Panorama 2015 completo by Secovi-RS

2014

PANORAMA DO

MERCADO IMOBILIÁRIO

*Monumento do Sesquicentenário (DETALHE) Osório - RS 030 Criado e doado pelo Grupo RBA

Panorama do Mercado ImoBIliรกrio 2014

Monumento aos Aรงorianos Porto Alegre - Largo dos Aรงorianos Carlos Tenius

A composição artística das belezas naturais; a representação de um povo manifestada através de símbolos culturais; a tradição contada na roda de chimarrão; esse é o Rio Grande do Sul, um estado composto por obras poéticas que encantam e dão vida à nossa história.

8.2.1. Comercialização de imóveis novos em Porto Alegre________________ 48

SUMÁRIO

8.2.2. Comparativo da Velocidade de Vendas de Imóveis Novos – 2008 a 2014__________________________________________ 48 8.2.3. Ofertas de Imóveis Usados em Porto Alegre________________________ 50 8.2.4. Arrecadação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – Valores e Guias de Arrecadação________________________ 55 9 CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE_____________________________________________ 58

1 APRESENTAÇÃO_______________________________________________________________ 06 2 INTRODUÇÃO_________________________________________________________________ 08 3 RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL_______________10 4 DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO__________________________________________14 5 PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE_____________________________________16 5.1. Ofertas de imóveis novos________________________________________________16 5.2. Áreas e Economias Vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre_______________________________________________________________19 6 EMPREGO E DESEMPREGO____________________________________________________ 22 6.1. Pesquisa de Emprego e Desemprego – PED_____________________________ 22 6.2. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados − CAGED____________ 24 7 SITUAÇÃO HABITACIONAL_____________________________________________________ 28 7.1. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD (2013)___________ 28 7.1.1. Domicílios___________________________________________________________ 28 7.1.2. Proporção de Domicílios____________________________________________ 30 7.1.3. Quantidade de Moradores__________________________________________ 32 7.1.4. Proporção de Moradores___________________________________________ 35 7.1.5. Média dos Moradores______________________________________________ 37 7.2. Situação da moradia em Porto Alegre___________________________________ 38 8 MERCADO IMOBILIÁRIO_______________________________________________________ 40 8.1. Locação de Imóveis em Porto Alegre____________________________________ 40 8.1.1. Ofertas______________________________________________________________ 40 8.1.2. Preços Médios______________________________________________________ 43

Cuia e chaleira Osório - Parque de Rodeios Jorge Dariva

Álvaro Marques

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

8.1.3. Aluguéis - Comparativos dos preços de oferta com preços contratados________________________________________ 44

9.1. Administração de Condomínios_________________________________________ 58 9.2. Despesas dos Condomínios_____________________________________________ 58 9.3. Inadimplências de Pagamentos nas Quotas Condominiais______________ 60 9.3.1. Inadimplência – Evolução em 2014_________________________________ 60 9.3.2. Inadimplência – Histórico e repercussão do Novo Código Civil_______61 9.4. Distribuição Geográfica dos Condomínios em Porto Alegre: 2014_______ 63 10 O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2009/2014_____________________________________________________ 70 11 INADIMPLÊNCIA NO BIÊNIO 2013/2014_________________________________________ 72 12 ESTUDOS ESPECIAIS_________________________________________________________ 74 12.1. Perfil do Síndico________________________________________________________ 74 12.2. Comercialização de imóveis usados: crescimento de ofertas, preços e expansão dos bairros ao longo dos anos_______________ 76 12.3. Locação de imóveis em Porto Alegre: oferta e preço___________________ 84 12.4. A relação entre quantidade ofertada e preços dos imóveis usados em Porto Alegre________________________________________ 90 12.4.1. Relação entre quantidade ofertada e preços médios na comercialização de imóveis____________________________________________ 91 12.4.2. Relação entre ofertas e preços médios por m2 na comercialização de imóveis____________________________________ 92 12.4.3. Relação entre quantidade ofertada e preços médios na locação de imóveis____________________________________________ 94 12.4.4. Relação entre ofertas e preços médios por m2 na locação de imóveis_____________________________________________________ 95 12.5. Segurança nos Condomínios em Porto Alegre_________________________ 97 13 CONCLUSÕES_______________________________________________________________ 102 14 EXPECTATIVAS PARA 2015___________________________________________________ 104

8.1.4. Inadimplência de aluguéis__________________________________________ 46

15 AGRADECIMENTOS__________________________________________________________ 105

8.2. Comercialização de imóveis em Porto Alegre___________________________ 48

REFERÊNCIAS_________________________________________________________________ 106

1 APRESENTAÇÃO É alvissareiro constatar o quanto as pesquisas ganharam importância nos últimos anos. Em todos os campos de atividade, a medição dos fenômenos passou a ser feita e a raiz de muitas descobertas, a motivação de muitas iniciativas e a razão de muitas decisões se devem aos números gerados por levantamentos específicos. O pesquisador e o estatístico, entrosados com especialistas de áreas complexas conseguem chegar a notáveis conclusões. Praticamente, a abordagem de qualquer estudo carece de análises que se lastreiem em dados apurados.

Monumento Ao Expedicionário Porto Alegre – Parque Farroupilha Antônio Caringi

O setor imobiliário, inextricavelmente ligado à condição humana, também se socorre das ciências estatísticas para se mover com a segurança e a determinação possível. Sensível a isso, o Sistema SECOVI/RS mantém há mais de 20 anos um trabalho de investigação dos fatos que envolvem o viver e os bens imóveis. Com satisfação, estamos editando o Panorama Imobiliário 2014, produto da capacidade e dedicação da equipe do nosso Departamento de Economia e Estatística e, que acreditamos merecerá um exame interessado de quantos se dedicam a faina empresarial. Mas, não somente esses. O mundo acadêmico, a administração pública e outros mais, por certo, igualmente encontrarão informes de valor. Em assim sendo, consideramo-nos recompensados e também portadores da responsabilidade de prosseguir nesse trabalho. Sempre movidos pela convicção de que a força das informações possa sustentar a inteligência do exame, a qualidade do texto se converta em alicerce de processos decisórios competentes e que passado, presente e futuro acabem sendo esquadrinhados com clareza e nitidez superiores. Moacyr Schukster Presidente

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

2 INTRODUÇÃO As constantes mudanças no cenário econômico, nacional e internacional, têm gerado uma contínua e crescente demanda por informação, que suscita a busca e o tratamento de dados. Isso permite compreender os possíveis reflexos que essas variações possam ter sobre o mercado imobiliário e também contribuir com processos de tomada de decisão. O Panorama do Mercado Imobiliário aborda essa conjuntura e proporciona a utilização desses recursos de informações e dos dados, referentes ao setor produtivo do País e em particular ao setor imobiliário, voltando um olhar especial sobre como se apresenta o segmento na cidade de Porto Alegre. Em uma análise macroeconômica, focando no âmbito internacional, a Comissão Europeia estima que o crescimento econômico possa permanecer fraco em 2015, dificultando as possibilidades de recuperação da zona do euro da crise da dívida, principalmente em países que mais foram afetados por ela – como Grécia, Itália, Espanha e outros. Nos Estados Unidos, a retomada econômica que o país vivencia projeta um PIB superior a 3% em 2015. No país, a criação geral de empregos nos últimos meses foi muito forte, porém, os consumidores ainda apresentam certa cautela quanto aos investimentos no mercado imobiliário. No Brasil, em 2014, houve significativas mudanças no âmbito econômico. Nos dois primeiros trimestres de 2014, a economia brasileira mostrou certa retração, registrando resultados negativos para o seu PIB. A última vez que o País apresentou essa conjuntura foi durante a crise econômica mundial, no último trimestre de 2008 e no primeiro

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

de 2009. No terceiro trimestre de 2014, o crescimento econômico brasileiro teve uma pequena recuperação, mantendo-se próximo de zero. Esse recuo na expansão da economia brasileira, em relação a períodos anteriores, deu-se principalmente pelos investimentos e pela indústria, que impactaram consideravelmente sobre o PIB, segundo dados publicados pelo IBGE. A inadimplência, em alguns setores, mostrou-se alta em 2014. Devido a isso, espera-se para os próximos meses um maior estreitamento no filtro de concessão de crédito. Segundo o IBGE, o mercado de trabalho mostrou um final de ano com taxa de desemprego baixa e um número maior de pessoas não economicamente ativas (pessoas que não estão trabalhando e não estão procurando emprego). Os investimentos para aquisição e construção de imóveis no Brasil apresentaram um moderado crescimento no ano de 2014, com um destaque mais significativo à aquisição de imóveis já construídos. Já no estado gaúcho, houve um maior crescimento de financiamento habitacional, tanto para a construção como para a aquisição de imóveis, principalmente se comparado com o nacional, apresentando maior destaque para a elevada concessão de novos financiamentos à construção. Acredita-se que, devido ao Carnaval tardio, à Copa do Mundo, às eleições presidenciais e a um menor crescimento da economia, assim como aos demais segmentos, o setor imobiliário brasileiro apresentou algum comedimento em relação a anos anteriores, visto tanto nos negócios que envolviam locação quanto comercialização. Em consequência, foi identificado um expressivo crescimento no volume de ofertas disponíveis para essas duas condições. A velocidade de locações média em Porto Alegre (Dez./2013 a Nov./2014) de 12,57%, apresentou queda quando comparada ao mesmo período do ano anterior (Dez./2012 a Nov./2013), quando foi de 16,78%. O SECOVI/RS e a AGADEMI mantém um departamento especializado nas áreas de economia e estatística, responsável pelo setor de Pesquisa

do Sistema SECOVI/RS. O setor possui e fornece, mensalmente, diversas informações para o mercado imobiliário, incluindo indicadores econômicos gerais e setoriais, que são acompanhados e avaliados, possibilitando o conhecimento da evolução das variáveis pertinentes ao segmento. Para a análise das pesquisas do setor imobiliário, faz-se uso de técnica de amostragem, com a intenção de poder verificar seu comportamento e possível reflexo da população estudada.

Mercúrio da Saudação (DETALHE) Porto Alegre - Largo Vespasiano Júlio Veppo Paulo Siqueira

O mercado abrangido pelas entidades compreende a atividade imobiliária exercida em 6.581 empresas, localizadas em 411 municípios no estado, área de sua jurisdição, sendo 2.393 em Porto Alegre e 4.188 no interior, cadastradas nas entidades. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como administram 15.368 dos aproximadamente 24.903 condomínios de sua área de atuação, considerando-se os dados de dezembro de 2014. Dentre as variáveis pesquisadas pelo Departamento de Economia e Estatística, com levantamentos próprios ou de fontes oficiais pertinentes ao mercado imobiliário, podemos destacar: • A inadimplência de aluguéis (Dez./2013 a Nov./2014) de 4,25%; • A inadimplência de condomínios (Dez./2013 a Nov./2014) de 14,92%; • A velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre (Nov./2013 a Out./2014) de 8,10% (Fonte: Sinduscon-RS); • Arrecadação do ITBI em Porto Alegre (Dez./2013 a Nov./2014), que teve variação de 5,29% em relação ao mesmo período do ano anterior (Dez./2012 a Nov./2013) (Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre); • Residiam, em imóveis alugados, 14,49% da população de Porto Alegre, segundo estimativa do SECOVI/RS com base nos dados do Censo 2010 e na Estimativa da População, ambos do IBGE. Cumpre-nos agradecer as diversas fontes de dados que enriquecem esse Panorama, cujos subsídios proporcionam cotidianamente elementos de importância significativa para a investigação, que é objeto do Departamento e que se confia, sirvam aos nossos representados e à sociedade.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL

Nos últimos 12 meses (Out./2013 a Set./2014) foram investidos, segundo o Banco Central, em torno de R$ 113 bilhões de reais para aquisição e construção de imóveis habitacionais no Brasil. Em unidades financiadas, foram aproximadamente 544 mil imóveis, representando aumento no volume em 7,3% quando comparamos com a quantidade registrada no período anterior (Out./2012 a Set./2013). Dos recursos aplicados, nos últimos doze meses, 71,3% foram destinados para aquisição de unidades já construídas e o restante, 28,7%, a financiamentos para construção de imóveis, percentual que representa aproximadamente 172 mil unidades. Nos 12 meses fechados em Set./2013, haviam sido destinados 69,3% dos recursos à aquisição e 30,7% à construção de imóveis. Assim, comparando esses dois períodos, houve um crescimento de investimento de 2,2% para a construção, 12,4% para a aquisição, o que totalizou 9,3% de variação percentual referente ao crédito no Brasil. Em unidades financiadas, os resultados de construção superaram em 7,6% o período imediatamente anterior (Out./2012 a Set./2013), onde para tal finalidade, as unidades financiadas foram em torno de 160 mil. Já para aquisição, o aumento foi de 7,1%. O Rio Grande do Sul representou 6,1% dos recursos investidos nacionalmente para o período de 12 meses fechados em Set./2014, apresentando um aumento em relação a Out./2012 a Set./2013, na qual obteve 5,7% dos recursos financeiros destinados à aquisição e construção de imóveis. Para o montante dos recursos aplicados, analisando esse mesmo período (Out./2013 a Set./2014), investiu-se em torno de 6,9 bilhões de reais para aquisição e construção de imóveis habitacionais no estado. Portanto, comparando esses dois períodos,

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

houve um crescimento no investimento de 28,5% para a construção e 13,9% para a aquisição, o que totalizou 17,5% de variação percentual referente ao crédito no estado gaúcho. Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos, observase que, no período de Out./2013 a Set./2014, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o Rio Grande do Sul participou com 6,3% do montante nacional e para a construção, 5,7%. Enquanto, no período anterior, a participação gaúcha havia sido de 6,2%, nos valores destinados à aquisição e 4,5% à construção. Analisando os números, verifica-se um aumento na partilha dos recursos federais para ambas as categorias no estado, principalmente para construção de imóveis. Ainda para o estado, dos recursos aplicados nos 12 meses fechados em Set./2014, a parte direcionada à aquisição de imóveis representou 73,3% e para construção 26,7% do total dos valores investidos. Nos 12 meses anteriores (fechados em Set./2013), esse percentual era de 75,6% e 24,4%, respectivamente. Comparando os períodos, em unidades financiadas, foram 1.400 para aquisição e aproximadamente 1.200 para construção de imóveis a mais que nos 12 meses fechados no ano passado. Dessa forma, nesses últimos doze meses, foram financiados, para construção e aquisição, aproximadamente 2,5 mil imóveis a mais, o que representa um volume 7,3% superior ao registrado em igual período do ano anterior. O quadro e gráficos a seguir mostram a destinação dos recursos no período de Out./2007 a Set./2014.

QUADRO Nº 1 – Financiamentos habitacionais, por unidades financiadas e valores, para aquisição e construção de imóveis no Brasil – Out./07 a Set./14. PARA AQUISIÇÃO (R$) MÊS

BRASIL

PARA CONSTRUÇÃO (R$) (%) RS/BRASIL

BRASIL

PARA AQUISIÇÃO (R$)

(%) RS/BRASIL

MÊS

PARA CONSTRUÇÃO (R$)

BRASIL

(%) RS/BRASIL

BRASIL

(%) RS/BRASIL

Out./07

833.201.220

60.950.632

7,3

1.162.492.109

36.369.155

3,1

Mar./10

2.527.707.785

138.230.425

5,5

1.586.349.367

103.580.456

6,5

Nov./07

917.754.209

67.062.036

7,3

1.462.756.700

108.528.386

7,4

Abr./10

2.420.296.586

137.949.599

5,7

1.926.774.855

57.714.014

3,0

Dez./07

865.307.351

73.786.845

8,5

995.323.726

25.084.492

2,5

Maio/10

2.527.091.660

155.073.890

6,1

1.722.759.471

40.070.866

2,3

Jan./08

745.117.100

65.752.585

8,8

876.786.146

17.946.708

2,0

Jun./10

2.741.767.572

179.214.867

6,5

2.523.921.415

97.943.266

3,9

2.878.404.180

205.300.939

7,1

2.206.740.703

219.764.965

10,0

Fev./08

819.543.349

53.450.465

6,5

1.137.650.932

36.076.000

3,2

Jul./10

Mar./08

854.210.122

59.225.963

6,9

1.037.552.782

44.871.188

4,3

Ago./10

2.959.339.375

190.849.141

6,4

2.134.188.120

89.374.568

4,2

Abr./08

971.632.590

71.093.046

7,3

1.052.751.627

49.900.291

4,7

Set./10

3.053.446.480

175.521.950

5,7

2.343.721.722

124.101.789

5,3

Maio/08

1.102.355.725

85.377.144

7,7

1.159.374.163

70.338.350

6,1

TOTAL

28.927.228.180

1.810.473.025

6,3

Jun./08

1.242.113.207

92.979.222

7,5

1.950.184.466

77.693.396

4,0

Out./10

2.530.088.759

155.857.855

6,2

21.346.347.154 1.077.579.906 2.938.692.361

193.892.526

5,0 6,6

Jul./08

1.452.556.886

103.652.382

7,1

1.979.819.379

127.328.635

6,4

Nov./10

2.960.050.663

201.374.834

6,8

2.192.698.147

66.500.527

3,0

Ago./08

1.296.609.790

98.784.098

7,6

2.184.591.034

45.472.716

2,1

Dez./10

3.493.657.256

213.766.421

6,1

2.667.531.678

43.200.763

1,6

Set./08

1.434.801.361

107.106.346

7,5

1.499.992.490

158.263.554

10,6

Jan./11

2.808.218.077

175.054.165

6,2

1.843.972.751

99.537.286

5,4

TOTAL

12.535.202.910

939.220.764

7,5

16.499.275.554

797.872.871

4,8

Fev./11

2.894.732.404

160.788.304

5,6

2.249.052.252

135.719.071

6,0

Out./08

1.356.019.479

105.430.257

7,8

1.037.760.912

62.743.079

6,0

Mar./11

3.091.467.563

172.362.008

5,6

3.118.469.577

43.583.467

1,4

Nov./08

1.287.566.529

96.505.302

7,5

1.018.029.289

84.442.819

8,3

Abr./11

3.327.654.937

205.507.867

6,2

2.833.225.839

51.242.203

1,8

Dez./08

1.248.965.073

84.522.272

6,8

1.286.353.703

173.854.867

13,5

Maio/11

3.825.085.850

222.943.923

5,8

3.234.398.949

169.444.115

5,2

Jan./09

1.098.199.044

88.245.804

8,0

794.274.485

31.477.105

4,0

Jun./11

3.813.951.935

242.245.688

6,4

3.965.682.631

71.840.935

1,8

Fev./09

1.066.761.231

74.051.813

6,9

657.942.974

97.418.380

14,8

Jul./11

3.961.628.371

230.417.886

5,8

2.677.770.947

57.538.616

2,1

Mar./09

1.334.043.572

103.098.782

7,7

920.329.959

40.937.212

4,4

Ago./11

4.514.061.583

274.006.730

6,1

3.345.456.735

62.162.502

1,9

Abr./09

1.367.122.282

96.527.184

7,1

984.372.981

56.697.230

5,8

Set./11

4.375.299.833

231.124.027

5,3

2.973.275.016

167.135.318

41.595.897.231

2.485.449.708

6,0

34.040.226.883 1.161.797.329

5,6

Maio/09

1.463.882.397

101.323.979

6,9

902.590.687

62.253.438

6,9

TOTAL

3,4

Jun./09

1.697.543.038

114.590.835

6,8

1.260.470.603

34.957.498

2,8

Out./11

3.456.784.436

217.369.384

6,3

2.652.440.334

97.961.375

3,7

Jul./09

1.955.224.950

138.190.598

7,1

985.816.586

36.717.479

3,7

Nov./11

4.074.748.686

257.095.941

6,3

2.646.229.758

156.456.688

5,9

Ago./09

2.026.993.811

143.072.429

7,1

1.154.723.462

39.565.863

3,4

Dez./11

4.580.076.621

318.038.038

6,9

3.653.207.031

68.687.045

1,9

Set./09

2.045.861.255

141.014.593

6,9

1.558.774.397

33.364.617

2,1

Jan./12

3.848.833.334

257.657.694

6,7

1.835.598.108

91.483.434

5,0

TOTAL

17.948.182.661

1.286.573.848

7,2

12.561.440.038

754.429.587

6,0

Fev./12

3.423.483.205

191.324.434

5,6

1.687.402.896

118.378.101

7,0

Out./09

1.619.338.685

119.205.235

7,4

1.757.128.560

96.977.349

5,5

Mar./12

4.351.777.506

262.271.328

6,0

2.455.395.153

167.767.525

6,8

Nov./09

2.113.854.061

146.847.001

6,9

1.537.237.973

30.825.860

2,0

Abr./12

3.535.933.610

203.920.672

5,8

2.191.324.048

79.393.364

3,6

Dez./09

2.390.637.109

141.329.063

5,9

1.438.730.542

107.613.080

7,5

Maio/12

4.439.309.966

283.567.242

6,4

1.858.501.053

55.408.377

3,0

Jan./10

1.859.527.490

121.389.971

6,5

1.016.036.675

86.951.389

8,6

Jun./12

4.807.281.662

322.906.234

6,7

2.608.968.137

108.323.238

4,2

Fev./10

1.835.817.197

99.560.944

5,4

1.152.757.751

22.662.304

2,0

Jul./12

4.833.907.595

325.842.176

6,7

1.613.252.372

63.709.623

3,9

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Negrinho do Pastoreio Porto Alegre - Palácio Piratini

QUADRO Nº 1 – continuação

Aldo Locatelli

PARA AQUISIÇÃO (R$) MÊS

BRASIL

PARA CONSTRUÇÃO (R$) (%) RS/BRASIL

BRASIL

(%) RS/BRASIL

Ago./12

5.652.340.089

359.154.873

6,4

2.584.515.658

132.786.198

5,1

Set./12

4.416.452.540

265.929.863

6,0

2.492.638.752

194.716.671

7,8

TOTAL

51.420.929.250

3.265.077.879

6,3

28.279.473.300 1.335.071.639

4,7

Out./12

5.174.749.203

331.239.864

6,4

2.402.832.013

66.731.381

2,8

Nov./12

4.815.959.814

288.528.943

6,0

2.887.147.415

37.304.466

1,3

Dez./12

5.390.619.399

315.446.296

5,9

3.468.756.934

221.073.598

6,4

Jan./13

5.017.168.894

299.528.340

6,0

1.676.758.069

84.004.156

5,0

Fev./13

4.219.977.683

242.478.046

5,7

1.590.825.609

189.271.171

11,9

Mar./13

5.757.202.999

345.697.031

6,0

2.140.853.602

96.348.959

4,5

Abr./13

6.386.324.980

375.790.165

5,9

1.921.958.720

65.292.572

3,4

Maio/13

6.608.248.471

387.840.105

5,9

3.146.645.902

148.154.771

4,7

Jun./13

7.447.399.779

513.343.275

6,9

3.719.486.367

142.069.126

3,8

Jul./13

7.228.397.677

478.515.847

6,6

2.747.368.933

145.966.042

5,3

Ago./13

7.231.229.911

446.317.939

6,2

3.266.837.875

152.954.503

4,6

Set./13

6.373.347.899

406.319.664

6,4

2.786.816.073

80.245.974

2,9

TOTAL

71.650.626.709

4.431.045.515

6,2

31.756.287.512 1.429.416.719

4,5

Out./13

6.552.782.479

423.343.164

6,5

2.867.335.570

210.936.537

7,4

Nov./13

6.792.054.569

413.610.521

6,1

3.331.904.258

193.292.345

5,8

Dez./13

7.349.602.039

468.445.856

6,4

3.001.931.881

117.821.286

3,9

Jan./14

6.284.997.940

428.883.398

6,8

1.875.310.444

102.375.504

5,5

Fev./14

6.424.081.638

380.971.247

5,9

2.400.242.631

80.747.734

3,4

Mar./14

5.534.335.178

340.609.518

6,2

2.724.581.052

127.141.186

4,7

Abr./14

6.346.456.601

397.550.661

6,3

2.826.331.841

211.325.019

7,5

Maio/14

7.314.718.452

447.977.125

6,1

2.374.813.846

207.229.036

8,7

Jun./14

6.419.204.850

427.912.395

6,7

2.700.739.251

180.969.456

6,7

Jul./14

7.190.874.152

462.101.368

6,4

3.217.361.931

107.029.104

3,3

Ago./14

6.798.702.700

394.664.914

5,8

2.361.159.077

181.782.559

7,7

Set./14

7.508.051.335

461.957.364

6,2

2.776.924.474

115.438.099

4,2

TOTAL

80.515.861.933

5.048.027.531

6,3

32.458.636.256 1.836.087.865

GRÁFICO Nº 1 – Evolução, em períodos de 12 meses, de financiamento, em Milhões de Reais, oferecidos para aquisição, construção e total no Brasil – Out./07 a Set./14.

Fonte: Banco Central. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 2 – Evolução, em períodos de 12 meses, de financiamento, em Milhões de Reais, oferecidos para aquisição, construção e total no Rio Grande do Sul – Out./07 a Set./14.

Fonte: Banco Central. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

5,7

Fonte: Banco Central. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO

O desempenho do setor imobiliário nos últimos 12 meses mostra: • Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta média de imóveis para alugar apresentou acréscimo de 18,43% no período Jan./2014 a Dez./2014, comparando com igual período de 2013. Em 2012, o estoque médio era de 5.717 unidades; tendo, em 2013, atingido a média de 6.808 ofertas e em 2014, 8.063 ofertas. Os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados, no acumulado de 12 meses em 2014, aumentaram 6,95%.

se comparado ao mesmo período do ano anterior (Dez./2012 a Nov./2013) quando apresentou média de 16,78%. • Velocidade de vendas de imóveis novos: indica o movimento do mercado de imóveis novos de Porto Alegre. Esta velocidade teve média de 7,84% no ano de 2012 (Nov./2011 a Out./2012), e, no mesmo período do ano de 2013, teve elevação, apresentando média de 8,24%. De Nov./2013 a Out./2014 a velocidade média tornou a cair, atingindo 8,10% (Fonte: SINDUSCON-RS). • Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 27,93%, comparando os períodos de Jan./2014 a Dez./2014 com o mesmo período do ano anterior (Jan./2013 a Dez./2013). A média mensal em 2013 foi 7.377 e, em 2014, 9.438.

• Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis nos 12 meses fechados em Nov./2014 registrou a média de 4,25%, enquanto no ano anterior foi de 4,41%. A inadimplência dos condomínios nos 12 meses fechados em Nov./2014 teve média de 14,92%, apresentando baixa quando comparada com o mesmo período do ano anterior, de 15,61%.

• Condomínio: 24.903 condomínios existentes nos 411 municípios da área de abrangência do SECOVI/RS e da AGADEMI, sendo 15.368 ou 61,71% administrados pelas empresas especializadas. Porto Alegre tem 13.771 condomínios, dos quais 9.782 ou 71,03% são administrados. Estima-se que aproximadamente 66,77% da população da capital do Rio Grande do Sul vive em condomínio. Esses dados demonstram a importância da Instituição na economia da cidade.

• Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis residenciais em Porto Alegre, em média, subiram 6,95% nos últimos 12 meses (Jan./2014 a Dez./2014). Enquanto a poupança rendeu aproximadamente 7,05%, no mesmo período. Nos 12 meses imediatamente anteriores (Jan./2013 a Dez./2013), o preço dos aluguéis ofertados havia crescido 7,81% e a poupança em torno de 6,49%. Considerando a valorização dos aluguéis e o rendimento da poupança, infere-se que os aluguéis praticamente acompanham o aludido índice de poupança.

• Recursos para o setor imobiliário: a análise dos recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostra que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de 6,3% de Out./2013 a Set./2014, enquanto que, nos 12 meses imediatamente anteriores (Out./2012 a Set./2013), esse percentual havia sido 6,2% do total investido em aquisição. No que se refere aos recursos para construção investidos no Rio Grande do Sul, considerando os mesmos períodos de comparação, em 2014, o percentual foi de 5,7%, sendo que em 2013 havia sido de 4,5%.

• Velocidade de oferta de locações: definida como a relação entre o número de imóveis alugados e ofertados. Houve retração no período de Dez./2013 a Nov./2014, com média de 12,57%,

A seguir, apresentamos um quadro resumo contendo as principais variáveis e indicadores a respeito do desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2014 e 2013.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 2 – Principais variáveis do setor imobiliário de Porto Alegre e indicadores 2013/2014. Especificações

2013

2014

Índice de inadimplência de aluguéis (%) (Dez.-Nov.)

4,41

4,25

Índice de inadimplência de condomínios (%) (Dez.-Nov.)

15,61

14,92

Índice de inadimplência do comércio (%) (Dez.-Nov.)

13,04

13,06

Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil (Dez.-Nov.)

20,15

20,36

Variação das ofertas de imóveis para locação (%) (Jan.-Dez.)

19,09

18,43

Variação das ofertas de imóveis para comercialização (%) (Jan.-Dez.)

23,90

26,56

Velocidade de locações (%) (Dez.-Nov.)

16,78

12,57

Velocidade de vendas de imóveis novos (%) (Nov.-Out.)

8,24

8,10

Preços dos aluguéis médios residenciais (Acumulado %) (Jan.-Dez.)

7,81

6,95

Taxa de desemprego - RMPA - Média (%) (Dez.-Nov.)

6,40

6,01

Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) (Out.-Set.)

29,74

9,25

Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) (Out.-Set.)

27,40

17,47

Participação do RS/BR nos recursos para construção/aquisição (%) (Out.-Set.)

5,67

6,09

IGP-M/FGV (Acumulado %) (Jan.-Dez.)

5,51

3,69

IPC/IEPE (Acumulado %) (Jan.-Dez.)

8,56

6,91

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; SINDUSCON-RS; Banco Central do Brasil; CDL/POA; SERASA EXPERIAN; FEE. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Monumento ao General Osório Porto Alegre - Praça da Alfândega Hildegardo Leão Veloso

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

Com base na pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII (Comissão da Indústria Imobiliária) do SINDUSCON-RS, que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor imobiliário na capital do estado. O denominado “XVII Censo do Mercado Imobiliário de Porto Alegre” considera dados recolhidos de Março a Maio/2014, sendo divulgados em Set./2014. 5.1. Ofertas de imóveis novos Foram identificados 351 empreendimentos em 190 empresas, totalizando 6.204 unidades novas em oferta com área total de 674 mil m². Para cada empresa foram cadastrados, em média, 1,85 empreendimentos e ofertadas 32,65 unidades. Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada distribuição por valor na cidade de Porto Alegre. Observou-se que, em 2014, caracterizando percentualmente em relação ao total do ano (participação percentual), as unidades “em obras” passaram de 69,06% em Maio/2013, para 78,74%, em Maio/2014. Em contrapartida, os imóveis considerados “na planta” tiverem decréscimo em seu percentual, passando de 24,53% para 11,93% no mesmo período. Notou-se que as unidades com área privativa com mais de 60m² até 80m² representam o maior percentual do total ofertado para venda, 33,85%; seguido das unidades de mais de 45 m² até 60m², com 22,99% das 6.204 ofertas.

Analisando-se as faixas de preço de ofertas de imóveis novos, observa-se o valor de maior percentual e incremento com 19,69%, sendo o da faixa de R$ 407.813,40 até R$ 498.438,60.

GRÁFICO N° 3 − Unidades novas em ofertas à venda por estágio da obra em Maio/14.

Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do SINDUSCON-RS.

QUADRO Nº 3 – Evolução da distribuição da oferta dos imóveis novos nos últimos quatro anos 2011/2012/2013/2014 Evolução da distribuição da oferta Tipos

2011

2012

2013

2014

Fonte: SINDUSCON-RS.

Unidades

0,00

0,33

0,12

0,24

Apt. JK Apt. 1 Dorm.

202

3,07

275

3,26

316

3,81

352

5,67

Apt. 2 Dorm.

3.016

45,88

3.773

44,79

3.780

45,59

2.763

44,54

Apt. 3 Dorm.

2.443

37,17

3.470

41,20

3.024

36,47

2.082

33,56

Apt. 4 Dorm.

108

1,64

106

1,26

137

1,65

102

1,64

Subtotal

5.769

87,77

7.652

90,85

7.267

87,65

5.314

85,65

Casa 2 Dorm.

1,10

0,63

1,40

Casa 3 Dorm.

324

4,93

192

2,28

250

3,02

315

5,08

Casa 4 Dorm.

0,50

0,28

0,29

0,27

Subtotal

429

6,53

269

3,19

326

3,93

419

6,75

Cob. 1 Dorm.

0,02

0,01

0,00

Cob. 2 Dorm.

0,06

0,13

0,24

0,45

Cob. 3 Dorm.

0,46

0,33

0,52

0,71

Cob. 4 Dorm.

0,02

0,00

0,03

Subtotal

0,54

0,47

0,77

1,19

Flats

0,07

0,02

0,05

0,03

Salas/Conj.

246

3,74

357

4,24

514

6,20

358

5,77

Lojas

0,44

0,09

0,18

0,21

Outros

0,90

1,13

101

1,22

0,39

Total

6.573

100,00

8.423

100,00

8.291

100,00

6.204

100,00

Fonte: SINDUSCON-RS.

Monumento das Cuias Porto Alegre - Esplanada Hely Lopes Meirelles

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Saint Clair Cemin

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 4 − Evolução da distribuição dos imóveis novos, por faixa de valor – 2011/2012/2013/2014. Histórico da Distribuição por Faixa de Valor Valor em R$

2011

2012

2013

2014

Unidades

Até 135.937,80

577

9,38

496

6,59

183

2,41

0,32

+135.937,80 até 196.354,60

734

11,94

389

5,17

828

10,91

425

7,59

+196.354,60 até 256.771,40

1.173

19,08

890

11,82

1.014

13,36

576

10,29

+256.771,40 até 332.292,40

966

15,71

1.221

16,22

815

10,74

641

11,45

+332.292,40 até 407.813,40

778

12,65

1.395

18,53

982

12,94

800

14,29

+407.813,40 até 498.438,60

658

10,70

1.150

15,28

1.231

16,22

1.102

19,69

+498.438,60 até 649.480,60

471

7,66

807

10,72

1.028

13,55

863

15,42

+649.480,60 até 876.043,60

271

4,41

222

7,56 2,95

677 263

8,92 3,47

536 199

9,58

+876.043,60 até 1.178.127,60

188

+1.178.127,60 até 1.555.732,60

132

2,15

182

2,42

216

2,85

129

2,30

Acima de 1.555.732,60

201

3,27

207

2,75

352

4,64

308

5,50

6.149

100,00

7.528

100,00

7.589

100,00

5.597

Subtotal

3,06

569

3,56

GRÁFICO N° 4 − Evolução do número de unidades em ofertas por estágio da obra.

Estágio da Construção Ano 2003

QUADRO Nº 5 − Histórico das ofertas de imóveis novos por área privativa das unidades. Histórico de Ofertas por Área Privativa de Unidades Área privativa

2011

2012

Unidades

Até 45m²

917

+ de 45m² até 60m²

1.636

+ de 60m² até 80m²

2013

Unidades

13,95

884

24,89

2.105

2.015

30,66

+ 80m² até 100m²

933

+ de 100m² até 120m²

296

+ de 120m² até 150m²

2014

Unidades

10,50

993

24,99

2.178

3.100

36,80

14,19

1.038

4,50

337

302

4,59

+ de 150m² até 200m²

214

+ de 200m² até 250m²

102

Unidades

983

18,99

3.513

67,86

681

13,15

5.177

2004

1.185

18,45

4.083

63,58

1.154

17,97

6.422

2005

1.367

21,09

4.186

64,58

929

14,33

6.482

2006

1.484

27,51

2.848

52,79

1.063

19,70

5.395

2007

1.215

22,16

3.013

54,95

1.255

22,89

5.483

Fonte: SINDUSCON-RS.

Entre os anos de 2008 e 2014, o comportamento das informações referentes aos estágios “em obra” e “na planta” seguiu claramente uma tendência de ordem inversa e sazonal. Na medida em que ocorre um crescimento no estágio “em obra”, existe uma queda no estágio “na planta” e o mesmo ocorre na ordem inversa no ano seguinte. Observase, desse modo, um comportamento sazonal a cada dois anos.

12,73

3.511

53,16

2.253

34,11

6.605

11,98

799

12,88

2009

652

10,39

4.165

66,39

1.457

23,22

6.274

26,27

1.426

22,99

2010

407

7,17

3.475

61,19

1.797

31,64

5.679

2.679

32,31

2.100

33,85

2011

433

6,59

5.139

78,18

1.001

15,23

6.573

12,32

1.045

12,6

833

13,43

2012

664

7,88

4.237

50,30

3.522

41,81

8.423

4,00

400

4,82

303

4,88

2013

531

6,40

5.726

69,06

2.034

24,53

8.291

5.2. Áreas e Economias Vistoriadas pela Prefeitura Municipal

368

4,37

408

4,92

219

3,53

2014

579

9,33

4.885

78,74

740

11,93

6.204

de Porto Alegre

3,26

168

1,99

148

1,79

192

3,09

1,55

111

1,32

193

2,33

166

2,68

0,49

0,99

0,95

100,00

+ de 300m² até 400m²

0,76

0,68

0,29

0,42

0,30

0,12

0,19

0,18

Informaram

6.149

93,55

7.528

89,06

7.589

91,53

5.597

90,22

+ de 400m² até 500m²

Não Informaram

424

6,45

925

10,94

702

8,47

607

9,78

Acima de 500m²

0,12

0,23

0,07

0,10

Total

6.573

100,00

8.453

100,00

8.291

100,00

6.204

100,00

Não Informado m²

0,61

185

2,20

119

1,44

1,03

6.573

100,00

8.453

100,00

8.291

100,00

6.204

100,00

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Total

841

De acordo com o SINDUSCON-RS, a liderança da oferta de apartamentos, ocorreu nos imóveis com 2 dormitórios, sendo mais de 37% na faixa de valor entre R$ 332 mil e R$ 498 mil. Das salas e conjuntos comerciais, 55% estão na faixa de valor entre

Na Planta

Unidades

2008

0,61

Total

Em Obra %

Fonte: SINDUSCON-RS.

Concluídas Unidades

Unidades

+ de 250m² até 300m²

Fonte: SINDUSCON-RS.

QUADRO Nº 6 − Evolução do número de unidades em oferta por estágio da obra.

R$ 407 mil e R$ 498 mil. A notar-se, também, a sensível queda na oferta de propriedades de preço até R$ 135 mil, aparentemente compensada pela elevação da oferta nas faixas entre R$ 256 mil e R$ 1.178 mil.

Fonte: SINDUSCON-RS.

Em comparação com o ano anterior, ocorreu um decréscimo de –25,17% no total de unidades ofertadas para venda. O percentual do estágio “em obra” teve elevação de 69,06% em Maio/2013 para 78,74% em Maio/2014. O estágio “na planta” teve decréscimo em seu percentual, passando de 24,53% para 11,93% no mesmo período, indicando queda nas aprovações e início de obras. O estágio “concluídas” teve um acréscimo de 6,40% para 9,33%. O desempenho do setor imobiliário apresentou mudanças significativas, exemplificando, a diminuição de aproximadamente 15% no volume de imóveis em obra e de mais de 64% de imóveis na planta.

As informações sobre as áreas e economias vistoriadas no município são realizadas e divulgadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. As áreas residenciais representaram o maior volume de imóveis vistoriados e, consequentemente, de áreas avaliadas no ano de 2014. No que diz respeito à quantidade de economias, 91% dos imóveis vistoriados foram residências. No entanto, em termos de área, esse tipo de imóvel representou 85% do total das áreas vistoriadas. Observando as informações disponíveis entre os anos de 2006 a 2014, podemos destacar que 2012 foi o ano com o maior volume de imóveis e áreas vistoriadas na Capital. Assim, referente às

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 5 − Número total de economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – 2006 a 2014*. um crescimento de 7,9%, contudo, no total de áreas vistoriadas, ocorreu uma redução de -12,9%, na comparação entre os dois últimos anos da série investigada.

economias vistoriadas, foram 29.056 unidades, mais que o dobro da média dos demais anos, que foram de aproximadamente 14.400 unidades. Quanto ao total de áreas vistoriadas, o ano de 2012 atingiu o volume de aproximadamente 1,8 milhões de metros quadrados. Esse volume é superior em 60,4% em relação à média dos demais anos investigados.

Assim, na informação evidencia-se a tendência de que os imóveis novos construídos estão ficando, ao longo dos anos, cada vez mais compactos.

Analisando os dois últimos anos, 2013 e 2014 (projeção em função dos dados estarem disponíveis até Out./2014), identificamos variações em sentidos opostos. Na quantidade de economias vistoriadas, houve

Seguem abaixo o quadro e os gráficos com as informações analisadas acima.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. * Dados projetados.

QUADRO Nº 7 − Número de economias e áreas vistoriadas, por tipo, pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – de 2006 a 2014*. Tipo Ano

Residencial

Comercial

Indústria

Total

Áreas vistoriadas

N° economias

Áreas vistoriadas

N° economias

Áreas vistoriadas

N° economias

Áreas vistoriadas

N° economias

Áreas vistoriadas

8.166

627.430

366

72.649

1.134

183.657

8.933

9.672

892.670

2007

8.148

697.206

382

63.806

492

145.848

8.490

9.034

915.350

2008

10.602

743.279

554

277.503

236

109.207

3.122

11.392

1.133.112

2009

12.928

793.364

352

144.706

922

88.422

5.785

14.202

1.032.276

2010

14.698

992.178

558

110.461

2.158

253.939

600

17.414

1.357.179

2011

16.226

899.797

530

89.646

1.226

131.107

5.732

17.982

1.126.282

2012

26.718

1.426.739

466

202.759

1.872

158.405

7.354

29.056

1.795.256

2013

15.028

853.001

292

98.694

1.632

382.571

809

16.952

1.335.074

Projeção 2014*

16.634

989.480

382

81.193

1.270

91.451

168

18.286

1.162.293

2006

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. * Dados projetados.

Serviço

N° economias

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 6 − Total de áreas (em m²), vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – 2006 a 2014*.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. * Dados projetados.

Monumento ao Galo Flores da Cunha - Parque da Vindima JAIR JORGE HULLEN

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

EMPREGO E DESEMPREGO

6.1. Pesquisa de Emprego e Desemprego – PED O Informe PED é uma publicação mensal divulgada pela Fundação de Economia e Estatística (FEE), órgão do Governo do Estado do Rio Grande do Sul, com informações e análises sobre o mercado de trabalho na Região Metropolitana de Porto Alegre, destacando-se o desemprego e o nível de ocupação de rendimentos. Foram analisados os períodos de Dez./2012 a Nov./2013 e Dez./2013 a Nov./2014. As informações permitiram avaliar que a taxa média de desemprego no primeiro período era de 6,40%, caindo para 5,98% nos últimos 12 meses. Ainda constata-se que a mais alta taxa de desemprego foi em Jul./2013, apresentando 6,70% e a mais baixa foi em Fev./2014, quando apresentou 5,60%.

QUADRO N° 8 – Evolução do emprego e desemprego na Região Metropolitana de Porto Alegre – Dez./12 a Nov./14. Meses

Número de Desempregados (*)

População Economicamente Ativa (*)

Taxa de Desemprego (%)

Dez./12

124

1.901

6,5

Jan./13

121

1.913

6,3

Fev./13

119

1.913

6,2

Mar./13

124

1.909

6,5

Abr./13

124

1.901

6,5

Maio/13

124

1.906

6,5

Jun./13

125

1.901

6,6

Jul./13

128

1.903

6,7

Ago./13

122

1.880

6,5

Set./13

117

1.888

6,2

Out./13

115

1.885

6,1

Nov./13

117

1.893

6,2

Média

122

1.899

6,40

Dez./13

116

1.900

6,1

Jan./14

108

1.891

5,7

Fev./14

106

1.893

5,6

Mar./14

112

1.873

6,0

Abr./14

114

1.875

6,1

Maio/14

114

1.844

6,2

Jun./14

104

1.832

5,7

Jul./14

104

1.818

5,7

Ago./14

108

1.832

5,9

Set./14

110

1.839

6,0

Out./14

120

1.850

6,5

Nov./14

117

1.856

6,3

Média

111

1.859

5,98

QUADRO Nº 9 – Relação entre PEA (População Economicamente Ativa) e a estimativa de população da RMPA (Região Metropolitana de Porto Alegre) – Dez./12 a Nov./14. Meses

População Economicamente Ativa*

PEA/RMPA

Dez./12

1.901

50%

Jan./13

1.913

50%

Fev./13

1.913

50%

Mar./13

1.909

50%

Abr./13

1.901

50%

Maio/13

1.906

50%

Jun./13

1.901

50%

Jul./13

1.903

50%

Ago./13

1.880

50%

Set./13

1.888

50%

Out./13

1.885

50%

Nov./13

1.893

50%

Dez./13

1.900

50%

Jan./14

1.891

50%

Fev./14

1.893

50%

Mar./14

1.873

49%

Abr./14

1.875

49%

Maio/14

1.844

48%

Jun./14

1.832

48%

Jul./14

1.818

48%

Ago./14

1.832

48%

Set./14

1.839

48%

Out./14

1.850

49%

Nov./14

1.856

49%

População RMPA 2014*

3.812

*População em Nov./2014 - Números absolutos - estimativa em 1000 pessoas. Fonte: FEE.

*Números absolutos - estimativa em 1000 pessoas. Fonte: FEE.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Monumento Nacional ao Imigrante Caxias do Sul - Entrada da cidade Antonio Caringi

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 7 – Análise da relação entre PEA (População Economicamente Ativa) e a população Estimada (Nov./14) para a RMPA – Região Metropolitana de Porto Alegre – Dez./12 a Nov./14.

Fonte: FEE.

6.2. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados − CAGED O Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) foi criado pelo Governo Federal, através da Lei nº 4.923/65, que instituiu o registro permanente de admissões e dispensas de empregados, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho − CLT. Esse Cadastro Geral serve como base para a elaboração de estudos, pesquisas, projetos e programas ligados ao mercado de trabalho, ao mesmo tempo em que subsidia a tomada de decisões para ações governamentais.

de postos de trabalho em Out./2014 foi oriunda da declaração de 1.718.373 admissões e de 1.748.656 desligamentos. Conforme os dados do CAGED, verificou-se que, no acumulado do ano de 2014 (janeiro a outubro), houve um acréscimo na ordem de 912.287 postos de trabalho, determinando uma expansão de 2,24% no nível de emprego, quando comparamos com o estoque em Dez./2013. Já nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), o aumento foi de 473.796 postos de trabalho, representando uma elevação de 1,15%, considerando o estoque em Out./2013. No entanto, esse crescimento dos últimos 12 meses foi inferior ao acumulado nesse ano (Jan./2014 a Out./2014), fato ocorrido, principalmente, em razão do saldo do mês de Dez./2013 ter sido negativo em 449.444 postos de trabalho. Tradicionalmente, os meses de Dezembro apresentam uma sazonalidade negativa ocasionados por alguns fatores como: entressafra agrícola, término do ciclo escolar, esgotamento da bolha de consumo no final do ano, entre outros. Além disso, o próprio Out./2014, que normalmente possui valores com saldo positivo, nesse mês específico sofreu uma redução, contribuindo também para esse resultado.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Enquanto isso, na Região Metropolitana de Porto Alegre, no mês de Out./2014, ocorreu uma retração de 1.068 postos de trabalho, registrando uma redução de apenas 0,09% em relação ao estoque do mês anterior. Essa redução foi ocasionada pela declaração de 56.506 admissões e 57.574 desligamentos. No acumulado do ano de 2014 (janeiro a outubro), ocorreu crescimento de 1,51% no nível de emprego quando comparamos com o estoque em Dez./2013, equivalente ao acréscimo de 17.922 postos de trabalho. Atividades Imobiliárias e Condomínios

GRÁFICO Nº 8 − Evolução do Nível de emprego – Brasil Out./13 a Out./14.

Para uma análise específica do segmento, foram desagregadas as informações e avaliados os setores relacionados às atividades imobiliárias e condomínios.

No Brasil, em Out./2014, ocorreu uma retração de -0,06% nas atividades imobiliárias, enquanto nos condomínios houve uma variação de -0,12% em relação ao estoque do mês anterior. Nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 6,25% nos postos de trabalho comparando com o estoque em Out./2013. No período (Jan./2014 a Out./2014), as admissões se caracterizaram por: 60,31% das pessoas do sexo masculino, 28,63% tinham entre 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 48,75% possuíam ensino médio completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 1.262,32. Já nos condomínios, no mesmo período (Nov./2013 a Out./2014), houve um crescimento, porém, em uma forma menos acentuada, atingindo o nível de 0,92% na taxa de emprego, comparando com o estoque em Out./2013. As admissões, no período (Jan./2014 a Out./2014), tiveram a seguinte distribuição: 72,21% das pessoas do sexo masculino, 30,36% tinham entre 30 e 39 anos (faixa etária com maior percentual), 40,86% possuíam ensino médio completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 1.055,99.

GRÁFICO Nº 10 − Comportamento do emprego formal, no Brasil, nos últimos 12 meses - Nov./13 a Out./14.

GRÁFICO Nº 9 − Comparativo da taxa de variação do nível de emprego acumulada nos últimos 12 meses − Nov./13 a Out./14.

Dados Gerais Em Out./2014, no Brasil, foram perdidos 30.283 empregos formais celetistas, determinando uma retração de aproximadamente 0,07% em relação ao estoque de empregados do mês anterior. Fazendo uma comparação, é o pior resultado entre os meses de Outubro desde o ano 2000. Analisando mais especificamente o resultado, na relação com o mesmo mês do ano anterior, a diminuição na quantidade de postos de trabalho foi muito significativa, visto que em Out./2013 tivemos um crescimento de 94.893 empregos. A perda

No Rio Grande do Sul, em Out./2014, houve uma elevação de 1.333 postos de trabalho ocasionando uma expansão de 0,05%, comparando com o estoque do mês anterior. Essa elevação foi ocasionada pela declaração de 122.429 admissões e 121.096 desligamentos. No acumulado do ano de 2014 (janeiro a outubro), ocorreu expansão de 1,94% no nível de emprego considerando o estoque em Dez./2013, equivalente a um crescimento de 51.557 postos de trabalho. Para os últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), o crescimento foi de 32.722 postos de trabalho, determinando uma elevação de 1,23% quando comparamos com o estoque em Out./2013.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Fonte: CAGED. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Juízo Final e cenas do Dies Irae Caxias do Sul – Igreja São Pelegrino

No Rio Grande do Sul, em Out./2014, houve retração de -0,16% no nível de emprego para o segmento relacionado às atividades imobiliárias. No segmento condomínios, houve redução de -0,28% em relação ao estoque de funcionários do mês anterior. Nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 5,63% nos postos de trabalho considerando o estoque em Out./2013. No período (Jan./2014 a Out./2014), as admissões foram de: 59,67% das pessoas do sexo feminino, 27,89% tinham entre 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 55,22% possuíam ensino médio completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 1.162,29. Em relação aos condomínios no Rio Grande do Sul, no mesmo período (Nov./2013 a Out./2014), houve um decréscimo de -0,81% no nível de emprego quando comparamos com o estoque em Out./2013. As admissões no período (Jan./2014 a Out./2014) foram provenientes de: 53,39% das pessoas do sexo masculino, 23,99% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 20,51%. Em torno de 43,09% possuíam ensino médio completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário em torno de R$ 845,14.

No segmento de condomínios na capital, nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), houve um decréscimo de -2,29% no nível de emprego quando comparamos com o estoque em Out./2013. As admissões no período (Jan./2014 a Out./2014) foram provenientes de: 55,19% das pessoas do sexo masculino, 27,83% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 24,96%. Com relação ao grau de instrução, 42,81% possuíam ensino médio completo, enquanto 22,17% tinham apenas o ensino fundamental completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 832,49.

GRÁFICO Nº 11 − Comportamento do emprego formal, no Rio Grande do Sul, nos últimos 12 meses − Nov./13 a Out./14.

GRÁFICO Nº 12 − Comportamento do emprego formal, em Porto Alegre, nos últimos 12 meses - Nov./13 a Out./14.

Fonte: CAGED. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Em Porto Alegre, nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 5,89% nos postos de trabalho considerando o estoque em Out./2013. No período (Jan./2014 a Out./2014), as admissões foram de: 58,81% das pessoas do sexo feminino, 28,97% tinham entre 18 e 24 anos, enquanto 27,54% tinham entre 30 e 39 anos, 57,60% possuíam ensino médio completo e, na média, os colaboradores foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 1.419,90.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Aldo Locatelli

Fonte: CAGED. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

SITUAÇÃO HABITACIONAL

7.1. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD (2013) A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios – PNAD, realizada pelo IBGE, produz informações contínuas sobre as características demográficas e socioeconômicas da população, cujos dados são importantes para a realização das análises sociais e econômicas do país e para identificação das características regionais.

Na mesma base de comparação, os “alugados” tiveram decréscimo de -3,56%, enquanto, os “cedidos” caíram -14,40% e os sob “outra condição” tiveram um recuo de -20,83%.

Ainda em comparação às informações da PNAD/2008, em termos absolutos, a quantidade de domicílios “próprios” no Brasil em 2013 é 11,85% maior. Na mesma base de comparação, os “alugados” foram os que mais tiveram incremento, com 21,17%, e os sob “outra condição” e os “cedidos” tiveram decréscimo de -25,00% e -2,74%, respectivamente.

O crescimento domiciliar, na comparação 10 anos, feita com os dados da PNAD/2003 e considerando todas as condições, cresceu 19,36%. Os imóveis “próprios” cresceram 26,70%; os “alugados”, 19,79%; os “cedidos” caíram -35,60% e os sob “outra condição” tiveram um recuo de -32,14%.

O crescimento domiciliar, na comparação de 10 anos feita com os dados da PNAD/2003 e considerando todas as condições, cresceu 30,04%. Os imóveis “próprios” cresceram 31,16%; os “alugados”, 55,71%; os “cedidos” e os sob “outra condição” caíram -10,66% e -19,87%, respectivamente.

GRÁFICO N° 14 − Distribuição de domicílios, por condição do domicílio, no Rio Grande do Sul nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

GRÁFICO N° 13 − Distribuição de domicílios, por condição do domicílio, no Brasil nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

Na conjuntura imobiliária, a PNAD possibilita conhecer e monitorar aspectos relevantes da situação das moradias brasileiras, assim como sua condição de ocupação e quantidade de moradores, permitindo, dessa forma, uma análise de seu comportamento no decorrer dos anos. Para o segmento habitação, ela mostrou-se bastante reveladora. Os domicílios, por condição de ocupação, subdividem-se em: próprios, alugados, cedidos e outra condição1. No Panorama 2014 são divulgadas as distribuições domiciliares e habitacionais, segundo condição de ocupação, nos níveis geográficos: Brasil, Rio Grande do Sul e Região Metropolitana de Porto Alegre. Analisar-se-ão essas distribuições pela importância que têm para o setor habitacional, mesmo que o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas. 7.1.1. Domicílios a) Brasil Segundo a PNAD/2013, os domicílios existentes no Brasil são 65,13 milhões, sendo 48,43 milhões de “próprios” (74,4%), 11,66 milhões de “alugados” (17,9%), 4,80 milhões de “cedidos” (7,4%) e 246 mil domicílios sob “outra condição” (0,4%). O crescimento domiciliar, considerando todos os tipos de ocupação, foi de 11,94% em relação à PNAD/2008.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

c) Região Metropolitana de Porto Alegre – RMPA

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Na RMPA, em 2013, os domicílios somaram 1,49 milhão, sendo 1,24 milhão de “próprios” (83,4%), 182 mil “alugados” (12,2%), 56 mil “cedidos” (3,8%) e 10 mil sob “outra condição” (0,7%).

b) Rio Grande do Sul Conforme a Pesquisa em 2013, os domicílios existentes no Rio Grande do Sul somaram 3,97 milhões, sendo 3,28 milhões de domicílios “próprios” (82,7%), 460 mil “alugados” (11,6%), 208 mil “cedidos” (5,2%) e 19 mil em “outra condição” (0,5%).

A quantidade de domicílios na Região Metropolitana de Porto Alegre em 2013 é 7,27% maior, quando comparada, em termos absolutos, com a PNAD/2008. A variação foi elevada pelos imóveis “próprios” que no período cresceram 11,78%. Na mesma base de comparação, os “alugados” tiveram decréscimo de -3,70%, os “cedidos” decréscimo de -27,27% e os sob “outra condição” decréscimo de -16,67%.

A quantidade de domicílios no Rio Grande do Sul, em 2013, é 8,17% maior, quando comparada com a PNAD/2008, em termos absolutos. A variação foi elevada pelos imóveis “próprios” que cresceram 12,20%. Gaúcho Oriental Porto Alegre - Parque Farroupilha 1

Outra condição: ocorre quando o domicílio é ocupado em condição diferente das demais, por exemplo, no caso de invasão.

Frederico Escalada

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

O crescimento domiciliar, na comparação de 10 anos feita com os dados da PNAD/2003 e considerando todas as condições, teve um aumento de 20,15%. Os imóveis “próprios” cresceram 29,34%; os “alugados”, 12,35%; os “cedidos” caíram -44,55% e os sob “outra condição” tiveram uma queda de -41,18%.

GRÁFICO N° 16 − Evolução dos domicílios próprios por nível geográfico nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

GRÁFICO N° 15 − Distribuição de domicílios, por condição do domicílio, na Região Metropolitana de Porto Alegre nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

Quanto ao percentual de participação dos domicílios, por condição de ocupação em cada nível geográfico, na PNAD/2003, verifica-se que a maior parte se refere a domicílios “próprios”, seguidos em ordem de proporção pelos “alugados”, pelos “cedidos” e, por último, pelos domicílios em “outra condição”. O Rio Grande do Sul e a RMPA já se destacam pela maior proporção de domicílios “próprios” e pela menor proporção de imóveis “alugados”, ao compará-los com a proporção nacional. Há uma menor proporção de domicílios “cedidos” e uma maior proporção de domicílios em “outra condição” na RMPA quando comparada com o país e com o Rio Grande do Sul, o que ressalta as peculiaridades do mercado imobiliário da região.

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

As famílias são as principais investidoras no mercado imobiliário e, sem dúvida, também são as maiores clientes, já que algumas almejam sua primeira moradia, enquanto, outras projetam a troca de seu bem em função do aumento de sua renda. O comportamento nos diferentes níveis geográficos, ao longo dos anos em análise, sofre pequenas oscilações. Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Nesse Panorama, em termos de comparação dos níveis geográficos estudados, por dados relativos, a RMPA é a que possui maior percentual de domicílios “próprios” (83,4%), seguida do Rio Grande do Sul com 82,7%. O estado está 8,34 pontos percentuais acima da média nacional (74,4%). A RMPA, na mesma base de comparação, está 9,01 pontos percentuais acima da média brasileira.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO N° 18 − Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2008 (em %).

Fonte: PNAD/2008. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

O cenário em 2008 permaneceu com distribuição similar a 2003. Domicílios “próprios”, seguidos de “alugados”, depois “cedidos” e, por último, os sob “outra condição”. Começa-se a perceber que o distanciamento do percentual de “alugados”, no Rio Grande do Sul (13,0%), é 3,55 pontos percentuais inferior ao índice brasileiro (16,5%). Em 2003, essa diferença era de 3,41 pontos percentuais, também inferior ao índice brasileiro. Fonte: PNAD/2008. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Nos dados da PNAD/2013, relacionado à participação percentual de domicílios por condição de ocupação, confirma-se o aumento da proporção de domicílios “próprios” em quase todos os níveis geográficos, exceto pelo nível Brasil. Realizando um recorte por região e considerando a PNAD/2013 versus a de 2008, verifica-se que a região Sudeste e a Sul do País apresentaram crescimento nessa condição de ocupação de domicílio, com 0,53 e 1,05 ponto percentual, respectivamente. Comparando as mesmas bases, as demais regiões brasileiras demonstraram decréscimo, sendo o maior deles na região Centro-Oeste (1,82 ponto percentual). GRÁFICO Nº 20 − Distribuição de domicílios por condição de ocupação e regiões geográficas nos anos de 2008 e 2013 (em %).

7.1.2. Proporção de Domicílios

De acordo com a tendência, o aumento no número de imóveis “próprios” diminuiu o percentual de “alugados”, o que pode ser observado em 2013 com relação a 2008. O Rio Grande do Sul ficou 6,32 pontos percentuais abaixo da média nacional (17,9%) com 11,58%, enquanto que, a RMPA (12,2%) ficou 5,70 pontos percentuais abaixo da média nacional.

Fonte: PNAD/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Comparando a PNAD/2013 com a PNAD/2008, o melhor desempenho foi da RMPA, que subiu de 80,0% em 2008 para 83,4% em 2013 (3,37 pontos percentuais).

GRÁFICO N° 17 − Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2003 (em %).

GRÁFICO Nº 19 − Distribuição de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico no ano de 2013 (em %).

Fonte: PNAD 2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Segundo o IBGE, essas variações são consideradas normais, visto que, a cada edição da pesquisa, o número de domicílios entrevistados aumenta2. Observa-se também, que as diferenças percentuais não se referem ao aumento absoluto no número de domicílios - que era esperado devido ao aumento da população - mas sim às diferenças percentuais da participação de cada tipo de imóvel na participação total, sendo analisadas no gráfico a seguir. GRÁFICO Nº 21 − Diferença, em pontos percentuais, da proporção de domicílios por condição de ocupação e nível geográfico entre os anos de 2013 versus 2008.

7.1.3. Quantidade de Moradores GRÁFICO N° 22 − Distribuição de moradores, por condição do domicílio, no Brasil nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

a) Brasil A PNAD/2013 somou 200,61 milhões de moradores no Brasil, sendo 151,22 milhões em domicílios “próprios” (75,4%), 33,80 milhões em domicílios “alugados” (16,8%), 14,80 milhões em domicílios “cedidos” (7,4%) e 794 mil sob “outra condição” (0,4%). A quantidade de moradores no Brasil em 2013 é 4,97% maior, em termos absolutos, quando comparada com a PNAD/2008. Na condição de imóveis “próprios”, o percentual chega a 4,24% e, quando se fala em quantidade de moradores em imóveis “alugados”, esse acréscimo chega a 16,47%. A quantidade de moradores em domicílios “cedidos” e sob “outra condição” caiu -7,15% e -27,49%, respectivamente. Já o número de moradores em domicílios, em 2013, é 13,61% maior quando comparado à PNAD/2003. Os moradores em domicílios “próprios” cresceram 13,42%, mas a quantidade de moradores na condição de locatários foi a que teve maior variação positiva, 42,25% em relação à PNAD/2003. Já a quantidade de moradores na condição “cedidos” teve decréscimo de -19,29% e a quantidade de moradores sob “outra condição” caiu -30,84%.

Fonte: PNAD 2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

O comportamento dos domicílios “alugados” no Rio Grande do Sul e na RMPA seguiu uma tendência contrária à observada no Brasil. Nesses níveis geográficos, observou-se uma diminuição na proporção de domicílios “alugados”, enquanto houve um aumento na proporção de domicílios “alugados” em nível nacional. No Rio Grande do Sul e na RMPA, o crescimento na proporção de domicílios “próprios” é mais acentuado, corroborando com o comportamento dos moradores em relação à condição de ocupação, o que caracteriza o mercado imobiliário da região, ao contrário do Brasil, que mostrou uma leve queda.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 10 − Evolução na distribuição dos moradores por condição de ocupação no Brasil (em %).

Anos

Condição de Ocupação do Domicílio Próprio

Alugado

Cedido

Outra condição

Total

2003

75,5%

13,5%

10,4%

0,7%

100%

2008

75,9%

15,2%

8,3%

0,6%

100%

2013

75,4%

16,8%

7,4%

0,4%

100%

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Fonte: UOL Economia por Hanrrikson de Andrade.

Utilizando a mesma base comparativa e mostrando o mesmo comportamento, a quantidade de moradores na condição “cedidos” também apresentou uma queda de -43,40%.

QUADRO Nº 11 − Evolução na distribuição dos moradores por condição de ocupação no Rio Grande do Sul (em %).

Anos

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

b) Rio Grande do Sul

Condição de Ocupação do Domicílio Próprio

Alugado

Cedido

Outra condição

Total

2003

79,7

10,3

9,0

1,0

100%

2008

81,0

11,8

6,5

0,7

100%

2013

83,6

10,7

5,1

0,5

100%

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO N° 23 − Distribuição de moradores, por condição do domicílio, no Rio Grande do Sul nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

No estado do Rio Grande do Sul eram 11,12 milhões de moradores em 2013, sendo 9,30 milhões em domicílios “próprios” (83,6%), 1,19 milhão em domicílios “alugados” (10,7%), 571 mil em domicílios “cedidos” (5,1%) e 60 mil moradores sob “outra condição” (0,5%). A quantidade de moradores no Rio Grande do Sul em 2013 é 2,37% maior, em termos absolutos, quando comparada com a PNAD/2008. Em imóveis “próprios” esse percentual chega a 5,67%. Divergindo do Brasil, o Rio Grande do Sul apresentou queda na quantidade de moradores em domicílios “alugados” (-7,39%) e os moradores em domicílios “cedidos” e sob “outra condição” caíram -18,78% e -20,00%, respectivamente.

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

c) Região Metropolitana de Porto Alegre Já comparando com a PNAD/2003, o aumento dos moradores em 2013, considerando todas as condições, foi de 5,69%. Os moradores em domicílios “próprios” cresceram 10,92% e os “alugados”, 10,08%. Já a quantidade de moradores em propriedades cedidas teve decréscimo de -39,96%.

A RMPA possui 4,14 milhões de moradores, sendo 3,49 milhões em domicílios “próprios” (84,2%), 460 mil moradores em domicílios “alugados” (11,1%), 160 mil em domicílios “cedidos” (3,9%) e 32 mil moradores sob “outra condição” (0,8%). Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

A quantidade de moradores na RMPA em 2013 é 2,58% maior, em termos absolutos, quando comparada com a PNAD/2008. Com imóveis “próprios” esse percentual chega a 5,41%. Acompanhando o Rio Grande do Sul e divergindo do Brasil, a RMPA apresentou queda na quantidade de moradores em domicílios “alugados” (-4,17%) e os moradores em domicílios “cedidos” e sob “outra condição” caíram -23,08% e -17,95%, respectivamente. Já comparando com a PNAD/2003, o aumento dos moradores em 2013, considerando todas as condições, foi de 6,62%. Os moradores em domicílios “próprios” cresceram 13,18% e os “alugados”, 3,84%. A quantidade de moradores na condição “cedidos” teve decréscimo de -45,02%. Utilizando a mesma base comparativa e mostrando o mesmo comportamento que os “cedidos”, a quantidade de moradores sob “outra condição” apresentou uma queda de -52,24%.

GRÁFICO N° 24 − Distribuição de moradores, por condição do domicílio, na Região Metropolitana de Porto Alegre nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

GRÁFICO Nº 26 − Distribuição de moradores, por condição de ocupação e nível geográfico, no ano de 2003 (em %).

QUADRO Nº 12 − Evolução na distribuição dos moradores, por condição de ocupação, na Região Metropolitana de Porto Alegre nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %). Anos

Condição de Ocupação do Domicílio Próprio

Alugado

Cedido

Outra condição

Total

2003

79,4

11,4

7,5

1,7

100%

2008

82,0

11,9

5,2

1,0

100%

2013

84,2

11,1

3,9

0,8

100%

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 25 − Evolução dos moradores em domicílios próprios, por nível geográfico, nos anos de 2003, 2008 e 2013 (em %).

PAINEL EPOPEIA FARROUPILHA Porto Alegre – Assembleia Legislativa do Rio Grande do Sul Vasco Prado

Fonte: PNAD 2003/2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Nota-se que, em dez anos, os percentuais de moradores em domicílios “próprios” no Rio Grande do Sul e na RMPA permanecem em um patamar acima da média nacional. Também, no período, tiveram maior variação em pontos percentuais que os apresentados no Brasil.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

7.1.4. Proporção de Moradores

Fonte: PNAD/2003. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Analisando os dados da PNAD/2003, referentes ao percentual de moradores por condição de domicílio, percebe-se a predominância de moradores em domicílios “próprios” em todos os níveis geográficos, seguidos pela parcela de indivíduos morando em domicílios “alugados”, e pela parcela de indivíduos morando em domicílios “cedidos” e, por último, os moradores de domicílios em “outra condição”. Porém, o Rio Grande do Sul destacava-se por ter um maior percentual de moradores em domicílios “próprios” do que o percentual nacional e da RMPA. A diferença, quando comparamos o Brasil com a Região Metropolitana de Porto Alegre, chega a 3,9 pontos percentuais. Com relação aos moradores em domicílios “cedidos”, ocorre um comportamento inverso: possuem uma menor participação percentual no total de moradores da RMPA e no Rio Grande do Sul do que o percentual nacional. Quanto aos moradores de domicílios “alugados”, o seu percentual de participação na RMPA é maior do que no estado em sua totalidade (1,1 ponto percentual), mas ambos mantêm-se abaixo do percentual nacional de moradores em domicílios “alugados” (13,5%).

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 27 − Distribuição de moradores, por condição de ocupação e nível geográfico, no ano de 2008 (em %).

Fonte: PNAD/2008. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Na PNAD/2008, verificou-se um aumento percentual nos moradores em domicílios “próprios” no Brasil, no Rio Grande do Sul e na RMPA quando comparado com a PNAD/2003. Na mesma base comparativa, os moradores em domicílios “alugados” aumentaram percentualmente em todos os níveis geográficos, tendo destaque no Brasil onde cresceram 1,73 ponto percentual, passando de 13,5% em 2003, para 15,2% em 2008. Em contrapartida, os moradores na condição “cedidos” tiveram decréscimo em todos os níveis geográficos na comparação da PNAD/2008 com a PNAD/2003.

Nos dados da PNAD/2013, que se referem ao percentual de moradores por condição de domicílio, permanece a predominância de moradores em domicílios “próprios” em todas as regiões, seguidos em ordem pela proporção de moradores em domicílios “alugados”, “cedidos” e em “outra condição”. Porém, a diferença, em pontos percentuais, da participação de moradores nos diferentes tipos de domicílio, ao comparar com os dados da PNAD/2008, varia nos diferentes níveis geográficos, conforme evidenciado no gráfico a seguir. Ressalta-se que essa comparação não leva em conta o crescimento em números absolutos de moradores, mas sim o tamanho da proporção de moradores. Assim, não será reflexionado aqui o crescimento da população no período de cinco anos, mas sim a diferença real da participação do número de moradores em cada tipo de imóvel. GRÁFICO Nº 29 − Diferença, em pontos percentuais, da proporção de moradores por condição de ocupação e nível geográfico entre os anos de 2013 versus 2008.

GRÁFICO Nº 28 − Distribuição de moradores, por condição de ocupação e nível geográfico, no ano de 2013 (em %).

Fonte: PNAD 2008/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Fonte: PNAD/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Analisando o gráfico, verifica-se que houve crescimento da proporção de moradores em domicílios “próprios” em quase todos os níveis geográficos, exceto no Brasil, tendo um aumento mais acentuado no Rio Grande do Sul. Percebe-se também que tanto o Rio Grande do Sul como a RMPA não seguiram a tendência nacional, a qual apresentou um aumento na proporção de moradores em domicílios “alugados”,

pois se constatou um comportamento negativo nessa condição de ocupação.

QUADRO N° 13 - Domicílios particulares permanentes, pelo número de moradores, números absolutos (em mil) e participação no total, 2003-2013.

Fazendo a leitura dos dados, verifica-se que, tanto no Rio Grande do Sul quanto na RMPA, o comportamento dos indivíduos quanto à moradia é diferenciado em relação ao total do Brasil como um todo, ou seja, identifica-se aqui, uma maior disposição/condição dos habitantes em adquirir habitação própria e uma menor incidência em domicílios “alugados”.

Número de moradores

7.1.5. Média dos Moradores Conforme a PNAD/2013, nota-se que a densidade domiciliar brasileira apresentou queda nos últimos dez anos, passando da média de 3,53 moradores por domicílio em 2003 para 3,08 em 2013. Na mesma base de comparação, a densidade domiciliar do Rio Grande do Sul passou de 3,16 para 2,80. No período analisado, a média de moradores por domicílio na RMPA passou de 3,13 para 2,78. Em 2008, a densidade domiciliar do Brasil, do Rio Grande do Sul e da Região Metropolitana de Porto Alegre atingiu a média de 3,28, 2,96 e 2,90 moradores por domicílio, respectivamente. A proporção de domicílios com até três moradores no Brasil passou de 52,8% (PNAD/2003) para 64,8% na PNAD/2013, representando um acréscimo de mais de 16,26 milhões de domicílios. A variação do número de residências, segundo a quantidade de moradores, deu-se de forma mais expressiva nos domicílios brasileiros com um morador, que no período de 10 anos atingiu 79,9%. Fato interessante é a relação entre a quantidade de moradores em cada domicílio e a taxa de variação da quantidade de domicílios ao longo do período. À medida que aumenta a quantidade de moradores nas residências, diminui a variação da quantidade de domicílios entre os anos de 2003 e 2013. A variação para os domicílios com 2 moradores foi 73,29% (de 9,44 milhões para 16,35 milhões), para os domicílios com 3 moradores, 46,39% (de 11,48 milhões para 16,80 milhões) e para os domicílios com 4 moradores, 12,47% (de 11,59 milhões para 13,04 milhões). Nos domicílios a partir de 5 moradores, observou-se decréscimos.

2013

2003(1)

Números absolutos (em mil)

Percentual (%)

Números absolutos (em mil)

Percentual (%)

1 morador

9.057

13,91

5.033

10,24

2 moradores

16.352

25,11

9.436

19,20

3 moradores

16.801

25,80

11.477

23,35

4 moradores

13.036

20,02

11.590

23,59

5 moradores

5.888

9,04

6.121

12,46

6 moradores

2.264

3,48

2.793

5,68

7 moradores

951

1,46

1.324

2,69

8 moradores ou mais

781

1,20

1.368

2,78

Total

65.130

100,00

49.142

100,00

Exclusive os domicílios da área rural de Rondônia, Acre, Amazonas, Roraima, Pará e Amapá. Fonte: PNAD 2003/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. (1)

Comparando a PNAD/2013 com a PNAD/2003, o número de moradores no Brasil cresceu 13,61% em dez anos, enquanto a quantidade de domicílios mais que duplicou, chegando a 30,04%. No Rio Grande do Sul, o número de moradores cresceu 5,69% e os domicílios 19,36% no mesmo período, apresentando uma diferença entre o crescimento de domicílios e o crescimento de moradores maior do que a observada no Brasil. Na mesma base comparativa, na RMPA, o número de moradores aumentou em 6,62%, enquanto a quantidade de domicílios cresceu 20,15%. Os dados expostos evidenciam as alterações que a população e seu habitat experimentaram nos recentes anos, destacando-se o aumento na quantidade de habitações. Dessa forma, superando o aumento proporcional de habitantes, um possível indicativo de que o déficit habitacional está sendo enfrentado vitoriosamente. As famílias estão optando por ter menos filhos, também contribuindo para a diminuição observada na quantidade de habitantes por domicílio. Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

No Rio Grande do Sul há uma maior proporção de moradores em domicílios “próprios” em comparação com a média nacional, sugerindo que o povo gaúcho pode estar mais arraigado à ideia da casa própria. Nacionalmente, observa-se um aumento da ocupação no sistema de locação, fenômeno que pode ser explicado pela inclinação das pessoas a não se prenderem em suas cidades, permitindo-se trocar de domicílio à medida que surgem novas oportunidades de trabalho. 7.2. Situação da moradia em Porto Alegre Segundo a estimativa divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, de primeiro de julho de 2014, a população residente em Porto Alegre é de 1.472.482 pessoas, ocupando a décima posição dentre os municípios brasileiros. A situação da moradia em Porto Alegre, atualizando para o ano de 2014, registrou a existência de 535.504 domicílios particulares permanentes, dos quais 89.905, ou seja, 16,79% são de domicílios alugados. Estima-se que 213.315 moradores residam em domicílios alugados (14,49%) com média de 2,37 moradores por domicílio, conforme o Censo 2010. Considerando-se que, aproximadamente, 13,79% da população de 1.472.482 pessoas de Porto Alegre residem em aglomerados subnormais, constata-se que esse número seria em torno de 203.101 moradores, os quais estariam distribuídos em 58.963 domicílios. Por esse critério, em 2014, a média dos moradores residentes em aglomerados subnormais seria de 3,44 por domicílio, sendo superior à média de 2,75 moradores por domicílio, verificada na cidade formal, segundo o Censo 2010. Utilizando-se como parâmetro os dados do Censo 2010, estimase que a população residente em 2014 na RMPA seja de 4.161.237 moradores. Os dados foram extraídos da estimativa da população para 2014, segundo o IBGE. O quadro a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2014.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 14 − Variáveis do setor habitacional em Porto Alegre e RMPA – 2014. Discriminação População residente – POA** Taxa de crescimento anual da população de POA 2000/2010 (%)****

Negrinho do Pastoreio Porto Alegre - Palácio Piratini

2014 1.472.482 0,35

Número de domicílios particulares permanentes – POA*

535.504

Nº de domicílios alugados − POA*

89.905

Nº de moradores em domicílios alugados – POA*

213.315

Nº de moradores por domicílios – POA***

2,75

Nº de moradores por domicílios alugados – POA***

2,37

Nº de aglomerados subnormais – POA***

108

Moradores em aglomerados subnormais – POA*

203.101

Número de domicílios em aglomerados subnormais – POA*

58.963

População residente RMPA**

Aldo Locatelli

4.161.237

Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010 (%)****

0,79

Déficit Habitacional Aparente (projetado) – POA*

58.963

Fonte: IBGE (Estimativa da população em 2014 e Censo 2000/2010); PNAD/2013. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI * Projeções com base na estimativa da população em 2014 – IBGE. ** Fonte: IBGE (Estimativa da população em 1° de julho de 2014). *** Fonte: IBGE / Censo 2010. **** Fonte: IBGE / Censos 2000 e 2010. Obs.: Definição de Aglomerado Subnormal: cada conjunto constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria, de serviços públicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até período recente, terreno de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma desordenada e densa.

Percebe-se que, apesar do investimento do governo em programas como o Minha Casa Minha Vida, ainda cerca de 13,79% da população porto-alegrense vive em aglomerados subnormais, muitos sem acesso à habitação adequada, vivendo em moradias consideradas precárias. Esse indicador aponta quão grande é o desafio a ser enfrentado quando se considera a meta colocada pela Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE) do Governo Federal de zerar o déficit habitacional brasileiro e urbanizar o universo de moradias precárias até 2022.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

MERCADO IMOBILIÁRIO

8.1. Locação de Imóveis em Porto Alegre 8.1.1. Ofertas Nossas pesquisas são feitas por amostragem, as quais, nos últimos 12 meses (Jan./2014 a Dez./2014), registraram estoque médio de 8.063 unidades ofertadas para locação, incluindo todos os tipos de imóveis. No mês de Dez./2014, as ofertas foram de 8.526 unidades. O comparativo, em relação ao ano anterior (Jan./2013 a Dez./2013), dos totais de todos os tipos de imóveis para aluguel registrou variação de 18,43%. Na análise mensal detalhada da soma de todos os tipos, nos últimos 12 meses (Jan./2014 a Dez./2014), destacam as variações positivas de Jun./2014 com 6,65% e de Jan./2014 com 5,28%. As variações negativas ocorreram em Março, Abril, Julho e Setembro, com respectivamente -1,14%, -0,37%, -1,02% e -0,07%. Comparando a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de Jan./2014 a Dez./2014 com a média dos estoques de imóveis de Jan./2013 a Dez./2013, verificouse aumento de 16,32%. O comparativo em períodos iguais dos anos 2013 e 2012 apresentou aumento de 21,99%. No mês de Dez./2014, segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação, em Porto Alegre, 4.266 imóveis residenciais. As ofertas para fins comerciais registraram aumento de 20,34%, comparando-se os estoques médios de Jan./2014 a Dez./2014, com o ano anterior (Jan./2013 a Dez./2013). Observase que, em igual período de 2013 e 2012 (janeiro a dezembro), ocorreu acréscimo na média de 15,56%. No mês de Dez./2014,

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação em Porto Alegre, 3.896 imóveis comerciais.

GRÁFICO Nº 30 − Evolução do número de imóveis ofertados para Locação, por tipo, em Porto Alegre – Janeiro a Dezembro em 2014.

Observou-se, no mercado de locações, em 2014, um estoque médio mensal total de 8.063 unidades (Jan./2014 a Dez./2014). No período, o mês que apresentou a maior variação mensal positiva foi Jun./2014, com 6,65%. Acredita-se que o destaque do mês esteja atrelado a Copa do Mundo no Brasil, já que muitos dos olhares se voltavam à competição. Por isso, alguns empresários não abriram ou fecharam mais cedo os estabelecimentos nos dias de jogos da seleção brasileira.

QUADRO Nº 15 − Evolução do número de imóveis ofertados para locação, por tipo, em Porto Alegre – Janeiro a Dezembro em 2014. TIPOS

RESIDENCIAL

COMERCIAL

OUTROS TIPOS

Meses

N.º

Var.%

N.º

Var.%

N.º

Var.%

N.º

Var.%

Jan./14

3.981

7,92

3.246

2,33

351

4,15

7.578

5,28

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

TOTAL

Fev./14

3.983

0,05

3.410

5,05

328

-6,55

7.721

1,89

Mar./14

3.822

-4,04

3.477

1,96

334

1,83

7.633

-1,14

Abr./14

3.728

-2,46

3.539

1,78

338

1,20

7.605

-0,37

Maio/14

3.940

5,69

3.516

-0,65

328

-2,96

7.784

2,35

Jun./14

4.210

6,85

3.741

6,40

351

7,01

8.302

6,65

Jul./14

4.115

-2,26

3.753

0,32

349

-0,57

8.217

-1,02

Ago./14

4.152

0,90

3.732

-0,56

345

-1,15

8.229

0,15

Set./14

4.093

-1,42

3.799

1,80

331

-4,06

8.223

-0,07

Out./14

4.287

4,74

3.769

-0,79

368

11,18

8.424

2,44

Nov./14

4.240

-1,10

3.915

3,87

362

-1,63

8.517

1,10

Dez./14

4.266

0,61

3.896

-0,49

364

0,55

8.526

0,11

O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre, no mês de Dez./2014. A faixa de maior concentração de ofertas está nos seguintes bairros: Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Moinhos de Vento, Floresta, Passo D’Areia, Partenon, Rio Branco, Auxiliadora e Cidade Baixa, representando 48,11% da distribuição em Porto Alegre.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. Obs.: Residenciais: Apartamentos, casas, coberturas, mobiliados e semimobiliados; Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos; Outros tipos: Garagens/boxes, terrenos, peças, chácara/sítios, outros.

Monumento Jesus Terceiro Milênio Caxias do Sul - Pavilhões da Festa da Uva Bruno Segalla

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Mapa 1 – Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis para Locação em Porto Alegre – em Dez./14.

QUADRO Nº 17 − Evolução % da velocidade de locações em Porto Alegre – Dez./08 a Nov./14.

QUADRO Nº 16 − Variação percentual média de cada ano (de Janeiro a Dezembro) em relação ao ano anterior do número de imóveis ofertados para locação, por tipos, em Porto Alegre − 2010 a 2014. VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUAL TIPOS

2010

2011

2012

2013

2014

Residencial

-8,63

-9,37

28,69

21,99

16,32

Comercial

3,84

1,98

22,43

15,56

20,34

Outros Tipos

-9,62

-20,38

-9,42

23,24

24,18

Total

-3,71

-5,18

23,73

19,09

18,43

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Mês

Dez./08

23,55

Dez./09

22,13

Dez./10

30,79

Dez./11

39,19

Dez./12

13,89

Dez./13

10,02

Jan./09

32,28

Jan./10

27,78

Jan./11

35,71

Jan./12

26,73

Jan./13

18,96

Jan./14

15,61

Fev./09

25,92

Fev./10

26,70

Fev./11

42,58

Fev./12

30,78

Fev./13

19,37

Fev./14

16,02

Mar./09

31,70

Mar./10

33,15

Mar./11

38,34

Mar./12

27,49

Mar./13

20,11

Mar./14

13,01

Abr./09

31,17

Abr./10

27,93

Abr./11

33,25

Abr./12

23,70

Abr./13

19,52

Abr./14

11,26

Maio/09

28,89

Maio/10

28,98

Maio/11

34,16

Maio/12

23,50

Maio/13

16,08

Maio/14

12,54

Jun./09

25,27

Jun./10

26,72

Jun./11

37,57

Jun./12

19,12

Jun./13

15,22

Jun./14

10,40

Jul./09

26,89

Jul./10

29,71

Jul./11

30,70

Jul./12

23,65

Jul./13

18,03

Jul./14

11,92

Ago./09

26,21

Ago./10

31,08

Ago./11

30,09

Ago./12

22,53

Ago./13

16,79

Ago./14

12,96

Set./09

22,63

Set./10

29,14

Set./11

28,57

Set./12

17,19

Set./13

14,77

Set./14

11,52

Out./09

25,39

Out./10

27,27

Out./11

21,83

Out./12

16,70

Out./13

16,11

Out./14

12,29

Nov./09

22,91

Nov./10

26,65

Nov./11

21,61

Nov./12

18,21

Nov./13

12,50

Nov./14

13,29

Média

26,90

Média

28,10

Média

32,10

Média

24,07

Média

16,78

Média

12,57

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Assim como no ano anterior, em 2014, constatase novamente aumento expressivo nos estoques dos imóveis comerciais e residenciais em relação ao mesmo período do ano anterior (Jan./2013 a Dez./2013), variando positivamente em 20,34% e 16,32%, respectivamente.

GRÁFICO Nº 31 – Evolução do percentual (%) da Velocidade de Locações em Porto Alegre – Dez./08 a Nov./14.

8.1.2. Preços Médios

A maior variação de estoque nos últimos doze meses (Jan./2014 a Dez./2014) ocorreu nos imóveis “outros tipos” com 24,18%. Esse tipo de imóvel vinha em queda por três anos consecutivos (2010, 2011 e 2012), recuperou-se em 2013 e se manteve em alta em 2014. No que tange os residenciais, o aumento de 16,32% encontrado em 2014, ficou abaixo do percentual apresentado em 2013 com relação a 2012, que era 21,99%.

Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

A exemplo da apurada nos dois últimos anos, a velocidade média anual de locações prossegue em baixa, ficando a de 2014 como a mais reduzida delas (12,57%). Aumento no estoque ofertado e/ou alguma acomodação na economia do país, podem justificar o fenômeno.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Desde 2013, estendendo-se também em 2014, o mercado de locações vem desacelerando, pressionado principalmente pelo excesso de ofertas, diminuição do ritmo da economia e pela queda na ocupação. Os preços médios dos aluguéis ofertados residenciais apresentaram variação de 6,95% nos últimos 12 meses (Jan./2014 a Dez./2014), sendo inferior ao mesmo período do ano anterior (Jan./2013 a Dez./2013), quando apresentou variação de 7,81%. No mesmo período (Jan./2014 a Dez./2014), os indicadores IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços-Mercado) e IPC/IEPE (Índice de Preço ao Consumidor/UFRGS) variaram 3,69% e 6,91%, respectivamente. Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

O acumulado do ano 2014 só é maior que 2009 quando fechou o período com suba de 6,74%. O ano de 2011 foi o que apresentou o acumulado de 12 meses mais elevado para os preços dos aluguéis residenciais, chegando a 19,91%, enquanto o IGP-M/FGV no mesmo período variou 6,63%. Curiosamente, os aumentos cresceram até 2011 e foram decrescendo de modo que em 2014 ficasse no patamar de 2009. O quadro a seguir, mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e a variação média mensal acumulada dos residenciais e comerciais, comparada com variáveis econômicas.

QUADRO Nº 18 − Evolução do preço médio, em Porto Alegre, dos imóveis para locação e das variáveis econômicas – Janeiro a Dezembro em 2009/2010/2011/2012/2013/2014.

8.1.3. Aluguéis - Comparativos dos preços de oferta com preços contratados Apartamentos de um e dois dormitório(s) – esses tipos de imóveis residenciais são os de maior frequência, por este motivo foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado foi Jan./2013 a Nov./2014, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.

QUADRO Nº 19 − Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 1 dormitório, em Porto Alegre – Jan./13 a Nov./14.

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Aluguéis Residenciais – Acumulado 12 meses (preço)

6,74

Apartamentos: JK

8,11

12,46

19,91

9,21

20,70

9,02

7,81

6,95

9,56

14,08

8,05

8,31

12,53

24,44

6,36

10,15

10,19

2 Dormitórios

4,89

15,56

2 Dormitórios

13,92

9,39

17,25

16,37

10,11

3,30

-1,25

37,31

-0,27

12,63

3 Dormitórios

27,54

0,72

34,43

-9,23

3,91

15,85

Salas/Conjuntos Lojas

19,80

33,61

32,59

11,45

6,42

2,90

33,02

15,57

33,92

38,93

4,76

16,54

Garagens/Boxes

9,74

11,32

11,70

6,38

6,45

16,10

IGP-M/FGV

-1,72

11,32

5,10

7,82

5,51

3,69

1 Dormitório Casas:

IPC/IEPE

2,93

5,92

6,63

6,98

8,56

6,91

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

De forma semelhante ao comportamento de 2013, 2014 foi marcado por um mercado de locações de imóveis em ritmo desacelerado, apresentando aumento expressivo dos estoques de ofertas, e, resultando em nova queda na velocidade média de locação. Com as facilidades para conseguir comprar um imóvel, muitos estão deixando o mercado de aluguéis e adquirindo a casa própria. 44

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Aluguéis (R$) Oferta (estoque)

Contratados

Aluguéis contratados/ ofertados (%)

Jan./13

721,50

717,46

-0,56

Fev./13

723,83

716,82

-0,97

Mar./13

747,10

742,18

-0,66

Abr./13

751,21

739,14

-1,61

Maio/13

762,00

715,08

-6,16

Jun./13

767,51

716,02

-6,71

Jul./13

774,80

743,79

-4,00

Ago./13

784,56

759,10

-3,25

Set./13

784,11

752,05

-4,09

Out./13

767,21

725,30

-5,46

Nov./13

778,77

761,93

-2,16

Dez./13

781,43

762,46

-2,43

Jan./14

776,88

786,01

1,18

Fev./14

775,25

815,10

5,14

Mar./14

825,69

807,27

-2,23

Abr./14

829,76

795,49

-4,13

Maio/14

855,14

770,28

-9,92

Jun./14

841,70

778,69

-7,49

Jul./14

823,36

776,00

-5,75

QUADRO Nº 20 − Comparativo dos preços médios de oferta e de aluguéis contratados de apartamentos 2 dormitórios, em Porto Alegre – Jan./13 a Nov./14.

Ago./14

835,25

761,15

-8,87

Set./14

847,22

852,95

0,68

Out./14

848,46

790,21

-6,87

Nov./14

856,02

846,20

-1,15

Jan./13

Período

Aluguéis (R$) Contratados

Aluguéis contratados/ ofertados (%)

1.121,43

1.031,56

-8,01

1.106,08

1.116,62

0,95

1.058,59

-3,66

Oferta (estoque)

Média Dez./13-Nov./14

824,68

795,15

-3,58

Fev./13

Var.(%) Nov./14-Nov./13

9,92%

11,06%

Mar./13

1.098,81

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Período PREÇOS MÉDIOS ALUGUÉIS/ VARIÁVEIS

QUADRO Nº 19 − CONTINUAÇÃO

A média referente aos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014) dos aluguéis ofertados para apartamentos de 1 dormitório foi de R$ 824,68 e a média dos contratos novos alugados no mesmo período foi de R$ 795,15. Os preços médios dos últimos 12 meses dos aluguéis contratados para apartamento de 1 dormitório foram da ordem de -3,58% aos ofertados no mesmo período.

GRÁFICO Nº 32 − Comparativo dos preços médios contratados e ofertados, de apartamentos de 1 dormitório, em Porto Alegre – Jan./13 a Nov./14.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Abr./13

1.096,94

962,36

-12,27

Maio/13

1.119,26

1.036,03

-7,44

Jun./13

1.132,15

1.015,52

-10,30

Jul./13

1.119,72

1.007,81

-9,99

Ago./13

1.144,25

1.072,40

-6,28

Set./13

1.158,23

987,86

-14,71

Out./13

1.153,78

1.000,98

-13,24

Nov./13

1.168,78

937,07

-19,82

Dez./13

1.222,23

981,07

-19,73

Jan./14

1.246,64

1.159,16

-7,02

Fev./14

1.241,56

1.090,19

-12,19

Mar./14

1.223,37

1.144,41

-6,45

Abr./14

1.250,56

1.232,40

-1,45

Maio/14

1.255,01

1.185,43

-5,54

Jun./14

1.280,17

1.110,74

-13,23

Jul./14

1.264,41

1.138,05

-9,99

Ago./14

1.266,61

1.188,21

-6,19

Set./14

1.251,40

1.216,47

-2,79

Out./14

1.235,86

1.179,94

-4,52

Nov./14

1.245,43

1.056,00

-15,21

Média Dez./13-Nov./14

1.248,60

1.140,17

-8,68

Var.(%) Nov./14-Nov./13

6,56%

12,69%

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Nos apartamentos de 2 dormitórios, a média de 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014) dos aluguéis contratados foi da ordem de -8,68% inferior aos ofertados no período. Os preços médios dos últimos 12 meses para aluguéis ofertados foram de R$ 1.248,60 e dos aluguéis contratados, de R$ 1.140,17. Variações percentuais negativas elevadas oriundas da razão entre aluguéis contratados/ofertados podem estar atribuídas ao fato de que imóveis de preços mais baixos tiveram preponderância na quantidade de contratos de locação. Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos) de 1 e 2 dormitório(s) no mês de Nov./2014 oscilaram em 11,06% e 12,69%, respectivamente, quando comparados com o mesmo mês do ano anterior. Já o IGP-M/FGV, nos últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014), atingiu o valor de 3,66%. GRÁFICO Nº 33 − Comparativo dos preços médios contratados e ofertados, de apartamentos de 2 dormitórios, em Porto Alegre – Jan./13 a Nov./14.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

8.1.4. Inadimplência de aluguéis

QUADRO Nº 21 − Evolução (%) do índice de inadimplência nos aluguéis − com e sem ação judicial de despejo − em Porto Alegre – Dez./08 a Nov./14.

Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o seu vencimento. A inadimplência total do mercado de locações, incluindo imóveis residenciais, comerciais e outros, considerando-se o período de Dez.−Nov., de cada ano, vinha caindo até 2011 (em 2009 a média foi de 4,95%; em 2010, 4,24%; e em 2011, 3,71%). Em 2012 houve um acréscimo chegando a 4,27% (Dez./2011 a Nov./2012) e em 2013 elevou-se ainda mais, chegando ao percentual médio de inadimplência de 4,41% (Dez./2012 a Nov./2013). Nos últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014), ela teve leve queda ficando em 4,25%. A manutenção da inadimplência em mais de 4,00% pode estar associada a um contexto macroeconômico ainda menos favorável, com inflação alta e aumento dos juros, além de ainda refletir o efeito do excesso de consumo e facilidades de crédito que ocorreram em anos anteriores.

Percentual de inquilinos com atraso nos pagamentos (%)* Mês

C/ação

S/ação

Total

Mês

C/ação

S/ação

Total

Mês

C/ação

S/ação

Total

Dez./08

0,84

3,71

4,55

Dez./10

0,60

2,77

3,37

Dez./12

0,75

3,85

4,60

Jan./09

0,91

3,99

4,90

Jan./11

0,70

2,84

3,54

Jan./13

0,62

2,98

3,59

Fev./09

1,10

4,33

5,43

Fev./11

0,75

2,88

3,63

Fev./13

0,74

3,90

4,65

Mar./09

1,11

4,19

5,30

Mar./11

0,59

3,29

3,88

Mar./13

0,73

3,57

4,30

Abr./09

1,13

4,08

5,21

Abr./11

0,70

3,01

3,71

Abr./13

0,72

3,49

4,21

Maio/09

1,22

4,44

5,66

Maio/11

0,66

2,82

3,48

Maio/13

0,70

3,84

4,54

Jun./09

1,20

3,93

5,13

Jun./11

0,99

2,77

3,76

Jun./13

0,54

4,21

4,75

Jul./09

1,04

3,76

4,80

Jul./11

0,69

2,78

3,47

Jul./13

0,54

3,73

4,27

Ago./09

1,15

3,51

4,66

Ago./11

0,72

3,16

3,88

Ago./13

0,58

3,61

4,19

Set./09

1,20

3,30

4,50

Set./11

0,72

3,22

3,94

Set./13

0,62

3,60

4,22

Out./09

1,03

3,72

4,75

Out./11

0,66

3,00

3,66

Out./13

0,70

3,88

4,58

Nov./09

0,95

3,50

4,45

Nov./11

0,70

3,46

4,16

Nov./13

0,75

4,27

5,02

0,71

3,00

3,71

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

0,67

3,74

4,41

Nos últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014), o índice mais elevado foi em Maio/2014, com 5,63%, e o menor foi em Out./2014, com 2,87%.

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

1,07

3,87

4,95

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

Dez./09

1,02

3,33

4,35

Dez./11

0,56

3,67

4,23

Dez./13

0,95

3,71

4,65

Jan./10

1,10

3,59

4,69

Jan./12

0,63

3,50

4,13

Jan./14

0,47

4,37

4,84

Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,66%, enquanto a média total de inadimplência no período Dez./2013 a Nov./2014 foi 4,25%.

Fev./10

1,13

4,54

5,67

Fev./12

0,69

3,56

4,25

Fev./14

0,70

4,37

5,07

Mar./10

1,01

3,68

4,69

Mar./12

0,71

3,24

3,95

Mar./14

0,88

4,74

5,61

Abr./10

0,89

3,61

4,50

Abr./12

0,73

2,91

3,64

Abr./14

0,68

4,93

5,61

Maio/10

0,81

3,64

4,45

Maio/12

0,78

2,65

3,43

Maio/14

0,87

4,76

5,63

Jun./10

0,79

3,13

3,92

Jun./12

0,70

3,51

4,21

Jun./14

0,68

3,43

4,11

0,72

3,72

4,44

Jul./14

0,68

2,79

3,47

O quadro a seguir mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.

Jul./10

0,65

3,15

3,80

Jul./12

Ago./10

0,83

2,93

3,76

Ago./12

0,72

3,56

4,28

Ago./14

0,52

2,56

3,07

Set./10

0,75

3,07

3,82

Set./12

0,75

4,77

5,51

Set./14

0,48

2,49

2,98

Out./10

0,78

2,79

3,57

Out./12

0,78

3,92

4,70

Out./14

0,50

2,37

2,87

Nov./10

0,47

3,20

3,67

Nov./12

0,72

3,77

4,50

Nov./14

0,56

2,56

3,11

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

0,85

3,39

4,24

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

0,71

3,57

4,27

Média 12 Meses (Dez.-Nov.)

0,66

3,59

4,25

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI. *Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 34 − Evolução % do índice de inadimplência nos aluguéis − com e sem ação judicial de despejo em Porto Alegre − 2009 a 2014.

GRÁFICO Nº 35 − Evolução da comercialização de imóveis novos em Porto Alegre nos últimos 12 meses – Nov./13 a Out./14.

mensais, dos últimos 12 meses da velocidade de venda, não indicam uma tendência, pois de 8,06%, em Dez./2013, chegou a 5,68%, em Jan./2014. Já, em Fev./2014, elevou-se significativamente para 16,11%, e em Out./2014 apresentou 6,49%.

O quadro a seguir mostra a velocidade de venda de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de Nov./2008 a Out./2014.

QUADRO Nº 22 − Evolução % da velocidade de venda de imóveis novos em Porto Alegre − Nov./08 a Out./14.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Fonte: SINDUSCON-RS. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

8.2. Comercialização de imóveis em Porto Alegre

8.2.2. Comparativo da Velocidade de Vendas de Imóveis Novos – 2008 a 2014

8.2.1. Comercialização de imóveis novos em Porto Alegre Nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), conforme os dados do SINDUSCON-RS, foram comercializados 4.221 imóveis. O mês de Fev./2014 foi onde ocorreram as maiores vendas, com 728 unidades, sendo “salas/conjuntos” o tipo mais comercializado no mês com 325 unidades (44,64%). Com 2.952 unidades, os apartamentos de 2 e 3 dormitórios representaram 69,94% do total vendido nos últimos 12 meses. Na categoria “comerciais”, foram vendidas nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014) 543 salas/conjuntos. Desse total, 71,82% foram comercializadas entre os meses de Fevereiro e Abril.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

A análise da comercialização de imóveis novos, em Porto Alegre, é apresentada a seguir com base nos dados da velocidade de vendas e estoques, apurados e divulgados na pesquisa mensal do SINDUSCON-RS. A velocidade de venda dos imóveis novos nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), de 8,10%, apresentou uma queda de 0,14 ponto percentual se comparada aos 12 meses imediatamente anteriores (Nov./2012 a Out./2013), quando foi de 8,24%. Quando comparada ao período Nov./2009 a Out./2010, época em que o mercado estava aquecido e apresentou 13,96% de velocidade média de vendas, os últimos 12 meses foram inferiores em 6,27 pontos percentuais. Convém lembrar que a queda na velocidade média de vendas vem ocorrendo desde Nov./2010, podendo indicar uma futura estabilização dos preços, principalmente, diante do atual cenário econômico, com a elevação da inflação e o crescimento do PIB próximo de zero. As oscilações mensais da velocidade de vendas no mercado local têm demonstrado características sazonais. Nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), notou-se maior velocidade de vendas em fevereiro e abril e, posteriormente, em Ago./2014. Nos 12 meses imediatamente anteriores (Nov./2012 a Out./2013), notou-se maior velocidade de venda nos meses de Março e Abril em 2013. As variações

Meses

Nov./08

9,61

Nov./09

21,63

Nov./10

10,34

Nov./11

8,13

Nov./12

8,42

Nov./13

4,89

Dez./08

6,42

Dez./09

17,45

Dez./10

19,18

Dez./11

8,69

Dez./12

5,35

Dez./13

8,06

Jan./09

8,46

Jan./10

11,77

Jan./11

7,36

Jan./12

5,51

Jan./13

3,91

Jan./14

5,68

Fev./09

4,27

Fev./10

15,96

Fev./11

9,45

Fev./12

4,29

Fev./13

6,09

Fev./14

16,11

Mar./09

5,94

Mar./10

12,53

Mar./11

9,31

Mar./12

8,44

Mar./13

14,04

Mar./14

6,71

Abr./09

10,61

Abr./10

12,78

Abr./11

8,42

Abr./12

11,71

Abr./13

11,05

Abr./14

12,75

Maio/09

15,36

Maio/10

18,72

Maio/11

9,98

Maio/12

12,57

Maio/13

7,77

Maio/14

7,02

Jun./09

10,46

Jun./10

13,70

Jun./11

8,23

Jun./12

10,66

Jun./13

9,74

Jun./14

6,45

Jul./09

7,05

Jul./10

11,63

Jul./11

8,19

Jul./12

6,30

Jul./13

5,47

Jul./14

6,44

Ago./09

11,31

Ago./10

11,81

Ago./11

7,68

Ago./12

4,78

Ago./13

12,74

Ago./14

9,66

Set./09

13,57

Set./10

10,33

Set./11

16,3

Set./12

4,73

Set./13

6,85

Set./14

6,88

Out./09

12,77

Out./10

9,16

Out./11

8,08

Out./12

8,24

Out./13

7,42

Out./14

6,49

Média

9,65

Média

13,96

Média

10,21

Média

7,84

Média

8,24

Média

8,10

Fonte: SINDUSCON-RS. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 36 − Velocidade de venda de imóveis Novos em Porto Alegre – Nov./08 a Out./14 – (%).

Fonte: SINDUSCON-RS. Nota: Velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 24 – Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre, mês a mês – Janeiro a Dezembro em 2014. 8.2.3. Ofertas de Imóveis Usados em Porto Alegre As informações apresentadas a seguir seguem a técnica da amostragem e estão disponíveis por tipo de imóvel, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam nesse Panorama, referentes ao período de Jan./2014 a Dez./2014.

GRÁFICO Nº 37 − Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre – Janeiro a Dezembro em 2014.

QUADRO Nº 23 – Ofertas para comercialização de imóveis usados em Porto Alegre – Janeiro a Dezembro em 2014. TIPOS

RESIDENCIAL

COMERCIAL

OUTROS FINS

TOTAL

Jan./14

6.955

513

674

8.142

Fev./14

6.874

494

689

8.057

Mar./14

7.167

542

707

8.416

Abr./14

7.642

589

763

8.994

Maio/14

7.561

582

801

8.944

Jun./14

8.034

649

850

9.533

Jul./14

8.120

626

977

9.723

Ago./14

8.232

674

933

9.839

Set./14

8.582

660

916

10.158

Out./14

8.597

683

943

10.223

Nov./14

8.952

700

969

10.621

Dez./14

8.869

725

1.007

10.601

Média 12 meses

7.965

620

852

9.438

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

TIPOS RESIDENCIAIS

Fev./14

Mar./14

Abr./14

Maio/14

Jun./14

Jul./14

Ago./14

Set./14

Out./14

Nov./14

Dez./14

6.955

6.874

7.167

7.642

7.561

8.034

8.120

8.232

8.582

8.597

8.952

8.869

142

136

142

145

141

162

175

177

171

161

165

160

Apartamento 1 dormitório

780

741

774

792

789

907

874

868

893

954

915

Apartamento 2 dormitórios

1.876

1.884

1.975

2.142

2.122

2.219

2.279

2.294

2.384

2.419

2.518

2.504

Apartamento 3 dormitórios

1.413

1.387

1.424

1.528

1.521

1.597

1.592

1.600

1.698

1.666

1.768

1.727

Apartamento 4 dormitórios

106

101

Apartamento 5 dormitórios

Casa 1 dormitório

Casa 2 dormitórios

290

277

308

323

324

348

361

322

342

355

342

344

Casa 3 dormitórios

982

948

966

993

990

1.040

1.041

1.044

1.138

1.166

1.189

1.207

Casa 4 dormitórios

381

386

391

415

405

417

409

432

482

491

Casa 5 dormitórios

124

116

121

119

118

122

107

112

111

115

114

118

Cobertura 1 dormitório

Cobertura 2 dormitórios

135

129

140

148

153

157

158

160

172

170

179

163

Cobertura 3 dormitórios

195

204

223

195

223

220

248

239

226

235

232

Cobertura 4 dormitórios

Cobertura 5 dormitórios No período de Jan./2014 a Dez./2014, a média 12 meses foi de 9.438 unidades ofertadas, apresentando crescimento de 27,93% em relação à média do período imediatamente anterior (Jan./2013 a Dez./2013), quando foi de 7.377 ofertas. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de Nov./2014, com 10.621 unidades, e o mês de menor oferta foi Fev./2014, com 8.057 unidades, configurando expansão considerável no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados.

Jan./14

Mobiliados

176

186

210

232

234

248

261

271

286

268

292

299

Semimobiliados

305

331

361

392

399

404

442

495

468

485

509

503

COMERCIAIS

513

494

542

589

582

649

626

674

660

683

700

725

Casa para comércio

Loja

Sala/Conjunto

283

269

291

300

304

336

320

349

351

366

379

384

Sala Mobiliada

Pavilhão/Depósito

Prédio

103

114

117

120

115

127

120

128

130

136

OUTROS TIPOS

674

689

707

763

801

850

977

933

916

943

969

1007

Garagem/Box

Chácara/Sítio

Terreno

548

553

591

628

649

693

706

764

765

800

822

853

Flat

Outros

197

8.142

8.057

8.416

8.994

8.944

9.533

9.723

9.839

10.158

10.223

10.621

10.601

TOTAL Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Os quadros a seguir informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados. Analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constatou-se que esses representaram, em Dez./2014, cerca de 83,66% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios, que chegaram a 28,23% do segmento. Seguem-se os de 3 dormitórios com 19,47%. Foram apuradas as “transferências”, definidas como imóveis adquiridos por meio de financiamentos e vendidas sem alterar o contrato junto ao financiador. Em Dez./2014, atingiram um total de apenas 4 unidades. A prática tende ao desaparecimento devido às facilidades que os bancos passaram a oferecer para formalizar os negócios.

MAPA 2 – Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis Usados em Porto Alegre – EM Dez./14.

Tipos

Os imóveis comerciais, com participação de 6,84% do total em 2014 (dezembro), se mantiveram em um patamar que pode ser considerado estável, destacando-se as salas/conjuntos, com 52,97% do segmento.

GRÁFICO Nº 38 − Participação nas ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, EM Dez./14.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

O mapa, a seguir, visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em nove bairros (Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Jardim Itu-Sabará, Partenon, Cristal, Tristeza e Passo D’ Areia) estão localizadas 35,77% das ofertas. Nesses bairros, segundo a amostra, encontram-se pouco mais de um terço das ofertas disponíveis para comercialização de imóveis usados da cidade de Porto Alegre. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito de locais com reduzida oferta de imóveis usados.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

QUADRO Nº 25 − Ofertas de imóveis usados para venda, em Porto Alegre, segundo os tipos e preços médios mensais – EM Dez./14.

Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

N.º Ofertas Total

Preço (R$) * Transfer. **

Mínimo

Máximo

Médio

160

115.000,00

166.000,00

141.614,04

Apto. 01 dormitório

915

122.000,00

266.000,00

180.469,19

Apto. 02 dormitórios

2.504

159.000,00

409.000,00

257.161,36

Apto. 03 dormitórios

1.727

210.000,00

855.000,00

453.408,16

Apto. 04 dormitórios

160.000,00

1.950.000,00

706.201,30

Apto. 05 dormitórios

***

147.000,00

290.000,00

220.692,31

132.000,00

565.000,00

295.620,28

Casa 01 dormitório

Casa 02 dormitórios

344

Casa 03 dormitórios

1.207

260.000,00

1.133.000,00

595.138,27

Casa 04 dormitórios

491

380.000,00

1.550.000,00

856.747,09

Casa 05 dormitórios

118

150.000,00

2.350.000,00

884.051,46

Cobert. 01 dormitório

280.000,00

580.000,00

384.868,75

Cobert. 02 dormitórios

163

305.000,00

780.000,00

497.956,80

Cobert. 03 dormitórios

232

508.800,00

1.500.000,00

951.965,56

Cobert. 04 dormitórios

586.000,00

1.585.000,00

1.150.035,71

Cobert. 05 dormitórios

***

****

Mobiliados

299

106.000,00

1.100.000,00

424.847,89

Semimobiliados

503

128.000,00

990.000,00

445.078,96

Casa para comércio

400.000,00

1.600.000,00

1.008.424,29

Loja

180.000,00

850.000,00

450.880,00

Sala/Conjunto

384

29.000,00

750.000,00

260.132,13

Sala Mobiliada

***

Pavilhão/Depósito

550.000,00

2.980.000,00

1.324.833,33

Prédio

136

250.000,00

3.500.000,00

1.507.591,30

Garagem/Box

35.000,00

60.000,00

48.437,04

Chácara/Sítio

130.000,00

1.759.600,00

645.207,41

Terrenos ****

853

39.000,00

3.460.000,00

803.786,77

Flat

277.000,00

450.000,00

353.670,83

Tipo Indefinido

155.000,00

1.600.000,00

707.451,97

TOTAL

10.601

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. (*) Não incluem transferências. (**) Incluídas no total de ofertas. (***) Amostra reduzida e/ou grande dispersão nos preços. (****) Não incluem loteamentos.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual diferenciada entre os diversos tipos de imóveis em oferta para venda. Conforme o comparativo entre os preços de Dez./2013 e Dez./2014, nos imóveis residenciais, o preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios por área total registrou alta de 7,09%; os de 3 dormitórios subiram 5,61%; e as casas de 3 dormitórios variaram 13,14%.

Nos imóveis comerciais, comparando-se Dez./2013 e Dez./2014, as salas/conjuntos tiveram aumento de 4,75% no valor do m² por área total e os terrenos acréscimo de 18,17%. A análise da oscilação dos dados apresentados está baseada no preço médio de oferta do m² por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da capital, na Internet e no painel de informantes do SECOVI/RS e da AGADEMI.

mencionados anteriormente. A rentabilidade imobiliária mede o quanto o aluguel rende em relação ao preço de mercado do imóvel.

GRÁFICO Nº 39 − Comparativo entre a amostragem de ofertas para locação e venda de imóveis residenciais por área privativa – Rentabilidade imobiliária.

Numa análise anual (Jan. a Dez.), o ano de 2013 arrecadou o montante de R$ 234.492.805,28. Comparando com o ano de 2014 até o mês de Novembro (última informação obtida até fechamento deste Panorama) havia sido arrecadado o total de R$ 225.086.564,31, representando 96% do total obtido no ano anterior.

QUADRO Nº 26 − Ofertas para venda de imóveis usados, R$/m² por área total, em Porto Alegre, mês a mês – Dez./13 a Dez./14. *Valor Médio em R$/m² TIPOS

Dez./13

Jan./14

Fev./14

Mar./14

Abr./14

Maio/14

Jun./14

Jul./14

Ago./14

Set./14

Out./14

Nov./14

Dez./14

Apto. 1 dorm.

3.163,26

3.174,33

3.240,68

3.287,65

3.264,01

3.265,84

3.329,58

3.325,79

3.298,43

3.331,76

3.356,38

3.373,19

3.432,04

Apto. 2 dorm.

3.076,60

3.083,60

3.101,72

3.114,14

3.126,18

3.169,26

3.175,97

3.177,99

3.202,57

3.210,69

3.225,17

3.255,21

3.294,83

Apto. 3 dorm.

3.347,28

3.372,10

3.361,37

3.415,95

3.427,94

3.424,09

3.463,35

3.470,09

3.479,56

3.514,43

3.540,82

3.525,00

3.535,13

Casa 3 dorm.

2.391,54

2.397,82

2.454,85

2.425,22

2.426,25

2.477,97

2.562,84

2.621,14

2.591,55

2.684,20

2.699,39

2.705,92

2.705,77

Casa 4 dorm.

2.356,14

2.419,11

2.468,58

2.469,36

2.394,63

2.352,97

2.545,97

2.587,99

2.628,56

2.560,71

2.549,60

2.558,01

2.630,24

Cobert. 3 dorm.

2.997,68

3.033,99

3.132,25

3.097,97

3.132,20

3.124,16

3.222,79

3.314,27

3.281,27

3.228,22

3.229,15

3.265,35

3.353,04

Loja

3.352,45

3.434,39

3.202,89

3.464,90

3.671,29

3.712,15

3.994,92

3.858,36

3.861,63

4.063,12

3.989,43

3.984,19

4.259,89

Sala/Conjunto

3.498,28

3.508,09

3.442,49

3.492,65

3.577,78

3.580,44

3.608,24

3.695,04

3.621,69

3.609,73

3.632,72

3.553,19

3.664,35

Terrenos**

892,01

911,70

903,48

913,47

935,70

989,38

987,37

1.012,85

1.013,94

1.025,81

1.022,37

1.039,08

1.054,12

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. *Somente os tipos com amostragem representativa. **Não incluem loteamentos.

Os imóveis residenciais (representados por JK e apartamentos de 1, 2 e 3 dormitório(s) ofertados no mês de Dez./2014 atingiram uma variação média de 1,03% no valor do metro quadrado (m²). O total acumulado nos últimos doze meses foi de 6,79%, enquanto, o INCC-M/FGV (Índice Nacional de Custo da Construção-Mercado), no mesmo período, variou 6,74%. Dados provenientes das pesquisas do SECOVI/RS demonstram que o preço médio dos imóveis residenciais para comercialização de usados aumentou 79,86% no período Jan./2010 a Dez./2014 (cinco anos), enquanto o INCC-M/FGV, segundo seus números

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

índices, variou 43,13%. Os preços médios por metro quadrado dos residenciais variaram 90,75% no mesmo período. Em 2014, o DEE do SECOVI/RS começou a calcular também, para os apartamentos de 1, 2 e 3 dormitório(s), o metro quadrado por área privativa. A escolha dos tipos deveu-se a eles apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando assim, uma maior consistência ao índice. Com a inclusão do novo método por área privativa, pode-se calcular mais precisamente o percentual de rentabilidade dos tipos

Analisando o desempenho da arrecadação nominal mensal para o período de 12 meses fechados em Nov./2014, verifica-se que foram arrecadados R$ 244.668.388,31, determinando um acréscimo de 5,29% na comparação com o mesmo período do ano anterior (Dez./2012 a Nov./2013), quando foram arrecadados R$ 232.372.024,98.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Analisando o quadro acima, verifica-se que a maior média 12 meses na relação entre o preço de oferta de locações e de vendas, ocorreu no tipo apartamento de 2 dormitórios com 0,50%. O Índice de Rentabilidade de um investimento serve como ferramenta para se determinar sua viabilidade, além de podermos compará-lo com outros investimentos em outros mercados.

Considerando os resultados mensalmente, percebe-se que o mês de Fevereiro mostra os menores valores nominais, fato ocasionado devido à sazonalidade inerente à época. Mas, em 2014, houve outro momento de baixa, no mês de Junho, quando ocorreu a celebração da Copa do Mundo. Este é um mês que costumeiramente apresenta valores maiores, entretanto, dessa vez, mostrou uma considerável diminuição, de -10,75%, na comparação com o mês anterior.

GRÁFICO 40 – Evolução total anual da arrecadação nominal do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, de Dez./09 a Nov./14.

8.2.4. Arrecadação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – Valores e Guias de Arrecadação O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo que incide diretamente sobre os negócios imobiliários de competência municipal. Constitui-se em uma importante variável para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por esse motivo, é monitorado, mensalmente, pelo SECOVI/RS e pela AGADEMI, por meio do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA).

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO 42 – Evolução do total anual do número de guias do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre de Dez./09 a Nov./14. GRÁFICO 41 - Evolução mensal da arrecadação nominal do ITBI da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, de Janeiro a Novembro em 2014.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Numa análise, referente às quantidades de guias do imposto, o período de Dez./2012 a Nov./2013 apresentou um número de 39.700. Para o período atual (Dez./2013 a Nov./2014), foram 38.034 guias, o que representou um decréscimo de -4,20%. Observando o intervalo de Dez./2009 a Nov./2014 (últimos 60 meses), percebe-se que houve uma alteração no comportamento da quantidade de guias. Inicialmente, até Dez./2012, havia um crescimento permanente no volume de guias, após um período ficou estável, e a partir dos últimos 12 meses fechados em Nov./2014, houve decréscimo na quantidade de guias.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Guaíba e seus Afluentes Porto Alegre - Dmae José Obino

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE

9.1. Administração de Condomínios Nas atividades acompanhadas pelo SECOVI/RS – AGADEMI, a administração de condomínios tem destacada relevância. Os registros nas entidades, em Dezembro de 2014, eram de 24.903 condomínios, sendo 13.771 em Porto Alegre e 11.132 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS. Na cidade de Porto Alegre, especula-se que 13.771 condomínios possuam 357.530 economias. Essas seriam ocupadas por aproximadamente 983.208 pessoas, ou 66,77% da população da capital. Dos 24.903 condomínios da jurisdição do SECOVI/RS − AGADEMI, 15.368 são administrados por empresas do setor, representando, 61,71%. Em Porto Alegre, dos 13.771 condomínios, 71,03% são administrados por empresas do setor, ou seja, 9.782 condomínios. Em Porto Alegre, segundo os dados do CAGED, ainda na atividade de Condomínios Prediais, eram 13.462 assalariados com carteira assinada até Out./2014. No mesmo período e atividade citados acima, no Rio Grande do Sul, eram 23.148 empregados, enquanto, no Brasil, esse número foi de 566.201 assalariados. 9.2. Despesas dos Condomínios O condomínio tem administração basicamente escorada em seu orçamento e a seu redor giram as regras de convivência, observância das leis e o bom relacionamento entre os condôminos. Tiradentes Porto Alegre - Assembleia Legislativa do Rio Grande do Sul Vasco Prado

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

O trabalho, realizado por SECOVI/RS - AGADEMI, analisa amostras de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais

e comerciais de um conjunto de bairros da Capital gaúcha e os agrupa em onze rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade. Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de Nov./2014, observase que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes à média dos doze meses fechados no mesmo período (Nov./2014). Destaca-se a rubrica “Pessoal” que apresentou os maiores gastos, 29,06% nos 12 meses e 27,22% no mês de Nov./2014. A rubrica “Obras” teve participação média de 16,59% nos últimos 12 meses e em Nov./2014 apresentou participação semelhante, com 16,60% das despesas. A rubrica “Segurança” continua tendo destaque entre os gastos. Nos últimos 12 meses teve participação média de 11,98% e no mês de Nov./2014, apresentou participação de 13,41%. QUADRO Nº 27 – Média de participação acumulada (%) 12 meses e participação (%) Nov./14, por rubrica, nas despesas dos condomínios em Porto Alegre. Rubricas

Média (%) de participação 12 meses*

Participação Nov./14

1.Pessoal

29,06

27,22

2.Gás/Combustíveis

2,60

3,13

3.Água

10,33

10,50

4.Luz

3,07

2,95

5.Limpeza/Higiene

1,30

1,44

6.Elevadores

4,15

4,18

7.Seguros

0,82

0,81

8.Conservação

5,31

5,40

9.Obras

16,59

16,60

10.Diversos

14,78

14,37

11.Segurança

11,98

13,41

TOTAL DE DESPESAS

100,00

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI. * 12 meses: Dez./13 a Nov./14.

Observando a variação total de despesas, verifica-se que nos doze meses (Dez./2013 a Nov./2014) acumulou 9,94%, sendo o principal destaque positivo o mês de Dez./2013, com 8,58%, seguido dos meses de Jul./2014 e Jan./2014, com 6,59% e 3,24%, respectivamente. As maiores variações negativas ocorreram nos meses de Mar./2014 (-6,89%) e Out./2014 (-3,11%). Analisando somente 2014, observa-se o acumulado de 1,25%. Pode-se concluir que, no ano, as administrações tiveram certa estabilidade nas despesas condominiais. A apuração das variações das despesas de condomínios a fim de não ter efeitos sazonais, é calculada através de média móvel.

QUADRO Nº 28 – Variação mensal (%) total de despesas, Dez./13 a Nov./14, em Porto Alegre. Meses

Variação Mensal (%)

Dez./13

8,58

Jan./14

3,24

Fev./14

-2,01

Mar./14

-6,89

Abr./14

-2,26

Maio/14

1,69

Jun./14

2,34

Jul./14

6,59

Ago./14

2,67

Set./14

0,47

Out./14

-3,11

Nov./14

-0,80

% 12 Meses Dez./13 a Nov./14

9,94

% 2014(Jan.-Nov.)

1,25

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

9.3.2. Inadimplência – Histórico e repercussão do Novo Código Civil

9.3. Inadimplências de Pagamentos nas Quotas Condominiais 9.3.1. Inadimplência – Evolução em 2014

A repercussão do Novo Código Civil (NCC), que entrou em vigor em janeiro de 2003, foi significativa para o aumento da inadimplência das quotas condominiais. No período de Dez./2001 a Nov./2002, o percentual médio de atrasos foi de 10,17%. A evolução posterior atingiu o ápice em 2005 (Dez./2004 a Nov./2005) com 13,97%. Nos anos posteriores, ficou no patamar dos 13%, até 2011 (Dez./2010 a Nov./2011), quando apresentou leve queda. Em 2012 (Dez./2011 a Nov./2012), voltou a subir, apresentando média de inadimplência de 13,82%. A alta manteve-se em 2013, atingindo 15,61% (Dez./2012 a Nov./2013), sendo o maior percentual de toda a série analisada, pois em 2014 chegou a 14,92%. Nos últimos dez anos, a alta na inadimplência foi de 2,68 pontos percentuais, passando de 12,24% em 2004 (Dez./2003 a Nov./2004) para 14,92% em 2014 (Dez./2013 a Nov./2014).

Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de Dez./2013 a Nov./2014, sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 14,92%. Comparando-se ao período imediatamente anterior (Dez./2012 a Nov./2013), a média foi de 15,61%. Diante disso, nos últimos 12 meses, constatou-se decréscimo de 0,68 ponto percentual. No ano de 2014, observou-se queda dos percentuais na inadimplência a partir de Abr./2014. A média do primeiro semestre (Dez./2013 a Maio/2014) foi 15,38% e a do segundo semestre (Jun./2014 a Nov./2014), 14,46%. No período analisado, o mês de maior índice de inadimplência foi em Mar./2014 com 16,60% e o menor em Nov./2014 com 12,71%.

Os quadros a seguir contêm os dados do período avaliado.

Os condomínios foram classificados conforme o critério de inadimplência, que depende do período a ser considerado. O quadro nº 29 apresenta os percentuais de atraso pesquisados, seguindo esse critério, referentes aos períodos Nov./2009/2012/2013/2014. Já o quadro nº 30 apresenta os percentuais segundo a situação do condomínio para os períodos Nov./2013/2014. QUADRO Nº 29 – Percentual (%) de inadimplência nos condomíniospor período em atraso em Porto Alegre – Nov. – 2009/2012/2013/2014. Período de atraso

2009*

2012*

2013*

2014*

Até 29 dias

5,47%

8,51%

6,55%

5,54%

De 30 a 60 dias

1,96%

2,41%

2,17%

1,85%

Mais de 60 dias

6,32%

6,16%

5,95%

5,32%

13,76%

17,08%

14,68%

12,71%

TOTAL

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI. * Média ponderada por tipo de imóvel.

QUADRO Nº 31 – Percentual (%) de Inadimplência no pagamento das taxas condominiais, em Porto Alegre, médias de Dezembro a Novembro em 2002/2014.

QUADRO Nº 30 – Percentual (%) de atraso no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre – Nov. – 2013/2014.

Ano

Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança

Total

2002 2003

0,92

9,24

10,17

0,85

10,78

11,64

2004

1,01

11,24

12,24

2005

0,90

13,07

13,97

Situação do condômino

2013*

2014*

2006

0,62

12,37

12,99

Com ação judicial

0,34%

0,37%

2007

0,78

12,65

13,43

Sem ação judicial

14,34%

12,34%

2008

0,97

12,05

13,01

TOTAL

14,68%

12,71%

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI. * Média ponderada por tipo de imóvel.

2009

1,07

12,41

13,48

2010

0,73

12,42

13,15

2011

0,51

12,06

12,57

2012

0,58

13,24

13,82

2013

0,27

15,34

15,61

2014

0,32

14,60

14,92

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Obelisco dos Livros Morro Reuter - Margens da BR 116 Gustavo Nakle

QUADRO Nº 32 – Percentual (%) de inadimplência no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre – Jan./09 a Nov./14. Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança

Total

Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança

Total

Jan./11

0,51

11,65

12,16

Jan./13

0,25

15,98

16,23

12,65

Fev./11

0,45

12,44

12,89

Fev./13

0,22

17,55

17,77

11,46

12,74

Mar./11

0,55

11,34

12,59

Abr./11

0,58

12,31

12,86

Mar./13

0,23

17,41

17,65

12,27

12,85

Abr./13

0,25

15,77

16,02

1,19

11,26

12,45

Maio/11

0,57

11,83

12,40

Maio/13

0,24

15,50

15,74

Jun./09

1,27

11,03

12,30

Jul./09

0,95

11,84

12,79

Jun./11

0,52

12,11

12,63

Jun./13

0,24

15,93

16,17

Jul./11

0,55

11,90

12,45

Jul./13

0,25

15,22

15,48

Ago./09

0,79

13,19

13,98

Ago./11

0,47

11,96

12,43

Ago./13

0,25

14,85

15,10

Set./09

0,85

14,02

14,87

Set./11

0,44

11,88

12,32

Set./13

0,35

14,71

15,06

0,41

11,69

12,10

Out./13

0,36

13,86

14,22

Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança

Total

Jan./09

1,23

11,52

12,75

Fev./09

1,26

11,39

Mar./09

1,28

Abr./09

1,25

Maio/09

Mês/Ano

Out./09

0,81

13,00

13,81

Out./11

Nov./09

0,81

12,95

13,76

Nov./11

0,48

12,20

12,68

Nov./13

0,34

14,34

14,68

Dez./09

0,84

13,10

13,94

Dez./11

0,37

11,45

11,82

Dez./13

0,30

12,52

12,83

Jan./10

0,79

12,76

13,55

Jan./12

0,79

12,13

12,92

Jan./14

0,29

14,42

14,71

Fev./10

0,84

12,70

13,54

Fev./12

1,02

11,83

12,85

Fev./14

0,27

14,83

15,10

Mar./10

0,68

12,80

13,48

Mar./12

0,81

11,98

12,79

Mar./14

0,29

16,31

16,60

Abr./10

0,70

12,81

13,51

Abr./12

0,74

12,10

12,84

Abr./14

0,28

16,27

16,55

Maio/10

0,71

12,54

13,25

Maio/12

0,69

13,59

14,28

Maio/14

0,31

16,20

16,51

Jun./10

0,66

11,98

12,64

Jun./12

0,74

13,60

14,34

Jun./14

0,35

15,55

15,90

Jul./10

0,83

11,58

12,41

Jul./12

0,59

12,53

13,12

Jul./14

0,35

15,45

15,80

Ago./10

0,59

11,63

12,22

Ago./12

0,35

13,50

13,85

Ago./14

0,33

14,50

14,84

Set./10

0,88

12,58

13,46

Set./12

0,25

14,86

15,11

Set./14

0,33

14,50

14,65

Out./10

0,74

11,90

12,64

Out./12

0,29

14,55

14,84

Out./14

0,35

12,53

12,88

0,37

12,34

12,71

Nov./10

0,53

12,66

13,19

Nov./12

0,28

16,80

17,08

Nov./14

Dez./10

0,59

12,45

13,04

Dez./12

0,26

12,92

13,18

Dez./14

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. *Dados em apuração.

Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação de cobrança judicial, no período de 2009 a 2014, verifica-se que a inadimplência com ação de cobrança das quotas atrasadas era de 1,23% em Jan./2009, passando para 0,37% em Nov./2014. Observa-se que, no período, foram

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

nos meses de Mar./2009 com 1,28% e Jun./2009 com 1,27%, quando ocorreram os maiores aumentos percentuais das ações de cobrança judicial. Entretanto, em 2014, verificou-se uma leve redução desse tipo de ação, em Fev./2014 (0,27%), sendo a menor do período Dez./2013 a Nov./2014. No entanto, Fev./2013

apresentou o menor patamar em ações de cobrança (0,22%) de toda a série, iniciada em Jan./1999. Parece óbvio, que o condômino inadimplente continua preferindo liquidar prioritariamente dívidas com maiores encargos, mas tem o cuidado de não atrasar tanto, de modo que a cobrança não caia na esfera judicial. 9.4. Distribuição Geográfica dos Condomínios em Porto Alegre: 2014 Considerando a relevância do tema condomínios, o SECOVI/RS e a AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer a distribuição geográfica dos condomínios. Dos 13.771 condomínios de Porto Alegre, 9.474 (68,80%) são do tipo residencial, 541 (3,93%) são condomínios mistos e 2.944 (21,38%) não tiveram seu tipo informado. A seguir o quadro e os mapas, por bairro, referentes à Dez./2014. Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Guaíba e seus Afluentes (detalhe) Porto Alegre - Dmae José Obino

QUADRO Nº 33 – Distribuição Geográfica dos condomínios em Porto Alegre – EM Dez./14. Nº. Condomínios (Residencial)

Nº. Condomínios (Comercial)

Petrópolis

998

1.425

Centro Histórico

725

107

111

Rio Branco

573

Menino Deus

574

Santana Auxiliadora

Bairros

Nº. Condomínios Nº. Condomínios (Mistos) (Total)*

Nº. Condomínios (Residencial)

Nº. Condomínios (Comercial)

Boa Vista

151

1.069

São Sebastião

117

134

801

Jardim Lindóia

127

759

Medianeira

122

465

603

Cavalhada

117

283

435

Santa Tereza

Guarujá

Bairros

Nº. Condomínios Nº. Condomínios (Mistos) (Total)* QUADRO Nº 33 – CONTINUAÇÃO Bairros

Agronomia

Nº. Condomínios (Residencial)

Nº. Condomínios (Comercial)

Nº. Condomínios Nº. Condomínios (Mistos) (Total)*

Cidade Baixa

321

430

Chácara das Pedras

Espírito Santo

Floresta

264

420

Teresópolis

Hípica

Mont'Serrat

287

405

Navegantes

Vila Floresta

Passo D'Areia

232

378

Camaquã

Pedra Redonda

São João

250

368

Bom Jesus

Passo das Pedras

Bela Vista

236

363

Praia de Belas

Vila Conceição

Partenon

241

354

Ipanema

Belém Novo

Moinhos de Vento

239

335

Jardim do Salso

Chapéu do Sol

Bom Fim

267

320

Três Figueiras

Belém Velho

Azenha

212

308

Nonoai

Cascata

Higienópolis

206

280

Restinga

Lomba do Pinheiro

Jardim Botânico

196

269

Jardim São Pedro

Marcílio Dias

Cristo Redentor

176

262

Vila Jardim

Farrapos

São Geraldo

127

236

Glória

Anchieta

Independência

185

233

Santa Maria Goretti

Arquipélago

Santa Cecília

158

204

Farroupilha

Lami

9.474

541

812

13.771

Tristeza

199

Humaitá

Mário Quintana

Jardim Itu-Sabará

109

195

Vila Nova

Serraria

Vila Ipiranga

124

186

Vila Assunção

Santo Antônio

130

178

São José

Protásio Alves

116

164

Aberta dos Morros

Sarandi

156

Jardim Carvalho

Cristal

112

154

Cel. Aparício Borges

Rubem Berta

152

Vila João Pessoa

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Total

Fonte: TI SECOVI/RS - AGADEMI. *O número de condomínios totais é superior à soma dos tipos, pois nem todos os condomínios tiveram seu tipo informado.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Mapa 3 – Distribuição Geográfica do Total de Condomínios em Porto Alegre – EM Dez./14.

Mapa 4 – Distribuição Geográfica dos Condomínios Residenciais em Porto Alegre – EM Dez./14.

Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes à Dez./2014, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios, sendo que 46,09% estão localizados nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Auxiliadora, Cidade Baixa, Floresta e Mont’Serrat.

Dos 13.771 condomínios totais existentes em Porto Alegre, 9.474 são residenciais, representando 68,80%. Por apresentarem grande percentual dos condomínios totais, os condomínios residenciais possuem distribuição geográfica semelhante. Verifica-se forte concentração, 52,85%, na faixa entre 250 a 1.000, que estão localizados nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Menino Deus, Rio Branco, Santana, Cidade Baixa, Mont’Serrat, Auxiliadora, Bom Fim, Floresta e São João.

Classificando-se os condomínios quantitativamente, quanto à localização, por bairro, verifica-se que acima de 200, representam 74,48% (10.256). São eles: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Auxiliadora, Cidade Baixa, Floresta, Mont’Serrat, Passo D’Areia, São João, Bela Vista, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim, Azenha, Higienópolis, Jardim Botânico, Cristo Redentor, São Geraldo, Independência e Santa Cecília.

Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI. Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Mapa 5 – Distribuição Geográfica dos Condomínios Comerciais em Porto Alegre – EM Dez./14.

Mapa 6 – Distribuição Geográfica dos Condomínios Mistos em Porto Alegre – EM Dez./14.

Dos 13.771 condomínios totais existentes em Porto Alegre, 812 são mistos, representando 5,90%. Verifica-se forte concentração no bairro Centro Histórico (13,67%). Já 23,77% estão distribuídos entre os bairros Centro Histórico, São Geraldo, Floresta, Cidade Baixa e Azenha (faixa de 40 a 79) e outros 29,68%, distribuídos entre bairros da faixa de 20 a 39 condomínios, dos quais se destacam os bairros Rio Branco, Santana, Petrópolis, Menino Deus, São João, Passo D’Areia, Cristo Redentor e Partenon.

Porto Alegre tem 13.771 condomínios, 541 deles são sabidamente comerciais e representariam 3,93%. Eles distribuem-se mais fortemente no Centro Histórico, com 19,78%. Outros 41,40% espalham-se pelos bairros Petrópolis, Rio Branco, Floresta, Moinhos de Vento, Auxiliadora e Menino Deus. O percentual restante se dispersa por outros bairros.

Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2009/2014

O Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS AGADEMI realiza pesquisas mensais do mercado imobiliário de Porto Alegre, e, concomitantemente, acompanha indicadores econômicos gerais e setoriais. Também, desenvolve comparativos macroeconômicos em níveis regionais e nacionais, inclusive de inflação, além de fazer avaliações do comportamento do mercado e os reflexos sobre ele, do cenário econômico mundial. Na esfera internacional, depois de passado o período da grande crise, ocasionada pela bolha imobiliária, os Estados Unidos vem apresentando uma conjuntura econômica mais positiva, com aumento da renda das famílias, um mercado imobiliário se restabelecendo e condições financeiras mais favoráveis. Portanto, nesse contexto, o PIB americano, no terceiro trimestre de 2014, de 5%, teve um crescimento de 0,5 ponto percentual, em comparação com o mesmo período de 2013, mostrando recuperação e, com isso, permitindo boas projeções para o ano vindouro. Já a economia da Zona do Euro está em recuperação lenta, apresentando um PIB de 0,8% quando comparado o terceiro trimestre de 2014 ao mesmo período de 2013. Dentre os fatores a que se atribui dificultarem o crescimento econômico está o fortalecimento da moeda americana, a desaceleração da China e a queda dos preços das commodities. No entanto, alguns desses países estão conseguindo sair do período de recessão. É o caso da Grécia, que parece deixar para trás seis anos de crescimento negativo, demonstrando uma pequena expansão em sua economia, ao registrar o terceiro trimestre consecutivo de crescimento do seu PIB. Em situação semelhante à Europa, países como o Brasil e alguns emergentes vêm demonstrando sinais de arrefecimento econômico. Isso é evidenciado principalmente em 2014, quando a economia brasileira apresentou dois períodos iniciais de retração e, no terceiro trimestre, um PIB próximo de zero. Dessa forma, apesar da valorização imobiliária no Brasil, nos últimos cinco anos (período pós-crise), que se mostrou uma das maiores no âmbito internacional, atualmente, devido às mudanças do

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Monumento ao Barão do Rio Branco Porto Alegre - Praça da Alfândega João Friedrichs

cenário econômico brasileiro, houve uma acomodação no preço dos imóveis. Assim, acompanhando o comportamento nacional, o mercado imobiliário da cidade de Porto Alegre apresentou em 2014 resultados mais modestos, se compararmos com os últimos cinco anos. Conforme o SINDUSCON-RS, pelos seus Censos, o número de empreendimentos desenvolvidos na cidade, em 2009, foi de 375, já em 2010 esse número teve uma queda para 342, seguido de 354 em 2011 e 333 em 2012. Já em 2013, houve um aumento chegando a 361 empreendimentos. No entanto, em 2014, mostrou uma pequena redução, atingindo 351. Mirando as vendas nos últimos 5 anos, na Capital gaúcha, a Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) emitiu 194.259 guias de ITBI, representando a quantidade de transações feitas de Dez./2009 a Nov./2014. Já em Dez./2009 até Out./2014, o SINDUSCON-RS levantou a venda de 24.178 imóveis novos. Dessa maneira, considerando que está se trabalhando com médias, apesar de se saber que o imóvel novo vendido acaba sendo escriturado de 2 a 3 anos posteriormente a data da venda, obtêm-se as seguintes conclusões: • A média anual de guias emitidas, nos últimos 60 meses até Out./2014, foi de 38.852 e média mensal foi de 3.238 (Fonte: PMPA); • A arrecadação total, nesse período, foi de R$ 1.031.249.176,14 (Fonte: PMPA); • A média anual, em reais, foi de R$ 206.459.835,23 e a mensal foi de 17.187.486,27, sendo o valor médio da guia de R$ 5.308,63 (Fonte: PMPA); • Na quantidade de guias geradas no período (Dez./2009 até Out./2014), pode-se concluir que, aproximadamente, 12,43% foram de imóveis novos/lançamentos (Estimativa SECOVI/RS).

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

INADIMPLÊNCIA NO BIÊNIO 2013/2014

Em 2014, com relação à inadimplência, no município de Porto Alegre, houve diminuição no patamar para aluguéis (da média de 4,41% em 2013 para 4,25% em 2014) e diminuição no patamar para condomínios (da média de 15,61% em 2013 para 14,92% em 2014). As comparações acima citadas referem-se ao período Dez./2013 a Nov./2014 versus o mesmo período do ano anterior, Dez./2012 a Nov./2013. No mesmo período, observamos certa estabilidade tanto na inadimplência do comércio de Porto Alegre (média de 13,04% em 2013 para 13,06% em 2014) quanto na média de cheques sem fundo no Brasil (de 20,15% em 2013 para 20,36% em 2014). Para a inadimplência do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a comparação com os demais resultados ficou impossibilitada em função de informações mais atuais estarem ainda num período de apuração. Nos últimos 12 meses disponíveis (Out./2013 a Set./2014), a média da inadimplência do SFH foi 3,11%, enquanto no período anterior (Out./2012 a Set./2013) era de 3,84%. O quadro permite a análise detalhada, mês a mês, das variações de indicadores específicos do ramo imobiliário, ou a ele correlacionados, nos últimos 24 meses.

QUADRO Nº 34 – Evolução de variáveis do mercado imobiliário em Porto Alegre e cheques sem fundo no Brasil – Dez./12 a Nov./14.

Meses

Taxa de Desemprego

Velocidade de Locações

Velocidade de Vendas Imóveis Novos

Inadimplência Condomínios

Inadimplência de Aluguéis

Inadimplência do Comércio

Inadimplência do SFH

Cheques sem fundo*

ITBI

Dez./12

6,5

13,89

5,35

13,18

4,60

12,80

4,03

20,45

-6,01

Jan./13

6,3

18,96

3,91

16,23

3,59

13,80

3,97

20,18

-4,50

Fev./13

6,2

19,37

6,09

17,77

4,65

13,10

4,00

19,00

-30,55

Mar./13

6,5

20,11

14,04

17,65

4,30

13,70

3,97

23,58

39,54

Abr./13

6,5

19,52

11,05

16,02

4,21

13,30

3,88

20,86

22,63

Maio/13

6,5

16,08

7,77

15,74

4,54

13,00

3,80

21,54

0,73

Jun./13

6,6

15,22

9,74

16,17

4,75

13,90

3,60

19,44

-1,49

Jul./13

6,7

18,03

5,47

15,48

4,27

13,50

3,48

20,26

28,75

Ago./13

6,5

16,79

12,74

15,10

4,19

11,90

3,44

18,74

-14,77

Set./13

6,2

14,77

6,85

15,06

4,22

12,30

3,47

18,11

-7,21

Out./13

6,1

16,11

7,42

14,22

4,58

12,70

3,42

19,62

20,75

Nov./13

6,2

12,50

4,89

14,68

5,02

12,50

3,36

20,04

-17,47

Dez./13

6,1

10,02

8,06

12,83

4,65

12,20

3,22

19,09

-1,87

Jan./14

5,7

15,61

5,68

14,71

4,84

12,20

3,14

21,09

17,98

Fev./14

5,6

16,02

16,11

15,10

5,07

12,50

3,15

19,85

-33,32

Mar./14

6,0

13,01

6,71

16,60

5,61

15,90

3,20

22,11

14,16

Abr./14

6,1

11,26

12,75

16,55

5,61

15,40

3,19

21,34

10,30

Maio/14

6,2

12,54

7,02

16,51

5,63

13,00

3,19

21,67

0,87

Jun.14

5,7

10,40

6,45

15,90

4,11

7,90

3,08

19,21

-10,75

Jul./14

5,7

11,92

6,44

15,80

3,47

14,00

3,00

22,36

24,13

Ago./14

5,9

12,96

9,66

14,84

3,07

12,70

2,96

20,22

-5,13

Set./14

6,0

11,52

6,88

14,65

2,98

13,40

2,43

18,36

17,18

Out./14

6,5

12,29

6,49

12,88

2,87

13,20

19,66

-5,78

Nov./14

6,3

13,29

12,71

3,11

14,30

19,30

3,55

Fonte: FEE, SECOVI/RS-AGADEMI, SERASA EXPERIAN, CDL/POA, Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA), BACEN, DEE SINDUSCON-RS. * Compensados por mil. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI. ** Dados em apuração.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Portal Monumento Veranópolis - Entrada da cidade CELESTINO ROSSI

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

SOBRE O SÍNDICO

ESTUDOS ESPECIAIS

O Departamento de Economia Estatística do Sistema SECOVI/RS (DEE) acompanha o segmento imobiliário e o faz, na maior parte das vezes, com a técnica de amostragem. Além do copioso detalhamento, que compõe o presente Panorama,

MORADOR

REMUNERADO

SOBRE O CONDOMÍNIO ASSESSORIA

USO DE TECNOLOGIA EM CONDOMÍNIO *

o DEE realiza estudos particulares sempre que fenômenos se destacam ao longo dos levantamentos e análises convencionais. Nosso leitor vai encontrar a seguir os que foram preparados para a corrente edição.

12.1. Perfil do Síndico

ISENÇÃO DE QUOTA

EXPERIÊNCIA COMO SÍNDICO

ENQUETE PARA SÍNDICOS

A enquete para os síndicos foi realizada com o objetivo de conhecer o perfil do síndico, os seus respectivos interesses e as características dos condomínios. A aplicação do questionário foi realizada de forma on-line e no 17° Encontro Gaúcho de Condomínios realizado em Porto Alegre, totalizando 232 respondentes.

PERFIL DOS PARTICIPANTES IDADE

SEXO

FALTA PROFISSIONAL *

ESTADO CIVIL

PROBLEMAS NO CONDOMÍNIO *

QUAIS SERVIÇOS VOCÊ CONHECE *

ESCOLARIDADE *

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

OCUPAÇÕES PRINCIPAIS *

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12.2. Comercialização de imóveis usados: crescimento de ofertas, preços e expansão dos bairros ao longo dos anos

período. Assim, os 10 bairros com maior variação na quantidade ofertada, estão listados no quadro nº 35 abaixo, conforme os períodos: P2 versus P1 (5 anos), P3 versus P2 (5 anos) e P3 versus P1 (10 anos).

Dentre os produtos produzidos pelo Departamento de Economia e Estatística, está a pesquisa sobre as ofertas e os preços de imóveis usados para comercialização em Porto Alegre, que objetiva a realização de um levantamento sistemático e a identificação de possíveis características desse segmento ou de suas repercussões econômicas.

QUADRO Nº 35 – Ranking dos bairros, por período e em ordem decrescente, com maior variação na quantidade ofertada.

Percebe-se que o Brasil vem apresentando, nos últimos anos, mudanças significativas nesse cenário, principalmente, no que se refere ao desenvolvimento de empreendimentos e à intensa valorização do imóvel. Crescimento das Ofertas O município de Porto Alegre apresentou uma crescente transformação na dinâmica imobiliária, principalmente nos anos mais recentes. Isso inclui a criação de diversos shopping centers, aproximadamente cinco no período de 2003 a 2014, totalizando 16 na cidade, conforme a Associação Brasileira de Shopping Centers - Abrasce (2013). Eles concentram-se nos bairros: Sarandi, Navegantes, São Sebastião, Jardim Lindoia, Cristo Redentor, Passo D’Areia, São João, Floresta, Centro Histórico, Azenha, Moinhos de Vento, Jardim Botânico, Praia de Belas, Cristal e Tristeza. Partindo da preliminar expansão dos bairros da Capital, buscouse o comportamento das quantidades ofertadas e a evolução dos preços médios dos imóveis usados. Portanto, com base nas duas informações acima (quantidades ofertadas e preços) identificamos onde a cidade de Porto Alegre cresceu nestes 10 últimos anos, considerando os períodos de Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Para a amostra de comercialização da quantidade ofertada de imóveis usados no município de Porto Alegre, foram considerados os bairros com no mínimo 30 imóveis ofertados, em média, em cada 76

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Ranking

P2 vs. P1 (5 anos)

P3 vs. P2 (5 anos)

1° (maior variação)

Mont´Serrat

Sarandi

2°

Tristeza

Rubem Berta

3°

Rio Branco

Protásio Alves

Vila Nova

assim como, a região norte (bairro Sarandi), que se destaca por ser uma área próxima às regiões metropolitanas. Do mesmo modo na região do bairro Partenon e na área noroeste (bairros Passo D’Areia e Jardim Itu-Sabará), com média concentração, também houve criação de novos condomínios residenciais, sendo que, para as duas últimas regiões, um dos principais motivos foi ser possuidor de áreas disponíveis para empreendimentos.

Também houve uma maior concentração em áreas mais próximas a região central da cidade (Independência e Rio Branco), que são locais que apresentam facilidade de condução, proximidade de locais de estudo e boa infraestrutura. O eixo Baltazar (Rubem Berta) e o Protásio Alves, segundo o mapa “b” - P3 vs. P2, também mostraram uma alta concentração,

P3 vs. P1 (10 anos)

4°

Sarandi

Partenon

Rio Branco

5°

Independência

Vila Nova

Cavalhada

6°

Chácara das Pedras

Nonoai

Partenon

7°

Teresópolis

Jardim Itu-Sabará

Passo D’Areia

8°

Cavalhada

Azenha

Jardim Itu-Sabará

9°

Passo D’Areia

Vila Ipiranga

10°

Petrópolis

Santo Antônio

Floresta

Mapa 7 – Distribuição Geográfica da quantidade ofertada, na comercialização, em Porto Alegre nos períodos (a) P2 versus P1 (5 anos), (b) P3 versus P2 (5 anos) e (c) P3 versus P1 (10 anos).

(a)

(b)

(c)

Nota: Considerando os períodos: Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Observando a cidade atualmente percebe-se que, dos locais onde houve maior concentração da quantidade ofertada, houve também transformação comercial no bairro ou em seu entorno, sendo possíveis indicativos de questões que contribuíram para esse cenário. Os mapas 7 “a”, “b” e “c” apresentam as concentrações das quantidades ofertadas, classificando-as como baixa, média e alta concentração, permitindo uma melhor percepção de como essas distribuições se deram durante esses três períodos na Capital. Conforme o mapa “a” e o quadro nº 35, o bairro Mont’Serrat demonstrou um crescimento significativo de quantidade ofertada no período P2 vs. P1. É um bairro residencial bastante verticalizado, que apresenta em seu entorno importante área de serviço/comércio, incluindo também universidade, área de lazer e entretenimento, o que o tornou bastante atrativo, além de ser bastante arborizado.

Nota: Considerando os períodos: Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

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Analisando o mapa de 10 anos, verifica-se uma maior concentração da quantidade ofertada na área norte (Sarandi e Rubem Berta) principalmente no bairro Sarandi, pois além da proximidade à Região Metropolitana, como já mencionada, teve a construção de novos condomínios horizontais e, em 2012, a inauguração de um shopping center, o que pode ter contribuído com essa concentração de oferta. Nesse período, a classificação média foi observada em áreas mais próximas a região central da cidade e no noroeste (Passo D’Areia, Cristo Redentor, Vila Ipiranga e Jardim Itu-Sabará) devido a serem áreas mais próximas aos centros comerciais.

GRÁFICO Nº 43 – Variação real do preço dos imóveis usados para comercialização, em Porto Alegre, no período de cinco anos (P2 vs. P1) nos bairros (em %).

Gráfico Nº 45 – Variação real do preço dos imóveis usados para comercialização, em Porto Alegre, no período de 10 anos (P3 vs. P1) nos bairros (em %).

Variação do Preço Para a amostra de preço de imóveis usados para comercialização no município de Porto Alegre, consideraramse os mesmos períodos mencionados acima. Como critério de inclusão amostral, somente os apartamentos de dois dormitórios foram selecionados para o estudo, por compor a maior parte dos imóveis ofertados, portanto, sendo a categoria mais representativa. Também foram utilizados somente os bairros que apresentassem, no mínimo, 100 ofertas em média desse tipo de imóvel. Confrontando os períodos P2 versus P1, constatou-se que, nesse intervalo de cinco anos (gráfico 43), principalmente os bairros mais próximos à região central e à área noroeste (Passo D’Areia e Vila Ipiranga) da cidade foram os que apresentaram maior variação, sendo estes os 10 primeiros bairros que mais se sobressaíram: Moinhos de Vento, Passo D’Areia, Cristal, Rio Branco, Protásio Alves, Vila Ipiranga, Tristeza, Santo Antônio, Centro Histórico e Cavalhada. Considerando uma inflação pelo INCC-M da Fundação Getúlio Vargas, no mesmo período de 41,16%, obtivemos os dados para os bairros no gráfico seguinte (as 10 maiores variações reais dos preços médios dos imóveis), deflacionando-os segundo o índice mencionado.

No intervalo de 10 anos, períodos P3 versus P1 – gráfico 45 conferem-se as mesmas localizações, mas, novamente, os bairros diferem nas posições, segundo listados a seguir: Protásio Alves, Passo D’Areia, Santo Antônio, Centro Histórico, São Geraldo, Boa Vista, Vila Ipiranga, São João, Azenha e Cavalhada. Considerando uma inflação pelo INCC-M/FGV, no mesmo período, de 101,37%, obtivemos os dados para os bairros no gráfico abaixo (as 10 maiores variações reais dos preços médios dos imóveis), deflacionando-os segundo o índice mencionado.

Nota: Considerando os períodos: Set./2003-Ago./2004 (P1) e Set./2008-Ago./2009 (P2). Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

a) Comparação entre o preço inicial e o preço real Realizando uma comparação entre o preço inicial (nominal) e o preço real, este último deflacionado - considerando a inflação do INCC-M/FGV correspondente aos períodos P1, P2 e P3 - percebe-se que houve um efeito de descolamento, conforme o gráfico abaixo. Esse crescimento superior à inflação, dos preços dos imóveis, deu-se de forma crescente, sendo a maior distância observada no período P3.

GRÁFICO Nº 46 – Comparação entre o preço inicial (nominal) e o preço real nos períodos P1, P2 e P3.

O mesmo comportamento ocorre com os períodos P3 versus P2, onde as mesmas regiões e bairros se destacaram, no entanto, houve algumas alterações na ordem dos bairros, conforme os 10 iniciais (gráfico 44): São Geraldo, Rubem Berta, São João, Independência, Santana, Azenha, Santo Antônio, Cidade Baixa, Protásio Alves e Centro Histórico. Considerando uma inflação pelo INCC-M/FGV, no mesmo período, de 42,65%, obtivemos os dados para os bairros no gráfico abaixo (as 10 maiores variações reais dos preços médios dos imóveis), deflacionando-os segundo o índice mencionado. Gráfico Nº 44 – Variação real do preço dos imóveis usados para comercialização, em Porto Alegre, no período de cinco anos (P3 vs. P2) nos bairros (em %).

Farrapos e Protásio Alves, a construção do estádio Arena, a reforma do estádio Beira-Rio e em seu entorno, a criação de shopping centers ou centros comerciais.

Nota: Considerando os períodos: Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

b) Preço médio dos imóveis Durante os períodos observados, nos bairros onde houve maior variação de preços também se verificou maior crescimento comercial, apresentando maior investimento nas áreas Noroeste (Passo D’Areia, Vila Ipiranga e São João), Partenon, Centro Sul (São Geraldo) e Central ou próximas a essas regiões, com a revitalização de ruas e avenidas, como nas Avenidas Voluntários da Pátria,

Realizou-se também uma análise específica para os períodos P1, P2 e P3 sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios, comparando com o preço geral da cidade e considerando que na amostra foram observados somente os imóveis com, no mínimo, 100 ofertas por período.

Nota: Considerando os períodos: Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

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GRÁFICO Nº 47 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P1.

Nota: P1 corresponde ao período de Set./2003-Ago./2004. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

No gráfico nº 47, referente ao período P1, observa-se que os primeiros cinco bairros estão dentre os com maior valor médio de imóveis para locação e acima do valor geral, localizados em regiões próximas entre si, com características similares, principalmente em relação à infraestrutura local, tendo maior destaque o bairro Bela Vista. Outro ponto que também chama a atenção é a diferença dos valores dos imóveis quando se comparam com os bairros do outro extremo do gráfico (que são mais distantes da área central), cuja diferença chega a ser quase quatro vezes o valor do imóvel em média.

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GRÁFICO Nº 48 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P2.

Nota: P2 corresponde ao período de Set./2008-Ago./2009. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

No período P2, a diferença mencionada acima, quanto aos valores dos imóveis usados em relação ao preço geral, também é mais evidenciada no gráfico nº 48. Os bairros, que ocupam as primeiras colocações, como Moinhos de Vento, Bela Vista e Independência, são áreas residenciais, que apresentam um comércio bem desenvolvido, atrativo e com ótima infraestrutura, incluindo áreas culturais e de lazer. No outro extremo, destacamse os bairros também residenciais, mas com outras características quanto ao comércio, sendo mais local, como no caso do bairro Rubem Berta, que se situa mais ao norte da cidade e se encontra mais distante da área central.

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GRÁFICO Nº 49 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P3.

Esses bairros estão localizados em regiões bastante desenvolvidas e arborizadas, que mesclam características residenciais com as de comércio, com lojas sofisticadas e shopping centers, e opções de lazer com boas possibilidades de diversão. Além de estarem em áreas próximas a centros culturais e à região central da cidade. Corroborando com esses aspectos observados, estudos mencionam que o crescimento de áreas comerciais, por exemplo, shopping centers, está associado ao progresso ao seu redor, a transformação social e a mudança de comportamento,

modificando a tipologia de construção das áreas. Dessa forma, provocando uma expansão e valorização imobiliária do entorno, aumentando a acessibilidade das áreas, a ocupação dos espaços (densificação) e a atratividade de investimentos e de novas atividades, ou seja, apresentando grandes melhorias de infraestrutura urbana (GRASSIOTTO, 2007). Dessa forma, nos últimos anos, verificou-se um avanço econômico, com considerável diminuição do índice de desemprego, aumento da renda, período de diminuição dos

Nota: P3 corresponde ao período de Set./2013-Ago./2014. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

O gráfico do período P3 apresenta bairros com colocações similares aos dos outros períodos, principalmente, com relação aos locais com maiores preços médios. Já referente aos bairros com valores muito abaixo do preço geral, houve uma pequena mudança, pois apresentaram, nas últimas colocações, os bairros Restinga, Vila Nova e Humaitá, antes não mencionados por apresentarem pouca oferta. Dessa maneira, verificando o preço médio e o preço geral, constatase que, dentro de cada período (P1, P2 e P3) conforme mostram os gráficos 47, 48 e 49, houve pouca modificação quanto aos bairros com apartamentos de dois dormitórios, que compõe o grupo daqueles com valores mais elevados, ou seja, acima do preço geral para esse tipo de imóvel, havendo para alguns apenas a mudança de posicionamento. Esses bairros encontram-se, na maioria, próximos ao centro da cidade e

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em regiões com boa infraestrutura, adjacente a locais de lazer (parques, praças públicas e clubes), culturais, de ensino (escolas e faculdades/ universidades), a centros comerciais/shopping centers e a centros de saúde/hospitais. Já os bairros com valores muito abaixo do preço geral da cidade, segundo mencionado anteriormente e considerando os mesmos períodos, gráficos 47, 48 e 49, encontram-se, na maioria, mais afastados do centro da cidade, com características mais residenciais e comércio mais local, os quais apresentam também pouca modificação quanto à ordem dos bairros de um período para outro. Assim, através das análises realizadas, verifica-se que os bairros que mais se destacaram foram Bela Vista e Moinhos de Vento. O Pioneiro Ijuí - Praça dos Imigrantes José Carlos Schirmer

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juros e aumento das linhas de crédito, o que fez o mercado imobiliário sair do período de estagnação e, consequentemente, impulsionou os preços dos imóveis. No entanto, a atual economia brasileira tem apresentado um desempenho fraco, com elevação dos juros, o que tem diminuído o ritmo do mercado imobiliário e, consequentemente, atingido o preço dos imóveis, assim, apresentando uma conjectura de crescimento mais moderado. O Panorama 2013 já antevia que ocorreria, em 2014, uma tendência de uma valorização dos imóveis próxima à inflação. Portanto, pode-se entender que, dos muitos locais onde houve maior variação da quantidade ofertada e de preço, também ocorreu crescimento comercial, residencial e mudança no cenário econômico. Há necessidade da realização de um estudo mais aprofundado e complexo nesse sentido.

12.3. Locação de imóveis em Porto Alegre: oferta e preço Nessa seção, verificou-se o comportamento referente à locação de imóveis no que tange às quantidades ofertadas e à evolução dos preços na Capital. Dessa forma, segundo as variáveis citadas, pode-se analisar em qual bairro a cidade de Porto Alegre apresentou maior preço médio nestes 10 últimos anos, considerando os mesmos períodos apresentandos anteriormente, Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Crescimento das Ofertas Seguindo a metodologia definida, para a amostra de quantidade ofertada da locação de imóveis no município de Porto Alegre, foram considerados os bairros com no mínimo 30 imóveis ofertados, em média por período. Assim, os 10 bairros com maior variação na quantidade ofertada, estão listados no quadro nº 36 a seguir, conforme os períodos: P3 versus P2 (5 anos) e P3 versus P1 (10 anos).

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QUADRO Nº 36 – Ranking dos bairros, em ordem decrescente, com maior variação na quantidade ofertada nos períodos P3 vs. P2 e P3 vs. P1.

Ranking

P3 vs. P2 (5 anos)

P3 vs. P1 (10 anos)

1° (maior variação)

Três Figueiras

Vila Ipiranga

2°

Vila Ipiranga

Tristeza

3°

Cavalhada

Sarandi

4°

Higienópolis

Cristo Redentor

5°

Tristeza

Vila Jardim

6°

Boa Vista

Protásio Alves

7°

Auxiliadora

Rubem Berta

8°

Protásio Alves

Cavalhada

9°

Passo D’Areia

10°

Jardim Lindoia

Humaitá

MAPA 8 – Distribuição Geográfica da quantidade ofertada, na locação, em Porto Alegre nos períodos (a) P3 versus P2 (5 anos) e (b) P3 versus P1 (10 anos).

(a)

(b)

Nota: Considerando os períodos: Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3).

Os mapas 8 “a” e “b” apresentam as concentrações das quantidades ofertadas, classificando-as como baixa, média e alta concentração, permitindo uma melhor percepção de como essas distribuições se deram durante esses dois períodos na cidade. Conforme o mapa 8 “a” e o quadro nº 36, verificou-se uma maior concentração em bairros mais próximos a locais onde houve melhorias em infraestrutura ou aumento na área comercial, devido a novos empreendimentos comerciais. O bairro Três Figueiras, por exemplo, demonstrou um crescimento significativo de quantidade ofertada no período P3 vs. P2. Ele é um bairro residencial que apresenta boa infraestrutura, próximo a grandes escolas, caminho para o Shopping Iguatemi e outras novas áreas comerciais, incluindo um bom acesso a área central e a região norte da cidade. Assim como o bairro Vila Ipiranga que, também apresenta características residenciais, possui um diversificado comércio em seu entorno, além da existência de hospital e de uma ampla rede escolar (nível fundamental e médio).

Nota: Considerando os períodos Set./2003-Ago./2004 (P1), Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Fonte: TI e DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

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Analisando o mapa 8 “b”, de 10 anos, verifica-se uma maior concentração da quantidade ofertada, principalmente, nas regiões Noroeste (Vila Ipiranga, Cristo Redentor e Passo D’Areia) e Norte (Sarandi e Rubem Berta), pois são bairros com grande desenvolvimento comercial e têm apresentado melhorias em suas infraestruturas nos últimos anos, além de também serem próximos à Área Metropolitana. Nesse sentido, os bairros Tristeza e Cavalhada também foram contemplados, pois houve surgimento de novos empreendimentos comerciais em locais adjacentes a eles.

GRÁFICO Nº 50 – Variação real do preço dos imóveis para locação, em Porto Alegre, no período de cinco anos (P3 vs. P2) nos bairros (em %).

A Conquista do Espaço Porto Alegre - Aeroporto Internacional Salgado Filho Aldo Locatelli

Preço Para a amostra, referente à locação de preço de imóveis no município de Porto Alegre, consideraram-se os períodos P3 versus P2 (5 anos) e P3 versus P1 (10 anos). Como critério de inclusão amostral, somente os apartamentos de dois dormitórios foram selecionados para o estudo, por compor a maior parte dos imóveis ofertados, portanto, sendo a categoria mais representativa. Também, segundo a metodologia, foram utilizados somente os bairros que apresentaram, no mínimo, 100 ofertas em média desse tipo de imóvel. Confrontando os períodos P3 versus P2, houve alterações da maioria dos bairros, conforme os 10 iniciais (gráfico nº 50): Bom Fim, Medianeira, Tristeza, Petrópolis, Santo Antônio, Partenon, São João, Cidade Baixa, Santana e Jardim Itu-Sabará. O bairro Bom Fim teve a maior variação do período, apresentando 76,99%. Observando o outro extremo do gráfico, o Jardim Itu-Sabará teve uma variação de 32,70%. Com isso, considerando uma inflação pelo IGP-M/FGV (principal índice utilizado para registrar aluguéis), no mesmo período, de 35,58%, obtivemos os dados para os bairros no gráfico seguinte, as 10 maiores variações reais dos preços médios dos imóveis, deflacionando-os segundo o índice mencionado.

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GRÁFICO Nº 51 – Variação real do preço dos imóveis para locação, em Porto Alegre, no período de 10 anos (P3 vs. P1) nos bairros (em %).

GRÁFICO Nº 52 – Comparação entre o preço inicial e o preço real nos períodos P1, P2 e P3.

Nota: Considerando os períodos: Set./2008-Ago./2009 (P2) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

No intervalo de 10 anos, períodos P3 versus P1 – gráfico nº 51 - os 10 primeiros bairros listados foram: Santa Tereza, Passo D’Areia, Bom Fim, São João, Rio Branco, Tristeza, Petrópolis, Santo Antônio, Nonoai e Medianeira. No período de 10 anos, o bairro Santa Tereza demonstrou uma maior variação em relação aos demais bairros, que foi de 110,11%. Já o bairro Medianeira teve uma variação de 71,02%. Então, nesse mesmo período, considerando uma inflação pelo IGP-M/FGV de 69,59%, obtivemos os dados para os bairros no gráfico a seguir, as 10 maiores variações reais dos preços médios dos imóveis, deflacionando-os segundo o índice mencionado.

Nota: Considerando os períodos: Set./2003-Ago./2004 (P1) e Set./2013-Ago./2014 (P3). Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

a) Comparação entre o preço inicial e o preço real Comparando o preço inicial (nominal) e o preço real, descontada a inflação dos períodos pelo IGP-M/FGV, percebe-se a presença de um efeito de descolamento entre os preços como evidencia o gráfico a seguir. Esse crescimento dos preços dos imóveis, superior à inflação, deu-se de forma crescente, sendo a maior distância observada no período P3.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

b) Preço médios das locações dos imóveis Analisou-se de forma mais específica também os períodos P1, P2 e P3 sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios, comparando com o preço geral da cidade e considerando que na amostra foram observados somente os imóveis com, no mínimo, 100 ofertas por período e apresentando os 50 primeiros bairros.

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GRÁFICO Nº 53 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P1.

Nota: P1 correspondendo ao período: Set./2003-Ago./2004. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

No gráfico nº 53, referente ao período P1, observa-se que nos primeiros cinco bairros, que possuem preços acima da média geral da cidade, podemos destacar os bairros Bela Vista e Moinhos de Vento, ambos com preço médio acima de R$1.000,00 na época mencionada. Tal fato pode estar atrelado devido a estarem localizados em regiões próximas entre si, com características similares, principalmente em relação à infraestrutura local, que é considerada muito boa. Outro ponto que também chama a atenção é a análise do outro extremo do gráfico, havendo pouca diferença do bairro Vila João Pessoa ao São José (com preços médios abaixo de R$ 400,00), mas com considerável diferença quando comparados com os de maior valor.

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GRÁFICO Nº 54 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P2.

Nota: P2 correspondendo ao período: Set./2008-Ago./2009. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

O gráfico do período P2 apresenta um decréscimo mais suave, contínuo dos preços médios, sem haver um valor muito mais evidente entre os bairros adjacentes, diferente do gráfico anterior, onde se verifica essa característica. Nesse período há uma mudança da primeira posição, tendo como destaque o bairro Chácara das Pedras (acima de R$ 1.200,00), que estava na 10ª posição no período P1, mostrando, então, uma grande valorização no período. Observando o outro extremo, verifica-se que houve mais quantidade ofertada de alguns bairros, que antes não eram mencionados, com valores consideravelmente abaixo do preço geral, entre R$ 465,00 e R$ 600,00. Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 55 – Gráfico de barras sobre o preço médio dos apartamentos de dois dormitórios por bairro no período P3.

Nesse estudo, analisaram-se imóveis do tipo “apartamentos um, dois e três dormitórios”, ofertados para comercialização e locação, com seus respectivos preços e preços por m2. O período de análise compreende de Jan./2008 até Jun./2014. Com o intuito de evitar sazonalidades mensais ou ainda algum mês, ainda que, por ventura, tenha tido um resultado atípico, optamos em agregar os valores mensais destas variáveis (quantidade ofertada e preços) de forma semestral. 12.4.1. Relação entre quantidade ofertada e preços médios na comercialização de imóveis Inicialmente à análise dos dados, faremos uma breve explicação da técnica estatística utilizada para avaliarmos a relação entre a quantidade ofertada de imóveis e os respectivos preços. Quando analisamos um cenário bidimensional, onde se pode observar em um mesmo período ou para um mesmo indivíduo duas características diferentes, é possível mensurarmos o nível de associação existente entre esses resultados.

Nota: P3 correspondendo ao período: Set./2013-Ago./2014. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

No período P3, referente aos valores dos imóveis para locação em relação ao preço geral (gráfico nº 55), percebe-se mudança de alguns bairros nas primeiras e últimas colocações. Os bairros Bela Vista e Moinhos de Vento apenas trocaram de posição e permanecem com valores mais elevados que os demais, acima de R$ 2.500,00, assim como no período P1. Já o bairro Três Figueiras, quando comparamos P1 e P3, passou da décima quarta para terceira colocação, apresentando uma grande valorização. O bairro São Geraldo, que não estava na relação dos 50 bairros anteriormente, passou a fazer parte conforme os critérios mencionados. Assim, pode-se perceber que os gráficos analisados, de uma forma geral, apresentam algumas características em comum, pois os bairros, com maiores preços médios, são mais próximos

à região central da cidade e possuem um comércio local ou um entorno melhor desenvolvido e boa infraestrutura, como escolas, faculdades, hospitais, centros culturais e parques.

12.4. A relação entre quantidade ofertada e preços dos imóveis usados em Porto Alegre Numa análise do mercado imobiliário, em geral, dois aspectos merecem, sem dúvida, uma atenção importante para o entendimento desse segmento: a quantidade ofertada disponível e os preços ofertados. Buscando entender o comportamento dessas duas variáveis no contexto do mercado, o Departamento de Economia e Estatística (DEE) do SECOVI/RS analisou as relações existentes para alguns tipos de imóveis na cidade de Porto Alegre.

O coeficiente de correlação de Pearson (r) mede a intensidade da associação linear existente entre duas variáveis, bem como a direção (sentido) dela. Esse coeficiente varia entre – 1 e +1, quanto mais próximo dos extremos, mais forte é a correlação entre as duas variáveis e quando mais próximo do centro do intervalo (em zero), mais fraca é a correlação linear.

QUADRO Nº 37 – Categorização de associação linear.

r = +1

Correlação perfeita positiva

0,9 < r < 1

Correlação muito forte positiva

0,7 < r < 0,9

Correlação forte positiva

0,4 < r < 0,7

Correlação moderada positiva

0,2 < r < 0,4

Correlação baixa positiva

0,0 < r < 0,2

Correlação muito baixa positiva

r=0

Correlação nula

-0,2 < r < 0

Correlação muito baixa negativa

-0,4 < r < -0,2

Correlação baixa negativa

-0,7 < r < -0,4

Correlação moderada negativa

-0,9 < r < -0,7

Correlação forte negativa

-1 < r < 0,9

Correlação muito forte negativa

r = -1

Correlação perfeita negativa

Fonte: PESTANA, Maria H.; GAGEIRO, João N. (2005).

A partir de agora, começaremos a apresentar os resultados das ofertas e preços para comercialização:

GRÁFICO Nº 56 – Comercialização – apartamento 1 dormitório – quantidade ofertada e preços médios (R$).

Já quanto à direção da associação, quando a correlação é positiva (r > 0) significa que a medida que uma variável aumenta, a outra também cresce. Enquanto que uma associação negativa (r < 0), quando uma variável diminui, a outra também diminui. E para entendermos, nesse estudo, o nível de correlação entre a quantidade de imóveis ofertados e os preços, usaremos a definição que segue:

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

PAINEL EPOPEIA FARROUPILHA (DETALHE) Porto Alegre – Assembleia Legislativa do Rio Grande do Sul

GRÁFICO Nº 57 – Comercialização – apartamento 2 dormitórios - quantidade ofertada e preços médios (R$).

Quadro Nº 38 – Correlação entre quantidade ofertada e preços médios na comercialização de usados.

Tipos de imóveis

Coeficiente de Correlação ( r )

Apartamentos de 1 dormitório

0,93

Apartamentos de 2 dormitórios

0,91

Apartamentos de 3 dormitórios

0,56

GRÁFICO Nº 59 – Comercialização – apartamento 1 dormitório - quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2).

Vasco Prado

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 58 – Comercialização – apartamento 3 dormitórios – quantidade ofertada e preços médios (R$).

Conforme os resultados gráficos apresentados anteriormente em conjunto com o quadro nº 38 acima, observamos que os apartamentos tipo 1 e 2 dormitórios possuem uma relação muito forte entre a quantidade ofertada disponível e os preços dos imóveis ofertados (0,93 e 0,91, respectivamente, numa escala que varia de -1 a +1). Ou seja, à medida que o preço médio aumenta, as ofertas disponíveis dos apartamentos de 1 e 2 dormitórios sofrem uma elevação muito semelhante proporcionalmente. É importante salientar que esse nível de relação corresponde ao período equivalente ao 1º semestre de 2008 até o 1º semestre de 2014. Não podemos afirmar que, com a inclusão de outros períodos, tal nível de correlação permaneça o mesmo.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 60 – Comercialização – apartamentos 2 dormitórios - quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2).

Já nos apartamentos de 3 dormitórios, a relação entre ofertas e preços médios também é positiva, porém, num patamar considerado moderado, visto que o resultado da associação foi 0,53. 12.4.2. Relação entre ofertas e preços médios por m2 na comercialização de imóveis

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

A seguir, apresentaremos gráficos comparando a evolução da quantidade ofertada e os preços médios por m2 para os apartamentos 1, 2 e 3 dormitórios.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 61 – Comercialização – apartamento 3 dormitórios – quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2).

Os resultados apresentados referiam-se aos imóveis exclusivamente para comercialização. Já nos dois próximos tópicos, as informações serão a respeito dos imóveis para locação.

GRÁFICO Nº 63 – Locação – apartamento 2 dormitórios – quantidade ofertada e preços médios (R$).

12.4.3. Relação entre quantidade ofertada e preços médios na locação de imóveis Os gráficos a seguir representam o comportamento da quantidade de imóveis para locação e seus respectivos preços médios para apartamentos de 1, 2 e 3 dormitórios.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

QUADRO Nº 39 – Correlação entre quantidade ofertada e preços médios por m2 na comercialização de usados.

Tipos de imóveis

Coeficiente de Correlação ( r )

Apartamentos de 1 dormitório

0,92

Apartamentos de 2 dormitórios

0,87

Apartamentos de 3 dormitórios

0,54

GRÁFICO Nº 64 – Locação – apartamento 3 dormitórios – quantidade ofertada e preços médios (R$).

Quanto aos apartamentos de 3 dormitórios, a relação entre a quantidade ofertada e preços médios também foi positiva, porém, assim como nos preços médios, em uma faixa considerada moderada, já que o resultado da correlação foi 0,54.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Coeficiente de Correlação ( r )

Apartamentos de 1 dormitório

0,69

Apartamentos de 2 dormitórios

0,87

Apartamentos de 3 dormitórios

0,42

Conforme os resultados gráficos sobre locação em conjunto com o quadro nº 40 acima, observamos que os apartamentos tipo 2 dormitórios possuem uma relação forte e positiva entre a quantidade ofertada disponível e os preços dos imóveis para locação. Ou seja, à medida que o preço médio da locação aumenta nesse tipo de imóvel, as ofertas disponíveis para locação tem um crescimento parecido e proporcional. Para os apartamentos tipo 1 e 3 dormitórios, a relação entre ofertas e preços médios também foram positivas, porém, em um patamar considerado moderado, visto que o resultado da associação foi 0,69 e 0,42, respectivamente. 12.4.4. Relação entre ofertas e preços médios por m2 na locação de imóveis

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Analisando os resultados gráficos e o quadro nº 39 acima, verificamos que os apartamentos de 1 dormitório possuem uma relação considerada muito forte entre a quantidade ofertada disponível e os preços dos imóveis ofertados (0,92). Para os apartamentos de 2 dormitórios, o nível de correlação foi 0,87, considerado forte pela escala.

Tipos de imóveis

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 62 – Locação – apartamento 1 dormitório – quantidade ofertada e preços médios (R$).

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

QUADRO Nº 40 – Correlação entre quantidade ofertada e preços médios para locação.

A seguir, apresentaremos gráficos comparando a evolução da quantidade de ofertas para locação e os respectivos preços médios por m2 na locação, considerando os apartamentos 1, 2 e 3 dormitórios:

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

GRÁFICO Nº 65 – Locação – apartamento 1 dormitório – quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2).

GRÁFICO Nº 67 – Locação – apartamento 3 dormitórios – quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2).

Analisando os resultados do preço do metro quadrado para locação, verificamos novamente que, nos apartamentos de 2 dormitórios, existe uma forte correlação entre essa variável (preço m2) em relação à quantidade ofertada disponível nesse tipo de apartamento e os preços dos imóveis ofertados (0,92). Quanto aos apartamentos de 1 e 3 dormitórios, a relação entre a quantidade ofertada e preços médios também é positiva, porém, assim como nos preços médios, numa faixa considerada moderada, já que o resultado da correlação foi 0,69 e 0,45. Conclusão Analisando, de uma forma geral, os resultados apresentados nesse estudo e considerando o período e os tipos de imóveis utilizados, de uma maneira linear e positiva, existe uma clara relação entre a quantidade ofertada disponível para o mercado e os seus respectivos preços ofertados.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

GRÁFICO Nº 66 – Locação – apartamento 2 dormitórios quantidade ofertada e preços médios por metro quadrado (R$/m2). Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

QUADRO Nº 41 – Correlação entre quantidade ofertada e preços médios por M2 para locação.

Tipos de imóveis

Coeficiente de Correlação ( r )

Apartamentos de 1 dormitório

0,69

Apartamentos de 2 dormitórios

0,85

Apartamentos de 3 dormitórios

0,45

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Assim, à medida que os preços dos imóveis para comercialização dos apartamentos tipo 1, 2 e 3 dormitórios tiveram um crescimento, as respectivas quantidades ofertadas para esses tipos de imóveis também aumentaram numa comparação entre 1º semestre de 2008 até o 1º semestre de 2014. É evidente que cada relação com a sua respectiva “força”, conforme abordamos ao longo desse estudo. Observando mais detalhadamente, concluímos que, nos imóveis para comercialização, a correlação mais forte e positiva encontra-se nos apartamentos tipo 1 e 2 dormitórios. Já, quando nos referimos a locação, os apartamentos tipo 2 dormitórios sobrepuseram-se em relação aos demais tipos de imóveis,

analisando a correlação existente entre preços ofertados e quantidade de imóveis disponíveis. Empiricamente já se tem observado que o imóvel, em última análise, não baixa de preço, inobstante solavancos do mercado. O presente estudo mostra isso em números. Assim, o aumento na quantidade ofertada não reduz os preços. Porém, fica evidenciado que os apartamentos de 1 e 2 dormitórios apresentam elevação de preço maior que os de 3 dormitórios. Cabe, no entanto, continuarmos observando o mercado e suas respectivas flutuações, com intuito de aprimorarmos e atualizarmos as técnicas já empregadas nesse estudo para a obtenção de resultados cada vez mais consistentes e assertivos.

12.5. Segurança nos Condomínios em Porto Alegre A crescente insegurança vivida pela população é, atualmente, um dos principais motivos de preocupação e geradora de constantes discussões na sociedade em geral. E, cada vez mais, alternativas surgem para minimizar tal problema. Os condomínios de per si já são uma forma de maior segurança, porém, também estão necessitando adequação à realidade enfrentada. Buscando entender o impacto que isso tem ocasionado nos gastos dos condomínios, o Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS-AGADEMI, utilizando-se da sua série de dados da pesquisa “Despesas de Condomínios em Porto Alegre” realizou um estudo analisando o comportamento da rubrica segurança nas despesas gerais dos condomínios porto-alegrenses.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

A pesquisa, anteriormente citada, e utilizada como referência no estudo é realizada mensalmente. Os dados coletados são oriundos de uma amostra e avaliados conforme demonstrativo de despesas dos condomínios participantes da pesquisa. A seguir, apresentamos os dados referentes à representatividade da rubrica segurança na totalidade de despesas dos condomínios que compõem a amostra, bem como o volume investido nos últimos 5 e 10 anos e as respectivas variações nominais e reais ocorridas no período.

GRÁFICO Nº 69 – Participação Média Mensal da Rubrica Segurança (em anos).

GRÁFICO Nº 70 – Despesa Total (em mil reais) da Rubrica Segurança (em anos)*.

14% 12% 10% 8% 6%

No que tange à participação da rubrica segurança, verifica-se que nos últimos 10 anos a representatividade mensal dessa despesa nos condomínios oscilou entre 5,46% e 15,05%. Realizando uma comparação da participação da rubrica segurança no mês de Set./2014 (resultado mais recente da série) em relação ao mesmo mês, em 5 e 10 anos atrás, nota-se que houve crescimento.

GRÁFICO Nº 68 – Participação Mensal da Rubrica Segurança nos últimos 5 anos (em meses).

2% 0%

* 2014 até setembro. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Analisando a participação média anual das despesas com segurança, desde o ano de 1995 (participação nas despesas de 1,08%), percebemos oscilações ao longo dos anos. No inicio da série, entre os anos de 1995 e 1997, houve um crescimento significativo em pontos percentuais de um ano para outro. Nos anos de 1998 e 1999 ocorreu uma retração, voltando no ano seguinte a ter uma elevação, chegando ao ano de 2003 com 8,19%. Entre os anos de 2004 e 2005, a representatividade novamente sofreu uma queda voltando a crescer no ano de 2006, com uma participação de 9,22%. Entre os anos de 2007 até 2014 (considerando os 9 primeiros meses), a representatividade da rubrica segurança no total das despesas oscilou entre 10 e 13% aproximadamente. Ainda, mais especificamente nos 9 primeiros meses de 2014, percebemos uma redução na participação da Rubrica Segurança. No entanto, esse resultado não significa uma diminuição no montante investido em segurança nos condomínios, mas sim um aumento nos investimentos em outras rubricas como, por exemplo, obras e pessoal.

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Esse incremento de representatividade da rubrica foi de 3,14 pontos percentuais em cinco anos, passando de 11,13% em Set./2009 para 14,28% em Set./2014. Quando se analisa os últimos 10 anos, comparação atual com Set./2004 onde a participação era de 7,12%, a diferença atinge 7,16 pontos percentuais. 98

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Ainda apresentamos, a seguir, o total gasto (em mil R$) pelos condomínios participantes da pesquisa com a rubrica segurança e suas respectivas variações nos últimos 5 e 10 anos, respectivamente.

* Dados amostrais Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Considerando as informações amostrais disponíveis, no ano de 2003, foram investidos R$ 344.104,05 em questões relacionadas à segurança. Em 2008, esse volume chegou a R$ 680.093,62 e em 2013 (dados do último ano completo), superou R$ 1 milhão de reais investidos com segurança. Somente até setembro de 2014, o investimento do ano já chega a mais de R$ 800 mil reais. Buscando entendimentos quanto ao crescimento relativo, comparouse a variação nominal e a variação real da rubrica segurança com o total de despesas dos condomínios da amostra conforme quadro a seguir. QUADRO Nº 42 – Variação da rubrica segurança e das despesas totais (em %).

Ano*

Variação Nominal (%) em relação à Média Jan. a Set./2004

Variação Real (%) em relação à Média Jan. a Set./2004¹

Segurança

Despesa Total

Segurança

Despesa Total

Jan. a Set./2009

112,3%

47,4%

67,2%

16,1%

Jan. a Set./2014

219,4%

114,1%

88,2%

26,2%

¹Valores deflacionados pela inflação oficial (IPCA/IBGE). Nota: IPCA acumulado de 2004 a 2008 = 26,96%; IPCA acumulado de 2004 a 2013 = 69,71%; * Valores acumulados de Janeiro a Setembro de cada ano. Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Na comparação entre os períodos de Jan. a Set./2004 em relação a Jan. a Set./2009, houve um crescimento nominal dos gastos na rubrica segurança de 112,3%, e, quando realizada a deflação pela inflação oficial (IPCA/IBGE) do período, verifica-se que a variação real atingiu um crescimento de 67,2%. Na comparação com as despesas totais dos condomínios, a variação nominal foi positiva em 47,4% e, após a realização da deflação utilizando o IPCA/IBGE, a variação real entre os períodos, também se mostrou positiva, mas subiu apenas 16,1%. Já numa análise de 10 anos (Jan. a Set./2014 versus Jan. a Set./2004), a variação nominal da rubrica segurança atingiu o percentual de 219,4%, e, com a deflação, a variação real mostrou-se menos elevada. Nesse mesmo período, a variação nominal dos totais gastos nos condomínios foi de 114,1%, e deflacionando obteve-se variação real de 26,2%.

100

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Monumento a Júlio de Castilhos Porto Alegre - Praça da Matriz Décio Villares

De uma forma geral, é notório o aumento de investimentos com os itens relacionados à rubrica segurança nestes últimos anos. Essa evolução ou “precaução” pode ser claramente percebida, seja no aumento da participação deste tipo de despesa em relação ao total de gastos do condomínio, ou na elevação do volume de investimentos realizados nessa finalidade. A preocupação com a segurança residencial faz surgir, cada vez mais, equipamentos e soluções relacionados a sistemas de seguranças: sistemas de monitoramento por câmeras, alarmes e cercas elétricas com a finalidade de tentar inibir de alguma forma a ação de assaltantes, porém, gera impactos nas taxas condominiais, contribuindo com seu crescimento.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

101

Mercúrio da Saudação Porto Alegre - Largo Vespasiano Júlio Veppo Paulo Siqueira

13 CONCLUSÕES Considerando os resultados apresentados neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referente ao ano de 2014, podemos concluir que:

períodos anteriores. No período Dez./2012 a Nov./2013, a média foi de 16,78% e em Dez./2011 a Nov./2012 havia sido 24,07%.

13.1 – O estoque total de imóveis para locação apresentou um crescimento de 18,43%, em média, no ano de 2014 (Jan. a Dez.) em relação ao ano de 2013 (Jan. a Dez.). Analisando o mesmo período, os imóveis para fins residenciais tiveram uma elevação de 16,32%, enquanto os imóveis comerciais aumentaram o estoque em 20,34%.

13.5 – Nos imóveis novos, a velocidade média de vendas, nos últimos 12 meses (Nov./2013 a Out./2014), foi de 8,10%, enquanto que, no mesmo período do ano anterior (Nov./2012 a Out./2013), havia sido 8,24%. Nos 12 meses mais recentes, destacou-se o mês de fevereiro, com 16,11%, enquanto em janeiro foi de 5,68% (Fonte: SINDUSCON-RS).

13.2 − Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados no ano de 2014 (Jan. a Dez.) cresceram, em média, 6,95%. Esse resultado foi superior ao IGP-M/FGV acumulado no mesmo período (3,69%).

13.6 − Nos financiamentos, no âmbito da aquisição de imóveis, o estado do Rio Grande do Sul, entre Out./2013 a Set./2014, teve destinado 6,3% dos recursos para a aquisição de imóveis. Já nos financiamentos para a construção, o Rio Grande do Sul recebeu em torno de 5,7%. No total dos financiamentos (agregando os recursos de aquisição e construção), o Rio Grande do Sul teve destinado 6,1% dos recursos aplicados para o setor no país.

13.3 − A inadimplência no pagamento dos aluguéis, nos últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014), foi em média, 4,25%, sendo 0,66% com ações de cobrança e 3,59% sem ação. O mês de Maio/2014 apresentou o maior percentual dos últimos 57 meses da série com 5,63%. Numa comparação com a média do período Dez./2012 a Nov./2013, percebe-se uma leve redução na inadimplência dos aluguéis, visto que a inadimplência do período citado havia sido 4,41%. 13.4 − A velocidade média de locações dos últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014), foi de 12,57% e apresentou novamente uma desaceleração em relação às médias apresentadas em

102

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

13.7 – Na comercialização de imóveis usados em Porto Alegre, utilizando a técnica de amostragem, foram ofertadas em Dez./2014 um total de 10.601 unidades, enquanto que, a média no período de 12 meses (Jan./2014 a Dez./2014) foi de 9.438 unidades. Já a média mensal, no período Jan./2013 a Dez./2013, foi de 7.377 unidades, determinando uma oscilação de 27,93% entre 2014 e 2013. Para os preços do m 2 por área total, comparando os valores de Dez./2014 e Dez./2013, o preço

médio dos apartamentos de 2 dormitórios (tipo de imóvel com a maior quantidade de ofertas) registrou uma elevação de 7,09%, enquanto os de 3 dormitórios (o segundo tipo com maior quantidade de ofertas) variaram 5,61%. 13.8 − As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 9,94%, considerando-se os últimos 12 meses (Dez./2013 a Nov./2014). 13.9 − A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de Nov./2014, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 12,71% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em Nov./2013 era de 14,68%. Com ação judicial de cobrança em Nov./2014 estavam apenas 0,37% das economias incluídas na pesquisa. 13.10 – No ano de 2014, estima-se que aproximadamente 89.905 imóveis alugados eram ocupados por em torno de 213.315 inquilinos. Aproximadamente 11,0% do total de domicílios da capital encontravam-se em aglomerados subnormais, conforme o Censo 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios estimados no ano 2014, encontra-se um déficit habitacional aparentemente próximo a 58.963 unidades, pelo critério das pessoas residentes (estimativa do SECOVI/RS com base nas informações divulgadas pelo IBGE no CENSO 2010 e na estimativa de população em 2014).

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

103

15 AGRADECIMENTOS 14

EXPECTATIVAS PARA 2015

No âmbito internacional, para 2015, há expectativa que haja melhora do crescimento econômico mundial, principalmente, referente às economias desenvolvidas, em particular aos Estados Unidos. A economia americana, em 2014, mostrou um melhor desempenho. Assim, os indicativos, como um mercado de trabalho mais forte, aumento do consumo pelas famílias e da confiança dos empresários, corroboram com a previsão de crescimento de sua economia de 3,6% para 2015, conforme o FMI - International Monetary Fund. Já o crescimento econômico europeu, para o próximo ano, mostrase menos expressivo que o americano, devido, principalmente, as condições pouco favoráveis ainda enfrentadas por alguns países da zona do euro, assim, a expectativa é de atingir 1,2% (FMI). Quanto aos países emergentes, há uma preocupação devido às incertezas econômicas de muitos desses países. Como é o caso do Brasil que, segundo previsões, passará por ajustes em 2015 e não terá para o PIB um crescimento significativo. Em relação ao mercado imobiliário nacional, a velocidade de locação deve continuar baixa. No entanto, do ponto de vista

Assim como nos Panoramas anteriores, contamos com a valorosa contribuição de diversos órgãos e instituições. Desde já, agradecemos a todos aqueles que, de alguma forma, colaboraram para execução desse trabalho. Com especial agradecimento à direção e colaboradores das imobiliárias que nos concedem informações preciosas para a elaboração das pesquisas. Ainda agradecemos a: Banco Central do Brasil, Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, Núcleo de Pesquisa Econômica Aplicada do Centro de Estudos e Pesquisas Econômicas (IEPE) da UFRGS, SINDUSCON-RS e Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre.

financeiro, em razão da dificuldade em comercializar, a locação pode ser uma alternativa para os proprietários minimizarem prejuízos, mas os estoques ofertados devem continuar aumentando. Há também perspectiva de redução da oferta de emprego, devido à expectativa de aumento da inflação e do baixo crescimento econômico. Consequentemente, com um menor crescimento da renda. Vislumbra-se também um aumento da inadimplência, exigindo um maior controle para quem pretende oferecer para locação um imóvel. Com a possibilidade de diminuição da quantidade de emprego, a tendência é de que haja menos procura para a aquisição de imóveis. Por isso, projeta-se estabilidade com viés de queda. Quanto aos preços, devem ficar próximos a inflação do período, com promoções para realização de negócios. Para os condomínios, as dificuldades econômicas previstas podem determinar um aumento na inadimplência. Com o aperto monetário, as obras deverão ser somente as necessárias, e ainda, se houver fundo de reserva já estabelecido para tal serviço. Para as demais rubricas projeta-se estabilidade.

SECOVI/RS – AGADEMI COORDENAÇÃO DE INTELIGÊNCIA CORPORATIVA Carolina Cioccari Lannes Alves DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA Lucineli Jeremias da Silva Martins – Economista – CORECON/RS – 7942 Alessandra Analu Moreira da Silva – Estatística – CONRE 4ª Região (provis.) 01/15

Consultoria: Scatter Consultoria em Estatística Sociedade Simples Ltda. Estatístico responsável: Alexandre Vitoria Monguilhott – CONRE 4ª Região 8982 COORDENAÇÃO DE MARKETING Maria Angélica Schroder Garcia

Luís Gustavo Raimundo Ávila Cíntia Dias Pedroso Alexandro Guerra Felber Samanta dos Santos Goldim

104

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

Porto Alegre, 09 de janeiro de 2015.

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

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DIRETORIAS SECOVI/RS – AGADEMI REFERÊNCIAS

GESTÃO 2014/2018 PRESIDENTE Moacyr Schukster

Panorama do Mercado Imobiliário 2013. Porto Alegre: SECOVI/RS – AGADEMI. V.24, n.24. 2013. 97p.: il. 25cmx21cm. Anual. 1. Mercado Imobiliário. 2. Rio Grande do Sul. I. Título. CDU 347.238(816). ANDRADE, Hanrrikson de. Sonho da casa própria: Pnad 2013 aponta aumento na compra de imóveis. UOL Economia, Rio de Janeiro. 18 set. 2014. Atualizada 22 set. 2014. Disponível em: <http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/mobile/2014/09/18/sonhoda-casa-propria-pnad-2013-aponta-aumento-na-compra-de-imoveis.htm?mobile>. Acessado em 20 de outubro de 2014. GRASSIOTTO, Maria Luiza Fava. O Shopping Center planejado, como gerador de um novo (sub) centro de desenvolvimento: o exemplo do Catuaí Shopping Center de Londrina. Revista Semina: ciências sociais e humanas. v. 28, n. 1, 2007.

1º VICE-PRESIDENTE Gaspar Fiorini VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOS Simone Camargo VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃO Gilberto Cabeda VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES Leandro Rossi de Moraes Hilbk VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO Flávio Roberto Stefani

PESTANA, Maria H.; GAGEIRO, João N. Análise de dados para ciências sociais. 4ªedição. Lisboa: Edições Sílabo, 2005. World Economic Outlook (International Monetary Fund). World economic outlook : a survey by the staff of the International Monetary Fund. Washington, DC: International Monetary Fund, 1980 - v. ; 28 cm. (1981–1984: Occasional paper / International Monetary Fund, 0251-6365). (1986: World economic and financial surveys, 0256-6877). Semiannual. Some issues also have thematic titles. Has occasional updates, 1984. ISSN (print) 0256–6877; ISSN (online) 1564–5215. Nota Técnica: Eventuais divergências, nas informações do Panorama de 2014, para dados ou variações percentuais são provenientes de arredondamentos.

106

Panorama do Mercado ImoBIliário 2014

PROJETO GRÁFICO E EDITORAÇÃO Engenho de Ideias FOTOGRAFIAS Fábio Rebelo FOTOGRAFIA CAPA Tiago Neves PREFEITURAS QUE COLABORARAM COM AS FOTOS Prefeitura Municipal de Osório Prefeitura Municipal de Veranópolis Prefeitura Municipal de Ijuí Prefeitura Municipal de Morro Reuter

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO Jane Z. Simões Pires VICE-PRESIDENTE João Comerlato Neto VICE-PRESIDENTE Walter Antonio Scuccimarra Marichal VICE-PRESIDENTE Marcelo Luiz Mignone Callegaro VICE-PRESIDENTE Véra Lucia Hahn SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Tv. Francisco de Leonardo Truda, 98 / 9º andar Porto Alegre / RS / Centro Histórico / 90010-050 Fone: (51) 3221.3700 / Fax: (51) 3221.3818 secovi@secovi-rs-agademi.com.br www.secovirsagademi.com.br

Panorama do Mercado 2014 instalações do Parque Eólico. * A evolução das antigas carretas deImoBIliário boi até as modernas 108