Confira alguns destaques desta edição
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Mensagem do Presidente
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Evento
EVENTO
A doçura das amargas
Vem aí mais um Encontro Gaúcho de Condomínios
CONVIVÊNCIA
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Registro Secovi/RS e Agademi comemoram mais 1 ano de atuação em favor do mercado imobiliário
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Gastos com pessoal, obras e seguros se destacam em condomínios
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Lei evita que condôminos sejam fumantes passivos
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Notas Condominiais
Convivência
PREVENÇÃO
Prevenção Seguro garante o patrimônio e a tranquilidade de síndicos e de condôminos
Proteção Em condomínios, a segurança não pode ser descuidada
Trabalhista Condomínios devem ficar atentos ao eSocial
PROTEÇÃO
Artigo Questões legais e práticas sobre a previsão orçamentária e a prestação de contas nos condomínios
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Justiça nega indenização a condôminos inadimplentes
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Espaço Imóvel Responde
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Alimentos Funcionais – Alegações Nutricionais dos Compostos Bioativos
Jurídicas TRABALHISTA
Dúvidas
Espaço Secovimed
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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff
Expediente
SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio
CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144
Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti
José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes
Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818
Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.
Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.
A doçura das amargas O sorriso de uma criança ou a voz da pessoa amada são coisas preciosas. Dizemos delas que são doces porque este é o sabor que todos entendemos como bom. Não sejamos literais. O agrião não tem nada a ver com o açúcar, mas, se ele for de qualidade, vamos descrevê-lo como tão gostoso quanto ardido, o que o torna de sabor único; a cerveja desce redonda porque lembra lúpulo, malte e está bem gelada. Não esqueçamos do mate, a bebida lendária dos gaúchos que se espalhou pelo Brasil, levado pelos desbravadores, os quais, como os bandeirantes do passado, foram criar riquezas em regiões longínquas. Longe de serem açucarados, todos de uma doçura ímpar para os apreciadores. O doce está no paladar de cada um, que tanto pode ser pela boca quanto por qualquer outro sentido. Basta que nos satisfaça, embora nem sempre signifique prazer. Dependendo das circunstâncias, aquilo que parecia fel, de repente, vira mel. E o mel vem da abelha, uma doce criatura, mas cujo ferrão não acompanha a sensação do produto. Esta divagação nos prepara para colocar de frente o comportamento de cada um ao topar com a necessidade de gastar com itens que irão integrar o patrimônio ou ser consumidos. São dispêndios que se realizam na esperança de que o comprado nunca seja necessário. Constituem aqueles que, alicerçados pela precaução, encorpam com a preocupação e balizam a tranquilidade. O financista pensará em hedge, o
corredor das 500 milhas imagina uma carroceria mais resistente, bebedor contumaz terá no bolso um comprimido de combate aos seus excessos. Não há quem disso se livre. Talvez os índios. Contudo, também eles dormem com o arco e a flecha ao alcance das mãos. O condômino não escapará. Ainda mais se for síndico, cargo que carrega um fardo pesado de responsabilidades. Entre elas, a de colocar sob seguro obrigatoriamente os ativos condominiais. Esta parte até que fica fácil decidir. O que for impositivo por Lei terá de ser feito. As dúvidas começam quando seguros opcionais surgem nas alternativas. A primeira vontade é a de não fazer. Mas convém debater o assunto muito bem armado de argumentos, seja pró, seja contra. Quase sempre integra as assembleias um opinante aguerrido combatendo o gasto extra, mesmo que o valor seja ínfimo. E é evidente que defender despesas parece antipático. Porém, quando acontece o denominado “sinistro”, o seguro passa a ser de uma doçura inigualável. Os condôminos se congratulam por terem sido previdentes. O dinheiro empregado no prêmio perde o amargor e se converte em doce investimento. A prudência aconselha bem. Distinguir o essencial do supérfluo se impõe e a fonte de satisfações só jorra águas benfazejas se tem origem em correntes limpas de afluentes nocivos. Tal acontece quando as razões são lúcidas e as deliberações desapaixonadas.
Porém, quando acontece o denominado “sinistro”, o seguro passa a ser de uma doçura inigualável. Os condôminos se congratulam por terem sido previdentes.
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Registro
Secovi/RS e Agademi comemoram mais 1 ano de atuação em favor do mercado imobiliário A Agademi completou, no último 1º de junho, 43 anos de fundação. Já, no dia 07, do mesmo mês, o Secovi/RS alcançou o 32º ano de reconhecimento pelo Ministério do Trabalho.
Atuando com gestão unificada desde 1999, o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário representam milhares de condomínios e imobiliárias existentes em mais de 80% dos municípios do estado do Rio Grande do Sul e possuem diversas prerrogativas. Destacam-se as negociações coletivas de trabalho junto aos sindicatos dos empregados das empresas de comercialização e administração de imóveis e dos condomínios e a defesa dos interesses condominiais e das imobiliárias perante as autoridades dos poderes públicos. As instituições desenvolvem, também, iniciativas no sentido de divulgar informações mercadológicas e tornar acessível uma gama de orientações jurídicas direcionadas para o segmento imobiliário. Soma-se a es-
O Secovi/RS e a Agademi hoje tes quesitos a promoção de eventos e atividades que possibilitam a atualização e a ampliação de conhecimentos por parte de seus representados. Dentre outros serviços prestados, sobressaem-se, ainda, a elaboração de pesquisas, estudos estatísticos e publicações que dizem respeito a todas as diversificações do mercado. Além disto, salienta-se, também, que
o aperfeiçoamento da gestão condominial é objetivo importante para o trabalho das entidades. Ao longo dos meses, oferecem para síndicos e condôminos uma gama de palestras e eventos de qualificação. Somam-se a eles os Encontros de Condomínios anuais, cuja próxima edição acontecerá nos dias 24 e 25 de agosto.
Evento direcionado para condomínios é uma das grandes realizações do Secovi/RS e da Agademi.
Novas regras restringem dispensa da retenção das contribuições sociais sobre prestação de serviços Os pagamentos efetuados por pessoas jurídicas, incluindo-se associações, sindicatos, fundações e condomínios, para empresas prestadoras de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, locação de mão-de-obra, assessoria creditícia, mercadológica, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, dentre outros, está sujeita à retenção de 4,65% a título de PIS/PASEP, COFINS e CSLL. Desde o dia 22 de junho deste ano, a dispensa legal
da obrigação, até então autorizada para pagamentos de até R$ 5.000,00 (cinco mil reais), passou a ter como valorlimite de retenção o montante de R$10,00 (dez reais). Também foi alterado o prazo de recolhimento das contribuições sociais retidas durante o mês, passando a ser devido até o último dia útil do segundo decêndio do mês seguinte ao pagamento do serviço. Vale lembrar que no caso das empresas optantes pelo Simples Nacional, não é exigida a retenção, sejam elas tomadoras ou prestadoras do serviço.
Fonte: Advogada Mariana Medeiros Fernandes, de Rafael Pandolfo Advogados Associados. 08
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Notas Condominiais
Saiba por quanto tempo devem ser guardados os documentos do condomínio A gestão de um condomínio deve ser realizada com especial cautela no que tange à guarda da documentação, obedecendo aos respectivos prazos. Tempo indeterminado • Convenção do condomínio e regimento interno, independente de serem alterados ou não. • Livros de atas de assembleias. • Relações anuais de salários – RAIS. • Livros de Inspeção do Ministério do Trabalho. • Livros e fichas de registro de empregados. • Plantas arquitetônicas e demais projetos construtivos do condomínio. • Prontuário de funcionários. • Documentos relativos a processos trabalhistas. Trinta anos • Guias do FGTS. • Folhas de pagamento dos empregados. • Fichas de salário-maternidade. • Rescisões de contratos de trabalho. • Guias de recolhimento da Previdência. Dez anos • Documentos de prestação de contas e extratos bancários. • Comprovante de retenção e pagamento do PIS e da COFINS. • Imposto de Renda (DARF PIS/DARF IRRD e DIRF).
Cinco anos • Livros ou cartões-ponto. • Contribuições sindicais, assistenciais e mensalidades – Patronais. • Guias de recolhimento das contribuições sindicais e assistenciais dos empregados. • Recibo de férias e comprovantes de descontos (em geral). • Comprovante de entrega de cesta básica, vale-refeição ou alimentação. • Relação de empregados admitidos e demitidos. • Controle de manutenção de obras (ou até o final da garantia; o prazo que for mais longo). • Orçamentos (ou até o final da garantia; o prazo que for mais longo). • Correspondências, convocações e notificações em geral. • Livros ou documentos contábeis do ISSQN, quando o condomínio, por disposição da lei, for substituto tributário. Três anos • Notas Fiscais de compra que não integrem o Ativo Imobilizado do condomínio. • Comprovação do pagamento de títulos de crédito em geral (cheques, duplicatas, etc.). • Apólices de seguro. • Comprovante de pagamento de seguros.
Reprodução: Guia de orientação do Síndico – 3ª Edição – Publicação Secovi/RS – Agademi.
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Notas Condominiais
Inverno chuvoso exige cuidados com excesso de umidade Institutos de meteorologia apontam que, nos meses de julho e agosto, a precipitação de chuva no Rio Grande do Sul deverá ficar cerca de 40% acima da média registrada normalmente. A previsão faz com que os condomínios tomem algumas providências, no sentido de evitar que a umidade e as infiltrações afetem as estruturas das edificações. Evitar a ação das intempéries, das águas e da umidade sobre as construções é praticamente impossível. Contudo, as consequências destas ações podem ser aceleradas pela falta de impermeabilização adequada ou pela negligência com as manutenções, sejam elas preventivas ou corretivas. Em entrevista concedida para a Revista Espaço Imóvel, em edição anterior, o engenheiro Rui Muniz, especialista em Gestão e Mestre em Sistemas de Produção na área de Manutenção, afirmou: “as maneiras mais clássicas de infiltração resultam de processo de penetração da água no solo ou nas estruturas por capilaridade, consequência da falta de impermeabilização, ou causada por vazamentos. Elas também podem ser resultado de problemas de conformidade em caixas d'água, piscinas e tubulações hidráulicas, bem como pela permanência de pisos molhados em banheiros e áreas de serviço. Outros possíveis geradores são paredes onde escorre água da chuva, jardineiras com vazamentos, esquadrias, peitoris de janelas e soleiras de portas não isoladas”.
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Assim, visando evitar infiltrações fazem-se necessárias vistorias constantes. Mesmo sem serem especialistas, os síndicos devem ficar atentos a paredes que apresentam manchas de cor amarelada, pois elas podem indicar a existência de umidade no local. Também merecem atenção o aparecimento de pequenas fissuras ou trincas, a presença de uma espécie de fuligem provocada pelo acúmulo de sais de concreto dissolvidos pela água, o aparecimento de ferrugem em ferros que fazem parte de lajes e estruturas e, é claro, o gotejamento de líquidos, mesmo em pequenas quantidades. Calhas livres garantem escoamento eficaz O entupimento das calhas, incidência bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados. Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas
de pó que se acumulam dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoarem com liberdade. Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos. É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras circunstâncias, tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas essas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema. Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o inverno e o outono, quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.
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Notas Condominiais
Gastos com pessoal, obras e seguros se destacam em condomínios Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos recursos com maior segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices mensais proporcionais com oscilações muito pequenas. A mais recente pesquisa realizada, referente ao mês de abril/15, aponta que os três itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 56,78% dos
gastos condominiais. São as desvadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, sepesas com pessoal, 26,42%; obras, guros e taxa de administração. 16,42%; e segurança, 13,94%. Em patamar acima dos 10%, Rubricas % em abril/15 encontram-se os 26,42 Pessoal gastos com diversos, 12,51%, Obras 16,42 e água, 10,10%. Segurança 13,94 Vejam-se os percentuais das 5 Diversos 12,51 rubricas com Água 10,10 despesas mais exSubtotal 79,39 pressivas no quadro ao lado. Demais itens 20,60 Os demais 100,00 Total itens que complementam as Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas infordespesas são: mações do relatório para dados ou percentuais são proveconservação, ele- nientes de arredondamentos.
Smurb alerta sobre prazo para envio de Laudo de Inspeção Predial Entre abril e maio de 2015, ingressaram na Secretaria Municipal de Urbanismo (Smurb) somente 204 laudos técnicos de Inspeção Predial (LTIP). Com o objetivo de evitar acidentes e atestar as condições de segurança e estabilidade estrutural de toda edificação, proprietários ou responsáveis técnicos devem protocolar a cada cinco anos o laudo junto ao Escritório Geral de Licenciamento e Regularização Fundiária (Edificapoa), na Av. Siqueira Campos, 805. O documento deve ser elaborado por profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia, Agronomia (CREA-RS) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), indicando patologias,
recomendações e serviços a serem executados, com o respectivo prazo. “Considerando o número de imóveis em Porto Alegre, o número de documentos apresentados é muito baixo”, lamenta o supervisor de Controle da Smurb, Paulo André Machado. Segundo Machado, o Decreto nº 17.720 foi publicado em 2012, após o desabamento de um edifício em Capão da Canoa. “Esse incidente alertou para a importância da manutenção dos prédios existentes, principalmente quanto à sua estrutura (fundações, pilares, vigas)”, explica. Em fevereiro de 2014, após diversas reuniões com entidades ligadas à construção civil, a legisla-
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ção foi revisada e então publicado novo decreto (18.574/2014). A nova legislação concedia um ano para os responsáveis técnicos ou proprietários se adequarem ao novo decreto. Passado mais de um ano, há pouco ingresso de LTIP na Smurb.
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Convivência
Lei evita que condôminos sejam fumantes passivos
Vigente desde dezembro do ano passado, a Lei Antifumo que proíbe o consumo de qualquer tipo de tabaco em ambiente de uso coletivo, público e privado é válida, também, para as áreas de uso comum dos condomínios, como escadarias, hall de entrada, salão de festas ou garagens cobertas. Segundo a vice-presidente de condomínios do Sistema Secovi/ RS, Simone Camargo, o ideal é que o tema seja esclarecido em assembleia, a qual pode valer, não apenas para determinação de regras, mas, também, para o estabelecimento de penalidades. Cabe lembrar que nem mesmo a assembleia pode abrir exceções quanto à abrangência da Lei. Ou seja, é terminantemente proibido fumar em áreas fechadas e parcialmente fechadas em qualquer ambiente.
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Os locais onde o fumo continua a ser admitido são os espaços públicos ao ar livre, como praças, parques e ruas, e no interior de unidades residenciais. As exceções ficam por conta das áreas abertas, de cultos religiosos, de tratamento médico autorizado, de pesquisas e os locais de filmagens e as tabacarias. De qualquer forma, uma vez que não haja critérios expressos na convenção ou determinação em assembleia, as decisões sobre o assunto deverão simplesmente seguir o que está estabelecido pela legislação. No caso, por exemplo, de alguém ser flagrado fumando em área comum fechada ou parcialmente fechada, a multa será aplicada em nome do condomínio e rateada entre todos os condôminos. Para que o valor seja cobrado integralmente do condômino infra-
tor faz-se necessário que a deliberação tenha sido aprovada, anteriormente, por meio de assembleia. Independente destas questões formais, uma alternativa interessante é de que os síndicos divulguem a norma federal através de informativos, circulares ou canais de comunicação que julgarem interessante, como forma de prevenir eventual ocorrência de fato que descumpra a norma de âmbito federal. A norma também extingue os fumódromos e acaba com a possibilidade de propaganda comercial de cigarros nos displays dos pontos de venda. Outra obrigatoriedade prevista é o aumento dos espaços para os avisos sobre os danos causados pelo tabaco e a presença de advertências em 30% da parte frontal das embalagens dos produtos a partir de 2016.
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Convivência
• A lei se aplica a cigarros, cigarrilhas e charutos e ao consumo de fumo por meio de utensílios, como cachimbos e assemelhados. • Estabelecimentos comerciais nos quais a lei não seja obedecida estão sujeitos a multas que variam, atualmente, entre R$ 2 mil e R$ 1,5 milhão. Estão passíveis,
ainda, a interdição e cancelamento da autorização de funcionamento. • A proibição vale também para o consumo de fumo em locais fechados apenas por uma cobertura, como telhado ou toldo, ou simplesmente protegidos por uma parede. • A legislação determinou a extinção dos chamados fumódros,
que, até então, existiam em algumas empresas, e acabou também com a propaganda comercial de cigarros.
Não é só o fumo que incomoda A fumaça e o cheiro de cigarro, mesmo quando decorrentes do ato de fumar em ambientes privativos, também costumam ser motivo de reclamação entre condôminos. Pior ainda é quando o odor exalado provém de outros tipos de drogas. Mas, nestes casos, ocorrendo o fato dentro de casa, não há o que fazer. Se houver bom-senso por parte do fumante, alguns procedimentos podem amenizar o problema. Um deles seria não fumar em sacadas ou próximo a aberturas que deem direto para os demais apartamentos. Alternativa interessante, para esta situação, pode ser o uso, regular, de desodorizadores de ambientes. Outro grande problema é o descaso dos fumantes com as cin-
zas do cigarro levadas pelo vento em direção às janelas de outras unidades. Isto sem contar aqueles que simplesmente jogam as bitucas a esmo. Elas se acumulam pelas áreas comuns do condomínio e, não raro, acabam no interior de outros apartamentos. Obviamente, o condomínio pode estabelecer regras contra este hábito e até mesmo estipular multas para os infratores. Porém, a maior dificuldade é demonstrar a culpabilidade de quem praticou o ato. Uma opção é a gravação de imagens que, eventualmente, possam flagrar a ocorrência. O tema é bastante delicado e, além de campanhas internas de conscientização, deve merecer atenção especial por parte do síndico.
Quando o cigarro é aceso, somente uma parte da fumaça é tragada pelo fumante, e cerca de 2/3 da fumaça gerada pela queima é lançada no ambiente, através da ponta acesa do produto (cigarro, charuto, cigarrilhas e outros). Essa fumaça, denominada “corrente secundária”, somada à fumaça exalada pelo fumante, forma, em ambientes fechados, a Fumaça Ambiental do Tabaco - FAT ou Poluição Tabagística Ambiental – PTA [PTA = Fumaça da ponta acesa (Corrente Secundária + Fumaça exalada pelo fumante].
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Afinal, em caso de prejuízos causados a moradores, como danos a móveis ou utensílios, sem que haja a identificação do culpado, o condomínio poderá arcar com os prejuízos.
A FAT contém praticamente a mesma composição da fumaça tragada pelo fumante: cerca de 4.000 compostos, dos quais mais de 200 são tóxicos e cerca de 40 são cancerígenos. Porém, os níveis desses contaminantes são mais elevados, sendo encontrados em média, 3 vezes mais nicotina, 3 vezes mais monóxido de carbono, e até 50 vezes mais substâncias cancerígenas do que a fumaça tragada pelo fumante. Isso porque a fumaça que sai da ponta acesa não é filtrada (IARC, 1987; NCI, 1999; U.S. Department of Health and Human Services, 2006). Fonte: Anvisa - Agência Nacional de Vigilância Sanitária.
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Prevenção
Seguro garante o patrimônio e a tranquilidade de síndicos e de condôminos
A contratação de seguro condominial é obrigatória. Mas, na verdade, esta exigência não deve ser encarada apenas como uma imposição legal. Afinal, representa a proteção do patrimônio e a preservação de um dos mais importantes investimentos financeiros das pessoas. Cabe ao síndico, além da responsabilidade de contratar o se-
guro, conscientizar os demais moradores sobre a importância de providenciar uma cobertura suficientemente abrangente e de acordo com o valor equivalente aos custos reais da edificação. Isto porque, na ocorrência de um sinistro, em situações nas quais a indenização se mostre insuficiente, o síndico terá que prestar esclare-
cimentos aos condôminos e poderá, ainda, ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação. Desta forma, o síndico, bem mais do que procurar valores menores, deve ficar atento à cobertura exigida e à renovação anual, lembrando que estes custos enquadram-se nas despesas ordinárias do condomínio.
Cobertura básica simples e ampla O Código Civil brasileiro e a Lei de Condomínios e Incorporações deixam claro que o seguro obrigatório para condomínios, renovado anualmente, não deve se limitar apenas a sinistros provocados por incêndios, raios ou explosões. Entretanto, até há alguns anos, essas eram as coberturas
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oferecidas regularmente pelas seguradoras. Algumas delas sequer tinham produtos que contemplassem os demais tipos de eventualidades, como desmoronamento, alagamentos, vendavais ou outros fenômenos climáticos e naturais, além de
desastres, que podem destruir as edificações, como a queda de aeronaves, por exemplo. Em 2011, uma resolução do Conselho Nacional de Seguros Privados passou a exigir que as seguradoras oferecessem o seguro obrigatório de condomínios em duas modalidades.
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Prevenção Uma delas, chamada de “cobertura básica simples”, contempla a cobertura para incêndio, queda de raio e explosão e opcionais a serem incluídos pelo contratante. A outra, satisfazendo a integralidade das leis que tratam do tema, é denominada de “cobertura básica ampla” e garante indenização para qualquer evento que cause danos materiais ao imóvel segurado, exceto aqueles expressamente excluídos. Segundo a vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, a normatização da cobertura básica ampla finalmente permitiu que os condomínios
cumprissem o que a legislação estabelece”. Inicialmente, o valor do prêmio estipulado para a contratação da cobertura básica ampla, que garante a reposição do bem em decorrência de qualquer tipo de sinistro material, era exorbitante. Agora, com o passar do tempo, o valor tem apresentando a tendência de fixar-se em patamares razoáveis. Por outro lado, os síndicos devem ficar atentos ao escalonamento das franquias. Em determinadas situações, como danos em grades e portões, os condomínios se obrigam a assumir as despesas uma vez que as franquias ficam acima dos custos necessários para os reparos, esclarece a dirigente.
Simone Camargo destaca que franquias são muito elevadas.
Coberturas adicionais Atualmente, os corretores de seguros costumam oferecer, junto com o seguro obrigatório (incêndio e desmoronamento total e parcial – na modalidade “simples”), algumas coberturas adicionais. Quebra de vidros, danos elétricos, danos em motores ou equipamentos, inundação, tumulto e pagamento de aluguel são alguns exemplos. Responsabilidade civil por guarda de veículo, vendaval, roubo de bens de moradores, incêndio de bens dos moradores, tumultos e greves, roubo de bens do condomínio, equipamentos existentes no imóvel, como geradores, casas de máquinas, piscinas, guaritas e outros, assalto e sequestro, projétil perdido e até mesmo inadimplência de cotas condominiais são escolhas que merecerem ser consideradas.
Um seguro opcional de muita importância Vale lembrar que existe um tipo de seguro que, apesar de não ser obrigatório, é de fundamental importância para um condomínio. Trata-se do seguro de responsabilidade civil. Ele não se refere a danos que a edificação possa sofrer, mas sim aos que possam ser causados a terceiros e que venham a ser de responsa-
bilidade do condomínio, (decorrente do uso e da conservação do mesmo). Cabe ao seguro de responsabilidade civil o reembolso de reparações pecuniárias por danos físicos ou materiais de responsabilidade do condomínio, desde que determinado por sentença judicial.
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Prevenção Especialista aponta cuidados a serem tomados Alberto Muller da Silva, vice-presidente do Sindicato das Empresas de Seguros, de Resseguros e de Capitalização no RS – SindsegRS, orienta que, no momento de contratação do seguro, o síndico verifique todas as coberturas contratadas e certifique-se de que elas atendam a todas as necessidades e riscos do condomínio. “Importante também avaliar se os valores segurados serão suficientes em caso de sinistro. Existem também diferentes valores de franquias nos seguros (participação do condomínio no momento do sinistro), que devem ser avaliadas.” Muller da Silva chama a atenção para um aspecto que deve ser considerado: “Normalmente exis-
te uma preocupação apenas com o custo da apólice. Acredito que é muito importante que o síndico ou responsável pelo seguro peça ao seu corretor uma explanação sobre a apólice/coberturas que estão sendo contratadas.” A respeito desta providência, profissionais que atuam no setor alertam que somente um corretor de seguros tem condições de avaliar as reais necessidades do condomínio. O mesmo deve visitar o imóvel, conhecer suas características, estudar o que se faz necessário naquele e para aquele local e determinar corretamente o enquadramento na classificação do condomínio. Mesmo que o seguro seja intermediado por uma administradora, há sempre um corretor a serviço.
Dirigente do Sindicato das Seguradoras orienta sobre contratação.
Contratação e forma de cobrança merecem atenção especial Como já foi esclarecido, cabe ao síndico a contratação do seguro obrigatório. Entretanto, coberturas adicionais merecem ser estudadas, principalmente se levados em consideração os valores que, muitas vezes, costumam ser bastante reduzidos. Nestes casos, os síndicos devem contar com o assessoramento de um corretor. Restando dúvida sobre tais contratações, o síndico pode valer-se da convocação de assembleias visando conhecer a opinião dos condôminos a respeito do assunto. Na ocasião, deverá ser analisada a capacidade financeira do condomínio e a melhor forma de garantir a proteção do patrimônio pessoal dos condôminos, de forma que a decisão da maioria seja expressa e documentada de acordo com os trâmites legais. Síndica em mais de um condomínio, Zélia Terezinha Rocha
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da Silva menciona outras questões a serem consideradas. Uma delas é de que tão importante quanto a contratação do seguro é a forma como ela ocorre: “faz-se indispensável que, a cada ano, o corretor responsável proceda a um nova vistoria, para que sejam avaliadas as variações do grau de risco da edificação e o cumprimento da legislação vigente. Há que se considerar, ainda, as atualizações no que diz respeito às acomodações ao fator de depreciação.” Zélia chama atenção, também, para a contratação de coberturas adicionais que aumentam a segurança condominial em termos de preservar a garantia patrimonial dos condôminos e que, no montante final, representam acréscimos irrisórios nos valores a serem cobrados. A síndica lembra, ainda, que
o custo de contratação do seguro, por tratar-se de despesa ordinária, deve fazer parte da previsão orçamentária, elaborada anualmente.
Síndica alerta sobre forma de cobrança.
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Prevenção Seguro de vida para empregados No Rio Grande do Sul, nas regiões de atuação do Secovi/ RS, as atuais Convenções Coletivas de Trabalho, firmadas entre os Sindicatos Patronal e dos Empregados em Condomínios, estabelecem que os empregadores (no caso, os condomínios), devem manter um seguro de vida em grupo, com garantias para morte e invalidez permanente ou para todos os empregados, em valores estabelecidos entre os sindicatos.
Como proceder em caso de sinistro Comunicar a ocorrência, o mais rápido possível, ao corretor de seguros, à companhia seguradora ou à administradora. Não deve ser iniciado nenhum tipo de reparo sem prévia autorização da seguradora, salvo aqueles que se façam necessários para o não agravamento do prejuízo ou envolvam riscos a terceiros.
Caso seja obrigatório algum reparo emergencial, procurar fotografar o local e preservar as evidências do sinistro e, por fim, aguardar a presença do vistoriador, que fornecerá a relação dos documentos e orçamentos a serem encaminhados à seguradora. Orientação: Rute Milman – Corretora de Seguros.
Glossário Apólice: Documento emitido pela seguradora, que oficializa a contratação do seguro. Cláusula de rateio: Ocorre quando o valor segurado é inferior ao valor de reposição do prédio. (As companhias seguradoras admitem pequenos percentuais de defasagem.) Depreciação: Em sinistros de perda total que exijam reconstrução, haverá depreciação do imóvel, considerando fatores como idade e estado de conservação da edificação. Em caso de reconstrução, o ressarcimento será efetuado até o valor da importância segurada pela apólice, sendo que o valor do ressarcimento não poderá ser superior a duas vezes o valor do prédio em seu estado atual. Franquia: Percentual ou valor pré-estabelecido a ser pago pelo condomínio em caso de sinistro. Prêmio: Valor pago pelo segurado ao segurador. Ele pode ser parcelado tanto em cotas sem juros, quanto com juros.
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Proteção
Em condomínios, a segurança não pode ser descuidada Há pouco mais de um ano, a Revista Espaço Imóvel noticiava uma onda de assaltos a condomínios em Porto Alegre. Recordando, vale citar as ocorrências registradas nos bairros Moinhos de Vento e Bela Vista, onde seis apartamentos foram saqueados. Agora, no último mês de maio, o fato voltou a ocorrer em uma operação de grandes proporções. Desta vez, um bando fortemente armado invadiu um prédio no bairro Rio Branco e roubou joias e dinheiro em três apartamentos. As táticas de execução dos assaltos costumam ser mais ou menos semelhantes em diversos aspectos e a melhor forma de prevenção é estar sempre alerta e promover o máximo de conscientização dos condôminos com relação a alguns procedimentos para os quais todos devem estar atentos. Vejam-se, a seguir, algumas recomendações feitas por integrantes da Brigada Militar, por ocasião de eventos, destinados a síndicos e condôminos, promovidos pelo Secovi/ RS e pela Agademi.
Identificação: O ingresso de funcionários de prestadoras de serviços, públicas ou privadas, só deve ser permitido depois da identificação destes e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado. Além disto, um empregado do condomínio deve acompanhar o funcionário da prestadora até o apartamento desejado. Os veículos também devem ser identificados, sendo que a anotação da placa deve ser feita em agenda própria. Os adesivos colocados na parte superior, à direita do para-brisa são práticos e facilitam o trabalho. Acesso: A entrada de entregadores de produtos, no prédio, deve ser proibida, sendo que alguém do apartamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se apresentar, através de portão eletrônico ou interfone, e só poderão entrar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado. Equipamentos: Sempre que as condições financeiras permitirem, deve-se priorizar a instalação de equipamentos como interfones, alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa é colocar uma guarita afas-
tada do portão com grades altas ao redor do edifício e sempre controlar o portão da garagem. Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos, seja no portão ou na garagem. Devem também evitar aglomeração, bate-papos e conversas desnecessárias. Atenção e discrição devem ser características essenciais de quem executa a função. Vale lembrar que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local. Vigilância: Atentar para os momentos em que o morador esteja saindo ou entrado no prédio, verificando a presença de pessoas suspeitas nas imediações. Antes de recolher o lixo ou fazer a limpeza em áreas externas, todas as entradas devem ser fechadas. Uma dica interessante é estabelecer uma senha entre moradores e empregados, visando casos de perigo. A senha deverá ser substituída periodicamente e, é claro, ser mantida em segredo por seus usuários.
Confira outras dicas sobre ampliação da segurança em condomínios Ao tomar a decisão de investir em segurança, a melhor opção para obter resultados é consultar um especialista em segurança. O ideal é que seja um consultor de uma empresa independente. Uma organização que não se envolva com a venda de serviços de segurança ou de equipamentos. Evita-se, assim, que a perspectiva de vender mais possa influenciar o
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levantamento e análise das reais necessidades do condomínio. Criar e implantar normas e procedimentos que devem ser aprovadas por assembleia, com o objetivo de padronizar ações operacionais, corrigir condutas e conscientizar moradores. Estabelecer um calendário de palestras de conscientização para condôminos e funcionários sobre a importân-
cia de obediência às regras e orientação a respeito de métodos de prevenção. Adotar rotinas de controle, estimulando que os próprios condôminos possam verificar falhas no sistema de segurança. Implantar recursos e meios físicos e tecnológicos “integrados” ao ambiente construído, pessoas e processos humanos, técnicos e organizacionais.
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Trabalhista
Condomínios devem ficar atentos ao eSocial Para todas as grandes empresas do País, a implantação do eSocial ocorrerá ainda em 2015. No próximo ano, incorporam-se ao sistema as médias e pequenas empresas e, também, entidades e instituições, como os condomínios. Ou seja, é uma questão de meses para que todos os empregadores, obrigatoriamente, estejam adaptados ao programa. Diante disto, é de suma importância que, não apenas as administradoras de condomínios – que já vêm se preparando –, mas também os síndicos conheçam os detalhes desta nova plataforma.
Sistema Secovi/RS promove atualização sobre o tema há bastante tempo Além dos eventos direcionados para as imobiliárias, o Sindicato da Habitação tem buscado promover a atualização de síndicos e condôminos a respeito do eSocial. Por ocasião do 17º Encontro Gaúcho de Condomínios, realizado no ano passado, o consultor José Alfredo Prado Junior prestou importantes esclarecimentos a respeito do tema. Ao longo da explanação, o consultor alertou que os empregadores, incluindo-se os representantes dos condomínios, terão de prestar as informações trabalhistas e previdenciárias em período praticamente igual à ocorrência dos fatos. Às vezes, até mesmo com antecedência, como é o caso das admissões, situação em que o registro deverá constar no sistema no dia anterior ao início do exercício da função. Usando-se a situação como exemplo, acaba a possibilidade de contratar um funcionário e registrá-lo dias depois. Caso isso ocorra haverá uma multa, de
custo bastante elevado, emitida automaticamente pelo sistema. Uma circunstância que dispensa, também, a necessidade de fiscalização presencial. O procedimento valerá para quase todas as outras ocorrências envolvendo as relações trabalhistas, como jornada de trabalho, horas extras, folha salarial, concessão de férias, afastamento por acidentes de trabalho, exames médicos admissionais, periódicos ou demissionais e trocas de funções, nas quais as informações deverão ser repassadas quase que em tempo real para os órgãos controladores. Extinguem-se, desta forma, as possibilidades de “ajustes” entre empregadores e empregados, como férias parceladas, salvo nas possibilidades previstas em lei; espera para oficializar contratação após o término do seguro desemprego, “acordos” para liberação do FGTS por meio de demissões fictícias... e, é claro, o aplicativo se prestará, também, para
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José Alfredo Prado Junior atua nas áreas trabalhista e previdenciária.
um controle mais eficiente no recolhimento de contribuições e retenções vinculadas às questões laborativas. As justificativas para a implantação do eSocial são muitas. Para que se tenha uma visão mais abrangente, basta dizer que, na atualidade, os empregadores são obrigados a preencher diversas declarações e documentos que
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Trabalhista possuem as mesmas informações, como o Livro de Registro dos Empregados, a GFIP, a GRRF, a RAIS, a CAGED, a DIRF, o PPP, a CAT ou o Termo de Rescisão Seguro Desemprego, dentre outros. Avaliando-se estes aspectos, a pertinência do eSocial é inquestionável. Porém, segundo José Alfredo do Prado Junior, a grande preocupação diz respeito aos prazos de implantação da nova plataforma. “Como será possível mudar uma cultura de procedimentos praticados ao longo de décadas em apenas alguns meses? Sem dúvida, este será um grande desafio.” O consultor salienta, ainda, que as mudanças exigirão signifi-
O QUE É?
Sistema envolve a Receita Federal, os Ministérios do Trabalho e Emprego e da Previdência Social, o INSS e a Caixa Econômica Federal.
cativos investimentos em capital humano e destaca a necessidade de que todas as áreas das empresas e dos condomínios, entre elas as de recursos humanos, contábil, fiscal, informática, financeira e medicina do trabalho, atuem de forma integrada e simultânea nos eventos envolvendo questões trabalhistas, em todas as suas instâncias.
Denominado de eSocial – Sistema de Escrituração Fiscal Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas – o programa é uma ação conjunta da Caixa Econômica Federal, do INSS, do Ministério da Previdência e da Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB. O Ministério do Planejamento também participa do projeto, assessorando aos demais entes na equalização dos interesses de cada órgão e na condução do projeto.
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OBJETIVOS
• Garantir direitos trabalhistas e previdenciários. • Simplificar o cumprimento das obrigações principais e acessórias, com a proposta de redução de custos e da informalidade. • Aprimorar a qualidade de informações da seguridade social e das relações de trabalho. • Reduzir a inadimplência, a sonegação e as fraudes.
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Questões legais e práticas sobre a previsão orçamentária e a prestação de contas nos condomínios O momento da aquisição de uma unidade em um condomínio, geralmente, representa a realização de um sonho, a conquista de um espaço, a tão sonhada liberdade e independência. No entanto, passada a euforia deste momento especial, devem os condôminos assentar pé na realidade condominial. Essa realidade diz respeito à vida em condomínio, na qual uma série de situações é apresentada para essa comunidade, a qual tem, na figura do síndico, aquele que deve, de imediato, responder as expectativas e os anseios em geral. Ao síndico, escolhido pelos condôminos, cabe a responsabilidade de administrar e atender as situações cotidianas do condomínio, buscando, com suas ações, alcançar o cumprimento de todas as obrigações previstas na legislação e na convenção do condomínio; e, ao final de cada exercício, prestar contas do que foi realizado e apresentar uma previsão orçamentária do próximo ano. Neste contexto, há o prenúncio de um mosaico de questões que o síndico, os conselheiros e os condôminos devem estar atentos, para que o bem comum alcance a todos e seja realmente motivo de satisfação e harmonia geral. Coube à Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro), em um capítulo especial, dispor acerca de diversas situações do condomínio, sendo um farol neste oceano que é a relação condominial. A esse respeito, merecem destaque os artigos 1.347 e 1.356, os quais indicam que o condomínio será gerido por um síndico, eleito pelos condôminos, e facultando a possibilidade de serem suas contas fiscalizadas por um conselho fiscal, composto por três membros. Em havendo um conselho no condomínio, cabe a este o dever de fiscalizar e dar parecer sobre as contas apresentadas pelo síndico, as quais serão submetidas em assembleia para aprovação pelos condôminos. Importante salientar que, anteriormente ao Código Civil tratar da matéria, a Lei nº 4.591/1964,
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Artigo
Tiago Strassburger Advogado pós-graduado em Direito do Trabalho, Assessor Jurídico do Sistema Secovi/RS.
Lei dos Condomínios, previa a figura do conselho consultivo e estabelecia que este deveria assessorar o síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. É comum as convenções preverem esse conselho com atribuições de fiscalização das contas. É salutar ressaltar que as decisões em condomínio passam previamente pela assembleia, que é formada pelo conjunto de condôminos quites com as contribuições condominiais, ocasião em que são debatidas e deliberadas todas as questões que integram a chamada “ordem do dia” e que sejam pertinentes aos interesses da comunidade condominial. A participação dos condôminos em assembleia reflete o interesse que os mesmos têm na defesa do seu patrimônio e na garantia de uma convivência harmônica e saudável. Pois bem, entre as atribuições do síndico, destacase, nos termos do inciso VI do artigo 1.348, o dever legal de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Mais conhecida como previsão orçamentária, esta consiste no ato de pensar e planejar sobre as despesas e receitas no próximo período de mandato. Todas as previsões de gastos, despesas ordinárias e extraordinárias, assim como as receitas devem constar na previsão orçamentária, que deve ser feita para todos os meses do ano. Neste processo de planejar o orçamento, é importante: a) fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias, levando em consideração os valores disponíveis em fundo de obras; b) para as previsões de despesas fixas, tais como luz, água, despesa de pessoal, material de limpeza, entre outras, ter por base a média de consumo dos últimos seis meses. No que se refere às despesas de pessoal, é importante considerar os reajustes salariais da categoria, decorrentes de lei ou de negociação coletiva de trabalho, as férias e o 13º salário, sendo
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Artigo o mais apropriado computar, mês a mês, os valores proporcionais para pagamento dessas despesas, ainda que o pagamento integral se dê em uma única vez, em determinado mês do ano. As despesas de manutenção com elevadores, portões, interfone, limpeza de caixa d’água, extintores e outras devem ser cotadas novamente ou considerados os valores pagos no ano anterior com uma margem de correção. Se possível, aconselha-se realizar comparativos, ou seja, coletar orçamentos de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço. Ainda, é importante levar em consideração fatores como a sazonalidade para os gastos. O consumo de água, por exemplo, costuma ser mais alto nos meses de verão, o que pode ser previsto no cálculo do valor do condomínio para esse período. Quanto às receitas, devem ser previstas com base na arrecadação mensal, receitas de fundo de obra, de reserva e outras. Recomenda-se considerar a inadimplência e deixar uma margem de segurança para que o caixa não fique negativo em razão de despesas extras ou ocorrência de emergências. Depois, proceder com a elaboração de um relatório e apresentar previamente aos conselheiros para, posteriormente, submeter aos condôminos em assembleia para aprovação. No que se refere à prestação de contas, primeiramente se sobressai o inciso VIII, do artigo 1.348, o qual é muito claro em apontar que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente, ou na hipótese em que a assembleia exigir. Importante destacar que o condômino, isoladamente, não tem legitimidade para pedir prestação de contas. Tal situação foi objeto de decisão em Recurso Especial nº 1.046.652, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que entendeu que o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas sim a todos, perante assembleia. O entendimento se assentou na premissa de que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, e que, assim, o condômino não pode se sobrepor à assembleia, órgão supremo do condomínio, cujas deliberações expressam a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. Por seu turno, cabe ao síndico a convocação da assembleia, que deverá ser anual, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Assim, nesta oportunidade, os condôminos poderão apreciar as contas.
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Na eventualidade de não ser convocada assembleia para prestação de contas, assiste aos condôminos, reunidos em número que represente um quarto (1/4) do total do condomínio, o direito de proceder com a convocação, conforme §1º, do artigo 1.350, do Código Civil. O sucesso da prestação de contas passa muito pela postura e organização do síndico. Aliás, em regra, o síndico deve ser pessoa organizada e disposta, e, aqueles que se dispuserem a tal cargo, deverão arcar com tais encargos. O bom síndico não deve tentar ser candidato ao título de simpatia, mas apresentar uma administração eficiente, eficaz e registrada. A seguir, jurisprudência selecionada que aponta para esta conclusão. “APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS - SEGUNDA FASE. INCORREÇÃO DAS CONTAS APRESENTADAS. DEVERES DO SÍNDICO. SALDO APURADO EM FAVOR DO AUTOR. O síndico condominial há de ser pessoa organizada e capaz de controlar o fluxo de caixa de modo que as despesas se limitem às receitas. Além de bem administrar o patrimônio da coletividade, deve ser capaz de prestar as contas da administração. Não se exige formação contábil dos síndicos, mas capacidade escriturária mínima, com registros dos créditos e débitos, de modo que o saldo de caixa seja o resultado da subtração das despesas do valor arrecadado pelo condomínio. O síndico que não puder comprovar as despesas - mesmo que isso decorra de sua falta de organização, capacidade gerencial ou ‘camaradagem’, ao deixar de impor multa aos inadimplentes ou, por exemplo, parcelar débitos sem a anuência assemblear da coletividade, impondo ao condomínio a contratação de mútuo para arcar com despesas para as quais deveria ter caixa, responderá pelo saldo credor apurado na prova pericial. Negaram provimento. Unânime. (Apelação Cível Nº 70017233644. Décima Sétima Câmara Cível. Tribunal de Justiça do RS. Relator: Alzir Felippe Schmitz. Julgado em 29/11/2007)” Neste aspecto, é visível que a tarefa é árdua, mas voluntária, e essa é inclusive uma das razões pelas quais se torna importante aderirem aos serviços de assessoria em administração condominial. Contar com uma boa assessoria especializada torna a tarefa menos difícil e transmite mais segurança aos condôminos. Diante do que foi exposto, é possível perceber que a previsão orçamentária e a prestação de contas são dois lados de uma mesma moeda na vida condominial. Pensar como serão empregados os recursos no condomínio e avaliar a prestação de contas ao final de cada gestão é assunto que merece a atenção de todos, pois o resultado estará refletido na satisfação e na harmonia geral do condomínio.
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Jurídicas
Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio O Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos. Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013. A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciouse a fase de cumprimento da sentença.
O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem. Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança. Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material. Fonte: STJ.
Justiça nega indenização a condôminos inadimplentes Os desembargadores da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negaram o pedido de indenização por danos morais feito por alguns moradores de um condomínio em Belo Horizonte. Eles requereram o pagamento sob o argumento de que foram expostos à situação vexatória depois que a síndica afixou cartazes nos dois elevadores do edifício mencionando os apartamentos em débito com as taxas de condomínio e o respectivo valor. Em Primeira Instância, o pedido já havia sido negado, e a então síndica J.C.T. não foi considerada parte legítima para figurar no processo. Inconformados com a decisão, os moradores recorreram ao TJMG, solicitando a reforma da sentença. Eles afirmaram que a então síndica é parte legítima, uma vez que foi quem praticou o ato ilícito, com abuso de seus poderes. Para os moradores, J.C.T. e o condomínio devem responder solidariamente pelo ocorrido. Eles alegaram, ainda, que a administradora que presta serviços para o condomínio já informa mensalmente aos condôminos os valores referentes aos condomínios pendentes. Assim, os moradores argumentaram que houve abuso do direito de informação, o que enseja a indenização por danos morais. Para os moradores, não deve ser mantido o argumento de que não houve ato ilícito em razão de os cartazes Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Maio/Junho 2015
trazerem apenas o número dos apartamentos, já que é de conhecimento de todos os funcionários e moradores quem são os ocupantes de cada uma das unidades. O relator do processo, desembargador Luiz Artur Hilário, esclareceu em seu voto que a síndica é representante legal do condomínio, configurando pessoa física de personalidade distinta da pessoa jurídica que representa. O desembargador citou a decisão de Primeira Instância, na qual a juíza Yeda Monteiro Athias, da 24ª Vara Cível, diz não ter vislumbrado a ocorrência de ato ilícito, sobretudo porque as informações divulgadas eram de interesse coletivo no âmbito do condomínio e nem sequer mencionaram o nome dos devedores. Em Primeira Instância, a magistrada entendeu que o condomínio cumpriu com a sua obrigação de dar conhecimento a todos os condôminos sobre as medidas adotadas em relação aos débitos das unidades condominiais. Para o relator, não tendo os autores comprovado o pagamento das taxas de condomínio do modo convencionado, sujeitaram-se a ter o número de seus apartamentos inscritos entre aqueles que se encontravam em situação irregular com o edifício. Com base nesses argumentos, o relator entendeu que o dano moral não ficou configurado e votou pela manutenção da sentença. 23
Espaço Imóvel Responde Qual o limite de procurações a um mesmo condômino nas reuniões da assembleia condominial? O Código Civil legitima o uso de procurações em assembleias condominiais a pessoas capazes, sem limitar a quantidade dessas. Confira o texto do CC sobre o assunto: “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. §1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. §2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” Salienta-se que, se a Convenção determinar a obrigatoriedade de firma reconhecida, deverá ser respeitada o que nela contiver. Todavia, por cautela, a atitude que deve ser adotada nas assembleias é analisar o objetivo da outorga das procurações, ou seja, a sua finalidade; exemplo: representação na assembleia de condomínio X, no dia Y. Ainda, a especificidade, bem como a extensão dos poderes concedidos, ou seja, o instrumento de mandato indica se o mesmo é só para votar, se é para ser votado em nome do outorgante, ou se é para ambos. As especificações da procuração merecem atenção especial, pois o documento deve conter o nome do outorgante da procuração, a unidade de sua propriedade, o nome do outorgado e, principalmente, deve constar os poderes de representação em uma determinada assembleia, com validade por tempo determinado. Sobre a outorga de procurações, é importante que o assunto seja analisado diretamente na convenção do condomínio, se esta restringe a quantidade de procurações apresentadas por um único condômino em assembleia. Se a convenção for omissa, sugere-se alteração, caso seja de interesse do condomínio, lembrando que o Código Civil estabelece que: “depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno” (art. 1.351). Ainda, para que seja oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (parágrafo único do art.1.333 do CC), cabendo ao síndico convocar uma assembleia específica para alteração da convenção e todos os condôminos
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deverão ser convocados, sob pena de a assembleia não poder deliberar (art. 1.354). Alegação de não recebimento do boleto justifica o não pagamento ou isenção de multa e juros para o condômino? Não. A alegação de não recebimento de boleto não justifica deixar de pagar a taxa condominial, pois é uma dívida de natureza portável, ou seja, é incumbência do devedor encontrar o credor para satisfazer sua obrigação, no caso, é o condomínio, ainda que representado por uma administradora. Todavia, a taxa condominial também representa a contribuição de todos os condôminos, em relação ao pagamento das despesas e obrigações condominiais, tais como: encargos sociais, limpeza, manutenção, segurança, materiais em geral, mão de obra, contribuições previdenciárias, entre outros gastos e investimentos devem, obrigatoriamente ser rateados e pagos pelos condôminos, tudo conforme determina a legislação vigente. Assim, inescusável qualquer desculpa no sentido de que “não recebeu o boleto e, portanto, não pagou”. Essa alegação não justifica motivo para que o condômino deixe de cumprir sua obrigação, que é pagar todos os meses, o que é sabido desde que passa a morar em condomínio, a taxa condominial concernente. Quais os diversos tipos de quórum para deliberação em assembleias condominiais? As disposições gerais relativas ao quórum de deliberações estão previstas nos arts. 1.325 e 1.353 do Código Civil, sendo que as demais matérias não elencadas na referida lei civil são passíveis de aprovação por maioria simples. Especialmente, quando se fala em aprovação unânime está se referindo que todos os condôminos votaram iguais, ou seja, houve uma unanimidade nos votos; unanimidade é sobre o todo. Já quando se refere a 51% dos condôminos, esse percentual corresponde à maioria absoluta, ou seja, sobre todos os condôminos; é o número imediatamente superior à metade, exemplo: metade mais um. E, quanto à maioria simples, contam-se somente os presentes na assembleia, ou seja, compreende mais da metade dos presentes à sessão, ou, quando haja dispersão de votos, a que representa o maior resultado da votação, dentre os que participaram. Respostas: Sandra Bandeira. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
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Espaço Imóvel Responde Qual o fundamento legal para que a penhora do imóvel por dívida de condomínio ocorra independente de ser ou não bem de família? Os inadimplentes com as despesas do condomínio respondem pelo não cumprimento da obrigação, podendo o imóvel ser penhorado para garantia de pagamento da dívida, pois a regra da impenhorabilidade do bem de família não alcança dos débitos condominiais. A Lei nº 8.009/1990, no artigo 3º, apresenta as exceções nas quais a penhora deste único bem imóvel é permitida, entre outras: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;” O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário nº 439.003/SP, Relator Ministro Eros Grau, já se posicionou acerca do tema. Veja-se: “EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. 1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar – a dignidade da pessoa humana. 2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.” Portanto, aquela noção de que o único bem imóvel não pode sofrer constrição judicial para pagamento de dívidas não é uma regra absoluta, comportando, portanto, exceções. Assim, a unidade poderá ser penhorada e arrematada para o pagamento do débito com o condomínio. As chuvas fortes vêm causando infiltração nos apartamentos inferiores, pois a calha do telhado está com furos. Neste caso, a responsabilidade do conserto é do condomínio? Estabelece o Código Civil, art. 1.331, que pode haver, em edificações, partes que são propriedade
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exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. Enumera, ainda, no §2º, como áreas comuns o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, os quais são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. O telhado é uma estrutura que compõe e protege todo o edifício, e a falta manutenção é frequentemente geradora de danos nas unidades logo abaixo. Em se tratando de área comum, a responsabilidade pela restauração ou manutenção do telhado será do condomínio, conforme jurisprudência. Ementa: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS MORAIS. VAZAMENTO E INFILTRAÇÕES POR PROBLEMAS NO TELHADO E CALHAS DO CONDOMÍNIO. REPAROS NÃO EFETUADOS A CONTENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL LOCADO À AUTORA , DA IMOBILIÁRIA MANDATÁRIA E DA ADMINISTRADORA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA EM PARTE, REFORMADA NO TOCANTE AOS DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004817847, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 27/06/2014). Portanto, sendo o telhado parte da estrutura do prédio, definido em lei, a responsabilidade pela manutenção e reforma é do condomínio, incluídas as calhas, que são parte essencial para escoamento das águas pluviais. É legal ter um síndico que não é morador do Edifício? A lei não obriga que o candidato a síndico seja residente no condomínio. Recomenda-se verificar se a convenção do condomínio exige esta situação. Caso seja omissa ou inexistente, em tese, não há impedimento, conforme prescreve o artigo 1.347 do Código Civil. Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.
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Alimentos Funcionais – Alegações Nutricionais dos Compostos Bioativos O termo “alimentos funcionais” foi inicialmente introduzido pelo governo do Japão em meados dos anos 1980, como resultado de esforços para desenvolver alimentos que possibilitassem bem-estar, redução dos gastos com saúde pública, considerando a elevada expectativa de vida naquele país. A princípio, foi rapidamente adotado mundialmente e os critérios para sua aprovação variaram de acordo com a regulamentação de cada país ou de blocos econômicos. Naturalmente, todos os alimentos são funcionais, uma vez que proporcionam sabor, aroma e valor nutritivo. Enriquecidos com adi-
Patricia Pereira Santos Sessegolo Nutricionista Clínica, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.
tivos alimentares similares na aparência aos alimentos convencionais, são inseridos como parte de uma dieta usual, demonstrando, além das funções nutritivas básicas, efeitos metabólicos/fisiológicos e redução do risco de doenças crônicas. A legislação brasileira não define alimento funcional. A Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA) estabeleceu normas sob a “alegação de propriedade funcional e de saúde”, respeitando diretrizes para sua utilização em produtos nas formas de cápsulas, tabletes, comprimidos e similares.
Lista de compostos funcionais, funções e fontes alimentares segundo a ANVISA mínimo 0,8g de fitoesteróis livres. Quantidades inferiores poderão ÁCIDOS GRAXOS ser utilizadas desde que comprovadas na matriz alimentar. A recoO Omega 3 auxilia na manutenção de níveis saudáveis de triglicemendação diária do produto, que deve estar entre 1 a 3 porções/ rídeos. Esta alegação somente deve ser utilizada para os ácidos graxos dia, deve garantir uma ingestão entre 1 a 3g de fitoesteróis livres Omega 3 de cadeia longa provenientes de óleos de peixe (ácido eicosapor dia. O produto não é adequado para crianças com idade inferior pentaenóico [EPA] e ácido docosa-hexaenóico [DHA]).O produto deve a cinco anos. Gestantes lactentes e pessoas com níveis elevados de apresentar no mínimo 0,1g de EPA e ou DHA na porção ou em 100g ou colesterol devem procurar orientação médica. Fontes alimentares: 100mL do produto pronto para o consumo, caso a porção seja superior extraídos de óleos vegetais. a 100g ou 100mL. Fontes alimentares: peixes marinhos, como a sardinha, o salmão, o atum, a anchova, o arenque e os óleos de peixe. PROBIÓTICOS Os lactobacillus, lactococcus, bifidobacterium e enterococCAROTENÓIDES cus contribuem para o equilíbrio da flora intestinal. Seu consumo O licopeno está relacionado a um risco reduzido para diversos deve estar associado a uma alimentação equilibrada e a hábitos de tipos de câncer, em particular o de próstata. A luteína e a zeaxantina vida saudáveis. Fontes alimentares: leites fermentados, iogurtes e possuem ação antioxidante que protege as células contra os radicais outros produtos lácteos fermentados. livres e receberam destaque nos últimos anos com vários estudos epidemiológicos que associaram o elevado consumo destes carotePROTEÍNA DE SOJA nóides com um menor risco de desenvolver degeneração macular O consumo diário de no mínimo 25g de proteína de soja relacionada com a idade (AMD, de seu nome em inglês) e cataratas. pode ajudar a reduzir o colesterol ruim (LDL). As informações de Fontes alimentares: tomate e derivados, goiaba vermelha e pimenrotulagem e o material publicitário dos produtos à base de soja tão vermelho (licopeno); folhas verdes (luteína) e milho (zeaxantina). não podem veicular qualquer alegação em função das isoflavonas, seja de conteúdo (“contém”), funcional, de saúde e terapêutiFIBRAS ALIMENTARES ca (prevenção, tratamento e cura de doenças). Fontes alimentaAs fibras alimentares auxiliam tanto o funcionamento do res: soja e derivados. intestino como a redução da absorção de gorduras. Esta alegação pode ser utilizada desde que a porção do produto pronto para consumo forneça no mínimo 3g de fibras se o alimento for sólido Diante dos alimentos funcionais e suas funções, o consuou 1,5g de fibras se líquido. O consumo deste produto deve ser midor é atraído por esses conceitos, o que pode – sem dúvida acompanhado da ingestão de líquidos. Na tabela de informação – interferir no seu comportamento alimentar. Portanto, atualnutricional deve ser declarada a quantidade de fibras alimentares, mente, em razão da grande variedade de alimentos funcionais como, por exemplo: dextrina resistente, fruto-oligossacarídeo (FOS), ou enriquecidos existentes, esses alimentos e outros que não são lactulose, inulina, goma guar parcialmente hidrolisada, polidextrode propriedades funcionais devem ser ingeridos de acordo com se, psyllium, quitosana e betaglucana. Fontes alimentares: cereais as proporções e necessidades nutricionais de cada indivíduo. O integrais como a aveia, o centeio, a cevada, o farelo de trigo, etc. Horproduto contendo a substância funcional não substitui por comtaliças com talos e frutas com cascas. pleto o alimento de onde foi retirado tal composto, uma vez que FITOESTERÓIS apresenta apenas uma característica deste. Para maiores esclareOs fitoesteróis auxiliam na redução da absorção de colestecimentos, recomenda-se consultar com um especialista da área rol. A porção do produto pronto para consumo deve fornecer no nutricionista funcional. 26
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