Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME TASACION INMUEBLE Comuna: VILLA ALEMANA Número de Rol de Avalúo: 243-5 Dirección o Nombre del bien raíz: ESMERALDA 145
Destino del bien raíz: HABITACIONAL
MANDANTE Bonnie Marquez Jerez CONTACTO: sucontrerasro@gmail.com/ marquezjerezb@gmail.com INFORME TASACION INMUEBLE
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OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación y valorización de arriendo para realizar trámites comerciales por parte del mandante.
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN RAIZ
Dirección específica: ESMERALDA 145 Comuna: VILLA ALEMANA Región: VALPARAÍSO Rol: 243-5
Destino del bien raíz: HABITACIONAL Permiso de obras: Existente según registro SII (avalúo detallado) Recepción de obras: Existente según registro SII (avalúo detallado) Propietario registro SII: TITO OSCAR ALEJANDRO ESPINOZA ESTEFONI Y OTROS Rut: 11.119.779-2
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Patente PRO 207. Rol 4414, Reg. Consultores MINVU Fecha: 8/6/2022
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización El bien raíz se encuentra localizado en el sector CENTRO de la comuna de VILLA ALEMANA, en las inmediaciones de la ruta intercomunal Troncal Norte, hoy AVENIDA VALPARAISO. Se encuentra en ZONA URBANA según ordenanza y plano regulador comunal. En específico entre calles DIAZ por el Norte, PORVENIR por el Sur, BALMACEDA por el Oriente, y ESMERALDA por el Poniente (calle de acceso principal). B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 3%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terreno cercanos a la ruta troncal. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y granodiorita asentada. La llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en viviendas. La pendiente al presente no se encuentra intervenida. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen planos de estacionamiento con pendiente apropiada. La propiedad está cercada en todas sus caras por muros sólidos. C. Infraestructura y urbanización La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua potable y provisión de alcantarillado particular. El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se rescata de los antecedentes locales. El prestador de servicios de fuerza eléctrica ha ejecutado red aérea hoy vigente y en estado de servicio igualmente operativo. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, ESMERALDA, es en carpeta de HORMIGON ARMADO con sub rasante de SUELO COMPACTADO Y ESTABILIZADO según estándar de ley de caminos. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en hormigón. Cuenta con zarpa y empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y pavimentación apropiada en veredas de hormigón. INFORME TASACION INMUEBLE
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El lote posee construcciones e intervenciones de patio en su interior. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 1000 m con centros mayoristas de enseres y acceso a instituciones de salud y educación general. La cota promedio de 158 m sobre el NMM y su ubicación geográfica le hacen parte del clima mediterráneo de secano propio de los valles interiores de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general El terreno está aproximadamente a 300 m de la ruta intercomunal TRONCAL NORTE (AV VALPARAISO) que le comunica con QUILPUE, LIMACHE Y LA CARRETERA INTERNACIONAL 60 CH. Con respecto al plano regulador comunal se encuentra en el área V-1 -correspondiente al área urbana próxima al camino TRONCAL AV VALPARAISO, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al CASCO HISTÓRICO por medio de CALLE ESMERALDA. Dentro de la comuna acusa proximidad con instituciones educativas de nivel general, supermercados, áreas verdes e industria menor inofensiva. Por AV VALPARAISO tiene acceso a las capitales regionales -viajes menores a 45 minutos aproximadamente-. Además se encuentra a corta distancia de la ruta 60 CH. En lo particular pertenece al casco fundacional de la ciudad. NOTA: El plan regulador se encuentra en etapas de modificación, que mejoraran su densidad habitacional. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la escritura inscrita a fojas 1286 nro. 2171 del registro de propiedad del año 2011 (y metros cuadrados rescatados desde el avalúo detallado). El lote encierra una superficie de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO metros cuadrados, en la siguiente geometría de deslindes: Al Norte
: 37.80 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Sur
: 37.80 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Oriente
: 14.60 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Poniente
: 14.25 m en línea continua (limitando con CALLE ESMERALDA)
Superficie
: 535 M2
Metros cuadrados construcciones 113 M2 Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra Programa y estado actual Destino : Habitacional. Programa
: Vivienda.
Materialidad : Madera. Conservación : Habitable.
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D. Fotos georreferenciadas: Coordenadas UTM -33.046103, -71.382557 D.1 Lote:
D.2 Obra:
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III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES ZONA V1, CASCO HISTORICO
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IV.
VALORIZACION DE OBRAS Y PREDIO
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además se cotejará con precios del mercado de propiedades actual -que sean homologables-. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.
Los siguientes recuadros muestran: 1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Área Homogénea AH
Valor $/m2
HMB 045
62,078
HMB 034
61,759
CMB 043
115,517
HMB 082
101,437
HMB 068
64,798
Promedio $/m2
81,118
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango
650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios
0.90%
B. Proyecto
3.40%
C. Estructura
0.90%
D. Inspección
2.80%
% PROMEDIO
8.00%
2.- Los factores de ajuste por accidentes topográficos, constatando invariabilidad de costos promedio, dado el factor total de ajuste igual a uno –según desgloseFactores de ajuste
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Factor Superficie
1
Factor frente fondo
1
Factor altura
1
Factor casos excepcionales
1
Factor prom. de ajuste
1
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Teniendo como resultado 81.118 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será de 162.236 $/m2. Se presentará a continuación tabla de casos homologables -seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades-. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se yuxtaponga con la cifra obtenida mediante el cálculo anterior -desde las tablas de valorización técnica territorial-. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Cas Total costo $ m2 o
link
$/m2
1
53,000,000
https://casas.mitula.cl/detalle/666/4050020647373917148/13/ 8/terrenos-urbanizado-villaalemana?page=2&pos=13&t_sec=190&t_or=2&t_pvid=57a81e23 -e3bb-4a02-89dff642bc7d554c&req_sgmt=REVTS1RPUDtTRU87QURfUEFHRTs=
70,667
2
https://www.nestoria.cl/detailint/0000002260110636023443391/title/1/125?serpUid=0.77325586144201654808899&pt=1&ot=1&l=pasaje 250,000,540 2095 -esmeralda_villaalemana&did=32_default&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=9ee9587ad684-4fd5-98f3-34b3471a4584
119,332
3
https://casas.mitula.cl/detalle/370358/2790135648235569076/ 12/1/terrenos-urbanizado-villa200,000,000 2095 alemana?search_terms=terrenos+urbanizado+villa+alemana&pa ge=1&pos=12&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=0a12d593-367d-4fa78ae8-02677ffc1581
95,465
4
https://casas.mitula.cl/adform/0000003920004636567772725?p age=2&pos=1&t_sec=190&t_or=2&t_pvid=08f0c520-9891-40e8145,000,000 1160 ba9375664356d4b3&req_sgmt=REVTS1RPUDtTRU87QURfUEFHRTs=
125,000
5
https://casas.mitula.cl/detalle/666/4850025644695023440/11/ 1/terrenos-urbanizado-villaalemana?search_terms=terrenos+urbanizado+villa+alemana&pa ge=1&pos=11&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=0a12d593-367d-4fa78ae8-02677ffc1581
111,562
costo promedio
104,405
55,000,000
750
493
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Considerando el promedio resultante de la presente tabla, correspondiente a 104.405 $/m2, y el promedio obtenido desde la selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 162.236 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 133.320 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo de valorización de obras y predio. Valor promedio final tierra $/m2 133320.39
Para estimar el costo de materiales de construcción correspondiente a la vivienda, se utilizará cifras de valorización correspondientes a la categoría madera –aplicando variaciones desde el criterio del profesional actuante-. Costo m2 construcciones
Clasificación
E
Madera
Categoría
3
Media
Promedio
144,803
$/m2
Además se considera en la tasación general - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras. - Tabla de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias. - Cifras definidas por el profesional actuante por concepto de servicios básicos y cercos perimetrales no medianeros. Para la estimación del arriendo proporcional aplican los ejemplos y consideraciones del ítem de factores de cálculo homónimo a continuación.
V.
CÁLCULO DEL ARRIENDO PROPORCIONAL La cifra final de valorización del arriendo proporcional se calculara en base a los siguientes factores: 1.- Amortización del inmueble equivalente a la división del valor tasado respecto a la vida útil SII -según categoría material de la vivienda-. 2.- Costos administrativos del arriendo, por parte del propietario, correspondientes a 4 UF mensuales 3.- Costo de las contribuciones proporcionales. 4.- Arriendo teórico por metro cuadrado 5.- Arriendo por metro cuadrado en ejemplos NOTA: El arriendo teórico corresponderá al 0.5% del valor de tasación comercial de la obra, aumentado por los factores antes expuestos y dividido por los metros construidos definidos en el levantamiento y tabla de avalúo detallado. El resultado final de arriendo corresponderá a la multiplicación de los metros cuadrados construidos por el promedio entre • Valor -por metro cuadrado- de arriendos en el sector –desde prorrateo de tabla de casos-. • Valor -por metro cuadrado- del arriendo teórico
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Arriendos referenciales Caso
1
2
3
4
5
Total costo $
700,000
500,000
700,000
430,000
350,000
m2
link
$/m2
100
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-996171867-casanueva-condominio-el-mirador-villa-alemana_JM#position=1&search_layout=grid&type=item&tracki ng_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
7,000
82
https://departamento.mercadolibre.cl/MLC-996216087departamento-en-arriendo_JM#position=15&search_layout=grid&type=item&track ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,098
104.95
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-975504004-nuevacasa-en-condominio-disponibles_JM#position=27&search_layout=grid&type=item&track ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,670
70
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-998116318-nuevapenablanca-cond-los-aromos-troncal-sur-av-valpo_JM#position=36&search_layout=grid&type=item&track ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,143
85
https://casas.mitula.cl/adform/00000083500276542564 23782?search_terms=arriendo+casas+estacion+america s+villa+alemana&page=1&pos=18&t_sec=206&t_or=2&t _pvid=67b0cc62-ac97-4d10-a616-f69ba0af9008
4,118
costo promedio
6,006
Alcances preliminares: Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia. La cifra teórica de arriendo de 0.5% de la tasación comercial es en base a los valores recomendados para viviendas no superiores a 10.000 UF por parte del profesional actuante. Esta cifra será promediada con los ejemplos rescatados en plataformas de corretaje.
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A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Unidad vendible y materiales Ítem Lote Materiales de construcción vivienda Subtotal bienes inmuebles
Sup. m² 535.00 113.00
$/m² 133,320 144,803
UF/m² 4.07 4.42
Total $ 71,326,200.00 16,362,739.00 87,688,939.00
Total UF 2,174.78 498.91 2,673.69
2. Proyectos y construcción Ítem Construcción vivienda Arquitectura y especialidades (n/a)
Sup. m² 113.00
$/m² 108,602
UF/m² 3.31
Total $ 12,272,054.25
Total UF 374.18
12,272,054.25
374.18
Total $ 2,806,200.00 6,000,000.00 4,403,100.00 13,209,300.00
Total UF 85.56 182.94 134.25 402.76
Subtotal proyectos 3. Obras Complementarias Ítem Cerco perimetral (no medianero) Empalme eléctrico y sanitario
U / m.l. 93.54 1.00
$/U 30,000 6,000,000
UF/m
$ / año 1,046,102
años obra
0.91 182.94
Mano de Obra Subtotal OO. CC. 4. Desvalorización Ítem Vivienda (año no informado)
vida útil SII 80
Total $ 0
Total UF 0
0
NOTA: SE APLICA DESVALORIZACION SOBRE LA CIFRA POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO
5. Factores de arriendo Ítem Contribuciones Amortización Administración Arriendo teórico Promedio arriendos (ejemplos mdo.) ARRIENDO PROPORCIONAL
$ 133,560 523,051 1,574,256 6,924,070
meses/ m2 12 12 12 12
$/mes 11,130 43,588 131,188 577,006
$/m2
Total UF
5,106 6,006 5,556
0.17
Total $ 113,170,293.25 41,844,093.25 84,877,719.94 627,841.90
Total UF 3,450.63 1,275.85 2,587.97 19.14
B. VALORIZACION FINAL Y CIFRA ARRIENDO Ítem VALOR TASACION VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. VALOR LIQUIDACION VALOR ARRIENDO Valor referencial UF
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32,797.00
100% 75%
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C. RESULTADOS: 1.
A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base de la propiedad de 3451 UF
2.
El arriendo proporcional se estima en un valor mensual de 19.14 UF
3.
Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de arriendo al presente se estima en $627.842
4.
En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura vial correspondiente al entorno inmediato del predio; existiendo obras de ingeniería, arquitectura y especialidades ya ejecutadas para la vivienda; se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, considera leves modificaciones dado el año de ejecución y el valor agregado de situarse en pleno centro. A esto se suma un comportamiento de mercado que ha superado los valores acostumbrados -dada la inflación y el índice de precios actual-.
NOTA: Prevalecen sobre el levantamiento los metros cuadrados -de permiso y prediales- registrados en el avalúo fiscal detallado.
JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
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Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
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VI. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Patente profesional 3. Plano plancheta SII 4. Escritura 5. Certificado de avalúo 6. Certificado de deuda tributaria 7. Planta Google Earth 8. Planta Google Maps 9. Fotografías 10. Plano esquemático del lote 11. Plano de áreas homogéneas 2018 12. P.R.C. Plano regulador comunal 13. P.R.C. Ordenanza local 14. Tabla de categorías de construcción 15. Tabla de Honorarios CA
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