Tfg barbara lee - Efetivar o direito à moradia por meio dos espaços vazios na zeis 03 em fortaleza

EFETIVAR O DIREITO À MORADIA POR MEIO DOS ESPAÇOS VAZIOS NA ZEIS 03 EM FORTALEZA.

FUNDAÇÃO EDSON QUEIROZ UNIVERSIDADE DE FORTALEZA CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

BÁRBARA LEE MACHADO BARRETO

EFETIVAR O DIREITO À MORADIA POR MEIO DOS ESPAÇOS VAZIOS NA ZEIS 03 EM FORTALEZA.

Fortaleza 2013.2

FUNDAÇÃO EDSON QUEIROZ UNIVERSIDADE DE FORTALEZA CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

BÁRBARA LEE MACHADO BARRETO

EFETIVAR O DIREITO À MORADIA POR MEIO DOS ESPAÇOS VAZIOS NA ZEIS 03 EM FORTALEZA.

Trabalho Final de Graduação apresentado a Coordenação do Curso de Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Fortaleza como requisito para a obtenção de título de Arquiteto e Urbanista .

Orientador: Profa.: Amiria Bezerra Brasil e Camila Rodrigues Aldigueri

Fortaleza 2013.2

“A arquitetura é música petrificada.”

Johann Wolfgang von Goethe

“Abaixo do céu existe um tempo pra tudo, e uma hora certa pra cada coisa.”

Airton Diniz Barreto

AGRADECIMENTOS Agradeço em primeiro lugar a Deus, por me dar forças e discernimento para prosseguir sempre.

Em especial aos meus amados pais que sempre me apoiaram, financiaram e acreditaram em mim, à minha mãe Solange, por me fazer sonhar e me incentivar a nunca desistir dos meus sonhos; e ao meu pai Airton, que foi o homem mais justo e bondoso que eu já conheci.

Pai, obrigada por acreditar em mim e me ensinar que nada se conquista sem esforço. Aonde quer que você esteja, quero que você sinta orgulho de mim.

Agradeço aos meus irmãos, Nara e Arthur, que sempre me apoiaram e estiveram ao meu lado nas horas de sorrisos e lágrimas. Às minhas tias, Ete, Vládia, Alexandra e Rhinna que nas horas de angustia eu sempre encontrava um porto seguro; aos meus tios; aos meus primos que sempre me fizeram companhia, ao meu avô Luiz que com sabedoria me ensinou coisas muito preciosas; à Ioná que sempre cuidou de mim com carinho.

Agradeço muito aos meus amigos por todos os gestos de amizade que demonstram dia após dia.

Um agradecimento especial as professoras Camila Girão, Amiria Brasil e Camila Aldigueri, que me apresentaram o urbanismo e o real valor do Arquiteto para a sociedade.

Agradeço a todos que, direta ou indiretamente participaram da concretização deste sonho.

Por fim, agradeço a meu companheiro Tiago, por estar ao meu lado em todas as situações e principalmente neste momento tão especial, de forma paciente e compreensiva.

SUMÁRIO 01-INTRODUÇÃO – Pag. 6 1.1 - APRESENTAÇÃO DO TEMA – Pag. 7

3.2.6 - MAPA ASPECTOS FUNCIONAIS E OPERACIONAIS – Pag. 46 3.3 - COMUNIDADE VERDES MARES – Pag. 47

1.2 – JUSTIFICATIVA – Pag. 8 1.3 – OBJETIVOS – Pag. 10 1.4 – METODOLOGIA – Pag. 11

04-PROPOSTA DE INTERVENÇÃO – Pag. 48 4.1 - PROGRAMA DE NECESSIDADES – Pag. 49 4.2 – IMPLANTAÇÃO – Pag. 50

02-REFERÊNCIAL TEÓRICO – 12

4.3 - SISTEMA VIÁRIO – Pag. 52

2.1 - PRODUÇÃO HABITACIONAL NO BRASIL – Pag. 13

4.4 - SISTEMA VIÁRIO PRAÇAS - ÁREAS LIVRES – Pag. 53

2.2- OUTROS PROGRAMAS HABITACIONAIS DO GOVERNO FEDERAL -

4.5 - TIPOLOGIAS HABITACIONAIS – Pag. 54

O GOVERNO LULA – Pag. 17

4.6 – PERSPECTIVAS – Pag. 59

2.3- HABITAÇÃO EM FORTALEZA – Pag. 20 2.4- A ZEIS COMO UM IMPORTANTE INSTRUMENTO PARA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – Pag. 24 2.5- AS ZEIS NO MUNICÍPIO DE FORTALEZA – Pag. 26

03-DIAGNÓSTICO – Pag. 27

5.0 – ESTUDO DE CASO – Pag. 65 5.1 - RESIDENCIAL ALEXANDRE MACKENZIE – Pag. 66 5.2 - IQUIQUE, CHILE, 2003 – Pag. 68

CONCLUSÃO – Pag. 70

3.1 – METODOLOGIA – Pag. 28 3.1 - MACRO ESCALA

BIBLIOGRAFIA – Pag. 71

3.1.1 -Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 – Pag. 29 3.1.2 -Escolha da área em estudo – Pag. 36 3.1.3 - A ÁREA ESCOLHIDA – Pag. 37 3.1.4 -REGULARIZAÇÃO ORIENTADORA DOS PROJETOS DE URBANIZAÇÃO DAS ZEIS 03 – Pag. 38 3.2 - MICRO ESCALA – Pag. 40 3.2.1 - LOCALIZAÇÃO – Pag. 41 3.2.2 - MAPA USO DO SOLO – Pag. 42 3.2.3 - RECURSOS NATURAIS – Pag. 43 3.2.4 - MAPA FIGURA FUNDO – Pag. 44 3.2.5 - MAPA ESPAÇO VIÁRIO – Pag. 45

ANEXOS – Pag. 72

01-INTRODUÇÃO

1.1 - APRESENTAÇÃO DO TEMA A Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) é um instrumento estabelecido no Estatuto da Cidade (Lei nº10257/2001) que protege o direito à cidade e o direito à moradia da população de baixa renda que vive em situações de irregularidades dentro da cidade, em ocupações, favelas, conjuntos habitacionais, loteamentos irregulares, etc. Segundo Pequeno e Freitas, as ZEIS são uma: [...] estratégia para viabilizar a regularização fundiária de assentamentos precários, permitindo a flexibilização dos índices urbanísticos presentes na cidade espontânea, via de regra, distintos daqueles presentes nas áreas produzidas pelas políticas públicas de habitação de interesse social, bem como nas áreas da cidade formal. (2011, p. 9)

As zonas delimitadas como ZEIS, também são áreas destinadas à produção habitacional dentro do perímetro urbano do município e devem contar com infraestrutura ou terem sua implantação garantida. Essas áreas são sujeitas a uma legislação especifica que deve favorecer a produção de moradia de interesse social.

Porém, apesar de já terem sido delimitadas pelo Plano Diretor de Fortaleza (PDFor), as ZEIS 03, que representam as áreas vazias, ainda não tem uma legislação específica. Então, este trabalho tem como objetivo identificar a infraestrutura urbana existente no município de Fortaleza, analisando os problemas urbanos enfrentados nos terrenos vazios existentes nas ZEIS de vazio, criar parâmetros para definir a priorização das ZEIS, logo após, propor diretrizes urbanísticas e edilícias para que seja criado um plano de ocupação de alguma das áreas vazias da ZEIS 03.

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1.2 - JUSTIFICATIVA No Brasil, assim como na grande maioria dos países emergentes, a habitação é uma das questões urbanas mais preocupantes desde o século XIX. As condições inadequadas de moradia são mais percebidas no nordeste e sudeste, porém é uma realidade encontrada em todas as grandes cidades do país. Na região metropolitana de Fortaleza (RMF) não é diferente, o déficit habitacional chega a quase 104 mil unidades, de acordo com o IBGE/2008, e em Fortaleza, de acordo com a HABITAFOR, é estimado que exista ainda um déficit habitacional de 75 mil moradias, sendo que 18mil ainda se situam em áreas de risco.

O processo de urbanização brasileiro ocorreu de forma bastante acelerada e desordenada, acarretando uma profunda mudança na estrutura das cidades.

Despreparadas para receber os novos moradores, as áreas urbanas se depararam com um processo de “periferização” caracterizado, principalmente, pelo elevado número de ocupações irregulares. Este quadro exigiu uma efetiva intervenção do Poder Público, no sentido de melhorar a qualidade de vida nos espaços ocupados e planejar as ocupações futuras.

A população migrante (e em alguns casos imigrante), excluídos do acesso à terra urbanizada ou à moradias formais, se amontoa em favelas sem infraestrutura adequada. São pessoas que vivem num cenário horrível, principalmente nas metrópoles brasileiras.

De acordo com Maricatto (2008), nas cidades, a dificuldade de acesso à terra regular para habitação é uma das maiores responsáveis pelo explosivo crescimento de favelas e loteamentos ilegais nas periferias.

Condições dignas de moradia é um direito da população, portanto, há uma necessidade de resolver o problema nos centros urbanos. Uma das soluções para esse grande problema habitacional é o poder publico possibilitar o acesso à terra urbanizada, com infraestrutura urbana, e espaço apropriado para moradias populares, delimitando áreas nas quais serão usados os instrumentos de controle da especulação imobiliária.¹

¹ De acordo com o Estatuto da Cidade – Lei n.º 10.257/01, instituiu-se instrumentos destinados a enfrentar os problemas urbanos. Com a finalidade de combater a especulação imobiliária foram criados: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios, IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com Pagamento em Títulos. Para ampliar a oferta e reduzir os preços dos imóveis, de modo a ampliar as possibilidades de acesso das populações mais pobres à moradia e reduzir a exclusão sócio territorial.

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Na cidade de Fortaleza, já existem essas delimitações, que são chamadas de zonas especiais de interesse social (ZEIS). Essas ZEIS são zonas urbanas específicas, podendo conter áreas públicas ou particulares, com infraestrutura e serviços urbanos. Essas áreas demarcadas estão sujeitas à regras específicas de parcelamento, de uso e ocupação do solo. Essas regras podem, de acordo com o objetivo da proposta, viabilizar a regularização fundiária dos assentamentos já consolidados ou facilitar a produção de moradias de interesse social, trabalhando com padrões urbanísticos e edilícios, garantindo sempre condições dignas de moradia.

Dentre as possibilidades de ZEIS, destaca-se a Zona Especial de Interesse Social de Vazios (ZEIS-3), que são áreas vazias, não utilizadas ou subutilizadas da cidade, onde o poder público visa atingir diretamente os vazios urbanos que não estão cumprindo sua função social. Essas áreas vazias geralmente, localizam-se em áreas dotadas de infraestrutura básica, com a implantação de programas habitacionais de interesse social (HIS), assegurando o direito à moradia da população local.

Sendo assim, acredita-se na importância de um estudo e proposta para implantação das Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS 3 em Fortaleza, visto as contribuições que este instrumento pode dar para a efetivação do direito à moradia, considerando a dificuldade do acesso a terra urbana para implantação de habitação de interesse social.

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1.3 - OBJETIVOS: O trabalho final de graduação aqui desenvolvido pretende tratar da regulamentação das ZEIS de vazio, em Fortaleza, através do estabelecimento de parâmetros urbanísticos e edilícios. E aplicar os parâmetros, a partir de um exempo de um projeto de habitação de interesse social (HIS), que seja articulado com os instrumentos do Estatuto da Cidade.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS: Para alcançar o objetivo geral são propostos alguns objetivos específicos: ŸAnalisar a situação de infraestrutura existente na cidade de Fortaleza, classificando

os terrenos livres delimitados na ZEIS 3; ŸAnalisar os parâmetros urbanísticos vigentes para HIS em Fortaleza e estabelecer

parâmetros urbanísticos específicos para as ZEIS 3, considerando aspectos econômicos, ambientais, culturais; ŸAnalisar diferentes tipologias de habitação de interesse social, considerando os

aspectos formais e funcionais da moradia; ŸConstruir um cenário de ocupação do território considerando o perfil da demanda

habitacional existente, buscando ampliar a oferta de terra para a população de baixa renda através da utilização do instrumento das Zonas Especiais de Interesse Social

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1.4 - METODOLOGIA: A metodologia seguida para a realização do projeto se deu em etapas.

Primeiramente foi feita uma extensa revisão bibliográfica para a elaboração do referencial teórico, onde o conceito e as justificativas do tema foram amplamente abordados.

Após isso, foram feitas abordagens para diferentes escalas de análise, com diferentes graus de investigação.

A proposta é que o diagnóstico seja dividido em duas escalas.

1. Escala macro – Apresenta-se como escala macro o município de Fortaleza com uma avaliação dos vazios urbanos existentes. Serão estabelecidos critérios para a análise e classificação das áreas vazias contidas na ZEIS 03. Fazendo considerações para a problematização geral e escolha da área de intervenção.

Logo após essa análise dos terrenos, e diante da classificação deles, foi proposto normas de regulamentação especial para as áreas de ZEIS 03 no município de Fortaleza 2. Escala micro – A partir da análise das áreas vazias nas ZEIS 03, será escolhida a área de intervenção e analisada, considerando os diferentes agentes produtores do espaço.

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02-REFERÊNCIAL TEÓRICO

2.1 - PRODUÇÃO HABITACIONAL NO BRASIL

“Trata-se de um gigantesco movimento de construção de cidade, necessário para o assentamento residencial dessa

No início do século XX, os avanços tecnológicos levaram ao desenvolvimento da indústria, que passou a atrair cada vez mais gente para as cidades à procura de emprego e de uma melhoria de vida. Hoje em dia, a maior parte da população mundial vive em centros urbanos.

Segundo a ONU, a taxa de crescimento das populações urbanas está aumentando (ver tabela abaixo).

Maricato (2001) destaca que a população residindo em cidades no Brasil, em 1940, era de 26,3% do total da população, em 2000 essa população aumentou para 81,2%.

Constata-se, portanto, que em sessenta anos os assentamentos urbanos abrigaram mais de 125 milhões de pessoas.

Figura 01

- POPULAÇÃO URBANA E RURAL POR REGIÕES DE DESENVOLVIMENTO,

1950, 2011 E 2050. (POR CENTO DA POPULAÇÃO TOTAL) Fonte: Nações Unidas, Departamento de Assuntos Econômicos e Sociais, Divisão da População: Perspectivas Mundiais de Urbanização, 2011

Praticamente, todo o crescimento populacional mundial deve se concentrar nas cidades – principalmente nas regiões menos desenvolvidas. No Brasil, da população total de 254 milhões de habitantes projetada para 2050, 93,6% estarão nas cidades.

população bem como de suas necessidades de trabalho, abastecimento, transportes, saúde, energia, água, etc. Ainda que rumo tomado pelo crescimento urbano não tenha respondido satisfatoriamente a todas essas necessidades, o território foi ocupado e foram construídas as condições para viver nesse espaço. Bem ou mal, de algum modo, improvisado ou não, todos os 138 milhões de habitantes moram em cidades” (MARICATO, 2001, p 16)

No Brasil em meados do século XX, é originado efetivamente o processo de urbanização, a partir do desenvolvimento industrial e a integração do país por rodovias e telecomunicações. Acarretou, então, um intenso movimento migratório campo-cidade, principalmente do Nordeste, em direção aos polos industriais do Sudeste, em busca de trabalho e melhores condições de vida tendo a industrialização como atividade motriz. Com a tentativa de reverter esse processo migratório, foram realizadas ações favorecendo a industrialização de regiões, até então, menos favorecidas e de espaços não metropolitanos, organizados a partir de cidades de porte médio na década de 1970.

(PEQUENO, 2008) Em conseqüência ao intenso processo de urbanização as cidades brasileiras passaram a apresentar grandes problemas sociais, pois elas não estavam preparadas para suportar as modificações advindas desse processo o que gerou problemas tão consideráveis como: a “favelização” e a ocupação irregular de áreas de preservação ambiental.

Tanto a classe baixa como a classe alta ocupa essas áreas frágeis, percebe-se também implantação de condomínios e mansões. A diferença que para uma classe há escolha, para outra não.

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Como aborda Villaça (1986), por volta de 1870 até o início do século XX, a classe trabalhadora vivia em casas de aluguel, situadas em áreas urbanizadas das cidades. Eram várias as modalidades de moradia para alojar as classes sociais de baixa e média renda, entre elas, estalagens, cortiços, vilas, casas geminadas e habitações operárias.

Sendo a maioria desses imóveis de aluguel, construída pela iniciativa privada. “A principal forma de abrigo que a sociedade brasileira vai desenvolver para alojar essas multidões é o cortiço.” (VILLAÇA, 1986).

A falta de saneamento da cidade e a insalubridade de suas unidades habitacionais fizeram com que uma série de doenças infecciosas, como: varíola, peste bubônica, tifo e cólera, se proliferassem e virassem uma séria ameaça para a população. A partir daí, a questão sanitária virou prioridade para o governo que temia as epidemias e o que ela representava para a economia, tendo em vista o prejuízo que a morte da classe baixa poderia trazer para a economia e com receio de que as doenças se alastrassem e atingisse também a classe dirigente. “as epidemias nos ameaçam todos os anos, dizimando a classe operária e roubando-nos braços úteis que importamos com sacrifício.” (BONDUKI, 2004).

“De um lado, a classe dominante precisava de um discurso que Ihe permitisse demolir os cortiços quando isso fosse

insalubres era alegada a proteção da saúde pública, porém, eles somente eram demolidos nas áreas mais centrais da cidade, especialmente para dar lugar as grandes avenidas que viriam para “embelezar e modernizar” as cidades, abrindo assim espaços para o capital imobiliário ficar cada vez mais forte.

“Na ausência de uma política urbana que estabelecesse os procedimentos a serem seguidos na elaboração de processos de planejamento, bem como que regulasse a aplicação dos instrumentos de gestão do solo urbano, resulta de forma generalizada, um processo de urbanização recente marcado pela desordem, pela disparidade sócio-espacial, ficando as cidades, salvo algumas exceções, à mercê das ações de especuladores imobiliários, os quais muitas vezes atrelados ao Estado, otimizaram retornos de investimentos, promovendo a deterioração do ambiente urbano.”(PEQUENO 2008, p 03)

Com isso, ampliam-se as desigualdades sócio espaciais nas cidades, independente do seu porte. Os problemas urbanos por conta do desenvolvimento desigual, passam a se difundir rapidamente nas cidades que organizam os espaços não metropolitanos, generalizando-os, trazendo à tona o paradoxo da urbanização sem cidade e dos fragmentos de cidade sem urbanização, como expõe Pequeno (2008).

necessário, e de outro, precisava mantê-los e tolera-los pois necessitava deles para abrigar a população trabalhadora.

“Dentre as questões que se apresentam associadas ao

Essa população, convém lembrar, crescia

caótico processo de urbanização brasileira, o problema

vertiginosamente não só em São Paulo e Rio mas em todas

habitacional se destaca não apenas pelas especificidades

as atuais metrópoles do país” (VILLAÇA, 1986, p 14)

de suas formas e alternativas regionais, como também pelas similaridades das ações dos agentes produtores do

Nessa mesma época, destaca Villaça (1986), diante desta situação sanitária calamitosa, teve início a longa aliança entre os interesses imobiliários e a legislação urbanística. A necessidade de demolição dos cortiços

espaço urbano ao longo do tempo.” (PEQUENO 2008, p 03)

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De acordo com Villaça (1986), a participação do Estado na questão da habitação, começa no fim do século passado, através da regulamentação da iniciativa privada que atua nos setores da habitação e do urbanismo, com o aparecimento da legislação urbanística.

Para o governo também era interessante começar a investir na habitação, o período entre 1930 e 1945, foi marcado por uma expansão do socialismo. Era importante para o Estado ter o apoio da classe operária, para isso o governo iria desenvolver um trabalho educacional com a população enfatizando a importância da casa própria como resultado do seu trabalho, e que era melhor uma casa própria individual na periferia do que a promiscuidade dos cortiços nas áreas centrais. Provendo a possibilidade da sonhada casa própria, o governo estaria trazendo a população para o seu lado. Além disso, essa possível expansão habitacional para a periferia ia ao encontro dos desejos da classe dirigente, que há muito gostaria de extinguir os cortiços e aumentar a distância física entre as classes sociais, segregando os espaços.

“Em 1950, o processo de industrialização entra em nova etapa. O país começa a produzir bens duráveis e até mesmo bens de produção” (MARICATO, 2001). Além dos bens eletrônicos e eletrodomésticos é produzido o automóvel que iria promover mudanças no modo de vida dos consumidores, nas habitações e consequentemente nas cidades. As mudanças foram profundas, da ocupação do solo até o interior da moradia. Nessa época, O PIB brasileiro cresceu a índices superiores a 7% ao ano. A riqueza gerada nesse processo permaneceu bastante centralizada, porém mesmo com essa concentração da renda, o crescimento econômico tinha beneficiado a melhoria de vida de toda a população, principalmente, aquela que abandonou o campo, na expectativa de melhoria de vida e oportunidades nas cidades, como mostra Maricato (2001).

As cidades brasileiras passaram a ocupar o centro de uma política destinada a mudar o seu padrão de produção, após ser criado pelo regime militar a partir de 1964, o Banco Nacional da Habitação (BNH) integrado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

“A partir dos governos militares, iniciados em 1964, a questão da moradia passará a ser tratada de forma centralizada com a formação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para onde convergiriam os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e do Banco Nacional da Habitação (BNH), responsável pela formulação, gestão e execução da política nacional, contando com as Companhias de Habitação (COHABs) na execução de programas para as camadas de baixa renda. Outros segmentos vieram a ser atendidos por cooperativas e mesmo pelo mercado, com financiamento junto ao BNH” (PEQUENO 2008, p 04)

Tendo em vista que o BNH foi criado durante o regime militar, sua administração era bastante rígida e centralizada.

Não existia participação popular na concepção de programas e projetos. De acordo com Villaça (1986), a única forma de acesso a moradia era por meio da casa própria, desconsiderando qualquer processo alternativo, como, por exemplo, programas de mutirão comunitário. Além disso, não utilizava nenhum tipo de recurso subsidiado, apenas recursos retornáveis, ou seja, um financiamento tradicional, o que excluía uma significativa parcela da população, os de mais baixa renda.

A falta de articulação entre os projetos habitacionais e urbanísticos era um fator negativo a respeito da política do BNH, pois eram locados na periferia os grandes conjuntos habitacionais planejados pelo BNH, criando assim um verdadeiro cinturão periférico ao redor das cidades, e uma

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série de vazios urbanos ao redor da área central. Outro aspecto negativo é a padronização dos projetos arquitetônicos, gerando soluções uniformizadas, que desconsiderava as peculiaridades de cada lugar.

“Grandes conjuntos foram construídos, quase sempre na periferia das cidades, deixando, entre estes e aquelas, grandes extensões de terras para posterior utilização, fomentando a especulação imobiliária e marcando um padrão de expansão urbana esparso, difuso, confuso e cheio de grandes vazios urbanos.

Quase sempre, também, esses conjuntos careciam de infraestruturas e serviços, que foram, aos poucos e com demora, sendo providos pelo Estado, muitas vezes segundo o calendário eleitoral” (VALENÇA, s/d)

Em meados da década de 1980, o BNH foi extinto, como uma das medidas de um dos planos econômicos de controle da inflação, e a Caixa Econômica Federal assumiu as atribuições financeiras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) “A política federal passou a ser conduzida de forma fragmentada, mediante a criação de programas alternativos marcados pela descontinuidade, pela mudança de endereço institucional alocada em diferentes ministérios.”

(PEQUENO, 2008). Além disso, por conta de reduções orçamentárias, várias das ações que vinham sendo implementadas, foram desaceleradas, o que induziu a progressiva retirada dos governos estaduais deste setor com a extinção das COHABs, não mais condizentes com os princípios do neoliberalismo que passam a predominar nos governos estaduais.

Conforme afirma Maricato (1997), os governos geralmente não avançaram as políticas públicas para além da criação de conjuntos habitacionais "populares". Os

conjuntos habitacionais não combatiam, nem sequer colocava em questão a problemática fundiária urbana.

Além disso, boa parte dos conjuntos habitacionais privilegiou as classes médias e às vezes as classes altas, ou seja, deixando novamente à deriva as classes mais necessitadas, por conta da impossibilidade delas de arcar com as prestações de financiamento que não levavam em consideração seu poder aquisitivo.

A política desenvolvida pelo BNH também se mostrou incapacitada de atender os setores mais necessitados (a faixa de população de renda até 3 salários mínimos), além de ter sido responsável por uma forte retirada da população favelada para conjuntos mal equipados na periferia da cidade, com graves problemas sociais. De acordo com Cardoso (2001), os investimentos sociais do BNH, não tiveram qualquer impacto quantitativo sobre a população na faixa de 3 a 10 salários mínimos e sobre a ampliação da oferta de serviços de saneamento básico, principalmente de abastecimento de água, o que contribuiu para reduzir, relativamente, as desigualdades espaciais nas cidades.

Com base em Cardoso (2001), com o fim do BNH, em 1986, os recursos do FGTS passam a ser um grande objeto de disputa entre os grupos que compunham o governo Federal, oscilando entre as tendências a submetê-lo às diretrizes de política econômica e as tendências a utilizá-lo como moeda de troca nas negociações clientelistas para a manutenção da coalizão que dava suporte político à Nova República. O auge do descalabro ocorreu durante o período Collor, quando o Fundo foi dilapidado, em troca de apoio (mal sucedido) contra o processo de impeachment do Presidente.

Com o advento da Era FHC, os recursos do Fundo passaram a sofrer um controle mais rígido, do ponto de vista financeiro, restringindo-se o acesso aos Estados ou Municípios que não apresentassem capacidade de endividamento.

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Apesar desta restrição, vários municípios puderam aumentar os empenhos para desenvolver programas habitacionais para a população de baixa renda, utilizandose destes recursos. No entanto, após a crise de 1998, o acesso ao FGTS foi restrito para qualquer órgão governamental, por exigência do acordo com o FMI. A resposta do governo Federal foi o Programa de Arrendamento Residencial que, como mostram as análises recentes (OLIVEIRA, 2000, apud CARDOSO 2001), vem atendendo apenas às camadas na franja superior do limite de renda permitido pelo programa, não se configurando, pois, como um instrumento adequado para o enfrentamento das desigualdades habitacionais e urbanas. Tornaram-se também carentes os recursos para saneamento e infraestrutura, passando os governos estaduais e municipais a depender exclusivamente de seus recursos próprios ou do financiamentos de organismos internacionais como o BID e o Banco Mundial.

2.2- OUTROS PROGRAMAS HABITACIONAIS DO GOVERNO FEDERAL - O GOVERNO LULA “Em razão dos temores quanto aos efeitos no Brasil da crise econômica global de 2008, o governo federal lançou ambicioso programa para aquecer ainda mais o setor da construção civil, potencialmente capaz de dinamizar a economia nacional face à ameaça da crise. O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), plano habitacional anunciado com o objetivo de promover a construção de 1 milhão de casas, veio corroborar o novo cenário do mercado imobiliário brasileiro. O programa contempla, por um lado, o atendimento às camadas de renda abaixo de três salários mínimos, com volume inédito de subsídios públicos para essa faixa e, por outro lado, a construção, pelo mercado, de moradias para as faixas de renda acima de três salários mínimos, com mecanismos de facilitação da viabilidade financeira, que envolvem também alguns subsídios públicos. Ainda que não seja a única forma de

“O vazio institucional na esfera federal e a incapacidade

produção habitacional para as classes de renda

financeira dos governos estaduais gerou um processo de

intermediária, o programa acabou englobando, na

descentralização perversa. Se, por um lado, observa-se

conjuntura atual, a quase totalidade da produção do

que as administrações locais assumem, com maior vigor, a

chamado “segmento econômico”. (LABHAB-FAUUSP,

responsabilidade pelo desenvolvimento. Embora a

2012, p 25)

solução adotada nos conjuntos habitacionais construídos deixasse muito a desejar em termos de qualidade construtiva, custos, e acessibilidade de uma política habitacional municipal, por outro lado, observa-se que as enormes desigualdades regional e inter-municipal manifestam-se através de um diferencial significativo na performance dos governos municipais, aprofundando portanto as desigualdades já existentes.” (CARDOSO, 2001, p 04)

No primeiro semestre de 2009, o governo Lula lançou um novo programa habitacional, o Minha casa, Minha vida.

Tem como meta reduzir o déficit habitacional brasileiro, um dos problemas mais crônicos do país. A meta do programa, que entra agora em sua segunda fase (2011-2014), é construir dois milhões de unidades habitacionais, das quais 60% voltadas para famílias de baixa renda. Em 2010, após um ano de atividade, o Minha Casa, Minha Vida atingiu a meta inicial de um milhão de contratações, de acordo com o

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Ministério do planejamento. Além da construção das unidades habitacionais propriamente dita (Minha Casa, Minha Vida), fazem parte desse eixo as áreas Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e Urbanização de Assentamentos Precários.

Instituído pela Lei Nº 11.977 de 7 de 2009, e lançado juntamente ao Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), o Programa Minha Casa, Minha Vida veio com o objetivo de “subsidiar a produção e a aquisição de imóvel para os seguimentos populacionais com renda familiar mensal de até 6 (seis) salários mínimos” (BRASIL, 2009), através do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e “estimular a compra com redução dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor” (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012) para famílias com renda mensal de 6 (seis) a 10 (dez) salários mínimos.

As principais estratégias para viabilização da compra e compatibilização da prestação do imóvel com a capacidade de pagamento das famílias, adicional ao subsídio direto são: Pagamento da primeira prestação 30 dias após a entrega do imóvel; pagamento opcional de entrada; fundo garantidor; barateamento do seguro, conforme cada caso; desoneração fiscal e de custos cartoriais (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012) O Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida se divide em três categorias, no que se refere a concessão de subsídio e ferramentas de estímulo de compra.

1º) Renda familiar até 3 salários mínimos – Para estas famílias, o programa oferece a possibilidade de pagamento de até 10% da renda, por um período de 10 anos, com o restante do custo subsidiado pelo governo, em projetos em parceria das construtoras com os municípios e cooperativas, onde o imóvel é adquirido pela Caixa Econômica Federal, juntamente com a construtora e repassa ao mutuário de

acordo com o projeto social e cadastros realizados na Secretaria de Assistência Social do município. (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012). Os imóveis disponíveis para essa categoria, por se apresentar subsidio bastante elevado, normalmente são afastados dos centros urbanos, uma vez que o tamanho e os preços são definidas pela Caixa e não pela construtora, e a planta possui dimensões e método construtivo padronizado pela cartilha do Projeto Minha Casa Minha Vida.

2º) Renda familiar de 3 a 6 salários mínimos –Para essa categoria, o PMCMV oferece subsidio progressivo conforme a renda.

3º) Renda familiar de 6 a 10 salários mínimos – As famílias nessa faixa de renda, não tem benefícios diretos de subsidio, apenas com o Fundo Garantidos, o qual garante o refinanciamento de 12 a 24 prestações em caso de perda de renda, e a diminuição do custo do seguro de morte, invalidez e danos físicos, o que gera um abatimento da parcela mensal (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012) Para a construção dos empreendimentos do PMCMV, a Caixa Econômica ficará responsável por analisar os projetos vindo das construtoras, estados e/ou municípios, e a partir daí efetuar a compra do empreendimento. As famílias com integrantes idosos ou portadores de deficiências físicas terão prioridade na compra.

O projeto Minha casa, Minha vida tem gerado muita polêmica. Apesar de ser o primeiro projeto que mobiliza uma enorme quantia de subsídio, permitindo o acesso a habitação para a população de baixa renda, muitos estudiosos consideram o programa um pacote eleitoreiro.

Um dos principais problemas do programa é a falta de definição de aspectos essenciais, como por exemplo, a localização dessas novas moradias. Se essa questão for resolvida por conta do mercado, a construção desses novos

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imóveis se dará na periferia, onde o valor da terra é menor. A cidade formal é muito cara e o crescimento desordenado continuará. O mesmo modelo do extinto BNH, que vai contra à todas as premissas do Estatuto da Cidade. “Moradia adequada é um lugar na cidade, um ponto a partir do qual se tem acesso a condições dignas, emprego, comércio, equipamentos sociais, a um espaço público de qualidade, a cultura. Vai além do abastecimento de água, pavimentação, sistema de esgoto, que, claro também são necessários.” (Rolnik, 2009) Além disso, o pacote não estimula a produção de projetos de qualidade. A única intenção neste sentido seria o uso de energia solar em alguns imóveis. O projeto poderia contar com outros elementos de infra-estrutura que barateassem as unidades e aumentasse a sua qualidade.

O pacote é considerado por alguns como eleitoreiro justamente por existir uma série de incoerências com relação à Política Nacional de Habitação, que é estritamente contra a construção de novas moradias na periferia e a padronização das unidades. “Casa não é geladeira, não se produz em série.” (Rolnik, 2009).

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2.3- HABITAÇÃO EM FORTALEZA O fenômeno urbano de favelização só começou a surgir em Fortaleza a partir de 1930, diferentemente do Rio de Janeiro e São Paulo que tiveram suas primeiras favelas no final do século XIX. No bairro Aldeota começam a surgir as primeiras favelas, para onde a elite da época estava se deslocando. As favelas foram compostas principalmente pelo êxodo rural, muito forte nesse momento da história em vista das secas no interior. Em 1932 surge o Pirambu, seguido pelo Mucuripe e pela favela do Zé Padre. É apenas na década de 60 que o problema da favelização se agrava. O rápido crescimento do Pirambu toma conta da paisagem da zona oeste de Fortaleza, e é justamente lá que surge o primeiro conjunto de habitação de interesse social na cidade, o Ajuda Mútua, construído pela Cohab-CE. A Cohab-CE (Companhia de Habitação do Ceará) concentrou-se nessa época na construção de conjuntos habitacionais de pequeno e médio porte.

O Plano Diretor de 1969 aborda pela primeira vez a questão das favelas, e constata a necessidade de um planejamento habitacional para a cidade, e um serviço social no interior, a fim de estancar o êxodo rural e por consequência esse contínuo aumento de favelas.

Porém a partir de 1968 a Cohab-CE se alia ao BNH, que coloca em prática seu modelo de grandes conjuntos habitacionais locados na periferia. Sabe-se que esse modelo de desenvolvimento da cidade acarreta uma série de outros problemas para os habitantes, pela falta de infra estrutura apresentada em muitas periferias. Destaque para a construção do bairro Prefeito José Walter com 4. 774 unidades, bairro Mondubim, e o Conjunto Ceará Etapas I, II, III, IV, totalizando 8. 689 unidades.

A década de 80 é marcada pelo processo de favelização em torno da região metropolitana de Fortaleza.

Esse fato se deu por causa do aumento de preço dos terrenos na periferia. A solução encontrada foi expandir o território da cidade em direção a Região Metropolitana. As Obras desses grandes conjuntos habitacionais foram da Cohab em parceria com o BNH. Foram construídas um total de 24.914 unidades entre os municípios de Maracanaú, Caucaia e Pacatuba.

Em 1979 é criada a Fundação Programa de Assistência às Favelas da Região Metropolitana de Fortaleza (PROAFA).

Esse órgão teve a função de urbanizar os assentamentos precários, e dependendo da situação, relocar as pessoas dos assentamentos para locais próximos com melhor infra estrutura. O PROAFA durante seus anos de funcionamento 1979-1984 conseguiu aproximadamente 7 740 novas unidades.

Em 1987 a Cohab incorporou a PROAFA. Dessa incorporação surge a PROHAB (Programa de Habitação popular). Nesse momento passa-se a construir pequenos conjuntos habitacionais, de até 100 unidades, em áreas consideradas vazios urbanos na cidade de Fortaleza e região metropolitana. Calcula-se que Fortaleza tenha sido beneficiado com 2 068 unidades e a RMF com 3.037.

Com a extinção do BNH, o poder público municipal se engaja em uma série de programas federais (Pró-moradia, PRORENDA, PROURB) e convênios com financiamentos internacionais, principalmente pelo Banco Mundial. A maioria dessas construções foram em regime de mutirão e renderam a todo o estado cerca de 20 000 unidades.

Durante a década de 90 a Cohab trabalhou em prol da urbanização da cidade e em mutirões habitacionais, até ser extinta em 1998. Durante essa década as periferias cresceram cerca de seis vezes mais.

O que se pode observar com clareza é que a política

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de habitação de interesse social em Fortaleza passou por vários órgãos, num conjunto de ações desintegradas, sem nenhum tipo de planejamento, e por esses motivos não logrou êxito.

Atualmente o órgão responsável pela a habitação e outras questões urbanísticas em Fortaleza é o Habitafor (Fundação de Política Habitacional de Fortaleza). A meta do Habitafor é a eliminação do déficit habitacional na cidade de Fortaleza, através de ações de regularização fundiária, requalificação urbana, melhorias habitacionais e construção de moradias para famílias em situação de risco. O Habitafor baseia-se na construção de uma política habitacional democrática através do orçamento participativo e do Conselho Gestor.

O Habitafor trabalha em conjunto com os programas lançados pelo Ministério das Cidades a fim de enfrentar o elevado déficit habitacional de Fortaleza. Em termos quantitativos o déficit da cidade chega a 200 mil unidades, e em termos qualitativos esse numero cai para 77 mil unidades.

Esse déficit, assim como nas outras regiões metropolitanas do Brasil, se concentra na faixa da população que tem renda de zero a três salários mínimos. Atualmente existem 105 áreas de risco na capital cearense.

Durante os últimos três anos já foram construídas pelo Habitafor cerca de 17 mil unidades habitacionais de boa qualidade. Além da construção das moradias esta previsto pela Prefeitura entregar mais de 9 mil títulos de propriedades, além da recuperação e melhorias de moradias, perfazendo um total superior a 30 mil famílias beneficiadas.

A partir de 2008, o Habitafor estabeleceu o SIHAB (Sistema de Habitação). Esse sistema de cadastro tem como função impedir que pessoas que já tenham sido beneficiadas por algum projeto de moradia através de gestões públicas anteriores, não recebam o beneficio novamente. Para isso, o sistema esta registrando as pessoas que receberam moradias,

melhorias habitacionais e regularizações fundiárias da prefeitura municipal e do governo do estado.

O SIHAB, segundo a coordenação Geral de Cadastro, Controle, Convênios e Regularização Fundiária – CGCCCRF da Habitafor, está cruzando as informações de três fontes, que são: o Sistema de Conjuntos – Sisconj, o Pró-Moradia e o sistema de dados de beneficiados com moradia pelo Governo do Estado do Ceará.

O Sisconj retém dados de moradias construídas em sistema de mutirão, entre os anos de 1987 e 2004. Cinquenta e um conjuntos, com 6.675 habitações, foram edificados nesse período, e todos eles estão em processo de regularização fundiária através da Habitafor. O Pró-Moradia tem o cadastro das habitações já construídas pelas secretarias regionais, em parceria com o Fundo Municipal de Desenvolvimento Social (FMDS). Ao todo são 5.438 famílias beneficiadas. E, por fim, os dados do SIHAB registram 24.685 cadastros de pessoa favorecidas com moradia pelo Governo do Estado do Ceará.

Ao todo, os beneficiados pela Habitafor com projetos já entregues e em obra estão sendo registrados pelo Sistema.

Assim, até agora, o número de cadastrados realizados de pessoas beneficiadas é de aproximadamente 48.000. Um número muito pequeno considerando as necessidades do Estado do Ceara.

No que diz respeito ao Programa habitacional federal Minha casa, Minha vida, o HABITAFOR é o órgão responsável para fazer o cadastramento da população. A Prefeitura de Fortaleza definiu que o cadastro para o programa de habitação seria até o dia 30 de junho. Ao final deste período, os dados coletados serão avaliados pela Prefeitura e pela Caixa Econômica Federal, para serem formatados os projetos e liberada a verba para a construção.

Em Fortaleza, de acordo com FREITAS e PEQUENO (2011), com o lançamento do programa habitacional Minha casa, Minha vida, em 2009, ficou bastante evidente a falta de

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opções para a produção de moradia de baixa renda em bairros providos de infraestrutura. Isto se deu pois a execução do programa para a faixa de 0 a 3 salários mínimos ficou muito a baixo do esperado, pois os terrenos dotados dos serviços urbanos solicitados pelo programa, localizavam-se apenas nas áreas muito valorizadas, do qual preço inviabilizava a produção de unidades habitacionais de até 45 mil reais, como planejava o programa.

de até 3 salários mínimos até agosto de 2010. Pode-se notar uma concentração de empreendimentos ao lado sul/oeste por apresentar o valor da terra mais barata e a comunicação com o centro da cidade é bem mais complicada. Mais uma coisa que pode se observar é que a maioria dos empreendimentos estão localizados nas franjas urbanas, nos limites da área urbanizada, o que sinaliza um processo de distanciação urbana, induzidas pela implantação dos conjuntos habitacionais, assim como aconteceu no período de vigência do BNH. Do outro lado, pode se notar a pequena concentração de empreendimentos nos bairros com infraestrutura e serviços em Fortaleza, isso pode ser atribuído ao alto preço da terra e as restrições ambientais existentes na época, que no caso, atualmente essas limitações já foram flexibilizadas pela pressão politica dos agentes interessados no andamento do programa MCMV em Fortaleza. “É sintomático perceber que no debate acerca da execução do programa em Fortaleza, todos os atores entendem o alto preço dos terrenos como um entrave ao andamento do programa, sem que nenhum deles mencione os instrumentos de combate à especulação imobiliária como uma possível solução.” (FREITAS; PEQUENO, 2011, p 14)

Figura 02

- Empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida na faixa de 0 a 3 s.m.

aprovados ou em análise pela Caixa Gidur-CE em Agosto de 2010 Fonte: FREITAS, Clarissa; PEQUENO, Renato. Produção Habitacional na Região Metropolitana de Fortaleza na década de 2000: Avanços e Retrocessos. Fortaleza, 2011, p 13.

A figura traz a localização dos empreendimentos aprovados ou em processo de análise, para a faixa de renda

Segundo Freitas e Pequeno (2011), não é surpresa para nenhum dos atores envolvidos o aumento no preço dos terrenos como resultado da maior busca por terrenos com infraestrutura, devido ao aumento do crédito imobiliário.

Porém ele poderia ter sido minimizado com a aplicação dos instrumentos de combate à especulação imobiliária.

Em janeiro de 2009, o Plano Diretor de Fortaleza, criou os instrumentos das ZEIS e do IPTU progressivo. As ZEIS de vazio (ZEIS 03) já estão delimitadas e são definidas como áreas onde

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a habitação de interesse social (HIS) deve ser o uso predominante. Porém a falta de regularização desse instrumento faz com que os terrenos localizados dentro das ZEIS 03 ainda possuam preços inacessíveis para a construção de HIS.

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2.4- A ZEIS COMO UM IMPORTANTE INSTRUMENTO PARA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA De acordo com Maricato (2001), para encarar a realidade do déficit habitacional brasileiro, que é principalmente urbano, é fundamental a proibição efetiva da especulação imobiliária, pois, é a retenção especulativa que gera a escassez criada de terras, elevando os preços e impossibilitando o acesso da população à moradia. Não parece ser suficiente construir conjuntos habitacionais ou criar programas que financiem ou subsidiem as casas para a população. A simples obtenção da casa por uma ou centenas de famílias, como observa Maricato (2001), não irá combater o problema, poderá talvez, apenas resolver uma questão pontual, porém o déficit habitacional continuará.

As soluções reais para a crise habitacional brasileira estão no cumprimento à legislação que já existe, e no repensar a cidade de uma forma que não exclua as pessoas, independentemente do nível social.

O que se observou após alguns anos de início do BNH foi que o mercado imobiliário não se abriu e não foram criadas alternativas para a maior parte da população que buscava moradia nas cidades. O acesso das classes médias e altas foi priorizado, e hoje isto não é diferente.

Atualmente, a necessidade de moradias é ainda maior, em virtude da ascendente demanda por conta do crescimento da população, assim como as disparidades sociais no país – que sempre dificultaram o acesso de milhares de famílias ao direito de morar adequadamente.

Não se pode esquecer que a moradia, além de um direito, é uma necessidade humana. É a partir da realização do "morar" que as cidades se formam, ordenadamente ou não.

É neste contexto que se impõe a necessidade de repensar a cidade, de formular soluções que de alguma forma venham a diminuir a triste realidade que é, para tantas pessoas, morar em situação de risco, ou sequer ter onde morar.

Um instrumento que se apresenta como possível alternativa para dar efetividade ao direito à moradia é a Zona Especial de Interesse Social – ZEIS. De acordo com a Secretaria Nacional de Habitação, as ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), são instrumentos da política urbana nacional que surgiram na década de 80, por iniciativa de alguns governos municipais que estavam ligados com movimentos de moradia, tentando integrar ações de melhoria de infraestrutura nas favelas, com a regularização fundiária e a garantia da posse da terra aos moradores As ZEIS se manifestam como um tipo especial de zoneamento da cidade, onde o objetivo principal é a inserção da população de menor renda no direito à cidade e também ao acesso a terra urbana, tudo isso em locais com infraestrutura, equipamentos urbanos, tanto por meio da delimitação de áreas previamente ocupadas por assentamentos precários ou favelas, quanto por meio da delimitação de vazios urbanos de imóveis subutilizados, com uma produção de novas unidades habitacionais populares.

As ZEIS são delimitações de áreas na zona urbana, destinada ao uso habitacional, por se tratar de áreas destinadas predominantemente à moradia para a classe de baixa renda. Estão sujeitas a regras especificas de parcelamento, de uso e ocupação do solo, viabilização da regularização fundiária dos assentamentos precários existentes. Também devem facilitar a implementação de moradias de interesse social, mediante padrões urbanísticos e edilícios mais populares, sempre garantindo condições

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dignas de moradia para a população lá residente.

Como afirma a Secretaria Nacional de Habitação, em 1988, após a aprovação da Constituição, alguns municípios tentaram criar ZEIS em vazios urbanos, visando facilitar o acesso da população de baixa renda à terra urbanizada. Porém, não obtiveram sucesso. Apenas a partir de 2001, com a aprovação do Estatuto da Cidade e seguido processo de aprovação dos Planos Diretores, os municípios contaram com base legal mais sólida para a criação de ZEIS, tanto em áreas ocupadas por assentamentos precários quanto em vazios urbanos.

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2.5- AS ZEIS NO MUNICÍPIO DE FORTALEZA O Plano Diretor Participativo de Fortaleza aprovado em fevereiro de 2009 (FORTALEZA, 2009), após forte pressão popular e muitas discussões definiu as Zonas Especiais de Interesse Social da cidade, em um total de 135 polígonos, precisamente demarcados e georreferenciados.

As ZEIS foram conceituadas e classificadas no Plano Diretor de Fortaleza (FORTALEZA, 2009), da seguinte maneira: ZEIS I: compostas por assentamentos irregulares com ocupação desordenada, em áreas públicas ou particulares, constituídos por população de baixa renda, precários do ponto de vista urbanístico e habitacional, destinados à regularização fundiária, urbanística e ambiental (artigo 126); ZEIS II: compostas por loteamentos clandestinos ou irregulares e conjuntos habitacionais, públicos ou privados, que estejam parcialmente urbanizados, ocupados por população de baixa renda, destinados à regularização fundiária e urbanística (artigo 129); ZEIS III: compostas de áreas dotadas de infraestrutura, com concentração de terrenos não edificados ou imóveis subutilizados ou não utilizados, devendo ser destinadas à implementação de empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como aos demais usos válidos para a Zona onde estiverem localizadas, a partir de elaboração de plano específico.(artigo 133) As duas primeiras modalidades visam a regularização dos assentamentos existentes com a realização de um plano urbanístico com legislação específica. Já a última modalidade constitui áreas predominantemente vazias reservadas para a dispersão dos assentamentos, em terrenos próximos e já dotados de infraestrutura.

O objetivo central das ZEIS 03 é prover moradia popular, determinando a obrigatoriedade de o Poder Público

proporcionar essas construções seja por iniciativa pública ou por convênios com particulares.

As chamadas ZEIS de vazio servem para assegurar a destinação de terras bem localizadas e com infraestrutura para as classes populares, no intuito da criação de uma reserva de mercado de terras para a habitação de interesse social, como mostra Freitas e Pequeno (2011). A instituição das ZEIS 3 amplia a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para a população de baixa renda, além de aumentar a capacidade de negociação da prefeitura com os proprietários de terras bem localizadas.

A regulamentação das ZEIS de vazio é essencial para garantir um equilíbrio em Fortaleza, com a utilização adequada dos espaços da cidade, de acordo com suas demandas. Garantindo o cumprimento da função social da propriedade e uma localização adequada para todas as classes sociais, principalmente para a população de baixa renda, minimizando a necessidade de deslocamentos e também utilizando todo o potencial investido na infraestrutura urbana já existente, diminuindo assim a especulação imobiliária na cidade.

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03-DIAGNÓSTICO

3.1 - METODOLOGIA A metodologia do diagnóstico deu-se, inicialmente, a partir da marcação das áreas vazias existentes na ZEIS 03 pelo programa do Google Earth, delimitando as áreas que estavam sem nenhuma edificação no perímetro da ZEIS de vazio, essas marcações totalizaram 73 terrenos. Deve ser levado em consideração que o dispositivo do Google Earth teve a sua ultima atualização na cidade de Fortaleza em 2009, portanto, os vazios mapeados poderão ter sofrido algumas mudanças em relação ao ano atual.

O diagnóstico será feito em duas escalas, a macro escala ou escala da cidade, e a micro escala.

Na macro escala ou escala da cidade, será analisada todos os terrenos delimitados na Zeis 03 existentes em Fortaleza, selecionando os espaços que ainda continuam verdadeiramente vazios e classificando-os através de vários atributos: tamanho do terreno delimitado; localização por bairros e por regionais; identificação da inserção do terreno em áreas com infraestrutura; desempenho da coleta do lixo no local; acesso ao transporte coletivo em um raio de trezentos metros; proximidade a equipamentos comunitários e proximidade com assentamentos precários em Fortaleza.

Foram delimitados 73 terrenos vazios dentro da Zeis 03. A partir desses atributos foi elaborado uma tabela com valores, e então foi gerado o diagnósticos da Zeis 03 dentro dos diversos contexto em que está inserida.

De acordo com os atributos, cada informação irá dar ao terreno uma classificação em bom, regular ou ruim, dentro de parâmetros estabelecidos pela autora, então, foi proposta normas de regulamentação especial para as áreas de ZEIS 03 no município de Fortaleza.

Após a análise das informações, e diante da classificação elaborada, foi escolhida a área a ser desenvolvido a proposta de desenho urbano Na micro escala, foram realizada visitas a campo com o intuito de vivenciar a área em estudo, registrando por meio de fotos e vídeos o local, em seguida, analisado um terreno vazio contido na ZEIS 03, no bairro do Papicu, e neste foi elaborado as diretrizes do desenho urbano e após a elaboração de uma proposta de desenho urbano para a área.

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 a)

Os vazios nas ZEIS 3 – Ver Tabela 01 em anexo

Gráfico 01 - Porcentagem de áreas vazias na ZEIS 03, em Fortaleza Fonte: Elaboração da autora

De acordo com o Plano Diretor de Fortaleza, lotes acima de 500m² que tiverem com um índice de aproveitamento menor que o da zona, é considerado vazio urbano, portanto passível de ser delimitado na ZEIS 03.

Foram mapeadas primeiramente as áreas das ZEIS 03, pertencentes ao PDPFOR totalizando 6.212.722,95m² ou 621,2ha, após isso foram demarcados os principais vazios urbanos dentro dessas áreas, totalizando 2.097.651,76m² ou 209,7ha (Ver Prancha 01). Percebe-se portanto, que apenas 34% das ZEIS 03, está verdadeiramente vazia, com relação ao universo total das ZEIS 3. (Ver PR03 - Porcentagem de Área livre nas Zeis) Tendo levantado todos os terrenos vazios na ZEIS 03, percebeu-se que a maioria das ZEIS de vazio está ocupada, e de acordo com a câmara municipal de fortaleza, uma emenda aprovada em novembro de 2011, reduz o prazo para que áreas consideradas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) de vazio deixem de sê-lo. O Plano Diretor, originalmente, prevê que Zeis de vazio não regulamentadas perdem 5% desta característica a cada 12 meses. O novo prazo será oito meses.

Vinte e um vereadores votaram sim; dez votaram não e houve uma abstenção.

De acordo com a câmara, para alguns vereadores, a emenda ameaça os

Segundo o vereador Ronivaldo Maia (PT), líder do Executivo, a aprovação da emenda

programas de habitação e uma importante conquista da cidade. Por isso, as ZEIS 03 deverão

pressiona a Prefeitura para que as zonas sejam regulamentadas. Segundo ele, o prazo para a

ser regulamentadas o mais rápido possível

regulamentação é de cinco anos – já se passaram dois.

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 b)

Localização – Ver Tabela 01 em anexo

Na cidade de Fortaleza, os bairros que se destacam por ter mais áreas livres são: Sapiranga, da regional VI e Praia do futuro, da regional II como vimos no gráfico 02. Porém no gráfico 03, percebe-se que é na SER II onde estão localizados o maior número de terrenos vazios das ZEIS 03, são no total 27 áreas vazias, seguido pela SER VI, com 18 áreas vazias na totalidade. (Ver PR01 - Localização)

Gráfico 03 - Localização de Terrenos vazios em ZEIS 3, por regionais.

Gráfico 02 - Localização de Terrenos vazios em ZEIS 3, por bairros.

Fonte: Elaboração da autora

Fonte: Elaboração da autora

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 c)

Tamanho dos terrenos – Ver Tabela 01 em anexo

Foi feito um mapeamento dos vazios pelo Google Earth de todos os vazios encontrado nas ZEIS 03, com isso notou-se a presença de vazios urbanos de diferentes tamanhos.

Considerando o universo dos vazios mapeados, classificam-se em vazios pequenos (até1hectare), médios (de 1 a 5 hectare), e grandes (maiores que 5 hectares) (Ver PR02 Tamanho terrenos).

principalmente na regional II, por conta principalmente da Zeis 03 existente perto da faixa de praia, no bairro Praia do Futuro 01 e 02. Já os terrenos classificados como grande são encontrados principalmente na regional VI, que estão nos bairros mais afastados do centro.

Gráfico 04 - Classificação dos terrenos por tamanho.

Fonte: Elaboração da autora

Os Terrenos considerados pequenos e médios são os que são mais presentes na cidade de Fortaleza, e os terrenos classificados como grande totalizam apenas 20% dos terrenos encontrados. Os terrenos pequenos e médios estão situados

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 d) Infraestrutura existente na área – Ver Tabela 01 em anexo Um critério que também guiou a escolha das áreas foi a relação de infraestrutura existente na área. De acordo com o IPECE (Instituto de Pesquisa e Estratégia Econômica do Ceará), mesmo com os altos percentuais da Capital nos quesitos abastecimento de água (93,31%), coleta de lixo (98,75%), energia elétrica (99,70%) e banheiro de uso exclusivo (98,60%) não indica necessariamente que tenhamos serviços de qualidade. Além disso, as habitações podem estar em áreas irregulares e em áreas com infraestrutura.

(Ver PR04 – Infra estrutura existente nos terrenos).

Esgotamento Sanitário Com base no mapa da Cagece do layout dos projetos do sistema de esgotamento sanitário existente e proposto (março/2006), localizou-se os terrenos vazios em que tem sistema de esgotamento sanitário. Dentre os terrenos em análise, como vemos no Gráfico 05, apenas 62% das ZEIS 03 está situado em áreas que estão sendo providas de esgotamento sanitário apropriado.

Coleta de lixo Em relação à coleta de lixo, com base nos dados do IPECE , a pesquisa aponta que Fortaleza caminha para a universalização, com 98,75% das residências com coleta realizada por empresa de serviço de limpeza, porém foram classificados bairros com melhores e piores desempenhos na coleta de lixo, como mostra o Gráfico 06.

Os terrenos com coleta de lixo considerado ruim estão localizados principalmente na SER II Ÿ

Gráfico 06 - Coleta de lixo nas ZEIS de vazio.

Ÿ

Fonte: Elaboração da autora

Gráfico 05 - Esgotamento Sanitário nas ZEIS de vazio.

Fonte: Elaboração da autora

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03

Transporte coletivo Com base no mapeamento feito pela ETUFOR (Empresa de Transporte Urbano de Fortaleza-CE) das paradas e linhas do transporte público de fortaleza, de acordo com o cadastro de pontos e paradas e linhas de transporte coletivo, constatou que apenas 7% dos terrenos em análise, não possuem linhas que passam no raio de 300m, como mostra o Gráfico 07.

Isso demonstra que as ZEIS 03 em Fortaleza, apresentam em sua grande maioria boa acessibilidade, atendendo ao requisito dessas áreas serem preferencialmente situados em área com infra estruturada. Ÿ

(abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo e transporte coletivo), o terreno tem a classificação de Regular, quando está provido de pelo menos 3 infraestruturas, Ruim é quando tem apenas 2 situações em estudo e Péssima, quando não tem nenhuma infra estrutura na área, como mostra no Gráfico 8. Sendo assim podendo perceber que todos os terrenos mapeados estão providos de pelo menos dois condicionantes de infraestrutura, atendendo ao requisito dessas áreas serem preferencialmente situados em área dotados de infraestrutura, (Ver PR04 - Infraestrutura existente nos terrenos) Gráfico 08 - Classificação dos terrenos por infraestrutura existente

Gráfico 07 - Transporte coletivo em um raio de 300m.

Fonte: Elaboração da autora

Com esse levantamento de dados na área das ZEIS 03, foi possível gerar uma classificação dos terrenos, quanto a infraestrutura, classificando-os de acordo com o atendimento: Terrenos em situações boas, regulares, ruins ou péssimas.

O terreno está em uma situação Boa, quando ele está munido de toda a infraestrutura que está sendo analisada

Fonte: Elaboração da autora

Conclusão, a maioria dos vazios atende o objetivo de se localizarem em área infra estruturada, como está previsto no Plano Diretor de Fortaleza, que diz que ZEIS 3 - são compostas de áreas dotadas de infraestrutura, com concentração de terrenos não edificados ou imóveis subutilizados ou não utilizados.

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 e) Proximidade com equipamentos sociais – Ver Tabela 01 em anexo Buscou-se mapear os equipamentos sociais existentes na área e levantar a necessidade de novos.

Foram mapeados, com dados do PLHISFOR 2010/2012 (Plano Local de Habitação de Interesse Social), os seguintes equipamentos sociais: escolas de ensino fundamental e médio, creches e postos de saúde.

A partir desse dado, e do raio de atendimento de cada equipamento, foi analisado se os terrenos escolhidos estavam no perímetro de atendimento dos equipamentos, (para essa análise, foi considerada apenas a presença ou não dos equipamentos sociais, não sendo levado em conta a qualidade dos serviços ou o estado em que este se encontra.)

Com um total de 507 instituições de ensino por todo o município de Fortaleza, pode-se perceber que toda a área da cidade está bem dotada de equipamentos sociais na área educacional, em compensação na área da Saúde apresentam-se apenas 83 equipamentos, e mesmo com um raio de atuação maior, não conseguem abranger de forma satisfatória todo o município, ficando ainda algumas áreas com escassez desse serviço.

Nas áreas em estudo, 100% estão servidas de equipamentos educacionais como escolas de ensino fundamental e escolas de ensino médio. Na parte de saúde, apenas 73% dos terrenos estão cobertos pelo raio de atendimento de saúde, como mostra no Gráfico 9.

Concluindo que a maioria dos vazios atende ao objetivo de se localizarem em área infra estruturada, como está previsto no PDPFor Gráfico 09 - Equipamentos sociais, Postos de saúde.

Fonte: Elaboração da autora

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MACRO ESCALA 3.1.1-Análise dos Vazios Urbanos nas ZEIS 03 f) Proximidade com assentamentos precários – Ver Tabela 01 em anexo Também foi analisada a proximidade dos terrenos com os assentamentos existentes mapeados pelo PLHISFOR 2010/2012. É extremamente importante saber qual o déficit habitacional em torno de cada terreno, para ajudar a quantidade de pessoas necessitadas por moradia, no entorno de 1km do terreno.

Com base no mapeamento dos assentamentos precários de Fortaleza realizado pelo Plano Local de Habitação de Interesse Social de Fortaleza (PLHIS FOR), foi levantado todos os assentamentos precários no raio de no máximo 1 km de distância dos terrenos em análise, por se tratar de um raio de prioridade de atendimento dos assentamentos precários, de forma a não distanciar as famílias dos locais e serviços que costumam frequentar não perdendo as suas relações atuais com o local, como também não estender muito o raio de análise da pesquisa.

Com os dados do déficit, disponibilizados pelo PLHIS FOR, nesses assentamentos, pode-se verificar o numero de famílias com necessidade de reassentamento, por morar de forma inadequada nas proximidades dos terrenos analisados.

Na tabela do PLHIS FOR, existem as informações de caracterização geral da localização, e logo depois a caracterização do assentamento, com as informações: número previsto de imóveis beneficiados com novas moradias, valor do déficit de cada assentamento, tipologia habitacional, estimativa do número de domicílios e déficit habitacional/demanda futura quantitativa por inadequação, entre outros. Desses valores colhidos no PLHIS FOR, foi feito uma soma de todos os déficits habitacionais dos assentamentos precários em um raio de 1km de distancia do terreno mapeado, e elaborado uma tabela, tendo em vista

que nem todas as habitações existentes no assentamento precário estão em situações de risco, ou precisam de remoção das famílias.

Com os dados da tabela, foi elaborado um gráfico (Gráfico 10) com o numero de casas (déficit habitacional) necessárias para atender a população de área de assentamentos irregulares próximos aos terrenos em análise.

(Ver PR06 - Déficit Habitacional PLHIS FOR), os valores foram arredondados para melhor classificação no gráfico.

Os terrenos estão distribuídos na cidade de forma que na Regional I, de acordo com o PLHIS FOR, tem o déficit habitacional de aproximadamente 19 mil domicílios, na Regional II aproximadamente 28 mil domicílios, na Regional IV aproximadamente 5 mil domicílios, na Regional V aproximadamente um mil domicílios e na Regional VI aproximadamente 7 mil domicílios. Diante do mapeamento dos terrenos pode-se observar que a maioria dos terrenos estão situados próximo a assentamentos que totalizam até 500 domicílios, e a maioria desses terrenos em questão estão situados na Regional VI. Gráfico 10 - Intervalo do déficit habitacional do assentamentos próximos no raio de 1Km (PHLIS FOR).

Fonte: Elaboração da autora

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MACRO ESCALA 3.1.2 -Escolha da área em estudo. - Ver tabela 02 em anexo.

A partir deste levantamento de dados na área das ZEIS 03, foi possível gerar uma classificação dos terrenos, quanto à qualidade.

A cada informação de infraestrutura, recebeu uma situação.

Se a situação fosse favorável, receberia a cor verde, se a situação fosse regular receberia a cor amarela, e se a situação fosse ruim, a cor seria vermelha. ŸColuna 01 – Tamanho dos terrenos.

Os terrenos que fossem classificados na tabela 01 como grandes, ficariam na situação boa com a cor verde, se os terrenos fossem de tamanho médio, ficariam com a situação regular, cor amarela e se os terrenos fossem pequenos ficariam na situação ruim com a cor vermelha. Foi visto que a maioria dos terrenos são de amanho pequeno e médio até 5 hectares. Os terrenos grandes a partir de 5 hectares podem ser melhores aproveitados por terem a capacidade de comportar mais unidades habitacionais, por isso foi considerado o terreno como bom. ŸColuna 02- Porcentagem de área livre nas Zeis.

Existe a diferenciação entre a porcentagem de áreas livres na Zeis intercalando entre um valor de 20 em 20 por cento de áreas livres . O intervalo entre 0% a 20% foi considerado uma situação ruim, com uma cor vermelha, no intervalo entre 40% a 60% de áreas livres na Zeis é considerada regular, com a cor amarela, e na situação de 60% a 100% de áreas livres na Zeis foi considerada uma boa situação, com a cor verde.

Essa classificação foi dada por considerar quanto mais áreas livres na Zeis ainda existir, melhor será o terreno analisado.

ŸColuna 03- Infra estrutura.

Na tabela 01 já existe a situação da infra estrutura do terreno, quando a situação é boa, recebe-se a cor verde, quando a situação é regular recebe-se a cor amarela e quando a situação é ruim recebe-se a cor vermelha. ŸColuna 04- Proximidade com os equipamentos públicos.

Pode-se observar que 100% dos terrenos estão servidos de equipamentos educacionais e na parte de saúde, apenas 73% dos terrenos estão cobertos pelo raio de atendimento de saúde, portanto, os terrenos que estão sendo atendidos por unidades de saúde estão sendo considerados em uma situação boa, na cor verde, e os demais terrenos são considerados ruins, na cor vermelha. ŸColuna 05- Déficit Habitacional. ŸA ultima coluna, se deu, a partir da quantidade do déficit

habitacional no raio de 1km de distancia do terreno em estudo. A quantidade do déficit até mil famílias, foi considerado uma situação boa, com a cor verde. Na quantidade do déficit de 1000 a 1500 famílias foi considerado regular, com a cor amarelo. E na quantidade do déficit a partir de 1500 famílias, foi considerado ruim com a cor vermelha

(Ver PR07 - Situação dos terrenos)

37

MACRO ESCALA 3.1.2 -Escolha da área em estudo. - Ver tabela 02 em anexo.

Para a categorização da situação do terreno, foi estipulado que o terreno para ter a classificação da sua situação como: Ÿ Ótimo, deveria está provido de quatro ou cinco qualidades verdes Ÿ Boa, deveria está provido de três qualidades verdes e uma vermelha, ou duas qualidades verdes e duas amarelas. Ÿ Regular, quando apresentasse duas classificações verdes e duas vermelhas, ou três qualidades amarelas. Ÿ Ruim quando tiver duas qualidades vermelha e duas amarelas ou três qualidades vermelhas.

3.1.3 - A ÁREA ESCOLHIDA. A área escolhida foi a Zeis Z11, localizado no bairro do Papicu, os critérios para a escolha desta área de acordo com as proposta são: a existência de terrenos em uma mesma Zeis sendo de situações boa, regular e ruim, como também a existência de terrenos de tamanhos pequenos, médios e grandes, aonde será proposto índices e parâmetros urbanísticos para os três tamanhos de terrenos, a fim de ilustrar e exemplificar a implementação de projetos em ZEIS 03 de diferentes tamanhos.

Figura 03

- Situação dos terrenos – Escolha do terreno a ser

De acordo com essa classificação, foi constatado que mais da metade dos terrenos nas Zeis de vazio em Fortaleza, estão em uma situação regular ou boa em relação a infra estrutura (Como indica o gráfico 9).

Isso indica que Isso que a ZEIS 03 em Fortaleza, apresenta em sua grande maioria boa infraestrutura, atendendo ao requisito dessas áreas serem preferencialmente situados em áreas infra estruturadas da cidade.

Gráfico 11 - Situação dos terrenos - Análise final.

desenvolvido.

Fonte: Elaboração da autora Legenda: Área cinza é a delimitação da ZEIS. Terrenos verdes são em boa situação, terrenos amarelos situações regulares e terrenos vermelhos são situações ruins, de acordo com a análise dos terrenos.

A partir da escolha da área de estudo, serão elaboradas medidas que podem contribuir para uma formulação de planos, práticas de gestão e intervenções urbanas para solucionar os problemas enfrentados na região.

Fonte: Elaboração da autora

37

MACRO ESCALA 3.1.4 -REGULARIZAÇÃO ORIENTADORA DOS PROJETOS DE URBANIZAÇÃO DAS ZEIS 03 Foi proposta uma regularização especial para as áreas de Zeis 03 da cidade de Fortaleza, com o intuito de inibir que essas áreas vazias sejam usadas para outros fins, assim como acontece atualmente. Com a finalidade de resultar na sua urbanização e regularização fundiária, adequando a propriedade à sua função social, priorizando o direito de moradia sobre o direito de posse.

Os parâmetros que foram usados como referência para a criação desta proposta foram os existentes na minuta de lei do Estatuto Orientador de Projetos de Urbanização para Áreas de Assentamentos Espontâneos da cidade de Fortaleza-Ce.

NORMAS GERAIS ŸO uso de pelo menos 80% da área da Zeis 03 deverá estar ligado à habitação de interesse social, sendo considerada HIS,

habitações para famílias com renda até 3 salários mínimos. ŸDeverá ser destinado um percentual mínimo de 10% para áreas públicas livres, tais como praças, parques e jardins. ŸDeverá ser destinado um percentual mínimo de 5% para áreas equipamentos de uso institucional ou comunitários ŸDeve-se dar preferência na escolha de terrenos da Zeis 03 com tamanho inferiores a 5 ha, com a intenção de promover a

diversidade dentro da área. Evitando a formação de guetos ŸDevem ser implantados equipamentos públicos de acordo com as necessidades por região e dimensiona-los de forma

adequada. Os equipamentos podem estar situados dentro da Zeis 03 ou em terrenos, públicos ou privados, existentes nas quadras limítrofes do assentamento, desde que destinados, pelo Município, à implantação de equipamentos comunitários. ŸA densidade habitacional mínima deverá ser de 300 hab/ha e a máxima de 450 hab/há, tendo em vista que o aumento da

densidade é proporcional a diminuição dos custos com infraestrutura, e que estes custos beneficiam um maior número de famílias. ŸAs Zeis devem ser integradas a malha viária urbana da cidade ŸPara as habitações unifamiliares Os lotes mínimo e máximo permitidos são de 60m² e 120m² respectivamente, com no

máximo dois pavimentos ŸPara as habitações multifamiliares Os lotes mínimo e máximo permitidos são de 200m² e 10.000m² respectivamente, com no

máximo 4 pavimentos (Térreo + 3 pav) ŸO número máximo de faixa de lotes unifamiliares ligados sem recuo lateral é de 60m ŸPara uso residencial, o índice de aproveitamento máximo é 1,2 e o índice de aproveitamento mínimo é 0,5 ŸTaxa de permeabilidade mínima é equivalente a 10% da área total do terreno

38

MACRO ESCALA 3.1.4 -REGULARIZAÇÃO ORIENTADORA DOS PROJETOS DE URBANIZAÇÃO DAS ZEIS 03 NORMAS ESPECÍFICAS ZEIS 03 de tamanho pequeno (Até 1 Hectare) ŸNão é obrigatória a colocação de infraestrutura viária, contanto que todo lote tenha

acesso a logradouro público Ÿ Os 5% destinados aos equipamentos de uso institucional não são obrigados ŸSe necessário, a Zeis poderá será totalmente ocupada com um equipamento de uso

institucional.

ZEIS 03 de tamanho médio (A partir de 1 Hectare e até 5 Hectares) ŸÉ obrigatória a colocação de infraestrutura viária interna a Zeis 03, ligando ela as

principais vias próximas.

ZEIS 03 de tamanho grande (A partir de 5 Hectares) ŸÉ obrigatória a colocação de infraestrutura viária interna a Zeis 03, ligando ela as

principais vias próximas Ÿ A implantação de equipamentos comunitários deve se dar de acordo com a demanda da região ŸÉ obrigatório usos variados. Residencial, comercial, serviços e equipamentos sociais ŸÉ obrigatório a variedade de tipologias habitacionais

39

3.2 - MICRO ESCALA A partir da Zeis escolhida para a intervenção, passou-se para o diagnóstico da micro área. Foi escolhido o terreno com uma grande quantidade de terras pela facilidade desse terreno se tornar uma área estruturadora do espaço urbano.

O polígono de intervenção tem uma área de 62.596,51m² (6,25ha), composta por três quadras e meia (figura 04), porém atualmente há uma concessionária instalada no quarteirão mais próximo a Av. Engenheiro Santana Jr, e um prédio em fase de construção no segundo quarteirão, porém esses edifícios serão desconsiderados ao nível de projeto, pois conforme dito anteriormente, considerou-se a situação a partir do levantamento do Google Earth.

intervenção.

Fonte: Google earth street view

Figura 06 - Cruzamento Rua Julio Azevedo e Rua Lauro Nogueira. – Prédio em processo bem adiantado de construção no segundo quarteirão

Figura 04 - Localização da área de estudo Fonte: Google earth modificado

N Fonte: Acervo da autora. Março/2013

Delimitação do bairro Figura 05 - Cruzamento Av. Engenheiro Santana Jr e ZEIS de vazio Rua Lauro Nogueira Terreno escolhido para a intervenção Con cessionária existente no local da

3.2.2 - MAPA USO DO SOLO A área do bairro em que o terreno em estudo encontra-se é predominantemente residencial (Figura 09). A maioria das edificações são do tipo térreas, com algumas edificações mais altas, próximo às Avenidas Santos Dumont e Alberto Sá.

Um ponto relevante a cerca da área em estudo é a presença de dois assentamentos precários próximos ao terreno, dando um enfoque maior a comunidade Verdes Mares, um dos públicos alvo do projeto proposto. (Figura 10) Figura 09 - Uso do solo Figura 10 - Comunidade Verdes Mares

1

N

2 4 3

6

5

Fonte: Google earth street view

PONTOS IMPORTANTES: 1. Terminal do Papicu 2. Hospital Geral de Fortaleza 3. Hospital São Mateus 4. Futuras instalações do Shopping Rio Mar 5. Subestação da Coelce 6. E. E. F. M. José Medeiros

USO DO SOLO Residencial

Limite do bairro

Comercial

Terreno analisado

Serviços

Comunidade verdes Mares

Institucional Áreas verdes/vazias

Fonte: Base do Google Maps adaptada pela autora

3.2.1 - LOCALIZAÇÃO O Papicu é um bairro localizado na zona leste da cidade de Fortaleza (Figura 07). Com aproximadamente 20 mil habitantes (ano 2000), o Papicu pertence à Secretaria Executiva Regional (SER) II, a qual, segundo a Prefeitura de Fortaleza ,é formada por 20 bairros, onde moram aproximadamente 320 mil pessoas. O grande objetivo da Regional II é reduzir os desníveis sociais entre seus bairros.

Figura 07 - Localização do bairro Papicu (vermelho) em Fortaleza, dentro da Regional II

Figura 08 - Bairros Limites com o Papicu

N N

Fonte: Wikipédia Cidade de Fortaleza Regional II Bairro Papicu

Fonte: Google earth modificado Aldeota

De Lourdes

Papicu

Varjota

Manuel Dias Branco

Limite entre bairros

Vicente Pinzon

Cocó

3.2.3 - RECURSOS NATURAIS De acordo com o mapa podemos observar que as áreas verdes do bairro Papicu predominam-se na área de proteção ambiental, que está concentrada no entorno da lagoa (APP), existindo ainda, na mesma área, uma vegetação ribeirinha lacustre (Figura 12). Suas demais áreas verdes estão em propriedades privadas.

Com relação a Lagoa do Papicu ela é o principal elemento macrodrenante da Sub Bacia A-6, Bacia de Vertente Marítima de Fortaleza.

No que se diz respeito à ventilação, seus ventos são sudeste e leste.

Figura 11 - Recursos Naturais Figura 12 - Lagoa do Papicu

POENTE

NASCENTE

N

Fonte: Acervo da autora. Março/2013 LAGOA DO PAPICU

RECURSOS NATURAIS Recursos Hídricos Área de APP Vegetação existente Limite do bairro Terreno analisado Predominância dos ventos

Fonte: Base do Google Maps adaptada pela autora

MICRO ESCALA 3.2.4 - MAPA FIGURA FUNDO No mapa figura e fundo pode ser percebida uma relação entre cheios e vazios, volumes construídos e espaços livres, considerando recuos, vias e a área de proteção (APP).

A partir desta análise, pode-se perceber uma área mais densa (pintura mais forte), porém essa marca escura é pontual, como exemplo próximo ao Hospital Geral de Fortaleza - HGF e em parte do entorno da Lagoa.

De acordo com o mapa pode-ser notar uma área mais densa (escura) e uma área menos densa, mais livre.

A área densa, localiza-se os principais assentamentos precários da região.

Figura 13 - Figura-fundo

N

FIGURA FUNDO Cheios Vazios Limite do Bairro Papicu Terreno analisado

Fonte: Base do Google Maps adaptada pela autora

3.2.5 - MAPA ESPAÇO VIÁRIO As vias de maior importância para o bairro são Via Expressa, as Avenidas Engenheiro Santana Júnior, Santos Dumont e Alberto Sá. Tratam-se de vias que dão condições de acessar o bairro, facilitando a entrada e saída no Papicu. Dentre essas vias, percebe-se um maior fluxo de veículos na Via Expressa e nas Avenidas Engenheiro Santana Júnior e Santos Dumont. Quanto ao fluxo de pedestres, só é notório em alguns pontos como, na Avenida Engenheiro Santana Júnior, devido o Terminal do Papicu em alguns quarteirões da Avenida Santos Dumont, onde há uma maior concentração de comércio e serviços. Outro local onde há um considerável fluxo de pedrestes, porém somente durante alguns períodos e sendo um percurso pequeno, é ao redor do Hospital Geral de Fortaleza. Esse fluxo é feito pelos profissionais e usuários, que se deslocam pelo quarteirão e seu entorno.

Em relação ao transporte público, o bairro ainda precisa de grandes melhorias. Os itinerários dos ônibus destinam-se apenas à ligação com os outros bairros, fazendo com que apenas locais próximos ao Terminal tenham um maior número de ônibus, pois fora essas rotas, a única que realmente circula dentro do bairro é a que faz ligação com o HGF. Em termos de acessibilidade, o Papicu praticamente não possui nenhum equipamento, salvo por alguns elementos que estão presentes nos Hospitais HGF e São Mateus e algumas calçadas que foram reformadas, devido as atividades do Transfor. Mas infelizmente boa parte das calçadas encontram-se em péssimas condições, quando não, estão ocupadas com montanhas de lixo e entulho ou com outros fins.

Figura 14 - Espaço viário Figura 15 - Linhas de ônibus AV. AL

BER TO S

tan an .S ng

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N

AV .E

VIA

EX

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Locais por onde trafegam ônibus no bairro do Papicu Acesso - Bairros Vizinhos Principais acessos (Entrada / Saída)

AV. STO S

DUM

ONT

Maior Fluxo de Veículos Principais percursos pedestres

Fonte: Base do Google Maps adaptada pela autora

Fonte: Google earth modificado

3.2.6 - MAPA ASPECTOS FUNCIONAIS E OPERACIONAIS

CORTE DAS PRINCIPAIS VIAS

De acordo com a hierarquia das vias, o bairro do Papicu apresenta via expressa, vias arterial, vias coletoras, vias locais e via paisagística, como podemos ver detalhadas na figura 14.

Algumas vias apresentam sentido único, que tem por objetivo “cortar” o bairro, agilizando a entrada e saída do bairro. Mas, em sua maioria, as vias apresentam sentido duplo.

A semaforização encontra-se concentrada nas vias arteriais e coletoras.

Em alguns cruzamentos existentes no Papicu, listamos alguns que possuem certos conflitos, conflitos esses entre veículos, pedestres, ciclistas e etc. Dentre eles, podemos destacar os conflitos gerados nos cruzamentos marcados.

CALÇADA

PISTA DE ROLAMENTO

CALÇADA

CALÇADA

CALÇADA

PISTA DE ROLAMENTO

CANTEIRO

PISTA DE ROLAMENTO

CALÇADA

03 - Av. Santos Dumont

AV. AL

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1

CALÇADA

4

PISTA DE ROLAMENTO

CALÇADA

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an

tan

ES

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5

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N

AV .E

PR

PISTA DE ROLAMENTO

02 - Rua André Dall’ollo

Figura 16 - Aspectos Funcionais

EX

CANTEIRO CENTRAL

01 - Av. Engenheiro Santana Jr

CALÇADA

VIA

PISTA DE ROLAMENTO

04 - Av. Alberto Sá

2

3 CALÇADA

AV. STO S

DUM

ONT

Corte da via Demais vias: Vias Locais

Fonte: Base do Google Maps adaptada pela autora

PISTA DE ROLAMENTO

CANT.

CICLOV.

CANT.

PISTA DE ROLAMENTO

CALÇADA

05 - Av. Henrique Sabóia - Via Expressa

3.3 - COMUNIDADE VERDES MARES A comunidade escolhida que mais será atendida com a intervenção foi a comunidade Verdes Mares, localizada no bairro do Papicu, de acordo com a a HABITAFOR, encontra-se em uma das áreas de maior especulação imobiliária de Fortaleza. Próxima a prédios luxuosos e mansões "faraônicas", a comunidade tenta resistir à segregação sócio-espacial que os atinge diariamente, seja na arquitetura de suas moradias, no modo como se vestem, nos subempregos que conseguem arranjar devido à baixa escolaridade e, sobretudo, ao estigma por serem moradores de uma favela. As pessoas da comunidade são na grande maioria proveniente do interior do estado ou de outras favelas de Fortaleza.

A comunidade é composta, em sua maioria, por ocupações irregulares, presentes na região há mais de vinte anos. Se constitui um assentamento subnormal, denominado de "Comunidade Verdes Mares" predominando casas de alvenaria, com ocupação consolidada. (Figuras 17,18 e 19) Atualmente a comunidade Verdes Mares é constituída por 619 famílias (dados retirados do PLHISFor/2010).

Figura 17 - Comunidade Verdes Mares

Fonte: Google earth modificado

Figura 18 e 19 - Comunidade Verdes Mares

A proposta objetiva reassentar uma parte das famílias necessitadas para o novo local de moradia, e realizar melhorias habitacionais nas casas com condições físicas de permanência, assim como na pavimentação e mobiliário urbano no entorno imediato do terreno em análise.

Mantém-se, portanto, os moradores próximos de seu local de residência atual, onde estão cercados de oportunidades e vínculos profissionais e pessoais, podendo transformar suas novas residências em um investimento que se valoriza com o tempo.

Fonte: Google earth street view

Comunidade Verdes Mares Terreno Analisado

04-PROPOSTA DE INTERVENÇÃO

4.1 - PROGRAMA DE NECESSIDADES Após o estudo da área definiu-se o programa de necessidades. É importante ressaltar que para a elaboração do programa, também foram levados em consideração o aumento populacional substancial em vista do empreendimento proposto.

Com o intuito de produzir um programa de necessidades ideal, se apoia na premissa de que habitação de qualidade não se resume apenas a unidade habitacional.

Devemos levar em consideração que o conceito de uma boa moradia é não pode ser separado de uma boa infraestrutura viária, institucional, comercial e de lazer.

Pensar na habitação dentro de um contexto, é baseado nisso o programa de necessidades proposto.

No que diz respeito ao setor institucional foi proposto um posto de saúde, para atender os problemas mais corriqueiros da população e desafogar o Hospital Geral.

Com relação à educação, constatou-se uma lacuna com relação à educação infantil, e por isso, foi proposta uma creche, o projeto também conta com um centro comunitário, para que exista na comunidade uma forte política de organização. É notória a ausência de áreas de lazer na área/comunidade em estudo. A fim de sanar essa carência o programa de necessidades prevê áreas de lazer diversificadas, como playgrounds, parques e quadras esportivas. Também são poucos os estabelecimentos comerciais na região, em contra ponto a essa realidade o programa prevê áreas para comércio e serviços gerais. Com relação às unidades habitacionais serão desenvolvidas varias tipologias que primem pela funcionalidade do projeto e pela qualidade da edificação

Figura 20 - Organograma do Programa de Necessidades

HABITAÇÃO

INSTITUCIONAL

EDUCAÇÃO CENTRO COMUNITÁRIO SAÚDE RELIGIÃO

HABITAÇÃO

LAZER

TIPOLOGIAS

PLAYGROUND

FUNCIONALIDADE DOS ESPAÇOS

PRAÇA

COMÉRCIO/SERVIÇOS

SERVIÇOS BÁSICOS: -Farmácia -Mercadinho

QUADRA ESPORTIVA

Fonte: Elaboração da autora

49

4.2 - IMPLANTAÇÃO

50

4.2 - IMPLANTAÇÃO

antan

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COMUNIDADE VERDES MARES

Av. E ng

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R. Lauro Nogueira

ÁREA COMERCIAL / SERVIÇOS

ÁREA INSTITUCIONAL

de O tista R. Ba

R. Va

R. Jú

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o

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R. Pereira de Miranda

ÁREA INSTITUCIONAL

QUADRO DE ÁREAS ÁREA TOTAL GLEBA:

62.596,51m²

100%

ÁREAS LIVRES:

6.269,88m²

10,02%

ÁREAS INSTITUCIONAIS:

5.028,72m²

8,03%

ÁREAS COMERCIAIS E SERVIÇOS:

1.186,85m²

1,9%

ÁREA HABITACIONAL:

50111,06m²

80,05%

51

4.3 - SISTEMA VIÁRIO

AVENIDA COM CICLOFAIXA

TRAVESSAS

VIAS LOCAIS

Via preferencialmente para pedestres

CALÇADA

VIA 3 FAIXAS

CANTEIRO CENTRAL

VIA 3 FAIXAS CICLOFAIXA CALÇADA

FP FM

VIA PEDESTRE

FM FP

CALÇADA

VIA 2 FAIXAS

CALÇADA

Av. E ng

enhe

iro S

antan

a Jr

R. Lauro Nogueira

PADRONIZAÇÃO DAS NOVAS CALÇADAS

a liveir

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lio Az

AS CALÇADAS EXISTENTES SERÃO REURBANIZADAS

R. Ba

R. Jú

R. Va

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R. Pereira de Miranda

BOLSÕES DE ESTACIONAMENTO Travessa

Rua

Foi proposto uma vaga de estacionamento, para cada 3 unidades Habitacionais.(tendo como referência o código de obras de Fortaleza) .

Como serão aprox. 536 UH de prédios, deverá ter no mínimo 179 vagas de estacionamento disponíveis.

No total foram propostas 221 vagas de 2,30m x 4,80m

52

4.4 - SISTEMA VIÁRIO - PRAÇAS E ÁREAS LIVRES

Área para descanso / lazer

Playground Infantil

Área para descanso / lazer

Campo

Estacionamento

Área institucional

Vista da praça para o entorno

PRAÇA-JARDIM:

PRAÇA DE VIZINHANÇA:

Espaços onde a contemplação da formação vegetal e a circulação são prioridades.

Quadra polivalente para recreação esportiva de jovens e adultos, parque infantil e área para descanso.

Nesta praça, encontra-se o centro ecumênico

53

4.5 - TIPOLOGIAS HABITACIONAIS

TIPOLOGIA HABITACIONAL TIPO 01

TIPOLOGIA HABITACIONAL

TIPOLOGIA HABITACIONAL

TIPO 02

TIPO 03

54

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 01 A primeira tipologia é um duplex, com área de 58m², com dois dormitórios, um banheiro, uma ampla sala de estar/jantar, cozinha e área de serviço, com uma área para ampliação nos fundos, que pode sofrer alteração de acordo com o perfil familiar. Essa tipologia contém uma vaga de garagem privativa Essa tipologia está disposta nos três quarteirões da proposta de intervenção. Totalizando 86 Unidades Habitacionais.

Supondo uma média de 4 pessoas por unidade, abriga-se aproximadamente 344 pessoas.

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 02 O projeto de TIPO 02, com área de 42m²,propõe uma arquitetura de volumes sóbrios, que permita uma construção econômica e simples. A unidade habitacional contém dois dormitórios, um banheiro, sala estar/jantar e cozinha. Cada prédio contém 4 U.H, e no projeto foram propostos 70 prédios, portanto, têm 280 unidades habitacionais tipo 02. Supondo uma média de 4 pessoas por unidade, abriga-se aproximadamente 1120 pessoas.

Os prédios são implantadas de forma a criar pátios internos, com importantes relações com as áreas verdes propostas.

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 03 A tipologia TIPO 03, com área de 52m², combina os conceitos da moradia verticalizada ( o que potencializa o aproveitamento do terreno) e da casa unifamiliar (que oferece maiores espaços e melhor qualidade de vida). Assim a habitação proposta é ao mesmo tempo coletiva e individual.

A proposta principal é construir a parte mais dificil da casa, que a familia nunca poderá fazer sozinha (estrutura, banheiro, circulação vertical), a responsabilidade pela construção da outra metade da unidade habitacional é repassada para o morador. Pela observação em favelas do mundo inteiro, percebe-se que a autoconstrução é realidade, e que os moradores tem condições de assumir essa responsabilidade, juntamente com uma assistencia técnica. Essa proposta foi para que quebrasse a monotonia tão comum nos conjuntos habitacionais.

O projeto estabelece relações com o espaço público e o privado . Garante acesso individual, através de escada ou passarela, permitindo adentrar diretamente cada unidade. Além disso, a distribuição dos ambientes familiares, como cozinha e sala, permite o controle visual da rua e dos espaços públicos.

A unidade Habitacional contém um banheiro, uma sala e cozinha, um dormitório e uma área para ampliação de 19,35m², onde nesse espaço pode ter a construção um ou dois dormitórios, a ampliação da sala de estar, ou até a criação de uma varanda, assim como muitas outras possibilidades.

O conjunto residencial consiste em 32 unidades domiciliares, sendo 4 andares (térreo mais 3 andares), e 8 unidades habitacionais por andar. Supondo uma média de 4 pessoas por unidade, abriga aproximadamente 128 pessoas por prédio. No projeto estão implantados 8 prédios, abrigando aproximadamente 1024 pessoas.

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TOTAL Levando em consideração as informações apresentadas, conclui-se que existem 86 UH tipo 01, 280 UH tipo 02 e 256 UH tipo 03, totalizando 622 unidades habitacionais propostas. Conseguindo abrigar aproximadamente 2488 pessoas.

55

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 01

QUARTO A=10,6m²

ESTAR/JANTAR A=17,46m² BHO A=2,4m²

CIRC. A=2,55m²

COZINHA A=9,12m² QUARTO A=9,2m²

Possibilidade de ampliação 0

1

PLANTA BAIXA TÉRREO

2

Possibilidade de ampliação

SERVIÇO A=4,7m²

Possibilidade de ampliação 3

0

1

2

3

PLANTA BAIXA 1º PAV. CORTE.

0

1

56

2

3

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 02

Pátios internos

S

QUARTO A=8,3m² ESTAR/JANTAR A=15,4m²

BHO A=2m² QUARTO A=8m²

COZINHA A=2,8m²

0

PLANTA BAIXA PAVIMENTO TIPO

1

2

3

Ventilação cruzada IMPLANTAÇÃO

CORTE ESQUEMÁTICO

0

1

2

3

PERSPECTIVA

57

TIPOLOGIAS HABITACIONAIS - TIPO 03

0

2

PLANTA BAIXA PAVIMENTO TIPO

Captação água chuva

BHO A=4,5m²

QUARTO A=9m²

AMPLIAÇÃO A=19,35m²

COZINHA A=5m²

ESTAR/ JANTAR A=9m²

0

PLANTA BAIXA APARTAMENTO TIPO

1

2

3 0

1

2

3

CORTE ESQUEMÁTICO COBERTA

TIPO 01

TIPO 02

TIPO 03

TIPO 04

PERSPECTIVA FASE INICIAL

ESTAR/JANTAR

ÁREA MOLHADA

PLANTA BAIXA POSSÍVEIS AMPLIAÇÕES

QUARTOS

ÁREA ABERTA

0

2

4

6

PERSPECTIVA APÓS AUTOCONSTRUÇÃO

58

4

6

AV. Eng Santa na

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4.6 - PERSPECTIVAS

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IMPLANTAÇÃO DA PROPOSTA

59

4.6 - PERSPECTIVAS

Estacionamento

Área comercial / serviços

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Rua Lauro Nogueira

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Travessa

Rua Pereira de miranda

Praça

PRIMEIRO QUARTEIRÃO PROPOSTO

Estacionamento

60

4.6 - PERSPECTIVAS

Área comercial / serviços

Área de lazer para toda a família

Travessa

R.

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Mo

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R. Júlio Azeve

do

Rua Lauro Nogueira

Rua Pereira de miranda

SEGUNDO QUARTEIRÃO PROPOSTO

Estacionamento

Centro Ecumênico

61

4.6 - PERSPECTIVAS Estacionamento

POSTO SAÚDE

R. Júlio A

zevedo

Rua Lauro Nogueira

CRECHE

R. Batista de Oliveira

Rua Pereira de miranda

CENTRO COMUNITÁRIO

Padronização das calçadas existentes no entorno

TERCEIRO QUARTEIRÃO PROPOSTO 62

4.6 - PERSPECTIVAS

QUARTEIRÃO 03

QUARTEIRÃO 03

PROPOSTA DE INTERVENÇÃO VISTO DA AV. ENG. SANTANA JR

QUARTEIRÃO 02

63

4.6 - PERSPECTIVAS

RELAÇÃO ENTRE TIPO 02 E TIPO 03

RELAÇÃO ENTRE TIPO 02 E TIPO 01

RELAÇÃO ENTRE TIPO 02 E TIPO 01

RELAÇÃO ENTRE TIPO 01 E TIPO 03

64

05-ESTUDO DE CASO

5.1 - RESIDENCIAL ALEXANDRE MACKENZIE O Residencial Alexandre Mackenzie, foi inaugurado em 2009, com a função de realojamento de cerca de 400 famílias, que anteriormente habitavam a favela Nova Jaguaré (onde vivem cerca de 4.500 famílias), no conjunto designado por Residencial Alexandre Mackenzie, situado na Av. Alexandre Mackenzie.

Os arquitetos Marcos Boldarini e Sérgio Faraulo, responsáveis pelo empreendimento, implantaram, em um terreno com aproximadamente 20.640 m², um Conjunto de 13 blocos de Apartamentos e 12 blocos de “Casas Sobrepostas”. Cada Unidade Habitacional possui 48 m2. Os blocos de apartamentos possuem 4 pavimentos mais térreo (e solário no 5o. pavimento); já as casas sobrepostas possuem 2 pavimentos mais térreo.

Implantação do Residencial Alexandre Mackenzie

A implantação dos blocos em relação ao lote é feita ora de forma transversal, ora longitudinal. Isso dinamiza o conjunto e varia a geometria entre os volumes, além de aproveitar bem o espaço. Para o Arquiteto, esta solução evita a formação de espaços confinados ou cantos mortos, ocupando os vazios com playgrounds e equipamentos de uso comunitário.

“O projeto explora as relações entre o espaço público e o privado, uma vez que, além das residências, foram criadas áreas de lazer e recreação destinadas à utilização dos mais diversos grupos”, explica Boldarini.

Residencial Alexandre Mackenzie - RELAÇÃO COM O ENTORNO

Nas áreas internas, houve a preocupação de evitar espaços confinados e ociosos.

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IMPLANTAÇÃO E ACESSOS - O acesso aos condomínios é somente para pedestres. Não há entradas para automóveis.

Os estacionamentos são localizados na parte exterior de ambos os conjuntos.

CASAS SOBREPOSTAS - As casas sobrepostas seguem a mesma organização dos apartamentos: circulação horizontal externa, circulação vertical por escadas, implantação no lote nos sentidos transversal e longitudinal, projeto dos blocos em lâminas com aberturas paralelas nas UHs

Implantação

Perspectiva Casas sobrepostas

APARTAMENTOS E CIRCULAÇÃO - Tanto os Apartamentos quanto as Casas Sobrepostas tem circulação vertical através de escadas. A circulação horizontal é feita através de varandas externas compostas de lajes em balanço que também desempenham a função de beiral, protegendo as aberturas. Abaixo, planta do solário (cobertura) e do pavimento-tipo.

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5.2 - IQUIQUE, CHILE, 2003 O escritório de arquitetura Elemental, que tem a frente o arquiteto Alejandro Aravena, foi solicitado pelo governo chileno a propor na cidade de Iquique, um projeto de habitação social para 100 famílias, as quais tinham ocupado ilegalmente um terreno de 0,5 hectares no centro da cidade.

Uma das propostas do arquiteto, foi não retirar as famílias da localização em que elas estavam, evitando a erradicação dessas famílias para a periferia.

Dentro de um programa do Ministério da Habitação social chileno, o subsídio concedido por família seria de 7.500 dólares. De acordo com os cálculos da Elemental, essa verba só permitiria a construção de uma edificação de 30m², pois esse dinheiro também iria custear gastos com compra de terreno e trabalhos de urbanização e arquitetura.

Perspectiva esquemática

A solução em construir casas isoladas foi vetada desde o inicio, pois o terreno iria ter que ser bem maior para que coubessem todas as famílias Como a boa localização foi considerada pela Elemental como fator chave para a boa qualidade de moradia, a solução foi fazer um conjunto de habitação laminares, de dois pisos, formando pátios de convívio, As habitações inferiores serão acessadas diretamente pelo térreo e tem a possibilidade de ampliação para os fundos. As unidades superiores são acessadas por escadas externas e tem a possibilidade de ampliação para a lateral, deixando a cargo do proprietário e de suas possibilidades financeiras.

Foto do projeto após a entrega

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Ainda com o problema da falta de recursos, podendo apenas construir uma unidade de 30m² o que significa apenas metade da casa, a Elemental optou por construir uma estrutura inicial, mais que contasse com uma possibilidade de ampliação para o tamanho final do projeto. Nesses 30m² foram concentrados a parte mais difícil da construção: banheiros, cozinhas, escadas e muros intermediários. A outra metade seria a ampliação construída pelo proprietário, cada unidade poderia chegar a até 72m².

O problema da falta de recursos acabou se tornando uma solução para acabar com a monotonia da edificação. Os espaços para as ampliações, à medida que foram feitos, modificaram o padrão de repetição do edifício, conferindo a ele características diferentes a cada unidade.

A Elemental conseguiu propor uma solução inteligente para uma situação cheia de restrições. Priorizou a parte mais cara da construção, e de fato a mais difícil construir.

A solução das fachadas foi simples e alcançou seu objetivo de dinamizar, romper com a monotonia. Elaborou um projeto que apesar da escala manteve a qualidade.

Plantas baixas do projeto de habitação social em Iquique, Chile

Projeto de Iquique após as ampliações Cortes AA e BB

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CONCLUSÃO Ao finalizar este trabalho pode-se constatar o como esse assunto é instigante e ao mesmo tempo estimulante.

Percebe-se como a cidade mesmo sendo uma unidade tão firme compreende grandes questões delicadas a ser abordada, as Zonas de interesse social é uma delas.

De acordo com a Habitafor, o déficit habitacional de Fortaleza, em 2008, segundo a Fundação João Pinheiro, era de 77.615 unidades, representando 14,75% do total dos domicílios do Município.

Como foi constatado, a área total de ZEIS 03 em Fortaleza é aproximadamente 6.212 mil m², porém apenas 34% dela está efetivamente vazia, totalizando mais de 2 milhões de m². Visto que Moretti (1997) considera como densidade viável para áreas urbanas números entre 300 e 600 habitantes por hectare, e como a densidade é o número de individuo por área, pode-se fazer uma relação entre o déficit habitacional do município de Fortaleza com as áreas livres existentes.

Considerando que cada unidade habitacional do déficit abrigue apenas 4 pessoas, temos aproximadamente 310 mil pessoas para uma área superior a 200 hectares, totalizando uma densidade maior que 1400 habitantes por hectare, ou seja, se todas as pessoas necessitadas por moradia em Fortaleza fossem transportadas para uma área vazia na ZEIS 03, existiria 1,4 habitantes para cada 10m² de área, logo, um número muito maior do que a densidade viável considerado por Moretti(1997).

Pode-se observar com isso, que a área livre nas ZEIS 03 atualmente em Fortaleza não é suficientemente grande para atender toda a demanda do déficit habitacional do município, também deve-se considerar que a demarcação das ZEIS 03 vai diminuindo a cada ano que passa.

Para atender toda a demanda habitacional atual, a prefeitura deveria demarcar uma área livre quatro vezes maior do que a que existe atualmente, então só assim a densidade estaria acessível.

Como sabe-se que a cidade de Fortaleza não disponibiliza de uma área tão grande livre (que não seja de proteção ambiental), então a disponibilização de área suficiente para HIS, é uma coisa quase impossível de acontecer.

Mesmo assim, mostra-se a necessidade de regulamentar as ZEIS de vazio, estabelecendo todas as regras e normas necessárias e articulando os instrumentos de politica urbana imprescindível para a regulamentação básica das ZEIS. Como também da participação dos diversos segmentos que atuam na produção social do espaço urbano no processo de regulamentação das ZEIS, a fim de vencer o abandono em relação à questão de moradia dos mais pobres que marcaram durante muitas décadas a formação das cidades por todo o Brasil.

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ANEXOS Ÿ PR 01 - Localização dos terrenos Ÿ PR 02 - Tamanho dos terrenos livres Ÿ PR 03 - Porcentagem de Área livre nas zeis Ÿ PR 04 - Infraestrutura existente nos terrenos Ÿ PR 05 - Proximidade dos equipamentos Ÿ PR 06 - déficit habitacional PLHIS FOR Ÿ PR 07 - Situação dos terrenos Ÿ TABELA 01 - Análise escala macro Ÿ TABELA 02 - Análise dos terrenos

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