Андрей Кошиль президент ассоциации «Земельный союз Украины»
Оформление земли для размещения орехового сада 20 апреля 2018 года г. Львов
Кто распоряжается землями? Местные советы — распоряжаются землями в границах населенных пунктов (12% всей территории Украины) Госгеокадастр — распоряжается землями за границами населенных пунктов (88% всей территории Украины) •
Механизмы передачи:
Аукционы: (менее 5% всех земель) • - по продаже права аренды • - права собственности - передача в аренду для ведения фермерского хозяйства Без аукционов: (более 95% всех земель) • - передача в собственность для ведения личного крестьянского хозяйства (ОСГ) до 2 га, садоводства до 12 соток, строительства до 25 соток и т.д.
Децентрализация Распоряжение КМУ от 31.01.2018 № 60-р «О передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности в коммунальную собственность объединенных территориальных общин» http://otg.land.gov.ua — карты, образцы документов, план-график, ответы на вопросы, online-чат • •
Механизм передачи: подписание меморандума — принятие решения ОТГ- обращение в областное управление Госгеокадастра — приказ о проведени инвентаризации — договор на инвентаризацию — регистрацияв земельном кадастре — приказ на передачу (3 дня) — подписание акта приема-передачи — регистрация права коммунальной собственности
Безоплатная приватизация - выделяется («дарится») местными советами или Госгеокадастром (ст 118, 121 ЗКУ)
- только гражданам Украины и только один раз - ОСГ до 2 га, распаевание фермерского хозяйства и другие назначения - ОСГ до 2 га и фермерское хозяйство не попадают под действие моратория - ограничена 25% от площади участков, право аренды на которые продано через аукционы (постановление КМУ №413) - возможна передача полномочий по распоряжению с\х землями за границами населенных пунктов от Госгеокадастра к местным советам Законопроект
Земельные аукционы - информацию можно найти на http://torgy.land.gov.ua/auction - продаются права аренды, а не право собственности - торг идет за % арендной платы - продаются готовые массивы от нескольких соток до сотен гектаров - есть письмо Госгеокадастра об ограничении срока аренды 7 годами - прозрачный механизм продажи, которые практически исключает коррупционные риски
Договор аренды - заключается на срок от 7 до 50 лет - обязательная государственная регистрация (органы местного самоуправления или нотариус)
- есть типовая форма, утвержденная КМУ. Последние изменения — запрет на снижение цены допсоглашением, агрохимический паспорт обязателен по государственным землям. (постановление КМУ №890 от 22.11.17) Проверка не реже раз в 3 года. Штраф 100% годовой арендной платы в случае 10-ти дневной задержки оплаты.
- существенные условия — объект, срок, арендная плата (размер, индексация, сроки и порядок оплаты, пересмотра)
- минимальная арендная плата 3% от нормативной оценки (обязательно для государственных земель, рекомендовано для частных)
- собственник может продать участок, который находится в аренде - участок может быть передан в субаренду если это разрешено договором
Изменение нормативной оценки с/х земель
Индексация: за 2012 год – 1,0 (×1,756 по пашне), за 2013 год – 1,0, за 2014 год – 1,249, за 2015 год – 1,433 За 2016 год — 1,0 (для земель несельскохозназначения - 1,06) Нормативная оценка с 2012 года увеличилась в 3,14 раза!
Договор эмфитевзиса право пользование чужой землей для выращивания сельскохозяйственной продукции •
нет ограничений по сроку
•
нет ограничений по форме и порядку оплаты
•
может продаваться, дариться, вноситься в уставный фонд
•
может быть предметом залога
•
нельзя заключать по участкам, которые находятся в аренде!
Борьба против рейдерства Обязательно! Регистрация земли в земельном кадастре с правильным кадастровым номером, площадью, целевым назначением, без накладок. Обязательно! Регистрация права собственности/аренды/эмфитевзиса в реестре прав на собственника сада. Желательно! Провести аудит документов по земле. Желательно! Вынести в натуру участки перед закладкой сада. Желательно! Установить SMS-маяк (http://smsmayak.com.ua/) на изменение статуса собственности. Желательно! Организация задолженности в пользу дружественного лица и блокировка собственности в реестре в качестве залога.
Организация сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов Виды сельскохозяйственных кооперативов: 1. Производственные. Создаются физическими лицами. Цель - ведение прибыльной деятельности. 2. Обслуживающие. Создаются физическими и юридическими лицами. Занимаются неприбыльной деятельностью. Бывают: - перерабатывающие; - заготовительно-сбытовые; - снабженческие; - многофункциональные; - другие.
Фермерское хозяйство может быть создано гражданами Украины, которые являются родственниками или членами семьи •
•
может получить государственные или коммунальные земли без аукциона в аренду на срок до 50 лет члены фермерского хозяйства могут получить безоплатно в собственность земли в размере средней части (пая) по району
подробно порядок создания: электронное пособие "Землю — фермеру" www.zem.ua «Фермерство: создание, ведение, налоги»
Перечень документов, подтверждающих опыт работы в сельском хозяйстве (Постановление КМУ № 584 от 12.08.15)
1. Выписка из трудовой книжки гражданина с записями, которые подтверждают стаж работы в сельском хозяйстве; 2. Архивная справка, содержащая информацию о стаже работы гражданина в сельском хозяйстве, выдана на основании архивных документов с указанием их поисковых данных;
3. Копия трудового договора (соглашения) между работником и собственником предприятия, организации, уполномоченным им органом или физическим лицом, по которому (которой) работник выполнял работы (предоставлял услуги) в сельском хозяйстве;
4. Выписка из похозяйственной книги ведения личного крестьянского хозяйства или участие в ведении личного крестьянского хозяйства.
5. Сведения из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей о видах экономической деятельности в области сельского хозяйства, которая осуществляется физическим лицом-предпринимателем.
l l l
Закон № 1067-VIII от 31.03.2016
l l l l
регистрация ФГ как юридического лица или физического лица — предпринимателя
l l
привлечение работников — только для сезонных и неквалифицированных работ
l l
ФГ без создания юридического лица создается на основании договора, который заверяется нотариально
l l
l l l
ФГ без создания юридического лица имеют право на государственную поддержку как и ФГ- юрлица
Нужно ли менять целевое назначение? Для земель: -для ведения товарного сельскохозяйственного производства, -личного крестьянского хозяйства (ОСГ) -для садоводства -для фермерского хозяйства Менять целевое назначение НЕ НУЖНО Нужно изменить состав угодий путем разработки «Проекта землеустройства обеспечивающего эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий» (проект сівозмін) Порядок выделения: www.zem.ua «Пошаговые инструкции»
Что нужно для строительства на с/х землях Письменное согласие собственника Проект землеустройства, который обеспечивает эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочение угодий (проект сівозмін) Проект землеустройства по снятию, переносу и сохранению плодородного слоя почвы Получение специального разрешения на снятие и перенесение почвенного покрова (плодородного слоя почвы) Снятие и перенесение почвенного покрова
Какие виды сооружений можно строить Коровники, конюшни, свинарники, овчарни, конные заводы, собачьи питомники, птицефабрики, зернохранилища, склады и надворные постройки, подвалы, винокурни, винные емкости, теплицы, сельскохозяйственные силосы и тому подобное. Также сюда относятся здания для животноводства, здания для птицеводства, здания для хранения зерна, здания силосные и сенажные, здания для садоводства, виноградарства и виноделия, здания тепличного хозяйства, здания рыбного хозяйства, здания предприятий лесоводства и звероводства, здания другого сельскохозяйственного назначения. Возможно строительство технических водоемов, сооружений связанных с орошением и мелиорацией.
•
Можно ли менять участки в пределах поля? Да, можно. Даже для земель, которые попадают под действие моратория. согласно п. 15 Раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины Допускается «...обмен земельного участка на другой земельный участок согласно закону»
Відумерла спадщина (выморочное имущество) Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли» №3006 от 13 октября 2016 г. - землю будут получать местные советы за местом нахождения земельного участка - право подавать иск в суд получили кредиторы и владельцы соседних участков - усовершенствован механизм обмена информацией между государственными органами Распоряжение участками выморочного имущества осуществляется на общих основаниях.
Наследственный договор VS завещание
Завещание может меняться собственником по своему усмотрению
Наследственный договор не может быть изменен в одностороннем порядке
Внимание: опасная схема! Получение земли по завещанию Цивільний кодекс України Стаття 1254. Право заповідача на скасування та зміну заповіту 1. Заповідач має право у будь-який час скасувати заповіт. 2. Заповідач має право у будь-який час скласти новий заповіт. Заповіт, який було складено пізніше, скасовує попередній заповіт повністю або у тій частині, в якій він йому суперечить. 3. Кожний новий заповіт скасовує попередній і не відновлює заповіту, який заповідач склав перед ним.
Внимание: затратная схема! Оформление распаеванных садов - большое количество собственников - часть земель не оформлена - высокие затраты на внесение участков в земельный кадастр, реестр прав - сложность формирования единого массива - опасность работы с неадекватными собственниками
Внимание: опасная схема! Заключение договоров о совместной деятельности/обработке - Земельный кодекс Украины не предусматривает использование земли на основании этих договоров - Государственные и коммунальные предприятия не имеют право самостоятельно распоряжаться землями, которые они используют - Заключенные договоры могут быть истолкованы как притворные (удавані) сделки - Правоохранительные органы обращают особое внимание на такие сделки - Договор о совместной деятельности/обработке может быть расторгнут в любой момент
Внимание: опасная схема! Заключение доверенностей/договоров аренды с выкупом паевых земель Земельний кодекс України Розділ X ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ п15,ч.3 Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлюпродаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Внимание: опасная схема! Заключение договоров мены Земельний кодекс України, Перехідні положення, п.15, б крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Цивільний кодекс України Стаття 715. Договір міни 1. За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. 2. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. 3. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.
l
l • Документы, подтверждающие право собственности на землю и / или ее использования в с-х целях (земля в частной собственности, арендованная земля и т.д.) • Механизм оформления права собственности / использования на землю • что такое реестр • кем формируется реестр • кто такой землеустроитель • что такое регис.№, как его узнать, получить • карта Геокадастр • Что необходимо сделать, чтобы подтвердить использование земли для выращивания продукции и подтвердить урожай • выписка от сертифицированного регистратора - что дает • список сертифицированных регистраторов в районах.
l
l Почему не разрешают переоформлять земельные участки выделенные для ведения личного подсобного хозяйства до 2 га в постоянное пользование(голубые гос.акты) в частную собственность за чертой населенного пункта Как можно оформить? Кто распоряжается внутрихозяйственными лесополосами? Можно ли взять лесополосу примыкающую к участку в аренду? Обязательно ли переоформлять приусадебный участок ?
гос.акт на частную собственность на
На основании какого постановления не оформляют земли в черте населенного пункта при отсутствии нового ген .плана?
l l l
Ассоциация «Земельный союз Украины» создана в 2004 году группой землеустроительных предприятий. Ассоциация является негосударственной организацией и объединяет землеустроительные предприятия, консалтинговые, инвестиционные, юридические и риэлтерские компании.
l l
Земельный союз Украины через сеть своих представительств (более 40 компаний) выполняет весь комплекс работ и услуг, связанных с землей, по всей территории Украины. Землеустроительные работы, оценочные услуги, юридические консультации и сопровождение, Земельный аудит (due diligence).
Сайт www.zem.ua
Сайт для покупки — продажи земли ZEM.COM.UA
•
консультации по земельному законодательству, оформление земли и выполнение землеустроительных работ по всей территории Украины
www.zem.ua (044) 384 08 66 (044) 384 08 68 Моб. (098) 508 80 00 l
office@zsu.org.ua