N R . 1 6 N A J A A R 2 011
ALTERAINFO EEN UITGAVE VAN ALTERA VASTGOED NV
Huurwoningen van beleggers haalbaar voor middeninkomens De Europese Commissie heeft Nederland nieuwe regels opgelegd voor woningcorporaties. Ze moeten minimaal 90% van hun sociale huurwoningen tot een huur van € 653 per maand toewijzen aan mensen die minder dan € 33.614 per jaar verdienen (40% van de Nederlandse huishoudens). De corporaties protesteren, met als belangrijkste argument dat inkomens tussen die grens en € 45.000 op de woningmarkt buiten de boot dreigen vallen. Er zou te weinig aanbod zijn en de huren niet betaalbaar in relatie tot dat inkomen, mede vanwege de inkomenseisen van de beleggers.
woningen. Ongeveer 60.000 woningen (43%) worden door de institutionele beleggers verhuurd in het geliberaliseerde segment boven € 653. Bij particuliere verhuurders zijn dit er ca. 87.000 (23%) en bij corporaties ook ongeveer 87.000 (4%).
rond de € 40.000 per jaar is ook terecht op de vrije sector huurde huurprijsklasse daarboven woningenmarkt, maar het is dan bereikbaar, als het ligt aan de inwel zaak dat deze door beleggers komenseis van de aangeboden Beleggers bereid te kunnen worden. beleggers. Het is dus niet de inko- investeren in wonin- In de recent gemenseis van bepubliceerde visie leggers, maar de gen met huren tussen op de huurwo€650 en €850 per ningenmarkt beschikbaarheid Kijken we naar de beschikbaarvan woningen in geeft de IVBN maand heid in de markt, dan blijkt dat deze huurprijscaook aan dat beinstitutionele beleggers ongeveer tegorie die kan knellen. leggers hier zeer wel toe bereid 10.000 van de jaarlijks vrijkozijn. Nieuwbouw, moet dan wel mende woningen in de vrije secMeer woningen voor institutiohaalbaar zijn, bijvoorbeeld door tor verhuren. Met deze 10.000 nele beleggers lagere grondprijzen. Een andere woningen bereiken de beleggers De geliberaliseerde huurwoninmogelijkheid is het afstoten van gezien de huurspreiding een gen van beleggers kunnen wel corporatiewoningen aan belegbreed scala aan huishoudens. degelijk een bijdrage leveren in gers. Dat geeft woningcorporaties de benodigde liquiditeiten Figuur 1: Jaarlijkse verhuur van aantallen woningen in het geliberaliseerde en financiële slagkracht om te segment in verschillende huurprijsklassen investeren in hun kerntaken van Het geliberaliseerde aanbod sociale huisvesting. 12.000 De Nederlandse woningmarkt De inkomensgroep tussen de wordt gedomineerd door ruim € 33.614 - € 45.000 die nu een 10.000 4,2 miljoen koopwoningen en (te) goedkope sociale woning >€1.000 8.000 ruim 2,2 miljoen corporatiewohuurt (de scheefwoners), betaalt €800-€1.000 ningen. Institutionele woningin dit scenario bovendien een 6.000 beleggers hebben met een meer realistische prijs. Gezien €750-€800 aantal van 133.000 woningen, de subsidiëring van het soci4.000 in tegenstelling tot het verleden, ale segment, bestemd voor een 2.000 €650-€750 een bescheiden positie op de inkomen tot € 33.614,- is dat woningmarkt. Dit lagere aantal gerechtvaardigd. Institutionele 0 is in het afgelopen decennium beleggers realiseren nu jaarlijks 2008 2009 2010 2011 progn. ontstaan doordat verkochte 2 à 3.000 nieuwe vrije sector woningen (winstneming) niet De betaalbaarheid deze huurprijsklasse. Een kwart huurwoningen, vooral in het konden worden vervangen door Ook beleggers stellen inkovan de vrije sector woningen middensegment met huren nieuwbouw en uitbreiding van menseisen aan bewoners. Zo in bezit van de institutionele tussen de € 500 - € 1.000. Zij het bestand slechts beperkt stellen ze vast of de woning woningbeleggers wordt verhuurd zijn relatief de grootste invesmogelijk was. De productiemarkt betaalbaar is voor het betrefin de klasse tot € 750, die voor teerders in deze markt. Indien de voor woningen werd gedomifende huishouden en daardoor de hele groep bereikbaar is. Nog oneigenlijke subsidiëring van de neerd door de particuliere koopde huurinkomsten bestendig zijn. eens een kwart, tot € 850, is inkomensgroep boven de sector en de huursector werd De eisen verschillen per belegvoor een groot € 33.614 Nieuwbouw haalbaar daadwerkelijk gedomineerd door ger, maar er is deel ook bereikcorporaties. Zowel Inkomenseis beleggers wel een beeld baar. Wel zien we een halt wordt door lagere grondde sociale huur van te schetsen. dat het aandeel toegeroepen, prijzen werkt niet belemme- (zie figuur 2 op als de corporaties van deze klassen zullen beleggers rend kregen voorpagina 3). in de verhuur in de loop der graag in het “gat” van de voor rang van (lokale) jaren iets lager is geworden. Dit de inkomensgroep van overheden bij de toewijzing van De inkomensgroep die volgens komt door de hoge kosten van € 33.614 - € 45.000 bereikbare contingenten huurwoningen, de corporaties buiten de boot nieuwbouw, die - met het oog huren tussen € 650 - € 850 kunwaarbij de corporaties zich ook zou dreigen te vallen, kan veelal op het noodzakelijke minimale nen en willen springen. toelegden op vrije sector huur. zeer goed terecht in de huurrendement - leiden tot hogere Zie voor meer informatie www. Naast de institutionele beleggers prijscategorie tot € 750 zonder huren. ivbn.nl; Visie op de huurwoninbezitten andere commerciële dat de inkomenseisen belemmeDe inkomensgroep tussen de genmarkt. particuliere verhuurders 380.000 rend werken. Vanaf een inkomen € 33.614 en € 45.000 kan goed
Vervolg op pagina 3
D U U R Z A A M H E I D
Warmte- en koudeopslag: de enige duurzame oplossing? Warmte- en koudeopslag (WKO) is een veel voorkomende keuze geworden in vooral nieuwbouw (woning) projecten, omdat het te boek staat als een duurzaam systeem met een hoge reductie van CO2 uitstoot. Het is bijna synoniem geworden voor het al of niet duurzaam zijn van projecten. Beleggers moeten echter ook zorgen voor een goed gebruikscomfort en lage energielasten. Is WKO dan wel de beste oplossing? Tijd om deze techniek af te wegen tegen andere oplossingen. Warmte en koudeopslag: wat is het? WKO maakt gebruik van drie hoofdonderdelen om gebouwen te verwarmen en te koelen: een (open) bodembron, een warmtepomp en een afgiftesysteem. Dit laatste is meestal vloerverwarming. De bron dient voor de opslag van warmte en koude, zodat in de winter het gebouw kan worden verwarmd en in de zomer gekoeld. Door deze ‘gratis’ warmte en koude, is alleen energie nodig voor de warmtepomp, die de warmte uit de bodem (ca. 10 graden) naar een nuttig temperatuurniveau (>3555 graden) opwaardeert. De leidingen worden in de woning aangesloten op de vloerverwarming. Voor hogere temperaturen, bijvoorbeeld voor tapwater, is vanwege gezondheideisen een gasketel nodig. In gestapelde woningbouw wordt het WKO systeem meestal als een collectief systeem toegepast. Dit betekent dat de bron en warmtepomp gemeenschappelijk zijn; het afgiftesysteem in de woning is uiteraard individueel. In kantoren is de warmte- en koudeopslag meestal op objectniveau opgezet. Bij winkelcentra zal meestal voor een collectief systeem worden gekozen, zodat elke winkelunit daarop kan aansluiten. Minder sterke punten Naast de voordelen van het systeem, die vaak omwille van de duurzaamheid sterk worden be-
nadrukt, kent WKO ook minder positieve punten. Zwaktes • Door de tariefstructuur van warmtelevering (bij woningen) is een collectief WKO-systeem voor huurders niet goedkoper. • Een collectief systeem heeft relatief veel leidingverliezen, zeker in minder compacte objecten of bij transport van hogere temperaturen (warm tapwater). • Technische en administratieve complexiteit, vooral in collec tieve systemen van woningen of winkels met veel afgifte punten en gebruikerswensen. Bedreigingen • Door de complexiteit (administratief, juridisch en technisch) van collectieve systemen met veel afnemers ontstaat de noodzaak voor een aparte exploitant, die zelf ook rendement moet maken op het systeem. • Bij uitval of slecht functioneren van een collectief systeem in woningen en winkelcentra zijn er vele benadeelden, met risico op ontevreden huurders. • Regie op bodemgebruik voor energieopslag en risico’s voor interferentie tussen opslagsystemen. Praktische alternatieven Naast WKO systemen bestaan er andere mogelijkheden om woningen en commercieel vastgoed duurzaam te verwarmen en waar nodig te koelen. Twee praktische alternatieven zijn hybride warmtepompen en ‘bouwkundig-plus”. ‘Hybride’ warmtepompen Anders dan een WKO-systeem, werkt de hybride warmtepomp zonder bodembron. De werking berust op het onttrekken van warmte aan de buitenlucht. De warmtepomp kan het CVwater tot ongeveer 55 graden verwarmen. Op deze manier kan het systeem een groot deel van het jaar een woning verwarmen. In de winter springt de normale individuele HR-ketel van de woning bij. Deze ketel levert daarnaast zoals gebruikelijk ook
het warme water. De warmtevloerverwarming is een standaard pomp kan ook koelen, waardoor en geaccepteerd comfortsysde woning via het afgiftesysteem teem. Tot slot maakt dit concept (vloer of convecgebruik van tor) topkoeling Andere mogelijkheden zogenaamde krijgt. om duurzaam te ver- ‘vraaggestuurde’ ventilatie, die warmen en te koelen op basis van In eengezinswoningen en de gemeten kantoren wordt de hybride luchtkwaliteit in de woning warmtepomp toegepast als een de ventilatie regelt. Dit is een individueel systeem. De onderdebewezen energiezuinig systeem. len zijn standaardcomponenten, Het ‘bouwkundig plus’ concept het onderhoud is daarom niet is ook prima toepasbaar in comcomplex. Het is ook toepasmercieel vastgoed, eventueel met baar in winkelunits, waarbij de specifieke aanpassingen. winkelier zoals gebruikelijk in zijn eigen ketel kan voorzien. Keuze per soort vastgoed Voor bestaande kantoren is dit Op basis van een afweging systeem ook goed toepasbaar, per soort vastgoed is, vanuit eventueel naast de al aanwezige beleggeroptiek, een eigen keuze ketel. gemaakt. Bouwkundig-plus Grondgebonden woningen Deze variant is vooral bouwkunVoor grondgebonden woningen dig van aard en bestaat uit aanis de ‘bouwkundig-plus’ variant vullende isolatie, gecombineerd een doeltreffende oplossing. met een normale HR-combiketel Het grootste pluspunt hiervan is en zogenaamde passieve koeeen robuuste duurzaamheid en ling. Door meer isolatie in gevel, besparing op energielasten voor vloer, dak en beglazing wordt de huurders. Daarnaast is deze variwarmtebehoefte van het gebouw ant voor beleggers ook financieel minimaal. Een normale HR-ketel aantrekkelijk door lage onderkan goed de resterende warmte houdskosten. De meerkosten van leveren, plus warm water. Vloerdeze variant dalen sterk door een verwarming, een zogenaamde verschuivende isolatiestandaard ‘douchewarmte in de bouw. wisselaar’ (warm- WKO heeft ook min- Collectieve te terugwinnen der positieve punten WKO-systemen uit afvalwater) zijn lastig toeen een (collecpasbaar, door de tieve) zonneboiler zorgen voor grotere leidingafstanden tussen een verdere vermindering van woningen. De hybride warmtede energievraag. Met bouwpomp is wel goed mogelijk, bij kundige maatregelen wordt de nieuwbouw eventueel met zogekoelbehoefte ook beperkt; de naamde ‘bodemlussen’ als bron. passieve koeling. Het gaat dan onder meer om zonwerend glas, Appartementen zonwering en automatische Voor appartementgebouwen valt zomernacht ventilatie. de keuze op de ‘bouwkundigplus’ variant. De pluspunten zijn Er wordt dus gebruik gemaakt gelijk aan die voor grondgebonvan al beproefde isolatietechden woningen. Collectieve WKOnieken. Daarnaast zorgt een systemen zijn minder voordelig aantal toevoegingen voor het bij appartementen, vooral doorbehalen van het vereiste niveau dat het voor huurders financieel van energiezuinigheid (EPC 0,6 niet aantrekkelijk is. De blijvende of lager). Dit betreft bijvoorbeeld duurzame prestatie van deze een collectieve zonneboiler, die systemen is niet gegarandeerd. het water voorverwarmt en opslaat in een collectief boilervat. Kantoren (ook bedrijfsruimten) Daarnaast is de ‘douchewarmVoor bestaande kantoren tewisselaar’ toepasbaar. De (renovaties) is een individuele
D U U R Z A A M H E I D / W O N I N G M A R K T
Tabel: Afweging per soort vastgoed
*) Zal in de praktijk niet of nauwelijks worden toegepast sector
type
Woningen
grondgebonden
appartementen
Winkels
winkelcentra
Bedrijfsruimten
kantoor en bedrijfshal
Kantoren
single en multitenant kantoren
‘hybride’ warmtepomp naast een (bestaande) ketel een goede keuze. Zeker een (gasgestookte) warmtepomp voor verwarming en koeling kan in een bestaande situatie een sterke bijdrage geven aan de verduurzaming. Door de grote koudevraag is actieve
categorie
warmte en koudeopslag
‘hybride’ warmtepomp
bouwkundig ‘plus’
nieuwbouw
*
+
+
bestaande bouw
*
+
+
nieuwbouw
-/0
*
++
bestaande bouw
-
*
++
nieuwbouw
-
+(+)
++
bestaande bouw
-
+(+)
++
nieuwbouw
-
++
+
bestaande bouw
-/0
++
+
nieuwbouw
-/0
++
+
bestaande bouw
+/0
++
+
koeling benodigd. Overigens is bij nieuwbouw en renovatie een combinatie met een bouwkundige variant zeker de moeite waard. In dat geval is extra aandacht nodig voor reductie van de energievraag door isolatiemaatregelen. Dit zal de werking van de
warmtepomp ten goede komen. Winkelcentra Bij herontwikkeling en nieuwbouw van winkelcentra is bijzondere aandacht voor de bouwkundige oplossingen sterk aan te raden. Dit heeft te maken
Huurwoningen van beleggers haalbaar voor middeninkomens (vervolg) Figuur 2: Globale eis aan het bruto huishoudensinkomen bij verschillende huurprijsniveaus 50.000
Het grootste deel van de beleggers stelt eisen die vallen in de donkere zone, waarbij een eventueel tweede inkomen volledig meetelt.Een aantal beleggers telt het tweede inkomen in een huishouden maar voor een gedeelte mee, waardoor de totale inkomenseis in de lichte zone valt.
48.000 46.000
inkomenseis huishouden
44.000 42.000 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 650
700
750
800
850
900
maandhuur
BEZOEK ONZE NIEUWE WEBSITE!
met de casco verhuur. Een huurder kan zijn eigen inbouwpakket invoegen, elke winkel heeft een eigen ‘energieprofiel’ wat betreft koude en warmte behoefte. Met een collectief systeem zoals WKO is het lastiger om in ieders specifieke behoefte te voorzien en bovendien flexibel te zijn als een andere huurder zich in het pand vestigt. Door nu extra aandacht aan isolatie en passieve koeling te besteden, kan de warmte en koudevraag onafhankelijk van het gebruik worden beperkt. Natuurlijk is een goede afstemming met huurders nodig, bijvoorbeeld ten aanzien van een goede ventilatie en installatie per unit. Op unit niveau kan een hybride warmtepomp een goede en energiezuinige oplossing zijn. Dit hangt ook van het type winkel af (mode, elektronica, etc.).
S E C T O R A A L
N I E U W S
ALTERAINFO
Woningen Eerste verhuur succesvol De eerste verhuur van de in Utrecht Vleuterweide-Centrum en Rotterdam Ommoord Hesseplaats opgeleverde appartementen is bijzonder succesvol verlopen. Beide projecten zijn gelegen boven winkelcentra. In het Rotterdamse project koopt Altera dit najaar nog eens 18 ap-
partementen. Ook is de verhuur gestart van de Parktoren projecten in Nijmegen-Malderborgh en Dordrecht-Overkamp. Dit najaar start de verhuur van het project in Utrecht Oud-Hoograven en in het voorjaar De Calypso in Rotterdam-Centrum. Onze belangstelling voor verwerving van appartementen blijft onvermin-
derd groot. Uit de bestaande portefeuille gaan acht complexen eengezinswoningen dit jaar nog in de verkoop.
Winkels Dispositie en acquisitie Ook in de winkelportefeuille heeft Altera besloten om meerdere objecten te verkopen, door middel van een tenderprocedure. Het gaat om winkelpanden of projecten in centra van steden en enkele centrumprojecten in dorpen met een centrumfunctie voor hun regio. De opbrengsten uit verkoop zullen wij, samen
met beschikbaar nieuw vermogen afkomstig van enkele aandeelhouders, gebruiken voor nieuwe acquisities. In de exploitatieportefeuille is de renovatie van een deel van het object op de Woonboulevard Ekkersrijt afgerond. Inmiddels is de rest van het object gesloopt, ten gunste van grootschalige nieuwbouw. De oplevering wordt begin 2013
verwacht. De gerenoveerde monumentale Boreelkazerne in Deventer is opgeleverd, waarna de eerste huurders zich er kunnen vestigen: kantoren en winkels. In het winkelcentrum St. Jorisplein in Amersfoort is in augustus een superstore van The Sting (ruim 2.500 m2) geopend.
Kantoren Toegenomen verhuur Het verhuurvolume is toegenomen maar ligt nog steeds onder het niveau van voor de kredietcrisis. In het eerste halfjaar is voor € 2,2 miljoen aan huurcontracten afgesloten (zelfde periode 2010: € 0,8 miljoen). Dit najaar start de transformatie en marketing van het Amstelgebouw bij het Amstelstation in Amsterdam. Het gebouw krijgt onder meer een aangepaste
entree en ondergaat een interne ‘make-over’ om het volledig geschikt te maken voor multitenant verhuur (zie www.amstelgebouw.nl). De kantoorruimte in het gerenoveerde monument De Boreelkazerne in Deventer is opgeleverd en de eerste huurder heeft zich er gevestigd. De kantoren in De Calypso in Rotterdam-Centrum zijn nog in aanbouw.
Bedrijfsruimten Voorzichtigheid troef In het eerste halfjaar 2011 is voor € 1,8 miljoen in jaarhuur aan huurcontracten afgesloten (heel 2010: € 1,4 miljoen). Er is dus duidelijk meer beweging in de markt en de uitgebreide marketingcampagnes per object of op het niveau van de soort ruimte (logistiek of bedrijfsverzamelgebouwen) of regio werpen hun vruchten af. Toch
zijn huurders nog voorzichtig: ze kiezen vaak voor kortere huurperiodes of breakopties in langer lopende contracten. In Bleiswijk zijn inmiddels zes units verhuurd en over het project op Amsterdam Osdorp Airport Business Park zijn afspraken gemaakt over de levering in 2012. Hier gaat al in 2011 een optimaal op de doelgroep en markt afgestemde campagne van start.
Altera Vastgoed NV Handelsweg 59 F 1181 ZA Amstelveen Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020-5452050 Fax. 020-5452060 E-mail info@alteravastgoed.nl Internet www.alteravastgoed.nl