9912270486/11-DR/RS Secovi/RS – Agademi
Porto Alegre • Ano 2 Nº 6 • Março de 2015
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LOCAÇÕES: READEQUAÇÃO É A PALAVRA Diante de um novo panorama econômico, diversos segmentos passam por transformações e com o mercado de locação não é diferente. Imobiliárias, proprietários de imóveis e inquilinos se vêem diante de novos desafios.
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NOVAS REGRAS DO JOGO
AJUDA ESTRATÉGICA
Os primeiros impactos das mudanças da Caixa Econômica Federal sobre os juros para financiamentos de imóveis.
Pesquisas e estudos de mercado se mostram cada dia mais importantes no gerenciamento dos serviços imobiliários.
Fechamento autorizado Pode ser aberto pela ECT
Mala Direta Postal Básica
AGENDE-SE PALAVRA DO PRESIDENTE
SOPESAR E AGIR A administração empresarial compreende uma sucessão de processos decisórios. O dia todo assinala a necessidade de posicionamentos frente a questões das mais variadas importâncias. Desde a iluminação da sede até o investimento publicitário, tudo exige o crivo para que se alcance o melhor efeito. A experiência, aliada à repetição dos casos, Moacyr Schukster facilita o jeito de lidar com o que aparece a cada Presidente do Secovi/ RS – momento. Isso, de certa forma, acaba por levar Agademi a uma espécie de acomodação. A gente resolve o cotidiano, mas esquece do transcendental. A atual conjuntura econômica do país está, sem sombra de dúvida, interferindo no mercado imobiliário. O movimento de locações vem experimentando uma redução significativa e está a impor aos gestores análises criteriosas e ações ponderadas. É preciso que a performance de nossas empresas se paute por alta qualidade, e que esta seja escorada por boas informações. Manter olhos e ouvidos abertos para enxergar e ouvir as imagens e os sons da ciranda econômica sempre foi uma prática salutar. Contem com o nosso esforço para se chegar à nitidez e à clareza.
CURSO: RECRUTAMENTO E SELEÇÃO PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS 17 e 18/03/2015 l Porto Alegre Sede das Entidades Ministrante: Cristina Prisco (Psicóloga) Este curso expõe técnicas e conceitos de condução eficaz dos processos de Recrutamento e Seleção no segmento imobiliário e condominial. O programa inclui aspectos como formas de se montar o perfil de candidatos através do mapeamento de competências, técnicas de entrevista e dinâmicas de grupo como etapa do processo de seleção, além de simulações e exercícios práticos.
Informações e inscrições: www.secovirsagademi.com.br
SERVIÇOS Secovi/RS – Agademi
Participe das pesquisas | As pesquisas realizadas pelo Dep. de Economia e Estatística do Secovi/RS – Agademi, que objetivam apontar com precisão e relevância as variáveis do setor imobiliário, só são possíveis graças à parceria com as empresas afiliadas. Colhidos mensalmente na região de Porto Alegre, os dados das imobiliárias embasam os estudos sobre comercialização, locação e administração de condomínios, além de outras pesquisas de monitoramento de assuntos contemporâneos e importantes para o segmento. Participe ativamente da busca por um melhor entendimento do setor sendo parte do painel de informantes, e atendendo às solicitações de pesquisas adicionais sempre que convocado.
Campanhas de doação | O programa Excelência na Gestão Condominial realiza periodicamente campanhas de doação a entidades beneficentes, e para isso também conta com a sua participação. Até o dia 31 de março, os interessados poderão doar chocolates e outros doces de Páscoa durante as palestras e eventos do programa, ou em horário comercial na sede da entidade. Até o momento, já foram realizadas campanhas de incentivo à leitura, Natal e volta às aulas.
EXPEDIENTE
Coordenação Geral: Maria Angélica Schröder Garcia (Marketing Secovi/RS – Agademi) Comitê Editorial: Moacyr Schukster, Helena Terezinha Amaral Gomes, Andréia Martins, Carolina Cioccari Lannes Alves e Patrícia Hleveina Produção Editorial: Prática – Conteúdo | Comunicação | Relacionamento Jornalista Responsável: Vanessa Fernandes (Reg. 11259) Redação: Larissa Oliveira (Reg. 15661) Design Gráfico: Roka Estúdio Ilustração de capa: Edgar Vasques Fotografia: Vicky Furtado; arquivo Secovi/RS – Agademi; arquivo Margrid Sauer; Shutterstock As declarações contidas nesta publicação são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial do informativo Mundo Imobiliário ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.
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MUNDO IMOBILIÁRIO | Secovi/RS – Agademi | MARÇO DE 2015
NOVOS ASSOCIADOS
ADAM ORGANIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. Representante: Maria Ramih Adam Cidade: Porto Alegre
IMOBILIÁRIA CASA NOBRE-RS LTDA. Representante: Virgínia Aragon de Almanza Cidade: Porto Alegre
IDEAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Representante: Leonardo Barbieri Cidade: Caxias do Sul
RADAR
OS DESTAQUES IMOBILIÁRIOS DE 2014 Lançado no último mês de fevereiro, o Panorama do Mercado Imobiliário de 2014, uma publicação do Secovi/RS – Agademi, registra a evolução das diversas variáveis do setor no período. Para o mercado de Porto Alegre, o levantamento apontou dados como crescimento acentuado das ofertas, declínio da velocidade das locações, e queda dos preços dos imóveis. Confira alguns dos destaques do Panorama referentes à Capital:
LOCAÇÃO Crescimento das ofertas em 2014 sobre 2013:
Variação acumulada dos preços médios dos residenciais:
VENDA DE USADOS Crescimento das ofertas em 2014 sobre 2013:
18,43%
Variação acumulada dos preços médios do m² dos residenciais:
6,95% 7,81% 2014
2013
Obs1.: Variação, no mesmo período:
Dezembro/2012 a Novembro/2013
4,25% Dez./2013 a Nov./2014
Obs.: Resultado levemente inferior, ao período imediatamente anterior, quando foi de 4,41%.
Índice Geral de Preços (IGP-M) no acumulado de 2014:
6,74%
6,91%
INCC-M/wFGV
IPC-IEPE
Variação acumulada dos preços médios do m² pela área total para:
Obs.: Resultado mais fraco dos últimos 5 períodos.
Média de inadimplência:
2013
Obs. 2: Nos dois períodos, ocorreu elevação. Entretanto, em 2014, essa elevação aconteceu de maneira menos acentuada em relação a 2013.
12,57% 16,78% Dezembro/2013 a Novembro/2014
6,79%
12,63%
2014
Obs.: Nos dois períodos, ocorreu elevação. Entretanto, em 2014, essa elevação aconteceu de maneira menos acentuada em relação a 2013.
Média de velocidade de locações:
27,93%
2014
2013
Apartamentos 2 dormitórios
7,09%
12,39%
Apartamentos 3 dormitórios
5,61%
13,95%
Casas 3 dormitórios
13,14%
15,69%
Salas | Conjuntos
4,75%
23,05%
Terrenos
18,17%
16,39%
Obs.: Nos dois períodos, ocorreu elevação. Entretanto, em 2014, essa elevação aconteceu de maneira menos acentuada em relação a 2013 (exceto nos terrenos).
3,69%
INADIMPLÊNCIA DE CONDOMÍNIOS
Média de atraso nos pagamentos:
14,92% Dez./2013 a Nov./2014
Obs.: No período imediatamente anterior, o percentual foi de 15,61%. MUNDO IMOBILIÁRIO | Secovi/RS – Agademi | MARÇO DE 2015
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MESA REDONDA
LOCAÇÕES: READEQ
O
panorama atual nos mostra que já estamos em um novo momento econômico, com paradigmas diferentes dos quais vivemos nos últimos cinco anos, pelo menos. Segmentos passam por transformações e com o mercado de locação não é diferente. Imobiliárias, proprietários de imóveis e inquilinos se vêem diante de novos desafios: velocidade de negociação que cai, preços que oscilam (muitas vezes baseados em critérios irreais e já defasados), estoques irregulares... Entretanto, todas essas variáveis parecem apontar para um direcionamento básico. Será preciso readequar expectativas, padrões e realidades, e pautarse por práticas atualizadas de gestão e negociação para trabalhar com êxito neste cenário. O Mundo Imobiliário propôs este debate, em mais uma Mesa Redonda.
LEANDRO RONALDO GOULARTE
NILTON MELO AMARAL
Diretor da Imobiliária Goularte (Alvorada)
Diretor da RCC Empreendimentos Imobiliários (Porto Alegre)
PREÇOS: QUAL A REALIDADE?
RAFAEL PADOIN NENÊ
NILTON MELO AMARAL
É uma gangorra, mas acredito que em 2015 haverá uma adequação dos valores de mercado. O valor da locação é definido pela oferta e procura. Mas é interessante olhar a locação por um período maior de tempo. Hoje, quem tem carteiras imobiliárias com bons retornos são aqueles que têm imóveis adquiridos há décadas ou herdados, mas que sempre buscaram renovar e atender às tendências do mercado locativo (localização, arquitetura). Talvez estejamos sofrendo, no aluguel, um impacto em função da diversificação dos investimentos, mas acho que devemos dar um passo atrás e entender que são classes diferentes, e que a prática do mercado fez com que acabássemos por compará-las. É preciso refletir e verificar quanto o imóvel valorizou em duas décadas para o proprietário. Hoje, observamos canalização dos fundos e até da bolsa para imóveis prontos e com receita ativa.
Nos residenciais, nada vai mudar em relação aos preços até março, pois ainda temos a procura do vestibular e volta da praia. Mas os residenciais que não forem locados nesse período terão de baixar os preços. Não acredito em reação. Irmos além do que já estamos praticando hoje com alugueis não acontecerá. Aqui em Porto Alegre, pelo menos.
TÂNIA MARIA FORTES FIGUEIRÓ Espero que ocorra uma redução no valor de venda dos imóveis para que os investimentos para locação sejam retomados. Esse volume de vendas deve cair em função da alta dos juros, e isso com certeza irá mexer no mercado. Antes, estava mais atraente comprar do que alugar pelo grande volume de recursos para financiamento com custo mais acessível.
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MUNDO IMOBILIÁRIO | Secovi/RS – Agademi | MARÇO DE 2015
LEANDRO RONALDO GOULARTE Em Alvorada, o mercado de locações comerciais foi aquecido com a chegada de lojas de rede, aumentando expressivamente o valor dos aluguéis. Isso entusiasmou os investidores que passaram a construir para este segmento, que logo se completou. Hoje, a realidade é outra, pois os imóveis disponíveis precisam ser absorvidos por outros tipos de comércio e de serviços que não possuem o mesmo potencial, devendo haver uma adequação do mercado diante da menor capacidade de pagamento. Os locadores terão de compreender o atual momento.
UAÇÃO É A PALAVRA
RAFAEL PADOIN NENÊ
TÂNIA MARIA FORTES FIGUEIRÓ
Diretor da Prol Imobiliária (Porto Alegre)
Diretora da Jet Imobiliária (São Leopoldo)
ASPECTOS SOBRE A VELOCIDADE DE LOCAÇÃO
RAFAEL PADOIN NENÊ
NILTON MELO AMARAL
Temos a impressão de que 2013 não foi tão ruim, mas temos a convicção de que 2014 foi o pior ano para o imóvel comercial, principalmente na velocidade de locação e com relação aos conjuntos comerciais. Tendências de mercado influenciam. Dependendo do perfil do inquilino, é mais fácil ele motivar a construção de um imóvel ou se estabelecer em alguma estrutura que já permita a sua atividade de forma mais completa. Assim, há preferência por localizações e características construtivas. Ficou mais difícil, há uma análise mais detalhada por parte do inquilino. Observamos que é preciso pensar melhor cada condomínio, não apenas no aspecto da gestão, mas quase que de retrofit, pois muitas vezes precisamos apontar algumas reformas que são necessárias para que o prédio não se inviabilize para locação.
A locação está, sim, caindo. A valorização do imóvel com a correção dos alugueis tem relação com o aumento de preços de anos atrás e com a Copa do Mundo, que não trouxe rendimentos perenes. O evento trouxe movimentação pontual, que não se sustentou. A tendência da economia também é de redução de movimento. Outro ponto é que somos culpados por orientar o proprietário a aumentar os valores quando o mercado está favorável. E apesar do locador ter a ilusão de que ele irá ganhar mais mesmo se o imóvel não for locado dentro de um prazo razoável, isso não acontece. Temos que ter a coerência de, quando o mercado declina, trazê-lo para a nova realidade.
TÂNIA MARIA FORTES FIGUEIRÓ São Leopoldo é um caso atípico. Temos um grande volume de consultas online para locação na cidade, muito expressivo, mas angustia-me ver que não temos a capacidade de atender à demanda. É ter o cliente, que é o mais difícil, e não ter a mercadoria. E isso é para o mercado local como um todo, não apenas para mim.
LEANDRO RONALDO GOULARTE A desaceleração do mercado de locações residenciais tem como causa o crescente volume de financiamento oferecido para imóveis desse tipo, até então. Com relação aos comerciais, deve-se à recente diminuição do mercado, que deixou de movimentar muitos setores da economia com consequente retração. É preciso mostrar a nova realidade com a oferta de imóveis a preços mais competitivos.
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MESA REDONDA
ESTOQUE DE OFERTAS: O QUE FAZER?
LEANDRO RONALDO GOULARTE
TÂNIA MARIA FORTES FIGUEIRÓ
Alvorada sofreu o boom com o lançamento de um complexo composto por torres residenciais e comerciais, bem como de um shopping center, criando uma expectativa de valorização com a elevação de preços em geral. Enquanto o crescimento estava a pleno, o mercado absorvia. Agora, diante de outra realidade, a tendência é sobrar imóveis. A solução está na redução dos preços a fim de incentivar novos compradores.
Em São Leopoldo, há uma escassez e uma dificuldade com relação a novas unidades. É difícil convencer os investidores a adquirir um imóvel para alugar, pois a regra é adquirir para revender mais adiante. Assim, não há unidades novas, apesar de a cidade estar expandindo. Existe uma procura alta, uma demanda muito grande que o número de ofertas não acompanha. Teria que haver atrativos para que os investidores retomassem a locação.
NILTON MELO AMARAL A cada mês que o imóvel está desocupado, é prejuízo que o proprietário nunca mais vai recuperar, pois o imóvel, mesmo parado, gera despesas. Não adianta olhar o anúncio de outro proprietário para basear o seu preço. Às vezes, pede-se 5 mil, mas é mais viável locar por 3 mil do que esperar um ganho irreal no futuro. Quando é um imóvel novo, o problema às vezes é a ilusão do proprietário de que ele terá um ganho de 1% ao mês. É um trabalho para a imobiliária reconduzilo à nova realidade (0,5% a 0,8%). Para melhorar o escoamento dos estoques, seria preciso rever também as garantias locatícias que nós mesmos impomos. Nós ficamos mais rígidos com relação à aprovação de cadastros e isto é um fator relevante.
RAFAEL PADOIN NENÊ Em Porto Alegre, com o grande estoque de imóveis comerciais, e com uma redução nos lançamentos a tendência é que naturalmente os melhores endereços sigam sendo locados antes, o que diminuiria os estoques. Se há estoque hoje é porque muita coisa foi construída, e construída atendendo a perfis de público mais exigentes, que desocuparam os imóveis mais antigos. E seguese tendo estoque, pois algumas construções não atenderam às exigências do mercado mais setorizado ou de nichos.
AÇÕES EM 2015
NILTON MELO AMARAL
RAFAEL PADOIN NENÊ
Trabalharemos o proprietário no sentido de reduzir valores, principalmente os imóveis residenciais acima de dois dormitórios. Nos comerciais, vejo que o que vale é a boa localização para uma colocação rápida. O Centro Histórico de POA está sendo remodelado, limpo, e a procura é grande. Os imóveis que não estão sendo colocados são porque o proprietário ainda está sonhando com muito mais do que vale o imóvel ou ele está com problemas de alvará dos bombeiros. Mas a procura existe.
Em termos de comunicação, temos investido menos em publicidade impressa. Estamos trabalhando muito mais com as plataformas digitais e manteremos isso em 2015. Também estamos qualificando a prestação de contas, com uma visão mais analítica e pró-ativa do mercado junto aos clientes locadores.
TÂNIA MARIA FORTES FIGUEIRÓ Em São Leopoldo, o trabalho será mais de convencimento dos investidores de imóveis para locação, pois a necessidade por unidades vai aumentar.
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LEANDRO RONALDO GOULARTE Será um ano de expectativas para ver o que acontece na economia. Todavia, é necessário mostrar aos investidores que em tempos de crise o imóvel ainda se mostra como o investimento mais seguro, imune às turbulências do mercado financeiro.
TENDÊNCIA
NOVAS REGRAS DO JOGO OS PRIMEIROS IMPACTOS DAS MUDANÇAS DA CEF SOBRE OS JUROS PARA FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
Voltaram ao mercado aqueles que conhecem as regras do jogo: percentuais de investimentos, produto e margem de lucro”, avalia. Para ele, o aumento das taxas ainda está camuflado com a desaceleração da economia, mas não por isso é menos importante. “Apesar do aumento, o financiamento imobiliário ainda continua sendo o dinheiro mais barato do mercado. É, muitas vezes, uma opção única para alguns adquirentes”.
C
om a elevação das taxas de juros aplicada pela Caixa Econômica Federal (CEF) em 19 de janeiro deste ano (ver quadro) sobre duas modalidades de financiamento imobiliário, o mercado começa a sentir, aos poucos, os efeitos da medida nos negócios. Para o economista da Fundação de Economia e Estatística do Estado, Bruno Paim, o reajuste acompanha o novo momento do mercado imobiliário, influenciado diretamente pelas políticas de governo. “Viemos de uma fase de muita expansão, com os incentivos que o governo promoveu e com o aumento da renda real da população. Acompanhando esse movimento, houve um permanente aumento nos valores dos imóveis. Como o governo já anunciou que este ano será de ajustes, com restrição dos gastos e elevação da taxa de juros, é natural que a economia desacelere ainda mais. Com isso, há também uma contenção nos preços dos imóveis, que, dependendo da região, podem sofrer uma redução”. O economista Bruno Paim alerta que o aumento dos juros não pode ser ignorado pelo segmento imobiliário, pois interfere diretamente no poder de compra do consumidor. “Pode fazer pouca diferença na prestação do imóvel, mas se somados
Terrenos e variação da procura os valores pagos ao longo de todo o empréstimo, é um gasto relevante”. E como o consumidor é o principal afetado, a elevação dos juros aumenta consigo o poder de barganha do comprador.
Maior tempo de negociação É o que já sente a imobiliária Condor Haim, de Porto Alegre. Conforme o Diretor Comercial Fábio Sinhoreli, um dos principais impactos já sentidos foi o tempo de negociação, que cresceu. “O poder de barganha migrou do vendedor para o comprador, que está mais cauteloso. A euforia passou, o mercado imobiliário mudou, assim como o cenário econômico. O aumento dos juros é apenas uma variável desse novo contexto”. Para ele, o impacto sobre o imóvel usado será menor. “Nesse sentido, observa-se uma mudança estratégica das imobiliárias, que redirecionam seu foco de atuação, do lançamento para o avulso”, comenta.
Mercado profissionalizado Já a Exame Consultoria Imobiliária, também da Capital, sinaliza que o mercado está voltando à sua normalidade e se tornando mais profissional, o que para o Diretor da empresa, Walter Antonio Scuccimarra Marichal, é um caminho natural. “Percebemos que os aventureiros estão saindo, incluindo os novos investidores.
Em Canoas, na região metropolitana, além de um maior questionamento por parte dos compradores, o impacto principal se deu nos terrenos, segundo o Diretor Executivo da Imobiliária Muck, Vicente Engel Penter. “A instituição financeira que mais vinha financiando a compra de terrenos, além de elevar a taxa de juros, alterou as regras. Isso limitou de forma significativa a aquisição de imóveis desse tipo”, afirma. “Nossa experiência também diz que os impactos desta natureza têm maior reflexo em um prazo um pouco mais longo. Ou seja, aqueles que já estão em processo de busca e compra de imóveis acabam ajustando suas condições e geralmente não deixam de efetuar a compra. No entanto, potenciais compradores ao se depararem com um cenário de elevação dos juros podem adiar ou até reconsiderar a decisão pela aquisição de imóveis”, conclui.
AS MUDANÇAS • Taxas sobre imóveis financiados com recursos de poupança e empréstimo na modalidade SBPE: subiram de 8,75% para 9% ao ano. • Taxas sobre imóveis contratados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário com valor acima de R$ 750 mil: subiram de 9,2% para 11% ao ano.
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ENTREVISTA
AJUDA ESTRATÉGICA satisfação com serviços ou como faz a busca por um imóvel, por exemplo. Esses resultados serão qualitativos, o que quer dizer que não podemos afirmar que 20% têm determinado comportamento, nem inferir esses dados à população como um todo. Para isso, a técnica correta é a quantitativa: entrevistas com um número maior de pessoas, com margem de erro conhecida e controlada. Mas após observar um grupo qualitativo, eu afirmo: o cliente não pensará mais seu negócio da mesma forma. O grupo traz tanta riqueza de dados que é impossível ficar indiferente a ele. Muitos empreendedores imaginam que investir em pesquisas traz um
Pesquisas e estudos de mercado se mostram cada dia mais importantes no gerenciamento dos serviços imobiliários. A socióloga e especialista em pesquisa Margrid Sauer, do Instituto Amostra, conversou com o Mundo Imobiliário sobre o assunto. Confira. MUNDO IMOBILIÁRIO – Qual o papel das pesquisas de mercado para os negócios e como auxílio para o planejamento estratégico das imobiliárias? MARGRID SAUER – Cada vez mais, o mercado é competitivo e quem tiver mais informações leva vantagem. É nesse aspecto que a pesquisa de mercado contribui com o negócio e aqui me refiro às pesquisas que visam à manutenção e aprimoramento da estratégia utilizada pelas imobiliárias – mapeando comportamentos e preferências – e às pesquisas de satisfação – que identificam forças e fraquezas da empresa e ajudam na escolha das estratégias para um relacionamento mais duradouro com o cliente.
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Qual a importância da imobiliária apostar na consulta à percepção do cliente sobre a sua atuação? Isso ajuda a gerenciar a carteira já existente, monitorando a satisfação dos clientes com o atendimento e demais serviços, mapeando suas necessidades e expectativas, enfim, ouvir de fato o cliente e identificar aquilo que realmente impacta em sua satisfação. Com isso, as ações se tornam muito mais focadas e assertivas.
alto custo. Isso é verdade? É preciso olhar a pesquisa como um investimento que se faz no conhecimento do seu mercado e não como um custo, pois os resultados trazem informações importantes para as ações que podem potencializar ganhos tangíveis e intangíveis, traçar um caminho novo ou mesmo confirmar que se está fazendo a coisa certa e melhorar ainda mais. Isso traz um ganho real para a empresa, que irá conhecer melhor seu mercado de atuação e manter um relacionamento mais eficaz com seu cliente.
Quais os principais processos utilizados na elaboração de uma pesquisa voltada ao segmento de serviços imobiliários? Duas são as metodologias a serem utilizadas para se obter as informações necessárias e que contribuam para uma melhoria do serviço: a qualitativa e a quantitativa. Nas metodologias qualitativas temos diversas técnicas como a Entrevista em Profundidade, o Cliente Oculto e o Focus Group, ou grupo qualitativo. Em todas elas, é possível explorar o comportamento de um potencial cliente, hábitos, necessidades,
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Margrid Sauer Diretora de Pesquisa do Instituto Amostra