N R . 1 6 N A J A A R 2 011
ALTERAINFO EEN UITGAVE VAN ALTERA VASTGOED NV
Huurwoningen van beleggers haalbaar voor middeninkomens De Europese Commissie heeft Nederland nieuwe regels opgelegd voor woningcorporaties. Ze moeten minimaal 90% van hun sociale huurwoningen tot een huur van € 653 per maand toewijzen aan mensen die minder dan € 33.614 per jaar verdienen (40% van de Nederlandse huishoudens). De corporaties protesteren, met als belangrijkste argument dat inkomens tussen die grens en € 45.000 op de woningmarkt buiten de boot dreigen vallen. Er zou te weinig aanbod zijn en de huren niet betaalbaar in relatie tot dat inkomen, mede vanwege de inkomenseisen van de beleggers.
woningen. Ongeveer 60.000 woningen (43%) worden door de institutionele beleggers verhuurd in het geliberaliseerde segment boven € 653. Bij particuliere verhuurders zijn dit er ca. 87.000 (23%) en bij corporaties ook ongeveer 87.000 (4%).
rond de € 40.000 per jaar is ook terecht op de vrije sector huurde huurprijsklasse daarboven woningenmarkt, maar het is dan bereikbaar, als het ligt aan de inwel zaak dat deze door beleggers komenseis van de aangeboden Beleggers bereid te kunnen worden. beleggers. Het is dus niet de inko- investeren in wonin- In de recent gemenseis van bepubliceerde visie leggers, maar de gen met huren tussen op de huurwo€650 en €850 per ningenmarkt beschikbaarheid Kijken we naar de beschikbaarvan woningen in geeft de IVBN maand heid in de markt, dan blijkt dat deze huurprijscaook aan dat beinstitutionele beleggers ongeveer tegorie die kan knellen. leggers hier zeer wel toe bereid 10.000 van de jaarlijks vrijkozijn. Nieuwbouw, moet dan wel mende woningen in de vrije secMeer woningen voor institutiohaalbaar zijn, bijvoorbeeld door tor verhuren. Met deze 10.000 nele beleggers lagere grondprijzen. Een andere woningen bereiken de beleggers De geliberaliseerde huurwoninmogelijkheid is het afstoten van gezien de huurspreiding een gen van beleggers kunnen wel corporatiewoningen aan belegbreed scala aan huishoudens. degelijk een bijdrage leveren in gers. Dat geeft woningcorporaties de benodigde liquiditeiten Figuur 1: Jaarlijkse verhuur van aantallen woningen in het geliberaliseerde en financiële slagkracht om te segment in verschillende huurprijsklassen investeren in hun kerntaken van Het geliberaliseerde aanbod sociale huisvesting. 12.000 De Nederlandse woningmarkt De inkomensgroep tussen de wordt gedomineerd door ruim € 33.614 - € 45.000 die nu een 10.000 4,2 miljoen koopwoningen en (te) goedkope sociale woning >€1.000 8.000 ruim 2,2 miljoen corporatiewohuurt (de scheefwoners), betaalt €800-€1.000 ningen. Institutionele woningin dit scenario bovendien een 6.000 beleggers hebben met een meer realistische prijs. Gezien €750-€800 aantal van 133.000 woningen, de subsidiëring van het soci4.000 in tegenstelling tot het verleden, ale segment, bestemd voor een 2.000 €650-€750 een bescheiden positie op de inkomen tot € 33.614,- is dat woningmarkt. Dit lagere aantal gerechtvaardigd. Institutionele 0 is in het afgelopen decennium beleggers realiseren nu jaarlijks 2008 2009 2010 2011 progn. ontstaan doordat verkochte 2 à 3.000 nieuwe vrije sector woningen (winstneming) niet De betaalbaarheid deze huurprijsklasse. Een kwart huurwoningen, vooral in het konden worden vervangen door Ook beleggers stellen inkovan de vrije sector woningen middensegment met huren nieuwbouw en uitbreiding van menseisen aan bewoners. Zo in bezit van de institutionele tussen de € 500 - € 1.000. Zij het bestand slechts beperkt stellen ze vast of de woning woningbeleggers wordt verhuurd zijn relatief de grootste invesmogelijk was. De productiemarkt betaalbaar is voor het betrefin de klasse tot € 750, die voor teerders in deze markt. Indien de voor woningen werd gedomifende huishouden en daardoor de hele groep bereikbaar is. Nog oneigenlijke subsidiëring van de neerd door de particuliere koopde huurinkomsten bestendig zijn. eens een kwart, tot € 850, is inkomensgroep boven de sector en de huursector werd De eisen verschillen per belegvoor een groot € 33.614 Nieuwbouw haalbaar daadwerkelijk gedomineerd door ger, maar er is deel ook bereikcorporaties. Zowel Inkomenseis beleggers wel een beeld baar. Wel zien we een halt wordt door lagere grondde sociale huur van te schetsen. dat het aandeel toegeroepen, prijzen werkt niet belemme- (zie figuur 2 op als de corporaties van deze klassen zullen beleggers rend kregen voorpagina 3). in de verhuur in de loop der graag in het “gat” van de voor rang van (lokale) jaren iets lager is geworden. Dit de inkomensgroep van overheden bij de toewijzing van De inkomensgroep die volgens komt door de hoge kosten van € 33.614 - € 45.000 bereikbare contingenten huurwoningen, de corporaties buiten de boot nieuwbouw, die - met het oog huren tussen € 650 - € 850 kunwaarbij de corporaties zich ook zou dreigen te vallen, kan veelal op het noodzakelijke minimale nen en willen springen. toelegden op vrije sector huur. zeer goed terecht in de huurrendement - leiden tot hogere Zie voor meer informatie www. Naast de institutionele beleggers prijscategorie tot € 750 zonder huren. ivbn.nl; Visie op de huurwoninbezitten andere commerciële dat de inkomenseisen belemmeDe inkomensgroep tussen de genmarkt. particuliere verhuurders 380.000 rend werken. Vanaf een inkomen € 33.614 en € 45.000 kan goed
Vervolg op pagina 3