AMIENS
2014
Etude de Marché Bureaux / Locaux d’activités / Entrepôts
1ER RÉSEAU PARTENAIRE
Arthur Loyd, 1er réseau national de conseil en immobilier d’entreprise. Définitivement tournée vers une dynamique de développement, Amiens, Capitale de la région Picardie, est régulièrement classée parmi les 2 meilleures villes françaises de 100 000 à 200 000 habitants où il fait bon entreprendre en bénéficiant d’un positionnement géographique stratégique. Environ 10 000 entreprises constituent un tissu économique dynamique. Les programmes neufs de la ZAC Gare La Vallée, comme Equinoxe et le Pôle Jules Verne, sont en cours de commercialisation. Plus de 13 000 m2 de bureaux seront disponibles à la location ou à la vente entre 2014 et 2015, le dynamisme des demandes actuelles laisse anticiper la réussite de ces opérations. Aujourd’hui, Le Pôle Jules Verne , zone d’activités commerciales, tertiaires
et mixtes confirme son attractivité et 60 hectares de terrain sont en cours de commercialisation ce qui devrait permettre d’accueillir les entreprises dans des locaux labellisés. Sur Camon, une extension de 17 hectares de la zone d’activités est en cours et prévoit l’installation d’une quarantaine d’entreprises. Sur l’Espace Industriel Nord, Le Péripark continue son extension et offre à la vente ou à la location plus de 4 000 m2 divisibles répartis sur 2 bâtiments d’activité et de stockage performants. Une extension logistique de la ZI au nord propose actuellement 18 hectares de terrains.
grâce à son savoir-faire. Notre agence a étoffé son équipe, et continue de mener à bien de nombreux projets, dont certains vous sont présentés sur notre nouveau site internet. Ce dernier vous présente un échantillon des biens disponibles à la location ou à la vente. La diversification de notre sélection vous permettra de trouver les locaux adaptés à votre budget et à vos attentes.
Cette année encore, ARTHUR LOYD a conforté sa position de leader sur le marché de l’Immobilier d’Entreprise
Notre équipe
BENOÎT TIROT
Directeur Général Investissements
NADIA THOREL
Responsable d’Agence Département Activité - Entrepôt Investissement
JEREMY DA COSTA
Consultant Immobilier Département Bureaux Commerce
HUGO MARQUILLY
Consultant Immobilier Département Bureaux
SONIA MAIA Assistante
Benoit TIROT
AMIENS MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES LES ACTIVIVTÉS SIGNIFICATVES •
La filière automobile, ferroviaire, transport et logistique : VALEO, DUNLOP, SIGMAKALON, PROCTER & GAMBLE, WHIRPOOL
•
La filière de la construction aéronautique : AEROLIA (AIRBUS France)
•
La filière Agro-industrie et agro alimentaire : AJINOMOTO EURAlYSINE, FERMENSYS, METAROM
•
La filière technologies de l’information et de la communication : CORIOLIS SERVICE, LEGICA, INTER CALL CENTER, MEDIAMETRIE.
LES GRANDS PROJETS •
Centre ville : Gare la Vallee & le campus de l’innovation : d’ici à 2020 : 200 000 m2 de bureaux, services, commerces et équipements publics.
•
Zac Renancourt-Borealia : Eco Parc Industriel 1ère phase de 400 000 m2 prévus en construction dont 43 000 m2 pour le tertiaire en démarche HQE (livraison prévue en 2018)
•
Pole Jules Verne : extension de la zone .
•
Le 1er chantier hospitalier de France : 172 000 m2 SDO dont 50 000 m2 de réhabilitation, fruit du regroupement de 4 sites hospitaliers, livraison en 2014.
LE MARCHÉ TERTIAIRE
Bilan année 2013/ début 2014 Les immeubles tertiaires Oxygène et Terralia ont lancé le Pôle tertiaire « Gare la Vallée », en développant une offre en lien avec la gare SNCF. Le programme EQUINOXE que lance NACARAT proposera au delà des logements, plus de 6 500 m2 de bureaux livrables pour la première tranche en juin 2016. D’ici à 2020, dans la continuité du Pôle GARE LA VALLEE, le CAMPUS DE L’INNOVATION nouveau pôle dédié aux technologies avancées et à la gestion de l’information s’étendra sur plus de 200 000 m2 de bureaux, services, commerces et équipements publics. A moyen terme le carré Perret, au pied de la Tour Perret proposera un programme immobilier de 10 000 m² qui regroupera des bureaux, des logements, un restaurant mais aussi une résidence seniors et un hôtel trois étoiles. Plus de 10 000 m2 de bureaux seront disponibles à la location ou à la vente d’ici 2015/2016. Le dynamisme des demandes actuelles laissent anticiper la réussite de ces opérations. A moyen terme, l’immobilier durable et les éco activités seront la thématique de la ZAC RENANCOURT, zone s’étendant sur 65 hectares à vocation résidentielle et économique prévoyant à terme, la réalisation de 130 000 m2 de logements, 5 000 m2 de commerces et Hôtels, 9 000 m2 d’équipements publics et 43 000 m2 de tertiaire et mixte tertiaire. En 2013, Le stock de bureaux de seconde main de centre-ville et agglomération a regressé par rapport à 2012. Cette baisse s’expliquant par la conjoncture économique qui contraint les entreprises à se réorganiser sur des implantations plus économiques.
NOS DERNIÈRES TRANSACTIONS
IDRAC - 937m2
GCS E SANTE PICARDIE - 442 m2
OFII - 537 m2
SARETEC- 155 m2
SODIE - 725m2
WALL STREET INSTITUTE- 68 m2
LE MARCHÉ DES BUREAUX
Synthèse :
Analyse :
Parts de marché
COMMERCIALISATION
10 879 m2
5 536 m2
(51%)
dont bureaux de seconde main
7 521 m2 (69%)
4 024 m2
(54%)
dont bureaux neufs
3 358 m2 (31%)
1 512 m2
(45%)
OFFRE DISPONIBLE À 6 MOIS
41 236 m2
37 204 m2
(90%)
dont bureaux de seconde main
29 517 m2 (68%)
27 930 m2
(95%)
dont bureaux neufs
11 719 m2 (32%)
9 274 m2
(79%)
OFFRE NEUVE EN PROJET
14 000 m2
12 829 m2
(92%)
(disponible à + d’un an)
La commercialisation reste stable par rapport à 2012, ce qui, dans un contexte économique tendu, reflète une bonne dynamique du secteur. Les ventes en VEFA, s’inscrivant sur un délai moyen de 18 à 24 mois restent hésitantes, la demande restant aujourd’hui sur du court terme.
10 879 m2 commercialisés en 2013
Neuf/ restructuré : 120/155 € HT/HC/m2 Seconde main : 80/135 € HT/HC/m2
VALEURS LOCATIVES
5 536 m2 commercialisés par Arthur Loyd, soit 50 % de parts de marché sur les transactions de bureaux
Analyse des transactions par secteurs : En 2013, 3 secteurs sont significatifs et concentrent la majorité des transactions réalisées, soit environ 9 900 m2, Gare-Centre Ville (46%), Amiens Sud (25%) et Pôle Jules Verne (20%). Reste 9% répartis de façon disparates sur les autres secteurs d’Amiens Métropole. 11% des transactions concernent les ventes, la part du neuf sur les transactions confirme la difficulté des entreprises à investir. Contrairement à 2012, en 2013 les entreprises se sont orientées à 89% sur les locations, l’investissement représentant aujourd’hui un risque difficile à prendre. NEUF
AMIENS SUD
12000
2de MAIN
1 226 m
1 495 m
407 m
ESPACE INDUSTRIEL
-
GARE CENTRE VILLE
2
2
2
9696
284 m
2
163 m
8000
937 m2
4 037 m2
3 626 m2
6000
PÔLE JULES VERNE
975 m2
1 223 m2
1 255 m2
MONTIÈRES
220 m2
337 m2
-
ROCADEOUEST
-
145 m2
85 m2
3 358 m2
7 521 m2
2
5 536 m2
Répartition des transactions en nombre : 11%
9%
35%
45%
100 m2 et moins 101-‐250 m2 251-‐500 m2 500-‐1000 m2
1183
10000
VENTE
3880
89
2000
LOCATION
1094
4000
2632 2198
0
284
AMIENS SUD
ESPACE INDUSTRIEL NORD
557
GARE CENTRE VILLE
PÔLE JULES MONTIÈRES VERNE
145
ROCADE OUEST
TOTAL
Répartition des transactions en m2 transactés : 13%
37%
30% 20%
100 m2 et moins 101-‐250 m2 251-‐500 m2 500-‐1000 m2
On constate que le marché est orienté sur les petites surfaces. Sur 55 transactions en 2013, la moitié porte sur des surfaces de moins de 100 m2. Ce qui semble positif : c’est la recherche des établissements secondaires toujours active. Néamoins ce qui semble négatif, c’est le contexte économique qui tend à pousser les entreprises, à la recherche d’économie, à se réorganiser sur des structures mieux dimensionnées en terme de loyer et surface. On constate que seulement 5 transactions en 2013 ont porté sur des superficies de 500 à 1 000 m2 ce qui reflète un gel des mouvements auprès des grandes structures tertiaires.
LE MARCHÉ DES BUREAUX
Analyse du stock de bureaux disponibles
28%
72% SECONDE MAIN
NEUF
29 517 m2
11 719 m2
41 236m2
NEUF
2de MAIN
AMIENS SUD
463 m2
782 m2
ESPACE INDUSTRIEL NORD
335 m2
6 303 m2
16%
GARE CENTRE VILLE
4 205 m2
14 326 m2
45%
PÔLE JULES VERNE
6 521 m2
5 195 m2
28%
MONTIÈRES
-
629 m2
ROCADEOUEST
195 m
976 m
-
1 306 m
11 719 m2
29 517 m2
2
ROCADEEST TOTAL GÉNÉRAL
3%
1%
2
3% 2
4%
Valeurs locatives moyennes SECONDE MAIN
NEUF
AMIENS SUD
100 - 120
140 - 150
ESPACE INDUSTRIEL NORD
80 - 130
-
GARE - CENTRE VILLE
100 - 135
140 - 155
MONTIÈRES
80 - 120
120
PÔLE JULES VERNE
115 -135
145 - 155
ROCADE OUEST
125 - 135
-
Valeurs en € HT HC/m2/an
disponibles à 6 mois
37 204 m2 disponibles via Arthur Loyd, soit 90 % du stock de bureaux.
Le secteur Gare- Centre Ville reste le secteur le plus offreur avec 45 % du stock de bureaux (neufs et seconde main) L’offre à 6 mois ne propose qu’une faible part en neuf 11 719 m2 soit 28 % du stock, principalement réparti sur le Pôle Jules Verne et le secteur Gare Centre Ville.
Comparaison des marchés Loyers seconde
Demande placée en 2013
Offre disponible au 31/12/13
Part du neuf dans la demande placée en 2013 (%)
Part du neuf dans l’offre disponible immédiatement(%)
(mini/maxi en € HT HC/m2/an)
main (mini/maxi en € HT HC/m2/an)
ROUEN
29 000 m2
92 000 m2
25 %
10%
120-160 €
70 - 140 €
LE HAVRE
18 000 m2
30 000 m2
33%
62%
115 - 165 €
80 - 135 €
CAEN
25 000 m2
45 000 m2
30 %
20%
115 - 170 €
60 - 135 €
TOURS
30 000 m2
55 000 m2
15%
10%
125 - 150 €
80 -140 €
AMIENS
10 879 m2
41 236 m2
31%
32%
120 - 155 €
80 - 135 €
Loyer neufs
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES ENTREPÔTS
NOS DERNIÈRES TRANSACTIONS
INFRASPE VINCI - 600m2
LES REMORQUES DU NORD - 850 m
2
FENWICK- 253 m2 / AZURIAL - 548 m2 AERIS MEDICAL - 397 m2 / HILTI France - 210 m2
LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS ET LOCAUX D’ACTIVITÉS
Synthèse :
Parts de marché
COMMERCIALISATION
63 524 m2
dont locaux de seconde main
60 163 m2
dont locaux neufs
3 361 m2
17 299 m2
(27%)
(95%)
16 144 m2
(27%)
(5%)
1 155 m2
(35%) (88%)
OFFRE DISPONIBLE À 6 MOIS
102 896 m2
90 245 m2
dont locaux de seconde main
102 896 m2
90 245 m2
OFFRE NEUVE EN PROJET
8 000 m2
VALEURS LOCATIVES
Neuf : 50/70 € HT/HC/m /an Seconde main : 25/50 € HT/HC/m2/an
(disponible à + de 6 mois)
5 369 m2
La commercialisation représente 63 524 m2 en 2013, soit près du double de l’année 2012. 2013 est caractérisée par 2 transactions de plus de 10 000 m2 chacune, l’une liée à la location d’un bâtiment logistique sur l’Espace Industriel nord, la seconde liée à la création d’un parking pour un clinique privée au coeur de la Vallée des Vignes La commercialisation est prépondérante dans le 2nde main (95% des transactions).
1/3
(67%)
2
des transactions réalisées par Arthur Loyd
Répartition des transactions locaux d’activités / entrepôts : LOCAUX D’ACTIVITÉS
ENTREPÔTS
-
12 266 m
19%
ESPACE INDUSTRIEL NORD
7 518 m2
30 214 m2
59%
PÔLE JULES VERNE
2 421 m2
1 515 m2
6%
MONTIÈRES
850 m
-
ROCADEOUEST
2 690 m2
-
ROCADEEST
3 680 m
2 370 m
17 159 m2
46 365 m2
AMIENS SUD
TOTAL GÉNÉRAL
2
2
2
RÉPARTITION en m2
14%
60163
50000 40000
1501
NEUF
30000
1% 4% 2
10%
SECONDE MAIN
36231
20000 10000 0
12266
1500 2436
6050
AMIENS ESPACE PÔLE JULES MONTIÈRES ROCADE SUD INDUSTRIEL VERNE EST NORD
6% 34%
850
360 2330
ROCADE OUEST
TOTAL GÉNÉRAL
Répartition des transactions en m2 transactés :
< 500 m2 500 -‐ 1000 m2
37%
3361
60000
Répartition des transactions en nombre : 6% 9%
70000
1 000 -‐ 2000 m2
63%
13% 11% 8%
< 500 m2 500 -‐ 1000 m2 1 000 -‐ 2000 m2
2 000 -‐ 10 000 m2
2 000 -‐ 10 000 m2
> 10 000 m2
> 10 000 m2
La faible part de programmes neufs en activités souligne donc le manque d’offre disponible neuve sur ce créneau de marché. L’ESPACE INDUSTRIEL NORD (EIN), zone industrielle historique d’Amiens offre aujourd’hui un nombre important de locaux industriels de seconde main à des prix attractifs, déportant les demandes vers cette zone. Les grandes entreprises productrices de la zone drainent avec elles leurs sous-traitants qui recherchent la proximité de leurs clients et l’accès rapide à la rocade. Sur le Pôle Jules Verne, les 20 % de transactions enregistrées portent sur des bâtiments de seconde main récents libérés prématurément. Les zones à l’Est d’Amiens, Rivery, Camon, sont saturées et l’offre est faible. Seule l’extension de la Zone de la Blanche Tâche à CAMON 2 propose aujourd’hui des terrains à la construction permettant d’absorber les demandes des entreprises artisanales. Le projet d’extension de la zone des Bornes du Temps 2 à St Sauveur, au Nord d’Amiens, offrira à moyen terme quelques 16 Ha de terrain et pourra ainsi accueillir les entreprises portant un projet de construction.
LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS ET LOCAUX DACTIVITÉS
Analyse du stock d’entrepôts et locaux d’activités disponibles
32%
68%
102 896 m2
LOCAUX D’ACTIVITÉS
ENTREPÔTS
69 684 m2
disponibles à 6 mois
33 212 m2 LOCAUX D’ACTIVITÉS
ENTREPÔTS
-
1 210 m2
23 199 m2
48 424 m2
70%
PÔLE JULES VERNE
2
4 776 m
-
5%
MONTIÈRES
1 000 m2
-
ROCADEEST
4 237 m2
20 050 m2
TOTAL GÉNÉRAL
33 212 m
69 684 m
AMIENS SUD ESPACE INDUSTRIEL NORD
2
1%
L’offre disponible au 31/12/2013 s’élève à 102 896 m2, soit plus de 1,6 ans de commercialisation. L’offre concerne à 68 % les entrepôts, principalement situés sur le secteur EIN (70 %), ensembles immobiliers pour la plupart devenus obsolètes, sur lesquels une réflexion de réhabilitation devra être menée afin de leur redonner une destination répondant aux demandes actuelles. L’ensemble du stock est de seconde main, l’offre neuve est à plus de 6 mois et porte sur une surface totale de 8.000 m2 en VEFA..
1% 24%
2
Valeurs locatives moyennes Valeurs en € HT HC/m2/an
ENTREPÔTS LOGISTIQUE SECONDE MAIN
MINI / MAXI
NEUF
25 - 45
-
90 245 m2 disponibles via Arthur Loyd, soit près de 90 % du stock de locaux d’activité.
LOCAUX D’ACTIVITÉ SECONDE MAIN
30 - 50
NEUF
50 / 70
Comparaison des marchés Loyers seconde
Demande placée en 2013
Offre disponible au 31/12/13
Part du neuf dans la demande placée en 2013 (%)
Part du neuf dans l’offre immédiate (%)
(mini/maxi en € H THC/m2/an)
main (mini/maxi en € HT HC/m2/an)
ROUEN
86 000 m2
103 000 m2
4%
14 %
50 - 175 €
20 - 65 €
LE HAVRE
55 000 m2
110 000 m2
8%
7%
60 - 100 €
30 - 55 €
CAEN
42 000 m2
200 000 m2
4%
4%
50 - 60 €
40 - 55 €
TOURS
49 000 m2
60 000 m2
30 %
NC
50 - 60 €
35 - 55 €
AMIENS
63 000 m2
102 896 m2
5%
( 8 000 m2 en projet)
0%
50 - 70 €
25 - 50 €
Loyer neufs
N°1 de l’immobilier d’entreprise en régions
60 agences 300 collaborateurs 3000 transactions 1 000 000 m2 commercialisés en 2013
Nos métiers : CONSEIL : Etude de marché, stratégie d’implantation, stratégie d’acquisition, rapport de commercialisation, accompagnement au développement de grandes enseignes, missions de stratégies immobilières nationales...
TRANSACTION
EVALUATION
: Évaluation d’actifs, proposition d’arbitrage,
études de valeurs.
Nos 4 structures transverses : Logistique
Asset Management
Investissement
Valorisation
AMIENS
www.arthur-loyd-amiens.com
6, rue Colbert - Bât D 80000 AMIENS Tél. 03 22 92 00 00 e-mail : amiens@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-amiens.com
Sources OIE (Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Amiens Métropole - Bilan 2013
: Présentation des produits disponibles, assistance à la négociation et à la renégociation de baux, mise en œuvre des stratégies, accompagnement d’implantations marketings et commerciales, compte-rendu de visite…