FACILITY MANAGER Dolors Ballesta (Grup Matí – Pla 94) Anna Miranda (Grup Tarda – Pla 94)
Maig 2018
D’on venim? Som dos estudiants en l’últim curs d’Arquitectura i ens plantegem cap a on volem enfocar el nostre futur en base a la nostra experiència.
Dolors Experiència prèvia en despatx d’arquitectura realitzant l’execució i les direccions d’obra i en despatx dedicat al disseny de les instal·lacions
Anna Realització de pràctiques en el departament de Facility Management d’una empresa per a la gestió dels serveis i necessitats dels seus edificis
Cap a on anem? Decidim aprofitar la nostra experiència per dedicar-nos a la gestió integral d'immobles, al FACILITY MANAGEMENT ja que: ¤
Som arquitectes, i és una de les figures que més coneix el funcionament d’un edifici, ja que ha estat present en tot el procés de construcció.
¤
La Dolors té coneixements tècnics que ens permetran gestionar de manera adequada el manteniment d’un immoble.
¤
L’Anna té experiència en la gestió de tots els serveis associats a l’edifici, i en tractar amb els proveïdors.
¤
La nostra formació en Arquitectura ens permetrà aportar valor ja que tindrem la capacitat d’optimitzar espais i dur a terme reformes si és necessari.
Què és el Facility Management? El Facility Management es la disciplina que gestiona els immobles per assegurar el seu funcionament i els serveis associats. És important la figura del Facility Manager (FM) ja que porta el control de totes les despeses, tant energètiques com econòmiques, que es generen durant la utilització de l’edifici i que resulten ser més del 50% de tots els costos de l’edifici.
Arquitecte 10% 5% 20%
Projecte Arquitectonic Construcció Explotació
Facility Manager
65%
Rehabilitació o enderroc http://www.ecotecingenieros.com/proyecto-instalaciones-edificacion/
Quins serveis gestiona? HARD SERVICES
Aquells que tenen relació amb l’estat físic dels edificis (manteniment preventiu i correctiu, …)
SOFT SERVICES
Fan referència a allò que té a veure amb els Recursos Humans (neteja, seguretat, …)
Quins serveis gestiona?
SERVEIS RECURRENTS
SERVEIS PUNTUALS
ALTRES SERVEIS
Neteja Manteniment preventiu Manteniment específic Manteniment correctiu Destrucció confidencial Reciclatge Recepció Ordenança Fonts d’aigua Seguretat física Seguretat Màquines de Vending Flota de cotxes ...
Càtering Gestió d’esdeveniments Missatgeria Traduccions Material d’oficina ...
Reformes Plànols Consultoria d’espais ...
Qui més pot exercir de FM? Després de l’estudi de les ofertes de feina i requeriments de formació bàsica per als diferents cursos i posicions d’aquesta disciplina ens adonem que no només l’Arquitecte pot ser un bon Facility Manager, ja que amb altres estudis també tens la possibilitat de donar una bona resposta a les necessitats des d’altres àmbits. Aquests són: ¤ Arquitectura ¤ Arquitectura Técnica ¤ Enginyeria civil ¤ Enginyeria industrial ¤ Economia ¤ Administració i Direcció d’Empreses
Necessitem formació addicional? ¤ Per altra banda es recomana realitzar un màster específic en Facility Management o Gestió Patrimonial o realitzar cursos especialitzats en aquesta disciplina com els que imparteixen les següents entitats oficials: ¤ UPC – Universitat Politècnica de Catalunya ¤ UPM – Universitat Politècnica de Madrid ¤ IFMA – International Facility Management Association ¤ COAC – Col·legi Oficial d’Arquitecte de Catalunya
¤ Com que la part tècnica la tenim resolta, ens serà necessari formar-nos en economia i finances.
Necessitem formació addicional? ¤ Una formació específica en BIM ens donarà un valor afegit en un principi a l’hora d’optimitzar els costos d’explotació de l’edifici. ¤ A llarg termini la base de processos BIM serà d’obligada utilització per aquesta disciplina. Ja tindrem els coneixements i no suposarà un problema utilitzar-la.
Quines sortides professionals tenim? ¤ ASSALARIAT per obtenir experiència ¤ Consultora Inmobiliaria (CBRE, CUSHMAN & WAKEFIELD, JLL, …) amb empreses externes
¤ Empresa de serveis o Facility Services (ISS, EULEN, SODEXO,…) amb personal propi
¤ Departament propi FM (Serveis Generals) dins d’una empresa (BASF, ALMIRALL, MANGO, NESTLE,…) personal propi gestiona empreses externes
Quines sortides professionals tenim? ¤ PER COMPTE PROPI ja es disposen de coneixements I contactes ¤ Creació d’una empresa
¤ Autònom
Assalariat? ¤ Anàlisi salari Facility Manager
https://www.michaelpage.es/sites/ michaelpage.es/files/ER_ING_PG.pdf
Sou brut anual 41.500,0€ Retencions per IRPF 8.283,4€ Quotes a la Seg. Social 2.635,3€ Sou net anual 30.581,4€ Tipus de retenció sobre la nòmina 19,96% Sou net mensual (12 pagues) 2.548,4€
Assalariat? ¤ Anàlisi salari mínim Arquitecte
https://sindicatoarquitectos.wordpress.com/2017/01/19/el-conveniocolectivo-para-arquitectos-vuelve-a-renovarse/
Sou brut anual 23.618,3€ Retencions per IRPF 3.150,7€ Quotes a la Seg. Social 1.499,8€ Sou net anual 18.967,8€ Tipus de retenció sobre la nòmina 13,34% Sou net mensual (12 pagues) 1.580,7€
Per compte propi? ¤ Anàlisi econòmic del Facility manager per compte propi tenint una experiència prèvia en una empresa que ha permès obtenir contactes ¤ Condicions inicials ¤ Despeses associades al lloc de treball ¤ Despeses de material ¤ Despeses autònom ¤ Ingressos
Per compte propi? ¤ Condicions inicials Tenint en compte el sou mínim de l’arquitecte: ¤ Sou net mensual 1.580,7€ ¤ Termini d'avaluació 24 mesos ¤ Numero de treballadors 2 ¤ Sou total (24 mesos) 75.873,60 Els beneficis mínims els 2 primers anys per poder iniciar el procés de manera independent que considerem son 75.873,6€
Per compte propi? ¤ Despeses associades al lloc de treball Es necessari disposar d’un lloc de treball al que estan assignades les següents despeses i necessitats: ¤ Lloguer ¤ Aigua/Electricitat/Climatització ¤ Telèfon/internet ¤ Neteja i manteniment ¤ Espai de reprografia i sales de reunions Un COWORKING com el BCNewt Coworking Pere IV situat en una zona important de negocis i empreses BCN ens costa 199€/mes. Tenint en compte que som dos persones i hi estarem dos anys considerem una despesa de 9.552,0€
Per compte propi? ¤ Despeses de material Per tal de dur a terme els treballs es necessari: ¤ Despesa inicial ¤ Equip de treball 900€/equip son 1.800€ ¤ Despesa periòdica ¤ Eines de dibuix i treball 60€/mes ¤ Llicència autocad ¤ Microsoft office ¤ BIM ¤ Programa facturació ¤ Material d’oficina 15€/mes Tenint en compte aquestes de material, podem saber que en 2 anys les despeses totals seran de 3.600,0€
Per compte propi? ¤ Despeses que ha d’assumir l’autònom ¤ Seguretat Social 50€/mes per persona ¤ IVA varía segons el trimestre, diferencia entre IVA facturat i pagat ¤ IRPF varía segons el trimestre, es el 15% del benefici ¤ GESTORÍA 25€/mes Els costos fixos mensuals son de 150€ si tenim en compte que estem fent el càlcul a 2 anys son un total de 3.600,0€
Per compte propi? ¤ Ingressos Per tal de poder obtenir beneficis, amb els contactes que tinguem d'experiències prèvies em de dur a terme una ACCIO COMERCIAL: ¤ PROVEIDORS: Buscar preus competitius tenint en compte les possibilitats de negoci i volum que podem aportar al proveïdor (diversos clients) als que podem aplicar marge per estar dins de preus de mercat.
Per compte propi? ¤ Ingressos ¤ CLIENTS: ¤ Buscar clients que vulguin evitar preocupar-se de serveis i temes aliens al seu negoci. ¤ Petites i mitjanes empreses que tinguin un volum de facturació elevat, per poder derivar la gestió a un tercer i que no tenen aquest servei integrat en la seva estructura.
Per compte propi? ¤ Ingressos Segons el nostre criteri i experiència es tracta d’empreses entre 200 i 1000m2 d’entre 30 i 150 treballadors, als que podem oferir els següents serveis depenent de si estan en un edifici on són els únics usuraris o n’hi ha diversos.
Serveis comuns
A partir de 500m2
Únic usuari
Neteja diària Neteja vidres Manteniment normatiu Manteniment correctiu Fonts d’aigua Figura Facility Manager ...
Recepció Ordenança Vending Jardineria Destrucció confidencial Reciclatge ...
Vigilància Seguretat Control de plagues Jardineria Manteniment ascensor ...
+
+
Per compte propi? ¤ Ingressos Imports de costos associats als serveis d’un usuari en una oficina de 200m2 TIPO DE SERVICIO LIMPIEZA LIMPIEZA RECICLAJE MANTENIMIENTO FUENTES DE AGUA FACILITY MANAGER TOTAL
CONCEPTO Limpieza semanal 3h/dia (15h/semana) Limpieza mensuall de cristales (4h) Recogida mensual de contenedores de plástico y papel (2ud) Mantenimiento preventivo climatización, PCI y BT Alquiler fuente de agua conectada a red Gestión de garantías, seguimiento de servicios, interlocución única con el cliente
u/año 780 48 24 4 1
€/u coste Coste anual €/u venta Coste anual 12,50 € 9.750,00 € 13,50 € 10.530,00 € 13,50 € 648,00 € 15,00 € 720,00 € 10,00 € 240,00 € 12,00 € 288,00 € 500,00 € 1.593,74 € 750,00 € 2.151,55 € 27,90 € 334,80 € 435,24 € 435,24 €
12
- €
- € 12.566,54€
60,00 €
MO 780,00 € 72,00 € 48,00 € 557,81 € 100,44 €
720,00 €
720,00 €
14.844,79 €
2.278,25€
Per compte propi? ¤ Ingressos Imports de costos associats als serveis d’un usuari en una oficina de 500m2 TIPO DE SERVICIO LIMPIEZA LIMPIEZA SERVICIOS HIGIENICOS RECICLAJE MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO FUENTES DE AGUA FACILITY MANAGER TOTAL
CONCEPTO Limpieza semanal 4h/dia (20h/semana) Limpieza mensual de cristales (6h/mes) Recogida CHF 2u quinzenal Recogida mensual de contenedores de plástico y papel (4ud) Mantenimiento preventivo climatización, PCI y BT Bolsa 20h anuales Alquiler fuente de agua conectada a red Gestión de garantías, seguimiento de servicios, interlocución única con el cliente
u/año 1040 72 52 48 4 20 2
€/u coste Coste anual €/u venta Coste anual 12,50 € 13.000,00 € 13,50 € 14.040,00 € 13,50 € 972,00 € 15,00 € 1.080,00 € 2,00 € 104,00 € 4,00 € 208,00 € 10,00 € 480,00 € 12,00 € 576,00 € 600,00 € 2.400,00 € 800,00 € 3.200,00 € 25,00 € 500,00 € 31,00 € 620,00 € 28,00 € 672,00 € 34,00 € 816,00 €
24
- €
- € 18.128,00 €
60,00 €
MO 1.040,00 € 108,00 € 104,00 € 96,00 € 800,00 € 120,00 € 144,00 €
1.440,00 €
1.440,00 €
21.232,00 €
3.825,00 €
Per compte propi? ¤ Ingressos Imports de costos associats als serveis d’un usuari en un edifici de 500m2 TIPO DE SERVICIO LIMPIEZA LIMPIEZA SERVICIOS HIGIENICOS JARDINERIA RECICLAJE SEGURIDAD SEGURIDAD SEGURIDAD FUENTES DE AGUA MANTENIMIENTO DDD ASCENSORES ENTREGA FRUTA FACILITY MANAGER TOTAL
CONCEPTO Limpieza semanal 5h/dia (25h/semana) Limpieza mensual cristales (9h/mes) Recogida CHF 6u quinzenal Visita mensual jardinería Recogida semanal de contenedores de plástico y papel (8ud) 1 vigilante de seguridad 8h Servicio de seguridad de alarmas, conexión CRA y custodia de llaves Mantenimiento sistemas de seguridad. Alquiler fuente de agua conectada a red Mantenimiento preventivo (clima PCI y BT) y correctivo 8h/semana Control trimestral DDD Mantenimiento normativo de ascensores (1 ud) Entrega 15kg fruta semanal Gestión de garantías, seguimiento de servicios, interlocución única con el cliente
u/año 1300 108 156 12 96 2080 1 1 4 416 4 12 884
€/u coste Coste anual €/u venta Coste anual 12,50 € 16.250,00 € 13,50 € 17.550,00 € 13,50 € 1.458,00 € 15,00 € 1.620,00 € 2,00 € 312,00 € 4,00 € 624,00 € 120,00 € 1.440,00 € 150,00 € 1.800,00 € 10,00 € 960,00 € 12,00 € 1.152,00 € 14,00 € 29.120,00 € 15,00 € 31.200,00 € 550,00 € 550,00 € 900,00 € 900,00 € 350,00 € 350,00 € 550,00 € 550,00 € 28,00 € 1.344,00 € 34,00 € 1.632,00 € 12.750,00 € 14.300,00 € 95,00 € 380,00 € 150,00 € 600,00 € 85,00 € 1.020,00 € 90,00 € 1.080,00 € 3,03 € 2.678,52 € 3,50 € 3.094,00 €
48
- €
- € 68.612,52 €
60,00 €
2.880,00 €
MO 1.300,00 € 162,00 € 312,00 € 360,00 € 192,00 € 2.080,00 € 350,00 € 200,00 € 288,00 € 1.550,00 € 220,00 € 60,00 € 415,48 € 2.880,00 €
78.982,00 € 10.369,48 €
Per compte propi? ¤ Ingressos Tots aquests beneficis es poden veure incrementats amb la gestió de serveis especials o extra que siguin necessaris ¤ Correctius extra i materials ¤ Neteja a fons de terra (moqueta, ceràmic, marbre...) ¤ Consumibles de neteja ¤ Bugaderia ¤ Traduccions ¤ Gestió d’esdeveniments ¤ Implantacions ¤ Gestió d’espais ¤ ...
Per compte propi? ¤ Ingressos Tenint en compte que en la fase inicial no hi haurà cap ingrés, que els clients s’aniran captant de manera aleatòria, i que cada persona pot assumir 10 clients, podem dir que en els 2 primers anys tindrem uns ingressos de 104.553,96€ (corresponents als beneficis anuals de 32 clients). 20 clients amb oficines de 200m2 = 45.565,00€ 10 clients amb oficines de 500m2 = 38.250,00€ 2 clients únics usuaris de l’edifici = 10.36948 €
Per compte propi? ¤ Beneficis Si hi descomptem les despeses dels 2 primers anys 16.752,00€ obtenim un benefici de 87.801,96€ Les despeses per IVA aquests 2 anys son de 21.282,23€ Les despeses per IRPF aquests 2 anys son de 9.977,95€ A cada membre de l’equip li corresponen 28.270,89€, que repartits equivalen a 1.177,95 € en 24 mensualitats
Conclusions Tot i que en els primers anys s’haurà de fer un esforç i els beneficis no seran tan alts com si treballéssim com assalariats en una empresa, segurament amb el temps, dedicació i ganes podrem aconseguir augmentar el beneficis i fer-nos un lloc de nom en el món del Facility Management