Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME DE TASACION Comuna: VALPARAÍSO Número de Rol de Avalúo: 9181 − 90 Dirección o Nombre del bien raíz: PRIMERA DEL SUR 1215, PLACILLA Destino del bien raíz: HABITACIONAL
MANDANTE CLAUDIO DELGADO CASTILLO Camino PRIMERA DEL SUR 1215, PLACILLA, Región de VALPARAÍSO. CONTACTO: +56 9 9962 4631, calculistaarquitectura@gmail.com INFORME TASACION INMUEBLE
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OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación para trámites posteriores de preventa y obtención de crédito hipotecario mediante entidad financiera o bancaria afín. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Dirección específica: PRIMERA DEL SUR 1215, PLACILLA Comuna: VALPARAÍSO Región: VALPARAÍSO Rol: 9181 – 90 Destino del bien raíz: HABITACIONAL Permiso de obras: Rol 9181-90 del 07.12.1999 Recepción de obras: Rol 9181-90 del 07.12.1999
Propietario: CLAUDIO DELGADO CASTILLO Rut: 3.022.046-3
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 30 de Octubre de 2021
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización El bien raíz se encuentra localizado en el sector oriente de Valparaíso, dentro de la zona denominada “Casco Histórico de Placilla” según seccional homónimo del plano regulador comunal. En específico entre PRIMERA DEL SUR por el Norte (calle de acceso), PASAJE OLIVILLO por el Sur, SEGUNDA por el Oriente, y AVENIDA CARDENAL SAMORÉ por el Poniente. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente nula. Existen evidencias de los estratos anteriores a la construcción de la vivienda en cortes de terreno vecino. Puede inferirse que se trata de suelos firmes de arcilla y grava parcialmente descompuesta en el subsuelo. La llegada al firme se garantiza mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en unidad sólida de baños y cocina –SERVIU-. La pendiente es anulada mediante rebajes superficiales de terreno. Se han ejecutado todas las obras necesarias de nivelación y contención. Los patios y estacionamientos del inmueble existente –casa- son de pendiente apropiada al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. C. Infraestructura y urbanización La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee dotación vigente de servicios mediante conexión y empalme a la red pública en control del operador de servicios de agua potable y alcantarillado local –concesionaria ESVAL-. El suministro de fuerza eléctrica está operativo y vigente. Es otorgado mediante red aérea trifásica existente según se rescata de los antecedentes de factibilidad del prestador de servicios de fuerza eléctrica local -Chilquinta-. La postación está vigente y sus servicios operativos. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, Primera del Sur, es en carpeta con rasante de hormigón armado, al igual que las veredas y escurrimientos de agua lluvia-. Cuenta con zarpa y empalme de igual materialidad en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso desde la calle hasta su estacionamiento. Se verifica existencia de patios interiores.
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características La vivienda posee una materialidad mixta en albañilería confinada en unidad original y madera con terminaciones de estándar medio en ampliaciones. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 300 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 1600 m con centros mayoristas de enseres y acceso a instituciones de salud y educación en todos sus niveles. La cota promedio de 334 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de las mesetas costeras de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general El terreno está aproximadamente a 1000m de la carretera a Valparaíso. Con respecto al plan regulador comunal, se encuentra en el área HM -correspondiente al casco histórico de la localidad de Placilla de Curauma-, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al gran Curauma por medio de avenida Cardenal Samoré –a 20 metros de distancia-. Es verificable su comunicación con instituciones educativas en todos sus niveles, malls, supermercados, áreas verdes e industrias de logística portuaria y fábricas inofensivas. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la escritura de propiedad inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso, bajo el registro a fojas 1865 vta. Nro. 2974 del año 1991. Lote generado mediante proyecto SERVIU. Al Norte
: 11.00 m en línea continua (limitando con Calle Primera del Sur)
Al Sur
: 11.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Oriente
: 30.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Poniente
: 30.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Superficie
: 330.00 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra Programa y estado actual Destino : Inmueble de destino habitacional -obras en terreno sin pendiente-. Programa : Vivienda con área social, cocina, baños y dormitorios. En volumen exento unidad básica SERVIU baño y cocina. Materialidad : Unidad básica SERVIU en albañilería armada –sobre radier de hormigón armado-. Ampliación de madera sobre poyos de hormigón. Conservación : Su estado general es semi nuevo y habitable en unidad básica SERVIU. En las ampliaciones de madera se acusa desvalorización por tiempo.
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D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM: -33.115235, -71.575539 (ícono amarillo).
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Usos permitidos Zona HM Plan Regulador Comunal de VALPARAÍSO Residencial mixta y comercio compatible con la vivienda Equipamiento compatible con la vivienda Área verde y educación.
Usos prohibidos Industria molesta e insalubre Industria Peligrosa
Normas de edificación Zona HM Superficie predial mínima : % Ocupación de suelo : Índice de Constructibilidad : Altura máxima edificación : Densidad habitacional : Antejardín mínimo : Agrupamiento : Distanciamiento y rasante :
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500.00 m2 50 % vivienda 100% 4 pisos 955 HAB/HÁ 3m Aislado, pareado, continuo O.G.U.C.
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IV.
VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna de Valparaíso, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se constata invariabilidad dado el factor total de ajuste –según desglose-. 2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango
650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios
0.90%
B. Proyecto
3.40%
C. Estructura
0.90%
D. Inspección
2.80%
% PROMEDIO
8.00%
Factores de ajuste Factor Superficie
1
Factor frente fondo
1
Factor altura
1
Factor casos excepcionales
1
Factor promedio de ajuste
1
XBB 251
Valor $/m2 27759
HBB 069
24319
HBB 070
20719
IBB 262
36239
XBB 254
25199
Promedio $/m2
26847
Area Homogénea AH
Teniendo como resultado 26.847 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será 53.694 $/m2. INFORME TASACION INMUEBLE
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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos homologables, seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Considerando el promedio en la presente tabla de 256.607 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 53.694 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 155.151 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final. Para estimar el costo de materiales de construcción de la vivienda se considera la categoría material C de construcción sólida en albañilería confinada –sin desvalorización-. Las ampliaciones en madera serán consideradas en el costo unitario del m2 material E que le corresponde –aplicando desvalorización del 75%-.
Por último es perentorio considerar - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras. - Tabla de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias. - Un coste estimativo de especialidades a 3 UF/m2 a razón de la data de ejecución.
Alcances preliminares: Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia.
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C. RESULTADOS: 1.
A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base de la unidad vendible en 2052 UF
2.
Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 350 UF
3.
Por concepto de obras complementarias y especialidades ejecutadas se añaden 205 UF
4.
Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $79.190.866
5.
En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación
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D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con ajustes de valor por su fecha de ejecución); se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de carácter leve dada la ejecución cuatro décadas atrás. La construcción de la vivienda se aprecia en estado de conservación óptima y requiriendo intervenciones leves en ampliaciones -para consolidar la habitabilidad-.
JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Extracto P.R.C. Ordenanza Local 3. Plano plancheta SII 4. Certificado de avalúo 5. Certificado de deuda tributaria 6. Certificado exención de expropiación 7. Planta Google Earth 8. Planta Google Maps 9. Fotografías 10. Planos arquitectura permiso original 11. Escritura original 12. Plano esquemático del lote 13. Plano regulador comunal 14. Plano de áreas homogéneas 2018 15. Tabla de categorías de construcción 16. Tablas de valorización al tercer trimestre de 2021 17. Tabla de Honorarios CA
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N° Certificado: 2436876
Informe Situación de Inmueble Valparaiso, 29 de Octubre de 2021
Este Servicio informa con esta fecha que: Inmueble ubicado en PRIMERA DEL SUR 1215 PLACILLA de la comuna de VALPARAISO, Rol de Avalúo Nº 09181-00090 se encuentra NO AFECTO A EXPROPIACIÓN por SERVIU de Valparaiso. Se extiende el presente informe a solicitud JUAN LUIS MENARES RODRÍGUEZ, para ser presentado en JUAN LUIS MENARES RODRÍGUEZ, ARQUITECTO. Emitido de conformidad con lo dispuesto en los articulos 5 y 20 de la Ley 19.628 y 17 de la Ley 19.880.
Oficina Virtual Internet Cajero Virtual Internet
Costo de la Solicitud: $ 0 Código de Transacción: BD4866B7
Si el número del inmueble del Rol consultado no coincide con la numeración de la propiedad desplegada, deberá solicitar un certificado de numeración en la dirección de obras de la municipalidad a la que pertenece la propiedad.
Informe para el inmueble ubicado en PRIMERA DEL SUR 1215 PLACILLA de la comuna de VALPARAISO, Rol de Avalúo Nº 0918100090, emitido en: Valparaiso, 29 de Octubre de 2021
Cajero: Oficina Virtual Internet N° Certificado: 2436876
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:
PLANO DE PRECIOS DE TERRENO REAVALÚO DE BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS COMUNA DE VALPARAÍSO
SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS DIRECCIÓN REGIONAL VALPARAÍSO DEPARTAMENTO REGIONAL DE AVALUACIONES
LÁMINA: 1/ 1
COMUNA:
VALPARAÍSO
ESCALA: 1:6.500
PLANO DE PRECIOS DE TERRENO REAVALÚO DE BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS 2018
6348000
6348000
SIMBOLOGÍA MANZANAS SII
LÍMITE COMUNAL
ÁREAS VERDES
100
200
300
400
500 Metros
RANGO SUPERFICIE PREDIAL (en m²)
VALOR UNITARIO DE TERRENO (en $ al 01.07.2017)
CAA019 CAA140 CAM129 CBB042 CMA228 CMB063 CMB072 CMB307 CMM009 CMM012 CMM015 CMM130 CMM224 CMM226 EAB024 EAB104 EAB134 EAB232 EAM006 EAM128 EBB112 EBB237 EBB294 EBM297 EMA133 EMB106 EMB109 EMB144 EMB230 EMB231 EMB284 EMB285 EMB286 EMB289 EMB291 EMB306 EMM132 EMM225 ESS050 HAB100 HAB101 HAM152 HBB027 HBB030 HBB031 HBB034 HBB035 HBB036 HBB038 HBB039 HBB041 HBB045 HBB046 HBB048 HBB049 HBB052 HBB053 HBB055 HBB057 HBB058 HBB059 HBB062 HBB065 HBB066 HBB067 HBB069 HBB070 HBB071 HBB081 HBB082 HBB083 HBB096 HBB113 HBB114 HBB115 HBB116 HBB117 HBB137 HBB138 HBB139 HBB235 HBB238 HBB242 HBB244 HBB249 HBB255 HBB256 HBB258 HBB261 HBB263 HBB270 HBB280 HBB290 HBB292 HBB303 HBM028 HBM032 HBM043 HBM054 HBM061 HBM111 HBM301 HMA122 HMB021 HMB026 HMB029 HMB047 HMB075 HMB079 HMB089 HMB098 HMB099 HMB105 HMB123 HMB135 HMB150 HMB246 HMB267 HMB268 HMM017 HMM018 HMM044 HMM125 HMM145 HMM146 HMM148 HMM153 HMM241 HMM305 IAM266 IBB262 IMB037 IMB073 IMM078 IMM252 SSS090 SSS094 SSS095 SSS108 SSS272 SSS273 SSS276 SSS279 SSS282 TAB001 TBB002 TBB003 TBB127 VMB004 VMM023 VSS051 VSS097 WSS056 WSS064 WSS068 WSS074 WSS077 WSS088 WSS102 WSS103 WSS121 WSS229 WSS239 WSS243 WSS245 WSS250 WSS264 WSS265 WSS269 WSS274 WSS277 WSS278 WSS281 WSS283 WSS287 WSS288 WSS295 WSS299 XBB025 XBB040 XBB060 XBB251 XBB253 XBB254 XBB257 XBB259 XBB260 XBB296 XBB298 XBB304 XBM033 XBM234 XBM236 XMB007 XMB022 XMB233 XMB308 XMM005 XMM008 XMM010 XMM011 XMM013 XMM014 XMM020 XMM131 XMM223 XMM227 XMM300
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482.867 921.736 240.234 41.279 621.584 71.038 71.038 86.398 334.871 373.111 350.631 354.711 658.703 599.105 116.637 31.679 131.357 131.357 144.316 450.148 56.318 56.318 56.318 135.037 294.712 31.679 15.680 2.800 52.159 96.797 35.999 960 35.999 15.760 35.519 61.598 56.318 721.342 11.680 51.359 44.959 107.837 56.719 65.599 63.199 60.319 33.999 73.118 53.839 57.599 75.198 36.159 48.239 11.200 22.559 26.719 44.799 30.079 12.160 31.199 32.639 90.638 26.479 14.720 10.560 24.319 20.719 18.959 10.720 11.999 10.880 101.998 13.600 14.639 12.800 41.919 53.918 67.438 54.079 13.199 44.959 25.600 28.879 42.879 20.159 27.519 14.399 12.800 18.560 12.959 16.480 13.600 48.799 43.679 14.080 40.719 111.357 52.799 71.958 108.077 43.839 46.239 84.158 72.798 121.437 87.278 38.239 64.639 98.717 53.599 35.199 97.918 70.398 100.957 60.478 76.158 16.160 106.637 89.278 229.034 524.306 91.118 71.918 304.952 90.557 111.997 80.478 184.475 105.117 51.839 36.239 112.957 15.760 35.999 60.799 2.240 2.240 1.760 2.240 2.240 15.520 2.000 2.880 1.920 339.031 362.551 184.635 123.677 86.398 3.680 3.680 3.680 14.080 8.480 7.360 13.919 68.478 5.840 23.999 2.080 5.120 1.520 8.000 1.120 14.080 560 15.040 6.400 21.199 3.360 7.360 15.680 7.360 160 20.959 20.959 20.959 14.080 82.958 57.758 23.759 27.759 28.559 25.199 7.440 11.680 35.759 98.237 41.279 6.560 112.157 67.518 112.157 256.153 35.359 222.874 36.799 241.594 118.877 186.395 305.592 437.909 396.790 218.074 181.355 552.306 358.551 209.755
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CÓDIGO DE ÁREA HOMOGÉNEA
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LÍMITE ÁREA HOMOGÉNEA
Firma
CARMEN LUZ LATORRE LEYTON 241000
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Nota: 1.- Los antecedentes del plano están determinados de acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al segundo semestre de 2017, por lo que no reflejan modificaciones posteriores. 2.- Los mapas presentados no acreditan límites comunales, regionales o internacionales, como tampoco delimitaciones de manzanas, ya que sólo son referenciales para contextualizar la información desplegada. 3.- El SII no se responsabiliza por la utilización de la información presentada en este plano para fines diversos de servir como antecedentes referenciales para la aplicación de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial. 4.- En caso que la información presentada sea citada se debe indicar como referencia “www.sii.cl, Planos de Precio RAV 2018” e indicar explícitamente la comuna.
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Firmado digitalmente por CARMEN LUZ LATORRE LEYTON Fecha: 2017.12.29 16:29:05 -03'00'
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE A.G. VALORES REFERENCIALES PARA EL COBRO DE HONORARIOS POR SERVICIOS PROFESIONALES DE LOS ARQUITECTOS (Edición 2007)
CAPITULO 1 Introducción. El presente documento de Valores Referenciales para el cobro de honorarios por Servicios Profesionales de los Arquitectos se ha elaborado para el uso de los socios activos del Colegio de Arquitectos de Chile. En la preparación de su contenido se ha considerado los estudios realizados por la Comisión de Arancel del Colegio, la Ley 7.211 que creó el Colegio de Arquitectos y el Decreto Ley 3.621, vigente a la fecha. Este estudio incluye las siguientes ideas básicas: 1.1.
Modifica y complementa el documento previo de igual nombre, aprobado por el Directorio Nacional en sesiones Nº 40 y 41 de fechas 11 y 25 de octubre de 1984.
1.2.
Considera en todos sus términos y alcances el Arancel y sus aclaraciones que regian el Colegio hasta su transformación en Asociación Gremial (1981).
1.3.
Separa completamente los actos y servicios de los arquitectos de las remuneraciones correspondientes a éste.
1.4.
Ordena y numera las distintas materias.
1.5.
Actualiza los valores de las respectivas tablas y las refiere a un patrón reajustable.
1.6.
Este documento corresponde a las labores detalladas en el Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”.
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CAPITULO 2. Disposiciones generales. 2.1.
2.2.
2.3. 2.4.
2.5. 2.6. 2.7.
2.8.
2.9.
Los honorarios establecidos en este documento referencial corresponden a las labores detalladas en la descripción de los actos y servicios profesionales de los arquitectos y tiene por objeto informarlos sobre la forma de establecer una remuneración mínima, proporcional a su labor y responsabilidad. Los valores referenciales estipulados corresponden a un desarrollo normal y continuo de las diversas etapas de intervención del arquitecto y de la ejecución de un encargo de trabajo, proyecto u obra. Dichos valores referenciales están expresados en porcentajes respecto a los costos de las obras o en su defecto, a Unidades de Fomento Reajustables de acuerdo a lo que se señala en las tablas en que se establecen los honorarios referenciales. En caso que la Unidad de Fomento Reajustable (UF) fuese reemplazada por otro signo, se usará en nuevo símbolo que corresponda para garantizar, en todo caso, la reajustabilidad de los valores comprometidos. En toda prestación de servicios, el arquitecto deberá suscribir el contrato de servicios profesionales correspondiente. En dicho contrato deberá establecerse, entre otros aspectos, la forma de pago de los honorarios estipulados, que deberán estar de acuerdo con la labor desarrollada por el arquitecto. Cualquier circunstancia que obligue al arquitecto a una labor suplementaria a la originalmente establecida, deberá ser manifestada de inmediato al cliente o propietario para estipular la remuneración correspondiente. Todo cambio sustancial del programa de una obra ordenada por el propietario dará lugar a una liquidación de los honorarios de los trabajos previamente ejecutados por el arquitecto. Cuando el trabajo del arquitecto fuere limitado sólo a la confección del proyecto de una obra, cuya construcción será dirigida por otro arquitecto, podrá recargar en un 20% el monto de los honorarios establecidos en la Categoría correspondiente. A su vez, si sólo se le encargara la dirección y/o la fiscalización de una obra proyectada por otro arquitecto, podrá recargar su honorario en forma similar. Si se produjera la liquidación anticipada de un contrato, por causales ajenas al arquitecto y su labor, éste tiene derecho a una indemnización que deberá establecerse en el correspondiente contrato de prestación de servicios profesionales y cuyo monto no podrá ser inferior a un 20% del monto de los honorarios no percibidos. Si la obra que se encomienda a un arquitecto se encuentra en una ciudad distinta de su residencia o lugar de trabajo habitual, se deberá convenir un recargo, ajeno al honorario, para compensar, además de los gastos que
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2.10. 2.11.
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esta circunstancia le significa, el mayor tiempo que le demandará las visitas a la obra. Cuando una obra se ejecute con interrupciones ajenas a la responsabilidad del arquitecto, mayores de seis meses, los honorarios establecidos previamente tendrán un recargo convencional. Los porcentajes de honorarios establecidos en las tablas de Categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, señaladas en el punto 4.1, del Documento profesional “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”. se entiende que corresponden a obras que serán ejecutadas a suma alzada por un contratista general. Cuando el trabajo no se ejecute en la forma antes señalada, se procederá considerando las estipulaciones fijadas en el punto 4.5. del documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”, de Trabajos Especiales. Si el propietario suministra, o se conviene, o se autoriza al constructor, el empleo de materiales u otros elementos de fabricación propia, en existencia, usados o depreciados, para el cálculo de honorarios serán considerados como si fueran nuevos, con su correspondiente valor en plaza. Las partidas A, de los trabajos preparatorios y B de proyecto, de las Categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, se pueden cobrar de acuerdo al presupuesto global actualizado oficial, preparado por el arquitecto y aceptado por el propietario. Las partidas C, estructuración y D, construcción, serán canceladas de acuerdo al desarrollo de las obras y su costo efectivo. Cuando se desarrollo un conjunto de edificaciones y para ello sea necesario estudiar la planificación del conjunto, se aplicará a ésta el arancel referencial señalado para la 8ª Categoría. Cuando en un conjunto de edificaciones, sea éste de viviendas económicas o cualquier tipo de construcciones, se produzcan repeticiones de uno o más tipos de las unidades proyectadas, se considerará la unidad de repetición de acuerdo a la siguiente pauta: En viviendas unifamiliares se entenderá por unidad de repetición la vivienda aislada, el pareo o el conjunto de hasta cuatro viviendas continuas o bloques mayores que conformen un sistema de estructuras continuo. En edificios o bloques, locales, etc., cuando ellos se encuentran aislados o continuados sin relación entre sí, tanto de comunicación como de estructura. Cuando los edificios o bloques se encuentren unidos entre sí por elementos comunes (pasillos, corredores, etc.) que los une sin modificación de la planimetría del bloque mismo, se tomará como unidad de repetición el bloque y se agregará los elementos comunes como primera unidad de repetición. Cuando los bloques se agrupan con elemento de accesos comunes que hagan necesaria la modificación planimétrica del bloque aislado tipo, se
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2.22.
2.23.
considerará el conjunto de bloques relacionados entre sí, como unidad de repetición. Los honorarios correspondientes a trabajos que repiten unidades, de acuerdo a lo señalado en el punto precedente, sólo son afectados en las Etapas “B” y ”C” de Proyecto. En la primera unidad de repetición se cobrará el 100% de esta Etapa, en la 2ª repetición se cobrará el 80% de esta Etapa, en la 3ª unidad se cobrará el 65% y por el resto de las repeticiones se cobrará el 50%. En conjunto masivos, que se ejecuten en forma ininterrumpida, en las repeticiones sobre 100 unidades se cobrará el 25% de valor de esta Etapa, sobre 500 unidades se cobrará el 15% y sobre 1000 viviendas se cobrará el 10%; además la tabla se aplicará sobre la totalidad de la inversión. Las etapas “A” de Trabajos Preparatorios y la “D” Construcción, no consultan disminución porcentual de honorarios por repetición de unidades. La superposición de pisos no se considera como repetición de unidades. Para los efectos de los que se ha venido a denominar como “Planos Tipo Oficiales” que son proyectos aprobados por autoridad competente y cuyo destino es su aplicación en determinados lugares, bajo determinadas circunstancias, y que ocmprenden, además de los planos generales, estructuras y cálculos, planos especiales, bases y especificaciones; se podrá rebajar los honorarios que corresponden en un 20% en las Etapas “A” y”B” y la parte que no corresponde a obras de la “C”, además de la rebaja por concepto de repetición que afecta a la Etapa “B”. Igual criterio se aplicará para los planos tipo de viviendas industrializadas, semiprefabricadas, precortadas o prefabricadas; por cuanto los planos generales y especiales se consideran ocupados y aplicados varias veces. En la vivienda industrializada, los honorarios correspondientes a la Etapa “B” de proyecto, deben encontrarse incluidos en el valor de venta de la vivienda y pagados al arquitecto por el industrial. Los honorarios de la dirección de la obra, obtención de permisos municipales y recepción de obras, será materia de un contrato directo entre el propietario y el arquitecto. Cada vez que un arquitecto contrate sus servicios profesionales para realizar proyectos de arquitectura, planificación, arbitrajes, peritajes, informes, asesorías, etc., y deba requerir los servicios de asesores profesionales afectos a otras disciplinas, el honorario estipulado para dichos asesores será recargado en un 10% que será agregado al honorario del arquitecto, puesto que por derecho propio y como responsable final y ulterior de la obra arquitectónica, debe coordinar responsablemente estas asesorías. Dichas asesorías podrán ser, entre otras, en Cálculo de estabilidad y estructuras”, “Mecánica de suelos”, “Agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, teléfonos” tanto al interior de las construcciones, “Instalaciones de climatización” como ser: aire acondicionado, calefacción, aire caliente, energía solar, etc.” “Iluminación, intercomunicación y
4
2.24.
2.25. 2.26.
2.27.
2.28.
2.29.
acústica”, “Equipamiento de transporte” como ascensores, escaleras mecánicas, montacargas, etc. “Obras civiles” como pavimentación y caminos, obras de arte, drenajes, defensas de ríos, captaciones, plantas de tratamiento y elevadoras de agua, etc., “Asesorías Jurídicas” por bases de contratos, títulos de dominio, informes periciales, etc. “Asesorías comerciales” en estudios de marketing, gestión inmobiliaria, factibilidades económicas, etc. Para contratar una asesoría, el arquitecto deberá tener la conformidad del cliente o propietario; y estipular la remuneración que corresponda a dicha asesoría. Si fuera del caso, en su estudio de honorarios no considerará las partidas atingentes a la materia de acuerdo al fraccionamiento de honorarios indicado en el capítulo Nº 6 del Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”. El pago de honorarios al Asesor podrá ser hecho por el cliente directamente, o a través del arquitecto, en el primer caso, previo el VºBº de este último. El arquitecto que regularice Permisos Municipales cobrará por ello un honorario convencional que estará en función y proporción al trabajo por realizar, tanto en tiempo como en visitas a la obra y elementos de dibujo que deba emplear. En el caso que los proyectos encomendados al arquitecto deban ser aprobados para ser acogidos a la 19537 de Copropiedad Inmobiliaria (año 1997), y dado que en la ley se estipula que los planos deben ser firmados por el arquitecto autor del proyecto, éste tendrá derecho a cobrar los mayores gastos a que dé lugar este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir las exigencias de presentación que soliciten las direcciones de obras Municipales. El pago de estos gastos no significará recargo de honorarios. Si los proyectos primitivos no fueron oportunamente solicitados para ser aprobados de acuerdo a la Ley 19537 y posteriormente se desea acogerlos a sus beneficios, no existiendo la posibilidad de contar con la aprobación del arquitecto, autor de dichos proyectos, como lo estipula ley, el arquitecto a quien se encomiende el trabajo deberá proceder de acuerdo a lo señalado en el capítulo Nº 5, acápite 5.4. del Documento Profesional CA Nº2. El arquitecto reemplazante tiene derecho a un honorario convencional que puede ser un porcentaje sobre el valor de dicho inmueble, o por “hora profesional” de acuerdo a lo señalado en el Capítulo 3, punto 3.1. del presente Documento Profesional sobre Valores Referenciales. En todo caso, el honorario por horas profesionales no cubre el costo de materiales empleados en el desarrollo del proyecto correspondiente. El arquitecto que se contrate en la modalidad de “hora profesional” podrá cargar a costos de su trabajo todos aquellos gastos que optimicen su trabajo, de modo que su rendimiento por hora sea máximo.
5
CAPÍTULO 3 Valores Referenciales. 3
TABLA DE CATEGORIAS
3.1
PRIMERA CATEGORIA OBRAS DE CARÁCTER MONUMENTAL U ORNAMENTAL TABLA Nº 1
PRIMERA CATEGORIA OBRAS DE CARÁCTER MONUMENTAL U ORNAMENTAL Valor de obras D 650 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 6.500 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 15,00% 12,00% 10,00% A. Trabajos preparatorios
2,50%
2,00%
1,50%
B. Proyecto
6,00%
4,80%
4,00%
C. Estructura
1,50%
1,20%
1,00%
D. Ejecución
5,00%
4,00%
3,50%
________________________________________________________________________________________
3.2
SEGUNDA CATEGORIA EDIFICIOS EN GENERAL – EXCLUIDA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL TABLA Nº 2
SEGUNDA CATEGORIA EDIFICIOS EN GENERAL – EXCLUIDA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% A. Trabajos preparatorios
1,00%
0,90%
0,80%
0,65%
0,55%
B. Proyecto
3,80%
3,40%
3,00%
2,50%
2,10%
C. Estructura
1,00%
0,90%
0,80%
0,65%
0,55%
D. Ejecución
3,20%
2,80%
2,40%
2,20%
1,80%
________________________________________________________________________________________
6
3.3
TERCERA CATEGORIA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL TABLA Nº 3
TERCERA CATEGORIA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 6,75% 6,00% 5,25% 4,50% 3,75% A. Trabajos preparatorios
0,75%
0,67%
0,60%
0,50%
0,40%
B. Proyecto
2,85%
2,53%
2,21%
1,90%
1,59%
C. Estructura
0,75%
0,67%
0,60%
0,50%
0,40%
D. Ejecución
2,40%
2,13%
1,84%
1,60%
1,36%
________________________________________________________________________________________
3.4
CUARTA CATEGORIA EDIFICIOS INDUSTRIALES O AGRICOLAS TABLA Nº 4
CUARTA CATEGORIA EDIFICIOS INDUSTRIALES O AGRICOLAS, incluye Gimnasios. Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% A. Trabajos preparatorios
0,58%
0,50%
0,40%
0,30%
0,20%
B. Proyecto
2,22%
1,90%
1,66%
1,30%
0,84%
C. Estructura
2,33%
2,00%
1,50%
1,20%
1,00%
D. Ejecución
1,67%
1,60%
1,44%
1,20%
0,96%
7
3.5
QUINTA CATEGORIA EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS TABLA Nº 5
QUINTA CATEGORIA EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS
Valor de obras D 651 D 6.500 D 32.001 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.499 H 32.000 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Instalaciones sociales y de apoyo Casino Restaurante, camarines 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% o vestruarios, salas uso múltiple (equivalente 2ª Categoría)
Gimnasios (Equivalente 4ª Categoría)
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
Instalaciones Deportivas recreativas o pistas: pista de atletismo cancha de fútbol, rugby, hockey césped multicanchas y canchas basketball, tenis, vóleibol, etc. (Equivalente 1ª Categoría)
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
Instalaciones especiales Piscinas abiertas y cubiertas Velódromos Camarines Ski y deportes de invierno Rodeo, etc.
Plano Seccional Incluye plano de ejes y trazados, Plano general con caminos, Edificaciones, accesos, estacioNamientos, cierres y arborización General.
5,00%
8
3.6
SEXTA CATEGORIA ARQUITECTURA PAISAJISTA TABLA Nº 6 __________________________________________________________________ SEXTA CATEGORIA ARQUITECTURA PAISAJISTA Valor de obras D 250 D 550 D 2.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 250 H 550 H 2.500 H 15.000 15.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 22,00% 19,00% 17,00% 15,00% 12,00% A. Trabajos preparatorios
3,00%
2,60%
2,30%
2,00%
1,60%
B. Proyecto
8,00%
7,00%
6,20%
5,50%
4,40%
C. Estructura
5,00%
4,20%
3,90%
3,50%
2,70%
D. Ejecución
6,00%
5,20%
4,60%
4,00%
3,30%
3.7
SEPTIMA CATEGORIA CALCULOS DE ESTABILIDAD TABLA Nº 7
1. Para el cálculo de honorarios se utilizará las categorías indicadas en la definición general con las precisiones que se detallan: 1ª Categoría - Obras de carácter monumental
0,25 UF x m2
2ª Categoría - Edificios en general
0,20 UF x m2
- Edificios de más de 5 niveles
0,22 UF x m2
3ª Categoría -Edificios industriales y agrícolas 2. Corrección de desglose
0,15 UF x m2
Etapa Cálculo de estructuras
a) Bosquejo de estructuración
10%
b) Cálculo y plano de estructuras incluye memoria de cálculo y especificaciones técnicas de estructura
80%
c) Coordinación y aclaraciones del proyecto de estructuras en obra
10%
9
3.8.
OCTAVA CATEGORIA ESTUDIOS, PROYECTOS Y OBRAS DE URBANISMO, PLANIFICACION Y ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO
3.8.1 OCTAVA CATEGORIA “A” PROYECTOS GENERALES DE PLANIFICACION Y URBANISMO. El honorario será convencional, debiendo indicarse en detalle el alcance del estudio encomendado, las etapas en que se divide, las personas que trabajarán bajo las órdenes del arquitecto y horas profesionales asignadas a cada una de ellas.
3.8.2 OCTAVA CATEGORIA “B” PROYECTOS PARCIALES DE URBANIZACION.
Valores a considerar I
Sub Categorías II
III
Desde 1.300 UF a 32.500 UF a 65.000 UF a
1.300 UF. 32.500 UF 65.000 UF 325.500 UF
3% 2% -----
3% 2% 1%
4% 3% 2%
Sobre
325.000 UF
---
---
1%
______________________________________________________________________________
Los valores por considerar se formarán sumando el costo total de urbanización, de acuerdo con el presupuesto total de las obras involucradas, más el valor asignado al terreno para los efectos de los estudios económicos o el valor de compra actualizado de ellos. Se desglosará de acuerdo al Art. 6.2. del Documento Aranceles y Servicios Profesionales de los Arquitectos.
10
3.8.3 OCTAVA CATEGORIA “C” SUBDIVISIONES DE TERRENOS. El honorario referencial alcanzará al 1% del valor asignado al terreno para los efectos de los estudios económicos o su valor comercial. Este porcentaje es válido para terrenos planos. En caso que el terreno presente accidentes o grandes diferencias de nivel, el honorario será del 2%. Estudio de cambios de uso de suelo por horas: el honorario calculado será estimado en horas profesionales. 3.9.
NOVENA CATEGORIA TASACIONES TABLA Nº 9 Valores a considerar Desde Desde Desde Desde
325 UF 1.300 UF 3.250 UF 6.500 UF
Hasta hasta hasta hasta hasta Sobre
325 UF 1.300 UF 3.250 UF 6.500 UF 16.250 UF 16.250 UF
4,00 o/oo 2,50 o/oo 1,50 o/oo 1,00 o/oo 0,75 o/oo 0,50 o/oo
En consideración al tipo de información que se requiera en una tasación, éstas, con su consecuente valor referencial se clasifican en: •
Apreciación : El honorario será el 50% del indicado en la tabla Nº9, con un valor referencial mínimo de 2 UF
•
Informe: El honorario será igual al que señala la tabla Nº 9, con un valor referencial mínimo de 4 UF.
11
•
Informe detallado: El honorario se aplicará recargando lo indicado en la tabla Nº 9 en 200%, con un valor referencial mínimo de 6 UF.
Observaciones. -
En caso de tratarse de tasaciones de conjuntos hetorogéneos, se cobrará por separado los distintos elementos o grupos diferentes. Los honorarios indicados anteriormente, tanto en la tabla, como respecto de su expresión, sufrirán modificaciones en su respectiva categoría en los casos que a continuación se detallan: *
Tasaciones judiciales: tendrán un 100% de recargo.
*
Retasaciones: se aplicará sólo un 50% del honorario.
*
Ampliaciones: se aplicará el honorario total sobre lo nuevo.
* Para compra de propiedades: en instituciones bancarias, hipotecarias, etc., se aplicará el honorario correspondiente con un recargo de 50%. *
Terrenos eriazos: se aplicará el 50% del honorario respectivo.
* Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537: la tasación de un departamento, oficial o local que forme parte de un conjunto acogido a la ley tendrá un recargo de un 100% sobre lo que señala la tabla. * Tasadores oficiales: los tasadores oficiales que desempeñan en forma permanente dicho cargo ante una institución, podrán rebajar los honorarios hasta en un 50%. * Tasaciones con levantamiento: El levantamiento del plano correspondiente se regirá por lo dispuesto en la 11ª Categoría en un valor independiente al de la tasación misma.
12
3.10
DECIMA CATEGORIA CONCURSOS PUBLICOS Y PRIVADOS La remuneración de todos los arquitectos que intervengan en un concurso de arquitectura, público o privado se regirán estrictamente por las disposiciones del Documento “Reglamento de Concursos”
3.11
DECIMO PRIMERA CATEGORIA TRABAJOS ESPECIALES
3.11.1. Sub Categoría “A” Administración de Obras Los honorarios que se indican son adicionales a los que corresponden al arquitecto por el trabajo generado en la categoría correspondiente.. - Administración por constructor y por contratos parciales - Administración pro constructor cost-plus o por precios unitarios - Administración directa por el arquitecto.
1,5% Adic. 2,5% Adic. 6,0% Adic.
3.11.3. Sub Categoría “C” modificación de obras Los honorarios que aquí se indican, recargan los honorarios correspondientes generados por trabajos establecidos en otras categorías. - Ampliaciones en obra del mismo arquitecto - Ampliaciones en obra de otra persona - Alteraciones en obra del mismo arquitecto - Alteraciones en obra de otra persona - Reparaciones - Restauraciones – Se considerará todo el edificio como obra nueva, y su honorario tendrá .
13
20% recargo 30% recargo 40% recargo 50% recargo 40% recargo 50% recargo
3.11.4. Sub Categoría “C”. levantamientos, cubicaciones y mensuras, etc. sobre proyectos y obras ya ejecutadas. En esta sub categoría se calcularán en base al valor de la hora referencial, más los gastos en que se incurra durante el trabajo. Se consultan los siguientes ítems: -
Levantamientos de edificios, excluyendo terrenos; pueden ser con indicación de superficies, señalando contornos generales; o levantamiento de distribuciones interiores; o levantamientos completos.
-
Cubicaciones o mensuras, las que pueden ser sobre planos o sobre pbra ejecutada.
-
Levantamientos de terrenos eriazos, en los que hay que diferenciar aquellos levantamientos sobre terrenos menores de una hectárea y los mayores a esa superficie; y si son accidentados o con pendientes dignas de anotar, etc.
3.11.5 Sub categoría “D”. Regularización de permisos municipales. Como en el caso anterior, también en esta sub categoría se calcularán los honorarios en base al valor de la hora profesional referencial, agregando los gastos en que se incurra durante el proceso de regularización.
3.12
DUODECIMA CATEGORIA ARQUITECTURA CONCEPTUAL Y TRABAJOS CONVENCIONALES Estos se evaluarán considerando la envergadura del trabajo, el tiempo a emplear, la experiencia, grado de responsabilidad, capacidad y esfuerzo a desarrollar además de todos los gastos en que se haya de ocurrir. El honorario a convenir se basará en el valor de la hora profesional referencial, o será motivo de un convenio entre las partes.
14
3.13
DECIMO TERCERA CATEGORIA ARQUITECTOS REVISORES INDEPENDIENTES Basado el honorario en la rebaja de un 30% de los derechos de edificación, éstos de desglosan de la siguiente manera: a) Honorario revisión anteproyecto
6% de los derechos municipales.
b) Honorario revisión expediente de edificación: Como anticipo Contra informe favorable Contra obtención permiso de edificación Honorario total
- 15% de los derechos municipales. - 12% de los derechos municipales. - 3% de los derechos municipales. - 30% de los derechos municipales.
c) Honorario informe recepción final
- 6% de los derechos municipales.
El honorario mínimo por gestión será de 10 UF. Los porcentajes antes citados podrán tener un recargo convencional adicional basado en diversos factores como ser: - complejidad del anteproyecto o proyecto. - Antecedentes no habituales. - Exigencias especiales (rapidez, gestión directa, etc.) - Tramitación de documentación complementaria. Nota : cualquier actividad anexa no descrita se regula por las disposiciones de las categorías de este arancel a las que se puedan asimilar.
4.
VALOR REFERENCIAL DE LA HORA PROFESIONAL.
4.1.
El valor referencial mínimo de la hora profesional es de 1 UF. Dicho valor corresponderá también a una consulta verbal.
4.2.
El valor señalado en el punto precedente podrá ser recargado según sea la complejidad del trabajo, la experiencia, responsabilidad y grado de especialización del arquitecto, considerando para ello los siguientes aspectos:
15
•
AÑOS DE PROFESION Hasta 5 años De 5 a 15 años Sobre 15 años
sin recargo 20% de recargo 50% de recargo
•
ESPECIALIZACION DEL ARQUITECTO Convencional, con un máximo de 100 % de recargo
•
PARTICIPACION EN EQUIPO Arquitecto Jefe del Equipo Arquitecto co participante Arquitecto ayudante
100 % de recargo 50% de recargo 30 % de recargo
DURACION DEL TRABAJO Trabajo continuado o habitual Trabajo esporádico
sin recargo 30% de recargo
•
4.3.
Si en una contratación se cumple con más de una de las condiciones señaladas en el punto precedente, se considerará la suma de los porcentajes.
4.4.
El tiempo consumido por el arquitecto en esperas o viajes, se cobrará de acuerdo al valor de hora referencial, rebajado en un 30%, considerando una jornada diaria de 6 horas y lo señalado en el punto 2.9 del capítulo Nº2, Disposiciones Generales de este Documento Profesional.
5.
TABLAS DE VALORES REFERENCIALES DISTINTAS CATEGORIAS.
5.1.
Los valores señalados en las tablas están expresados en Unidades de Fomento reajustables (UF).
16
APLICABLES
A
LAS
5.2.
Al usar las distintas Tablas de Categorías se aplicará al valor de la obra o trabajo el porcentaje más alto, hasta el máximo indicado en la primera columna: si el costo fuera mayor, se aplicará al excedente el porcentaje de la columna siguiente, y así sucesivamente.
5.3.
Los honorarios establecidos en las Categorías 1ª a 7ª se podrán calcular en UF/m2 para lo cual se hará el ejercicio de estimar el presupuesto de la obra total de la etapa respectiva y se aplicará el porcentaje que establece la categoría correspondiente. El resultado se dividirá por la superficie proyectada, lo que establece el valor en UF por m2.
17