Halfjaarverslag 2013 Marktontwikkelingen per sector Woningen
Winkels
- woonvisie overheid krijgt langzaam vorm; overheidssteun voor woonlasten daalt verder - corporatiesector krijgt meer focus op oorspronkelijke doelgroep - gemiddelde woningprijs in Nederland in eerste helft 2013 met 1,5% gedaald (eerste helft 2012: -2,5%) - taxaties gebeuren steeds meer op basis van voortgezette exploitatie in plaats van uitpondwaarde, maar daling van leegwaarde beïnvloedt nog steeds in sterke mate de waarde van huurwoningen - mogelijkheden voor investeringen door partijen met beschikbare liquiditeiten, zoals Altera
- consumentenbestedingen afgenomen met 2,5% ten opzichte van eerste halfjaar 2012, hetgeen leidt tot meer faillissementen - leegstand neemt toe, vooral in krimpgebieden en op B- en C-locaties - huuropzeggingen, al dan niet gericht op huurverlaging, komen vaker voor - huurprijzen op A-locaties in de grotere steden op peil, daarbuiten prijsdalingen - beschikbaarheid beleggingen blijft schaars
Kantoren
Bedrijfsruimten
- vraag naar kantoren blijft beperkt; opname loopt verder terug - slechts beperkt aantal locaties handhaaft zich in crisis; goede bereikbaarheid met alle vervoersvormen cruciaal - structurele leegstand vergt langdurige sanering - aandacht voor efficiënt ruimtegebruik houdt aan - effectieve huren fors onder druk - duurzaamheid belangrijk als onderdeel verhuuronderhandelingen
- logistiek vastgoed handhaaft zich als dynamisch segment, zowel aan gebruikers- als aan beleggerszijde - aantal faillissementen blijft toenemen, vooral in bouw, inclusief toeleveranciers - Nederland blijft in internationaal perspectief aantrekkelijke vestigingsplaats - huurniveau daalt licht, terwijl forse incentives nodig zijn om huurders aan te trekken of vast te houden - verbetering en sanering bedrijfsterreinen blijft achter
Van en voor pensioenfondsen Altera Vastgoed is een professioneel, transparant en flexibel beleggingsproduct voor pensioenfondsen die een belang wensen in Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoed. Altera biedt vrije keuze uit vier sectorportefeuilles met een laag risicoprofiel, geen externe financiering en lage organisatiekosten. Het belegd vermogen van de vier sectorfondsen samen is € 1,7 miljard. Resultaten eerste halfjaar 2013 De resultaten van de vier sectorportefeuilles laten evenals de voorgaande jaren een wisselend beeld zien. De bezettingsgraden in de sectoren Woningen en Winkels blijven op een hoog niveau van gemiddeld 94% respectievelijk 96%. Voor de sector Kantoren stagneert de bezettingsgraad op 75%; de sector Bedrijfsruimten neemt met 85% een middenpositie in. In totaal zijn in de sectoren Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten in het eerste halfjaar contracten afgesloten met een jaarhuur van € 4,2 miljoen (geheel 2012: € 8,7 miljoen); voor € 1,1 miljoen daarvan ging het om nieuwe huurders. De huurmarkt voor woningen handhaaft zich goed, hetgeen ook terug is te zien in de verhuur van recent opgeleverde complexen. In de sector Winkels wordt in het zicht van expiratie zwaarder onderhandeld over prijsniveaus, nu de winkelbestedingen al vele jaren een dalende trend laten zien. Op de goede locaties is wederverhuur doorgaans geen probleem, maar de bezettingsgraad vertoont wel een enigszins dalende lijn.
Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020 545 20 50 Fax 020 545 20 60 www.alteravastgoed.nl
In de sectoren Woningen en Kantoren was sprake van een afwaardering die forser was dan verwacht (-2,7% respectievelijk -7,1%). Bij de Woningen werd dit veroorzaakt door de daling van de leegwaarde, bij Kantoren door de stagnatie van de economie en de daarmee gepaard gaande onzekerheid bij huurders. Bij Winkels en Bedrijfsruimten was de afwaardering met 1,2% respectievelijk 1,8% beperkter van omvang. Voor de sectoren Winkels en Bedrijfsruimten is het fondsrendement over het eerste halfjaar positief (1,8% respectievelijk 1,1%); voor Woningen licht negatief (-0,8%) en voor Kantoren -3,8%. In de sectorspecifieke onderdelen van dit verslag staan de prognoses voor geheel 2013. De organisatiekosten liggen met 35 basispunten op jaarbasis, ondanks toegenomen intensiteit van het management, nog steeds op een laag niveau. Groei belegd vermogen door funding Evenals in 2012 is Altera in het eerste halfjaar in staat gebleken om een fors volume aan toetredingen en uittredingen van aandeelhouders te faciliteren. Er is voor € 179 miljoen toegetreden en voor € 97 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van € 82 miljoen. Deze toename deed zich met name voor in de sector Woningen (per saldo € 75 miljoen). De beleggingsvoorkeur van pensioenfondsen gaat momenteel uit naar woningen. De aandeelhouders hebben zich per saldo gecommitteerd voor toetredingen met € 46 miljoen in de sector Woningen; in de andere sectoren is er een uittredingswens van totaal € 25 miljoen. De voorkeur voor woningen laat zich vooralsnog goed concretiseren door de verwerving van complexen van woningcorporaties en ontwikkelprojecten van aannemers. Er zijn twee nieuwe aandeelhouders toegetreden en twee aandeelhouders uitgetreden. Het aantal aandeelhouders bleef daarmee gelijk, op 28.
Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten
Portefeuillemutaties De zekere pijplijn is toegenomen van € 188 miljoen ultimo 2012 naar € 222 miljoen medio 2013. Hiervan heeft € 94 miljoen betrekking op woningen en € 110 miljoen op winkelprojecten. In het eerste halfjaar is een woningcomplex opgeleverd in Rotterdam-centrum (48 appartementen) dat volledig is verhuurd. Begin september volgt de levering van een recent door een woningcorporatie gerealiseerd woningcomplex met 108 appartementen aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam. In juni is in dezelfde stad de bouw gestart van een woningcomplex aan de Bilderdijkkade, waarvan Altera 75 appartementen afneemt (oplevering eind 2015). Begin volgend jaar volgt de levering van 113 appartementen in Amstelveen. Altera onderhandelt nog over de verwerving van diverse andere woningprojecten. In de sector Winkels is de geheel vernieuwde Meubelboulevard Ekkersrijt opgeleverd; het complex is voor 87% verhuurd. De bouw van het nieuwe winkelcentrum in Waddinxveen is begin 2013 gestart; de oplevering volgt begin 2015. Sinds 2000 heeft Altera een 50% belang in het winkelcentrum Het Rond in Houten. Op 1 oktober zal Altera de andere 50% verwerven voor een bedrag van € 42 miljoen kosten koper. De aankoop wordt gefinancierd met een kortlopende lening van een van de aandeelhouders. Later in het jaar volgt de levering van een bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam. Voor het tweede halfjaar is de verkoop van meerdere objecten in de vier sectoren in voorbereiding.