9912270486/11-DR/RS Secovi/RS – Agademi
Fechamento autorizado Pode ser recebido pela ECT
Mala Direta Postal Básica
Porto Alegre • Ano 1 Nº 1 • Abril de 2014
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A POLÊMICA BOLHA Especialistas avaliam risco de bolha imobiliária no Brasil, e apontam para baixa probabilidade de crise.
eSocial:
ESTAMOS PREPARADOS? O projeto do governo de escrituração digital tem gerado inúmeras dúvidas entre os empresários. Quais os principais pontos polêmicos deste sistema que irá impactar a realidade empresarial brasileira?
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MARKETING DIGITAL Como as imobiliárias podem tirar melhor proveito das ferramentas online para ampliar o seu relacionamento com o cliente. Em entrevista, o especialista em Marketing Digital Rafael Terra sugere caminhos.
PALAVRA DO PRESIDENTE
UM MUNDO PEDE PASSAGEM Já vai para dez anos que a revista Espaço Imóvel, por nós editada, vem cobrindo o mundo condominial. Mas pouco se dedicou aos negócios imobiliários. No entanto, pela importância que tem, o setor merece um boletim especial. É o que hoje chega às mesas das empresas associadas. A ideia é a de que aqui constem notícias, comentários e manifestações que sejam de interesse da área de serviços imobiliários. Cuidado especial se dará para a seleção de assuntos Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS – Agademi de modo que o leitor possa fazer a sua leitura rapidamente. O importante será que cada um se inteire da matéria e possa ampliá-la em outras mídias, se de sua conveniência. O Mundo Imobiliário irrompe na galáxia dos informativos e espera criar uma órbita benfazeja com expressiva qualidade e oportunismo inteligente.
AGENDE-SE
PALESTRA: CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 30.04.2014 | Porto Alegre Sede das Entidades | Ministrante: Jaqueline Hamester Dick (Advogada)
WORKSHOP: GESTÃO DO ATENDIMENTO – O FOCO É O CLIENTE 08.05.2014 | Porto Alegre Sede das Entidades | Ministrante: Claudia Peruzzato (Administradora de Empresas)
CURSO: GARANTIAS LOCATÍCIAS 13.05.2014 | Porto Alegre Sede das Entidades | Ministrante: Luciane Lopes Silveira (Advogada)
SERVIÇOS Secovi/RS – Agademi
Aqui, você conhece um pouco mais sobre os nossos serviços aos associados.
Informações e inscrições: www.secovirsagademi.com.br
BOLETINS INFORMATIVOS |
Informações rápidas, de fontes diversificadas. Esta é a proposta dos boletins enviados às associadas. O Conexão Condomínio, enviado às terças-feiras, traz notícias da área condominial. Às quartas, o Mercado em Foco elenca informações econômicas ligadas ao setor imobiliário. Nas quintas, o Correio Legal trata de temas jurídicos e fiscais, e, nas sextas, o Jornal da Casa traz notícias sobre o sindicato e o que acontece nas entidades pelo Estado. Quinzenalmente, são enviados os Cadernos de Administração e Inteligência – sobre inovação, práticas de trabalho e comportamento organizacional – e o Extra, sempre quando um assunto urgente merece destaque. Uma vez ao mês, o News CCD informa sobre as atividades do nosso Centro de Capacitação e Desenvolvimento. O cadastramento para receber os boletins é automático quando da associação das empresas ao sindicato. Também é possível acessá-los na área restrita no site do Secovi/RS – Agademi.
NOVOS ASSOCIADOS
AIMI E TURRA ADMINISTRADORA PREDIAL LTDA. Representante: Cesar Luis Aimi Cidade: Vacaria
ANDRÉA DUTRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Representante: Andréa Lourenço Dutra Cidade: Sapucaia do Sul
EXPEDIENTE
Coordenação Geral: Maria Angélica Garcia (Coord. de Marketing do Secovi/RS – Agademi) Comitê Editorial: Moacyr Schukster, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Carolina Cioccari Lannes Alves e Patrícia Hleveina Produção Editorial: Prática – Conteúdo | Comunicação | Relacionamento Jornalista Responsável: Vanessa Fernandes (Reg. 11259) Redação: Larissa Oliveira (Reg. 15661) Design Gráfico: Roka Estúdio Ilustração de capa: Fernando Uberti Fotografia: Marcelo Amaral, Ivo Gonçalves, Amauri Fausto, Arquivos Secovi/RS – Agademi e Rafael Terra, Shutterstock, Free Images e Internet.
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CONDOM. DO CONJ. RESIDENCIAL JARDIM MEDIANEIRA Representante: Gilda Antunes Pinto Cidade: Porto Alegre
ORIENTTA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Representante: Jorge Rocca Cidade: Porto Alegre
RADAR
DE OLHO NO MERCADO
Confira números de fechamento do mercado imobiliário porto-alegrense em 2013: LOCAÇÃO | No ano passado, foram alugados em média, por mês, na Capital, 1.115 imóveis. A taxa média de locação sobre oferta em Porto Alegre foi de 16,39%, considerando o período de janeiro de 2013 a janeiro de 2014, representando uma velocidade de seis meses na rotatividade do estoque total de ofertas. No acumulado de 12 meses, o preço dos aluguéis residenciais variou 8,74%, fechado em janeiro de 2014, e, no mesmo período, o IGP-M atingiu 5,66% e o INCC-M 8,39%.
VENDA | A média mensal de imóveis usados para comercialização na Capital foi de 7.377 unidades, sendo 6.345 residenciais, 456 comerciais e 577 de outros tipos. Em janeiro de 2014, os imóveis residenciais somaram 6.955 ofertas, apresentando acréscimo de 9,62% em relação à média de 2013. Os imóveis comerciais atingiram 513 unidades (acréscimo de 12,46%). Fonte: Depart. de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi.
Secovi/RS – Agademi apresenta nova diretoria O apoio às boas práticas de gestão, a parceria e o suporte às imobiliárias e condomínios gaúchos, além do engajamento com o desenvolvimento do país, foram alguns dos compromissos destacados pelo presidente do Secovi/RS – Agademi, Moacyr Schukster, durante a posse da nova diretoria da instituição, gestão 2014-2018, no dia 14 de fevereiro, em Porto Alegre. Na ocasião, o presidente destacou o constante desafio de corresponder às expectativas do mercado. “Como representantes setoriais, continuaremos a pregar a diminuição da burocracia e da carga tributária, o incentivo à observância da ética, a livre e leal competição empresarial e a difusão do primado da qualidade em serviços”. A diretoria conta, ainda, com o apoio dos membros da suplência e dos conselhos administrativo e fiscal.
ESPAÇOS URBANOS EM DISCUSSÃO Aspectos fundamentais para a qualidade de vida em espaços urbanos como bem-estar, planejamento, mobilidade, segurança, sustentabilidade e moradia são o foco da feira Expo Urbano, que acontece pela primeira vez em Porto Alegre nos dias 10 e 11 de setembro, no espaço de exposições do BarraShoppingSul. A programação terá 24 sessões de palestras escolhidas por um comitê de especialistas e profissionais do setor, além de conferências direcionadas às soluções e conceitos urbanísticos. Saiba mais em www.expo-urbano.com.br/ porto-alegre.
OBRAS REPRESENTAM 18,70% DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO A realização de obras representou, em fevereiro, 18,70% dos gastos dos condomínios de Porto Alegre. Segundo pesquisa do Depart. de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi, serviços como reformas de telhados, pinturas, consertos de vazamentos e infiltrações ficaram 5,56 pontos percentuais acima da média dos últimos 12 meses (13,14%), fechados em fevereiro de 2014. Estas despesas, inadiáveis por questões de segurança dos condôminos, variaram, em média, 163,37% no acumulado do mesmo período, enquanto os gastos totais dos condomínios oscilaram 26,10%.
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MESA REDONDA
IMPACTOS DO eSocial: ESTAMOS PREPARADOS?
A
chegada do eSocial tem provocado inúmeras dúvidas e preocupações. O projeto do governo federal de escrituração digital unificará o envio das informações trabalhistas, previdenciárias e fiscais de cerca de 6 milhões de empresas nacionais de todos os portes. Os questionamentos gerados pela nova plataforma a ser implantada em breve envolvem pontos como legislação, burocracia, grande quantidade de informações a serem disponibilizadas pelas empresas, e requisitos para adequação ao sistema. Estas são mostras da complexidade que envolve o eSocial. Nesta edição, o Mundo Imobiliário propõe o debate deste tema polêmico e importante para a realidade empresarial e social brasileira.
CARLOS EDUARDO RUSCHEL
HELENA TEREZINHA DO AMARAL GOMES
Diretor da Crédito Real
Superintendente do Secovi/RS – Agademi
DIOGO CHAMUN
SERGIO ROBERTO JUCHEM
Diretor do SESCON-RS
Diretor da Juchem Advocacia
DETALHAMENTO DE INFORMAÇÕES
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CARLOS RUSCHEL
SERGIO JUCHEM
Será preciso rever os fluxos internos das empresas. Com o eSocial, a média de envio de informações por funcionário pode chegar a 2.300 dados por mês. Dessa forma, o risco será o de entrarmos em um ciclo de informalidade”.
Hoje, não se pode exigir do empregado informações tão detalhadas para fornecer ao eSocial. Como proceder então? Ainda que haja recadastramento por parte da empresa, o empregado responderá certas perguntas apenas se quiser”.
DIOGO CHAMUN
HELENA GOMES
Se não for informado na íntegra o cadastro do funcionário ao eSocial, não será possível transmitir um arquivo de folha de pagamento. Isso gerará multas. Porém, a margem de inconsistência no cadastro é gigante. Um exemplo é o cadastro da Previdência Social que, hoje no Brasil, é 90% inconsistente ou incompleto. A retificação é possível, mas é burocrática, pesa na rotina e onera”.
Perguntas como se o funcionário tem casa própria, se é financiada, se mantém união estável com alguém que tenha casa própria, constam no cadastro do eSocial, mas entram no âmbito da vida privada. O sistema também faz tábula rasa das situações empresariais. E as empresas terão que se enquadrar. Senão, acontecem multas”.
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BUROCRACIA SERGIO JUCHEM
CARLOS RUSCHEL
A operacionalização poderá ser feita através de procuração eletrônica, substabelecimento ou procuração manual. Poderá haver um outorgado. O problema está em que o envio destas informações deve se dar em tempo real. Isto mudará o formato de relacionamento entre as imobiliárias/condomínios e os escritórios contábeis que lhes prestam serviços”.
O eSocial gera um volume absurdo de dados. São mudança de endereços, alteração de nomes, faltas, atestados. A implantação deveria ser paulatina, assim como foi a sistematização da declaração do Imposto de Renda totalmente pela internet. Este sim foi um processo melhorado e aprimorado ao longo do tempo, e com a fiscalização da sociedade”.
DIOGO CHAMUN
HELENA GOMES
Hoje, uma empresa gasta em média 2.600 horas por ano para cumprir obrigações acessórias. A previsão é que isto irá aumentar, sob a justificativa da transparência fiscal”.
Não há como discutir com tabelas. Logo, as demandas do judiciário aumentarão. Pois a cada multa indevida, a cada entrave ou violação de direto, só terá um caminho: desaguar no judiciário”.
LEGISLAÇÃO
ADEQUAÇÃO AO SISTEMA
DIOGO CHAMUN
SERGIO JUCHEM
O eSocial faz cumprir uma legislação trabalhista antiga e defasada. Não permite negociação entre as partes e as empresas terão que se readequar”.
O investimento em TI será alto e não haverá mão de obra suficiente para atender à demanda, pois faltam pessoas capacitadas para operar o sistema”.
HELENA GOMES
CARLOS RUSCHEL
As empresas têm relações dinâmicas. Lutamos para ter uma interpretação de contratos de acordo com a realidade, mas a medida engessa. A legislação deveria se adequar à realidade. Antes de ser norma, é fato social. Neste caso, acontece o inverso”.
Hoje não há como fugir da escrituração digital. E, apesar de tudo, devemos enxergar como oportunidade. Com desenvolvimento de sistemas, controle das informações, treinamento de pessoal e auditoria é possível ser feita a adequação, mas isto deveria ser implantado por etapas. Entretanto, ressalto que não há benefício para a empresa, especialmente no quesito da produtividade, e serão adicionados custos. Mas é preciso começar já”.
SERGIO JUCHEM O embasamento legal que o Governo procura dar ao eSocial pretende se apoiar em uma Emenda que alterou o artigo 7º da Constituição, que trata dos trabalhadores domésticos. O eSocial, porém, não está direcionado apenas aos trabalhadores domésticos, e sim a todos. Isto não está amparado em legislação específica. Nem o Congresso Nacional, nem a sociedade discutiram esta matéria, tratandose de uma imposição do Poder Executivo, com finalidade fiscalizadora e arrecadadora”.
DIOGO CHAMUN Será uma grande mudança de cultura nas empresas. Apesar da implantação muito difícil, pode vir a nos deixar em uma situação mais adequada de segurança da informação no futuro, como é a Nota Fiscal Eletrônica hoje. Para começar, o empresário tem que procurar seu contador e dimensionar pelo menos um pouco do risco”.
CARLOS RUSCHEL
HELENA GOMES
Independentemente da legislação trabalhista, com o eSocial perde-se a flexibilidade nos negócios. Isso interfere no contrato de temporários, de terceirizados... A prestação de serviços e a mão de obra ficam engessadas”.
O processo, se bem conduzido, poderá ter muitas vantagens, mas não da forma como está e no tempo que está sendo imposto. Não estamos preparados em um país continental com tantas diferenças. Mas pode vir a ser uma coisa normal no futuro”.
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ANÁLISE
A BOLHA É REAL?
ESPECIALISTAS AVALIAM RISCO DE BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL, E APONTAM PARA BAIXA PROBABILIDADE DE CRISE
A
possível formação de
uma bolha imobiliária no Brasil ainda é tema de especulações. E com a desaceleração da economia, dúvidas sobre a capacidade do país de enfrentar um revés no segmento surgem com maior força. Mas até que ponto o cenário atual pode configurar uma situação de crise imobiliária?
O economista e apresentador do programa Manhattan Connection, da Globonews, Ricardo Amorim, afirma que a probabilidade de acontecer o estouro de uma bolha imobiliária a curto e médio prazo é mínima, mas que isso pode ocorrer no futuro. Ele reflete sobre o aumento do preço dos imóveis e não acredita em queda brusca que possa provocar uma crise imediata. “Os preços, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Usualmente, as comparações são feitas com o mercado americano que, em função do estouro de sua bolha, é hoje o 3º mercado imobiliário
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mais barato do mundo. Em resumo, a conclusão não é que o Brasil está muito caro, mas que os EUA estão muito baratos. O que temos aqui é que o ritmo de alta dos preços desacelerou-se, primordialmente, porque estes já estão muito mais elevados do que estavam há alguns anos. E este é um processo natural e saudável de ajuste”, explica. Para o economista Fernando Ferrari Filho, do Depart. de Economia da UFRGS, uma bolha imobiliária decorreria do fato de os preços médios dos imóveis, face a condições como juros ascendentes e endividamento familiar, estarem muito acima dos custos de produção e das margens de lucro. Contudo, ele explica que bolhas só se tornam um problema quando a prosperidade econômica leva a uma inflação de ativos, que condiciona à ruptura e a inflexão dos preços, resultando em deflação de ativos e recessão. “Essa possibilidade, com certeza, está longe de ocorrer na nossa economia”, afirma.
O FATOR CRÉDITO Apontado como um dos principais aspectos de influência na alta do preço dos imóveis, o crédito requer atenção.
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Divulgado em março pelo Banco Central, relatório sobre a estabilidade do sistema financeiro brasileiro concluiu que os bancos, em um cenário de forte desaceleração econômica, resistiriam a uma queda brusca dos preços dos imóveis. Dentre as justificativas estão a exigência de uma entrada alta, geralmente de 30% do valor do imóvel, e as condições do sistema de pagamento, com a maior parte dos empréstimos feitos na modalidade de amortização constante. Conforme o chefe de Unidade do Dep. de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central, Sérgio Odilon, o mercado de crédito imobiliário também é pequeno em relação ao PIB brasileiro. “E o alto nível de capitalização das instituições financeiras mitiga o risco de crise imobiliária e no sistema financeiro nacional”. O presidente do Secovi/RS – Agademi, Moacyr Schukster, avalia, ainda, que as condições em que ocorreu o problema nos EUA não se repetem aqui, e enfatiza o sistema responsável de concessão de crédito brasileiro. “Lá, houve uma sobrevalorização dos imóveis conjugada com financiamentos concedidos sem cuidados maiores nas garantias. Nosso país aprendeu como fazer um financiamento seguro a partir da experiência do Sistema Financeiro de Habitação, que mostrou a necessidade de que as concessões de empréstimos sob garantias imobiliárias somente possam ser feitas para tomadores de bom cadastro e com o percentual financiado estabelecido prudentemente”, destaca. Apesar da polêmica que ainda persiste, o cenário imobiliário brasileiro vai ganhando, com o passar do tempo, contornos mais claros. O que parece ocorrer, na realidade, é mais um ajuste de variáveis do que propriamente a configuração de um ambiente propício a uma crise imobiliária de impacto.
PAINEL NEGÓCIOS
CRÉDITO IMOBILIÁRIO AVANÇA POPULAÇÃO ESTENDE FINANCIAMENTO
O primeiro bimestre de 2014 registrou alta de 36% no volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis, em relação ao mesmo período do ano passado, chegando à marca de R$ 17 bilhões em financiamentos. Somente em fevereiro, R$ 8,8 bilhões foram destinados ao crédito imobiliário no Brasil. Nos primeiros dois meses de 2014, foram financiados 86 mil imóveis, 33% mais que em igual período do ano passado. Entre março de 2013 e fevereiro de 2014, foram financiados 551,1 mil imóveis, 22% acima das unidades contratadas nos 12 meses anteriores.
ANO DEVE SER DE MAIS CRESCIMENTO Segundo o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Octavio de Lazari Junior, o crédito com recursos da poupança crescerá de 15% a 20% em 2014, superando as incertezas em relação ao crescimento do PIB, as ameaças de alta da inflação e da taxa básica de juros (Selic). Dentre as motivações estariam o apetite dos bancos pela carteira imobiliária, associada à recuperação das empresas de construção e boas condições de emprego e renda da população. Outro indicador que estimula a saúde do financiamento habitacional é a taxa de inadimplência, que gira em torno de 1,4% dos contratos com garantia por alienação fiduciária. Segundo o Banco Central, o segmento de imóveis tem o menor calote entre todos os produtos bancários.
PREÇO DOS IMÓVEIS SOBE ABAIXO DA INFLAÇÃO Os preços dos imóveis brasileiros à venda estão em desaceleração, segundo o índice FipeZap. Em março, pelo quarto mês seguido, os valores anunciados subiram menos que a inflação esperada para o período. Porto Alegre, que apresentou queda de 0,37% em fevereiro, fechou março com retração de 1,07%, e variação 9,70% nos últimos 12 meses. A média nacional teve elevação de apenas 0,64% nos preços dos imóveis anunciados em março. Em 12 meses, a alta foi de 12,9%. O índice FipeZap acompanha o desempenho de 16 cidades brasileiras.
O prazo médio para o pagamento dos financiamentos imobiliários aumentou em 12 meses, segundo o Banco Central, passando de 26 para 27 anos. Dentre as justificativas apontadas pelo BC está a dificuldade do brasileiro em fechar o orçamento familiar em virtude da alta do juro cobrado no crédito, que subiu de 8% em janeiro de 2013 para 9,6% em janeiro deste ano. Entretanto, o alongamento do prazo pode não ser vantajoso. Parcelamento em 20, 25 ou 30 anos representam diferença pequena nas parcelas, mas o impacto sobre a dívida final pode chegar a quase R$ 200 mil, segundo pesquisa do jornal O Estado de S. Paulo, que realizou simulações de financiamentos através dos bancos Itaú, HSBC, Caixa, Banco do Brasil, Santander, Bradesco e Citibank.
COPA DO MUNDO IMPULSIONA ALUGUEL POR TEMPORADA A locação por temporada já é comum em países da Europa e nos Estados Unidos, porém somente agora com a proximidade do mundial de futebol no Brasil é que a prática tem se tornado mais conhecida no país. A popularização pode ser percebida pela variedade de páginas na internet que funcionam como classificados online. A modalidade, que impacta diretamente na indústria hoteleira, permite ao inquilino permanecer um período de até 90 dias no imóvel, podendo renovar o contrato por outros três meses. Estes sites atuam como vitrine para anunciantes, em sua maioria proprietários com dois ou mais imóveis. Neles, o viajante pode encontrar imóveis dos mais variados estilos e faixas de preço, mais convidativos do que os dos hotéis.
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ENTREVISTA
PRESENÇA EFICIENTE NO MUNDO DIGITAL
O relacionamento com o cliente pela internet tem se tornado cada vez mais importante na tomada da decisão final para compra e locação. Rafael Terra, especialista em Marketing Digital e professor das instituições ESPM Sul e Senac RS, em Porto Alegre, explica como as imobiliárias podem tirar melhor proveito das ferramentas online. MUNDO IMOBILIÁRIO – Como você vê a importância da presença digital no ramo imobiliário e como isto é feito no Rio Grande do Sul? RAFAEL TERRA – É essencial. Pesquisa realizada pela Google Inc. mostrou que 60% da efetivação da compra de imóveis no Brasil se dá pela internet. Ou seja, quem não está bem posicionado nos mecanismos de busca perde um espaço precioso. Nosso Estado precisa se atualizar nos aspectos básicos e de inovação. Por exemplo, nenhuma imobiliária de Porto Alegre se posiciona com vídeos, sendo que esta mídia aumenta em 30% a taxa de efetivação de venda. Como melhorar a experiência dos clientes nestes espaços digitais? Planejamento é a alma do negócio. Comece estudando o seu consumidor. Não é preciso
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estar em todas as mídias. Mas nas que estiver, esteja com perfeição. Não dá pra cair na mesmice. Hoje vemos muitas imobiliárias pequenas dando dicas de decoração para seus clientes nas redes sociais. Mas será que é isso que ele quer? Como a internet móvel e os aplicativos para smartphone podem ajudar o cliente, tanto na busca por um imóvel, quanto no conhecimento e avaliação do espaço que está interessado? Saber onde o consumidor está é precioso para o segmento imobiliário. Hoje acessamos mais redes sociais pelo celular. Isto molda a forma de pensar o conteúdo. O ideal é começar com um site responsivo, por ser uma tecnologia que se adapta a diferentes plataformas, e depois partir para um aplicativo de celular se tiver certeza que ele irá ajudar o consumidor em seu cotidiano. As pequenas e médias imobiliárias também podem tirar vantagem de ações de marketing digital? São as que mais podem. O marketing digital trouxe esta possibilidade de divulgação às pequenas e médias por seu baixo custo. Basta lembrar que abrir um blog ou um canal em uma rede social é
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Rafael Terra Especialista em Marketing Digital totalmente gratuito. O disparo de e-mail marketing é baratíssimo. Qualquer um pode pegar um câmera, lançar um vídeo no YouTube e divulgar seu empreendimento. Está ao alcance de todos. O que é necessário, obviamente, é ter profissionais capacitados para gerir estes canais.
Alguns serviços para oferecer aos clientes no ambiente digital:
• Busca de imóveis disponíveis por geolocalização.
• Relação de atrativos do bairro e imediações, bem como pontos de referência. • Opção de conversar por chat com um corretor. • Passeio virtual pelo interior do imóvel. • Simulador de financiamento.