CERTIFICAT D’APTITUD ESQUERDES Inspecció Tècnica
d’Edificis PLURIFAMILIARS CORROSIÓ
VISUAL
CALES
DESFAVORABLE
RESPONSABILITAT
DEFORMACIONS
UNIFAMILIARS
HUMITATS
FAVORABLE Marc Pol Bonnin Catalina Mut Vidal
Què és la ITE? • És una inspecció visual on es verifica l’estat de conservació dels edificis principalment residencials • Estan obligats a passar la ITE tots els edificis de més de 45 anys • Es realitza a edificis residencials plurifamiliars, i als unifamiliars que es troben a menys de 1,5 metres de la via pública • La realitzen tècnics competents: • Arquitecte • Arquitecte tècnic • Enginyer de l’Edificació Alerta! Els enginyers industrials no poden realitzar ITEs encara que la LOE els identifiqui com a competents en temes d’edificació, així ho declaren els tribunals. Sentencia 116/12, del Juzgado de lo ContenciosoAdministrativo nº 2 de Vigo, de fecha 7 de mayo de 2012
Requisits a complir per fer la ITE • • • • • •
Tenir el títol d’arquitecte (o de tècnic competent) Estar col·legiat a qualsevol col·legi professional d’Espanya Tenir assegurança de Responsabilitat Civil (Asemas,...) Alta a Hisenda (Model 036) Estar inscrit al Règim Especial de Treballadors Autònoms (RETA) o una mutualitat o germandat (Hna,...) Registrar-se com a tècnic a la pàgina web del “Portal generador de informes ITEs” de la Generalitat
Responsabilitat de l’arquitecte a la ITE • No es regula la responsabilitat en cap norma específica (la LOE no reconeix la figura de l’inspector ITE) • El tècnic certifica davant les autoritats l’estat de l’edifici • Poden comportar responsabilitats de varis tipus: • Responsabilitat civil (reclamacions per no haver vist alguna patologia i posteriorment causa un perjudici al client) • Responsabilitat penal (quan s’ha produït una negligència professional i ha causat víctimes)
• Es té una gran sensació de responsabilitat al certificar que un edifici està correcte sabent que possiblement durant els següents 10 anys no tornarà a revisar-lo d’altre tècnic
Normativa que afecta a la ITE • Resolució d’aprovació dels models de certificats d’aptitud, resolució denegatòria d’aptitud i model de l’informe de verificació de conformitat a l’article 12, l’article 14 i la disposició final quarta del decret 67/2015, de 5 de maig • Annex de la resolució d’aprovació dels models de certificats d’aptitud, resolució denegatòria d’aptitud i model de l’informe de verificació de conformitat a l’article 12, l’article 14 i la disposició final quarta del decret 67/2015, de 5 de maig • Resolució Decret 67/2015 del 26 de novembre de 2015 “Aprovació model d’Informe d’Inspecció Tècnica de l’Edifici ” • DECRET 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'hab itatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici. (6866 núm. Decret publicat el 07/05 /2015 ) • DECRET 187/2010, de 23 de novembre, sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges. (5764 núm. DOG C publicat el 26/11/2010 )
Com s’estructura una ITE? L’edifici s’analitza des de quatre punts de vista diferents.
ESTRUCTURA
Fonamentació Estructura Vertical Estructura Horitzontal Estructura de Coberta Estructura d’escala
ENVOLUPANT
EDIFICI
INSTAL·LACIONS
ÀLTRES
Aigua Electricitat Sanejament Gas Ascensor Altres instal·lacions
Tancament Vertical Acabats de façana Fusteria exteriors i vidres Elements adossats a façana Altres elements de façana Terrats i Cobertes Cobertes inclinades
Clients potencials • Administradors de finques Gestionen centenars de comunitats de propietaris, si s’aconsegueix establir un vincle laboral es pot tenir feina durant un gran període de temps.
• Clients particulars Recomanacions d’altres clients o treballs realitzats prèviament. Visibilitat de local (implica tenir un local amb cartell al carrer) Visibilitat web (presencia a xarxes socials o web pròpia)
• Pàgines de gestió de pressuposts (Habitissimo) • Concursos de l'administració pública Normalment circulars del col·legi avisen sobre la publicació d’ofertes (en concurs) per realitzar la ITE de edificis públics com a escoles, biblioteques.
• Clients a través del col·legi d’Arquitectes. Per haver-se apuntat a la borsa de ITEs del col·legi ens poden contactar per fer una ITE.
Honoraris de la ITE • Existeix llibertat de preus, encara que la Generalitat publica els preus que apliquen els tècnics municipals en cas d’haver de realitzar una Inspecció. Sovint s’agafen com a preus de referencia. • S’acostuma a cobrar segons entitats o unitats s’hagin d’inspeccionar. • Es poden saber les unitats inspeccionables visitant el cadastre i buscant la direcció de l’edifici. • És molt recomanable cobrar un 30% per adelantat.
Introduïm les dades que el client ens ha proporcionat (direcció del carrer i municipi)
Obtenim el nº de referències cadastrals que té, segons la divisió horitzontal, cada una d’elles s’entén com a una entitat o part de l’edifici
Seleccionant les referències cadastrals ens especifica l'antiguitat (podem comprovar si li toca passar la ITE) com el tamany de l’entitat. Amb aquestes dades ja es pot fer el pressupost.
Honoraris publicats per la Generalitat d’aplicació als seus tècnics Apart d’aquests honoraris hi ha empreses que cobren 50€/entitat. Un preu raonable fins a 20 unitats seria entre 70 i 100 €/entitat, per tant un total d’entre 1400 a 2000€. És important no baixar en excés el preu ja que acabam generant un problema de abaratiment injustificat que sol comportar baixa qualitat del treball Aquests honoraris són base, s’hauria d’aplicar l’IVA corresponent i restar la retenció de IRPF quan correspongui.
Passos a seguir per a realitzar una ITE • Relació amb el client
Contacte amb el president de la comunitat de veïns i explicació del procés de la ITE
Particular
Assessorament en dubtes Redacció i firma de nota d’encàrrec i dels honoraris
API
Preu segons feina Concertar dia i hora de visita de l’edifici COMPLET
• Realització de la visita a l’inmòble, detectant les patologies existents, i realitzant fotografies • Treball d’oficina per a la redacció de l’informe • Emplenar online el GENERADOR D’INFORMES ITE de la Generalitat http://ite.agenciahabitatge.cat/Ite/AppJava/views/login.xhtml • Es firma digitalment el document i s’envia automàticament a la Generalitat de Catalunya
• Es prepara una còpia a la comunitat i al seu representant, que haurà de signar-la
Què fer després de la ITE? • Presentació de l’informe al president i explicació dels apartats • Si és favorable aquí s’acaba l'encàrrec • En cas desfavorable, s’explicaran les diferents deficiències observades
• Explicar les passes a fer per tal d’aconseguir el Certificat d’Aptitud de l’edifici • Apte
(Per informes favorables o amb deficiències lleus)
• Apte provisional
(Quan hi ha desperfectes considerades importants)
• Apte cautelarment (Quan hi ha desperfectes considerats greus o molt greus però amb mesures cautelars es pot controlar i no presenta risc per a les persones) • Resolució denegatòria d’aptitud (Quan hi ha deficiències greus o molt greus i no es prenen les mesures cautelars)
• És molt recomanable realitzar una junta de propietaris, on es pugui explicar-se tot amb claredat i resoldre dubtes, sobretot quan l’informe és desfavorable • És fàcil agafar la direcció de les obres de reparació de deficiències observades a la ITE • En acabar les obres s’emet un informe de verificació que permet que la ITE desfavorable passi a favorable
Estudi econòmic de l’activitat • Despeses d’inici d’activitat: Alta al Col·legi (COAC) Quota Col·legi (3 primers anys) Tram complementari (3 primers anys) Quota col·legial (a partir del 4t any) Tram complementari (a partir del 4t any)
Gratuïta 1ª vegada 108€/any (72€+IVA)/any 216€/any (144€ + IVA)/any
• Tenir assegurança de Responsabilitat Civil (Asemas,...) • Pòlissa jove (2 primers anys): • Prima fixa
Gratuïta
• Prima variable (segons el PEM en obres i 10€/ITE) • Pòlissa Base (a partir del 3r any)
10€/Ite o certificat 430€/any (capital 100.00€)
• Gestió davant l’administració (Hisenda, Seguretat social,...) • Si ho feim nosaltres • Gestor (gestió bàsica) • Alta a hisenda
Gratuït. (180€ + IVA)/any 35€ + IVA
Estudi econòmic de l’activitat • Inscripció a la RETA o Mutualitat (hna) • RETA: • 50€/mes (0 al 6è mes) • 133€/mes (7 al 12è mes) • 186,20€/mes (12 al 18è mes) • 266€/mes (18 a ....)
• Despeses d’equipament necessari: • Lloc de treball (a casa)
Cost lloguer 0€
• Telefonia mòbil (trucades il·limitades) 20€ + IVA/mes • Portàtil
2000€ + IVA
• Impressora A4
100€
• Petit material d’oficina (bolígraf, quaderns, fulles, etc)
30€ + IVA/mes
• Tinta impressora 40€ + IVA/mes • Mobilitat (depèn de la zona d’actuació, fora de Barcelona implica cotxe)
• Marketing • Targetes professionals
30€ + IVA/any
• Alta a Habitissimo 30€/trimestre
165€ + IVA/mes
Resum de despeses per anys
Quin volum de feina puc tenir durant els primers 6 anys?
Balanç econòmic
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Any 2011
Any 2012
Any 2013 Ingressos
Any 2014 Despeses
Any 2015
Anys 2016
Conclusions • Les ITEs són una bona manera d’incrementar els ingressos, però difícilment poden suposar els únics ingressos de l’arquitecte • És una feina que permet establir molt de contactes que poden servir per a futures feines • La responsabilitat de l’arquitecte és molt elevada en aquests informes degut a la gran incertesa que pot generar estudiar l’edifici en molt poc temps • S’ha de tenir un ample coneixement dels materials, estructures i patologies • L’experiència és un grau important, amb el temps s’agafa seguretat i s’arriba a veure uns patrons comuns als edificis • És una feina satisfactòria per el tracte amb el client • Es cobra bé i normalment amb rapidesa • Cada edifici i cada client és diferent i per tant no és una feina monòtona • L’organització depèn exclusivament del tècnic i dels veïns, sovint s’han de realitzar visites en caps de setmana, fins i tot diumenges
CERTIFICAT D’APTITUD ESQUERDES Gràcies per la vostra
atenció! PLURIFAMILIARS CORROSIÓ
VISUAL
CALES
DESFAVORABLE
RESPONSABILITAT
DEFORMACIONS
UNIFAMILIARS
HUMITATS
FAVORABLE Marc Pol Bonnin Catalina Mut Vidal