EXTRA BIJLAGE 128 pagina’s
F I N A N C I E E L - E C O N O M I S C H W E E K B L A D · 7 SEPTEMBER 2023
VASTGOEDGIDS HERFST 2023
STADSKANKER WORDT
TOPLOCATIE AL L E P R IJ Z EN P E R G E M E E N T E
12
West-Vlaanderen
REPORTAGE
HERAANLEG KORTRIJKSE LEIEBOORDEN GEEFT OOK IMPULS AAN MINDERE BUURTEN
‘Iemand moet als eerste op de knop drukken’ De Venning in Kortrijk en Hazegras in Oostende staan bekend als moeilijke buurten. Of moeten we zeggen ‘stonden bekend’, want de kentering lijkt ingezet. Een heldere visie op stadsontwikkeling en het samengaan van private investeringen en openbare werken zijn belangrijke succesfactoren. LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE DEBBY TERMONIA
V
ijftien jaar geleden vatten enkele Kortrijkse investeerders het plan op om de verlaten Stoopsfabriek in de Venningwijk om te vormen tot een gebouw met een veertigtal lofts en enkele kantoorruimten. Een stoutmoedig plan, want de Venning stond niet meteen bekend als een toplocatie. De buurt werd gekenmerkt door achteruitgang en verval, en dat gold zeker ook voor de pal achter de Stoopsfabriek gelegen sociale tuinwijk Venning. “De Venning is een typisch voorbeeld van een naoorlogse sociale wijk: om het grote huisvestingsvraagstuk op te lossen, werden heel snel veel nieuwe woningen gecreëerd”, zegt architecte Julie Vermoortel, partner bij bureau B2Ai. “De wijk had dan ook een dringende update nodig.”
7 SEPTEMBER 2023 WWW.TRENDS.BE
Die kwam er vanaf 2011. Een deel van de verouderde huisjes werd gesloopt en vervangen door passiefappartementen en nieuwbouwwoningen. De andere woningen kregen een grondige energetische renovatie. “We hebben echter niet alleen de wooneenheden klaargestoomd voor de toekomst”, vervolgt Julie Vermoortel. “Samen met de socialehuisvestingsmaatschappij Goedkope Woning is gekozen voor een totaalaanpak: de hele wijk moest futureproof worden. We konden daarvoor gebruikmaken van Europese middelen en het
project is ook bekroond met een Europese prijs. Vandaag is de Venning CO2-neutraal, maar het is ook een groene, klimaatbestendige wijk, die gericht is op inclusief samenleven.” Stralen die private en publieke investeringen ook af op de omliggende straten en buurten? Vastgoedmakelaar Annelies Wyseur,
‘Het is vooral belangrijk dat de stad een duidelijke visie heeft, zodat alle middelen gericht worden ingezet’ PIETERJAN VERMOORTEL, CEO B2AI
13
kantoorverantwoordelijke van Dewaele in Kortrijk, meent van wel. “In het zog van de Stoopsfabriek zijn iets verderop nog enkele loftprojecten en nieuwbouwappartementen gerealiseerd. En aan de overkant van het water zijn de arbeidershuisjes erg in trek, vooral bij jonge mensen, die ook investeren in een grondige renovatie. Dat geeft de buurt een upgrade en dat merk je aan de prijzen. Drie jaar geleden verkochten we die huisjes nog tegen 200.000 tot 250.000 euro. Onlangs hebben we zo’n huisje verkocht voor 410.000 euro. Dat was dan wel helemaal gerenoveerd en instapklaar.”
Annelies Wyseur wijst er nog op dat de buurt enkele intrinsieke kwaliteiten heeft. “De ligging langs het Kanaal Bossuit-Kortrijk is een troef: water verkoopt”, zegt ze. “En het mag dan een buitenwijk zijn, het historisch centrum is vlakbij: met de fiets ben je in minder dan tien minuten op de Grote Markt.”
Een landmark in Krottegem Stationsbuurten hebben ook een belangrijke intrinsieke kwaliteit: een goede bereikbaarheid. Toch staan ze ook vaak bekend als probleembuurten. Voorbeelden in West-Vlaanderen zijn de stations-
DE LEIEBOORDEN De opwaardering van de wijk getuigt van de sterke visie op stedenbouw van de stad Kortrijk.
buurten van Brugge, Oostende en Roeselare. De kentering lijkt evenwel ingezet, al is ze in de ene stad al wat verder gevorderd dan in de andere. De Oostendse Hazegraswijk tekent misschien wel voor de grootste metamorfose. Van een beruchte uitgangs- en prostitutiebuurt heeft Hazegras zich in enkele jaren ontpopt tot een hotspot voor luxueuze nieuwbouwprojecten. Het opvallendste project is SKY Towers van Vastgoedgroep Degroote op de terreinen van de voormalige hotelschool. “Het project en de locatie spreken een heel ruim publiek aan”, zegt Nick Coeman, nieuw7 SEPTEMBER 2023 WWW.TRENDS.BE
14
West-Vlaanderen
REPORTAGE
LANDMARCK Een toplocatie op 700 meter van het station en 1 kilometer van de Grote Markt van Kortrijk.
bouwspecialist bij Dewaele. “De ligging vlak bij het station is natuurlijk interessant voor de vaste bewoners. En omdat ook het strand niet veraf is, trekt de buurt ook tweedeverblijvers aan.” Brugge is een heel ander verhaal. “De Brugse stationsomgeving heeft de voorbije jaren ook een sterke impuls gekregen, maar je kunt bezwaarlijk zeggen dat het een probleembuurt was”, zegt Filip Dewaele. “Er was gewoon nauwelijks bewoning, het was vooral een onontgonnen gebied. Vandaag biedt de buurt een gezon de mix van kantoren, appartemen ten en retail.” In Roeselare krijgt de stations buurt een blikvanger met Roele vard, een gemengd project van Steenoven en ION. Het project bestaat uit twee volumes, waarvan er een in de richting van het sta tionsplein geleidelijk klimt naar een toren van 46 meter hoog. Het opvallende ontwerp is van B2Ai en het Noorse architectenbureau Snøhetta. “Het gebouw maakt een krachtig visueel statement en het is ook bedoeld als een nieuwe landmark voor dat stadsdeel”, zegt Julie Vermoortel. “Maar het is meer dan dat. Heel veel aandacht ging naar de publieke ruimte en de connectie met het bestaande stedelijke weefsel. Het project is 7 SEPTEMBER 2023 WWW.TRENDS.BE
ook een doorgang: het verbindt het stadscentrum met de wijk Krottegem, die aan de andere kant van de spoorwegbundel ligt.” Krottegem is, zoals de naam al laat uitschijnen, niet meteen het Beverly Hills van Roeselare, maar de wijk maakt volgens Julie Ver moortel wel een gunstige evolutie door. De stad heeft er enkele initi atieven genomen, zoals de omvor ming van een oude pakjesloods tot de creatieve ontmoetingsplaats TRAX. “Krottegem is een volkse wijk met veel kleine arbeiders woningen. Het is niet de bedoeling de identiteit ervan volledig te veranderen door een kapitaal krachtiger publiek aan te trekken. In een inclusieve stad moet plaats zijn voor iedereen, maar dat kan en moet samengaan met een kwalitatieve woonomgeving voor iedereen.”
‘In een inclusieve stad moet plaats zijn voor iedereen, maar dat kan en moet samengaan met een kwalitatieve woonomgeving voor iedereen’ JULIE VERMOORTEL, PARTNER BUREAU B2AI
Stadsdeel van de toekomst Zit er een patroon in de opwaartse beweging van die buurten? Filip Dewaele denkt van wel. “Heel vaak zie je dat buurten een impuls krijgen als private investeringen en openbare werken samenkomen. Of het initiatief van een private partij of van de overheid komt, maakt niet zoveel uit, maar iemand moet wel als eerste op de knop drukken.” Pieterjan Vermoortel, de CEO van B2Ai, kijkt daarvoor toch vooral in de richting van de lokale overheid. “Die eerste stap is voor de meeste projectontwikkelaars een te groot risico en/of een te zware financiële inspanning”, redeneert hij. “Het is vooral belangrijk dat de stad een duidelijke visie heeft, zodat alle middelen gericht worden ingezet.” Onze gesprekspartners wijzen eensgezind naar Kortrijk, als voor beeld van een stad met een sterke en heldere visie op stadsontwik keling. Het uithangbord is de op waardering van De Leieboorden. “Zo’n inspanning als de heraanleg van de Leieboorden straalt af op de hele stad”, zegt Julie Vermoortel. “Het heeft de stad doen herople ven. Aan het begin van de jaren 2000 was de stad veel minder in trek, maar vandaag trekt Kortrijk nieuwe inwoners aan.” “Kortrijk heeft, zeker in vergelij king met Brugge, ook een belang rijk voordeel: het beschikt over grote, vaak industriële sites die nog ontwikkeld kunnen worden”, voegt Filip Dewaele eraan toe.” Een van die grote sites is het oude bedrijfs terrein van Van Marcke aan de Weggevoerdenlaan. Een toplocatie op 700 meter van het station en 1 kilometer van de Grote Markt. De stad en Van Marcke koesteren er ambitieuze plannen. Onder de naam LandMarck schuiven ze het gebied naar voren als “het stadsdeel van de toekomst”. z
16
West-Vlaanderen
REPORTAGE
DE NIEUWE BAROMETER VAN HET STEUNPUNT WONEN
Kwetsbaar Menen West-Vlaanderen telt relatief weinig kwetsbare buurten: 67 op 485 voor heel Vlaanderen. Dat blijkt uit een nieuw rapport van het Steunpunt Wonen. LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE DEBBY TERMONIA
D
e grootsteden Antwerpen en Gent hebben afgetekend de meeste kwetsbare buurten op hun grondgebied. De Denderstreek en de Limburgse mijnstreek tellen ook relatief veel kwetsbare buurten. Oostende, Kortrijk en Menen tekenen voor het gros van de kwetsbare buurten in West-Vlaanderen. Als de belangrijkste stad aan de kust kampt Oostende met enkele typisch grootstedelijke problemen. “Het is bekend dat grootsteden een sterke aantrekkingskracht hebben op kwetsbare gezinnen”, duidt onderzoekster Lieve Vanderstraeten. “Voor Kortrijk en Menen is het textielverleden van de regio een verklaring. Je hebt er vaak wijken met smalle straatjes en kleine, weinig kwalitatieve huisjes. Dat patrimonium trekt mensen aan met een kwetsbaarder profiel.”
Beter kwalitatief dan goedkoop
DE METHODOLOGIE VAN HET STEUNPUNT WONEN De onderzoekers screen den alle Vlaamse buurten op acht indicatoren: het percentage huur woningen, het percentage woningen gebouwd voor 1945, de gemiddelde
woonoppervlakte per persoon, het percentage eenoudergezinnen, het gemiddelde inkomen per persoon, het aandeel werkzoekenden, het percentage laaggeschool
7 SEPTEMBER 2023 WWW.TRENDS.BE
Het valt wel op dat Menen een van de weinige kleine steden is met een hoog aantal – twaalf – kwetsbare buurten. Het grotere Kortrijk telt er dertien. Het aandeel van de bevolking dat in een kwetsbare buurt woont, ligt in Menen ook aanzienlijk hoger (32,7 % versus 16,6 % in Kortrijk). Is de ligging van Menen, tegen zowel de Franse als de Waalse grens, een mogelijke verklaring? “Ja, Menen ligt behoorlijk ver weg van het centrum van het land. Dat bemoeilijkt wellicht ook het aantrekken van een middenklassepublie, iets waarin Kortrijk wel slaagt. Kortrijk is ook een stad met een ruim cultuuraanbod en het ligt dichter bij Gent.”
den en het aandeel nietEU15burgers). Een buurt wordt beschouwd als kwetsbaar als ze voor minstens vijf indicatoren de drempelwaarde over schrijdt.
KORTRIJK De Venning was vroeger een kwetsbare buurt, nu is het een groene, klimaatbestendige wijk.
Dat Menen de goedkoopste vastgoedgemeente van West-Vlaanderen is, helpt volgens Annelies Wyseur ook niet. “Het is beter bekend te staan als een kwalitatieve woonstad dan als een goedkope woonstad”, zegt ze. “De lage vastgoedprijzen maken het voor projectontwikkelaars ook minder aantrekkelijk om er nieuwe, kwalitatieve woningen te realiseren.” Op Vlaams niveau toont de studie van het Steunpunt Wonen een gunstige evolutie: tussen 2011 en 2021 is het aantal kwetsbare buurten afgenomen van 656 naar 485, een daling met 26 procent. Lieve Vanderstraeten nuanceert die daling wel. “We kijken altijd naar de concentratie van een indicator in een buurt. Een kleine verschuiving kan ervoor zorgen dat een buurt voor een indicator de drempelwaarde niet meer overschrijdt en daardoor uit de lijst van kwetsbare buurten valt. Als er bijvoorbeeld in een buurt met kleine arbeidershuisjes een groot nieuwbouwproject komt, zal dat een impact hebben op de statistieken van die buurt.” z