ÍNDICE
Presentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
A breviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23
Parte i Parte general C apítulo 1. Los Derechos reales vigentes en C ataluña . . . . . . . . 1. El derecho de cosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El Derecho real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La clasificación de los derechos reales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Derecho real-Derecho de crédito: situaciones intermedias . . . . . . . . .
29 29 33 36 37 41
C apítulo 2. A dquisición y transmisión de los derechos reales. L a tradición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Los modos de adquirir, en general. Clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El objeto del fenómeno transmisivo-adquisitivo. La posesión en el derecho real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Panorama general de los diferentes sistemas adquisitivos en derecho comparado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La adquisición y transmisión de los derechos reales en Cataluña. Los dos sistemas de adquisición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La tradición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La adquisición a non domino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
52 64 78
C apítulo 3. L a donación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y naturaleza jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Donación y causa gratuita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
81 81 82
9
45 45 48 49
Índice
3. 4. 5. 6. 7. 8.
Modalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Capacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
83 83 85 86 87 92
C apítulo 4. L a extinción de los derechos reales . . . . . . . . . . . . . 1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La pérdida del bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La consolidación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La renuncia del derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La usucapión liberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La redención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. El no uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. El ejercicio del derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. La extinción de la acción real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
99 99 101 103 104 105 106 106 107 107
C apítulo 5. L a posesión (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. La posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Estructura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El concepto posesorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Tipos de posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La coposesión y la concurrencia de posesiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Posesión de buena fe y posesión de mala fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Posesión y titularidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
109 109 113 116 118 120 121 123
C apítulo 6. L a posesión (II). Dinámica de la posesión . . . . . . . . . . . 1. Adquisición de la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Posesión viciosa y no viciosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Conservación y modificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Fin de la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Liquidación de la situación posesoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La protección de la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
129 129 131 134 135 137 142
C apítulo 7. L a usucapión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. La usucapión: fundamento, concepto y caracteres . . . . . . . . . . . . . . . 2. Sujetos y objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Interrupción y suspensión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La usucapión y el registro de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La usucapión liberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. La renuncia a la usucapión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
149 149 151 152 154 158 161 162
10
Manual de Derechos Reales de Cataluña
Parte ii el derecho de propiedad
C apítulo 8. Derecho de propiedad: configuración . . . . . . . . . . . . 1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El punto de partida: la propiedad liberal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La función social de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Concepto y características de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. El objeto del derecho de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Propiedad y propiedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
167 167 168 170 173 177 180
C apítulo 9. L as restricciones de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Las restricciones de la propiedad: concepto y tipos . . . . . . . . . . . . . . 2. Las restricciones en interés público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Restricciones en interés privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Otros límites legales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Las limitaciones voluntarias: las prohibiciones de disponer . . . . . . . . 6. Las limitaciones legales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
183 183 184 185 193 193 196
C apítulo 10. L a accesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y características . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La accesión inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La accesión mobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
199 199 202 216
C apítulo 11. L a ocupación, el hallazgo y el tesoro . . . . . . . . . . . . 1. La ocupación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Adquisición por ocupación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El tesoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. El hallazgo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
221 221 221 223 224
C apítulo 12. Extinción del derecho de propiedad . . . . . . . . . . . . . 1. La extinción en general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El abandono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
229 229 229
C apítulo 13. L as acciones de protección del derecho de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La acción declarativa de dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La acción reivindicatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La acción negatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La acción de cierre de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La acción de deslinde y amojonamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
239 239 239 240 243 246 246
11
Índice
C apítulo 14. L a propiedad temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Introducción. La ley 19/2015, de 29 de julio: aspectos generales . . . . 2. Concepto y naturaleza jurídica de la propiedad temporal . . . . . . . . . 3. Marco regulador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Las posiciones subjetivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. El objeto de la propiedad temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. El título de adquisición de la propiedad temporal (y del derecho sucesivo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. El contenido de las posiciones jurídicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. La extinción de la propiedad temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
264 270 273
C apítulo 15. L a propiedad inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La propiedad urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La propiedad de la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La propiedad agraria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La propiedad forestal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La propiedad de las aguas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. La propiedad de los recursos mineros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
277 277 278 281 283 287 289 291
C apítulo 16. L a propiedad intelectual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Introducción y conceptos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El objeto: la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El sujeto: autores y autoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Contenido (I). Derechos morales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Contenido (II). Derechos patrimoniales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Límites: temporales y sustantivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. La transmisión de los derechos económicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Mecanismos de protección de la pi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Infracciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Los derechos conexos o afines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
293 293 296 297 298 299 302 305 306 307 308
C apítulo 17. L a comunidad ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y clasificación de las situaciones de comunidad . . . . . . . . . 2. La comunidad ordinaria indivisa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Derechos individuales sobre la cuota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Derechos y deberes sobre la cosa común . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Extinción de la comunidad: las causas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. En particular, la acción de división . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
309 309 311 314 317 320 321
C apítulo 18. El régimen de la propiedad horizontal (I) . . . . . . . . 1. La propiedad horizontal como régimen inmobiliario . . . . . . . . . . . . .
327 327
12
249 249 251 256 257 262
Manual de Derechos Reales de Cataluña
2. 3. 4. 5.
Constitución de la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Los estatutos y el reglamento de régimen interior . . . . . . . . . . . . . . . La cuota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Obligaciones de las personas propietarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
333 339 343 344
C apítulo 19. El régimen de la propiedad horizontal (II) . . . . . . . 1. El gobierno de la comunidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La extinción de la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La propiedad horizontal simple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La propiedad horizontal por parcelas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La propiedad horizontal compleja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
349 349 361 363 369 370
C apítulo 20. L a comunidad especial por turnos . . . . . . . . . . . . . . 1. La comunidad especial por turnos del CCCat . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Los derechos reales de aprovechamiento por turno en la ley 4/2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
373 373 384
C apítulo 21. L a comunidad especial de medianería . . . . . . . . . . . . 1. Naturaleza jurídica de la medianería . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Los elementos medianeros: la pared medianera y el suelo medianero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Régimen jurídico aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La medianería de carga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La medianería de cierre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
389 389
C apítulo 22. L a propiedad compartida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. La Ley 19/2015, de 29 de julio: Aspectos generales . . . . . . . . . . . . . . 2. La propiedad compartida: Presentación y antecedentes legislativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Los elementos tipificadores de la propiedad compartida . . . . . . . . . . 5. Naturaleza jurídica de la propiedad compartida . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Marco regulador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Las posiciones subjetivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. El objeto de la propiedad compartida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. El negocio de constitución de la propiedad compartida . . . . . . . . . . . 10. El contenido de las posiciones jurídicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. La extinción de la propiedad compartida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
405 405
13
391 393 393 401
407 409 410 416 420 422 425 427 432 439
Índice
Parte iii Los derechos reales limitados C apítulo 23. El usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Régimen jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Sujetos y objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Derechos y obligaciones conexos al usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Los usufructos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. La extinción del usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
449 449 449 453 454 455 459 466
C apítulo 24. Los derechos de uso y habitación . . . . . . . . . . . . . . . 1. Disposiciones comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El derecho de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El derecho de habitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
469 469 473 475
C apítulo 25. Los derechos de aprovechamiento parcial . . . . . . . 1. Concepto y precedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Extinción. Redención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Derecho de adquisición preferente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
477 477 479 481 482 484
C apítulo 26. El derecho de superficie y el derecho de vuelo . . . 1. El derecho de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El derecho de vuelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
487 487 496
C apítulo 27. Los derechos de censo (enfitéutico y vitalicio) . . . 1. Introducción y contexto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Concepto, naturaleza jurídica y clases de censos . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La pensión como elemento esencial del derecho de censo . . . . . . . . . 4. Constitución del censo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La divisibilidad del censo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Extinción del censo: la redención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Especialidades del censo enfitéutico: el laudemio y la fadiga . . . . . . . 8. Especialidades del censo vitalicio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
505 505 507 509 510 511 512 513 515
C apítulo 28. L as servidumbres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Contenido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La servidumbre de luces y vistas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
517 517 518 520 521
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Manual de Derechos Reales de Cataluña
5. 6. 7.
Las servidumbres forzosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Extinción de las servidumbres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La acción confesoria de servidumbre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
522 524 526
C apítulo 29. Los derechos de adquisición (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El derecho de opción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El derecho de redimir en la venta a carta de gracia . . . . . . . . . . . . . .
529 529 532 546
C apítulo 30. Los derechos de adquisición (II) . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Los derechos de tanteo y retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Preferencia entre derechos de adquisición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
549 549 573
C apítulo 31. R eglas generales de los derechos de garantía . . . 1. Introducción y conceptos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Características . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Obligaciones garantizables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Requisitos de constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
575 575 577 583 585
C apítulo 32. El derecho de retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto, función y caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Obligaciones asegurables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bienes objeto de retención . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Contenido: La fase estática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La fase dinámica: realización del Derecho de retención . . . . . . . . . . . 7. Retención de bienes muebles de poco valor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Extinción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
587 587 590 592 596 597 599 602 602
C apítulo 33. El derecho de prenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto, función y caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Obligaciones asegurables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bienes objeto de pignoración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Contenido: la fase estática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La fase dinámica: realización de la prenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Extinción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
605 605 607 611 612 614 616 618
C apítulo 34. L a anticresis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Obligaciones asegurables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bienes objeto de anticresis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
621 621 622 625 626
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Índice
5. 6. 7.
Contenido: la fase estática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La fase dinámica: realización de la anticresis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Extinción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
627 629 630
C apítulo 35. L a hipoteca inmobiliaria (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto, caracteres y función . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La hipoteca en su contexto financiero, económico y social . . . . . . . . 3. Normativa hipotecaria básica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Las personas de la relación jurídico hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La Protección en el mercado hipotecario a clientes de entidades de crédito, personas consumidoras y personas deudoras vulnerables. . . 6. Constitución de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Las hipotecas legales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Las denominadas hipotecas tácitas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
631 631 632 634 634 636 640 643 643
C apítulo 36. L a hipoteca inmobiliaria (II) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El objeto de hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Obligaciones asegurables y clases de hipotecas . . . . . . . . . . . . . . . . .
645 645 654
C apítulo 37. L a hipoteca (III). Efectos y extinción . . . . . . . . . . . . 1. La fase estática de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La fase dinámica de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
665 665 672
C apítulo 38. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. La Ley de 16 de diciembre de 1954 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Principios y reglas comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La prenda sin desplazamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La hipoteca mobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
677 677 678 680 684
Parte iv Derecho inmobiliario registral C apítulo 39. El registro de la propiedad (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Apuntes de derecho comparado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El registro de la propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Títulos inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Asientos registrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La concordancia del registro y la realidad jurídica . . . . . . . . . . . . . . .
697 697 700 701 703 704 712
C apítulo 40. El registro de la propiedad (II) . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Los principios hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
715 715
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Manual de Derechos Reales de Cataluña
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
El principio de rogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El principio de legalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principio de prioridad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principio de especialidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El principio del tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El principio de publicidad registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El principio de legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El principio de fe pública registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
715 717 720 722 724 726 727 729
C apítulo 41. El registro de bienes muebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Precedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El registro de bienes muebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La ordenanza para el registro de ventas a plazos de bienes muebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Publicidad del registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
733 733 734
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
741
17
736 739
PRESENTACIÓN En esta obra, bajo el nombre Derechos Reales de Cataluña, a través de la voz plural de sus autoras (cinco) y autores (cinco) se explica la materia de Derecho Civil que abarca aquel conjunto de reglas e instituciones referidas a los poderes jurídicos (derechos subjetivos y facultades) que pueden ostentar y tener las personas sobre los bienes. Una situación de poder jurídico que atribuye posesión, uso, goce, y obtención de las utilidades en exclusiva de los bienes, frente a toda la sociedad, a quien ostente su titularidad, conforme a la regulación vigente (2022) que se contiene, principalmente, en el Libro Quinto (Derechos reales) del Código civil de Cataluña. Junto a éste, además de la normativa catalana sectorial, se ha de tener en cuenta que la reserva del Estado de la competencia sobre «la ordenación de los registros e instrumentos públicos» (art. 149.1.8ª CE), coexiste la normativa sobre el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria de 1946 y su Reglamento de 1947) y la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión de 1954, que, en lo que afecta al ámbito registral se aplican directamente en Cataluña, así como la normativa especial de carácter general (como la Ley de propiedad intelectual). Como ya se hizo en la obra que precede a la presente, Derecho de obligaciones y contratos de Cataluña, se mantienen en ella las notas características, que imprimen un sello propio y singular, diferenciado de las demás publicaciones dedicadas a la materia. De una parte, la autoría, de otra la orientación de su contenido y su carácter inclusivo. El equipo que ha escrito estas páginas está formado por un grupo de personas, casi todas del ámbito universitario, plural por su número, equilibrado en su composición y plural también por la adscripción, alguna de las cuales acredita una sólida trayectoria profesional en el derecho inmobiliario. Se conforma por especialistas en Derecho civil abarcando, desde la perspectiva docente, una buena parte de las Universidades catalanas: la Universidad Autónoma de Barcelona (a la que pertenecen sus coordinadoras), la Universidad de Barcelona, la Universidad de Lleida y la Universidad de Girona entre las públicas, y las privadas Ramón Llull (Esade) y Universidad Inter19
Presentación
nacional de Cataluña, todas ellas de reconocido prestigio; además de un Registrador de la Propiedad, docente de la última Universidad. Una hechura académica de lujo. El programa que abarca se centra en los temas propios de la materia que se contienen en las normas: los bienes, la posesión, la propiedad y los derechos reales, e incluye también las reglas generales sobre los Registros mediante los que proporciona publicidad de la situación jurídico real de determinados bienes y derechos. La explicación de los conceptos jurídicos, las instituciones y su régimen se apoya normativamente en las leyes civiles y en general las de derecho privado que contienen los conceptos y desarrollos doctrinales, y constituyen el acervo del derecho que se aplica (Códigos y leyes especiales catalanas y leyes generales del ámbito estatal). Junto a ellas, dado el carácter transversal del Derecho civil (conceptual y normativamente), en determinados temas se estudian relaciones y situaciones propias de esta materia que, aunque se regulen en leyes sectoriales, interrelacionan con el derecho de bienes, como ocurre, por ejemplo, en relación con la propiedad inmobiliaria. La obra se ha sistematizado en las cuatro partes que son habituales: la primera dedicada a los conceptos generales, en ella se estudian la noción y caracteres de los derechos reales, los modos y sistemas de adquisición y transmisión, su extinción y dos determinados modos de adquisición, la donación y la usucapión. Asimismo, se comprende el régimen de la posesión. La segunda parte es la relativa al derecho de propiedad, modos de adquisición, límites, extinción, los diferentes regímenes de las situaciones de comunidad, y las propiedades especiales; se dedica un capítulo a las reglas generales de la propiedad intelectual. Los derechos reales distintos de la propiedad, limitados porque no atribuyen poder pleno sobre el bien sino alguna de sus utilidades específicas, que están consolidados en la normativa se analizan en la tercera parte. Unos poderes que, en el panorama jurídico, se han ido engrosando a raíz de los nuevos reclamos del mercado y de las propias necesidades de este ante la situación, las diferentes crisis económicas, la escasez y el deterioro de determinados bienes. Finalmente, en la cuarta parte se explican las reglas generales del Registro de la Propiedad y del Registro de bienes muebles. La manera en que se ha redactado la obra continúa siendo un rasgo de identificación que define su personalidad. La afirmación de que el Derecho, en general, se ha expresado en masculino, no es nueva, tampoco que se escriben las normas y los textos explicativos correspondientes, del tipo que sea, en masculino en el fondo y en la forma. Como en el derecho de obligaciones, en los derechos reales, los que corresponden a la estática de los derechos en el bloque que comprende el derecho patrimonial, el androcentrismo del lenguaje y la propia manera en que se presenta el discurso se manifiesta de forma particularmente acusada. La invisibilidad de la mujer es patente: quien es titular del derecho de propiedad es el propietario, no la propietaria, o quien tiene bajo su poder un bien es el poseedor, no la poseedora, en el derecho de hipo20
Manual de Derechos Reales de Cataluña
teca su titular es el acreedor hipotecario, y en la propiedad intelectual se hace referencia al autor…, por destacar unas muestras. En los últimos años es larga y tendida la discusión, ahora mismo muy vívida en círculos jurídicos y lingüísticos, acerca de la oportunidad (o inoportunidad) de modificar los hábitos de escritura y de expresión del mensaje, comentario, argumentación de manera que efectivamente comprenda a todas las personas a las que puede y debe aplicarse. En general, para una gran parte de la sociedad, parece que es más cómodo aferrarse a una manera de escribir tradicional apoyada en las reglas gramaticales, y justificada en la necesaria comprensión del texto jurídico. Es justo reconocer la dificultad, hoy en día, de encontrar los términos adecuados, las maneras y claves para redactar jurídicamente de forma inclusiva; porque, dejando de lado discusiones inútiles, la inclusión, en el momento de escribir, requiere un esfuerzo suplementario; no existe preparación ni educación en esta línea, ni hábito de redactar pensando en todas las personas inmersas en las relaciones jurídico reales, como tampoco, como vimos, en las obligatorias o contractuales. Con todo, cuando nos pusimos de acuerdo para redactar ya el Manual de obligaciones y contratos y mantenemos en este Manual de derechos reales, creímos que el reto de abordar el estudio de las normas aplicables en Cataluña que explicábamos, es una compleja labor que no era menor que el de hacerlo a la vez dando visibilidad en la escritura a todas las personas. Creímos que era posible poner en práctica esta manera de escribir y nos pusimos en este empeño, para explicar los derechos reales del siglo xxi. Se ha procurado especialmente que la exposición de la materia sea clara, sencilla e inclusiva, sin renuncia alguna al discurso jurídico técnico y con afán, a la vez, de innovación, de la realidad. Nada es inamovible e inmodificable, ni la ley ordinaria ni la constitucional, los términos y el lenguaje; la evolución, el cambio es continuo, permanente e imparable y se ha de participar en él, de modo que sin renunciar a lo indicado, construimos el relato de manera comprensiva. El resultado: esta es ya la segunda obra en el panorama editorial español que emplea un lenguaje que comprende a la mujer, pero también que tiene en cuenta a todas las personas (protagonistas de la norma). Esta labor se ha llevado a cabo por las autoras y autores sin incurrir en formas gramaticales, términos o giros que entorpezcan la lectura y hagan oscuro el mensaje, tópicos que se suelen atribuir a esta manera de escribir, para torpedear el propósito. Salvo en las ocasiones en que se copia literalmente el texto legal (resaltado por las «») en las que se mantiene la redacción original (masculina o la que corresponda), en la argumentación escrita de las explicaciones, con pleno respeto al contenido del discurso jurídico y normativo, y a las reglas gramaticales, se emplean los medios gramaticales y lingüísticos que tenemos a nuestro alcance, más variados y ricos de los que se piensa, (que no comportan necesariamente desdoblar) para conseguir el objetivo propuesto. Entendemos que se 21
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ha logrado y pensamos que el tiempo lo corroborará. Confiemos en que quien deba elaborar las leyes secunde este objetivo, ponga atención en esta labor y que la profesión jurídica en general se implique. El ámbito universitario es marcadamente el destino natural de la obra, en inicio, tanto el público de Grado, en cualquiera de las titulaciones jurídicas o de ciencias sociales y económicas, como, en los más profesionales, en especial el Master de la abogacía o procuraduría. Pero, también se dirige al vasto campo de las profesiones jurídicas que desea estar permanentemente al día de la doctrina y de la normativa de los derechos reales; como se decía antes, del derecho del siglo xxi. Finalmente, otra novedad destacable de esta obra son los ejercicios de autoevaluación que pueden ir realizándose por quien la estudie, on line, y permiten, en cualquier momento saber el grado de conocimiento de la materia. Barcelona, 7 de julio 2022 Mª del Carmen Gete-A lonso y C alera Judith Solé R esina
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