Espaço Imóvel nº65 by Secovi-RS

Ano XI • Novembro/Dezembro 2014 - Nº 65

Planejamento A previsão orçamentária, o cronograma de obras e manutenções e o atendimento à legislação em vigor são indispensáveis para uma boa gestão no ano que inicia.

Confira alguns destaques desta edição

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PLANEJAMENTO Mensagem do Presidente Prefixo, uma influência subestimada

Retrospectiva Mais um ano de qualificação e muitas realizações

Atividade Dia do Síndico foi comemorado com evento especial promovido pelo Sistema Secovi/RS

PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA Documento Como elaborar uma ata de assembleia condominial

Planejamento Projeção de realizações garante uma boa gestão condominial

Previsão orçamentária Estimativa de receita e despesas deve ser feita anualmente

OBRAS

Obras Manutenções preventivas e restauradoras devem ser programadas

Legislação Fique atento às determinações a serem atendidas em 2015

Existem alternativas para reduzir o consumo de água

Individualização de hidrômetros depende de estudos

Condomínio aproveita água de lençol freático

Economia

ECONOMIA

Alternativa

Criatividade

O locatário e as questões condominiais

Condômino que agrediu funcionária de prédio é condenado

Motivos e critérios para a venda controlada de antibióticos

Artigo

CRIATIVIDADE

Jurídica

Espaço Secovimed

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Novembro/Dezembro 2014

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 30 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Prefixo, uma influência subestimada A abordagem de um assunto terá sucesso melhor assegurado se a partida for exitosa. Um começo instigante, motivador, impactante, vai deixar os interlocutores mais receptivos. Isso acontece, por exemplo, com as transmissões radiofônicas, nas quais a imaginação do ouvinte é despertada pelo que ouve. As narrações esportivas que descrevem atividades físicas exigem do autor grande capacidade de contar o que vê e envolver o ouvinte no clima excitante das quadras de competição. As “jornadas esportivas” constituem um clássico do rádio brasileiro e é interessante observar como iniciam. Algumas, mais elaboradas, com um prólogo do que vai acontecer pela voz de alguém especialmente privilegiado e num tom quase solene. É então que entra o prefixo de esportes: vibrante, movimentado, melódico, ritmado. Gosto não se discute, mas três deles merecem destaque. O primeiro, o da Rádio Nacional do Rio de Janeiro, empregado desde a década de 1940. O segundo, o da Rádio Guaíba, que vem desde a inauguração da emissora. O terceiro, o atual da Rádio Gaúcha. Vale a pena passear no Youtube e escutá-los, mesmo parte deles. O curioso é que não deu para descobrir quem são os seus autores. O da Rádio Nacional consta que é ex-

certo de uma ópera (!). O da Guaíba teria sido gravado da trilha sonora de um filme musical alemão que uns dizem ter o título de “Música Noturna”, outros de “Noites do Papagaio Verde”. O da Gaúcha, sabe-se, pelo menos, que se chama “Sidney Stopover”, executado pela orquestra de Norrie Paramor. Anteriormente, a mesma emissora usava a peça francesa “La Madelon” num arranjo tão bonito e adequado que se fica em dúvida sobre qual preferir. O certo é que esses prefixos sensibilizam espetacularmente. Tanto que as expectativas podem crescer ainda que vá se escutar um jogo de menor expressão. E na nossa cabeça, soam prefixos estimulantes? É momento de se cumprimentarem os síndicos. Passam a ser eles os sonoplastas do condomínio para trazer a empolgação necessária para as tarefas e a convivência. Como cada comunidade tem suas características, quem a conduz deve ter o cuidado de escolher as palavras, as argumentações e os instantes corretos para emocionar os seus vizinhos. Na saída, a atmosfera de colaboração e de entendimento pode brotar pela habilidade no trato e na entonação do que é dito. O limiar de um ano ajuda a justificar um exame do que está por vir e se pensar em planos, orçamentos, melhorias. Custos e dificuldades afloram. Mas um otimismo realista se sobreporá na medida da boa vontade de cada um. Uma introdução caprichada se estende a um desenrolar produtivo e este desemboca em ações harmônicas e vantajosas.

As “jornadas esportivas” constituem um clássico do rádio brasileiro e é interessante observar como iniciam. Algumas, mais elaboradas, com um prólogo do que vai acontecer pela voz de alguém especialmente privilegiado e num tom quase solene. É então que entra o prefixo de esportes: vibrante, movimentado, melódico, ritmado.

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Retrospectiva

Mais um ano de qualificação e muitas realizações Eventos

Ao longo de 2014 foram promovidas 102 atividades, reunindo mais de 3.500 pessoas. Além de Porto Alegre, as cidades de Canela, Canoas, Caxias do Sul, Encantado, Estrela, Gramado, Gravataí, Novo Hamburgo, Passo Fundo, Santa Cruz do Sul, São Leopoldo e Tramandaí também foram sedes das realizações. Igualmente, no interior do estado, houve a visitação a 344 empresas localizadas em 33 municípios.

Pela 17ª vez, o Encontro Gaúcho de Condomínios contou com a participação de centenas de síndicos e profissionais que atuam na carteira de condomínios.

Iniciativas

Núcleo Nova Geração de Empresários Criado no primeiro semestre, com a proposta de qualificar e inserir os jovens empresários que integram as empresas associadas ao universo associativo, o Núcleo Nova Geração de Empresários tem por objetivos a formação de lideranças, a criação de instrumentos inovadores para o mercado imobiliário e debates sobre o setor.

Portal Chave Fácil

15 anos de existência

Desde julho, as empresas associadas ao Secovi/RS e à Agademi podem anunciar sua carteira de imóveis para venda e locação no Portal Chave Fácil. Criado a partir da união dos Secovis de 12 estados brasileiros, o Portal já conta com a participação de mais de 1.100 imobiliárias e um número superior a 150 mil imóveis cadastrados.

O Secovimed/RS – Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul completou, em 2014, 15 anos de existência. Direcionado para a preservação da saúde e o bem-estar de funcionários de condomínios e de empresas do mercado imobiliário e, ainda, para síndicos e representantes de imobiliárias, neste período a entidade já prestou mais de 800 mil atendimentos e superou a realização de 520 exames complementares.

Orientação jurídica

De janeiro a dezembro de 2014, o departamento jurídico das entidades contabilizou mais 4.500 atendimentos, prestados de forma direta, por telefone ou e-mail.

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Retrospectiva Informação e estudos

Em 2014, a Revista Espaço Imóvel, com tiragem bimestral de 33 mil exemplares, alcançou sua 65ª edição, levando uma gama de informações de interesse condominial para síndicos e profissionais que atuam na área de administração de condomínios. Tratando dos segmentos de compra, venda e locação de imóveis, e direcionado para os representantes de imobiliárias, foi criado o Informativo Mundo Imobiliário, com circulação mensal e tiragem de 7 mil exemplares. Também em 2014, o Panorama do Mercado Imobiliário, elaborado anualmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Sistema Secovi/RS, completou 24 anos de publicação. O Estudo retrata as principais variáveis nas áreas de locação de imóveis, compra e venda de unidades residenciais e comerciais e administração condominial, em Porto Alegre, referente ao ano anterior e ao que inicia. Datas marcantes Fevereiro – Tomaram posse as diretorias do Secovi/RS, da Agademi e do Secovimed/RS para as gestões 2014/2018.

Reconhecimento

Destaque do Ano – Jornal do Comércio No mês de maio, o Secovi/RS recebeu o Prêmio Destaque do Ano 2013, promovido pelo Jornal do Comércio, na categoria Sindicato. Em sua 28ª edição, a distinção é uma homenagem anual do JC a empresas, pessoas, entidades e instituições que, por suas ações, contribuem para o desenvolvimento econômico e social do Rio Grande do Sul.

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Junho – Nos dias 1º e 07, a Agademi e o Secovi/RS completaram, respectivamente, 42 e 31 anos de existência.

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Certificação ISO 9001 Em agosto, o Sindicato da Habitação recebeu a certificação ISO 9001:2008. A ISO 9001 é uma norma internacional direcionada para o alcance dos mais elevados resultados em termos de Sistemas de Gestão de Qualidade, visando à melhoria de serviços e de procedimentos, de uma entidade em favor de seus clientes ou representados.

Março – Revista Espaço Imóvel, distribuída em mais de 80% das cidades do Rio Grande do Sul, completou 10 anos de circulação.

Agosto – Com todas as vagas preenchidas uma semana antes de sua realização, em agosto aconteceu o 17º Encontro Estadual de Condomínios. Outubro – Além das atividades regulares desenvolvidas no interior do estado, em outubro houve uma grande mobilização em diversas cidades visando à divulgação do PPCI.

Solidariedade

Dando continuidade às ações de arrecadação de alimentos não perecíveis, agasalhos, material escolar e livros durante o desenvolvimento de atividades direcionadas para síndicos e condôminos, mais uma vez os resultados foram bastante significativos. Os donativos recebidos ao longo do ano foram encaminhados para a Creche Fabiana Anjo de Luz, a Defesa Civil, o Asilo Padre Cacique e a Associação Educacional e Beneficente Emanuel. Os livros foram repassados ao Banco de Livros da FIERGS.

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Registro

Dia do Síndico foi comemorado com evento especial promovido pelo Sistema Secovi/RS

O evento, que contou com a presença de dezenas de síndicos e condôminos, aconteceu no último dia 16 de dezembro, no auditório do Secovi/RS e da Agademi, e teve como destaque a apresentação de duas palestras. A primeira delas, intitulada “PPCI, LTIP e ABNT – Obrigações, Responsabilidades e Cautelas” foi proferida pelo advogado, pós-graduado em Direito do Trabalho e assessor jurídico do Sistema Secovi/ RS, Tiago Strassburger.

Durante a exposição, o palestrante prestou uma série de esclarecimentos a respeito de questões que envolvem prevenção, conservação e realização de obras e reformas em condomínios. “O Síndico como Administrador de Conflitos” foi o tema da palestra seguinte, proferida pela psicóloga, mestre em Psicologia Social e Institucional e especialista em Administração e Desenvolvimento de Recursos Humanos, Cristina Fagundes Prisco.

Depois de conceituar o assunto, a psicóloga analisou a possibilidade de antecipação de conflitos, as principais causas que os desencadeiam, o uso de ferramentas que podem preveni-los e citou exemplos de negociações bem-sucedidas. Além da apresentação de palestras, a comemoração propiciou, também, momentos de confraternização e troca de experiências entre participantes.

Data oficial

Proposto pelo então vereador Isaac Ainhorn e instituído pela Lei nº 8.073/1997, o Dia Municipal do Síndico de Condomínios em Edificações no município de Porto Alegre, comemorado anualmente, é 16 de dezembro. A escolha da data lembra a promulgação da Lei nº 4.591,que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias e os Condomínios, ocorrida em 16 de dezembro de 1964.

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Notas

Seis itens respondem por mais de 80% das despesas condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de outubro/14 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 82,81% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, obras, segurança, diversos, água e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado. Os demais itens que complementam os dispêndios são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

Rubricas

% em outubro/14

Pessoal

25,37

Obras

17,05

Segurança

13,53

Diversos

11,19

Água

10,11

Conservação

5,56

Subtotal

82,81

Demais itens

17,19

Total

100,00

Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas informações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos.

Hora de reforçar a prevenção contra a dengue nos condomínios

Com a vigência do verão intensificam-se as ações de combate à dengue. Como o mosquito transmissor da doença se reproduz em locais onde existe água limpa e parada, nunca é demais relembrar algumas recomendações, que devem ser repassadas para todos os condôminos: Não deixe água em pratos de plantas. Coloque areia ou lave-os com escova duas vezes por semana. Evite plantas que acumulam água, como gravatás, babosa, espada-de-São Jorge, entre outras. Na hora de lavar qualquer recipiente de armazenamento de água, passe um pano grosso ou bucha nas bordas para remover os ovos do mosquito que podem estar alojados nas paredes ou no fundo do recipiente. Esvazie as garrafas sem uso e guarde os vasilhames com a abertura para baixo. Mantenha as caixas de água, os poços, os latões, as cisternas e os filtros bem fechados. Nas áreas comuns, tenha muita atenção para que não haja infiltrações de água em garagens subterrâneas, galerias, caixas coletoras e poços de elevadores e siga

corretamente os prazos, determinados por lei, de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água, que sempre devem ser feitos por profissionais habilitados.

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Febre Chikungunya é mais um risco A doença infecciosa febril, causada pelo vírus Chikungunya, é transmitida por mosquitos. Segundo o Ministério da Saúde, no Brasil, onde já foram registrados casos da doença nos estados do Amapá, da Bahia e de Minas Gerais, a transmissão pode se dar por intermédio dos mosquitos Aedes aegypti e Aedes albopictus. Diante disso, as autoridades da área da Saúde alertam para que as pessoas reforcem as medidas de eliminação dos criadouros de mosquitos nas suas casas e na vizinhança. As medidas a serem tomadas são as mesmas recomendadas para a prevenção da dengue, como a de não deixar acumular água em recipientes.

Notas

Secovi/RS e Agademi disponibilizam banco de currículos O banco de currículos é um espaço que tem por objetivo ser uma alternativa direcionada às imobiliárias associadas, sem custo, para que as empresas possam buscar profissionais e cadastrar vagas, bem como para que os profissionais da área tenham acesso a oportunidades no mercado. As empresas poderão cadastrar vagas e visualizar os currículos, via Internet, através do login e da senha recebidos no momento da associação. As vagas permanecerão ativas por 60 dias e os currículos ficarão disponíveis por um mês, podendo ser renovados após este prazo. A responsabilidade de todo processo de seleção, bem como as informações divulgadas são, respectivamente, das empresas e dos candidatos.

Como elaborar uma ata de assembleia condominial Tendo como base as orientações da instrutora de Língua Portuguesa, Rosane Severino Campos, reproduzimos a seguir o texto, publicado originalmente na edição nº 13 da Revista Espaço Imóvel, que trata sobre a elaboração de atas de assembleias de condomínios.

Elementos constitutivos

A ata deve apresentar as seguintes partes: título (número da ata ou identificação da reunião); data (hora, dia, mês e ano da reunião, por extenso); local; finalidade(s) da reunião; nome ou qualificação dos presentes (condôminos ou seus representantes devidamente autorizados); direção dos trabalhos (presidente e secretário); ordem do dia (assuntos discutidos, votações realizadas e deliberações tomadas) e encerramento dos trabalhos, com assinatura de todos os participantes.

Aspectos estruturais

A ata é um documento de valor jurídico, por isso deve ser lavrada com todos os cuidados, a fim de resguardar seu texto contra possíveis fraudes, mediante alterações ou acréscimos posteriores. Na ata, não se fazem parágrafos ou alíneas: escreve-se tudo seguidamente, para evitar espaços em branco, nos quais poderiam ser feitos acréscimos. Também não se abreviam palavras e expressões fundamentais. Na ata, não se admitem rasuras. Para corrigir erro constatado durante a lavratura, usa-se a palavra “digo”, depois da qual se repete a palavra ou expressão anterior ao

erro, seguindo-se o texto certo: “aos três dias do mês de março, digo, do mês de maio, reuniram-se...”. Quando se constata erro ou omissão após lavrada a ata, usa-se a expressão “em tempo”, que é colocada após o escrito, ou seja, no final do texto, antes das assinaturas, seguindo-se a emenda ou o acréscimo: “em tempo: na linha vinte, onde se lê ‘trinta e três condôminos’, leia-se ‘trinta e seis condôminos’”. Quando ocorrem emendas à ata ou alguma contestação oportuna, a ata só será assinada depois de aprovadas as correções.

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Planejamento

Projeção de realizações garante uma boa gestão condominial A previsão orçamentária, o cronograma de manutenções preventivas e reparadoras, a realização de benfeitorias, a aquisição de materiais e equipamentos e a adequação às exigências da lei são providências que exigem conhecimentos, propostas, análises, discussões e tomadas de decisões. A qualificação da vida em condomínio depende, em muito, do somatório de todos estes fatores e da forma como são planejados e postos em execução.

Em meados do mês de novembro, o ano de 2015 começava a ser discutido pelos moradores do Condomínio Três Amigos, no Centro Histórico de Porto Alegre. Em pauta, estava a prestação de contas do exercício que findava, a elaboração da previsão orçamentária e as discussões sobre a possibilidade de troca das portas dos elevadores e a restauração de fissuras e pintura. Realizada a assembleia geral ordinária, foram aprovadas a prestação de contas e a previsão orçamentária. Alguns dos temas em análise ficaram na dependência de orçamento e posterior aprovação por parte do conselho. Já a decisão

sobre a pintura foi postergada para uma próxima reunião, marcada para o mês de março. Síndica há seis anos, Maria Cristina Pato Oliveira entende que a formalização deste tipo de assembleia é fundamental para nortear as futuras ações dos condomínios. “É ela que define a necessária atualização das cotas, os ajustes exigidos em termos administrativos, as pretensões dos condôminos e a potencialidade de ações ao longo dos 12 meses seguintes. Afinal, não basta o síndico gostar daquilo que faz, agir com educação, bom humor, diplomacia e transparência. É preciso que ele conte com o respaldo da comuni-

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dade condominial, e a assembleia é o instrumento que oficializa esse comprometimento.”

Planejamento Estimativa de receita e despesas deve ser feita anualmente Embora não existam meses determinados para a realização da previsão orçamentária, a maioria dos condomínios costuma fazê-la ao final ou início de cada ano. Prevista em lei, a estimativa anual de despesas deve ser feita por meio da assembleia geral ordinária à qual se presta, ainda, para a fixação das contribuições dos condôminos, eleição de síndico, se em final de gestão do ocupante do cargo, ou, eventualmente, para alterar o regimento interno. De acordo com o assessor jurídico do Secovi/RS, Tiago Strassburger, deixar de providenciar a elaboração da previsão orçamentária depõe, inclusive judicialmente, contra a plenitude de uma gestão.

O advogado diz, ainda, que, para o ajuizamento de ação contra inadimplentes, faz-se necessário que o rateio da cota condominial tenha sido aprovado pela assembleia geral ordinária. “Neste contexto, sobressai-se a previsão orçamentária, pois é ela que permitirá o estabelecimento da contribuição de cada condômino para a manutenção das despesas”. Mas independentemente das questões jurídicas, a previsão orçamentária é um instrumento fundamental para uma boa gestão. Por ocasião de sua elaboração devem ser considerados os reajustes necessários nas contas de consumo, como de energia elétrica e de água, nos gastos com a prestação de serviços, no pagamento de funcionários e consequentes encargos trabalhistas e, também, acrescido um valor proporcional à inadimplência regularmente registrada no condomínio. Ou seja, para que se chegue a montantes corretos, é preciso uma discussão criteriosa sobre os grupos de contas que constituem o orçamento: as despesas fixas e imprevistas e o fundo de reserva. Segundo a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, via de regra, as propostas são elaboradas

pelas empresas administradoras de condomínio, “pois elas possuem a mais completa qualificação para execução deste trabalho. O síndico pode e deve acompanhar o trabalho, tendo como referência os gastos dos meses anteriores e trocando informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente aqueles de porte igual ao seu. Deve, também, ter a preocupação de que a administradora encaminhe a proposta com antecedência, para que ela possa ser analisada e discutida com os conselheiros e enviada aos demais condôminos, juntamente com o edital de convocação da assembleia.”.

As despesas condominiais normalmente se dividem em dois grupos Despesas ordinárias Por serem rotineiras e necessárias à manutenção do condomínio, fazem parte da previsão orçamentária, englobando, basicamente, os seguintes itens: Pessoal: salários, horas extras, adicionais, férias, 13º salário e rescisões contratuais de trabalho. Encargos sociais: INSS, FGTS, PIS, INSS de terceiros (autônomos). Consumo: água, energia elétrica, gás, telefone. Manutenção/conservação: limpeza, elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, piscina, jardim, antena coletiva, recarga de extintores. Administrativas: honorários da administradora,

impressos, fotocópias, correios, etc. Materiais: produtos de limpeza, peças de reposição, uniformes, jardinagens. Seguros: obrigatórios e opcionais.

Despesas extraordinárias São aqueles gastos imprevistos e, também, os com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum. A título de exemplificação, podem ser mencionados os seguintes casos: a) Emergenciais: vazamentos, entupimentos, quebra de equipamentos. b) Benfeitorias: reformas e aquisição de equipamentos.

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Planejamento

Fundo de reserva

A convenção do condomínio pode estabelecer um percentual do total mensal arrecadado, normalmente entre 5% e 10%, para que seja contabilizado no fundo de reserva, conforme determina a Lei dos condomínios. Além da obrigatoriedade de constar em convenção, a Lei estabelece, ainda, que o fundo de reserva não pode ser utilizado para o pagamento de despesas ordinárias, sendo que sua utilização deverá ser determinada em assembleia. A destinação dos recursos do fundo de reserva difere, portanto, das despesas ordinárias emergenciais

e enquadra-se nos casos eventuais, como, por exemplo, pagamento de ações trabalhistas ou situações nas quais o condomínio tenha de quitar algum tipo de indenização.

Prestação de contas

É recomendável que, mensalmente, todos os condôminos recebam, do síndico ou da administradora, um demonstrativo de receitas e despesas contendo o máximo de informações possível. Todavia, esse procedimento, que imprime transparência na gestão do síndico, não o exime de promover a prestação de contas anual perante a assembleia geral ordinária.

Manutenções preventivas e restauradoras devem ser programadas Síndicos experientes costumam providenciar, pelo menos uma vez a cada 12 meses, uma revisão completa em termos de funcionamento dos equipamentos e aspectos estruturais do condomínio. A época mais indicada para a realização deste trabalho é o início do ano, quando existe um número menor de moradores nos prédios, devido às férias. Obtidos os resultados da vistoria, deve ser estabelecida uma escala de prioridades quanto às providências que se façam necessárias. Etapa em que a maioria dos síndicos conta com o auxílio dos conselheiros e com as orientações das administradoras. Situações que ofereçam riscos aos moradores, a terceiros ou à estrutura das edificações exigem intervenções imediatas. Reparos visando manter a funcionalidade de equipamentos e

serviços vêm em seguida. Atitudes que evitem o desgaste prematuro de peças e materiais ocupam o terceiro lugar no cronograma e, por fim, não devem ser esquecidas as questões estéticas e de embelezamento. Segundo o engenheiro Rui Muniz, a manutenção predial não deve ser vista como um custo, mas, sim, como um investimento: “além de garantir o conforto e a segurança dos usuários, a boa conservação das edificações é fator primordial em termos de valorização dos imóveis”. O engenheiro afirma, também, que a iniciativa é ainda mais produtiva quando executada de forma preventiva, representando cerca de 10% do valor de uma reforma corretiva. De acordo com o engenheiro, existem dois tipos de manutenção.

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Um deles engloba as instalações elétrica, hidráulica, hidrossanitária e pequenas reformas. O outro abrange as máquinas e equipamentos como centrais de alarme e telefonia, elevadores, geradores, bombas e portões, dentre outros. Considerando que toda intervenção preventiva depende de profissionais qualificados, instalações, maquinário e recursos materiais, Muniz alerta que os responsáveis pelos condomínios devem ficar atentos a estes fatores o tempo todo. “A manutenção preventiva só existe no momento em que está acontecendo, ou seja, durante a execução. Havendo falhas neste trabalho, em seguida surgirá a necessidade de uma manutenção corretiva, bem mais demorada e onerosa.”

Planejamento Condomínio cumpre cronograma de manutenções pré-estabelecido Síndico do Condomínio Edifício Parque Residencial Anita, Fernando Pretto De Marchi afirma que o cumprimento do cronograma de manutenção é de fundamental importância para uma boa gestão. “Todas as etapas são divulgadas e afixadas em mural do condomínio. Assim, todos podem acompanhar as ações e, em algumas vezes, até mesmo participar diretamente, como são os casos de simulação de incêndios e teste de alarmes. Além disso, ao saber com antecedência das providências necessárias em vários setores, os moradores podem se prevenir a respeito de determinadas ocorrências e, ainda, discuti-las em assembleias realizadas durante o ano.”

Confira a agenda de ações promovidas anualmente no Condomínio Edifício Parque Residencial Anita

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Planejamento Criação de fundo específico para realização de obra é uma boa alternativa Existem situações que exigem um planejamento que pode ser considerado de médio prazo. É o caso de algumas obras de maior porte que, mais cedo ou mais tarde, terão que ser realizadas. Telhados, calhas, muros, ferragens, instalações elétricas ou hidráulicas, reservatórios ou qualquer outro elemento construtivo, por mais bem cuidado que seja, em algum momento, terá de ser restaurado. Síndica há mais de 12 anos, Zélia Terezinha da Rocha Silva aprendeu muito sobre reformas e, em especial, a respeito do período de durabilidade e da necessidade de reparação das mesmas. De posse deste conhecimento, ela nunca deixa para demonstrar a necessidade de realização de uma obra quando esta se torna inadiável.

“Quando é preciso fazer uma restauração, ela deve ser comunicada com antecedência e acompanhada de uma proposta de viabilidade financeira. Com este propósito, antes da contratação dos serviços, instituímos um fundo de reserva específico para a realização da obra que tenha sido aprovada. Ou seja, durante alguns meses, recolhemos a importância estabelecida em assembleia para a realização da benfeitoria desejada. Assim, nunca damos início a uma reforma sem termos nada em caixa e só começamos a executá-la quando o restante possa ser assumido por todos”. A formação desta reserva inicial permite que a síndica possa autorizar os trabalhos, pagar a primeira parcela para a empresa que venha a ser contratada e condicionar os de-

mais pagamentos à execução das respectivas etapas acordadas em contrato. Um procedimento que, segundo Zélia, facilita a execução de muitas melhorias em um condomínio.

Fique atento às determinações a serem atendidas em 2015 Laudo de Inspeção Predial Em Porto Alegre, os proprietários ou responsáveis por edificações com mais de dois andares têm até 11 de março de 2015 para apresentarem o Laudo Técnico de Inspeção Predial – LTIP junto à Prefeitura Municipal. Excetuam-se desta obrigatoriedade as unidades unifamiliares. O documento, elaborado por um engenheiro ou arquiteto, deverá conter informações sobre as condições gerais dos prédios, indicações de eventuais riscos e orientações sobre providências a serem adotadas no sentido de preservar a integridade e a segurança dos mesmos. Acompanhado do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), o laudo servirá de base para que o órgão competente emita, posteriormente, desde que cumpridas as especificações, o Certificado de Inspeção Predial, o qual deverá ser revalidado a cada cinco anos. Inspeção predial não significa manutenção da edificação. É uma das ferramentas que auxiliam na elaboração ou revisão do plano de manutenção e na gestão predial. Manutenção, por definição, é o conjunto de atividades que garante e recupera os desempenhos de elementos e sistemas construtivos, conforme previsto em projeto e dentro do prazo de vida útil. Trata-se de atividade técnica e, assim sendo, deve ter responsável técnico. Fonte: Arquiteto Ednezer Rodrigues Flores

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Planejamento Plano de Proteção Contra Incêndio – PPCI Promulgada no final de 2013 e alterada em meados de 2014, a Lei de Proteção Contra Incêndios, em muitos aspectos, ainda está em fase de regulamentação. Enquanto algumas das regras vão sendo definidas, naquilo que diz respeito aos condomínios já existentes, a orientação é de que os procedimentos sejam os mesmos que vinham sendo exigidos antes da mudança na legislação. Entretanto, síndicos e condôminos devem observar as determinações estabelecidas no Decreto de nº 51.803, de 10 de setembro de 2014, de acordo com os respectivos prazos a serem contados a partir daquela data, conforme tabela abaixo: g) de doze meses para a adaptação das saídas de emergência; I – de sessenta dias para elaboração e entrega do Plano de h) de doze meses para a colocação de alarme e detecção de Prevenção e Proteção Contra Incêndio para as edificações que incêndio; ainda não possuem Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios – PPCI, ou Plano Simplificado de Prevenção e Proteção i) de doze meses para a elaboração do Plano de Emergência; j) de vinte e quatro meses para a adaptação dos materiais de Contra Incêndios – PSPCI, protocolado no CBMRS, a contar da revestimento, de acabamento e de divisórias; publicação deste Decreto; II – de trinta dias, após notificação e sem prejuízo da infração k) de vinte e quatro meses para o controle de fumaça; de que trata o artigo 18, V, para entrega do PPCI/PSPCI; l) de vinte e quatro meses para o acesso de viaturas de III – de trinta dias para correção do PPCI/PSPCI, após notificabombeiros(as); m) de trinta e seis meses para a adaptação de instalações de ção; gás e de chaminés; IV – de até sessenta meses para adaptação da edificação ou da n) de quarenta e oito meses para a colocação de hidrantes e área de risco de incêndio ao previsto no PPCI/PSPCI, a partir da de mangotinhos; sua aprovação, assim discriminado: o) de sessenta meses para a instalação dos sistemas automátia) de trinta dias para a instalação de extintores de incêndio, cos de extinção de incêndio; conforme PPCI aprovado; b) de trinta dias para o treinamento de pessoal; p) de sessenta meses para a execução da compartimentação vertical e horizontal; c) de doze meses para a instalação da sinalização de emergênq) de sessenta meses para a execução de sistema de espuma cia; e de resfriamento; d) de doze meses para a instalação do sistema de iluminação r) de sessenta meses para a execução do sistema de proteção de emergência; contra descargas atmosféricas; e) de doze meses para adaptação de instalação de inflamáveis s) de sessenta meses para execução de segurança estrutural e de combustíveis; contra incêndio; e f) de doze meses para o isolamento e adaptação de caldeiras, t) de sessenta meses para a execução de outros sistemas. de vasos de pressão e de congêneres;

Primeiras etapas do e-Social serão implantadas a partir do próximo ano A previsão é de que, no primeiro semestre de 2015, entre em vigor a exigência de que todas as empresas e também os condomínios comecem a prestar as informações previdenciárias e trabalhistas por intermédio da nova sistemática instituída pelo Governo Federal. Denominado de e-Social – Sistema de Escrituração Fiscal Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas –, a plataforma envolve a Receita Federal, os Ministérios do Trabalho e Emprego e da Previdência Social, o INSS e a Caixa Econômica Federal. Utilizando a metodologia, os empregadores terão de prestar as informações trabalhistas e previdenciárias em período praticamente igual à ocor16

rência dos fatos. Às vezes até mesmo com antecedência, como é o caso das admissões, situação em que o registro deverá constar no sistema no dia anterior ao início do exercício da função. Ou seja, usando esta situação como exemplo, acaba a possibilidade de contratar um funcionário e registrá-lo dias depois. Se isto ocorrer, haverá uma multa, de custo bastante elevado, emitida automaticamente pelo sistema. Isto valerá para quase todas as outras situações envolvendo as relações trabalhistas, como jornada de trabalho, horas extras, folha salarial, concessão de férias, afastamento por acidentes de trabalho, exames médicos admissionais, periódicos ou demissionais e trocas de funções, situações nas quais as informações deverão ser repassadas

quase que em tempo real para os órgãos controladores. Assim, para evitar contratempos e penalidades, em se tratando de questões trabalhistas e previdenciárias, os condomínios deverão atualizar suas informações de forma imediata e simultânea junto as suas administradoras.

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Economia

Existem alternativas para reduzir o consumo de água Pesquisas realizadas pelo Sistema Secovi/RS apontam que os gastos com o consumo de água representam cerca de 10% das despesas condominiais. Na opinião do engenheiro civil, Doutor em Recursos Hídricos e Saneamento Ambiental, Fernando Dornelles, o comportamento dos usuários de água em edificações com medição única não é necessariamente de desperdício, como seria o caso de deixar propositalmente uma torneira aberta, sem fazer uso algum da água vertida. É, na verdade, um uso despreocupado com a economia, já que o efeito individual de economia de consumo é pouco significativo no volume total consumido. “Este raciocínio alimenta o sentimento individual de estar sendo prejudicado, pois o usuário individual supõe que os demais usuários também não estão preocupados em economizar e, desta forma, o consu-

mo total é aumentado. Neste caso, a única forma de reduzir o consumo é conscientizar todos os usuários de que a redução, sim, vai trazer benefícios a todos, porém será maior para quem consome mais água. Afinal, é melhor uma pequena economia do que nenhuma.”

Para economizar, a racionalização vem em primeiro lugar Um eficiente acompanhamento do dispêndio diário de água, o controle de vazamentos, a instalação de temporizadores e arejadores nos pontos de consumo são algumas das ferramentas utilizadas na racionalização. O uso de planilhas permite o acompanhamento diário de consumo de água. No documento, é feita a anotação dos números mostrados pelos medidores a cada 24 horas. Além de monitorar o comportamento do sistema hidráulico, a comparação, entre a média diária e a variação em relação ao dia anterior, permite a constatação de eventuais excessos de consumo.

O acompanhamento alerta, então, para a necessidade de localizar a origem do vazamento e de buscar soluções para estancá-lo. Válvulas e torneiras: a verificação rotineira de válvulas e torneiras de áreas de uso comum, ou a determinação de que alguém a faça, também permite a detecção de desperdícios. Já nas unidades individuais, o ideal é que o assunto seja discutido com os moradores, no sentido de permitir vistorias periódicas para constatar ou prevenir eventuais vazamentos. Temporizadores e arejadores: nas torneiras, o sistema pode ser manual, através de pressão,

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em vez de registro, ou automático, quando basta a pessoa aproximar as mãos dos sensores instalados na pia. O controle também pode ser usado em chuveiros e lavatórios. Em qualquer situação, é possível controlar o jato de água e o tempo que ele fica liberado a cada acionamento. Outro tipo de acessório que começa a ser bastante utilizado são os “arejadores”, peças que proporcionam o aumento da pressão do fluxo de água. Eles já vêm acoplados em alguns tipos de torneiras e, em outras, é possível fazer a adaptação pela aquisição da peça individualmente.

Economia Individualização de hidrômetros depende de estudos A troca do sistema compartilhado pelo individualizado tem sido o caminho seguido por muitos condomínios para a redução do desperdício e a adequação da cobrança ao consumo de cada unidade. Segundo o diretor da Casa Conforto, engenheiro Cláudio Touguinha, “em princípio, qualquer condomínio pode fazer a individualização. A questão é saber até que ponto a medida é interessante sob o ponto de vista econômico”. Nos prédios novos, onde as instalações de água foram projetadas e executadas de forma individual, a colocação dos medidores é fácil e pouco onerosa. Nos imóveis mais antigos, existem aqueles onde pequenas intervenções viabilizam a operação. Em outros, as exigências são bem maiores: “nos imóveis onde é necessário interligar a hidráulica de todos os banheiros, a coisa começa complicar, pois, além do custo, tem, também, a questão da ‘obra’ que, em algumas circunstâncias, assusta os moradores”. Para saber se o custo de implantação compensa, devem ser

considerados vários fatores. O engenheiro explica que, inicialmente, é preciso estabelecer a relação entre o consumo de água do condomínio, o número de apartamentos e o de moradores. “Ao mesmo tempo, deve ser feita uma avaliação da instalação original. Saber se o vaso sanitário é com válvula de descarga ou caixa acoplada, quantos registros devem ser fechados em cada apartamento, se a tubulação é de ferro ou PVC, além de outros itens importantes.” Desde que não haja a necessidade de troca da rede hidráulica e das colunas, caso de prédios muito antigos, a iniciativa pode ser compensadora. Falando sobre a questão da medição individualizada de consumo, Touguinha explica que ela pode ser feita de duas maneiras. Uma delas é a visual, em que os dados são anotados por uma pessoa que faz a leitura. Os inconvenientes são a possibilidade de erros nas anotações e a dificuldade de acesso, quando os hidrômetros são instalados dentro dos apartamentos. Outra sistemática de medição se dá através de radiofrequência, um processo automatizado de coleta, transmissão e processamento de dados. Esta metodologia, além de garantir a leitura sem margem de erro, oferece a vantagem de detectar even-

tuais vazamentos que ocorram nos apartamentos. Avaliando os custos de implantação da medição individual, o engenheiro Cláudio Touguinha esclarece que eles dependem da complexidade das instalações e dos serviços a serem executados. “Quando já existem esperas individuais, o custo por unidade pode variar entre R$120 e 180 para leitura visual, e de R$ 350 a 400 para leitura por radiofrequência. Havendo necessidade de fazer alguma obra, os preços, por unidade, oscilam entre R$700 e R$ 3 mil, na leitura visual, e de R$ 1 mil a 5 mil, na leitura por radiofrequência”.

Destacando a validade e a importância de que, em muitas cidades, a medição individualizada é obrigatória para novas construções, o engenheiro e professor da UFRGS, Fernando Dornelles, sugere que, em imóveis antigos, quando houver a necessidade de substituição da rede hidráulica, também haja adaptação a esta nova realidade. Desta forma, os custos da individualização podem ser diluídos junto com o montante total da reforma.

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Economia Captação de água da chuva pode dar bons resultados Por exigir um processo relativamente simples, a captação de água da chuva, utilizada para fins não potáveis, vem se tornando comum em muitos condomínios. Segundo o biólogo Jackson Müller, Diretor da Ambiética Assessoria Ambiental, empresa que atua na área de projetos sustentáveis, o sistema pode ser adaptado a qualquer condomínio. “No estudo básico que é realizado para os condomínios são analisados os gastos com o consumo de água nos últimos 24 meses, o volume necessário para armazenamento e a relação de custo/ benefício. Normalmente, o apro-

veitamento da água da chuva traz uma economia média de 30 a 40% nas despesas com uso de água tratada, especialmente nos meses de maior seca, que exigem maiores cuidados com as áreas de uso comum, como os ambientes de lazer, os jardins e os canteiros, especialmente.” De acordo com o especialista, os custos oscilam conforme a dimensão do projeto, o volume de água a ser armazenado e a rede de distribuição necessária. “Um projeto básico custa em média, R$ 3 mil. Os equipamentos variam em função das c a r a c terísticas de cada condomínio e

do orçamento disponível, mas podem custar entre R$ 3 mil e R$ 6 mil. O valor da mão-de-obra vai depender das características do prédio, das adaptações e das obras necessárias. Ainda assim, pode-se estimar que os gastos com esse item apresentam uma variação entre R$ 5 mil e R$ 11 mil. Logo, a implantação total do sistema pode variar de R$ 9 mil a R$ 20 mil. O importante é que a proposta se ajuste às condições do condomínio, pois esse é um tipo de investimento que garante rápido retorno, além de promover ações concretas de conservação ambiental.”

Economia vai depender de dimensionamento entre captação e uso Síndico do Condomínio Parque Anita, Fernando Pretto De Marchi conta que, em 2013, os condôminos decidiram fazer um projeto piloto de aproveitamento de água da chuva. O sistema foi implantado no espaço lateral do pátio de uma das torres do empreendimento. Além das canalizações, foram adquiridos dois reservatórios com capacidade de 3 mil litros cada um e uma bomba de recalque. Um investimento que, somado à mão-de-obra, totalizou R$ 7 mil. Armazenando a água da chuva apenas dos telhados dos estacionamentos da torre III, a captação mostrou resultados plenamente satisfatórios. “Com uma chuva de precipitação normal, em cerca de 1 hora e 30 minutos, os reservatórios são totalmente abastecidos”, assegura De Marchi. A água estocada é suficiente para regar, por 5 dias, a vegetação existente em frente à torre III, ou seja, um terço dos jardins

existentes no condomínio. Considerando a reduzida capacidade de armazenamento, de apenas 6 mil litros, e o pequeno aproveitamento do total das áreas de cobertura das vagas de estacionamento, o síndico entende que o projeto precisa ser

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repensado. “Este é um projeto piloto que nos permitiu algumas constatações. Uma delas é que o nível de captação é excelente. Outra é que o sistema precisa ser muito bem dimensionado para compensar economicamente.

Economia De Marchi diz, ainda, que, “a redução na conta de consumo de água do condomínio não se mostrou significativa. Na prática, a possibilidade de regar por 5 dias apenas um terço dos jardins não refletiu nas cotas dos condôminos que utilizam as 204 unidades. Nos próximos meses, a comissão de obras do condomínio decidirá se amplia o projeto ou se o preserva da forma como está. Ao comentar sobre este tema, o professor Fernando Dornelles explica que tais sistemas devem ser dimensionados de forma a atender às demandas previstas e desejadas. Para tan-

to, fatores como área de captação, regime pluviométrico do local e sistema de tratamento preliminar influenciam no dimensionamento da cisterna. “Em condomínios verticais, a relação área de captação-demanda é geralmente pouco vantajosa, sendo que o atendimento é possível apenas para as áreas comuns, com fins de limpeza e rega de jardins, o que é uma parcela pequena do consumo de água total do condomínio. No entanto, é uma medida válida para locais com escassez ou que apresentem risco de desabastecimento, como o semiárido brasileiro e, atualmente, a região metropolitana

de São Paulo.” “Em situações normais, considerando que a relação área de captação-demanda é um fator importante para a viabilização do aproveitamento de água da chuva, Dornelles entende que as edificações com menos pavimentos são as que apresentam maior capacidade de atendimento às demandas não potáveis (limpeza de pátio, rega e descarga de cubas sanitárias). Porém, outros fatores, como baixo custo da água, tratada e a boa disponibilidade de água, reduzem a sua atratividade, podendo gerar prazos de retorno de investimento de mais de 10 anos."

Condomínio aproveita água de lençol freático Há pouco mais de 20 anos, uma das maiores incorporadoras do País, que depois viria a falir, encaminhava aos seus compradores fotos demonstrando o andamento das obras dos imóveis vendidos na planta. Isto também acontecia no Condomínio Noblesse, em Porto Alegre. Tão logo o estacionamento, localizado no subsolo, foi concluído, a foto foi enviada. Dias depois, a água do lençol freático inundou o local. O problema foi resolvido com a construção de um grande reservatório sob o piso da garagem. Duas bombas de recalque passaram a ser utilizadas sempre que o volume de água ameaçasse invadir o espaço reservado aos automóveis. Para o condomínio, restou o inconveniente de pagar a conta do consumo de energia para acionar as bombas. Criativo, o síndico Waldemar Clezar teve uma ideia que viabilizou a compensação des-

se custo. Com aprovação dos moradores, foi implantado um sistema que permite o aproveitamento da água para regar os jardins e lavar as áreas comuns do condomínio. O volume excedente, sempre que necessário, é impulsionado para o esgoto pluvial. Clezar explica que o funcionamento é bastante simples. “Dentro do reservatório já existiam duas bombas. Readaptamos os sensores para que elas sejam acionadas sempre que a água atinge determinada altura. A readaptação foi estudada de tal forma que o reservatório sempre armazene o volume necessário para atender nossas necessidades. Além dos sensores, que possuem um alarme de segurança para eventuais falhas e do mecanismo de alternância das bombas, o sistema teve, ainda, o acréscimo de uma terceira bomba. Esta última, quando ligada, tem a função de bombear a água para o encana-

mento que fizemos para levar a água até as áreas comuns e os jardins.”

Em um ano de estiagem, o síndico teve de colocar uma placa, avisando aos transeuntes de que a água era reaproveitada, e não estava sendo desperdiçada.

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Economia

Confira algumas dicas que auxiliam na redução do consumo de água Ao lavar o carro ou o pátio, use balde em vez de mangueira. Em uma lavagem de carro, em 25 minutos com a torneira aberta, o gasto é de 75 litros de água. Evite lavar a roupa com a torneira sempre aberta. Prefira deixar as peças de molho antes da lavagem. Quando lavar na máquina, junte roupa e utilize a capacidade máxima. Antes de lavar a louça, remova restos de comida dos pratos e das panelas, ensaboe, e só abra a torneira para o enxágue. Molhe as plantas e os jardins ao entardecer ou amanhecer. Isso evita a evaporação rápida da água. Prefira sempre o regador. Evite banhos longos e desligue o

chuveiro enquanto estiver se ensaboando. Com o chuveiro aberto durante 15 minutos, o consumo é de 60 litros de água. Feche bem a torneira após o uso. Em 1 minuto, uma torneira aberta gasta 3 litros de água; gotejando, 46 litros de água/dia; um filete desperdiça de 180 a 750 litros/dia. Ao usar os sanitários, dê descargas curtas e sucessivas, que reduzem o volume da água. Cuide sempre da manutenção da válvula de descarga do seu banheiro. Verifique periodicamente se há vazamentos em sua unidade e procure consertá-los o mais breve possível. O gasto com o conserto será inferior ao desperdício provocado por vazamentos, por menor que sejam.

Água está entre os desafios globais apontados pela ONU Relatório divulgado pela Organização das Nações Unidas (ONU), em março deste ano, prevê que, em 2030, a população mundial vai necessitar de 35% a mais de alimento, 40% a mais de água e 50% a mais de energia. De acordo com a Organização, atualmente, 768 milhões de pessoas não têm acesso à água tratada, 2,5 bilhões não melhoraram suas

condições sanitárias e 1,3 bilhão não têm acesso à eletricidade. O Relatório Global sobre Desenvolvimento e Água/2014, de autoria da ONU-Água, reforça a necessidade de políticas e marcos regulatórios que reconheçam e integrem abordagens sobre prioridades nas áreas de água e energia. O documento destaca como os assuntos relacionados à água

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impactam no campo da energia e vice-versa. Um dos exemplos citados lembra que a seca diminui a produção de energia, enquanto a falta de acesso à energia elétrica limita as possibilidades de irrigação. Ainda de acordo com o relatório, 75% de todo o consumo industrial de água é direcionado para a produção de energia elétrica. Com informações da Agência Brasil.

Artigo

O locatário e as questões condominiais O tema aqui proposto tem aparente singeleza, mas, quando passamos a analisar a posição do locatário nas relações condominiais, surge um mosaico de situações que suscitam, com frequência, dúvidas quanto à aplicação prática dos direitos e deveres do locatário frente ao condomínio. Há duas relações distintas, embora inter-relacionadas: uma, entre locador e locatário, que deriva do contrato de locação, através do qual o locador permanece com a posse indireta, transferindo a posse direta ao locatário, mediante o pagamento do aluguel. A outra, entre o locador, que por ser condômino, tem direitos e deveres em face do condomínio, por força da propriedade condominial instituída, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, independentemente da existência da convenção de condomínio. A primeira conclusão que podemos extrair é que o locatário, embora ocupe a unidade condominial, não tem qualquer relação direta com o condomínio, mas apenas com o locador, com quem ajustou o pacto locatício. E, sendo assim, a própria obrigação do locatário quanto ao pagamento da cota condominial fica adstrita às limitações impostas pela Lei do Inquilinato, que prevê no art. 23, XII, que o locatário responde apenas pelas despesas ordinárias do condomínio, e no § 1º apresenta um rol de despesas de

Luciane Lopes Silveira Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, professora universitária, diretora da Agadie, integrante do Escritório de Advocacia Silveira e Vargas.

natureza ordinária que, desde já, advertimos ser meramente exemplificativo, e não taxativo, o que permite que, nos casos concretamente analisados, surjam outras despesas, de natureza ordinária, e de responsabilidade do locatário. Diante da distinção acima exposta, o locador/condômino responde perante o condomínio por todas as despesas condominiais, tanto de natureza ordinária quanto extraordinária, estando autorizado, por lei, a repassar apenas as despesas ordinárias ao locatário, que são consideradas como encargo acessório da locação. Outro ponto cuja abordagem interessa, trata do direito do locatário ao voto nas deliberações assembleares. Matéria muito controvertida após a edição do atual Código Civil, que inseriu um capítulo próprio, em seu texto, para regrar o condomínio edilício, mas que nada refere sobre o voto do locatário. A reflexão exige uma breve retrospectiva histórica. A legislação que regrava o condomínio era a Lei nº 4.591/64, que ignorava a figura do locatário, até que a Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, inseriu, no seu art. 83, uma regra que expressamente garantiu o voto do locatário em assembleias, determinando que fosse acrescido ao art. 24, da Lei nº 4.591/64, o § 4º, para nele constar: “nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomí-

nio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça”. O grifo é proposital para que seja comparado este texto com a atual redação do § 4º, do citado art. 24, tendo em vista que este restou, posteriormente, modificado pela Lei nº 9.267/96, trazendo alteração na sua redação para assim disciplinar: “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça”. O certo é que, diante desta última modificação da Lei, desde 1996, o locatário só deixa de votar nas deliberações que possam refletir em despesas extraordinárias, porque estas seriam de responsabilidade do locador, e não se afiguraria justo que o locatário pudesse onerar o locador, votando em despesas desta natureza. Deste modo, o locatário poderia votar em todas as demais matérias, como, por exemplo, prestação de contas do síndico, eleição do síndico e demais membros da administração, contratação de administradora, aplicação de multas... Com o advento do atual Código Civil, que passou a vigorar em 10 de janeiro de 2003, surgiu a dúvida: se, nas disposições desta lei civil, nada refere sobre o voto do locatário, seria ou não mantida a aplicação do contido no § 4º

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Artigo do art. 24 da Lei nº 4.591/64, que autorizava tal voto. A questão merece detida análise, pois há uma forte corrente doutrinária, entendendo que a Lei nº 4.591/64, na primeira parte, que trata dos arts. 1º a 27, destinados a disciplinar o condomínio, estaria revogada, admitindo sua aplicação apenas a partir do art. 28 em diante, ao tratar das incorporações. Isto soterraria a regra estabelecida no § 4º, do art. 24 da mencionada Lei, justamente aquele que trata do voto do locatário. Já houve evolução no trato jurídico quanto a esta matéria e, atualmente, é forte o entendimento doutrinário e jurisprudencial considerando que, em todos os pontos em relação aos quais o Código Civil foi omisso, no que tange ao condomínio edilício, segue a aplicação da Lei nº 4.591/64, mostrando-se perfeitamente defensável o voto do locatário, desde que: a) o locador não compareça à assembleia e não envie procurador; b) a matéria votada não diga respeito a despesas extraordinárias que onerem o locador. Vale frisar que este entendimento deve estar temperado pela análise de que todas as deliberações vinculadas ao direito de propriedade e do condômino, na sua particular esfera jurídica, não pode receber voto do locatário, como, por exemplo, cessão de uso de área comum para fins privativos de unidade específica, aprovação e alteração de convenção... É oportuno ressaltar que o locatário não necessita exibir procuração, basta que apresente o contrato de locação, e estará

apto ao voto nos limites acima esboçados. Outra discussão importante é a alegação comum de que a lei regula o direito do locatário votar, mas não o de ser votado. Quanto a ser votado, de fato, a lei silencia, mas não proíbe. E, assim, para as funções administrativas como síndico, subsíndico e conselheiro, será preciso investigar se a convenção traz alguma restrição e, se não apontar objeção, é perfeitamente possível que o locatário assuma qualquer uma destas funções na administração condominial. De outra banda, conforme já dito, o locatário é quem exerce a posse direta do imóvel, o que lhe impõe o dever de fazer uso da unidade condominial, obedecendo ao regramento contido na lei, na convenção e no regimento interno. E a infração a tais regramentos pode gerar a aplicação de multas, surgindo, assim, outra questão polêmica, quanto a quem deve responder pelas penalidades: locador/condômino ou locatário. Defendemos que as multas ficam vinculadas à unidade, razão pela qual o condômino/locador deve quitá-las perante o condomínio, e buscar ressarcimento junto ao locatário. E em caso de demanda judicial, proposta pelo condomínio, para cobrança de multas em face da conduta do locatário, ambos podem figurar como réus na demanda judicial, de modo que possa haver toda a apuração de responsabilidade com o respeito aos princípios do contraditório, à ampla defesa e ao devido processo legal, a partir da plena prova que justifique a

multa aplicada, na busca de que a condenação ao pagamento da multa encontre, no condômino/ locador, a responsabilização que permita, em última instância, que o imóvel responda pelo débito. Há vozes discordantes, que entendem que o locador não pode ser responsabilizado pela conduta do locatário, mas este argumento não se mantém, diante do fato de que é a relação locatícia estabelecida que permite ao locatário ingressar no convívio condominial, e somente o locador pode romper o vínculo locatício, inclusive manuseando a competente ação de despejo por infração legal/contratual, de acordo com o explicitado no art. 9º, II, da Lei do Inquilinato, especialmente quando o locatário desrespeita as regras condominiais. É neste sentido que o Superior Tribunal de Justiça1 vem pautando o julgamento de demandas desta natureza, assegurando que: “O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade.” 2 Como visto, o locatário tem, de fato, limitações na relação que estabelece com o condomínio, uma vez que não pode ser equiparado ao condômino, no que diz respeito aos direitos e deveres. E, neste contexto, é sempre necessário avaliar a posição do locatário diante das regras da Lei do Inquilinato, para bem adequar os reflexos da relação locatícia na esfera condominial.

REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012. REsp 254.520/PR, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 18/12/2000, p. 195. 1 2

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Jurídicas

Condômino que agrediu funcionária de prédio é condenado Um homem foi condenado a pagar R$ 10 mil de indenização por danos morais à funcionária de um edifício onde ele era condômino. A mulher foi agredida física e verbalmente por ele no trabalho. A decisão é da 15ª Câmara Cível do Tribunal e Justiça de Minas Gerais (TJMG), que manteve sentença proferida pela comarca de Governador Valadares. F.D.O, auxiliar administrativa de um condomínio empresarial, narrou que era insultada e humilhada pelo réu, M.M.S., proprietário de salas e lojas no prédio. Disse, ainda, que, em determinada ocasião, foi agredida fisicamente por M., dentro e fora de um dos elevadores do edifício: o homem a puxou pelos cabelos e desferiu tapas e pontapés, enquanto a ofendia verbalmente. Após o episódio, as agressões verbais continuaram, com perseguições, telefonemas e ameaças.

Na Justiça, F. pediu que M. fosse condenado a indenizá-la por danos morais e também por assédio moral, afirmando que a relação entre eles era de patrão e empregada. Em sua defesa, o réu afirmou que o fato ocorrido no elevador havia sido um acontecimento isolado e sem a agressão física. Sustentou que tinha apenas elevado o tom de voz durante uma discussão sobre fatos relacionados ao condomínio. Em 1ª instância, o pedido de condenação por assédio moral foi julgado improcedente, pois o juiz Danilo Couto Lobato Bicalho, da 5ª Vara Cível da Comarca de Governador Valadares, avaliou que não havia relação de subordinação entre as partes. A indenização por dano moral foi fixada em R$ 10 mil. Diante da sentença, ambas as partes recorreram. Ao analisar os autos, o desembargador relator, Tiago Pinto, mante-

ve a sentença. Ele verificou que relatos de testemunhas confirmavam as agressões à funcionária e julgou que o valor fixado pelos danos morais estava adequado, tendo em vista o caso e as condições financeiras das partes.

Justiça autoriza menor a utilizar academia do condomínio O juiz da 9ª Vara Cível de Brasília determinou que um Condomínio situado na Capital Federal, autorize uma menor a frequentar as dependências da academia da edificação e a utilizar os aparelhos ergométricos, acompanhada de profissional legalmente habilitado. A menor havia sido proibida após um desentendimento de sua mãe com uma moradora. A menor mora no condomínio e foi proibida de frequentar a academia, após mais de 6 meses de regular utilização do local com a ciência do síndico. Alegou sempre ter frequen-

tado a academia acompanhada de personal trainner e somente para utilizar os aparelhos de atividades ergométricas. Certa feita, a autora foi impedida de utilizar a esteira da academia. A mãe foi chamada pelo síndico do condomínio e advertida de que sua filha não poderia mais utilizar as instalações da academia, pois as normas de funcionamento não amparavam a presença de menores de 12 anos de idade. O condomínio apresentou defesa, na qual afirmou que a norma de funcionamento da academia do condomínio proíbe a permanência

de crianças no local. Alegou também que uma assembleia realizada deliberou sobre o assunto e manteve a proibição questionada. O juiz afirmou em sua sentença que “não se revela razoável que uma criança de 11 anos, e acompanhada de profissional habilitado, seja impedida de frequentar a academia do prédio onde mora, na qual pretende utilizar única e exclusivamente a esteira em atendimento à prescrição médica, apenas pelo fato de sua mãe ter tido um desentendimento com outra moradora do condomínio”.

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Espaço Imóvel Responde O síndico pode perdoar débitos, multas ou conceder descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia? Não cabe ao síndico perdoar dívidas ou conceder descontos, eis que vai contra aos interesses do condomínio. O Código Civil estabelece, no artigo 1.348, as atribuições do síndico e entre elas está a cobrança de contribuições, bem como aplicar e cobrar as multas devidas. Nos casos de desconto por pagamento em dia, já há decisões dos Tribunais declarando a ilegalidade deste abono. Isso porque, se o condômino atrasar o pagamento, além de perder o desconto, estará sujeito ao pagamento da multa moratória, caracterizando, assim, a duplicidade de aplicação da penalidade. A multa, neste caso, acaba extrapolando o permitido legalmente. Tal desconto é considerado pelos tribunais uma dupla penalidade quando cobrada com a multa moratória, portanto não tem sido admitida. É considerado bis in idem, por que, além da multa decorrente da falsa bonificação, o condomínio faz incidir multa de 2%. Para os tribunais, o desconto de pontualidade seria um artifício para elevar a multa moratória: “Convenção autorizando percentual de desconto para pagamento da quota condominial até o seu vencimento, prevendo ainda multa pelo atraso. Bis in idem caracterizado, porquanto o desconto representa a aplicação de multa invertida, em desacordo com as Leis nºs 4.591/64 e 10.406/02 (CC 2002), conforme entendimento do órgão especial, consolidado no Incidente de Uniformização de Jurisprudência nº 01/2000. Lei de Condomínios e Incorporações. Inocorrência de estabelecimento específico de condição da ação. Parcial provimento ao primeiro apelo e improvimento do segundo. Número do Processo: 2002.001.23073. Órgão Julgador: Décima Oitava Câmara Cível. DES. CELIA MELIGA PESSOA. Julgado em 27/05/2003 - TJ-RJ.”

Portanto, cabe ao síndico atuar conforme as atribuições previstas no Código Civil e na convenção de condomínio, levando os pedidos de acordo e descontos para assembleia, a fim de serem analisados. Quem responde pelos prejuízos decorrentes da queda de objetos dos apartamentos? Nos termos do art. 938 do Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. A maioria da doutrina, porém, inclusive com vasta jurisprudência a respeito, entende que o condomínio deve ser responsabilizado, sim. O atual artigo 938 do Código Civil é bastante claro nesse sentido, estabelecendo a solidariedade da massa condominial. Observa-se, portanto, que a responsabilidade é objetiva, haja vista o dispositivo não contemplar a necessidade de culpa, bastando, para tanto, o nexo de causalidade entre o ato e o dano. Igualmente, esse também é o entendimento adotado pelo STJ, que assim se manifestou no Recurso Especial nº 116/258. Eis a ementa: “RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros.” Importante salientar que, se for possível a identificação, o condômino causador responde pelos danos causados. Caso contrário, não sendo possível a identificação deste, a responsabilidade será do condomínio. Respostas: Carolina Rodrigues Atz. Advogada e exintegrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Secovimed

Motivos e critérios para a venda controlada de antibióticos Desde a publicação da RDC nº 44/2010 da ANVISA, depois substituída e atualizada pela RDC nº 20/2011, a venda dos medicamentos antibióticos passou a ser controlada em todas as farmácias, ou seja, só podem ser vendidos sob a prescrição médica e com a retenção da receita. A Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA) é o órgão do governo federal responsável pela vigilância e fiscalização de todos os produtos e serviços relacionados com a saúde. Esta resolução inclui todos os medicamentos que contêm antimicrobianos na sua formulação, isolados ou em associação, na forma de colírios, cremes, pomadas, soluções, suspensões, comprimidos, cápsulas ou injetáveis para uso dermatológico, ginecológico, oftálmico, otológico, etc. Antibióticos ou antimicrobianos são substâncias naturais ou sintéticas que agem sobre micro-organismos, inibindo seu crescimento ou causando a sua destruição. Surgiram em 1928 com a descoberta da penicilina, iniciando uma nova era dentro da medicina. São medicamentos muito importantes para a saúde humana, pois combatem várias doenças infecciosas que, no passado, ostenta-

Fabianne W Bellagamba Rossato Farmacêutica Bioquímica, CRF 6397, Responsável Técnica pela Drogaria do Secovimed.

vam altas taxas de mortalidade (por exemplo, amoxicilina, azitromicina, cefalexina, etc.). Segundo estudos da Organização Mundial da Saúde (OMS) que, considerando os problemas causados pelo uso intensivo e extensivo dessa classe terapêutica, houve um aumento da resistência bacteriana em todo o mundo, além de uma cultura criada de automedicação e uso irracional destes medicamentos pela população, acarretando efeitos indesejáveis ou o agravamento das doenças, fatores decisivos para a criação dessa resolução. O uso indiscriminado da terapia bacteriana pode agravar o problema da resistência microbiana natural ou adquirida, em particular no ambiente hospitalar, facilitando o surgimento de bactérias e outros micro-organismos cada vez mais resistentes, reduzindo a eficácia dos medicamentos existentes no mercado. Algumas orientações sobre a comercialização desses medicamentos: Receita simples ou de controle especial branca, em duas vias, uma via fica retida na farmácia e a outra é devolvida para o paciente. Receita é válida por apenas 10 dias após a sua emissão.

O prescritor (médico, dentista ou médico veterinário) deve preencher com letra legível, sem rasuras, o nome completo do paciente, a idade e o sexo. As embalagens apresentam tarja vermelha e a expressão: “Venda sob prescrição médica – só pode ser vendido com retenção da receita”. A lista completa dos 119 antibióticos pode ser consultada no site da Vigilância Sanitária – http://portal. anvisa.gov.br. Algumas práticas equivocadas do consumidor quanto ao uso: Gripes e resfriados só curam com antibiótico. Se o médico não prescrever um antibiótico, é melhor pedir. Estou bem melhor, por isso vou interromper o tratamento. Esqueci de tomar no horário correto, tomo quando lembrar, porque o efeito é o mesmo. Sobrou antibiótico do meu tratamento, então vou guardar para a próxima vez que ficar doente. Se sobrou medicação e alguém sofre com o mesmo problema, posso ajudá-lo doando o que sobrou. Insistir ou tentar “dar um jeitinho” para comprar na farmácia sem a receita.

Os serviços farmacêuticos também estão incluídos nesta resolução Um dos papéis do farmacêutico na farmácia/drogaria é orientar os pacientes, prestando a atenção farmacêutica no ato da dispensação, examinando e escriturando as receitas, explicando de forma clara e objetiva dúvidas sobre o uso, modo de tomar e duração do tratamento, objetivando sempre a melhoria, a adesão e o restabelecimento da saúde. Procure sempre o farmacêutico: com a qualificação e formação deste profissional que dispõe de conhecimento sobre os fármacos, das interações com outros medicamentos ou com alimentos e as reações adversas que estes podem causar ao organismo. Assim, pode-se fazer o uso racional desses medicamentos.

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