Leed y análisis de coste de ciclo de vida (LCCA)

LEED y Anรกlisis de costes

www.greenlivingprojects.com

Contenido 1. Sostenibilidad y Certificación 2. Resumen del sistema de certificación LEED 3. Costes. ¿Cuáles? / ¿Cuánto?

Costes Directos / Indirectos “Life Cycle Costing” ¿Cómo reducirlos?

Proceso de diseño integrado 4. Valor Valor inmobiliario / mercado Productividad Valor intangible Riesgos www.greenlivingprojects.com

Leadership in Energy and Environmental Design™ (LEED) Desarrollado por el US Green Building Council Sistema de referencia al nivel internacional.

Permite: 1. Hacer comparaciones.

2. Cuantificar el valor de la sostenibilidad

www.greenlivingprojects.com

sostenibilidad Diseño regenerativo

Diseño restaurativo

Diseño sostenible (impacto 0) Diseño verde / alta rendimiento (menos nocivo)

Diseño estándar (cumplir con el CTE)

www.greenlivingprojects.com

sostenibilidad Diseño regenerativo

Diseño restaurativo

Diseño sostenible (impacto 0) Diseño verde / alta rendimiento (menos nocivo)

Diseño estándar (cumplir con el CTE

www.greenlivingprojects.com

sostenibilidad

2012

www.greenlivingprojects.com

多2030?

LEED New Construction Existing Buildings Commercial Interiors Core and Shell (C&S) Schools Retail Healthcare Homes Neighbourhood Development

www.greenlivingprojects.com

LEED Prerrequisitos Créditos opcionales 100 puntos + 6 5 categorías + 2 4 niveles de certificación

www.greenlivingprojects.com

Protección y restauración del hábitat Desarrollo compacto Conexión urbana Control de la erosión Transporte sostenible Efecto Isla de calor Gestión de la escorrentía Contaminación lumínica nocturna

www.greenlivingprojects.com

Consumo energético Commisioning Refrigerantes Energía renovable Medición Verificación Energía verde

www.greenlivingprojects.com

Contenido reciclado R谩pidamente renovable Recuperaci贸n de materiales Gesti贸n de residuos Materiales regionales Madera certificada

www.greenlivingprojects.com

Ventilación VOC Controles de iluminación Controles de confort térmico Monitoring del CO₂ Luz natural Vistas

www.greenlivingprojects.com

Superar los requisitos Proceso de dise単o integrado LEED AP Estrategias innovadores

www.greenlivingprojects.com

COSTES

Definición de valor económico Costes 1. Costes directos

“Life Cycle Costing” 1. Costes de mantenimiento y uso

Valor 1. Efectos relacionados con productividad.

2. El valor de la propiedad.

3. Valores no tangibles www.greenlivingprojects.com

COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

La percepción: +17% World Business Council for sustainable development, 2007

www.greenlivingprojects.com

COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

La Realidad: no hay incremento significativo Harvard University, 2002

www.greenlivingprojects.com

COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

La Realidad: no hay incremento significativo

•No hay costes añadidos.

•Sostenibilidad asimilada como

Davis Langdon, “The cost of sustainable buildings revisited”

imputación ordinaria •Estrategias sostenibles “Low – Cost”

www.greenlivingprojects.com

COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

Factores de variación del sobrecoste: Experiencia con proyectos LEED (nivel Gold y Platinum) Nivel de certificación deseada Cómo está estructurado el equipo Proceso de diseño aplicado Gestión – “Expertise” Los puntos LEED que el proyecto intenta de conseguir Tamaño del proyecto www.greenlivingprojects.com

COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

Nivel de certificación Basic certified Silver Gold Platinum

www.greenlivingprojects.com

Cost premium (soft + hard) 0% - 2% 1% - 4% 2% - 5% 5% - 15%

Costes de construcción y gastos durante el uso Bloque de 16 viviendas PEM

4.350.000 euro

honorarios, gastos constructora, licencia de obra, seguros, …

Energía (700,000 €) Agua (350,000 €) Mantenimiento (100,000 €)

Costes de construcci贸n y gastos durante el uso

Punto de Optimizaci贸n

Coste Mantenimiento y Energia

Coste Inicial

22 www.greenlivingprojects.com

漏 Green Living Projects SL

LIFE CYCLE COSTING

Contenido Life Cycle Costing Que es : Life Cycle Costing <-> Life Cycle Analisis Como funciona Datos que necesitamos para LCC Ejemplos Cuando utilizamos LCC LCC en el proceso de diseĂąo integrado Algunas barreras y como resolverlo EstĂĄndar

www.greenlivingprojects.com

Life Cycle Costing Costes directos + costes indirectos (vida 煤til) = Life Cycle Costing Metodolog铆a para evaluar y vincular los costes y los beneficios futuros Definir el rendimiento econ贸mico de la inversi贸n inicial www.greenlivingprojects.com

Life Cycle Costing ≠ Life Cycle Analysis

Análisis de ciclo de Vida es una herramienta para evaluar los impactos ambientales de un producto o material desde su origen hasta su disposición, es decir, a través de su ciclo de vida.

(ISO 14040)

www.greenlivingprojects.com

Life Cycle Costing

Valor Actual de los + Costes de Inversi贸n

Valor Actual de los Costes de Mantenimiento y Uso.

El valor actual = todos los costes actuales en euros (tasa de depreciaci贸n) www.greenlivingprojects.com

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

1

2

3

4

5

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €

6

7

8

9 10

Periodo de amortización: 10 años

Ahorro = 10.000 € x 10 = 100.000 €

IRR = 10% -100.000 €

www.greenlivingprojects.com

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

1

2

3

4

5

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €

6

7

8

9 10

Periodo de amortización: 10 años

Ahorro = 10.000 € x 10 = 100.000 €

IRR = 10% -100.000 €

www.greenlivingprojects.com

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

1

2

3

4

5

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)

6

7

8

9 10

Tasa Depreciación = 3% Tasadede Depreciación

= 3%

-100.000 €

www.greenlivingprojects.com

Periodo de amortización: 10 años NPV ahorro 85.301 8.503 / año AIRR = 8.5%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

1

2

3

4

5

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)

6

7

8

9 10

Tasa Depreciación = 3% Tasadede Depreciación

= 3%

-100.000 €

www.greenlivingprojects.com

Periodo de amortización: 10 años NPV ahorro 85.301 8.503 / año AIRR = 8.5%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses) Periodo de amortización: 10 años

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

Tasa = 3% Tasade deDepreciación Depreciación

= 3% Tasa de Inflacción = 8% -100.000 €

www.greenlivingprojects.com

NPV ahorro 13.992 € 813.992 / año AIRR = 13%

Life Cycle Costing

www.greenlivingprojects.com

Datos que necesitamos para LCC A.

Inversión inicial

B.

Gastos de gestión, mantenimiento, energía, …

C.

Costes de reformas, renovación de equipamientos (cíclico)

D.

Criterios financiero Discount Rate (Tasa de depreciación) -

Coste del dinero (ayuntamiento) Retorno sobre inversión mínimo requerido

Escalation Rate (Tasa de subida) -

e

Incremento en el precio de algún producto o servicio especifico ≠ inflación (incremento en precio general)

Study Period (Periodo de estudio) -

d

Horizonte del inversor Vida útil de un edificio

www.greenlivingprojects.com

n

Formulas LCC Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV Single Present Value without escalation (SPV)(Single = only for a specific year) 1 / (1 + d)n Uniform Present Value without escalation (UPV) (Uniform = for a period of years) (1 + d)n – 1 / d(1 + d)n

Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV Modified Single Present Value with escalation (SPV*) (Single = for a specific year) [ (1 + e) / (1 + d) ]n Modified Uniform Present Value with escalation (UPV*) (Uniform = for a period of years) 1 - [ (1 + e) / (1 + d) ]n / [ (1 + d / 1 + e ) UPV* = n

www.greenlivingprojects.com

1

(if e≠ d) (if e = d)

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.

Inversión adicional : 1500 €

A.

Ahorro en energía : 260 € / año

B.

Criterios financiero

Discount Rate (Tasa de depreciación)

d = 3%

Escalation Rate (Tasa de subida)

e = 6%

Study Period (Periodo de estudio) años

n = 30

www.greenlivingprojects.com

Tablas con factor NPV

www.greenlivingprojects.com

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.

Factor NPV = 48,27

B.

Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €

C.

NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €

D.

Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €

Discounted Payback 1500 / 418 = 3,6 años (Periodo de amortización actualizado) www.greenlivingprojects.com

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.

Factor NPV = 48,27

B.

Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €

C.

NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €

D.

Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €

Inflation protected ROI 418 / 1500 = 28% ROI (Retorno sobre la inversión con protección contra la inflación) www.greenlivingprojects.com

Ejemplo : inversi贸n en aislamiento adicional Esperar 3 a帽os y media para recuperar la inversi贸n

o Hacer una inversi贸n de alto rendimiento (28%)

www.greenlivingprojects.com

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)

6% 418 / 0,06 = 7000 € = valor creado 7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6 = ROI 464% www.greenlivingprojects.com

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)

6% 418 / 0,06 = 7000 € = valor creado 7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6 = ROI 464% www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC â&#x20AC;˘ Decidir entre 2 alternativos Bomba de calor tradicional COP 3 <-> Bomba de calor eficiente COP 5

www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC

www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC

www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC โ ข Cambiar una instalaciรณn existente

www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC • Definir presupuesto 16 personas (124L/pers. / día) Reciclaje: reducción 64 L / día Vida útil: 25 años Tasa de inflación: 8% Tasa de depreciación: 3% Coste actual agua: 0,0013 €/L

¿Cuánto puedo invertir en un sistema de agua gris? www.greenlivingprojects.com

Cuando utilizamos LCC NPV del ahorro = 33.065 € 1.322 € / año

Si queremos un ROI de 10% podemos invertir 1322/0.10 = 13.220 €

www.greenlivingprojects.com

Potencial de reducción de costes

Integrar LCC en el proceso de diseño

resultado

esfuerzo resultado Esfuerzo

Ante-proyecto > Proyecto Básico > Proyecto Ejecutivo > Construcción > Gestión

Tiempo y esfuerzo

www.greenlivingprojects.com

www.greenlivingprojects.com

BNIM architects - Los Altos Project - 9000 m² - 300 FTEs

NPV de edificios sostenibles LEED Categoría

NPV 20 años ($/m²)

Ahorro Energía

62

Ahorro Agua

5

Ahorro operación y mantenimiento

91

Beneficios productividad y salud

397 – 767

Total ahorro

555 – 925

Coste adicional

32 – 54

Beneficio neto 20 años

525 – 687

AIRR 60% Edificio de 18.000 m² = 10.800.000 $ www.greenlivingprojects.com

Green Building Costs and Financial Benefits, Greg Katz, 2003

Algunas barreras del Life Cycle Costing Falta de información: “better to be almost right instead of totally wrong” Falta de conocimientos: Formación Falta de integración del equipo Proceso de Diseño Integrado Desconexión entre inversión inicial y presupuesto de mantenimiento Nuevas formas de contratar / comprar

www.greenlivingprojects.com

Algunas barreras del Life Cycle Costing

ยกCOMUNICAR!

www.greenlivingprojects.com

Algunas barreras del Life Cycle Costing

www.greenlivingprojects.com

Algunas barreras del Life Cycle Costing

¡DEFINIR OBJETIVOS! Presupuesto fijo Fijo + presupuesto “verde” con ROI deseado Fijar parámetros LCC Remuneración Fijo % PEM % éxito

Edificio / presupuesto de referencia Kwh/m²

www.greenlivingprojects.com

Estรกndar Life Cycle Costing

www.greenlivingprojects.com

REDUCIR COSTES PROCESO DE DISEﾃ前 INTEGRADO

Diseño tradicional • Los componentes del edificio están considerado como elementos separados.

• Sistemas son aislado del resto del edificio • Poca interacción entre profesionales • Diseño se base en el calendario y el presupuesto.

• No se considera el comportamiento del edificio y sus gastos futuros. www.greenlivingprojects.com

Diseño tradicional y edificios de alta eficiencia • Falta de una definición clara y compartida de los objetivos • Los aspectos vinculado con la eficiencia y la sostenibilidad se eliminan durante el proceso por un tema económico • El edificio no consigue las eficiencias simuladas • El coste para llegar a mas eficiencia es desmesurado • Decepción, mala reputación, …

www.greenlivingprojects.com

Edificio como entidad hol铆stica Aguas pluviales

Uso del terreno

Transporte

Luz Natural Confort del usuarios

Orientaci贸 n

Instalaciones Estrategias pasivas 60

Aplicación de diseño integrado 1.000 € 2.000 € 1.500 €

1.000 € 1.000 €

4.000 €

Reducción de coste inicial Ahorro energético de -30%

¿Cómo reducir el coste adicional

de edificios sostenibles?

Proceso de Diseño Integrado y enfoque de sistema global

www.greenlivingprojects.com

Proceso de DiseĂąo Integrado

70% del coste del edificio estĂĄ determinado durante el primer 10% del proceso www.greenlivingprojects.com

Buscar sinergias Departamento de recursos naturales St-Louis, MO LEED Platinum

Elemento estructural protecci贸n solar Lamas reflectoras de luz natural

www.greenlivingprojects.com

EL VALOR

1. Valor inmobiliario Tasa de rotaci贸n Costes de mantenimiento Tasa de absorci贸n cc Tasa de ocupaci贸n Valor de alquileres www.greenlivingprojects.com

Tasa de rotación “La frecuencia en la cual los ocupantes del edificio se trasladan (“churn rate”) Satisfacción

Chrun rate

Más importante: Sonae Business Centre,Maia Temperatura (94%) cc Portugal, LEED Gold Calidad del aire interior (94%) Menos satisfecho Y más importante Temperatura Posibilidad de controlar la temperatura (“What tenants want”, BOMA/ULI) www.greenlivingprojects.com

Tasas de ocupación Edificio Brookfield Properties LEED Platinum: 18.000 m² Ocupación media 90% Alquiler anual 200 €/m² Brookfield Properties Connecticut, LEED Core & Shell, Platinum

cc +2% LEED Platinum => Ocupación Valor del Premium = 200 * 0.02 * 18.000 = 72.000 € Inversión adicional inicial : 450.000 € ROI = 16% 20 años, 3% depreciación= NPV 50 €/m²

www.greenlivingprojects.com

Tasas de ocupaci贸n CoStar Group, leading commercial real estate information provider

cc

www.greenlivingprojects.com

Alquiler más elevado Edificio LEED Platinum 18.000 m² Premium alquiler +5% Alquiler anual 200 €/m² Premium = 10€/m²

cc Incremento de 180.000 € / año

Adobe HQ, CA. LEED Platinum

Tasa de capitalización de 8% Incremento del valor del edificio = 2.250.000 € Incremento del valor por m² = 125 €/m²

www.greenlivingprojects.com

Alquiler mรกs elevado CoStar Group, leading commercial real estate information provider

cc

www.greenlivingprojects.com

Alquiler mรกs elevado

Estudio

Premium Alquiler

Fuerst & McAllister (2011) Eichholtz et al (AER)

cc

5% 5,2 %

Eichholtz et al (RICS)

5,8 %

Pivo & Fisher

2,7 %

Wiley et al (2010)

www.greenlivingprojects.com

15%-17%

Precio mรกs elevado

Estudio Fuerst & McAllister (2011) Eichholtz et al (AER)

Valor Venta Premium 25 % 11%

cc Eichholtz et al (RICS) Pivo & Fisher Wiley et al (2010)

www.greenlivingprojects.com

11% 8,50% 16%-18%

Alquiler más elevado

• Fuerst, F., McAllister, P., “Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values”, Real Estate Economics Vol. 39 #1 pp. 45-69, 2011.

• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. “Doing Well by Doing Good?”

Green Office Buildings Annual Economic Review v100 pp. 2492-2509, December 2010.

• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics of Green Building”, RICS Research, October 2010.

cc

• Pivo, G. and Fisher, J. (2010), “Income, value and returns in socially responsible office properties”. Journal of Real Estate Research, 32: 243-269.

• Wiley, J., Benefield, J. and Johnson, K. (2010), “Green design and the market for commercial office space”. Journal of Real Estate Finance and Economics, 41 : 228-243

www.greenlivingprojects.com

Efectos sobre la productividad Relación confort – productividad – diseño y mantenimiento de edificio + 20 candelas (footcandles) luz natural => +13% productividad (Heschong Mahone Group) Escuela K12 Trento, Italia.

LEED Gold

⇒

Mejores vistas cc y de memoria +10 – 25% en pruebas mentales

ING in Suiza : edificio sostenible => absentismo – 15% + 1% de productividad = 500 € año = 30 €/m² 20 años, 5% depreciación => NPV 374 €/m²

www.greenlivingprojects.com

Efectos sobre la productividad

Incrementos en venta al detalle (Heschong Mahone Group, 2003) 108 edificios comerciales Medici贸n de las ventas durante 18 meses Ventas incrementaban 40% en los comercios iluminados con luz de natural.

cc

Liljeholms centro comercial, Suecia,LEED Platinum

Otras tipolog铆as de comercios Ventas incrementan 0% - 6% en tiendas con luz natural

www.greenlivingprojects.com

Valor intangible Relaciones públicas Mejora del posicionamiento en el mercado Hines, Tishman,… cc

Vancouver Convention Centre, LEED Platinum

Imagen de marca Starbucks, Toyota, Ford, GAP, Adobe,…

Valor Premium en el marketing http://www.docksidegreen.com www.greenlivingprojects.com

Valor intangible

cc

www.greenlivingprojects.com

Valor intangible

cc

www.greenlivingprojects.com

BARRERAS

Barreras ¿Quién realiza la inversión y quién disfruta del beneficio?

Contratos basado en coste cc

ROI poco realista (3 años = 33% ROI) Apoyo del Gobierno

www.greenlivingprojects.com

Barreras Comercializar los beneficios Explicitar el valor y el Premium Contratos de alquiler que distribuyen mejor los costes y beneficios entre propietarios y cc inquilinos Contratos basados en criterios de calidad y resultados Marketing y Venta www.greenlivingprojects.com

Reflexiones y conclusiones CTE vs LEED: ¿costes adicionales?.

Sí, pero....podemos limitar este Premium: Proceso de Diseño Integrado Equipo adecuado Edificio = sistema holístico cc Aplicar concepto de “Life Cycle Costing” Evaluar el valor que se crea Vender el valor que se crea Ser creativo y innovador www.greenlivingprojects.com

Reflexiones y conclusiones Paso a paso (Certified -> Silver -> Gold) Trabajar en equipos multidisciplinares Definir los objetivos desde el principio Honorarios basado en resultados Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat) Formarse para adquirirccconocimientos y habilidades acerca del diseño y la construcción sostenible LEED Conceptos Básicos

www.greenlivingprojects.com

Reflexiones y conclusiones Nuestra benchmark cambiará.

En 2020, todos los edificios nuevos deberán ser: “Near Zero Energy” level cc

www.greenlivingprojects.com

GRACIAS

• Gestión Certificación cc LEED • Formación LEED • Facilitación de proceso de diseño integrado • Green Living Software : gestión de proyectos LEED www.greenlivingprojects.com

www.greenlivingprojects.com