Panorama do
mercado
imobiliario
2011
PRAÇA MONTEVIDÉU PORTO ALEGRE - DÉCADA DE 70
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA MONTEVIDÉU PORTO ALEGRE - 2012
SUMÁRIO 1. Apresentação.......................................................5
Prefeitura Municipal de Porto Alegre -
2. Introdução.......................................................... 6
Valores e guias de Arrecadação................ 33
3. Desempenho do Setor Imobiliário . . ................... 8
5. O Mercado Imobiliário no Contexto Econômico
4. Mercado Imobiliário.......................................... 10
do Quinquênio (Estudo Especial)......................... 36
4.1. Locação de imóveis em Porto Alegre....... 10
5.1 Empréstimos imobiliários no Brasil.......... 40
4.1.1 Ofertas................................................... 10
6. Condomínios em Porto Alegre.......................... 41
4.1.2 Preços médios...................................... 12
6.1 Administração de condomínios.................. 41
4.1.3 Aluguéis - Comparativo dos preços de
6.2 Despesas dos condomínios.. ...................... 41
oferta com preços contratados................... 13
6.3 Inadimplências de pagamentos nas quotas
4.1.4 Inadimplência de aluguéis..................14
condominiais. . ....................................................42
4.2 Produção de imóveis em Porto Alegre..... 16.
6.3.1 Inadimplência - Evolução em 2011.. .. 42
4.2.1 Áreas e economias vistoriadas pela
6.3.2 Inadimplência - Histórico e
Prefeitura Municipal de Porto Alegre.........16
repercussão do novo código civil.. ............. 44
4.3 Comercialização de imóveis em Porto
6.4 Distribuição geográfica dos condomínios
Alegre................................................................. 19
em Porto Alegre: 2011...................................... 46
4.3.1 Ofertas de imóveis novos...................19
7. Os Indicadores de Inadimplência no Mercado
4.3.2 Comparativo da velocidade
Imobiliário........................................................... 49
de vendas de imóveis novos em
8. Emprego e Desemprego . . ..................................52
2008/2009/2010/2011. . ............................... 21
9. A Variável Demográfica................................... 56
4.3.3 Ofertas de imóveis usados em Porto
9.1 Influências no mercado imobiliário...........56
Alegre............................................................ 24
9.2 Janela demográfica.....................................67
4.3.4 Recursos oficiais para aquisição e
10. Habitação-Situação da moradia em Porto
construção no RS e BR. . .............................30
Alegre ................................................................... 68
4.3.5 Arrecadação do ITBI (Imposto de
11. Conclusões........................................................ 71
Transmissão de Bens Imóveis) pela
PRAÇA MENA BARRETO - ESTRELA
1
APRESENTAÇÃO
Os últimos anos marcaram o mercado imobiliário como nunca antes. Talvez na era do advento do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, o impacto tenha sido tão expressivo. Naquela época, a entrada de financiamentos maciços levantou a construção brasileira e, de norte a sul, o ritmo de trabalho foi muito forte. A par com o grande volume de investimentos, surgia a administração da correção monetária e da inflação. Aprendeu-se muito. A gerência financeira passava para o primeiro escalão das empresas e os profissionais da área transitavam entre a perícia e o malabarismo. Erros podiam ser fatais porque a oscilação dos saldos devedores se fazia em até dois dígitos. Na atualidade, as finanças se consolidaram na ponta da gestão empresarial, mas os fenômenos econômicos não deram trégua. Crises em vários patamares exigiram grande cuidado por parte dos responsáveis pela condução dos negócios. E, nesse ambiente, as estatísticas evidenciaram notavelmente sua importância. O Departamento de Economia e Estatística do Sistema SECOVI/RS-AGADEMI prosseguiu fazendo um trabalho de acompanhamento do que acontece nas operações do setor imobiliário, com ênfase na oferta de locações, oferta de imóveis usados para venda e administração de condomínios. Os números que aparecem no Panorama que ora é apresentado revelam o comportamento destes e outros dos diversos segmentos que compõem o construbusiness. O retrato certamente estará à altura das expectativas. O Professor Alvaristo Padilha, que coordenou o trabalho, mais uma vez contou com o entusiasmo de uma equipe qualificada e o resultado mostra toda a efervescência do ano de 2011. Segundo um dos ícones da modernidade, Bill Gates, “A Internet está se tornando a praça pública para a aldeia global de amanhã”. Pode ser. Mas, por enquanto, as nossas praças ainda desfrutam da preferência das populações, indo do mero lazer até o centro de concentração de polos de protesto que têm mudado o rumo de países. Constituem referência inconteste. São fotos de praças de nosso Estado que ornamentam a presente publicação que passamos às mãos do mundo empresarial e acadêmico. As Diretorias de nossas Entidades se sentem gratificadas em fazê-lo e esperam que os números brasileiros continuem representando progresso e bem-estar. Moacyr Schukster Presidente
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
5
PRAÇA DA MATRIZ - CANELA
2
INTRODUÇÃO
As informações estatísticas, econômicas, jurídicas e tecnológicas são ferramentas indispensáveis para a gestão de qualquer atividade no campo da economia. A partir desta premissa, SECOVI/RS-AGADEMI prosseguem examinando o movimento do mercado imobiliário, a exemplo dos anos anteriores, referente a 2011. As turbulências da economia mundial ocorridas em 2008 e 2010, no último quinquênio, ainda têm reflexos na economia brasileira, especialmente a última. Porém, no Brasil, o efeito delas no setor imobiliário têm sido menos expressivo, porque o país é considerado preparado para enfrentar tal eventualidade, segundo as opiniões de instituições financeiras, do governo federal e da maioria dos estudiosos deste tema. A informação estatística e econômica é fundamental para o setor imobiliário, em especial, para imobiliárias nos segmentos de comercialização e locação de imóveis, bem como, corretores, condomínios e demais agentes que atuam neste subsetor da economia. Considerando este motivo, há necessidade do empresário, além do poder individual, ser um competente gestor, ter conhecimento dos fatos econômicos, para inserção dele (empresário) e da empresa no segmento econômico a que pertence, interagindo com as Entidades de classe e suas lideranças. Alterou-se o perfil tradicional de atuação restrita, sendo necessário o empresário avaliar diferentes cenários, estar informado, atualizado e conhecer o desempenho do seu mercado resultante da diversificação de sua clientela e dos novos desafios da concorrência, conforme afirmado no Panorama de 2010. O setor imobiliário, durante o período desta turbulência na economia mundial, tem contribuído para a estabilidade da economia brasileira, particularmente no âmbito regional, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, como demonstram os dados e indicadores apresentados neste Panorama. Com a finalidade de informar os dirigentes, os associados e a sociedade em geral, SECOVI/RS-AGADEMI mantém funcionando um departamento especializado que acompanha, avalia e possibilita o conhecimento da evolução das variáveis pertinentes
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
ao setor. São geradas informações com metodologia de pesquisa utilizando-se moderna tecnologia. O setor de Pesquisa do SECOVI/RS-AGADEMI mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário no âmbito estadual e nacional. A abrangência geográfica compreende a evolução das variáveis de Porto Alegre, Região Metropolitana e sua inserção do setor no cenário macroeconômico no ano de 2011 possibilitando imaginar perspectivas do comportamento setorial para o ano de 2012. O mercado, abrangido pelas Entidades, compreende a atividade imobiliária exercida por 4.027 empresas, localizadas em 411 municípios no Estado, área de sua jurisdição; segundo cadastro, 1.571 em Porto Alegre e 2.456 no interior. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como, administram 14.743 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2011 (Fechamento no dia 20). O Panorama do Mercado Imobiliário mostra a evolução no ano, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário. O mercado imobiliário brasileiro prosseguiu ativo, apesar da continuidade da crise econômica em importantes países, devido a estabilidade do mercado interno, alocação de consideráveis recursos financeiros, desonerações tributárias, disponibilidade de créditos, elevação do nível de emprego, relativo controle da inflação e demais providências pertinentes. O PIB (Produto Interno Bruto) do Rio Grande do Sul cresceu 5,70% em 2011 e
atingiu o valor de R$ 273.879 milhões, e o PIB per capita cresceu 5,20% em relação a 2010. O PIB gaúcho participa com 6,65% do PIB brasileiro em 2011, enquanto em 2010 participava com 6,47%. O setor serviços participou com 61,56% do VAB (Valor Adicionado Bruto) total de 2010 e cresceu 5,20% em 2011, com destaque para atividade de comércio de serviços de manutenção e reparação, 7,60%, transporte, 5,20% e a administração pública 3,30%. O conjunto dos demais serviços participou com 4,90% do VAB do setor serviços, com desempenho positivo para todos os seus componentes, sendo que nestes estão incluídas as atividades imobiliárias e aluguel. A construção civil cresceu 5,90% em 2011, sendo importante participante do Construbusiness. As variáveis pesquisadas pelo Departamento de Economia e Estatística com levantamentos próprios ou de fontes oficiais pertinentes ao mercado imobiliário: velocidade média de locações de Porto Alegre (jan/nov/11) 33,28%; velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre (jan/out/11) 9,30%; arrecadação do ITBI, em Porto Alegre (jan/nov/11) de 25,54%, todas com desempenho positivo em 2011. Por inferência, com base no comportamento evolutivo destas diversas variáveis, estimou-se que o crescimento do setor imobiliário em 2011 foi de 4,50%. Os dados referidos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois refere-se a moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 17,22% da população de Porto Alegre, segundo estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI. Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, gráficos e quadros, incluindo o geoprocessamento, sobre o desempenho do mercado imobiliário em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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3
DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO
O desempenho do setor imobiliário, no ano de 2011, com as variáveis fechadas em dezembro, mostram: • Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar apresentou queda de -5,33% no ano de 2011, comparando com igual período de 2010. Entretanto, os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados tiveram aumento de 13,35% no mesmo período, comparado a 2010. Em 2009 o estoque médio era de 5.061 unidades, tendo em 2010 atingindo 4.881 ofertas e em 2011 foi de 4.621. Estas variações retratam a conexão das locações com o desempenho da economia em 2010/2011. • Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis, nos 11 meses fechados em novembro de 2011, registra média de 3,74% quando no ano anterior foi de 4,23%. A inadimplência dos condomínios, nos 11 meses fechados em novembro/2011, teve média de 12,52%, leve queda comparando-se com o mesmo período do ano anterior, que foi de 13,08%. • Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis residenciais em Porto Alegre em média subiram 13,35% em 2011 (jan/dez), enquanto a poupança rendeu aproximadamente 7,37%, no mesmo período. Em 2010, o preço dos aluguéis ofertados cresceu 10,04% e a poupança, em torno de 6,99%. A evolução destas variáveis demonstra a importância delas como rendimento do aluguel. • Áreas vistoriadas: as áreas vistoriadas, em Porto Alegre, registraram variação de -18,23%, passando de 1.230.790m² em 2010 (jan/nov) para 1.006.382m² no mesmo período de 2011. As áreas residenciais apresentaram variação negativa de
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
EVOLUÇÃO DOS PREÇOS MÉDIOS, POR TIPO, DO m² PARA LOCAÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE: DEZEMBRO DE 2008 A 2011 - QUADRO Nº 1 Tipo
1 Dormitório
2 Dormitórios
Ano
Locação (R$/m²)
Venda (R$/m²)
Locação/ Venda
Locação (R$/m²)
2008
10,06
1.339,03
0,75
9,91
1.242,09
2009
10,24
1.381,76
0,74
10,39
1.354,57
2010
10,60
1.342,58
0,79
11,34
2011
11,54
*
...
15,22
3 Dormitórios
Venda Locação/ (R$/m²) Venda
Locação (R$/m²)
Venda (R$/m²)
Locação/ Venda
0,80
11,88
1.444,14
0,82
0,77
13,33
1.475,14
0,90
1.357,85
0,84
13,58
1.531,50
0,89
1.290,07
1,18
15,06
1.943,77
0,77
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - * Valor atípico
-8,06%, passando de 876.250m² para 805.575m², comparando-se os períodos de janeiro a novembro de 2010 e 2011. As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais e de serviços decresceram -19,55% e -55,35% respectivamente segundo o comparativo de janeiro a novembro de 2010 e do ano atual. • Velocidade de oferta de locações: definida como a relação entre o número de imóveis alugados e ofertados. Forte incremento no ano de 2011 com a média de 32,22% (jan/nov), enquanto no mesmo período de 2010 era de 28,65%. • Velocidade de vendas de imóveis novos: indica o movimento do mercado de imóveis novos de Porto Alegre. Esta velocidade teve notável incremento no ano de 2010 (jan/out) com 13,47%, caindo para 9,30% (jan/out) em 2011. • Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 0,88%, comparando os períodos de janeiro a dezembro de 2011. A média mensal de 2010 foi de 5.226 e, em 2011, foi de 5.272. Os negócios com imóveis usados, em 2011 tiveram desempenho semelhante ao do ano anterior, não sofrendo efeitos da crise econômica. • Condomínio: dos 22.447 condomínios existentes nos 411 municípios
da área de abrangência do SECOVI/RS-AGADEMI, dos quais 14.743 ou 65,68% são administrados pelas empresas especializadas. Porto Alegre tem 13.497 condomínios, dos quais 9.992 ou 74,03% são administrados, onde residem aproximadamente 58,36% da população da Capital do Rio Grande do Sul. Estes dados demonstram sua importância na economia da cidade. • Recursos para o setor imobiliário: os recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostram que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de 5,87% no período de janeiro a setembro de 2011, e no mesmo período de 2010 foi de 6,28%, enquanto os recursos para construção aplicados no Rio Grande do Sul foram de 3,27% em 2011 e em 2010 foram de 5,07% em relação ao total do Brasil, registrando queda no aporte de recursos para o Estado em 2011 (jan/set). • PIB do setor imobiliário em 2011: o “subsetor” “de atividades imobiliárias e aluguel” está incluído no setor de serviços do PIB regional, no caso, igual ao VAB, segundo a Fundação de Economia e Estatística. A taxa de variação do VAB (ou PIB) do RS, em 2010 foi 7,80%, caindo para 5,70% em 2011. Para comparação é oportuno registrar que o PIB do RS participava com 6,47% no PIB brasileiro em 2010, aumentando a sua participação para 6,65% em 2011, e a construção civil cresceu 5,90% em 2011. O subsetor de atividades imobiliárias cresceu, aproximadamente, 4,50%, por inferência, com base no comportamento evolutivo das diversas variáveis que o compõem, no ano de 2011.
O quadro, a seguir, contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2010 e 2011.
PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO SETOR IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE E INDICADORES 2010/2011 - QUADRO Nº 2
2010
2011
Índice de inadimplência de aluguéis (%) Jan-Nov
Especificações
4,23
3,74
Índice de inadimplência de condomínios (%) Jan-Nov
13,08
12,52
Índice de inadimplência do comércio (%) Jan-Out
11,02
10,82
Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil Jan-Out
17,72
19,20
Oferta média de imóveis para locações (unidades) Jan-Dez
4.881
4.621
Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) Jan-Dez
5.226
5.272
Oferta de imóveis para locação (%)
-3,56
-5,33
Velocidade de locações Jan-Nov (%)
28,65
32,22
Velocidade de vendas de imóveis novos (%) Jan-Out
13,47
9,30
Preço dos Aluguéis médios Residenciais (%) - acumulado do ano Jan-Dez
10,04
13,35
Taxa de desemprego (%) - RMPA - Média Jan-Nov
9,06
7,49
Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) Jan-Set
67,06
51,36
Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) Jan-Set
35,80
23,77
Participação do RS/BR (%) nos recursos para construção/aquisição Jan-Set
5,76
4,71
IGP-M/FGV (%) Jan-Dez
11,32
5,10
IPC/IEPE (%) Jan-Dez
5,92
6,63
PIB/RS (%)
7,80
5,70
VAB Mercado Imobiliário do RS*
6,80
4,50
1.230.790
1.006.382
Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) Jan-Nov
Fontes: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON/RS, Banco Central do Brasil; SFH, SPPE – Estatísticas Básicas; CDL/POA, SERASA EXPERIAN; FEE Taxa de crescimento do VAB, Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED). *Estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
9
PRAÇA PINHEIRO MACHADO SANTO ÂNGELO
4
MERCADO IMOBILIÁRIO
4.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE 4.1.1 OFERTAS O ano de 2011 registrou estoque médio de 4.621 unidades ofertadas para locação, incluindo todos os tipos de imóveis e, no mês de dezembro, as ofertas foram de 5.122 unidades. O comparativo, em relação ao ano anterior, dos totais de todos os tipos de imóveis para aluguel registrou variação de -5,33%. A análise, mensal, detalhada dos totais de todos os tipos, no ano de 2011, destaca as variações de dezembro com 6,20%, julho 4,01%; junho -3,24% e março -2,90%. Comparando-se a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de janeiro a dezembro/11 com a média dos estoques de imóveis de janeiro a dezembro/10 verificou-se queda de -9,36%. No comparativo em períodos iguais dos anos 2010 e 2009, houve queda de -8,66%. O ano de 2011 encerrou com 2.542 unidades disponíveis no mês de dezembro. As ofertas para fins comerciais registraram aumento de 1,95%, comparando-se os estoques médios de janeiro a dezembro/11, com o ano anterior. Observa-se em igual período de 2010 e 2009 (jan/dez) que ocorreu acréscimo na média de 3,85%, constatando-se o mês de dezembro de 2011 com 2.379 unidades e em dezembro de 2010 com 2.018 unidades. Observou-se no mercado de locações, em 2011, um estoque médio mensal de 4.621 unidades (jan/dez). O último semestre/11 passou a registrar variações positivas, enquanto no primeiro semestre, cinco meses tiveram variação mensal negativa, sendo maio o único mês com oscilação positiva de 3,39%. O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre, no mês de dezembro de 2011. A faixa de maior concentração de ofertas está nos seguintes bairros: Partenon, Cidade Baixa, Cristal, Auxiliadora, Cristo Redentor, São João, Azenha, Bela Vista, Boa Vista, Três Figueiras, Independência, Santana, São Geraldo e Higienópolis, representando 28,66% da distribuição na capital.
10
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
MAPA 1 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE
Evolução do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre – dez/2010 a DEZ/2011 - Quadro nº 3
Tipos
Residencial
Meses
n.º
var.%
dez/10
2.310
jan/11
2.300
fev/11
2.221
-3,43
Comercial
Outros Tipos n.º
var.%
IMÓVEISGeográfica PARA LOCAÇÃO EM PORTO ALEGRE DEZEMBRO/2011 Mapa 1 - Distribuição do Total de Ofertas de- Imóveis para Locação em Porto Alegre - Dezembro/2011
Total
n.º
var.%
n.º
var.%
0,65
2.018
-1,22
288
2,13
4.616
-0,09
-0,43
2.025
0,35
283
-1,74
4.608
-0,17
2.018
-0,35
313
10,60
4.552
-1,22
mar/11
2.097
-5,58
2.028
0,50
295
-5,75
4.420
-2,90
abr/11
2.045
-2,48
2.061
1,63
284
-3,73
4.390
-0,68
mai/11
2.143
4,79
2.122
2,96
274
-3,52
4.539
3,39
jun/11
2.114
-1,35
2.019
-4,85
259
-5,47
4.392
Arquipélago
2.132
0,85
2.223
10,10
213
-17,76
4.568
4,01
ago/11
2.220
4,13
2.193
-1,35
225
5,63
4.638
1,53
set/11
2.185
-1,58
2.299
4,83
194
-13,78
4.678
0,86
out/11
2.318
6,09
2.165
-5,83
234
20,62
4.717
0,83
nov/11
2.418
4,31
2.187
1,02
218
-6,84
4.823
2,25
dez/11
2.542
5,13
2.379
8,78
201
-7,80
5.122
6,20
Farrapos
Arquipélago
Marcílio Dias
Santa Maria Goreti
Bom Fim Rio Branco Bela Vista Farroupilha Cidade Santa Cecília Petrópolis Baixa
Três Figueiras
Jardim Botânico Santo Antônio
Glória
Rubem Berta
Passo das Pedras
Vila Jardim Jardim Itú Sabará
Jardim do Salso
Mário Quintana Protasio Alves Área sem Denominação
Jardim Carvalho
Partenon
Medianeira Santa Tereza
Chácara das Pedras
Bom Jesus
Santana Azenha
Menino Deus
Sarandi São Sebastião
Vila Ipiranga
Boa Vista
Centro Praia de Belas
Jardim São Pedro
Cristo Higienópolis Passo da Areia Redentor
Floresta
Auxiliadora Moinhos Independência de Vento Mont’ Serrat
Arquipélago
Jardim Floresta Jardim Lindóia
São João
São Geraldo Arquipélago
Bairro não cadastrado pela PMPA
Humaitá
Navegantes
Cel. Aparício Borges
Total de Ofertas para Locações nos Bairros
Vila João Pessoa São José
0 1 20 40 80 140 201
Agronomia
Teresópolis Cristal
Cascata Nonoai
Vila Assunção Camaquã
Vila Nova
Lomba do Pinheiro
Belém Velho
a a a a a a
19 39 79 139 200 800
Bairros não cadastrados pela PMPA
Cavalhada
Tristeza Vila Conceição
EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOCAÇÃO, POR TIPOS EM PORTO ALEGRE - DEZ/2010 A DEZ/2011 - GRÁFICO Nº 1
Anchieta
Arquipélago
-3,24
jul/11
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs.: Residenciais: Apartamentos, apartamentos mobiliados, casas e coberturas; Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos; Outros Tipos: Garagens/Boxes, terrenos, peças, chácara/sitios, outros.
Arquipélago Arquipélago
Ipanema
Pedra Redonda
Jardim Isabel Aberta dos Morros Restinga
Espírito Santo
Bairro não cadastrado pela PMPA
Guarujá Hípica Hipica Serraria Chapéu do sol Ponta Grossa Lageado
Bairro não cadastrado pela PMPA
Belém Novo
N
Lami
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
11
Variação percentual da média anual (jan-DEZ) do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre 2008 a 2011 - Quadro nº 4
VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUAL 2008 2009 2010 -2,88 22,82 -8,66 -16,97 9,11 3,85 -12,69 2,97 -9,80 -10,09 15,47 -3,56
Tipos Residencial Comercial Outros Tipos Total
2011 -9,36 1,95 -20,45 -5,33
EVOLUÇÃO % DA VELOCIDADE DE LOCAÇÕES EM PORTO ALEGRE JAN/07 A NOV/11 GRÁFICO Nº2
%
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Constatou-se que nos anos de 2010 e 2011 houve expressiva queda dos estoques médios anuais de imóveis ofertados para locação. Em 2010 foi -3,56% e, em 2011, atingiu -5,33%, contrastando com a elevada taxa positiva de evolução de 15,47% em 2009, resultante da crise econômica de 2008, que refletiu naquele ano no arrefecimento da velocidade de locações do segmento de locações. O tipo residencial influiu nesta alteração de tendência, pois no ano de 2009 teve estoque positivo de 22,82%, caindo para -8,66% em 2010 e prosseguindo a queda de -9,36% em 2011. EVOLUÇÃO % DA VELOCIDADE DE LOCAÇÕES EM PORTO ALEGRE JANEIRO/2007 A NOVEMBRO/2011 - QUADRO Nº 5
Meses/Ano Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média Jan-Nov
2007 26,23 23,08 33,06 28,45 26,38 24,65 23,54 29,03 25,66 25,93 22,66 22,50 26,24
2008 27,67 33,22 34,52 30,75 31,09 29,59 32,16 30,67 29,08 30,80 32,47 23,55 31,09
2009 32,28 25,92 31,70 31,17 28,89 25,27 26,89 26,21 22,63 25,39 22,91 22,13 27,21
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
12
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
2010 27,78 26,70 33,15 27,93 28,98 26,72 29,71 31,08 29,14 27,27 26,65 30,79 28,65
2011 35,71 42,58 38,34 33,25 34,16 37,57 30,70 30,09 28,57 21,83 21,61 ** 32,22
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
4.1.2 PREÇOS MÉDIOS Em consequência da queda dos estoques resultante de maior velocidade de locações causada pela evolução de unidades em oferta, devido ao aquecimento da demanda, resultou na suba dos aluguéis ofertados residenciais de 2011 em 13,35%, entre os quais destacam-se os apartamentos de 1 dormitório com 16,48% e as casas de 3 dormitórios com 19,41%. Os comerciais também tiveram forte demanda que elevou o preço médio de oferta; sendo as salas/conjuntos em 2011 com 31,09% e lojas 24,01%. No ano de 2011, o IGPM variou 5,10%, e o IPC/IEPE fechou em 6,63%. Superadas as turbulências remanescentes das últimas crises econômicas de 2008 e 2010, o segmento de locações retomou a dinâmica que tinha nos anos de 2007 e parte de 2008.
PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVES VICTOR GRAEFF
O quadro a seguir mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e a variação média mensal acumulada dos residenciais e comerciais, comparada com as variáveis econômicas.
Evolução do preço médio, em Porto Alegre, dos imóveis para locação e das variáveis econômicas - jan-DEZ - 2008/2009/2010/2011 - Quadro nº 6
Preços Médios Aluguéis/ Variáveis Aluguéis Residenciais - Média Apartamentos: JK 1 Dormitório 2 Dormitórios Casas: 2 Dormitórios 3 Dormitórios Salas/Conjuntos Lojas Garagens/Boxes IGP-M/FGV IPC/IEPE
2008 8,57 9,76 11,06 10,87 8,48 2,04 12,95 26,53 5,40 9,81 8,19
2009 3,98 5,62 8,36 5,91 2,81 9,25 18,07 7,72 4,21 -1,72 2,93
2010 10,04 5,70 8,13 12,03 10,00 9,37 11,10 15,61 5,45 11,32 5,92
2011 13,35 7,71 16,48 16,32 -0,41 19,41 31,09 24,01 9,98 5,10 6,63
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI, FGV, IEPE/UFRGS Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
4.1.3 ALUGUÉIS - COMPARATIVOS DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS • Apartamentos de dois dormitórios – Este tipo de imóvel residencial é o de maior frequência, por este motivo foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado é o de janeiro de 2010 a novembro de 2011, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
13
Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 2 dormitórios, em Porto Alegre JAN/NOV 2010/2011 - Quadro nº 7
Período
Aluguéis (R$) Oferta (estoque)
Contratados
Aluguéis contratados/ofertados (%)
741,87 743,56 745,18 759,29 771,45 779,27 779,08 807,51 829,54 806,43 813,59 834,08 847,15 841,97 834,21 844,01 868,53 944,09 957,37 964,78 1.001,89 991,43 970,95 915,13 14,61
604,86 632,86 675,81 683,06 675,53 670,36 654,41 673,42 673,92 711,32 676,72 681,32 711,24 723,24 672,30 697,27 694,57 734,96 701,20 713,06 681,30 702,38 690,41 701,99 -2,93
-18,47 -14,89 -9,31 -10,04 -12,43 -13,98 -16,00 -16,61 -18,76 -11,79 -16,82 -18,31 -16,04 -14,10 -19,41 -17,39 -20,03 -22,15 -26,76 -26,09 -32,00 -29,15 -28,89 -22,91 -
jan/10 fev/10 mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 Média jan/nov/11 Var.(%) jan/nov/11 Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos), em 2011, oscilaram em -2,93%, enquanto o IGPM/FGV atingiu o valor de 5,22%, comparando-se o período janeiro a novembro de 2011.
14
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
COMPARATIVO DOS PREÇOS MÉDIOS CONTRATADOS E OFERTADOS, DE APARTAMENTOS 02 DORMITÓRIOS, EM PORTO ALEGRE - JAN/2010 - NOV/2011 - Gráfico N° 3
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
4.1.4 INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o vencimento dele. A inadimplência total do mercado de locações, incluindo imóveis residenciais, comerciais e outros, considerando-se o período de janeiro a novembro, de cada ano, caiu de 7,55% em 2006 para 3,74% em 2011, tendo atingido 4,23% em 2010. Em 2011 o índice mais elevado foi em novembro, com 4,16% e o menor, em julho com 3,47%, entretanto, no período de janeiro a outubro de 2011 notou-se estabilidade. Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,72% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no período de janeiro a novembro de 2011 foi de 3,74%.
EVOLUÇÃO (%) DO ÍNDICE DE INADIMPLÊNCIA NOS ALUGUÉIS - COM E SEM AÇÃO JUDICIAL DE DESPE JO - EM PORTO ALEGRE - 2006 A 2011 - QUADRO Nº 8
% de inquilinos com atraso nos pagamentos * 2006 Mês
No triênio 2009/2011 teve, em média, recuperação nos atrasos sendo que as ações de despejo em 2009 eram 1,09%, em 2010 foram 0,84% e em 2011 baixaram para 0,72%; o mesmo ocorreu com a inadimplência total que em 2009 era 4,98%, em 2010 foi 4,23% e caiu para 3,74% em 2011. Esta recuperação pode ser creditada a variação positiva do mercado de trabalho e a consequente melhoria de renda dos inquilinos no período citado. O quadro, a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.
C/ação S/ação
2007 Total
C/ação S/ação
2008 Total
C/ação S/ação
Total
Janeiro
1,17
6,20
7,37
0,90
4,79
5,69
1,03
3,94
4,97
Fevereiro
1,28
6,65
7,93
0,84
4,34
5,18
1,06
4,20
5,26
Março
1,17
6,46
7,63
0,66
5,22
5,88
1,07
4,47
5,54
Abril
1,21
8,08
9,29
0,80
4,46
5,26
1,02
3,95
4,97
Maio
1,20
7,15
8,35
0,84
4,27
5,11
1,34
3,11
4,45
Junho
1,25
6,03
7,28
0,81
4,39
5,20
0,88
3,68
4,56
Julho
1,33
6,75
8,08
0,81
3,88
4,69
0,80
3,46
4,26
Agosto
1,09
6,14
7,23
0,97
3,62
4,59
0,82
3,88
4,70
Setembro
1,23
6,19
7,42
0,85
3,94
4,79
0,79
3,44
4,23
Outubro
1,18
4,99
6,17
0,81
3,97
4,78
0,66
3,74
4,40
Novembro
1,27
5,08
6,35
1,01
3,96
4,97
0,75
3,91
4,66
Dezembro
1,18
5,00
6,18
1,03
3,87
4,90
0,84
3,71
4,55
Média Jan-Nov
1,22
6,34
7,55
0,85
4,26
5,10
0,93
3,80
4,73
% de inquilinos com atraso nos pagamentos * 2009 EVOLUÇÃO % DA MÉDIA ANUAL DA INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS, EM PORTO ALEGRE, 2006-2011 - Gráfico N° 4
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Mês
C/ação S/ação
2010 Total
C/ação S/ação
2011 Total
C/ação S/ação
Total
Janeiro
0,91
3,99
4,90
1,10
3,59
4,69
0,70
2,84
3,54
Fevereiro
1,10
4,33
5,43
1,13
4,54
5,67
0,75
2,88
3,63
Março
1,11
4,19
5,30
1,01
3,68
4,69
0,59
3,29
3,88
Abril
1,13
4,08
5,21
0,89
3,61
4,50
0,70
3,01
3,71
Maio
1,22
4,44
5,66
0,81
3,64
4,45
0,66
2,82
3,48
Junho
1,20
3,93
5,13
0,79
3,13
3,92
0,99
2,77
3,76
Julho
1,04
3,76
4,80
0,65
3,15
3,80
0,69
2,78
3,47
Agosto
1,15
3,51
4,66
0,83
2,93
3,76
0,72
3,16
3,88
Setembro
1,20
3,30
4,50
0,75
3,07
3,82
0,72
3,22
3,94
Outubro
1,03
3,72
4,75
0,78
2,79
3,57
0,66
3,00
3,66
Novembro
0,95
3,50
4,45
0,47
3,20
3,67
0,70
3,46
4,16
Dezembro
1,02
3,33
4,35
0,60
2,77
3,37
**
**
**
Média Jan-Nov
1,09
3,89
4,98
0,84
3,39
4,23
0,72
3,02
3,74
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI *Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia **Dados em apuração
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
15
4.2 PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE Com base nos dados sobre áreas vistoriadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII - Comissão da Indústria Imobiliária - do SINDUSCON/RS, que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor imobiliário na Capital do Estado.
4.2.1 - ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE Os dados sobre as áreas vistoriadas fornecidos pela Prefeitura de Porto Alegre são importante informação para avaliar o mercado imobiliário da capital. Analisando o período de janeiro a novembro/2011, observa-se que foram vistoriadas 16.090 economias, somando 1.006.382m².
Houve significativo incremento do número de economias vistoriadas, notadamente, para fins residenciais, como resultante do plano habitacional do governo federal - Minha casa, Minha vida - e do crédito habitacional facilitado e com grande disponibilidade de recursos financeiros. Porém, observou-se diferença no perfil das construções, pois a quantidade de economias vistoriadas aumentou em 13,38%, enquanto as áreas decresceram em -8,06%. As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais e de serviços decresceram -19,55% e -55,35%, respectivamente, segundo o comparativo de janeiro/ novembro/2010 e o ano atual. Semelhante comparativo ocorreu entre os mesmos períodos de 2009 e 2010, com decréscimo de -25,00% nos comerciais. Os gráficos e quadros expostos a seguir expõem as informações analisadas. NÚMERO TOTAL DE ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - GRÁFICO N° 5
Em igual período de 2010 foram 15.638 economias e 1.230.790m², constatando-se variação de 2,89% no total de economias, tendo queda em -18,23% das áreas vistoriadas. As áreas residenciais apresentaram variação negativa de -8,06%, passando de 876.250m² para 805.575m², comparandose os períodos de janeiro a novembro de 2010 e 2011. Observou-se o incremento de 13,38% na quantidade de economias residenciais vistoriadas de janeiro a novembro de 2010. Em 2010 foram 13.046, e em 2011, foi de 14.792.
16
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
NÚMERO DE ECONOMIAS, POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - JANEIRO A NOVEMBRO - 2010/2011 - QUADRO Nº 9
Residenciais MESES
2010
2011
Comerciais 2010
Serviços
Indústria
2011
2010
2011
2010
Outros 2011
2010
Total 2011
2010
2011
Janeiro
816
670
44
34
132
184
0
0
0
0
992
888
Fevereiro
740
1.768
80
18
14
6
0
0
0
0
834
1.792
Março
1.938
1.604
82
26
184
20
0
0
0
0
2.204
1.650
Abril
1.480
888
74
152
116
80
0
0
0
0
1.670
1.120
Maio
1.038
128
14
16
64
2
0
0
0
0
1.116
146
Junho
1.780
700
70
44
108
338
0
2
2
0
1.960
1.084
Julho
1.196
3.050
52
44
390
76
0
0
0
0
1.638
3.170
Agosto
606
1.562
20
18
8
60
0
0
0
0
634
1.640
Setembro
810
1.572
30
14
646
10
0
0
0
0
1.486
1.596
Outubro
1.196
1.646
34
34
242
4
0
0
0
0
1.472
1.684
Novembro
1.446
1.204
20
96
166
14
0
6
0
0
1.632
1.320
Total
13.046
14.792
520
496
2.070
794
0
8
2
0
15.638
16.090
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PRAÇA ENGENHEIRO W. FAULHABER - PANAMBI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
17
TOTAL DE ÁREAS (m²) VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - GRÁFICO N° 6
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
TOTAL DE ÁREAS (m²), POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - QUADRO Nº 10
Residenciais (m²)
Comerciais (m²)
Meses
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
Janeiro
54.681
48.729
17.455
13.401
11.963
15.917
244
0
0
Fevereiro
50.391
78.192
23.091
2.469
24.518
2.706
0
0
0
18
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Indústria (m²)
Outros
Total (m²)
2010 2011
2010
2011
0
84.343
78.047
0
98.000
83.367
Março
128.235
97.764
9.272
2.403
9.944
9.264
0
0
0
0
147.451
109.431
Abril
109.736
43.681
8.518
14.951
16.068
2.747
0
0
0
0
134.321
61.379
Maio
73.983
7.388
3.060
865
8.538
92
0
0
0
0
85.581
8.345
Junho
103.111
57.239
4.993
4.291
6.485
13.143
0
327
313
0
114.903
75.000
Julho
93.788
163.097
7.250
16.685
16.580
42.354
0
986
0
0
117.618
223.121
Agosto
50.334
87.582
5.834
2.031
18.606
5.270
0
2.090
0
0
74.775
96.973
Setembro
46.776
78.193
11.576
1.600
58.193
2.314
345
248
0
0
116.889
82.356
Outubro
77.213
74.438
10.029
1.989
24.775
740
11
0
0
0
112.028
77.167
Novembro
88.002
69.273
3.209
23.213
53.670
16.792
0
1.919
0
0
144.881
111.196
600
5.571
313
0
1.230.790
1.006.382
Total LUMINÁRIA DE PRAÇA BANCO DE IMAGENS
Serviços (m²)
876.250 805.575 104.286
83.898
249.340 111.338
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
4.3 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE 4.3.1 - OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS
Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do SINDUSCON/RS.
A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON/RS divulgou o resultado do XIV Censo do Mercado Imobiliário de Ofertas de Imóveis Novos, existentes em Porto Alegre, finalizado em maio/11 e divulgado em agosto/2011.
EVOLUÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA DOS IMÓVEIS NOVOS NOS ÚLTIMOS QUATRO ANOS – QUADRO Nº 11
Tipos Apto JK
Foram identificados 354 empreendimentos em 193 empresas, totalizando 6.573 unidades novas em oferta com área total de 710,21 mil m², sendo 518,17 mil m² de área privativa. Em média, foram cadastrados 1,83 empreendimentos por empresa, com média de 34,06 unidades em oferta por empresa.
Observou-se que, em 2011, o incremento das unidades em obras foi significativo, atingindo 78,18%. No ano anterior foi de 61,19%, resultado de forte aumento nas ofertas de imóveis para fins residenciais. Notou-se que as unidades com área privativa com mais de 45m² até 60m² representam 24,89% do total ofertado para a venda, tendo sido o maior percentual de 30,66% com área de 60m² até 80m². Analisando-se as faixas de preço de ofertas de imóveis novos, observa-se o valor de maior percentual com 19,08%, sendo o da faixa de R$ 157.278,00 até R$ 205.261,00; entretanto o maior incremento ocorreu nos imóveis com mais de R$ 108.885,00 até R$ 205.261,00, com 11,94% das ofertas.
2009
2010
2011
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
92
1,39
18
0,29
0
0,00
0
0,00
Apto 1 Dorm
395
5,98
378
6,02
219
3,86
202
3,07
Apto 2 Dorm
1.900
28,77
2.494
39,75
2.341
41,22
3.016
45,88
Apto 3 Dorm
3.006
45,51
2.313
36,87
2.111
37,17
2.443
37,17
Apto 4 Dorm
249
3,77
174
2,77
104
1,83
108
1,64
5.642
85,42
5.377
85,70
4.775
84,08
5.769
87,77
Casa 2 Dorm
21
0,32
165
2,63
93
1,64
72
1,10
Subtotal Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada a distribuição por valor na cidade de Porto Alegre.
2008
Casa 3 Dorm
482
7,30
314
5,00
316
5,56
324
4,93
Casa 4 Dorm
25
0,38
19
0,30
88
1,55
33
0,50
Subtotal
528
7,99
498
7,94
497
8,75
429
6,53
Cobert. 1 Dorm
4
0,06
8
0,13
4
0,07
1
0,02
Cobert. 2 Dorm
7
0,11
7
0,11
5
0,09
4
0,06
Cobert. 3 Dorm
27
0,41
21
0,33
42
0,74
30
0,46
Cobert. 4 Dorm
6
0,09
4
0,06
1
0,02
1
0,02
Subtotal
44
0,67
40
0,64
52
0,92
36
0,55
Flats
89
1,35
20
0,32
0
0,00
5
0,08
Salas/Conj
228
3,45
300
4,78
290
5,11
246
3,74
Lojas
23
0,35
19
0,30
12
0,21
29
0,44
Outros
51
0,77
20
0,32
53
0,93
59
0,90
Total
6.605
100,00
6.274
100,00
5.679
100,00
6.573
100,00
Fonte: DEE Sinduscon-RS
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
19
EVOLUÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DOS IMÓVEIS NOVOS POR FAIXA DE VALOR QUADRO Nº 12
Valor em R$ UNIDADES NOVAS EM OFERTAS DE VENDA POR ESTÁGIO DA OBRA EM MAIO/2010 - GRÁFICO N° 7
Fonte: DEE Sinduscon-RS
até 108.885
20
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
2009
2010
2011
%
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
748
12,16
1.002
17,21
826
15,98
577
9,38
+ 108.885 até 157.278
398
6,47
328
5,63
312
6,04
734
11,94
+ 157.278 até 205.671
1.335
21,71
813
13,96
836
16,18
1.173
19,08
+ 205.671 até 266.163
803
13,06
864
14,84
864
16,72
966
15,71
+ 266.163 até 326.654
695
11,30
729
12,52
626
12,11
778
12,65
+ 326.654 até 399.244
558
9,07
616
10,58
437
8,46
658
10,70
+ 399.244 até 520.227
743
12,08
718
12,33
573
11,09
471
7,66
+ 520.227 até 701.701
264
4,29
342
5,87
288
5,57
271
4,41
+ 701.701 até 943.667
282
4,59
154
2,64
154
2,98
188
3,06
+ 943.667 até 1.246.125
161
2,62
102
1,75
122
2,36
132
2,15
acima de 1.246.125
162
2,63
155
2,66
130
2,52
201
3,27
Subtotal
6.149
100,00
5.823
100,00
5.168
100,00
6.149
100
Informaram
6.149
93,10
5.823
92,81
5.138
90,95
6.149
93,55
Não Informaram
456
6,90
451
7,19
511
9,05
424
6,45
Total
6.605
100,00
6.274
100,00
5.649
100,00
6.573
100,00
Fonte: DEE Sinduscon-RS
PRAÇA Albino Hillebrandt - CARAZINHO
2008 Unidades
4.3.2 - COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM 2008/2009/2010/2011
HISTÓRICO DAS OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS POR ÁREA PRIVATIVA DAS UNIDADES QUADRO Nº13
Área Privativa até 45m²
2008
2009
2010
2011
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
%
1.035
15,67
1.280
20,40
1.118
19,69
917
13,95
+ de 45 até 60m²
477
7,22
1.076
17,15
1.005
17,70
1.636
24,89
+ de 60 até 80m²
2.220
33,61
1.594
25,41
1.616
28,46
2.015
30,66
+ de 80 até 100m²
847
12,82
854
13,61
734
12,92
933
14,19
+ de 100 até 120m²
569
8,61
482
7,68
348
6,13
296
4,50
+ de 120 até 150m²
401
6,07
328
5,23
331
5,83
302
4,59
+ de 150 até 200m²
619
9,37
399
6,36
296
5,21
214
3,26
+ de 200 até 250m²
184
2,79
124
1,98
60
1,06
102
1,55
+ de 250 até 300m²
69
1,04
48
0,77
45
0,79
40
0,61
+ de 300 até 400m²
57
0,86
54
0,86
51
0,90
50
0,76
+ de 400 até 500m²
18
0,27
9
0,14
25
0,44
20
0,30
+ de 500m²
8
0,12
6
0,10
6
0,11
8
0,12
Não Informado m²
101
1,53
20
0,32
44
0,77
40
0,61
Total
6.605
100,00
6.274
100,00
5.679
100,00
6.573
100,00
Fonte: DEE Sinduscon-RS
A análise da comercialização de imóveis novos, em Porto Alegre, é apresentada a seguir com base nos dados da velocidade de vendas e estoques, apurados e divulgados na pesquisa mensal do SINDUSCON-RS. No segundo semestre de 2010 houve elevado incremento nas vendas de imóveis novos, atingindo a média de 13,12% com a elevada taxa de 19,18% em dezembro/10. Entretanto, a partir do primeiro semestre de 2011, ocorreu forte desaceleração, com a média semestral de 8,79%, prosseguindo nos meses de julho e agosto, com 8,19% e 7,68%, respectivamente. Significativa reação verificou-se em setembro com velocidade de 16,30%, porém em outubro forte queda registrou 8,08%. O decréscimo do período de janeiro a agosto/11 é creditado à expectativa do efeito da “crise econômica global”, com o receio dos compradores de casa própria e investidores na construção civil, sobre a economia brasileira. A alteração da tendência da taxa de juros no Brasil e a continuidade da política econômica do país influenciaram no mercado imobiliário local e nacional, pois já em setembro/11 a velocidade chegou ao notável percentual de 16,30%, mas em outubro houve quebra desta tendência, pois a velocidade foi de 8,08%. Em 2011 a velocidade média de vendas de imóveis novos nos doze meses fechados em outubro foi de 10,21%, enquanto nos doze meses fechados no mesmo período de 2010 foi de 14,48%. As oscilações mensais da velocidade de venda no mercado local têm demonstrado oscilações sazonais. A sua recuperação em 2009 e queda no ano de 2010, contudo, apresentam diversificados
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
21
VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM PORTO ALEGRE JAN/08 A OUT/11 - GRÁFICO Nº 8
percentuais no decorrer dos meses 2008/2011. As variações mensais de 2011 da velocidade de vendas não indicam uma tendência, pois de 7,36% em janeiro chegou a 16,30% em setembro. Já em outubro caiu, aproximadamente, para a metade do mês anterior a 8,08%. O quadro, a seguir, mostra a velocidade das vendas de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de janeiro a novembro de 2008 a 2011.
EVOLUÇÃO % DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM PORTO ALEGRE - JANEIRO/2008 A OUTUBRO/2011 - QUADRO Nº 14
Meses/Ano
2008
2009
2010
2011*
Janeiro
9,43
8,46
11,77
7,36
Fevereiro
10,47
4,27
15,96
9,45
Março
15,96
5,94
12,53
9,31
Abril
20,68
10,61
12,78
8,42
Maio
26,82
15,36
18,72
9,98
Junho
16,82
10,46
13,70
8,23
Julho
10,46
7,05
11,63
8,19
Agosto
12,76
11,31
18,11
7,68
Setembro
13,06
13,57
10,33
16,30
Outubro
13,56
12,77
9,16
8,08
Novembro
9,61
21,63
10,34
**
Dezembro
6,42
17,45
19,18
**
Média
13,84
11,57
13,68
9,30
Fonte: DEE SINDUSCON-RS *Obs: Velocidade de vendas de jan/out 2011 - ** Dados em apuração Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI
22
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Fonte: SINDUSCON/RS - Nota: A velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas). Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
ESTOQUE DAS OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS PARA VENDA, JAN/08 A DEZ/11*, EM PORTO ALEGRE - QUADRO N° 15
Meses/Ano Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
2008 3.310 3.103 2.850 3.655 3.818 3.389 2.955 2.829 3.737 3.466 3.122 3.285
2009 3.178 3.303 3.250 3.337 3.378 3.125 2.853 3.041 3.530 3.508 4.211 3.920
2010 3.951 3.785 3.170 3.477 3.088 3.352 3.352 3.403 3.697 3.363 3.549 4.657
2011 3.793 3.693 3.567 3.361 3.268 3.377 3.844 3.709 4.171 3.551 ** **
Fonte: CBIC - *2011 até Outubro - ** Dados em apuração. - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Os estoques de imóveis a venda, devido ao aquecido mercado de comercialização mensal, caíram de 4.657 em dezembro/10 para 3.551 unidades em outubro de 2011, o que demonstra ter ocorrido significativa absorção, notadamente no segmento residencial.
PRAÇA GARIBALDI - ANTÔNIO PRADO
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
23
4.3.3 - OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE Foram coletadas informações, por amostragem, sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dezembro/10 a dezembro/11.
OFERTAS PARA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE DEZ/2010 A DEZ/2011 - Gráfico N° 9
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PRAÇA MARECHAL DEODORO DA FONSECA - TAQUARA
24
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre - dez/2010 a DEZ/2011 - Quadro nº 16
Tipos
Residencial
Comercial
Outros Fins
Total
dez/10
4.370
430
468
5.268
jan/11
4.188
396
492
5.076
fev/11
4.202
422
474
5.098
mar/11
4.148
400
457
5.005
abr/11
4.516
403
427
5.346
mai/11
4.557
430
468
5.455
jun/11
4.357
434
460
5.251
jul/11
4.297
464
446
5.207
ago/11
4.625
448
442
5.515
set/11
4.484
409
390
5.283
out/11
4.469
398
399
5.266
nov/11
4.565
375
413
5.353
dez/11
4.562
413
434
5.409
Média 2011
4.414
416
442
5.272
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre - jan/2011 a DEZ/2011 - Quadro nº 17 Tipos
jan/11
fev/11
mar/11
Número de Ofertas abr/11 mai/11 jun/11
RESIDENCIAIS Jk Apto 1 dormitório Apto 2 dormitórios Apto 3 dormitórios Apto 4 dormitórios Apto 5 dormitórios Casa 1 dormitório Casa 2 dormitórios Casa 3 dormitórios Casa 4 dormitórios Casa 5 dormitórios Cobert. 1 dormitório Cobert. 2 dormitórios Cobert. 3 dormitórios Cobert. 4 dormitórios Cobert. 5 dormitórios Mobiliados Semimobiliados COMERCIAIS Casa para comércio Loja Sala/Conjunto Sala Mobiliada Pavilhão/Depósito Prédio OUTROS TIPOS Garagem/Box Chácara/Sítio Terreno Flat Outros Total
4.188 106 445 1.125 1.050 47 2 5 122 512 204 57 22 115 146 26 0 51 153 396 38 70 188 3 31 66 492 20 10 317 1 144 5.076
4.202 130 418 1.072 1.015 66 4 6 144 519 216 63 25 110 137 23 2 76 176 422 43 67 209 2 29 72 474 18 9 308 0 139 5.098
4.148 99 402 1.093 969 62 2 6 145 540 224 58 24 95 158 28 0 82 161 400 37 64 189 3 31 76 457 15 21 295 1 125 5.005
4.516 96 483 1.158 1.086 49 1 8 152 575 222 73 31 113 155 31 2 86 195 403 39 57 208 3 28 68 427 17 19 318 1 72 5.346
4.557 106 485 1.151 1.103 60 3 5 154 581 210 53 30 115 178 35 4 97 187 430 41 59 216 7 33 74 468 30 21 346 0 71 5.455
4.357 112 435 1.116 1.077 60 3 9 147 565 222 60 22 100 152 35 1 83 158 434 40 68 223 4 28 71 460 20 17 353 0 70 5.251
jul/11
ago/11
set/11
out/11
nov/11
dez/11
4.297 100 444 1.133 1.018 53 5 10 155 556 213 59 25 93 140 39 1 78 175 464 47 63 243 7 27 77 446 31 16 342 2 55 5.207
4.625 99 445 1.220 1.080 45 6 10 171 619 226 71 24 126 147 31 3 91 211 448 43 68 220 10 31 76 442 29 15 344 0 54 5.515
4.484 76 448 1.255 1.046 43 1 10 186 605 211 75 16 102 145 36 1 68 160 409 37 66 195 10 28 73 390 19 19 302 1 49 5.283
4.469 75 483 1.257 999 58 4 6 165 596 223 60 20 90 149 38 1 76 169 398 42 51 198 7 30 70 399 16 17 314 2 50 5.266
4.565 74 470 1.194 1.006 64 2 6 194 621 242 68 30 96 144 42 2 94 216 375 36 59 172 8 20 80 413 11 28 320 3 51 5.353
4.562 77 476 1.236 1.012 54 4 9 173 595 226 66 26 98 163 32 3 110 202 413 39 66 203 5 29 71 434 11 20 341 3 59 5.409
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
25
No ano de 2011, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias de janeiro a dezembro verificou-se, neste ano, média de 5.272. No ano anterior foi de 5.226, apresentando variação de 0,88%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de agosto, com 5.515 unidades, e o mês de menor oferta foi março, com 5.005, configurando estabilidade no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados. Analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constatase que estes representam, em dezembro/11, cerca de 84,34% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios, que chegam a 22,85% do segmento, segue os de 3 dormitórios, com 18,71%. Foram apuradas as “transferências” definidas como imóveis adquiridos através de financiamentos sem alterar o contrato junto ao financiador. Em dezembro/2010 atingiram um total de apenas 17 unidades. Os imóveis comerciais, com participação de 7,64% do total em 2011 (dezembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacandose as salas/conjuntos, com 49,15% do segmento.
PARTICIPAÇÃO DAS OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS PARA VENDA, EM PORTO ALEGRE, DEZ/2011 - GRÁFICO Nº 10
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
26
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
O mapa, a seguir, visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em seis bairros: Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Bela Vista e Jardim Itu-Sabará, estão localizadas 28,97% das ofertas. Verifica-se também que, a exemplo de 2010 a maior concentração de ofertas localiza-se em um terço da área da cidade. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito, de locais com reduzida oferta de imóveis usados.
PRAÇA FARROUPILHA - SARANDI
MAPA 2 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS DEZEMBRO/2011 Mapa 2 - Distribuição Geográfica do -Total de Ofertas de Imóveis Usados Dezembro/2011
Ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, segundo os tipos e preços médios mensais - DEZEMBRO/11 - Quadro nº 18
Arquipélago Arquipélago
Arquipélago
Tipos
Anchieta Farrapos
Arquipélago Arquipélago
Bairro não cadastrado pela PMPA
Humaitá
Jardim Floresta Jardim Lindóia
São João
Jardim São Pedro
Navegantes São Geraldo Arquipélago
Marcílio Dias
Sarandi São Sebastião
Rubem Berta
Cristo Higienópolis Passo da Areia Redentor
Floresta
Auxiliadora Moinhos Independência de Vento Mont’ Serrat
Arquipélago
Vila Ipiranga
Boa Vista
Três Vila Bom Fim Rio Branco Bela Vista Jardim Jardim Itú Figueiras Chácara Sabará Farroupilha das Pedras Cidade Santa Cecília Petrópolis Baixa
Passo das Pedras
Centro Praia de Belas
Bom Jesus
Santana Azenha
Menino Deus
Jardim Botânico Santo Antônio
Santa Tereza
Glória
Jardim do Salso
Mário Quintana Protasio Área sem Alves Denominação
Jardim Carvalho
Partenon
Medianeira Cel. Aparício Borges
Total de de Ofertas Ofertas de Imóveis Usados Total
Vila João Pessoa São José
0 1 20 40 80 140 201
19 39 79 139 200 800 Bairros não cadastrados pela Bairros Indefinidos
Agronomia
Teresópolis Cristal
Cascata Nonoai
Vila Assunção Camaquã
a a a a a a
PMPA
Cavalhada
Tristeza Vila Conceição
Vila Nova
Lomba do Pinheiro
Belém Velho
Ipanema
Pedra Redonda
Jardim Isabel Aberta dos Morros Restinga
Espírito Santo
Bairro não cadastrado pela PMPA
Guarujá Hípica Hipica Serraria Chapéu do sol Ponta Grossa Ponta Grossa Lageado
Bairro não cadastrado pela PMPA
Belém Novo
N
Os quadros, a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados.
Lami
JK Apto 1 dormitório Apto 2 dormitórios Apto 3 dormitórios Apto 4 dormitórios Apto 5 dormitórios Casa 1 dormitório Casa 2 dormitórios Casa 3 dormitórios Casa 4 dormitórios Casa 5 dormitórios Cobert. 1 dormitório Cobert. 2 dormitórios Cobert. 3 dormitórios Cobert. 4 dormitórios Cobert. 5 dormitórios Mobiliados Semimobiliados Casa para comércio Loja Sala/conjunto Sala Mobiliada Pavilhão/depósito Prédio Garagem/box Chácara/sítio Terrenos **** Flat Tipo Indefinido Total
Nº de Ofertas Total 77 476 1.236 1.012 54 4 9 173 595 226 66 26 98 163 32 3 110 202 39 66 203 5 29 71 11 20 341 3 59 5.409
Transfs.** 3 7 5
1
1
Preço (R$)* Mínimo
Máximo
Médio
60.000,00 71.000,00 70.000,00 120.000,00 280.000,00 *** 106.000,00 85.000,00 120.000,00 190.800,00 320.000,00 150.000,00 215.000,00 265.000,00 470.000,00 *** 150.000,00 149.000,00 280.000,00 80.000,00 42.913,00 *** 330.000,00 450.000,00 15.000,00 195.000,00 65.000,00 *** 107.000,00
110.000,00 160.000,00 295.000,00 750.000,00 1.012.000,00 *** 280.000,00 235.000,00 700.000,00 800.000,00 690.000,00 175.000,00 420.000,00 640.000,00 720.000,00 *** 450.000,00 380.000,00 1.400.000,00 185.000,00 210.000,00 *** 580.000,00 1.390.000,00 46.206,00 2.500.000,00 450.000,00 *** 2.500.000,00
84.258,62 122.073,23 182.083,55 352.825,24 606.269,23 *** 188.500,00 162.483,20 375.696,54 491.250,33 476.562,50 161.571,43 299.936,36 451.682,43 550.909,09 *** 284.600,00 249.630,43 667.000,00 122.105,56 110.372,03 *** 472.000,00 805.448,28 34.373,20 712.727,27 233.270,66 *** 612.545,45
17
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI Obs: 1)*Não incluem transferências, definidas como imóveis usados financiados e transferidos pelo mutuário 2)** Incluídas no total de ofertas; 3)*** Número reduzido de imóveis; 4)**** Não inclui loteamentos.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
27
PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVES VICTOR GRAEFF
28
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços, diferenciada entre os diversos tipos de imóveis em oferta para venda. Conforme o comparativo entre os preços de dezembro/10 a dezembro/11, o preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios registrou queda de -4,99%, os de 3 dormitórios subiram 26,92%, as casas de 3 dormitórios variaram 0,03%, no que se refere aos imóveis residenciais. Nos imóveis comerciais, comparando-se dezembro/10 a dezembro/11, as salas/conjuntos tiveram aumento de 12,32% no valor do m², e os terrenos, acréscimo de 5,08%. A análise da oscilação dos dados apresentados está baseada no preço médio de oferta do metro quadrado (m²) por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da Capital, Internet e painel de informantes do SECOVI/RS-AGADEMI.
Ofertas para venda de imóveis usados, R$/m², em Porto Alegre - dez/2010 a dez/2011 - Quadro nº 19 Tipos Apto 1 dorm Apto 2 dorm Apto 3 dorm Casa 3 dorm Casa 4 dorm Cobert 3 dorm Loja Sala/Conjunto Terrenos **
dez/10 1.342,58 1.357,85 1.531,50 1.284,81 1.203,48 1.452,51 ... 1.456,62 333,65
jan/11 1.343,19 1.356,32 1.547,80 1.283,66 1.187,52 1.452,15 2.291,73 1.448,90 342,26
fev/11 1.343,15 1.382,43 1.551,42 1.307,31 1.162,90 1.412,07 1.868,38 1.479,79 348,44
mar/11 ... 1.337,31 1.616,80 1.324,29 1.145,32 1.421,46 1.853,23 1.507,37 353,40
abr/11 ... 1.332,00 1.931,86 1.294,09 1.126,57 1.406,84 1.830,87 1.488,88 352,43
mai/11 ... 1.358,14 1.895,02 1.316,46 1.106,72 1.416,57 1.951,33 1.468,73 366,32
jun/11 ... 1.348,88 1.919,42 1.299,16 1.135,86 1.377,74 1.967,15 1.474,93 366,42
jul/11 ... 1.334,54 1.907,16 1.271,98 1.188,15 1.389,34 1.923,37 1.445,50 351,02
ago/11 ... 1.314,91 1.901,42 1.278,18 1.188,08 1.361,67 1.861,97 1.517,99 361,03
set/11 ... 1.285,49 1.916,63 1.260,86 1.191,64 1.367,07 1.933,38 1.562,47 371,45
out/11 ... 1.287,28 1.918,76 1.264,08 1.207,76 1.362,33 1.955,56 1.543,61 364,90
nov/11 ... 1.275,71 1.914,15 1.260,71 1.185,05 1.375,97 1.790,79 1.661,48 364,32
dez/11 ... 1.290,07 1.943,77 1.285,14 1.159,28 ... 1.900,62 1.635,91 350,60
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - * Somente os tipos com amostragem representativa ** Não incluem transferências ... Não publicado devido a informações atípicas sobre as características do apartamento de 1 dormitório.
A partir dos resultados, expostos no quadro acima, é possível a comparação com as ofertas para locação. Foram utilizados somente os apartamentos de 01, 02 e 03 dormitórios, por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de dezembro/11, está representado nos quadros 20 e 21.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
29
Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais - DEZEMBRO/2010 - Quadro nº 20
Tipos
Preço médio ofertado (R$/m²)
Relação %
Locação
Venda
Locações/Vendas
Apto 1 dormitório
10,60
1.342,58
0,79
Apto 2 dormitórios
11,34
1.357,85
0,84
Apto 3 dormitórios
13,58
1.531,50
0,89
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Nos quadros 20 e 21, verifica-se que a relação entre os preços de oferta de locações e de vendas, foi a maior comparando os anos de 2010 e 2011, em relação ao apartamento de 2 dormitórios com 1,18%.
Comparativo entre ofertas para locação e venda de imóveis residenciais - DEZEMBRO/2011 - Quadro nº 21
Tipos
Preço médio ofertado (R$/m²)
Relação %
Locação
Venda
Locações/Vendas
Apto 1 dormitório
11,54
*
...
Apto 2 dormitórios
15,22
1.290,07
1,18
Apto 3 dormitórios
15,06
1.943,77
0,77
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - *Valor atípico
Em 2011 observou-se acentuada dispersão no percentual comparativo locações/vendas.
4.3.4 - RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RS E BR Ocorreu forte crescimento no aporte de recursos financeiros, no Brasil, para aquisição e construção de imóveis habitacionais no período de janeiro a setembro de 2011; o valor foi de R$ 58.853 bilhões representando um acréscimo de 51,36% em relação ao mesmo período do ano anterior. No que tange o Rio Grande do Sul, os recursos foram de R$ 2.772 bilhões, registrando aumento de 23,76%, comparando com os dados de janeiro/setembro/10. O Rio Grande do Sul representa 4,71% em 2011 do total nacional, enquanto em 2010 era de 5,76% dos recursos financeiros destinados à aquisição e construção de imóveis. Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos observase que, no mesmo período, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o RS participa com 5,87% em 2011 do montante nacional e, em 2010, participou com 6,28%; nos valores destinados à construção, 3,27% em 2011, enquanto em 2010 era de 5,07%, verificando-se queda na partilha dos recursos federais. A análise destas informações comprova que, a exemplo dos anos anteriores, continua a redução na destinação dos recursos no Rio Grande do Sul para o importante setor da construção de habitações, com significativo reflexo na atividade do mercado imobiliário. Os quadros e gráficos, a seguir, mostram a destinação dos recursos no período 2008/2011, até setembro/11.
PRAÇA DO AVIÃO - CANOAS
30
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA DA MATRIZ - FARROUPILHA
Financiamentos habitacionais, em R$, para aquisição e construção de imóveis, Brasil e Rio Grande do Sul JAN/DEZ 2008/2011* - Quadro nº 22
PARA AQUISIÇÃO Meses
PARA CONSTRUÇÃO
BRASIL
RS
% RS/ BRASIL
BRASIL
RS
% RS/ BRASIL
jan/08
745.117.100,00
65.752.585,00
8,82
876.786.146,00
17.946.708,00
2,05
fev/08
819.543.349,00
53.450.465,00
6,52
1.137.650.932,00
36.076.000,00
3,17
mar/08
854.210.122,00
59.225.963,00
6,93
1.037.552.782,00
44.871.188,00
4,32
abr/08
971.632.590,00
71.093.046,00
7,32
1.052.751.627,00
49.900.291,00
4,74
mai/08
1.102.355.725,00
85.377.144,00
7,74
1.159.374.163,00
70.338.350,00
6,07
jun/08
1.242.113.207,00
92.979.222,00
7,49
1.950.184.466,00
77.693.396,00
3,98
jul/08
1.452.556.886,00
103.652.382,00
7,14
1.979.819.379,00
127.328.635,00
6,43
ago/08
1.296.609.790,00
98.784.098,00
7,62
2.184.591.034,00
45.472.716,00
2,08
set/08
1.434.801.361,00
107.106.346,00
7,46
1.499.992.490,00
158.263.554,00
10,55
out/08
1.356.019.479,00
105.430.257,00
7,77
1.037.760.912,00
62.743.079,00
6,05
nov/08
1.287.566.529,00
96.505.302,00
7,50
1.018.029.289,00
84.442.819,00
8,29
dez/08
1.248.965.073,00
84.522.272,00
6,77
1.286.353.703,00
173.854.867,00
13,52
Total
13.811.491.211,00
1.023.879.082,00
7,41
16.220.846.923,00
948.931.603,00
5,85
...
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
31
Financiamentos habitacionais, em R$, para aquisição e construção de imóveis, Brasil e Rio Grande do Sul - JAN/DEZ 2008/2011* - Quadro nº 22
PARA AQUISIÇÃO Meses jan/09 fev/09 mar/09 abr/09 mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 out/09 nov/09 dez/09 Total jan/10 fev/10 mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 Total jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 Total
BRASIL
RS
1.098.199.044,00 1.066.761.231,00 1.334.043.572,00 1.367.122.282,00 1.463.882.397,00 1.697.543.038,00 1.955.224.950,00 2.026.993.811,00 2.045.861.255,00 1.619.338.685,00 2.113.854.061,00 2.390.637.109,00 20.179.461.435,00 1.463.882.397,00 1.697.543.038,00 2.527.707.785,00 2.420.296.586,00 2.527.091.660,00 2.741.767.572,00 2.878.404.180,00 2.959.339.375,00 3.053.446.480,00 2.530.088.759,00 2.960.050.663,00 3.493.657.256,00 31.253.275.751,00 2.808.218.077,00 2.894.732.404,00 3.091.467.563,00 3.327.654.937,00 3.825.085.850,00 3.813.951.935,00 3.961.628.371,00 4.514.061.583,00 4.375.299.833,00 32.612.100.553,00
88.245.804,00 74.051.813,00 103.098.782,00 96.527.184,00 101.323.979,00 114.590.835,00 138.190.598,00 143.072.429,00 141.014.593,00 119.205.235,00 146.847.001,00 141.329.063,00 1.407.497.316,00 101.323.979,00 114.590.835,00 138.230.425,00 137.949.599,00 155.073.890,00 179.214.867,00 205.300.939,00 190.849.141,00 175.521.950,00 155.857.855,00 201.374.834,00 213.766.421,00 1.969.054.735,00 175.054.165,00 160.788.304,00 172.362.008,00 205.507.867,00 222.943.923,00 242.245.688,00 230.417.886,00 274.006.730,00 231.124.027,00 1.914.450.598,00
PARA CONSTRUÇÃO % RS/ BRASIL 8,04 6,94 7,73 7,06 6,92 6,75 7,07 7,06 6,89 7,36 6,95 5,91 6,97 6,92 6,75 5,47 5,70 6,14 6,54 7,13 6,45 5,75 6,16 6,80 6,12 6,30 6,23 5,55 5,58 6,18 5,83 6,35 5,82 6,07 5,28 5,87
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE - Estatísticas Básicas - * 2011 Dados até Setembro Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
32
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
BRASIL
RS
794.274.485,00 657.942.974,00 920.329.959,00 984.372.981,00 902.590.687,00 1.260.470.603,00 985.816.586,00 1.154.723.462,00 1.558.774.397,00 1.757.128.560,00 1.537.237.973,00 1.438.730.542,00 13.952.393.209,00 1.016.036.675,00 1.152.757.751,00 1.586.349.367,00 1.926.774.855,00 1.722.759.471,00 2.523.921.415,00 2.206.740.703,00 2.134.188.120,00 2.343.721.722,00 2.938.692.361,00 2.192.698.147,00 2.667.531.678,00 24.412.172.265,00 1.843.972.751,00 2.249.052.252,00 3.118.469.577,00 2.833.225.859,00 3.234.398.949,00 3.965.682.631,00 2.677.770.947,00 3.345.456.735,00 2.973.275.016,00 26.241.304.717,00
31.477.105,00 97.418.380,00 40.937.212,00 56.697.230,00 62.253.438,00 34.957.498,00 36.717.479,00 39.565.863,00 33.364.617,00 96.977.349,00 30.825.860,00 107.613.080,00 668.805.111,00 86.951.389,00 22.662.304,00 103.580.456,00 57.714.014,00 40.070.866,00 97.943.266,00 219.764.965,00 89.374.568,00 124.101.789,00 193.892.526,00 66.500.527,00 43.200.763,00 1.145.757.433,00 99.537.286,00 135.719.071,00 43.582.467,00 51.242.203,00 169.444.115,00 71.840.935,00 57.538.616,00 62.162.502,00 167.135.318,00 858.202.513,00
% RS/ BRASIL 3,96 14,81 4,45 5,76 6,90 2,77 3,72 3,43 2,14 5,52 2,01 7,48 4,79 8,56 1,97 6,53 3,00 2,33 3,88 9,96 4,19 5,30 6,60 3,03 1,62 4,69 5,40 6,03 1,40 1,81 5,24 1,81 2,15 1,86 5,62 3,27
PRAÇA MARECHAL FLORIANO PASSO FUNDO
Evolução do total anual* de financiamentos, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Brasil - 2008 a 2011 - Gráfico N° 11
4.3.5 - ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE Valores e Guias de Arrecadação
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. * Total anual fechado em dezembro, exceto 2011 com fechamento em setembro. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Evolução do total anual* de financiamentos, em R$, oferecidos para aquisição e construção no Rio Grande do Sul - 2008 a 2011 - Gráfico N° 12
O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constitui-se em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, por SECOVI/RS-AGADEMI, através do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA). Analisando-se o comportamento da arrecadação nominal mensal nos anos de 2010 e 2011, nos primeiros 11 meses de cada ano, verifica-se que, em 2010 foram arrecadados R$ 135.880.288,04 e, em 2011, o valor de R$ 170.585.174,03, com notável acréscimo de 25,54% na comparação dos dois períodos. No total de 2010, foram arrecadados R$ 153.894.458,23.
Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. * Total anual fechado em dezembro, exceto 2011 com fechamento em setembro. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
33
Arrecadação nominal do ITBI da PMPA, variação % da arrecadação e nº de guias emitidas - jan/2008 a dez/2011* - Quadro nº 23
Mês Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Ano 2008 Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Ano 2009
Valor Nominal ITBI (R$)
Δ%
10.258.778,71 8.176.705,90 8.829.458,64 10.170.190,98 10.845.730,74 11.293.939,55 12.469.351,78 10.590.794,62 10.482.754,90 11.391.183,59 10.621.034,22 11.461.471,92 126.591.395,55 8.375.314,25 6.510.995,47 10.668.209,59 9.220.458,00 10.897.257,00 11.527.187,00 12.458.205,00 11.458.819,00 11.673.684,00 12.673.136,00 12.454.513,86 14.585.662,64 132.503.441,81
-4,14 -20,30 7,98 15,18 6,64 4,13 10,41 -15,07 -1,02 8,67 -6,76 7,91 19,51 -26,93 -22,26 63,85 -13,57 18,19 5,78 8,08 -8,02 1,88 8,56 -1,73 17,11 4,67
Nº de guias Média de arrecadação Guia do ITBI 2.945 3.483,46 2.399 3.408,38 3.101 2.847,29 3.290 3.091,24 3.280 3.306,63 3.655 3.090,00 4.203 2.966,77 3.620 2.925,63 3.386 3.095,91 3.224 3.533,25 3.106 3.419,52 3.532 3.245,04 39.741 3.185,41 2.713 3.087,10 2.056 3.166,83 3.272 3.260,46 3.082 2.991,71 3.228 3.375,85 3.375 3.415,46 3.894 3.199,33 3.625 3.161,05 3.421 3.410,37 3.472 3.650,10 3.548 3.510,29 3.616 4.033,65 39.302 3.371,25
...
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) - * 2011 até novembro - ** Dados em apuração Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
34
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Mês Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Ano 2010 Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Ano 2011
Valor Nominal ITBI (R$)
Δ%
9.189.619,39 7.149.368,82 13.703.462,55 11.344.439,84 14.376.451,11 12.704.996,80 13.740.288,15 13.532.900,72 12.521.480,48 14.375.472,12 13.241.808,06 18.014.297,19 153.894.585,23 13.108.159,75 10.876.347,86 13.790.795,47 15.351.226,09 15.798.150,28 16.515.044,06 16.144.582,03 18.673.192,97 17.099.150,22 15.163.370,10 18.065.155,20 ** 170.585.174,03
-37,00 -22,20 91,67 -17,21 26,73 -11,63 8,15 -1,51 -7,47 14,81 -7,89 36,04 16,14 -27,23 -17,03 26,80 11,32 2,91 4,54 -2,24 15,66 -8,43 -11,32 19,14 ** -
Nº de guias Média de arrecadação Guia do ITBI 2.779 3.306,81 2.229 3.207,43 3.497 3.918,63 3.017 3.760,17 3.240 4.437,18 3.050 4.165,57 3.388 4.055,58 3.384 3.999,08 2.829 4.426,12 3.342 4.301,46 3.132 4.227,91 3.338 5.396,73 37.225 4.134,17 2.821 4.646,64 2.311 4.706,34 2.874 4.798,47 3.059 5.018,38 3.514 4.495,77 3.307 4.993,97 3.773 4.278,98 3.727 5.010,25 3.298 5.184,70 3.264 4.645,64 4.195 4.306,35 ** ** 36.143 4.719,73
A recuperação deste tributo iniciou-se em julho/09, prosseguindo até novembro/11. Mesmo considerando-se os meses sazonais de janeiro e fevereiro, o aumento de arrecadação de 2009 a 2010 foi de 15,23% do valor nominal arrecadado. Os dados indicam que, no movimento do mercado de imóveis, em Porto Alegre, não são aparentes os efeitos da crise econômica global, no período analisado. Os gráficos e o quadro exteriorizam e demonstram o histórico e
a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal. A quantidade de guias do imposto foi de 33.887, em janeiro/ novembro/10, e em igual período de 2011 atingiu 36.143, com suba de 6,66%. Observando o comportamento da média do tributo recolhido por guias de 2008 a 2011, de 2010 para 2011, constatouse a elevação de 14,00% (jan/nov/11) no valor médio dessas guias, acima da inflação do período. Disso, infere-se que o valor médio das transações aumentou no percentual citado.
PRAÇA DA REPÚBLICA - IJUÍ
Evolução total anual da arrecadação nominal do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, em R$ 2008/2011 - Gráfico N° 13
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Evolução do total anual do n° de guias do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, 2008/2011 - Gráfico N° 14
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
35
5
O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2007/2011
A Presidência do SECOVI/RS-AGADEMI acompanha, mensalmente, as principais variáveis do mercado imobiliário principalmente no que se refere aos quantitativos de ofertas para locações e preços, comercialização de imóveis usados, despesas de condomínios, inadimplências de aluguéis e condomínios, realizando comparativos com os indicativos macroeconômicos em nível regional e nacional, inclusive de inflação. Neste Panorama, entretanto, avaliou-se a variação do comportamento do mercado e o reflexo, sobre ele, das crises econômicas internacionais. O lustro 2007/2011 foi atípico, pois nele aconteceram duas crises econômicas internacionais que afetaram a economia global, nacional e, também, a local Porto Alegre e Rio Grande do Sul. As citadas crises foram a da sub-prime americana que culminou com a falência do banco americano “Lehman Brothers”, em setembro de 2008 e a Crise Europeia/09/10, iniciada com a degradada situação econômica financeira da Grécia. Ocorreu também em diversos outros países europeus, particularmente da zona do Euro, como Islândia, Portugal, Espanha, Reino Unido e Itália.
O atual epicentro da última crise está na Europa, mais do que nos Estados Unidos, o que a tornou pior do que a crise de 2008, porém seus efeitos atingiram os resultados do PIB do Brasil e do RS, em 2011, por reflexos negativos no setor industrial, principalmente. O Brasil, como se sabe, é um país continental com peculiaridades regionais e locais muito diferenciadas pelas variadas vocações e de estrutura da produção e, mesmo, composição étnica. Assim a evolução das economias regionais, também, muitas vezes, apresentam perfis singulares, gerando as chamadas desigualdades regionais. Avaliando-se o que aconteceu em Porto Alegre e, por extensão no RS, observa-se que o PIB Gaúcho cresceu acima da média nacional de 2011, caíram os índices de inadimplência de aluguéis, condomínio e comércio e baixaram os estoques médios anuais de imóveis para locação, resultante do aumento do número de novos inquilinos. Este fato é decorrente do baixo nível de desemprego, do aumento da renda e consumo das famílias.
Tem gerado polêmica sobre a intensidade do reflexo destas crises sobre a economia brasileira. Entretanto, os indicadores e pesquisas mostram as oscilações diferenciadas resultantes do efeito delas no desempenho da economia, ficando a variação da intensidade dos efeitos com os leitores deste Panorama, empresários, estudiosos e analistas econômicos.
O quadro e o gráfico a seguir permitem visualizar as oscilações citadas.
Admite-se que uma grande depressão econômica na Europa foi evitada, porém a crise atual ainda não está solucionada e gera um certo grau de incerteza sobre o desempenho da economia global, no Brasil e países ocidentais.
PIB BR PIB RS VAB Serviços RS VAB Mercado Imobiliário RS*
EVOLUÇÃO DO PIB NO BR E NO RS NO PERÍODO 2006/2011– Quadro Nº 24
Variáveis
Variação (%) 2006
2007
2008
2009
2010
2011
4,00 4,70 3,00 ...
6,10 7,00 6,00 5,20
2,70 3,80 3,30 4,40
-0,40 -0,80 2,00 4,60
7,50 7,80 7,00 6,80
3,00 5,70 5,20 4,50
Fonte: FEE, Estimativas do Banco Central, Panorama 2007, 2008 * Estimativas SECOVI/RS-AGADEMI. Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI
36
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA DANTE ALIGHIERI - CAXIAS DO SUL
EVOLUÇÃO DO PIB NO BR E NO RS NO PERÍODO 2006/2011 - GRÁFICO Nº 15
Fonte: FEE, Estimativas do Banco Central, Panorama 2007, 2008 - Estimativas SECOVI/RS-AGADEMI. Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI
Observa-se que as economias brasileira e regional desaceleraram em 2011 em relação a 2010, embora continuassem crescendo. Considere-se que o robusto crescimento de 2010 está calculado a partir da base deprimida ocasionado pelo “virtuoso ano econômico de 2010”, portanto a taxa de desempenho em 2011 não deve ser tão execrada. Espera-se que ocorra um ajustamento em 2012 com taxa de crescimento anual maior do que em 2011. Conjectura-se, também, que o próximo ano reverta este processo de queda de desempenho econômico. A desaceleração da economia brasileira resulta em expressiva razão da queda acentuada das commodities e da demanda por eles em países europeus, importantes compradores, pois os preços estavam em ritmo de baixa desde junho/11, agravando-se com a expansão da crise econômica para diversos outros países da Europa. As commodities representam cerca de 60,00% do valor das exportações do Brasil. A seguir, a discriminação das principais variáveis da evolução comparadas com os indicadores econômicos nos últimos 4 anos, em nível local e nacional. Destacam-se a recuperação da crise de 2008, o exuberante desempenho do ano de 2010 e o arrefecimento no ano de 2011, particularmente no segundo semestre.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
37
PRAÇA DA REPÚBLICA (PRAÇA DAS FLORES) NOVA PETRÓPOLIS
PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO SETOR IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE E INDICADORES 2008/2009/2010/2011 - QUADRO Nº 25 Número de Ofertas ESPECIFICAÇÕES
2008
2009
2010
2011
Índice de inadimplência de aluguéis (%) Jan-Nov
4,73
4,98
4,23
3,74
Índice de inadimplência de condomínios (%) Jan-Nov
12,92
13,15
13,08
12,52
Índice de inadimplência do comércio (%) Jan-Out
11,22
11,65
11,02
10,82
Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil Jan-Out
19,58
21,86
17,72
19,20
Oferta média de imóveis para locações (unidades) Jan-Dez
4.383
5.061
4.881
4.621
Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) Jan-Dez
4.752
5.176
5.226
5.272
Oferta de imóveis para locação (%)
-10,09
15,47
-3,56
-5,33
Velocidade de locações Jan-Nov (%)
31,09
27,21
28,65
32,22
Velocidade de vendas de imóveis novos (%) Jan-Out
15,02
9,98
13,47
9,30
Preço dos Aluguéis médios Residenciais (%) - acumulado do ano Jan-Dez
8,57
3,98
10,04
13,35
Taxa de desemprego (%) - RMPA - Média Jan-Nov
11,41
11,29
9,06
7,49
Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) Jan-Set
87,28
2,09
67,06
51,36
Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) Jan-Set
100,76
20,83
35,80
23,77
Participação do RS/BR (%) nos recursos para construção/aquisição Jan-Set
5,99
7,09
5,76
4,71
IGP-M/FGV (%) Jan-Dez
9,81
-1,72
11,32
5,10
IPC/IEPE (%) - Jan-Dez
8,19
2,93
5,92
6,63
PIB/RS (%)
3,80
-0,80
7,80
5,70
VAB Mercado Imobiliário RS*
4,40
4,60
6,80
4,50
881.572
971.628
1.230.790
1.006.382
Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) Jan-Nov
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON/RS. Banco Central do Brasil; SFH; SBPE - Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN, FEE - Taxa de Crescimento do VAB FEE - Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) - * Estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
A análise das variações percentuais de indicadores específicos do ramo imobiliário ou a ele correlacionados, mês a mês, nos anos de 2010 e 2011. O quadro permite a análise detalhada, mensalmente, das variações de indicadores específicos do ramo imobiliário, ou a ele correlacionados, nos últimos 23 meses.
38
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
EVOLUÇÃO DE VARIÁVEIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDO NO BRASIL - JAN/10 A NOV/11 - QUADRO Nº 26
Variação (%) Meses
Taxa de Desemprego
Velocidade de Locações
Velocidade de Vendas de Inadimplência Imóveis Novos de Condomínios
Inadimplência de Aluguéis
Inadimplência do Comércio
Cheques sem Fundo*
ITBI
jan/10
9,70
27,78
11,77
fev/10
9,60
26,70
15,96
13,55
4,69
10,60
18,50
-37,00
13,54
5,67
11,30
18,50
-22,20
mar/10
9,80
33,15
abr/10
9,60
27,93
12,53
13,48
4,69
11,30
20,40
91,67
12,78
13,51
4,50
11,20
18,60
-17,21
mai/10
9,60
jun/10
9,50
28,98
18,72
13,25
4,45
11,50
18,60
26,73
26,72
13,70
12,64
3,92
10,50
17,50
-11,63
jul/10 ago/10
8,90
29,71
11,63
12,41
3,80
10,50
17,40
8,15
8,70
31,08
18,11
12,22
3,77
11,00
16,20
-1,51
set/10
8,50
29,14
10,33
13,46
3,82
10,90
15,90
-7,47
out/10
8,20
27,27
9,16
12,64
3,57
11,40
15,60
14,81
nov/10
7,70
26,65
10,34
13,19
3,67
11,40
16,80
-7,89
dez/10
7,20
26,65
19,18
13,04
3,37
11,40
17,20
36,04
jan/11
7,30
35,71
7,36
12,16
3,54
10,60
17,00
-27,23
fev/11
7,30
42,58
9,45
12,89
3,63
10,30
18,30
-17,03
mar/11
7,40
38,34
9,31
12,86
3,88
10,90
21,30
26,80
abr/11
7,40
33,25
8,42
12,85
3,71
10,31
20,00
11,32
mai/11
7,70
34,16
9,98
12,40
3,48
11,30
20,00
2,91
jun/11
7,80
37,57
8,23
12,63
3,76
10,80
19,30
4,54
jul/11
8,00
30,70
8,19
12,45
3,47
10,80
19,90
-2,24
ago/11
7,70
30,09
7,68
12,43
3,88
11,10
18,80
15,66
set/11
7,70
28,57
16,30
12,32
3,94
10,90
18,20
-8,43
out/11
7,10
21,83
8,08
12,10
3,66
11,20
19,20
-11,32
nov/11
7,00
21,61
...
12,68
4,16
...
21,90
19,14
Fonte: FEE, SECOVI/RS-AGADEMI, SERASA EXPERIAN, CDL/POA, Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA), DEE SINDUSCON/RS. Banco Central do Brasil; SFH; SBPE Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN, FEE - Taxa de Crescimento do VAB FEE - Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) *Compensado por mil. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
39
5.1 - EMPRÉSTIMOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Os empréstimos para fins de financiamento no Brasil correspondem a 5,00% do PIB (Produto Interno Bruto), enquanto em outros países chega a 12,50% no México, 14,00% no Chile, 30,60% na África do Sul e 72,00% nos Estados Unidos. Procedendo-se ao comparativo, conclui-se que há muito espaço financeiro para este tipo de negócio no Brasil. Acresça-se, ainda, que o valor médio dos financiamentos no país é de 62,00% do valor do imóvel, há um grande déficit habitacional, demanda reprimida por imóveis residenciais, o modelo jurídico de financiamento é específico e adequado, impossibilitando a sua
PRAÇA CEL. VICTOR DUMONCEL FILHO SANTA BÁRBARA DO SUL
40
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
utilização para outros fins e a inadimplência é baixa, portanto uma crise como a de sub-prime acontecida nos Estados Unidos tem, certamente, inviabilizada a sua ocorrência no Brasil, se mantidos estes controles. Estes são comentários em “pinceladas” sobre as crises econômicas mundiais e o reflexo delas na economia brasileira e regionais. Uma análise detalhada da evolução, segundo cada variável ou indicador econômico, geraria um volumoso compêndio sobre o desempenho da economia mundial, o que não é objetivo deste documento.
6
CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE 6.1 - ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
6.2 - DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS
A administração de condomínios tem destacada relevância nas atividades desenvolvidas pelo SECOVI/RS-AGADEMI, nela estão incluídos os tipos residencial, comercial, misto e horizontal.
O condomínio tem administração basicamente escorada em seu orçamento, e a seu redor giram as regras de convivência, observância das leis e o bom relacionamento entre os condôminos.
Considerando a importância do segmento, SECOVI/RS-AGADEMI promovem anualmente o Encontro de Condomínios, evento prestigiado por grande número de administradores. Em 2011 foi realizado o 14º Encontro de Condomínios, cuja realização consagra o seu êxito continuado.
O trabalho, realizado por SECOVI/RS-AGADEMI, analisa amostra de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da Capital gaúcha e os agrupa em onze rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.
Cada Encontro constitui uma amostra significativa da situação da atividade e contribui, sem dúvida, para o caminho a um patamar de excelência, que se traduz na busca da “Excelência da Gestão Condominial”, preocupação constante dos síndicos, condôminos e destas entidades. Em dezembro de 2011, os registros nas entidades são de 22.447 condomínios, sendo 13.497 em Porto Alegre e 8.950 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS-AGADEMI. Os condomínios residenciais, mistos, horizontais e outros, informados, somam 13.497 na cidade de Porto Alegre, possuem 296.934 economias, onde residiam, em dezembro de 2011, cerca de 822.507 pessoas, ou 58,36% da população da Capital do Estado, aproximadamente. Os 9.992 condomínios administrados por empresas do setor representam 74,03% dos 13.497 em Porto Alegre. O total de 22.447 informados, por SECOVI/RS-AGADEMI, inclui 8.950 localizados em municípios do interior do Rio Grande do Sul.
Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de novembro/11, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes a média dos doze meses durante o ano de 2011. Destaca-se a rubrica “Pessoal” que apresentou os maiores gastos com 29,05% nos 12 meses e 30,84% no mês de novembro/11. A rubrica “Obras” teve elevação de 14,97% nos últimos 12 meses e, em novembro/11 chegou a 12,32% ficando abaixo da média dos 12 meses. A rubrica que vem tendo destaque nos gastos é a “Segurança”, pois nos últimos 12 meses teve participação média de 10,74% e, no mês de novembro/11 de 11,04% ficando acima da média de gastos do período estudado.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
41
Média de participação acumulada % 12 meses e participação % nov/11, por rubrica, nas despesas dos condomínios em porto alegre - quadro nº 27
VARIAÇÃO MENSAL % TOTAL DE DESPESAS, DEZ/10 A NOV/11, PORTO ALEGRE - QUADRO Nº 28
Média % de participação 12 meses**
Participação % Novembro/2011
Meses
Variação Mensal
dez/10
2,47
1. Pessoal
29,05
30,84
jan/11
0,45
2. Gás/combustíveis
3,05
3,53
fev/11
0,78
3. Água
11,23
11,61
mar/11
-2,17
4. Luz
4,78
4,94
abr/11
1,49
5. Limpeza/Higiene
1,81
1,82
mai/11
0,73
6. Elevadores
3,15
4,35
jun/11
1,70
7. Seguros
0,92
1,04
jul/11
0,43
8. Conservação
6,20
5,12
ago/11
-2,12
9. Obras
14,97
12,32
set/11
3,25
10. Diversos
14,10
13,39
out/11
-2,13
11. Segurança
10,74
11,04
nov/11
0,59
100,00
100,00
% 12 meses dez/10 a nov/11
5,42
% 2011 (jan/nov)
2,88
Rubricas
Total de despesas Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI ** Doze meses: Dez/2010 a Nov/2011
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Observando-se a variação total de despesas, verifica-se que nos doze meses (dez/10 a nov/11) acumulou 5,42%, sendo os destaques os meses de setembro/11, com 3,25%, seguido de dezembro/10 com 2,47%, e as variações negativas ocorreram em março/11, com -2,17%, e -2,13% em outubro/11.
42
6.3 - INADIMPLÊNCIAS DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS 6.3.1 - INADIMPLÊNCIA - EVOLUÇÃO EM 2011
Analisando somente o ano de 2011 observa-se o acumulado de 2,88%, conclui-se que as despesas condominiais foram parcimoniosas em 2011 (jan/nov).
Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de janeiro a novembro de 2011 sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 12,52%. Comparando-se à média em 2010 de igual período, na ordem de 13,08%, constatou-se decréscimo de -0,56 pontos percentuais.
Não se deve comparar diretamente os percentuais de variações das rubricas com os indicadores de inflação, pois estão sendo computadas as oscilações de consumo das mesmas, além das verificadas nos preços dos materiais de consumo e de serviços.
No ano de 2011 observou-se estabilidade no patamar dos percentuais de inadimplência, sendo o mês de maior valor de 12,89% em fevereiro, e o menor em outubro, com 12,10%.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Estratificando-se por tipo de condomínio, a pesquisa apurou que neste mês de novembro houve menor inadimplência nos comerciais com 9,99%, tendo os residenciais registrado 13,02% das unidades em atraso, enquanto em novembro/10 o percentual de comerciais foi de 9,02% e residenciais 13,88%. Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Tendo em vista o critério de inadimplência depender do período a ser considerado, os quadros n° 29 e 30 apresentam os percentuais dos dois períodos de atraso pesquisados, em novembro/10/11, e a participação por tipo de condomínio.
Inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre - novembro/2010 - Quadro nº 29
Percentual de economias em atraso em novembro/10 (%) Tipo de Condomínio Período de atraso
Residencial
Comercial
Misto
MÉDIA*
Até 29 dias
5,47
3,16
3,74
5,13
De 30 a 60 dias
2,05
1,37
1,92
1,99
61 dias ou mais
6,35
4,48
4,89
6,07
Total
13,88
9,02
10,55
13,19
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs: *média ponderada por tipo de imóvel
Inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre - novembro/2011 - Quadro nº 30
Percentual de economias em atraso em novembro/11 (%) Tipo de Condomínio Período de atraso
PRAÇA MAJOR NICOLETTI - GRAMADO
Residencial
Comercial
Misto
MÉDIA*
Até 29 dias
5,19
4,28
5,27
5,12
De 30 a 60 dias
1,83
1,29
1,76
1,79
61 dias ou mais
6,00
4,42
4,77
5,77
Total
13,02
9,99
11,79
12,68
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs: *média ponderada por tipo de imóvel
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
43
6.3.2 - INADIMPLÊNCIA - HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL A repercussão do Novo Código Civil (NCC) que entrou em vigor em janeiro de 2003 foi significativa para o aumento da inadimplência das quotas condominiais. No ano imediatamente anterior o percentual médio (jan/nov) de atrasos foi de 10,26%. A evolução posterior atingiu o ápice em 2005, com 13,86%, ficando neste patamar até o ano de 2010. Em 2010 teve pequena queda em relação a 2009 que prosseguiu até atingir 13,08%, no período janeiro/novembro/10. Em pontos percentuais a expressiva alta nos atrasos foi de 2,26 pontos percentuais, em 2002 era 10,26%, subindo em 2011 para 12,52%. Os quadros, a seguir, contêm os dados do período avaliado.
Inadimplência no PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS, em Porto Alegre - MÉDIAS DE JAN/NOV/02/11 (%) - Quadro nº 31
Ano
Com ação de cobrança
Sem ação de cobrança
Total
2002
0,94
9,32
10,26
2003
0,85
10,91
11,76
2004
1,03
11,13
12,17
2005
0,91
12,95
13,86
2006
0,62
12,37
13,11
2007
0,79
12,85
13,64
2008
0,96
11,96
12,92
2009
1,06
12,09
13,15
2010
0,72
12,36
13,08
2011
0,50
12,02
12,52
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVES VICTOR GRAEFF
44
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Inadimplência no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre, JANEIRO de 2006 a novembro de 2011 (%) - Quadro nº 32
Mês/Ano Jan/06 Fev/06 Mar/06 Abr/06 Mai/06 Jun/06 Jul/06 Ago/06 Set/06 Out/06 Nov/06 Dez/06 Jan/07 Fev/07 Mar/07 Abr/07 Mai/07 Jun/07 Jul/07 Ago/07 Set/07 Out/07 Nov/07 Dez/07 Jan/08 Fev/08 Mar/08 Abr/08 Mai/08 Jun/08 Jul/08 Ago/08 Set/08 Out/08 Nov/08 Dez/08
Com ação de cobrança
Sem ação de cobrança
Total
0,57 0,60 0,64 0,56 0,53 0,52 0,52 0,64 0,88 0,70 0,67 0,71 0,71 1,19 1,15 0,95 0,89 0,77 0,67 0,68 0,55 0,55 0,56 0,98 0,79 0,80 0,75 0,86 0,76 0,80 0,88 1,25 1,25 1,17 1,30 1,14
11,91 12,84 11,26 12,90 14,98 15,22 11,87 11,40 11,37 11,97 11,63 10,39 11,74 12,45 13,93 13,96 14,24 12,70 12,42 11,40 13,16 12,46 12,92 13,02 11,87 12,29 12,73 12,13 12,13 12,08 11,68 11,28 11,61 11,83 11,91 15,96
12,48 13,44 11,90 13,46 15,51 15,74 12,39 12,04 12,25 12,67 12,30 11,10 12,45 13,64 15,08 14,91 15,13 13,47 13,09 12,08 13,71 13,01 13,48 14,00 12,66 13,09 13,48 12,99 12,89 12,88 12,56 12,53 12,86 13,00 13,21 17,10
Mês/Ano
...
Jan/09 Fev/09 Mar/09 Abr/09 Mai/09 Jun/09 Jul/09 Ago/09 Set/09 Out/09 Nov/09 Dez/09 Jan/10 Fev/10 Mar/10 Abr/10 Mai/10 Jun/10 Jul/10 Ago/10 Set/10 Out/10 Nov/10 Dez/10 Jan/11 Fev/11 Mar/11 Abr/11 Mai/11 Jun/11 Jul/11 Ago/11 Set/11 Out/11 Nov/11 Dez/11
Com ação de cobrança
Sem ação de cobrança
Total
1,23 1,26 1,28 1,25 1,19 1,27 0,95 0,79 0,85 0,81 0,81 0,84 0,79 0,84 0,68 0,70 0,71 0,66 0,83 0,59 0,88 0,74 0,53 0,59 0,51 0,45 0,55 0,58 0,57 0,52 0,55 0,47 0,44 0,41 0,48 **
11,52 11,39 11,46 11,34 11,26 11,03 11,84 13,19 14,02 13,00 12,95 13,10 12,76 12,70 12,80 12,81 12,54 11,98 11,58 11,63 12,58 11,90 12,66 12,45 11,65 12,44 12,31 12,27 11,83 12,11 11,90 11,96 11,88 11,69 12,20 **
12,75 12,65 12,74 12,59 12,45 12,30 12,79 13,98 14,87 13,81 13,76 13,94 13,55 13,54 13,48 13,51 13,25 12,64 12,41 12,22 13,46 12,64 13,19 13,04 12,16 12,89 12,86 12,85 12,40 12,63 12,45 12,43 12,32 12,10 12,68 **
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - *Constatou-se elevação do índice em dez/08 ** Dados em apuração.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
45
Distribuição geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, Dezembro 2011 - Quadro Nº 33
Bairros
Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação de cobrança judicial, no período de 2006 a 2011, verifica-se que a inadimplência com ação de cobrança das quotas atrasadas era de 0,57% em janeiro/06, passando para 0,48% em novembro/11. Observa-se que, no período, em agosto/08 era de 1,25% e em junho/09 foi 1,27%, quando ocorreram os maiores aumentos percentuais das ações de cobrança judicial. Entretanto, em 2011 verifica-se expressiva queda deste tipo de ação em janeiro que era 0,51%, baixando de patamar a partir de agosto com 0,47%, chegando em novembro a 0,48%. As quotas condominiais sem ação de cobrança tiveram comportamento evolutivo semelhante ao total de inadimplentes porque representam, aproximadamente, 99,00% dos atrasos de pagamentos.
6.4 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2011
DOS
Considerando a relevância do tema condomínios, SECOVI/RS-AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais, em Porto Alegre. A seguir o quadro e os mapas, por bairro, referentes a dezembro/11.
46
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Petrópolis Centro Histórico Rio Branco Menino Deus Santana Floresta Cidade Baixa Auxiliadora Mon’t Serrat São João Passo D’Areia Bela Vista Partenon Moinhos de Vento Bom fim Azenha Higienópolis Jardim Botânico Cristo Redentor Independência São Geraldo Santa Cecília Vila Ipiranga Tristeza Santo Antônio Jardim Itu-Sabará Rubem Berta Sarandi Boa Vista Cristal Protásio Alves São Sebastião Jardim Lindoia Medianeira Cavalhada Santa Tereza Teresópolis Chácara das Pedras Navegantes Bom Jesus Praia de Belas
Nº condomínios (total)
Nº condomínios (residencial)
1.381 1.061 784 744 596 427 425 422 395 361 359 349 340 328 319 305 269 263 258 237 234 200 192 183 180 179 160 154 150 150 151 135 125 120 114 95 88 86 83 79 78
973 730 554 564 459 276 321 279 275 247 224 232 231 232 266 211 201 189 175 185 129 155 133 84 130 105 104 91 88 109 114 118 72 90 68 65 49 47 48 55 56
...
Distribuição geográfica dos Condomínios em Porto Alegre, Dezembro 2011 - Quadro Nº33
Bairros Camaquã Jardim do Salso Nonoai Três Figueiras Ipanema Jardim São Pedro Vila Nova Restinga Vila Jardim Glória Santa Maria Goretti Farroupilha Humaitá São José Vila Assunção Jardim Carvalho Cel. Aparício Borges Vila João Pessoa Aberta dos Morros Hípica Espírito Santo Guarujá Pedra Redonda Vila Floresta Agronomia Passo das Pedras Belém Novo Chapéu do Sol Vila Conceição Cascata Lomba do Pinheiro Marcílio Dias Farrapos Anchieta Arquipélago Belém Velho Lami Mário Quintana Serraria Soma
Nº condomínios (total)
Nº condomínios (residencial)
73 68 61 61 60 59 57 53 51 43 41 40 37 28 25 22 20 18 15 12 11 11 11 11 10 7 6 5 5 3 3 3 2 1 1 1 1 1 1 13.497
54 59 38 33 29 41 39 42 33 26 29 31 25 21 17 15 14 13 4 4 3 6 3 10 4 2 0 2 2 1 2 1 2 0 1 0 1 0 0 9.341
MAPA 3 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE DEZEMBRO/2011 Mapa 3 - Distribuição Geográfica do Total- de Condomínios em Porto Alegre Dezembro/2011 Arquipélago Arquipélago
Arquipélago
Anchieta Farrapos
Arquipélago Arquipélago
Bairro não cadastrado pela PMPA
Humaitá
Jardim Floresta Jardim Lindóia Jardim São Pedro
São João Navegantes São Geraldo
Arquipélago
Marcílio Dias
Rubem Berta
Cristo Higienópolis Passo da Areia Redentor
Floresta
Auxiliadora Moinhos Independência de Vento Mont’ Serrat
Arquipélago
Sarandi São Sebastião
Vila Ipiranga
Boa Vista
Três Vila Bom Fim Rio Branco Bela Vista Jardim Jardim Itú Figueiras Chácara Sabará Farroupilha das Pedras Cidade Santa Cecília Petrópolis Baixa Bom Jesus Santana
Passo das Pedras
Centro Praia de Belas
Azenha
Menino Deus
Jardim Botânico Santo Antônio
Glória
Jardim Carvalho
Total de Condomínios em Porto Alegre (Amostra)
Partenon
Medianeira Santa Tereza
Jardim do Salso
Mário Quintana Protasio Área sem Alves Denominação
Cel. Aparício Borges
0 1 20 40 80 140 200 300 400
Vila João Pessoa São José
Agronomia
Teresópolis Cristal
Cascata Nonoai
Vila Assunção Camaquã
Cavalhada
Tristeza Vila Conceição
Vila Nova
Lomba do Pinheiro
Belém Velho
a a a a a a a a
19 39 79 139 199 299 399 1.500
Bairros não cadastrados pela PMPA
Ipanema
Pedra Redonda
Jardim Isabel Aberta dos Morros Restinga
Espírito Santo
Bairro não cadastrado pela PMPA
Guarujá Hípica Hipica Serraria Chapéu do sol Ponta Grossa Lageado
Bairro não cadastrado pela PMPA
Belém Novo
N
Lami
Fonte: TI SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
47
MAPA 4 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM PORTO - DEZEMBRO/2011 Mapa 4 - Distribuição GeográficaALEGRE dos Condomínios Residenciais em Porto Alegre Dezembro/2011 Arquipélago Arquipélago
Arquipélago
Anchieta Farrapos
Arquipélago
Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes a dezembro/11, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a de maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios, sendo que 43,27% estão localizados nos bairros: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Floresta, Cidade Baixa e Auxiliadora. Classificando-se os condomínios quantitativamente, quanto à localização, por bairro, verificase que: acima de 200, representam 74,51% (10.057), são eles: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Floresta, Cidade Baixa, Auxiliadora, Mon’t Serrat, São João, Passo D’Areia, Bela Vista, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim e Azenha, ocupando, aproximadamente, 20,00% do espaço geográfico da Cidade, enquanto 25,49% (3.440) estão localizados nos demais 80,00%.
Arquipélago
Bairro não cadastrado pela PMPA
Humaitá
Jardim Floresta Jardim Lindóia Jardim São Pedro
São João Navegantes São Geraldo
Arquipélago
Marcílio Dias
Rubem Berta
Cristo Higienópolis Passo da Areia Redentor
Floresta
Auxiliadora Moinhos Independência de Vento Mont’ Serrat
Arquipélago
Sarandi São Sebastião
Vila Ipiranga
Boa Vista
Três Vila Bom Fim Rio Branco Bela Vista Jardim Jardim Itú Figueiras Chácara Sabará Farroupilha das Pedras Cidade Santa Cecília Petrópolis Baixa Bom Jesus Santana
Passo das Pedras
Centro Praia de Belas
Azenha
Menino Deus
Jardim Botânico Santo Antônio
Glória
Protasio Área sem Alves Denominação
Jardim Carvalho
Partenon
Medianeira Santa Tereza
Jardim do Salso
Mário Quintana
Cel. Aparício Borges
Condomínios Residenciais em Porto Alegre (Amostra)
Vila João Pessoa São José
0 1 20 40 80 140 250
Agronomia
Teresópolis Cristal
Cascata Nonoai
Vila Assunção Camaquã
Vila Conceição
Vila Nova
Lomba do Pinheiro
Belém Velho
19 39 79 139 249 1000
Bairros não cadastrados pela PMPA
Cavalhada
Tristeza
a a a a a a
Ipanema
Pedra Redonda
Jardim Isabel Aberta dos Morros
A distribuição geográfica dos condomínios residenciais é semelhante a do total, pois representam 76,09%. Verificase forte concentração de 50,28% na faixa entre 250 a 1.000, que estão localizados nos bairros: Petrópolis, Centro Histórico, Menino Deus, Rio Branco, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta, Mon’t Serrat e Bom Fim.
Restinga
Espírito Santo
Bairro não cadastrado pela PMPA
Guarujá Hípica Hipica Serraria Chapéu do sol Ponta Grossa Lageado
Bairro não cadastrado pela PMPA
Belém Novo
N
48
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Lami
PRAÇA DA REPÚBLICA - IJUÍ
7
OS INDICADORES DE INADIMPLÊNCIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
A adimplência é fator importante para manter o equilíbrio na atividade econômica e prestação de serviços, por este motivo foi incluída a evolução e a análise da inadimplência nos setores de aluguéis e condomínios. A omissão de pagamentos das obrigações nos prazos pactuados por parte dos inquilinos e/ou condôminos, resulta de diversos fatores: conjuntura econômica adversa, desemprego, enfermidade, queda de
renda familiar e comportamento social das pessoas, além de fatores exógenos ao processo, como, eventuais crises na economia. A inadimplência de aluguéis fechou o ciclo da primeira turbulência global em junho/09 com 5,13%, e a partir de julho/09, com a superação daquela crise, baixaram ao patamar médio anual com 4,16% em 2010 fechando o período janeiro/novembro/11 com 3,74%. A segunda crise econômica mundial não teve reflexo na inadimplência de aluguéis, pelo
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
49
menos até outubro/11 quando teve 3,66%, porém em novembro/11 subiu para 4,16%, aguardando-se a observação das taxas dos meses posteriores para verificar a tendência desta variável importante do setor de locações. Nos dois últimos anos, no período janeiro/novembro em 2010, a média foi 4,23%, e em 2011 caiu para 3,74%. Ainda nestes dois anos destaca-se o pico de 5,67% ocorrido em fevereiro/10 e os menores valores, com 3,37% em dezembro/10 e 3,47% em julho/11. A inadimplência das taxas de condomínios, considerando-se as taxas de 11 meses, fechados em novembro de cada ano, em 2010 foi 13,08% e caiu para 12,52% em 2011. A maior inadimplência neste período ocorreu em janeiro/10 com 13,55% e a menor em outubro/11, com 12,10%. Esta evolução contêm o efeito do novo código civil com cerca de 30,00% de taxa média acima da existente no ano anterior, quando começou a vigorar o citado código, em janeiro/03. Verificandose os inadimplentes com ação de cobrança judicial (jan/nov), estes foram em média 0,72% em 2010 e em 2011 caiu para 0,50%. O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pela CDL/POA (Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre) e comparando-se a relação nos últimos dois anos, período janeiro/outubro de cada ano, verificou-se que a variação foi de 11,05% em 2010 e caiu para 10,82% em 2011, registrando decréscimo de 0,23 pontos percentuais. Destacam-se o maior índice em dezembro com 11,40%, e a menor variação com 10,50% em julho, ambas no ano de 2010. Assim pode-se atribuir estabilidade no desempenho deste indicador no período citado. Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é um índice nacional, apurado pela SERASA EXPERIAN, banco de dados econômico-financeiros. Registrou percentual, nos períodos de janeiro/novembro de cada ano, em 2010 foi de 17,64 por mil e em 2011 com 19,45 por mil. A maior variação foi de 21,90 por mil em novembro/11 e a menor, com 15,60 por mil em outubro/10.
50
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDOS BR, JAN/06 A NOV/11 - QUADRO Nº 34
Mês
Aluguéis
Condomínios
Comércio
Cheques sem fundo por mil compensados
jan/06
7,37
12,48
12,03
19,00
fev/06
7,93
13,44
12,18
20,10
mar/06
7,63
11,90
13,34
24,30
abr/06
9,29
13,46
13,35
22,40
mai/06
8,35
15,51
12,20
23,70
jun/06
7,28
15,74
12,80
20,90
jul/06
8,08
12,39
12,98
21,30
ago/06
7,23
12,04
12,90
20,40
set/06
7,42
12,25
12,70
18,90
out/06
6,17
12,67
12,40
18,40
nov/06
6,35
12,30
12,80
19,80
dez/06
6,18
11,10
11,78
18,90
Média jan/nov
7,55
13,11
12,70
20,84
Média 2006
7,44
12,94
12,62
20,68
jan/07
5,69
12,45
12,25
18,80
fev/07
5,18
13,64
12,58
19,30
mar/07
5,88
15,08
12,44
23,10
abr/07
5,26
14,91
11,11
19,80
mai/07
5,11
15,13
10,62
22,40
jun/07
5,20
13,47
10,38
19,00
jul/07
4,69
13,09
10,74
19,10
ago/07
4,59
12,08
11,12
19,00
set/07
4,79
13,71
11,16
17,70
out/07
4,78
13,01
11,10
17,80
nov/07
4,97
13,48
11,90
19,20
dez/07
4,90
14,00
11,30
18,20
Média jan/nov
5,09
13,67
11,39
19,45
Média 2007
5,09
13,67
11,39
19,45
...
EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDOS BR, JAN/06 A NOV/11 - QUADRO Nº 34
Mês
Aluguéis
Condomínios
Comércio
Cheques sem fundo por mil compensados
Mês
Aluguéis
Condomínios
Comércio
Cheques sem fundo por mil compensados
jan/08
4,97
12,66
11,09
19,00
jan/10
4,69
13,55
10,60
18,50
fev/08
5,26
13,09
12,01
19,50
fev/10
5,67
13,54
11,30
18,50
mar/08
5,54
13,48
12,00
20,80
mar/10
4,69
13,48
11,30
20,40
abr/08
4,97
12,99
10,70
20,90
abr/10
4,50
13,51
11,20
18,60
mai/08
4,45
12,89
10,70
21,20
mai/10
4,45
13,25
11,50
18,60
jun/08
4,56
12,88
11,60
18,50
jun/10
3,92
12,64
10,50
17,50
jul/08
4,26
12,56
10,90
19,90
jul/10
3,80
12,41
10,50
17,40
ago/08
4,70
12,53
10,05
18,00
ago/10
3,77
12,22
11,00
16,20
set/08
4,23
12,86
11,03
17,90
set/10
3,82
13,46
10,90
15,90
out/08
4,40
13,00
11,05
20,10
out/10
3,57
12,64
11,40
15,60
nov/08
4,66
13,21
12,40
21,60
nov/10
3,67
13,19
11,40
16,80
dez/08
4,55
17,10
11,70
20,00
dez/10
3,37
13,04
11,50
17,20
Média jan/nov
4,73
12,92
11,23
19,76
Média jan/nov
4,23
13,08
11,05
17,64
Média 2008
4,71
13,27
11,27
19,78
Média 2010
4,16
13,08
11,09
17,60
jan/09
4,90
12,75
11,20
22,90
jan/11
3,54
12,16
10,60
17,00
fev/09
5,43
12,65
11,60
23,20
fev/11
3,63
12,89
10,30
18,30
mar/09
5,30
12,74
12,20
24,60
mar/11
3,88
12,86
10,90
21,30
abr/09
5,21
12,59
12,50
22,20
abr/11
3,71
12,85
10,31
20,00
mai/09
5,66
12,45
11,90
25,20
mai/11
3,48
12,40
11,30
20,00
jun/09
5,13
12,30
11,60
20,20
jun/11
3,76
12,63
10,80
19,30
jul/09
4,80
12,79
11,50
22,10
jul/11
3,47
12,45
10,80
19,90
ago/09
4,66
13,98
11,40
19,60
ago/11
3,88
12,43
11,10
18,80
set/09
4,50
14,87
11,80
19,40
set/11
3,94
12,32
10,90
18,20
out/09
4,75
13,81
10,80
19,20
out/11
3,66
12,10
11,20
19,20
nov/09
4,45
13,76
11,50
20,40
nov/11
4,16
12,68
***
21,90
dez/09
4,35
13,94
11,50
18,70
Média jan/nov
3,74
12,52
10,82
19,45
Média jan/nov
4,98
13,15
11,64
21,73
Média 2011
3,74
12,52
10,82
19,45
Média 2009
4,93
13,22
11,63
21,48
...
Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; CDL/POA, SERASA EXPERIAN *** Dados em apuração Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
51
Evolução (%) índicES de inadimplência - Comparativo de médias (jaN/06 a nov/11) - CHEQUES* Gráfico N° 16
8
EMPREGO E DESEMPREGO
O nível de emprego é uma variável muito importante para o mercado imobiliário porque é a população que aufere renda fixa e tem condições de participar de programas de financiamento para aquisição de residências, alugar imóveis, e pode residir em condomínios compatíveis com o seu nível de rendimento, desfrutando da moradia que é uma necessidade básica de sobrevivência digna.
Fonte: DEE SECOVI-RS/AGADEMI, CDL/POA, SERASA/EXPERIAN. - * Cheques sem fundos índice nacional, por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Evolução dos índices de inadimplência nos aluguéis, condomínios e comércio em Porto Alegre, CHEQUES* - jan/06 a nov/11 - Gráfico N° 17
O impacto do desemprego inibe parte da população e poderia prejudicar o movimento do mercado imobiliário, por este motivo é avaliado neste estudo. As informações disponíveis, para a Região Metropolitana de Porto Alegre, permitem avaliar os anos de 2010 e 2011 sendo que neste período (jan/nov) houve acentuada queda da taxa média de desemprego, caindo de 9,10% em 2010 para 7,50% em novembro/2011. Nestes dois anos a mais alta taxa ocorreu em março de 2010, com 9,80% e a mais elevada em 2011 foi julho, com 8,00%. Em novembro de 2010, eram 158.000 desempregados para uma População Economicamente Ativa de 2.057.000 pessoas, e caiu em 2011 para 144.000 desempregados de uma População Economicamente Ativa (PEA) de 2.061.000 pessoas, portanto no ano de 2011 houve uma redução de 14.000 no número de desempregados, embora a PEA tenha acrescido apenas 4.000 pessoas. O ano de 2011 registrou o maior número de empregos, tendo a taxa média (jan/nov) de desemprego caído 1,6 pontos percentuais, no mês de dezembro/10 a taxa foi de 7,20%, e em novembro/11 foi 7,00%.
Fonte: DEE SECOVI-RS/AGADEMI, CDL/POA, SERASA/EXPERIAN. - * Cheques sem fundos índice nacional, por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
52
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Em novembro/11, o nível ocupacional na RMPA apresentou redução (-0,60%), mantendo o movimento de decréscimo verificado no mês anterior. O total de ocupados foi estimado em 1.917 mil indivíduos, 11 mil pessoas a menos do que no mês anterior. Quanto aos principais setores de atividade econômica, constatouse redução do nível ocupacional no comércio (-5,10%), com a diminuição de 16 mil ocupações, e na indústria de transformação (-1,80%), com a redução de 6 mil postos de trabalho. De maneira distinta, aumentou o nível ocupacional nos serviços (0,60%), com o incremento de 6 mil ocupações, e na construção civil (3,40%), com mais 4 mil postos de trabalho. O nível de ocupação anual apresentou variação positiva de 0,90%. Observando-se os principais setores de atividades verificou-se o crescimento de 10.000 ocupações na indústria de transformação e de 8.000 na construção civil. O setor de comércio registrou redução de 12.000 ocupações, enquanto o de serviços apresentou relativa estabilidade com queda de -2.000 ocupações. De acordo com a posição na ocupação, nos últimos 12 meses, houve crescimento do emprego assalariado (11 mil empregos), destacando-se a expansão no setor privado (22 mil), especificamente o emprego com carteira assinada (24 mil). No setor público, houve redução (-11 mil). Nas outras categorias, ocorreu redução no número de autônomos (-7 mil). Entre outubro/10 e outubro/11, o rendimento médio real teve estabilidade para o total dos ocupados e registrou variação positiva
(0,60%) para o conjunto de assalariados. A massa de rendimento real apresentou elevação de 3,10% para os ocupados e 6,00% para os assalariados. Este crescimento ocorreu, principalmente, devido a expansão do nível de ocupação. O CAGED – Cadastro dos Empregados e Desempregados – (Lei 4.923/65) mostra que em novembro/11 foram gerados 42.735 postos de trabalho no Brasil, indicando crescimento de 0,11% em relação ao estoque de empregos formais do mês anterior. Estes dados demonstram, em geral, redução no ritmo de crescimento do emprego em novembro, resultado de impactos negativos em setores da atividade econômica como agricultura, indústria da transformação, construção civil e do ramo de ensino. No acumulado do ano de 2011, o montante de empregos gerados no Brasil atingiu 2.320.753 postos de trabalho o equivalente ao crescimento de 6,46% em relação ao estoque de empregos de dezembro/2010. Nos últimos 12 meses os dados mostram que a geração de empregos atingiu 1.900.571 postos de trabalho, correspondendo ao aumento de 5,23%. O Rio Grande do Sul apresentou aumento de 12.875 postos de trabalho, no mês de novembro/11, com variação de 0,52% em relação ao mês anterior, tal expansão deveu-se principalmente ao setor comércio (7.732 postos), de serviços (3.675 postos) e na agropecuária (3.669 postos). Na indústria de transformação houve queda de –2.155 postos. Nos últimos 12 meses houve crescimento de 5,28% no nível de emprego aumentado com 126.207 postos de trabalho.
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
53
Relação entre a PEA/População Economicamente Ativa e a estimativa de População da RMPA/Região Metropolitana de Porto Alegre - JAN/2010 - NOV/2011 - QUADRO Nº 36 Evolução do emprego e desemprego na região metropolitana de Porto Alegre - jan/DEZ/2010 e jan/nov/11 - Quadro nº 35
Meses
População Economicamente Ativa
PEA/RMPA
jan/10
2.011.000
50,80
2.026.000
51,17
Meses
Número de desempregados
População Economicamente Ativa
Taxa de desemprego %
fev/10 mar/10
2.022.000
51,07
jan/10 fev/10 mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11
195.000 194.000 198.000 194.000 192.000 190.000 179.000 176.000 173.000 168.000 158.000 148.000 151.000 150.000 150.000 151.000 157.000 160.000 165.000 160.000 162.000 147.000 144.000
2.011.000 2.026.000 2.022.000 2.022.000 1.998.000 2.004.000 2.013.000 2.026.000 2.040.000 2.044.000 2.057.000 2.060.000 2.062.000 2.053.000 2.029.000 2.038.000 2.043.000 2.056.000 2.062.000 2.077.000 2.103.000 2.075.000 2.061.000
9,7 9,6 9,8 9,6 9,6 9,5 8,9 8,7 8,5 8,2 7,7 7,2 7,3 7,3 7,4 7,4 7,7 7,8 8,0 7,7 7,7 7,1 7,0
abr/10
2.022.000
51,07
mai/10
1.998.000
50,47
jun/10
2.004.000
50,62
jul/10
2.013.000
50,85
ago/10
2.026.000
51,17
set/10
2.040.000
51,53
out/10
2.044.000
51,63
nov/10
2.057.000
51,96
dez/10
2.060.000
52,03
jan/11
2.062.000
52,08
fev/11
2.053.000
51,86
mar/11
2.029.000
51,25
abr/11
2.038.000
51,48
mai/11
2.043.000
51,60
jun/11
2.056.000
51,93
jul/11
2.062.000
52,08
ago/11
2.077.000
52,46
set/11
2.103.000
53,12
out/11
2.075.000
52,41
nov/11
2.061.000
52,06
População RMPA 2010
3.958.985
-
Fonte: PED/FEE Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Fonte: PED/FEE, IBGE Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
54
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA MAJOR NICOLETTI - GRAMADO
Análise da relação entre a PEA/POPULAÇÃO economicamente ativa e os dados preliminares do censo nacional/2010 da população para a RMPA/REGIÃO metropolitana de Porto Alegre, em 2011 - Gráfico N° 18
Fonte: PED/FEE Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
55
9
A VARIÁVEL DEMOGRÁFICA
9.1 INFLUÊNCIAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO O resultado definitivo do Censo de 2010 demonstrou relevantes alterações no perfil demográfico, na década 2000/2010, no Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre. Foram significativamente modificadas as distribuições por faixa etária da população residente na data do recenseamento. O estudo da estrutura, exposta pela pirâmide etária, é fundamental para a avaliação da força de trabalho, nível de emprego e renda familiar, além de possibilitar a estimativa da janela demográfica. A população brasileira, em 2010, era de 190.755.799 residentes em 5.565 municípios, e o censo mostrou um perfil atualizado da distribuição demográfica do país. A taxa média de incremento anual do crescimento demográfico do Brasil foi de 1,17%, do Rio Grande do Sul 0,49% e Porto Alegre 0,04%. Note-se que a taxa de crescimento do estado foi inferior a do país e a menor entre as demais unidades da federação. A Região Metropolitana de Porto Alegre tem 3.958.985 habitantes e, também provalmente decresceu no período já que a mesma de outras cidades tiveram queda na sua população.
PRAÇA DA MATRIZ - ROLANTE
56
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Observa-se a queda da taxa de crescimento do país, aliada a maior longevidade da população. O censo demográfico demonstrou que, entre os habitantes do Brasil 48,97% são do sexo masculino e 51,03% do feminino. No RS existem 48,67% homens recenseados e 51,33% mulheres. Em Porto Alegre foram 46,39% homens e 53,61% mulheres. A estrutura da população residente no Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, por classe de idade, está retratada nas pirâmides etárias de 2000 e 2010. Foram avaliados grupos etários na estrutura demográfica do Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, correspondendo a 0 a 4 anos, 20 a 64 anos, 25 a 44 anos (janela demográfica) e mais de 70 anos. O objetivo é mostrar a evolução do perfil da população, no caso do RS e Porto Alegre, outros aspectos inerentes à dinâmica populacional, como fecundidade, mortalidade, longevidade, padrões de bem-estar social, saúde, moradia e educação. Publicam-se, neste Panorama, as distribuições demográficas, por idade, do Brasil, do Estado e de Porto Alegre, pela relevância que esta variável tem para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas. a) Brasil: A pirâmide etária do Brasil, em 2000, mostra que a faixa etária básica de 0 a 4 anos representava 9,64% da população e, em 2010, nesta faixa, 7,23%, com queda de -2,41 pontos percentuais de diferença no período. Destacam-se na faixa de 70 anos ou mais, as mulheres, que eram 3.612.744 em 2000 passaram para 5.349.657 em 2010, ou seja, 48,08% a mais. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, representava 53,98% da população, ou 91.658.133 pessoas, enquanto em 2010 esta faixa era formada por 59,63%, ou 113.751.154 pessoas, registrando um crescimento de 24,10% no período.
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2000 – Quadro Nº 37
Grupos de Idade
Total
%
Homens
%
Mulheres
%
0 a 4 anos
16.375.728
9,64
8.326.926
4,90
8.048.802
4.74
5 a 9 anos
16.542.327
9,74
8.402.353
4,95
8.139.974
4,79
10 a 14 anos
17.348.067
10,22
8.777.639
5,17
8.570.428
5,05
15 a 19 anos
17.939.815
10,57
9.019.130
5,31
8.920.685
5,25
20 a 24 anos
16.141.515
9,51
8.048.218
4,74
8.093.297
4,77
25 a 29 anos
13.849.665
8,16
6.814.328
4,01
7.035.337
4,14
30 a 34 anos
13.028.944
7,67
6.363.983
3,75
6.664.961
3,93
35 a 39 anos
12.261.529
7,22
5.955.875
3,51
6.305.654
3,71
40 a 44 anos
10.546.694
6,21
5.116.439
3,01
5.430.255
3,20
45 a 49 anos
8.721.541
5,14
4.216.418
2,48
4.505.123
2,65
50 a 54 anos
7.062.601
4,16
3.415.678
2,01
3.646.923
2,15
55 a 59 anos
5.444.715
3,21
2.585.244
1,52
2.859.471
1,68
60 a 64 anos
4.600.929
2,71
2.153.209
1,27
2.447.720
1,44
65 a 69 anos
3.581.106
2,11
1.639.325
0,97
1.941.781
1,14
70 a 74 anos
2.742.302
1,62
1.229.329
0,72
1.512.973
0,89
75 a 79 anos
1.779.587
1,05
780.571
0,46
999.016
0,59
80 a 84 anos
1.036.034
0,61
428.501
0,25
607.533
0,36
85 a 89 anos
534.871
0,32
208.088
0,12
326.783
0,19
90 a 94 anos
180.426
0,11
65.117
0,04
115.309
0,07
95 a 99 anos
56.198
0,03
19.221
0,01
36.977
0,02
Mais de 100 anos
24.576
0,01
10.423
0,01
14.153
0,01
49,22%
86.223.155
50,78%
Total
169.799.170 100,00% 83.576.015
Fonte:Censo Censo- IBGE, 2000. Fonte: 2000 Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
57
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2000 - Gráfico N° 19
Fonte: Censo IBGE, 2000. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2010 - QUADRO Nº 38
Grupos de idade Total % Homens 0 a 4 anos 13.796.159 7,23 7.016.987 5 a 9 anos 14.969.375 7,85 7.624.144 10 a 14 anos 17.166.761 9,00 8.725.413 15 a 19 anos 16.990.870 8,91 8.558.868 20 a 24 anos 17.245.190 9,04 8.630.227 25 a 29 anos 17.104.413 8,97 8.460.995 30 a 34 anos 15.744.512 8,25 7.717.657 35 a 39 anos 13.888.581 7,28 6.766.665 40 a 44 anos 13.009.367 6,82 6.320.570 45 a 49 anos 11.833.351 6,20 5.692.013 50 a 54 anos 10.140.402 5,32 4.834.995 55 a 59 anos 8.276.219 4,34 3.902.344 60 a 64 anos 6.509.119 3,41 3.041.034 65 a 69 anos 4.840.810 2,54 2.224.065 70 a 74 anos 3.741.637 1,96 1.667.373 75 a 79 anos 2.563.448 1,34 1.090.518 80 a 84 anos 1.666.972 0,87 668.623 85 a 89 anos 819.483 0,43 310.759 90 a 94 anos 326.559 0,17 114.964 95 a 99 anos 98.335 0,05 31.529 Mais de 100 anos 24.236 0,01 7.247 Total 190.755.799 100,00% 93.406.990 Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PRAÇA ARMANDO ALBINO MATTES - PORTÃO
58
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
% 3,68 4,00 4,57 4,49 4,52 4,44 4,05 3,55 3,31 2,98 2,53 2,05 1,59 1,17 0,87 0,57 0,35 0,16 0,06 0,02 0,00 48,97%
Mulheres 6.779.172 7.345.231 8.441.348 8.432.002 8.614.963 8.643.418 8.026.855 7.121.916 6.688.797 6.141.338 5.305.407 4.373.875 3.468.085 2.616.745 2.074.264 1.472.930 998.349 508.724 211.595 66.806 16.989 97.348.809
% 3,55 3,85 4,43 4,42 4,52 4,53 4,21 3,73 3,51 3,22 2,78 2,29 1,82 1,37 1,09 0,77 0,52 0,27 0,11 0,04 0,01 51,03%
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL - 2010 - GRÁFICO Nº 20
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2000 - QUADRO Nº 39
Grupos de idade
Fonte: Censo IBGE/2010 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
b) Rio Grande do Sul: A pirâmide etária do Rio Grande do Sul registra, em 2010, na faixa base de 0 a 4 anos de idade 6,02% da população, e em 2000, era 8,48%. Nota-se neste período de 10 anos uma sensível queda de -2,46 pontos percentuais do número de habitantes. Avaliandose a faixa etária de 70 ou mais anos, verifica-se que em 2000 ela representava 4,59% da população e passou, em 2010, para 6,09%, com crescimento de 1,50 pontos percentuais, pois em 2000 eram 463.351 pessoas, chegando a 651.034 habitantes em 2010. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, era 5.733.546 pessoas e representava 56,83% da população, enquanto em 2010 esta faixa etária era composta de 6.594.075 ou 61,66% dos habitantes residentes no Rio Grande do Sul, registrando crescimento de 4,83% no período. A taxa média de incremento anual foi de apenas 0,49% no intervalo intercensitário, resultante da baixa taxa de natalidade. O grupo de 20 a 64 anos de idade cresceu a taxa anual próxima da taxa do Estado, portanto as emigrações não contribuíram para esta evolução populacional do Estado, comportamento diferenciado que ocorreu nas décadas anteriores.
0 a 4 anos 5 a 9 anos 10 a 14 anos 15 a 19 anos 20 a 24 anos 25 a 29 anos 30 a 34 anos 35 a 39 anos 40 a 44 anos 45 a 49 anos 50 a 54 anos 55 a 59 anos 60 a 64 anos 65 a 69 anos 70 a 74 anos 75 a 79 anos 80 a 84 anos 85 a 89 anos 90 a 94 anos 95 a 99 anos Mais de 100 anos Total
Total
%
Homens
855.544 8,48 435.905 887.103 8,79 451.586 912.080 9,04 464.250 966.438 9,58 490.399 856.201 8,49 430.584 767.697 7,61 382.084 784.489 7,78 385.037 813.817 8,07 397.068 633.641 6,28 258.269 627.690 6,22 304.887 516.698 5,12 250.230 400.916 3,97 190.359 332.397 3,30 153.901 269.736 2,67 119.276 204.755 2,03 85.905 130.656 1,30 51.275 75.241 0,75 26.897 36.737 0,36 11.977 11.426 0,11 3.441 3.223 0,03 897 1.313 0,01 492 10.087.798 100,00% 4.894.719
%
Mulheres
%
4,32 4,48 4,60 4,86 4,27 3,79 3,82 3,94 2,56 3,02 2,48 1,89 1,53 1,18 0,85 0,51 0,27 0,12 0,03 0,01 0,00 48,52%
419.639 435.517 447.830 476.039 425.617 385.613 399.452 416.749 375.372 322.803 266.468 210.557 178.496 150.460 118.850 79.381 48.344 24.760 7.985 2.326 821 5.193.079
4,16 4,32 4,44 4,72 4,22 3,82 3,96 4,13 3,72 3,20 2,64 2,09 1,77 1,49 1,18 0,79 0,48 0,25 0,08 0,02 0,01 51,48%
Fonte: Censo IBGE, 2000. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
59
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL - 2000 - Gráfico N° 21
Fonte: Censo IBGE, 2000 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVES VICTOR GRAEFF
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2010 - QUADRO Nº 40
Grupos de idade Total % 0 a 4 anos 643.962 6,02 5 a 9 anos 723.759 6,77 10 a 14 anos 861.783 8,06 15 a 19 anos 875.737 8,19 20 a 24 anos 870.906 8,14 25 a 29 anos 893.999 8,36 30 a 34 anos 808.291 7,56 35 a 39 anos 745.119 6,97 40 a 44 anos 760.365 7,11 45 a 49 anos 772.636 7,22 50 a 54 anos 693.266 6,48 55 a 59 anos 584.509 5,47 60 a 64 anos 464.984 4,35 65 a 69 anos 343.579 3,21 70 a 74 anos 262.045 2,45 75 a 79 anos 187.088 1,75 80 a 84 anos 119.073 1,11 85 a 89 anos 55.982 0,52 90 a 94 anos 20.619 0,19 95 a 99 anos 5.188 0,05 Mais de 100 anos 1.039 0,01 Total 10.693.929 100,00%
Homens % 327.601 3,06 368.967 3,45 438.629 4,10 442.405 4,14 437.737 4,09 445.502 4,17 398.879 3,73 366.041 3,42 369.087 3,45 372.803 3,49 332.590 3,11 277.346 2,59 217.076 2,03 155.838 1,46 112.895 1,06 73.926 0,69 42.599 0,40 17.730 0,17 5.887 0,06 1.271 0,01 248 0,00 5.205.057 48,67%
Mulheres % 316.361 2,96 354.792 3,32 423.154 3,96 433.332 4,05 433.169 4,05 448.497 4,19 409.412 3,83 379.078 3,54 391.278 3,66 399.833 3,74 360.676 3,37 307.163 2,87 247.908 2,32 187.741 1,76 149.150 1,39 113.162 1,06 76.474 0,72 38.252 0,36 14.732 0,14 3.917 0,04 791 0,01 5.488.872 51,33%
Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2010 - Gráfico N° 22
Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
60
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA ERMIDA NOSSA SENHORA DE FÁTIMA GARIBALDI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
61
c) Porto Alegre: A pirâmide etária de Porto Alegre registra, em 2010, na faixa base (0 a 4 anos de idade) 5,58% da população, e no período de 10 anos, em 2000 era 7,65% nota-se uma sensível queda de -2,07 pontos percentuais do número de habitantes nesta faixa. Avaliando-se a faixa etária de 70 ou mais anos, verifica-se que em 2000 ela representava 5,40% da população e passou, em 2010, para 7,12%, com crescimento de 1,72 pontos percentuais, pois eram, em 2000, 73.536 pessoas, chegando a 100.272 habitantes em 2010. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, era de 808.111 pessoas e representava 59,39% da população, enquanto em 2010, esta faixa etária era composta de 894.074 ou 63,44% dos habitantes residentes em Porto Alegre, registrando crescimento de 4,05% no período. Na cidade observou-se que a faixa etária de 20 a 64 anos teve crescimento praticamente igual a do Estado, em torno de 0,41%, o que demonstra não ter ocorrido significativo movimento migratório tanto para a capital quanto de saída de migrantes. Entretanto, a movimentação de população ocorreu entre os diversos bairros da cidade conforme a análise exposta neste Panorama, sempre considerando a década 2000/2010.
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE - 2000 - GRÁFICO Nº 23
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE 2000 - QUADRO Nº 41
Grupos de idade
Total
%
Homens
%
Mulheres
%
0 a 4 anos
104.076
7,65
53.073
3,90
51.003
3,75
5 a 9 anos
102.252
7,52
52.027
3,82
50.225
3,69
10 a 14 anos
107.317
7,89
54.696
4,02
52.621
3,87
15 a 19 anos
125.149
9,20
62.836
4,62
62.313
4,58
20 a 24 anos
123.772
9,10
60.623
4,46
63.149
4,64
25 a 29 anos
106.169
7,80
51.759
3,80
54.410
4,00
30 a 34 anos
99.795
7,33
47.321
3,48
52.474
3,86
35 a 39 anos
108.307
7,96
50.034
3,68
58.273
4,28
40 a 44 anos
102.385
7,53
46.569
3,42
55.816
4,10
45 a 49 anos
90.011
6,62
40.093
2,95
49.918
3,67
50 a 54 anos
74.630
5,49
32.752
2,41
41.878
3,08
55 a 59 anos
56.186
4,13
24.320
1,79
31.866
2,34
60 a 64 anos
46.856
3,44
19.397
1,43
27.459
2,02
65 a 69 anos
40.149
2,95
15.782
1,16
24.367
1,79
70 a 74 anos
32.012
2,35
11.701
0,86
20.311
1,49
75 a 79 anos
20.949
1,54
7.213
0,53
13.736
1,01
80 a 84 anos
11.864
0,87
3.492
0,26
8.372
0,62
85 a 89 anos
6.046
0,44
1.546
0,11
4.500
0,33
90 a 94 anos
1.991
0,15
428
0,03
1.563
0,11
95 a 99 anos
522
0,04
116
0,01
406
0,03
Mais de 100 anos
152
0,01
42
0,00
110
0,01
1.360.590
100,00%
635.820
46,73%
724.770
53,27%
Total
Fonte: Censo IBGE, 2000 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Fonte: Censo IBGE, 2000 - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
62
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE 2010 - QUADRO Nº 42
Grupos de idade
Total
%
Homens %
Mulheres %
0 a 4 anos
78.626
5,58
39.861
2,83
38.765
2,75
5 a 9 anos
84.783
6,02
43.296
3,07
41.487
2,94
10 a 14 anos
100.860
7,16
51.116
3,63
49.744
3,53
15 a 19 anos
103.412
7,34
51.764
3,67
51.648
3,66
20 a 24 anos
117.945
8,37
58.136
4,13
59.809
4,24
25 a 29 anos
130.319
9,25
63.349
4,49
66.970
4,75
30 a 34 anos
117.233
8,32
56.102
3,98
61.131
4,34
35 a 39 anos
97.446
6,91
46.478
3,30
50.968
3,62
40 a 44 anos
92.340
6,55
42.663
3,03
49.677
3,52
45 a 49 anos
99.461
7,06
44.652
3,17
54.809
3,89
50 a 54 anos
94.350
6,69
41.653
2,96
52.697
3,74
55 a 59 anos
80.680
5,72
34.732
2,46
45.948
3,26
60 a 64 anos
64.300
4,56
26.832
1,90
37.468
2,66
65 a 69 anos
47.324
3,36
19.073
1,35
28.251
2,00
70 a 74 anos
36.952
2,62
14.032
1,00
22.920
1,63
75 a 79 anos
28.625
2,03
9,998
0,71
18.627
1,32
80 a 84 anos
19.883
1,41
6.202
0,44
13.681
0,97
85 a 89 anos
9.980
0,71
2.781
0,20
7.199
0,51
90 a 94 anos
3.768
0,27
861
0,06
2.907
0,21
95 a 99 anos
914
0,06
182
0,01
732
0,05
Mais de 100 anos
150
0,01
24
0,00
126
0,01
1.409.351
100,00%
653.787
46,39%
755.564
53,61%
Total
Fonte: Censo IBGE, 2010 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE - 2010 - GRÁFICO Nº 24
Fonte: Censo, 2010 - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
O censo demográfico apresentou resultado da distribuição populacional por bairros da cidade em 2010, que é considerada informação relevante para estudo do mercado imobiliário local. A análise dos dados possibilita conhecer as consideráveis diferenças da evolução espacial da população que ocorreu na década 2000/2010, segundo cada bairro da cidade. Destacam-se os bairros que cresceram acima de 25,00%: Mário Quintana, Arquipélago, Lomba do Pinheiro, Lami, Marcílio Dias, Ponta Grossa e Lageado, onde estavam os maiores vazios demográficos no início da década que correspondiam a 4,95% da população da cidade e, em 2010, passaram a representar 7,65% da população, portanto com notável aumento. Os bairros que tiveram decréscimo a partir de -10,00% são: Anchieta, Vila Jardim, Santa Maria Goretti, Glória, Jardim Floresta,
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
63
PRAÇA AFFONSO SAUL - TRÊS COROAS
Pedra Redonda e Farroupilha que em 2000 representavam 2,40% da população, e 1,97% em 2010. O bairro mais populoso da cidade continua sendo o Rubem Berta que, em 2010, tem 87.367 pessoas, enquanto em 2000 eram 78.624 habitantes, com crescimento de 11,12% no período. Observam-se que os bairros importantes situados na zona leste de Porto Alegre tiveram queda da variação da cidade: Partenon com -3,57%, Nonoai -3,79%, Cascata -4,13% e Jardim Carvalho -0,59%. Na zona norte da cidade verifica-se que o bairro Sarandi decresceu -1,15% no período. Na zona sul contatou-se queda nos seguintes bairros: Cristal com -8,69%, Ipanema -8,05%, Santa Tereza -8,02% e Camaquã -7,47%.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
POPULAÇÃO RESIDENTE E VARIAÇÃO %, POR BAIRROS EM PORTO ALEGRE, 2000/2010 - QUADRO Nº 43
Bairros Anchieta Vila Jardim Santa Maria Goretti Glória Jardim Floresta Pedra Redonda Farroupilha Moinhos de Vento Cristal Santo Antônio Ipanema Vila Conceição Santa Teresa Camaquã Medianeira Cavalhada São João Jardim São Pedro Bom Jesus São Geraldo Independência Cascata Vila João Pessoa Nonoai Vila Assunção Belém Novo Partenon Navegantes Auxiliadora São José Santana Espírito Santo Sarandi Cidade Baixa Jardim Carvalho Santa Cecília Vila Ipiranga Azenha Floresta Jardim do Salso Boa Vista
Censo 2010 147 11.979 3.509 7.538 3.307 274 961 7.264 19.225 13.161 15.518 1.349 43.391 20.101 11.568 18.582 12.418 3.775 26.719 8.292 6.121 23.133 10.098 31.001 4.418 13.277 45.768 4.322 9.683 28.156 20.723 5.606 59.707 16.522 25.763 5.768 20.958 13.459 14.972 5.160 8.750
Censo 2000 203 14.251 4.132 8.809 3.822 316 1.101 8.067 21.054 14.392 16.877 1.467 47.175 21.723 12.428 19.854 13.238 3.998 28.229 8.692 6.407 24.130 10.522 32.222 4.591 13.787 47.460 4.475 9.985 28.957 21.221 5.734 60.403 16.634 25.915 5.800 20.951 13.449 14.941 5.143 8.691
Variação -27,59 -15,94 -15,08 -14,43 -13,47 -13,29 -12,72 -9,95 -8,69 -8,55 -8,05 -8,04 -8,02 -7,47 -6,92 -6,41 -6,19 -5,58 -5,35 -4,60 -4,46 -4,13 -4,03 -3,79 -3,77 -3,70 -3,57 -3,42 -3,02 -2,77 -2,35 -2,23 -1,15 -0,67 -0,59 -0,55 0,03 0,07 0,21 0,33 0,68
Bairros São Sebastião Passo D’Areia Guarujá Jardim Lindoia Coronel Aparício Borges Serraria Jardim Itú-Sabará Cristo Redentor Bom Fim Restinga Menino Deus Chácara das Pedras Centro Histórico Tristeza Petrópolis Jardim Botânico Vila Nova Mont’ Serrat Humaitá Rubem Berta Três Figueiras Farrapos Rio Branco Belém Velho Agronomia Hípica Bela Vista Higienópolis Teresópolis Praia de Belas Mário Quintana Arquipélago Lomba do Pinheiro Lami Marcílio Dias Ponta Grossa Lageado Jardim Isabel Zona Indefinida Total Porto Alegre
...
Censo 2010 6.511 23.271 2.612 7.417 23.167 5.885 31.790 16.455 11.630 51.569 30.507 7.471 39.154 16.198 38.155 12.521 36.225 11.236 11.502 87.367 4.070 18.986 21.392 8.903 12.222 11.889 11.128 10.724 15.219 2.281 27.767 8.330 51.415 4.642 1.118 6.769 7.765 1.453 110.192 1.409.351
Censo 2000 6.465 23.083 2.589 7.334 22.786 5.775 31.127 16.103 11.351 50.020 29.577 7.034 36.862 15.125 35.069 11.494 33.145 10.236 10.470 78.624 3.657 17.019 19.069 7.876 10.681 10.363 9.621 9.096 12.844 1.869 21.848 5.061 30.388 2.699 598 3.290 3.425 0 115.671 1.360.590
Variação 0,71 0,81 0,89 1,13 1,67 1,90 2,13 2,19 2,46 3,10 3,14 6,21 6,22 7,09 8,80 8,94 9,29 9,77 9,86 11,12 11,29 11,56 12,18 13,04 14,43 14,73 15,66 17,90 18,49 22,04 27,09 64,59 69,20 71,99 86,96 105,74 126,72 -4,74 3,58
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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POPULAÇÃO RESIDENTE POR BAIRROS, EM ORDEM DECRESCENTE DO Nº DE HABITANTES EM PORTO ALEGRE 2010 - QUADRO Nº 44
Bairros Rubem Berta Sarandi Restinga Lomba do Pinheiro Partenon Santa Teresa Centro Histórico Petrópolis Vila Nova Jardim Itú-Sabará Nonoai Menino Deus São José Mário Quintana Bom Jesus Jardim Carvalho Passo D’Areia Coronel Aparício Borges Cascata Rio Branco Vila Ipiranga Santana Camaquã Cristal Farrapos Cavalhada Cidade Baixa Cristo Redentor Tristeza Ipanema Teresópolis Floresta Azenha Belém Novo Santo Antônio Jardim Botânico São João Agronomia Vila Jardim Hípica Bom Fim
66
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
Nº de Habitantes (censo 2010 ) 87.367 59.707 51.569 51.415 45.768 43.391 39.154 38.155 36.225 31.790 31.001 30.507 28.156 27.767 26.719 25.763 23.271 23.167 23.133 21.392 20.958 20.723 20.101 19.225 18.986 18.582 16.522 16.455 16.198 15.518 15.219 14.972 13.459 13.277 13.161 12.521 12.418 12.222 11.979 11.889 11.630
...
Bairros Medianeira Humaitá Mont’ Serrat Bela Vista Higienópolis Vila João Pessoa Auxiliadora Belém Velho Boa Vista Arquipélago São Geraldo Lageado Glória Chácara das Pedras Jardim Lindoia Moinhos de Vento Ponta Grossa São Sebastião Independência Serraria Santa Cecília Espírito Santo Jardim do Salso Lami Vila Assunção Navegantes Três Figueiras Jardim São Pedro Santa Maria Goretti Jardim Floresta Guarujá Praia de Belas Jardim Isabel Vila Conceição Marcílio Dias Farroupilha Pedra Redonda Anchieta Zona Indefinida Total Porto Alegre
Nº de Habitantes (censo 2010) 11.568 11.502 11.236 11.128 10.724 10.098 9.683 8.903 8.750 8.330 8.292 7.765 7.538 7.471 7.417 7.264 6.769 6.511 6.121 5.885 5.768 5.606 5.160 4.642 4.418 4.322 4.070 3.775 3.509 3.307 2.612 2.281 1.453 1.349 1.118 961 274 147 110.192 1.409.351
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
9.2 JANELA DEMOGRÁFICA O contingente formado pela faixa etária com pessoas de 25 a 44 anos de idade calculado pela distribuição constante da pirâmide etária do Rio Grande do Sul no Censo de 2010 é constituído por 3.207.774 pessoas que corresponde a 30,00% da população; este contingente representava 29,73% em 2000, ficando praticamente estável na década. Utilizando-se idêntico coeficiente, a Região Metropolitana de Porto Alegre seria de 1.177.006 pessoas. Em Porto Alegre este grupo etário continha 30,62% em 2000 e passou a representar 31,03%. Esta faixa etária é considerada janela demográfica para fins de análise da demanda na aquisição por imóveis residenciais por ser
o grupo já incorporado no mercado de trabalho, constitui família própria e corresponde a faixa mais numerosa da PEA (População Economicamente Ativa). Por estes motivos considera-se que este grupo é formado por potenciais adquirentes de um primeiro imóvel residencial. Observou-se que em Porto Alegre este grupo etário, na década, aumentou a participação em 0,41 pontos percentuais, que corresponde ao acréscimo de 20.682 pessoas, o que impactou consideravelmente o mercado imobiliário na capital, no segmento residencial.
LUMINÁRIA DE PRAÇA BANCO DE IMAGENS
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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10 HABITAÇÃO - SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE A análise da situação da moradia exige, necessariamente, a avaliação da dinâmica demográfica, conforme o exposto no capítulo anterior. O Censo da População realizado em 2000, pelo IBGE, registrou 1.360.590 habitantes em Porto Alegre, sendo 635.820 homens e 724.770 mulheres. A população da capital do Estado é de 1.409.351 habitantes, sendo 653.787 homens e 755.564 mulheres, segundo Censo Demográfico de 2010. Constatou-se, no intervalo intercensitário, queda no ritmo de evolução populacional tanto em Porto Alegre quanto na Região Metropolitana. A RMPA apresentou taxa negativa de -0,02%, com o total de 3.958.985 pessoas, segundo o Censo de 2010. A situação da moradia em Porto Alegre registrou, incluindo as ofertas residenciais para locação, a existência de 87.592 domicílios alugados, onde residem 242.630 pessoas, segundo o Censo/2010, com a média aproximada de 2,77 moradores. Utilizando-se, como base, estimativa da Prefeitura Municipal de Porto Alegre e atualizando-a para 2011, estima-se que residiriam 298.693 habitantes em núcleos e vilas irregulares, que correspondiam a 21,28% da população da Capital. Considerando-se que 21,28% da população de 1.409.351 pessoas, de Porto Alegre, os moradores de vilas e núcleos seriam aproximadamente 298.693 habitantes. Por este critério, em 2011, a média dos moradores residentes em vilas e núcleos irregulares é superior ao verificado na cidade formal. O IBGE divulgou que na RMPA existiam 242.784 domicílios particulares ocupados em aglomerados subnormais irregulares e
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
que a proporção de residentes em tais aglomerados correspondia a 5,20% das pessoas residentes em relação a população total. Estima-se que o total de 14,99% de domicílios de Porto Alegre estava localizado em núcleos e vilas irregulares. Pode-se considerar um “déficit” habitacional aparente de 76.217 unidades residenciais para o ano de 2011, considerando-se os 508.456 domicílios existentes na capital do Estado. Este é um déficit potencial por moradias, segundo o critério quantitativo de domicílios particulares ocupados. O quadro, a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2011. VARIÁVEIS DO SETOR HABITACIONAL EM PORTO ALEGRE E RMPA 2011 - QUADRO Nº 45
Discriminação População residente em Porto Alegre Taxa de crescimento anual da população de POA - 2010/2000 Nº de domicílios alugados (inclui as ofertas) Nº de moradores por domicílio alugado Nº de moradores por domicílio Nº de moradores em domicílios alugados Número de domicílios particulares permanentes Nº de núcleos e vilas irregulares (2008) Moradores em núcleos e vilas irregulares Número de domicílios em núcleos e vilas População da RMPA Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010 Déficit habitacional aparente (projetado)
2011 1.409.351 0,040% 87.592 2,77 2,77 242.630 508.456 479 287.204 76.217 3.958.985 -0,002 76.217
Fonte: IBGE - Censo Demográfico - 2010 e PNAD/2009, DEE SECOVI/RS - AGADEMI - Panorama Pós Real - 1997 e Panorama 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 e 2006 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI
Na capital do Estado, existiam 508.456 domicílios particulares ocupados, dos quais 17,23%, ou quantidade muito próxima de 87.592, são alugados. Considerou-se, nesta estimativa, o número médio de ofertas para locação em Porto Alegre, em 2011.
PRAÇA GARIBALDI - ANTÔNIO PRADO
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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PRAÇA DA MATRIZ - PORTO ALEGRE
70
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
11
CONCLUSÕES
Os dados expostos, análises e comentários contidos neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2011, possibilitam, entre outras, as seguintes conclusões:
11.2 O ano de 2011 registrou queda, em média, de 5,33% do estoque de imóveis para locação. O estoque médio mensal de ofertas em 2011 era de 4.621 unidades, enquanto em 2010 foi de 4.881.
11.1 O setor imobiliário, no Rio Grande do Sul, representado pelas
11.3 Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, em 2011, em média 13,35%, percentual acima do
“atividades imobiliárias, aluguéis e serviços pertinentes”, no ano de 2011 cresceu, aproximadamente, 4,50%, segundo estimativa do Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS-AGADEMI, inclui aluguéis, comercialização e condomínios, considerando o desempenho das variáveis setoriais pesquisadas. Porém, a FEE Fundação de Economia e Estatística informa que os “demais serviços”, onde está a atividade imobiliária, cresceram 4,90%, e o PIB/RS cresceu 6,65% em 2011. A Construção Civil cresceu 5,90%, segundo a FEE.
crescimento do IGP-M 5,10% no mesmo período.
11.4 A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, em 2011, em média foi de 3,74%, percentual abaixo dos 4,23% registrados em 2010. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em novembro/2011 atingiu-se o mais alto percentual, com 4,16% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,70% possuíam ações de despejo, no mesmo mês.
PRAÇA PAULO ARDENGHI - PALMEIRA DAS MISSÕES
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
71
11.5 A produção de imóveis novos, considerando-se o total de áreas vistoriadas pela Prefeitura de Porto Alegre, acusou, em 2011 (jan/nov), queda de -18,23%, comparando-se a igual período de 2010. As áreas residenciais vistoriadas tiveram variação negativa de -8,07% em 2011 enquanto que, em quantidade, as economias residenciais vistoriadas em 2011 alcançaram 13,38%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Porto Alegre. 11.6 A velocidade média de vendas de imóveis novos de janeiro a outubro de 2011 foi de 9,30%, destacando-se o mês de setembro com 16,30% enquanto em janeiro foi de 7,36%. Entretanto, em outubro, baixou para 8,08%. 11.7 Os financiamentos para aquisição de imóveis em 2011, destinados ao Rio Grande do Sul, representaram 5,87% do total nacional do período janeiro a setembro. A participação para construção foi de 3,27%. No total nacional (aquisição mais construção) em 2011 (jan/set) foi de 4,71%. 11.8
De imóveis usados, em Porto Alegre, foram ofertadas 5.409 unidades em dezembro/11, enquanto em janeiro/11 eram 5.076. A média mensal, no período janeiro a dezembro/10, foi de 5.272 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos. Os preços médios do m² de imóveis residenciais usados (jan/dez/2011) aumentaram 9,54%.
11.9 As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 5,42%, considerando-se o período de doze meses fechados em novembro/11. 11.10 A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de novembro/11, considerando-se
72
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA MARECHAL DEODORO, SOLEDADE
atraso mínimo de um dia, atingiu 12,68% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em janeiro/2011 era de 12,16%. Com ação judicial de cobrança estavam apenas 0,48% das economias incluídas na pesquisa em novembro de 2011. Os residenciais apresentavam 13,02% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 9,99% em novembro/2011. Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de novembro/2002 a novembro/2011, utilizandose médias de 11 meses, fechados em novembro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil) em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência. O período 2004/2011 teve média de 13,06% enquanto a fechada em novembro/2002 foi de 10,26%. As médias referentes aos anos de 2010/2011 foram estáveis, em torno de 12,80%.
11.11 Estima-se que, para dezembro/2011, cerca de 87.582 imóveis alugados eram ocupados por aproximadamente 242.630 inquilinos. Calcula-se que 14,99% do total de domicílios encontravam-se em núcleos e vilas irregulares, em fevereiro de 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios apurados pelo “Censo/2010”, encontra-se um “déficit” habitacional aparente de, aproximadamente, 76.217 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2011. 11.12 - Expectativa para 2012: 11.12.1
Fatores que geram expectativas para o setor imobiliário no ano de 2012, considerando-se as incertezas resultantes dos reflexos que a crise econômica internacional poderá ter sobre a economia brasileira em 2012: a) taxa de crescimento do PIB brasileiro, em torno de 3% em 2012, conforme a média das projeções do Banco Central
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
73
do Brasil, dos principais agentes econômicos e de suas entidades representativas; b) disponibilidade de recursos vultosos para aquisição de imóveis pelos Bancos particulares e por programas da Caixa Econômica Federal, se combinados com taxa de juros acessíveis, em prosseguimento à política de queda de juros iniciada em 2011; c) continuidade da política de controle da inflação mantida no intervalo da meta do governo fixada para 2011; d)
manteneção do nível de emprego com base no
crédito facilitado para investidores, governo federal, através do PAC, no “Programa Minha Casa Minha Vida”, para obras da copa do Mundo/2014 de Futebol e de crescimento do rendimento médio dos assalariados por meio de prática de correção salarial controlada; e) baixo nível de desemprego.
11.12.2 Com este cenário, é razoável esperar-se que o desempenho setorial prossiga com a dinâmica positiva do crescimento do mercado imobiliário em Porto Alegre, na Região Metropolitana e no Rio Grande do Sul.
SECOVI/RS-AGADEMI DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Alvaristo do Amaral Padilha – Estatístico – CONRE 4ª região 0139-A Equipe: Daiane Vargas Kuplich - Economista - CORECON/RS - 6787 Alba Valéria Mastella Alexandro Guerra Felber Carolina Cioccari Lannes Alves Cíntia Dias Pedroso Luís Gustavo Raimundo Avila Porto Alegre, 12 de janeiro de 2012.
74
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
PRAÇA 15 DE NOVEMBRO - TORRES
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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PRAÇA PROVÍNCIA DE SHIGA - PORTO ALEGRE
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DIRETORIAS SECOVI/RS-AGADEMI GESTÃO 2010/2014 PRESIDENTE Moacyr Schukster
SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes
1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini
PROJETO GRÁFICO Engenho de Ideias
VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Camargo VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Gilberto Cabeda VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Leandro Rossi de Moraes Hilbk
FOTOGRAFIAS Amauri Fausto CAPA Acervo do Museu Joaquim José Felizardo Fototeca Sioma Breitman.
VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Z. Simões Pires VICE-PRESIDENTE Adão Alves de Oliveira VICE-PRESIDENTE Walter Antonio Scuccimarra Marichal VICE-PRESIDENTE Marcelo Luiz Mignone Callegaro VICE-PRESIDENTE Véra Lucia Hahn PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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PRAÇA GETÚLIO VARGAS - SANTA CRUZ DO SUL
PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011
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Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 | 9째 andar | 90010-050 | Porto Alegre | RS Fone: 51. 3221 3700 | Fax: 51. 3221 3818 secovi@secovi-rs-agademi.com.br | www.secovi-rs-agademi.com.br