N R . 1 5 W I N T E R 2 010 / 2 011
ALTERAINFO EEN UITGAVE VAN ALTERA VASTGOED NV
Wijzigingen boekhoudregels lease accounting: remedie erger dan de kwaal?
De IASB* en FASB** hebben Wat zijn de grootste wijziginwijzigingen voorgesteld, gen in lease accounting voor de waardoor de verplichtingen verhuurder (lessor)? uit huurcontracten in de “De directe gevolgen voor de lesbalans zouden moeten worden sor in geval van vastgoed lijken opgenomen. Deze nieuwe acbeperkter. Immers, vastgoed oncountingregel der IAS 40 dat Er treedt balanskan verstrekop reële waarde kende gevolgen wordt gewaarverlenging hebben voor de deerd, valt voor op bij huurders balans van vasthen buiten de goed hurende bedrijven. Hans scope van de nieuwe leaseregels. Grönloh, partner branchegroep Voor eigenaren die op kostprijs real estate bij KPMG Accounwaarderen zijn de gevolgen er tants, geeft een toelichting op de wijzigingen én de consequenties ervan. Wat zijn de grootste wijzigingen voor de huurder (lessee)? “De IASB heeft in de zomer van 2010 de exposure draft leasing uitgegeven. In 2009 was al de discussion paper gepubliceerd. Het belangrijkste principe onder de exposure draft is dat straks voor alle leasecontracten de leaseverplichtingen in de balans moeten worden opgenomen voor de verwachte gebruiksduur. Deze leaseverplichting bestaat dan niet alleen uit de vaste termijnen; de huurder moet ook een inschatting maken van de variabele componenten (denk bijvoorbeeld aan omzethuur). Tegenover de verplichting moet de huurder een actief opnemen op de balans. Dit actief staat voor het gebruiksrecht van het gehuurde. Bij huur van vastgoed is dit dus het gebruiksrecht op de gehuurde vierkante meters. Maar het geldt net zo voor leaseauto’s of fotokopieerapparaten. Er treedt dus een balansverlenging op. Zeker voor ondernemingen die veel huren, zoals grootwinkelbedrijven, banken en verzekeraars, kan deze verlenging aanzienlijk zijn, en leiden tot een verslechtering van de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen.”
ook echt is overgegaan. Vooral onder US GAAP (de Amerikaanse verslaggevingsstandaarden), die een zeer strikte grens voor de verslaggeving kent, werd dat als storend ervaren. Daarnaast heeft de IASB, en met name de voorzitter, aangegeven het ongewenst te vinden dat grote huurverplichtingen (en ook het gebruiksrecht) buiten de balans blijven. Hij maakte een concrete vergelijking: een vliegtuig moet bij de luchtvaartmaatschappij in
Hans Grönloh
wel degelijk, maar bij Nederlandse fondsen die onder IFRS rapporteren komt dit niet voor.” Waarom zijn deze wijzigingen gewenst door IASB en FASB? Is de kunstmatige scheiding tussen operational en financial lease zo’n doorn in het oog van de regelmakers? “De twee belangrijkste motieven zijn inderdaad het onderscheid tussen financial lease en operational lease en de verschillende behandeling van deze twee soorten leases. Met de constructies die ondernemingen toepassen, zijn ze soms in staat objecten van de balans te krijgen waarvan het maar de vraag is in hoeverre het economische eigendom
de boeken staan en niet bij een leasemaatschappij.”
en NAREIT. Er is een constructieve discussie gevoerd, met als resultaat dat vastgoed onder IAS 40 op reële waarde voor de verhuurder voorlopig buiten de scope valt. Het is opvallend hoe stil het is gebleven vanuit de huurders. De reden daarvoor is mij niet helemaal duidelijk. Zeker als je bedenkt dat ook voor de huurders de gevolgen voor de balans en de solvabiliteit aanzienlijk kunnen zijn.” Welke effecten zullen deze nieuwe verslaggevingregels hebben op de huurmarkt en vervolgens op de beleggingsmarkt? “Het is natuurlijk nog niet bekend hoe de markt gaat reageren. Het is denkbaar dat huurders om kortere huurcontracten gaan vragen, zodat ze de verplichting in de boeken en de gevolgen voor de balans kunnen beperken. Als dat zou gebeuren, dan zou dat ook voor de verhuurders gevolgen kunnen hebben. Door korte contracten worden huurstromen onzekerder en mogelijk ook volatieler. De contracthuur komt dan korter op de markt en dat kan in een opgaande markt ook voordelen bieden. Maar daar staat tegenover dat een kortere looptijd de financierbaarheid moeilijker maakt.”
Hoe staan de lessors en lessees tegenover deze voorgestelde wijzigingen? Is de kans reëel dat deze “De reacties zijn tot op heden exposure draft ongewijzigd opmerkelijk verschillend. De wordt vastgesteld of is er nog verhuurders, en dan voornamelijk weerstand te verwachten van de de verhuurders uit de vastgoedlessees? branche, hebben massaal en met “Het vele commentaar heeft succes bezwaar aangetekend. tot een aantal soms belangrijke Er zijn op de aanpassingen Opvallende stilte discussion paper geleid. Ook op meer dan 300 vanuit de huurders de exposure comment letters draft kon nog gestuurd. Naar ik begrepen heb commentaar worden geleverd. is dat een record. Het overgrote De commentaarperiode liep deel van deze brieven kwam tot 15 december 2010. Mijn van (vastgoed)eigenaren en verwachting is dat er vanuit de belangenorganisaties zoals EPRA vastgoedeigenaren weinig
Vervolg op pagina 2