Revista espaco Nº 67

Confira alguns destaques desta edição

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Mensagem do Presidente Completistas

Registro Secovi/RS obtém vitória em processo que beneficia os condomínios

Gestão Condominial Transição de síndico exige preparação por parte do novo ocupante do cargo

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Troca de gestão implica superação e perseverança

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O ônus de quem pretende ser síndico

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Opinião

Serviço

MANUTENÇÃO

Caos de antenas, cabos e fios: instalações malfeitas preocupam síndicos de condomínios

Regulamentação Novas tecnologias ampliaram serviços, e condomínios precisam se adaptar

Empresas apostam na qualificação dos serviços

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Motobombas em dia garantem abastecimento e economia

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SERVIÇO

Vivências

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GESTÃO CONDOMINIAL

Melhorias JURÍDICAS

Manutenção

Jurídicas Voto da maioria presente à assembleia basta para destituir síndico de condomínio

Inadimplência A cobrança de cotas de condomínio em atraso e a morosidade do judiciário

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Espaço Imóvel Responde

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Saiba mais sobre hipertensão arterial

INADIMPLÊNCIA

Questionamentos

Espaço Secovimed

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Completistas Ao que consta, o primeiro colecionador de selos de que se ouviu falar era um francês, lá pelos anos 1940, século XIX. Hoje, a filatelia é uma paixão mundial, e é a flor mais conhecida do jardim daqueles que gostam de guardar coisas, ordená-las e desfrutar do encanto de possuí-las. A variedade de itens colecionáveis deve se contar aos milhares. A primeira dessas coleções de que me recordo ter conhecido era de rótulos de cerveja. Marcas como Mazzoleni e Becker, que eram as populares na época, constituíam o conjunto-base. Depois, as raridades eram proporcionais à distância de suas fábricas. Quase ao mesmo tempo, soube de outro jovem que juntava tampinhas de refrigerantes. Em tempos mais recentes, fala-se de quem colecione até carros. O X da questão é a disponibilidade de recursos para tanto.

No universo de cada objeto de coleção existem aqueles componentes, digamos, mais fáceis. Ainda assim, obrigatoriamente, devem integrar o todo. Pelo menos para aqueles aficionados que, para se sentirem satisfeitos, precisam incluir tudo o que puderem. São os que poderíamos chamar de completistas (no significado que lhe dá as línguas espanhola e inglesa). Essas pessoas são rigorosas quando se trata de seus acervos.

Não pode faltar nada no que se dispôs a reunir.

Isso lembra aqueles que, quando encarregados de qualquer tarefa, executam-na com a observância de cada minúcia e sempre procuram se assegurar de que, também ali, não apareçam furos que venham a prejudicar a perfeita sequência. Quando um síndico conclui o seu mandato e vai passar a outrem as suas responsabilidades, ocorre um momento de excepcional importância para a boa saúde condominial. O relato de sua gestão e os documentos que registram os atos e fatos formam o primeiro pacote de dados a passar. A seguir, as rotinas que a função requer, acom-

panhadas dos ajustes e contratos existentes. E por aí vai. O rigor dos procedimentos compensa.

A transmissão do cargo de síndico deve ser feita com todo cuidado, para não dizer "com todo o carinho".

A amplitude do assunto merece atenção e a exortação máxima é a de que nada seja omitido. Só assim o síndico poderá se considerar um completista. E nesta categoria se colocar no pódio dos cidadãos de bem e que fazem de suas missões um instrumento de excelência. O cargo de síndico pode trazer algumas contrariedades ao longo do caminho. As gratificações, contudo, são muito mais frequentes. O sentimento de obra realizada é levado para o resto da vida. Sem esquecer do reconhecimento de muitos condôminos agradecidos.

A correta continuidade da gestão condominial facilita e proporciona a manutenção de um bom clima de convivência. Além de, provavelmente, aliar o econômico ao útil. E o útil, quando perfeito, vira beleza.

A transmissão do cargo de síndico deve ser feita com todo cuidado, para não dizer "com todo o carinho".

A amplitude do assunto merece atenção e a exortação máxima é a de que nada seja omitido. Só assim o síndico poderá se considerar um completista.

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Registro

Secovi/RS obtém vitória em processo que beneficia os condomínios Tribunal decide que não incide contribuição previdenciária sobre aviso prévio indenizado

A natureza jurídica do aviso prévio indenizado é matéria controversa. Segundo entendimento da Receita Federal, a verba é salário e, como tanto, compõe a base de cálculo das contribuições previdenciárias.

O entendimento da equipe técnica do escritório de Assessoria Trabalhista e Sindical Flávio Obino Fº Advogados Associados, que ingressou com as ações em nome do Secovi/RS, é de que a posição adotada pela Receita Federal contraria a doutrina especializada trabalhista e a própria denominação da parcela, aviso prévio indenizado. Segundo palavras do advogado Luiz Fernando dos Santos Moreira, “o valor não se presta a remunerar a prestação de serviços, mas apenas a indenizar a não concessão de aviso prévio antes do rompimento do contrato de trabalho”.

Neste cenário, o Secovi/RS, cumprindo sua prerrogativa de representação sindical dos condomínios residenciais, comerciais e mistos, na qualidade de substituto processual, ingressou com ações de mandado de segurança coletivo, postulando o reconhecimento judicial de que o aviso prévio indenizado não compõe a base de cálculo da quota patronal da contribuição previdenciária.

As ações contemplam todos os condomínios representados pelo Secovi/RS. Entretanto, foram propostas, de acordo com o que determina a legislação, em cada uma das Comarcas sedes da Justiça Federal no estado.

São, ao todo, cinco processos: 5000976-49.2010.404.7101(Passo Fundo); 5068839-97.2011.404.7100 (Porto Alegre); 5003701-08.2010.404.7105 (Santo Ângelo) 5018635-25.2011.4047108 (Novo Hamburgo) e 5004048-35.2010.404.7107 (Caxias do Sul).

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A sentença proferida pelo Juiz Federal Eduardo Vandré Oliveira Lema Garcia, no Processo 506883997.2011.404.7100 (Porto Alegre), julgou procedente o pedido e, recentemente, foi confirmada pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, tornando a decisão válida para os municípios de Porto Alegre; Alvorada; Arroio do Sal; Arroio dos Ratos; Balneário Pinhal; Barão do Triunfo; Barra do Ribeiro; Butiá; Cachoeirinha; Capão da Canoa; Capivari do Sul; Caraá; Cerro Grande do Sul; Charqueadas; Cidreira; Dom Pedro de Alcântara; Eldorado do Sul; General Câmara; Glorinha; Gravataí; Guaíba; Imbé; Itagi; Mântua; Maquiné; Mariana Pimentel; Minas do Leão; Morrinhos do Sul; Mostardas; Osório; Palmares do Sul; Santo Antônio da Patrulha; São Jerônimo; Sertão Santana; Tapes; Tavares; Terra de Areia; Torres; Tramandaí; Três Cachoeiras; Três Forquilhas; Triunfo; Viamão; e Xangri-lá.

Portanto, por força de decisão proferida no MS 2009.71.00.020581-0, todos os condomínios filiados ao Secovi/RS e localizados nos municípios acima mencionados, estão autorizados judicialmente a deixar de recolher a quota patronal da contribuição previdenciária incidente sobre o aviso prévio indenizado, quando das rescisões dos contratos de trabalho de seus empregados.

Aguardam-se as decisões dos demais processos, com a expectativa de que, em breve, sejam atendidos todos os municípios da base territorial do Sindicato.

A decisão no processo julgado, MS 2009.71.00.020581-0, pode ser acessada através do site da Justiça Federal, http://www2.trf4.jus.br.

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Gestão Condominial

Transição de síndico exige preparação por parte do novo ocupante do cargo Conhecer todos os aspectos do condomínio é fundamental para o sucesso de uma nova gestão. Soma-se a isso a necessidade de interar-se sobre algumas particularidades que irão embasar uma boa coordenação da vida condominial em uma fase bastante delicada.

Confira, nos destaques, alguns dos principais tópicos de um trabalho elaborado pelo advogado Tiago Strassburger, assessor jurídico do Sistema Secovi/RS, a respeito de procedimentos que devem ser observados pelo novo síndico, no período que dá início ao exercício da função:

• Reúna-se com o síndico e os conselheiros da gestão anterior, para buscar informações sobre a situação do condomínio e sugestões sobre processos em andamento.

• Apresente-se à administradora para conhecer o assessor responsável pelo condomínio, ajustar formas de contato e informar-se sobre as rotinas administrativas.

• Verifique os saldos em caixa e investimentos, bem como as receitas e despesas programadas para o ano em curso.

• Analise os balanços mais recentes e estabeleça um cronograma de contas a pagar.

• Atente sobre as datas de vencimento de contas fixas e demais obrigações do condomínio.

• Dirija-se a bancos e órgãos públicos para a troca de senhas e comunicados necessários a respeito da troca de síndico.

Legislação e Documentos a Serem Consultados • Convenção condominial e regimento interno.

• Código Civil, em especial o Capítulo VII, que trata do condomínio edilício.

• Livros de atas de assembleia, com destaque para as realizadas no último período.

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Gestão Condominial Empregos e Rotinas Trabalhistas

Serviços Terceirizados

• Revise a situação dos empregados do condomínio quanto a contratos, carga horária, funções e tarefas.

• Na área de saúde e segurança do trabalhador, fique atento ao cumprimento do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO – NR-7 e do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA – NR-9.

• Saiba que, além dos direitos assegurados na Constituição Federal e na Consolidação das Leis Trabalhistas - CLT, os empregados em condomínios também têm direitos previstos na Convenção Coletiva de Trabalho, resultado das negociações coletivas realizadas entre os sindicatos de empregados da categoria e o Secovi/RS.

A legislação permite a contratação de empresas fornecedoras de mão de obra para a prestação de serviços especialmente em relação a atividades de manutenção, reforma, limpeza, segurança e portaria.

Neste caso, é importante salientar que, conforme entendimento jurisprudencial, Súmula nº 331, inciso IV, do TST, o condomínio é responsável subsidiariamente pelos direitos dos empregados que nele laboram, quando não pagos pela empresa terceirizada.

Prestação de Contas É imprescindível que, na assembleia de eleição do novo síndico, a exemplo do que deve ocorrer anualmente, haja a prestação de contas por parte da gestão que encerra. A observância na correção desta obrigatoriedade irá garantir a estabilidade do novo ciclo que inicia.

A propósito deste item, é recomendável que o novo síndico apresente aos condôminos, mensalmente, um demonstrativo de receitas e despesas, contendo o máximo de observações possíveis. Vale lembrar que tal procedimento aumenta a transparência administrativa, mas não exime os gestores de promoverem a prestação de contas anual.

Tiago Strassburger chama a atenção para o fato de que “o processo interno do condomínio, estabelecido no ato da transição de síndicos, é fundamental para o sucesso de uma nova administração. O novo síndico tem a tarefa de conhecer as condições administrativas do condomínio e a situação da gestão passada, para então projetar sua gerência no melhor desempenho das suas funções no interesse da coletividade”.

Síndico: fique atento a algumas práticas que favorecem uma boa gestão Facilidade de acesso e disponibilidade Informar um telefone para ser contatado em casos de emergência e dispor de determinados horários para atender aos moradores permite maior aproximação, resolução de inconformidades e discussão sobre os pleitos da comunidade condominial.

Valorização de canais de comunicação Seja por meio da instituição ou da manutenção de um livro de ocorrências, de um site ou de um simples 08

quadro de avisos, é de fundamental importância que os síndicos facilitem e incentivem a comunicação com os condôminos.

Cumprimento de compromissos externos Em defesa dos interesses do condomínio, o síndico deve dispor de tempo para encaminhar reivindicações junto aos órgãos públicos e participar de audiências representativas, bem como de eventos de qualificação de atividades do cargo.

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Gestão Condominial Troca de gestão implica superação e perseverança Boa administração exige participação dos condôminos Uma síndica, que não quis se identificar, conta que uma das situações mais desgastantes no exercício do cargo é a percepção da falta de sinceridade nas relações, por parte de alguns condôminos. “Pessoas que se diziam amigas, logo que o síndico assume, esperam contar com algumas regalias. Quando seus pleitos não são atendidos, as amizades são substituídas pela rejeição”.

Acontece, ainda, com muita frequência, de surgirem aqueles que, no desejo de passar a incumbência do cargo para alguém, prometem apoio incondicional.

Este foi o caso da síndica do Condomínio Maringá, localizado no bairro Menino Deus, em Porto Alegre, Rejane Camargo.

“A maioria dos condôminos entendia que o síndico profissional que exercia o cargo deveria ser substituído por um morador do prédio. Aceitei concorrer desde que

houvesse a colaboração de outras pessoas. De imediato, um grupo se ofereceu para ajudar, mas, passadas algumas semanas, eu estava sozinha. A estratégia havia sido utilizada apenas para que eu aceitasse o cargo”.

Mesmo assim, Rejane persistiu.

Ao final da gestão, colocou o cargo à disposição. Ao ser demovida do propósito, impôs duas condições: troca dos colaboradores que iriam acompanhá-la na nova gestão e pagamento de um pró-labore. A partir daí, as relações passaram a ser mais tranquilas. “É evidente que não se conquista a unanimidade em termos de aceitação. Sempre haverá aqueles que expressam suas insatisfações pelos corredores. Normalmente, são os mesmos que pouco fazem pelo condomínio e que sequer participam das reuniões. Porém, não exerço o cargo para agradar a todos,

mas, sim, para preservar e valorizar tanto o meu patrimônio quanto o daqueles que confiam em mim e dão sustentação a minha gestão”.

Na primeira gestão, colaboração deixou a desejar.

Principais atribuições do síndico Atendo-se apenas ao exercício do cargo, é muito importante que os síndicos saibam que o Código Civil estabelece, no art. 1.348, as atribuições mínimas que a eles competem. Mas há, ainda, aquelas previstas em convenção e regimento interno, sendo as mais comuns as que seguem: Contratar seguro de toda a ediExercer a administração interPrestar contas à assembleia ficação contra o risco de incêndio ou na do prédio, referente à vigilância, dos atos de sua gestão. destruição total ou parcial. moralidade e segurança.

Arrecadar dos condôminos Convocar assembleia geral ordiRepresentar o condomínio em as suas contribuições (quotas nária e extraordinária.

Juízo ou fora dele, defendendo os partes, despesas ordinárias, exDar imediato conhecimento à interesses comuns. traordinárias e fundos). assembleia da existência de procediSelecionar, admitir e demitir Guardar toda documentação mento judicial ou administrativo, de funcionários, fixando-lhes os saadministrativa, bancária, técnica, interesse do condomínio. lários de acordo com a verba do fiscal, previdenciária e trabalhisComunicar aos condôminos, orçamento do ano, respeitando o ta. nos oito dias subsequentes à assempiso salarial da categoria.

Proceder à cobrança judicial bleia, o que foi deliberado.

Cumprir e fazer cumprir a concontra os devedores.

Elaborar a previsão orçamentávenção, o regimento interno e as Escolher empresas prestadoria de cada período. determinações das assembleias. ras de serviços ou terceiros para Diligenciar a conservação e a Aplicar as multas estabeleciexecução das obras que interesguarda das partes comuns, além de das na Lei, na convenção ou no resem ao edifício, desde que aprozelar pela prestação dos serviços que gulamento interno. vadas por assembleia. interessem ao condomínio.

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Gestão Condominial Crise financeira marcou posse de novo síndico Há pouco mais de dois anos, a situação do Condomínio Residencial Laçador era caótica. Não havia dinheiro nem para pagar água e luz. A dívida com encargos, serviços terceirizados e parcelamentos em atraso beirava os R$ 80 mil.

Representantes das administrações anteriores tinham vendido seus apartamentos e sumido.

Antes, porém, três unidades haviam sido leiloadas por falta de pagamento das cotas condominiais. Ninguém sabe de que forma o dinheiro foi utilizado, pois não havia prestação de contas.

A solução encontrada pelos proprietários para superar as dificuldades foi a união e a tomada de decisões emergenciais.

Recuperaram parte dos recursos provenientes de um dos leilões, ainda em nome do condomínio, renegociaram antigos e novos parcelamentos, demitiram funcionários, instituíram chamadas extras e adotaram um novo modelo de gestão.

Passado o ápice da turbulência, uma das primeiras providências foi a contratação de uma auditoria contábil. Constatadas as irregularidades, pouco havia a fazer diante de fatores como prazo de prescrição ou impossibilidade de cobrança de responsabilidades.

Restou, porém, a mudança de rumo e a instituição de normas que, a partir de então, passaram a ser seguidas.

De acordo com o síndico Plínio Luiz Teixeira, a forma de administração foi alicerçada em três pilares: regularização, transparência e revitalização.

“Tão logo conseguimos tomar pé da situação e ajustarmos a forma de pagamento das dívidas, criamos um canal de comu-

nicação virtual no qual todos têm acesso ao valor das dívidas, aos comprovantes de pagamentos, aos balancetes e a outras providências que estão sendo tomadas.

Agora, a etapa em execução consiste na revitalização do condomínio, visando à retomada da valorização patrimonial. Para que se tenha uma ideia, nos últimos 12 meses, o preço médio dos apartamentos, todos de 2 dormitórios, passou de R$ 118 mil para R$ 170 mil.”

No início da gestão, não havia dinheiro para pagar despesas básicas.

Manutenção predial Recomendam-se ao síndico a execução de revisões periódicas e a vigilância constante dos seguintes itens: • Fachada e marquises.

• Telhados, coberturas e calhas.

• Redes hidráulica e elétrica.

• Equipamentos de segurança.

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• Elevadores, portões eletrônicos e interfones.

Todo o valor aplicado em manutenção deve ser considerado investimento. A manutenção periódica e regular valoriza o imóvel, diminui o consumo e ajuda a reduzir as despesas do condomínio.

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Opinião

Eddo Hallenius Bojunga Consultor de Condomínios. ebojunga@terra.com.br

O ônus de quem pretende ser síndico Quem pretende ser candidato a síndico de um condomínio deve ter plena consciência das responsabilidades que assumirá com o cargo.

Tal afirmação, à primeira vista, parece ser óbvia. Entretanto, na medida em que vamos adiante no assunto, ela se apresenta como algo muito concreto, que exige conhecimento e disposição de abraçar as responsabilidades inerentes ao desempenho do cargo.

No desempenho de suas funções, o síndico precisa ter conhecimento pleno do que consta na convenção e no regimento interno do condomínio, além de conhecer o que estabelece a Lei nº 10.406, de 10.01.2002, o Código Civil brasileiro, em seu Capítulo VII – Do Condomínio Edilício, bem como a Lei nº 12.607, de 04.04.2012, que alterou a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil brasileiro.

O síndico, como a própria lei estabelece, é o responsável por qualquer ato administrativo no condomínio e, assim, deve ter plena consciência que um erro ou omissão, no exercício de suas funções, poderá levá-lo a enfrentar processos judiciais cíveis e, até mesmo, criminais.

Indispensável, para o síndico, é contar com o apoio de uma empresa administradora de condomínios, experiente e séria, e que se constituirá no seu braço direito no desempenho de sua forma de administrar.

Falhas em procedimentos, no pagamento de tributos e de responsabilidades trabalhistas, as quais venham

a trazer prejuízos ao condomínio ou a terceiros, poderão resultar em processos judiciais contra o síndico.

O síndico, por lei, representa o condomínio, ativa e passivamente, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários na defesa dos interesses comuns dos condomínios (inciso II do art. 1.348 do Código Civil).

Cabe, ainda, ao síndico, zelar para que as regras estabelecidas na convenção, no regimento interno e as decisões das assembleias gerais sejam fielmente cumpridas, conforme estabelece o inciso IV do art.

1.348 do Código Civil. Sua omissão, na observância desses requisitos, poderá fazer com que recaia sobre ele a acusação de negligência.

No dia a dia de suas atividades, o síndico será o responsável por “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem os possuidores” (inciso V do art.

1.348 do Código Civil).

São inúmeras as responsabilidades e obrigações de um síndico e, dentre elas, ainda poderia ser citado explicitamente: a de convocar as assembleias gerais segundo as normas estabelecidas na convenção; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativo a cada ano, para submetê-lo à aprovação da AGO, resultando, daí, o valor da quota condominial; realizar o seguro da edificação, conforme os valores e a vontade dos condôminos expressa em decisão na assembleia geral ordinária anual, se assim prever a convenção; prestar contas à assembleia

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geral, anualmente e, a qualquer momento, quando exigida.

Uma responsabilidade do síndico, muitas vezes negligenciada, é a de poder realizar as assembleias somente se todos os condôminos foram convocados (art. 1.354 do Código Civil). Cabe registrar um aspecto muito importante e que também pode não ser levado em conta: o inciso III do art. 1.335 do Código Civil assegura ao condômino o direito de poder votar na assembleia desde que esteja quite com suas obrigações. Entretanto, o síndico não poderá deixar de convocá-lo, mesmo nestas circunstâncias, pois o mesmo poderá quitar sua dívida até a hora da realização da assembleia.

Muito cuidado deverá ter o síndico na realização de obras no condomínio, pois os arts. 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil fixam quórum qualificado para as suas realizações.

O síndico, na maioria das vezes, não tem os conhecimentos necessários ao fiel cumprimento de suas obrigações e cabe a ele o aprimoramento dos seus conhecimentos, o que pode ser obtido pela leitura de bibliografia especializada, participação em palestras direcionadas para o seu conhecimento, patrocinadas por órgãos ligados à área imobiliária, encontros para síndicos, enfim, todas as oportunidades em que possa aprofundar-se na sua área de atuação. O intercâmbio de ideias, com outros síndicos, é salutar e contribui de uma maneira muito especial com a experiência advinda da troca de informações.

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Serviço

“O morador que contrata o serviço quer receber o sinal sem se preocupar com os custos que oneram os condomínios, decorrentes de consertos, com a poluição visual ou com a desvalorização do patrimônio.” *

“As empresas que instalam os serviços preocupam-se apenas em disponibilizar o sinal, sem se importarem em prestar um bom atendimento e atender às condições determinadas pelo condomínio em termos de locais e padrões estéticos.”

“É um absurdo que não exista um órgão que fiscalize e penalize as operadoras pelas instalações mal-executadas. Eu mesma já constatei antenas que foram colocadas em paredes de reservatório de água, oferecendo riscos de infiltrações e de contaminações.” * * Declarações de síndicos insatisfeitos com a situação das instalações de TVs a cabo em seu condomínio 12

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Serviço Novas tecnologias ampliaram serviços, e condomínios precisam se adaptar A ocorrência de irregularidades na colocação de antenas, cabos, fios e vários tipos de acessórios utilizados para a captação de sinais de TV por assinatura causa uma série de impactos negativos em muitos condomínios.

Em alguns casos, a insatisfação ultrapassa as simples questões estéticas ou de poluição visual. Reflete, também, em prejuízos estruturais, em redução de segurança e, até mesmo, em desavenças entre condôminos.

A síndica de um condomínio localizado no bairro Bela Vista, em Porto Alegre, conta que, no prédio onde mora, não existe antena coletiva, mas em todos os andares foram instalados cabos de uma operadora. Utilizando a mesma tubulação, foi autorizada, recentemente, a colocação de uma antena de outra

companhia, na laje superior do prédio.

Porém, alguns condôminos preferiram utilizar outras operadoras e passaram a instalar os equipamentos de recepção nas paredes externas de suas unidades. Em algumas instalações, cabos soltos e aparentes projetam-se por áreas de uso comum, tanto internas quanto externas. A irregularidade é vetada pelo regimento interno, mas o grande problema é que o condomínio não possui nenhuma normatização prevendo aplicação de penalidades pelo descumprimento de normas.

O assessor jurídico do Secovi/RS, Tiago Strassburger, explica que, em circunstâncias como esta, os síndicos devem buscar um entendimento comum ou majoritário, entre os condôminos, propon-

do a regulamentação no uso da área comum para a instalação de antenas e passagem de cabos, de forma a preservar o patrimônio representado pela edificação.

“Na ausência de tubulações ou canaletas para a passagem interna de cabos, será essencial propor e realizar um projeto para este fim, e assim manter a harmonia estética da edificação e o bom relacionamento entre condôminos.”

Síndica questiona sobre órgão de fiscalização dos serviços prestados Situação similar, quanto à inconformidade com as instalações de antenas de TV a cabo e por satélite, vive a síndica do Condomínio Açorianos II, Lúcia da Silva Castro. “No mínimo, umas três vezes por ano, o condomínio precisa contratar alguém para trocar as telhas quebradas durante a colocação de antenas nos telhados do prédio.”

A síndica lembra de uma situação na qual as consequências

foram bem mais graves. “Dentre as tantas instalações que resultaram em telhas quebradas, certa vez o funcionário que fez o serviço simplesmente foi embora sem avisar a ninguém sobre o ocorrido. Em seguida, veio uma chuva que perdurou por três dias. Em um dos apartamentos do último andar, a água escorria pelas paredes, mas era impossível que alguém pudesse subir no telhado molhado para resolver o proble-

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ma. Mais uma vez e de forma ainda mais significativa, os estragos tiveram que ser assumidos pelo condomínio.”

Lúcia afirma que é impossível que haja sempre uma pessoa disponível para acompanhar todas as instalações, até porque, na maioria das vezes, os horários combinados não são cumpridos. Assegura, entretanto, que o acompanhamento é providencial. “Certa vez, eu tive de brigar

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Serviço com um instalador, porque ele insistia em fixar a antena na caixa de água, alegando que não havia outro local disponível. O que menos passava pela cabeça dele eram os riscos de infiltração ou a possibilidade de contaminação da água consumida por dezenas de pessoas.”

Mas a responsabilidade não deve ser repassada apenas para os técnicos contratados pelas prestadoras dos serviços. Na opinião da síndica, muitos moradores permi-

tem que os fios fiquem soltos pelas paredes externas, pendurados entre os blocos ou obstruindo, a fim de não ficarem pendurados dentro de seus apartamentos.

“Situação pior é aquela na qual são feitas extensões inadequadas, que atingem as fachadas dos prédios, causando danos estruturais. Ou seja, para que os problemas não se alastrem, o ideal é que haja bom-senso entre os condomínios e que houvesse um órgão para fiscalizar a ativi-

dade de prestação do serviço de instalação dos equipamentos de TV a cabo e por satélite.”

Lúcia lembra, por fim, como fator agravante, o troca-troca de operadoras por parte dos moradores, segunda ela, motivado pela deficiência dos serviços.

Regras claras e controle permanente ajudam a amenizar os problemas Um importante diferencial do Condomínio Edifício Parque Residencial Anita é possuir um regimento interno que abrange e disciplina um grande número de matérias condominiais, dentre eles o tema das antenas. No Capítulo III, que trata das vedações, está explicitada a proibição de alteração do sistema de TV, ou da instalação de qualquer aparelho que interfira no funcionamento de equipamentos eletrônicos dos demais condôminos.

O documento estabelece, ainda, que não é permitida a colocação de objetos que

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dificultem o acesso ou o reparo nas linhas ou redes de transmissão de sinais provenientes das antenas do prédio. Em casos de descumprimento, o condomínio está autorizado a notificar o proprietário do imóvel para que efetue o reparo, sendo os custos de responsabilidade do notificado. Outro item do mesmo Capítulo proíbe a instalação de antena parabólica diferente do sistema multiusuário.

Com tais determinações, naquilo que diz respeito às questões internas do condomínio, as regras estão suficientemente es-

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Serviço tabelecidas e vêm sendo cumpridas sem maiores percalços. Os problemas acumulam-se, então, apenas na reduzida qualidade dos serviços de instalação.

Além dos descuidos com as fiações e fixações, os danos em áreas comuns, como corredores, forros e escadarias, tornaram-se visíveis. “A única maneira de evitar que isso ocorra é acompanhar a execução deste tipo de serviço ou delegar alguém que o faça, o que implica custos com funcionários. Há, ainda, outros custos, como repintura, conserto de grades e de outros materiais.”

Danos às grades constituem ocorrência comum.

Problemas podem ser amenizados com a utilização de técnicas mais modernas Cansado de ver as centrais entupidas de fios, casos em que as portas já não podiam ser fechadas e acompanhar aquele puxa-e-estica de cabos sempre que havia algum reparo ou nova instalação a fazer, o síndico do Residencial Anita, Fernando de Marchi, resolveu convidar os representantes da empresa para uma reunião.

Como a própria empresa já não aguentava mais as dificuldades para trabalhar nas tubulações das torres que constituem

o condomínio, o encontro foi marcado e, depois de algumas conversações, o imbróglio foi resolvido.

De forma escalonada, as centrais localizadas no topo das Torres B e C tiveram a confusão de cabos que se intercruzavam substituída por meia dúzia de conexões que passaram a ocupar um espaço reduzidíssimo.

Melhor do que isto, apenas um cabo passou a chegar a cada um dos pavimentos e ali, escondido sob o teto, se distribui em

até três segmentos individuais, mesmo número de apartamentos existente em cada andar.

Antes (fig. 1), ninguém sabia de onde os cabos chegavam ou saíam. Depois (fig. 2), as centrais pareciam não ser as mesmas.

Atualmente, a chegada da fiação nos andares fica organizada e é acomodada dentro do forro de gesso (fig. 3).

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Serviço Empresas apostam na qualificação dos serviços De acordo com informações da NET, em Porto Alegre, as definições de trajetos e posicionamentos das centrais são negociadas com o responsável legal pelo condomínio. Antes da execução do serviço, é apresentado um pré-projeto com as definições e posições dos cabos e centrais, bem como o formato das futuras instalações.

Além disso, a NET dispõe de um setor de Controle de Qualidade, segundo o qual são efetuadas auditorias periódicas em instalações executadas por terceirizados. Nos condomínios que já contam com os serviços da operadora, assim como na empresa, são mantidos “croquis de adequação”, onde estão descritos os formatos em que a instalação deve ser realizada.

Representantes da companhia dizem, ainda, que em qualquer situação que sejam identificados problemas nos serviços, tanto os condôminos quanto o síndico podem solicitar a correção. Problemas decorrentes de instalação ou procedimentos inadequados são reparados sem custos e, restando cabos em excesso, os condomínios podem solicitar a retirada.

Reclamações ou sugestões podem ser feitas pelo telefone 106 21 ou pelo site www.net.com.br.

O diretor de Operações da SKY, Roberto Aoki, afirma que a empresa desenvolveu um treinamento específico para que as instalações em condomínios sejam realizadas visando a garantir o total padrão de qualidade técnico e estético. Diz, ainda, que a rede credenciada para execução dos trabalhos tem a responsabilidade de adotar as normas de segurança, padrão e controle definidas pela SKY, as quais são monitoradas e fiscalizadas no sentido de garantir estas práticas.

Sobre a solicitação de providências em caso de irregularidade nas instalações, Aoki esclarece que “por questões de segurança e manutenção do histórico destes atendimentos, somente o próprio assinante deve entrar em contato com a operadora e conduzir o assunto; portanto, nestes casos, o síndico deve se dirigir ao assinante”.

O representante da companhia afirma, também, que a SKY respeita 100% das regras impostas pelo condomínio no que diz respeito a horários, acesso aos locais e à necessidade de acompanhamento.

Em caso de dúvidas ou reclamações, o assinante deve entrar em contato com a SKY, pelo telefone 106 11 ou pelo site www.sky.com.br.

Foram contatadas outras empresas que atuam no estado, na área de TV por assinatura, mas estas não deram retorno.

Anatel registra 19,71 milhões de domicílios com serviços de TV por assinatura

A Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) contabilizou, em fevereiro deste ano, 19,71 milhões de domicílios com acesso a serviços de televisão por assinatura. De acordo com a Anatel, a estimativa é de que 29,85% dos 66,04 milhões de que domicílios têm o serviço. Na comparação com fevereiro do ano passado, o número representa crescimento de 1,41 milhão de acessos.

Com base nas estatísticas do Instituto Brasileiro de Geografia

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Estatística (IBGE), segundo as quais a média de pessoas por domicílio é 3,09, a agência calcula que, em fevereiro, aproximadamente 60,92 milhões de pessoas tinham o serviço à disposição. A região com maior volume de registros é a Sudeste (12,08 milhões), que registra também o maior percentual de residências com o serviço (42,11%).

As regiões Norte, Nordeste, Sul e Centro-Oeste apresentaram densidade de 17,19%, 13,79%, 29,57% e 27,93%, respectivamente.

Fonte: Agência Brasil - EBC

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Manutenção

Motobombas em dia garantem abastecimento e economia Um susto e uma ideia salvadora Há pouco menos de três anos, quando assumiu o primeiro mandato na função de síndico do Condomínio Edifício Andradas Palace, Rogério dos Santos Colpes vivenciou uma grave situação.

Sem que se saiba o motivo, na altura do 8º andar do bloco A, internamente às paredes do prédio, rompeu o cano da coluna de recalque (canalização que eleva a água potável do reservatório, no térreo, até a caixa d’água, no topo do prédio, no 19º pavimento, para posterior distribuição).

“Nunca antes havia escutado falar acerca de bomba de recalque e da noite para o dia todo o bloco A, com 56 apartamentos, ficou na iminência do desabastecimento de água. Foi aí que surgiu uma

solução iluminada e salvadora: durante o período de quase um mês, abastecemos todo bloco A a partir do bombeamento da água do reservatório do bloco B por meio de canalizações instaladas às pressas. Ao mesmo tempo, construíamos uma nova coluna de recalque, desta feita elevada na parte externa das paredes que separam os apartamentos de final 2 e 4, sobre o poço de iluminação e aeração.

Ainda hoje, muitos condôminos no prédio sequer sabem do ocorrido e não foram afetados pelo sinistro."

Ou seja, com criatividade, em uma emergência, os condomínios que possuem dois blocos com reservatórios individuais podem planejar a passagem d’água de uma caixa para outra, pelo topo do prédio. É claro que o acontecimento verificado no Condomínio Andradas Palace teve um motivo circunstancial e imprevi-

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sível, mas, na maioria dos casos, a prevenção e o uso de recursos técnicos são providências imprescindíveis para garantir o abastecimento permanente de todas as unidades.

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Manutenção Alternância e utilização de novas tecnologias preservam a tranquilidade de síndicos e condôminos Um problema que se transformou em boa alternativa para economia de água Afeito a inovações, o síndico do Condomínio Noblesse, Waldemar Clezar, tem certo know-how em bombas d’água.

Ainda durante a construção do empreendimento, a garagem, que fica no subsolo de uma das torres, passou a ser inundada por água proveniente do lençol freático.

A solução encontrada foi fazer um reservatório e colocar duas bombas submersas monitoradas por sensores. Sempre que a água atingia determinada altura, passava a ser bombeada para o esgoto pluvial.

Com a proposta de aproveitar parte da água para lavar as áreas de uso comum e regar os jardins, por meio de tubulação externa, uma terceira bomba, acionada manualmente, foi acrescentada ao conjunto. Os sensores foram readaptados de tal forma que o reservatório sempre armazene o volume exigido para atender às necessidades do condomínio.

Atualmente, o monitoramento dos sensores e o acionamento intercalado das bombas submersas são controlados por um sistema eletrônico que também possui um alarme de segurança para eventuais falhas que venham a ocorrer com os mecanismos.

Reservatório armazena água do lençol freático.

Circuito específico monitora e aciona funções.

Gerenciamento automatizado Já bem mais complexo em termos tecnológicos é o funcionamento do sistema de recalque hidráulico de toda a edificação. Ali, para atender duas torres, existem dois conjuntos, constituídos por quatro motobombas.

Localizadas abaixo do nível do reservatório inferior, elas impulsionam a água para os reservatórios

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superiores sempre que as boias demonstram necessidade de reabastecimento, alternando-se a cada 20 minutos de funcionamento.

O gerenciamento de todo este processo é feito de forma automatizada com o uso de uma central de controle eletrônico que, muitos síndicos não sabem, pode ser encontrada facilmente no mercado.

De acordo com o síndico do Condomínio Noblesse, o custo de aquisição do equipamento é igual ou menor ao das despesas de re-

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Manutenção cuperação de apenas uma das motobombas.

Antes de implantar a central, Clezar explica que a cada quatro meses precisava fazer a manutenção de, no mínimo, uma das bombas.

Hoje, esta providência se faz necessária, em média a cada quatro anos. “É importante destacar que tão importante quanto a alternância é a periodicidade com que isso é feito. Não adianta, simplesmente, usar uma bomba determinado número de dias e depois passar a utilizar outra. A bomba, quando fica muito tempo sem uso, vai acumulando resíduos na parte interna. Quando volta a ser acionada, esses resíduos, como se fossem uma lixa, acabam danificando o selo mecânico. A bomba começa a vazar e em pouco tempo estará danificada”.

Quadro de comandos dispõe de uma central de controle.

Revisões são imprescindíveis para bom funcionamento Segundo a técnica em eletrotécnica, Jessica Zarembski, as motobombas devem ser revisadas a cada seis meses, quando utilizadas de maneira contínua e a cada 10 meses se usadas de forma intermitente.

Jéssica, que atua na Jarzynski, empresa dedicada à manutenção e venda de motores elétricos, transformadores, geradores e motobombas, explica que, na revisão, deve ser avaliada uma série de itens, sobressaindo-se, dentre eles, a análise da fixação correta do equipamento, da tensão e da corrente do motor.

A especialista alerta que temperaturas ou vibrações excessivas do equipamento ou, ainda, vazamentos, são indícios de irregularidades.

“Além de atentar para tais aspectos, os síndicos devem garantir que as bombas sejam conservadas em ambiente seco e arejado, e verificar, regularmente, o sistema de acionamento, os contatos elétricos e as boias. Em hipótese alguma os síndicos devem deixar que as motobombas trabalhem a seco e, em caso de dúvidas, a sugestão é de que consultem, com urgência,

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um assistente técnico de confiança.”

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Manutenção

De acordo com o que estabelece a NBR 5626 (texto normativo da ABNT a respeito do tema), se a pressão da rede pública não atingir o reservatório superior (e este é o caso da maioria dos condomínios), deverá ser previsto um reservatório inferior com sistema de motobombeamento com o objetivo de elevar a água até o superior. As condições de como isto deve ser feito estão explicitadas em subitem da seguinte forma: “5.2.9 Instalação elevatória 5.2.9.1 Uma instalação elevatória consiste no bombeamento de água de um reservatório inferior para um reservatório superior ou para um reservatório hidropneumático.

5.2.9.2 Na definição do tipo de instalação eleva-

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tória e na localização dos reservatórios e bombas hidráulicas,deve-se considerar o uso mais eficaz da pressão disponível, tendo em vista a conservação de energia.

5.2.9.3 As instalações elevatórias devem possuir no mínimo duas unidades de elevação de pressão, independentes, com vistas a garantir o abastecimento de água no caso de falha de uma das unidades.

5.2.9.4 Nas instalações elevatórias por recalque de água, recomenda-se a utilização de comando liga/desliga automático, condicionado ao nível de água nos reservatórios. Neste caso, este comando deve permitir também o acionamento

manual para operações de manutenção.

5.2.9.5 A localização e a forma de instalação de instalações elevatórias devem ser definidas prevendo-se soluções destinadas a reduzir os efeitos da vibração e do ruído.”

Vale lembrar que as questões referentes a instalações hidráulicas são regradas, também, por legislações municipais. Em Porto Alegre, por exemplo, o assunto é normatizado pelo Código de Instalações do DMAE, o qual estabelece todas as diretrizes a respeito do tema. Dentre as proibições, destacam-se os impedimentos de instalação de bomba de sucção diretamente no ramal de entrada e o emprego da mesma tubulação para recalque e para alimentação direta.

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Jurídicas

Voto da maioria presente à assembleia basta para destituir síndico de condomínio A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que confirmou a destituição da síndica de um condomínio residencial, conforme deliberado pela maioria dos condôminos presentes à assembleia geral convocada especificamente para este fim.

A síndica afastada do cargo recorreu ao STJ, apontando divergência jurisprudencial com julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que, interpretando o artigo 1.349 do Código Civil, entendeu ser necessário o voto da maioria absoluta dos condôminos, e não apenas da maioria dos presentes à assembleia convocada para a destituição do síndico. Diz o artigo que a assembleia poderá, “pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”.

O relator do recurso no STJ, ministro Paulo de Tarso Sanseverino entendeu que a expressão “maioria absoluta de seus membros”, disposta no artigo 1.349, deve ser considerada com base nos membros presentes à assembleia. Para ele, a expressão “maioria absoluta de seus membros” faz clara referência ao sujeito da frase, ou seja, o vocábulo “assembleia”, e a interpretação da norma também leva à conclusão de que a aprovação da destituição se dá pela maioria dos presentes à assembleia, pois é por meio dela que se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos.

Sanseverino lembrou que, antes do Código Civil de 2002, a destituição do síndico era disciplinada exclusivamente pela Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964) e exigia o voto de dois terços dos condôminos presentes à assembleia especialmente convocada para tratar disso. Ao negar provimento ao recurso, o relator destacou que a Lei do Condomínio não exigia destituição motivada, mas apenas a observância do rígido quórum de dois terços dos condôminos presentes. Para o ministro, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que exige justificativa para a destituição, é aceitável a redução do quórum para a maioria dos presentes.

Condomínio é condenado por impedir moradores inadimplentes de entrar no prédio Um condomínio, em Goiânia, foi condenado a indenizar em R$ 10 mil um casal de moradores que foi impedido de entrar no prédio por estar inadimplente com as taxas mensais de manutenção. A decisão monocrática é do juiz substituto em segundo grau Sebastião Luiz Fleury, que considerou ilícita e abusiva a forma de cobrança.

Consta dos autos que os autores da petição se mudaram para o local em 2006, levando, inicialmente, poucos pertences. Contudo, quando foram, de fato, realizar a mudança, o síndico do residencial os impediu de entrar, pois a antiga moradora não pagava as mensalidades condominiais desde 1999 e, segundo a transação

de venda, os compradores teriam combinado de pagar a dívida. O casal precisou, primeiramente, ajuizar uma ação de reintegração de posse, para, enfim, conseguir entrar no edifício com o restante dos móveis e eletrodomésticos.

Para o magistrado, ficou “evidente a prática de ato ilícito por parte do síndico, representante do condomínio, que, de forma autoritária, arbitrária e ilegal, proibiu a entrada dos condôminos no apartamento de sua propriedade (…) gerando humilhação e vexame perante os outros moradores e funcionários do local”. Além da indenização, o condomínio terá que ressarcir os autores em R$ 280,00, valor gasto, em vão, com o frete da mudança.

Fonte: Assessoria de imprensa do TJGO.

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Artigo

A cobrança de cotas de condomínio em atraso e a morosidade do Judiciário É muito comum, nas assembleias de condôminos, os participantes perguntarem porquê da demora na cobrança dos inadimplentes. A resposta a essa pergunta não é fácil, pois inúmeros fatores contribuem para a morosidade da chamada “prestação jurisdicional”. Vamos, aqui, tentar explicar de forma muito simples e evitando expressões técnicas, o famoso “juridiquês”, algumas das razões que fazem com que o processo seja demorado.

Em primeiro, há que se considerar que, constatado o atraso na contribuição condominial, o síndico e/ou a imobiliária, quando o condomínio mantém uma empresa especializada na administração, buscará os contatos pessoais do devedor, persuadindo-o a efetuar o pagamento. São as famosas cartinhas, os e-mails e os contatos telefônicos. Não havendo sucesso na cobrança, partirá o síndico em busca de advogado, se a administradora já não tiver em seus quadros. O advogado, então, passará a examinar a documentação que lhe é fornecida. Logo após, se tudo estiver em conformidade, preparará a ação judicial.

A ação judicial é denominada “ação de cobrança”, pois visa a obter uma certeza quanto à dívida. Neste particular, é bom desde logo dizer que a jurisprudência, isto é, as decisões majoritárias dos tribunais, não admi-

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Gilberto Koenig Advogado e professor de Direito Imobiliário. gkoenig@terra com.br – Telefone: 3341.7972

te a ação de execução, ou seja, aquela em que a justiça efetua a penhora dos bens do devedor.

A razão disso é permitir a ampla defesa na formação da convicção do juiz e obter a certeza quanto à dívida e ao devedor.

Protocolada a ação no Judiciário, será distribuída a um dos juízes competente para julgar o caso. O juiz examinará o pedido formulado pelo advogado, fazendo um exame inicial da causa e dos documentos. Após, determinará a citação do devedor, que passa a ser chamado de réu. Aqui, inicia uma etapa que pode demorar dias, se não meses. Nem sempre o réu é facilmente encontrado. Entenda que o escrivão (chefe do cartório judicial) remeterá uma correspondência ao devedor para, querendo, oferecer defesa no processo que o condomínio lhe move. Ocorre que essa correspondência é pessoal e deve ser recebida pelo próprio devedor (aviso de recepção assinado pelo próprio). Muitas vezes, o réu não é localizado, ou a correspondência é recebida na portaria do prédio, o que, por si só, pode gerar uma nulidade, uma vez que a citação, como foi dito, é pessoal.

Em outras hipóteses, o réu está viajando, ou mesmo não mais reside no prédio, estando em lugar incerto e não sabido. Existe a possibilidade de se efetivar a citação por edital, forma ficta

de dar conhecimento da ação ao réu mediante publicação no diário da justiça e em jornal de circulação na cidade.

Ocorre que, para ser deferida a citação por edital, antes deve o autor (condomínio) comprovar que esgotou meios de citar pessoalmente o réu, o que significa diligências para sua localização, dentre elas expedição de ofícios aos órgãos públicos e privados que possam ter o endereço (por exemplo, empresas de telefonia móvel), o que sempre demanda tempo.

Como se percebe, pode passar meses até a regularização da citação do réu.

Por outro lado, se tudo estiver de acordo, isto é, a citação foi regular, o que pode acontecer desde logo ou após inúmeras diligências, o processo terá seu curso, ou seja, inicia a fase de defesa, com discussão sobre legitimidade para responder, e a dívida propriamente dita.

Nesta fase, pode surgir necessidade de fazer perícia em documentos e contas, ou ouvir testemunhas em audiência designada para esse fim, sempre correndo-se o risco de a solenidade não acontecer, porque as pessoas a serem inquiridas precisam ser intimadas pessoalmente, com toda problemática semelhante à citação do réu, o que, por certo, irá atrasar o resultado da ação.

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Artigo Terminada a fase instrutória (defesa, perícia, audiência, etc.), o juiz irá proferir sua decisão (sentença) que condenará o réu ou não, dependendo da convicção quanto à dívida.

Qualquer um deles, em face da sentença, poderá interpor recurso para o Tribunal do Estado, oportunizando-se, obviamente, que a parte adversa contraponha-se ao apelo.

O processo, chegando no Tribunal de Justiça, terá um trâmite previsto no seu regimento interno. Se não houver qualquer incidente (possível, por exemplo decisão monocrática e recurso interno), o processo é julgado.

Da decisão no Tribunal de Justiça, além de recurso no âmbito do mesmo, haverá possibilidade de recurso para Brasília (STJ e STF).

Por fim, quando há o chamado trânsito em julgado, o processo retorna ao juiz de primeiro grau (aquele que julgou a ação) para dar seguimento no cumprimento de sentença. O réu, portanto, é intimado por seu advogado para pagar no prazo de 15 dias, e não o fazendo será expedido mandado de penhora de bens (preferencialmente dinhei-

ro, pelo sistema Judice Online, no qual o juiz bloqueia valores em conta corrente e transfere para o Banrisul).

Se o devedor não tiver dinheiro aplicado ou em conta corrente, será feita a penhora de outros bens, normalmente, sobre o próprio imóvel, pois este não está protegido pela lei da impenhorabilidade.

Nesta fase, admite-se defesa quanto à penhora, em especial, eventual excesso ou ilegalidade, etc., com possibilidade de recurso ao Tribunal de Justiça e depois aos Superiores.

Somente depois de vencidas tais discussões é que o imóvel, se sobre ele recaiu a penhora, será levado a leilão. Antes, entretanto, há necessidade de publicar editais.

Leiloado o imóvel (pode, em segundo leilão, ser arrematado por 60% de sua avaliação).

Se o valor arrecadado cobrir a dívida e demais encargos do processo (custas, honorários, etc.), será expedido alvará ao condomínio, por meio do advogado, devolvendo-se eventual diferença positiva ao réu.

Se houver diferença negati-

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va e o réu não tiver outro patrimônio, encerra-se o processo.

Todos esses procedimentos são demorados, seja pela burocracia processual, seja pelos atos que demandam providências legais.

Um processo de cobrança, portanto, para chegar ao fim proveitoso, pode levar anos.

A Justiça é lenta, ao nosso sentir, por algumas razões: entre elas, a falta de uma estrutura (humana e material), principalmente, no primeiro grau de jurisdição (juiz).

Ademais, o sistema processual (já há um novo Código de Processo Civil aprovado e sancionado, mas que entrará em vigor em 2016, o qual, segundo pensamos, dará maior agilidade aos processos), é burocrático e preserva em demasia os interesses do réu, em nome da ampla defesa.

Assim, os condôminos, antes de fazerem críticas severas ao síndico e à administração do condomínio, devem se informar sobre o andamento do processo e as diligências que estão sendo feitas para efetivar a cobrança do crédito.

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Espaço Imóvel Responde O condomínio pode suspender o fornecimento do gás ao condômino inadimplente a mais de 45 dias?

A questão é um tanto delicada e requer cuidados em sua aplicação.

Primeiramente, vale ressaltar que, em princípio, a responsabilidade pela administração, fornecimento e cobrança de gás está ao encargo da empresa fornecedora, podendo ela vir a interromper o fornecimento à unidade inadimplente e tomar a frente para a devida cobrança pelo consumo.

Especialmente quanto à inadimplência condominial, é de responsabilidade do condomínio de exigir seu crédito, seja através de ações administrativas de cobrança do débito, ou mesmo através de ajuizamento de demanda junto ao Poder Judiciário, razão pela qual não se pode admitir que o condomínio permaneça inerte com tal situação e busque resolver o problema de uma forma coativa, pois, ainda que admitida a possibilidade de corte do fornecimento de gás, seja pela convenção condominial, ou decisão deliberada em assembleia, o mais correto seria o envio de uma notificação prévia ao inadimplente, afastando atitudes bruscas, relativamente a um ato que por só já é drástico, o corte de gás.

Além disso, importante que tal decisão tenha sido objeto de votação em assembleia e que todos os condôminos, em especial os possíveis ausentes, tenham sido cientificados acerca disso, da forma de administração e quanto a possíveis ônus em razão da inadimplência.

A seguir, alguns acórdãos do TJ/RS apontam o fornecimento de gás como um serviço essencial, lembrando que, em matéria condominial em especial, os julgamentos levarão em consideração cada caso em concreto.

“RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. CORTE NO FORNECIMENTO DE GÁS AO CONDÔMINO EM MORA. PRÁTICA COATIVA. ESSENCIALIDADE DO SERVIÇO, CUJA INTERRUPÇÃO DE FORNECIMENTO VISA INEQUIVOCAMENTE SEJA O CONDÔMINO PREMIDO AO PAGAMENTO. DANOS MORAIS OCORRENTES. VALOR REDUZIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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(Recurso Cível nº 71002552784, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em 28/10/2010)”.

“CONDOMÍNIO. INDENIZATÓRIA. INTERRUPÇÃO DO SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE GÁS. PRÁTICA EXCESSIVA QUE SOMENTE VISA A PREMIR O DEVEDOR AO PAGAMENTO. Descabimento do corte, que revela arbitrariedade. Dívida que sequer está sendo buscada judicialmente pelo condomínio. Comportamento do réu que leva a crer na continuidade de sua conduta, em admitir o impagamento, ao longo do tempo, sem interromper o fornecimento de qualquer serviço, ao longo de anos em face da mesma situação noticiada neste feito. Essencialidade do serviço.

Circunstâncias do caso concreto. Dever de indenizar. Procedência da demanda. Apelo PROVIDO. (Apelação Cível nº 70026961698, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 24/03/2009)”.

"Agravo de instrumento. Ação cautelar inominada. Decisão para suspensão do corte de fornecimento de gás, por inadimplemento de quotas condominiais. Previsão expressa do regimento interno do condomínio. Inadimplência por tempo considerável (quase 2 anos) e existência de ação de cobrança do condomínio contra a condômina, na qual essa tenta dificultar o andamento regular, inclusive permanecendo com os autos em carga por 224 dias. Provimento do recurso para a revogação da medida, possibilitando o corte de gás, pelo condomínio.

Agravo de Instrumento nº 70009006578, 20ª CC TJRS)".

No entanto, a questão não é tão simples como parece, pois não se pode esquecer que tal prática poderá envolver riscos jurídicos para o condomínio.

Respostas: Sandra Bandeira – Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde O condomínio é responsável por indenizar por furtos acontecidos nas garagens ou salas comerciais?

O entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul é de que os condomínios não possuem responsabilidade por danos ou furtos acontecidos em áreas de uso comum ou nas áreas privativas, salvo quando houver a expressa previsão na respectiva convenção, ou tenha o condomínio assumido a responsabilidade de guarda pela instituição de instrumentos de segurança que visem a prevenir tais ocorrências.

A seguir, as ementas relacionadas: “EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS PATRIMONIAIS. ARROMBAMENTO E FURTO EM SALA DO CONDOMÍNIO. AUSENTE OBRIGAÇÃO EM INDENIZAR. FALTA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO. INOCORRÊNCIA DE CULPA. INEXISTÊNCIA DE SERVIÇO DE VIGILÂNCIA. Ausente previsão na convenção ou regulamento do condomínio a obrigação em indenizar por furto no interior das lojas, não havendo no prédio serviço de vigilância, mas apenas de portaria e zeladoria, não demonstrado o dever de vigilância do funcionário, mas apenas de identificar falhas na segurança e apresentar sugestões, conforme o regulamento interno. Estabelecido em reunião de condomínio que a segurança cabe a cada unidade, sendo as lojas internas responsáveis pela sua segurança, tendo a maioria seus alarmes particulares. Indevida a indenização pretendida pelo arrombamento e furto ocorrida na sala do condômino.

Inocorrência de culpa in vigilando, já que o condomínio não dispõe de serviço de segurança. Sentença modificada. Precedentes das Turmas Recursais. RECURSO PROVIDO. (Recurso Cível nº 71001173301, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria José Schmitt Santanna, Julgado em 14/02/2007)”.

“EMENTA: INDENIZATÓRIA. FURTO DE UMA RODA DO VEÍCULO QUE ESTAVA ESTACIONADO NO CONDOMÍNIO RÉU. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Restou comprovado o furto de uma roda traseira do veículo do autor, enquanto este permanecia estacionado na Garagem Ré. O condomínio não é equiparável à empresa para fins de incidência da Súmula nº 130 do STJ. Somente poderia ser responsabilizado pelos danos

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causados ao veículo do autor caso houvesse previsão expressa na convenção ou regulamento interno, o que não ocorreu no caso dos autos, conforme se verifica através dos documentos das fls. 55/77. Por essa razão, não merece reforma a sentença que julgou improcedente a pretensão inicial. Dano moral não configurado, porquanto o fato narrado na inicial não é capaz de gerar ofensa aos atributos da personalidade. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível nº 71004246773, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em 24/04/2014)”.

Por acaso houve alguma modificação na utilização do critério de rateio de despesas pelas frações ideais, previsto no Código Civil?

Não, não houve nenhuma alteração. A forma de rateio das despesas de condomínio deve obedecer aquilo que estiver previsto na convenção. Em não havendo convenção, restará aplicar o Código Civil, art. 1.336, o qual determina que o rateio deverá ocorrer segundo o critério das frações ideais.

“Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;” Pelo exposto no citado artigo, é possível verificar que a convenção do condomínio poderá prever outra forma de rateio de despesas que não a aplicação do critério baseado na fração ideal. Simplificando, o referido artigo estabelece que os condôminos podem determinar a forma de rateio de despesas.

No entanto, é importante destacar que, na hipótese de os condôminos usarem de sua faculdade em estabelecer um critério de rateio de despesas, devem adotar o cuidado para não causar nenhuma situação que possa constituir enriquecimento sem causa.

Por fim, destaca-se que, com fundamentação técnica e com o olhar sobre o interesse social, a Lei define e indica o rateio pelas frações ideais, por ser aquele que respeita o critério do domínio e não do uso, pois representa justiça e igualdade entre os proprietários.

Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Secovimed

Mariana Cristina Silva de Azevedo Médica Cardiologista, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

Saiba mais sobre hipertensão arterial A hipertensão arterial sistêmica (HAS) ou pressão alta ocorre quando a pressão que o sangue faz nas paredes das artérias para se movimentar é muito forte, ficando acima dos valores normais. Segundo dados da Sociedade Brasileira de Cardiologia (SBC), a doença atinge aproximadamente 24,3% da população brasileira, sendo mais frequente em mulheres (26,7%) do que em homens (21,3%). Os níveis mais elevados de pressão são observados em pessoas com mais de 50 anos, obesos e na população com baixa escolaridade. Valores superiores a 140/90 são considerados elevados.

Vários fatores favorecem o surgimento da hipertensão arterial, como a hereditariedade, o sedentarismo, a obesidade, o tabagismo, o estresse, a ingestão de sal em grandes quantidades, o diabetes e o alcoolismo. Em 90% dos casos, a doença é hereditária. Em uma minoria, pode ser causada por uma doença

relacionada, como distúrbios renais, endocrinológicos ou vasculares.

Na maioria dos casos, não existem sintomas na fase inicial da doença e, por isso, a hipertensão é chamada de inimiga silenciosa. A única forma efetiva de detectar sua presença é por meio da aferição frequente da pressão arterial. Quando ocorrem aumentos súbitos dos níveis tensoriais, alguns sintomas podem ocorrer, como: tontura, falta de ar, palpitação (sentir o coração bater), enjoos, náuseas, dor de cabeça, cansaço inexplicável, zumbido nos ouvidos, sangramento nasal e alterações visuais.

A hipertensão está envolvida no desenvolvimento de diversas doenças, como: derrame (AVC) em 80% dos casos; infarto do miocárdio, 40%; e a insuficiência renal, associada a 25% dos casos de insuficiência renal terminal. Além disso, níveis tensoriais elevados promovem o aumento do coração, levando à insuficiência cardíaca. A com-

binação de hipertensão com outros fatores de risco (aumento do colesterol, aumento dos triglicerídeos, diabetes, obesidade e tabagismo) aumentam ainda mais o risco de desenvolvimento de doenças cardiovasculares.

O diagnóstico da hipertensão arterial e seu tratamento somente podem ser feitos por um médico, por isso é imprescindível fazer consultas periódicas e seguir as recomendações prescritas. É comum observar o abandono do paciente ao tratamento, muitas vezes por achar que está curado, porém a HAS não tem cura e seu tratamento deve ser por toda vida.

A melhor forma de prevenir a hipertensão é por meio da mudança no estilo de vida. Os pacientes devem perder peso, fazer atividade física regularmente (após liberação médica), abandonar o fumo, não abusar no sal, moderar o consumo de álcool, evitar alimentos gordurosos e controlar o diabetes.

Bibliografia: Site da SBC (Sociedade Brasileira de Cardiologia) • Site da SBH (Sociedade Brasileira de Hipertensão)

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Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Março/Abril 2015