JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867
INFORME DE TASACION
AMUNATEGUI # 2064, RECREO, VINA DEL MAR COMUNA DE VINA DEL MAR
MANDANTE BLANCA ESTELA CISTERNAS MUNOZ Amunategui #2058, Recreo, Vina del Mar, Chile CONTACTO jash.sanchez.hidalgo @gmail.com
INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ
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JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ ARQUITECTO I.C.A. 10.867
OBJETIVO Se extiende los antecedentes de tasación para los tramites de obtención de crédito hipotecario mediante entidad bancaria o financiera afín
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Mandante Rut Dirección específica Rol y Avalúo Fiscal
: : : :
Comuna Región Tipo de Bien Tasador
: : : :
Fecha
:
I.
BLANCA ESTELA CISTERNAS MUNOZ 8738229-K AMUNATEGUI # 2064, RECREO, VINA DEL MAR Rol 965-3 Avalúo Fiscal $35.639.849 VINA DEL MAR V REGION BIEN RAIZ JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU Abril de 2017
DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el límite sur poniente de la zona urbana del plan regulador comunal de Vina del Mar. En especifico entre calles José Miguel Carrera por el Sur, Amunategui por el Oriente, J. J. Latorre por el Norte y Condominio Toledo por el Poniente B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 500 metros cuenta con comercio minorista de enseres y acceso a instituciones de educación. La cota promedio de 70 m sobre NMM le hacen parte del clima propio de la Cordillera de la Costa. C. Infraestructura y Urbanización El inmueble se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios mediante red pública propiedad de ESVAL La pavimentación es de hormigón armado en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme con estacionamiento del lote, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características.
II.
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características Generales y Composición El terreno posee una pendiente promedio del 10 % con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es anulada mediante rellenos compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 17% del área de exteriores
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B. Emplazamiento general El terreno esta a aproximadamente 60 m de la calle José Miguel Carrera, en especifico por avenida Amunategui. Con respecto al sector, se encuentra en el área correspondiente a los 70 metros sobre el nivel medio del mar, por lo que posee una ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre la totalidad del pie de cerro y hacia el Poniente de la ciudad. C.
Terreno: Deslindes y Superficies
1. Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el Registro de Propiedad de 1995, a fojas 3237 vta. numero 3437 inscritos en el Conservador de Bienes Raíces de Vina del Mar.
Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente Superficie
: : : : :
22.70 21.89 10.00 10.40 222.95
m m m m m2
2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra. 3. Programa, y estado de conservación
Edificación Programa Vivienda Unifamiliar
III.
Estado general de conservación Obra antigua y refaccionada.
RESUMEN DE ANTECEDENTES
Usos permitidos Zona RE-2 Plan Regulador Comunal de Vina del Mar Vivienda Servicios y Comercio compatibles con la vivienda
Usos prohibidos Industria
Normas de edificación Zona RE-2 Superficie predial mínima % Ocupación de suelo Índice de Constructibilidad Altura máxima edificación Densidad habitacional
: : : : :
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400.00 m2 Vivienda/ 1500 m2 Educación 50 % 120% Art 2.6.2 y 2.6.3 OGUC 350 Hab./Hec.
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IV.
VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial del terreno se asigna por referencia directa con área homogénea –AH- del sector, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos. b) El valor físico de las construcciones corresponderá al costo por metro cuadrado, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución y refacciones. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. El siguiente cuadro muestra las diversas áreas homogéneas y nos da el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Se constata invariabilidad dado el factor total de ajuste. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor promedio de ajuste
1 1 1 1 1
área homogénea AH HAA 094
Costo unitario m2 94.479
A su vez se presenta la categoría y costo material del trimestre. Clasificación Categoría Promedio $/m2
: : :
E 3
Estructura portante de madera con techumbre sobre entramado Media 123.349 Clasificación Categoría Promedio $/m2
E:
3 123.349
El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones. Proyectos según C.A. Rango A. Trabajos preparatorios B. Proyecto C. Estructura D. Inspección % PROMEDIO
650-6500 UF 0.90% 3.40% 0.90% 2.80% 8.00%
Y por último se estima perentorio considerar - 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra en vivienda - Costo mano de obra sobre nivelaciones y basamento en cambio de pendiente en $30.000/m2
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A. CUADRO DE VALORIZACION Item 1. Terreno Lote
Sup. m²
$/m²
UF/m²
Total $
Total UF
222.95 222.95
94,479 94,479
3.57 3.57
21,064,093 21,064,093
795.66 795.66
2. Construcciones Item Sup. m² Vivienda Unifamiliar 241.25 Mano de obra 241.25 Proyectos 241.25 Subtotal Construcciones 723.75
$/m² 123,349 61,675 25,000 70,008
UF/m² 4.66 2.33 0.94 2.64
Total $ 29,757,946 14,878,973 6,031,250 50,668,169
Total UF 1124.06 562.03 227.82 1913.91
$/m² 30,000 30,000 30,000
UF/m² 1.13 1.13 1.13
Total $ 2,386,200 2,386,200 2,386,200 7,158,600
Total UF 90.13 90.13 90.13 270.40
Total $
Total UF
Subtotal Terreno
3. Obras Complementarias Item Sup. m² Nivelacion de Terreno 79.54 Contenciones 79.54 Mano de Obra 79.54 Subtotal OO. CC. 238.62 B. VALORES DE TASACION Item VALOR TASACION
78,890,862
2,980
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC.
100%
57,826,769
2,184
VALOR LIQUIDACION
75%
59,168,147
2,235
Valor UF abril 2016
26,473.65
Resultados: 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 3,57 UF/M2. Siendo la superficie total de terreno 241.25 m2 el valor del paño seria 795,66 UF 2. Según las tablas de valorización MINVU, CA, SII y los criterios del profesional actuante; se estima el costo de las obras de construcción en 2184,31 UF 3. Considerando el valor de la UF al presente ($26.473,65) el monto de tasación es $78.890.862 4. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado
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Comentario Final de Valorización Estando recibida la urbanización, ejecutada y habitada la vivienda correspondiente al lote y no existiendo labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con la unidad y sus áreas comunes: se considera una incorporación efectiva al mercado, donde el valor promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja, al no existir parámetros significativos que la justifiquen. Sin embargo se deja un margen a criterio del propietario para negociaciones futuras, dado que la obra no ha sido refaccionada en la totalidad de sus áreas.
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Tasador : Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Planos esquemáticos de la propiedad y sus obras esc. 1/100 2.- Escritura 3.- Certificado de avalúo 4.- Certificado de deuda tributaria 5.- Certificado exención de expropiación 6.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017 7.- Tabla de Honorarios CA 8.- Plano de áreas homogéneas 2017
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18/4/2017
Certificado de Deudas
Certificado de Deuda Nombre
C I ST E RN A S M U N O Z BL A N C A E ST E L A
Dirección
A M U NA T EGU I 2064
ROL
0 3 7 -0 0 9 6 5 -0 0 3
Total Deuda Liquidada Morosa CLP
Comuna
Total Deuda No vencida Liquidada
48.997
CLP
V INA DEL M A R
A cogidos A RT 196 Y 197 DEL C.T.
94.010
Deuda Morosa(CLP) Formulario
T ipo 30
Folio
30
Fec ha V c to. 370965416
D euda N eta
Reajus te
I nteres
M ulta
T otal
3 0 - nov- 2 0 1 6
4 5 .2 1 7
362
3 .4 1 8
0
4 8 .9 9 7
Total Deuda Morosa(CLP)
45.217
362
3.418
0
48.997
Deuda No Vencida(CLP) Formulario
T ipo
Folio
Fec ha V c to.
D euda N eta
Reajus te
I nteres
M ulta
T otal
30
30
370965117
3 0 - abr- 2 0 1 7
4 7 .0 0 5
0
0
0
4 7 .0 0 5
30
30
370965217
3 0 - jun- 2 0 1 7
4 7 .0 0 5
0
0
0
4 7 .0 0 5
Total Deuda No Vencida(CLP)
94.010
0
0
0
94.010
Fec ha de E mis ión del C ertific ado: 1 8 - 0 4 - 2 0 1 7
(L iquidada al: 1 8 - 0 4 - 2 0 1 7 ) E mitido a las : 1 1 :5 3 :0 9
E l Servic io de T es orería c ertific a que de ac uerdo al es tado de la C uenta Ú nic a T ributaria del RO L 0 3 7 - 0 0 9 6 5 - 0 0 3 , és te regis tra deuda por el (los ) formulario(s ) detallado(s ) prec edentemente. L a I ns tituc ión o pers ona ante quien s e pres enta es te c ertific ado, podrá verific ar s u autentic idad en www.tes oreria.c l, ingres ando el número del c ódigo de barra que s e indic a en el c ertific ado.
IMPORTANTE DOCUMENTO NO VALIDO PARA PAGAR EN INSTITUCIONES RECAUDADORAS
Página 1
https://www.tesoreria.cl/portal/ofVirtual/aLink.do?go=crt2
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18/4/2017
https://www.tesoreria.cl/portal/ofVirtual/aLink.do?go=crt2
Certificado de Deudas
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