SUMARIO www.en-obra.com.co Gerente TOMÁS SILVA ARISTIZÁBAL Canal Construcción cel: 311 502 5353 gerente@en-obra.com
PORTADA:
Coordinador Editorial JOE SILVA cel: 310 554 0819 editor@en-obra.com
CENTROS COMERCIALES LLEGAN A NUEVAS PLAZAS La Gerente de Centros Comerciales de la Constructora Conconcreto, Lina Marcela Hurtado, conversa con Revista En Obra sobre el sector de los centros comerciales. Manifiesta que hay oportunidad para estos desarrollos en las ciudades intermedias y en el exterior. También opina sobre la llegada de jugadores extranjeros al país y la tendencia de construir para arrendar, entre otros temas.
Ejecutivos de Cuenta MÓNICA ANDREA FERNÁNDEZ Cel: 311 502 5240 mfernandez@revistafierros.com LAURA BEATRIZ PLATA Cel: 311 502 5097 lplata@revistafierros.com DIEGO CUELLAR Cel: 311 502 5250 dcuellar@revistafierros.com Periodista Digital DAYRO MEZA CORONADO dmeza@revistafierros.com Colaboradores GLORIA GÓMEZ MAURICIO MEJÍA COLLIERS INTERNATIONAL WORLD OFFICE FORUM CUSHMAN & WAKEFIELD ANIF CAMACOL Jefe de Diseño ANDREA NAVARRO SALINAS diseno@axioma.com.co Diseño y diagramación ESTEFANÍA CHACÓN PAOLA ANDREA NIÑO Coordinación Fotografía JULIANA LOPERA fotografia@axioma.com.co Asistente de fotografía
8. Maquinaria y Equipos: Transporte vertical de obra Expertos dan a conocer las novedades y ventajas de grúas telescópicas, pluma grúas, Malacates y torre grúas. Se destaca la innovación en el diseño y la implementación de sistemas electrónicos.
ALEXANDER SÁNCHEZ
Foto Portada CENTRO COMERCIAL GRAN PLAZA FLORENCIA, CAQUETÁ
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Gerencia General MARCELINO ARANGO L. cel: 313 815 7505 gerencia@axioma.com.co
10. Sector Destacado: Vivienda El Ministerio de Vivienda describe los principales mecanismos que se han implementado para superar el déficit que tiene el país en este segmento de las edificaciones. Además se hace un análisis de la construcción de vivienda para estratos altos que al igual que la VIP y la VIS, presenta una interesante demanda.
Gerente de Unidades MARIANO ARANGO L. Especiales de Negocio cel: 313 815 7510 director@axioma.com.co Gerente Administrativo y Financiero
MERY ELLEN LARA gfinanciera@axioma.com.co
Facturación DIANA IBARRA RÍOS coorfacturacion@axioma.com.co Jefe de Talento Humano INDRA LUZ MONCADA gerenciath@axioma.com.co Gerente de CAMILO MONROY Certámenes y Eventos cmonroy@axioma.com.co Coordinador CAMILO SUÁREZ de Suscripciones tel: 746 6310 ext. 121 analistadatos@axioma.com.co Jefe de Categoría NICOLÁS FRANCO marketing2@axioma.com.co
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ALEXANDER PEÑA ebusiness@axioma.com.co
Producción e Impresión PANAMERICANA FORMAS E IMPRESOS
UNA PUBLICACIÓN DE AXIOMA COMUNICACIONES S.A.S. Tel: 746 6310 Carrera 21 # 39 - 81 Edición número 23 Junio de 2013 Bogotá, Colombia HECHO EN COLOMBIA, POR COLOMBIANOS www.en-obra.com.co Prohibida la reproducción total o parcial del contenido de esta revista sin autorización expresa de los editores
22.Especial: CASO DE NEGOCIO PARA OBRAS SOSTENIBLES Conozca el informe titulado: "El caso de negocio para edificaciones sostenibles: una revisión de los costos y beneficios para desarrolladores, inversionistas y ocupantes", realizado por el Consejo Mundial de Construcción Sostenible (WorldGBC), con el apoyo de varios especialistas.
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Gerente de Proyectos web
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28. Indicadores: Comparativo de oficinas en América Latina Jorge Zanoletty, Presidente de World Office Forum, hace un estudio para entender cómo funciona el mercado de oficinas en Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo.
EDITORIAL y cifras
Gobierno desaprovecha Ley de Segunda Vivienda Hace unos años Carlos Alberto Serna Londoño, Gerente General de Espacios Urbanos, realizó con su equipo de trabajo en Panamá, el proyecto Trump Ocean Club International Hotel & Tower, detectando un mercado inmenso, para los ´baby boomers´, personas que nacieron en el periodo posterior a la Segunda Guerra Mundial, que han tomado la decisión de irse a vivir los últimos días de sus vidas a países de América Latina que no tienen inviernos fuertes y sobre todo donde pueden estirar el valor de su pensión y con la misma plata vivir mucho mejor de lo que lo harían en sus lugares natales. Esta
coyuntura dio origen a la propuesta de la Ley de Segunda Vivienda. Aunque es una oportunidad para generar más inversión en el país, Serna junto a otros constructores van a cumplir diez años de promover dicha ley a través de los distintos ministerios, pero no ha sido posible y parece que no hay ninguna voluntad política, ni del Gobierno pasado ni del presente en aprobarla, impidiendo generar los incentivos para que esos ciudadanos extranjeros con unos ingresos muy altos, decidan vivir en el país. Mientras el Gobierno está a espaldas de la tendencia inmobiliaria mundial,
Termómetro
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Gráfica 1
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• El área de oficinas clase A en construcción en la ciudad de Bogotá ha venido presentando un incremento continuo desde 2010 y se estima continúe creciendo a medida que continúe la bonanza económica en el país y la llegada de multinacionales. (Ver gráfica 1)
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subestimando la Ley de Segunda Vivienda, se continúan perdiendo potenciales compradores que están yendo a otros países, como Panamá, Costa Rica, República Dominicana o Guatemala, donde los constructores están ‘haciendo su agosto´.
EVOLUCIÓN DEL ÁREA EN CONSTRUCCIÓN DE OFICINAS CLASE A EN BOGOTÁ
• La zona con mayor participación en el primer trimestre de 2013 fue Salitre que representa casi la mitad del área actual en construcción de oficinas clase A. (Ver gráfica 2) • El segundo submercado con mayor participación es Otros con casi el 16%, consecuencia de la falta de espacio para construcción en los corredores tradicionales que ha obligado a los constructores a pensar en corredores alternos. (Ver gráfica 2)
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(000,m2)
Constructor
Por: Joe Silva Coordinador editorial revista En Obra
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jul-12
dic-12
Gráfica 2
DISTRIBUCIÓN DEL ÁREA EN CONSTRUCCIÓN DE OFICINAS CLASE A POR ZONAS - MARZO 2013 Nogal 4% Salitre 50%
Chicó 9%
Calle 100 10% Other 16% Sta. Barbara 11%
Si tiene alguna pregunta relacionada con el Termómetro Constructor por favor enviarla a editor@en-obra.com
maquinaria y equipos
Transporte vertical de obra
Transp rte vertical
de obra:
Tecnología y precisión Los diseños de este tipo de máquinas son cada vez más avanzados, ofreciendo al usuario, fácil operatividad, mayor seguridad e importantes ahorros en tiempo y dinero. Desplazamiento preciso y fácil Carolina Acosta, Jefe de la Línea Unic de Praco Didacol Novedades Las grúas telescópicas actualmente están diseñadas para desplazar con precisión y sencillez cargas en alturas, en zanjas, en zonas estrechas o por encima de obstáculos. La novedad de este equipo es el desplazamiento únicamente vertical evitando colisiones y facilitando las maniobras. Ventajas 1. Mejor maniobrabilidad de la carga en sus construcciones, no tendrá inconvenientes de traslado de material o averías en el mismo. 2. Más agilidad en el trabajo y reducción de horas de trabajo en la construcción, permitiendo agilidad en las actividades diarias de la obra. 3. La seguridad del material que va a trasladar. 4. Manejo de la carga en zonas difíciles o con obstáculos.
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Mejores tiempos y bajo mantenimiento Esteban Castillo Vásquez, Ingeniero de Diseño de Producto de Grisco Novedades En cuanto a diseño y funcionalidad, encontramos en el mercado máquinas mucho más simples e innovadoras en cuanto a diseño, uso y mantenimiento, favoreciendo notablemente al constructor al tratarse de equipos que mejoran los tiempos en las obras, siendo mucho más eficientes, económicos y presentando un mantenimiento mínimo. Pluma Grúa: El producto que se ofrece actualmente se destaca por ser mucho más simple en cuanto a sus sistemas mecánicos y palancas, reduciendo el número de piezas en más de un 20%, generando facilidades para que cualquier persona le haga mantenimiento técnico (siguiendo las instrucciones del manual de usuario) y no sea indispensable un técnico especializado.
Transporte vertical de obra
Malacate piñón-cremallera de carga de material: Este puede ser fabricado con cabinas a la medida, además de poderse configurar para pesos entre 800Kg y 1500kg adaptándose a una amplia gama de necesidades. Torre Grúas: Hoy en día el mercado nacional entendió la importancia de este tipo de maquinas en las obras, al ofrecer un transporte de material bastante eficiente y versátil teniendo una excelente relación costo-beneficio. Tecnología a bajo costo William Díaz, Subgerente Comercial de MCS Colgrúas Novedades Los sistemas electrónicos en los equipos han llevado a que exista una nueva generación de grúas torre y
maquinaria y equipos
grúas automontantes. Son equipos más eficientes, más económicos en la operación y de menos precio para la adquisición Ventajas El objetivo de las empresas prestadoras de servicio y proveedores de equipos es buscar la economía en las obras. Actualmente se busca, adicionalmente a este objetivo, tener operaciones más seguras, dando énfasis a la seguridad que pueden ofrecer los fabricantes y los distribuidores. Son soluciones integrales, no solamente financieras.. Diseños de estructuras modernos Pablo Etter, Gerente General de Imocom Entre lo novedoso que encontramos en este mercado están los mandos
electrónicos que se utilizan para las máquinas, los cuales permiten hacer maniobras más precisas y más finas. Se utiliza cada vez más la tecnología electrónica en la fabricación de las grúas y en el equipo como tal. La otra novedad que hay es en el diseño de las estructuras, con los nuevos métodos de fabricación que hay, nuevas formas de calcular las grúas, se logra bajarles el peso y al ser más livianas, obviamente van ha ser más económicas, todo el sistema de diseño, de estructuras se está modernizando, revolucionando. Ventajas Manejar rápido y con precisión la carga, economizar tiempo para poder entregar oportunamente la obra y cobrar a tiempo para que rote de forma correcta el capital. Es la manera de acelerar el proceso de generación de dinero.
SECTOR DESTACADO
VIVIENDA
Vivienda:
Gran déficit por superar
que termine el Gobierno del Presidente Juan Manuel Santos, según el Ministro de Vivienda Luis Felipe Henao, para el 2014 se alcanzaría la meta del millón de viviendas, con los diferentes mecanismos que se han implementado para tal fin,lo cual no es suficiente.
A un año de
La Fundación para la Educación Superior y el Desarrollo, Fedesarrollo, indica que aunque se ha trabajado en dinamizar la demanda, es necesario que de igual manera se active la oferta, “permitiendo así reducir las vergonzosas cifras de déficit habitacional que todavía se registran en Colombia”. Fuente de información: Ministerio de Vivienda.
Déficit de vivienda en el país La última medición oficial del déficit de vivienda en Colombia tiene como fuente el Censo de Población (DANE) del año 2005. En la fecha de realización del Censo en Colombia había 10,6 millones de hogares y de este total el 36% (3,8 millones) presentaba alguna de las dos formas de déficit: cuantitativo (1,3 millones) y cualitativo (2,5 millones).
Principales dificultades La magnitud del déficit habitacional en Colombia es el resultado del descalce entre la oferta y la demanda de vivienda que se acentúa particularmente entre los hogares de bajos ingresos. Desde el punto de vista de la demanda, la principal dificultad está dada por la falta de acceso de los hogares de bajos ingresos a sistemas de financiación de vivienda y así poder articular el crédito con los subsidios del Gobierno. Desde el punto de vista de la oferta, las mayores dificultades se encuentran en la limitada disponibilidad de suelo para construcción de viviendas VIS y VIP, y la baja articulación con sectores como agua y saneamiento básico, y educación.
Ciudad Verde, Soacha
Macroproyectos de segunda generación Con la habilitación que acaba de entregar Minambiente, para los proyectos de Segunda Generación, se abren 85 mil soluciones habitacionales en 10 macroproyectos.
Inversión El Gobierno actual ha ejecutado en inversión pública en vivienda, alrededor del 1% del PIB. Para el programa de vivienda gratuita se destinarán $4,2 billones y para el subsidio a la tasa de interés para compra de VIS y VIP se comprometieron recursos por $1,4 billones. Adicionalmente, para el Programa de Vivienda dirigido para personas que ganen entre 1 y 2 SMLV se invertirán $1.1 billones.
Mecanismos para superar el déficit 10
Entre los instrumentos para el fortalecimiento de la demanda se destaca el programa de 100.000 viviendas gratuitas dirigido a hogares en situación de pobreza extrema, y el subsidio a la tasa de interés para adquisición de viviendas nuevas VIP y VIS (entre $40 y $80 millones) y no VIS (entre $80 y $197 millones).
Proyecciones El crecimiento estimado de 2013 en el PIB de edificaciones era de 7,8%, ahora con el programa de viviendas gratuitas se estima que esta variable crecerá 10%.
Foto / Cortesía Espacios Urbanos
SECTOR DESTACADO
VIVIENDA ESTRATOS ALTOS
Vivienda
para estratos altos: un mercado en auge
En el país hay una demanda interesante para este segmento de la vivienda, entre otros factores porque la economía está creciendo, entonces eso hace que el poder adquisitivo de las familias aumente y puedan comprar un mejor inmueble. También muchos venezolanos ricos quieren establecerse en Colombia. De acuerdo con Roberto Moreno, Presidente de Amarilo, hay varios aspectos que favorecen la construcción de vivienda para el estrato alto: “La reforma tributaria mantuvo las cuentas de Ahorro y Fomento a la Construcción, AFC, y fuera de eso las tasas de interés hoy están en niveles bajos , ya hay leasing, existe toda clase de productos financieros para adquirir vivienda, y cuando las tasas de interés se parecen al costo de un arriendo, teniendo en cuenta que el costo de la vivienda usada ha venido subiendo, entonces es mejor comprar porque es una inversión”.
Roberto Moreno, Presidente de Amarilo
“Las ventas de vivienda para el estrato alto han venido creciendo hasta en 2 dígitos y siguen comportándose muy bien”.
No obstante el positivo panorama que se muestra para los desarrollos en este segmento de la vivienda, hay quienes manifiestan que hay muy poca demanda para vivienda de estratos altos especialmente en Bogotá, debido al alto precio de los inmuebles. “Los compradores son analíticos, gente educada, con conocimiento, igualmente los inversionistas, y hay mucha gente que hoy en día dejó de comprar vivienda o está posponiendo su decisión de compra porque le parece que esos precios del mercado de Bogotá de estrato alto, no son justificables, ya que no se está recibiendo en producto lo que se da en dinero”, asegura Carlos Alberto Serna Londoño, Gerente General de Espacios Urbanos.
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Cabo Tortuga, Santa Marta
VIVIENDA ESTRATOS ALTOS
SECTOR DESTACADO
Bogotá, precio de tierra por las nubes Serna recuerda que cuando entró al negocio de la finca raíz y de la construcción, hace 30 años, para los proyectos que analizaban en esa época la tierra pesaba entre el 4% y el 6% de las ventas totales. “Hoy he analizado proyectos en Bogotá donde la tierra pesa el %35 y casi el %40, entonces eso ha hecho que se presente una aparente burbuja de precios, un incremento", asegura el Gerente de Espacios Urbanos. Por su parte César Augusto Llano, Presidente de Fedelonjas, indica que hay otros factores que influyen en que haya una presión alcista en l os segmentos altos de la capital del país, como las condiciones macroeconómicas de Colombia, la entrada de capital, la llegada de inversionistas y sobre todo una migración importante de extranjeros. Otras Ciudades César Augusto Llano, Presidente de Fedelonjas
" Barranquilla La han llamado la puerta del TLC en Colombia y esa condición ha hecho que la demanda por vivienda de estratos superiores se siga manifestando, sobre todo en el estrato cinco. Hay una oferta regulada o sea adecuada, unos proyectos competitivos. Sin embargo es una ciudad que ha subido en precios , porque tenía un letargo en información de precio. Bucaramanga Se ha convertido en una parte importante de emigración de Colombia. Es un punto atractivo para los retirados y sobre todo para los retirados colombianos que vienen del exterior. Cuenta con una infraestructura significativa, como condominios muy interesantes, unos proyectos bien consolidados. Cartagena La capital de Bolívar ya hace parte del circuito de turismo internacional, la demanda de estrato seis y turistas es alta, de hecho Cartagena puede tener los precios más altos después de Bogotá."
Juan Pablo García, Gerente de Construcción de Gerencia Construcción Arquitectura
RENTABILIDAD "Hay diferentes escenarios, en uno los dueños de la tierra aportan su lote y lo dan en cange de área buscando una valorización, que puede estar alrededor del 10% durante el proyecto. Hay esquemas en los que el constructor pone todos los recursos, compra la tierra, establece su capital de riesgo y desarrolla el proyecto, esto depende de la magnitud del proyecto. Los desarrollos que estamos en este momento analizando, requieren una inversión aproximada entre $3.000 millones y $4.000 millones y la rentabilidad depende, porque hay un dinero que se coloca con garantía a la tierra, que es la rentabilidad más baja y hay otro dinero que se pome sin garantía que es el llamado capital de riesgo. El capital de riesgo puede tener unas rentabilidades bastantes altas, entre el %50 y el %100, en el ciclo de vida del proyecto, desde su desarrollo hasta su punto de equilibrio, más o menos unos 15 meses. El capital que se coloca con garantía a la tierra tiene una rentabilidad más pequeña, pero tiene menos riesgo y estamos hablando aproximadamente entre un 20% y 40%."
Carlos Alberto Serna Londoño, Gerente General de Espacios Urbanos
VIVIENDA VACACIONAL “Es una necesidad que tienen en particular los estratos cinco y seis, porque tienen la capacidad de compra necesaria para adquirir su segunda vivienda. Son personas que requieren un inmueble para vacacionar con todas las comodidades. Quieren múltiples vacaciones no largas, sino cortas, donde van los festivos y muchas veces al año”.
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PORTADA
Centros Comerciales:
Negocio en expansión Revista En Obra viajó con Lina Marcela Hurtado, Gerente de Centros Comerciales de la Constructora Conconcreto, a Florencia, Caquetá, donde recientemente se inauguró el Centro Comercial Gran Plaza Florencia, para explorar este sector de la construcción que presenta una coyuntura positiva para su desarrollo no solo en las principales ciudades de Colombia, sino también en las intermedias y además en el exterior.
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Lina Marcela Hurtado Gerente Centros Comerciales, Constructora Conconcreto
¿Cuéntenos sobre la trayectoria de la línea de negocio de centros comerciales de Conconcreto? Conconcreto ha participado como compañía constructora en proyectos de comercio desde hace mas de 30 años en todo el país. Muchos de los centros comerciales de tradición en Medellín, Bogotá y Cali fueron construidos, o tuvieron alguna participación de nuestra compañía: Camino Real, San Diego, Almacentro, Unicentro Medellín, Hacienda Santa Bárbara, Salitre Plaza, Chipichape. Sin embargo, solo hasta el 2.005 iniciamos con el modelo de centros comerciales en arrendamiento, con el centro comercial San Pedro Plaza ubicado en la ciudad de Neiva y fue solo hasta el 2.011 donde empezamos a trabajar bajo el modelo de propiedad única y operación de nuestros centros comerciales. Hoy, contamos con ocho centros comerciales construidos por la compañía y dos más en los que
PORTADA
“La construcción de centros comerciales en Colombia ha crecido considerablemente y la tendencia continúa. Entre 2013 y 2015 se espera una inversión que supera las USD $2.000 millones en la construcción de cincuenta megaobras en las ciudades principales e intermedias...”
¿Cuál es la situación actual de la construcción de centros comerciales en el país? La construcción de centros comerciales en Colombia ha crecido considerablemente y la tendencia continúa. Entre 2013 y 2015 se espera una inversión que supera las USD $2.000 millones en la construcción de cincuenta megaobras en las ciudades principales e intermedias, según publicó la revista P&M en su mas reciente edición. ¿Qué variables los han llevado a invertir en ciudades intermedias? Las ciudades intermedias de Colombia, a diferencia de otros países latinoamericanos, tienen un número de habitantes importante que hacen atractivos estos lugares para el desarrollo de este formato de comercio. Son el espacio de proyección comercial más alto del país y es por esto que en los últimos años las compañías desarrolladoras
de centros comerciales hemos puesto nuestros ojos en este tipo de ciudades. Son mercados poco desarrollados donde predomina el comercio local y están a la espera de la incursión de nuevas marcas y otro tipo de entretenimiento y diversión. ¿Cuál es el panorama para la construcción en las ciudades donde han invertido en centros comerciales como Yopal, Soledad, Florencia, Pitalito, Valledupar o Neiva? El panorama para estas ciudades es muy alentador. Cuando una compañía desarrolladora de gran escala le apuesta a estas regiones dinamiza sus economías e impulsa no solo desarrollos a su alrededor (vivienda, comercio, entre otros), sino también la llegada de nuevos proyectos de comercio de igual o similar formato, hoteles y desarrollos industriales. ¿En qué otras ciudades hay oportunidad para estos desarrollos? Indudablemente este tipo de desarrollos requieren un número importante de habitantes para que puedan ser factibles. Hoy tenemos mas de 30 ciudades en Colombia que superan los 100.000 habitantes y eso hace que
nuestras compañías fijen su atención en ellas. En nuestro caso, la próxima ciudad a la que llevaremos Gran Plaza será Ipiales, un proyecto que entrará a operar en el último trimestre de 2.014 y que confiamos será un gran éxito debido a su cercanía con la frontera ecuatoriana y el gran mercado potencial que tiene. Por otro lado, las ciudades principales continúan en el radar y seguirán siendo un mercado atractivo para los desarrollos comerciales, aunque se pensaría que ya están saturadas comparadas con otras ciudades de Chile o Estados Unidos, nos damos cuenta que aún hay espacio para construir más centros comerciales. ¿Qué oportunidades de negocio hay para construir centros comerciales en el exterior? En nuestro caso, recientemente construimos para un tercero la ampliación del centro comercial Multi Plaza en la ciudad de Panamá. También construimos en ciudad de Guatemala la Centra Norte, un centro comercial con una central de transbordo para transporte público en su interior, todo bajo la modalidad de rentas, en asocio con un reconocido empresario
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realizamos algún tipo de inversión. Además, cuatro de estos proyectos operan con nuestra marca propia Gran Plaza que ha evolucionado rápidamente posicionándose como una de las importantes del sector.
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guatemalteco. Los que demuestra que existen posibilidades muy interesantes de expansión en el exterior que no descartamos. ¿Cómo afecta al mercado constructor nacional la llegada de jugadores internacionales? La llegada de grandes jugadores internacionales ha tenido un impacto favorable en el mejoramiento de nuestros procesos. Por otro lado, para nosotros como constructora es una situación que impulsa el negocio, ya que los desarrolladores internacionales subcontratan la construcción con compañías constructoras colombianas de tradición. ¿Qué cambios ha tenido el modelo de negocio de centros comerciales, se dice que ahora se construye para arrendar y no para vender? El cambio de modalidad de venta a arrendamiento en centros comerciales viene acorde con la transformación de las condiciones económicas de cada país: Estabilidad económica; mayor acceso a esquemas de financiación de largo plazo, fondos de pensiones, fideicomisos de bienes raíces, créditos bancarios, entre otros, que permiten al desarrollador retener la propiedad. Este sistema representa además una oportunidad para el comerciante de
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Centro Comercial Gran Plaza. Florencia, Caquetá
enfocarse en su negocio y desarrollar rápidamente su plan de expansión al no limitar recursos financieros en la adquisición de bienes raíces. El propietario por su parte, ofrece una visión unificada del negocio y propicia su desarrollo bajo lineamientos generales que favorezcan a todos los comerciantes: El propietario se vuelve operador de su negocio garantizando el éxito del mismo.
¿Aspectos fundamentales para realizar este tipo de desarrollos? Potencial de desarrollo de la ciudad, localización, nivel de inversión, mix de marcas. También conocimiento del mercado de quien desarrolla y opera el negocio, diseño orientado al cliente y una alta dosis de diversión, entretenimiento y experiencias mágicas que es lo que hace la diferencia entre tu centro comercial y el resto.
¿Cuál es la rentabilidad de este tipo de edificaciones? La rentabilidad de estos proyectos es variable. Depende en gran parte de la ubicación, nivel de desarrollo de la mano de obra del sector, accesibilidad para materiales, entre otros.
¿Tendencias en la construcción y arquitectura de centros comerciales? Desarrollos sostenibles. Espacios pensados no solo para comprar sino también como punto de encuentro y reunión.
¿Háblenos sobre el valor de renta de espacios en centros comerciales, cuánto cuesta el metro cuadrado? El valor de arrendamiento depende de la ciudad donde se encuentre localizado el proyecto, del lugar donde se ubique el local dentro del centro comercial o el área que ocupa, entre muchos factores. En ciudades intermedias, el promedio de arrendamiento por metro cuadrado oscila entre $45.000 /m2 a $70.000 / m2 (sin incluir los almacenes de gran formato); en ciudades grandes este promedio puede llegar hasta $ 200.000 /m2.
¿Amenazas que se podrían presentar para el desarrollo de centros comerciales en Colombia? Cambios en la economía del país. Incrementos en tasas de financiación. Alteración del orden público que restrinja el ingreso de capitales externos y marcas de afuera. ¿Próximos proyectos a desarrollar? Nuevo: Gran Plaza Ipiales (2014). Ampliaciones: Gran plaza Alcaravan Etapa II, Guatapurí Etapa II, San Pedro Plaza Etapa III. ¿Háblenos acerca de la tendencia de ampliar los centros comerciales? Este tendencia en Colombia viene marcada por la necesidad de responder cada vez mejor a un mercado que viene creciendo y modificando sus hábitos de consumo. Con las ampliaciones se apuesta a incrementar el área de influencia del centro comercial y en consecuencia atraer muchos más visitantes. Cada proyecto de ampliación requiere el cumplimiento de la normativa técnica vigente en el municipio que corresponda: PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial), NSR (Norma sismoresistente) y otras normas eléctricas e hidráulicas.
INSUMOS Y SERVICIOS
Sistemas de construcción modular
Casa San Antonio de Tequendama, Cundinamarca
Sistemas de construcción modular Foto /Cortesía Gerencia Construcción Arquitectura y Firma Granada Arquitectos
Expertos indican el costo - beneficio para el constructor de utilizar este tipo de sistemas, destacando la fácil instalación, el ahorro en tiempo o bajos desperdicios. Innovando en ingeniería y arquitectura Juan Pablo García, Gerente de construcción de Gerencia Construcción Arquitectura
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Los sistemas modulares proporcionan ventajas frente a los sistemas convencionales, en cuanto a tiempo y costo. Estamos trabajando en sistemas modulares en los que el desarrollo de producto consiste en optimizar materiales existentes en el mercado, no estamos innovando en materiales como tal sino haciendo desde el punto de vista de ingeniería y arquitectura unos diseños basados en cero desperdicio, y en métodos muy eficientes de construcción. En un proyecto concebido por la firma Granada Arquitectos en colaboración con GCA, en el municipio de San Antonio del Tequendama, cerca a la Mesa, Cundinamarca, el objetivo fue proporcionarle al cliente un sistema constructivo modular y de rápida implementacion, y que a la vez desmitificara la paradigmática y mal percibida estética de lo prefabricado. El foco estuvo en buscar soluciones, basándose en la utilización de la materia prima que estaba disponible en el mercado nacional.
Costo - beneficio Para el cliente final es una buena relación porque los proyectos se construyen en cuatro o cinco meses, y el beneficio que tiene es de una casa estrato alto que puede competir en estética con cualquiera de los proyectos convencionales.
Rentabilidad Es rentable en la medida que se puedan hacer series de los proyectos, si cada proyecto viene con especificaciones diferentes, en cuanto a dimensiones, acabados, la rentabilidad disminuye, porque el proceso de diseño demora un poco más; la conceptualización de los materiales también toma su tiempo, entonces la rentabilidad está medida en lo que menos se aleje uno del diseño propuesto. Una casa de estas características, puede tener una rentabilidad entre el %10 y el %20, haciéndola en series este indicador se incrementa y realizándola con un diseño especial para cada cliente las ganancias se acercan al %10. Un negocio entre más repetitivo sea, mejores índices de rentabilidad va a dejar. Versatilidad y rapidez Wilson Reyes, Coordinador de Productos Estructurales, Acesco En construcción modular, hoy en día se vienen imponiendo los sistemas entramados en acero que se utilizan en sistemas prefabricados, como son los parales o canales los cuales llevan ensambles modulares porque tienen el ´esqueleto estructural´, esto se acopla con unos tableros, que es un muro estructural o módulos divisorios. Son unos sistemas muy rápidos para construir sobre todo cuando se tienen limitaciones de espacio, de comparabilidad. También son sistemas constructivos muy versátiles, que sirven para construcción de cielos rasos y sistemas de cubiertas.
INSUMOS Y SERVICIOS
Sistemas de construcción modular
Tenga en cuenta
Costo - beneficio En la parte económica el sistema es competitivo comparado con el sistema tradicional, sobre todo en la parte logística ya que no hay que subir materiales pesados a construcciones de gran altura. Con estos sistemas modulares por su bajo peso se puede trabajar en proyectos de altura con gran rapidez. Se reducen los costos.
Ventajas Rapidez en la obra. Una gran limpieza. Son elementos muy livianos que pueden manipularse de manera muy sencilla. Bajos desperdicios. Sistemas de desarmados en acero que es en lo que se esta trabajando.
Investigación para mayor eficiencia Arquitecta Carmiña Saravia Skinco Colombit
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En la actualidad encontramos en el mercado nacional e internacional gran variedad de sistemas prefabricados modulares, desde propuestas muy novedosas en cuanto a materiales y nuevas tecnologías, hasta sistemas de construcción convencionales como la construcción en madera llevada a la industrialización. Es importante resaltar el esfuerzo en investigación de las nuevas industrias en aras de desarrollar sistemas constructivos más eficientes, rentables y más amigables con el medio ambiente. Costo - beneficio El costo - beneficio para el constructor que decida implementar estos sistemas radica principalmente en la eficiencia constructiva de los sistemas modulares prefabricados, la disminución en tiempos de construcción, no se generan desperdicios de materiales al ser sistemas 100% desarrollados y prefabricados en plantas industrializadas, la limpieza en la obra, y la alta calidad del producto terminado garantizado por las empresas fabricantes.
Para lograr un proyecto exitoso es importante seleccionar el sistema que más se adapte y cumpla con los requerimientos del proyecto dentro de los diferentes sistemas que ofrece el mercado; estabilidad estructural, condiciones de habitabilidad mínimas de aislamiento térmico y acústico etc. Se debe tener en cuenta el tipo de materiales que componen el sistema, este debe cumplir con la normativa que exija la ley y debe estar avalado por la NSR10. Adicionalmente es fundamental contar con personal capacitado para la construcción del sistema según las recomendaciones del fabricante.
EXactitud y seguridad Xabier Rozas Elizalde Arquitecto Delegado LKS Colombia En realidad no hay excesivas novedades. Sigue siendo una utopía en buena parte y ligada a construcción masiva. El hormigón prefabricado permanece como la solución más extendida. Quizá lo más destacable es la irrupción de la madera y en concreto, de los paneles contralaminados. Este sistema añade a su precisión y construcción seca, una excelente protección contra incendios (resistencia) y su utilidad como fijador de carbono. A su vez, el muro cortina, a partir de un volumen mínimo de obra es ya casi siempre modular. Por lo demás, es habitual asistir a ferias que ofrecen estos productos, pero luego es raro verlos en el paisaje urbano. Costo - beneficio Es siempre más caro. Si se trata de módulos 3d, se debe financiar mucha obra antes de la primera certificación. Esto no es habitual en el mundo de la construcción. El beneficio es claro: Lo que se construye es lo que se ha diseñado y puede certificarse la calidad. En la construcción tradicional las incertidumbres que generan incumplimientos y, por tanto, demandas, son demasiado habituales. El reto es convertir la obra en una fábrica.
Soluciones Construcción masiva o tratamiento de catástrofes, construcciones provisionales, ampliaciones. También son habituales los pods, módulos con mayor valor añadido ligados a un baño o una cocina que se envían completos a obra.
especial
sostenibilidad
En la elaboración de este especial contamos con el apoyo del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS).
Beneficios tangibles de la construcción sostenible Jane Henley, Directora Ejecutiva (CEO) del Consejo Mundial de Construcción Sostenible (WorldGBC), visitó Colombia recientemente con ocasión del Gran Foro Anual del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), en su 5to aniversario, y habló sobre el informe titulado: "El caso de negocio para edificaciones sostenibles: una revisión de los costos y beneficios para desarrolladores, inversionistas y ocupantes".
Dicho estudio fue realizado por el WorldGBC en alianza con varios especialistas y con el apoyo de PRP Ambiental, Skanska, Grosvenor y el Abu Dhabi Urban Planning Council. "Este informe sintetiza evidencia creíble de todo el mundo sobre los edificios sostenibles en una sola fuente colectiva. Las pruebas presentadas confirman que los edificios sostenibles proporcionan beneficios tangibles y financieros", dijo Henley. Cristina Gamboa Directora Ejecutiva del CCCS
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"El informe resalta que en muchas ocasiones la sostenibilidad no es el factor de sobrecosto de los proyectos. Por supuesto existe un reto para los equipos de diseño, es desarrollar edificios sostenibles en el marco de presupuestos convencionales... A veces se oye más duro la voz de profesionales que operan bajo la suposición de que el diseño de edificios sostenibles aumenta los costos de construcción en aproximadamente un 10-20% (con afirmaciones de hasta un 29%) en comparación con el costo de edificaciones convencionales, las cuales apenas se limitan a cumplir con las normas vigentes y no van más allá en su responsabilidad social".
Según la Directora del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, CCCS, el estudio del WorldGBC desvirtúa las suposiciones de sobrecostos y subraya la importancia de la labor de instituciones como el CCCS en educar y apoyar la existencia de una regulación adecuada e incentivos para transformar la industria hacia la sostenibilidad. Entre los principales resultados del estudio del WorldGBC se destacan varios que dejan sin sustento algunos de los supuestos 'mitos' de la construcción sostenible: Costos de diseño y construcción La investigación demuestra que construir sostenible no tiene por qué costar más, en especial cuando la estrategia de costos, la gestión de programas y las estrategias ambientales de un proyecto se integran en el proceso de desarrollo desde el principio. Se encontró que los aumentos en los costos iniciales son proporcionales al aumento del nivel de certificación de sostenibilidad del proyecto. Es decir: a mayor exigencia, mayor el costo. Por ejemplo, las edificaciones que apuntan a un rendimiento "carbono cero" reportan un aumento de 12,5% en los costos de diseño y construcción en comparación con un edificio convencional. Sin embargo, para la mayoría de los edificios certificados en sostenibilidad el costo varía típicamente apenas entre 0% y 4%.
especial
Valor de los activos A medida que los inversionistas y ocupantes de los edificios sostenibles se informen y preocupen más por los impactos ambientales y sociales del entorno construido, los edificios con mejores credenciales de sostenibilidad incrementarán su grado de comercialización. De hecho, los estudios disponibles demuestran un patrón en el que los edificios sostenibles atraen más fácilmente a los inquilinos y generan arrendamientos y precios de venta mayores. Por ejemplo, en una serie de estudios que compararon edificios certificados con edificios no certificados en el mismo sub-mercado, los sobreprecios se ubicaron en un rango de 0 - 30%. Esto evidencia que los mayores niveles de certificación también logran mayores premios de venta. Las investigaciones también demuestran una tendencia hacia niveles de certificación de mayor exigencia, los cuales conducen a la posibilidad de exigir precios más altos de venta y rentas.
Jane Henley, Directora Ejecutiva del WorldGBC
“Hay un buen momento a favor de la construcción sostenible en Colombia, lo que se está viendo es una demanda muy robusta por soluciones con este tipo de atributos. Digamos un sistema de certificaciones, hay 17 proyectos certificados y 79 más en proceso, esto lo que demuestra es el rol de la construcción sostenible, de seguir educando. Si se hace hoy en día una obra que no tiene criterio de sostenibilidad el riesgo es que se vuelva obsoleta, tiene menor durabilidad”.
Costos de operación Los edificios sostenibles han demostrado que ahorran dinero a sus dueños y usuarios a través de consumos reducidos de energía y agua, así como menores costos de mantenimiento y operación a largo plazo. Los ahorros de energía por sí solos suelen exceder las primas de costos asociados con el diseño y la construcción dentro de un periodo de recuperación razonable.
Mitigación del riesgo Factores de riesgo de sostenibilidad pueden afectar significativamente los ingresos por alquiler y el valor futuro de los activos inmobiliarios, lo que a su vez afecta a la rentabilidad de la inversión. Riesgos regulatorios se han hecho cada vez más evidentes en países y ciudades de todo el mundo; incluida la divulgación obligatoria de consumos, códigos de construcción y las leyes que prohiben los edificios ineficientes.
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Productividad laboral y salud La investigación muestra que los atributos de diseño sostenible de edificios y ambientes interiores puede mejorar la productividad de los trabajadores y la salud y bienestar de los ocupantes, lo que resulta en beneficios básicos para las empresas.
TITO PABON
sostenibilidad
especial
sostenibilidad
Claves para una obra
El edificio de la nueva sede del Banco GNB Sudameris en Bogotá, fué uno de los primeros de carácter corporativo en buscar la certificación Leed Oro otorgada por el US Green Building Council, como proyecto líder en diseño sostenible y eficiencia energética bajo la categoría de nueva construcción (NC).
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Lecciones aprendidas Es importante que exista un líder que se encargue del compañamiento del proyecto desde el inicio hasta el Claudia Samper, final, igualmente Gte. Proyectos Arpro la interventoría juega un papel vital para velar que se mantenga el curso del proyecto. Se debe promover la búsqueda de soluciones para residuos de construcción como el drywall que normalmente terminan en los botaderos. Es necesario buscar proveedores con suficiente anticipación para evitar demoras en la firma de los contratos y por ende afectar el cronograma de la obra.
Nueva Sede Banco GNB Sudameris, Bogotá
Recomendaciones Es muy importante llevar a cabo un proceso de concientización con todos los involucrados en el proyecto. Propietario/s, Arquitecto diseñador, constructor y proveedores deben todos conocer las implicaciones de hacer un proyecto sostenible y estar comprometidos con sacarlo adelante; Incluso un ayudante de obra realizará mejor su labor de selección de los residuos si conoce cual es el objetivo detrás de esto. El Terra Biohotel es un hotel que se está construyendo actualmente en la ciudad de Medellín, que sin buscar ninguna certificación, está orientado desde su diseño bajo los principios de sostenibilidad, garantizando que durante la fase de operación del hotel, se minimicen los impactos socioambientales. Lecciones aprendidas y recomendaciones. Realizar una exhaustiva integración de los diseños (coordinación de diseños) antes de iniciar con la fase constructiva, de tal forma que se garantice una total coherencia y compatibilidad entre estos.
Esteban Pineda Medina Residente Ambiental Terra Biohotel
Configurar un presupuesto y un cronograma que respondan a las necesidades de la sostenibilidad. Las cláusulas en los contratos deben ser muy precisas y claras en relación al desarrollo de la sostenibilidad y de deben contar con un método estricto de control y seguimiento. Contar con el acompañamiento de especialistas competentes y comprometidos con la sostenibilidad. Este aspecto es de vital importancia porque existen en el medio una gran cantidad de empresas que no cuentan con los soportes técnicos y científicos necesarios para abordar el reto de la sostenibilidad de una manera responsable y coherente, de acuerdo a las características y dificultades propias de nuestro entorno. Sistematizar y documentar la experiencia, con el fin de promover el mejoramiento continuo y la replicabilidad de los proyectos. Terra Biohotel, Medellín
Foto/ Cortesía Terra Biohotel
Actores del sector comparten las lecciones que les dejó la construcción de edificaciones sostenibles y hacen algunas sugerencia para obtener mejores resultados.
Foto/ Cortesía Arpro
verde exitosa
Modelos de Gestión
Foto/ Cortesía Colliers International
ACTUALIDAD
Nueva Sede Isagen, Medellín
Puesta en funcionamiento de un activo inmobiliario
La dinámica actual de los mercados y negocios, tan compleja y competitiva, está exigiendo cada vez más en todos los campos, modelos de gestión con alto grado de especialización y mejores prácticas.
Por: Adriana Cortines Directora Real Estate Management Services (REMS) Colliers International Gustavo Ángel Director de Desarrollo e Implementación, Real Estate Management Services (REMS) Colliers International
1. Recepción técnica y funcional. 2. Puesta en marcha y estructuración de los manuales de operación.
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El sector inmobiliario y de la construcción en general no se encuentran ajenos a esta tendencia y por lo tanto el proceso de entrega de un edificio por parte del constructor al propietario, y el inicio de operación del mismo, se han alineado con estos modelos solicitando cada vez más la profesionalización de esta tarea, que responde a las exigencias de un mercado inmobiliario enfocado a la rentabilización y valoración de los mismos. Una de las problemáticas más comunes que se presenta al finalizar la construcción de los proyectos e iniciar el proceso de entrega, es la no recopilación e integración del conocimiento que el constructor posee del activo, traducido en un know how técnico vital y fundamental para la construcción del perfil, la memoria del edificio y su posterior mantenimiento y operación. Al no consolidarse esa información se pierde la posibilidad de integrarla en manuales, procesos y procedimientos y por lo tanto la operación se estructura en una completa desconexión de los aspectos antes mencionados. Este proceso no se limita únicamente a la entrega de manuales y capacitaciones sino que es un Ciclo Integral que consta de tres etapas:
3. Implementación y puesta en marcha de la operación del edificio. Este proceso de transición cobra vital importancia para ambas partes, constructor – propietario, ya que de su exitoso cumplimiento se deriva un inicio y posterior funcionamiento y operación del activo sin contratiempos ni impacto para ninguna de las partes. Novedosos modelos de gestión Compañías del sector trabajan implementando una gestión enfocada a acompañar el proceso mencionado anteriormente, tal es el caso de Colliers International Colombia. Esta gestión aplica a activos corporativos, residenciales, centros comerciales, construcciones, parques industriales y fondos de inversión. Los pasos que se presentan en la gráfica 1, serán la garantía para una posterior gestión exitosa de operación y gerenciamiento del activo y sus necesidades, como también la satisfacción de usuarios, inversionistas y arrendatarios. Este modelo puede aplicarse incluyendo la integralidad del ciclo o alguna de las fases de manera individual.
Modelos de Gestión
ACTUALIDAD
Gráfica 1 Ejecutar la Recepción Definitiva de las instalaciones, sistemas y equipos de un determmiando inmueble, desarrollado por un equipo de especialistas.
Realizar la capacitación y el entrenamiento del personal en el modelo de trabajo definido. Realizar la implementación administrativa y operativa de cada uno de los rse
Recepción Instalaciones Sistemas y Equipos
Implementación Desarrollar un manual integral de la operación del proyecto, que incluye desde los aspectos macro de planeación hasta los procedimientos rutinarios del día a día. Manual de Funcionamiento
Objetivo Etapa 1: Recepción Técnica y Funcional El objetivo en esta etapa es desarrollar un proceso ordenado y sistemático para realizar la recepción de todos los aspectos del edificio (arquitectónico, estructural, funcional), sus sistemas y equipos y documentación relacionada. Este proceso se consolida y documenta para presentar a los usuarios y propietarios un informe técnico del estado en que se recibe el inmueble y sus equipos de soporte. Estos procesos son soportados igualmente por registros digitales, fílmicos y multimedia interactivos, con lo que las características propias de cada una de las instalaciones, equipos y sistemas estarán consolidados de manera integral. (Ejemplo: Hoja de vida del equipo, reporte de entrega, planos, garantías, manuales, información complementaria, capacitaciones, proceso de operación, etc).
Objetivo Etapa 3: Implementación y Puesta en Marcha de la Operación El objeto de esta fase es establecer el Proceso Estándar de Implementación de Operación para el funcionamiento y/o la Administración de Propiedades y Facilidades. Es objeto de este proceso también garantizar la correcta estructuración y generación de bases sólidas de la operación, desde el arranque de la misma, para evitar contratiempos posteriores durante la fase de operación propiamente dicha.
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Objetivo Etapa 2: Estructuración de los Manuales de Funcionamiento y Operación El objetivo de esta etapa es desarrollar una Consultoría Integral con el objetivo de construir el Manual de Funcionamiento del edificio. Este proceso de consultoría incluye las capacitaciones al cliente/ usuario final en el uso de los sistemas y equipos y la información relacionada con los mismos, como planos, manuales, garantías, normatividad, etc. Toda la información es agrupada, editada y organizada en un sistema multimedia, el cual es acompañado por los videos de las capacitaciones y operaciones de cada uno de los sistemas y equipos de la edificación.
Indicadores
Oficinas américa latina
El mercado de oficinas en América Latina
Resulta fascinante estudiar América Latina y establecer comparaciones dentro y fuera del continente. Para saber cómo funcionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudad de México, Bogotá, Lima, Santiago de Chile y São Paulo.
Por: Jorge Zanoletty - Presidente World Office Forum
Destacan la primera y la última citadas, mega-ciudades entre las grandes metrópolis a nivel global, pero casi todas las otras son igualmente grandes, núcleos urbanos en expansión que urbanistas y gobiernos se esfuerzan en controlar y organizar. Todas ellas crecen de forma acelerada, a veces más deprisa que su planificación. Sobre sociedad, economía e inmobiliario en Amércia Latina Todos los mercados inmobiliarios se ven afectados por el entorno económico en que se desarrollan, por lo que al comentar sobre el mercado de oficinas es necesario hacer referencia a su trasfondo social. ¿Qué nos hemos encontrado?:
2. Pirámides poblacionales de base ancha, que auguran crecimiento sostenido del consumo interno de la región, si los respectivos gobiernos aciertan a corregir lo que son los grandes retos continentales: la lucha contra la pobreza de muchos de sus habitantes y en general la desigualdad en rentas entre diferentes estratos sociales o regiones de cada país. Ello es una causa subyacente en el rápido crecimiento de las urbes en la zona. La seguridad ciudadana debe mejorar.
México
3,5%
Colombia
4,4%
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Brasil
4%
Perú
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5,8% 1. Crecimiento económico. Frente a los bajos, o negativos, índices europeos, América Latina crece en esa forma que a los economistas gusta calificar de “robusta”. Las proyecciones del FMI para 2013: 3,5% en México, 4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú, 4% en Brasil.
Chile
4,4%
3. Transporte público deficiente y congestión urbana elevada, lo que tiene fuerte impacto en la rutina diaria de las personas que trabajan en oficinas. México, São Paulo y Santiago de Chile, cuentan con metro suburbano, adecuado pero en general muy sobrecargado debido a las carencias del transporte de superficie. São Paulo y Santiago de Chile están relativamente organizadas (lo que no exime a la primera de atascos de record Guinness). El tráfico está saturado por vehículos privados y por decenas de miles de taxis, "micros", buses, "busetas", y vehículos colectivos varios, muchos con elevada antigüedad, regulación precaria y rutas de transporte poco descifrables para los no iniciados.
Oficinas américa latina
Indicadores
Actualidad del sector de oficinas Para una visión del sector de oficinas en el conjunto de América Latina debemos incluir, además de los cinco países citados, otros tres que completan la imagen continental: Argentina, Panamá y Costa Rica. No es difícil establecer cuatro grandes comparativas sobre la realidad actual: 1. Rentas en el entorno de US$ 20 a 25 m2/mes, en casi todos, salvo Colombia que empieza a desviarse al alza, hacia los US$ 33 y Brasil, São Paulo, que se mueve en los US$ 65 a 75. 2. Tasa de vacío muy baja (<2%) en Chile y Perú, baja (<5%) en Colombia y Brasil. Moderada (<10%) en Argentina y Panamá y relativamente alta (>10%), en Costa Rica y México (13,3%). 3. Stock de oficinas prime del entorno de 4 millones en México, la de volumen más amplio y todavía con fuerte crecimiento previsto en 2013 y 2014 y muy bajo en Brasil, con 1.6 millones, e igualmente fuerte crecimiento en los dos años próximos. 4. Las rentas en los dos principales mercados, Ciudad de México y São Paulo, han tenido fuertes incrementos entre el T3 de 2011 y el T3 de 2012. Del entorno del 25% en Ciudad de México y del 15% en São Paulo. Hagamos un segundo análisis. ¿Tenemos muchas o pocas oficinas prime? ¿Estamos creciendo de forma adecuada? En el siguiente cuadro hemos elaborado una comparación entre el stock de oficinas prime de las diez ciudades relevantes a estos efectos en estos ocho países. Juntas, más de 100 millones de personas en sus áreas metropolitanas. En la tercera columna consta el PIB nominal de cada país, en miles de dólares americanos. En la cuarta, la población de las áreas metropolitanas de las ciudades citadas (sumada las de las dos ciudades que se citan en los casos de México, Colombia y Brasil). En la quinta, la existencia de oficinas prime según se indica en el cuadro más arriba. Y finalmente hemos desarrollado dos índices:
Del estudio de dichos ratios se deduce que tres de los ocho países tienen un stock de oficinas elevado en función de su población y/o de su PIB: Chile, Costa Rica y Panamá. Otras, caso de Brasil o Colombia en general y Lima, no pueden atender a la demanda por falta de oferta. Los ratios de desocupación confirman el impacto de la realidad demográfica y económica.
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1. Número de personas por m2 de oficina prime en las ciudades citadas. 2. Número de metros cuadrados de oficina prime por cada 1.000 dólares americanos de PIB nacional.
Indicadores
Oficinas américa latina
Comparativo stock oficinas Prime en diez ciudades latinoamericanas
San José de Costa Rica y Panamá tienen desocupaciones del entorno del 8%, que se corresponden con un stock proporcionalmente alto, aunque las características de ambas ciudades les permiten, sin embargo, una “salud” aceptable. Brasil, Colombia y Lima los tienen muy bajos (entre el 1% y el 3%). Parece claro que faltan más oficinas. El caso más paradójico es el de Santiago de Chile, que contando con stock relativamente más alto que sus ciudades comparables, tiene una tasa de desocupación muy baja, del entorno del 1%. La razón ha de encontrarse en el peso del sector servicios y de la economía financiera de Chile, que sigue demandando oficinas prime a nivel muy superior al de otras ciudades del continente.
Venta predomina sobre alquiler La práctica de vender oficinas en condominio, en contra de la opinión de todos los expertos, continúa, en buena parte a causa de la falta de financiación estructurada y/o tipos de interés elevados para la financiación a largo plazo. Los promotores encuentran más rentable vender que alquilar. Los precios de venta por metro2 muy diversos, desde los US$ 2.700/3.300 de Bogotá a más de tres veces ese precio en el “prime” de São Paulo.
'Burbuja' InmobiliariA
EL PULSO
¿Hay 'burbuja' inmobiliaria?
Esta es una pregunta que se viene haciendo en el sector desde hace un tiempo ante los elevados precios de la vivienda en el país, especialmente en Bogotá. En el Pulso de esta edición publicamos dos escritos el primero de Sergio Clavijo, Presidente de la Asociación Nacional de Insittuciones Financieras (ANIF), para quien el mercado inmobiliario está recalentado y el segundo de Sandra Forero Ramírez, Presidente Ejecutiva de Camacol, que no visualiza riesgos. Rasgamiento de la burbuja hipotecaria: Elementos de oferta y de demanda
Creemos que están aflorando problemas por el lado de demanda (desaceleración en el ingreso disponible de los hogares) y también por Sergio Clavijo Presidente de la Asociación Nacional el lado de la oferta (debido de Insittuciones Financieras (ANIF) a serios problemas de gerencia en los servicios públicos de Bogotá, afectando entonces el otorgamiento de las licencias de construcción). De no obrarse con premura, esa retracción de la demanda y el artificial incremento de los precios de la vivienda, podrían iniciar un rasgamiento de la 'burbuja' hipotecaria. Como lo hemos comentado en otras ocasiones, actualmente los precios de la vivienda se ubican cerca de un 30% real por encima de su media histórica. En efecto, por el lado de la demanda, la desaceleración del sector minero-energético, de la industria y el comercio han reducido la demanda agregada, indicando que difícilmente
habrá “validación” de los elevados precios de la vivienda. Por el lado de la oferta, se estima que el costo de los terrenos ya incide hasta en un 20% -25% en el precio final de la vivienda. Además, el nuevo marco regulatorio ha agravado el problema de disponibilidad de tierras urbanizables por cuenta de: i) deficiencias en los Planes de Ordenamiento Territorial (POTs); ii) fallas en la incorporación de nuevo suelo urbano a nivel territorial; y iii) carencia de adecuada infraestructura vial y de servicios públicos (Documento CONPES No. 3583 de 2009). El caso más agudo es el de Bogotá, donde se enfrentan grandes limitaciones, a saber: i) incertidumbre sobre la declaratoria de construcción prioritaria (Ley 388 de 1997); ii) inconvenientes en el suministro de los servicios públicos de agua y alcantarillado; y iii) el negativo impacto que podrían tener algunas normas contenidas en el proyecto de modificación del POT.
"Por el lado de la demanda, es importante tomar conciencia del posible anticipo del fin del auge minero-energético, lo cual nos llevaría también a un posible 'rasgamiento' de la burbuja hipotecaria...".
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Por: Sergio Clavijo, Presidente de la Asociación Nacional de Insittuciones Financieras (ANIF), con la colaboración de María Paula Salcedo.
el pulso
´Burbuja InmobiliariA´
Dicho esto, el efecto de corto plazo, llevaría a una contracción de la curva de oferta, pasando del punto de equilibrio (p*, q*) al (p1, q1), ver gráfico1. El resultado es un punto sub-óptimo, donde el precio de la vivienda se incrementa y las unidades disponibles se reducen. Hacia el mediano plazo, ese mayor precio p1 encontrará una demanda debilitada, por cuenta de un sector minero energético que ya no crece al 14% anual de años anteriores, sino seguramente al 7% o al 5% (promedio quinquenal). Anif ha venido mencionado que bastaría una retracción de la demanda agregada, por cuenta de una reversión en los términos de intercambio, para que ese riesgo de contracción de la demanda agregada se concretará. Ante unos precios históricamente elevados y un menor dinamismo local (en el sector minero-energético, industria y comercio), los hogares sentirán que su ingreso disponible no es capaz de “equilibrar el mercado” a esos precios vigentes. En términos gráficos, esto corresponde a un desplazamiento de la curva de demanda por vivienda hacia la izquierda (reduciéndose), encontrando un nuevo punto de equilibrio en la dupla (p2, q2). Gráfica 1
Efectos de corto y mediano plazo en el mercado de vivienda P (Precio de la vivienda)
Oferta' Oferta*
P1 P2 P*
2
1 (p*, q*)
Demanda* Demanda' Q2
Q1
Q*
Q (Unidades de vivienda)
Fuente: cálculos Anif.
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32 En síntesis, el mercado de la vivienda en Colombia se encuentra en una etapa de reacomodamiento, donde la escasez por cuenta de choques a la oferta está, en el corto plazo, encareciendo aún más sus precios. Es entonces urgente que el gobierno nacional continúe tendiendo puentes de entendimiento con el Distrito de Bogotá, a fin de agilizar la disponibilidad de suelo urbanizable y de los servicios de agua y alcantarillado que habiliten sus licencias. Por el lado de la demanda, es importante tomar conciencia del posible anticipo del fin del auge minero-energético, lo cual nos llevaría también a un posible “rasgamiento” de la burbuja hipotecaria, sin esperar a que ocurra una gran reversa en los términos de intercambio de Colombia.
EL PULSO
Los precios de la vivienda, hacia un ajuste natural del mercado Por: Sandra Forero Ramírez Presidente Ejecutiva de Camacol Sandra Forero Ramírez Presidente Ejecutiva de Camacol
Mucha inquietud sigue causando el tema de los precios de la vivienda. Se compara el mercado colombiano con experiencias internacionales recientes como la de España y Estados Unidos, donde los desequilibrios de precios llevaron al colapso de los mercados inmobiliarios e incluso indujeron desordenes macroeconómicos de gran magnitud. Lo cierto es que no hay nada más lejano que la realidad que vive Colombia hoy en día. Una burbuja de precios, según la teoría, surge cuando el retorno esperado de los activos es mayor al que las condiciones del mercado pueden realmente explicar, y por tanto conducen a aumentos excesivos en el precio y a una euforia de los compradores que lo alimentan. Esto no es lo que ocurre en el mercado de vivienda de nuestro país, por el contrario, lo que ocurre con las fuerzas de mercado y sus restricciones esclarecen lo que está detrás del actual nivel de precios de la vivienda. Las preguntas que surgen entonces son: ¿qué explica los actuales niveles de precios? ¿a qué riesgos está expuesto el sector? y por último ¿qué se puede esperar en el futuro cercano? En primer lugar, hay varios factores que explican el actual nivel de precios. Por una parte, hay aspectos positivos que fortalecen e impulsan la demanda, como los niveles históricamente bajos del costo del crédito, la inflación contralada y en niveles mínimos, el crecimiento del empleo y la opción de inversión rentable y segura que representa la finca raíz. Conjugar estos elementos hace que se viva un momento propicio para que la gente invierta en vivienda. Pero ¿dónde está la oferta? Esa es la otra cara de la moneda. Los factores que restringen la oferta como las deficiencias en la habilitación de suelo urbanizable y la disponibilidad de servicios públicos, entre otros, hacen que, en una lógica de oferta y demanda, los precios irremediablemente suban. Pero tal como están las condiciones, no se visualizan riesgos en el desarrollo de la actividad, en su financiamiento y mucho menos en el patrimonio de los hogares. Para el sector constructor, el modelo de preventa permite ajustar cuidadosamente las cantidades ofertadas y evita la acumulación
excesiva de inventarios. En la actualidad, no más de 5% del total de la oferta se encuentra terminada. Para el sector financiero la calidad de la cartera hipotecaria es muy positiva y los niveles de morosidad no superan el 2.5%. De igual forma el grado de cubrimiento supera el 90% y además persiste una baja profundización financiera que acota la posibilidad de inestabilidad en el sector financiero. En el caso de los hogares, los niveles de deuda son moderados y la tipología de los créditos hipotecarios en pesos, permite estabilidad del valor de la cuota en el tiempo, favoreciendo la planificación financiera de las familias y evitando descalces entre el ingreso y el valor del crédito. La casuística sobre los precios altos sigue generando un ruido muy fuerte en el mercado, pero nada más nocivo que inferir desordenes en el sector a través de unos ejemplos que bajo ninguna métrica representan el grueso de los volúmenes de compra de vivienda nueva. En un reciente análisis de CAMACOL se evidenció que menos del 0,5% del mercado tiene precios que son superiores a los observados dos años atrás.
"...tal como están las condiciones, no se visualizan riesgos en el desarrollo de la actividad, en su financiamiento y mucho menos en el patrimonio de los hogares." Entonces ¿qué se puede esperar? Es muy posible que los determinantes de la demanda sigan en un contexto favorable y para lograr soluciones a los cuellos de botella que enfrenta la oferta se necesita que grandes decisiones públicas se materialicen de forma inmediata. En este panorama, lo que se puede prever es que el precio seguirá reaccionando a la interacción de estas fuerzas y que su estabilización muy seguramente vendrá por un ajuste natural de las cantidades ofrecidas y demandadas. Sin embargo, los efectos de este ajuste no son del todo óptimos. En un país con un déficit habitacional que afecta a más de 10% de la población y con una formación de hogares que es 50% mayor a la producción de vivienda, una reducción del mercado tiene efectos social y económicamente adversos. La solución es única: se requieren condiciones claras para impulsar la oferta, en particular en materia de suelo urbanizable y desde luego seguir fortaleciendo la demanda de cara al contexto económico actual y las necesidades de la población. Con esto no sólo tenemos un sector económicamente más saludable sino garantizamos el acceso a la vivienda para todos los colombianos.
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´Burbuja InmobiliariA´
NOVEDADES
Construferia del Caribe 2013 Del 5 al 7 de Julio, en la ciudad de Barranquilla, se llevará a cabo la Construferia del Caribe 2013, la feria especializada en construcción, organizada anualmente por Camacol Regional Caribe, que convoca a las empresas regionales y nacionales a la exposición de sus productos y servicios y avanzada tecnología para edificaciones, así como también presenta una gran muestra de proyectos inmobiliarios de la región. El evento se llevará a cabo en el Centro de Eventos Jumbo. Entrada libre. Mayores Informes www.camacolcaribe.com
Llega WOFBogotá 2013 Entre el 9 y 11 de julio próximo tendrá lugar el World Office Forum “WOFBogotá 2013”, evento que se desarrollará en el Centro Empresarial El Cubo de Colsubsidio. Lugar donde confluirán todos los actores vinculados a este mercado, desde inmobiliarias y constructoras hasta expertos en diseño, tendencias, representantes de la academia, profesionales y usuarios del sector en general. La agenda académica estará complementada con una amplia exposición comercial dedicada al segmento de oficinas. www.wofbogota.com
Acesco trajo al ingeniero Leslie E. Robertson El pasado 13 de Junio, Acesco brindó a los asistentes al IV Congreso de Encuentro del Acero en Colombia, realizado en Cartagena de Indias, una charla denominada 'Edificios Altos con Estructura de Acero' a cargo del Ingeniero Estructural Leslie E. Robertson mundialmente reconocido por su gran experiencia en el diseño y construcción de rascacielos cuya estructura es fabricada principalmente con elementos en acero estructural. En el año 2012, recibió el premio John Fritz Medal Asociación Americana de Ingenierios.
Solución a deformaciones en pisos El portafolio de dilataciones de P3 Perfiles y Proyectos de Plástico S.A.S., trae un novedoso sistema para evitar el desprendimiento de los recubrimientos cerámicos . Voceros de la compañía afirmaron que “la mayor causa por deformaciones en los pisos (baldosas, cerámicas, granito, concreto, etc) se presenta por dilatación térmica en exteriores, debido a que son materiales de construcción ´vivos´ y sufren constantemente deformaciones por cargas y cambios de temperatura”.
@En_Obra www.facebook.com/revistaenobra
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Redes sociales de En Obra en Expoconstrucción 2013 Durante la XII versión de Expoconstrucción y Expodiseño, realizamos el cubrimiento de la feria por Twitter y Facebook, informando a nuestros seguidores de los principales acontecimientos y captando los mejores momentos. Además se llevaron a cabo actividades en las que fueron seleccionados varios integrantes de la comunidad En Obra, para acompañarnos en el evento más grande de la construcción en Colombia. Gracias por su apoyo.
Almasa 50 años de trabajo y crecimiento
En una ceremonia sencilla y familiar la empresa celebró sus bodas de oro, junto a sus más de 600 empleados. Ricardo Ramírez Gerente General, destacó el compromiso de los colaboradores y el empuje de los socios, que han llevado a la compañía a sobrevivir a diferentes crisis y ocupar en el 2012 el puesto 587 entre las 1.000 empresas con mayores ingresos operacionales del país. ¡Feliz cumpleaños!