JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 +56-9-41055309
INFORME DE TASACION
ROMERO # 3096, SANTIAGO OESTE, SANTIAGO REGION METROPOLITANA
MANDANTE
JUANGONZALO LUIS MENARES MURA RODRIGUEZ ARQUITECTOAbogado +56941055309 CONTACTO: gonzalo.mura@gmail.com +56-9-92991526
INFORME TASACION BIEN RAIZ
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JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867 +56-9-41055309
OBJETIVO Se extiende los antecedentes de tasación para los tramites de promesa de compraventa y transferencia posterior.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Mandante Rut
: :
Dirección específica Rol y Avalúo Fiscal Comuna Región
: : : :
ROMERO # 3096, SANTIAGO OESTE Rol 475-22 SANTIAGO REGION METROPOLITANA
Tipo de Bien
:
BIEN RAIZ
Tasador
:
JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU
Fecha
:
Mayo de 2017
I.
JUAN LUIS MENARES ARQUITECTO GONZALO MURA RODRIGUEZ 17.024.610-1 +56941055309
DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el límite poniente de la zona urbana del plan regulador comunal de Santiago. En especifico entre calles Alameda Bernardo O'Higgins por el Sur, Maipú por el Oriente, Romero por el Norte y Chacabuco por el Poniente. B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 2% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada propia del sector. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de bienes diversos y acceso a instituciones de gobierno y centros de educación. La cota promedio de 500 m sobre NMM que le hacen parte del clima propio del Valle Central. Al presente posee los atractivos propios de zonas de renovado impulso inmobiliario y renovación urbana general, frutos de la obsolencia de sus viejas construcciones y la cercanía a los servicios consolidados en el paso de las décadas. C. Infraestructura y Urbanización El bien raíz se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios mediante red pública para sus acometidas eléctricas, empalmes y conexiones de servicio sanitario y redes de comunicación en general. La pavimentación es de hormigón armado en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme entre la calle y el lote, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características. INFORME TASACION BIEN RAIZ
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II.
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características Generales y Composición En la totalidad del terreno se acusa la presencia de un inmueble cuyas características responden a la tipología de vivienda social propia de la década del 30. Dado su estado de conservación, el cumplimiento de la vida útil estimada por el servicio de impuestos internos, y la irrelevancia patrimonial -según informes previos- se considera despreciable el valor del mismo. El terreno posee la pendiente promedio y composición de suelos propia del sector. La pendiente es anulada mediante rellenos compactados sin necesidad de muros de contención u obras civiles anexas. B. Emplazamiento general El terreno esta a aproximadamente a mitad de cuadra por calle Romero, con conexión hacia la Alameda Bernardo O'Higgins por calles Maipú y Chacabuco a bajas distancias pedestres. Posee una buena ventilación, asoleamiento y perspectivas, garantizados por la holgura de espacios internos y el beneficio de poseer acceso por el norte -fuente constante de luz directa en su latitud-. C.
Terreno: Deslindes y Superficies
1. Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el Registro de Propiedad de 1969. En lo particular plano Nro. 17.198 de fecha 11 de Marzo de 1969 inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente Superficie
: : : : :
9,50 9,50 26,00 26,00 247,00
m m m m m2
2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra. 3. Programa, y estado de conservación Programa : Vivienda Unifamiliar Conservación : Obra antigua, deteriorada.
III.
RESUMEN DE ANTECEDENTES
•
Usos permitidos Zona B, Sector especial B-10, Plan Regulador Comunal de Santiago Vivienda, servicios y comercio compatibles con la vivienda
•
Usos prohibidos Industria, servicios y comercio incompatibles con la vivienda (Ver Anexo P.R.C. Sector SB-10)
•
Normas de Edificación Zona B, Sector Especial B-10 Superficie predial mínima : % Ocupación de suelo : Índice de Constructibilidad : Altura máxima edificación : Adosamiento Máximo :
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1.000 m2. 70 % (Vivienda y Educación) 100 % (otros) 340% 20 m. (9 m. volúmenes laterales y centrales) 18 m. 3
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IV.
VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial del terreno se asigna por referencia directa con área homogénea –AH- del sector, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos. b) El valor físico de las construcciones corresponderá al costo por metro cuadrado, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución y refacciones. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. Se consideraría este valor para calcular derechos de demolición. c) Los costos de ejecución correspondientes al punto anterior se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile, con recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. El siguiente cuadro constata invariabilidad dado el factor total de ajuste a la valorización, por concepto de orografía territorial. Finalmente se muestra el código de área homogénea que nos da el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor promedio de ajuste
1 1 1 1 1
área homogénea AH CBM 018
Costo unitario m2 282.559
A su vez se presenta la categoría y costo material del trimestre. Clasificación Categoría Promedio $/m2
: : :
E 3
Estructura portante de madera con techumbre sobre entramado Media 123.349 Clasificación Categoría Promedio $/m2
E
3
123.349
El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones. Proyectos según C.A. Rango A. Trabajos preparatorios B. Proyecto C. Estructura D. Inspección % PROMEDIO
650-6500 UF 0.90% 3.40% 0.90% 2.80% 8.00%
Y por último se estima perentorio considerar - 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra en vivienda - Factor "0" dado el estado de conservación y vida útil cumplida de construcciones -sobre 80 años- 2% sobre valor de construcciones por concepto de derechos municipales a la demolición. - 2% sobre valor predial por concepto de derechos municipales de fusión. INFORME TASACION BIEN RAIZ
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A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Terreno Item Lote Subtotal Terreno
Sup. m² 247.00
$/m² 282,559
UF/m² 10.67
Total $ 69,792,073 69,792,073
Total UF 2,636.28 2,636.28
Sup. m² 247.00
$/m² 5,651.18
UF/m² 0.21
Total $ 1,395,841 1,395,841
Total UF 52.73 52.73
247.00 247.00 247.00
$/m² 123,349 61,675 25,000
UF/m² 4.66 2.33 0.94
Total $ 30,467,203 15,233,602 6,175,000 51,875,805
Total UF 1150.85 575.43 233.25 1959.53
Sup. m² 247.00
$/m² 500.00
UF/m² 0.02
Total $
123,500 123,500
Total UF 4.67 4.67
5. Obras Complementarias Item Sup. m² Limpieza de terreno 247.00 Remocion de escombros 247.00 Mano de Obra 247.00 Subtotal trabajos complementarios
$/m² 15,000 15,000 15,000
UF/m² 0.57 0.57 0.57
Total $ 3,705,000 3,705,000 3,705,000 11,115,000
Total UF 139.95 139.95 139.95 419.85
132,782,878
5,016
Total $ 80,907,073 1,519,341 60,680,305
Total UF 3,056 57 2,292
2. Derechos fusion predial Item Lote Subtotal Derechos Fusion 3. Construcciones Item Vivienda Unifamiliar Mano de obra Proyectos
Sup. m²
Subtotal Construcciones
4. Derechos demolicion Item Inmueble Subtotal Derechos Demolicion
6. TOTAL VALORIZACION FISICA B. VALORES DE TASACION Item VALOR TASACION PREDIAL VALOR DERECHOS MUNICIPALES VALOR LIQUIDACION BANCARIA
100% 75%
Resultados: 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 10,67 UF/m2. Siendo la superficie total de terreno 247,00 m2 y estimados los gastos de trabajos complementarios en 419,85 UF el valor del paño seria 3056 UF (2636 UF sin incluir trabajos complementarios) 2. Según las tablas de valorización MINVU, CA, SII y los criterios del profesional actuante; se estima el costo de las obras de construcción en 0 UF (1959,53 UF sin considerar desvalorización) 3. Considerando el valor de la UF al presente ($26.473,65) el monto de tasación es $80.907.073 4. El costo de demolición no se presupuesta, al constituir valores subjetivos, y que no son propios de la tasación predial. 5. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado.
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Comentario Final de Valorización Estando ejecutada y recibida la urbanización correspondiente al lote: se considera una incorporación efectiva al mercado, donde el valor promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja -al no existir parámetros significativos que la justifiquen-. Sin embargo se deja un margen -a criterio del mandante- para negociaciones futuras, dado que el inmueble no ha sido demolido, existen labores de ingeniería y arquitectura pendientes para habilitar fusión y obra nueva y el bien raíz posee fuertes fluctuaciones por concepto de especulación y posibles cambios al Plan Regulador.
JUAN-LUIS MENARES RODRIGUEZ
Tasador : Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Planos esquemáticos de la propiedad y sus obras esc. 1/100 2.- Escritura 3.- Certificado de avalúo 4.- Certificado de deuda tributaria 5.- Certificado exención de expropiación 6.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017 7.- Tabla de Honorarios CA 8.- Plano de áreas homogéneas 2017 9.- Informe Previo y extracto PRC
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