Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media acomodada de tipo C2. En un radio de 400 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 1300 m con centros mayoristas de enseres y acceso a instituciones de salud y educación en todos sus niveles. La cota promedio de 150 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de las mesetas litorales de la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
Con respecto al plan regulador comunal, se encuentra en el área V1 -correspondiente a zonas residenciales en la cumbre de cerros al norte de la localidad de Reñaca. Posee una trama vial y programas de servicios consolidados y está próximo a ser pavimentado su exterior –desde Conguillio hacia Caburga-. Se integra al casco fundacional de Reñaca por medio de múltiples calles vinculadas a viejas avenidas en lecho de quebrada Es verificable su comunicación con instituciones educativas en todos sus niveles, supermercados, áreas verdes, tenencia, bomberos y empresas inofensivas en general. Prima la actividad turística pese a los múltiples destinos permitidos en la V1. Además cuenta con relativa cercanía a la carretera intercomunal “camino internacional” comunicada con Quillota.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados a continuación, corresponden a los rescatados del levantamiento GPS básico, adjunto en anexos, los cuales son:
Al Norte : 57.90 m en línea continua (limitando con CALLE CABURGA)
Al Sur : 42.70 m en línea continua (limitando con otra propiedad)
Al Oriente : 53.40 m en línea continua (limitando con otra propiedad)
Al Poniente : 14.50 m en línea continua (limitando con otra propiedad)
Superficie : 1131.00 M2
C.2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones
No registra
C.3. Programa y estado actual
Destino : Inmueble con destino HABITACIÓN
Programa : Sitio eriazo
Materialidad : No aplica.
Conservación : No aplica
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III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES V1 Zona V1 Plan Regulador Comunal de VIÑA DEL MAR
Usos Permitidos Vivienda Equipamiento Seguridad pública Salud Área Verde
Usos Prohibidos Industria y a lmacenamiento molesto, insalubre y peligroso. Condiciones de Edificación
a) Superficie Predial mínima 500 m2 b) Frente Predial mínimo 16.00 m c) Ocupación máxima de suelo 50% d) Coeficiente de Constructibilidad 100 % e) Sistema de agrupación Aislado f) Antejardín 3.00 m g) Altura máxima 9.00 m
Rasantes y distanciamientos según OGUC. Altura máxima según alturas promedio de la calle. INFORME TASACION INMUEBLE
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IV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de elaboración del informe) Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando variabilidad leve de costos promedio, dado el factor superficie –que supera a las constatadas a su alrededor-.
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 0.8
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 0.95
2.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2.
Area Homogénea AH Valor $/m2
XMB 009 49,600 HMB 012 100,957 XAB 005 50,239 HMB 008 83,000 XAB 125 29,000
Promedio $/m2 62,559 Promedio con ajuste 59,431
3 - El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-
Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00%
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Teniendo como resultado 59.431 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será 118.862 $/m2.
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos homologables, seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Caso Total costo $ m2 link $/m2
1 168,280,000 1202
https://casas.trovit.cl/listing/los‐pinos‐renaca.f012bbbc‐6f74‐4056‐ 9c0a‐c4262a4b3cc6 140,000
https://casas.trovit.cl/listing/vendemos‐amplio‐terreno‐sector ‐los‐pinos‐renaca‐excelente‐conectividad.544eebf1 ‐121f‐392a‐98f7‐ 6cd7fb3a961b 371,820 3 231,000,000 1564 https://casas.trovit.cl/listing/los‐pinos‐renaca‐con‐agua.6bcfcdc5‐feec‐43b4‐ 8fcc‐7540446f854d 147,698 4 171,500,000 510 https://casas.trovit.cl/listing/vista‐privilegiada‐en‐los‐pinos‐renaca.7bba1d91 ‐d6c6‐ 3705‐a743‐b550b921fe40 336,275 5 245,584,077 1670 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐1245000048‐terreno‐en‐venta‐en‐renaca‐ vina‐del‐mar‐_JM 147,056 6 199,500,000 925 https://casas.trovit.cl/listing/venta‐terreno ‐sector‐los‐pinos‐renaca.0fad2bc2 ‐0caf‐ 3a84 ‐b8ca‐8c3b2cad8e5b 215,676
2 190,000,000 511
costo promedio 226,421 promedio con factores de ajuste SII 215,100
Considerando el promedio en la presente tabla de 215.100 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 118.862 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 166.981 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final.
Por último es perentorio considerar los siguientes alcances preliminares:
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
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montos de valor m de terreno están expresados en moneda naciona l al SEGUNDO SEMESTRE DE 2018.
acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al se gundo semestre de 2018, por lo que no reflejan modificaciones p osteriores y los
montos de valor m de terreno están expresados en moneda naciona l al SEGUNDO SEMESTRE DE 2019.
acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al se gundo semestre de 2019, por lo que no reflejan modificaciones p osteriores y los
La capa Áreas Homogéneas del Reavalúo de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros 2020, está determinad a de
montos de valor m de terreno están expresados en moneda naciona l al SEGUNDO SEMESTRE DE 2020.
2 2 2 2 de 2 29/12/2022 17:49
acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al se gundo semestre de 2020, por lo que no reflejan modificaciones p osteriores y los
La capa Áreas Homogéneas del Reavalúo de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros 2021, está determinad a de
modificaciones posteriores.
2022 están determinadas de acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al se gundo semestre de 2021, por lo que no reflejan
Las capas de Áreas Homogéneas y el valor del m de terreno (en m oneda nacional al SEGUNDO SEMESTRE DE 2021) del Reavalúo
nacional al SEGUNDO SEMESTRE DE 2022.
semestre de 2022, por lo que no reflejan modificaciones posteri ores y los montos de valor m de terreno están expresados en mon eda
2
ortorrectificadas. La capa Áreas Homogéneas del Reavalúo SNE 2023 está determinada de acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al seg undo
2 Mapas SII https://www4.sii.cl/mapasui/internet/#/contenido/index.html
PORCENTAJE DE AFECTACIÓN DE LA SUPERFICIE DE TERRENO DEL PREDIO
COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL
Predio con deficiencia de accesibilidad No aplica 0,80
Predio afecto a servidumbre de paso
Más de 75% 0,10 Más de 50% a 75% 0,25 Más de 25% a 50% 0,50 de 10% a 25% 0,75
Predio equipamiento subterráneo en bien nacional de uso público No aplica 0,50
Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial (IPT)(*)
Predio con destino principal habitacional, colindante a basural, definido por IPT
Más de 75% 0,10 Más de 50% a 75% 0,25 Más de 25% a 50% 0,50 de 10% a 25% 0,75
No aplica 0,30
Predio con destino principal habitacional, colindante a cementerio No aplica 0,80
Predio con destino principal habitacional, colindante a cárcel No aplica 0,70
Predio con destino principal habitacional, colindante a estadio de fútbol No aplica 0,80
Predio con destino principal habitacional, colindante a propiedad declarada abandonada por Decreto Municipal
Corrector por superficie no centralizado - Saldo predial declarado en Certificado de Informes Previos otorgado por la DOM respectiva
Corrector por superficie no centralizado –Macrolote con superficie de terreno desde 500.000 a 1.000.000 m 2
Corrector por superficie no centralizado –Macrolote con superficie de terreno mayor a 1.000.000 m 2
Corrector por superficie no centralizado –Macrolote con superficie de terreno desde 500.000 a 1.000.000 m 2. y mayor a 50 veces el rango de superficie mayor definido para el área homogénea respectiva.
Corrector por superficie no centralizado –Macrolote con superficie de terreno mayor a 1.000.000 m 2 y mayor a 50 veces el rango de superficie mayor definido para el área homogénea respectiva.
Área verde pública definida en el respectivo IPT (*)
Área verde Privada definida en el respectivo IPT (*)
No aplica 0,80
No aplica 0,50
No aplica 0,30
No aplica 0,20
No aplica 0.15
No aplica 0,10
No aplica 0,50
No aplica 0,20
No aplica Mayor a 1,00 Concesión marítima, sector playa No aplica 0,5 * Definido en IPT o por organismo gubernamental competente.
Corrector por nuevas obras de urbanización
NUEVA TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO INMOVILIZADO
Nueva Tabla de Vida Útil fijada por el Servicio de Impuestos Internos para bienes físicos del activo inmovilizado, según Resolución N°43, de 26-12-2002, con vigencia a partir del 01-01-2003.
NÓMINA DE BIENES SEGUN ACTIVIDADES
A.- ACTIVOS GENÉRICOS
NUEVA VIDA ÚTIL NORMAL DEPRECIACIÓN ACELERADA
1) Construcciones con estructuras de acero, cubierta y entrepisos de perfiles acero o losas hormigón armado. 8026
2) Edificios, casas y otras construcciones, con muros de ladrillos o de hormigón, con cadenas, pilares y vigas hormigón armado, con o sin losas. 5016
3) Edificios fábricas de material sólido albañilería de ladrillo, de concreto armado y estructura metálica. 4013
4) Construcciones de adobe o madera en general. 3010
5) Galpones de madera o estructura metálica. 206
6) Otras construcciones definitivas (ejemplos: caminos, puentes, túneles, vías férreas, etc.). 206
7) Construcciones provisorias. 103
8) Instalaciones en general (ejemplos: eléctricas, de oficina, etc.). 103
9) Camiones de uso general. 72 10) Camionetas y jeeps. 72 11) Automóviles 72 12) Microbuses, taxibuses, furgones y similares. 72 13) Motos en general. 72 14) Remolques, semirremolques y carros de arrastre. 72 15) Maquinarias y equipos en general. 155 16) Balanzas, hornos microondas, refrigeradores, conservadoras, vitrinas refrigeradas y cocinas. 93 17) Equipos de aire y cámaras de refrigeración. 103 18) Herramientas pesadas. 82 19) Herramientas livianas. 31 20) Letreros camineros y luminosos. 103 21) Útiles de oficina (ejemplos: máquina de escribir, fotocopiadora, etc.). 31 22) Muebles y enseres. 72 23) Sistemas computacionales, computadores, periféricos, y similares (ejemplos: cajeros automáticos, cajas registradoras, etc.). 62 24) Estanques 103 25) Equipos médicos en general. 82 26) Equipos de vigilancia y detección y control de incendios, alarmas. 72 27) Envases en general. 62 28) Equipo de audio y video. 62 29) Material de audio y video. 51
B.- INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
1) Maquinaria destinada a la construcción pesada (Ejemplos: motoniveladoras, traxcavators, bulldozers, tractores, caterpillars, dragas, excavadoras, pavimentadores, chancadoras, betoneras, vibradoras, tecles, torres elevadoras, tolvas, mecanismo de volteo, motores eléctricos, estanques, rodillos, moldes pavimento, etc.).
82 2) Bombas, perforadoras, carros remolques, motores a gasolina, grupos electrógenos, soldadoras. 62
C.- INDUSTRIA EXTRACTIVA (MINERÍA)
1) Maquinarias y equipos en general destinados a trabajos pesados en minas y plantas beneficiadoras de minerales. 93 2) Instalaciones en minas y plantas beneficiadoras de minerales. 51 3) Tranques de relaves. 103 4) Túnel – mina. 206
D. - EMPRESAS DE TRANSPORTE
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2.3.- CATEGORÍA 5:
Construcciones del tipo "vivienda social" o "casetas sanitarias", ejecutadas para programas SERVIU o construcciones de características similares, según definición de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, Título 6. En estos proyectos las construcciones correspondientes al equipamiento podrán ser calificadas en una categoría distinta.
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3.- TABLA DE COSTOS UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN.
1er TRIMESTRE 2022. (En pesos moneda nacional, base Enero 2021)
II. OTRAS CONSTRUCCIONES:
1.-
TABLA DE CLASIFICACIÓN DE OTRAS CONSTRUCCIONES, TALES COMO:
GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES.
Definición: Construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores. Estas construcciones se clasifican por el material preponderante de su estructura vertical y de techumbre:
2.-
TABLA DE CATEGORÍAS DE ESTAS CONSTRUCCIONES:
(GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES).
Estas construcciones, de acuerdo con el mayor o menor grado de complementación, se calificarán con un subíndice, en la forma que se señala:
a) Categoría Superior.- Corresponde a una construcción que cuenta con cierros perimetrales, divisiones, y cuyas oficinas están incluidas en el galpón, sus interiores son de albañilería de ladrillo estucado u otro material similar; pavimentos de hormigón aptos para soportar esfuerzos especiales, baldosas o
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similares; instalaciones sanitarias completas; aire acondicionado; aire caliente, etc.
Estructura reforzada para el emplazamiento de grúas movibles o tecles, etc.
Esta clasificación también se aplicará a aquellos edificios especialmente diseñados para desarrollar actividades específicas tales como: Supermercados, Fábrica de textiles, etc.
b) Categoría Corriente.- Se caracteriza por contar, además de la estructura, sólo con cierros perimetrales, al menos por tres lados, de albañilería de ladrillo sin estucar, madera, asbesto cemento, fierro galvanizado o similares; pavimento: radier corriente; instalaciones sanitarias mínimas, etc.
c) Categoría Inferior.- Comprende aquellas construcciones que cuentan solamente con la estructura y la cubierta; carecen de cierros perimetrales o están incompletos.
En esta categoría se consideran también las construcciones de adobes utilizadas como bodegas.
3.- TABLAS DE COSTOS UNITARIOS OTRAS CONSTRUCCIONES.
1er TRIMESTRE 2022 (En pesos, moneda nacional, base Enero de 2021)
III. AMPLIACIONES:
Se aplicará el valor metro cuadrado del tipo de construcción que corresponda.
2°.- Trimestralmente el Ministerio de Vivienda y Urbanismo remitirá a las Direcciones de Obras Municipales el índice mediante el cual se reajustarán los Costos Unitarios que se establecen en la presente resolución.
3°.- La División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional, comunicará la presente resolución a las Direcciones de Obras Municipales, a las Secretarías Ministeriales de Vivienda y Urbanismo y a los Organismos Gremiales relacionados con la actividad de la construcción.
Anótese, comuníquese y publíquese.- Felipe Ward Edwards, Ministro de Vivienda y Urbanismo.
Lo que transcribo para su conocimiento.- Erwin Navarrete Saldivia, Subsecretario de Vivienda y Urbanismo (S).
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COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE A.G.
VALORES REFERENCIALES PARA EL COBRO DE HONORARIOS POR SERVICIOS PROFESIONALES DE LOS ARQUITECTOS
(Edición 2007)
CAPITULO 1
Introducción.
El presente documento de Valores Referenciales para el cobro de honorarios por Servicios Profesionales de los Arquitectos se ha elaborado para el uso de los socios activos del Colegio de Arquitectos de Chile. En la preparación de su contenido se ha considerado los estudios realizados por la Comisión de Arancel del Colegio, la Ley 7.211 que creó el Colegio de Arquitectos y el Decreto Ley 3.621, vigente a la fecha.
Este estudio incluye las siguientes ideas básicas:
1.1. Modifica y complementa el documento previo de igual nombre, aprobado por el Directorio Nacional en sesiones Nº 40 y 41 de fechas 11 y 25 de octubre de 1984.
1.2. Considera en todos sus términos y alcances el Arancel y sus aclaraciones que regian el Colegio hasta su transformación en Asociación Gremial (1981).
1.3. Separa completamente los actos y servicios de los arquitectos de las remuneraciones correspondientes a éste.
1.4. Ordena y numera las distintas materias.
1.5. Actualiza los valores de las respectivas tablas y las refiere a un patrón reajustable.
1.6. Este documento corresponde a las labores detalladas en el Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”.
CAPITULO 2.
Disposiciones generales.
2.1. Los honorarios establecidos en este documento referencial corresponden a las labores detalladas en la descripción de los actos y servicios profesionales de los arquitectos y tiene por objeto informarlos sobre la forma de establecer una remuneración mínima, proporcional a su labor y responsabilidad.
2.2. Los valores referenciales estipulados corresponden a un desarrollo normal y continuo de las diversas etapas de intervención del arquitecto y de la ejecución de un encargo de trabajo, proyecto u obra. Dichos valores referenciales están expresados en porcentajes respecto a los costos de las obras o en su defecto, a Unidades de Fomento Reajustables de acuerdo a lo que se señala en las tablas en que se establecen los honorarios referenciales.
2.3. En caso que la Unidad de Fomento Reajustable (UF) fuese reemplazada por otro signo, se usará en nuevo símbolo que corresponda para garantizar, en todo caso, la reajustabilidad de los valores comprometidos.
2.4. En toda prestación de servicios, el arquitecto deberá suscribir el contrato de servicios profesionales correspondiente. En dicho contrato deberá establecerse, entre otros aspectos, la forma de pago de los honorarios estipulados, que deberán estar de acuerdo con la labor desarrollada por el arquitecto.
2.5. Cualquier circunstancia que obligue al arquitecto a una labor suplementaria a la originalmente establecida, deberá ser manifestada de inmediato al cliente o propietario para estipular la remuneración correspondiente.
2.6. Todo cambio sustancial del programa de una obra ordenada por el propietario dará lugar a una liquidación de los honorarios de los trabajos previamente ejecutados por el arquitecto.
2.7. Cuando el trabajo del arquitecto fuere limitado sólo a la confección del proyecto de una obra, cuya construcción será dirigida por otro arquitecto, podrá recargar en un 20% el monto de los honorarios establecidos en la Categoría correspondiente. A su vez, si sólo se le encargara la dirección y/o la fiscalización de una obra proyectada por otro arquitecto, podrá recargar su honorario en forma similar.
2.8. Si se produjera la liquidación anticipada de un contrato, por causales ajenas al arquitecto y su labor, éste tiene derecho a una indemnización que deberá establecerse en el correspondiente contrato de prestación de servicios profesionales y cuyo monto no podrá ser inferior a un 20% del monto de los honorarios no percibidos.
2.9. Si la obra que se encomienda a un arquitecto se encuentra en una ciudad distinta de su residencia o lugar de trabajo habitual, se deberá convenir un recargo, ajeno al honorario, para compensar, además de los gastos que
acústica”, “Equipamiento de transporte” como ascensores, escaleras mecánicas, montacargas, etc. “Obras civiles” como pavimentación y caminos, obras de arte, drenajes, defensas de ríos, captaciones, plantas de tratamiento y elevadoras de agua, etc., “Asesorías Jurídicas” por bases de contratos, títulos de dominio, informes periciales, etc. “Asesorías comerciales” en estudios de marketing, gestión inmobiliaria, factibilidades económicas, etc.
2.24. Para contratar una asesoría, el arquitecto deberá tener la conformidad del cliente o propietario; y estipular la remuneración que corresponda a dicha asesoría. Si fuera del caso, en su estudio de honorarios no considerará las partidas atingentes a la materia de acuerdo al fraccionamiento de honorarios indicado en el capítulo Nº 6 del Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”.
2.25. El pago de honorarios al Asesor podrá ser hecho por el cliente directamente, o a través del arquitecto, en el primer caso, previo el VºBº de este último.
2.26. El arquitecto que regularice Permisos Municipales cobrará por ello un honorario convencional que estará en función y proporción al trabajo por realizar, tanto en tiempo como en visitas a la obra y elementos de dibujo que deba emplear.
2.27. En el caso que los proyectos encomendados al arquitecto deban ser aprobados para ser acogidos a la 19537 de Copropiedad Inmobiliaria (año 1997), y dado que en la ley se estipula que los planos deben ser firmados por el arquitecto autor del proyecto, éste tendrá derecho a cobrar los mayores gastos a que dé lugar este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir las exigencias de presentación que soliciten las direcciones de obras Municipales. El pago de estos gastos no significará recargo de honorarios.
2.28. Si los proyectos primitivos no fueron oportunamente solicitados para ser aprobados de acuerdo a la Ley 19537 y posteriormente se desea acogerlos a sus beneficios, no existiendo la posibilidad de contar con la aprobación del arquitecto, autor de dichos proyectos, como lo estipula ley, el arquitecto a quien se encomiende el trabajo deberá proceder de acuerdo a lo señalado en el capítulo Nº 5, acápite 5.4. del Documento Profesional CA Nº2. El arquitecto reemplazante tiene derecho a un honorario convencional que puede ser un porcentaje sobre el valor de dicho inmueble, o por “hora profesional” de acuerdo a lo señalado en el Capítulo 3, punto 3.1. del presente Documento Profesional sobre Valores Referenciales. En todo caso, el honorario por horas profesionales no cubre el costo de materiales empleados en el desarrollo del proyecto correspondiente.
2.29. El arquitecto que se contrate en la modalidad de “hora profesional” podrá cargar a costos de su trabajo todos aquellos gastos que optimicen su trabajo, de modo que su rendimiento por hora sea máximo.