jaarverslag_voor_web

Jaarverslag 2010

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Best institutional investor in Benelux/France

Best In-house Investment Team/Pension Fund-owned Asset Manager

›› Inhoudsopgave

2

Belangrijkste gebeurtenissen 2010 Kerncijfers Hoofdpunten 2010 Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds Bericht van de Raad van Commissarissen Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen

3 4 5 6 7 10

Verslag van de directie Terugblik op resultaten 2010 en vooruitzicht 2011 Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Duurzaamheidsverslag Corporate governance Risicomanagement

11 16 18 23 30 34

Sectorverslagen Sectorverslag Woningen Sectorverslag Winkels Sectorverslag Kantoren Sectorverslag Bedrijfsruimten

40 54 70 82

Jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Vennootschappelijke balans Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Overige gegevens (winstbestemming, controleverklaring)

95 96 96 97 98 98 113 114 114 116

English summary Financiële agenda 2011 Begrippenlijst

119 126 127

hoofdpunten

›› Belangrijkste gebeurtenissen 2010 1 januari

Aanvang jubileum 10 jaar Altera Vastgoed

31 maart

Toetreding aandeelhouders met per saldo € 110,3 miljoen

15 april

Ter Info verschijnt in magazine formaat als bijsluiter van Vastgoedmarkt in een oplage van 10.000 exemplaren

27 mei Uitgeroepen tot “Best Institutional Investor in Benelux/France” door I&PE Real Estate bij het Investor Forum & Awards 2010 27 mei

Ondertekening koop/aannemingsovereenkomst voor 53 appartementen in Nijmegen Park Malderborgh, op te leveren in 2011. Op 10 mei intentieovereenkomst voor 27 in 2013 op te leveren appartementen in hetzelfde project

4 juni

Objectendag met de aandeelhouders. Tevens presentatie document hoofdlijnen governance kader met externe toetsing van set beheersingsmaatregelen in ISAE 3000 rapportage

17 juni

Ondertekening turn-key koopovereenkomst voor 38 appartementen in Utrecht Vleuterweide centrum, in 2011 op te leveren

30 juni Toetreding aandeelhouders met per saldo € 128,7 miljoen 1 juli

Aankoop winkelcentra met parkeergarage Sint Jorisplein in Amersfoort en Arendshof in Oosterhout, alsmede winkel- units in Haarlem-Schalkwijk. Totale investering van € 165,6 miljoen vrij op naam

1 juli

Levering van gerenoveerd en uitgebreid winkelcentrum en woningen Zwolle Zuid. Middelenbeslag van € 33,3 miljoen

1 juli

Wisseling van externe vastgoedmanagers in met name de sector Woningen

16 juli

Ondertekening koop/aannemingsovereenkomst voor 28 appartementen in Dordrecht Overkamppark, op te leveren in 2011

31 augustus

Ondertekening koop/aannemingsovereenkomst voor 40 in 2011 op te leveren appartementen in Rotterdam Ommoord

14 september

Ondertekening koop/aannemingsovereenkomst voor 48 in 2012 op te leveren appartementen en turn-key overeen- komst voor in 2012 op te leveren kantoren en winkels op de Mauritsweg in Rotterdam

28 september

Ondertekening koop/aannemingsovereenkomst voor 23 appartementen in Utrecht Oud-Hoograven, op te leveren in 2012

30 september

Toetreding aandeelhouders met per saldo € 43,7 miljoen

13 oktober

Afscheid R.J.M. Hogenboom als voorzitter van IVBN op jubileumcongres

18 november

Aankoop woningcomplex van 60 appartementen uit 2005 in Maarssen voor € 11,0 miljoen vrij op naam

22 november

Afronding regulier onderzoek Belastingdienst boekjaar 2009. Geen financiële consequenties

2 december

Afronding dispositie van de winkelunits in Haarlem-Schalkwijk voor totaal € 14,4 miljoen netto

7 december

Uitgeroepen tot “Best In-house Investment Team / Best Pension Fund Owned Asset Manager” op het jaarlijkse European Pension Fund Award Gala van I&PE Europe

20 december

Dispositie 32 eengezinswoningen in Soest voor € 5,1 miljoen kosten koper

31 december

Toetreding aandeelhouders met per saldo € 9,6 miljoen. Totale toetreding in 2010 van per saldo € 292,3 miljoen, waaronder vier nieuwe aandeelhouders. Aantal aandeelhouders in 2010 toegenomen tot 29

31 december

Einde jubileumjaar Altera Vastgoed

3

›› Kerncijfers In € x miljoen, tenzij anders vermeld

Woningen 2010

Winkels 2010

Kantoren 2010

Bedrijfsruimten 2010

404 62

711 52

257 21

203 19

Eigen vermogen Idem per aandeel (in € x 1)

444 1,248

725 1,234

255 1,002

206 1,017

Aantal objecten Aantal huurcontracten Gem. huur per jaar per m2 (in € x 1) Gem. aantal jaren resterende huur

68 2.532 n.v.t. n.v.t.

84 641 202 4,8

20 64 177 2,5

23 84 66 4,8

Bruto theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k.

Netto / brutohuuropbrengsten boekjaar Bezettingsgraad

22,5 5,6% 77% 92%

48,9 6,9% 90% 99%

23,2 9,0% 88% 92%

19,2 9,5% 85% 85%

2006- 2010 2010

2006- 2010 2010

2006- 2010 2010

20062010

2010

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

3,8% -0,5%

6,6% -2,0%

7,4% -1,9%

7,4% -5,1%

Totaal portefeuillerendement 3,3% 2,5% 7,6% 7,0% 4,5% 3,9% 5,5% Organisatiekosten -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% Effect t.o.v. vol belegd 0,0% -0,1% -0,1% -0,2% 0,1% 0,0% 0,0% Overige beleggingen niet in IPD/ROZ 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% - - - Definitieverschillen 0,0% 0,2% 0,0% 0,4% 0,0% 0,0% 0,0% Fondsrendement 3,1% 2,4% 7,2% 6,9% 4,4% 3,6% 5,1%

Dividendrendement 3,4%** 3,5% 6,0%** 5,9% 6,3% 6,8% 6,9%

Relatieve performance IPD/ROZ Standing investments -1,1% -0,1% -0,5% -0,2% -0,3% 0,4% -1,5% Alle objecten**** -1,0% 0,0% -1,0% -0,6% -0,7% 0,5% -0,4%

2,0% -0,3% 0,0% 0,2% 1,8%

Portefeuille (jaarultimo) Portefeuilleomvang in exploitatie Zekere pijplijn

Organisatiekosten*** In basispunten van beheerd vermogen

4,0% -1,4%

6,2% 1,3%

6,3% 0,6%

7,6% -3,4%

6,5%

-2,0% -0,7%

2010

2009

2008

2008-2010

2006-2010

31,5

31,8

30,0

31,1

30,7

* De benchmark is door Altera Vastgoed aangepast voor het effect van zelf uitponden en t/m 2006 voor DKP-subsidies ** Exclusief extra dividend uit reserves *** Organisatiekosten omvatten onder meer personeels-, kantoor-, advies-, research- en taxatiekosten **** Voor Bedrijfsruimten inclusief Hema-complex

4

hoofdpunten

›› Hoofdpunten 2010 Performance van de vier sectorfondsen • Relatief gunstige ontwikkeling van direct portefeuillerendement door hoge bezettingsgraden • Positieve waardeontwikkeling bij sector Winkels, in andere sectoren nog afwaarderingen • Positief fondsrendement in alle sectoren • Organisatiekosten 31,5 basispunten van beheerd vermogen Duurzaamheid • Energieprestatiecertificaat (EPC) voor diverse objecten gunstiger geworden als gevolg van methodische aanpassingen • Voortgang gerapporteerd aan aandeelhouders • Gebruiksmetingen van energie bij huurders in gang gezet • Keuze voor GPR Gebouw Volumina van acquisities fors hoger dan in voorgaande jaren (in € x mln) (in € x mln)

2010

2009

2008

Aan zekere pijplijn toegevoegde projecten Objecten in exploitatie genomen Disposities

113,6 209,9 21,1

- 64,3 4,4

44,0 75,2 42,3

Zeer sterke uitbreiding aandelenkapitaal • Zeer forse toetreding van € 341,4 miljoen en een uittreding van € 49,1 miljoen; toevoeging van per saldo € 292,3 miljoen • Aantal aandeelhouders toegenomen van 26 naar 29 • Spreiding aandelen over aandeelhouders vergroot Mutaties 2010 in € x mln Toetreding aandeelhouders Uittreding aandeelhouders Toetreding, per saldo Aantal aandeelhouders begin en eind jaar

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

60,1 -21,4 38,7 19 21

234,9 -10,9 224,0 22 26

13,4 - 13,4 13 14

33,0 -16,8 16,2 16 14

341,4 -49,1 292,3 26 29

Organisatie en governance • Document voor aandeelhouders met corporate governance kader op hoofdlijnen • Externe toetsing beheersingsmaatregelen met ISAE 3000 rapportage • Uitbreiding organisatie met sectormanagers

5

›› Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds van en voor pensioenfondsen zuivere vastgoedkarakteristiek; dus:

... geen leverage, geen projectontwikkeling

transparantie in beleid en verantwoording

Missie Altera Vastgoed biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die optimaal zijn afgestemd op de wensen van pensioenfondsen. Dit betekent onder meer: • een structuur met de voordelen van indirect vastgoed en de rendement/risicokarakteristiek van direct vastgoed; • gescheiden sectorportefeuilles waarin gericht kan worden geparticipeerd (allocatievrijheid); • flexibiliteit bij toe- en uittreding; • afwezigheid van structurele financiering met vreemd vermogen; • geen eigen activiteiten op het gebied van projectontwikkeling; • een heldere beleggingsdoelstelling: outperformance van de sectorale IPD/ROZ-index op 5-jaars basis (standing investments); • transparantie in beleid, processen en verantwoording; • kostenefficiency (lage managementkosten); • beleggen op basis van een research-gedreven strategie met bijbehorende portefeuillekarakteristieken; • optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen; • onafhankelijkheid, geen belangenverstrengelingen en een sterk accent op integriteit; • klantgericht en vergaande dienstverlening.

Ten behoeve van effectief vermogensbeheer (verbetering van rendementsrisicokarakteristieken) streeft Altera Vastgoed groei van het beheerd vermogen na.

organisatiekosten < 33 bp

productkenmerken in Bedrijfsprofiel

6

Beleggingsdoelstelling Op vastgoedniveau is de beleggingsdoelstelling van Altera Vastgoed outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde IPD/ROZ-totaalrendement per sector voor standing investments.

De organisatiekosten moeten tot de laagste in de branche behoren - dus concurrerend - en met als streefwaarde ten hoogste 33 basispunten. De doelstelling is om vol belegd te zijn.

Bedrijfsprofiel De productkenmerken zijn uitgebreid vastgelegd in het Bedrijfsprofiel. Het Bedrijfsprofiel bevat een uiteenzetting van alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals ondernemingsdoelstellingen, processen, procedures, waarderingsbeleid, performancedoelstellingen, toeen uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur.

Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek verstrekt.

rvc en directieverslag

›› Bericht van de Raad van Commissarissen goedkeurende controleverklaring

Hierbij bieden wij u het door de directie opgemaakte jaarverslag en de jaarrekening 2010 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. Wij stellen u voor om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen.

Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om in aanvulling op het reeds tussentijds uitgekeerde dividend een slotdividend over 2010 uit te keren in totalen per sector van (afgerond) € 218.000 op letteraandelen A (Woningen), € 1.296.000 op letteraandelen B (Winkels), € 885.000 op letteraandelen C (Kantoren) en € 673.000 op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het dividendbeleid van Altera Vastgoed is erop gericht om te voldoen aan de eisen van een fiscale beleggingsinstelling met uitdelingsverplichting.

RvC is onafhankelijk

herbenoeming De Vos tot Nederveen Cappel

5x vergaderd

bespreking beleidsplannen, budgetten en ...

... voortgang duurzaamheid

aandacht voor bezettingsgraad

goedkeuring investeringsvoorstellen

continue aandacht voor governance en integriteit

Samenstelling RvC De samenstelling, organisatie en werkwijze van de Raad is in lijn met de geldende Corporate Governance Code. De commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best-practice bepaling III.2.1 van deze code. Gezien de omvang van de Raad zijn er geen commissies ingesteld.

De Aandeelhoudersvergadering van 28 april 2010 heeft de heer H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel herbenoemd voor een periode van vier jaar.

Belangrijkste onderwerpen 2010 In het verslagjaar heeft de Raad, in lijn met het vooraf opgestelde rooster, vijf keer vergaderd met de directie.

Voorts heeft de Raad één keer vergaderd, buiten aanwezigheid van de directie.

In deze vergadering zijn de beoordeling van de directie en de evaluatie van het functioneren van de Raad besproken. Daarnaast is er buiten de vergaderingen informeel overleg tussen de commissarissen geweest over de beloning van de directie.

De belangrijkste onderwerpen in de reguliere vergaderingen zijn hieronder kort weergegeven.

Beleids- en Beleggingsplannen en Ondernemingsplan In het najaar van 2010 zijn de door de directie opgestelde Beleids- en Beleggingsplannen en het Ondernemingsplan gedetailleerd besproken, inclusief de hierin opgenomen exploitatiebudgetten en het budget voor de organisatiekosten. De mogelijkheden voor funding en de verschillen hierin per sector zijn uitvoerig aan de orde geweest. Ook is ingegaan op de actualisering en de voortgang van het Beleidsplan Duurzaamheid.

Met de directie zijn, mede naar aanleiding van toenemende belangstelling van buitenlandse pensioenfondsen, de voordelen en nadelen besproken van een overgang naar het Engels als voertaal in vergaderingen en documenten. Vooralsnog zien de Raad en de directie hiervoor geen aanleiding. Dit is ook besproken met de aandeelhouders.

Kwartaalrapportages De door de directie opgestelde kwartaalrapportages zijn met de directie doorgenomen, inclusief de verschillenanalyses tussen budget, realisatie en prognose voor de sectorportefeuilles en de organisatiekosten. Bijzondere aandacht is uitgegaan naar de ontwikkeling van de bezettingsgraad en de huurachterstanden.

Portefeuillemutaties In het verslagjaar is een nieuw investeringsvoorstel en een actualisering van een reeds eerder uitgebracht investeringsvoorstel met de directie besproken en goedgekeurd. Hierbij is rekening gehouden met de benodigde funding voor de acquisities en de hieruit resulterende leverage.

Risicomanagement en integriteit De Raad heeft de wijze getoetst waarop de directie de risico’s beheerst. De vastlegging van het corporate governance kader op hoofdlijnen is een goede aanvulling voor de aandeelhouders. Dit geldt ook voor de externe toetsing in een ISAE 3000 rapportage van een met de aandeelhouders overeengekomen set interne beheersingsmaatregelen. Evenals voorgaand jaar is bijzondere aandacht besteed aan integriteit en de maatregelen die zijn genomen om het frauderisico te beperken.

Voorts heeft de president-commissaris als compliance officer vastgesteld dat alle medewerkers schriftelijk de naleving van de gedragscode hebben bevestigd.

7

invloed relatief rendement op beloning

Benchmarking Met de directie is van gedachten gewisseld over de mogelijkheden van benchmarking van het vastgoedrendement en het fondsrendement en de betekenis van het relatieve rendement ten opzichte van de IPD/ROZ cijfers. In vervolg hierop is ook de invloed van deze cijfers op de variabele beloning van de directie besproken. Dit heeft geleid tot een bespreking in de Aandeelhoudersvergadering, waarbij het voorstel van de Raad voor een beperktere invloed van het relatieve rendement werd ondersteund.

Organisatie Besproken zijn onder meer de wijzigingen in de organisatiestructuur met de invoering van sectormanagers als antwoord op de toegenomen omvang van de sectorportefeuilles en de verhoogde intensiteit van het vastgoedmanagement.

accountantskeuze 2011

De accountantskeuze aan de hand van een offerteprocedure is op de agenda van de Aandeelhoudersvergadering van 26 april 2011 gezet.

Samen met de aandeelhouders heeft de Raad een objectentour gemaakt naar diverse objecten in portefeuille en in de pijplijn.

waardering voor “in control” bij sterke groei

Wij spreken gaarne onze waardering uit tegenover de directie en de medewerkers voor hun inzet bij het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen en het “in control” blijven bij de sterke groei in het jubileumjaar 2010. Deze groei en de ook in 2010 gebleken externe erkenning van de kwaliteit van onze organisatie, zijn gebaseerd op de professionele wijze waarop Altera Vastgoed werkt en door het management wordt geleid. Alle stakeholders mogen trots zijn op ons bedrijf.

Amstelveen, 30 maart 2011 Raad van Commissarissen

8

rvc en directieverslag

›› Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Naam

Datum benoeming Op voordracht van/namens

Functie

Datum aftreding

Drs. R.H.P.W. Kottman 11 maart 2009 (Ned., 1945)

Onafhankelijk en President-commissaris Jaarvergadering zonder economische in 2013 binding met aandeelhouders

Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel 19 april 2006 (Ned., 1943) en herbenoemd

28 april 2010

Onafhankelijk en zonder Commissaris economische binding met aandeelhouders

Jaarvergadering in 2014

Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp 19 april 2007 (Ned., 1958)

Onafhankelijk en zonder Commissaris economische binding met aandeelhouders

Jaarvergadering in 2011

Curricula vitae leden van de Raad van Commissarissen (gegevens per 31 december 2010) Drs. R.H.P.W. Kottman (1945) De heer Kottman was van 1999 tot 2007 voorzitter van de raad van bestuur van Ballast Nedam NV. Van 1978 tot 1999 was hij management consultant bij Berenschot, vanaf 1989 als voorzitter. Hij is momenteel zelfstandig adviseur, president-commissaris van Delta Lloyd Groep NV, Warmtebedrijf Rotterdam NV en Betuweroute Exploitatiemaatschappij BV (Keyrail) en lid van de raad van commissarissen van Delta Lloyd Bank NV en Wavin NV. Voorts is hij voorzitter van de raad van toezicht van MCA-Gemini Ziekenhuisgroep Alkmaar / Den Helder, voorzitter Technische Advies-Raad Noord / Zuidlijn Amsterdam en vice-voorzitter van De Baak Managementopleidingen.

Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943) De heer De Vos tot Nederveen Cappel was van 1993 tot 2002 managing partner bij Twynstra Gudde. Van 1972 tot 1992 was hij werkzaam bij adviesbureau Diepenhorst De Vos en Partners, vanaf 1976 als directeur. Hij is onder meer sinds 1993 commissaris van Jan Tabak NV, sinds 2004 voorzitter van de investeringscommissie van Triodos Duurzaam Vastgoedfonds en sinds 2010 lid van de raad van advies van Antea Vastgoed.

Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp (1958) De heer Steenkamp is sinds eind 2010 werkzaam bij Robeco als directeur Investment Solutions. Daarvoor was hij sinds 1998 werkzaam bij ABP Vermogensbeheer en sinds 2008 bij APG Asset Management als directielid APG Vermogensbeheer en voorzitter van het Innovatiecomité. Sinds 1999 is de heer Steenkamp part time als hoogleraar beleggingsleer verbonden aan de Vrije Universiteit Amsterdam, onder meer verantwoordelijk voor de postdoctorale opleiding financieel en beleggingsanalist (de “VBA opleiding”). Daarnaast is hij lid van de editorial board van The Journal of Asset Management en lid van de beleggingscommissie van Stichting Pensioenfonds Arcadis Nederland.

9

›› Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen korte en lange termijn bonus toetsing beloning elke 2 jaar

arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd

Directie Uitgangspunt voor het remuneratiebeleid is een marktconforme beloning op mediaanniveau op basis van een arbeidsmarkt-referentiegroep. Deze bestaat uit Nederlandse institutionele vastgoedfondsen of vastgoedvermogensbeheerders. Hierbij heeft de Raad van Commissarissen zich gebaseerd op een rapportage die in opdracht van de Raad door een extern bureau is opgesteld. Naast het basissalaris kan de directie een korte en een lange termijn bonus verdienen. De bonus is voor een deel discretionair.

De beloning wordt elke twee jaar getoetst aan een referentiegroep; de laatste toetsing was begin 2010.

De Raad stelt de feitelijke remuneratie vast met inachtneming van het remuneratiebeleid en na het inwinnen van extern advies. Tussentijds kan het salaris door de Raad worden aangepast. Dit beleid is door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 juli 2006 goedgekeurd. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 8 december 2010 is nader ingegaan op het gewicht van de relatieve performance in het bonusbeleid.

De bonus voor de directie is onderverdeeld in korte termijn en lange termijn. In beide gevallen zijn een targetniveau en een maximumniveau gedefinieerd als percentage van het basissalaris. Betaling van de bonus vindt alleen plaats als het directielid nog in dienst is of volgens afspraken gepensioneerd.

De totale beloning van de directie over 2010 bestaat uit het basissalaris, de variabele beloning, pensioenlasten en overige lasten, in de jaarrekening opgenomen onder de organisatiekosten. De arbeidsovereenkomsten met de directieleden zijn voor onbepaalde tijd afgesloten.

De directieleden zijn in dienst getreden vóór de publicatie van de code Tabaksblat. Over de ontslagvergoeding zijn in de arbeidsovereenkomsten geen bepalingen opgenomen. Voor de directieleden geldt dezelfde pensioenregeling als voor de andere personeelsleden: een middelloon systeem met een jaarlijkse opbouw van 2,25% en een fiscaal bepaalde franchise. De indexatie voor de actieve deelnemers is afhankelijk van de totale pensioenlasten ten opzichte van de pensioengrondslag. De indexatie (voor de kosten van levensonderhoud) voor de inactieve deelnemers is afhankelijk van de bestemmingsreserve van de solidaire portefeuille voor inactieven van De Eendragt Pensioen NV. Raad van Commissarissen De bezoldiging van ieder lid van de Raad van ­Commissarissen wordt volgens artikel 26 van de statuten vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De remuneratie van de Raad van Commissarissen is goedgekeurd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 8 december 2005.

De bezoldiging op jaarbasis bedraagt voor de president-commissaris € 21.000 en voor de overige ­commissarissen € 15.000.

10

rvc en directieverslag

›› Verslag van de directie

Vlnr: R.J.M. Hogenboom, R.H.P.W. Kottman, Th.B.M. Steenkamp, R.Ch. Eujen, H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel en C.J.M. van den Hoogen

Terugblik op resultaten 2010 en vooruitzicht 2011

voordeel van laag risicoprofiel

toetreding met per saldo € 292 mln

29 aandeelhouders

grote acquisitie winkelcentra

bezettingsgraden ruim boven 90%

Sterke groei door nieuw kapitaal Altera Vastgoed heeft in 2010 een sterke groei gerealiseerd in met name de sector Winkels en in iets mindere mate bij Woningen, Bedrijfsruimten en Kantoren. In de afgelopen tien jaar heeft Altera consistent gewerkt aan zijn missie om beleggingsproducten met een laag risicoprofiel in Nederlands vastgoed te bieden met productkenmerken die optimaal zijn afgestemd op de wensen van pensioenfondsen. De keerzijde van een hoog risicoprofiel, hoge leverage en onvoldoende alignment of interest met aandeelhouders is vooral bij internationale producten evident gebleken. De mogelijkheden die de vastgoedbeleggingsmarkt ons in 2010 bood om goede objecten te verwerven konden worden geëffectueerd met slechts een beperkt tijdelijk beroep op externe financiering. In 2010 is voor het omvangrijke bedrag van € 341 miljoen toegetreden; hiervan is € 281 miljoen afkomstig van bestaande aandeelhouders en € 60 miljoen van vier nieuw toegetreden aandeelhouders. Daarnaast bewees Altera de liquiditeit van zijn product door uittredingen van in totaal € 49 miljoen te faciliteren. Het aantal aandeelhouders is gestegen tot 29. De sector Winkels kon hierdoor groeien met 45%, Woningen met 9%, Bedrijfsruimten met 8% en Kantoren met 5%.

Met de acquisitie van twee winkelcentra met eigen parkeergarages in Amersfoort (Sint Jorisplein) en Oosterhout (Arendshof ) is tegelijkertijd de wens voor een uitbreiding op binnenstedelijke locaties in vervulling gegaan. De sector Woningen is eind 2010 uitgebreid met een complex van 60 appartementen in Maarssen uit 2005, terwijl verplichtingen zijn aangegaan voor de verwerving van totaal 257 appartementen.

Extra verhuurinspanningen voor continueren hoge bezettingsgraad Altera ging het verslagjaar 2010 in met bezettingsgraden ruim boven de 90% voor alle sectoren. Voor winkels is op de juiste locaties de verhuurmarkt nog steeds goed; daar is bij Altera de bezettingsgraad op 99% gebleven. Voor woningen zien wij dat voor huurniveaus boven € 900 per maand de wederverhuur moeizamer verloopt dan vóór de crisis. De gemiddelde bezettingsgraad is bij de sector Woningen op 94% uitgekomen; inclusief de aanvangsleegstand van eind 2009 opgeleverde appartementen is dit 92%.

De verhuurmarkten voor kantoren en bedrijfsruimten zijn echter door de crisis sterk gekrompen. Bij kantoren spelen bovendien het toegenomen aanbod door hoge bouwvolumes en de wens tot efficiënter ruimtegebruik. Dit verkleint de kans op continuering bij expiratie van de huurovereenkomst door de huurder en

11

bij Bedrijfsruimten bezettingsgraad naar 85% eind 2010

gespecialiseerde websites

redelijk gunstige beleggingsmarkten

waardedaling kantoren en bedrijfsruimten

pijplijn van 257 appartementen

herontwikkeling woonboulevard Ekkersrijt

totale zekere pijplijn van € 154 mln

12

maakt ook het vinden van een nieuwe huurder moeilijker. In economisch onzekere tijden kiezen huurders voor kortere huurtermijnen en dit geldt in verhoogde mate in de logistieke sector. In zulke omstandigheden is de kwaliteit van locatie en object belangrijker dan ooit.

In de sector Kantoren is de bezettingsgraad teruggelopen van 94% naar 92% (jaargemiddelde 94%) en dat is nog steeds een relatief zeer gunstig cijfer. De gemiddelde resterende huur is echter verder teruggelopen en dat vergt extra verhuurinspanningen. In overleg met huurders streven wij naar verbetering van het energielabel en andere gebouwkwaliteiten. Op deze wijze verbetert de verhuurbaarheid sterk.

In de sector Bedrijfsruimten is de bezettingsgraad teruggelopen van 93% naar 85% (jaargemiddelde: 89%).

Dit is met name veroorzaakt door het verstrijken van huurgaranties in nieuwbouwprojecten waarvoor Altera zich al vóór de crisis had vastgelegd. Inmiddels hebben de internationale goederenstromen weer een hoog niveau bereikt. Wij verwachten dan ook dat de huurmarkt in deze sector, na enkele jaren van stagnatie, in 2011 zal aantrekken.

Voor alle sectoren geldt dat Altera zich nadrukkelijk zelf met de marketing en verhuur bezig houdt.

Per sector en per object worden andere accenten gelegd en wordt maatwerk geboden. Steeds vaker maakt Altera gebruik van gespecialiseerde websites, met ondersteunende activiteiten in de ”traditionele media”.

Bij het inschakelen van makelaars zijn we alert op de dubbele rol die zij in dit proces soms denken te kunnen innemen.

Wisselend beeld ontwikkeling indirect rendement De waardeontwikkeling van de vier sectorportefeuilles was in 2010 redelijk in lijn met de door ons uitgesproken verwachtingen. De beleggingsmarkten hebben zich in 2010 in vergelijking tot voorgaande jaren over het algemeen redelijk gunstig ontwikkeld. Ze bevinden zich weer op de normale niveaus uit de periode die niet werd gedomineerd door leverage. Met name de winkelsector heeft geprofiteerd van de verhoogde interesse van pensioenfondsen. In deze sector kon een lichte waardestijging worden gerealiseerd. Dat is nog niet mogelijk gebleken bij de sectoren Kantoren en Bedrijfsruimten. In de kantorensector zijn nu met name Duitse partijen actief en richt de aandacht zich op objecten met langjarige huurcontracten. De aanvangsrendementen voor objecten met kortere contracten zijn evenwel ook in 2010 gestegen en de huurwaardes zijn gedaald. Dit heeft voor deze sectoren geleid tot afwaarderingen van 3% tot 6%. De uitpondmarkt voor woningen is in 2010 op peil gebleven, maar door dalende leegwaardes was ook hier een lichte waardedaling onvermijdelijk. De huidige waardeniveaus maken het voor menig particuliere belegger aantrekkelijk om uitpondobjecten te acquireren.

Toename pijplijnportefeuille In drie sectoren is de pijplijn in 2010 verder uitgebreid. Altera kan daardoor de samenstelling van de portefeuilles verder optimaliseren en ook voorsorteren op uitbreidingswensen van bestaande aandeelhouders en de toetreding van nieuwe.

In de sector Woningen is de zekere pijplijn uitgebreid met een zestal complexen met in totaal 257 appartementen voor een totaalbedrag van € 62 miljoen. De oplevering vindt gespreid plaats tussen 2011 en 2013.

De stagnatie in de verkoop van nieuwbouwwoningen aan particulieren biedt institutionele beleggers ruimere mogelijkheden om te investeren. Altera neemt van de ontwikkelaar/bouwer veelal een gedeelte van de voor de particuliere koopmarkt bestemde complexen af, waardoor diens risico afneemt en de start bouw mogelijk wordt.

In de sector Winkels zijn, vooruitlopend op een in 2011 aan te vangen herontwikkeling, de eerste bouwactiviteiten gestart voor onze winkelconcentratie op de woonboulevard Ekkersrijt nabij Eindhoven. Dit vergt een investering van € 34 miljoen. Voorts is overeenstemming bereikt over de bouw van een in 2012 op te leveren centrumproject in Rotterdam met 48 huurappartementen (naast appartementen in de koopsfeer), 850 m2 winkels en 5.100 m2 kantoren.

De totale zekere pijplijn bedraagt € 154 miljoen (zie tabel); daarnaast is er nog een pijplijn waarvan de realisatie nog onzeker is, met een omvang van € 43 miljoen.

rvc en directieverslag

Zekere pijplijn in E x mln 2011 2012 2013 Totaal Toename t.o.v. huidige portefeuille

organisatiekosten 31,5 bp (norm: 33 bp)

nieuwe functie: sectormanager

belastingcontrole afgerond

ISAE 3000 rapportage

toezicht vanaf 2013 (AIFMD)

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

36 20 6 62 +15%

24 28 - 52 +7%

7 14 - 21 +8%

- 19 - 19 +9%

67 81 6 154 +10%

Interne organisatie aangepast aan de groei De organisatiekosten zijn over 2010 met 31,5 basispunten wederom ruim binnen de interne norm van 33 basispunten gebleven. Daarmee heeft Altera een zeer concurrerend kostenniveau. Dit is te verklaren door het concept van geïntegreerd management (en dus geen winstopslag), de eenvoudige structuur, de hoge mate van efficiency door de inzet van adequate systemen en processen en, niet in de laatste plaats, door de deskundigheid en toewijding van onze medewerkers.

Door de groei van met name de sectorportefeuilles Woningen en Winkels en de benodigde intensivering van het portefeuille- en asset management is besloten om tussen de niveaus van de portefeuillemanager en directeur portefeuillemanagement de positie van sectormanager te creëren. Per 1 januari 2011 is de formatie uitgebreid met sectormanagers voor Woningen, voor Winkels en voor Kantoren/Bedrijfsruimten. Invulling van deze vacatures staat gepland voor de eerste helft van 2011.

Continue aanscherping van de governance en kwaliteit van personeel en systemen Vanaf de oprichting is Altera gericht op een governance die sterk aansluit op de wensen van de aandeelhouders. Deze focus krijgt op verschillende manieren concreet vorm.

Een snelle aanlevering van betrouwbare financiële cijfers heeft hoge prioriteit. Een uitgebreide reguliere controle in 2010 van de Belastingdienst op de omzetbelasting, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting is afgerond zonder financiële consequenties. De kwaliteit van de processen is zodanig dat overgeschakeld kan worden op het concept van horizontaal toezicht door de Belastingdienst.

De hoofdlijnen van het governance kader zijn medio 2010 vastgelegd in een document voor de aandeelhouders en hun bestuursorganen. Een reeks met de aandeelhouders overeengekomen beheersingsmaatregelen zal door de externe accountant worden getoetst. De bevindingen worden gerapporteerd in een zogenaamde ISAE 3000 rapportage.

Alle in ons risicobeheersingssysteem opgenomen maatregelen worden volgens een vast schema intern getoetst. De directie baseert zich bij het afgeven van de ”in control verklaring” mede op deze werkzaamheden.

Er zijn geen tekortkomingen gesignaleerd met mogelijkerwijs materiële gevolgen in de risicobeheersingsen controlesystemen.

In november 2010 heeft de Europese Unie de Alternative Investment Fund Managers’ Directive (AIFMD) aangenomen. In de afzonderlijke EU-landen dienen deze beleidsregels nog doorvertaald te worden. Wij nemen aan dat Altera Vastgoed vanaf 2013 onder toezicht komt te staan en anticiperen daar de komende twee jaar op.

Ook in 2010 is aandacht gegeven aan soft controls in de vorm van dilemmatrainingen.

Tevens zijn stappen gezet in het verder optimaliseren van het vastgoedinformatiesysteem door rapportages en analysemogelijkheden met behulp van QlikView.

kwaliteit medewerkers

Een succesvolle organisatie drijft op de kwaliteit van de medewerkers. Trainingen en specifieke opleidingen vormen een belangrijk onderdeel van het personeelsbeleid. Diverse medewerkers volgen opleidingen van onder meer de Amsterdam School of Real Estate en de Neprom.

Een goede werksfeer heeft eveneens een positieve invloed op de kwaliteit van de werkzaamheden.

Het jubileumjaar 2010 is met een personeelsreis naar Parijs gevierd.

Evenals in de voorgaande tien jaar was ook in 2010 de inzet van onze medewerkers onverminderd groot en wij zijn hen daarvoor zeer erkentelijk.

13

wisseling vastgoedmanagers met name bij woningen

actualisering beleidsnotitie

keuze voor GPR Gebouw

document corporate governance kader

Wisseling van externe vastgoedmanagers De organisatie is gericht op de kernactiviteiten portefeuille- en asset management. Het property management (dagelijks beheer, waaronder huurincasso en onderhoud) is uitbesteed aan externe vastgoedmanagers. Altera meet jaarlijks de prestaties van de externe vastgoedmanagers en spreekt aan de hand hiervan ook verbeteracties af. Dit heeft ertoe geleid dat Altera medio 2010 in de sector Woningen voor driekwart van de portefeuille andere externe vastgoedmanagers heeft aangesteld. Ook bij de andere sectoren zijn wisselingen doorgevoerd. Dit is een intensief proces met veel extra werk in alle geledingen van de organisatie, maar het is noodzakelijk voor de gewenste beheerkwaliteit.

Duurzaamheid: een thema in ontwikkeling Duurzaamheid maakt integraal onderdeel uit van het beleid van Altera. Het thema duurzaamheid is nog volop in ontwikkeling, zoals blijkt uit het elders in dit jaarverslag opgenomen duurzaamheidsverslag. Duurzaamheid is voor vastgoed een factor van groot en blijvend belang. Gebruikers van vastgoed zullen op dit gebied steeds hogere eisen stellen. De voortgang op dit beleidspunt moet helder en op pragmatische wijze gevolgd kunnen worden. Te grote afhankelijkheid van het nog onvoldoende uitontwikkelde BREEAM-NL Bestaande Bouw leidt tot een ongewenst oponthoud en mogelijk tot te hoge advieskosten. Mede daarom hebben wij in 2010 vooralsnog gekozen voor GPR Gebouw als meetlat. In het duurzaamheidsverslag gaan wij nader in op de actualisering van het eind 2008 ingezette beleid en op de tot heden bereikte resultaten.

Service aan aandeelhouders verder uitgebreid Altera Vastgoed streeft naar kwalitatief hoogwaardige publicaties die volgens een strakke planning worden verstrekt aan aandeelhouders en overige relaties. Vanaf 2010 is de lijst aangevuld met de “hoofdlijnen corporate governance kader” en met de “ISAE 3000 rapportage”.

De rapportages aan de aandeelhouders worden inhoudelijk continu getoetst aan hun wensen en zo nodig aangepast. Zo zijn in 2010 de kwartaalrapportages aangevuld met extra transactieinformatie over portefeuillemutaties. Bovendien bezoekt de directie geregeld de aandeelhouders om op een open wijze hun bevindingen en wensen te inventariseren. Hun positieve reacties sterken ons in onze ambitie om ons op de ingezette weg blijvend verder te ontwikkelen.

Publicaties Financieel Jaarverslag Halfjaarverslag Kwartaalverslagen IPD/ROZ analyse ISAE 3000 rapportage Beleid Sectorbeleidskader voor middellange termijn Beleids- en Beleggingsplan per sector Beleidsplan duurzaamheid Corporate governance kader Bedrijfsprofiel Overige uitingen Ter Info-nieuwsbrief Acquisitiebrochure

14

Frequentie

Doelgroep

1x per jaar 1x per jaar 4x per jaar 1x per jaar 1x per jaar

Aandeelhouders en overige relaties Aandeelhouders en overige relaties Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders

Bij aanpassing 1x per jaar Bij aanpassing Bij aanpassing Bij aanpassing

Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders

2x per jaar 1x per 2 jaar

Alle relaties Ontwikkelaars, beleggers, makelaars, etc.

rvc en directieverslag

sterke nadruk op eigen analyses

AIFMD DNB richtlijnen

Solvency II Basel III

IFRS leasing

nadruk op bezettingsgraad

waardeontwikkeling verschilt per sector

Research als toetssteen De door Altera jaarlijks vastgestelde beleids- en beleggingsplannen worden in hoge mate gebaseerd op intern onderzoek naar de ontwikkelingen van de vastgoedmarkten en de onderliggende gebruikersmarkten.

Daarbij wordt gebruik gemaakt van de kennis uit de eigen operationele activiteiten. De afdeling Research & Strategie analyseert continu op basis van interne en externe databestanden de marktontwikkelingen en de gevolgen voor het beleggingsbeleid van Altera. Ook de operationele activiteiten worden mede gevoed door marktanalyses. In 2010 is vooral aandacht gegeven aan de analyse van de leegstandsontwikkeling in de portefeuilles. Op basis daarvan zijn maatregelen genomen om de verhuur te bevorderen. Research levert een belangrijke bijdrage in het aankoopproces; naast een algemene marktanalyse worden huurprijsniveaus en leegstandskansen uitgebreid onderzocht. De resultaten hiervan leggen de basis voor gefundeerde prognoses van toekomstige cashflows.

Invloed van nieuwe regelgeving Op diverse gebieden wordt de vastgoedbeleggingsmarkt geconfronteerd met nieuwe regelgeving: governance, kapitaalvereisten, financiering, verslaggeving.

In een vorige paragraaf is al melding gemaakt van de invoering van de AIFMD in 2013. Voor pensioenfondsen geldt sinds februari 2011 â&#x20AC;&#x153;De beleidsregel Integriteit ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteitenâ&#x20AC;? van DNB. De behandeling van beleggingen door pensioenfondsen in indirect vastgoed met weinig of geen leverage in relatie tot het Financieel Toetsingskader van DNB leidt tot uiteenlopende interpretaties. De kapitaalvereisten voor verzekeringsmaatschappijen die beleggen in vastgoed zullen toenemen door de invoering eind 2012 van Solvency II. De vraag is of dit tot vergelijkbare richtlijnen voor pensioenfondsen zal leiden. De financiering van vastgoed zal met de invoering van Basel III in 2013 (met een transitieperiode tot eind 2019) door de hogere buffervereisten moeilijker en duurder worden.

De invloed van deze maatregelen zal groot zijn, maar anderzijds blijft er behoefte aan beleggingsproducten met rendementen boven staatsobligaties met een aanvaardbaar hoger risico. De sterke nadruk op kwantitatieve methoden met zeer lange tijdreeksen doet ons inziens te weinig recht aan de bijdrage van vastgoed aan een beleggingsportefeuille.

Vanuit de IFRS zijn er nieuwe regels te verwachten voor de verwerking van leases waarbij het onderscheid tussen financial en operational lease komt te vervallen. De huurder dient dan de resterende huurtermijnen als verplichting in zijn balans op te nemen. Dit kan leiden tot een wens om kortere huurovereenkomsten af te sluiten.

Vooruitzichten voor 2011 Voor drie van de vier sectoren lag de bezettingsgraad eind 2010 ruim boven de 90%. In 2011 zal Altera sterk inzetten op het sluiten van huurovereenkomsten om de huuropbrengsten van 2011 en volgende jaren op het niveau van 2010 te houden. Voor de sector Bedrijfsruimten is een extra verhuurvolume nodig om de bezettingsgraad weer boven de 90% te krijgen. Een sterker aantrekkende economie en groei van de goederenstromen zijn hiervoor een randvoorwaarde.

Voor de waardeontwikkeling verwachten wij, uitgaande van een realistische verhuuractiviteit, voor Kantoren en Bedrijfsruimten een lichte waardedaling door een daling van de huurwaarde respectievelijk een stijging van het aanvangsrendement. Voor de sector Woningen gaan wij uit van een gelijke waardering; bij Winkels is een lichte opwaardering mogelijk.

15

richtlijnen en aanbevelingen ›› Benchmarking, in de vastgoedbranche richtlijnen positief voor branche

Diverse organisaties vaardigen richtlijnen uit en doen aanbevelingen die bijdragen aan de professionalisering van de institutionele vastgoedbranche. Dit leidt tot een verdere verbetering van de transparantie in de sector. De voor Altera Vastgoed in dit kader belangrijkste organisaties zijn INREV, Stichting ROZ Vastgoedindex Nederland en IVBN. Altera Vastgoed participeert veelvuldig en intensief in verschillende werkgroepen binnen deze organisaties.

Voorts verzorgen deze instellingen ook diverse benchmarks.

INREV Sinds de oprichting in 2002 is Altera Vastgoed lid van INREV, de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. In de afgelopen jaren heeft INREV de volgende richtlijnen en aanbevelingen ontwikkeld: • Core definitions (december 2006) • Corporate governance principles and guidelines (december 2006) • Reporting guidelines (maart 2007) • Calculated principles for the net asset value of non-listed real estate funds (september 2007) • Fee metrics guidelines (september 2007) • Property valuation best practices (september 2008)

Altera volgt INREV richtlijnen

Altera heeft total expense ratio van 31,0 bp t.o.v. NAV (markt: 129 bp)

Deze aanbevelingen zijn in december 2008 geïntegreerd in de rapportage “INREV Guidelines”.

Op de website van INREV (www.inrev.org) zijn deze richtlijnen en aanbevelingen te downloaden.

Voor zover van toepassing op Altera Vastgoed voldoen wij in grote lijnen aan deze richtlijnen. Altera Vastgoed verstrekt uit concurrentieoverwegingen geen informatie over de waardering van individuele objecten.

INREV heeft aanbevelingen gedaan voor aangepaste net asset value calculaties waarbij rekening wordt gehouden met diverse correcties. Die zijn slechts in beperkte mate van toepassing voor Altera Vastgoed.

De voor Altera meest relevante correctie is die voor overdrachtsbelasting. De net asset value zou kunnen worden verhoogd door de in de afgelopen vijf jaar betaalde overdrachtsbelasting over vijf jaar te amortiseren. Altera Vastgoed heeft bij uitgifte van aandelen gekozen voor een compensatieregeling overdrachtsbelasting die met dit effect rekening houdt (namelijk gefixeerd op 1,5% bij toetreding met liquiditeiten). Het zou verwarrend zijn om naast deze regeling ook een aangepaste net asset value te calculeren. Mede om die reden heeft Altera Vastgoed er voor gekozen om deze aanbeveling niet op te volgen.

De definitie van de organisatiekosten die Altera Vastgoed hanteert komt bijna geheel overeen met de definitie van INREV, met uitzondering van bankkosten die Altera Vastgoed onder de rentebaten/lasten verantwoordt. Altera Vastgoed relateert de organisatiekosten aan het gemiddeld beheerd vermogen (eigen vermogen plus liquiditeiten beschikbaar voor herbelegging). INREV onderscheidt twee maatstaven voor deze kosten: total expense ratio (managementkosten inclusief kosten van het fonds gedeeld door ofwel de gemiddelde net asset value of de gross asset value) en real estate expense ratio (total expense ratio plus exploitatiekosten). De total expense ratio achten wij een zinvolle ratio, maar dat geldt niet voor de real estate expense ratio die door zijn veelomvattendheid weinig toevoegt.

De total expense ratio over 2010 is voor Altera Vastgoed (alle sectoren tezamen) als volgt:

Organisatiekosten (in € x 1.000) Total expense ratio (in basispunten)

16

t.o.v. gross asset value (grondslagen INREV)

t.o.v. net asset value (grondslagen INREV)

t.o.v. beheerd vermogen (grondslagen Altera Vastgoed)

4.811 30,2

4.811 31,0

4.800 31,5

rvc en directieverslag

Volgens de meest recente meting van INREV uit december 2010 bedragen de gemiddelde managementkosten van “core” vastgoedfondsen 0,76% van de gross asset value en 1,29% van de net asset value.

Altera Vastgoed heeft beduidend lagere kosten: 0,30% van gross asset value en 0,31% van de net asset value.

In 2010 is door INREV een herziene versie uitgebracht van de due diligence questionnaire. Altera Vastgoed heeft een ingevulde vragenlijst beschikbaar ten behoeve van prospectieve aandeelhouders.

Altera is participant IPD/ROZ Vastgoedindex ...

... en Managementkostenindex

Altera voldoet aan gedragscode IVBN

IPD/ROZ Vastgoedindex De IPD/ROZ Vastgoedindex verzorgt sinds 1995 samen met International Property Databank (IPD) in London de vastgoedindex en vastgoedbenchmarks voor Nederlands vastgoed, onderverdeeld naar vier sectoren.

Deelnemers zijn, naast Altera Vastgoed, nog ruim 20 andere bedrijven en instituten met een totale portefeuille van € 39 miljard. De deelnemers verstrekken hun taxatie-, transactie- en exploitatiegegevens en op basis daarvan worden de rendementen berekend (tijdgewogen en conform de GIPS standaarden). Het taxeren dient te geschieden volgens de IPD/ROZ taxatierichtlijnen. Altera Vastgoed bewaakt dat hieraan wordt voldaan en alle objecten worden jaarlijks (en doorslaggevend ook per kwartaal) extern getaxeerd, beduidend intensiever dan het minimum van een externe taxatie eens in de drie jaar. De gegevens die aan de IPD/ROZ zijn aangeleverd sluiten aan op de in de jaarrekening opgenomen cijfers.

Sinds 2002 heeft de IPD/ROZ ook een benchmark voor de managementkosten, de IPD/ROZ managementkostenindex. De managementkosten worden hierbij beperkt tot de kosten die betrekking hebben op de standing investments. Over het jaar 2009 deden 9 deelnemers hieraan mee, hetgeen leidt tot een dekkingsgraad ten opzichte van de IPD/ROZ Vastgoedindex van 61%. De resultaten van deze index zijn niet openbaar.

IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is een belangenbehartigingsorganisatie waarvan de leden gezamenlijk zo’n 90% van het institutionele Nederlandse vastgoedvermogen vertegenwoordigen.

De leden dienen te voldoen aan een Code of Ethics en voorts is een Model interne gedragscode opgesteld.

Voor het verkopen van huurwoningen is een specifieke code opgesteld die rekening houdt met de belangen van de huurders. Altera Vastgoed voldoet aan deze codes en de gedragscode voor de medewerkers van Altera Vastgoed is mede hierop geënt.

Met ingang van de jaarverslagen over 2005 heeft IVBN transparantierichtlijnen uitgevaardigd waaraan het jaarverslag van een lid, verantwoordelijk voor ten minste één zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één aandeelhouder, dient te voldoen. IVBN toetste tot en met de jaarverslagen over 2009 in welke mate de genoemde leden aan deze richtlijnen voldoen. Altera Vastgoed voldeed vanaf de aanvang in zeer hoge mate aan deze richtlijnen.

17

â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Licht herstel vastgoedinvesteringen Na de lage investeringsvolumes in 2008 en 2009 gaf 2010 een licht herstel te zien van de investeringen in Nederlands vastgoed. Vooral de winkelsector en in mindere mate de woningsector hebben geprofiteerd van de toegenomen belangstelling bij beleggers. Voor de winkelsector betekende het zelfs na 2005 het hoogste volume van dit decennium. Omdat met name de investeringen in kantoren fors achterbleven ten opzichte van de topjaren 2006 en 2007, wordt het beleggingsvolume van die jaren lang niet gehaald, maar er is wel sprake van een gemiddeld beleggingsvolume.

hoog investeringsvolume winkels

Ontwikkeling investeringsvolumina (in â&#x201A;Ź x mln, bron: DTZ) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

2001

2002

geen dominantie in 2010 van particuliere beleggers

2003

2004

2005

2006

2007

Woningen

Kantoren

Winkels

Bedrijfsruimten

2008

2009

2010

Na een jaar van relatieve afwezigheid keren de institutionele beleggers en de vastgoedfondsen, zowel privaat als beursgenoteerd, weer terug in de markt, die vorig jaar gedomineerd werd door particuliere beleggers.

Verdeling investeringen naar type belegger (bron: DTZ)

100% 90%

7% 25%

4% 12% 26%

80%

5% 2%

32%

51%

3% 11% 50%

7% 3% 50%

13% 6% 36%

25% 47%

50% 40%

5% 7%

37%

70% 60%

5% 12%

14% 12%

7% 14%

28%

55%

57% 44%

31%

21%

38%

30%

36%

37%

42%

39%

20% 10%

12% 2001

18

11% 2002

2%

0%

4%

2%

2%

3%

3%

9%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Beursgenoteerde fondsen

Particuliere beleggers

Institutionele beleggers

Niet-genoteerde fondsen

Overige

rvc en directieverslag

Duitse partijen actief in kantorenmarkt

Waar in de topjaren vooral buitenlandse investeerders zich lieten zien, is de laatste drie jaar de Nederlandse belegger verantwoordelijk voor ruim driekwart van de vastgoedinvesteringen. Buitenlandse investeringen zijn vooral afkomstig van Duitse fondsen, die verantwoordelijk zijn voor een belangrijk deel van de beleggingen in kantoren.

Aandeel Nederlandse en buitenlandse beleggers in jaarlijks transactievolume (bron: DTZ)

100% 90%

27%

31%

42%

32%

18%

37%

46%

21%

21%

23%

73%

69%

58%

68%

82%

63%

54%

79%

79%

77%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Nederlands

bewezen stabiliteit van Nederlands vastgoed

Buitenlands

HeroriĂŤntatie bij pensioenfondsen Hoewel een belangrijk deel van de vastgoedbeleggingen van Nederlandse beleggers zich in het buitenland bevindt, duidt de dominante aanwezigheid van Nederlandse beleggers op een voorkeur richting de thuismarkt. Deels is dit toe te schrijven aan de bewezen stabiliteit van de Nederlandse markt, maar daarnaast is het een gevolg van een heroriĂŤntatie van pensioenfondsen op de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s van hun beleggingsportefeuille in het algemeen en die van de vastgoedbeleggingen in het bijzonder.

Gemiddeld hebben pensioenfondsen 9% van hun vermogen belegd in vastgoed, direct of indirect. Kleinere pensioenfondsen weten minder gemakkelijk hun weg naar vastgoed te vinden. Relatief veel van de kleinere pensioenfondsen beleggen helemaal niet in vastgoed (zie onderstaande grafiek).

Vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen per groottecategorie (bron: Altera)

< E 250 mln

E 250 - 500 mln E 500 - 1.000 mln E 1.000 - 3.000 mln E 3.000 - 10.000 mln > E 10.000 mln

0%

2%

aandeel vastgoed

4%

6%

8%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

% fondsen zonder vastgoed

19

ook kleinere pensioenfondsen steeds meer in privaat vastgoed

Toch wensen ook kleinere pensioenfondsen in toenemende mate een belang in vastgoed en weten zij inmiddels hun weg daarnaar te vinden.

Pensioenfondsen kunnen een belang in vastgoed nemen op verschillende manieren: via beursgenoteerde en private vastgoedfondsen, joint ventures en directe beleggingen in vastgoed. In het afgelopen decennium is het beleggen in private vastgoedfondsen de dominante beleggingsstrategie geworden voor vooral kleinere en middelgrote pensioenfondsen, terwijl ook grote fondsen deze strategie voor (een deel van) hun vastgoedportfolio hanteren.

Verdeling vastgoedbeleggingen over de strategieĂŤn (bron: INREV)

alle pensioenfondsen kleine fondsen (< E 2 miljard) middelgrote fondsen (< E 2-7 miljard) grote fondsen (> E 7 miljard) 0%

20%

40%

60%

Direct

Privaat

Joint venture

Publiek

80%

100% Overige

Studies van de European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV) noemen verschillende redenen voor de aantrekkingskracht van private fondsen op institutionele investeerders.

Belangrijkste redenen voor institutionele beleggers voor beleggen in private vastgoedfondsen (bron: INREV) toegang tot specialistisch management belangrijkste reden

28

Toegang tot specifieke sectoren

31

Toegang tot nieuwe markten

36

Diversificatie delen

48

Gemakkelijke implementatie

75

Toegang tot expert/specialistisch management 0%

20%

40%

60%

80%

aandeel investeerders dat reden noemt

20

100%

rvc en directieverslag

Vastgoedfondsen met buitenlands vastgoed en met meer risicovolle strategieën, met name voor leverage, gaven de pensioenfondsen een snelle en gemakkelijke toegang tot het beleggingsproduct vastgoed, maar blijken ook een ander risicoprofiel te hebben dan veel pensioenfondsen zoeken. Beleggingen met het rendements-risicoprofiel van direct, binnenlands vastgoed - zoals bij private fondsen met een lage kostenstructuur - en geen of weinig leverage sluiten beter aan op het door pensioenfondsen beoogde risicoprofiel.

Vooral voor de winkel- en woningbeleggingen in Nederland neemt daarom de belangstelling van investeerders toe. Daarbij zoeken de pensioenfondsen steeds meer controle op het beleggingsproduct, waarbij ze sterk hechten aan de parallelliteit van belangen tussen de manager en de investeerders, en tussen de investeerders zelf. De grootste pensioenfondsen kiezen daarom steeds vaker voor samenwerking met één of enkele partners in projectgerichte joint ventures. Kleine en middelgrote fondsen prefereren private fondsen met een ‘pool’ van gelijksoortige lange termijn investeerders.

Beweging in aanvangsrendementen Ondanks de dalende renteniveaus is er gemiddeld weinig beweging in de aanvangsrendementen. Dit is echter maar schijn: er is veel belangstelling voor goed verhuurde vastgoedproducten en de stijging van de aanvangsrendementen van de afgelopen twee jaar is wel degelijk omgebogen in een dalende trend. Dit betreft echter een zeer beperkt deel van de markt; in de kantoren- en bedrijfsruimtesector gaat het zelfs uitsluitend om langer dan tien jaar verhuurd vastgoed.

polarisatie in vastgoedmarkt

Gemiddelde netto aanvangsrendementen primaire locaties (bron: DTZ, Altera) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2002

2003 Woningen Winkels

2004

2005

2006

Kantoren Bedrijfsruimten

2007

2008

2009

2010

10-jaars staats nominaal 10-jaars staats nominaal min 2% inflatie

Een groot deel van het niet langjarig verhuurde vastgoed is vooral in de kantoren- en bedrijfsruimtesectoren nauwelijks meer in trek bij beleggers. Hetzelfde geldt voor vastgoed op mindere locaties. Door het vrijwel ontbreken van transacties is het lastig om te spreken van stijgende aanvangsrendementen, maar dat de waarde van dit vastgoed daalt is aannemelijk.

21

Marktvooruitzichten voor 2011

schaarste houdt aan

vraagdruk alleen op goede locaties

vraag blijft beperkt en hoog aanbod

huurmarkt trekt aan

22

Woningen De dynamiek in de koopmarkt kan iets toenemen, waarvan ook de huurmarkt kan profiteren. De prijsniveaus in de koop- en huurmarkt zullen zich naar verwachting rond het inflatieniveau ontwikkelen. De schaarste aan woningen die voldoen aan de gebruikersvraag blijft voorlopig aanhouden; beleggers zullen hier met hun producten op inspelen, waardoor de vraag naar huurwoningen als beleggingsproduct aanhoudt.

Winkels Langzamerhand geven consumenten weer meer uit, waardoor ook de detailhandelsbestedingen zullen groeien. Toch moet rekening gehouden worden met een toenemende leegstand. Dat is het gevolg van toenemende concurrentie van het internet en de lage omzetniveaus waarop veel winkeliers al enige tijd functioneren. Op de goede locaties zal vraagdruk blijven bestaan, waardoor de huurprijzen daar gehandhaafd blijven. Op mindere locaties zal het prijsniveau dalen. De vraag van beleggers zal aanhouden, mede vanwege het stabiele karakter van de winkelmarkt.

Kantoren De kantoorgerelateerde werkgelegenheid neemt af en tegelijk zorgen nieuwe flexibele werkvormen ervoor dat organisaties compacter opereren. De vraag naar kantoorruimte is beperkt, het aanbod blijvend hoog.

De uitdaging ligt in de verduurzaming van de huidige voorraad door deze te laten voldoen aan de huidige eisen van kantoorgebruikers, of geschikt te maken voor andere functies. Huuropbrengsten en de waarde zullen hooguit stabiliseren en op veel locaties onder neerwaartse druk blijven staan. Voor de totstandkoming van gezonde marktverhoudingen is beperking van de nieuwbouwproductie noodzakelijk.

Bedrijfsruimten Bij voortgaand economisch herstel zal ook de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten weer aantrekken.

Door het hoge aanbod zal schaarste echter niet snel optreden, waardoor huur- en waardestijgingen zullen uitblijven. De komende jaren zal de aandacht vooral gericht moeten zijn op het goed gebruiken van de bestaande voorraad, de verduurzaming hiervan en beperking van zowel de nieuwbouw als de ontwikkeling van nieuwe locaties.

duurzaamheidsverslag

›› Duurzaamheidsverslag beleidsnota geactualiseerd

naast energie ook andere thema’s

normering en methodes nog in beweging

keuze voor GPR Gebouw

In 2010 is de beleidsnota Duurzaamheid van Altera uit 2008 geactualiseerd. Sinds het verschijnen van de nota is de maatschappelijke aandacht voor duurzaamheid, ondanks de crisis, alleen maar toegenomen.

Aandacht voor energiegebruik en besparingsmogelijkheden is vanzelfsprekend geworden bij professionele vastgoedpartijen. De betaalbaarheid, betrouwbaarheid en toekomstvastheid van de energievoorziening voert vooralsnog de boventoon als het gaat om duurzaam vastgoed.

De ”andere” duurzaamheidaspecten blijven nog achter, al is een inhaalslag te verwachten zodra de praktische meetbaarheid hiervan verbetert.

Duurzaamheid is immers meer dan alleen energie(besparing). Materialengebruik, waterbesparing, grondgebruik, gezondheid en vervuiling zijn aspecten van duurzaamheid die minstens evenveel aandacht verdienen. Door gebrek aan meetbaar inzicht in de impact en verbetermogelijkheden blijven de initiatieven op dit gebied tot nog toe slechts klein en veelal ideëel van aard. De introductie van goede en geaccepteerde meetmethoden is dan ook essentieel, omdat daarmee inzicht in de huidige kwaliteit en verbetermogelijkheden binnen handbereik komt.

Duurzame meetlat implementatie Altera streeft, via het lidmaatschap van de IVBN, naar een marktbreed geaccepteerde uniforme meetmethode voor duurzaamheid, die ook een onderlinge vergelijking mogelijk maakt tussen sectoren, objecten en betrokken vastgoedpartijen. Dit duurt langer dan gewenst. Er zijn meerdere meetmethodes op de markt, de normering is nog in beweging en de belangen van betrokken partijen, zoals label verstrekkende adviseurs zijn nog te divers. Duurzaamheid moet geen omzet genererende marketing hype worden met nietszeggend labelgedrag. Om toch concreet te kunnen meten heeft Altera in 2010 vast gekozen voor een direct toepasbaar systeem, dat later qua gegevens in een marktbreed gekozen systeem kan worden ingebracht.

Voor de sector Kantoren is een meting uitgevoerd met de duurzaamheid meetlat GPR Gebouw. Deze meetlat maakt naast de energetische kwaliteit ook andere duurzaamheid prestaties inzichtelijk, zoals materialengebruik, water, gezondheid en comfort, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Altera heeft voor dit onafhankelijke meetinstrument gekozen om de nulmeting uit te voeren en verbetermaatregelen op te stellen. GPR Gebouw is een duurzame meetlat voor nieuwe en bestaande gebouwen, waarvan de bepalingsmethode gebaseerd is op een berekening van de milieubelasting gedurende de levensduur van een gebouw. Relevante kwaliteitsingrepen kunnen deze levensduur ook verlengen.

De onderstaande figuur geeft de hoofdthema’s en de onderliggende beoordelingsaspecten in GPR Gebouw.

GPR Gebouw

Energie

Milieu

Gezondheid

Gebruikskwaliteit

Toekomstwaarde

Energieprestatie

Water

Geluid

Toegankelijkheid

Toekomstgerichte voorzieningen

Aanvullende energiemaatregelen

Milieuzorg

Luchtkwaliteit

Functionaliteit

Flexibiliteit

Materiaal

Thermisch comfort

Technische kwaliteit

Belevingswaarde

Licht en visueel comfort

Sociale veiligheid

23

nulmeting GPR Gebouw voor kantoren al beschikbaar ...

Het resultaat van de ”nulmeting” voor de Altera kantorenportefeuille is onderstaand weergegeven. De scores worden op een 0-10 schaal weergegeven, waarbij een “6” staat voor het nieuwbouw-Bouwbesluit niveau.

Energie

Milieu Gezondheid Gebruikskwaliteit Toekomstwaarde 5

5,5

6

6,5

7

7,5

8

8,5

9

9,5

10

gemiddeld

... andere sectoren volgen in 2011

Uit deze nulmeting van de kantorenportefeuille blijkt dat in de huidige situatie de scores voor “Energie” en “Milieu” gemiddeld net onder de 6 liggen. De gemiddelde scores voor de hoofdaspecten “Gezondheid” en “Toekomstwaarde” zijn ruim voldoende en de gemiddelde score voor “Gebruikskwaliteit” is goed. In bovenstaande grafiek is per thema de bandbreedte en het gemiddelde van de gemeten prestaties weergegeven op de vijf thema’s. Er zijn geen scores lager dan 5, wat zeker op het thema Energie positief is voor bestaande kantoorgebouwen.

De GPR Gebouw nulmeting in de sectoren Woningen en Bedrijfsruimten volgt in 2011. De nulmeting van winkelcentra zal met een (quick scan) versie van BREEAM-NL Bestaande Bouw worden uitgevoerd. Begin 2011 wordt een winkelcentrum getest met een quick scan.

De actualisatie van de beleidsnota Duurzaamheid heeft betrekking op de volgende aspecten: • Update beleidsdoelstellingen • Voortgang per thema in 2009-2010 • Actiepunten voor 2011-2013

24

duurzaamheidsverslag

Update beleidsdoelstellingen In onderstaande tabel zijn het actuele beleid en de doelen kort samengevat, met een globale fasering.

Prioriteit themaâ&#x20AC;&#x2122;s

Tijdlijn per sector

Thema Prioriteit

Voorwaardescheppende en informatieve doelstellingen

Energie

1

Woningen

Winkels* Kantoren

Bedrijfsruimten

2009- Energieprestatie Certificaten verkrijgen per object (inclusief nieuw verworven objecten) 2010 en deze toetsen aan de sectordoelstelling

2009- 2010

2009- 2010

20092010

De sectordoelstelling bereiken per object met verbeteracties, in overleg met huurders

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

Verkrijgen van energiegebruik gegevens van objecten

n.v.t.**

2009- 2013

2009- 2013

20092013

2010- 2013

2010- 2013

20102013

2009- 2013 2009- 2013

2009- 2013 2009- 2013

20092013 20092013

Huurderinformatie ontwikkelen, pilots uitvoeren 2010- 2013 met energiebesparing bij huurders Water

2

Waterbesparende maatregelen toepassen Waterverbruikgegevens minimaal op gebouwniveau beschikbaar maken, ook voor huurderinformatie

2009- 2013 n.v.t.**

* Bij winkels ligt de nadruk op winkelcentra. Bij solitaire winkels is huurderinformatie en voorlichting van belang. ** Bij individuele woningen zijn geen gebruikgegevens beschikbaar te maken in verband met privacy.

Overige duurzaamheid themaâ&#x20AC;&#x2122;s

Thema

Tijdlijn per sector Prioriteit

Voorwaardescheppende en informatieve doelstellingen

Woningen

Winkels* Kantoren

Bedrijfsruimten

Materialen en afval

3

Objectkwaliteit inzichtelijk maken, duurzame materiaalalternatieven toetsen en toepassen

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

Grond- gebruik

3

Kwaliteitsverbetering en herontwikkelingsalternatieven objecten

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

Gezond- heid

3

Optimale luchtkwaliteit en klimaatbeheersing

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

Vervuiling

3

Reduceren uitstoot klimaatinstallaties door versneld uitfaseren (H)CFK koelmiddelen

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

Management

3

Duurzaamheid brede informatievoorziening huurders

2009- 2013

2009- 2013

2009- 2013

20092013

25

Voortgang per thema in 2009-2010 Per thema worden onderstaand de doelen toegelicht, gevolgd door een uitgebreidere toelichting op de voortgang in 2010.

Energie In 2010 zijn de ingezette acties op het thema energie doorgezet. Dit thema krijgt relatief gezien de grootste aandacht, gezien de beproefde beschikbare technieken en de impact op het milieu. Ook een mogelijke kostenbesparing voor huurders draagt hieraan bij.

De doelstelling is geformuleerd in de vorm van een te behalen energieprestatie score. In de volgende tabel staan de geactualiseerde doelstellingen.

doelstelling aangescherpt bij kantoren

Sector

Doelstelling objectscores EPC label voor 2009-2013

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

≥D ≥D ≥C ≥E

De energiedoelstelling voor de sector Kantoren is in de actualisatie van de nota Duurzaamheid aangescherpt van D naar C. Uit een analyse van de kantorenportefeuille blijkt dat “groene” labels (C of beter) goed haalbaar zijn via investeringen en planmatig onderhoud. Ook heeft een studie in opdracht van Agentschap NL laten zien dat “energetisch vernieuwen” van bestaande kantoren in vergelijking met nieuwbouw de laagste milieu-impact oplevert. Deze lage milieu-impact van renoveren is vergelijkbaar met het slopen en volledig nieuw bouwen van een kantoor op dezelfde locatie. Nieuwbouw op een nieuwe locatie, leidend tot leegstand in het achtergelaten kantoor, geeft een hogere milieu-impact, zo blijkt uit deze studie.

Naar verwachting zal ook voor andere sectoren de doelstelling binnen de periode 2011-2013 op een hoger ambitieniveau worden vastgesteld.

In de onderstaande figuur zijn de actuele scores (december 2010) van de Altera objecten per sector inzichtelijk gemaakt. De scores op objectniveau zijn om verschillende redenen herzien, zoals besparende maatregelen, aanpassing van rekenmethode en verwerving en dispositie van objecten.

labels voor alle sectoren beschikbaar

Woningen: verdeling energielabel naar woning aantallen

60% 50% 48% 40% 30% 20% 10%

19%

18%

13%

A

B

C

98% van de woningen voldoet aan het beleidsdoel

26

D

1%

1%

0%

E

F

G

duurzaamheidsverslag

Winkels: verdeling energielabel naar meters 60% 50% 40% 30% 20%

22%

22%

10%

19% 13%

10% A

B

12% 3%

C

D

E

F

G

73% van de winkels voldoet aan het beleidsdoel Kantoren: verdeling energielabel naar meters 60% 50% 40% 30% 25%

20% 10%

9%

A

24%

21% 12% 3%

5% B

C

D

E

F

G

39% van de kantoren voldoet aan het beleidsdoel

Bedrijfsruimten: verdeling energielabel naar meters 60% 50% 40% 30% 20% 10%

21%

23%

22%

14%

12% 2%

5% A

B

C

D

E

F

G

84% van de bedrijfsruimten voldoet aan het beleidsdoel

27

acties gestart bij twee complexen

pilots voor eerste initiatieven

“Wattchers”

forse labelverbetering

Object

Woningen In de woningsector is gestart met de energetische verbetering van twee van de drie objecten die niet aan de genoemde beleidsdoelstelling voldoen.

Voor de huurders leidt dit tot een besparing van de energiekosten en tot extra wooncomfort. De huurverhoging is afgestemd met de extern vastgestelde energiekostenbesparing voor de huurders, zodat de woonlasten in elk geval niet zullen stijgen.

Winkels De in 2010 verworven winkelcentra in Oosterhout en Amersfoort zijn in opdracht van Altera ook voorzien van energieprestatie certificaten. Eén winkelcentrum voldoet nog niet aan de beleidsdoelstelling (≥ D).

Inmiddels zijn maatregelen gepland om ook voor dit centrum te komen tot een C-label.

In 2010 zijn daarnaast andere initiatieven ondernomen om het energiegebruik te reduceren. In twee winkelcentra zijn “energiescans” in uitvoering door het Energiecentrum MKB. Deze scans maken inzichtelijk welke maatregelen kansrijk zijn. Daarnaast is in twee winkelcentra een energiepilot opgestart. Doel van deze pilot is om samen met de winkelhuurders tot 15% te besparen op energiekosten voor elektra, vooral door gedragsmaatregelen.

Dit wordt bereikt door het verbeteren van het inzicht in het elektraverbruik met zogenaamde “Wattchers” (www.wattcher.nl). Verder biedt Altera een cursusavond over energiebeheer aan.

Kantoren In de kantorensector is in 2010 bij het planmatig onderhoud een groot aantal verbeteringen van de energieprestatie gerealiseerd. Daarnaast werkt Altera samen met grotere huurders aan energiebesparing met forse labelverbeteringen, zelfs tot boven de portefeuilledoelstelling. Deze aanvullende ambitie betreft de volgende kantoorobjecten: Huidige energieprestatie certificaten (beginscore 2009 en actuele stand eind 2010)

Amsterdam, Prins Bernardplein Alkmaar, Robijnlaan

Nieuw energieprestatie certificaat 2011/2012

F

C

A

F

D

C

Utrecht, Moeder Teresalaan

E

B

Zoetermeer, Zilverstraat

G

B

Utrecht, Euclideslaan

D

B

Rotterdam, Pr. Alexanderplein

F

C

A

Nieuwegein, Iepenhoeve

D

C

A

Zoetermeer, M. Montessorilaan e.a.

D

B

of

A

Een deel van de genoemde verbeteringen vloeit voort uit ontwikkelingen in de rekenmethodes die worden gehanteerd bij het bepalen van het label.

28

duurzaamheidsverslag

label betreft alleen kantoorgedeelte

verbruikgegevens nog niet voor alle objecten beschikbaar

Bedrijfsruimten Ook voor de sector Bedrijfsruimten geldt dat een groot aantal energieprestaties van objecten is verbeterd.

Bij deze objecten geldt dat, conform de regelgeving, alleen het kantoorgedeelte een certificaatscore krijgt.

In 2010 zijn in de kantoorgedeelten van twee objecten duurzame investeringen gedaan, in de vorm van installatievervanging.

In 2010 heeft Altera samen met Eneco New Energy een aanvraag ingediend voor de zogenaamde SDEsubsidie voor zo’n 25 objecten. Deze subsidie maakt de toepassing mogelijk van grote zonnepaneelsystemen (1.500 m2 oppervlak) op daken. Door het enorme aantal subsidieaanvragen is slechts 0,4% gehonoreerd; de bedrijfsruimten van Altera zaten daar niet bij. De samenwerking met Eneco New Energy (Ecostream) is voor vijf jaar aangegaan. De subsidieaanvraag wordt herhaald als een nieuwe “SDE+” regeling zich aandient.

Water en overige thema’s In de kantorensector is voor een aantal objecten het waterverbruik bekend. Voor de kantoren met een hoog waterverbruik kan gedrag een reden zijn, of de voorzieningen. De GPR Gebouw opname maakt duidelijk in welke kantoren de voorzieningen verbeterd kunnen worden. Waar het verbruik hoog is ondanks aanwezige waterbesparende voorzieningen, zal de oorzaak liggen in door de huurder aangebrachte apparatuur en gedrag.

In de sector Bedrijfsruimten is, door middel van een enquête onder de huurders, voor veel verhuurde units het waterverbruik bekend. Dit verbruik is sterk gevarieerd. Het type bedrijfsruimte, gebruiksprofiel en aantal personeelsleden in het kantoorgedeelte en de hal is hierop van invloed.

Thema en doeleinden Materialen Gebruik duurzame materiaal alternatieven

Grondgebruik Kwaliteitsimpuls bestaande bouw Gezondheid Optimale luchtkwaliteit en klimaatbeheersing

Vervuiling Reduceren uitstoot koelsystemen

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Ingezette acties

Meetbaar maken van de nulsituatie met o.a.

GPR Gebouw en inzetten verbeteracties, waaronder ook het stimuleren van huurder mogelijkheden (bv. met tapijt materialen).

Kwaliteitsimpuls door middel van diverse herontwikkelingstrajecten, zoals winkelcentra en kantoren.

Implementatie van een specifiek binnenmilieugericht onderhoud beleid voor installaties in woningen, pilot met nieuwe opnamemethode voor binnenmilieu in kantoren.

Uitfaseren koelmiddel R22: inventarisatie en vervanging van betreffende installaties

29

›› Corporate governance Altera toetst zich aan Code

algemene kaders in Bedrijfsprofiel

geen vennootschapsbelasting

Inleiding Altera Vastgoed is als niet-beursgenoteerde vennootschap niet onderworpen aan de Corporate Governance Code van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008). Niettemin toetst Altera Vastgoed zich uit een oogpunt van transparantie aan de code, voor zover die voor niet-beursgenoteerde ondernemingen relevant is. De belangrijkste onderdelen van corporate governance zijn vastgelegd in de statuten, laatstelijk gewijzigd op 23 december 2009, en in het Bedrijfsprofiel dat op 17 december 2008 door de aandeelhouders is vastgesteld. In het Bedrijfsprofiel is ook de beleggingsdoelstelling vastgelegd.

Altera Vastgoed is een naamloze vennootschap met statutaire vestiging in Amstelveen. De vennootschap voldoet aan de eisen die artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting en is derhalve geen vennootschapsbelasting verschuldigd.

Altera Vastgoed staat niet onder toezicht van AFM en DNB en er is geen sprake van bijzondere vergunningen.

Hoofdlijnen governance structuur De hoofdlijnen van de governance structuur zijn in onderstaand schema uitgewerkt:

Benoeming en ontslag Directie RvC

Initiatief/voordracht

Goedkeuring

RvC RvC

AvA AvA

Beleid Sectorbeleidskaders middellange termijn (3 jaar) directie/RvC Beleids- en beleggingsplannen passend binnen sectorbeleidskaders directie Ondernemingsplan directie Bedrijfsprofiel (exclusief bijlagen) directie/RvC

AvA per sector RvC RvC AvA

Aandelentransacties Toetreding nieuwe aandeelhouders passend binnen kaders AvA directie Uitgifte aandelen passend binnen kaders AvA directie Inkoop eigen aandelen anders dan om niet directie/RvC

RvC RvC AvA

Portefeuillemutaties Investeringen/desinvesteringen tussen 10% en 20% van de net asset value van de desbetreffende sector of > € 25 miljoen directie Investeringen/desinvesteringen > 20% van de net asset value van de desbetreffende sector directie/RvC

AvA per sector

Overig Statutenwijziging directie/RvC/AvA Vaststellen en goedkeuren jaarrekening RvC (preadvies) Vaststelling budget (exploitatie en organisatiekosten) directie

AvA AvA RvC

in beginsel besluitvorming op basis van meerderheid (>50%)

30

RvC

Voor sectorspecifieke aangelegenheden, zoals portefeuillemutaties en de vaststelling van de middellange termijn sectorbeleidskaders geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de desbetreffende sector. Voor overige aangelegenheden geldt een stemrecht naar rato van het belang van een aandeelhouder in de vennootschap. In beginsel volstaat een meerderheid van meer dan 50%. Voor het besluit tot beursnotering is een meerderheid van 95% van het geplaatste kapitaal nodig.

corporate governance

Voor een aantal niet-sectorspecifieke en sectorspecifieke voorstellen, waarbij ten minste 75% van het geplaatste kapitaal van de vennootschap respectievelijk van de sectoraandelen vertegenwoordigd dient te zijn, gelden de volgende regels voor de besluitvorming: • meerderheid ≥ 75%: voorstel aangenomen • meerderheid > 50% en < 75%: voorstel ook aangenomen als niet meer dan 2 aandeelhouders tegenstemmen • minderheid ≤ 50%: voorstel niet aangenomen Voor niet-sectorspecifieke voorstellen wordt de zeggenschap op het niveau van de vennootschap bepaald; voor sectorspecifieke voorstellen op sectorniveau.

geen belangenverstrengeling

naleving gedragscode

Belangenverstrengeling en gedragscode Altera Vastgoed wil elke vorm van belangenverstrengeling (conflict of interest) voorkomen. Er wordt daarom geen vermogensbeheer verricht voor derden (niet-aandeelhouders) en er is geen sprake van separate accounts. Tegelijkertijd is het een beleidsuitgangspunt om niet te participeren of anderzijds belangen te verwerven in partijen waarmee Altera Vastgoed een commerciële relatie onderhoudt.

Medewerkers, directie en leden van de Raad van Commissarissen zijn gebonden aan een gedragscode. Deze gedragscode voldoet aan de eisen van de sector en is opgesteld conform de richtlijnen van de brancheorganisatie Vereniging van Institutionele beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).

Naleving van Corporate Governance Code Voor de best practice bepalingen van de Monitoring Commissie (Frijns, december 2008) zijn er drie mogelijkheden: • toegepast: de bepaling wordt gevolgd; • uitgelegd: gekozen is voor een eigen invulling; • niet van toepassing (zie hierna).

Bepalingen zijn niet van toepassing om diverse redenen, bijvoorbeeld omdat Altera niet-beursgenoteerd is, geen opties beschikbaar stelt, de RvC geen commissies heeft ingesteld aangezien de RvC slechts uit drie leden bestaat of omdat de aandelen niet zijn gecertificeerd.

Altera voldoet aan bijna alle best practices

Voor zover in onderstaande tabel niet nader toegelicht voldoet Altera Vastgoed aan alle best practice bepalingen van de corporate governance code.

Best practice bepaling III.6.4 behelst dat transacties met aandeelhouders die ten minste 10% van de aandelen van de vennootschap houden, worden vermeld en dat deze onder in de branche gebruikelijke condities zijn overeengekomen. Uitgifte en inkoop van aandelen hebben tegen de net asset value plaatsgevonden volgens de bepalingen in het Bedrijfsprofiel en de statuten. Naleving van best practice bepalingen III.6.1 tot en met en III.6.4 is hiermee gewaarborgd. Er zijn geen transacties met tegenstrijdige belangen van de directie te melden.

Bepaling

Korte omschrijving

Uitleg

II.1.1

Benoeming bestuurders voor vier jaar

De arbeidsovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd

II.2.8 Ontslagvergoeding is niet meer dan 1 jaar

Directieleden zijn in dienst getreden vóór publicatie van de code; in de arbeidsovereenkomsten zijn geen bepalingen over ontslagvergoeding opgenomen

31

toezicht door RvC ...

... en directie ter zijde staan

compliance officer

Raad van Commissarissen Conform wet en statuten heeft de Raad van Commissarissen tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, alsmede op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming.

De Raad staat de directie met raad ter zijde. Voorts heeft de Raad van Commissarissen tot taak de beleggings- en beleidsplannen per sector en het ondernemingsplan vast te stellen. Bij vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en alle daarbij betrokkenen.

De Raad zal als team werkzaam dienen te zijn, waarbinnen ieder lid zich onafhankelijk, onpartijdig en gelijkwaardig kan bewegen, het vertrouwen genietend van de collega’s, de directie en de aandeelhouders.

Bij de vervulling van een vacature dient de Raad zich ervan te vergewissen dat - rekening houdend met het hierover bepaalde in de statuten - de vereiste kundigheden en kennis adequaat binnen het college vertegenwoordigd zijn. De president-commissaris is tevens compliance officer van de vennootschap.

De samenstelling is als volgt: • R.H.P.W. Kottman (1945), president-commissaris • H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943), commissaris • Th. B.M. Steenkamp (1958), commissaris De curricula vitae en het rooster van aftreden van de leden van de RvC staan in het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 9.

directiereglement

driehoofdige directie

32

Directie De directie is, onder toezicht van de Raad van Commissarissen, verantwoordelijk voor het besturen van de vennootschap. Tot de taken behoren het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van de strategie en het ondernemings- en portefeuillebeleid. Daarbij handelt de directie binnen de kaders in het Bedrijfsprofiel, de sectorbeleidskaders en de statuten. De taken en verantwoordelijkheden van de directie zijn vastgelegd in een daartoe opgesteld reglement.

De samenstelling van de directie is als volgt: • R.J.M. Hogenboom, algemeen directeur • C.J.M. van den Hoogen, financieel directeur • R.Ch. Eujen, directeur portefeuillemanagement

corporate governance

›› Curricula vitae directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS (1950) Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 15 januari 2000 Benoeming: 15 januari 2000 Vorige functies: • Directeur Wilma Vastgoed BV (1995-2000)

• ABP Onroerend Goed (1989-1994) - Vanaf 1992 directielid - Tot 1992 hoofd marktonderzoek en business development

• Directeur Sterling Developments BV (1985-1988)

• MBO (1977-1985) - Vanaf 1982 hoofd commerciële zaken - Tot 1982 medewerker research en acquisitie Opleiding: Planologie UvA Nevenfuncties: • Voorzitter IVBN (tot 13 oktober 2010)

• Penningmeester Amsterdam School of Real Estate

Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS (1963) Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 1 februari 2001 Benoeming: 4 juli 2006 Vorige functies: • KPMG Accountants NV (1987-2001) - Vanaf 1995 senior manager branchegroep vastgoed - Vanaf 1987 medewerker controle- en adviespraktijk Opleiding: Bedrijfseconomie VU, Postdoctoraal accountancy, Postdoctoraal Vastgoedkunde

Ing. R.Ch. Eujen MRE (1949) Nationaliteit: Nederlandse In dienst: 1 januari 2001 Benoeming: 4 juli 2006 Vorige functies: • Directeur integrale ontwikkeling Dura Vermeer (2000)

• PVF/Achmea Global Investors (1984-1999; vanaf 1993 lid MT) - Vanaf 1996 hoofd acquisitie en dispositie - Van 1993 tot 1996 regiomanager

• Projectleider adviesbureau D3BN (1978-1984) Opleiding: HTS Bouwkunde, HTI Civiele Techniek, Postdoctoraal Vastgoedkunde

33

›› Risicomanagement laag risiciprofiel

Altera Vastgoed streeft naar een laag risicoprofiel. Dit wordt onder meer bereikt door de keuze van de vastgoedobjecten te baseren op expliciete portefeuillestructuren, door geen leverage te hanteren en door geen projectontwikkelingsrisico te dragen.

risico’s geïnventariseerd

Wij hebben de relevante risico’s voor onze bedrijfsvoering geïnventariseerd en onderverdeeld in de categorieën strategisch, operationeel, rapportage en compliance. Van elk gedefinieerd risico is een inschatting gemaakt van de invloed op de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen en de kans dat het risico zich voordoet.

beleidslijnen voor significante risico’s

Altera Vastgoed heeft voor de significante bedrijfsrisico’s beleidslijnen geïdentificeerd, passend binnen de keuze voor een laag risicoprofiel. In de beleidslijnen is onder meer bepaald in welke mate deze risico’s worden geaccepteerd en op welke wijze de risico’s dienen te worden beheerst.

Of en in welke mate Altera Vastgoed risico’s acceptabel acht, hangt af van meerdere overwegingen. Het gaat onder meer om compensatie door verwachte rendementen, externe vereisten en mogelijke bedreiging van de continuïteit, alsmede de met de beheersing gepaarde gaande kosten. Waar mogelijk is een onderscheid gemaakt tussen risico’s voor de bedrijfsvoering en risico’s voor de portefeuille.

De wijze van beheersing van de risico’s is, afhankelijk van het soort risico, een combinatie van enerzijds bedrijfsbrede maatregelen in de processen en anderzijds interne controlemaatregelen.

Met ingang van medio 2010 wordt een met de aandeelhouders overeengekomen set beheersingsmaatregelen door de externe accountant getoetst. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen in een ISAE 3000 rapportage. Voorts is voor de aandeelhouders een document opgesteld met het corporate governance kader op hoofdlijnen.

externe toetsing beheersingsmaatregelen

continue monitoring

Het risicomanagement voorziet in continue monitoring van de manier waarop de beheersing is opgezet en in de praktijk functioneert, inclusief de bijsturing door het management. Op deze wijze blijft ook de beschrijving van de processen en beheersingsmaatregelen actueel.

Belangrijkste risico’s van Altera Vastgoed Risico

Mogelijk effect

Niet realiseren van de beleggingsdoelstelling Onvoldoende spreiding per portefeuille Taxatierisico Frauderisico Statusverlies als fiscale beleggingsinstelling

Minder funding door aandeelhouders Toename objectspecifiek risico Onjuiste net asset value en performance Reputatieschade en derving resultaat Financiële claim Belastingdienst

Voor een adequaat risicomanagement heeft Altera Vastgoed een algemeen kader uitgewerkt dat de risico’s al in hoge mate beperkt. Altera Vastgoed is een organisatie van professionals met korte overleglijnen.

algemene beheersingskader beperkt risico’s in hoge mate

34

Algemeen beheersingskader • Organisatie van voldoende omvang met professionals • “Tone at the top” • Functiescheidingen • Bedrijfsprofiel • Vastlegging risicomanagement met tussentijdse toetsing van de werking ervan • Vastgelegde strategie, operationeel gemaakt in Beleids- en Beleggingsplannen • Besluitvormingsprocessen aan de hand van schriftelijke voorstellen en met behandeling in een pluriform management team • Toegankelijkheid informatie over afdelingen heen • Transparantie in verslaglegging • Toezicht door RvC en externe controle • Alleen transacties met te goeder naam en faam bekend staande partijen • Customer due diligence • Pre/during employment screening • Gedragscode (IVBN en van Altera Vastgoed zelf )

corporate governance

Daarnaast wordt het risico beheerst door processpecifieke maatregelen, die hierna nader worden uitgewerkt.

Strategische risico’s

productkenmerken in Bedrijfsprofiel

uitgangspunten in sectorbeleidskaders

Productrisico Productrisico is gedefinieerd als het risico dat onze productkenmerken niet langer aansluiten op de wensen van de aandeelhouders, waardoor op lange termijn de funding ontoereikend zou kunnen worden.

De productkenmerken zijn in het Bedrijfsprofiel vastgelegd. Wijzigingen hierin worden ter goedkeuring aan de aandeelhouders voorgelegd. Dit waarborgt dat de vier beleggingsproducten (sectorfondsen) duidelijk zijn omschreven en door de aandeelhouders zijn geaccordeerd.

Beleggingsrisico Beleggingsrisico op strategisch niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van strategische beleidskeuzes gedurende langere tijd niet aan onze beleggingsdoelstelling (outperformance IPD/ROZ op 5-jaarsbasis) kan worden voldaan.

Aan de hand van research is in de beleids- en beleggingsplannen bepaald hoe outperformance kan worden behaald. In de sectorbeleidskaders zijn op basis van de vastgelegde visie op de desbetreffende sector strategische uitgangspunten geformuleerd en vervolgens vertaald naar streefwaarden voor relevante beleidsaspecten (bijvoorbeeld spreiding naar leeftijd portefeuille, locaties) voor de middellange en lange termijn. Dit vormt een leidraad om binnen het gewenste risicoprofiel te opereren.

Operationele risico’s

beheersing door spreiding en verjonging

geen leverage

Beleggingsrisico Beleggingsrisico op operationeel niveau is gedefinieerd als het risico dat als gevolg van de operationele uitwerking van strategische beleidskeuzes niet aan de beleggingsdoelstelling kan worden voldaan. Dit kan de waardering van de (prospectieve) aandeelhouders voor Altera Vastgoed beïnvloeden.

Op operationeel niveau zijn de beleids- en beleggingsplannen per sector het uitgangspunt. Altera Vastgoed beheerst het beleggingsrisico als volgt: • Optimalisering van de portefeuille door onder meer spreiding naar diverse relevante karakteristieken (vervalkalender huur, objectgrootte, etc). Concentratierisico’s worden gemeten, onder meer met behulp van de ENA-methodiek (equivalent number of assets), en in de tijd gevolgd.

• Verjonging van de portefeuille om economische en technische veroudering tegen te gaan.

• Verduurzamen van de bestaande objecten.

• Uitgebreide beoordeling van alle objecten op financiële en niet-financiële aspecten door jaarlijkse hold-sell analyses (inclusief SWOT analyses).

• Toetsing van potentiële beleggingsmogelijkheden aan strategische uitgangspunten en op consistente wijze vastgestelde financiële acquisitiecriteria.

• Beheersing van het risico van niet vol belegd zijn door enerzijds het aanhouden van de 10% grens voor liquiditeiten en anderzijds door een roll-forward mechanisme bij het acquireren (acquisitie vooruit laten lopen op nieuwe toetredingen en/of disposities).

Het renterisico is beperkt van omvang doordat geen leverage wordt nagestreefd. De invloed van rentewijzigingen op vastgoedwaardering is een marktrisico dat Altera Vastgoed bewust loopt.

Indien acquisities of toetredingen met vastgoed zouden leiden tot de verwerving van vennootschappen, dan beperkt Altera Vastgoed de eventuele additionele risico’s en aansprakelijkheden door het opnemen van vrijwaringen in de koopovereenkomst c.q. de toetredingsovereenkomst. Ook wordt er dan een separate due diligence uitgevoerd. De directie legt de uitkomsten van een dergelijk onderzoek voor aan de Raad van Commissarissen.

vastgoed gevoelig voor fraudes

Frauderisico Frauderisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade en/of reputatieschade lijdt als gevolg van frauduleus handelen.

Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en vastgoedobjecten hebben geen marktnotering. Voorts zijn er 35

weinig toetredingsdrempels in de branche. Daarom is er een extra risico van fraude door samenspanning van medewerkers, leveranciers en afnemers mogelijk. Belangrijke beheersingsmaatregelen zijn, naast het reeds genoemde algemene kader, als volgt voor de processen acquireren, disponeren en exploitatie.

acquisitieproces geobjectiveerd door strakke maatregelen

gestuurd vanuit hold sell analyses

budgettering en nacalculatie

ten minste drie taxatiebureaus per sector

36

Acquisities • Vanuit beleid is geformuleerd welke beleggingen Altera Vastgoed wenst en welke dus niet (toetsingskader is dus vooraf bepaald en vastgelegd).

• Financiële acquisitiecriteria volgens vaste methodiek.

• Intern waarderingsmodel is verankerd met vaste formules met uitgangspunten die corresponderen met de acquisitiecriteria.

• Functiescheiding tussen a) deal sourcing / onderhandeling, b) toetsen marktconformiteit huren en rendement, c) oordeel van portefeuillemanagement over gewenstheid van het object en de geprognosti- ceerde kasstromen, d) contractuele vastlegging, e) financiële vastlegging, f ) investeringsbesluit, g) nacalculatie.

• Professionele organisatie met kennis van vastgoed en de daarbij geldende marktconformiteit en normen.

Toetsing marktconformiteit mede op onafhankelijk oordeel van afdeling Research.

• Gefaseerde besluitvorming (eerste melding, eerste beleggingscheck, investeringsvoorstel).

• Vastlegging van de gehele transactie en de objectgegevens in een investeringsvoorstel dat in het MT goedkeuring behoeft (en indien > 10% van sectorportefeuille of > € 25 miljoen mede goedkeuring door RvC; indien > 20% mede goedkeuring door AvA).

• Indien een investeringsvoorstel afwijkt van de kaders dan wordt het voorstel aan de RvC voorgelegd.

• Nieuwbouw en bestaande objecten worden getoetst aan Programma van Eisen (PvE).

• Contractuele vastlegging geschiedt door de bedrijfsjurist.

• Bouwkundige oplevering wordt extern getoetst door bouwadviseurs.

• Externe taxatie van het geacquireerde object in jaar volgend op acquisitie (tenzij contract in een voorgaand jaar was getekend, in dat geval taxatie in het jaar van oplevering).

• Jaarlijkse nacalculaties in de eerste drie jaar na oplevering.

Disposities • Proces van jaarlijkse hold sell analyses waarin voor dispositie in aanmerking komende objecten worden geïndiceerd.

• Indien een redelijk aantal biedende partijen wordt verwacht is verkoop via tender de geëigende weg om de “more than willing buyer” te vinden en daarmee het verkoopresultaat te maximaliseren. Bij een naar verwachting beperkt aantal biedende partijen kan een onderhandse transactie de meest geëigende weg zijn.

• Verkoopprijs wordt mede getoetst aan de meest recente externe taxatie.

• Dispositievoorstel wordt door de afdeling Portefeuillemanagement opgesteld met onderliggende berekeningen en overwegingen waarom het object niet meer voldoet. Ook de verkoopstrategie wordt hierin behandeld.

• Goedkeuring dispositievoorstel is conform investeringsvoorstel. In deze fase is de procesgang gelijk aan die van acquisities.

Exploitatie • Meerjarenramingen voor onderhoud worden opgesteld aan de hand van technische nulmetingen.

• Er is een gedetailleerd exploitatiebudget per object.

• Uitgaven zijn alleen toegestaan op basis van goedgekeurde budgetten of geaccordeerde afwijkingen en aan de hand van offerteprocedure.

• Nacalculatie geschiedt per object.

• Er is een eigen registratie van huurcontracten naast registratie door externe vastgoedmanagers.

• Externe vastgoedmanagers worden bezocht om de werking van procedures te toetsen en achterliggende bescheiden te controleren.

Taxatierisico Taxatierisico is het risico dat de externe taxateurs een onjuiste waardebepaling van de objecten verstrekken.

Dit kan leiden tot een onjuiste weergave van de net asset value en de performance. Ook kunnen verkoopbeslissingen dan gebaseerd zijn op een onjuiste waarde.

corporate governance

herverdeling elke drie jaar

risico van discontinuïteit zoveel mogelijk beperkt

verzekerd tegen herbouwwaarde

bewaken naleving eisen voor fiscale beleggingsinstelling

nulmetingen

Altera Vastgoed heeft de taxatie van de objecten per sectorportefeuille verdeeld over ten minste drie externe taxatiebureaus. Elke drie jaar worden de objecten herverdeeld over de taxateurs. De aan de taxateur aangeleverde object- en huurgegevens worden integraal door Altera Vastgoed gecontroleerd. De taxatieuitkomsten worden uitgebreid geanalyseerd door vergelijking tussen taxateurs, vergelijking over meerdere periodes en door eigen waarderingen.

Continuïteitsrisico Continuïteitsrisico is gedefinieerd als het risico dat Altera Vastgoed financiële schade lijdt als gevolg van discontinuïteit door uitval van personeel, belangrijke leveranciers en computersystemen.

De effecten van uitval van personeel blijven beperkt door een maximale onderlinge uitwisselbaarheid van werkzaamheden. Basis daarvoor zijn eenduidige processen en systemen en jobrotation, waardoor medewerkers elkaars werkzaamheden tijdelijk kunnen overnemen.

Altera Vastgoed werkt met meerdere externe vastgoedmanagers per sector en beperkt zo de afhankelijkheid. Op IT-gebied is het risico van discontinuïteit beperkt door uitgebreide back-up procedures van alle databestanden en alle instellingen van netwerk en PC’s.

Calamiteitenrisico Calamiteitenrisico is gedefinieerd als het risico dat door calamiteiten (zoals brand) objecten teniet gaan of personen letselschade oplopen waarvoor Altera Vastgoed aansprakelijk wordt gesteld en financiële schade zou lijden ter grootte van de herbouwwaarde van het object plus vervolgschade.

Alle objecten zijn verzekerd tegen onder meer brand op basis van de herbouwwaarde. De herbouwwaardes volgen uit taxaties volgens de normen van artikel 275 Wetboek van Koophandel, zodat er geen risico is van onderdekking. Voor terrorisme geldt de standaarddekking zoals afgegeven door de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschaden (NHT). Voorts is een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Fiscale risico Altera Vastgoed voldoet aan de eisen die de wet (artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969) stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelingsverplichting. Dit betekent dat Altera Vastgoed voldoet aan diverse kwaliteitseisen van aandeelhouders en aan de doorstootverplichting (het volledig uitkeren van het fiscaal resultaat binnen acht maanden na verstrijken van het boekjaar). In de situatie dat volgens de normen van de Belastingdienst projectontwikkelingrisico wordt gelopen bij ontwikkeling voor eigen portefeuille, dient dit plaats te vinden in een vennootschapsbelastingplichtige dochter. Beleid van Altera Vastgoed is om projectontwikkelingsrisico te transfereren naar gespecialiseerde projectontwikkelaars. Altera Vastgoed bewaakt continu de naleving van de eisen die worden gesteld aan fiscale beleggingsinstellingen.

Milieurisico Vastgoed moet voldoen aan stringente eisen van milieuwetgeving. Om deze reden zijn alle objecten onderworpen aan een milieutechnische nulmeting en zijn vervolgens alle noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd. Te verwerven objecten ondergaan een uitgebreide due diligence.

Rapportage risico’s

betrouwbare NAV’s mede door externe taxaties per kwartaal

Rapportagerisico’s hebben betrekking op het niet tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie als gevolg waarvan onjuiste beslissingen kunnen worden genomen door de vennootschap zelf en door de aandeelhouders.

Altera Vastgoed heeft een uitgebreid stelsel van procedures en interne controlemaatregelen om deze risico’s te beperken. Altera Vastgoed toetst periodiek of de rapportages voldoen aan de informatiebehoeften van de aandeelhouders. Elk kwartaal worden de objecten extern getaxeerd, met uitzondering van homogene segmenten van de sectorportefeuilles. Daarvan wordt elk kwartaal een kwart extern getaxeerd, met een tussentijdse waardebepaling aan de hand van extrapolatie en een externe update aan het eind van het jaar.

37

Compliance risico’s

employment screening

De regelgeving rond vastgoed is uitgebreid, complex en neemt jaarlijks toe. Compliance is als specifiek risicogebied onderkend. Altera Vastgoed kent de huidige regelgeving en houdt zich op de hoogte van nieuwe regelgeving. Bij de acquisitie van objecten wordt rekening gehouden met onder meer de financiële effecten als objecten nog niet voldoen aan deze regelgeving. Bij nieuwe regelgeving wordt in kaart gebracht in hoeverre de bestaande portefeuille hieraan voldoet en worden waar nodig maatregelen getroffen.

Altera Vastgoed bewaakt de integriteit door actief en blijvend te werken aan het integriteitsbewustzijn van de medewerkers in de organisatie, de gedragscode, directe controle en door “pre/during employment screening”.

Gevoeligheidsanalyse (best practice bepaling II.1.6) Best practice bepaling II.1.6 van de Corporate Governance Code behelst dat de directie rapporteert over de gevoeligheid voor externe omstandigheden en variabelen. Het effect van onderstaande mutaties op het jaarresultaat / eigen vermogen 2010 per sector is als volgt:

Direct beleggingsresultaat - Huurinkomsten - Bezettingsgraad - Exploitatiekosten Indirect beleggingsresultaat - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.

Mutatie

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

1% 1% 10%

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,4 mln

€ 0,5 mln € 0,5 mln € 0,5 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,3 mln

€ 0,2 mln € 0,2 mln € 0,2 mln

1% 0,1%-pt

€ 4,1 mln € 7,2 mln

€ 8,0 mln € 11,0 mln

€ 2,9 mln € 3,1 mln

€ 2,1 mln € 2,2 mln

Het effect van huurexpiratie, uitgaande van de portefeuilles ultimo 2010, blijkt uit de elders in het jaarverslag opgenomen sectorverslagen met de grafieken van de zekere huur in de periode 2011-2020.

Altera is “in control”

In control verklaring De bewoording van onderstaande “in control verklaring” baseert Altera Vastgoed op de Nederlandse Corporate Governance Code 2008.

Ten aanzien van de financiële verslaggevingsrisico’s verklaart de directie dat de risicobeheersings- en controlesystemen: • een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat; • in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt.

De basis voor deze verklaring is de risicobeheerorganisatie zoals elders in het jaarverslag beschreven in het hoofdstuk Risicomanagement en waarvan de werking volgens een vast schema wordt getoetst.

Amstelveen, 30 maart 2011 Directie

38

corporate governance

39

Sector Woningen

40 Complex van 60 appartementen, Maarssen

›› Strategie Structuurkenmerken huurwoningmarkt • Structurele demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en toename van één- en tweepersoonshuishoudens • Dominantie in de huidige woningvoorraad van verouderde niet-geliberaliseerde woningen met een beperkte a­ ansluiting op de toekomstige vraagstructuur • Aantal woningen van institutionele beleggers circa 130.000 op een totale voorraad van 7 miljoen woningen woningen

Visie en beleid • Sterke toename van de vraag naar huurwoningen (met name appartementen) in de vrije huursector • Doelgroepenbeleid, voortkomend uit demografische structuur, met per doelgroep een bijpassend woonmilieu en woonproduct

Uitwerking • Overweging t.o.v. IPD/ROZ universum in geliberaliseerd prijssegment met marktconforme, ten minste inflatievolgende huurprijsontwikkeling. Beperkt beleggen in het hogere, conjunctuurgevoelige prijssegment (vanaf € 1.000 per maand) • Focus op appartementen in de Randstedelijke provincies en de flank-­gebieden in Gelderland en Noord-Brabant (samen de kernprovincies), en op grotere kernen (>25.000 inwoners) buiten deze kerngebieden • Actief management van de portefeuille met het roll-over principe, te bereiken door acquisitie van nieuwbouw en dispositie van oudere woningen

Appartementen Eengezinswoningen e 50.000.000 e 10.000.000

41

Complex van 24 appartementen in de wijk Sveapark, Schiedam

42

›› Marktontwikkelingen lichte prijsdaling koopwoningen

vergrijzing zet door

beleggingsmarkt huurwoningen gegroeid

huurbeleid en renteaftrek ongewijzigd

na stagnatie neemt schaarste toe

woningen

stagnatie in huurmarkt

Zwakke koopwoningenmarkt Van een herstel van de koopwoningenmarkt is in 2010 geen sprake geweest. Na de prijsdaling van meer dan 5% in 2009, daalden de prijzen van bestaande koopwoningen in 2010 opnieuw licht, met 0,8%. Was in 2009 de prijsdaling van de appartementen iets geringer dan die van de eengezinswoningen, in 2010 zijn de prijzen van appartementen juist iets sterker gezakt (-1%) ten opzichte van een jaar eerder. De perifere regio’s hebben dit jaar een iets grotere prijsdaling te zien gegeven dan het westen van het land, waar de prijzen met 0,5% omlaag gingen.

De aanhoudend geringe animo van kopers is de oorzaak van het uitblijven van het herstel. In 2010 zijn er ruim 126.000 bestaande koopwoningen van eigenaar veranderd en dat is zelfs nog iets minder dan het dieptepunt van 127.500 in 2009. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is met 25.000 wel boven de 17.000 van 2009, maar nog ver onder de gebruikelijke 40.000 tot 50.000 per jaar in het vorige decennium.

Luxe huurwoningmarkt geraakt De geringe dynamiek op de koopwoningenmarkt raakt inmiddels ook de huurmarkt, vooral bij huurniveaus boven de € 900 per maand. Het aanbod van tijdelijk te huur staande woningen in dit segment is sinds de start van de crisis eind 2008 toegenomen, terwijl de vraag van tijdelijke gebruikers, bijvoorbeeld de verhuizers binnen de koopmarkt, juist een neerwaartse trend te zien gaf. Ook de vraag naar luxe huurwoningen vanuit het segment ouderen stagneert, omdat deze hun eigen woning niet snel genoeg tegen een bevredigende prijs te gelde kunnen maken.

De demografische ontwikkeling van vergrijzing en gezinsverdunning gaat evenwel onverminderd door.

Dit zal ertoe leiden dat de vraag naar deze huurwoningen na deze stagnatie weer zal aantrekken.

Belangstelling woningbeleggingen groeit Ondanks de geringe dynamiek op de koop- en huurmarkt, groeit de belangstelling voor woningbeleggingen. Met name in de tweede helft van het jaar is een flink aantal woningcomplexen, zowel bestaand als nieuwbouw, verhandeld. Aanvankelijk is de prijs nog licht gedaald, om in de tweede helft van 2010 te stabiliseren. Door de gemiddelde huurstijging van 1,6% in 2010 is het direct rendement op woningbeleggingen iets aantrekkelijker geworden.

Nauwelijks beweging in overheidsbeleid Het nieuwe kabinet heeft voor de komende regeerperiode geen forse veranderingen in de woningmarkt aangekondigd. De hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting blijven vooralsnog gehandhaafd. Ook de huurbescherming blijft grotendeels intact. Wel wordt een voorzichtig begin gemaakt met het aanpakken van de scheefwoon-problematiek. In de huurmarkt wordt beoogd de goedkopere woningen meer binnen bereik te brengen van de doelgroepen met de lagere inkomens. Daarom mag aan huurders met een huishoudensinkomen boven de € 43.000 jaarlijks een extra stijging van 5% boven de inflatie in rekening worden gebracht. Ook wordt het puntenstelsel licht aangepast door een puntenverhoging in regio’s met woningschaarste, op basis van de WOZ-waarde. Daartegenover staat een heffing bij verhuurders als bijdrage in de huurtoeslag.

Vooruitzichten Bij een aanhoudend lage rente hoeft op de korte termijn niet gevreesd te worden voor een sterke daling van de huizenprijzen. De strengere kredieteisen maken echter het verkrijgen van een hypotheek lastig, waardoor ook een opwaartse druk op het prijsniveau achterwege zal blijven. Ook bij een voortgaand economisch herstel zullen de prijsniveaus in de woningmarkt daarom stabiliseren, of hooguit de inflatie volgen. Wel kan de dynamiek iets toenemen, waarvan ook de huurmarkt profijt kan trekken. Na de stagnatie zal de schaarste op de huurmarkt toenemen door vergrijzing en gezinsverdunning.

43

›› Portefeuille

Ultimo 2010

Ultimo 2009

€ 404 mln € 62 mln € 2 mln € 22,5 mln 5,6% € 736 68 2.532 92%

€ 388 mln € 15 mln € 13 mln € 21,2 mln 5,4% € 714 68 2.403 94%

Appartementen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 221 mln 5,6% 89%

€ 198 mln 5,5% 91%

Eengezinswoningen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 183 mln 5,6% 94%

€ 190 mln 5,4% 97%

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Overige beleggingen Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Gemiddelde maandhuur Aantal complexen Aantal verhuurbare eenheden Bezettingsgraad

Segmentatie

44

Appartementen

2010 2010

2010

›› Portefeuillesamenstelling

Winkelhiërarchie

Woningtype

Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Eengezinswoningen

Woningtype

Woningtype

4% 1% Appartementen Eengezinswoningen

2010 55%

Appartementen 45%

2010

Geografisch Geografisch

20009% en jonger 3% en jonger 2000 1990 - 1999 1990 - 1999 1980 - 1989

37%

2010 2010

50%

Winkelhiërarchie

1980 - 1989 1970 - 1979 2010 1970 1979 Vóór 1970

20 88%

2010 woningen

Vóór 1970 8%

Het overgrote deel ligt in de 50% is uit de 80-er jaren en 37% is Geografisch Winkelsoorten Winkelhiërarchie kernprovincies van na 2000 Geografisch Huurprijsklassen Winkelsoorten Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) 2000 enjonger jonger 2000 en Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnenstede

Segment appartementen groter dan Leeftijdsopbouw eengezinswoningen

Leeftijdsopbouw Eengezinswoningen Eengezinswoningen

Kernprovincies Zuid (Ze.-Lb.)(NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Zuid (Ze.-Lb.) Stadsdeelce Zuid (Ze.-Lb.) Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Winkelstrate 20 2010Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Hoofdwinke

1990 1999 1990 --1999 2000 en jonger 1980 - 1989

Appartementen Appartementen

1980 - 1989

2010

2010 1990 - 1999 1970 1979 1970 --1979 2010 1980 - 1989 Vóór 1970

2010

Vóór 1970

2010

1970 - 1979

Wijk-/buurtc

Vóór 1970

Huurprijsklassen

PDV/GDV

3 6 10

700 - 800

2000 en jonger 14

22

Zuid (Ze.-Lb.) Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)

648 - 700

1990 - 1999 550 - 648

31

2010

Zuid (Ze.-Lb.) 2010

6 450 - 550 1980 - 1989

100

90

80

70

40

30

20

10

2010

62% van de woningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens (E 648 per maand)

Huurprijsklassen Huurprijsklassen

Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Zuid (Ze.-Lb.) 2010 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) 2010

Grootteklassen 1.200 - 1.800 1.000 - 1.200 1.200 900--1.800 1.000 1.000 800--1.200 900 900 1.000 700 - 800

Grootteklassen 1.200 - 1.800 1.200 - 1.800 1.000 - 1.200 1.000 1.200 900 - 1.000 - 1.000 2010900 800 - 900

2010 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)

1 300 - 450 1970 - 1979

Vóór 1970

Winkelsoorten

Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB)

60

900 - 1.000

Geografisch 800 - 900

Grootteklassen

Huurprijsklassen Huurprijsklassen

8

50

1.200 - 1.800

Geografisch 1.000 - 1.200

800 - 900 700 - 800 700 800 648 - 700 648 - 700 550 - 648 550 - 648 500 - 550 500 550 450 - 500 450 - 500 300 - 450 300 - 450

450 - 500

Solitair

Supermarkt 20

Winkelcentr PDV

2010

Parkeergara

Branchering huur

Branchering huurde

> € 50 mln (

€ 25 mln - e 2010

€ 15 mln -20 e

€ 5 mln - e 1

2010

< € 5 mln (6

800 - 900 648 - 700 700 800 550 - 648 648 - 700 500 - 550 550 - 648 450 - 500 500 550 300 - 450

Kernverzorg 2010

Branchering huurders

Resterende 45 huur

›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld

2006

3-jaars 2008-2010

5-jaars 2006-2010

10-jaars 2001-2010

2010

2009

2008

2007

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

4,0% 3,8% -1,4% -10,2%

3,7% -2,6%

3,7% 7,8%

3,8% 5,1%

3,8% -4,8%

3,8% -0,5%

4,0% 2,7%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Overige beleggingen niet in IPD/ROZ Definitieverschillen Fondsrendement

2,5% -0,3% -0,1% 0,0% 0,2% 2,4%

-6,8% -0,3% -0,1% 0,4% 0,1% -6,7%

1,1% 11,7% -0,3% -0,3% 0,0% 0,1% 0,1% -0,4% 0,1% -0,3% 0,9% 10,9%

9,1% -0,3% -0,1% 0,4% -0,2% 8,9%

-1,2% -0,3% -0,1% 0,2% 0,1% -1,2%

3,3% -0,3% 0,0% 0,1% 0,0% 3,1%

6,8% -0,3% -0,6% 0,5% 0,1% 6,4%

3,5%

3,4%

3,4% 3,5%*

3,4%

3,4%

3,4%*

3,5%*

Relatieve performance IPD/ROZ Standing investments** -0,1% -3,4% -1,5% 2,2% -2,8% -1,6% -1,1% Alle objecten*** 0,0% -3,9% -1,5% 1,7% -1,4% -1,8% -1,0%

0,3% 0,0%

Dividendrendement

Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten 21,8 19,5 18,3 17,9 18,9 Leegstand en overig -1,8 -1,0 -0,6 -0,7 -0,8 Brutohuuropbrengsten 20,0 18,5 17,7 17,2 18,1 Exploitatiekosten -4,5 -4,0 -3,3 -3,4 -3,6 Nettohuuropbrengsten 15,5 14,5 14,4 13,8 14,5 Opbrengsten overige beleggingen 0,3 0,6 0,5 0,5 0,7 Organisatiekosten -1,4 -1,3 -1,3 -1,2 -1,3 Rentebaten/lasten 0,3 -0,1 -0,1 0,2 0,6 Direct beleggingsresultaat 14,7 13,7 13,5 13,3 14,5 Indirect beleggingsresultaat -4,7 -40,8 -9,7 28,3 22,3 Totaal beleggingsresultaat 10,0 -27,1 3,8 41,6 36,8

Balans Beleggingen 406,1 401,6 403,7 403,9 380,4 Termijnbetalingen 20,6 0,0 16,8 9,8 0,0 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 20,3 11,8 0,0 0,0 42,6 Beheerd vermogen 447,0 413,4 420,5 413,7 423,0 Overige activa 1,2 2,4 2,8 1,7 0,3 Totaal activa 448,2 415,8 423,3 415,4 423,3 Kortlopende schulden -4,6 -6,1 -9,4 -5,5 -1,9 Eigen vermogen 443,6 409,7 413,9 409,9 421,4 * Exclusief extra dividend uit reserves ** Exclusief effect DKP subsidie (t/m 2006) *** Exclusief effect zelf uitponden en t/m 2006 effect DKP-subsidie

46

2010

2009

2008

2007

2006

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Mutatiegraad Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo Leegwaarderatio

92% 92% 11% 77% 5,6% 78%

95% 94% 12% 78% 5,4% 78%

96% 97% 12% 81% 4,8% 83%

95% 95% 16% 80% 4,6% 86%

96% 95% 13% 80% 4,8% 83%

Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (â&#x201A;Ź x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (â&#x201A;Ź x 1)

398,2 334,0 355,8 0,030 1,248

399,3 286,9 325,0 -0,093 1,261

395,0 286,7 295,4 0,014 1,401

365,7 285,5 285,5 0,145 1,435

381,4 285,5 285,5 0,129 1,476

47

woningen

›› Toelichting op resultaten 2010 portefeuillerendement gestegen in 2010

lichte waardedaling

Rendement Door de lichte afwaardering in 2010 van 1,4%, tegenover 10,2% afwaardering over 2009, is het portefeuillerendement in 2010 weer positief geëindigd (2,5%). De afwaardering reflecteert met name de daling van de leegwaarde van de woningen in de koopwoningenmarkt. Dit komt overeen met het vooruitzicht voor 2010 in het vorige jaarverslag. Met een portefeuillerendement over 2010 van 2,5% is het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar uitgekomen op 3,3%; over de vorige 5-jaarsperiode (2005-2009) was dit nog 5,4%.

De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de IPD/ROZ woningindex is als volgt:

Woningen: standing investments 2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 4,0% 3,9% 3,8% 3,7% 3,9% 3,9% 3,9% 4,1%

Altera Vastgoed Indirect Totaal -1,2% -9,1% -2,4% 8,0% 4,3% -4,3% -0,3% 2,9%

2,8% -5,5% 1,3% 12,0% 8,3% -0,5% 3,6% 7,1%

Direct 4,0% 3,7% 3,6% 3,7% 3,8% 3,8% 3,8% 3,9%

IPD/ROZ index* Indirect Totaal -1,1% -5,8% -0,8% 5,7% 7,2% -2,6% 0,9% 2,8%

2,9% -2,2% 2,8% 9,6% 11,3% 1,1% 4,8% 6,8%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,0% 0,2% 0,2% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% 0,2%

-0,1% -3,5% -1,6% 2,3% -2,9% -1,7% -1,2% 0,1%

-0,1% -3,4% -1,5% 2,2% -2,8% -1,6% -1,1% 0,3%

* Index door Altera aangepast voor het effect van DKP-subsidies (t/m 2006)

Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance: Woningen: alle objecten 2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 4,0% 3,9% 3,7% 3,7% 3,8% 3,9% 3,8% 4,0%

Altera Vastgoed Indirect Totaal -1,4% -10,2% -2,6% 7,8% 5,1% -4,9% -0,5% 2,7%

2,5% -6,9% 1,1% 11,7% 9,1% -1,2% 3,3% 6,7%

Direct 4,0% 3,7% 3,6% 3,6% 3,7% 3,8% 3,7% 3,9%

IPD/ROZ index* Indirect Totaal -1,4% -6,5% -0,9% 6,1% 6,5% -3,0% 0,6% 2,7%

2,5% -3,0% 2,6% 9,9% 10,5% 0,7% 4,4% 6,8%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0%

0,0% -4,0% -1,6% 1,6% -1,4% -1,9% -1,1% 0,0%

0,0% -3,9% -1,5% 1,7% -1,4% -1,8% -1,0% 0,0%

* Benchmark door Altera aangepast voor het effect van DKP-subsidies (t/m 2006) en zelf uitponden

Het rendementsverschil over 2010 van 0,3%-punt tussen standing investments en alle objecten is onder andere het gevolg van de acquisitie van een complex in Maarssen (effect aankoopkosten), de oplevering van het gerenoveerde en uitgebreide complex in Zwolle (effect eerste waardering) en de verkoop van een complex in Soest (effect verkoopwinst). fondsrendement gestegen van -6,7% naar 2,4%

48

Door de beperktere afwaardering is het fondsrendement over 2010 van 2,4% sterk verbeterd ten opzichte van 2009 (-6,7%). Het fondsrendement is voor 0,2%-punt (zie effect definitieverschillen) positief beïnvloed door van aandeelhouders ontvangen vergoedingen van 1,5% bij toetreding voor compensatie van de overdrachtsbelasting (voor nadere uitleg: zie begrippenlijst op pagina 127).

Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% woningen

0% - 5%

IPD/ROZ 10 jr.

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

indirect

2001-2010

direct

2002

- 15%

2001

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 4,0%. Forse opwaarderingen tot en met 2007, daarna afwaarderingen.

Over 10 jaar gemiddeld 2,7% opwaardering.

leegwaarderatio 78%

bezettingsgraad van 94% exclusief aanvangsleegstand

Beleggingsresultaat Het jaar 2010 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 10,0 miljoen, een sterke verbetering ten opzichte van 2009 (- € 27,1 miljoen). In 2010 is het bruto aanvangsrendement kosten koper van de Altera woningportefeuille gestegen van 5,4% naar 5,6% (in 2009 van 4,8% naar 5,4%). De leegwaardes zijn met gemiddeld 1,1% afgenomen. De leegwaarderatio (waarde in verhuurde staat met uitpondscenario gedeeld door de waarde in onverhuurde staat) van de portefeuille bedraagt evenals vorig jaar 78%. Het indirect beleggingsresultaat bevat een bate van € 1,1 miljoen, ontvangen van toegetreden aandeelhouders voor compensatie van de overdrachtsbelasting.

Het direct beleggingsresultaat nam met 5,1% toe tot € 14,7 miljoen, mede door een gemiddelde toename van de toetredingen van € 11,4 miljoen. De theoretische huuropbrengsten over 2010 zijn met 0,6% gestegen door een huurverhoging medio 2010 van 1,3%. In enkele complexen is een huurverlaging doorgevoerd om de verhuurbaarheid te verbeteren; ook zijn bij sommige complexen kwaliteitsverbeteringen doorgevoerd. De gemiddelde bezettingsgraad (gecorrigeerd voor aanvangsleegstand bij twee in Den Haag gelegen complexen) is gedaald van 95% naar 94%. Inclusief aanvangsleegstand is de gemiddelde bezettingsgraad 92%. Het brutonettotraject is met 77% ongeveer op het niveau van 2009 uitgekomen.

De mutatiegraad van de woningen is in 2010 met 11% licht onder het niveau van 2009 gebleven.

De mutaties zijn relatief hoger in de huurprijsklassen boven de € 900. Voor dit segment is met name de wederverhuurtijd toegenomen.

49

Leegstand per huursegment

Aantal woningen per huursegment

20% 274

18%

< e 648

54 111

16% 14%

150

e 648-700 1.109

2010 2010

12% 303

10%

e 700-750 e 750-800 e 800-850 e 850-900

8%

343

> e 900

6% 4% 2% 0% 2007

2008

2009

< E 648 E 648 - 700 E 700 - 750

2010

E 750 - 800 E 800 - 850 E 850 - 900

> E 900 totaal

Huurontwikkeling en exploitatiekosten De door Altera Vastgoed gerealiseerde huurverhoging per 1 juli, in relatie tot de maximaal toegestane huur en de inflatie, is vanaf 2000 als volgt: 130 125 120 115 110 105 100 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Gerealiseerd, niet en wel geliberaliseerde woningen Maximaal toegestaan niet-geliberaliseerd Inflatie De cumulatieve huurverhoging vanaf 2000 ligt boven de inflatie huurverhoging van 1,3%

50

Per 1 juli 2010 heeft Altera Vastgoed een huurverhoging gerealiseerd van 1,3%; in 2009 was dit 2,6%. Voor de niet-geliberaliseerde woningen is de toegestane huurverhoging door het toenmalige ministerie van VROM voor 2010 gemaximeerd op de inflatie van het voorafgaande jaar van 1,2% (2009: 2,5%).

De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn in 2010, ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten, gelijk gebleven aan 2009.

Exploitatiekosten in % van theoretische huur

2009

8% 4% 3% 6% 21%

9% 4% 3% 5% 21%

woningen

Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

2010

De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedroeg ultimo 2010 2,2% van de jaarhuur (2009: 1,4%).

Het betalingsgedrag van huurders blijft een aandachtspunt.

aankoop complex in Maarssen

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen In november 2010 is een complex uit 2005 in Maarssen bestaande uit 60 appartementen verworven voor € 11,0 miljoen vrij op naam. De theoretische jaarhuur is € 0,6 miljoen, na toepassing van een verlaagd huurniveau. Medio 2010 zijn 89 gerenoveerde en 15 nieuw gebouwde woningen in Zwolle geleverd.

In december 2010 is een complex in Soest met 32 eengezinswoningen uit 1993 verkocht voor € 5,1 miljoen kosten koper.

investering in kwaliteit van 88 woningen

In 2010 is bij 88 eengezinswoningen uit de jaren tachtig een kwaliteitsverbetering doorgevoerd onder gelijktijdige verhoging van de huurprijs (2009: 118).

pijplijn van 257 appartementen

De zekere pijplijn is in 2010 uitgebreid met een zestal complexen bestaande uit 257 appartementen met opleveringen verspreid over 2011-2013. Het gaat om een totaalbedrag van € 62 miljoen, waarvan reeds € 21 miljoen is aanbetaald voor termijnen inclusief grondleveringen. De stagnatie in de verkoop van nieuwbouwwoningen aan particulieren biedt institutionele beleggers ruimere mogelijkheden om te investeren. Altera neemt van de ontwikkelaar/bouwer veelal een gedeelte van de voor de particuliere koopmarkt bestemde complexen af. Dat verkleint het risico voor de ontwikkelaar/bouwer en maakt zo de start bouw mogelijk.

In 2010 zijn vier aandeelhouders toegetreden tot Altera Vastgoed Woningen en twee aandeelhouders uitgetreden. Hiermee is het aantal aandeelhouders toegenomen van 19 tot 21. In totaal is voor € 60,1 miljoen toegetreden en voor € 21,4 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 38,7 miljoen (2009: toename € 36,3 miljoen).

toetreding met per saldo e 38,7 mln

Ultimo 2010 was € 20,3 miljoen beschikbaar voor beleggingen.

Vooruitzichten voor 2011 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement

93% 77% 4,1%

Voor 2011 wordt uitgegaan van een gemiddelde bezettingsgraad van 93%, een lichte verbetering ten opzichte van 2010. Het indirect rendement voor 2011 zal volgens onze prognose nihil zijn.

51

›› Woningen Plaats Adres Bouwjaar

Verhuurbare eenheden

Appartementen Alkmaar *** Paternosterstraat 1985 Alphen a/d Rijn Sint Jorisstraat, Julianastraat 2005 Amersfoort Forel 2006 Amstelveen Marne 1972 Amsterdam Jacob Burggraafstraat 2004 Apeldoorn * Sprengenweg, Staringlaan 1968 Apeldoorn Molenstraat 2005 Baarn * Stationsweg, e.a.

1985 Culemborg Voermansgilde 2004 Den Haag Loevesteinlaan 2009 Den Haag Laan van Wateringse Veld, e.a.

2009 Dordrecht Van Eesterenplein 1994 Enschede Esmarkelaan 2008 Harderwijk Oldenallerhout 2005 Heemskerk Ganzenveer 2006 Heerhugowaard Jade 2005 Hendrik Ido Ambacht * Ring, Avelingen 1997 Hoofddorp Markenburg 1992 Maarssen Waterstede 2005 Meppel * De Putstoel 1977 Schiedam *** Selma Lagerlofborg, e.a.

2004 Schiedam *** Olof Palmeborg, e.a.

2005 Uden Pastoor Spieringsstraat 1998 Utrecht Huis te Zuylenlaan 2006 Utrecht Operettelaan 2008 Zoetermeer ** Noordwaarts, e.a.

1989 Zoetermeer Haussmannruimte 2004 Zwolle Van der Capellenstraat, e.a.

1986/2009

72 40 23 84 34 20 44 23 15 72 69 96 23 28 27 56 32 54 60 28 24 66 34 39 22 48 44 104 1.281

Eengezinswoningen Assen Bemmel Bergen op Zoom Bergen op Zoom Best Bocholtz Breda Breda Den Helder Deurne Deurne Deventer Eerbeek Groesbeek Gulpen Haarlem Haarlem Horst Losser

52

Papayapad, Perzikstraat Gersthof Griekenlandstraat Beneluxpad, Duitslandstraat, e.a.

Plataan, Salderes Elisabethstraat, Jacobusstraat Kerkuil, Blauwvoet, Havik Deinzestraat, Bornemstraat Malzwin (Julianadorp) Veenmossingel, Wollegras Veenmossingel, Wollegras Esdoornlaan, Espad Odinkerf, Papiermakerserf, e.a.

Mansberg Groeneweg Chris Soumokilstraat, e.a.

Vrijheidsweg, Sutan Sjahrirstraat Convent Irisstraat

2005 1987 1985 1985 1985 1989 1988 1989 1990 1985 1986 1986 1986 1986 1988 1988 1988 1990 1988

33 21 22 58 36 24 39 36 8 32 42 40 26 38 20 93 30 18 5

Theoretische huur in € x mln

0,4 0,4 0,3 0,7 0,5 0,2 0,5 0,2 0,1 0,8 0,9 0,8 0,2 0,3 0,3 0,7 0,4 0,4 0,6 0,3 0,2 0,6 0,3 0,4 0,3 0,3 0,5 0,7 12,5

0,3 0,2 0,2 0,5 0,3 0,2 0,3 0,3 0,1 0,2 0,3 0,3 0,2 0,3 0,2 0,8 0,2 0,1 0,0

Verhuurbare eenheden

Theoretische huur in € x mln

Maasbracht Boegstraat, Roefstraat 1989 Maassluis Stellingmolen, Walmolen, Bergmolen 1988 Maastricht Bolderikweerd, Lavendelweerd, e.a.

1989 Nieuw-Vennep Koperslager, Grutter, Tolgaarder, Baker 1987 Oldenzaal Zevenblad 1985 Oosterhout Admiraalsdam, Herendam, Drostendam 1988 Oudenbosch Lage Made, Veenblok 1980 Rosmalen Alverborch, Zalmborch, e.a.

1985 Sassenheim Evert van Dijkpad, Parmentierpad 1986 Schijndel Baselaarshoef 1984 Steenbergen Noorddonk, Vriezendijk 1984 Steenbergen Leurschans 1988 Tilburg Abdij van Bernestraat, e.a.

1988 Udenhout Helmkruid, Anemoon 1986 Udenhout Anemoon, Kamille, Sint Janskruid 1988 Valkenswaard De Meule, De Maalsteen, De Meelkuip 1985 Valkenswaard De Meule 1987 Veldhoven Koekelberg 1987 Voorhout Kruidenschans, Lavendelweg, e.a.

1987 Waalwijk Rembrandtpark 1986 Zevenaar Monnetstraat, Spaakstraat 1985 Zoetermeer Stellendamstraat 2005

Totaal Deelbelang (50%) Totaal

18 23 17 46 26 51 35 40 31 20 50 11 32 22 14 35 14 5 47 31 40 22 1.251 2.532 - 2.532

0,1 0,2 0,1 0,4 0,2 0,4 0,3 0,3 0,3 0,2 0,4 0,1 0,2 0,2 0,1 0,3 0,1 0,1 0,4 0,3 0,3 0,3 10,2 22,7 -0,2 22,5

Plaats Locatieaanduiding Oplevering

Verhuurbare Fase eenheden

Theoretische huur in € x mln

Utrecht Vleuterweide 2011 Rotterdam Ommoord 2011 Dordrecht Overkamppark 2011 Nijmegen Park Malderborgh 2011 Rotterdam Mauritsweg 2012 Utrecht Oud-Hoograven 2012 Nijmegen Park Malderborgh 2013

38 Bouw 40 Bouw 28 Bouw 53 Bouw 48 Bouw 23 Bouw 27 Plan 257

0,4 0,4 0,4 0,6 0,6 0,3 0,3 2,9

Zekere pijplijn appartementen (omvang € 62 mln)

* Inclusief enkele winkel- of kantoorruimten ** Deelbelang *** Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend)

53

woningen

Plaats Adres Bouwjaar

Sector Winkels

54 Sint Jorisplein, Amersfoort

›› Strategie Structuurkenmerken winkelmarkt • Schaarste als gevolg van sterk gereguleerde planmatige ontwikkelingen en handhaving bestaand fijnmazig winkelapparaat • Structuur van winkelmarkt die zich aanpast aan veranderende bestedingspatronen en locatievoorkeuren van consumenten

Visie en beleid • Gericht op houdbare, dominante posities in het verzorgingsgebied die beantwoorden aan de winkelmotivatie (dagelijks, doelgericht of vergelijkend winkelen) met een overeenkomstige winkelbeleving • Primaire winkellocaties (hoofdwinkelstraten) hebben een blijvende aantrekkingskracht op consumenten door veelzijdigheid winkelaanbod, aantrekkelijkheid van verblijfsklimaat en aanbod van nevenvoorzieningen • Grotere planmatig ontwikkelde winkelcentra op stadsdeel-, wijk- of buurtniveau bieden door hun dominantie mogelijkheden voor toekomstige huurgroei (en daarmee waardegroei) winkels

Uitwerking • Overweging t.o.v. IPD/ROZ universum van primaire locaties en planmatig ontwikkelde winkelcentra • Geografische focus op grote steden (minimaal 150.000 m2 winkelareaal) en op kernen met meer dan 25.000 inwoners en een sterke regionale verzorgingsfunctie, in gebieden met een bovengemiddelde bevolkingsgroei

PDV Centrum Solitaire winkels Wijkcentrum Supermarkt Parkeren e 100.000.000 e 50.000.000 e 10.000.000

55

›› Marktontwikkelingen consumentenvertrouwen haperde nog

hoge bezettingsgraad op A-locaties

omzet via internet neemt toe

winkelketens verkocht

hoog beleggingsvolume

omzetstijging detailhandel

hogere leegstand op mindere locaties

56

Stabilisatie consumentenvertrouwen en omzet Sinds halverwege 2010 lijkt er in de meeste winkelbranches een eind te zijn gekomen aan de dalingen van de omzet. Over geheel 2010 nam de omzet met 0,3% toe. Hierbij wisten de winkels in voedingsmiddelen een omzetgroei van 1,1% te realiseren, terwijl bij de non-food winkels de omzet met 1,5% daalde. Van een duidelijk herstel van het consumentenvertrouwen is voorlopig nog geen sprake.

Veel winkelplannen ondanks toenemende leegstand De leegstand in de winkelmarkt nam toe van 5,3% naar 5,9%. In de drukke winkelstraten van de grote steden ligt de leegstand stabiel op een laag niveau, maar op B- en C-locaties staat inmiddels meer dan 10% van de winkels leeg. Als reactie hierop worden steeds vaker winkelpanden omgebouwd tot woning of kantoor. Ondanks de stijgende leegstand kwam er in 2010 bijna 0,5 miljoen m2 nieuw winkelvastgoed op de markt en het totale planvolume bedraagt nog altijd 2,6 miljoen m2. Positief is dat de nadruk steeds meer komt te liggen op herontwikkeling in plaats van het toevoegen van nieuwe winkelmeters. De winkelhuurprijzen daalden licht.

Internetwinkelen De omzet van internetwinkels blijft groeien. In 2010 werd er voor meer dan € 7 miljard op het internet gewinkeld, een stijging van 12% ten opzichte van 2009. Met name het toenemende vertrouwen en het betaalgemak zorgen voor deze aanhoudende groei. Voor levensmiddelen is online shoppen nog een zeldzaam verschijnsel, met een aandeel van 0,5%. Voor een aantal branchegroepen, zoals elektronica, muziek en boeken ligt het aandeel inmiddels ruim boven de 10%.

Verkoop winkelketens De winkelketens van het voormalige Vendex-concern zijn inmiddels bijna allemaal verkocht en grotendeels in buitenlandse handen terecht gekomen. In eerste instantie waren het internationale private equity partijen die onder andere de HEMA, V&D (inclusief restaurantketen La Place) en Hunkemöller kochten. Later kwam er ook belangstelling van detailhandelsbedrijven, zoals de Britse warenhuisketen Selfridges Group die de Bijenkorf kocht.

Beleggingsmarkt Het investeringsvolume in de winkelbeleggingsmarkt was met € 2,3 miljard het hoogste van alle vastgoedsectoren. De verkoop van een deel van de Nederlandse winkelportefeuille van Unibail-Rodamco speelde hierbij een grote rol. Van de tien grootste winkelbeleggingstransacties waren er zes afkomstig van UnibailRodamco, waaronder de acquisitie van de winkelcentra in Oosterhout en Amersfoort door Altera. De winkels werden met name gekocht door Nederlandse vastgoedfondsen.

Vooruitzichten De detailhandel zal in 2011 naar verwachting meer omzet maken. Toch moet rekening gehouden worden met een toenemende leegstand door toenemende concurrentie van het internet en de lage omzetniveaus waarop veel winkeliers al enige tijd functioneren. De centrumgebieden zullen compacter worden; winkels zullen steeds vaker een rol vervullen ten behoeve van marketing en beleving van producten. Consumenten gaan voor hun boodschappen meer en meer naar de goed gepositioneerde wijkcentra, waar een ruim supermarktaanbod gecombineerd wordt met onderscheidende verswinkels. De perifere detailhandel gaat moeilijke jaren tegemoet en voor woon- en doe-het-zelfzaken lijken de beste perspectieven te liggen in de grote perifere clusters. Na de verkopen van Unibail-Rodamco zal het investeringsvolume in 2011 lager liggen.

›› Portefeuille

Ultimo 2010

Ultimo 2009

€ 711 mln € 52 mln - € 48,9 mln 6,9% 84 641 +2% 4,8 jaar € 202 per m2 99%

€ 501 mln € 64 mln € 23 mln € 35,2 mln 7,0% 81 497 -1% 4,9 jaar € 181 per m2 99%

Solitaire winkels Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 111 mln 6,6% 98%

€ 110 mln 6,7% 98%

Supermarkten Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 55 mln 7,3% 100%

€ 54 mln 7,2% 100%

€ 545 mln 6,9% 99%

€ 337 mln 7,1% 99%

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Overige beleggingen Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. herzieningshuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur Bezettingsgraad

Segmentatie winkels

Winkelcentra inclusief PDV/GDV en parkeergarages Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

57

enten

20102000 en jonger

2010 Hoofdwinkelgebied groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein Kernverzorgend groot/klein 2010 Kernverzorgend groot/klein

1990 - 1999 1980 - 1989

2010

Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra PDV/GDV PDV/GDV

1970 - 1979 Vóór 1970

››

Winkelhiërarchie

PDV/GDV

Geografisch Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Grootteklassen

Grootteklassen Geografisch

19%

1989 99

1979 89

2010 970 79

6%

0

Wijk-/buurtcentra

46%

Grootteklassen Tweederde (67%) is gelegen in de hoofdGrootteklassen Winkelsoorten winkelgebieden en binnensteden

PDV/GDV

2010

2010

800 - 900 Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra 700 - 800 PDV/GDV PDV/GDV 648 - 700

450 28% - 500

Solitair

300 - 450

1.200 00

€Wooninrichting 25 mln - e 50 mln (4 obj.)

Wooninrichting Mode €Mode 15 mln mln (4 - eobj.)

25 mln (4 obj.) >€ 50 Mode Diensten parkeergarages € 5mln mlnincl. e2010 15 mln(4(7obj.) obj.) € Diensten 25 - -incl. eincl.

50 mln Diensten parkeergarages parkeergarages

2010

15%

00

Winkelcentra PDV

0 0

2010

7%

2010

Food < €mln 5 mln (65mln obj.)(4 obj.) € Food 15 -2010 e 25 Food

Parkeergarages

€ 5 mln - e 15 mln (7 obj.)

29%

8

2010

12%

Parkeergarages

2010

Evenwichtige spreiding over branches

2000 en3% jonger Wooninrichting Overige non-food incl. warenhuizen 2010 1990 - 1999 2010 2010 Mode Wooninrichting 2010 1980 - 1989 Diensten incl. parkeergarages 77%Mode 2010 Food incl.

Diensten parkeergarages 2010

Food

< € 5 mln (65 obj.)

Ahold Q-Park

0 Resterende huur

2010

Resterende huur Branchering huurders Resterende huur

Branchering huurders Resterende huur Resterende huur non-food incl. warenhuizen 2020 Overige

7

12 2019 Branchering > € huurders 50 mln (4 obj.)

17

2010 € 15 mln2010 -2010 e 25 mln (433obj.)

2015

€ 5 mln - e 15 mln (7 obj.) 43

2014

< € 5 mln (65 obj.)

2010

2013

2010 2017 Diensten incl.

2010parkeergarages Wooninrichting 2017 2016 Food 2010 61Mode 2016 2015 Diensten 2015 75incl. parkeergarages

2012 50

40

30

20

2011

2014 Food 2014 2013 2013

90

2012 2012 Tot en met 2013 loopt ten minste 75% van de huur door Resterende huur 2011 2011Resterende huur 58

2020

Blokker Plus

Resterende huur

AS Watson

Resterende huuren fin. dienstv Zakelijk

2020 Overig 2019 2020

Overheid en non-profi

2018 2019

2010 en t Industrie, handel

2017 2018

ICT en media

2016 2017

2010

2015 2016 2014 2015

95 100

2016

90

€ 25 mln - e 5023 mln (4 obj.)

80

2017

70

2018

2020 2019 Wooninrichting 2019 2018 Mode non-food incl. warenhuizen Overige 2018

60

2020

10

0

2010

Parkeergarages PDV

Branchering huurders Top 5 huurders Resterende huur Resterende huur Branchering huurders 9% Leeftijdsopbouw Branchering Overige incl. warenhuizen Branchering 5% huurders >Overige €huurders 50non-food mln (4 obj.) non-food incl. warenhuizen Overige non-food incl. warenhuizen 3% Overige non-food incl. warenhuizen Resterende huur 3% Wooninrichting

Supermarkten 2010 2010

000 00

PDV Winkelcentra

Parkeergarages

500 - 550

Grootteklassen

39%

8%

< € 5 mln (65 obj.)

PDV

Grootteklassen Branchering huurders 550 - 648 Branchering huurders Branchering huurders 22%

2010 2010 2010

>€ 5050 mln (4 (4 obj.) >Solitair € mln obj.) e 50 mln Branchering huurders Amsterdam Solitair >>€ 50 mln(4(4obj.) obj.)

Leeftijdsopbouw €€ 2525 mln e 50 mln (4 (4 obj.) mln e 50 mln obj.)

25 mln mln 50 mln (4 obj.)

Supermarkten Supermarkten €e50 25 mln-(4 -eeobj.)

50Utrecht mln (4 obj.) >€ €€ 1515 mln - e- 25 mln (4 (4 obj.) mln e 25 mln obj.)

2010 2010 e 15 15 mln mln (4 obj.)

Winkelcentra Rotterdam en Den Ha Winkelcentra mln e25 25 mln (4 obj.) €€ 25 mln - e- -e50 mln (4 obj.)

Solitair 2010 € 5 mln e 15 mln (7 obj.)

2010 2010 €PDV 5 mln - e 15 mln (7 obj.) e 55mln mln ---e ee25 15 (7(4(7 obj.)

Gebieden PDV 2010 mln 15mln mln obj.)nabij de 4 g €€ 15 mln obj.)

Supermarkten < € 5 mln (65(65 obj.) <Parkeergarages € 5 mln obj.) e 5 mln (65 obj.)

Overig Parkeergarages € mln (65 obj.) €< 5<mln - e2010 15 mln (7 obj.)

Winkelcentra

1.000 -groot/klein 1.200 Hoofdwinkelgebied groot/klein Hoofdwinkelgebied - 1.000 Kernverzorgend 900 groot/klein Kernverzorgend groot/klein

2010

Winkelcentra Supermarkten

Branchering huurders Combinatie van grote objecten en Branchering huurders Leeftijdsopbouw kleine objecten

Winkelcentra zijn dominant

e.-Lb.) Stadsdeelcentra ncies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Stadsdeelcentra 2010 20101.200 - 1.800 Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Winkelstraten Winkelstraten Lb.)

.-Fr.-Dr.-Ov.)

18%

Supermarkten Solitair

24%

Grootteklassen Geografisch Grootteklassen

ovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnensteden n Binnensteden Winkelsoorten

0

Solitair

6%

1999 onger

1.800

Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

Solitair Stadsdeelcentra 5% Supermarkten 6% 16% Supermarkten 21% Winkelstraten Binnensteden Winkelcentra 2010Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Winkelcentra 2010 Hoofdwinkelgebied groot/klein 2010Zuid (Ze.-Lb.) Stadsdeelcentra 8% PDV 2010 1% PDV 1% Kernverzorgend groot/klein Winkelstraten Parkeergarages 2010 2010 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Parkeergarages Wijk-/buurtcentra groot/klein Hoofdwinkelgebied PDV/GDV Kernverzorgend groot/klein 66%

n jonger

Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelstraten 2010

Winkelsoorten Winkelsoorten Binnensteden Winkelsoorten Solitair

Winkelhiërarchie

2010

Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein

Portefeuillesamenstelling Winkelhiërarchie

Winkelsoorten Winkelsoorten

Winkelstraten Stadsdeelcentra

2013 2014 2012 2013 2011 2012 2011

â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Kerncijfers 2010

2009

2008

2007

2006

3-jaars 2008-2010

5-jaars 2006-2010

10-jaars 2001-2010

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

6,3% 0,6%

6,3% -4,1%

5,8% -2,9%

6,0% 7,6%

6,6% 5,7%

6,1% -2,2%

6,2% 1,3%

6,6% 1,8%

7,0% -0,3% -0,2% 0,0% 0,4% 6,9%

2,0% -0,3% 0,0% 0,2% 0,0% 1,9%

2,8% 14,0% -0,3% -0,3% 0,0% -0,1% 0,2% -0,3% 0,1% -0,3% 2,8% 13,1%

12,6% -0,3% -0,2% 0,0% -0,2% 11,8%

3,9% -0,3% -0,1% 0,1% 0,2% 3,8%

7,6% -0,3% -0,1% 0,0% 0,0% 7,2%

8,5% -0,3% 0,0% 0,0% -0,2% 8,1%

5,9%

5,8%

6,1%

5,9%

6,0%

6,2%

Relatieve performance IPD/ROZ Standing investments -0,2% -0,3% -2,3% 0,7% -0,5% -0,9% -0,5% Alle objecten -0,6% -0,4% -2,5% 0,8% -2,2% -1,1% -1,0%

-0,8% -0,9%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Beleggingen niet in IPD/ROZ Definitieverschillen Fondsrendement Dividendrendement

6,0%

6,2%

winkels

in â&#x201A;Ź x miljoen, tenzij anders vermeld

Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten 42,9 34,8 36,2 32,1 33,2 Leegstand en overig -0,4 -0,2 -0,2 -0,4 -0,5 Brutohuuropbrengsten 42,5 34,6 36,0 31,7 32,7 Exploitatiekosten -4,4 -3,5 -3,7 -3,0 -3,4 Nettohuuropbrengsten 38,1 31,1 32,3 28,7 29,3 Opbrengsten overige beleggingen 0,7 1,6 1,7 1,6 0,0 Organisatiekosten -1,9 -1,6 -1,6 -1,4 -1,4 Rentebaten/lasten -0,4 -0,6 -1,4 -1,4 0,4 Direct beleggingsresultaat 36,5 30,5 31,0 27,5 28,3 Indirect beleggingsresultaat 6,3 -20,8 -16,0 30,7 25,8 Totaal beleggingsresultaat 42,8 9,7 15,0 58,2 54,1

Balans Beleggingen 710,9 523,7 543,0 562,5 479,7 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 13,6 0,0 9,2 0,0 6,9 Beheerd vermogen 724,5 523,7 552,2 562,5 486,6 Overige activa 10,8 3,8 8,3 13,0 1,9 Totaal activa 735,3 527,5 560,5 575,5 488,5 Kortlopende schulden -10,4 -33,0 -9,0 -56,4 -4,5 Eigen vermogen 724,9 494,5 551,5 519,1 484,0

59

60

in € x miljoen, tenzij anders vermeld

2010

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo

99% 99% 90% 6,9%

Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)

619,9 508,3 587,6 0,084 1,234

2009

2008

2007

2006

99% 99% 90% 7,0%

99% 99% 90% 6,6%

99% 99% 90% 6,5%

99% 100% 90% 6,9%

521,1 409,5 406,6 0,024 1,216

552,1 412,7 436,1 0,039 1,265

460,4 367,8 399,2 0,159 1,300

450,7 394,4 397,5 0,137 1,218

›› Toelichting op resultaten 2010 sterke verbetering portefeuillerendement

Winkels: standing investments*

Direct 6,5% 6,3% 5,9% 6,0% 6,4% 6,2% 6,2% 6,6%

Altera Vastgoed Indirect Totaal 1,1% -3,9% -2,7% 7,7% 7,6% -1,9% 1,8% 2,0%

7,6% 2,1% 3,1% 14,2% 14,4% 4,3% 8,2% 8,7%

Direct 6,2% 6,2% 6,0% 6,1% 6,5% 6,1% 6,2% 6,7%

IPD/ROZ index* Indirect Totaal 1,5% -3,6% -0,5% 6,8% 7,9% -0,9% 2,3% 2,7%

7,8% 2,4% 5,5% 13,4% 14,9% 5,2% 8,7% 9,6%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,3% 0,1% -0,1% -0,1% -0,1% 0,1% 0,0% -0,1%

-0,4% -0,4% -2,2% 0,9% -0,3% -1,0% -0,5% -0,7%

-0,2% -0,3% -2,3% 0,7% -0,5% -0,9% -0,5% -0,8%

winkels

2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Rendement Het portefeuillerendement over 2010 is door de waardestijging sterk verbeterd, van 2,0% naar 7,0%. Het voortschrijdend gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is teruggelopen van 8,8% naar 7,6% per jaar. Het direct portefeuillerendement heeft zich dankzij een constant hoge bezettingsgraad van 99% gunstig ontwikkeld.

De relatieve performance voor de standing investments (exclusief de parkeergarages; deze worden bij de IPD/ROZ als overig vastgoed meegenomen) ten opzichte van de IPD/ROZ winkelindex is als volgt:

* Vanaf 2008 exclusief parkeergarages

Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties, maar ook hier exclusief parkeergarages) is de relatieve performance: Winkels: alle objecten* 2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 6,4% 6,3% 5,9% 6,0% 6,6% 6,2% 6,2% 6,6%

Altera Vastgoed Indirect Totaal 0,7% -4,1% -2,6% 7,6% 5,7% -2,0% 1,4% 1,9%

7,2% 1,9% 3,2% 14,0% 12,6% 4,1% 7,7% 8,6%

Direct 6,1% 6,2% 5,9% 6,1% 6,4% 6,1% 6,1% 6,6%

IPD/ROZ index* Indirect Totaal 1,6% -3,7% -0,1% 6,7% 8,2% -0,8% 2,4% 2,7%

7,8% 2,3% 5,8% 13,2% 15,2% 5,3% 8,8% 9,5%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,3% 0,1% 0,0% -0,1% 0,2% 0,1% 0,1% 0,0%

-0,9% -0,4% -2,5% 0,8% -2,4% -1,3% -1,1% -0,9%

-0,6% -0,4% -2,5% 0,8% -2,2% -1,1% -1,0% -0,9%

* Vanaf 2008 exclusief parkeergarages

effecten portefeuillemutaties

De portefeuillemutaties die het verschil bepalen tussen alle objecten en standing investments betreffen de acquisitie van de winkelcentra in Amersfoort en Oosterhout, de aankoop en verkoop van de winkelunits in Haarlem-Schalkwijk en de levering van het gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum Zwolle Zuid. Voorts is het object op de woonboulevard Ekkersrijt door de in 2010 gestarte herontwikkeling als non-standing gekwalificeerd.

fondsrendement gestegen van 1,9% naar 6,9%

Het fondsrendement over 2010 bedraagt 6,9%; door een hoger indirect rendement is dit fors boven het niveau van 2009 (1,9%). Het fondsrendement is voor 0,4%-punt (zie effect definitieverschillen) positief beïnvloed door van aandeelhouders ontvangen vergoedingen van 1,5% bij toetreding voor compensatie van de overdrachtsbelasting (voor nadere uitleg: zie begrippenlijst op pagina 127).

61

Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%

IPD/ROZ 10 jr.

2001-2010

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

indirect

direct

2003

2001

- 15%

2002

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,6%. Forse opwaarderingen in 2005 tot en met 2007 gevolgd door afwaarderingen in 2008 en 2009. Over 10 jaar gemiddeld 1,8% opwaardering.

totaal beleggingsresultaat e 42,8 mln

verkoopresultaat dispositie

bezettingsgraad van 99%

Beleggingsresultaat Over 2010 is het totaal beleggingsresultaat uitgekomen op € 42,8 miljoen, een sterke stijging ten opzichte van 2009 (€ 9,7 miljoen). De stijging is te danken aan zowel het direct als het indirect beleggingsresultaat.

Het indirect beleggingsresultaat van € 6,3 miljoen is fors hoger dan in 2009 (- € 20,8 miljoen) door een lichte daling van het aanvangsrendement van de standing investments. De portefeuillemutaties hebben enerzijds geleid tot aankoopkosten van € 8,7 miljoen en anderzijds tot een positief effect van € 3,9 miljoen bij de eerste waardering van het opgeleverde winkelcentrum Zwolle Zuid. Op de disposities is een verkoopresultaat van € 1,6 miljoen gerealiseerd. Het indirect beleggingsresultaat bevat tevens een bate van € 3,4 miljoen van toegetreden aandeelhouders voor compensatie van de overdrachtsbelasting.

Het direct beleggingsresultaat nam met 19,6% toe tot € 36,5 miljoen. Deze toename laat zich grotendeels verklaren door de portefeuillemutaties medio 2010. De theoretische huuropbrengsten over 2010 zijn mede hierdoor met 23,1% gestegen. De gemiddelde bezettingsgraad is met 99% onverminderd hoog.

De opbrengsten uit overige beleggingen betreffen een in 2010 afgeloste hypothecaire lening u/g.

De rentelasten over 2010 bedroegen € 0,4 miljoen.

Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand begin en einde jaar was als volgt:

Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

2010

2009

1,4% -0,3% 37,8% 38,9%

2,1% -0,6% -3,6% -2,1%

In het algemeen hebben wij nieuwe contracten kunnen afsluiten boven de door de externe taxateur gehanteerde huurherzieningshuurwaarde.

62

Het verhuurvolume is ten opzichte van 2009 met 8,3% toegenomen. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat: Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten en huurprijsherzieningen Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. huurherzieningshuurwaarde volgens externe taxateur

2010

2009

30 11.668 m2 € 2,6 mln +2,2% +0,8%

38 10.080 m2 € 2,4 mln +4,5% +4,6%

De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedraagt ultimo 2010 0,4% van de jaarhuur (2009: 0,3%) en is dus in economisch minder voorspoedige tijden nauwelijks toegenomen.

De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten gelijk aan 2009.

Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

portefeuille met 35% toegenomen door acquisitie winkelcentra

2010

2009

2% 3% 3% 2% 10%

2% 3% 3% 2% 10%

winkels

Exploitatiekosten in % van theoretische huur

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen De portefeuille is in 2010 met een totale investering van € 199,3 miljoen en een desinvestering van € 15,1 miljoen per saldo met 35% toegenomen. Op 1 juli 2010 heeft Altera van Unibail-Rodamco voor totaal € 165,6 miljoen vrij op naam twee bestaande winkelcentra met eigen parkeergarages in Amersfoort (Sint Jorisplein) en Oosterhout (Arendshof ) gekocht, alsmede voor wederverkoop bestemde winkelunits in Haarlem-Schalkwijk. De acquisitie van deze winkelcentra past in ons streven naar een sterkere weging in binnensteden en hoofdwinkelgebieden. Het winkelcentrum in Amersfoort omvat 40 winkels met totaal 16.650 m2 vvo en een parkeergarage met 460 plaatsen. De Arendshof in Oosterhout telt 35 winkels met in totaal 8.880 m2 vvo en een parkeergarage met 560 plaatsen. De winkelunits in Haarlem-Schalkwijk zijn in november en december doorverkocht. Medio 2010 is het herontwikkelde en uitgebreide winkelcentrum in Zwolle Zuid teruggeleverd door de projectontwikkelaar; dit vergde een middelenbeslag van € 29,2 miljoen.

In de loop van 2010 zijn, vooruitlopend op een in 2011 aan te vangen herontwikkeling, de eerste bouwactiviteiten gestart voor het object op de woonboulevard Ekkersrijt nabij Eindhoven.

In het portefeuilleoverzicht is de typologie ten opzichte van het jaarverslag 2009 aangepast aan de nieuwe indeling van de IPD/ROZ, gebaseerd op de winkelgebiedtyperingen van Locatus. De nieuwe typologie is als volgt:

Winkelgebiedtypering

Definitie van het winkelgebied

Binnenstad Stadsdeelcentrum Winkelstraat Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend Wijkcentrum

Buurtcentrum PDV/GDV

Binnenstad met > 400 winkels Planmatig ontwikkeld winkelcentrum met > 50 winkels, aanvullend op binnenstad of hoofdwinkelgebied Winkelstraat in winkelgebied met > 50 winkels in grote stad, niet planmatig ontwikkeld Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (200-400 winkels) en klein (100-200) Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (50-100 winkels) en klein (5-50) Groot: naast een binnenstad of hoofdwinkelgebied met 25-50 winkels Klein: ondersteunende functie met < 25 winkels Winkelconcentratie met 5-9 winkels Perifere detailhandelsvestiging resp. grootschalige detailhandelsvestiging 63

toetreding met per saldo e 224,0 mln

De lening ultimo 2009 van € 29,0 miljoen werd eind april 2010 afgelost. De acquisities medio 2010 zijn aanvankelijk voor € 30 miljoen extern gefinancierd, maar ook dit is in de loop van het tweede halfjaar afgelost met door toetredingen verkregen middelen.

In 2010 zijn vier nieuwe aandeelhouders toegetreden tot Altera Vastgoed Winkels. Hiermee is het aantal aandeelhouders toegenomen tot 26. In totaal is voor € 234,9 miljoen toegetreden en voor € 10,9 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 224,0 miljoen, oftewel 45% ten opzichte van begin 2010. In 2009 was er per saldo een uittreding van € 37,0 miljoen.

Vooruitzichten voor 2011 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement

98% 88% 6,1%

Het direct beleggingsresultaat zal in 2011 verder stijgen doordat de acquisities van medio 2010 dan een geheel jaar in exploitatie zullen zijn. Voor 2011 gaan wij uit van een indirect rendement van 1%.

Het fondsrendement 2011 zal dan op een met 2010 vergelijkbaar niveau kunnen uitkomen.

64

winkels

Stadshart Passage, Zoetermeer

65

›› Winkels

Plaats Adres Bouwjaar Winkelgebied typering

Solitair Amsterdam ** Kinkerstraat 277-281 < 1970 Winkelstraat Apeldoorn Hoofdstraat 98 < 1970 Hoofdwinkelgebied Bergen op Zoom St Josephstraat 17 < 1970 Hoofdwinkelgebied Breda Ginnekenstraat 117 < 1970 Binnenstad Breda Karrestraat 2-2a < 1970 Binnenstad Breda Wilhelminastraat 40 < 1970 Winkelstraat Den Bosch Markt 105 < 1970 Binnenstad Deventer Lange Bisschopstraat 64 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Lange Bisschopstraat 73 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Broederenplein 4-6 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Keizerstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes Korte Kerkstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes Lange Vorststraat 69-71 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes Papegaaistraat 8-12 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes St Adriaanstraat 4, 6, 16-18 < 1970 Hoofdwinkelgebied Gouda Markt 46-47 < 1970 Hoofdwinkelgebied Haarlem Grote Houtstraat 88 < 1970 Binnenstad Heerlen Saroleastraat 26 < 1970 Hoofdwinkelgebied Hengelo Nieuwstraat 39 < 1970 Hoofdwinkelgebied Hilversum Kerkstraat 18 < 1970 Binnenstad Houten Het Plein 5, 8, 9 1995 Buurtcentrum Maarheze Smits van Oyenlaan 2 1997 Kernverzorgend Maastricht Kleine Staat 17 < 1970 Binnenstad Meppel Woldstraat 5-13 1995 Hoofdwinkelgebied Middelburg Lange Delft 60-62 < 1970 Hoofdwinkelgebied Rockanje Dorpsplein 14, 18, 20, 25 1998 Kernverzorgend Roermond Steenweg 6 < 1970 Hoofdwinkelgebied Rotterdam Korte Lijnbaan / Lijnbaan < 1970 Binnenstad Rotterdam Zuidplein H 439-441 1972 Stadsdeelcentrum Rotterdam Zuidplein H 748 1972 Stadsdeelcentrum Sneek Gedempte Pol 8-10 < 1970 Hoofdwinkelgebied Uden Brabantplein / Pastoor Spieringsstraat < 1970 Hoofdwinkelgebied Weert Langstraat 15 < 1970 Hoofdwinkelgebied Winschoten Langestraat 89-93 < 1970 Hoofdwinkelgebied Woerden Voorstraat 14 < 1970 Hoofdwinkelgebied Woerden Voorstraat 41 < 1970 Hoofdwinkelgebied Zeist Slotlaan 155 < 1970 Hoofdwinkelgebied 14 objecten < € 1 min Totaal

Supermarkten Alkmaar Badhoevedorp Brummen Den Haag Epe Heemstede

66

Paardenmarkt 2 Zeemanlaan 2-2a Ambachtstraat 32-38 Weimarstraat 118 Markt 15 Blekersvaartweg 57

1985 1972 1995 < 1970 1995 1995

Binnenstad Kernverzorgend Kernverzorgend Winkelstraat Hoofdwinkelgebied Hoofdwinkelgebied

Huurders of formules Aantal VVO in m2

Super de Boer Albert Heijn, Gall & Gall Super de Boer, e.a.

Albert Heijn Albert Heijn, Gall & Gall Albert Heijn

1 1 1 1 1 1 2 1 1 0 3 1 1 2 2 1 1 1 1 1 6 5 1 3 1 5 1 13 2 1 2 20 1 3 2 1 1 14 106

265 228 750 530 475 325 415 155 270 750 531 175 366 305 362 285 225 278 780 180 1.027 1.748 150 627 575 1.601 240 4.901 160 430 535 3.293 485 1.075 704 750 153 2.798 28.902

0,1 0,1 0,2 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 1,6 0,1 0,2 0,1 0,7 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,8 7,4

1 2 3 1 2 1

2.027 2.151 1.681 1.228 1.765 1.846

0,3 0,4 0,2 0,2 0,3 0,4

winkels

Boekenvoordeel Invito Kruidvat Bestseller Ziengs Schoenen Retail Concept Bijou Brigitte, e.a.

Bijou Brigitte T-Mobile Leeg Vakantie Xpert, Danismant, e.a.

Ritel Papago Van de Reepe Schoenen, Min Kruidvat, e.a.

Aktiesport Bestseller Bakker Bart Ici Paris Bel Company Kruidvat, e.a.

Super de Boer, e.a.

KBS Shoes Halfords, e.a.

Kruidvat Plus, e.a.

D-Reizen The Sting, Claudia Strater, Mexx, e.a.

T-Mobile, UPC De Tuinen Mc Donald’s, Vakantie Xpert Van Haren, Dixons, e.a.

Etos Xenos, e.a.

Blue’s Basic & More Esprit Hunkemöller

Theoretische huur in € x mln

67

Plaats

Adres

Bouwjaar

Winkelgebied typering

Kapelle Biezelingsestraat 1 1999 Kernverzorgend Naarden Evert de Bruijnstraat 1 1996 Buurtcentrum Oosterhout Arkendonk 53-55 1979 Buurtcentrum Putten Postweg 4-6 1995 Hoofdwinkelgebied Utrecht Burg. Reigerstraat 55-57 < 1970 Winkelstraat Voorthuizen Hoofdstraat 155 1994 Kernverzorgend Vriezenveen Westeinde 14-20 1999 Kernverzorgend Wateringen Struyck van Bergenstraat 2 1992 Kernverzorgend Zoetermeer Broekwegzijde 148-150 1980 Buurtcentrum Totaal

Winkelcentra Alphen a/d Rijn Rijnplein 2005 Hoofdwinkelgebied Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Culemborg Koopmansgildeplein 1-16 2004 Wijkcentrum Deventer Boreelplein 2007 Hoofdwinkelgebied Dordrecht Van Eesterenplein 12-133 1994 Wijkcentrum Emmeloord Beursstraat 1 2009 Hoofdwinkelgebied Hoofddorp Markenburg 1-147A 1992 Wijkcentrum Houten * Het Rond 1998/2008 Hoofdwinkelgebied Leeuwarden Lieuwenburg 1986 Wijkcentrum Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Vaals Kerkstraat 2 e.a.

1990/6 Kernverzorgend Voerendaal Furenthela 1-15 1999 Kernverzorgend Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied Zuidland Mr. P.J. Oudweg 10, 26-42 1999 Kernverzorgend Zwolle Van der Capellenstraat, e.a.

1986/2009 Wijkcentrum Totaal

PDV/GDV Son en Breugel Ekkersrijt 4101-4127 1988 PDV/GDV Utrecht Kaap de Goede Hooplaan 20-100 1988 PDV/GDV

Parkeergarages Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Deventer Boreelplein 2007 Hoofdwinkelgebied Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied

Totaal Deelbelangen (50%) Totaal

Zekere pijplijn (omvang â&#x201A;Ź 52 mln)

Locatieaanduiding

Oplevering

Deventer Boreel 2e en 3e fase 2011/12 Rotterdam Mauritsweg 2012 Son en Breugel Ekkersrijt 2012

68 * Deelbelang (50%)

** Grond op erfpacht (niet eeuwigdurend)

VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 (exclusief woningen)

Huurders of formules

VVO in m2

Theoretische huur in € x mln

2 1 1 1 1 3 2 1 1 23

1.402 1.369 1.860 1.707 999 1.928 2.548 1.530 1.486 25.527

0,2 0,2 0,3 0,2 0,2 0,3 0,4 0,2 0,2 4,0

H&M, Media Markt, e.a.

Sting, Blokker, Kruidvat, C&A, e.a.

Lidl, Plus, Kruidvat, e.a.

Media Markt, Krijco, Jumbo, e.a.

Plus, Albert Heijn, Blokker, Hema, e.a.

Movieskoop Blokker, Albert Heijn, Dirk vd Broek, e.a.

Hema, C&A, Albert Heijn, C1000, e.a.

Albert Heijn, C1000, e.a.

V&D, Mexx, Van Haren, e.a.

Aldi, Kruidvat, Vogele, e.a.

Plus, Kruidvat, e.a.

V&D, Perry Sport, e.a.

MCD Supermarkt, e.a.

Albert Heijn, Blokker, Hema, Vögele, Plus, e.a.

30 40 7 10 32 1 29 115 17 34 6 11 81 10 69 491

15.123 16.651 3.428 24.176 9.088 1.710 7.559 27.882 5.651 8.884 3.995 2.331 22.989 1.879 17.291 168.835

3,2 5,5 0,7 3,5 1,8 0,3 1,6 6,9 0,9 2,4 0,7 0,4 6,9 0,3 4,0 39,1

Lodewijks, Prenatal, Montel, e.a.

Beter Bed, Gardo Babymeubelen, Trendhopper, e.a.

11 7 18

26.512 15.899 42.411

1,6 1,4 3,0

Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm n.v.t. n.v.t. pm

3 pm

641 265.675

Totaal 641 265.675

0,9 0,9 0,4 0,2 2,4 55,9 - 7,0 48,9

C1000, e.a.

Plus Albert Heijn Emte Albert Heijn Super de Boer, Kruidvat, Bart Smit Emte, Tuunte Albert Heijn Albert Heijn

Typologie

Fase

VVO in m2

Hoofdwinkelgebied Bouw Binnenstad Bouw PDV Bouw

5.850 850 17.000 23.700

Supermarkt: indien > 75% totale huuropbrengst van supermarkt is Aantal huurcontracten: exclusief bovengelegen woningen

winkels

Aantal

Theoretische huur in € x mln 0,9 0,2 3,2 4,3 69

Sector Kantoren

70 Kantoorvilla op de kantorenlocatie Papendorp, Utrecht

›› Strategie Structuurkenmerken kantorenmarkt • Cyclisch marktkarakter als gevolg van verschillen tussen conjuncturele ontwikkelingen en vraag-aanbodverhoudingen (varkenscyclus) • Mede hierdoor betrekkelijk snel verlopend verouderingsproces

Visie en beleid • Continu proces van monitoring en verjonging van de portefeuille ter waarborging van de aansluiting tussen marktvraag en eigen kantoorvoorraad • Focus op locatietypen met door gebruikers gewenste kenmerken (bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, n ­ evenvoorzieningen) • Beleggen in markten met voldoende liquiditeit vanuit beleggings- en verhuuroogpunt • Brede spreiding over achterliggende economische sectoren van huurders

kantoren

Uitwerking • Overweging t.o.v. IPD/ROZ universum in de vier grote steden in de Randstad (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, R ­ otterdam) plus enkele regionale kernsteden (Eindhoven, Breda, Den Bosch, Amersfoort, Arnhem-Nijmegen en Zwolle) • Overweging in de locatietypen stadscentra en voornaamste kantoordistricten • Risicobeheersing van economische veroudering en incourantheid door focus op objecten met recent bouwjaar, c­ ourante metrages (3.500 tot 10.000 m2) en flexibiliteit (mogelijkheid van multi-tenant)

Kantoren e 100.000.000 e 50.000.000 e 10.000.000

71

›› Marktontwikkelingen economische groei van 1,8% in 2010

huurmarkt structureel uit evenwicht

kantoorgebruik neemt af

afstemming op regionaal niveau nodig

ombouwen kantoren blijkt lastig

Duitse beleggers actief

duurzaamheid en flexibiliteit van groot belang

72

Economie De Nederlandse economie groeide in 2010 met 1,8%, hoger dan het Centraal Planbureau (CPB) had voorspeld. Voor 2011 verwacht het CPB dat de groei lager uitkomt op 1,5% vanwege een teruglopende wereldhandel. De werkloosheid bereikte begin 2010 zijn piek op 6,1% en daalde daarna naar 4,8% in december. Het CPB gaat ervan uit dat de werkloosheid zich rond de 5% zal handhaven, wat in internationaal perspectief laag is.

Lichte toename vraag De opname van kantoorruimten kwam in 2010 uit op 1,2 miljoen m2. Dit niveau was iets meer dan in 2009, maar blijft in historisch perspectief laag. Vooral de vergelijking tussen het opnameniveau van 2010 en het aanwezige aanbod van 7 miljoen m2 maakt duidelijk dat de markt structureel uit evenwicht is. Over het algemeen wordt gesproken van een situatie van evenwicht als het aanbodniveau circa 1,5 keer het opnameniveau bedraagt. Het verschil tussen deze beide niveaus is nog nooit zo hoog geweest als nu.

Verwachte afname kantooroppervlak in gebruik Een aantal indicatoren wijst op een verdere afname van het kantooroppervlak in gebruik. Zo vindt er zowel bij de overheid als bij de zakelijke dienstverlening een consolidatie- en verdichtingslag plaats, met een concentratie in een beperkter aantal vestigingen. ICT-ontwikkelingen maken flexibeler en compacter werken mogelijk, waardoor het kantooroppervlak per werknemer afneemt. In 2003 besloeg een werkplek gemiddeld 22,6 m2, in 2009 was dit 18,7 m2. Daarnaast zal op de langere termijn het aantal mensen dat in een kantoor werkt naar verwachting dalen vanwege een krimpende beroepsbevolking.

Regie vereist De leegstandsproblematiek stond in 2010 volop in de belangstelling, maar dit heeft nog niet tot concrete oplossingen geleid. Het grote aantal nieuwe kantoren dat nog altijd op markt komt, in combinatie met de buitenproportionele nieuwbouwplannen van een groot aantal gemeenten, is zorgelijk. Afstemming op regionaal niveau is essentieel. Aangezien het nieuw aangetreden kabinet streeft naar decentralisatie, lijkt er een rol weggelegd voor de provincies om de regionale kantorenvraag op een juiste manier te coördineren.

Voor het gezond maken van de markt zal vooralsnog ingezet moeten worden op verbetering van zowel de kwaliteit als het gebruik van de bestaande voorraad, voordat nieuwbouw in beeld komt. Alleen dan kan ook de bestaande voorraad verduurzaamd worden.

Transformatie kantoren Bij de aanpak van de leegstand krijgt het ombouwen van kantoren naar andere functies steeds meer aandacht. Diverse studies tonen aan dat dit vooralsnog erg lastig is. De leegstand treedt veelal op in kantoren die nog deels verhuurd zijn, het is lastig om aan te tonen welke locaties echt kansloos zijn en bovendien bevindt de leegstand zich op locaties die voor weinig andere functies geschikt zijn. Daar komt nog bij dat er nog steeds nieuwe kantoren op locaties worden opgeleverd waarvan het maar de vraag is wat daarvan de specifieke kwaliteiten zijn. Hoewel soms wel langjarig verhuurd, vormen deze objecten het transformatieprobleem van de toekomst.

Beleggingsmarkt Het investeringsvolume in kantoren bedroeg in 2010 circa € 2 miljard, licht hoger dan in 2009. Met name de Duitse beleggers waren actief op de kantorenmarkt, waarbij ze zich uitsluitend richtten op langjarig verhuurde nieuwbouw kantoorgebouwen. Er vond slechts één portefeuilleverkoop plaats en dat was met € 150 miljoen wel meteen de grootste transactie van 2010. Het betrof een verkoop van een institutionele belegger aan een particuliere belegger.

Vooruitzichten De kantoorgerelateerde werkgelegenheid zal afnemen en tegelijk zorgen nieuwe flexibele werkvormen ervoor dat organisaties compacter opereren. Dit maakt de kantorenmarkt voor beleggers een lastige en uitdagende sector. Beleggers kunnen zich onderscheiden door continu optimale aansluiting te vinden op de veranderende huisvestingswensen, waarbij duurzaamheid en flexibiliteit van groot belang zullen zijn. Hierbij lijken de beste perspectieven te liggen in de centrumgebieden van de grote steden met een unieke locatiekwaliteit, waar de mogelijkheden voor nieuwbouw beperkt zijn en huurders graag willen zitten, vooral vanwege het multifunctionele karakter van de omgeving. Bereikbaarheid, zowel met het openbaar vervoer als vanaf de snelweg, en voldoende parkeergelegenheid zijn cruciaal voor de benodigde kwaliteit.

›› Portefeuille

Ultimo 2010

Ultimo 2009

€ 257 mln € 21 mln € 23,2 mln 9,0% 20 64 -1% 2,5 jaar € 177 per m2 92%

€ 266 mln € 7 mln € 23,2 mln 8,7% 20 65 +1% 3,0 jaar € 178 per m2 94%

Kantoren vanaf 2000 Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 179 mln 8,9% 91%

€ 187 mln 8,6% 94%

Kantoren vóór 2000 Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 78 mln 9,1% 95%

€ 79 mln 9,0% 96%

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur (exclusief parkeren) Bezettingsgraad

Segmentatie

kantoren

73

Winkelstraten Stadsdeelcentra Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelstraten

Solitair

Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein 2010 Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein

Winkelcentra

PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

Parkeergarages

PDV/GDV

Rotterdam en Den Haag Utrecht Gebiedenennabij 4 grote steden Rotterdam Dende Haag

2010

Supermarkten

2010

Overig nabij de 4 grote steden Gebieden Overig

PDV

2010

›› Portefeuillesamenstelling

Geografisc

Geografisch

Leeftijdsopbouw

Geografisch

Solitair

Branchering huurders

Amsterdam Leeftijdsopbouw Utrecht 2010

34%

21%

Rotterdam en Den Haag Amsterdam > € 50 mln (4 obj.)

Gebieden € 25 mln - e 50Utrecht mln (4 obj.) nabij de 4 grote steden 2010

17%

PDV 2010 Winkelcentra Parkeergarages PDV

Overig en Den Haag € 15 mln - e 25Rotterdam mln (4 obj.)

2010 70% € 5 mln - e 15 Gebieden mln (7 obj.)nabij de 4 grote steden

2010

Geografisch

20009% en jonger

13%

11%

Supermarkten Solitair Winkelcentra Supermarkten

Branchering huurders

Leeftijdsopbouw

teklassen Geografisch

1990 1999 2000 en-jonger 1980 - 1989 19% 1990 - 1999

46%

1980 - 1989 2010

Overig < € 5 mln (65 obj.)

Parkeergarages

7%

25%

27% Focus op de vier grote steden: totaal 68%

Leeftijdsopbouw

hering huurders Amsterdam >€ 50 mln (4 Amsterdam obj.)

Leeftijdsopbouw

Dienstverlening en overheid/

Mede door renovaties blijft de

Branchering huurders Leeftijdso Geografisch non-profit zijn dominant portefeuille aansluiten op de markt Branchering huurders Resterende huur 2000 en Zakelijk en dienstverlening Mid 2000 enjonger jonger Zakelijk enfin. fin. dienstverlening Leeftijdsopb

Overheid en Zuid Overheid ennon-profit non-profit Zakelijk en fin. dienstverlening Industrie, en en transport Industrie, handel transport Overheid enhandel non-profit

Utrecht 1990-1999 €50 25mln mln(4 - eobj.)

50Utrecht mln (4 obj.)

1990 - 1999 >€ Overige non-food incl. warenhuizen Rotterdam en Haag 1980-1989 € 15 mln e 25 mln (4 obj.)

1980 1989 Rotterdam enDen Den Haag € 25 mln - e-50 mln (4 obj.)

2000 en-jonger 2010 2010 Wooninrichting Gebieden nabij 4 grote steden € 5mln mln- -ee25 15mln mln obj.)

Gebieden nabijdede 4 grote steden € 15 (4(7obj.)

1990 - 1999 2010 Mode Overig € 5 mln obj.)

Overig € 5< mln - e2010 15(65 mln (7 obj.)2010 1980 - 1989 Diensten incl. parkeergarages < € 5 mln (65 obj.)

Food

2010

ICT en en media ICT media Industrie, handel en transport

2010 ICT en media

Top 5 huurders

Branchering huurders

Functietyp

22%

Fortishuur Resterende

Leeftijdsopbouw UWV Resterende huur Zakelijk en fin. dienstverlening

Branchering huurders 47% rende huurnon-food Overige incl. warenhuizen

2000 en 2010 jonger 2010 Wooninrichting Overige non-food incl. warenhuizen 16% 1990 - 19992010 2020 Mode Wooninrichting 1980 - 1989 2019 Diensten incl. parkeergarages 7% Mode 4% 4% 2018 2010 Food incl.

Diensten 2010parkeergarages 2017 Food Resterende huur 2016

ICT en media

2017 2018 2016 2017

ICT en media 2012

2013 2014 2012 2013 2011 74 2012 2011

2020

2011

2019

ICT

46

2010

100

90

95 80

60

2015 2017 2014 2016

2013 Tot en met 2013 loopt ten minste 46% van de huur door 2015 2012 2014 2011 2013 2012

Bedh Resterende

Log

2018 2020 2017 2019

50

40

30

Ind

2011 2012

602018 2016 20

Ove

Functietypering objecten/huurders Resterend

2010

10

Zak

2013 2014 2012 2013

33

2010 en transport Industrie, handel

Functietyper

2015 2016 2014 2015

2013

0

2015 Overheid en 16 non-profit

2015 2016 2014 2015

2010 2017 2018 2016 2017

2014

2019 2020 2018 2019

2011

Overig

2010 en transport Industrie, handel

2012 1 Resterende huur 2016 Zakelijk 8 en fin. dienstverlening 2020 2011

2013

2019 2020 2018 2019

Industrie, handel en transport Zakelijk en fin. dienstverlening Toshiba Medical Systems ICT en media Overheid en 2010 non-profit

2017

2014

GXS

2015

0

2019 0 huur Resterende 2018

Overheid en non-profit

70

2020

2020

Ahold

Resterende huur

â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Kerncijfers in â&#x201A;Ź x miljoen, tenzij anders aangegeven

2010

2009

2008

2007

2006

3-jaars 2008-2010

5-jaars 2006-2010

10-jaars 2001-2010

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

7,6% -3,4%

7,0% -6,2%

6,4% -7,7%

6,5% 3,1%

5,7% 4,6%

7,0% -5,8%

6,6% -2,0%

6,9% -1,2%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Definitieverschillen Fondsrendement

3,9% -0,3% 0,0% 0,0% 3,6%

0,4% -0,3% -0,1% 0,0% 0,0%

-1,7% -0,3% 0,7% 0,1% -1,2%

9,8% -0,3% 0,0% 0,3% 9,8%

10,5% -0,3% 0,1% -0,2% 10,2%

0,8% -0,3% 0,2% 0,0% 0,8%

4,5% -0,3% 0,1% 0,0% 4,4%

5,6% -0,3% 0,0% -0,1% 5,3%

6,8%

6,3%

5,7%

6,3%

6,2%

6,3%

6,3%

6,3%

Relatieve performance IPD/ROZ Standing investments 0,4% 0,6% -2,1% -0,2% -0,3% -0,4% -0,3% Alle objecten 0,5% 1,3% -2,2% -2,9% -0,5% -0,1% -0,7%

-0,6% -0,5%

Dividendrendement

kantoren

Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten 23,1 22,8 20,8 26,2 28,3 Leegstand en overig -1,7 -1,5 -1,3 -3,3 -4,2 Brutohuuropbrengsten 21,4 21,3 19,5 22,9 24,1 Exploitatiekosten -2,6 -2,8 -2,7 -2,5 -3,6 Nettohuuropbrengsten 18,8 18,5 16,8 20,4 20,5 Organisatiekosten -0,8 -0,9 -1,0 -0,9 -1,0 Rentebaten/lasten -0,1 -0,3 1,7 0,0 0,1 Direct beleggingsresultaat 17,9 17,3 17,5 19,5 19,6 Indirect beleggingsresultaat -8,5 -17,4 -21,3 10,5 13,0 Totaal beleggingsresultaat 9,4 -0,1 -3,8 30,0 32,6

Balans Beleggingen 254,6 263,3 280,4 274,7 317,8 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 0,9 0,0 0,0 41,9 0,0 Beheerd vermogen 255,5 263,3 280,4 316,6 317,8 Overige activa 5,8 3,1 4,6 7,0 5,7 Totaal activa 261,3 266,4 285,0 323,6 323,5 Kortlopende schulden -6,3 -16,6 -9,3 -6,8 -17,6 Eigen vermogen 255,0 249,8 275,7 316,8 305,9

75

76

2010

2009

2008

2007

2006

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo

94% 92% 88% 9,0%

94% 94% 87% 8,7%

95% 94% 86% 8,2%

89% 97% 89% 7,5%

87% 89% 85% 8,2%

Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (â&#x201A;Ź x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (â&#x201A;Ź x 1)

266,0 249,8 254,4 0,037 1,002

283,5 243,1 241,5 0,000 1,034

279,6 258,4 250,0 -0,019 1,103

320,5 265,6 265,6 0,113 1,193

323,8 287,8 265,6 0,113 1,152

›› Toelichting op resultaten 2010 portefeuillerendement gestegen in 2010

afwaardering met 3,4%

Rendement Het portefeuillerendement over 2010 is met 3,9% fors hoger dan in 2009 (0,4%) door een hoger direct én indirect portefeuillerendement. De stijging van het direct portefeuillerendement vloeit met name voort uit de waardedaling in 2009. Het direct portefeuillerendement heeft zich gunstig ontwikkeld door een vergeleken met de Nederlandse kantorenmarkt hoge gemiddelde bezettingsgraad van 94%. Het indirect portefeuillerendement is ook in 2010 nog negatief met -3,4%, maar dit is gunstiger dan de waardedaling in 2009 van 6,2%. Het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is licht gedaald van 4,8% naar 4,5% per jaar.

De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de IPD/ROZ kantorenindex is als volgt:

Kantoren: standing investments 2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 7,6% 7,0% 6,4% 6,9% 5,6% 7,0% 6,7% 6,9%

Altera Vastgoed Indirect Totaal -3,4% -6,2% -7,2% 3,9% 5,3% -5,7% -1,7% -1,1%

3,9% 0,4% -1,2% 11,1% 11,2% 1,0% 4,9% 5,7%

Direct 6,6% 7,1% 6,7% 6,4% 7,0% 6,8% 6,8% 7,0%

IPD/ROZ index Indirect Totaal -2,9% -6,8% -5,5% 4,6% 4,3% -5,1% -1,4% -0,6%

3,5% -0,2% 0,9% 11,3% 11,5% 1,4% 5,3% 6,4%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 1,0% -0,1% -0,3% 0,5% -1,4% 0,2% -0,1% -0,1%

-0,5% 0,6% -1,8% -0,7% 1,0% -0,6% -0,3% -0,5%

0,4% 0,6% -2,1% -0,2% -0,3% -0,4% -0,3% -0,6%

Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance:

2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 7,6% 7,0% 6,4% 6,5% 5,7% 7,0% 6,6% 6,9%

Altera Vastgoed Indirect Totaal -3,4% -6,2% -7,6% 3,1% 4,6% -5,8% -2,1% -1,2%

3,9% 0,4% -1,7% 9,8% 10,5% 0,8% 4,5% 5,6%

Direct 6,5% 6,9% 6,4% 6,3% 6,5% 6,6% 6,5% 6,8%

IPD/ROZ index Indirect Totaal -2,9% -7,3% -5,6% 6,3% 4,3% -5,3% -1,2% -0,6%

3,4% -0,9% 0,5% 13,0% 11,1% 1,0% 5,3% 6,1%

kantoren

Kantoren: alle objecten

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 1,1% 0,1% 0,0% 0,2% -0,9% 0,4% 0,1% 0,1%

-0,5% 1,2% -2,1% -3,1% 0,3% -0,5% -0,7% -0,6%

0,5% 1,3% -2,2% -2,9% -0,5% -0,1% -0,7% -0,5%

Doordat er in 2010 geen portefeuillemutaties zijn, is het rendement standing investments gelijk aan dat van alle objecten. fondsrendement gestegen van 0,0% naar 3,6%

Het fondsrendement over 2010 bedraagt 3,6% en is daarmee gestegen ten opzichte van 2009 (0,0%).

77

Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%

IPD/ROZ 10 jr.

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

indirect

2001-2010

direct

2003

2001

- 15%

2002

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,9%. Grotere volatiliteit in indirect rendement. Over 10 jaar 1,2% afwaardering.

aanvangsrendementen verder toegenomen

hoge gemiddelde bezettingsgraad van 94%

Beleggingsresultaat Het totaal beleggingsresultaat over 2010 van € 9,4 miljoen is gestegen ten opzichte van 2009 (- € 0,1 miljoen). De afwaardering was in 2010 minder fors dan in het voorgaande jaar, maar betrof wederom bijna alle objecten in de portefeuille. De aanvangsrendementen zijn met gemiddeld 0,3%-punt toegenomen.

De huurwaardes zijn nagenoeg gelijk gebleven.

Het direct beleggingsresultaat nam met 2,7% toe tot € 17,9 miljoen door lagere huurderving, exploitatiekosten en rentelasten. De bezettingsgraad bleef met 94% op het niveau van 2009, het brutonettotraject is iets gunstiger uitgekomen (88% resp. 87%). De lening ultimo 2009 van € 13,0 miljoen is in april 2010 afgelost, waardoor de rentelasten zijn gedaald.

Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen eind 2009 en eind 2010 is als volgt:

Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2010

2009

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

0,7% -1,1% 0,0% -0,4%

1,4% -0,1% 0,0% 1,3%

De gemiddelde contracthuur (exclusief parkeren) is in 2010 gedaald van € 178 naar € 177 per m2.

Het volume aan huurtransacties ligt ook bij Altera op een laag niveau; voor € 0,8 miljoen op jaarbasis is gecontracteerd. De nieuwe huurcontracten zijn afgesloten boven de markthuur van de externe taxateur en ook boven de vorige contracthuur. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat: Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

78

2010

2009

12 4.244 m2 € 0,8 mln +1,5% +2,1%

7 3.394 m2 € 0,6 mln -1,3% +0,3%

Met diverse huurders lopen besprekingen om gezamenlijk op te trekken bij het verduurzamen van de gehuurde ruimtes en verlenging van het huurcontract.

De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten licht gedaald: Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

2010

2009

5% 2% 1% 3% 11%

6% 2% 1% 3% 12%

De huurachterstand van meer dan 90 dagen is gestegen naar 1,5% van de jaarhuur (ultimo 2009: 1,2%).

geen portefeuillemutaties

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen De exploitatieportefeuille is in 2010 niet gewijzigd. De zekere pijplijn bedraagt ultimo 2010 € 21 miljoen voor een kantoorcomplex in de Boreel in Deventer (oplevering in 2011) en voorts zijn recent de contracten getekend voor een complex op de Mauritsweg in het centrum van Rotterdam (oplevering in 2012).

De huurder van het object aan het Prins Bernhardplein in Amsterdam met een huidige huuromvang van € 5,1 miljoen per jaar heeft de huur opgezegd met ingang van 31 december 2011. De sterke kwaliteit van de locatie nabij het Amstelstation, het grote aantal parkeerplaatsen, het ontbreken van btw-opslag en het gunstige energielabel geven ons vertrouwen in een voorspoedige wederverhuur.

Het aantal aandeelhouders is in 2010 gestegen van 13 naar 14. In totaal is voor € 13,4 miljoen toegetreden (2009: uittreding van € 9,0 miljoen).

sterke verbetering energielabels

In het duurzaamheidsverslag, onderdeel van dit jaarverslag, wordt nader toegelicht dat de methodiek voor de energielabels voor met name kantoren nog aan verandering onderhevig is. Voor diverse objecten is het energielabel hierdoor verbeterd en daarmee meer in lijn gekomen met de beleidsuitgangspunten.

kantoren

toetreding met e 13,4 mln

Vooruitzichten voor 2011 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement

90% 84% 7,0%

De gemiddelde bezettingsgraad zal naar verwachting minder gunstig zijn dan in voorgaande jaren.

Het indirect rendement voor 2011 zal mede afhankelijk zijn van het realiseren van huurtransacties. Vooralsnog gaan wij uit van een indirect rendement rond het nulniveau en daarmee een fondsrendement van circa 6%.

79

›› Kantoren Plaats

Adres

Bouwjaar / Renovatiejaar

Huurders

Aantal huurcontracten

Alkmaar Robijnstraat 11 1997 Grontmij Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 1971/1993 GXS, Blue Sky Group, e.a.

Amstelveen Van der Hooplaan 241 1986 FinAce, Compasso Mundocom, e.a.

Amsterdam * Prins Bernhardplein 200 1990/2006 ABN AMRO Amsterdam * Piet Heinkade 167-173, e.a.

2004 Ahold Amsterdam * Overschiestraat 59 1990/2008 Troostwijk, AVOP, e.a.

Breda Claudius Prinsenlaan 138-148 1990/2008 Novartis, Tence, Fidessa, e.a.

Den Haag Eisenhowerlaan 126-128 1979/2000 United Nations ICTY Heerlen Parallelweg 2b 1996 Achmea Arbo Nieuwegein Iepenhoeve 11-17 2004 Movares Nijmegen Wychenseweg 101 2001 GX, Proficall Nijmegen Wychenseweg 111 2001 Tunix, Stichting Talis, GX Rotterdam Prins Alexanderplein 28-36 2005 Media Markt, Gem. R’dam, e.a.

Utrecht Moeder Teresalaan 100-200 1989/2002 UWV, Alstom Utrecht Euclideslaan 201 1992/2008 VROM, Van Riet Advocaten Utrecht Groenewoudsedijk 40 2004 Terra Imaging, Van ‘t Hof, e.a.

Utrecht Groenewoudsedijk 50 2006 Cubiks, Vanderwal & Joosten Zoetermeer M. Montessorilaan 1-19 e.a.

2003 Republic M!, Blinker, St. Lob, e.a.

Zoetermeer Zilverstraat 1 1993 Toshiba Medical Systems Zutphen Piet Heinstraat 1-9 1997 IJssel Media Groep, BDO, e.a Totaal

Zekere pijplijn (omvang € 21 mln)

Deventer Rotterdam

Locatieaanduiding

Oplevering

Boreel 2011 Mauritsweg 2012

* Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 Bezettingsgraad: financiële bezettingsgraad (inclusief huurgaranties)

80

1 4 4 1 1 7 10 1 1 1 2 3 4 2 6 3 2 6 1 4 64

VVO in m2

Bezettingsgraad

Theoretische huur in € x mln

Parkeerplaatsen

3.028 9.409 3.902 21.689 6.123 5.489 5.190 4.095 1.868 2.120 2.199 2.669 5.511 22.093 5.083 936 938 5.621 8.762 2.925 119.650

100% 100% 90% 100% 100% 51% 86% 100% 73% 100% 57% 100% 81% 93% 83% 100% 100% 70% 100% 96% 92%

0,4 2,0 0,8 5,1 1,6 1,0 0,9 0,7 0,3 0,4 0,3 0,4 1,1 4,5 1,0 0,2 0,2 1,0 1,0 0,4 23,2

68 184 119 410 100 101 135 27 28 24 54 71 84 370 109 17 18 110 120 63 2.212

Typologie

Fase

VVO in m2

Centrumlocatie Bouw Centrumlocatie Bouw

3.750 5.100 8.850

Theoretische huur in € x mln kantoren

0,5 1,0 1,5

81

Sector Bedrijfsruimten

82 Logistiek complex, Dordrecht

›› Strategie Structuurkenmerken bedrijfsruimtemarkt • Groot deel van de voorraad is nog van eigenaar-gebruiker, maar verschuiving naar huurobjecten • Grote voorraad verouderde en niet-marktconforme bedrijfsruimten • Relatief hoog veranderingstempo van gebruikerseisen

Visie en beleid • Continu proces van verjonging van de portefeuille • Gericht op courante objecten vanuit beleggings- en verhuuroogpunt • Focus op bedrijfstakken met bovengemiddelde vraagontwikkeling van gebruikerszijde • Combinatie van twee deelportefeuilles om concentratierisico te beperken: logistieke objecten (veelal single-tenant) en bedrijfsverzamelcomplexen (multi-tenant)

Uitwerking • Portefeuillestructuur met 50% logistieke objecten en 50% bedrijfsverzamelcomplexen • Focus op jonge objecten op moderne bedrijfsterreinen met goede verkeersontsluiting • Logistiek - primaire locaties: Amsterdam met mainport Schiphol, Rijnmond met haven Rotterdam (incl. Dordrecht en Moerdijk), Brabantse stedenrij, transport-as Venlo-Venray en Nijmegen - productcriteria: objecten van de laatste generatie met een (splitsbare) omvang van 10.000 tot 20.000 m2, beperkte k­ antoorcomponent (5 tot 15%) en een vrije hoogte van 10-12 meter • Bedrijfsverzamelcomplexen - primaire locaties: de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam) plus Eindhoven, Breda, Tilburg, Den Bosch, Haarlemmermeer, Twente en Almere - productcriteria: omvang 3.500 tot 15.000 m2, bestaande uit 5 tot 15 units per complex, beperkte kantoorcomponent (maximaal 20%) en een vrije hoogte van 5-6 meter

bedrijfsruimten

Logistiek Bedrijfsverzamelgebouw e 100.000.000 e 50.000.000 e 10.000.000

83

›› Marktontwikkelingen hoog aanbodniveau

wereldhandel motor achter toename goederenvervoer

geen regie op ontwikkeling bedrijventerreinen

beleggingsmarkt gericht op lange contracten

voorlopig geen schaarste

84

Geen echte opleving gebruikersvraag De gebruikersmarkt van bedrijfsruimten heeft zich met een opnameniveau van net iets boven de 2 miljoen m2 wel licht hersteld ten opzichte van 2009, maar blijft nog altijd achter bij de periode 2004-2008. Met een aanbodniveau oplopend tot boven de 9 miljoen m2 eind 2010 is de marktsituatie verslechterd ten opzichte van een jaar eerder. Als gevolg hiervan is de gemiddelde transactiehuurprijs met 3,5% gedaald van boven de € 50 per m2 tot € 49 per m2. Deze negatieve prijsontwikkeling raakt ook nieuwe bedrijfsruimten.

Herstel handel en productie De economische ontwikkelingen zijn voor de bedrijfsruimtemarkt wel positief geweest: de industriële productie heeft zich weer hersteld tot boven het niveau van 2005, de orderportefeuille van de Nederlandse industrie is weer beter gevuld, de in- en uitvoer van goederen is met meer dan 20% gegroeid ten opzichte van 2009 en bevindt zich daarmee weer rond het niveau van 2008. Het goederenvervoer in de mainports Schiphol en de Amsterdamse en Rotterdamse havens is sterk toegenomen, waarbij de laatste zelfs een recordoverslag kon noteren. Deze positieve ontwikkelingen in Nederland werden gedragen door een fors herstel van de wereldhandel.

Dit heeft echter nog niet geleid tot een grotere behoefte aan bedrijfsruimten, mede omdat bedrijven nog twijfelen aan de robuustheid van het economisch herstel. Vóór de crisis speculeerde een aantal bedrijfssectoren bij de raming van de toekomstige ruimtebehoefte op een aanhoudende groei. Inmiddels zijn de groeiprognoses voorzichtiger geworden en wil men de bestaande ruimtes volledig benutten.

Bedrijventerreinenbeleid De situatie in de bedrijfsruimtemarkt vraagt om een andere benadering van de ontwikkeling van (nieuwe) bedrijventerreinen. Tot nu toe is er sprake van een kavelgewijze uitgifte door gemeenten, waarbij grondopbrengsten en werkgelegenheid de belangrijkste drijfveer vormen. Om een blijvend overaanbod te voorkomen en veroudering van bestaande terreinen tegen te gaan, dient de beleidsmatige aanpak uit te gaan van een sterk programmatisch ruimtelijk concept, waarbij de eindgebruiker centraal staat, in een strak regionaal afsprakenkader. Hoewel veel partijen ervan doordrongen zijn dat een dergelijke benadering noodzakelijk is, komt er in de praktijk nog weinig van terecht en worden er nog steeds nieuwe terreinen ontwikkeld, terwijl op de bestaande terreinen nog ruim voldoende ruimte is voor nieuwbouw of herontwikkeling.

Contractenmarkt De beleggingsmarkt voor bedrijfsruimten lijkt vooral een huurcontractenmarkt geworden. Er is veel belangstelling voor panden met een langjarig huurcontract, meestal met één grote (logistieke) gebruiker; de aanvangsrendementen zijn hiervoor dit jaar zelfs gedaald. Panden met huurcontracten met een korte resterende looptijd zijn, ook indien multi-tenant verhuurd, juist minder in trek en in waarde gedaald. Locatie lijkt daarmee ondergeschikt te worden aan contract(lengte), terwijl op termijn juist locatie, en in mindere mate ook de gebouwkwaliteiten, het onderscheid vormen tussen goede en minder goede beleggingsobjecten. Immers, ook lange contracten kennen na verloop van tijd een kortere resterende huurperiode.

Bovendien is een korte looptijd juist datgene waaraan gebruikers, met name in de logistieke markt, in toenemende mate behoefte hebben. Met kortere contracten kunnen zij hun ruimtebehoefte beter afstemmen op de looptijd van de contracten die zij weer met hun klanten afsluiten. De verhuurder op zijn beurt kan door de kortere contracten de huurprijs sneller aanpassen naar het marktniveau.

Vooruitzichten Als het economisch herstel robuust blijkt, zal ook de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten weer aantrekken.

Door het hoge aanbod zal schaarste echter niet snel optreden; grote huur- en waardestijgingen zullen dus uitblijven. Het direct rendement wordt dan echter wel aantrekkelijk, waardoor een inflatievolgende waardeontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt. De komende jaren moet de aandacht vooral gericht zijn op het goed gebruiken van de bestaande voorraad, de verduurzaming hiervan en beperking van de nieuwbouw in het bedrijfsruimtesegment.

›› Portefeuille

Ultimo 2010

Ultimo 2009

€ 203 mln € 19 mln € 19,2 mln 9,5% 23 84 -3% 4,8 jaar € 57 per m2 € 108 per m2 85%

€ 212 mln € 19 mln € 19,4 mln 9,2% 23 80 +4% 4,6 jaar € 57 per m2 € 113 per m2 93%

Logistieke complexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 126 mln 9,0% 91%

€ 131 mln 8,8% 95%

Bedrijfsverzamelcomplexen Waarde portefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 77 mln 10,0% 80%

€ 81 mln 9,6% 91%

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. markthuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur voor bedrijfsruimtemeters Gemiddelde huur voor kantoormeters Bezettingsgraad

Segmentatie

bedrijfsruimten

85

n Den Haag ende Haag bij 4 grote steden

2010 2010

1990 - 1999

de 4 grote steden

1980 - 1989

2010

›› Portefeuillesamenstelling

Geografisch

Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Leeftijdsopbouw

Geografisch

Geografisch

Functietypering objecten/huurders

Functietypering objecten/huurders

Zuid (NB-Limb) 4%

er

27%

Zakelijk 2010 en fin. dienstverlening Overheid en non-profit

Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Zuid (NB-Limb) 2010 2010

Industrie, handel en transport 2010 73%

ICT en media

51%

Provincies op de as Randstad-Duitsland zijn

48%Industrie, handel en transport 52% ICT en media 2010

ICT en media

32%

De helft van de portefeuille is jonger

dan 2000 (excl. Hema object) Functietypering objecten/huurders Functietypering objecten/huurders

dominant in de portefeuille Leeftijdsopbouw

Ongeveer gelijke verdeling over bedrijfsverzamelcomplexen en logistieke objecten (excl. Hema)

2000 en jonger Bedrijfsverzamelcomplexen huur Bedrijfsverzamelcomplexen Zakelijk en fin. dienstverlening Resterende Bedrijfsverzamelcomplexen 1990-1999 en non-profit Logistiek Logistiek Overheid

Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Leeftijdsopbouw n. dienstverlening Zuid (NB-Limb) (NB-Limb) Zuid ienstverlening non-profit 2020 n-profit ndel en transport 2010 2019 l en transport 2018 Top 5 huurders

Zakelijk en fin. dienstverlening Zakelijk en fin.

Overheid endienstverlening non-profit Overheid en non-profit Industrie, handel en transport

13%

1980-1989 Industrie, handel en transport Zakelijk en fin. dienstverlening

Logistiek

2010 Vóóren 1980 ICT media Overheid en non-profit 2010

Industrie, handel en transport

2010

2017

2010

ICT en media

2016 2015

20%

Hema

Functietypering2014 objecten/huurders 2013

Hewlett-Packard

Flextronics Resterende huur huur Bedrijfsverzamelcomplexen Functietypering objecten/huurdersResterende Norwood 7%

2010 2010 2012

7%

2011 Zakelijk en fin. dienstverlening 4%

Logistiek Handelsveem Bedrijfsverzamelcomplexen Overig

3% Overheid 2010 en non-profit

Logistiek

Industrie, handel en transport ICT en media 2010

Resterende huur

28

2019

28

2018

29

2014 2013 2013 2012

2015

Bedrijfsverzamelcomplexen Resterende huur 2014

43

Logistiek

2020

49

2018 2020 67

2014 2016 2013 2015 2012 2014 86

2011 2013 2012

100

2015 2017 Tot en met 2013 loopt ten minste 52% van de huur door

90 90

2016 2018

70

50

40

2017 2019 30

2010

20

10

2019

52

2010

2011

2012 2011 2011

38

2016

2012

2018 2017 2017 2016

32

2017 huur uurdersResterende

2020 2020 2019 2019 2018

2016 2015 2015 2014

2020

2013

2010 2010

80

59%

60

rs

Zuid (NB-Limb)

2000 en jonger

â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Kerncijfers in â&#x201A;Ź x miljoen,

3-jaars

5-jaars

10-jaars

7,7% 2,2%

7,2% -4,7%

7,4% -1,9%

7,8% -0,3%

10,1% -0,3% -0,1% -0,2% 9,5%

2,3% -0,3% 0,0% 0,1% 2,0%

5,5% -0,3% 0,0% 0,0% 5,1%

7,5% -0,3% 0,0% -0,2% 7,0%

7,4%

6,6%

6,9%

7,2%

Relatieve performance IPD/ROZ Standing investments -2,0% -2,6% -0,4% 0,0% -2,2% -1,7% -1,5% Alle objecten -1,9% -1,5% -1,2% -1,6% -1,8% -1,5% -1,6% Alle objecten (incl. Hema) -0,7% 2,6% -0,3% -1,6% -1,8% 0,5% -0,4%

-0,3% -0,5% 0,1%

tenzij anders aangegeven

2010 2009 2008 2007 2006 2008-2010 2006-2010 2001-2010

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

7,4% -5,1%

7,2% -6,1%

7,1% -2,9%

7,8% 2,9%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Definitieverschillen Fondsrendement

2,0% -0,3% 0,0% 0,2% 1,8%

0,8% -0,3% 0,0% 0,2% 0,6%

4,1% 10,9% -0,3% -0,3% 0,1% 0,0% -0,1% -0,2% 3,7% 10,4%

6,5%

6,5%

Dividendrendement

6,8%

7,3%

Winst- en verliesrekening Theoretische brutohuuropbrengsten 19,6 18,6 16,5 17,4 17,6 Leegstand en overig -2,4 -1,8 -1,0 -0,6 -0,8 Brutohuuropbrengsten 17,2 16,8 15,5 16,8 16,8 Exploitatiekosten -2,6 -2,1 -1,9 -1,8 -2,0 Nettohuuropbrengsten 14,6 14,7 13,6 15,0 14,8 Organisatiekosten -0,7 -0,7 -0,6 -0,6 -0,6 Rentebaten/lasten 0,0 -0,1 0,3 0,0 0,1 Direct beleggingsresultaat 13,9 13,9 13,3 14,4 14,3 Indirect beleggingsresultaat -10,1 -12,6 -5,7 6,0 3,7 Totaal beleggingsresultaat 3,8 1,3 7,6 20,4 18,0

bedrijfsruimten

Balans Beleggingen 202,7 211,4 202,6 199,9 195,2 Voor belegging beschikbare liquiditeiten 3,6 0,0 1,4 2,1 2,7 Beheerd vermogen 206,3 211,4 204,0 202,0 197,9 Overige activa 4,3 1,8 6,3 3,9 0,3 Totaal activa 210,6 213,2 210,3 205,9 198,2 Kortlopende schulden -4,3 -13,1 -4,0 -3,5 -2,0 Eigen vermogen 206,3 200,1 206,3 202,4 196,2

87

88

2010

2009

2008

2007

2006

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo

89% 85% 85% 9,5%

92% 93% 88% 9,2%

94% 92% 88% 8,6%

95% 95% 89% 8,4%

97% 96% 88% 9,2%

Gem. portefeuilleomvang (excl. herwaardering boekjaar) Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (â&#x201A;Ź x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (â&#x201A;Ź x 1)

213,6 199,1 202,9 0,019 1,017

212,5 184,2 187,6 0,007 1,066

196,5 173,3 182,2 0,043 1,132

199,3 173,3 173,3 0,118 1,168

189,3 171,1 173,3 0,105 1,132

â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Toelichting op resultaten 2010 portefeuillerendement gestegen in 2010

sterke bijdrage HEMA-complex

Rendement Het portefeuillerendement over 2010 is met 2,0% hoger dan in 2009 (0,8%), door een lagere waardedaling dan in 2009. Het gemiddelde portefeuillerendement over de afgelopen vijf jaar is teruggelopen van 7,1% naar 5,5% per jaar. Het direct portefeuillerendement is met 0,2%-punt gestegen als gevolg van de waardedaling in 2009. De gemiddelde bezettingsgraad is afgenomen van 92% in 2009 naar 89% in 2010. Het indirect portefeuillerendement is met -5,1% licht verbeterd ten opzichte van 2009 (-6,1%).

Het HEMA-complex wordt vanaf 2008 niet meegenomen in de IPD/ROZ bedrijfsruimtenindex. Dit object heeft evenals in 2009 sterk bijgedragen aan het resultaat. Voor alle objecten exclusief het HEMA-complex bedroeg het totaal portefeuillerendement 0,8% (2009: -3,3%); inclusief het HEMA-complex is dit 2,0% (2009: 0,8%). Onderstaande IPD/ROZ-rendementen zijn exclusief het HEMA-complex. De benchmark voor bedrijfsruimten is naar ons oordeel van beperkte betekenis door de geringe omvang en door de invloed van een deelnemer met een atypische portefeuille.

De relatieve performance voor de standing investments ten opzichte van de IPD/ROZ bedrijfsruimtenindex is als volgt:

Bedrijfsruimten: standing investments* 2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct 7,8% 7,5% 7,4% 7,7% 7,6% 7,6% 7,6% 7,9%

Altera Vastgoed Indirect Totaal -6,6% -9,7% -3,6% 3,8% 2,7% -6,7% -2,8% -0,6%

0,8% -2,9% 3,6% 11,7% 10,5% 0,4% 4,6% 7,3%

Direct 7,1% 7,6% 7,3% 7,5% 7,6% 7,3% 7,4% 7,9%

IPD/ROZ index Indirect Totaal -3,9% -7,4% -3,1% 3,9% 5,0% -4,8% -1,2% -0,2%

2,9% -0,3% 4,0% 11,7% 13,0% 2,2% 6,1% 7,6%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,7% -0,1% 0,0% 0,2% 0,0% 0,2% 0,2% 0,0%

-2,8% -2,5% -0,5% -0,1% -2,3% -1,9% -1,6% -1,5%

-2,0% -2,6% -0,4% 0,0% -2,2% -1,7% -1,5% -0,3%

* Vanaf 2008 exclusief Hema-complex

Voor alle objecten (dus inclusief het effect van portefeuillemutaties) is de relatieve performance: Bedrijfsruimten: alle objecten*

7,8% 7,9% 7,3% 7,8% 7,7% 7,7% 7,7% 7,9%

-6,5% -10,4% -3,8% 2,9% 2,2% -7,0% -3,3% -1,0%

0,8% -3,3% 3,2% 10,9% 10,1% 0,2% 4,2% 6,9%

Direct 6,9% 7,3% 7,2% 7,7% 7,6% 7,1% 7,3% 7,7%

IPD/ROZ index Indirect Totaal -3,9% -8,5% -2,6% 4,6% 4,2% -5,0% -1,4% -0,3%

2,7% -1,8% 4,4% 12,7% 12,1% 1,7% 5,9% 7,4%

Relatieve performance Direct Indirect Totaal 0,8% 0,5% 0,1% 0,1% 0,1% 0,5% 0,3% 0,2%

-2,7% -2,0% -1,2% -1,6% -1,9% -2,0% -1,9% -0,7%

bedrijfsruimten

2010 2009 2008 2007 2006 3-jaars 5-jaars 10-jaars

Direct

Altera Vastgoed Indirect Totaal

-1,9% -1,5% -1,2% -1,6% -1,8% -1,5% -1,6% -0,5%

* Vanaf 2008 exclusief Hema-complex

fondsrendement gestegen van 0,6% naar 1,2%

Het fondsrendement over 2010 bedraagt 1,8% en is door met name een hoger indirect rendement 1,2%-punt hoger dan in 2009 (0,6%).

89

Portefeuillerendement 10 jaar 20% 15% 10% 5% 0% - 5%

IPD/ROZ 10 jr.

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

indirect

2001-2010

direct

2003

2001

- 15%

2002

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 7,8%. Grotere volatiliteit in indirect rendement. Over 10 jaar gemiddeld 0,3% afwaardering.

hogere aanvangsrendementen

leegstand opgelopen door afloop huurgaranties

Beleggingsresultaat Het totaal beleggingsresultaat over 2010 kwam uit op € 3,8 miljoen, gunstiger dan in 2009 (€ 1,3 miljoen).

De waardedalingen zijn in 2010 voortgezet door met name hogere aanvangsrendementen en in iets mindere mate door lagere markthuren. Deze waardedaling was echter minder diep dan in 2009. Het indirect beleggingsresultaat van - € 10,1 miljoen bevat een bate van € 0,5 miljoen voor compensatie van overdrachtsbelasting die is ontvangen van toegetreden aandeelhouders.

Het direct beleggingsresultaat is met € 13,9 miljoen gelijk aan 2009, ondanks de toename van het belegd vermogen door de toetredingen van € 16,2 miljoen aan het einde van het eerste kwartaal. De gemiddelde bezettingsgraad is teruggelopen van 92% in 2009 naar 89% in 2010. Dit wordt mede veroorzaakt doordat een medio 2009 opgeleverd bedrijfsverzamelcomplex in Bleiswijk uit de huurgarantieperiode is gelopen.

Eind 2010 is de bezettingsgraad verder gedaald naar 85% doordat ook voor een eind 2008 opgeleverd logistiek complex in Venlo de huurgarantieperiode is verstreken. Beide objecten zijn verworven in economisch gunstiger tijden, maar zijn bij een aantrekkende economie weer goed verhuurbaar.

De theoretische huuropbrengsten zijn in 2010 door portefeuillemutaties in 2009 nog gestegen met 4,6%.

Het brutonettotraject is gedaald van 88% naar 85%, mede door hogere kosten voor (mogelijke) oninbaarheid van debiteuren.

Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten tussen de stand aan het begin en het einde van het jaar is als volgt:

Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2010

2009

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

1,1% -2,7% 0,5% -1,1%

1,3% -0,1% 9,9% 11,1%

De gemiddelde contracthuur is in 2010 door met name portefeuillemutaties gedaald van € 67 naar € 66 per m2 (€ 57 voor bedrijfsruimtemeters en € 108 voor kantoormeters).

Het volume aan huurtransacties is in 2010 licht aangetrokken, maar het ligt nog ruim onder het niveau van vóór 2008. De nieuwe huurcontracten zijn afgesloten onder de markthuur van de externe taxateur en ook onder de oude contracthuur.

90

Verhuurtransacties Aantal nieuw afgesloten huurcontracten Aantal m2 Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

2010

2009

18 22.369 m2 € 1,4 miljoen -10,9% -4,1%

12 15.851 m2 € 1,0 miljoen +1,5% -1,8%

De huurachterstand van meer dan 90 dagen is ten opzichte van ultimo 2009 toegenomen van 2,3% naar 3,7% ultimo 2010 en dit is een punt van zorg. Voor enkele posten zijn aanvullende voorzieningen getroffen, die hebben geleid tot een last in 2010 van € 0,3 miljoen.

De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten met 2%-punt gestegen.

Exploitatiekosten in % van theoretische huur Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

geen portefeuillemutaties

toetreding met per saldo 3 16,2 mln

2010

2009

6% 3% 1% 3% 13%

4% 4% 1% 2% 11%

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen In 2010 zijn er geen portefeuillemutaties geweest, behoudens een uitbreiding van het logistieke complex in Nieuwegein. De zekere pijplijn bedraagt ongewijzigd € 19 miljoen en dit betreft een bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam Airport Business Park. Over het moment van levering van dit complex is nog geen overeenstemming met de ontwikkelaar.

bedrijfsruimten

Het aantal aandeelhouders is in 2010 gedaald van 16 naar 14. In totaal is voor € 33,0 miljoen toegetreden en voor € 16,8 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 16,2 miljoen (2009: toename van € 6,0 miljoen).

In 2010 zijn op basis van een nadere detaillering van de indelingscriteria voor logistieke complexen enkele van deze complexen omgelabeld naar bedrijfsverzamelcomplexen en vice versa.

Vooruitzichten voor 2011 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement

89% 66% 5,2%

De uitdaging voor 2011 is het (gedeeltelijk) wegwerken van de huidige leegstand. Uitgaande van een verhuurvolume met een jaarhuur van € 3,0 miljoen zal een bezettingsgraad mogelijk zijn van 89%. Daarvoor zal de huurmarkt nog verder moeten aantrekken. Het brutonettotraject daalt naar verwachting tot 66% door verhuurkosten en hogere onderhoudskosten, onder andere vanwege de geplande vervanging van daken.

Het direct rendement zal hierdoor in 2011 kunnen dalen tot 5,2%.

Voor het indirect rendement voor 2011 gaan wij vooralsnog uit van een lichte afwaardering. Deze verwachtingen leiden vervolgens tot een fondsrendement van 4%.

91

›› Bedrijfsruimten Plaats

Adres

Bouwjaar / Renovatiejaar

Aantal huurcontracten

Logistiek Amersfoort Basicweg 10 1991/3 Hewlett-Packard Breda Distripark IABC 5253-5256 2004 Caterpillar, Van Assendelft, Ikea Breda Minervum 7006-7010 1999 Bruinhof Delfgauw Distributieweg 7-9 2002 ZF, Impco-Beru Dordrecht Boogaerdtstraat 5 1999/2007 Norwood Nieuwegein Celsiusbaan 1 1988 Sligro Rotterdam * Nieuwesluisweg 192 1999 Handelsveem Utrecht Reactorweg 60 Divers HEMA Venlo Columbusweg 14 2008 Leeg Venray Spurkterweg 81 2004 Flextronics

1 3 1 2 1 1 1 1 0 1 12

Bedrijfsverzamelcomplexen Badhoevedorp Schipholweg 303 1987 Bell Badhoevedorp Schipholweg 321 1988 GSM Systems Best Hallenweg 1-16 1976 Philips, Nestinox, e.a.

Bleiswijk Spectrumlaan 35-51, e.a.

2009 Tider, Harting-Bank, e.a.

Capelle a/d IJssel Vlierbaan 15-19 1987 Feenstra, Jongeneel Duiven Impact 27-43 en 57-61 1999 Hefas, Cito, Switch, e.a.

Hoofddorp Parellaan 6-62 1992 Atkins, Stimag, TNT, e.a.

Houten Peppelkade 54-60 1990 Yamazaki, VnS, e.a.

Lijnden Milaanstraat 10-24 2008 Jansen Huybregts, Pratt & Whitney, e.a.

Roosendaal Jan Vermeerlaan 15, 257-263 2001 Euromaster, Flopac, e.a.

Schiedam * D. Pichotstraat 17-35 2001 Seiko Son en Breugel Ekkersrijt 4104-4138 2000 Mainteq, Ikea, Ossür, e.a.

IJsselstein Boerhaaveweg 4-10 1991 Alcre, Agrifirm

1 1 7 3 2 10 23 3 6 8 1 5 2 72

Totaal

84

Zekere pijplijn (omvang € 19 mln)

Locatieaanduiding

Oplevering

Amsterdam *

Airport Business Park

2011/12

* Grond in erfpacht (niet eeuwigdurend) VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580

92

Huurders

VVO in m2

Bezettingsgraad

Theoretische huur in € x mln

Parkeerplaatsen

22.691 20.120 3.041 5.461 11.955 13.259 10.300 68.109 18.202 19.790 192.928

100% 100% 100% 100% 100% 76% 100% 100% 0% 100% 91%

1,5 1,1 0,2 0,5 0,7 0,9 0,6 3,9 0,9 1,3 11,6

275 63 20 79 58 142 50 256 66 97 1.106

2.710 3.819 14.494 18.832 3.870 8.828 15.824 3.405 4.388 6.722 4.914 21.550 2.835 112.632

100% 36% 100% 18% 100% 100% 81% 59% 89% 87% 100% 98% 100% 80%

0,2 0,3 0,6 1,3 0,3 0,6 1,4 0,3 0,4 0,3 0,4 1,5 0,3 7,6

305.560

85%

19,2

1.974

Fase

VVO in m2

Theoretische huur in € x mln

Verhuurgereed

17.570

1,5

Bedrijfsverzamelcomplex

bedrijfsruimten

Typologie

30 45 15 104 53 93 112 53 80 10 53 190 30 868

93

94

›› Geconsolideerde balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)

Toelichting

31 dec. 2010

31 dec. 2009

1.592.720 2.229 1.594.949

1.363.561 36.489 1.400.050

256 - 41 2.429 2.726

369 16 191 3.049 3.625

Totaal vaste activa

1.597.675

1.403.675

Vlottende activa Debiteuren 6 Overige vorderingen 7 Liquide middelen 8 Totaal vlottende activa

1.276 1.680 53.621 56.577

1.305 1.067 46.057 48.429

Totaal activa

1.654.252

1.452.104

9 10 11 12 13

700.225 788.891 167.296 -26.702 1.629.710

580.342 616.489 167.348 -10.133 1.354.046

14

358

-

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 15 Crediteuren en overige verplichtingen 16 Totaal kortlopende schulden

- 24.184 24.184

75.095 22.963 98.058

Totaal passiva

1.654.252

1.452.104

Activa Beleggingen Vastgoed 1 Overige beleggingen 2

Overige vaste activa Materiële vaste activa 3 Deelneming Leningen 4 Geactiveerde huurkortingen 5

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve

Langlopende schulden Voorzieningen

jaarrekening

95

›› Geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)

Toelichting

2010

2009

Brutohuuropbrengsten 17 Netto servicekosten 18 Exploitatiekosten 19 Nettohuuropbrengsten

101.085 -641 -13.460 86.984

91.202 -584 -11.796 78.822

Positief herwaarderingsresultaat beleggingen 20 Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen 21 Netto verkoopresultaat beleggingen 22

14.328 -38.568 2.065 -22.175

6.806 -99.404 -658 -93.256

23 24

-4.800 6.194

-4.501 3.839

Netto operationeel resultaat

66.203

-15.096

Rentebaten / lasten

-238

-1.072

Nettoresultaat

65.965

-16.168

Direct beleggingsresultaat 25 Indirect beleggingsresultaat 26 Totaal beleggingsresultaat

82.983 -17.018 65.965

75.471 -91.639 -16.168

Organisatiekosten Overige opbrengsten

›› Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

(bedragen x € 1.000)

96

2010

2009

Gerealiseerd resultaat Niet-gerealiseerd resultaat

65.965 -312 65.653

-16.168 1.016 -15.152

›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen (bedragen

x € 1.000)

Geplaatst aandelenkapitaal

Agio- reserve

Herwaarderings- reserve

Algemene reserve

Totaal

580.342

616.489

167.348

-10.133

1.354.046

82.983 5.157 -312 87.828

82.983 -17.018 -312 65.653

- - - -82.274 -82.274

328.000 -35.715 -82.274 210.011

Stand per 1 januari 2010 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten Uitgegeven aandelen Omgeletterde aandelen Ingekochte eigen aandelen Uitgekeerd dividend Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders

-

135.153 -586 -14.684 - 119.883

-

192.847 586 -21.031 - 172.402

- -22.175 - -22.175 -

Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - 24.299 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve - - -2.176 Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen - - 22.123

Stand per 31 december 2010 700.225 788.891 167.296

-24.299 2.176 -22.123

-

-26.702

1.629.710

Algemene reserve

Totaal

›› Geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen

(bedragen x € 1.000)

Geplaatst aandelenkapitaal

Agio- reserve

1.163.645

43.118

Stand per 1 januari 2009 Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Actuariële resultaten toegezegde pensioenregelingen Totaal gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten Uitgegeven aandelen Omgeletterde aandelen Ingekochte eigen aandelen Uitgekeerd dividend Totaal kapitaaltransacties met aandeelhouders

-

32.034 -369 -63.085 - -31.420

-

Herwaarderings- reserve

46.461 -2.187 -16.557 - 27.717

218.627

22.089

1.447.479

- -93.256 - -93.256

75.471 1.617 1.016 78.104

75.471 -91.639 1.016 -15.152

- - - -74.578 -74.578

78.495 -2.556 -79.642 -74.578 -78.281

-

-

jaarrekening

Vermindering nominale waarde -551.883 551.883 - - Onttrekking uit agioreserve - -6.229 - 6.229 Negatieve herwaarderingen uit algemene reserve - - 39.450 -39.450 Gerealiseerde herwaarderingen naar algemene reserve - - 2.527 -2.527 Totaal overige mutaties binnen het eigen vermogen -551.883 545.654 41.977 -35.748

Stand per 31 december 2009 580.342 616.489 167.348 -10.133

1.354.046

97

›› Geconsolideerd kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Direct beleggingsresultaat Activeren en amortiseren huurkortingen Afschrijving materiële vaste activa Toename resp. afname vorderingen Toename resp. afname kortlopende schulden (excl. kredietinstellingen) en voorzieningen

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in beleggingen Desinvesteringen van beleggingen Ontvangen vergoeding toetreding aandeelhouders Investeringen in materiële vaste activa

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividend Aandelenemissies Inkoop eigen aandelen

2010

2009

82.983 620 168 -434 1.283 84.620

75.471 243 179 3.235 -2.218 76.910

-238.323 21.249 5.157 -55 -211.972

-50.288 4.368 1.617 -77 -44.380

-82.274 328.000 -35.715 210.011

-74.579 75.939 -79.642 -78.282

Netto kasstroom 82.659 -45.752

Saldo liquide middelen per 1 januari (incl. schulden aan kredietinstellingen) -29.038 16.714 Saldo liquide middelen per 31 december (incl. schulden aan kredietinstellingen) 53.621 -29.038 Afname liquide middelen (incl. schulden aan kredietinstellingen) 82.659 -45.752

›› Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Altera Vastgoed N.V. is opgericht per 31 december 1999. De statuten zijn laatstelijk gewijzigd op 23 december 2009. De vestigingsplaats is Amstelveen.

Altera Vastgoed is een sectoraal vastgoedbeleggingsfonds waarbij de aandeelhouders via letteraandelen kunnen kiezen voor een belang in de door hun gewenste sectoren. Om deze reden zijn de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening uitgesplitst naar de vier onderscheiden sectoren: Woningen, Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten.

Altera Vastgoed heeft als beleggingsdoelstelling op vastgoedniveau outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde IPD/ROZ totaalrendement per sector voor standing investments.

Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Altera Vastgoed NV, is gebruik gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW. IFRS Altera Vastgoed hanteert als verslaggevingsregels de I­ nternational Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

Bij de indeling van de balans en winst- en verliesrekening is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij aanbevelingen van branche­organisaties.

Grondslagen voor de consolidatie In de groepsjaarrekening zijn de deelnemingen, waarin Altera Vastgoed invloed van betekenis op zakelijk en financieel beleid kan hebben, geconsolideerd.

Indien sprake is van joint ventures wordt partiële consolidatie toegepast. Dit betekent dat activa, passiva en resultaten van deze deelnemingen zijn geconsolideerd overeenkomstig het percentage waarvoor Altera Vastgoed participeert in het aandelenkapitaal of in het commanditair kapitaal (in het geval van commanditaire vennootschappen). Toepassing van proportionele consolidatie verschaft inzicht in de feitelijke omvang van de beleggings­portefeuille. Het betreft een 50% deelneming in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer te Zoetermeer en 49,5% in het commanditair kapitaal van Winkelcentrum Het Rond C.V. (en 50% in de beherend vennoot 98

Het Rond Houten B.V.), gevestigd te Houten. Deze deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde.

Voorts heeft de vennootschap een 90% belang in de vennootschap Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V., gevestigd te Zwolle. Naar deze vennootschap heeft A ­ ltera Vastgoed objecten (winkels en woningen) in ­Zwolle Zuid over­gedragen ten behoeve van de u ­ itbreiding en renovatie door een projectontwikkelaar.

Altera Vastgoed hield in deze vennootschap de preferente aandelen en was daarmee niet gerechtigd tot de winst. In de loop van 2010 zijn de gerealiseerde projecten overgedragen aan Altera Vastgoed en is een controlerend belang van 90% verkregen in de vennootschap Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V. Deze deelneming wordt sindsdien eveneens tegen de nettovermogenswaarde gewaardeerd.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De activa en schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde tenzij in de toelichting anders is vermeld.

Vastgoed Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde onder aftrek van verkoopkosten. De bij aankoop geactiveerde aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij de eerste waardering ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. Op vastgoed wordt niet afgeschreven. Ieder kwartaal worden alle objecten, met uitzondering van enkele homogene deelportefeuilles, getaxeerd door externe taxateurs. Van de objecten in de homogene deelportefeuilles wordt elk kwartaal circa een kwart extern getaxeerd en op jaareinde worden deze taxaties extern geactualiseerd. Voor in het boekjaar verworven objecten wordt volstaan met een interne waardering, tenzij de aankoopprijs volgt uit afspraken in voorgaande jaren (alsdan wordt het object extern getaxeerd).

Marktwaarde is hierbij gedefinieerd als de waarde bij onderhandse verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft dit de complexgewijze verkoop aan een derde. De taxaties vinden plaats volgens de richtlijnen van de IPD/ROZ. De taxateurs hanteren de methoden van de discounted cash flow (DCF) en het bruto of netto aanvangs­rendement (BAR/NAR). Herontwikkelingen worden eveneens tegen de reële waarde opgenomen. Termijnbetalingen op nog op te leveren beleggingen worden opgenomen tegen de nominale waarde. Geactiveerde huurkortingen worden in aftrek gebracht op de marktwaarde en als afzonderlijke post gepresenteerd.

Overige beleggingen De overige beleggingen hebben betrekking op leningen u/g met vastgoed als dekking. Voorzover deze leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien de leningen niet worden aangehouden tot het einde van de looptijd, vindt waardering plaats tegen de marktwaarde, berekend volgens de methode van de discounted cash flow.

Materiële vaste activa De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen kostprijs onder aftrek van afschrijvingen gebaseerd op de economische levensduur. Inrichtingskosten worden afgeschreven in zeven jaar (in lijn met looptijd huurcontract); hardware in drie jaar en software in drie of vijf jaar.

Leningen Leningen worden gehouden tot het einde van de looptijd en worden derhalve gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.

Geactiveerde huurkortingen Aan huurders verstrekte kortingen worden geactiveerd gedurende de periode dat de huurder de korting geniet, indien de omvang van de huurkorting voor een contract meer dan e 0,1 miljoen is. Vervolgens wordt de geactiveerde huurkorting geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende huurcontract en in mindering gebracht op de door de externe taxateurs bepaalde reële waarde. jaarrekening

Debiteuren en overige vorderingen Deze activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

Herwaarderingsreserve Ongerealiseerde waardevermeerderingen worden in de herwaarderingsreserve verantwoord.

Ongerealiseerde waardeverminderingen worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Bij verkoop van een object wordt de in voorgaande jaren gevormde herwaarderingsreserve ten gunste of ten laste van de algemene reserve gebracht.

Voorzieningen De voorziening voor pensioenverplichtingen is actuarieel bepaald volgens de “projected unit credit method”. De vennootschap maakt gebruik van de mogelijkheid om actuariële resultaten rechtstreeks in het eigen vermogen te verwerken in plaats van toepassing van de 99

corridor-faciliteit. Het netto-effect van waardeoverdrachten wordt eveneens rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren, exclusief o ­ mzetbelasting en servicekosten.

Netto servicekosten Netto servicekosten zijn het saldo van de aan de huurders in rekening gebrachte servicekosten en de kosten die ter zake van deze huurders ten laste van de servicekostenrekeningen zijn gebracht. Het saldo betreft de servicekosten voor leegstaande ruimten die ten laste van de eigenaar komen.

Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen kosten die rechtstreeks aan de vastgoedobjecten toerekenbaar zijn. Deze kosten zijn onderverdeeld in onderhoud, vaste lasten (waaronder onroerende zaakbelasting, overige heffingen, erfpacht, verzekeringen), beheerkosten en overig (waaronder verhuurkosten, dotaties en onttrekkingen aan de v­ oorziening voor oninbaarheid debiteuren).

Herwaarderingsresultaat beleggingen Herwaarderingsresultaat beleggingen betreft onge­realiseerde waardemutaties van het vastgoed en overige ­beleggingen. Deze herwaarderingsresultaten vloeien voort uit externe taxaties (zie waarderingsgrondslag v­ astgoed) en worden uitgesplitst in positieve en negatieve herwaarderingen.

Ongerealiseerde positieve herwaarderingen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.

Netto verkoopresultaat beleggingen Het netto verkoopresultaat beleggingen betreft de ge­realiseerde waardemutaties, zijnde het verschil tussen de verkoopopbrengst onder aftrek van verkoopkosten en de laatste boekwaarde (de laatste door een externe taxateur bepaalde marktwaarde).

Organisatiekosten Organisatiekosten zijn naar hun aard niet rechtstreeks toe te rekenen aan de portefeuille. In de winst- en verliesrekening zijn deze kosten op basis van de gemiddelde waarde van de sectorportefeuilles (inclusief te herbeleggen middelen) toegerekend aan de sectoren. Het betreft personeelskosten, advies-, controle- en taxatiekosten, alsmede kantoorkosten (inclusief afschrijving op mate­riële vaste activa).

Overige opbrengsten De overige opbrengsten betreffen de opbrengsten die niet tot een andere categorie behoren. Het omvat onder meer het ten gunste van het resultaat brengen van een vergoeding van 1,5% die aandeelhouders betalen bij toetreding met liquiditeiten als compensatie voor overdrachtsbelasting die verschuldigd is bij aankopen van bestaand vastgoed.

Op het moment van aankoop van vastgoed met deze middelen, wordt de ontvangen vergoeding van 1,5% als overige opbrengsten verantwoord.

Belastingen over het resultaat Altera Vastgoed voldoet aan de voorwaarden die artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 stelt aan fiscale beleggingsinstellingen met uitdelings­verplichting. Om deze reden is geen huidige of toekomstige vennootschapsbelasting verschuldigd.

Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Voor het kasstroomoverzicht wordt gebruik gemaakt van de indirecte methode. Hierbij wordt voor de k­ asstroom uit operationele activiteiten het direct b ­ eleggingsresultaat als uitgangspunt gekozen die vervolgens wordt aangepast voor kosten die geen uitgaven zijn en opbreng­sten die geen ontvangsten zijn, alsmede mutaties in de vlottende activa en de passiva.

100

Overige toelichtingen Boekhoudkundige schattingen en oordelen De beleggingen worden getaxeerd door externe taxateurs, zie tevens de waarderingsgrondslagen voor vastgoed. De waarde van de beleggingen bedraagt ultimo 2010 € 1,6 miljard. Het is inherent aan het taxeren van vastgoed dat de aldus bepaalde waarden kunnen afwijken van de te r­ ealiseren waarden bij een transactie met een willige koper. Dit geldt in het bijzonder in perioden met geringe liquiditeit in de markt. Overigens kunnen op portefeuilleniveau positieve en negatieve afwijkingen elkaar compenseren.

De waardering is met name gevoelig voor mutaties in de gehanteerde rendementen en markthuur.

Bij de waardering van overige balansposten is het relatieve belang van schattingen beperkt. Voor de pensioenvoorziening zijn de aannames nader toegelicht. De voorziening voor oninbaarheid van debiteuren is volgens de statische methode post voor post bepaald.

Financiële risico’s Doordat Altera Vastgoed slechts in beperkte mate en hooguit tijdelijk met vreemd vermogen wordt gefinancierd is er geen sprake van renterisico of herfinancieringsrisico. Het liquiditeitsrisico als gevolg van oninbaarheid van debiteuren wordt beheerst door het hanteren van strikte regels voor debiteurenbewaking en het toetsen van de kredietwaardigheid bij het aangaan van huur­overeenkomsten en het verwerven van objecten. Het risico van uittreding is beperkt tot 20% per jaar per sectorportefeuille. De pijplijnportefeuille is evenals de portefeuille in exploitatie onderhevig aan marktrisico’s.

Gevoeligheid waardering beleggingen - Theoretische huur en markthuur - Bruto aanvangsrendement k.k.

Mutatie

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

1% 0,1%-punt

€ 4,1 mln € 7,2 mln

€ 8,0 mln € 11,0 mln

€ 2,9 mln € 3,1 mln

€ 2,1 mln € 2,2 mln

jaarrekening

101

›› Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 1. Vastgoed Mutaties Woningen

2010 2009 Stand per 1 jan.

388.256 390.224 Aankopen 16.497 1.452 Herrubricering - 38.058 Uit overige beleggingen 10.950 - Verkopen -5.969 - Herwaarderingen -5.809 -41.478 Huurkortingen - - Stand per 31 dec. 403.925 388.256

Termijn- Winkels Kantoren betalingen 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Bedrijfs- ruimten 2010 2009

Totaal 2010

2009

- 16.826 500.579 519.800 263.311 280.447 211.415 202.552 1.363.561 1.409.849 20.610 21.232 199.304 6.145 16 367 1.896 21.092 238.323 50.288 - -38.058 - - - - - - - - - - - - 20.610

- 23.160 - - - - - 34.110 - -15.130 -4.201 - -18 - - -21.099 -4.219 - 2.935 -21.165 -9.157 -17.708 -10.764 -12.249 -22.795 -92.600 - - - 480 223 140 20 620 243 - 710.848 500.579 254.650 263.311 202.687 211.415 1.592.720 1.363.561

De objecten zijn getaxeerd door Colliers, DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Meeùs en Cushman & Wakefield.

2. Overige beleggingen De overige beleggingen betreffen een tweetal leningen u/g met vastgoed als dekking.

Mutaties Stand per 1 januari Aflossingen c.q. verkoop Stand per 31 december

2010

2009

36.489 -34.260 2.229

36.638 -149 36.489

Een bedrag van € 34,1 miljoen betrekking hebbend op een hypothecaire lening verstrekt aan de deelneming Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V. is in 2010 afgelost ten gunste van de overdracht van het project Zwolle Zuid (zie tevens het mutatieoverzicht vastgoed bij punt 1).

Ultimo 2010 resteert een lening met een looptijd tot uiterlijk 2018/2019, tenzij de schuldenaren eerder aflossen. Bij aflossing in 2018/2019 bedraagt de hoofdsom € 1,9 miljoen.

3. Materiële vaste activa Mutaties Stand per 1 januari Investeringen Afschrijvingen Stand per 31 december

Cumulatieve investeringen Cumulatieve afschrijvingen Stand per 31 december

102

2010

2009

369 55 -168 256

471 77 -179 369

1.031 -775 256

976 -607 369

Afschrijving van de inrichtingskosten geschiedt in zeven jaren (looptijd van het huurcontract). Voor hardware is de a­ fschrijvingstermijn drie jaar en voor software drie of vijf jaar.

4. Leningen De leningen betreffen aan huurders verstrekte leningen. Het bedrag met een looptijd langer dan één jaar is nihil (ultimo 2009: € 0,1 miljoen).

5. Geactiveerde huurkortingen De gemiddelde resterende looptijd van de geactiveerde huurkortingen bedraagt 3,9 jaar (ultimo 2009: 4,5 jaar). Hiervan heeft € 1,8 miljoen een looptijd langer dan één jaar (ultimo 2009: € 2,3 miljoen).

6. Debiteuren Op de ultimo 2010 uitstaande huurvorderingen is een voorziening van € 1,2 miljoen (2009: € 0,7 miljoen) in aftrek gebracht.

7. Overige vorderingen De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.

8. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

9. Maatschappelijk en geplaatst aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 4,0 miljard aandelen, waarvan de nominale waarde per 23 december 2009 is verlaagd van € 1,00 naar € 0,50 elk. De verdeling van het maatschappelijk kapitaal over de letteraandelen (sectoren) is als volgt: Maatschappelijk kapitaal Stand per 1 januari 2009 Vermindering per 23 december 2009 Stand per 31 december 2009 Mutaties 2010 Stand per 31 december 2010

Geplaatst kapitaal Stand per 1 jan.

Toetredingen Omletteringen Inkoop Vermindering nominale waarde Stand per 31 dec.

Woningen 2010 2009

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

1.100.000 -550.000 550.000 - 550.000

1.100.000 -550.000 550.000 - 550.000

1.400.000 -700.000 700.000 - 700.000

400.000 -200.000 200.000 - 200.000

2010

Winkels 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

Totaal 4.000.000 -2.000.000 2.000.000 2.000.000

Totaal 2009

162.484 23.758 -758 -7.725

295.408 22.204 -10.396 -3.381

203.277 89.954 4.483 -3.921

436.066 5.345 -2.899 -37.098

120.757 6.465 - -

249.996 967 -10.416 -

93.824 14.976 -4.311 -3.038

182.175 3.518 23.342 -22.606

580.342 1.163.645 135.153 32.034 -586 -369 -14.684 -63.085

- 177.759

-141.351 162.484

- 293.793

-198.137 203.277

- 127.222

-119.790 120.757

- 101.451

-92.605 93.824

- 700.225

-551.883 580.342

jaarrekening

103

Toetredingen, omletteringen en uittredingen geschieden tegen net asset value (NAV). Bij uitgifte van nieuwe aandelen is de aandeelhouder aan de vennootschap een compensatie verschuldigd voor overdrachtsbelasting (1,5% bij toetreding in liquiditeiten, 3% bij toetreding met vastgoed en 0% bij toetreding met vastgoed in de situatie dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd).

Aandelenemissies

Woningen 2010 2009

Nominaal aandelenkapitaal Laagste koers (in € x1) Hoogste koers (in € x1) Gemiddelde koers (in € x1)

Winkels 2010 2009

23.758 22.204 1,264 1,261 1,266 1,261 1,265 1,261

93.844 1,234 1,243 1,237

5.345 1,216 1,216 1,216

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

6.465 967 1,027 1,034 1,044 1,034 1,036 1,034

14.976 1,065 1,065 1,065

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

3.518 1,066 1,104 1,094

Transacties eigen aandelen nominale waarde

Stand per 1 jan.

Verworven door vennootschap Heruitgegeven Vermindering nominale waarde Stand per 31 dec.

Woningen 2010 2009

2010

Winkels 2009

Kantoren 2010 2009

-

570

16.564

3.616

35.172 61.863

8.483 -8.483

12.706 -6.638

4.386 -20.950

39.791 -5.140

- 10.416 -6.465 -967

- -

-6.638 -

- -21.703 - 16.564

- -36.140 28.707 35.172

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

-

Totaal 2009

-

51.736 66.049

7.889 19.792 -7.020 -19.792

20.758 82.705 -42.918 -32.537

- 869

- -

- 29.576

64.481 51.736

2010

Totaal 2009

10. Agioreserve Mutaties

Stand per 1 jan.

Toetredingen Omletteringen Inkoop Vermindering nominale waarde Aanzuivering uit algemene reserve Stand per 31 dec.

104

178.921 36.342 -1.158 -11.819

9.649 33.793 -3.754 -2.118

220.655 132.646 6.616 -5.779

24.867 114.010 7.654 6.935 -951 - -9.052 -

- 1.032 -440 -143

Bedrijfsruimten 2010 2009 102.903 16.924 -4.872 -3.433

8.602 3.982 2.958 -5.244

616.489 43.118 192.847 46.461 586 -2.187 -21.031 -16.557

- 141.351

- 198.137

- 119.790

- 92.605

- 551.883

- - 202.286 178.921

- - 354.138 220.655

- -6.229 120.945 114.010

- - 111.522 102.903

- -6.229 788.891 616.489

11. Herwaarderingsreserve Mutaties

Stand per 1 jan.

Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 1 jan. incl. negatieve herwaarderingen Herwaarderingen boekjaar Gerealiseerd verkoopresultaat t.o.v. aankoopprijs Stand per 31 dec. incl. negatieve herwaarderingen Neg. herwaardering uit algemene reserve Stand per 31 dec.

Woningen 2010 2009 42.140

68.534

-18.477

-3.374

23.663

65.160

-5.809 -41.478

2010

Winkels 2009

79.902

95.968

24.287

33.536

21.019

20.589

167.348 218.627

-13.135 -10.583

-13.065

-4.829

-20.077

-6.518

-64.754 -25.304

11.222

28.707

942

14.071

102.594 193.323

-10.624 -13.129

-22.175 -93.256

66.767

85.385

2.935 -21.164

Kantoren 2010 2009

-8.677 -17.485

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

-2.176

Totaal 2009

-536

-19

-1.640

2.546

-

-

-

-

2.527

17.318

23.663

68.062

66.767

2.545

11.222

-9.682

942

78.243 102.594

20.575 37.893

18.477 42.140

22.349 90.411

13.135 79.902

16.300 18.845

13.065 24.287

29.829 20.147

20.077 21.019

89.053 64.754 167.296 167.348

Woningen 2010 2009

2010

Winkels 2009

12. Algemene reserve Mutaties

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

Totaal 2009

26.120

40.350

-9.328

-5.378

-9.256

-7.787

-17.669

-5.096

-10.133 22.089

14.682

13.699

36.542

30.563

17.816

17.343

13.943

13.866

82.983 75.471

-2.098 -15.103

-9.214

-2.552

-3.235

-8.236

-9.752 -13.559

-24.299 -39.450

536

19

1.640

-2.545

-

-

-

-

2.176

-2.526

1.081

660

3.379

345

201

30

496

582

5.157

1.617

-14.464 -13.574 -126 -220 -86 289 - 25.645

- 26.120

-35.246 -29.445 -1.118 -697 -130 381

-16.931 -16.752 -591 -280 -53 197

-13.270 -13.339 -528 -272 -43 149

-79.911 -73.110 -2.363 -1.469 -312 1.016

- -13.475

- -12.049

- - -26.823 -17.669

- 6.229 -26.702 -10.133

- -9.328

6.229 -9.256

jaarrekening

Stand per 1 jan.

Direct beleggingsresultaat Overboeking uit herwaarderingsreserve Gerealiseerd door verkopen Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Uitgekeerd interimdividend Uitgekeerd slotdividend Vermogensmutatie IAS19 Onttrekking/toevoeging aan agioreserve Stand per 31 dec.

Kantoren 2010 2009

105

Uit hoofde van Titel 9 Boek 2 BW dient de vennootschap een herwaarderingsreserve te vormen voor waardevermeerderingen van de afzonderlijke activa waarbij saldering van opwaarderingen met afwaarderingen niet toegestaan is. Afwaarderingen als gevolg van een lagere marktwaarde ten opzichte van de historische kostprijs dienen ten laste van de algemene reserve te worden gebracht. Mede hierdoor is de algemene reserve voor drie van de vier sectoren negatief uitgekomen. Voor de uitkeerbaarheid van dividend is echter alleen het totaal van de algemene reserve en de agioreserve van de sectoren tezamen relevant.

Dividend per aandeel (in â&#x201A;Ź x 1)

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Uitgekeerd interimdividend Slotdividend Totaal uitgekeerd in boekjaar Nog uit te keren jaarultimo

0,042 0,000 0,042 0,001

0,064 0,002 0,066 0,002

0,066 0,002 0,068 0,003

Samenstelling jaarultimo

Woningen 2010 2009

Gerealiseerde herwaardering Uitgekeerd uit gerealiseerde herwaardering Negatieve herwaardering Vrijval compensatie overdrachtsbelasting Voorstel slotdividend Vermogensmutatie IAS19 Stelselwijziging huurkortingen Overig Totaal

0,047 0,001 0,048 0,000

0,072 0,002 0,074 0,003

0,069 0,001 0,070 0,002

0,065 0,003 0,068 0,003

Winkels 2009

62.955

786

-854

2.488

2.488

223

223

66.988 64.812

-20.000 -20.000

-

-

-

-

-

-

-20.000 -20.000

-29.829 -20.077

-89.053 -64.754

-20.575 -18.477

-22.349 -13.135

-16.300 -13.065

2.440 218 11

1.359 125 98

6.372 1.296 -32

2.993 1.118 98

532 885 -262

331 591 -209

- 58 25.645

- 58 26.120

- 452 -13.475

- 452 -9.328

597 11 -12.049

597 11 -9.256

Bedrijfsruimten 2010 2009

0,072 0,002 0,074 0,003

2010

63.491

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

2.196 673 -84

1.700 527 -41

- - -2 -1 -26.823 -17.669

2010

11.540 3.072 -367

Totaal 2009

6.383 2.361 -54

597 597 519 520 -26.702 -10.133

13. Eigen vermogen Samenstelling jaarultimo Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve Totaal

106

Woningen 2010 2009 177.759 202.286 37.893 25.645 443.583

162.484 178.921 42.140 26.120 409.665

Winkels 2010 2009 293.793 203.277 354.138 220.655 90.411 79.902 -13.475 -9.328 724.867 494.506

Kantoren 2010 2009 127.222 120.945 18.845 -12.049 254.963

120.757 114.010 24.287 -9.256 249.798

Bedrijfsruimten 2010 2009 101.451 111.522 20.147 -26.823 206.297

2010

Totaal 2009

93.824 700.225 580.342 102.903 788.891 616.489 21.019 167.296 167.348 -17.669 -26.702 -10.133 200.077 1.629.710 1.354.046

14. Voorzieningen Dit betreft een voorziening voor pensioenverplichtingen. De vennootschap heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen die bij een levensverzekeringsmaatschappij is ondergebracht. Het betreft een middelloonregeling met een pensioenleeftijd van 65 jaar.

De jaarlijkse pensioenopbouw van het ouderdomspensioen bedraagt 2,25% en de franchise komt overeen met het fiscaal minimale niveau.

De “projected unit credit method” wordt gehanteerd. De vennootschap maakt gebruik van de mogelijkheid om actuariële resultaten en het effect van waardeoverdrachten rechtstreeks in het eigen vermogen te verwerken. Per 1 januari 2010 is de pensioenregeling ondergebracht bij een andere levensverzekeringsmaatschappij. Vanaf dat moment zijn inactieve deelnemers overgebracht naar de solidaire portefeuille van deze levensverzekeringsmaatschappij. Indexatie van de inactieven is afhankelijk van de beleggingsrendementen van deze solidaire portefeuille.

Mutatieoverzicht

2010

2009

Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 1 januari Aan boekjaar toegerekende pensioenkosten en rente In eigen vermogen openomen actuariële winst Effect van overgang inactieve deelnemers naar solidaire portefeuille Verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenaanspraken per 31 december

5.003 709 755 - 6.467

4.256 484 690 -427 5.003

Reële waarde fondsbeleggingen per 1 januari Betaalde bijdragen Verwacht rendement op fondsbeleggingen In eigen vermogen opgenomen actuariële winst resp. verlies Effect van overgang inactieve deelnemers naar solidaire portefeuille Overige kosten Reële waarde fondsbeleggingen per 31 december

5.029 443 243 416 - -22 6.109

3.040 533 201 1.733 -314 -164 5.029

-

26

358

-

2.006 -338 1.668

964 1.042 2.006

448 262 -243 - 22 -79 410

233 251 -201 -114 164 -68 265

Effect van asset ceiling Stand per 31 december Rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkte actuariële resultaten Stand per 1 januari In de verslagperiode verwerkt Stand per 31 december Samenstelling pensioenlast Aan dienstjaar toegerekende pensioenkosten Rente over de verplichting Verwachte rendement op fondsbeleggingen Effect van wijziging pensioenregeling Administratiekosten Aftrek werknemersbijdrage

jaarrekening

107

De gehanteerde economische aannames zijn:

Disconteringsvoet Verwacht rendement op fondsbeleggingen Verwachte salarisontwikkeling algemeen Verwachte salarisontwikkeling individueel Verwachte ontwikkeling sociale lasten Indexatie nog niet ingegane pensioenen

31 dec. 2010

31 dec. 2009

4,5% 4,6% 2,5% 1,0%-2,5% 2,5% 2,0%

4,8% 4,6% 2,5% 1,0%-2,50% 2,5% 2,0%

Als sterftetafel per 31 december 2010 is de Generatietafel 2010-2060 met een leeftijdsterugstelling van één jaar gehanteerd.

15. Schulden aan kredietinstellingen Schuld aan kredietinstellingen van ultimo 2009 € 75,1 miljoen is in de loop van 2010 afgelost. Dit betrof voor € 75,0 miljoen een nietaflosbare geldlening met een looptijd van 30 april 2009 tot 30 april 2010 en een rente van 1-maands euribor plus een opslag van 185 basispunten.

16. Crediteuren en overige schulden

Vooruit ontvangen huur Dividendbelasting Investeringsverplichtingen Onderhoudskosten Te betalen OZB en overige heffingen Rekening courant beheerders Crediteuren Waarborgsommen Overige schulden en overlopende passiva Totaal

108

31 dec. 2010

31 dec. 2009

12.326 3.161 1.990 384 857 547 1.666 593 2.660 24.184

12.052 2.669 3.074 616 1.036 375 670 434 2.037 22.963

›› Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 17. Brutohuuropbrengsten

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

Totaal 2010 2009

21.782 19.506 -1.842 -1.055 -16 -5 - - - - 30 65 19.954 18.511

42.869 34.830 -539 -286 -159 -184 - - - - 331 234 42.502 34.594

23.145 22.832 -1.453 -1.340 -88 -235 - 293 -480 -516 279 292 21.403 21.326

19.553 18.579 -2.172 -1.587 -139 -208 - 120 -140 -140 124 7 17.226 16.771

107.349 95.747 -6.006 -4.268 -402 -632 - 413 -620 -656 764 598 101.085 91.202

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

Totaal 2010 2009

869 -826 43

1.603 1.298 -1.528 -1.257 75 41

3.401 3.362 -3.033 -3.009 368 353

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

1.799 1.848 824 723 603 544 1.122 862 4.348 3.977

Theoretische huur Leegstand Huurkorting Geactiv. huurkorting Geamort. huurkorting Overig Totaal

18. Netto servicekosten

Servicekosten Ten laste van huurders Netto servicekosten

906 -747 159

605 -566 39

434 -287 147

6.515 5.963 -5.874 -5.379 641 584

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

Totaal 2010 2009

1.008 557 1.374 1.108 1.199 1.056 753 703 4.334 3.424

1.050 1.406 603 570 297 274 312 192 2.262 2.442

1.230 688 543 654 217 221 526 390 2.516 1.953

5.087 4.499 3.344 3.055 2.316 2.095 2.713 2.147 13.460 11.796

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

Totaal 2010 2009

258 4.702 140 20 398 4.722

13.708 6.563 620 243 14.328 6.806

19. Exploitatiekosten

20. Positief herwaarderingsresultaat beleggingen Woningen 2010 2009

Waardemutaties door taxaties Waardemutaties door huurkortingen Totaal

1.599 - 1.599

526 - 526

11.621 1.153 - - 11.621 1.153

230 480 710

182 223 405

jaarrekening

109

21. Negatief herwaarderingsresultaat beleggingen

Waardemutaties door taxaties Waardemutaties overige beleggingen Herwaardering pijplijn Waardemutaties door huurkortingen Afboeking aankoopkosten Totaal

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

-7.154 -42.004

-1.657 -21.620

-9.387 -17.890

-11.022 -16.951

-40 -

-39 -

- - -639 - -7.833 -42.043

- -

- -

- -

- -

- -

- -900

2010

Totaal 2009

-29.220 -98.465 -40 -

-39 -900

- - -8.669 - -10.326 -21.620

- - - - -9.387 -17.890

- - - - -11.022 -17.851

- -9.308 -38.568 -99.404

2010

Winkels 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

Totaal 2009

22. Netto verkoopresultaat beleggingen

Woningen 2010 2009

Verkoopopbrengst Meest recente taxatiewaarde

Overige beleggingen Totaal

5.969

-

15.130

4.201

-

18

-

-

21.099

4.219

5.584 385 40 425

- - 39 39

13.490 1.640 - 1.640

4.898 -697 - -697

- - - -

18 0 - 0

- - - -

- - - -

19.074 2.025 40 2.065

4.916 -697 39 -658

23. Organisatiekosten

2010

2009

Personeelskosten Kantoorkosten inclusief huisvesting Advieskosten Taxatiekosten Research, contributies en promotie Overige kosten Totaal

3.015 674 229 549 255 78 4.800

2.814 689 143 522 218 115 4.501

De organisatiekosten bedragen 0,315% (2009: 0,318%) van het gemiddeld beheerd vermogen. Het totaalbedrag aan salarissen bedroeg € 2.086 duizend (2009: € 1.903 duizend), aan sociale lasten inclusief premie ziektekosten-verzekering € 154 duizend (2009: € 145 duizend) en aan pensioenlasten volgens IAS 19 € 410 duizend (2009: € 265 duizend). De pensioenlasten zijn nader toegelicht onder de post voorzieningen.

In 2010 waren gemiddeld 22 medewerkers (full-time equivalenten) werkzaam bij Altera Vastgoed (2009: 22); ultimo 2010 zijn dit 22 medewerkers. Het accountantshonorarium voor de jaarrekeningcontrole 2010 inclusief de accountantsverklaringen per sector bedraagt € 50 duizend (2009: € 50 duizend). Het honorarium voor overige werkzaamheden (ISAE 3000 rapportages en dilemmatrainingen i­ntegriteit) bedraagt € 14 duizend.

110

De beloning van de directie is als volgt:

2010

2009

513 168 128 24 833

467 193 199 30 889

Salaris Variabele beloning over voorgaand jaar Pensioen Sociale lasten en overig Totaal

De beloning aan de Raad van Commissarissen bedroeg â&#x201A;Ź 51 duizend (2009: â&#x201A;Ź 51 duizend).

24. Overige opbrengsten

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Compensatie overdrachtsbelasting Overige beleggingen Totaal

1.081 660 311 578 1.392 1.238

3.379 345 726 1.644 4.105 1.989

Woningen 2010 2009

2010

Kantoren 2010 2009 201 - 201

30 - 30

Bedrijfsruimten 2010 2009 496 - 496

582 - 582

Totaal 2010 2009 5.157 1.617 1.037 2.222 6.194 3.839

25. Direct beleggingsresultaat

Nettohuuropbrengsten Overige beleggingen Organisatiekosten Rentebaten/lasten Totaal

Winkels 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

2010

Totaal 2009

15.447 14.491 311 578 -1.347 -1.319 271 -51 14.682 13.699

38.093 31.129 726 1.644 -1.942 -1.648 -335 -562 36.542 30.563

18.773 18.531 - - -835 -870 -122 -318 17.816 17.343

14.671 14.671 - - -676 -664 -52 -141 13.943 13.866

86.984 1.037 -4.800 -238 82.983

78.822 2.222 -4.501 -1.072 75.471

Woningen 2010 2009

Winkels 2010 2009

Kantoren 2010 2009

Bedrijfsruimten 2010 2009

Totaal 2010 2009

1.599 526 -7.833 -42.043 425 39 1.081 660 -4.728 -40.818

11.621 1.153 -10.326 -21.620 1.640 -697 3.379 345 6.314 -20.819

710 405 -9.387 -17.890 - - 201 30 -8.476 -17.455

398 4.722 -11.022 -17.851 - - 496 582 -10.128 -12.547

14.328 6.806 -38.568 -99.404 2.065 -658 5.157 1.617 -17.018 -91.639

26. Indirect beleggingsresultaat

jaarrekening

Positief herwaarderingsresultaat Negatief herwaarderingsresultaat Netto verkoopresultaat Compensatie overdrachtsbelasting Totaal

111

Investeringen in joint ventures Altera Vastgoed N.V. heeft een 50% belang in B.V. Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer en 49,5% in het commanditair kapitaal van Winkelcentrum Het Rond C.V. (en 50% in de beherend vennoot Het Rond B.V.). Het aandeel van Altera Vastgoed in deze joint ventures is als volgt (in € x mln): Aandeel in joint ventures

2010

2009

Beleggingen Overige activa

106,4 2,1 108,5

103,5 2,0 105,5

Kortlopende schulden

1,5

Netto huuropbrengsten Indirect beleggingsresultaat

6,0 3,0 9,0

1,9 5,9 -3,3 2,6

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa De vennootschap is verplichtingen aangegaan voor nog op te leveren objecten. De specificatie per sector en verwachte jaar van oplevering is als volgt (in € x mln): Geplande oplevering zekere pijplijn

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

2011 2012 2013 Totaal Af: reeds gefinancierd Totaal

36 20 6 62 -21 41

24 28 - 52 - 52

7 14 - 21 - 21

- 19 - 19 - 19

67 81 6 154 -21 133

Naast de zekere pijplijn zijn er ook nog pijplijnprojecten met een omvang van € 43 miljoen waarvan de realisatie onzeker is.

Het huurcontract voor de huisvesting in Amstelveen bedraagt op jaarbasis € 205 duizend (exclusief btw compensatie) en heeft een looptijd tot 2015. Voor de komende ruim 4 jaar bedraagt de verplichting totaal € 974 duizend. De verplichtingen voor leaseauto’s bedraagt voor de contracten per 31 december 2010 € 331 duizend; de verplichting voor 2011 bedraagt € 139 duizend.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum te vermelden.

112

›› Vennootschappelijke balans (bedragen x € 1.000) Toelichting

31 dec. 2010

31 dec. 2009

Beleggingen Vastgoed 1 Overige beleggingen Deelnemingen 2

1.486.333 2.229 107.225 1.595.787

1.260.106 36.489 103.659 1.400.254

Overige vaste activa Materiële vaste activa Leningen Geactiveerde huurkortingen

256 41 2.429 2.726

369 191 3.049 3.609

Totaal vaste activa

1.598.513

1.403.863

Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa

1.244 1.550 51.463 54.257

1.280 876 44.227 46.383

Totaal activa

1.652.770

1.450.246

700.225 788.891 167.296 -26.702 1.629.710

580.342 616.489 167.348 -10.133 1.354.046

358

-

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren en overige verplichtingen 3 Totaal kortlopende schulden

- 22.702 22.702

75.095 21.105 96.200

Totaal passiva

1.652.770

1.450.246

Activa

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve

Langlopende schulden Voorzieningen

jaarrekening

113

›› Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen Nettoresultaat

2010

2009

56.743 9.222 65.965

-18.765 2.597 -16.168

›› Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening (bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) Grondslagen voor waardering en bepaling van het resultaat De vennootschappelijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Altera Vastgoed NV. De gepresenteerde cijfers zijn in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik is gemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402 Boek 2 BW. Deelnemingen worden gewaardeerd tegen intrinsieke waarde, die is bepaald conform de waarderingsgrondslagen van Altera Vastgoed.

Voor de waardering van de deelneming Winkelcentrum Zwolle Zuid B.V. wordt verwezen naar de grondslagen voor consolidatie.

Overige toelichtingen Voor zover bedragen in de vennootschappelijke jaarrekening niet zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.

1. Vastgoed Mutaties Woningen

2010 2009

Termijn- betalingen 2010 2009

Winkels 2010

2009

Kantoren 2010

2009

Bedrijfsruimten 2010

2009

Totaal 2010

2009

Stand per 1 jan.

385.446 386.994 - 16.826 399.934 416.836 263.311 280.447 211.415 202.552 1.260.106 1.303.655 Aankopen 16.697 1.452 20.610 21.232 199.361 5.529 16 367 1.896 21.092 238.580 49.672 Herrubricering - 38.058 - -38.058 - - - - - - - - Uit overige beleggingen 10.950 - - - 23.160 - - - - 34.110 Verkopen -6.169 - - - -15.130 -4.201 - -18 - - -21.299 -4.219 Herwaarderingen -5.779 -41.058 - - -84 -18.230 -9.157 -17.708 -10.764 -12.249 -25.784 -89.245 Huurkortingen - - - - - - 480 223 140 20 620 243 Stand per 31 dec. 401.145 385.446 20.610 - 607.241 399.934 254.650 263.311 202.687 211.415 1.486.333 1.260.106

2. Deelnemingen Mutaties Stand per 1 januari Investeringen Resultaat deelnemingen Uitgekeerd dividend Stand per 31 december

114

2010

2009

103.659 - 9.222 -5.656 107.225

105.189 750 2.597 -4.877 103.659

3. Crediteuren en overige verplichtingen

Vooruit ontvangen huur Dividendbelasting Investeringsverplichtingen Onderhoudskosten Te betalen OZB en overige heffingen Rekening courant beheerders Crediteuren Waarborgsommen Overige schulden en overlopende passiva Totaal

31 dec. 2010

31 dec. 2009

11.858 2.991 1.990 356 857 547 1.083 593 2.427 22.702

11.187 2.509 2.659 591 1.036 375 380 434 1.934 21.105

Amstelveen, 30 maart 2011 Raad van Commissarissen Drs. R.H.P.W. Kottman, president-commissaris Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel, commissaris Prof. dr. Th.B.M. Steenkamp, commissaris Directie Drs. R.J.M. Hogenboom MRICS, algemeen directeur Drs. C.J.M. van den Hoogen RA MRE MRICS, financieel directeur Ing. R.Ch. Eujen MRE, directeur portefeuillemanagement

jaarrekening

115

›› Overige gegevens Winstbestemming De winstbestemming is geregeld in artikel 32 van de s­ tatuten. Lid 1 bepaalt dat de winst ter beschikking staat van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Uit de status van fiscale beleggingsinstelling (en de status van de aandeelhouders) vloeit voort dat in het boekjaar ten minste 95% van de (fiscale) uitdelingsverplichting aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd en het restant binnen acht maanden na afloop van het boekjaar.

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het voorstel van de directie een slotdividend uit te keren in totalen per sector van € 218 duizend op letter­aandelen A (Woningen), € 1.296 duizend op letteraandelen B (Winkels), € 885 duizend op letteraandelen C (Kantoren) en € 673 duizend op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het slotdividend is niet in de balans per 31 december 2010 verwerkt.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de aandeelhouders van Altera Vastgoed NV Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag op pagina 95 tot en met pagina 115 opgenomen jaarrekening 2010 van Altera Vastgoed NV te Amstelveen gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2010, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2010 en de toelichting waarin zijn opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle.

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

116

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 31 december 2010 en van het resultaat en de kasstromen over 2010 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Altera Vastgoed NV per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 30 maart 2011 KPMG ACCOUNTANTS N.V. W.G. Bakker RA

jaarrekening

117

118

›› English summary General information Profile Altera Vastgoed NV is a leading private real estate investment company in the Netherlands with four separate sector p ­ ortfolios: Residential, Retail, Offices and Industrial. All four sector portfolios are exclusively invested in the Dutch real estate market. Total assets under management amount to approximately € 1.6 billion.

The participation in one or more of the sector portfolios of Altera Vastgoed is intended for Dutch pension funds.

We have deliberately chosen to be highly transparent in our processes, management activities, communication to the investment community and accounting reports.

Mission Altera Vastgoed provides institutional investment products in Dutch real estate in accordance with the requirements of pension funds. This has been translated into the following product features: • an indirect investment structure with the return-risk characteristics of direct real estate • cost efficiency through an integrated management structure • a tax efficient structure (fiscal investment institution) • the aim to deliver outperformance against the IPD/ROZ index per sector • a high level of transparency (reporting, accounting, strategy etc.)

• maximum flexibility regarding incoming, switching or outgoing shareholders • strong emphasis on strategy and pre-defined portfolio characteristics • optimal implementation of sustainability improving measures • independency, with no conflicts of interests and a strong focus on integrity • a client-oriented and a wide-ranging service culture Objectives The investment target of Altera Vastgoed on the property portfolio level per sector is to outperform the IPD/ ROZ sector index (standing investments ) on a rolling five years basis.

Altera Vastgoed offers shareholders a competitive fund management cost structure. The company strives be among p ­ roperty funds with the lowest level of fund management costs. These costs may not exceed 33 basis points of assets under management.

Altera Vastgoed aims to be fully invested in property in each sector.

Products Altera Vastgoed has four types of letter shares, representing the four Dutch real estate sectors: • Residential (letter shares A) • Retail (letter shares B) • Office (letter shares C) • Industrial (letter shares D) Shareholders are free to choose the sectors in which they wish to invest. Strategic/tactical decisions on allocation across the four sectors are therefore made by the shareholders, and do not form part of the strategic policy of Altera Vastgoed.

summary

119

›› Key figures 2010

Residential

Retail

Portfolio data (in € million; year-end) Investments in real estate 404 711 Real estate pipeline 62 52 Nr. of properties in operation 68 84 Nr. of lease contracts 2,532 641 Theoretical gross rent roll at year-end 22.5 48.9 Avg. gross rent p.a. per m2 (in €) N/A 202 Avg. remaining lease length (in years) N/A 4.8 Gross yield at year-end (excl. purchase costs) 5.6% 6.5% Net / gross rental income 77% 90% Occupancy rate at year-end 92% 99%

Balance sheet data (in € million) Investments 427 711 Liquidities available for investment 20 14 Assets under management 447 725 Net other assets -3 0 Net asset value (NAV) 444 725

Avg. nr. of outstanding shares (mln) 334 508 Nr. of outst. shares at year-end (mln) 356 588 NAV per share at year-end (in €) 1.248 1.234

Profit and Loss account (in € million) Theoretical gross rental income 21.8 42.9 Vacancy costs and other costs -1.8 -0.4 Gross rental income 20.0 42.5 Operating expenses -4.5 -4.4 Net rental income 15.5 38.1 Income other investments 0.3 0.7 Management overhead expenses -1.4 -1.9 Interest income / expenses 0.3 -0.4 Direct investment result 14.7 36.5 Indirect investment result -4.7 6.3 Total investment result 10.0 42.8 Total investment result per share (in €)

120

0.030

0.084

Offices

Industrial

257 21 20 64 23.2 177 2.5 9.0% 88% 92%

203 19 23 84 19.2 66 4.8 9.5% 85% 85%

255 1 256 -1 255

203 3 206 0 206

250 254 1.002

199 203 1.017

23.1 -1.7 21.4 -2.6 18.8 - -0.8 -0.1 17.9 -8.5 9.4

19.6 -2.4 17.2 -2.6 14.6 -0.7 0.0 13.9 -10.1 3.8

0.037

0.019

Residential 2006- 2010 2010

Retail 2006- 2010 2010

Office 2006- 2010 2010

Industrial 2006- 2010 2010

Return data Direct portfolio return* 3.8% 4.0% 6.2% 6.3% 6.6% 7.6% 7.4% Indirect portfolio return* -0.5% -1.4% 1.3% 0.6% -2.0% -3.4% -1.9%

Total portfolio return* 3.3% 2.5% 7.6% 7.0% 4.5% 3.9% 5.5% Management overhead expenses -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% -0.3% Impact not 100% invested 0.0% -0.1% -0.1% -0.2% 0.1% 0.0% 0.0% Other investments excluded from portfolio return 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% - - - Impact from definition differences 0.0% 0.2% 0.0% 0.4% 0.0% 0.0% 0.0% Fund return 3.1% 2.4% 7.2% 6.9% 4.4% 3.6% 5.1%

Dividend yield 3.4% 3.5% 6.0% 5.9% 6.3% 6.8% 6.9%

Relative performance IPD/ROZ: Standing investments -1.1% -0.1% -0.5% -0.2% -0.3% 0.4% -1.5% All investments -1.0% -0.0% -1.0% -0.6% -0.7% 0.5% -0.4%

7.4% -5.1% 2.0% -0.3% 0.0% 0.2% 1.8% 6.5%

-2.0% -0.7%

* Calculated in accordance with the IPD/ROZ guidelines

Management overhead costs*

2010

2009

2008

2008-2010

2006-2010

In % of assets under management

0.315

0.318

0.300

0.311

0.307

* Internal benchmark is 0.33%

summary

121

›› Altera Residential Fund Highlights 2010 • Fund return increased to 2.4% • Average occupancy rate of 94% (adjusted for initial vacancy) • Pipeline increased with 6 complexes (257 apartments) • Net-entry of shareholders of € 39 million Strategy • The strategy of Altera Residential is determined by structural demographic developments, such as population aging, the growth of one and two person households and the increased demand for rental accommodation in the private, unregulated rental sector resulting from this.

• Altera Residential mainly focuses on the private (non-regulated) rental sector, in which rents develop in accordance with local market conditions. A further focus is set on the rental price segment between € 700 and € 1,000 per month. Investments in accommodations with rents above this price range, for which demand is much more cyclical and thin, is limited.

• The geographical policy is set according to the expected increase in demand for unregulated rental accommodation, which will occur mainly in the western urbanised part of the Netherlands and the adjacent provinces of Gelderland and North-Brabant.

• The residential portfolio is actively managed according to the roll-over principle, an continued process of portfolio rejuvenation by means of buying modern, up-to-date buildings with non-regulated rents and selling older buildings in the lower rental price segments. The roll-over principle is also intended to generate continued additional value growth.

• The tenant target groups are households with above average earnings, or wealthy households, mainly one or two person households. In line with the demand profile of these target groups, the portfolio strategy is mainly aimed at apartments (75%) in (sub)urban areas, to a lesser extent at single-family homes (25%) and mainly at accommodations built in the 1990s or thereafter.

Outlook 2011 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return

122

93% 77% 4.1%

›› Altera Retail Fund Highlights 2010 • Fund return increased to 6.9% • High occupancy rate of 99% • Portfolio increased by approximately € 200 million • Net-entry of shareholders of € 224 million Strategy • The investment policy of Altera Retail pursues overweight positions in prime retail locations such as: - Shopping high streets, primarily in the large and medium-sized cities - Large scale specialty and suburban shopping centres with a dominant, sustainable position in the catchment area • Altera Retail strives to achieve a balanced spread in its retail portfolio across locations in accordance with the shopping activity of the various consumer motivations: daily shopping (mainly food), targeted purchases and fun shopping.

• The fund’s location policy focuses mainly on cities with at least 150,000 m2 shopping area and locations with a population of more than 25,000 in regions with a more than average growth of population

Outlook 2011 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return

98% 88% 6.1%

summary

123

›› Altera Office Fund Highlights 2010 • Fund return increased to 3.6% • Average occupancy rate of 94% • Entry of shareholders of € 13 million Strategy • Altera Office invests in well-developed office markets that have sufficient liquidity and size, both from an investment and letting perspective, and offer a broad spectrum of economic sectors in its tenant base.

• Consequently, Altera Office focuses mainly on the four large cities in the Randstad area (Amsterdam, Utrecht, Den Haag and Rotterdam), as well as some other regional cities (Eindhoven, Breda, Den Bosch, Amersfoort, Arnhem-Nijmegen and Zwolle).

• Altera Office concentrates on higher quality and well-developed office areas in business districts and city centres. These locations are better equipped to meet the demands of today’s office users, who value features such as a professional image and business clustering. City centres also offer close proximity to facilities, as well as status. Office districts in most cases offer good access and ample parking facilities. When choosing a location, these considerations are of decisive importance for a large part of office users.

• Altera Office is aimed at modern office buildings with a leasable area between 3,500 and 10,000 sqm, with the potential for flexibility as regards multi-tenant letting.

Outlook 2011 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return

124

90% 84% 7.0%

›› Altera Industrial Fund Highlights 2010 • Fund return increased to 1.8% • Average occupancy rate of 89% • Net-entry of shareholders of € 16 million Strategy • Altera Industrial invests in up-to-date industrial space that can be let to a wide variety of tenants. Investments in buildings specifically developed for one particular user with limited potential for use by other tenants are avoided.

• In view of the relatively rapid economic aging in this sector, Altera Industrial pursues an active investment policy which focuses on continuous rejuvenation of the portfolio, partly by means of acquisitions and dispositions and upgrading. The intention is to invest mainly in objects built in the 1990s or thereafter.

• The strategy focuses on a balance in the portfolio between logistic space (50%) and non-logistic multitenant complexes (50%), for the purpose of diversification of concentration risks. Altera Industrial expects demand for modern logistical space to show a long-term increase. On the other hand, the concentration risks in this segment are recognised: usually a single-tenant situation, exposure to just one branch of industry and a relatively large capital requirement per individual buildings. The investment in smaller scaled, non-logistic, multi-tenant complexes offers significant diversification benefits due to the greater variety of buildings, locations, tenants and branches of industry.

• The geographical policy of Altera Industrial is determined by the pattern of national and international logistics activities in the Netherlands (for logistical space) and by the large urban conglomerations where there are high levels of employment and value-adding businesses (for non-logistic multi-tenant complexes).

Outlook 2011 Average occupancy rate Net / gross rental income Direct portfolio return

89% 66% 5.2%

summary

125

›› Financiële agenda 2011

126

Rapportages Jaarverslag 2010 Verslag eerste kwartaal t.b.v. aandeelhouders Verslag tweede kwartaal t.b.v. aandeelhouders Halfjaarverslag Verslag derde kwartaal t.b.v. aandeelhouders Beleggings- en beleidsplannen per sector Net asset value

april 2011 22 april 2011 22 juli 2011 begin september 2011 21 oktober 2011 november 2011 4 werkdagen na einde maand

Vergaderingen Algemene Vergadering van Aandeelhouders

26 april 2011 8 december 2011

Participantenraad

8 juni 2011 4 november 2011

Dividend Slotdividend Eerste kwartaal Tweede kwartaal Derde kwartaal Vierde kwartaal

26 april 2011 26 april 2011 16 juli 2011 15 oktober 2011 21 december 2011

›› Begrippenlijst Resultaat Direct beleggingsresultaat: Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten plus opbrengst overige beleggingen minus organisatiekosten plus/min rentebaten/ lasten

Totaal portefeuillerendement: Som van nettohuuropbrengsten en waardeveranderingen in een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ ROZ. Zie voorts www.rozindex.nl en www.ipd.com

Indirect beleggingsresultaat: Gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de portefeuille, plus vrijval compensatieregeling overdrachts­belasting

Direct fondsrendement: Direct beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen ­vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen

Totaal beleggingsresultaat: Direct beleggingsresultaat plus indirect beleggingsresultaat

Indirect fondsrendement: Indirect beleggingsresultaat gedeeld door waarde eigen ­vermogen begin jaar plus gewogen gemiddelde van emissies en intrekkingen

Brutonettotraject: Nettohuuropbrengsten gedeeld door brutohuuropbrengsten Theoretische brutohuur: Contracthuur plus de leegstand tegen markthuur (op jaarbasis)

Totaal fondsrendement: Direct fondsrendement plus indirect fondsrendement; dit is het resultaat op fondsniveau Overig

Brutohuuropbrengsten: Theoretische brutohuuropbrengsten minus leegstand minus huur­kortingen (aangepast voor effecten straightlining) plus eventuele overige opbrengsten

Beheerd vermogen: Waarde vastgoedportefeuille plus de beschikbare middelen voor belegging

Nettohuuropbrengsten: Brutohuuropbrengsten minus exploitatiekosten

Net asset value: Waarde bezittingen minus schulden (= eigen vermogen)

Exploitatiekosten: Direct aan de objecten toerekenbare kosten, zoals onderhoud, vaste lasten, kosten property management (dagelijks beheer)

Vergoeding compensatie overdrachtsbelasting Bij toetreding met liquiditeiten is door de toetredende aandeelhouder een opslag van 1,5% op de net asset value verschuldigd voor compensatie overdrachtsbelasting. Met deze opslag worden de bestaande aandeelhouders gedeeltelijk gecompenseerd voor de overdrachtsbelasting die voor de bestaande portefeuille reeds als last was genomen (en daarmee ook verwerkt in de net asset value)

Organisatiekosten: Kosten die naar hun aard niet rechtstreeks aan de portefeuille zijn toe te rekenen, alsmede de taxatiekosten. Het betreft ­personeelskosten, advies- en controlekosten en kantoor­kosten. Altera relateert deze kosten in aantal basispunten (bp) ten opzichte van het beheerd vermogen

Standing portefeuille: De objecten die gedurende de beschouwingsperiode van de IPD/ROZ index in exploitatie zijn

Rendement Direct portefeuillerendement: Nettohuuropbrengsten gedurende een bepaalde periode afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ROZ Indirect portefeuillerendement: Waardeveranderingen gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode; de berekening volgt de tijdgewogen methodiek van de IPD/ROZ

All investments (alle objecten): Dit is de standing portefeuille plus de in een periode ­geacquireerde en gedisponeerde objecten Bezettingsgraad: Ontvangen contracthuur (inclusief huurgaranties) gedeeld door de theoretische brutohuur; deze financiële bezettingsgraad kan overigens afwijken van de fysieke bezettingsgraad IPD/ROZ: Raad Onroerende Zaken / Investment Property Databank. Stichting Vastgoedindex ROZ verzorgt in samenwerking met IPD (gevestigd te Londen) de IPD/ROZ index en benchmark data summary

127

Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020 545 20 50 Fax 020 545 20 60 www.alteravastgoed.nl