9912270486/11-DR/RS Secovi/RS – Agademi
Fechamento autorizado Pode ser aberto pela ECT
Mala Direta Postal Básica
Porto Alegre • Ano 1 Nº 3 • Setembro de 2014
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PEQUENOS, E VALORIZADOS Cresce no mercado a procura por imóveis compactos.
Terrenos:
INSUMO ESCASSO Poucas ofertas, burocracia e planejamento urbano deficitário compõem entraves para a expansão de projetos imobiliários. Quais são os desafios e repercussões geradas pela falta de terrenos disponíveis ou em condições imediatas para construção?
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LITORAL AQUECIDO Novas áreas e oferta de condomínios ampliam possibilidades do mercado imobiliário no litoral gaúcho.
PALAVRA DO PRESIDENTE
A ESCASSEZ DE TERRENOS Dia desses, uma empresária importante do setor imobiliário de uma pequena, mas próspera e dinâmica, cidade do interior falou que lá acabaram-se os terrenos. Claro, não qualquer terreno, e sim aqueles com significado econômico relevante. Lotes que permitam a construção de prédios capazes de exploração racional – isto é, distribuídos em economias e em metragens satisfatórias Moacyr Schukster –, com estacionamentos suficientes e Presidente do circunstancialmente com equipamentos Secovi/RS – Agademi como piscina, sala de ginástica e local para pequenas reuniões. Parece incrível! E que dizer dos grandes municípios brasileiros? O terreno passou a ser bem raro. Os aglomerados humanos alastramse para as periferias, forçando investimentos consideráveis em infraestrutura, enquanto zonas consagradas ficam impedidas de receber prédios com a altura dos circunvizinhos. É melancólico ver que tanto a Capital como o interior do Estado experimentam tal tipo de situação, quando, mais do que nunca, o problema habitacional brasileiro ainda está longe de ser equacionado. Quanto mais se debate a questão, mais fica patente a importância de que o bom senso prevaleça.
SERVIÇOS Secovi/RS – Agademi
Aqui, você conhece um pouco mais sobre os nossos serviços aos associados.
CENTRO DE CAPACITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO | Mensalmente, a Sede das Entidades recebe cursos, palestras, workshops e encontros voltados às imobiliárias e condomínios, realizados pelo Centro de Capacitação e Desenvolvimento (CCD) do Secovi/RS – Agademi. São atividades que visam qualificar e atualizar o mercado imobiliário, abrangendo diferentes áreas como locação, compra e venda, condomínios, atendimento e gestão. Os associados do interior também contam com eventos locais em suas regiões. A programação do CCD está disponível através da agenda de eventos no site da entidade. Mais informações podem ser obtidas pelo telefone (51) 3221.3700 e pelo www.secovirsagemi.com.br.
AGENDE-SE
CURSO: E-SOCIAL E DCTF PREV 22.09.2014 | Porto Alegre Sede das Entidades | Ministrante: José Alfredo do Prado Júnior (Advogado)
WORKSHOP: GESTÃO DO ATENDIMENTO 23.09.2014 | Gramado Hotel Recanto da Serra | Ministrante: Claudia Peruzzato (Relações Públicas)
PALESTRA: DOCUMENTOS E CLÁUSULAS DE COMPRA E VENDA 25.09.2014 l Gravataí Acigra | Palestrante: Jaqueline Hamester Dick (Advogada)
WORKSHOP: ATENDIMENTO INTELIGENTE 25.09.2014 l Porto Alegre Sede das Entidades | Ministrante: Ricardo Lemos (Administrador)
Informações e inscrições: www.secovirsagademi.com.br
NOVOS ASSOCIADOS
BOARO & DE CONTO LTDA. Representante: Rosemeri de Conto Cidade: Encantado
EXPEDIENTE
IMOBILIÁRIA DOCE LAR LTDA. Representante: Rosane Piccinini Cidade: Roca Sales
Coordenação Geral: Maria Angélica Schröder Garcia (Marketing Secovi/RS – Agademi) Comitê Editorial: Moacyr Schukster, Helena Terezinha Amaral Gomes, Andréia Martins, Carolina Cioccari Lannes Alves e Patrícia Hleveina.
JAIME HABLICH & COMPANHIA LTDA.
Produção Editorial: Prática – Conteúdo | Comunicação | Relacionamento
Representante: Jaime Luiz Hablich
Jornalista Responsável: Vanessa Fernandes (Reg. 11259)
Cidade: Tramandaí
Redação: Larissa Oliveira (Reg. 15661) Design Gráfico: Roka Estúdio
NEDEL ENGENHARIA
Ilustração de capa: Edgar Vasquez
Representante: Gustavo José Nedel
Fotografia: Marcelo Amaral, Arquivos Secovi/RS – Agademi e Guarida Imóveis,
Cidade: Porto Alegre
Shutterstock e Internet
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MUNDO IMOBILIÁRIO | Secovi/RS – Agademi | SETEMBRO DE 2014
RADAR
Imobiliárias gaúchas já contam com o portal chave fácil Os associados do Secovi/RS – Agademi agora contam com uma nova opção para anunciar sua carteira de imóveis para venda e locação. Desde julho, o Estado integra o portal Chave Fácil (www.chavefacil.com.br), criado a partir da união dos Secovis de 12 estados do Brasil para reunir as ofertas de seus associados. O objetivo do portal é atender à demanda antiga das imobiliárias de ter um veículo de comunicação próprio, criado com os conceitos dos players do mercado imobiliário. A plataforma, que conta com ferramentas exclusivas de pesquisa, organização, comparação, compartilhamento e avaliação dos imóveis, traz como vantagens para o associado pacotes mais acessíveis de anúncios em relação aos de outros portais privados do mercado, permitindo a disponibilização da carteira completa por valores extremamente competitivos. Lançado nacionalmente em março, o espaço já conta com mais de 150 mil ofertas em todo o país, e começa a ser divulgado para as imobiliárias interessadas em aderir no RS. Mais informações podem ser obtidas pelo email riograndedosul@chavefacil.com.br.
Oferta de comerciais foi a que mais cresceu em 5 anos Os imóveis comerciais puxaram a fila dos que mais cresceram em oferta (locação e venda) no mercado de Porto Alegre em cinco anos: 79,06%. Esse foi um dos dados apontados pela pesquisa Quinquenal realizada pelo Depart. de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi divulgada em agosto, que compara os meses de julho de 2009 com julho de 2014. O levantamento também mostra que entre os imóveis para locação os apartamentos de 2 dormitórios apresentaram maior variação nominal no preço médio (74,90%). Na variação real (descontada a inflação), os preços dos apartamentos de 3 quartos cresceram abaixo da inflação (-2,28%). Já na comercialização de usados, o destaque fica para os de 1 dormitório, que, no período analisado, tiveram a maior variação em seu preço médio: 107,55%.
DADOS IMOBILIÁRIOS DE JULHO NA CAPITAL Pesquisa realizada pelo Depart. de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi apontou que a oferta de imóveis residenciais usados para venda em Porto Alegre, em julho, foi 18,22% maior que a média dos 12 meses anteriores. Outro destaque é a grande quantidade de imóveis mobiliados e semimobiliados que vem sendo registrada. Comparando julho/2014 com julho/2009, por exemplo, os mobiliados cresceram 252,70% e os semi 141,53%. O bairro Bela Vista lidera no valor médio por m², com R$ 4.485,20, e o Protásio Alves apresenta a maior variação de preço na comparação julho/2014 com julho/2013: 21,7% (R$ 2.126,07 – julho/2013 | R$ 2.588,38 – julho/2014). Já na locação, o segmento residencial representou 50,8% da oferta total de usados, com o bairro Três Figueiras tendo registrado o maior preço/m²: R$ 38,4. O bairro com a maior variação de preço na comparação julho/2014 com julho/2013 foi o Cristo Redentor: 23,5% (R$ 16,2 – julho/2013 | R$ 20 – julho/2014).
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MESA REDONDA
TERRENOS: INSUMO
O
cenário em que vivemos hoje, de falta de terrenos disponíveis ou em condições imediatas para construção, está muito longe de ser uma realidade apenas local. O problema é global e, no Brasil, está envolto por uma esfera composta por burocracia, falta de planejamento urbano e outros entraves que barram a evolução de projetos imobiliários. Assim, o tema ganha destaque no mercado como um desafio a ser enfrentado com atenção e seriedade. Esta edição do Mundo Imobiliário propõe o debate e reflexões sobre aspectos importantes a respeito do tema, apresentando a opinião de quatro especialistas do setor.
EDNEZER FLORES
ENIO PRICLADNITZKI
Arquiteto e Urbanista Sócio-Diretor da Arqhos Arquit.& Consult.
Construtor e Incorporador Diretor da Wikihaus Inc.
JOSÉ PAULO ALMEIDA
PAULO BINS ELY
Advogado
Arquiteto e Corretor
DISPONIBILIDADE DE TERRENOS | MERCADO
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ENIO PRICLADNITZKI
JOSÉ PAULO ALMEIDA
O que está acontecendo no mercado de Porto Alegre é uma grande distorção. As construtoras não estão buscando terreno para fazer o produto que querem, e sim fazendo o produto no terreno que conseguem comprar”.
A inviabilidade atual de se encontrar terrenos tem razão também na dificuldade imensa de se registrar loteamentos. Nós temos que criar bairros. Não podemos ficar eternamente com aqueles bairros consagrados porque eles já se encontram com os seus imóveis esgotados”.
PAULO BINS ELY
EDNEZER FLORES
Porto Alegre tem um Plano Diretor bastante restritivo comparado às demais capitais, há décadas. Com certeza, isso agrega qualidade de vida pelas restrições, mas por outro lado limita a viabilidade dos empreendimentos. A malha fundiária é dividida pelo sistema antigo, em lotes pequenos. O incorporador tem que aglutinar os terrenos que outrora foram divididos para viabilizar uma altura econômica e volumetria adequada”.
É importante que se tenha um regramento claro quanto à ocupação da cidade, possibilitando a renovação dos espaços e terrenos, bem como ditando o potencial de uso das áreas possíveis de ocupação. Tal regramento, quando planejado de forma transparente, será um exemplo para que nossas cidades, inclusive as do interior do RS, que ainda dispõem de áreas, não entrem nesta mesma ciranda”.
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ESCASSO
ENTRAVES
JOSÉ PAULO ALMEIDA
PAULO BINS ELY
Para se fazer um loteamento, as exigências são de tal ordem no que diz respeito à sua aprovação, que se leva, numa cidade como Porto Alegre, de 4 a 5 anos para se aprovar um projeto. Assim, torna-se quase que inviável o desenvolvimento por incorporadoras. Hoje, examinar a documentação para a compra de um terreno também é uma tarefa quase que de Sherlock Holmes, pois são inúmeras as questões a serem examinadas”.
O tombamento e preservação do Patrimônio Histórico têm que se dar em casos excepcionais, de notável relevância, não a rodo. Um exemplo é o que vem ocorrendo no Bairro Petrópolis, em POA, onde foram listados e bloqueados mais de 300 imóveis, que estão “engessados”. A cidade é um organismo vivo, cresce e se redireciona. E esta dinâmica não pode ser congelada por um decreto ou determinado setor da sociedade que pretenda permanecer vivendo da mesma maneira que se vivia em determinada época”.
EDNEZER FLORES Na Zona Sul de POA tenho imóveis que não consigo vender pois dependemos de um calendário de vistorias do poder público que atrasa a comercialização do projeto. E quem paga essa conta? Sem vontade pública de resolver isso, continuaremos sem terrenos e construiremos dentro do rio. Um terreno em Eldorado do Sul está valendo quase o mesmo que um residencial na capital. As pessoas estão vendo que aqui está ruim e vão para lá. E o mercado vai se movimentando. Falta organização para que se possa construir e a cidade se transformar convivendo com a preservação ambiental e o patrimônio”.
ENIO PRICLADNITZKI Para se fazer uma construção, é feito o Estudo de Viabilidade que contém todos os custos do imóvel. Avalia-se o preço de venda e como se vai receber o valor para ver se a margem de lucro e a exposição de caixa são viáveis ou não. Isto, na capital, valia até um tempo atrás pois, hoje, o tempo de aprovação de um projeto derruba qualquer viabilidade econômica. Se compramos o terreno em dinheiro e este demorar 2 anos para ser aprovado, o custo do dinheiro nesse tempo não consegue ser repassado para o preço do imóvel, diminuindo a margem do incorporador.”.
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MESA REDONDA
PERMUTA POR ÁREA CONSTRUÍDA
IMPACTO COMERCIAL
JOSÉ PAULO ALMEIDA
PAULO BINS ELY
A burocracia incentiva essa forma de aquisição. A permuta possibilita que se condicione preliminarmente com o vendedor a superação de uma série de condições para se comprar. E como ele vira um parceiro, pois receberá em área, tem que se submeter ao aguardo de aprovações de projeto. Se o empreendedor compra em dinheiro, ele se submete a esse risco a posteriori, sem saber o que vai enfrentar. Outra questão é que quem permuta por área, salvo raras exceções, acaba recebendo muito mais do que teria recebido em dinheiro pelo terreno, pois o valor refere-se às unidades prontas”.
O terreno em Porto alegre é um dos mais caros de todas as capitais brasileiras. Mesmo com as dificuldades, os negócios acabam saindo, com menor velocidade ou grandiosidade, mas saem. E o preço dos terrenos acaba subindo justamente porque são poucos os que dão condições de construção. Quando aparece um terreno, o preço está inflacionado. E o imóvel construído, por essa razão, também tem seu preço elevado”.
ENIO PRICLADNITZKI Hoje, os incorporadores preferem esse formato pois devido às restrições e inseguranças para a aprovação de projetos são colocadas cláusulas resolutivas que estabelecem condições para a confirmação da compra. E não se pode dar um dinheiro por conta para o vendedor, pois se o negócio não sair normalmente ele não tem como devolver o dinheiro, e aí se criou outro tipo de problema. Uma vez negociada uma permuta, o vendedor é nosso sócio, e se não sair um produto bom ele vai ser o primeiro a não querer. Então é mais fácil de adequar”.
PAULO BINS ELY Uma dificuldade nesta modalidade é que, de modo geral, deparamo-nos com imóveis de frente pequena. Aí é preciso remembrar vários imóveis contíguos para se obter uma frente compatível com a viabilidade do projeto. Ocorre que em cada imóvel existe uma circunstância familiar que impõe exigências na negociação das áreas que serão permutadas. Até encontrar uma solução que contente a todos, é demorado”.
ENIO PRICLADNITZKI Em função das limitações construtivas em POA, não existem muitas opções de bons terrenos para as incorporadoras. Os proprietários existentes pedem preços exorbitantes e as construtoras, preocupadas em ficar sem obras, pagam o preço pedido e agregam este custo adicional ao valor de venda dos seus imóveis”.
JOSÉ PAULO ALMEIDA O que se faz hoje, de formar um quebracabeça com terrenos, acaba criando distorções interessantes. Muitas vezes, um pequeno terreno que falta para completar o todo acaba sendo adquirido por um valor que só vale naquele contexto, pois sozinho não valeria. Vendido a esse preço, a vizinhança toma por referência para precificar os seus próprios. E o Município, quando registra o terreno, coloca essa cifra no sistema, e quando vai avaliar outro que não está no mesmo contexto, aplica o mesmo valor. Os incorporadores, sem querer (pois eles não têm alternativa), estão contribuindo para isso: comprando imóveis que sozinhos não valem o preço que estão recebendo”.
EDNEZER FLORES EDNEZER FLORES A permuta é um problema não só para os corretores. É para toda a cadeia produtiva. Se um cliente me procura dizendo que quer me contratar para fazer um mega-empreendimento, mas que tem um parceiro que quer uma permuta de área, eu respondo que não sei se vou conseguir fazer. Por quê? Porque os entraves que surgem para uma tomada de decisão de planejamento fazem com que haja certo receio”.
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Por falta de opções ou escassez de terrenos, os que se encontram no mercado apresentam custos elevados, acarretando um impacto na obra e no preço do empreendimento. Os arquitetos e suas entidades vêm, ao longo do tempo, alertando para tal situação, pois fazemos parte do processo de construção e transformação urbana, e queremos melhorias no processo visando à qualidade da cidade e sem surpresas desagradáveis na comercialização de nosso trabalho”.
TENDÊNCIA
PEQUENOS, E VALORIZADOS IMÓVEIS COMPACTOS GANHAM CADA VEZ MAIS ESPAÇO NO MERCADO
A
s novas dinâmicas sociais têm colaborado para que residências menores comecem a se tornar tendência no segmento imobiliário. Uma geração de jovens mais independentes, um número maior de solteiros, o crescimento das cidades e a dificuldade de expansão das metrópoles vêm impulsionando o interesse por espaços menores, e funcionais. Compactos e de mais simples manutenção, esses imóveis, conjugados ou de um dormitório, despontam como forte opção para aluguel ou mesmo compra.
Curva ascendente Em São Paulo, conforme dados do Secovi/ SP, a venda de imóveis de um dormitório mais do que duplicou de 2012 para 2013. Foram 8,3 mil unidades comercializadas na capital paulista no ano passado. Entre os lançamentos, o crescimento no mesmo período foi superior a 90%. Considerando o retrospecto da década, a expansão é ainda mais notável. Nos últimos 10 anos, a venda desse tipo de moradia em São Paulo cresceu 406% (sendo 1.657 unidades em 2004, e 8.391 em 2014). “O mercado imobiliário paulista é termômetro para o país, e algumas construtoras já estão disponibilizando ofertas neste perfil. Há um crescimento vertiginoso de pessoas que moram sozinhas ou que têm famílias sem filhos, e Porto Alegre não está descolada dessa realidade”, reforça César Gimenez, Diretor de Aluguéis da Auxiliadora Predial. Isto se confirma ainda quando se leva em conta que Porto Alegre é a capital brasileira com a maior proporção de pessoas morando sozinhas. Em 2012, o IBGE revelou que a cidade tem 109,6 mil domicílios ocupados por apenas uma pessoa, ou seja, 21,57% de sua população. Assim, cresce por aqui também a procura por imóveis conjugados e de um dormitório. Para se ter uma referência, se-
gundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi, em julho de 2009, os usados com essas características representavam 6,38% da oferta, e no mesmo mês deste ano, 8,99%. Entre todos os tipos, os apartamentos de um dormitório foram os que registraram maior variação no preço médio do metro quadrado, ao longo dos últimos 5 anos: 102,47%.
Perfis e vantagens O censo do IBGE também aponta que a maior parte dos brasileiros que moram sozinhos são homens, ocupando 3,5 milhões dos domicílios, e que mais da metade deles é solteiro (58,9%). Os dados são compatíveis com levantamento realizado pela Lopes este ano, que mostrou que 72% dos compradores de imóveis em Porto Alegre são homens, sendo destes 53% solteiros. De fato, uma vida independente e sem estar, necessariamente, estruturada em um formato tradicional de família, colabora para que o mercado observe os solteiros como um público potencial para os apartamentos compactos. “Não temos dúvida de que esta é uma tendência, pois o conceito de família está mudando nos grandes centros. As pessoas estão casando mais tarde e planejando filhos
a longo prazo também”, destaca Antônio Azmus, Diretor de Vendas, Franquias e Marketing da Auxiliadora Predial. Acostumado com clientes que buscam seu auxílio na hora de decorar pequenos apartamentos, o arquiteto Luciano Teston aponta: “Os usuários de imóveis compactos incluem desde aqueles que acabaram de sair da casa dos pais, os que estão montando o seu primeiro apartamento – quer sejam casados ou solteiros –, até pessoas que voltam a morar sozinhas após o fim de um casamento. Há ainda os executivos que se dividem entre mais de uma cidade, casais estáveis que não desejam ter filhos, e, claro, os idosos, mais saudáveis e independentes do que nunca”, analisa o arquiteto. Entre os fatores que influenciam na tomada de decisão pela compra – em geral a primeira – de compactos estão o valor do imóvel e o baixo custo com condomínio e encargos. “No que tange a locações, este tipo de imóvel é atrativo por ter um custo total menor, por necessitar menor investimento em mobília, além da facilidade de limpeza e organização. E se tiver uma boa localização e for bem conservado é uma ótima opção de locação e de negócio para investidores”, conclui César Gimenez.
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ENTREVISTA
LITORAL AQUECIDO
Julio Cesar Soares da Silva Diretor-presidente da Guarida Imóveis Com a expansão para novas zonas nas cidades litorâneas e o aumento da oferta de condomínios, o mercado imobiliário do litoral gaúcho ganha contornos positivos. O Diretorpresidente da Guarida Imóveis, Julio Cesar da Silva, conversou com o Mundo Imobiliário sobre o assunto. MUNDO IMOBILIÁRIO – O perfil de compradores de imóveis no litoral do Rio Grande do Sul está mudando? JULIO CESAR DA SILVA – Famílias que buscam um imóvel para veraneio ainda formam o público principal. Porém, com o aumento dos condomínios horizontais e o consequente ganho em praticidade e segurança, muitas pessoas têm feito do litoral sua principal moradia. No caso dos idosos, essa situação é ainda mais recorrente, já que nesta fase da vida almejam uma rotina mais tranquila. A procura por condomínios indicaria uma migração no segmento? A maioria das nossas ofertas no litoral ainda é de apartamentos, porém, as cidades de Atlântida e Xangri-lá hoje são extremamente focadas em condomínios horizontais. Quem procura esses condomínios deseja mais espaço para sua família, lazer e segurança.
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O interessante é que o aumento do mercado também impulsionou a construção de condomínios verticais com maior infraestrutura, algo que tradicionalmente não ocorria na praia. Neste sentido, qual o perfil de imóvel mais procurado? As ofertas têm permanecido nas áreas centrais das cidades ou nota-se um movimento para o interior dessas praias e praias menores? O mais procurado é o apartamento de dois dormitórios com box no centro de Capão da Canoa, principalmente pela estrutura que a cidade oferece o ano todo, tendo inúmeras opções de comércio e serviços. Mesmo assim, algumas regiões antes desertas têm se desenvolvido nos últimos anos. Em Capão, por exemplo, existe um bairro chamado Zona Nova, que fica na direção de Capão Novo. Algumas construtoras estão lançando, inclusive, mais de um empreendimento no bairro. Apesar da maior parte do volume ainda estar concentrado nas grandes cidades, a Guarida possui, hoje, uma carteira de mais de 1.500 imóveis à venda em diversas praias. A ascensão da classe C impactou de alguma maneira no mercado litorâneo?
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Sim, principalmente pelas facilidades encontradas para adquirir um imóvel na praia. Tem se tornado comum a utilização do crédito imobiliário. Mas a forma mais atraente e que vem proporcionando ótimos negócios é a compra com parcelamento direto com o incorporador. Adquirir um imóvel na praia ainda é majoritariamente exclusividade de quem procura uma segunda residência ou o mercado gaúcho já apresenta níveis representativos de quem compra como investimento? A maior parte das vendas é feita para o consumidor final, porém muitos investidores já têm atentado para o grande potencial das cidades litorâneas. Aproveitar a baixa temporada para investir no litoral é o melhor momento de fechar o negócio? Quais as vantagens que o cliente pode ter ao se antecipar à procura? Como o litoral está recheado de boas ofertas, haverá opções o ano inteiro. Contudo, na baixa temporada, as construtoras estão mais abertas, há maior poder de negociação e condições facilitadas, favorecendo a aquisição de imóveis.