Revista espaco imovel 69 julho agosto 2015 by Secovi-RS

Confira alguns destaques desta edição

Mensagem do Presidente

Realização

De mandamentos éticos e sábios ecléticos

Evento promove atualização condominial

Empregadores devem estar preparados para vigência do eSocial

Animais: proibir jamais; disciplinar sempre

REALIZAÇÃO

Sistemática

COMPORTAMENTO

Comportamento

Orientação Boa contratação exige cuidados e planejamento

PREVENÇÃO

Manutenção garante segurança e economia para o condomínio

Instalações de gás exigem cuidados e inspeções constantes

17 19 21 23

Prevenção

Alerta

Assembleias Reuniões que decidem e regulam a vida em condomínio

Convivência

ASSEMBLEIAS

Ações sustentáveis qualificam a vida condominial

Contas Inadimplência preocupa síndicos de condomínios

Registro Muitas outras atrações marcaram realização do Encontro de Condomínios

Espaço Imóvel Responde

Saiba mais sobre a asma

CONTAS

Dúvidas

Espaço Secovimed

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Julho/Agosto 2015

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

De mandamentos éticos e sábios ecléticos A sociedade oferece extratos diferentes de pessoas. Do ingênuo ao vivaldino, do mal-intencionado ao ser impoluto, do ladino festeiro ao circunspecto distante, a variedade é grande. A gradação é infinita, a resistência às vezes é complacente e o universo de oportunidades, convenientemente aberto. Entretanto, a sociedade não se entrega. Os bons preceitos são elogiados. A virtude, encorajada. A correção do comportamento ainda merece elogios e o bem ainda é mais popular do que o mal. De outro lado, a difusão do conhecimento permanece forte como objetivo, desde a ação governamental à indução familiar. O combate à ignorância enfrenta más vontades setoriais e frouxidões políticas. Em pleno século XXI continuam existindo analfabetos, há quem não acredite em bactérias e que até supõe que refeição grátis é paga com moeda que cai do céu. Circula, a propósito, um vídeo contendo uma manifestação da ex-Primeira-Ministra inglesa Margaret Thatcher, no qual ela salienta: o Governo não paga nada. Quem paga, de fato, é o contribuinte. O Governo, o intermediário, arrecada da população e cumpre os compromissos de responsabilidade do Estado. A rigor, pois, não cria nada. Quando muito, pode emitir dinheiro. Mas, de um jeito cauteloso, para não alimentar a inflação, que acontece quando os meios de pagamento não conferem com a produção. Enfim, que se tenha discernimento para separar mitos da realidade. É nesse quadro que se insere um herói moderno: o síndico. Um indivíduo que, subitamente, se vê ungido a condutor de um contexto não familiar... mas, quase, a um contexto não econômico... mas, quase, a responsabilidade não de financista... mas, quase... é um “quase” tanta coisa para dominar. Não tudo, mas quase...

O papel do síndico, em verdade, não é permeado de mistérios ou de perigos a cada passo. Pelo contrário, o funcionamento condominial é de uma simplicidade indiscutível. A vida moderna é que lhe foi acrescentando encargos de toda ordem. E, hoje, aquilo que era para ser um mero compartilhamento de despesas e vantagens, virou um elenco de compromissos jurídicos, fiscais e administrativos. Sem falar na lide de equipamentos, trato de plantas e conservação predial. Por essa razão, o aprendizado de um síndico se torna peculiar. A comparação mais aproximada é a do conserto do veículo ainda em movimento. Haja perspicácia, jogo de cintura, clarividência. Conhecer infinidade de matérias fica imprescindível e não deve perder oportunidade de absorver sempre mais. Quando aparecem chances de ouvir informações úteis e concentradas em um só lugar, como os Encontros de Condomínios, organizados anualmente pelo Secovi/RS, melhor ainda. Passa a ser um dever de ofício lá comparecer. O retrospecto mostra que nesses eventos se fala de prevenção, práticas utilitárias, medidas pró-sustentabilidade, boa gestão dos recursos coletivos, equidade e tudo coroado por uma ética de coloração inquestionável. Um largo espectro de conhecimentos a contribuir para que o comandante daquele específico exército conduza pessoas à felicidade, à ordem e respirando uma atmosfera que estimule o criativo e o harmônico. Que não se canse de louvar o síndico, esse catalisador de sabedoria, que escora a agradável convivência entre condôminos e a comunidade, para, na escala final do seu mandato, merecer o reconhecimento dos que o elegeram.

Por essa razão, o aprendizado de um síndico se torna peculiar. A comparação mais aproximada é a do conserto do veículo ainda em movimento. Haja perspicácia, jogo de cintura, clarividência. Conhecer infinidade de matérias fica imprescindível e não deve perder oportunidade de absorver sempre mais.

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Realização

Evento promove atualização condominial O tradicional Encontro Gaúcho de Condomínios, realizado pelo Secovi/RS e pela Agademi, este ano na 18ª edição, aconteceu nos últimos dias 24 e 25 de agosto, em Porto Alegre. As atividades contaram com a participação de profissionais do segmento condominial e centenas de síndicos que atuam nas cidades de Alegrete, Bento Gonçalves, Cachoeirinha, Camaquã, Campo Bom, Canela, Canoas, Capão da Canoa, Caxias do Sul, Esteio, Farroupilha, Flores da Cunha, Garibaldi, Gramado, Gravataí, Lajeado, Montenegro, Nova Petrópolis, Novo Hamburgo, Osório, Pelotas, Porto Alegre, Santa Cruz do Sul, Santo Ângelo, São Leopoldo, São Luiz Gonzaga, São Sebastião do Caí, Sapiranga, Taquara, Torres, Tramandaí, Uruguaiana, Vacaria, Venâncio Aires e Viamão. A exemplo do que já vem acontecendo há alguns anos, o Encontro teve, ainda, a presença de representantes de outros estados, os quais se deslocaram das cidades de Blumenau, Criciúma, Florianópolis, São José e Tubarão, de Santa Catarina, e de São Paulo, capital. Na abertura do evento, o Presidente do Sistema Secovi/RS, Moacyr Schukster, destacou o alto nível de Moacyr Schukster falou sobre a qualifiqualificação da administracação na gestão condominial e os proção condominial no País, blemas enfrentados pelos condomínios.

tanto em termos da gestão executada pelos síndicos quanto do assessoramento propiciado pelas imobiliárias. Mencionando algumas pesquisas realizadas no Brasil e em outros países da América Latina, Schukster enumerou os principais problemas vivenciados nos condomínios. Sobressaem-se os relacionados à presença de animais, à inadimplência, às relações interpessoais, ao desrespeito às regras estabelecidas em convenção e à preocupação com a sustentabilidade. Tais temas estiveram em evidência no mais recente Encontro Gaúcho de Condomínios. Somaram-se aí outros painéis de grande interesse de síndicos e condôminos, como a realização de assembleias, critérios a serem observados na formalização de contratos, implantação do eSocial, autovistoria e manutenção predial, cuidados com a instalação de gás e realização de assembleias. O 18º Encontro Gaúcho de Condomínios contou com o apoio institucional do Sistema Fecomércio/RS, do Creci/RS, do Semirgs, do Sindef/RS e do Sindimóveis/ RS, com as participações da Agadie e do Secovimed - Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul e o patrocínio da Sulgás.

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Realização

Empregadores devem estar preparados para vigência do eSocial

A Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes (dir.), coordenou o trabalho de apresentação da palestra proferida por Daisy Machado, contadora.

O eSocial é um sistema de escrituração fiscal, previdenciária e trabalhista que unifica, integra e padroniza todas as informações que devem ser fornecidas pelos empregadores em relação aos seus empregados. A plataforma, instituída pelo Governo Federal, envolve a Receita Federal, os Ministérios do Trabalho e do Emprego e da Previdência Social, o INSS e a Caixa Econômica Federal. O mecanismo tem por objetivo simplificar o cumprimento das obrigações, aprimorar qualidade de informações a respeito das relações trabalhistas, previdenciárias e fiscais, bem como assegurar os direitos dos trabalhadores nas áreas que lhe dizem respeito. A implantação será feita de forma escalonada a partir de 2016 e será exigível de todos os empregadores a partir de 2017. Em janeiro, no que diz res-

peito à folha de pagamento; e, em junho, no que se refere às demais informações. Na opinião da contadora Daisy Machado, expressa durante o Encontro de Condomínios, “o cumprimento de várias obrigações com a alimentação de um único banco de dados ajudará na eliminação dos diversos prazos de entrega de documentos e formulários, como o CAGED, a RAIS, a DIRF, o PPP, a CAT, a GFIP, a GRRF, o Termo de Rescisão e Seguro-desemprego, dentre outros”. A palestrante, também facilitadora do Senac/RS, comentou sobre uma situação que desde já preocupa: “acredito que a grande dificuldade é a que nos acompanha atualmente, quando não temos acesso ao portal, ou quando a comunicação é interrompida durante uma pesquisa. Como o sistema é on-line, não havendo Programa Validador

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(PVA), o problema vai se agravar, principalmente nos dias e horários de encerramento de folha. Independentemente de questões pontuais, é fundamental que tanto as administradoras de condomínios quanto os síndicos conheçam a operacionalidade desta nova plataforma e trabalhem de forma conjunta, no sentido de atender suas especificações. “O mais importante é que o eSocial vai alterar a cultura de relacionamento entre empresa e empregados, assim como domésticos. Diante disso, se recomenda que seja feita uma forte mobilização de conscientização e entendimento sobre os efeitos que o projeto vai provocar na vida econômico-financeira e psíquica das pessoas em geral. O conhecido ‘jeitinho brasileiro’ na solução de alguns problemas não poderá ser feito da forma simpli-

Realização ficada como hoje acontece, e não será por má vontade, e sim por imposição das regras mais rigorosas”, esclareceu a palestrante. Levando-se em conta que, uma vez implantado o sistema, não haverá a possibilidade de práticas

semelhantes às hoje praticadas em termos de informações e recolhimento de encargos, os empregadores deverão ter maiores cuidados. “As diversas multas previstas pela norma serão aplicadas de forma mais contundente, uma vez

que será tudo pontualmente gravado on-line, por isso, se os prazos não forem obedecidos, podem ser automaticamente lançados, como acontece atualmente com a DCTF – Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais.”

Sistema envolve a Receita Federal, os Ministérios do Trabalho e Emprego e da Previdência Social, o INSS e a Caixa Econômica Federal.

Os empregadores terão de prestar as informações trabalhistas e previdenciárias em período praticamente igual à ocorrência dos fatos. Às vezes até mesmo com antecedência, como é o caso das admissões, ocorrência em que o registro deverá constar no sistema no dia anterior ao início do exercício da função. Ou seja, usando tal situação como exemplo, acaba a possibilidade de contratar um funcionário e registrá-lo dias depois. Se isso ocorrer, incorrerá uma multa, de custo elevado, devendo ser emitida automaticamente pelo sistema. Perceba que, nesta ocorrência, acaba, também, a necessidade de fiscalização presencial. Na prática, ao cumprir a obrigatoriedade de fazer o registro de um funcionário, o empregador que o fizer fora do prazo estará se autopenalizando. Isto valerá para quase todas as situações envolvendo as relações trabalhistas, como jornada de trabalho, horas extras, folha salarial, concessão de férias, afastamento por acidente de trabalho, exames médicos admissionais, periódicos ou demissionais e trocas de funções, caso em que algumas informações deverão ser repassadas quase em tempo real para todos os órgãos controladores de uma vez só.

O QUE É?

Denominado de eSocial – Sistema de Escrituração Fiscal Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas –, o programa é uma ação conjunta da Caixa Econômica Federal, do INSS, do Ministério da Previdência e da Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB. O Ministério do Planejamento também participa do projeto, assessorando aos demais entes na equalização dos interesses de cada órgão na condução do projeto.

OBJETIVOS

Garantir direitos trabalhistas e previdenciários. Simplificar o cumprimento das obrigações principais e acessórias, com a proposta de redução de custos e da informalidade. Aprimorar a qualidade de informações da seguridade social e das relações de trabalho. Reduzir a inadimplência, a sonegação e as fraudes.

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Realização

Animais: proibir jamais; disciplinar sempre

Palestra proferida pelo advogado Tiago Strassburger (esq.), foi coordenada pelo vice-Presidente Financeiro do Secovi/RS e da Agademi, Flávio Roberto Stefani.

Tema sempre recorrente, a presença de animais em condomínios divide opiniões em termos de aceitação e critérios. Com o reconhecimento da importância afetiva e dos benefícios psicossociais da convivência entre os homens e os animais, as discordâncias atuais não colocam em oposição as pessoas que simpatizam e as que não toleram os animais, mas, sim, as que discordam quanto aos limites e as formas de como este convívio deve ocorrer. Para o advogado Tiago Strassburger, assessor jurídico do Secovi/ RS e da Agademi, o ponto fundamental desta relação está no estabelecimento, na fiscalização e no cumprimento de regras que balizem o que pode ser permitido e o que deve ser coibido. Conduzindo a exposição sob este prisma, Strassburger escla-

receu, inicialmente, sobre a inexistência de legislação que trate expressamente da questão de animais em condomínio. “A norma que regula os condomínios em edificações é o Código Civil, que entrou em vigor em 2003 e trata os condomínios nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título ‘Do Condomínio Edilício’. Anteriormente ao Código Civil, a Lei que regulava as edificações era a Lei nº 4.591/1964, conhecida como ‘A lei dos condomínios’. Importante destacar que nem a Lei nº 4.591/1964, que regulava o condomínio, nem o atual Código Civil trataram especificamente de cães ou qualquer outro animal de estimação. Ainda se reportando à legislação condominial, o palestrante citou o artigo 19 da Lei nº 4.591/1964, o qual estabelecia que o condômino tinha ‘o direito de

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usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. Já o Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406/2002, estabelece, no art. 1.336, que são deveres do condômino: ‘[...] IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” Portanto, o que a lei anterior previa é que um condômino não tem o direito de incomodar ou causar prejuízo ao outro. A atual diz, no artigo 1.336, inciso

Realização IV, que o condômino não deve alterar o destino de sua unidade, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Ou seja, não existe lei que impeça o morador de ter animais, mas, ao mesmo tempo, a presença dos mesmos não pode prejudicar aos demais condôminos. Para que isso aconteça é preciso que as convenções condominiais disciplinem

o tema estabelecendo, por exemplo, o veto à presença de raças tidas como ferozes, a exigência do uso de coleira e guia e os condicionamentos quanto a locais e forma de condução dos animais nas áreas de uso comum. Independentemente do que venha a ser acordado, é importante salientar que três requisitos básicos devem ser observados: o animal não deve oferecer riscos à

Regulamentação

saúde e à segurança dos demais moradores e animais; não deve trazer problemas quanto à higiene do condomínio, e, por fim, não deve perturbar o sossego dos demais moradores. “Assim, não havendo transgressão a nenhum dos três pontos citados, a permanência do animal em unidade privativa deverá ser permitida, mesmo que a convenção estabeleça de forma contrária”.

Multas

O condomínio, por meio da sua convenção e regimento interno pode e deve regular o convívio e o trânsito de animais, desde que não contrarie o que é estabelecido por lei. São consideradas normas aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade: • Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviço, no interior do prédio somente pelas áreas de serviço, sem que possam andar livremente. • Proibir que circulem em áreas comuns livremente, tais como piscina, playground, salão de festas. • Exigir a carteira de vacinação para comprovar que os animais gozam de boa saúde. • Impor o uso de coleira para que circulem dentro do prédio. • Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.

O condômino proprietário de animal de estimação que não respeitar as disposições da convenção ficará sujeito à aplicação de multas previstas na convenção.

Convenção condominial – Normas claras sobre a circulação de animais de estimação devem ser definidas pela convenção condominial, que, por meio de assembleia geral, irá definir as instruções no regimento do edifício. Regras de convivência – É importante o estabelecimento de normas sobre o transporte e a permanência dos animais, sem esquecer de fatores como porte, periculosidade e higiene. Elevadores – A proibição de uso total dos elevadores para conduzir animais, restando apenas como opção as escadas, é um ato que pode caracterizar constran-

gimento ilegal e restrição ao direito de ir e vir do dono do animal. Proibição – Qualquer proibição sobre a criação de animais em condomínio não é amparada por lei, contraria o direito à propriedade garantido na Constituição. Multas – Aquele que desrespeitar as normas fica sujeito à aplicação de multas previstas na convenção, ou, na ausência, aquela que a assembleia deliberar, nos termos da Lei.

Artigo 1.336 - ... [...] § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

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Realização

Boa contratação exige cuidados e planejamento

Esteve a cargo do Diretor do Secovi/RS e da Agademi, Hugo Del Carrir Euzébio, a coordenação da palestra apresentada pela advogada Eliane Maria Virtuoso.

“Na concepção moderna, contrato é negócio jurídico bilateral que gera obrigações para ambas as partes, que convencionam a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, verificando, assim, a constituição, modificação ou extinção do vínculo.” Foi com base nesta definição que a advogada Eliane Maria Virtuoso deu início a sua preleção. Em seguida, a palestrante analisou os aspectos subjetivos, objetivos e formais, exigidos para que os contratos possuam validade. Comentou, ainda, a respeito dos princípios fundamentais do regime contratual, alicerçados na autonomia da vontade, no consensualismo, na força obrigatória e na boa-fé. Falou sobre as fases de formação do vínculo contratual, o momento da conclusão do contrato e de seus efeitos. Como se vê, um tema bastante complexo e abrangente em termos teóricos e de especialização, mas, ao

mesmo tempo, intrinsicamente presente em toda e qualquer modalidade de gestão. E nos condomínios não poderia ser diferente. Afinal, fazem parte do dia a dia condominial uma infinidade de formas e conteúdo de instrumentos de pactuação de responsabilidades, de todos os tipos de préstimos, de garantias ou de contrapartidas, de direitos e de deveres. Exemplos disso são os contratos para execução de obras, os de manutenção, os de contratação de mão de obra ou de auxiliares de administração ou, ainda, aqueles firmados com concessionárias de serviços. Insere-se, neste rol, alguns de caráter obrigatório, como os contratos de seguro, de manutenção e conservação de elevadores, de limpeza de caixas d’água, de manutenção de equipamentos contra incêndio, aqueles para fins de execução de

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Laudo Técnico de Inspeção Predial e vários outros exigidos de acordo com as particularidades das edificações e de legislações específicas de acordo com instâncias municipais, estadual ou federal. Para Eliane Virtuoso, pósgraduada em Direito Imobiliário Notarial e Registral, “a palavra-chave para efetuar uma contratação com o mínimo de riscos é‘planejamento’, que consiste na observância de adequado escalonamento. O processo tem início com a fase preparatória, por meio da identificação da necessidade. Seguem-se as etapas externa, de busca da parte contratada, de formalização do contrato e de controle, que acompanha o desenvolvimento das execuções de acordo com as metas a serem alcançadas”. A advogada destacou, também, os critérios que devem ser utilizados para a escolha de uma empresa a ser

Realização contratada, a forma como deve ocorrer a convocação de assembleia para aprovação de um orçamento, os quóruns exigidos para os casos de contratação de obras de acordo com o enquadramento de cada tipo, ressaltando, por

fim, os cuidados a serem tomados antes da contratação, as obrigações das partes contratantes, as particularidades de cada tipo de contratação e as circunstâncias de extinção, resolução ou resilição dos contratos.

A contratação de obras Convocação da assembleia para aprovação do orçamento

De posse dos orçamentos, o síndico convoca a assembleia para apresentá-los aos condôminos. Quando a aprovação depender de quórum especial, este há que constar da convocação. Recomenda-se a eleição de uma Comissão de Obras, que terá como atribuições, dentre outras, verificar se os materiais utilizados são os mesmos dispostos no contrato e na oferta do serviço e constatar se a obra segue o ritmo estabelecido.

Quais são os diferentes tipos de obras?

Obras necessárias Como regra geral, as obras necessárias não dependem da anuência da assembleia (art. 1.341 do CCB). Obras necessárias e urgentes, que não podem ser adiadas até a deliberação dos condôminos e que importem em despesas excessivas, depois da iniciativa da sua realização, o síndico, ou o condômino que tomou a frente deverá convocar imediatamente a assembleia, para dar ciência das providências adotadas (art. 1.341, § 2º). Obras necessárias, que não tenham urgência, mas que importem em gastos excessivos, somente poderão ser executadas após autorização da assembleia convocada especialmente para esta finalidade pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino (art. 1.341, § 3º, do CCB).

Antes de contratar recomenda-se:

Obras voluptuárias Dependem do voto de 2/3 dos condôminos (art. 1.341, inciso I, do CCB); (...) cuidando-se de benfeitorias voluptuárias, imprescindível a aprovação de 2/3 dos condôminos para a realização das obras. (...) (Todos os condôminos e não somente os presentes no dia da assembleia) (AI 2005.030220-8, TJSC, 07/03/2006). Obras úteis As obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos.

Da aprovação

Aprovado o orçamento, pelo quórum previsto na convenção do condomínio ou na falta ou omissão desta pelo estabelecido no Código Civil, em assembleia regularmente convocada, gera obrigação para todos os condôminos, mesmo para os que não compareceram. Na ata deverá ser lavrado o resumo dos orçamentos apresentados com suas especificações, bem como os votos contra e a favor. Com a aprovação da assembleia, cumpre ao síndico, como representante legal do condomínio, contratar a obra.

Verificar o contrato social da empresa. Fazer buscas em cartórios de registros de títulos e no Serasa para ver se não há títulos protestados contra a empresa a ser contratada. Levantar a ficha cadastral completa da empresa (certidões negativas de INSS, FGTS, Receita Federal e órgãos de classe). Estipular pagamentos de forma parcelada de acordo com o andamento da obra. Exigir nota fiscal.

Pontos fundamentais a serem observados em cada contrato.

Partes; objeto; preço e forma de pagamento; etapas da obra; prazos; materiais a utilizar; obrigações do contratante e do contratado; cláusula penal; rescisão; foro do contrato; data e assinaturas.

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Realização

Manutenção garante segurança e economia para o condomínio

Por ocasião da exposição feita pelo engenheiro Rui Muniz (esq.), a condução da apresentação esteve a cargo do Diretor do Secovi/RS e da Agademi, Ary Costa de Souza.

Uma norma da ABNT define manutenção como sendo a combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida. Acrescenta, ainda, que o procedimento pode incluir uma modificação de um item. Palestrando sobre o tema, durante o 18º Encontro Gaúcho de Condomínios, Rui Muniz, engenheiro de Produção, comentou sobre a evolução dos processos e métodos de manutenção nas últimas décadas. “A manutenção deixou de ser apenas um mal necessário e passou a ser considerada como uma função vital. Por meio do aumento da confiabilidade operacional, da redução dos custos intrínsecos, da diminuição de

formidade como determinantes desperdícios e da utilização racioao resultado dos processos, tem nal dos recursos, a manutenção levado à diminuição de efetivipassou a ser vista como um difedade de suas plantas, bem como rencial em processos e objetivos.” favorecido as falências dessas Além disso, o engenheiro empresas. lembra que a manutenção é de Desta forma, segundo esfundamental importância para o clarece Muniz, “gerenciamento, atendimento de vários tipos de planejamento, qualificação, crialegislação, como, por exemplo, tividade, flexibilidade e trabalho o atendimento da exigência de em equipe são condições básiexecução do Laudo Técnico de cas na atividade de manutenção. Inspeção Predial – LTIP, Decreto Colabora para este trabalho o nº 18.374/14, de 11 de março de desenvolvimento de tecnologias 2014, previsto no Município de e práticas inovadoras que vêm Porto Alegre. sendo utilizadas com a proposta “Neste cenário não existem de ampliar os conceitos de maespaços para improvisos e arrannutenção, as quais terão consejos. A imaturidade de organizaquências no desempenho dos ções que acreditam, ainda, que as equipamentos e dos sistemas. soluções dos problemas aconte“Isto representa a melhoria do cem de forma imediatista, ou que desempenho da atividade de as tarefas gerenciais podem ser manutenção, na redução do seu executadas com improvisação, – Nacional menos de perdas, menor não admitindo qualidade Fonte: e conAnvisacusto - Agência Vigilância Sanitária.

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Realização custo de manutenção, menos serviços, menos insumos, menos materiais, etc. e do nível de falhas – aumento da confiabilidade –, com uma maior segurança operacional dos processos.” Ao longo da prelação, Rui Muniz discorreu sobre os procedimentos a serem adotados em

termos de manutenção em edificações, as formas de realizar as operações e os critérios para escolha de quem vai executar os serviços. Orientou, também, sobre condutas de execução e acompanhamento de todas as etapas envolvendo aspectos estruturais, físicos, estéticos, de

Benefícios da gestão de manutenção

• Instalações bem mantidas têm menor probabilidade de se comportar de forma não previsível ou não padronizada, ou falhar totalmente. Todas podem apresentar riscos para as pessoas. • Economia de tempo com conserto das instalações, menos interrupções das atividades normais, menos variação da produtividade. • Equipamentos com manutenção precária têm maior probabilidade de desempenho abaixo do padrão e de causar problemas de qualidade. • Elementos de tecnologia de processo funcionam mais eficientemente quando recebem manutenção regular. • Cuidado regular, limpeza ou lubrificação podem prolongar a vida efetiva das instalações e reduzir problemas na operação, cujo efeito cumulativo causa desgaste ou deterioração.

Tipos de manutenção nas edificações

Autovistoria As vistorias avaliam, em um primeiro momento, as condições operacionais de funções das edificações, a partir dos sentidos e de parâmetros básicos, visando a orientar a qualidade e a segurança da ocupação predial total. Vistoria é a constatação de um fato sem a indagação das causas que o motivam. Manutenção por Inspeção Avalia o estado de conformidade e não conformidade de uma edificação, infraestrutura, sistema e equipamento, tendo por referência parâmetros técnicos.

sistemas, de maquinários e de equipamentos que integram as edificações. Alertou, ainda, para a importância de que os síndicos atentem para a qualificação profissional dos prestadores de serviços e o devido credenciamento dos mesmos junto as suas respectivas categorias.

O que a MANUTENÇÃO garante nas edificações? A melhoria das condições de segurança. A proteção do meio ambiente. A redução dos custos. A qualidade dos processos e ambientes. O aumento da disponibilidade. O aumento da confiabilidade. O relacionamento das pessoas.

Máxima da manutenção nas edificações Quando tudo vai bem, ninguém lembra que existe. Quando algo vai mal, dizem que não existe. Quando é para gastar, acham que não é preciso que exista. Mas, quando realmente não existe, todos concordam que deveria existir.

Manutenção Corretiva (1) Todos os serviços executados nos equipamentos com falha. (2) Substituição de componentes à medida que surgem defeitos. Manutenção Preventiva Serviços preventivos executados em função da condição operativa do equipamento por meio de reparos de defeito, preditiva, reforma/revisão geral (preventiva por estado) e serviços preventivos pré-estabelecidos através de programação definidas por unidades calendário (preventiva periódica).

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Realização

Instalações de gás exigem cuidados e inspeções constantes

Leandro Rossi de Moraes Hilbk (esq.), vice-Presidente de Locações do Secovi/RS e da Agademi, conduziu a atividade que teve Luiz Felipe Boueri de Amorim, engenheiro civil, como palestrante convidado pela Sulgás.

Um projeto bem executado, inspeções que comprovem instalações adequadas e o uso de itens como tubos, conexões, válvulas, aparelhos e reguladores de comprovada qualidade e conforme as normas são a base para a implantação de uma rede de distribuição de gás eficiente e segura. Somem-se a isso as manutenções e inspeções periódicas além do cumprimento dos pré-requisitos estabelecidos pela legislação pertinente ao tema, dificilmente haverá algum risco de que o produto, largamente utilizado como fonte de energia nos condomínios, seja causador de incêndios ou explosões. Na prática, para que tudo saia a contendo, é exigido um elevado nível técnico por parte dos executores de todo o processo. Neste contexto, compete aos usuários a contratação de empresas que possuam um quadro de profissionais qualificados e com

amplo domínio das normas aplicáveis às redes de distribuição interna de gás. Ressaltam-se, neste aspecto, os conhecimentos sobre traçado de redes, estanqueidade, abrigo de medição e regulagem, e materiais utilizados. Em se tratando de instalação de aparelhos de gás, faz-se necessária a observância da adequação dos locais de instalação, ou seja, do volume deste ambiente, das aberturas de ventilação, das ligações e do aparelho a rede de gás e do sistema de exaustão. O processo é complementado com uma inspeção e a expedição do relatório de conformidade condicionado à aplicação do teste de CO (monóxido de carbono). O assunto, apesar de eminentemente técnico, foi apresentado de forma clara e elucidativa pelo engenheiro civil Luiz Felipe Boueri de Amorim no segundo dia de realização do Encontro Gaúcho de Condomínios.

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Dentre os objetivos da exposição, que atingiu plenamente a proposta, estava o intuito de chamar a atenção dos síndicos para alguns aspectos de suma importância neste contexto. Um deles diz respeito à necessidade de constante acompanhamento do funcionamento de todos os sistemas. Um outro é a conscientização de que uma eficaz estratégia de manutenção se torna indispensável no sentido de garantir que os riscos sejam, praticamente, eliminados.

Realização

Quais são os principais riscos que uma rede de distribuição interna de gás pode gerar? Explosão + Incêndio Escapamentos com confinamento de gás

Explosão + Incêndios • Teste de estanqueidade. • Teste de hermeticidade nos trechos aparentes. • Evitar tubos passando em rebaixos, sem ventilação para o exterior. • Tubos-camisa. Asfixia • Teste de estanqueidade. • Teste de hermeticidade nos trechos aparentes, principalmente nos flexíveis e nas válvulas.

Asfixia Escapamento de gás

Inalação de produtos da combustão

Intoxicação • Realizar manutenção periódica nos aparelhos a gás, principalmente aquecedores. • Retirar aquecedores do interior de banheiros. • Revisar as ventilações inferiores e superiores.

Quem deve fazer o quê?

Qual é a diferença?

Intoxicação

Processos Aprovação de projetos

Execução Responsável Projetista Órgão competente

Vistoria prévia ao "Habite-se"

OIA *

Prévia ao início do OIA fornecimento de gás

Construtora Construtora/ Cliente

Programa de manutenção

Empresa credenciada Cliente

Reformas e ampliações

Empresa credenciada Cliente

Autovistoria nas OIA redes de distribuição internas * OIA – Organismo de Inspeção Acreditado.

Como extinguir estes riscos?

Cliente

Manutenção o Instalador mantenedor (redes e aparelhos): • Pressupõe programa de manutenção em função dos riscos. • Executa troca de peças, limpeza/ lubrificação e pinturas. • Executa desmontagens de peças e regulagem de aparelhos. • Checa o funcionamento de peças e aparelhos. • Executa testes de comprovação.

Inspeção o Inspetor: • Pressupõe observação contra padrões normativos definidos (conformidades). • Relaciona as não conformidades encontradas (defeitos). • Aponta a necessidade de manutenção corretiva. • Checa o funcionamento de peças e aparelhos. • Executa os testes para comprovação da conformidade.

Comprova que sistemas ou aparelhos são mantidos de acordo com o risco.

Gera relatório de inspeção.

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Realização

Reuniões que decidem e regulam a vida em condomínio

“Assembleias: da necessidade aos resultados”, foi o título da palestra proferida pela advogada Jaqueline Hamester Dick, Presidente da Agadie, em mesa coordenada pelo advogado Gilberto Koenig, também integrante da Diretoria da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial.

Prestação e aprovação de contas e previsão orçamentária; aprovação para realização de obras; eleição e destituição do síndico; aplicação de penalidades por descumprimento quando a convenção for omissa; aprovação e alteração da convenção e do regimento interno; investir outra pessoa com poderes de representação ou delegar os poderes de representação ou administração a outrem (salvo se a convenção permitir); ciência acerca de demandas administrativas ou judiciais envolvendo o condomínio: são alguns exemplos de temas que obrigatoriamente devem ser decididos por meio de uma assembleia condominial. Instância soberana de discussão e decisões que atendam aos interesses da maioria dos condôminos e aplicáveis a todos, mesmo aqueles que da reunião não participaram.

Para garantir a eficácia deste ato, de fundamental relevância para a administração condominial, faz-se necessário uma gama de conhecimentos, a começar pelo atendimento dos requisitos legais e as determinações estabelecidas em convenção. O processo é desencadeado pela convocação dos condôminos, etapa que apresenta uma série de requisitos e cuja importância foi destacada pela palestrante no início da exposição. “A lei exige que todos os condôminos sejam convocados para que a assembleia possa deliberar. Assim, o ato de convocação deve ser feito por qualquer meio idôneo, que possibilite ao condomínio comprovar que convocou regularmente todos os condôminos. É importante que a convocação seja feita de acordo

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com critérios previstos em cada convenção, respeitando prazos e forma estabelecidos.” Mestre em Direito Social e Políticas Públicas, Jaqueline Hamester Dick, discorreu, em seguida, sobre os quóruns exigidos para diversos tipos de deliberação. “Os quóruns são definidos pela lei, de acordo com a complexidade do tema. Para assuntos rotineiros basta a aprovação por maioria dos presentes em assembleia; já para aprovação de assuntos que interfiram na estrutura do prédio, na sua destinação, modificação da convenção, ou em ônus excessivo aos condôminos, os quóruns podem ser de 2/3, 3/4 ou até unanimidade dos condôminos. E vale lembrar que não cabe à assembleia modificar quóruns ou aprovar temas que estejam previstos na convenção sem fazer a alte-

Realização ração desta, respeitando o quórum exigido em lei.” Ao longo de preleção também estiveram em evidência os requisitos para instalação da assembleia, ordem do dia, abertura das atividades, deliberações, formas de participação e decisão e assuntos pertinentes em uma assembleia condominial, sejam eles obrigatórios, facultativos ou complementares, de acordo com o surgimento de situações específicas. Ao encerrar a apresentação, a palestrante alertou sobre as consequências práticas de algumas irregularidades eventualmente praticadas antes, durante ou após a realização de uma assembleia. “A assembleia, como órgão soberano

do condomínio, tem poderes para deliberar sobre os mais diversos assuntos. No entanto, se a assembleia se realizar, sem respeitar os requisitos legais, tais como convocação e obediência aos quóruns exigidos em lei, as deliberações podem ser consideradas nulas, causando inúmeros prejuízos a

tipos de assembleias

1) Assembleia Geral Ordinária (CCB, art. 1.350): Obrigatória por lei, deve ser realizada anualmente, convocada pelo síndico na forma prevista pela convenção. Na assembleia geral ordinária deverão ser aprovadas a prestação de contas, a previsão orçamentária, além das demais matérias inscritas na ordem do dia. As decisões da assembleia, salvo disposição diversa na convenção, obrigam a todos os condôminos.

toda coletividade. Assim, indispensável que o condomínio seja corretamente assessorado em todos os passos da assembleia, desde a convocação, a realização e as deliberações, bem como elaboração da ata, documento que deve retratar, de maneira fidedigna, o que foi deliberado pelos condôminos.”

periodicidade regular. Serve para tratar de assuntos urgentes e não previstos nas assembleias gerais ordinárias. Pode ser convocada pelo síndico ou por condôminos que representem 1/4 (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempre que exigirem os interesses gerais.

2) Assembleia Geral Extraordinária (CCB, arts. 1.350 e 1.355): Não é obrigatória por lei e não possui

3) Assembleia Geral Especial (CCB, art. 1.357): Na ocorrência de sinistros graves que impliquem a destruição total ou considerável, ou que ameacem a ruína da edificação, caberá a convocação de assembleia na modalidade especial.

Ata da assembleia

Comunicação de deliberações

Para cada assembleia é necessário que se registre O Código Civil não tratou do prazo de remessa uma ata, redação em que deverá constar, no mínimo: da comunicação das deliberações da assembleia aos 1) O dia, o mês, o ano e a hora por extenso. condôminos. Porém, seguindo a orientação do artigo 2) O local da assembleia. 24, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, é conveniente que o síndi3) A identificação dos condôminos presentes. co, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunique 4) A presidência dos trabalhos. aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive 5) A pessoa que secretariou os trabalhos. no tocante à previsão orçamentária e ao rateio das 6) A ordem do dia. despesas, salvo prazo diverso estabelecido na conven7) As deliberações. ção do condomínio. 8) O encerramento. Fonte : Guia de Orientação do Síndico – 3ª edição – Publicação Secovi/RS

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Realização

Ações sustentáveis qualificam a vida condominial

Coube ao Diretor do Secovi/RS e da Agademi, Rafael Padoin Nenê, conduzir os trabalhos de apresentação da palestra que esteve a cargo de Fabíola Pecce, especialista em Gestão Ambiental.

Seja por uma questão de economia, de preservação ambiental ou, fundamentalmente, de melhoria da qualidade de vida, a sustentabilidade se impõe, cada vez mais, no dia a dia das pessoas em todo o planeta. Assim acontece também nos condomínios. Não importa a localização, o tamanho, a infraestrutura, a destinação ou o tempo de existência da edificação. Cada um, de acordo com suas particularidades, pode e deve envolver-se com práticas que, em vários aspectos, resultam em benefícios para toda a coletividade. Mostrar as diversas maneiras de como isto pode ser feito foi o enfoque principal da palestra proferida pela especialista em Gestão Ambiental, Fabíola Pecce. Ao longo da abordagem, a expositora evitou fixar-se na trans-

crição de conceitos ou no desenvolvimento de teorias técnicas a respeito do assunto. Preferiu mostrar exemplos de ações que podem ser implementadas facilmente, e que, via de regra, costumam apresentar excelentes resultados. Prova disto são os procedimentos de coleta e separação dos resíduos orgânicos e inorgânicos, hoje uma realidade em grande número de condomínios. Além dos benefícios ambientais, no sentido de reduzir a utilização de recursos não renováveis, e sociais, por meio da geração de empregos, o procedimento pode apresentar outros benefícios. Um deles é a possibilidade de compostagem dos resíduos orgânicos, a qual permite um eficaz aproveitamento em hortas comunitárias para a produção de temperos, hortaliças e flores.

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Fabíola Pecce também colocou em evidência a questão da economia de água igualmente justificada pelo binômio economia-preservação ambiental. “Uma iniciativa interessante, quando possível, é a instalação de hidrômetros individuais, o que faz com que as pessoas se preocupem em economizar, pois não terão que dividir o custo total de consumo com outras pessoas. Mas existem outros procedimentos bastante acessíveis. O principal deles é a implantação de um sistema de captação da água da chuva para aproveitamento na irrigação de jardins ou para limpeza das áreas de uso comum.” Também se sobressaíram na exposição os aspectos pertinentes à eficiência energética, a qual pode ser buscada pelo uso de recursos fotovoltaicos, eólicos, pelo uso de cores claras em ambientes de pouca

Realização luminosidade e pelo favorecimento de maiores espaços com iluminação natural. Fabíola comentou sobre algumas medidas que podem se tornar comuns dentro de algum tempo. A ampliação do uso de telhados verdes, visando facilitar a climatização de ambientes, é uma delas. Também incipiente no País, mas usado em larga escala em outros países, é o sistema de compartilhamento de

máquinas e utensílios. Para que se tenha ideia do quanto é importante, basta dizer que uma furadeira doméstica costuma ser utilizada menos de uma dezena de horas ao longo de toda a sua vida útil. Ou seja, seria bem mais interessante e econômico, em um condomínio, que houvessem apenas duas ou três furadeiras disponíveis para uso de todos os condôminos, em vez de cada morador adquirir uma unidade para uso

individual. O exemplo vale para uma série de outras máquinas usadas no dia a dia. Como se vê, o tema merece ser motivo de reflexão, gerando subsídios para que os moradores de cada condomínio avaliem e descubram fórmulas de se adequarem aos princípios da sustentabilidade, os quais asseguram um meio ambiente mais saudável e uma melhor qualidade de vida para todos.

Ideias interessantes

Hortas em vez de gramados.

Telhados verdes facilitam boa climatização.

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Realização

Inadimplência preocupa síndicos de condomínios

Esclarecendo sobre inadimplência condominial, o Presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias Filho, esteve acompanhado pela Vice-Presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo.

Enquete realizada durante o 18º Encontro Gaúcho de Condomínios apontou que uma das preocupações dos síndicos é a inadimplência. Foi, justamente, este o tema da palestra de encerramento do evento deste ano. Convidado para falar sobre o assunto, o Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, Rubens Carmo Elias Filho, elucidou muitas das dúvidas dos presentes a respeito dos procedimentos jurídicos a serem adotados em situações de atraso das cotas condominiais. Na abertura da exposição, o palestrante ressaltou que a primeira providência é tentar resolver o problema de forma amigável e de maneira que atenda aos interesses do condomínio e às necessidades do inadimplente. Porém, quando

iniciativas neste sentido não se resolvam a contento, quanto mais cedo iniciarem-se os procedimentos jurídicos melhor será para o condomínio. “No ambiente condominial, existe razoável segurança de que as despesas condominiais, mais cedo ou mais tarde, serão quitadas, visto que, em situações de contumaz inadimplência, mesmo que a unidade tenha sido transmitida para terceiros, poderá ocorrer a sua penhora e expropriação, ainda que se trate de compromisso de compra e venda, já que o termo adquirente tem amplo elastério, não alcançando apenas o titular de domínio, mas também o compromissário comprador e o cessionário de direitos”. Ampliando a análise, disse o palestrante que, caso a unidade esteja onerada de garantia real, o crédito

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condominial terá preferência no recebimento, conforme a Súmula nº 478, do STJ, valendo salientar ainda a possibilidade de prosseguimento de eventual ação de conhecimento contra o adquirente, conforme o art. 42 do Código de Processo Civil, porque “cabe ao adquirente de uma unidade condominial a responsabilidade de saldar os débitos da unidade que comprou, se existirem, uma vez que o vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada, mas com quem quer que seja o titular daquele direito real”. Na continuidade, Elias Filho conceituou as propostas de mediação e de conciliação e enumerou os procedimentos judiciais cabíveis para a cobrança de cotas condominiais em atraso. Comentou a respeito da dúvida que havia, no Código de Processo Civil, em vigor até mar-

Realização ço de 2016, sobre a possibilidade de as cotas condominiais serem cobradas pela via executiva, dizendo que preponderou o entendimento de que as despesas de condomínio não constituem título executivo extrajudicial e, portanto, exigem processo de conhecimento (art. 275, II, b, do Código de Processo Civil) para futura excussão patrimonial do devedor. Também era questionando, há algum tempo, se a responsabi-

lidade pelo pagamento das despesas de condomínio recaía apenas sobre aquele que constasse como proprietário no álbum imobiliário ou sobre o compromissário comprador, mesmo que o título não estivesse registrado. “Acabou prevalecendo o entendimento de que pode recair sobre esse, já que se atribui a qualidade de condôminos não apenas aos proprietários, mas também aos ‘promitentes compradores e os cessionários de direitos

Mediação e Conciliação Novo Código de Processo Civil Art. 2º § 3º A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial. CNJ Mediação é uma forma de solução de conflitos na qual uma terceira pessoa, neutra e imparcial, facilita o diálogo entre as partes, para que elas construam, com autonomia e solidariedade, a melhor solução para o problema. Em regra, é utilizada em conflitos multidimensionais, ou complexos. A mediação é um procedimento estruturado, não tem um prazo definido, e pode terminar ou não em acordo, pois as partes têm autonomia para buscar soluções que compatibilizem seus interesses e necessidades. Conciliação é um método utilizado em conflitos mais simples, ou restritos, no qual o terceiro facilitador pode adotar uma posição mais ativa, porém neutra com relação ao conflito e imparcial. É um processo consensual breve, que busca uma efetiva harmonização social e a restauração, dentro dos limites possíveis, da relação social das partes. Multa por reiterado descumprimento dos deveres condominiais Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; .

relativos às unidades autônomas’ (§ 2º do art. 1.334 do Código Civil).” Outros temas também analisados pelo Presidente da AABIC, com relação à falta de pagamento das cotas condominiais, foram o prazo prescricional para a pretensão de cobrança, a possibilidade de protesto, as restrições ao condômino inadimplente e a aplicação de multa por reiterado descumprimento dos deveres condominiais.

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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Evento

Muitas outras atrações marcaram realização do Encontro de Condomínios

Na abertura do Encontro, o Grupo Mas Bah empolgou a plateia com uma brilhante apresentação.

“Gentileza gera gentileza” foi o título da palestra motivacional proferida por Márcio Kühne, consultor e especialista em comportamento humano, que contou com grande envolvimento do público.

Integrou a programação a realização e apresentação dos resultados da enquete Perfil do Síndico, promovida entre os participantes. O trabalho tem por objetivo conhecer um pouco sobre os síndicos e as síndicas e os condomínios por eles administrados. Também se destacou entre as atividades a entrega da premiação da 3ª edição do Programa Excelência na Gestão Condominial, cuja forma-

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No stand do Secovimed, participantes tiveram a oportunidade de verificar a pressão arterial, fazer teste de glicose e obter informações sobre os serviços prestados pela entidade.

Nos intervalos das palestras, o Encontro propiciou momentos de confraternização e troca de experiências entre os participantes.

tação deverá ser reformulada para suas próximas edições. O 18º Encontro Gaúcho de Condomínios contou com o apoio institucional do Sistema Fecomércio/RS, do Creci/RS, do Semirgs, do Sindef/RS e do Sindimóveis/RS, com as participações da Agadie e do Secovimed – Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul e o patrocínio da Sulgás.

Espaço Imóvel Responde Condômino questionou sobre o prazo do mandato de um síndico, eleito em assembleia geral ordinária, devidamente convocada para este fim, cuja convenção condominial prevê mandato de um ano, podendo se reeleger. Neste caso, prevalece a convenção ou o código civil? Estabelece o art.1.347 do Código Civil Brasileiro que: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. A duração do mandato do síndico deverá respeitar o que prevê a convenção. Na ausência daquele instrumento, a assembleia poderá deliberar, desde que não ultrapasse dois anos. No caso em questão, deverá observar que a convenção prevê prazo de um ano, sendo este o prazo do mandato do síndico. É permitida a reeleição daquele mandatário, sem imposição de qualquer limite, ou seja, podendo ser reeleito quantas vezes convier ao condomínio, salvo estipulação diversa na convenção do condomínio. A possibilidade de reeleição do síndico está prevista em lei. E essa reeleição não está – pelo texto legal – sujeita a um limite máximo de vezes, embora a convenção condominial possa dispor em sentido contrário. Nosso condomínio é constituído de três blocos. No caso de manutenção no telhado de um dos blocos, esta despesa será rateada entre todos os condôminos ou apenas pelo do respectivo bloco? Estabelece o Código Civil (art. 1331, § 2º) como sendo área comum “o solo, a estrutura do prédio, o telhado”, “e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Neste aspecto, define a Lei que o telhado é parte comum. No entanto, prevê o Código Civil, no artigo 1.340, que “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.” No caso em questão, as despesas comuns podem ser rateadas entre todos, e aquelas que digam respeito a um grupo de condôminos, devem ser rateadas entre este grupo. Assim, o telhado de cada bloco deve ser mantido pelo respectivo bloco, e as despesas comuns a todos, entre todos. Temos um problema com a colocação de fezes de animais nas lixeiras do condomínio, deixando al-

gumas pessoas sujeitas ao contato com estes dejetos. Qual o embasamento de proibição de colocação de dejetos em lixeiras do condomínio, devido ao manuseio desse tipo de lixo? Quando em áreas privadas, como em um condomínio, cabe a aprovação de normas internas para disciplinar a convivência. Nos condomínios, a adoção de regras e normas de convivência entre condôminos e animais de estimação é de suma importância. Aqueles que, por ventura, venham a desrespeitar as normas estabelecidas em convenção ou regimento interno, ficam sujeitos à aplicação de multas previstas naqueles estatutos. Na ausência ou omissão de normas de convivência, cabe à assembleia deliberar sobre este assunto, ou a aplicação de multas nos casos de atitudes prejudiciais ao sossego, à salubridade e à segurança, nos termos dos artigos 1.351 e 1.336, §2º, respectivamente. É possível fazer um adendo à ata após a realização da assembleia? Após distribuída a ata aos condôminos, é cabível apresentar impugnação e levar o assunto à assembleia para ratificar ou retificar o texto. Importante destacar que a ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um. Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos. No que se refere ao adendo à ata é assunto que deverá ser levado à assembleia para deliberação sobre a questão. Gostaria de saber se um grupo de proprietários pode colocar um condômino na justiça ou se só a administração, representando o condomínio, poderá fazê-lo, para cobrar algo em favor do condomínio. É do síndico a competência para ingressar com ações que digam respeito aos interesses do condomínio, conforme artigo 1.348 do Código Civil. O grupo de condôminos deve manifestar suas intenções ao síndico, e ele vai avaliar e dar encaminhamento àquilo que for decidido. Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde O locatário pode participar das reuniões de assembleia geral? O Código Civil é silente sobre o direito de voto do locatário. Todavia, a Lei nº 9.267/96 dispõe que, nas decisões de assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar. No mesmo sentido, destacamos que os Tribunais também já se manifestaram a favor do voto do locatário em assembleias condominiais. Contemplando este raciocínio, na prática se admite o voto do locatário nas assembleias que tratam de questões relativas às despesas ordinárias, tendo em vista que são assuntos que lhe afetam diretamente na qualidade de possuidor direto da unidade condominial. Vale lembrar que o locatário tem o dever de contribuir com o pagamento das referidas despesas ordinárias e de respeitar os ditames da convenção de condomínio e do regimento interno por força do contrato de locação, bem como das disposições legais pertinentes (Lei nº 8.245/91 e Código Civil), sendo sua relação, portanto, de natureza obrigacional (contratual). Além disso, importante ressalvar que o locatário poderá participar e votar na assembleia se ele estiver portando uma procuração outorgada pelo proprietário-locador; neste sentido, estará participando da assembleia não por conta de sua posição de inquilino, mas como procurador do proprietário do imóvel.

aprovar ou não as contas. E, se apurada pontualmente as irregularidades praticadas pelo síndico, além de não serem aprovadas as contas, o síndico poderá ser destituído. Como entregar o cargo de síndico? Recomendamos, primeiramente, observar o que diz a convenção, se prevê alguma forma de substituição, devendo então ser cumprida. Agora, se for omissa, importante que seja convocada assembleia para prestar contas, comunicar a renúncia, eleger novo síndico e, se for o caso, eleição de subsíndico e dos membros do conselho. Ressaltamos que a renúncia é ato unilateral, logo não será a assembleia que irá deliberar sobre a renúncia do síndico. Simplesmente ele renuncia, decisão que não atinge ao subsíndico e aos membros do conselho. Se alguém mais da gestão resolver renunciar também, já teria cobertura para eleger o substituto. Respostas: Sandra Bandeira. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Qual a responsabilidade jurídica do conselho fiscal na aprovação das contas do síndico? Compete ao conselho fiscal dar parecer sobre as contas do síndico, assim disposto no artigo 1.356 do Código Civil, devendo inclusive acompanhar a gestão do síndico e analisar as pastas de prestação de contas, pois foi para tal fim que o mesmo foi eleito. Agora, percebendo o conselho alguma irregularidade por parte do síndico, há o dever de comunicar aos moradores, para que sejam tomadas providências, ficando a critério do grupo de condôminos,

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Espaço Secovimed

Renata Sberse Bernardi Médica Clínico-Geral, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

Saiba mais sobre a asma A asma é uma doença inflamatória das vias aéreas, que determina um estreitamento dos bronquíolos (pequenos canais de ar dos pulmões), o qual dificulta a passagem do ar, provocando contrações ou broncoespasmos. As crises comprometem a respiração, tornando-a difícil. A fase da respiração mais prejudicada na asma é a expiração: o ar entra, mas encontra dificuldade para ser expelido. É uma doença extremamente comum em todos os países do mundo, sendo que, no Brasil, a prevalência gira em torno de 10% (dados retirados de centros urbanos, onde há uma maior chance de se desenvolver a asma). Apesar de poder aparecer em qualquer idade, a asma apresenta franco predomínio na infância (principalmente em meninos): cerca de 75% dos casos são diagnosticados até os 7-10 anos de idade. Esses pacientes podem apresentar uma regressão espontânea do quadro quando atingem a idade adulta. Após a infância, a asma pode apresentar um segundo pico, que é na fase adulta (50-70 anos). O principal fator de risco para a asma é a atopia (predisposição genética para desenvolver doenças alérgicas). Outros fatores de risco importantes são: genética, vida urbana (maior contato com alérgenos e poluentes atmosféricos), fumo (pais fumantes provocam aumento considerável da suscetibilidade nas crianças), pólen, mofo, ácaros, fumaça de cigarro. Além disso, resfriados e gripes, estresse emocional e a prática de exercícios vigorosos podem agravar os sintomas. Clinicamente, a asma manifesta-se com episódios limitados de falta de ar, tosse e chiado. Pode, ainda, se apresentar com aperto no peito também. Caracteristicamente, tais sintomas são desencadeados pelos fatores de risco já citados: alérgenos, fumaça de cigarro, resfriados, mudanças no clima, etc. O diagnóstico da asma geralmente é clínico, ou seja, não necessita de exames para sua elucidação. No entanto, para os casos atípicos – quando os sintomas diferem um pouco dos citados acima, são necessários exames complementares para sua confirmação. O principal exame complementar para o diagnóstico de asma é a espirometria, mas muitas vezes exames como

raio X de tórax e exame de escarro são necessários para afastar outras possíveis patologias. Pode-se classificar a asma conforme a gravidade de sua apresentação: • Grau I (Intermitente): quando há raros sintomas diurnos e noturnos e raras exacerbações. • Grau II (Persistente leve): quando há sintomas diurnos 2 ou mais vezes por semana e exacerbações que afetam as atividades diárias. • Grau III (Persistente moderada): quando há sintomas diurnos diários e noturnos semanais, com exacerbações que afetam as atividades diárias. • Grau IV (Persistente grave): quando os sintomas são contínuos durante o dia, diários durante a noite e com exacerbações frequentes. O tratamento da asma baseia-se na sua classificação: na asma intermitente, tratam-se somente as crises com as chamadas medicações de resgate (popular bombinha). Já na asma persistente leve até a grave são necessárias medicações de uso diário para prevenção das crises, que, na grande maioria das vezes, correspondem aos corticoides de uso inalatório. A dose dessas medicações deve ser ajustada sempre que o paciente permanecer tendo crises, sendo, portanto, essencial o acompanhamento médico periódico. A asma pode ser um desafio e estressante. Às vezes, o paciente pode ficar frustrado por precisar evitar suas atividades habituais para evitar os gatilhos. Também pode se sentir limitado ou constrangido com os sintomas da doença e por rotinas de gestão complicadas. Mas a asma não tem de ser uma condição limitante. A melhor maneira de superar a ansiedade e uma sensação de impotência é entender sua condição e tomar o controle de seu tratamento. Aqui estão algumas sugestões que podem ajudar: diminua o ritmo; evite os gatilhos que desencadeiam as crises; faça exercícios físicos; evite a obesidade; evite mudanças bruscas de temperatura; submeta-se a testes de pele para identificar possíveis alergias; evite cheiros fortes; e pratique exercícios respiratórios. Não há cura para asma, embora os sintomas às vezes melhorem ao longo do tempo. Com autogerenciamento e tratamento apropriados, a maioria das pessoas com asma pode levar uma vida normal.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Julho/Agosto 2015