N R . 1 5 W I N T E R 2 010 / 2 011
ALTERAINFO EEN UITGAVE VAN ALTERA VASTGOED NV
Wijzigingen boekhoudregels lease accounting: remedie erger dan de kwaal?
De IASB* en FASB** hebben Wat zijn de grootste wijziginwijzigingen voorgesteld, gen in lease accounting voor de waardoor de verplichtingen verhuurder (lessor)? uit huurcontracten in de “De directe gevolgen voor de lesbalans zouden moeten worden sor in geval van vastgoed lijken opgenomen. Deze nieuwe acbeperkter. Immers, vastgoed oncountingregel der IAS 40 dat Er treedt balanskan verstrekop reële waarde kende gevolgen wordt gewaarverlenging hebben voor de deerd, valt voor op bij huurders balans van vasthen buiten de goed hurende bedrijven. Hans scope van de nieuwe leaseregels. Grönloh, partner branchegroep Voor eigenaren die op kostprijs real estate bij KPMG Accounwaarderen zijn de gevolgen er tants, geeft een toelichting op de wijzigingen én de consequenties ervan. Wat zijn de grootste wijzigingen voor de huurder (lessee)? “De IASB heeft in de zomer van 2010 de exposure draft leasing uitgegeven. In 2009 was al de discussion paper gepubliceerd. Het belangrijkste principe onder de exposure draft is dat straks voor alle leasecontracten de leaseverplichtingen in de balans moeten worden opgenomen voor de verwachte gebruiksduur. Deze leaseverplichting bestaat dan niet alleen uit de vaste termijnen; de huurder moet ook een inschatting maken van de variabele componenten (denk bijvoorbeeld aan omzethuur). Tegenover de verplichting moet de huurder een actief opnemen op de balans. Dit actief staat voor het gebruiksrecht van het gehuurde. Bij huur van vastgoed is dit dus het gebruiksrecht op de gehuurde vierkante meters. Maar het geldt net zo voor leaseauto’s of fotokopieerapparaten. Er treedt dus een balansverlenging op. Zeker voor ondernemingen die veel huren, zoals grootwinkelbedrijven, banken en verzekeraars, kan deze verlenging aanzienlijk zijn, en leiden tot een verslechtering van de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen.”
ook echt is overgegaan. Vooral onder US GAAP (de Amerikaanse verslaggevingsstandaarden), die een zeer strikte grens voor de verslaggeving kent, werd dat als storend ervaren. Daarnaast heeft de IASB, en met name de voorzitter, aangegeven het ongewenst te vinden dat grote huurverplichtingen (en ook het gebruiksrecht) buiten de balans blijven. Hij maakte een concrete vergelijking: een vliegtuig moet bij de luchtvaartmaatschappij in
Hans Grönloh
wel degelijk, maar bij Nederlandse fondsen die onder IFRS rapporteren komt dit niet voor.” Waarom zijn deze wijzigingen gewenst door IASB en FASB? Is de kunstmatige scheiding tussen operational en financial lease zo’n doorn in het oog van de regelmakers? “De twee belangrijkste motieven zijn inderdaad het onderscheid tussen financial lease en operational lease en de verschillende behandeling van deze twee soorten leases. Met de constructies die ondernemingen toepassen, zijn ze soms in staat objecten van de balans te krijgen waarvan het maar de vraag is in hoeverre het economische eigendom
de boeken staan en niet bij een leasemaatschappij.”
en NAREIT. Er is een constructieve discussie gevoerd, met als resultaat dat vastgoed onder IAS 40 op reële waarde voor de verhuurder voorlopig buiten de scope valt. Het is opvallend hoe stil het is gebleven vanuit de huurders. De reden daarvoor is mij niet helemaal duidelijk. Zeker als je bedenkt dat ook voor de huurders de gevolgen voor de balans en de solvabiliteit aanzienlijk kunnen zijn.” Welke effecten zullen deze nieuwe verslaggevingregels hebben op de huurmarkt en vervolgens op de beleggingsmarkt? “Het is natuurlijk nog niet bekend hoe de markt gaat reageren. Het is denkbaar dat huurders om kortere huurcontracten gaan vragen, zodat ze de verplichting in de boeken en de gevolgen voor de balans kunnen beperken. Als dat zou gebeuren, dan zou dat ook voor de verhuurders gevolgen kunnen hebben. Door korte contracten worden huurstromen onzekerder en mogelijk ook volatieler. De contracthuur komt dan korter op de markt en dat kan in een opgaande markt ook voordelen bieden. Maar daar staat tegenover dat een kortere looptijd de financierbaarheid moeilijker maakt.”
Hoe staan de lessors en lessees tegenover deze voorgestelde wijzigingen? Is de kans reëel dat deze “De reacties zijn tot op heden exposure draft ongewijzigd opmerkelijk verschillend. De wordt vastgesteld of is er nog verhuurders, en dan voornamelijk weerstand te verwachten van de de verhuurders uit de vastgoedlessees? branche, hebben massaal en met “Het vele commentaar heeft succes bezwaar aangetekend. tot een aantal soms belangrijke Er zijn op de aanpassingen Opvallende stilte discussion paper geleid. Ook op meer dan 300 vanuit de huurders de exposure comment letters draft kon nog gestuurd. Naar ik begrepen heb commentaar worden geleverd. is dat een record. Het overgrote De commentaarperiode liep deel van deze brieven kwam tot 15 december 2010. Mijn van (vastgoed)eigenaren en verwachting is dat er vanuit de belangenorganisaties zoals EPRA vastgoedeigenaren weinig
Vervolg op pagina 2
Wijzigingen boekhoudregels lease accounting: remedie erger dan de kwaal? (vervolg)
nieuws te verwachten is. Zij hebben immers in belangrijke mate de aanpassingen gekregen die ze wilden. Bij de huurders zullen er zeker nog wensen tot aanpassing van de exposure draft leven. Ik betwijfel echter of het nog zal leiden tot een fundamentele wijziging van de exposure draft. Als men het principe, dat huurverplichtingen op de balans moeten komen, zou verlaten valt immers de hele basis onder de verandering uit. Ik acht de kans daarop heel klein. De IASB heeft aangegeven de nieuwe standaard in het tweede kwartaal van 2011 definitief te zullen publiceren. De IASB doet zelf nog geen uitspraak over de feitelijke ingangsdatum. Maar het lijkt waarschijnlijk, als de
standaard conform planning wordt uitgegeven, dat deze zal ingaan op 1 januari 2012.” Leidt dit alles tot betere verslaglegging of is de remedie erger dan de kwaal? “Toen ik de discussion paper in 2009 de eerste keer las vroeg ik me wel af wat de IASB precies probeerde te repareren. Het feit dat de eigenaren van vastgoed, die op marktwaarde waarderen, buiten de scope vallen is een belangrijke verbetering van de nieuwe regels. De regelgevers hebben met deze nieuwe standaard opnieuw laten zien zeer vasthoudend te zijn. Zowel IASB als FASB hecht veel waarde aan de nieuwe regels en het lijkt dan ook zeer waarschijnlijk dat deze
nieuwe regels er gaan komen. De impact op voornamelijk de vastgoedhuurders zou wel eens aanzienlijk kunnen zijn.” Impact
vooral zullen moeten richten op het duidelijk uitleggen van de gevolgen aan gebruikers van de jaarrekening en vastgoed banken. De tijd zal leren hoe wellicht goed dat lukt.”
op huurders aanzienlijk
“Ter nuancering vind ik het belangrijk om aan te geven dat het ‘slechts’ verslaggevingregels zijn. Deze regels raken in beginsel de activiteiten van een onderneming niet en voor huurders zou moeten gelden dat huurcontracten worden afgesloten op een manier die voor hen commercieel het gunstigst is. Als dat het geval is zou je in principe de gevolgen voor de verslaggeving altijd moeten kunnen uitleggen. Ik denk dat de huurders zich
*IASB (International Accounting Standards Board) is een onafhankelijk internationaal orgaan belast met het opzetten en beheren van de internationale standaarden voor financiële verslaglegging IAS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards). Gevestigd in Londen. **FASB: Financial Accounting Standards Board is vergelijkbaar met de IASB maar dan voor de Amerikaanse verslaggevings standaarden.
Naar een andere invalshoek bij huurherzieningen voor winkels De methodiek voor het herzien van de huurprijs is zowel voor huurders als verhuurders van winkelvastgoed al jarenlang een doorn in het oog. Toch wordt steeds vaker naar dit middel gegrepen om de huurprijs van winkels aan te passen. De wet schrijft voor dat huurprijzen vergeleken moeten worden met huurprijzen van vergelijkbare pan- Begrip ‘ter den ter plaatse in de afgelopen vijf minder star jaar. Omdat zowel de term ‘vergelijkbaarheid’, als de term ‘ter plaatse’ nogal eens discussie oproept, is de uitkomst van een procedure vaak een loterij. De adviezen van deskundigen lopen dikwijls sterk uiteen, mede omdat verschillende experts een verschillende deskundigheid hebben en tot uiteenlopende conclusies kunnen komen. Meer uniformiteit in de gekozen vergelijkingspanden, de gehanteerde waarderingsmethode en de toegepaste correcties kan de huurprijsherzieningsprocedure transparanter maken.
Opmerkelijk is dat er bij het bepalen van de vergelijkbaarheid van panden veel aandacht gaat naar vormfactoren zoals de oppervlakte, frontbreedte en diepte. Zonder dat de aandacht hiervoor moet verslappen, zou het wenselijk zijn om minstens net zoveel aandacht te schenken aan de passantendrukte voor het pand. Dit plaatse’ is, zo blijkt uit analyse* van hanteren een meer dan 1500 winkelhuren in de grotere winkelgebieden door heel Nederland, de belangrijkste huurprijsbepalende factor. Prijsbepalende factoren In een regressiemodel dat de variantie in huurprijzen voor 50% verklaart, is er een sterk positief verband tussen het passantenaantal en de huurprijs. Daarbij is vooralsnog uitgegaan van de tellingen van het onderzoeksbureau Locatus. Daarbij gaat het om streekproefgewijze tellingen per straatdeel. Hoewel het bepalen van het aantal passanten
preciezer zou kunnen en wellicht in de toekomst ook moeten, is het sterker betrekken van deze factor in de huurprijsherzienin-
belangrijkste factor waardoor zijn pand zich (in positieve of negatieve zin) onderscheidt van andere panden.
Mode en luxe 3% Noordoost 5% Binnenstad 6%
Passantenaantal 34%
Locatiesegment 9%
Levensmiddelen 4%
Inwonersklasse 6%
Winkelunit 33%
Relatieve belang van huurprijsverklarende factoren in het meervoudige regressiemodel gen gewenst: volgens huurherzieningsdeskundige Nijsten (Shopping Center News jaargang 12, nr. 3) is dit voor de retailer de omzetbepalende factor. Ook voor de verhuurder is het de
In het model komen ook andere belangrijke huurprijsverklarende factoren naar voren, waarvan de omvang van de winkelunit de belangrijkste is: hoe groter de winkelunit, hoe lager de prijs per
600
C
500
B2
B1
A2
A1
400 300 200 100
80 -9 0% 90 -1 00 %
% 80 70 -
-7 0% 60
50 -6 0%
40 -5 0%
30 -4 0%
20 -3 0%
10 -
0-
10 %
0 10 %
gemiddelde huurprijs E/m2/jaar
vierkante meter. In de analyse zijn ook drie factoren opgenomen die recht doen aan de functionele hiërarchie van winkelcentra: het inwonersaantal van de gemeente (onderverdeeld in klassen), het aantal passanten op het drukste punt in het desbetreffende winkelcentrum, en de omvang van het winkelcentrum. Deze variabelen correleren sterk met elkaar, maar in het meervoudige regressiemodel biedt de factor inwonersklasse de meest significante bijdrage aan de verklaring van de huurprijs. De consumentenkant wordt hiermee benadrukt: zonder draagvlak heeft een winkelcentrum geen bestaansrecht, maar ook: grotere winkelcentra creëren niet per se een grotere consumentenvraag.
Passantenaantal in % van het drukste punt van het winkelgebied Huurprijsverschillen bij verschillende relatieve drukteniveaus
het spectrum betalen winkels in Huurprijsdifferentiatie op de modische of luxe branches A-locaties juist circa € 18 meer (alle andere Niet alleen de passantendrukte factoren gelijk). zelf, maar ook het locatiesegDaarnaast blijken er nog twee ment (zoals gedefinieerd door factoren een beperkte zelfstanLocatus) blijkt van - zij het dige invloed op de huurprijs ondergeschikte - invloed op te hebben: een ligging in een de huurprijs: bij door Locatus eenzelfde aantal Methodiek doorn in als binnenstad passanten heeft gekwalificeerd het oog een A1-locatie winkelgebied in een stad een levert ca. € 32 hogere prijs dan een A2-locatie per vierkante meter meer op, (uiteraard in een andere stad). terwijl in het noordoosten van Opmerkelijk hierbij is dat in het Nederland juist ca. € 39 minder A-segment de breuk tussen A1 wordt betaald. en A2 veel eerder lijkt te liggen op de 90% van het aantal ten Conclusie opzichte van het drukste punt, Een modelmatige benadering dan op de tot nu gehanteerde van een huurprijsherziening ligt 75%. niet direct voor de hand en is ook niet wenselijk, maar een De invloed van de branche blijkt dergelijke benadering, met een veel minder van belang voor voordurende modeltoetsing, de huurprijs. Natuurlijk kan de biedt wel een ingang om refeene branche (gemiddeld) meer rentiepanden beter te positiobetalen dan de andere, maar neren. Het is daarmee mogelijk die komt dan en wenselijk om terecht op een het begrip ‘ter Aandacht voor andere locatie, plaatse’ veel passantendrukte met andere pasminder star te santenaantallen. hanteren; in Het blijkt wel van invloed of een de praktijk blijkt dit vaak het winkel tot de levensmiddelensecbelangrijkste obstakel om tot tor behoort, of juist niet. In het voldoende goede referenties te eerste geval wordt gemiddeld ca. komen. ‘Ter plaatse’ zou één € 45 per vierkante meter minder van de vergelijkbaarheidcriteria betaald. Aan de andere kant van kunnen zijn, maar passanten-
aantal (of bij nevencentra, het type centrum in combinatie met verzorgingsgebied en de omvang van het centrum) zou minimaal een vergelijkbaar gewicht moeten krijgen bij de beoordeling
van goede huurreferenties. * A.M. van de Staak, Huurprijsbepalende factoren voor winkelvastgoed; Masterscriptie Vastgoedkunde RU Groningen in opdracht van Altera Vastgoed; Amstelveen, oktober 2010
Altera Vastgoed is op het jaarlijkse European Pension Fund Award Gala van Investment & Pensions Europe uitgeroepen tot ‘Best Inhouse Investment Team/Best Pension Fund Owned Asset Manager
S E C T O R A A L
Woningen Groei portefeuille Voor de woningportefeuille heeft Altera in 2010 diverse projecten aangekocht, die in verschillende fasen van realisatie verkeren. Zo werden in Maarssen 60 bestaande, in 2005 opgeleverde appartementen gekocht. Van drie projecten in aanbouw (twee in Rotterdam en een in Utrecht Vleuterweide) werden
Winkels Schaalsprong De winkelportefeuille heeft in 2010 een schaalsprong gemaakt en is in omvang de € 700 miljoen gepasseerd. Dat is te danken aan de verwerving van twee bestaande binnenstedelijke winkelprojecten met eigen
Kantoren Duurzaam huurcontract De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille is met 93% (nog) gunstig ten opzichte van het marktgemiddelde. Alle acties zijn erop gericht de bezettingsgraad op dit gunstige niveau te houden. Eén van de acties is het benaderen van bestaande huurders met proposities die leiden tot concrete verbeteringen in de duurzaamheid van de gebouwen met gelijktijdige positieve
Bedrijfsruimten Effecten crisis De bezettingsgraad van de bedrijfsruimten was gemiddeld 89%. Bedrijfsruimten zijn gevoeliger voor de crisis door het hogere aantal huurders uit het midden- en kleinbedrijf. Tevens zijn twee projecten in 2010 uit hun huurgarantieperiode met de ontwikkelaar gelopen, waardoor de aanvangsleegstand direct voor rekening van de portefeuille is gekomen. Altera kan nu zelf
N I E U W S
in totaal 126 appartementen verworven. De oplevering vindt in 2011/2012 plaats. Tevens kocht Altera in totaal 104 appartementen in Nijmegen, Dordrecht en Utrecht, waardoor ontwikkelaars/bouwers daar hun projecten konden starten. Voor al deze nieuwbouwprojecten geldt dat Altera een gedeelte van de voor de particuliere koopmarkt bestemde complexen afneemt. Daardoor kan de
ontwikkelaar/bouwer zijn risico verlagen of wordt de start bouw
ALTERAINFO
mogelijk. De belangstelling van bestaande en nieuwe aandeelhouders voor de woningsector is toegenomen en onze afdeling Verwerving blijft daarom zoeken naar nieuwe projecten. Bij de objecten in portefeuille constateren wij dat de gehanteerde kritische huurgrens van € 1000 per maand, als gevolg van de economische crisis, een dalende tendens vertoont.
parkeergarages in Amersfoort (Sint Jorisplein) en Oosterhout (Arendshof) en aan het weer in portefeuille nemen van het herontwikkelde en uitgebreide winkelcentrum Zwolle Zuid. Deze verwervingen zijn gefinancierd met nieuw aangetrokken eigen vermogen van bestaande en nieuwe aandeelhouders. De
pijplijnportefeuille bevat nog voor ruim € 90 miljoen aan te realiseren projecten, waarvan de Boreel tweede fase in Deventer in 2011 zal worden opgeleverd. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille blijft op een hoog niveau van ongeveer 99%.
effecten voor de huurder. Zo is in een pand te Amstelveen een langjarig contract gesloten met de Blue Sky Group, dat door extra investeringen van Altera onder meer leidt tot een lager energieverbruik – en dus tot lagere energielasten voor de huurder. Voor meerdere huurders in de kantoorpanden lopen nu dergelijke initiatieven en bij mutatieleegstand worden de panden eveneens op een concurrerende wijze verduurzaamd. De pijplijn
Altera Vastgoed NV Handelsweg 59 F 1181 ZA Amstelveen Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020-5452050 Fax. 020-5452060 E-mail info@alteravastgoed.nl Internet www.alteravastgoed.nl bevat nog de oplevering van kantoorruimte in projecten te Deventer en Rotterdam.
actiever op de marketing van bedrijfsruimten sturen, waarbij ook internet een prominente rol speelt. Zo ontstaan nieuwe verhuurmogelijkheden. De motor van de herstellende economie leidt tot verbetering van de import en export, waardoor de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt lijkt toe te nemen. Ook in deze portefeuille worden huurders actief benaderd met proposities die leiden tot concrete verbeteringen in de duurzaamheid van de gebouwen,
met positieve effecten voor de huurder. Over de oplevering van een project op Amsterdam Osdorp Airport Business Park dient nog overeenstemming met de ontwikkelaar te worden bereikt, waarna feitelijke levering na maximaal anderhalf jaar plaats vindt.