Revista espaco imovel 70 setembro outubro 2015 versao 7

Mala Direta Básica Devolução Física

Ano XII • Setembro/Outubro 2015 - Nº 70

Medidas preventivas diminuem riscos em condomínios

Síndicos e condôminos devem ficar atentos a fatores como segurança, circulação de veículos, conservação de equipamentos, prevenção contra incêndios, manutenção predial, uso de áreas comuns, guarda de animais e contratação de seguros, a fim de aumentar a tranquilidade e o bem-estar de todos os moradores.

Confira alguns destaques desta edição

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Mensagem do Presidente A comunidade do risco

Pesquisa Seis itens respondem por mais de 82% das despesas de condomínio

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Quórum previsto em convenção deve ser respeitado

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Medidas preventivas diminuem riscos em condomínios

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DESTAQUE

Jurídicas

CONSCIENTIZAÇÃO

Destaque Conscientização Envolvimento dos condôminos é fator fundamental para garantir segurança

Acessos

PREVENÇÃO

Circulação e manobras de veículos precisam de regras específicas

Revisões Elevadores não podem ser descuidados

Apagão Instalações elétricas devem ser revisadas regularmente

Prevenção

ACIDENTES

Cautela e atenção reduzem riscos de incêndio

Preservação Manutenção predial evita sobressaltos

Acidentes Perigos em áreas de uso comum podem ser amenizados

Comportamento Convivência com animais precisa de regramento

COMPORTAMENTO

Precaução Uma boa apólice também garante parte da segurança de um condomínio

Questionamentos Espaço Imóvel responde dúvidas sobre condomínios

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DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

A comunidade do risco Existe uma historinha velhíssima sobre o fatalismo. O fazendeiro vai a uma feira na cidade e passa por um cartaz anunciando uma cartomante infalível. Não resiste e a procura. Ela lhe revela que ele vai morrer de um “desastre de avião”. Volta para casa e evita até passar perto de aeroporto. Vai dar a volta no destino não dando oportunidade ao azar. Perfeito. Até que, um dia, está lavrando a terra em seu trator com ar-condicionado na cabine e um avião lhe cai bem em cima. A partir do que se conta, desfia-se uma série de ilações, a começar por aquela de que ninguém escapa a sua sina. Será mesmo?

Ao pensarmos que muita coisa pode acontecer com a gente, pode-se iniciar um processo patológico que só vai poder ser tratado com o auxílio de profissionais especializados, como psicólogos e psiquiatras. Então, deve-se sair por aí de peito aberto como os mocinhos do cinema? Também não, é evidente. Nós fomos educados, em escalas variadas, a ser precavidos, e isso nos acompanha sempre. Até por uma questão de sobrevivência.

Os resignados poderão cantar “Que será, será...”, como na versão brasileira de Giuseppe Ghiaroni para a canção de Livingston e Evans (Que será será, o que será, será, o futuro não é nosso pra ver, o que será, será...), porém, na vida real, não dá para engrossar um coro desses.

Quando se tratam de precauções no dia a dia, as que se relacionam ao condomínio não nos assaltam à primeira vista. Muito justamente, o condomínio existe para nos dar especialmente uma sensação de segurança e não parece lógico que tenhamos de começar a encará-lo de modo diferente. No entanto, como em qualquer lugar no planeta, ali, igualmente ali, podem surgir problemas que coloquem a nossa integridade em perigo. A experiência e a inteligên-

cia humana estão disponíveis para enfrentar tais circunstâncias e nunca é demais revisar medidas que minimizem problemas.

O reconhecimento do perigo é uma faculdade da pessoa e, como se sabe, cada uma tem mais ou menos apurada. No condomínio, onde tudo deve funcionar bem, nem por isso os riscos estão ausentes. “O perigo é idealizar que, num condomínio, o morador vai ficar livre de seus medos e da insegurança e viver num mundo perfeito, isento de problemas. Isso pode levar à incapacidade de lidar com situações reais.” afirma a psicanalista Dora Gurfinkel.

Cabe-nos apreender métodos e sistemas para detectar os desvios do que se considera normal. O morador comum já os percebe pragmaticamente. No entanto, muitas das práticas condominiais exigem a atenção de profissionais habilitados e é uma necessidade a satisfazer sempre a partir de decisões do síndico e, como subsídio, por reivindicação dos condôminos. Cautelas e providências preventivas ajudam a garantir tranquilidade, porque não deixam os fados ao girar da roleta. A criança deve ser ensinada a não tocar em tomadas, mas há que se mantê-las vedadas. A vista das janelas é bonita, mas grades não podem ser dispensadas. Fios expostos, quinas pontiagudas, tacos soltos que revestem o piso e por aí vai.

Dentro e fora das economias, todo o cuidado é pouco. O conceito de uma organização condominial precisa ficar bem longe do de uma comunidade de risco. Dissabores emergentes têm de ser recebidos com contramedidas inteligentes. Como se sabe, é menor o impacto do possível quanto mais forte for o muro do planejado. O condomínio oferece belíssimas rosas, e os espinhos nada mais são do que avisos de alerta das imperfeições do mundo.

O reconhecimento do perigo é uma faculdade da pessoa e, como se sabe, cada pessoa tem mais ou menos apurada. No condomínio, onde tudo deve funcionar bem, nem por isso os riscos estão ausentes.

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Notas

Saiba mais sobre a previsão orçamentária Com a proximidade do final de ano, muitos síndicos começam a pensar na elaboração da previsão orçamentária para o ano seguinte.

Tal deve ser aprovada em assembléia geral ordinária, realizada anualmente, e é com base nesta previsão que será determinada a cota de condomínio. Logo, para chegar a um valor correto, é preciso uma discussão criteriosa sobre os grupos de contas que constituem o orçamento, as quais podem ser descritas como a seguir.

Despesas fixas e imprevistas

As despesas fixas, também chamadas de ordinárias, são aquelas consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio e formadas basicamente pelos seguintes itens: pessoal (salários, férias, 13º salário e rescisões contratuais de trabalho); encargos sociais (INSS, FGTS, 06

PIS, INSS de terceiros), consumo (água, energia elétrica, gás, telefone); manutenção/conservação (elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, piscina, jardim, antena coletiva, recarga de extintores); administrativas (honorários da administradora, impressos, fotocópias, envio de correspondências, isenção ou remuneração do síndico); materiais (produtos de limpeza, peças de reposição, uniformes) e seguros (obrigatórios e opcionais).

Já as despesas imprevistas são aquelas necessárias para a solução de problemas emergenciais ou benfeitorias inadiáveis nas áreas de uso comum. Entre as emergenciais sobressaem-se os como as mais comuns os casos de vazamentos, entupimentos, danos em bombas d’água, elevadores e outros equipamentos. Nas benfeitorias, as refor-

mas e a aquisição de equipamentos são alguns dos exemplos.

Fundo de reserva

A convenção do condomínio pode estabelecer um percentual do total arrecadado mensalmente para que seja contabilizado no fundo de reserva, conforme determina a Lei dos Condomínios. Além da obrigatoriedade de constar em convenção, a Lei estabelece, ainda, que o fundo de reserva não pode ser utilizado para o pagamento de despesas ordinárias, sendo que sua utilização deverá ser determinada em assembleia. A destinação dos recursos do fundo de reserva difere, portanto, das despesas ordinárias emergenciais e enquadra-se nos casos eventuais, como, por exemplo, pagamento de ações trabalhistas ou situações nas quais o condomínio tenha que quitar algum tipo de indenização.

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Notas Seis itens respondem por mais de 82% das despesas condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/ Rubricas % em agosto/15 RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que 26,51 Pessoal trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 Obras 19,38 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares Segurança 12,32 na gestão condominial, no planejamento e na aplicação 10,14 Água dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices propor9,53 Diversos cionais com variações muito pequenas.

4,68 Conservação A pesquisa referente ao mês de agosto/15 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, Subtotal 82,56 são responsáveis por 82,56% dos gastos condominiais. São Demais itens 17,45 as despesas com pessoal, obras, segurança, água, diversos, e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com Total 100,00 despesas mais destacadas no quadro ao lado.

Os demais itens que complementam os dispêndios Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas inforsão: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz mações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos. (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

Festas de final de ano em condomínios exigem cuidados especiais O uso do salão de festas, ou até mesmo as comemorações em unidades individuais, por ocasião do final de ano, exigem algumas providências especiais por parte de síndicos e condôminos. Segundo a Vice-Presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, uma delas diz respeito à segurança e outras se referem à manutenção. “Para evitar que uma festa se transforme em dor de cabeça, o ideal é que algumas regras sejam estabelecidas de comum acordo entre os moradores.”

A dirigente cita, por exemplo, a questão da segurança, que fica prejudicada em função do grande fluxo de pessoas no prédio: “o problema pode ser amenizado se os moradores informarem com antecedência a realização de festas em seus apartamentos, horário aproximado em que elas acontecerão e o número de pessoas que estão sendo esperadas. Isto permitirá ao

síndico estabelecer uma escala de funcionários de acordo com as necessidades do edifício.”.

Simone também recomenda que sejam expedidas circulares, fixando critérios a serem observados quanto à instalação de equipamentos elétricos e ao estabelecimento de horários especiais para recebimento de entregas necessárias para preparação das comemorações.

“A primeira providência previne a ocorrência de sobrecarga elétrica no prédio e a segunda garante a

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tranquilidade no uso de elevadores ou acesso às escadarias.”

A Vice-Presidente sugere, ainda, que os síndicos procedam a uma vistoria extraordinária, dias antes das comemorações, em itens como bombas d’água, iluminação externa e interna, funcionamento de elevadores, minuteiras, porteiros eletrônicos e em equipamentos de áreas de uso comum e de lazer, cuidados que visam assegurar a satisfação e uma agradável confraternização entre os condôminos e seus convidados.

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Jurídicas

Quórum previsto em convenção deve ser respeitado Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), que havia admitido a convocação de assembleia extraordinária, com qualquer número de condôminos presentes, para deliberar sobre vagas de garagem.

Proprietários de unidades comerciais moveram ação contra um condomínio para que fosse feita a demarcação das vagas e disciplinada sua utilização, alegando que os espaços vinham sendo usados de forma indiscriminada.

A sentença deu prazo de 120 dias para que o condomínio deliberasse sobre o assunto mediante convocação de assembleia extraordinária com

qualquer número de condôminos presentes. O TJRJ confirmou a decisão.

O acórdão destacou que, embora a convenção do condomínio previsse a necessidade de quórum especial para a realização de assembleia extraordinária, o exercício do direito de propriedade dos autores da ação não poderia ficar condicionado a tal exigência. Para o Tribunal estadual, o quórum especial poderia não ser atingido nunca, o que impediria de forma permanente o exercício daquele direito.

No STJ, o Relator Ministro Luis Felipe Salomão entendeu pela reforma do acórdão. Ele citou o artigo 1.333 do Código Civil e os artigos 9º e 18 da Lei nº 4.591, que tratam da observância compulsória da convenção. Segundo Salomão, “a força normativa da con-

venção condominial é evidenciada pelo fato de que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino eximir-se de sua aplicação”. Nessa hipótese, explicou o ministro, seria necessário o condômino recorrer ao Poder Judiciário para pedir a anulação da norma.

Para a Quarta Turma, a admissão de quórum diferente do previsto na convenção resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido. Além disso, Salomão assinalou que os proprietários compraram as unidades sob as condições estabelecidas na convenção do condomínio, “ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização”.

Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil, mas, para a aplicação das sanções, é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.

Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.

Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao lo-

catário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.

A cobrança da multa foi afastada pelo TJSP ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário. Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.

No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condô-

mino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência. Entretanto, para o Relator Ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ. 08

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Destaque

Medidas preventivas diminuem riscos em condomínios

“Chega um momento em que não há como tomar medidas paliativas, e procedimentos definitivos precisam ser adotados. Mais cedo ou mais tarde, obrigatoriamente, a proposta de vistoria e reforma predial terá que ser aprovada. Estamos com problemas em uma sacada, cujo reboco caiu, provavelmente pelo excesso de água. Além disso,

no pátio, o acúmulo de limo nas lajes tornou o piso escorregadio e alguns moradores até já caíram.

Um outro fraturou o pé ao pisar em um desnível existente na circulação interna e por aí vai. Como se isso não bastasse, condôminos descuidados costumam deixar vasos e outros utensílios nos parapeitos de sacadas e janelas. Em dia de

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ventania, muitos desses objetos já despencaram e, por pouco, ainda não atingiram ninguém. Ou seja, os riscos estão por baixo e por cima. Às vezes, até ao lado da gente, como é o caso do cachorro de uma vizinha que já mordeu muita gente dentro do condomínio. Há que se ter cuidado em todos os lugares. Eu mesma, certa vez, esqueci a fôrma de

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Destaque pudim com açúcar para caramelizar no fogo. Quando me dei conta, o fundo da forma tinha virado carvão e a fumaceira invadiu a cozinha. O vizinho do andar de cima desceu correndo, pensando que meu apartamento estivesse em chamas. Mas, enfim, há que se ter atenção em tudo. Até mesmo quando as pessoas são de fora do condomínio ou quando os responsáveis diretos são outros. Lembro que, há algum tempo, contratamos uma empresa para pintar o prédio e, muitas vezes, tive que exigir à empresa contratada que fornecesse os EPIs, equipamentos de proteção individual, adequados aos funcionários.”

O depoimento é da síndica do edifício Açorianos II, Lúcia S. Castro, e demonstra apenas algumas das

inúmeras situações de risco que existem em um condomínio. Os síndicos precisam estar atentos a todos eles, quer por meio de medidas preventivas ou iniciativas que façam com que os ambientes condominiais sejam mais seguros para os moradores, os visitantes ou as demais pessoas que circulam pelo mesmo ou em suas proximidades.

Fornecer subsídios e orientações que possam reduzir a possibilidade de ocorrências de algumas das situações mais comuns é a proposta desta matéria. Por conta disso, a segurança patrimonial, a circulação de veículos em áreas internas, a conservação dos elevadores, as revisões da rede elétrica, a prevenção contra incêndios, a manutenção predial, os riscos nas

áreas de uso comum, os cuidados com os animais, as determinações da ABNT sobre playgrounds e a importância de uma boa apólice de seguros são temas que estarão em destaque.

Envolvimento dos condôminos é fator fundamental para garantir segurança Atenção deve ser constante

É preciso estar atento a todos os detalhes.

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Houve uma época em que os porteiros eletrônicos eram o que havia de mais avançado em termos de segurança nos condomínios. Mas nem todos estavam preparados para usá-los convenientemente.

O morador de um prédio conta que, há alguns anos, era comum deparar-se com alguma pessoa na porta de seu apartamento.

Questionado como havia chegado até ali, o visitante explicava. “Neste edifício basta acessar o porteiro eletrônico de determinados apartamentos e a porta do prédio se abre.”

Informado, o síndico dirigiu-se a um dos apartamentos citados e perguntou a uma das moradoras se a versão era verdadeira. De imediato, ouviu a resposta: “Ora, se alguém tocou o porteiro é porque quer entrar”.

E assim tem sido nos condomínios. De tempos em tempos, repetem-se os casos de acesso aos apartamentos por meio do uso de estratégias muito bem elaboradas ou de aproveitamento de oportunidades ocasionadas por descuidos.

Ou seja, não existem sistemas de segurança que prescindam do envolvimento de todas as pessoas que deles necessitam.

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Conscientização Apenas equipamentos não bastam Circuitos de alarme e monitoramento por imagens, acessos controlados por identificadores eletrônicos, guaridas com vidros blindados, portões duplos, tipo eclusa, e muitos outros dispositivos, desde os mais simples até os mais sofisticados, estão disponíveis no mercado.

Especialistas alertam que, ao tomar a decisão de investir em segurança, a melhor opção para obter resultados positivos é valer-se de uma consultoria feita por empresas e profissionais com experiência no segmento.

Ao participar de um dos Encontros de Condomínios promovidos pelo Sistema Secovi/RS, o consultor em segurança empresarial, Régis Merg Saraiva, afirmou que o ideal é que este serviço seja prestado por uma empresa independente. “Uma que não se envolva com a venda de serviços de segurança ou de equipamentos. Evita-se, assim, que a perspectiva de vender mais possa influenciar o levantamento e a análise das reais necessidades do condomínio”.

Saraiva disse, também, que é preciso criar e implantar normas e procedimentos que devem ser aprovadas por assembleia, com o objetivo de padronizar ações operacionais, corrigir condutas e conscientizar moradores.

O envolvimento dos moradores, aliás, é imprescindível Eclusas facilitam controle de acesso. para assegurar a segurança de todos.

Também em eventos promovidos pelo Sindicato da Habitação e pela Agademi, representantes da Brigada Militar costumam repassar orientações aos participantes.

Identificação

O ingresso de funcionários de prestadoras de serviços, públicas ou privadas, só deve ser permitido depois de identificação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado.

Além disto, havendo a possibilidade, um empregado do condomínio ou o próprio morador deve acompanhar o referido funcionário até o apartamento desejado.

Veículos também devem ser identificados, sendo que a anotação da placa deve ser feita em agenda própria. Adesivos colocados na parte superior à direita do para-brisa são práticos e facilitam o trabalho.

tamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se apresentar, através de portão eletrônico ou interfone, e só poderão entrar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado.

Equipamentos

Sempre que as condições financeiras permitirem, deve-se

Acesso

A entrada de entregadores de produtos, no prédio, deve ser proibida, sendo que alguém do apar-

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priorizar a instalação de equipamentos, como interfones, alarmes, câmeras e monitores.

Uma boa iniciativa é colocar uma guarita recuada do portão, com grades altas ao redor do edifício, e sempre controlar o portão da garagem.

Portaria

Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos, seja no portão ou na garagem.

Devem também evitar aglomeração, bate-papos e conversas desnecessárias. Atenção e discrição devem ser características essenciais de quem executa a função.

Vale lembrar que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas, evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local.

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Conscientização Portaria virtual reduz custos e pode ampliar segurança Cresce cada vez mais o número de condomínios que investe na contratação do serviço de monitoramento a distância de todas as formas de acesso à edificação. O sistema permite o acompanhamento de chegadas e saídas de moradores, funcionários, prestadores de serviços, entregadores e visitantes, além do ingresso em garagens e em todas as áreas de circulação interna do condomínio.

Consultor Comercial do Grupo Volpato, Fabiano Borges explica que

o objetivo de uma portaria virtual em um condomínio é oferecer aos moradores uma maior segurança e eficácia no controle do gerenciamento dos acessos de pessoas e veículos no local, o tempo todo, eliminando a necessidade de uma portaria presencial.

Desta forma, os procedimentos de identificação e permissão de acesso são executados por meio de uma central, que pode estar localizada a vários quilômetros de distância do empreendimento, por meio de câmeras e inter-

fones instalados em locais estratégicos.

Executados remotamente, os serviços englobam, ainda, as gravações de áudio e de imagem de todas as conversações e intervenções de atendimento e de acesso.

Fabiano Borges esclarece, ainda, que a operacionalidade do sistema varia de acordo com as particularidades de cada condomínio. Nas situações mais comuns, os visitantes, prestadores de serviço ou entregadores acionam o botão do interfone; o atendente da portaria virtual faz a identificação e entra em contato com o morador, solicitando a autorização de entrada. Havendo consentimento, procede-se à abertura e ao fechamento da eclusa, uma espécie de caixa gradeada com dois portões.

Síndico destaca vantagens da portaria virtual Síndico em mais de um condomínio em Porto Alegre, Fernando Pretto De Marchi enumera as principais vantagens na contratação dos serviços de portaria virtual: • Diminuição de até 65% no valor das despesas mensais com portaria.

• Redução do passivo trabalhista pela diluição do risco com outros condomínios com o mesmo sistema.

• Nova fonte de recursos para melhorar e valorizar o patrimônio com uso dos recursos economizados.

• Aumento da “sensação de segurança” dos moradores.

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• Impossibilidade de rendição física do porteiro virtual em caso de assalto no condomínio.

• Tecnologia moderna de gravação de áudio, vídeo, controle de acesso e monitoramento.

• Cadastro de moradores, prestadores de serviços.

• Eliminação do custo do imobilizado da portaria física do condomínio que fica inativa (interfone, mesa, cadeira, banheiro, rádio de comunicação, material de expediente para os porteiros), pois é na sede da empresa que o porteiro trabalha e não no condomínio.

• Maior qualificação da mão de obra na prestação dos serviços

de segurança aos condomínios que adotam a portaria virtual.

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Conscientização Contratação de serviços terceirizados merece cuidados especiais As principais vantagens apontadas para a contratação de serviços terceirizados são a eliminação dos encargos trabalhistas e dos custos das rescisões e as dificuldades para a substituição de funcionários em casos de faltas, concessão de férias ou afastamento motivado por questões de saúde. É preciso lembrar que, na eventualidade de ingresso de ações trabalhistas, o condomínio pode ser citado no processo. Havendo condenação, se a empresa não arcar com o pagamento, caberá ao condomínio a quitação da dívida. Assim, na terceirização, é preciso que os síndicos estejam atentos o tempo todo ao cumprimento daquilo que determina a legislação trabalhista.

Com a experiência adquirida em quase uma década no exercício do cargo de gestora de condomínio, Janaína R. Silva cita uma série de providências que não podem ser descuidadas. “Antes das contratações, é preciso que se faça uma pesquisa e uma análise da capacidade financeira da empresa concorrente e também de aspectos pertinentes ao volume e os motivos de ações trabalhistas nas quais figure como réu.”

Após a contratação, diz a gestora, é preciso confirmar mensalmente a efetivação dos recolhimentos referentes aos encargos trabalhistas por parte da empresa contratada.

“Lembre-se de que as autenticações mecânicas podem ser facilmente falsificadas.

Diante disto, é indispensável que, de tempos e tempos, exija-se a apresentação de extratos e negativas de débitos por parte das entidades para as quais os valores são recolhidos.”

Janaina sugere, ainda, que sempre seja perguntado aos funcionários se os salários estão sendo pagos de forma correta e se os direitos deles estão sendo respeitados.

Atenção especial deve ser dada, também, à confirmação de que o funcionário que está prestando serviço no condomínio esteja contratado regularmente. A comprovação não se deve apenas a questões de responsabilidade solidária.

“Algumas empresas adotam a prática de recrutar pessoas de forma eventual, sem fazer uma triagem prévia ou busca de referências. Estas pessoas que simplesmente realizam um trabalho extra, sem qualquer tipo de comprometimento, podem vir a ser facilitadores de acesso ou in-

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formantes da rotina e da disponibilidade de pertences, tanto do condomínio quanto dos moradores. Logo, em hipótese alguma, os condomínios devem aceitar a escalação de funcionários para trabalharem em suas dependências sem a comprovação de vínculo empregatício com a empresa terceirizada.”

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Acessos Circulação e manobras de veículos precisam de regras específicas O uso inadequado de vagas de estacionamento sempre foi um dos grandes problemas em condomínios. Não menos preocupante é o descuido e os excessos nas vias de circulação interna e nas manobras de acesso aos espaços destinados para este fim, sejam coletivos ou privados.

No Condomínio Villagio Planalto, a gestora Janaina Silva entende que algumas pessoas, ao ingressarem no condomínio, se distraem acima do aconselhável.

“Muitas vezes os condutores não se dão conta que dentro do condomínio a atenção deve ser redobrada, pois os espaços de circulação conjunta, entre pessoas e veículos, são mais restritos. Menores, também, são os acessos às vagas de estacionamento; além disso, os riscos são maiores onde existem rampas.”

Visando evitar consequências negativas, Janaina toma algumas precauções. De tempos em tempos, promove campanhas de conscientização por meio de cartazes

ou citação em informativos, sugerindo que a atenção seja constante, e lembrando que o regimento interno fixa em 10km/h a velocidade máxima de circulação.

Um condomínio onde a circulação e o estacionamento precisam ser bem administrados Quando o número de unidades e de vagas de garagens é muito grande, não bastam apenas iniciativas de conscientização. Um maior número de regras e a utilização de mecanismos preventivos se fazem necessários. Este é o caso, por exemplo, do Condomínio Terra Nova Vista Alegre, o segundo maior do estado, em número de apartamentos, com mais de 1.000 unidades.

Cada uma com, no mínimo, uma vaga de estacionamento.

Condomínio possui mais de 1.000 vagas de estacionamento.

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Acessos Estratégias e mecanismos de normatização Controle

Para que tudo funcione adequadamente, segundo o supervisor predial, Vitor Dutra, várias estratégias são postas em prática.

A primeira delas é o cadastramento dos veículos de todos os moradores, proprietários ou inquilinos.

A providência se faz necessária para a liberação dos controles que dão acesso às garagens, cujas imagens são monitoradas e gravadas em uma central.

O sistema permite o registro das placas dos veículos, relacionando-os com a respectiva vaga de

cada unidade e muita gente já foi multada por estacionar na vaga incorreta. E não adianta informar o número de apartamento errado para passar a multa para outra pessoa. O cruzamento de dados e as confirmações necessárias são feitas na hora.

Para casos excepcionais; vamos supor que o morador tenha acabado de sair da concessionária com um carro novo; o condomínio dispõe de garagistas encarregados da abertura e do fechamento dos portões de entrada e saída dos estacionamentos, depois das devidas averiguações.

Quebra-molas e balizadores

Em se tratando de circulação interna, outras medidas foram adotadas. Em retas de maior extensão, existem quebra-molas, que podem ser deslocados facilmente, de acordo com as necessidades.

Nas intersecções e cruzamentos, balizadores demarcam os espaços permitidos para manobras e oferecem maior visibilidade durante os deslocamentos.

Quebra-molas evitam alta velocidade.

Tranca-rodas

O bom de tudo isso é que expressiva maioria dos condôminos concorda com as sistemáticas adotadas. Tanto é assim que, recentemente, aprovaram a compra de algumas unidades de um equipamento que reduziu em 80% as infrações decorrentes de estacionamentos irregulares.

Conhecida como tranca-rodas, a ferramenta, cuja unidade custa menos de R$ 200,00, é utilizada para imobilizar os veículos mal-estacionados. Constatada a irregularidade ou recebida denúncia sobre a mesma, um funcionário do condomínio instala o mecanismo.

Para liberar o veículo, o proprietário precisa se dirigir até a administração, a fim de que as providências sejam tomadas e, é claro, receber a notificação de multa.

A mesma tática tem sido adotada, com bons resultados, no estacionamento rotativo destinado aos visitantes. Nestes casos, a multa não pode ser aplicada, mas a pessoa que incorreu no erro também precisa dirigir-se à administração e aguardar a disponibilidade de um funcionário para desativar o equipamento. Um procedimento que faz com que as pessoas respeitem um espaço que deve ser de uso comum e não individual.

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Ferramenta contribui para redução de infrações.

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Revisões

Elevadores não podem ser descuidados Mesmo considerado extremamente seguro, muitas são as recomendações das empresas de fabricação e manutenção de elevadores quanto ao uso deste tipo de transporte. Cuidar para que a lotação máxima não seja excedida é uma delas. Os usuários também devem estar atentos quanto a ruídos estranhos, paradas bruscas ou outros tipos de ocorrências que fujam da normalidade. Nestes casos, exige-se a revisão imediata por parte da empresa que deve fazer a manutenção.

Profissionais que atuam neste segmento também recomendam que os condôminos prestem atenção às condições adequadas de operação do equipamento, eliminando interferências, como infiltrações de água, seja no poço, na casa de máquinas ou mesmo nos andares. É interessante, também, avaliar o funcionamento de interfones e alarmes e, por fim, conferir se a manutenção periódica está sendo feita conforme orientações do fabricante do elevador.

Os síndicos não podem esque-

cer que a legislação determina que as empresas ou profissionais contratados para o serviço de conservação e manutenção de elevadores sejam registrados junto aos órgãos de representação de suas categorias, dos quais deve ser exigida a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) dos serviços prestados. Tal procedimento resguarda a responsabilidade civil e criminal dos responsáveis, isentando-os de indenização de danos materiais ou pessoais, em caso de eventuais sinistros.

Procedimentos permitem que pessoas retidas em elevador possam pedir ajuda O ex-síndico de um condomínio localizado em Novo Hamburgo implantou, durante sua gestão, uma interessante sistemática relacionada ao uso do elevador no condomínio.

Tendo em vista que o prédio não conta com porteiros em tempo integral, o atual conselheiro do condomínio percebeu que, em determinados períodos, caso alguém ficasse retido no elevador, não teria a quem pedir ajuda.

Assim, de forma preventiva, foram fixados cartazes no hall de entrada do prédio com todas as instruções a serem tomadas em caso de pane da máquina elevatória, sendo que cópias do material também foram colocadas dentro do elevador.

Para que as pessoas possam ler as instruções, em caso de falta de energia elétrica, a cabine dispõe de uma lanterna.

Além disso, há um aparelho de telefone ligado por fio à central de comunicação do prédio. Vale lembrar que aparelhos celulares, na maioria das vezes, não possuem boa recepção e transmissão dentro de elevadores.

Para evitar o uso indevido, o telefone

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é pré-programado para fazer ligações apenas para os números de emergência cadastrados.

O mentor da iniciativa explica que a peculiaridade do prédio justifica tais procedimentos. São apenas 10 unidades e quase todos os moradores já possuem idade relativamente avançada. Além disso, em época de festas e feriados, é comum que apenas um ou dois moradores permaneçam no

edifício. Todo o sistema é testado com regularidade. Simula-se que alguém está preso no elevador e é verificado o funcionamento de tudo. Desde o cumprimento das instruções até a vinda da empresa de vigilância, que abre o prédio para que o pessoal da empresa de manutenção do elevador tenha acesso. Em situação real, o sistema já foi acionado por duas vezes e funcionou a contento.

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Apagão

Instalações elétricas devem ser revisadas regularmente Uma pesquisa realizada há alguns anos pelo Instituto Brasileiro do Cobre, em parceira com escolas técnicas e outras instituições, revelou que mais da metade das instalações elétricas apresentam riscos aos moradores. Foram vistoriados imóveis com até 20 anos de construção de um universo representativo, restando comprovado que mais de 50% das instalações avaliadas mostravam-se inseguras. E mais, a grande maioria delas não possuía sequer fio-terra, e, ainda, mais de 80% das unidades com mais de 10 anos de construção nunca tiveram a instalação elétrica reformada.

Além de desvalorizar os imóveis, instalações elétricas mal cuidadas causam sobrecargas que provocam curto-circuito e choques, desarme de disjuntores e queimas de fusíveis e, também, desperdício de energia.

De acordo com informações do Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), os síndicos devem atentar para as condições das instalações elétricas e fazer revisões regulares, sempre utilizando os serviços de profissionais habilitados, que possam avaliar as instalações de acordo com as normas técnicas e as determinações das concessionárias locais.

Nesta avaliação devem ser verificadas, basicamente, condições da fiação, efetivação da contagem de carga, confirmando se a fiação está adequada ao consumo, ao funcionamento dos dispositivos de proteção, à presença do condutor de proteção (fio-terra) e à adequação do número e tipos de tomadas dentre outros itens.

Em princípio, não há tempo estipulado para que seja feita reforma nas instalações elétricas; entretanto, é recomendado que, após os primeiros 10 anos, e depois de cinco em cinco anos, seja executada uma avaliação da instalação de forma a adequá-la à realidade de utilização, bem como em relação ao uso de dispositivos e técnicas de segurança modernas.

Referindo-se, especificamente, à área condominial, o consultor do Programa Casa Segura, enge-

nheiro Hilton Moreno, menciona algumas medidas de grande relevância: • Em instalações muito antigas, com mais de 20 anos, o ideal mesmo é substituir o cabeamento original, como forma de prevenir os acidentes que possam causar perda da propriedade e risco de prejuízos pessoais.

• Mesmo em instalações recentes, o uso excessivo de “benjamins” ou “Ts” deve ser evitado, para reduzir o risco de incêndio por mau uso desses componentes. O ideal é instalar mais tomadas. Não se esqueça de que os fios e os disjuntores devem estar adequados à carga elétrica de sua instalação.

• Para limpar nas partes externas das instalações elétricas (espelho, tampas de quadros, etc.), evitando o acúmulo de poeira sobre as peças, passe um pano úmido. Nunca use água diretamente sobre produtos elétricos. Limpe estes itens frequentemente.

• Todos os equipamentos devem estar ligados a um fio-terra e todas as tomadas devem possuir pino-terra. Se lâmpadas ou aparelhos elétricos queimam com frequência, os disjuntores desarmam a toda hora ou as tomadas e os fios estão ficando quentes, chame um profissional qualificado.

• O quadro de luz deve estar sempre limpo, ventilado e desimpedido, longe de botijões de gás. Eles também devem ser protegidos dos efeitos de corrosão. As portas dos quadros de luz devem ser fechadas ou trancadas, de modo a evitar o uso indevido por curiosos e crianças. Além disso, deve existir uma tampa interna que impeça o toque das pessoas nas partes energizadas no interior do quadro.

• As reformas e obras civis, bem como a poda de árvores e trabalhos próximos à rede elétrica, só devem ser realizados por pessoas com conhecimento técnico. Caminhões com cargas muito altas podem ficar presos nos cabos da rede elétrica. Se isto ocorrer, avise aos moradores e funcionários do condomínio para que não toquem no veículo.

Para o profissional eletricista O Procobre, a Abracopel e a Revista Potência acabam de lançar o Programa Eletricista Consciente. Trata-se de uma série de ações que têm como objetivo principal levar conteúdo e informação de qualidade aos eletricistas, além de incentivá-los a procurar cursos de capacitação e reciclagem.

Informações complementares sobre o programa podem ser obtidas no site: www.eletricistaconsciente.com.br.

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Apagão

A utilização de fio-terra e dispositivo DR, associados ao bom uso dos equipamentos, pode reduzir entre 4 e 5% o consumo de energia e diminuir acidentes elétricos domésticos, que podem ser fatais.

Além da possibilidade de provocar incêndios, instalações elétricas malfeitas ou em precário estado de conservação podem causar queimaduras de até terceiro grau, coagulação do sangue, lesão dos nervos, contração muscular e uma reação nervosa de estremecimento (a sensação de choque), que é perigosa se provocar a queda do indivíduo.

Disjuntores do tipo DR protegem a corrente diferencial residual, especialmente em áreas molhadas, como banheiro, lavanderia e cozinha.

O dispositivo DR desliga automaticamente o circuito no momento em que qualquer pessoa toque em um fio desencapado, impedindo que a descarga elétrica seja fatal.

O condutor de proteção, mais conhecido como fio-terra, tem a função de proteger adultos, crianças e até animais do perigo do choque elétrico, em caso de falha nos equipamentos. São comuns os choques elétricos em geladeiras, máquinas de lavar ou chuveiros, às vezes fatais, daí a obrigatoriedade da instalação deste fio em todos os pontos de alimentação. O uso das tomadas de três polos, duas fases e fio-terra, são essenciais para proporcionar aos usuários a segurança no uso dos equipamentos.

ou, o que é pior, coloque em risco a vida dos condômiEm princípio, o Sistema de Proteção contra Desnos”, afirma Campos. cargas Atmosféricas (SPDA) é instalado em todos os Basicamente, o sistema atua de forma a captar a prédios durante a construção. De acordo com o engedescarga atmosférica e, através de meios condutonheiro eletricista Benedito Campos, “já na execução do res, faz com que a mesma seja descarregada no solo projeto o profissional responsável determina se a edificação precisa ou não contar com o sistema”. Havendo por meio de técnicas de aterramento, evitando, desta forma, que a parte física do prédio, assim como seus a necessidade, o passo seguinte é a determinação da alternativa técnica mais adequada ao tipo de empreocupantes, seja atingida, e também evita incêndios e danos nas instalações elétricas. endimento.

Todas as diretrizes para a execução deste tipo de trabalho estão especificadas na NBR-5419/10, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a qual deve ser seguida até mesmo em alguns prédios mais antigos que, eventualmente, não disponham ou necessitem de adequações do sistema de proteção. Nestes casos, é preciso que se proceda à contratação de um engenheiro elétrico, que se responsabilizará pelo projeto, e de uma empresa legalmente habilitada para a execução do trabalho.

“Um projeto mal-elaborado, uma instalação inadequada ou a simples ineficácia do sistema de proteção instalado pode permitir que um raio abale a estrutura ou as paredes do prédio, danifique a instalação elétrica Fonte : Guia de Orientação do Síndico – 3ª edição – Publicação Secovi/RS

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Prevenção

Cautela e atenção reduzem riscos de incêndios Assunto de grande relevância para os condomínios, os cuidados necessários para afastar a possibilidade de sinistros provocados por incêndios e explosões são temas sempre presentes em eventos promovidos pelo Sistema Secovi/RS. Em uma destas ocasiões, em palestra direcionada para representantes e moradores de condomínio, o arquiteto e urbanista Ednezer Rodrigues Flores enumerou algumas medidas preventivas básicas no sentido de reduzir a possibilidade de ocorrência de incêndios: Elétrica: lembre-se de que seu apartamento foi projetado para suportar uma determinada carga de equipamentos. Sempre que preciso,

o manual do proprietário deverá ser consultado e, assim, evitada a sobrecarga. O acréscimo de carga e alterações nas proteções devem ser acompanhados por profissional habilitado.

Gás: verifique periodicamente a validade e o estado dos componentes do sistema de gás. Feche a rede de gás sempre que se ausentar do apartamento por longo período.

Comunicação: o seu interfone faz parte do sistema de segurança da edificação. Por isso,mantenha-o sempre operante e com a campainha audível a todos os cômodos.

Cozinha: atenção com as panelas ao fogo. Este é um grande vilão. Esquecimentos podem levar a incêndios e explosões, como é o caso das

panelas de pressão. Cabos voltados para fora são grandes causadores de acidentes envolvendo crianças e idosos.

Decoração de datas comemorativas: cuidado com a disposição e localização de enfeites e decorações. Quando elétricos, não os deixe operantes sem a presença de pessoas no recinto e só adquira os padronizados e normatizados.

Aquecedores: não os disponha próximos a materiais combustíveis (cortinas, tapetes, roupas, etc.).

Velas: a utilização de velas na ausência de energia elétrica também é risco que pode ser eliminado, substituindo por lanternas e luminárias de emergência.

Bombeiros ratificam orientações Nesta mesma linha, em mais de uma edição do Encontro Gaúcho de Condomínios, representantes do Corpo de Bombeiros da Capital enumeraram alguns dos principais agentes motivadores de incêndios em unidades residenciais. Destacam-se, entre eles, a falta de manutenção das instalações elétricas, o uso inadequado do gás liquefeito de petróleo (GLP), o armazenamento de produtos perigosos, a falta de cuidados com as brincadeiras ou o descuido de crianças com o fogo e as exposições a atitudes de risco por parte dos adultos.

Ao participarem dos eventos, oficiais do Corpo de Bombeiros também aconselharam síndicos e condôminos a manterem-se sempre atentos na verificação de todos os sistemas que visem a prevenção de incêndio, tais como iluminação, alarme, extintores e hidrantes. Por ocasião das apresentações, os expositores do tema lembraram que os moradores de condomínios também devem estar preparados para a ocorrência de um incêndio.

Nestes casos, as primeiras medidas a serem tomadas são: o acionamento do alarme, o desligamento da energia elétrica, o acionamento dos Bombeiros, o uso dos extintores adequados ao princípio de incêndio e o abandono do prédio pelas saídas de emergência.

Colaboram para o alcance de resultados positivos, o estabelecimento de rotas de fuga e pontos de encontro em locais seguros após a saída dos edifícios.

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Estas duas últimas orientações, é claro, devem ser alvo de discussões e análises anteriores ao acontecimento, prevendo a possibilidade de que um incêndio venha a acontecer. Elas serão essenciais para permitir que os moradores saiam das edificações, de forma mais ordenada possível, sem pânico, e facilitando o reencontro de todos, evitando buscas perigosas e desnecessárias.

Os equipamentos e as suas revisões Os extintores e as mangueiras de incêndio devem receber manutenção anual. A iluminação e a sinalização de saída de emergência devem ser sempre substituídas quando queimadas ou apresentarem defeitos. O alarme deve ser testado mensalmente e as portas das escadas de emergência devem ser mantidas fechadas.

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Preservação

Manutenção predial evita sobressaltos Fator preponderante para o eficaz funcionamento de máquinas e equipamentos, e para a preservação do valor patrimonial de um imóvel, a manutenção predial também é fundamental no sentido de garantir a segurança dos moradores. Por isso, é recomendável que o síndico mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos, como elevadores, bombas d’água, casa de máquinas e aparelhos de lazer. Afinal, além dos prejuízos físicos, em situações de

danos causados pelo mau funcionamento de quaisquer destes itens, o condomínio poderá arcar com indenizações em caso de acidentes.

Diante destas possibilidades, a conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade civil.

Segundo a Vice-Presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, o dinheiro aplicado em manutenção, antes de ser uma despesa, é um investimento.

Até porque, além de evitar riscos desnecessários, permitir o bom uso dos equipamentos e valorizar o imóvel, a manutenção predial pode aumentar a economia em diversas áreas, como, por exemplo, no consumo de água, energia elétrica, produtos de limpeza e peças de reposição.”

Itens que devem ser revisados periodicamente Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, iluminação de emergência, minuteiras, hidrantes, extintores de incêndio, luz-piloto, para-raios, filtros de piscina, equipamento de lazer e sistemas de segurança, etc.

O ideal é que o zelador verifique constantemente esses itens e informe ao síndico ou à administradora sobre quaisquer irregularidades.

Além desses pontos, devem ser observados, também, o des-

gaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamento de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e escoamento de águas pluviais (telhados e calhas).

Obras exigem atenção especial A preocupação com a realização de obras em condomínios deve começar bem antes da execução. É preciso que seja feito um eficiente planejamento no sentido de evitar, ao máximo possível, a incidência de transtornos no dia a dia do condomínio.

Durante a execução, é preciso atentar para que as sobras de materiais

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não fiquem espalhadas nas áreas comuns e que, a cada encerramento de expediente, seja providenciada uma limpeza geral do local que esteja sendo alvo das reformas.

Importantes, ainda, são os procedimentos legais de contratação e acompanhamento dos trabalhos. Também nesta área, a Vice-Presidente de condomínios do Secovi/RS e da Agademi faz algumas recomendações, como as descritas a seguir: • Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios. Ligue para os responsáveis, mencionados nas referências, e informe-se sobre a qualidade dos serviços.

• Solicite, sempre, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante os

respectivos conselhos profissionais da região.

• Exija que a empresa adote os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora (NR) 18. Ela trata dos tipos de andaimes permitidos, da forma de montagem dos mesmos e dos EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) dos operários.

A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser corresponsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias.

• Nunca adiante parcelas de pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que, proporcionalmente, recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

• Requeira sempre a garantia, mínima, de três anos sobre os serviços prestados.

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Acidentes

Perigos em áreas de uso comum podem ser amenizados Janelas despencando, pastilhas e rebocos em queda ou objetos caindo de sacadas ou muretas são imagens de acidentes relativamente comuns em algumas edificações. Evitar que situações como essas aconteçam deve ser uma das prioridades de quem mora em condomínio.

Independente das questões jurídicas, envolvendo culpabilidade e responsabilização, o mais importante, na opinião da Vice-Presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, é que todos tenham uma atitude preventiva em relação a tais ocorrências. “O estabelecimento, em convenção, de penalidades para quem incorre no descuido de deixar objetos que possam projetar-se para o solo

ou que negligencie em termo de manutenção de elementos da estrutura externa dos apartamentos, é imprescindível.”

A dirigente diz, ainda, que, além da normatização, é preciso que os moradores estejam atentos ao cumprimento das exigibilidades. “Via de regra, em caso de prejuízo a terceiros, devido a este tipo de acidente, na impossibili-

dade de descoberta do culpado, a Justiça estabelece que o dever de indenização é do condomínio, ou seja, deve ser assumido por todos os condôminos.”

Evidentemente, nem sempre a queda de materiais se dá diretamente dos apartamentos que constituem os edifícios. Em alguns casos, os desabamentos têm origem no próprio prédio, como no desprendimento de elementos que revestem as fachadas ou de acessórios condominiais localizados em áreas de uso comum.

Para impedir que isso aconteça, os síndicos devem providenciar as manutenções preventivas, a execução de revisões periódicas e a apresentação de laudos técnicos quando necessários.

Cuidados que podem colaborar para a redução de acidentes em áreas de uso comum Verifique constantemente as condições gerais e de desgaste dos pisos das áreas de uso comum, e evite o uso de material de limpeza ou embelezamento que possam deixá-los escorregadios.

Sempre que possível, utilize sinalizadores que indiquem desníveis, saídas de emergência e outros, bem como quando estiverem sendo lavadas as áreas de circulação, escadarias e outras dependências.

Exija dos empregados o uso correto dos equipamentos de proteção e, ao contratar empresas terceirizadas, verifique se elas adotam o mesmo procedimento em relação aos funcionários.

Lembre-se de que fios soltos ou desencapados estendidos em áreas de circulação são muito perigosos e oriente os condôminos para que não sobrecarreguem a rede elétrica nas unidades, cujas consequências poderão atingir todo o prédio.

Providencie a revisão periódica dos elevadores, bem como as manutenções preventivas, cuidando para que as máquinas elevatórias não sejam utilizadas de forma inadequada, com excesso de carga ou como local de brincadeiras.

Observe o cumprimento de normas que digam respeito ao recolhimento e acondicionamento do lixo, evitando, desta forma, a proliferação de insetos e roedores. O ideal é que o condomínio possua um

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espaço reservado, exclusivamente para o armazenamento do lixo em contêineres separados para os materiais orgânicos e os inorgânicos.

Delimite as áreas reservadas à recreação das crianças, para evitar que elas circulem com bicicleta, patins, esqueite ou que pratiquem qualquer tipo de jogos nas áreas de estacionamento e circulação; nos playgrounds, faça verificações rotineiras quanto ao estado de conservação dos brinquedos.

Coloque cinzeiros, independentemente de lixeiras, em locais de fácil acesso e recomende aos condôminos para que não joguem cigarros acesos nas áreas de uso comum.

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Comportamento

Convivência com animais precisa de regramento Há algumas décadas, era muito difícil encontrar um condomínio onde a presença de animais fosse admitida. Hoje, é bem diferente. Em alguns lugares, o número de pessoas que convivem com animais em suas unidades privativas é bem maior do que aqueles que não aceitam tal possibilidade. Existem até estudos comprovando vários benefícios que o convívio com animais confere aos seus cuidadores, fazendo-os mais saudáveis, felizes e sociáveis, o que é muito bom para o condomínio como um todo.

Há, entretanto, algumas situações nas quais a presença de animais é motivo de insatisfação e conflitos, como conta a síndica de um prédio.

“Em nosso condomínio, há uma moradora que alimenta cães de rua dentro da área comum e ainda coloca travesseiros e cobertores na entrada de seu bloco. Além disso, alguns proprietários não recolhem os dejetos de seus cães, transitam com os animais pelas áreas comuns sem a utilização de guias e, muitas vezes, vão trabalhar e os cães ficam latindo o dia todo. Isto tudo sem contar a falta de higiene e o mau cheiro pelos corredores.”

Em casos como este, o encaminhamento de uma solução deve ser respaldada pelo artigo do Código Civil, que estabelece, dentre outras particularidades, que os condôminos não podem utilizar suas unidades de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos moradores de determinada edificação. Uma norma, cuja abrangência permite, in-

clusive, o enquadramento das questões relativas aos animais. Resta, então, que a discussão primordial não está na permanência dos animais em condomínios, mas, basicamente, na necessidade de regramentos para tal circunstância, os quais devem ser estabelecidos na própria convenção condominial.

Em palestra proferida durante a realização de um dos Encontros de Condomínios, a advogada Cristiane Carvalho Vargas afirmou que as maiores desavenças quanto aos animais em condomínio ocorrem quando as convenções são omissas em relação ao fato.

“O ideal é que a situação seja expressa em convenção. Se, por um lado, a proibição de animais em condomínio não obtém, praticamente em todos os casos, respaldo junto ao Poder Judiciário, de outra forma o estabelecimento de regras que garantam a não nocividade dos animais em relação a todos os condôminos, via de regra, costuma ser respeitado”.

Na mesma ocasião, o assunto foi analisado pelo veterinário Luiz Antonio Scotti, sob o enfoque da posse responsável. Segundo o veterinário, muitos dos problemas seriam evitados se os donos dos animais se preocupassem com questões bem simples, como o recolhimento de dejetos, que podem transmitir vários tipos de doenças, a circulação apenas em locais permitidos, as formas de condução adequadas, com guia e focinheira, o acompanhamento médico veterinário e a alimentação de boa qualidade.

De acordo com as disposições legais, para que o animal de estimação seja mantido no condomínio, devem ser preenchidos três requisitos básicos: • Não oferecer riscos à saúde e à segurança dos demais moradores e animais.

• Não trazer problemas quanto à higiene do condomínio.

• Não perturbar o sossego dos demais moradores.

Assim, se a permanência do animal não infringir nenhum destes requisitos, ele poderá permanecer na unidade privativa, mesmo que a convenção determine o contrário.

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São consideradas normas aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade: • Proibir que os animais circulem em áreas comuns livremente, tais como piscina, playground e salão de festas.

• Exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza de boa saúde.

• Circular dentro do prédio somente com a coleira.

• Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.

Orientações: Tiago Strassburger – Assessor Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Precaução

Uma boa apólice também garante parte da segurança de um condomínio O artigo 1.346 do Código Civil estabelece que “é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” A normatização é complementada pelo artigo 13 da Lei dos Condomínios: “proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio

nas despesas ordinárias do condomínio”. Isto significa que o pagamento da apólice deste seguro, que deve ser renovado anualmente, enquadra-se nas despesas ordinárias do condomínio.

Como se sabe, cabe ao síndico a responsabilidade de fazer cumprir a lei e, portanto, de contratar o seguro.

Ele deve conscientizar os demais condôminos sobre a importância de fazer um seguro total e, ainda mais, não o fazer por um valor qualquer, para diminuir o custo, e sim pelo equivalente ao patrimônio.

Vale lembrar, ainda, que existe um tipo de seguro que, apesar de não ser obrigatório, é de fundamental importância para um condomínio. Trata-se do seguro de responsabilidade civil. Não se refere a danos que a edificação possa sofrer, mas, sim, aos danos que possam ser causados a terceiros e que venham a ser de responsabilidade do condomínio (decorrente do uso e da conservação do mesmo). Ou seja, cabe ao seguro de responsabilidade civil o reembolso de reparações pecuniárias por danos físicos ou materiais que venham a ser de responsabilidade do condomínio. Como se vê, uma alternativa não apenas de segurança, mas, também, de tranquilidade para todos aqueles que vivem em condomínio.

Câmara aprova aplicação de normas da ABNT para brinquedos de playgrounds A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, no mês de setembro, em caráter conclusivo, proposta que torna lei a aplicação obrigatória de normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que visa garantir a segurança dos equipamentos instalados em playgrounds. Agora, o projeto aguarda votação no Senado.

A norma da ABNT (NBR 16071/12) estabelece, entre outras exigências, que os brinquedos não podem apresentar trincas, deformações ou danos permanentes e que nenhuma conexão pode estar frouxa. Peças salientes, como roscas de parafusos, devem ter acabamento de proteção.

Além disso, todos os componentes devem ser projetados de forma que a água da chuva possa escorrer livremente. Os brinquedos também não podem apresentar cantos agudos, lascas ou rebarbas que repre-

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sentem perigo para as crianças. As superfícies de todas as partes devem ser revestidas com materiais que não contenham substâncias prejudiciais à saúde.

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Espaço Imóvel Responde Se o condomínio não tem convenção, podemos multar com base no Código Civil ou é necessário assembleia, com pauta específica, para cada multa que precisaremos aplicar?

Realmente, na situação em que o condomínio não tem a convenção, por força do artigo 1.336 do Código Civil, se faz necessária a deliberação em assembleia, com pauta específica, para cada multa que precisarem aplicar.

“Art. 1.336. São deveres do condômino: [...] §2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

Roupas estendidas no varal de um apartamento foram manchadas pelo escoamento de água sanitária de alguma unidade dos andares acima. De quem é a responsabilidade pelo ressarcimento, já que não temos como identificar a unidade?

O Código Civil define a responsabilidade civil no artigo 927: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Ato ilícito ocorre quando alguém causa dano a outrem ou viola direito por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, ainda que exclusivamente moral. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Ainda, prevê o Código Civil, no artigo 938, que, aquele que habitar prédio, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. Então, ocorrendo a queda de um objeto e não sendo possível identificar o agente causador da queda, a responsabilidade será do condomínio. Na possibilidade de identificar a unidade, a responsabilidade será do condômino causador.

“Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS

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É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros.

Inteligência do art.1.529, do Código Civil Brasileiro. Recurso não conhecido.

(STJ,REsp64682/RJ; RECURSO ESPECIAL 1995/0020731-1, Ministro Bueno de Souza, T4, Quarta Turma, 10/11/1998).”

Assim, não identificado o responsável, deverá o condomínio responder pelos danos.

O condomínio ainda não tem CNPJ e por esta razão não será mais possível fazer o seguro obrigatório condominial. Como devemos proceder neste caso?

De acordo com a Instrução Normativa nº 1.470, de 30 de maio de 2014, da Receita Federal do Brasil (RFB), determinando que todas as pessoas jurídicas domiciliadas no Brasil, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a inscrever no CNPJ. Os condomínios edilícios, conceituados pelo art. 1.332, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), também são obrigados ao procedimento de inscrição no CNPJ. Importante salientar que o condomínio está obrigado a atualizar no CNPJ qualquer alteração referente aos seus dados cadastrais até o último dia útil do mês subsequente ao de sua ocorrência.

Assim, deverá proceder com a regularização do condomínio com a inscrição no CNPJ e, posteriormente, realizar o seguro da edificação.

O condomínio contratou advogado para se defender de ação promovida por um condômino. Neste caso, a cobrança da despesa deverá ser rateada entre todos os condôminos?

Por Lei, todos os condôminos devem contribuir com as despesas do condomínio, conforme artigo 1.336 do Código Civil.

“Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” É da natureza do condomínio que todos os condôminos respondem pelas despesas. Assim, se o condomínio necessitou contratar a despesa com advogado, todos devem participar do rateio.

Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde Qual a diferença entre a assembleia geral ordinária e assembleia geral extraordinária e quais os assuntos que devem, obrigatoriamente, ser tratados em cada uma?

O artigo 1.350 do Código Civil e o artigo 24 da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio edilício, regulam que a assembleia geral ordinária (AGO) é aquela realizada uma vez ao ano e com previsão de data para sua realização. Já a assembleia geral extraordinária (AGE) é aquela que não tem periodicidade, sendo que sua convocação é feita sempre que haja necessidade.

A AGO deve pautar sobre a previsão orçamentária, ou seja, aprovação das verbas para custeio das despesas de conservação e/ou manutenção do condomínio, além da aprovação das contas do exercício anterior, eleição do novo síndico, subsíndico (quando previsto na convenção) e do conselho fiscal. Na AGE, por sua vez, todo e qualquer assunto poderá ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas AGOs. Consuma-se, entretanto, que qualquer matéria poderá ser discutida tanto na AGO, quanto na AGE, razão pela qual assuntos deliberados em uma ainda assim podem ser rediscutidos em outra, desde que, obviamente, respeitadas as regras previstas tanto na legislação pertinente, ora citada, quanto na convenção condominial.

Destaca-se, entretanto, que, em sendo eleito a síndico o condômino autor de processo judicial contra o condomínio, poderá haver um conflito de interesses, pois passará ele a ser o representante do condomínio, inclusive no processo já ajuizado, podendo vir a deixar o processo correr a revelia com intuito de se beneficiar.

Um dos condôminos encontra-se inadimplente e o condomínio já ajuizou ação de cobrança. Ocorre que surgiu uma infiltração na parede do prédio, afetando diretamente a unidade do inadimplente. Nesse caso, o condomínio pode vincular a realização do reparo da infiltração com a quitação da dívida?

Em princípio, não existe nenhuma possibilidade de vincular uma coisa a outra, a menos por uma ordem judicial no próprio processo.

Vale lembrar que, se nada for feito quanto à infiltração, serão causados danos não somente ao apartamento do condômino inadimplente, mas também em toda a estrutura do prédio.

Assim, o entendimento é no sentido de reparar de imediato a infiltração, independente da inadimplência existente.

Respostas: Sandra Bandeira. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Condômino que possui ação ajuizada contra o condomínio pode se candidatar e ser eleito a síndico?

A legislação pertinente é omissa a esse respeito. Assim, nada impede que o condômino que move ação judicial contra o condomínio se candidate e seja eleito a síndico. A escolha dependerá do entendimento de cada integrante do condomínio que, reunidos na assembléia, elegerão o síndico, observado o quórum da maioria dos condôminos presentes. Nesse ponto, destaca-se o que dispõe o artigo 1.347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”.

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Espaço Secovimed

Mau hálito: um constrangimento que pode ser evitado O mau hálito, também conhecido como halitose, é a presença de odor desagradável proveniente da cavidade bucal. Pode atingir tanto homens quanto mulheres, jovens ou idosos, independente da condição socioeconômica.

Este odor fétido pode causar constrangimento social, apresentando impacto na qualidade de vida do indivíduo.

Muitas pessoas não percebem o seu próprio hálito, pois as células olfativas presentes no nariz já estão adaptadas ao mau odor, o que pode acarretar dificuldades no convívio social e nos relacionamentos interpessoais, sem que a própria pessoa perceba o motivo.

A halitose atinge 50 milhões de brasileiros, o que representa 30% da população do País, segundo dados da Associação Brasileira de Halitose, um número alarmante de casos.

Apesar de não representar uma doença em si, o mau hálito pode ser indicativo de que algo está errado no organismo do indivíduo. E, caso seja um problema crônico, suas causas devem ser investigadas para possibilitar um tratamento adequado.

Há um aspecto importante que precisa ser desmistificado em relação ao mau hálito: normalmente, as causas não são oriundas de problemas estomacais, apesar de forte crença popular.

Na maior parte dos casos, a origem da halitose encontra-se dentro da cavidade bucal. O principal vilão é o acúmulo de restos alimentares e placa bacteriana sobre a língua.

Por este motivo, orienta-se os pacientes a incluírem em sua rotina a limpeza delicada da superfície da língua com as cer-

Carolina Barrera de Azambuja Cirurgiã-dentista, especialista em Periodontia, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS.

das de uma escova de dentes macia ou com instrumentos desenvolvidos especificamente para a limpeza da língua, sempre cuidando para não realizar força excessiva.

Outras possíveis causas frequentes são a presença de infecções gengivais, má higiene bucal, não uso do fio dental, cavidades de cárie, próteses ou restaurações mal-adaptadas, respiração bucal, fumo e consumo de bebidas alcoólicas.

Em uma pequena parcela de casos (menos de 10% dos casos), o mau hálito está associado a outras doenças que não são tratadas por dentistas, como a sinusite, amigdalite, rinite, problemas digestivos, doenças nos rins ou no fígado.

Nesses casos, o tratamento do mau hálito pode ser multidisciplinar.

Tendo em vista o fato de que mais de 90% das causas são de origem bucal, o primeiro profissional que deve ser procurado para o diagnóstico e tratamento é o dentista.

Caso se verifique que a origem do mau hálito possa estar ligada a outras doenças, o dentista poderá encaminhar o paciente ao médico para o tratamento de forma conjunta.

Cabe ressaltar que nem todo hálito desagradável é anormal ou indicativo de doenças. Ocorrem variações fisiológicas no hálito em caso de jejum prolongado, pela manhã ao acordar, ao consumir alimentos com odor mais forte, como alho e cebola. Esse mau hálito é temporário e não é motivo de preocupações.

Para maiores esclarecimentos, recomenda-se consultar com um cirurgião-dentista clínico geral ou especialista em periodontia.

Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul

O Secovimed/RS é uma sociedade civil, sem fins lucrativos, criada a partir da parceria entre o Sindicato dos Empregados em Empresas Imobiliárias (Semirgs), o Sindicato dos Empregados em Edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas.

O objetivo maior da entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas instituições envolvidas, possibilitando assistência médico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado.

Aderindo ao Secovimed/RS, as administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho, que estabelecem a estes empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários.

O Secovimed/RS está localizado na Rua 7 de Setembro, 1096, 4º, 5º e 6º andares, em Porto Alegre. Informações complementares podem ser obtidas pelo telefone (51) 3284 5600 ou no site www.secovimed.com.br.

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