Revista Mercado Imobiliaria Sul do Pais by Secovi-RS

Destaques

Mensagem do Presidente Próximo ano, melhor ainda

Registros

Cidades & Condomínios

Manutenção

Hidráulica

Revestimentos

Reservatórios

Orientação

Artigo

Dúvidas

Trabalhista

Espaço Secovimed

Encontro marcou comemoração do Dia do Síndico na capital gaúcha

Área do Cais Mauá é entregue aos responsáveis pela revitalização

Infiltrações exigem providências imediatas e soluções inovadoras

Muitas vezes a melhor solução é refazer tudo

Reposição de peças é um desafio que pode ser vencido

Fique atento às alternativas existentes para a impermeabilização das caixas d’água

A quem cabe a responsabilidade em caso de vazamentos em condomínios

O papel da empresa administradora de condomínios

Espaço Imóvel responde a questionamentos sobre a área condominial

Condomínios com empregados devem implementar o PPRA e o PCMSO

Saiba o que são onicomicoses

Retrospectiva Secovi/RS e Agademi fazendo cada vez mais pelo mercado imobiliário

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Autor da foto original: Glauter Moulin Coelho - Site: www.olhares.com - Portugal Foto: Casal de João-de-barro - Imagem com efeito gráfico

Representatividade em questões de interesse coletivo - Assessoria Jurídica Informativos Online - Revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos - Cursos, palestras e seminários de aperfeiçoamento e atualizações - Assessoria em gestão de condomínios - Promotor do Encontro Gaúcho de Condomínios, anualmente - Acompanhamento de Projetos de Leis municipais, estaduais e federais em assuntos relativos a condomínios. Um sindicato forte tem condições de prestar um bom atendimento. Mantenha em dia suas contribuições.

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Flávio Dotti Cesa Capa - Ilustração principal: Kauer Ideia e Imagem Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 28 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi

Próximo ano, melhor ainda Não é que não se confie na capacidade do homem de fazer coisas bem feitas. Porque ele realiza coisas maravilhosas. No campo da engenharia, por exemplo. Sua evolução permitiu o aparecimento de obras monumentais e que duram séculos. Firmes e belas. A gente não cansa de admirar pontes fantásticas, prédios alterosos e, importante não esquecer, máquinas fabulosas. Aquelas que foram ao espaço evidenciam o quanto a humanidade avançou. São mecanismos que não podem falhar, porque deles dependem vidas. Contudo, até mesmo as espaçonaves, milimetricamente construídas, conferidas e rigorosamente revisadas, também estão sujeitas a falhas. Às vezes humanas, às vezes de outra natureza. Imaginemos o astronauta em seu diminuto módulo de comando, dizendo, como já aconteceu, “pessoal, temos um problema!”. E então se desfia a narrativa de um vazamento, que, em pleno espaço, tem características assustadoras. Mas as viagens espaciais continuam, cada vez mais arrojadas em viagens mais distantes. Quando se observam sinais de infiltrações em nossas casas ou apartamentos, a circunstância não assusta. Mas que incomoda, incomoda. A água, tão necessária e tão nossa amiga, trilha caminhos implacáveis. Se o continente não for perfeitamente calafetado, vão surgir manchas, goteiras ou até

jorros, que deverão merecer providências imediatas, sob pena de aumentar a chateação ou, o que é pior, chatear outras pessoas. De certa forma, a água surgindo em locais inesperados bem pode simbolizar as surpresas que temos na vida. Temos de fazer o conserto e procurar eliminar os vestígios da falha. Sabe-se que desgastes e fadigas são comuns. Há que se estar preparado para quando provocam efeitos deletérios. Ao término do ano, cada um de nós pode olhar para trás e buscar a lembrança das realizações positivas. Que nos sirvam de inspiração ao invocar o melhor de nós pelo bem feito, pelas relações cordiais e pela permanente manutenção da esperança.

A água, tão necessária e tão nossa amiga, trilha caminhos implacáveis. Se o continente não for perfeitamente calafetado, vão surgir manchas, goteiras ou até jorros, que deverão merecer providências imediatas, sob pena de aumentar a chateação ou, o que é pior, chatear outras pessoas.

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Registros

Encontro marcou comemoração do Dia do Síndico na capital gaúcha

O evento, que contou com a participação de síndicos e condôminos, aconteceu no último dia 16 de dezembro, no auditório do Secovi/RS e da Agademi, e teve como destaques as apresentações de duas palestras. A primeira delas, intitulada “Minha Calçada”, foi proferida pela Coordenadora do Gabinete de Articulação Institucional da Prefeitura de Porto Alegre, Ana Maria Pellini e contou com as participações de Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi, de Mario Amaral e Alice Vargas, representantes do Departamento Municipal de Água e Esgoto (Dmae) e de Gilson Conceição, do Departamento de Esgotos Pluviais (DEP). Já a segunda exposição, versando sobre “Cautelas a Serem Adotadas pelo Síndico no Rateio de Despesas e Prestação de Contas”,foi conduzida pela advogada, pós-graduada

em Direito Imobiliário e Diretora da Agadie, Luciane Lopes Silveira. Além do acesso às explanações, o Encontro propiciou momentos de confraternização entre os participantes, que, na ocasião, fizeram, ainda, doações de brinquedos e alimentos não perecíveis que, posteriormente, foram repassados para uma entidade assistencial de Porto Alegre.

Pessoal, obras e água são responsáveis por mais de 53% das despesas condominiais Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial no planejamento e aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de outubro/11, percebe-se que os três itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 53,05% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, obras e água. Em seguida sobressaem os dispêndios com segurança, diversos e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado:

Rubricas

% em Out/11

Pessoal

29,11

Obras

12,39

Água

11,55

Segurança

11,23

Diversos

9,64

Conservação

5,49

Subtotal

79,41

Demais Itens

20,59

Total

100,00

Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/ higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

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Cidades & Condomínios Porto Alegre Área do Cais Mauá é entregue aos responsáveis pela revitalização

Cais Mauá – Visão Geral

Em evento realizado no final de novembro, o governador Tarso Genro anunciou a liberação da área para o início das obras de recuperação do Cais Mauá, no Centro de Porto Alegre. O chefe do Executivo gaúcho assinou termo que oficializa a concessão da área não operacional do porto à iniciativa privada para o processo de recuperação do local. O documento, aliado a outro de estudo de impacto ambiental, entregue pelo prefeito José Fortunati, permitirá as primeiras intervenções na área, como a construção dos acessos e a recuperação dos armazéns. Com isto, o tradicional espaço histórico da Capital poderá contar futuramente com bares, restaurantes, prédios, teatros, cinemas, escritórios e centros comerciais. Orçado em R$ 560 milhões, o empreendimento será

executado pelo consórcio Porto Cais Mauá do Brasil S.A., em um modelo de concessão de 25 anos. Anualmente, a empresa repassará ao Estado o valor de R$ 3 milhões a título de aluguel, que serão investidos pela Superintendência de Portos e Hidrovias (SPH) em benfeitorias portuárias. A revitalização seguirá o modelo de sucesso do Porto de Barcelona, na Espanha, e de Puerto Madero, em Buenos Aires, na Argentina. No total, serão 3,2 km de intervenções, entre o setor em frente à Rodoviária e a Usina do Gasômetro. Além da recuperação dos armazéns, duas torres de escritórios, um hotel com centro de convenções e um centro comercial transformarão a silhueta do centro da cidade. O início das obras está previsto para a metade de 2012 e o projeto total deverá estar concluído até a Copa do Mundo de 2014.

Caxias do Sul Cidade se prepara para mais uma grande Festa da Uva Aceleram-se a contagem regressiva e os preparativos para a festa que movimenta Caxias do Sul em torno de suas tradições italianas e multiétnicas. A 29ª Festa Nacional da Uva, que vai de 16 de fevereiro a 4 de março de 2012, marca 80 anos do evento, os 40 anos da primeira transmissão da TV em cores no país e o ano da Itália no Brasil.

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Cidades & Condomínios Cachoeirinha Campanhas de conscientização sobre calçadas e terrenos baldios Calçada Legal e Cidade Limpa são as duas novas campanhas de conscientização que estão sendo promovidas pela Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan) de Cachoeirinha. A proposta das iniciativas é chamar a atenção da população sobre a importância da regularização das calçadas e da limpeza dos terrenos baldios. De acordo com as Leis Municipais 1.511/95 e 1772/99, os proprietários de terrenos baldios devem mantê-los cercados e limpos, construir as respectivas calçadas e afixar placa relativa à proibição de depósito de lixo no local. O proprietário que infringir essas leis estará sujeito à notificação e, se não tomar as devidas providências no prazo estipulado, será multado.

Bento Gonçalves Revitalização da Praça das Rosas é entregue à comunidade A Prefeitura de Bento Gonçalves realizou no mês de dezembro a solenidade de entrega da revitalização da Praça Padre Rui Lorenzi, mais conhecida como ‘Praça das Rosas’. A revitalização compreendeu obras de melhoria na infraestrutura em toda a praça em termos de calçamento, bancos, lixeiras, banheiros e recreação para crianças. Para a recuperação da área da praça foi realizada a execução de uma nova pavimentação e feito alargamento dos passeios externos. A iluminação foi renovada e ampliada com a colocação de mais postes e luminárias. A obra também contemplou a renovação da vegetação, com a substituição de árvores, plantio de arbustos, grama, roseiras e flores da estação.

Passo Fundo Cartilha educativa divulga “Direitos da Cidadania” Uma cartilha educativa está sendo entregue pela Prefeitura nas casas dos passo-fundenses. O material contém informações sobre o contrato assinado entre o executivo e a Corsan em 2010 e orienta sobre direitos e responsabilidades de cada um. Por intermédio da cartilha, a Prefeitura convida os cidadãos a acompanharem de perto todas as ações e serviços. O impresso contém os principais compromissos firmados entre o município e a Corsan sobre o abastecimento de água, o esgotamento sanitário, a preservação do meio ambiente, os custos para o município e o atendimento à população.

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Manutenção

Infiltrações exigem providências imediatas e soluções inovadoras Ocorrência bastante comum em condomínios, as infiltrações, normalmente provocadas por vazamentos, goteiras, entupimento de calhas, impermeabilização ineficiente e umidade ascendente, provocam sérios prejuízos estruturais e econômicos nas edificações, além de insatisfação e desavenças entre moradores.

Principais causas de infiltrações em condomínios Vazamento Goteiras Calhas Entupidas Impermeabilização Ineficiente Umidade Ascendente Provocadas, também, por instalações malfeitas, uso de produtos inadequados ou, ainda, pelo desgaste natural dos materiais, a grande verdade é que as infiltrações devem ser combatidas com a maior urgência possível. Em termos estruturais, as primeiras consequências das infiltrações são eminentemente estéticas, com o aparecimento de bolhas que enfeiam paredes e desgastam pinturas. Depois, as infiltrações começam a atacar os revestimentos. Em seguida, a estrutura pode ser atingida e o problema passa a ser uma questão de segurança. Soma-se a esta série de inconvenientes a proliferação de mofos, também chamados de bolores, espécies de fungos que, além do odor desagradável, costumam provocar estragos em alvenarias, tecidos, objetos de madeiras e outros e, até mesmo, complicações para a saúde de pessoas que circulam pelo imóvel. Segundo o engenheiro Rui Muniz, especialista em Gestão e Mestre em Sistemas de Produção na área de Manutenção, “as maneiras mais clássicas de infiltração resultam de processo de penetração da água no solo ou

nas estruturas por capilaridade, consequência da falta de impermeabilização, ou causada por vazamentos. Elas também podem ser resultado de problemas de conformidade em caixas d’água, piscinas e tubulações hidráulicas, bem como pela permanência de pisos molhados em banheiros e áreas de serviço. Outros possíveis geradores são paredes onde escorre água da chuva, jardineiras com vazamentos, esquadrias, peitoris de janelas e soleiras de portas não isoladas”. O engenheiro destaca, ainda, a importância da manutenção preventiva. “Devemos ter em mente que podemos estender o ciclo de vida das instalações e garantir qualidade de vida em nossos ambientes, desde que tomemos alguns cuidados especiais tais como a programação de inspeções das instalações hidráulicas e das aberturas, a revisão de espaços que exigem impermeabilização e a limpeza das calhas, por exemplo. Sempre lembrando que os ambientes são projetados para um determinado tipo e intensidade de ocupação, com determinados tipos de manutenção.”

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Manutenção Onde começam as infiltrações? A causa mais recorrente de infiltrações são os vazamentos. Com a experiência de quase duas décadas no cargo de síndico do Condomínio Castello Branco, Fernando Sérgio Diemer diz que a primeira lição para detectar a origem do problema é verificar se a umidade que aparece em determinada área é contínua ou esporádica: “No primeiro caso ela será proveniente da instalação de água que abastece os apartamentos e, no segundo, das instalações de esgotos”. Nas cozinhas das unidades individuais, os problemas costumam se concentrar no prolongamento incorreto ou no desgaste natural das caixas de gordura. “Um procedimento que pode amenizar essa ocorrência, nos casos de elevação do piso, é

evitar prolongar a altura da caixa. O correto é trocar a caixa por outra de maior altura. Melhor, ainda, seria substituir a caixa por sifão corrugado, de fácil percepção e limpeza quando do acúmulo de resíduos.” Aliás, a questão do uso de prolongadores também é preocupante nos banheiros. A maior incidência costuma ocorrer quando da troca de vaso para a adaptação de caixas acopladas. “Como as esperas originais estão próximas às paredes e precisam ser afastadas, nem sempre a junção entre os canos ocorre de maneira perfeita. Com isto é comum o início de um gotejamento que, com o tempo, irá se propagar pela parede ou pela laje e acabar nas unidades de pavimentos inferiores”.

Resultados dependem de bons profissionais e material de qualidade Síndico do Condomínio Conjunto Residencial Felizardo Furtado, Paulo Cezar Vieira já alertava, em matéria publicada na Edição 37 da Revista Espaço Imóvel, que os casos mais comuns de vazamentos são decorrentes das caixas de gorduras ou dos ralos dos banheiros. “No meu condomínio as caixas são de metal com um tempo de vida útil em torno de 20 anos, quando então começa a deterioração e, consequentemente, os vazamentos”. “Existem, ainda - prossegue Vieira - as situações onde moradores, sem conhecimento da localização da rede hidráulica, resolvem furar as paredes para colocar varais e outros tipos de equipamentos. Isto tudo sem contar as reformas que são feitas, em alguns apartamentos, por profissionais sem a necessária habilitação ou uso de material adequado”. Segundo o especialista em Gestão, engenheiro Rui Muniz, para melhor entender a importância de boas contratações de prestadores de serviços e compras de materiais, é importante salientar que defeitos em revestimentos, trin-

cas, rachaduras e fendas inadequadas em concretos e em armaduras, a maioria das vezes, são resultados desses descuidos. “Portanto, falta de qualidade e não conformidade de projeto e execução podem ser responsáveis pela maioria dos problemas que vivenciamos em nossas edificações”. Muniz reitera que tanto na fase de execução da construção quanto nas reformas, os grandes inimigos e responsáveis por defeitos futuros são as deficiências técnicas e a falta de habilidades de algumas pessoas que deixam de executar o trabalho de acordo com as especificações e determinações do projeto. “Assim, temos que pensar na qualificação de quem executará o serviço. É ela que irá garantir o tratamento que deve ser dado a todas as etapas da execução, tais como concretagem, confecção da argamassa, aplicação de revestimento e pintura, instalações hidráulica e elétrica, acabamentos, etc. Sem esquecer, é claro, que o serviço sempre deverá contar com a supervisão de um profissional registrado junto ao CREA”.

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Manutenção Detecção eletrônica facilita descoberta de vazamentos Aplicada há várias décadas em países desenvolvidos, a detecção eletrônica de vazamentos ainda não é usada em larga escala pelos condomínios. Porém, segundo Carlos Neumann, diretor da Globaleak, empresa localizada na Zona Sul de Porto Alegre, a prática apresenta excelentes resultados e sua utilização começa a ser cada vez mais procurada tanto por síndicos quanto por imobiliárias. “Através do uso de instrumentos de altíssima tecnologia, é possível a análise e a determinação do ponto exato onde ocorre o vazamento, seja em canos de ferro, PVC ou cobre.” Neumann esclarece, ainda, que “a escolha do tipo de equipamento e da técnica a ser utilizada para a localização do vazamento deve ser feita através de uma visita técnica e que o trabalho não é uma simples intervenção hidráulica, mas sim um avançado procedimento que evita o quebra-quebra desnecessário e suas consequências em termos de sujeira e elevados gastos em termos de reposição de pisos e revestimentos”.

Detecção é feita com aparelhos de avançada tecnologia

Saiba Mais Mitos e Fatos sobre vazamentos de água Embora um vazamento de água seja um problema comum, nem sempre é fácil identificá-lo e resolvê-lo. Alguns conceitos populares sobre vazamentos são analisados abaixo: 1) Se houver um vazamento de água, a região em torno dele ficará sempre úmida - Não necessariamente. Mesmo quando a tubulação encontra-se a poucos centímetros do solo, pode-se ter um vazamento considerável, sem que haja indícios na superfície. Ao achar um ponto de fuga na tubulação, a água cria certos “caminhos preferenciais” no solo, em direção ao subsolo. Quando isto acontece, facilita seu escoamento para a profundidade, e dificilmente será percebida a umidade. Naturalmente, o revestimento do solo (piso, asfalto, etc.) também pode camuflar um possível vazamento. 2) Se fecho todos os pontos de consumo de minha rede e o hidrômetro continua girando, há um vazamento de água - Verdade, mas cuidado: caixas d’água também devem ser consideradas ponto de consumo. É necessário fechar a entrada de água na caixa para realizar esse tipo de verificação.

3) Pode-se verificar se determinada umidade aparente é um vazamento de água servida (esgoto) através do cheiro - Não é verdade. Muitas vezes, uma umidade que aparece na parede, teto ou chão é originária de um vazamento de água servida, mas não apresenta cor ou cheiro. Isto acontece por dois motivos: a água servida pode ser água da chuva, que é limpa; e o caminho por onde a água passa até aparecer a umidade (areia, brita, parede, etc.) funciona como um “filtro”, eliminando cor e odor da água servida. Mas atenção: esta água continua sendo insalubre, e apresenta riscos à saúde de quem entrar em contato com ela. 4) Um vazamento tende a aumentar com o tempo - Fato. Os vazamentos, em especial os de água pressurizada, tendem a acontecer em pontos fragilizados de uma tubulação foi como emendas mal-feitas, peças que sofreram aquecimento ou pressão, etc. À medida que a água passa por ali, aumenta a fragilidade da tubulação naquele ponto, e torna-se mais fácil o vazamento expandir-se. Fonte: Blog Globaleak

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Manutenção Muitas vezes a melhor solução é refazer tudo Chegou um dia em que as instalações hidrossanitárias do Condomínio Presidente João Pessoa, construído há mais de 50 anos, em Porto Alegre, já não suportavam reparos. O síndico Élvio Nicola Rizzon conta que os canos de ferro pareciam casca de ovo. “Corroídos internamente, uma simples pressão externa era suficiente para que eles se transformassem em pó de ferrugem. A troca de todos os encanamentos tornou-se inevitável, pois, além dos transtornos, o custo dos consertos não compensava a preservação do antigo sistema”. Há que se considerar, ainda, que além da atualização dos materiais, as execuções dos projetos também evoluem. No condomínio Presidente João Pessoa, por exemplo, havia um sério inconveniente: “A junção dos canos ocorria, normalmente, no espaço compreendido entre três andares. Assim, se existia um problema de vazamento no apartamento do meio havia a necessidade de acessar a coluna tanto na unidade que estivesse acima quanto na localizada abaixo. Agora, usando-se PVC as emendas foram feitas entre apartamentos o que evita quebradeira em outros dois apartamentos, quando surgem os problemas”, conta Élvio.

Vazamento pelo suspiro? ... Pode?

Espere um pouco antes de repor o revestimento

Um fato interessante ou pelo menos diferente aconteceu meses depois que foi feita a troca da rede hidráulica do prédio. Um morador decidiu fazer algumas modificações nos encanamentos existentes na cozinha e na área de serviço. Inadvertidamente, o instalador hidráulico ligou a saída da água liberada naqueles ambientes ao cano de suspiro que também percorre a coluna. O vazamento só foi descoberto porque na água que escorria pela tubulação havia resíduos de comida, indicativo de existência de ligação irregular na cozinha de algum dos apartamentos. Feita a constatação, a solução encontrada foi pintar de vermelho o cano do suspiro para que ele ficasse diferente dos canos de esgoto. Em seguida foi convocada uma reunião para que todos os condôminos ficassem sabendo que nenhuma ligação deve ser feita no tubo de PVC, que, agora, possui coloração diferente dos demais.

Quando o assunto é reforma nas instalações hidráulicas dos apartamentos, Rizzon costuma dar um conselho aos condôminos: “Antes de repor os revestimentos das paredes espere uns dois ou três dias para ter certeza de que não há nenhum vazamento”. Ele lembra que, há algum tempo, um dos condôminos decidiu uma mudança total no banheiro. O trabalho ficou muito bonito, mas devido a um pequeno acidente ele precisou ser refeito e, o que é pior, com um custo bem mais elevado porque envolveu o apartamento do andar de baixo. “Antes de rebocar a parede, os pedreiros costumam pressionar os canos contra os tijolos usando pregos. Ao fazer isso, de forma mínima, uma das tubulações foi atingida e os resultados só puderam ser percebidos tempos depois. A ranhura era tão pequena que no apartamento onde foi feita a reforma não apareciam sinais de umidade. A infiltração ocorria abaixo do azulejo e da massa e projetava-se para o pavimento inferior. Caso tivesse aguardado alguns dias antes de revestir as paredes, o proprietário teria percebido o vazamento, ganhado tempo e evitado uma série de transtornos”, conclui o síndico.

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Manutenção

Reposição de peças é um desafio que pode ser vencido Nas grandes reformas o risco de quebrar uma peça que esteja fora de linha é muito grande, e refazer o acabamento completo de um banheiro ou de uma cozinha representa um custo muito elevado. Felizmente, nas grandes cidades existem empresas especializadas na comercialização desse tipo de material. Em Porto Alegre uma das mais procuradas é a Guichard, ou Museu dos Azulejos, como é conhecida em vários estados brasileiros e até em países como a Argentina e o Chile.

Raridades A empresa possui mais de 500 mil modelos de azulejos e acessórios de louças sanitárias, tais como saboneteiras, papeleiras, lavatórios e cabideiros, que pararam de ser fabricados recentemente ou há muitas décadas. O material, selecionado e dividido de acordo com marcas, textura e dimensões ocupa dezenas de galerias distribuídas em um imenso quarteirão situado no Bairro Partenon. Os preços por peças variam desde R$ 2,00 até R$ 75,00, de acordo com a raridade e o valor histórico que as mesmas possuem.

Português 1700

Azulejo sob encomenda

Alemão 1880

Caso não encontre as peças desejadas no local, o cliente tem, ainda, a possibilidade de solicitar uma reprodução do azulejo, caso tenha um pedaço do mesmo que possa servir de modelo. O material é então encaminhado para uma empresa em Belo Horizonte e dias depois estará em Porto Alegre, à disposição de quem fez a encomenda.

Ladrilhos hidráulicos Em termos de revestimentos a Guichard oferece, também, outras opções. Uma delas é a confecção personalizada de ladrilhos hidráulicos. São peças de cimento prensado, feitas artesanalmente, muito usadas em construções antigas e que, até hoje, dão um charme todo especial para pisos e paredes.

Painéis de pastilhas Assim como os azulejos, também saem de linha com grande rapidez as conhecidas pastilhas feitas de vidro, cerâmica, pedras e outros materiais. Usadas no revestimento de cozinhas, banheiros e fachadas, nem sempre é fácil encontrar no mercado alguns painéis de reposição. Para algumas linhas, entre elas as conhecidas por confetes, a Guichard dispõe de modelagem especial e de rápida execução. Complementam essa gama de materiais alguns modelos de elementos vazados, igualmente fora de linha ou em composições atuais.

Concreto celular A título de curiosidade, vale citar outro produto fabricado no Museu do Azulejo. Trata-se do concreto celular, feito à base de cimento expandido com ar e demais aditivos, com características de isolamento térmico e acústico, sendo, ao mesmo tempo, incombustível. Usado para divisórias internas, fechamento de vãos ou cobertura de paredes, as peças são extremamente leves e podem ser utilizadas de forma direta ou com vários tipos de revestimento.

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Manutenção Fique atento às alternativas existentes para a impermeabilização das caixas d’água Tão importantes quanto a limpeza periódica dos reservatórios de água são as vistorias das condições de impermeabilização dos mesmos. A providência evita desperdício de água e a possibilidade de contaminação, e preserva a segurança estrutural desses recipientes protegendo-os do desgaste mais recorrente, em especial, naqueles tanques que são feitos de concreto. Via de regra essa impermeabilização é feita à base de produtos químicos desenvolvidos especificamente para esse fim. Contudo, alguns síndicos já estão utilizando outras técnicas com resultados bastante satisfatórios. Este é o caso, por exemplo, da síndica Zélia Terezinha Rocha da Silva, do Condomínio Residencial do Forte, Zona Norte de Porto Alegre, que mandou revestir todos os reservatórios dos prédios com fibra de vidro. “Este procedimento protege as caixas d’água, de maneira integral. Além disso, facilita a execução da limpeza e também a verificação de quando as mesmas estão sujas, pois o revestimento é branco. Outro detalhe importante é que o material tem 15 anos de garantia”, afirma Zélia. Solução também diferenciada adotou Fernando Sérgio Diemer, síndico do Condomínio Castelo Branco. Depois de fazer vários orçamentos ele começou a revestir os reservatórios de água das edificações com azulejo de piscina. A junção das peças é feita com o uso de rejunte flexível emborrachado que evita a agressão do cloro às paredes de concreto. Igualmente vantajosa em termos de limpeza e

conservação, Diemer destaca que a opção por esse tipo de revestimento para caixas d’águas mostra-se bem mais econômica quando comparada com adoção da impermeabilização tradicional para reservatórios de concreto, utilização de produtos à base de vinil ou colocação de tanques de aço inoxidável.

Revestimento com azulejo de piscina é opção econômica para fins de impermeabilização e garantia de limpeza de caixas d’ água

Importante destacar que qualquer que seja a escolha do material de revestimento é imprescindível a orientação de um técnico especializado no assunto. Afinal, cada produto possui características diferenciadas que irão exigir cuidados especiais em termos de manutenção e funcionalidade.

Calhas livres garantem escoamento eficaz O entupimento das calhas, incidência bastante comum em condomínios, também costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados. Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de pó que se acumulam dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade. Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem interna com o uso de mangueira. Casos

mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos. É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras circunstâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas essas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema. Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o inverno e o outono, quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

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Manutenção Infiltrações também se propagam a partir do solo A chamada umidade ascendente é uma ocorrência bastante comum em edificações e sua incidência vai depender, dentre outros fatores, das condições do solo, da topografia da região e até mesmo de questões ambientais. Localizado no bairro Jardim do Salso, em Porto Alegre, o Condomínio Açorianos II é um exemplo típico dessa situação. A síndica Lúcia da Silva Castro conta que há algumas décadas a região era uma grande chácara de agrião que se estendia ao longo da Avenida Cristiano Fischer. Posteriormente o local foi aterrado transformando-se em um bairro com milhares de edificações, e, na opinião da síndica, o solo ainda está em fase de acomodação e bastante permeável às águas das chuvas.

Devido às rachaduras, pisos de acesso aos prédios tiveram que ser refeitos

Reforçariam tal permeabilidade o fato de o local apresentar grande declividade e os seguidos transbordamentos de um riacho existente na parte mais alta do bairro, provocados pelo acúmulo de lixo jogado por moradores das proximidades. No entendimento de Lúcia, o somatório dessas circunstâncias seria o responsável pelas rachaduras e desgastes provocados nos pisos que dão acesso aos halls de entrada dos prédios que formam o condomínio. “Para que as consequências não se alastrem, colocando em risco até mesmo a segurança dos moradores, estamos promovendo uma reforma nos pisos das quatro entradas dos prédios. Nesses acessos, tornaram-se mais evidentes os efeitos da umidade proveniente do solo provocando estragos nos pisos, nas caixas de inspeção das instalações elétricas e hidráulicas e nos rodapés que guarnecem as paredes”. Uma situação que, segundo Lúcia, acaba onerando os condomínios do bairro e que deveria merecer um acompanhamento mais efetivo por parte dos órgãos públicos. “Há pouco tempo foi feita uma nova canalização de esgotos na Avenida Cristiano Fischer, e isto também deveria ser feito, principalmente, nas ruas situadas na parte mais baixa do bairro. Além disso, é preciso uma campanha educacional para que as pessoas que moram às margens do riacho não joguem detritos no mesmo”. Para combater as infiltrações provenientes do solo, especialistas do Instituto Brasileiro de Impermeabilização indicam o uso de argamassas aditivadas e produtos à base de silicatos, calefação com silicone, adesivo plástico, selante de poliuretano, tecido de poliéster e manta asfáltica. Alertam, porém, que nem sempre a utilização indiscriminada de um ou outro desses materiais se aplica a cada tipo de situação ou patologia apresentada, tornando-se imprescindível que o trabalho seja acompanhado por um profissional habilitado em projetos de impermeabilização.

Cuidados na contratação de uma empresa para fazer a impermeabilização Busque referências sobre obras executadas pela empresa contratada. Exija a supervisão de profissional habilitado e de reconhecido conhecimento técnico na área. Exija a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da obra a ser executada, bem como o registro da empresa junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Solicite que o orçamento e o contrato sejam acompanhados de um relatório com o maior detalhamento possível sobre os serviços que serão executados e o material a ser utilizado. Esteja atento, durante a execução da obra, se a empresa oferece os equipamentos necessários e zela pela segurança dos funcionários e de quem transita pelo condomínio. Nunca libere parcelas de pagamento antes que as etapas sejam efetivamente executadas.

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Manutenção A quem cabe a responsabilidade em caso de vazamentos em condomínios? Em princípio, se a infiltração acontecer numa área privativa, ocasionando danos na própria unidade ou em unidade de terceiros, a responsabilidade pelo conserto é do morador do apartamento de onde ele se propaga. Porém, se o surgimento da infiltração partir de áreas condominiais, como telhados, calhas, colunas, reservatórios e outros sistemas hidráulicos que servem a toda a edificação, a responsabilidade pelos reparos será do condomínio. Como se vê, a questão fundamental não está no estabelecimento de uma regra, mas, sim, na determinação da origem do problema. Diante disso a assessora jurídica do Secovi/RS e da Agademi, Eliane Maria Virtuoso, recomenda que, em primeiro lugar, seja usado o bom senso. “Antes de apontar culpados, condôminos e representantes do condomínio devem se preocupar com a busca e facilitação para a descoberta da origem do vazamento. Quanto mais cedo isto

venha a ser feito, menores serão os prejuízos e maiores as possibilidades de negociação entre as partes prejudicadas.” Outra discussão que se coloca é quem deve arcar com as despesas no caso do imóvel ser alugado: o proprietário ou o inquilino? Nesses casos a assessora Jurídica explica que depende do caso concreto. No entanto, como regra geral, se o locatário, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos provocaram o dano que deu origem ao vazamento, caberá àquele que tem a posse direta do imóvel (locatário) sanar a origem do problema e realizar a imediata reparação do que foi danificado. Já o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de atender ao uso a que se destina, ou seja, não poderá disponibilizar para locação um imóvel para residência que não possua as mínimas condições de ocupação, por exemplo: com grave vazamento no telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes. Assim, este fica obrigado a sanar o problema decorrente de vícios ou defeitos anteriores à locação e a indenizar os danos decorrentes deste. Da mesma forma quando o vazamento se dá por deterioração decorrente do uso normal do imóvel locado.

O que fazer se ocorre um vazamento e o síndico não está presente? Comum em condomínios, a ocorrência de vazamentos pode surgir de forma grave durante a ausência do síndico, em especial em época de férias, e os condôminos presentes podem ficar em dúvida sobre como proceder. Segundo o advogado e assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger, em situações emergenciais, na ausência do síndico, qualquer um dos condôminos pode e deve tomar as providências que se fizerem necessárias. “O Código Civil prevê, no §1° do artigo 1.341, que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas por qualquer condômino, desde que o síndico seja omisso ou esteja impedido. Nestas hipóteses a lei franquia ao condômino a possibilidade de providenciar na solução do

problema, mesmo sem autorização. No entanto, no §2° do referido artigo, observamos que, se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.” O advogado diz ainda que não se deve perder o bom senso de vista, pois, “se de um lado a presente disposição incentiva a participação dos condôminos nas necessidades mais imediatas do condomínio, de outro, deixa o temor de eventuais abusos ou excessos que podem ser cometidos pelo condômino.” O assessor jurídico lembra, por fim, que o condômino que tenha tomado a iniciativa em realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas comprovadas, não possuindo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, muito embora de interesse comum.

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Artigo Luciane Lopes Silveira Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, professora universitária, diretora da Agadie

O papel da empresa administradora de condomínios A crescente complexidade da administração condominial, fruto do incremento de responsabilidades derivadas de Leis, Normas Regulamentadoras e gestão de tributos, acaba exigindo grande dedicação e, principalmente, conhecimento especializado. A par desses aspectos, emergem atualmente circunstâncias novas a exigir demandas da administradora, especialmente no campo da tecnologia, da segurança patrimonial e pessoal, e, ainda, da oferta de confortos e utilidades aos condôminos, tudo a reclamar cuidados especiais. Diante desse quadro, mostra-se indispensável a contratação de uma administradora, que pode ser importante aliada do síndico por contar com o conhecimento técnico de uma equipe preparada para executar as tarefas cotidianas com dedicação integral.

O art. 1.348, § 2º do Código Civil prevê que o síndico pode transferir a outra pessoa física ou jurídica, total ou parcialmente, as funções administrativas, sempre com prévia aprovação da assembleia, salvo disposição diversa na Convenção. Insere-se, neste caso, a contratação de empresa imobiliária que atua como auxiliar do síndico na administração, prestando assessoria e executando as tarefas indispensáveis para o bom funcionamento do condomínio. No entanto, compete sempre ao síndico a fiscalização, o controle de todos os atos da empresa contratada, bem como caberá a ele, síndico, a administração interna do prédio, ficando as demais obrigações que exigem conhecimentos técnicos específicos e demandam um grande conjunto de tarefas a cargo da administradora.

Atribuições de uma empresa auxiliar de administração a) Administração dos recursos financeiros arrecadados no condomínio, compatibilizando receita e despesas; b) Pagamento de taxas, contribuições, impostos, salário de empregados e fornecedores; c) Registros financeiros do condomínio, mês a mês. A documentação deve ser mantida rigorosamente em dia, sempre à disposição do síndico e dos condôminos; d) Recrutamento, seleção e administração de pessoal. Na contratação de funcionários, o síndico, se assim preferir, pode se ocupar somente da escolha final do candidato; e) Administração de pessoal com emissão de folha de pagamento, encargos sociais e trabalhistas; f) Orientação jurídica em questões que envolvam o condomínio; g) Fornecimento mensal do demonstrativo de receita e despesas do condomínio, com os respectivos comprovantes, bem como da relação dos condôminos em atraso com as cotas; h) Organização e arquivamento da documentação

O Guia de Orientação ao Síndico é uma publicação do Secovi/RS e da Agademi, distribuída gratuitamente aos síndicos de condomínios que estejam em dia com seus compromissos sindicais

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Artigo do condomínio; i) Assessoria em Assembleias e, quando solicitado, convocações aos condôminos, elaboração e remessa de atas; j) Assessoria na contratação de fornecedores fixos e prestadores de serviços eventuais, como pintores, jardineiros, pedreiros, etc.; k) Elaboração da previsão orçamentária anual; l) Emissão de DOCs para cobrança das cotas condominiais; m) Orientação fiscal, administrativa, trabalhista e previdenciária; n) Auxílio ao síndico na contratação de seguros obrigatórios e complementares; o) Aquisição de todos os materiais necessários ao condomínio. Para o atendimento de cada uma das atribuições aqui elencadas, multiplicam-se as providências práticas que devem ser adotadas no tempo e modo exigidos, o que demonstra que o síndico, sozinho, teria imensas dificuldades de inserir todas essas tarefas no seu cotidiano. Atualmente muito se tem falado em “parceria”, e percebe-se nitidamente esta parceria na administração condominial, em que o fim de interesse comum é a satisfação da coletividade condominial. E, assim, num resumo fiel dos fatos, pode-se afirmar que à administradora compete o ato de fazer, e ao síndico, o de determinar e fiscalizar. O principal trabalho de uma administradora está, então, no suporte administrativo. Com ela, o síndico recebe um auxílio importante, evitando, assim, a ocorrência de erros na administração. Equívocos na gestão condominial podem gerar prejuízos, causando, assim, descontentamento dos condôminos e, consequentemente, litígios até mesmo judiciais. Vale lembrar que a empresa contratada age como auxiliar na administração, logo, não tem autonomia para adotar procedimentos, apenas executa aqueles já rotineiros (controle de receitas e despesas, emissão de boletos de cobrança...). Deste modo, não cabe à administradora tomar decisões, mas, tão somente, orientar ao representante legal do condomínio para que o faça, cabendo ao síndico determinar ou não as ações a serem implementadas, assumindo eventual risco de não fazê-

-lo, mas sempre contando com a experiência e conhecimento da administradora para pôr em prática as providências adequadas. Da análise das situações em que mais se mostra necessária a efetiva atuação da administradora extrai-se a orientação segura na realização das assembleias, execução de obras, solução de saldo devedor, adequado rateio de despesas, a aplicação de penalidades por infração às regras previstas no regimento interno e convenção, contratação de seguro, bem como o enfrentamento da inadimplência quanto às cotas condominiais. Esse conjunto de circunstâncias torna perfeitamente possível concluir que a administração condominial não comporta a completa transferência de responsabilidades à administradora, pois administradora e síndico são peças de uma engrenagem cuja atuação conjunta, mas cada uma na sua função, garantem o dinâmico movimento do condomínio.

Luciane Lopes Silveira ministra cursos e profere palestras em eventos promovidos, regularmente, pelo Secovi/RS e pela Agademi para síndicos de condomínios e funcionários de imobiliárias

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br 18

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Espaço Imóvel Responde Alguns vizinhos vieram me trazer/reclamar que está acontecendo frequentemente de algum morador estar causando constrangimento com barulhos fortes ao fazer sexo. Não tem hora. É de manhã, de tarde e à noite. Meu marido já escutou uma vez que estava na cozinha, mas como o nosso apartamento é virado para o lado de fora, não escutamos quase nada dos ruídos e não sabíamos que acontecia frequentemente. Bom, então fui ao apartamento ‘suspeito’ e para minha surpresa a moradora admitiu e me disse “que se danem os vizinhos!, não estou nem aí”. Todos recebem visitas em suas casas e é uma situação constrangedora estar com uma criança em casa, ou mesmo um adulto, e ouvir tais ruídos como se estivéssemos vendo um filme pornô. Bem, a pessoa que mora neste apartamento foi irredutível e a conversa não adiantou, ainda tentei argumentar de todas as formas, mas não tive sucesso e, diante disso, quero saber o que podemos fazer, uma vez que é uma reclamação geral dos moradores. Existe alguma questão legal que podemos nos basear? A situação é delicada. Recentemente um condômino foi condenado a pagar uma indenização, a título de danos morais, pela reclamação que fez no livro do condomínio em relação aos ruídos emitidos pelos vizinhos em suas atividades sexuais. O Código Civil, no artigo 1.228, que trata das faculdades inerentes ao direito de propriedade, dispõe que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. No entanto, o direito de propriedade não é pleno, na medida em que há limitações legais, dentre elas a do Capítulo do Código Civil que trata dos Direitos de Vizinhança, artigo 1.277: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. E a do artigo 1.336, inciso IV, do CCB, que trata dos deveres dos condôminos no Condomínio Edilício:

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. As providências jurídicas, neste caso, tanto podem ser tomadas pelo síndico como pelo condômino que sentir-se incomodado. Ao síndico cabe advertir o condômino, com fundamento no exposto acima, para que cesse o incômodo. Caso o incomodo persista, deverá aplicar as multas previstas na Convenção. Quando eu era solteiro comprei dois apartamentos no edifício onde moro. Meu casamento foi pelo regime da separação total de bem. Minha esposa tem dívidas da época de solteira. Posso fazer constar na matrícula dos meus apartamentos que sou casado por este regime de bens para evitar problemas com meus imóveis? Cabe, primeiramente, ressaltar que o Código Civil prevê quatro tipos de regime de bens para o casamento: comunhão parcial de bens; comunhão universal de bens; separação total de bens; e participação final nos aquestos. É regra geral a aplicação do regime da comunhão parcial (art. 1640 do CCB), quando os cônjuges não escolhem outro regime no processo de habilitação para o casamento. Caso os noivos optem por qualquer outro regime de casamento que não o da comunhão parcial – que também é chamado de regime legal –, deverá ser lavrada uma escritura pública (pacto antenupcial) onde ficarão estabelecidas as regras sobre o regime de bens. Assim dispõe o Código Civil: Art. 1.657. As convenções antenupciais não terão efeito perante terceiros senão depois de registradas, em livro especial, pelo oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges. E, para dar publicidade, será feita uma averbação na matrícula de cada imóvel de que o proprietário se casou pelo regime de separação de bens. Assim, não há como um terceiro afirmar que não sabia qual o regime de casamento, pois esta informação estará disponível a qualquer interessado, no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, é possível inserir no registro do imóvel a modificação do estado civil do proprietário, bem como o regime de bens perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde Meu condomínio está inscrito no CNPJ. Preciso saber se é obrigatório informar à Receita Federal a troca de Síndico? O condomínio está obrigado a atualizar no CNPJ qualquer alteração referente aos seus dados cadastrais até o último dia útil do mês subsequente ao de sua ocorrência. Neste caso, modificando o síndico, o condomínio deverá atualizar o cadastro, conforme prevê o artigo 22, da Instrução Normativa, nº 1.183, de 19 de agosto de 2011. Art. 22. A entidade está obrigada a atualizar no CNPJ qualquer alteração referente aos seus dados cadastrais até o último dia útil do mês subsequente ao de sua ocorrência. As alterações são solicitadas por meio do Programa Gerador de Documentos (PGD CNPJ), disponível no sítio da RFB na Internet, no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br. Em cima das garagens do condomínio há um terraço de uso comum, onde está localizado o reservatório de água do prédio. Um condômino aproveitou, abriu uma porta de acesso e construiu nesta área comum. Essa situação já dura três décadas, alguns proprietários estão incomodados e desejam ter a área de volta para uso do condomínio e manutenção. Dispõe o Código Civil que é direito do condômino usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores (art. 1.335). A destinação da utilização das áreas comuns deve ser feita de forma a garantir os princípios de copropriedade. Por outro lado, uma vez destinado o uso de determinada área comum pela carta e convenção do condomínio, exclusivamente a alguns ou um só condômino, neste caso, não há violação dos princípios de copropriedade. O uso das áreas comuns não pode ser feito de modo a impedir sua utilização por outro condômino, salvo se suas normas de utilização estiverem formalmente estabelecidas na convenção ou regimento interno. O uso de área comum em proveito próprio é passível de indenização do comunheiro responsável aos demais. Os tribunais, a exemplo do Tribunal de Justiça do Rio

Grande do Sul, tem entendido que, se não houve qualquer manifestação contrária durante longo período de tempo, não é pertinente desconstituir a situação de ocupação de área comum do condomínio. Porém, não quer dizer que o condômino ocupante tenha adquirido a propriedade, mas sim, deverá manter aquela área (artigo 1.340), bem como não embaraçar o acesso nas necessidades de manutenções de outras partes comuns. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. DESCABIMENTO. CONSTRUÇÃO REALIZADA EM ÁREA COMUM HÁ APROXIMADAMENTE TRÊS DÉCADAS, SEM QUALQUER OPOSIÇÃO. AUTORIZAÇÃO TÁCITA DO CONDOMÍNIO. DIREITO NÃO EXERCIDO. EXPECTATIVA DA RÉ PROPRIETÁRIA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA (SUPPRESSIO). SITUAÇÃO CONSOLIDADA. RECONVENÇÃO. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITOS LEGAIS SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADOS. SENTENÇA REFORMADA. I. A suppressio,espécie de venire contra factum proprium, vem fundada na boa-fé objetiva, visando inibir providências que já poderiam ter sido adotadas há anos pelo titular do direito, criando a expectativa na parte adversa, justificada pelas circunstâncias, de que o direito que lhes correspondia não mais seria exigido. No caso dos autos, a área comum condominial foi utilizada de forma exclusiva por aproximadamente três décadas, inclusive com a realização de benfeitorias, de modo que a única solução justa recomendada para o caso é a manutenção do status quo. O prolongado comportamento dos titulares, como se não tivessem o direito ou não mais quisessem exercê-lo,caracteriza autorização tácita, capaz de criar na ré a expectativa de permanência da situação.A vantagem do condomínio seria ínfima,e o prejuízo da ré,considerável.II.A ocupação da área de uso comum do condomínio,por aproximadamente três décadas,de forma exclusiva, com animus domini, sem qualquer oposição, preenche os requisitos da exceção de usucapião. À UNANIMIDADE, DERAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70040560955, Décima Sétima Câmara Cível,Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 25/08/2011).

Resposta: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br

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Trabalhista

Condomínios com empregados devem implementar o PPRA e o PCMSO Existem vários motivos para que todos os condomínios, mesmo os que possuem apenas um empregado, executem os programas que dizem respeito à segurança e à prevenção de riscos ambientais e ao controle médico de saúde ocupacional de seus funcionários. O primeiro deles, evidentemente, é reduzir as possibilidades de que a prática da atividade profissional venha a prejudicar o nível de saúde do trabalhador. Em segundo lugar vêm os prejuízos que a saúde debilitada de um funcionário pode causar em termos de redução na qualidade dos serviços prestados ao condomínio. Como se isso não bastasse, a legislação trabalhista determina a implementação, simultânea, do PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais e do PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. Além de estarem sujeitos às penalidades estabelecidas em lei, empregadores que deixem de atender as normatizações correm o risco de responder em juízo, caso o funcionário venha a contrair algum tipo de doença ocupacional. Para que se possa entender um pouco melhor as fases que devem ser cumpridas nesse processo, o médico do Trabalho, responsável pela Área de Medicina Ocupacional do Secovimed/RS,Manuel Aguinaldo da Silva,esclarece alguns pontos. “O PPRA antecede o PCMSO, e o passo inicial consiste na averiguação, por parte de um profissional técnico de segurança,das condições ambientais dos locais de trabalho,as funções a serem executadas e os riscos ali existentes. Com base nesses dados é elaborado um programa que visa reduzir os riscos e eventuais malefícios para a saúde do trabalhador que existam em determinado local ou pela prática de suas atividades.” Já a complementação dos procedimentos, diz o médico, se dá através do desenvolvimento do PCMSO.“É esse programa, sempre interligado ao anterior, que irá permitir o acompanhamento médico do trabalhador de acordo com a atividade que ele exerce e as condições ambientais ao qual ele está sujeito”. Diante disso, afirma Aguinaldo da Silva, o PPRA e o PCMSO são, na realidade, dois programas de fundamental importância em termos preventivos. “Prevenção no sentido de assegurar a saúde do trabalhador. Prevenção contra eventuais prejuízos financeiros ao empregador diminuindo a possibilidade de que ele venha a arcar com custos trabalhistas e prevenção em termos sociais,tendo-se uma população produtiva mais saudável e menos dependente de recursos públicos. É por tudo isso que os empregadores devem entender que as instituições que atuam na área de desenvolvimento do PPRA e do PCMSO não são agentes fiscalizadores. São, na verdade, facilitadores no sentido de evitar que eventuais fiscalizações, feitas por quem de direito, venham a onerar os patrões.”

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Trabalhista Secovimed também atua na área de medicina do trabalho

Além dos serviços prestados nas áreas de medicina, odontologia e ambulatorial, acessíveis a síndicos e funcionários de condomínios e imobiliárias, o Secovimed também disponibiliza a execução do PPRA e do PCMSO, mediante contratação específica. O chefe da Área de Medicina Ocupacional destaca que para atender aos procedimentos do PCMSO é necessário que o Secovimed tenha acesso ao PPRA do empregador. Já quando o PPRA e o PCMSO são realizados pelo Secovimed, o contratante terá todas as informações necessárias ao gerenciamento do programa e implementação de medidas visando melhorar a saúde ocupacional dos colaboradores. Entretanto, ressalta-se que nos casos em que o PPRA e/ou o PCMSO tenham sido realizados por outra entidade, haverá a necessidade de fornecimento de cópia dos programas para que o Secovimed realize qualquer atendimento relativo à medicina ocupacional, tais como exames admissional, periódico, de retorno ao trabalho, de mudança de função ou demissional.

Esclarece-se, ainda, que, nos casos dos PPRA feitos por outras entidades, a renovação poderá permanecer com as mesmas, entretanto a cada atualização uma cópia do programa deverá ser encaminhada para o Secovimed.

Saiba Mais PPRA Programa que visa estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores, frente aos riscos ambientais. Nesse sentido são avaliados os agentes físicos, químicos, biológicos e ergonômicos existentes nos locais de trabalho que, em função de sua natureza, concentração, intensidade e tempo de exposição, sejam capazes de causar danos à saúde dos trabalhadores. Elaborado por Técnicos de Segurança, Engenheiros de Segurança e Médico do Trabalho, o PPRA é uma proposta de ação contínua que, após executada pela primeira vez, deverá ser reavaliada anualmente, para fins de análise de seu desenvolvimento, resultados e ajustes que garantam seus objetivos. Vale lembrar que, quando da elaboração inicial, o PPRA gera um documento-base com as diretrizes a serem seguidas, e caso as ações não estejam sendo implementadas, em caso de vistoria, o agente fiscalizador do Ministério do Trabalho poderá entender que o programa não existe.

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Trabalhista Saiba Mais PCMSO Tem por objetivos constatar o estado de saúde do empregado no momento da contratação, bem como manter acompanhamento periódico a fim de identificar, precocemente, riscos à saúde em decorrência de acidente de trabalho ou doença gerada em razão do desempenho da função. O PCMSO inclui a realização de vários tipos de exames médicos. Um deles é o exame admissional que deve ser realizado antes que o trabalhador assuma as atividades. Seguem-se os periódicos, cujos intervalos de tempo para realização vão depender da idade do empregado, dos fatores de risco a que o mesmo esteja exposto, da condição de portador de doenças crônicas ou de outras imposições médicas ou legais. Existem, ainda, de forma regular, os exames de retorno ao trabalho, após afastamento por motivos médicos igual ou superior a 30 dias, mudança de função e demissional. Por fim, o empregador deve lembrar que aqueles riscos que não são passíveis de eliminação apenas através das ações propostas pelo PPRA devem ser controlados pelo PCMSO. Ou seja, sem o PPRA o PCMSO perderá em eficiência. Logo, os dois programas devem ser desenvolvidos paralelamente.

Conheça o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul O Secovimed/RS é uma sociedade civil sem fins lucrativos criada a partir da parceria entre os sindicatos dos empregados em empresas imobiliárias (Semirgs), sindicato dos empregados em edifícios (Sindef/RS) e o Secovi/ RS, na qualidade de representante patronal das categorias mencionadas. A meta maior da Entidade é a priorização da saúde dos integrantes das categorias representadas pelas entidades envolvidas, possibilitando assistência médico-ambulatorial, medicina do trabalho, assistência odontológica, exames laboratoriais básicos e a disponibilidade de uma farmácia, que pratica preços diferenciados em relação ao mercado. Ainda, em termos de objetivos sociais complementam o direcionamento do Secovimed/RS a atuação nas áreas de assistência psicológica, através de serviços de orientação e aconselhamento psicológicos, assistência social, com orientações individual e familiar e captação de recursos na

comunidade para auxílios beneficentes e parcerias com entidades filantrópicas tais como a Fundação Ulna, o Projeto Pescar - Navegantes e o Projeto Pescar – Zensul. Associando-se ao Secovimed/RS, administradoras de imóveis e condomínios estarão cumprindo com a determinação legal das Convenções Coletivas de Trabalho que estabelece a esses empregadores a disponibilização de serviços de saúde aos seus funcionários. Acesse o site: www.secovimed.com.br

Comunicado do Secovimed/RS aos seus associados Assunto: Prestação do atendimento com hora marcada nas suas diversas especialidades Um dos objetivos do Secovimed, desde sua fundação, é a prestação do atendimento com hora marcada nas suas diversas especialidades. Para isto, foram contratados profissionais da área da saúde cumprindo jornada de trabalho diária e colocando a seus associados uma diversificação de horários para sua livre escolha. Observa-se, no entanto, um aumento significativo no índice de faltas nas consultas marcadas ocasionando ociosidade do profissional contratado, prejudicando aqueles que necessitam dos atendimentos, prolongando o tempo de espera para a consulta. Por isso, a partir de janeiro/2012, o Secovimed, em atendimento a seu Estatuto e ao Dissídio Coletivo, estará cobrando o valor de R$ 15,00 a título de multa sobre as consultas marcadas e não comparecidas sem aviso prévio de até 24 horas de antecedência. A cobrança do referido valor será feita através de boleto bancário. A falta de pagamento da(s) multa(s) implicará o cancelamento de eventuais consultas marcadas e/ou o bloqueio temporário dos atendimentos. Porto Alegre, 05 de dezembro de 2011. Gaspar Fiorini - Presidente do Secovimed/RS

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Espaço Secovimed

Saiba o que são onicomicoses

Karen da Rosa Borges Médica dermatologista Integrante do Quadro Clínico do Secovimed/RS

São as infecções das unhas por fungos. A lâmina ungueal é atacada por dermatófitos, por leveduras e, raramente, por fungos filamentosos não dermatófitos. A incidência das onicomicoses aumenta com a idade, ocorre em 15-20% da população adulta entre os 40-60 anos de idade. É mais comum em mulheres pela maior exposição, por uso de sapatos abertos e contaminação por manicures e pedicures. É rara em crianças, provavelmente pelo crescimento mais rápido da unha, o que dificulta o crescimento do fungo. Ocorrem mais comumente nos pés do que nas mãos e os dedos mais afetados são o hálux e o pólex. São duradouras, não existindo remissão espontânea. O trauma, o uso de sapatos fechados por longos períodos, a hiper-hidrose,o uso de chuveiros públicos,o uso de meias sintéticas, unhas morfologicamente alteradas, diabetes, insuficiência vascular periférica e deficiências imunológicas também predispõem à infecção. Uma grande massa composta de uma placa ungueal espessa e os restos sob a placa podem causar desconforto com o uso de calçados e odor fétido. Há basicamente três padrões distintos de infecção da unha: Onicomicose subungueal distal é o padrão mais comum. Os fungos invadem a área distal do leito ungueal. A placa distal torna-se amarela ou branca por acúmulo de restos hiperceratóticos fazendo a unha subir e separar-se do leito ungueal. Onicomicose branca superficial é causada pela invasão superficial da placa ungueal. A superfície da unha é macia, seca e forma pó. Onicomicose subungueal proximal, os micro–organismos penetram na região posterior da prega entre a unha e a cutícula, invadindo a placa por baixo. A superfície permanece intacta. Restos hiperceratóticos fazem a unha se separar.Esse é o padrão mais comum em pacientes com AIDS. A infecção das unhas pode ocorrer com as micoses das mãos e dos pés ou como fenômeno isolado, mas a sua presença predispõe para os mesmos. Os fungos implicados são geralmente os dermatófitos, principalmente o Trichophyton rubrum e o Trichophyton mentagrophytes. Espécies de Aspergillus, Cephalosporium e Fusarium considerados contaminantes também podem infectar a placa ungueal. Múltiplos patógenos podem estar presentes em uma só unha. Existe uma tendência a denominar qualquer processo envolvendo a unha como uma infecção fúngica, mas muitas outras doenças cutâneas podem alterar a estrutura das mesmas.Cerca de 50% das unhas espessas não estão infectadas por fungos. Assim é sempre necessário, além de um exame clínico detalhado,solicitar o exame micológico direto e cultural. Deverá ser realizado o diagnóstico diferencial com algumas

doenças e com alterações ungueais secundárias a outros processos. Entres as doenças temos a psoríase ungueal e o líquen plano. Entre as alterações mais comuns podemos citar:a leuconíquia,caracterizada por manchas brancas ou faixas, que são geralmente causadas por traumas leves, a ondulação da placa e sua estriação que são causadas pela manipulação habitual da prega ungueal proximal,ou por eczemas e com a onicólise,que é a separação da placa ungueal do seu leito,achado comum em mulheres com unhas longas ou pacientes que usam calçados apertados com atrito contínuo das unhas. As indicações para o tratamento incluem dor em unha espessadas, limitações funcionais, infecções bacterianas secundárias e o aspecto. Os cremes ou soluções antifúngicas tópicas são de pouco valor no tratamento. A terapia oral tem a maior taxa de sucesso. A oral juntamente com tópicos em esmalte, que possibilitam uma maior penetração na lâmina ungueal por apresentarem uma maior concentração da droga, é o ideal, apesar de ter um custo elevado.O esmalte mais efetivo é a amorolfina a 5% usada uma vez por semana, que além de ser um complemento da terapia sistêmica, pode possibilitar a cura da tinha ungueal incipiente,após alguns meses de uso.As drogas mais usadas são a terbinafina,o fluconazol e o itraconazol.A terbinafina fornece as maiores taxas de cura e a remissão mais prolongada. É importante a remoção da placa ungueal infectada durante o tratamento. Um cortador de unhas e uma lixa podem ser usadas pra remover quantidades substanciais de restos duros e espessos. Em idosos ou doentes hipertensos,cardíacos,hepáticos,renais e outras doenças gerais, não é aconselhável a terapia sistêmica,pelos efeitos colaterais e possíveis interações medicamentosas.Nesses casos deve-se prescrever somente a terapia tópica com esmalte. A retirada da unha é dolorosa e inútil. Doentes imunodeprimidos, aidéticos, transplantados, sob quimioterapia ou radioterapia antineoplásica tem onicomicoses mais extensas e recidivantes necessitando muitas vezes maior tempo de tratamento.O mesmo ocorre com diabéticos e doentes em uso de corticoides sistêmicos. A terapia sistêmica é de 50 a mais de 80% efetiva. A taxa de recidiva é de aproximadamente 15 a 20% em um ano. O autoexame das unhas é importante para detectar tais alterações da normalidade. Consulte sempre o dermatologista para o diagnóstico correto e assim determinar a terapia adequada para cada caso. Quanto mais precoce o diagnóstico, menor será o tempo de tratamento e consequentemente o seu custo, minimizando também o risco de complicações secundárias.

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Retrospectiva

Secovi/RS e Agademi fazendo cada vez mais pelo mercado imobiliário Atendimentos Na condição de representantes de milhares de imobiliárias e condomínios em mais de 80% dos municípios do Rio Grande do Sul, o Secovi/RS e a Agademi estiveram receptivos a mais de 24 mil procedimentos em termos de atendimentos pessoais e telefônicos.

Correspondências Ao longo do ano de 2011, as Entidades foram responsáveis pela impressão e expedição de cerca de 264 mil comunicados de diversos tipos de documentos enviados para condomínios, imobiliárias e representantes de diversos segmentos econômicos, políticos e sociais.

Estatísticas Pesquisas sobre ofertas de imóveis para locação e comercialização e, também, relacionadas a vários aspectos da administração condominial, além do acompanhamento de indicadores inflacionários, de reajustes e mercadológicos, totalizaram 135 estudos e trabalhos elaborados pelo Departamento de Economia e Estatística nos últimos 12 meses.

Panorama do Mercado Imobiliário é um dos trabalhos desenvolvidos, anualmente, pelo Departamento de Economia e Estatística

Eventos Também em 2011, o Secovi/RS e a Agademi promoveram 95 atividades públicas, das quais participaram mais de 3 mil empresários e profissionais que atuam em imobiliárias, síndicos e condôminos. Foram palestras, jornadas, seminários, encontros, workshops, cursos, treinamentos, reuniões-almoço e de trabalho.

14º Encontro Gaúcho de Condomínios repetiu sucesso de edições anteriores

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Retrospectiva Informação A elaboração semanal de boletins online, direcionados para síndicos e representantes de imobiliárias associadas, de colunas, também semanais, publicadas em jornais de Porto Alegre, e a publicação bimestral da Revista Espaço Imóvel, que superou 165 mil exemplares, foram algumas das iniciativas do Sindicato da Habitação e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário no sentido de manter seu público bem-informado e atualizado sobre diversos temas atinentes ao mercado de imóveis.

Revista Espaço Imóvel teve edição especial direcionada para novos moradores em condomínios

Orientação Jurídica De janeiro até dezembro de 2011, o Departamento Jurídico das Entidades contabilizou quase 5 mil consultas prestadas a representantes de imobiliárias, síndicos, condôminos, locadores, locatários, fiadores, compradores, proprietários e profissionais que atuam junto ao mercado imobiliário. O Departamento foi responsável, ainda, pela elaboração de pareceres, acompanhamento e interpretação de questões legislativas de interesse do mercado imobiliário. Qualificação Uma das grandes novidades deste ano foi a instituição do Programa Excelência na Gestão Condominial. A iniciativa tem por objetivo proporcionar o desenvolvimento profissional de síndicos e subsíndicos de condomínios através da atualização de conhecimentos, atitudes de preservação ao meio ambiente e participação social. Em 2011 houve, também, a criação do Centro de Capacitação e Desenvolvimento – CCD, responsável pela realização de eventos direcionados as imobiliárias e condomínios e, ainda, do Instituto de Estudos Imobiliários com o objetivo de reunir pessoas do setor imobiliário ou não, palestrantes ou convidados para estudar e discutir assuntos que digam respeito ao mercado imobiliário.

Centro de Capacitação e Desenvolvimento é responsável pela promoção de eventos direcionados para representantes de imobiliárias e de condomínios

Solidariedade O projeto Instituição Solidária, que consiste na arrecadação e repasse de doações feitas por síndicos, condôminos e funcionários de imobiliárias por ocasião de atividades, sem custo, promovidas pelas Entidades, voltou a demonstrar a preocupação e a solidariedade das pessoas envolvidas com a área habitacional com as questões sociais. Em 2011 foram arrecadados alimentos, roupas, calçados e brinquedos que foram entregues para: Associação Educacional e Beneficente Emanuel, Creche Fabiana Anjo de Luz, Associação Brasileira Cultural Beneficente – Projeto São Francisco de Assis e Comunidade Evangélica de Porto Alegre – I.E.I.A.S. – Lupicínio Rodrigues, todas na capital gaúcha, e para a Associação de Pais e Amigos dos Excepcionais de Capão da Canoa. Vale lembrar que as arrecadações, inseridas no Programa Excelência na Gestão Condominial, incluíram também a doação de 820 exemplares de publicações que foram destinadas ao Banco de Livros da Fiergs.

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