Uit: Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015
Plan van Aanpak Project Odijk-west Behandeling B&W Open Huis Besluitvorming raad
23 december 2008 29 januari 2009 26 februari 2009
Odijk, december 2008 Projectmanagementbureau
1
Plan van aanpak project Odijk-west
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
2
1.1 1.2 1.3
2 2 3
Algemeen Beleidskaders FinanciĂŤle kaders
2.
Doelstelling
3
3.
Randvoorwaarden
4
3.1 3.2
4 5
4.
5.
6.
7.
Randvoorwaarden Het plangebied
Producten
5
4.1 4.2
projectfases Onderzoekfase
5 6
Projectorganisatie
7
5.1 5.2
7 7
Algemeen Projectorganisatiestructuur
Samenwerkingsvormen en grondbeleid
9
6.1 6.2 6.3
9 9 9
Grondposities Samenwerking met marktpartijen Bouwclaimmodel
Communicatie 7.1 7.2 7.3 7.4
9
Doel en middelen Met wie gaan we communiceren? Afwijken van consultatie Uitvoering
9 10 10 10
8.
Risicoanalyse
11
9.
Planproces
11
10. Middelen
11
10.1 Voorbereidingskrediet onderzoeksfase 10.2 Voorbereidingskrediet grondverwerving/Wvg procedures 10.3 Financiering grondaankopen
11. Besluitvorming en resultaat
11 12 12
12
Bijlagen: 1. 2. 3.
Plangebied Odijk-west Structuurplan Bunnik 2007-2015 Organigram projectorganisatie
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
Plan van aanpak project Odijk-west
1.
Inleiding
1.1
Algemeen
2
In het voorliggende Plan van aanpak “Odijk-west” worden de kaders neergezet voor de ontwikkeling van woningbouw aan de westzijde van de bestaande dorpskern Odijk in de komende jaren. De in dit plan genoemde randvoorwaarden vormen het - door de raad vastgestelde - kader voor het college van burgemeester en wethouders voor de ontwikkeling van Odijk-west. In de discussies over de ontwikkeling van Odijk-west vormen de omvang van het woningbouwgebied, de ruimtelijke kwaliteit en ontsluiting belangrijke thema’s. Dit laatste ook in relatie tot - de financiële - afspraken die gemaakt worden over de omlegging van de N229 in het A12 Salto project. De integrale ontwikkeling van het gebied Odijk-west biedt mogelijkheden een aantal ruimtelijke en verkeerstechnische kwesties op te lossen. Belangrijke onderwerpen in het plan van aanpak zijn de regierol van de gemeente, grondbeleid en samenwerkingsvormen, ruimtelijke kwaliteit (landelijk dorps wonen), duurzaamheid en participatie van bewoners, belangen- en (semi)overheidsorganisaties. Genoemde onderwerpen vormen de basis om in een open planproces Odijk-west vorm te geven. Een aantal private partijen had al voordat de Wvg in het gebied van kracht werd een grondpositie in het plangebied verworven. In het plan van aanpak wordt ook aandacht besteed aan de rol die marktpartijen kunnen spelen in de ontwikkeling van Odijk-west. Op het ontwikkelingsgebied is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van kracht. Voor het bestendigen van dit recht is het nodig dat binnen een periode van twee jaar na het vaststellen van het structuurplan Bunnik 2007-2015 een ontwerpbestemmingsplan ter visie ligt. De termijn van twee jaar kan eenmaal met een jaar worden verlengd. 1.2
Beleidskaders
Op 31 januari 2008 heeft de gemeenteraad het structuurplan Gemeente Bunnik 2007-2015 vastgesteld. Dit structuurplan voorziet in de ontwikkeling van Odijk-west met 1.000 woningen en de omlegging van de provinciale weg N229 in de periferie van Odijk-west. Het structuurplan is de ruimtelijke uitwerking van de Toekomstvisie Bunnik 2004 en van het coalitieakkoord voor de bestuursperiode 2006-2010 en is op 31 januari 2008 door de raad vastgesteld. Het structuurplan Gemeente Bunnik 2007-2015 dient als onderlegger voor de uitwerking van Odijk-west in een bestemmingsplan en vervolgens in bouwplannen. In de Structuurvisie (voorheen Streekplan) van de provincie Utrecht is de uitbreiding van Odijk niet opgenomen. Er zal een aanpassing van de provinciale Structuurvisie moeten plaatsvinden en ook hiervoor is een ontwerpbestemmingsplan nodig. In hun reactie op het Structuurplan van de gemeente Bunnik heeft gedeputeerde staten van Utrecht op 15 juli 2008 aangegeven positief te staan tegenover de ontwikkeling van Odijk-west met 1.000 woningen. Wel worden er voorwaarden aan de ontwikkeling gesteld. Het plan moet ruimtelijk en landschappelijke inpasbaar zijn waarbij er rekening wordt gehouden met het Nationaal Landschap Rivierengebied. Provinciale staten Utrecht moet zich nog uitspreken over de beoogde uitbreiding van Odijk.. Belangrijke elementen voor de ontwikkeling van Odijk-west zijn de aansluiting van de nieuwe woonwijk op de bestaande dorpskern Odijk en de relatie van het nieuwe woongebied met het buitengebied. Door de raad is de omlegging van de N229 als voorwaarde gesteld voor de realisatie van Odijk-west. Daarnaast heeft de raad op 31 januari 2008 gelijktijdig met de vaststelling van het Structuurplan besloten de realisatie van Odijk-west met 1.000 woningen te faseren. Van de in het plangebied te ontwikkelen woningen wordt minimaal 30% in de categorie sociale woningbouw gerealiseerd. Dit aandeel is door de raad vastgesteld beleid vanaf 19 december 1996. Voorts dient invulling te worden gegeven aan de behoefte aan zorg- en starterswoningen. De mate van behoefte aan deze categorieën moet blijken uit de eind 2008 af te ronden en binnenkort door de raad vast te stellen woonvisie. Vooralsnog wordt aangenomen dat het realiseren van bovenwijkse voorzieningen in de vorm van scholen en winkels niet noodzakelijk is in het plangebied zelf. Er wordt van uit gegaan dat een eventuele uitbrei-
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
3
Plan van aanpak project Odijk-west
ding van het winkelareaal opgevangen kan worden door het bestaande winkelcentrum aan De Meent in Odijk uit te breiden. De behoefte aan meer winkelvoorzieningen moet blijken uit een uit te voeren distributieplanologisch onderzoek (dpo) in het kader van het in ontwikkeling zijnde economisch beleidsplan. Gelet op de ligging van Odijk-west t.o.v. de schoollocatie in Odijk in combinatie met de toenemende vergrijzing van de bevolking wordt niet uitgesloten geacht dat de uitbreiding van Odijk kan worden opgevangen binnen de bestaande schoolaccommodatie. De behoefte aan schoolaccommodatie zal nader onderzocht worden. Ook ten aanzien van overige sociaal-maatschappelijke voorzieningen (tandarts/huisarts, sportverenigingen e.d.) zal de extra behoefte nader onderzocht worden. Ten aanzien van milieu wordt het Milieubeleidsplan, dat in oktober 2008 is vastgesteld door de raad, als handvat gebruikt bij de planvorming. In de onderzoeksfase zal het milieu-ambitieniveau voor de nieuwe wijk worden vastgesteld. 1.3
Financiële kaders
De ontwikkeling van Odijk-west moet minimaal de kosten voor de omlegging van de N229 financieren. In de conceptbestuursovereenkomst A12 Salto van oktober 2007 is overeengekomen dat de exploitatie van Odijk-west voor de omlegging van de N229 met maximaal € 6 miljoen zal worden belast. De ondertekening is verdaagd en inmiddels stelt de provincie deze afspraak ter discussie. Deze overeenkomst wordt, al of niet aangepast op dit punt, waarschijnlijk in februari van 2009 voor besluitvorming aan de raad aangeboden. De eerste planeconomische verkenningen wijzen uit dat Odijk-west op basis van de huidige kengetallen en financiële afspraken in de conceptbestuursovereenkomst realiseerbaar is. In het kader van de Uitvoeringsafspraken RSP 2005-2015 zijn subsidieregelingen vastgelegd voor woningbouw en groen tot 2010. Over de periode 2010-2015 waarin met Odijk-west een start wordt gemaakt worden nieuwe subsidieafspraken gemaakt. Voor Odijk-west zal een beroep worden gedaan op deze gelden. Overige (provinciale) subsidieregelingen worden nader onderzocht of deze een financiële bijdrage kunnen leveren aan het project Odijk-west.
2.
Doelstelling
Hoofddoelstelling Het realiseren van 1.000 woningen in de vorm van een landelijk-dorpse wijk ten westen van de bestaande kern Odijk en de omlegging van de provinciale weg N229 in de periferie van deze nieuwe woonwijk. Subdoelstellingen zijn te vertalen naar de verschillende deelaspecten van het project, te weten: Ruimtelijk Het realiseren van een ruim opgezette gevarieerde woonwijk met een landelijk-dorps karakter, gesitueerd aan de westzijde van de dorpskern Odijk. Een landelijk-dorps karakter houdt in een gemiddelde woningdichtheid van 20 woningen per ha en terughoudendheid in hoogbouw. Verkeer Ter hoogte van Odijk wordt de provinciale weg N229 in westelijke richting omgelegd buiten de nieuwe woonwijk van Odijk-west om enerzijds een goede en (verkeers)veilige doorstroming van het verkeer te garanderen en anderzijds een goede aansluiting te creëren van de nieuwe woonwijk op de bestaande dorpskern Odijk. In de verkeersstructuur binnen de nieuwe woonwijk is aandacht voor openbaar vervoer, langzaam verkeer; een structuur die wandel- en fietsvriendelijk is en aansluiting zoekt met het buitengebied. Voldoende parkeergelegenheid, nieuwe parkeernota, nastreven parkeren uit de straat Volkshuisvesting Er wordt een gevarieerd woningbouwprogramma gerealiseerd voor de diverse doelgroepen. Minimaal 30% wordt gebouwd in de sociale sector. Kwalitatief en kwantitatief wordt invulling gegeven aan de behoefte aan zorgwoningen en woonvormen voor starters en senioren, mede aan de hand van de eind 2008 door de raad vast te stellen Woonvisie.
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
4
Plan van aanpak project Odijk-west
Duurzaamheid Binnen de exploitatiemogelijkheden van het project wordt gestimuleerd om optimaal gebruik te maken van duurzame materialen en het toepassen van duurzame energiemaatregelen (onderzoeken gebruik warmtepomp, zonne-energie, epn-normen, toepassen GPR) conform het vastgestelde Milieubeleidsplan. Duurzaamheid geldt niet alleen op woningniveau, ook op woonwijkniveau Onderzocht wordt of (bewezen) vernieuwende ideeën/ concepten toegepast kunnen worden Landschap, groen en recreatie De landschappelijke waarden van het gebied krijgen aandacht binnen de nieuwe woonwijk en in een natuurlijke overgangszone naar het buitengebied. Zo mogelijk worden behoudenswaardige en gebiedskenmerkende structuren ingepast. De nieuwe woonwijk krijgt een groen karakter waarbij ook water een prominente rol heeft, mede in relatie tot de waterhuishouding in het gebied. Aandacht is er voor de aanleg van fiets- en wandelpaden naar het buitengebied, de overgang van wonen naar recreëren moet natuurlijk en aantrekkelijk zijn Financieel Het project wordt in ieder geval budgettair neutraal uitgevoerd De gemeente voert een actief grondbeleid, zet zich actief in de benodigde gronden te verwerven, eventueel met toepassing van het bouwclaimmodel of een onteigeningsprocedure. Stedenbouwkundige kwaliteit De nieuwe landelijk-dorpse woonwijk krijgt stedenbouwkundige kwaliteit waarmee het zich zal moeten onderscheiden. Deze kwaliteit uit zich onder andere in: Open, groen dorps karakter Eenheid, maar geen eenheidsworst Variatie en afwisseling maar geen rommeltje Ruimte voor uitdaging en vernieuwende concepten Ruimte voor inbreng van toekomstige bewoners, het wordt hún woonwijk Variatie moet gecreëerd worden, onder meer door particulier opdrachtgeverschap
3.
Randvoorwaarden
3.1
Randvoorwaarden
Vaststaand beleid: 1. 30% van de nieuwbouw vindt plaats in de sociale (huur)sector 2. Rekening wordt gehouden met dwarsverbanden met andere gestarte of te starten projecten 3. Vastgestelde gemeentelijke beleidnota’s vormen een hard gegeven In het kader van het Structuurplan: 4. Het genoemde woningbouwaantal van 1.000 woningen is een maximum 5. Nieuwbouw zal gefaseerd plaatsvinden. Doel is een gelijkmatige toename van de totale woningvoorraad. Over elke willekeurig gekozen aaneengesloten periode van 4 jaar zal het jaargemiddelde van deze toename niet groter zijn dan 5%. Dit houdt in een gemiddeld woningbouwtempo van 100 woningen per jaar 6. De aard van de nieuwbouw moet aansluiten bij het dorpse karakter van Odijk en het programma moet aansluiten bij de nog vast te stellen gemeentelijke Woonvisie 7. De bevolking van Odijk wordt betrokken bij het ontwikkelen van de nieuwbouwplannen 8. De omlegging van de provinciale weg N229 buiten het dorp om wordt bekostigd uit de exploitatie van de nieuwbouw in Odijk-west en een bijdrage in het kader van A12 Salto In het kader van A12 Salto: 9. De omlegging van de N229 moet passen binnen de wegenstructuur zoals die vastgesteld wordt in het kader van A12 Salto
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
5
Plan van aanpak project Odijk-west
In het kader van de Structuurvisie provincie Utrecht: 10. De ontwikkeling moet rekening houden met het Nationaal Landschap Rivierengebied 11. De ligging van de omgeleide N229 aansluitend op de nieuwbouw Communicatie: 12. Er is sprake van zorgvuldige communicatie met betrokkenen zowel in- als extern (instellingen, inwoners, organisatie, raad, etc.). 13. Betrekken bewoners en belangengroeperingen bij nieuwbouwontwikkeling; coĂśrdinatieteams, klankbordgroep en werkgroepen 14. Provinciaal ambtelijke deskundigheid bij planvorming; participatie in projectteam en stuurgroep 15. Er wordt een klankbordgroep ingesteld die gedurende het planproces betrokken blijft 16. Nieuwsbrieven, informatiestand 3.2
Het plangebied
Het totale gebied voor Odijk-west, zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven, heeft een oppervlakte van ca. 120 ha. Dit is nodig voor de woonwijk, openbaar gebied en de omleiding van de N229 met groenbuffer tot de woonbebouwing. Het aantal woningen dat wordt gebouwd bedraagt 1.000, waarbij wordt gestreefd naar de volgende onderverdeling: sociale sector 30% vrije sector middelduur 40% vrije sector duur 30% Totaal 100%
4.
Producten
4.1
projectfases
300 400 300 1.000
Voordat de eindproducten kunnen worden opgeleverd moet in de diverse planfases eerst een aantal andere producten worden gerealiseerd, zoals: Projectfase Initiatieffase
Producten : Plan van aanpak
Onderzoekfase : Eindrapportage
Besluitvorming college en raad
Inhoud projectopgave randvoorwaarden/kaders globale resultaatomschrijving uit te voeren onderzoeken externe actoren grondposities planproces globale risicoanalyse projectorganisatie en middelen communicatie planning
college en raad
haalbaarheid voorlopig exploitatieplan programmering* en fasering* woningtype/prijscategorieĂŤn* bovenwijkse voorzieningen** visiedocument verkeersstructuur beeldkwaliteit strategische milieubeoordeling (SMB) resultaten onderzoeken analyse private/publieke actoren contractvormen private actoren
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
6
Plan van aanpak project Odijk-west
grondverwerving risicoanalyse grondposities gronduitgiftebeleid Ontwerpfase
: (ontwerp)best.plan
college en raad
voorlopig ontwerp definitief ontwerp inrichtingsplan beeldkwaliteitplan exploitatieplan woningontwerpen (ontwerp) bestemmingsplan
Realisatiefase
: realisatiedocument
college en raad
contracten private partijen bouwrijp maken uitgifte gronden bouwvergunningprocedures woonrijp maken
Evaluatiefase
: afsluitingsdocument
college en raad
toets eindresultaat
* ** **
4.2
op basis van woonvisie op basis van economisch beleidsplan en d.p.o. op basis van leerlingenprognose
Onderzoekfase
Voor de onderzoeksfase staat een groot aantal werkzaamheden gepland die moeten worden uitgevoerd om tot een goed advies te komen ten aanzien van de haalbaarheid en planologische inpassingmogelijkheden. Onderzoek en advies worden deels door de gemeente zelf uitgevoerd en deels zullen externe bureaus/adviseurs worden uitgenodigd om offerte(s) uit te brengen (waaronder voor de stedenbouwkundig begeleiding, milieu- en archeologisch onderzoek). Veel van de onderzoeken zijn noodzakelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan voor het gebied en de af te sluiten grondaankoopovereenkomsten. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken zal in een eindrapportage voorstellen worden gedaan over de (wijze van) uitvoering. In ieder geval zullen de volgende onderzoeken worden uitgevoerd: Milieu: Bodem- en grondwateronderzoek Hydrologie / watertoets Fijn stofonderzoek Geluidonderzoek Ruimtelijke ordening en stedenbouw: Stedenbouwkundig plan Beeldkwaliteitplan Bestemmingsplan Bovenwijkse voorzieningen Natuur en landschap: Flora- en faunaonderzoek Archeologisch onderzoek
Verkeer: Hoofdstructuur verkeer / ontsluiting Parkeren (o.b.v. parkeernota) Exploitatie: Exploitatieplan Concept bouwexploitatieovereenkomsten (Planschade)risicoanalyse Analyse private/publieke actoren Grondverwerving Grondposities Gronduitgiftebeleid Volkshuisvesting: Woningbouwprogramma (programmering en fasering) Doelgroepenbeleid (inclusief onderzoek naar zorg)
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
7
Plan van aanpak project Odijk-west
5.
Projectorganisatie
5.1
Algemeen
De projectorganisatie wordt door een stuurgroep onder voorzitterschap van de projectwethouder aangestuurd. De stuurgroep wordt bijgestaan door de projectmanager vanuit het gemeentelijke projectbureau. De projectmanager krijgt een mandaat voor het hele project. Zijn mandaat is afgeleid van het mandaat van de ambtelijke opdrachtgever. De projectmanager is integraal verantwoordelijk voor het resultaat van het project en opereert als intermediair tussen bestuur en ambtelijk apparaat De projectmanager wordt ondersteund door een projectleider. Het mandaat van de projectleider is afgeleid van het mandaat van de projectmanager. De projectleider is verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van besluitvorming. Daarnaast is de projectleider verantwoordelijk voor de externe- en interne communicatie van het project en draagt zorg voor de inbreng en terugkoppeling naar de respectievelijke afdelingen en de projectmanager. De projectleider is tevens inhoudelijk verantwoordelijk voor het project. In het projectteam vindt onder voorzitterschap van de projectmanager de inhoudelijke afstemming van de werkzaamheden plaats, de voorbereiding van de door de stuurgroep te nemen besluiten en de uitvoering van genomen besluiten. Het projectteam informeert de stuurgroep over de voortgang van het project middels periodieke rapportages. De controlerende taak van de raad vindt plaats aan de hand van de bestuurlijke voortgangsinformatie en de (eind)verantwoording. De normale planning & control cyclus wordt hierbij gevolgd. Daarnaast wordt de raad separaat gerapporteerd over de grote projecten. 5.2
Projectorganisatiestructuur
De projectorganisatiestructuur voor de onderzoeksfase van het project is in bijlage 2 aangegeven. Kenmerkend voor deze structuur zijn de korte communicatielijnen, de heldere besluitvorming en een duidelijke taakverdeling. De projectleider vormt in deze structuur de verbinding tussen het project en het projectteam en de projectmanager tussen het projectteam en de stuurgroep. Dit zorgt ervoor dat de communicatie- en beslislijnen kort kunnen blijven en er toch de nodige voeding van onderaf en sturing van bovenuit kan plaatsvinden. Daarnaast komt uiteraard tot uitdrukking dat de eindverantwoordelijkheden daar blijven waar die thuishoren. Stuurgroep De stuurgroep bestaat uit:
-
projectwethouder (voorzitter) ambtelijke opdrachtgever projectmanager vertegenwoordiger provincie projectsecretaris.
De stuurgroep onder voorzitterschap van de projectwethouder vormt de lijnverbinding naar het college, adviseert het college en draagt zorg voor de voorbereiding van de bestuurlijke besluitvorming (door B&W en/of raad). Binnen de projectkaders neemt de stuurgroep zelfstandig besluiten. Projectteam Het projectteam bestaat uit:
-
projectmanager (voorzitter) projectleider communicatieadviseur financieel consulent vertegenwoordiger provincie projectsecretaris.
Onder de stuurgroep functioneert een projectteam. Dit team, onder voorzitterschap van de projectmanager, heeft als belangrijkste taak de procesbewaking en -coĂśrdinatie, de sturing van het project en besluitvoorbereiding voor de stuurgroep. De financieel consulent rapporteert aan de projectmanager en is verantwoordelijk voor het bewaken en vaststellen van feiten over de financiĂŤle zaken van het project en ondersteunt de projectmanager bij het financieel/administratief structureren en beheersen van het project. PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
8
Plan van aanpak project Odijk-west
Projectgroep De projectgroep bestaat uit:
-
de projectleider (voorzitter) vertegenwoordigers van werkgroepen projectcontroller communicatieadviseur (adhoc)
De projectgroep is verantwoordelijk voor de uitvoerende activiteiten in het project. De verantwoordelijkheid voor de dagelijkse voortgang van het project ligt in eerste instantie bij de projectleider. Op dit niveau wordt de inhoudelijke input voor het project geëntameerd, voorbereid, gecoördineerd en integraal besproken. In de projectgroep vindt het inhoudelijke integrale overleg plaats over de (tussen)resultaten van het werk met ondersteuning van meerdere werkgroepen. Werkgroepen De werkgroepen bestaan uit:
-
één van de leden van de projectgroep (voorzitter) betrokken ambtenaren vertegenwoordiger klankbordgroep externe adviseurs
De werkgroepen adviseren de projectgroep en hebben tot taak inhoudelijke of praktische aspecten in eerste aanleg voor te bereiden of bepaalde opdrachten vanuit de projectgroep uit te (laten) werken. De voorzitter heeft tot taak de werkgroep te leiden, werkzaamheden te coördineren, planning te bewaken, op inhoud te sturen en te zorgen voor de communicatie. De voorzitter van de werkgroep maakt deel uit van de projectgroep. Klankbordgroep. De klankbordgroep bestaat uit: -
projectleider vertegenwoordiging van belangengroepen Odijk direct omwonenden deskundige en/of geïnteresseerde/betrokken inwoners externe materiedeskundigen
Het instellen van de klankbordgroep heeft tot doel het inbrengen van lokale deskundigheid en kwaliteit vanuit de bevolking en het creëren van maatschappelijk draagvlak voor het project. De klankbordgroep heeft als taak: - het beoordelen van en feedback geven over ideeën en voorstellen uit de werkgroepen en de projectgroep richting het projectteam. - een vraagbaakfunctie. - het optimaliseren van de kwaliteit van de plannen en de planvorming en het bewerkstelligen van maximale overeenstemming. De vergaderfrequentie zal, afhankelijk van de planfase, variëren van 1 tot 3 keer per kwartaal. Coördinatieteams (2). De coördinatieteams bestaat uit: -
projectleider (voorzitter) (semi-) publieke partijen private partijen burgerinitiatiefgroepen
Het instellen van de coördinatieteams heeft tot doel de betrokkenheid van externe partijen bij het project te vergroten, te waarborgen en tot afstemming van belangen te komen. De coördinatieteams adviseren het projectteam. Hiermee wordt voorkomen dat pas op een later tijdstip in het projectproces naar voren komt dat externe partijen het project niet steunen omdat zij onvoldoende betrokken zijn of zich betrokken voelen bij het project. Hierdoor kan de voortgang van het project in gevaar komen. Er wordt uitgegaan van twee coördinatieteams: één team waarin (semi-) publieke partijen zoals het Hoogheemraadschap, GLTO, Recreatieschap, Landinrichtingscommissie Groenraven-Oost en anderen deelnemen, en één team waarin private partijen - de projectontwikkelaars - zitting hebben die grond in eigendom hebben (en al hadden voor het instellen van de WVG).
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
Plan van aanpak project Odijk-west
6.
9
Samenwerkingsvormen en grondbeleid
Een randvoorwaarde om succesvol tot de gebiedsontwikkeling Odijk-west te komen is de keuze voor het samenwerkingsmodel met grondeigenaren in relatie tot een strategisch grondbeleid in het plangebied. Hierbij is de gemeentelijke regisseursrol voor de afstemming van publieke belangen, de organisatie van het besluitvormingproces en de te volgen planologische procedures van belang voor de gebiedsontwikkeling. 6.1
Grondposities
Op het plangebied Odijk-west is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van kracht. Dit heeft als consequentie dat iedere grondeigenaar in het gebied die grond wil verkopen deze grond eerst aan de gemeente moet aanbieden. In de periode voorafgaande aan de datum van vestiging van de Wvg hebben een aantal partijen al een grondpositie in het gebied verworven. Ook hebben een aantal eigenaren aangegeven zelf te willen ontwikkelen. Inmiddels is gestart met het actief verwerven van gronden in het plangebied. De maximale regie van de gemeente op de ontwikkeling wordt verkregen als de gemeente eigenaar is van alle gronden in het plangebied. Het plangebied Odijk-west omvat circa 90 ha. 6.2
Samenwerking met marktpartijen
Met private partijen die reeds een grondpositie in het gebied hebben verworven wordt gezocht naar samenwerking om de beoogde woningen te kunnen realiseren. Het in de nieuwe Wro opgenomen instrument van een exploitatieplan biedt een basis hiervoor. Dit instrument biedt tevens het voordeel dat de grondeigenaren niet meer zoals is het verleden maar konden wachten met het realiseren van woningen. In de gevallen dat samenwerking met marktpartijen gewenst is wordt ingestoken op het bouwclaimmodel (zie 6.3) 6.3
Bouwclaimmodel
De samenwerking met de grondeigenaren kan vorm worden gegeven in een zgn. bouwclaimmodel. De gemeente koopt de grond van de grondeigenaren en realiseert de openbare voorzieningen. Vervolgens verkoopt de gemeente kavels marktconform aan de voormalige grondbezitters met het recht om voor eigen risico woningen te bouwen. Hiermee wordt bereikt dat op minnelijke basis alle grond in eigendom van de gemeente komt waarmee de regierol van de gemeente het meest tot zijn recht komt.
7.
Communicatie
Goede communicatie is een belangrijk onderdeel voor een vlot verloop van het proces voor project Odijkwest en hiermee de realisatie van 1.000 woningen ten westen van Odijk in de komende twaalf jaar, tot 2020. De inzet van communicatiemiddelen zal steeds gebaseerd zijn op de inhoud van het plan van aanpak, het uiteindelijke ontwerp en de daarbij behorende tijdsplanning van het project Odijk-west. 7.1
Doel en middelen
Het doel van communicatie is: 1. Kennisoverdracht/informatie-uitwisseling Gedurende het totale verloop van het project zullen steeds alle betrokken doelgroepen worden geïnformeerd. Met enige regelmaat zal over het verloop van het project worden gepubliceerd. De andere informatiemomenten zullen samenhangen met mijlpalen in het project. 2. Betrekken/draagvlak creëren Het betrekken van een aantal doelgroepen is belangrijk voor het creëren van draagvlak voor het bouwen van de nieuwe wijk Odijk-west. Wat willen we bereiken? We willen bereiken dat alle doelgroepen op tijd informatie ontvangen zodat ze steeds goed op de hoogte zijn van de ontwikkelingen van Odijk-west. Ook willen we bereiken dat bepaalde doelgroepen een bijdrage leveren aan het creëren van draagvlak voor het bouwen van 1.000 nieuwe woningen in Odijk-west. Het
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
Plan van aanpak project Odijk-west
10
tijdig informeren en het creëren van draagvlak moeten ervoor zorgen dat er een positief beeld ontstaat over Odijk-west bij alle betrokkenen. Welke communicatiemiddelen? Om de communicatiedoelen te bereiken is het nodig verschillende soorten communicatiemiddelen in te zetten; mondeling, schriftelijk, digitaal of audiovisueel, in groepsverband of individueel, rechtstreeks of indirect via de pers of belangenorganisaties. Welk middel we inzetten hangt af van het doel, de doelgroep en het moment van communiceren. In de volgende fase van het plan volgt een uitgebreide communicatiematrix waarin doelgroepen, communicatiemiddelen en een planning zijn uitgewerkt. 7.2
Met wie gaan we communiceren?
Voor een groot project als Odijk-west is het nodig om goed te communiceren met intern en externe doelgroepen. Als de interne communicatie op orde is, komt dit ten goede aan de externe communicatie. Tot de interne doelgroepen behoren onder meer: - Raad - College van B&W - Stuurgroep - Coördinatieteams - Klankbordgroep (omdat de projectleider van de gemeente is) - Projectgroep - Werkgroepen - Collega’s gemeente Bunnik - Leidinggevende gemeente Bunnik
7.3
Tot de externe doelgroepen behoren onder meer: Grondeigenaren Direct omwonenden van Odijk-west Belangengroepen bewoners Bunnik, Odijk, Werkhoven (Odijk levert meeste vertegenwoordigers) Inwoners gemeente Bunnik Provincie Utrecht Maatschappelijke organisaties Pers LTO DLG Milieu- en natuurorganisaties Ondernemersvereniging Odijk Subsidieverstrekkers Gemeente Houten en gemeente Utrecht
Afwijken van consultatie
In de gemeente Bunnik wordt het begrip consultatie (Strategisch Beleidsplan 2005-2010) gehanteerd. Dat houdt in dat de gemeente de inwoners raadpleegt, bijvoorbeeld via een hoorzitting of enquête. Voor het creëren van een breed draagvlak en een positief imago is echter consultatie niet genoeg. In de projectorganisatie is bijvoorbeeld een klankbordgroep opgenomen die gedurende het project aan het projectteam gevraagd en ongevraagd adviezen uitbrengt. Het is gewenst om voor Odijk-west af te wijken van consultatie en een ander niveau van participatie toe te staan, en wel: adviseren. Bij adviseren kunnen de inwoners advies uitbrengen, bijvoorbeeld via een klankbordgroep. Dit advies neemt het projectteam mee in haar adviezen aan de stuurgroep. Uiteindelijk besluit de stuurgroep aan de hand van de diverse adviezen wat er gebeurt en aan het college ter besluitvorming wordt voorgelegd. 7.4
Uitvoering
De termijn loopt vanaf nu tot het einde van het project, het bereiken van de bouw van de 1.000e woning. De verwachting is dat dit omstreeks 2021 zal zijn. De projectmanager is verantwoordelijk voor de uit te voeren communicatieactiviteiten. Het cluster Communicatie ondersteunt de projectmanager met advies, ondersteuning en begeleiding.
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
11
Plan van aanpak project Odijk-west
8.
Risicoanalyse
Het aspect risico in een project is van belang voor projecten waar de uitloop van het project (factor tijd) en marktprijsontwikkeling (factor geld) financiële gevolgen heeft voor het project. Voor het project Odijk-west kunnen diverse risico’s worden onderscheiden. In de onderzoeksfase worden middels een risicoanalyse de volgende risico’s gekwantificeerd: Planonderdeel Samenwerking en proces
Planontwikkeling
Risico - politiek risico - publiekrechtelijk risico - maatschappelijk risico - grondexploitatie risico - grondverwerving - afzetrisico - inrichtingsrisico - publiekrechtelijk risico
Effect - vertraging - renteverlies -
investering renteverlies vertraging
Indien noodzakelijk worden binnen het grondexploitatiemodel scenario’s opgesteld waarbij de effecten van programma wijzigingen, fasering en kwaliteit op het financiële eindresultaat van het project inzichtelijk worden gemaakt. Op deze wijze kunnen keuzes worden gemaakt over wijzigingen in de financiële, programmatische en ruimtelijke kaders van het project.
9.
Planproces
Het proces voor de gebiedsontwikkeling Odijk-west kent een aantal belangrijke onderdelen. Eén daarvan is het integraal ontwikkelen van een (stedenbouwkundige) ontwikkelingsvisie. Deze visie moet uiteindelijk leiden tot een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp en vervolgens tot een juridisch (ontwerp)bestemmingsplan met exploitatieplan. Hierbij is het belangrijk alle interne en externe belanghebbenden bij het ontwerpproces te betrekken zoals aangegeven in de projectorganisatiestructuur (zie 5.2). Externe belanghebbenden zijn (semi) overheidsinstellingen, belangengroeperingen, private partijen, burgerinitiatiefgroepen en burgers. In dit proces heeft de gemeente een belangrijke regierol op zich te nemen. De bestuurlijke kaders met programma’s dienen hierbij als basismateriaal voor het proces om tot een ontwikkelingsvisie te komen. Door het gezamenlijk optrekken met belanghebbenden in ontwerpgroepen worden de mogelijkheden van een integrale ontwikkeling van Odijk-west sterk vergroot en vertraging in het proces voorkomen. Het proces om tot een ontwikkelingsvisie te komen wordt ondersteund door een extern stedenbouwkundig bureau met indien nodig voor de procesbegeleiding een bureau met kennis van (vernieuwend) ruimtegebruik.
10.
Middelen
10.1
Voorbereidingskrediet onderzoeksfase
De kosten voor het leveren van de producten uit het Plan van aanpak voor de onderzoeksfase worden geraamd op € 1.315.000,--. In de raming zijn de posten interne- en externe personeelskosten, kosten onderzoeken, adviezen en communicatie opgenomen. De kostenraming is gebaseerd op planontwikkelingscan van het VNG die ook gebruikt wordt voor het op te stellen exploitatieplan. De voorbereidingskosten worden ten laste gebracht van de exploitatie van Odijk-west en gedekt uit de grondverkopen. Een aanvraag voor het voorbereidingskrediet zal gelijktijdig met het voorliggende Plan van aanpak aan de raad worden voorgelegd.
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008
12
Plan van aanpak project Odijk-west
10.2
Voorbereidingskrediet grondverwerving/Wvg procedures
Voor de grondverwerving heeft de raad reeds een krediet beschikbaar gesteld van € 130.000,-. Voorts zijn kosten gemaakt voor juridische ondersteuning van het Wvg traject en de processen die hieruit voort zijn gekomen. Tot op heden bedragen deze kosten ca. € 127.000,-. Deze kosten worden door het BRU voorgefinancierd en te zijner tijd ten lasten gebracht van de exploitatie van Odijk-west. 10.3
Financiering grondaankopen
Tegenover de verwervingskosten komen de opbrengsten uit verkoop van bouwkavels in dit plan te staan. Tijdelijk zal echter voorzien moeten worden in de financiering van de aankoopkosten. Tussen het moment van grondaankoop en uitgifte als bouwgrond verlopen enige jaren. Voorlopig wordt rekening gehouden met een periode van ca. 5 jaar. Hiertoe zullen naar behoefte geldleningen worden aangetrokken. In het treasurystatuut is de bevoegdheid tot het sluiten van geldleningen tot een maximum van € 5 miljoen per lening neergelegd bij de treasurer (een medewerker van de afdeling F&I)., onder autorisatie door het afdelingshoofd. De af te sluiten leningen zullen in de regel fixe-leningen zijn. Dit zijn leningen die aan het einde van de looptijd ineens worden afgelost. Dit komt het meest overeen met het verloop van de financieringsbehoefte.
11.
Besluitvorming en resultaat
Dit voorliggende Plan van aanpak wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. In het Plan van aanpak zijn de kaders en procesaanpak aangegeven waaronder de onderzoeksfase wordt opgestart. Na besluitvorming over het Plan van aanpak wordt op basis van de gestelde kaders een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het plangebied. De visie wordt opgesteld in een interactief proces met de diverse bij het project betrokken in en externe partijen (zie 5.2). De ruimtelijke visie/voorontwerp bestemmingsplan met de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken worden aan de raad aangeboden in het Open Huis. Indien de raad dit wenst wordt de visie in de raadsvergadering besproken. Na vaststelling van de ruimtelijke visie door de raad zal de vervolgfase van het project - de ontwerpfase - voor het bestemmingsplan worden opgestart. Tijdschema Activiteit Plan van aanpak Ontwikkelingsvisie/voorontwerp bestemmingsplan Ontwerp bestemmingsplan Ter visie legging ontwerp bestemmingsplan Vaststellen bestemmingsplan Start woningbouw
College dec. 2008 juni 2009 dec. 2009 jan. 2010
Open Huis feb. 2009 juli 2009
Raad maart 2009 sept. 2009
maart 2010 2011/2012
De haalbaarheid van deze ambitieuze planning is afhankelijk van diverse externe factoren en actoren zoals: bezwarenprocedures grondverwerving en evt. onteigeningsprocedures bodemonderzoek en evt. bodemsanering archeologische vondsten conjuncturele ontwikkelingen Indien noodzakelijk kan door middel van de verlenging van het gemeentelijke voorkeursrecht (Wvg) ruimte worden gerealiseerd in de planning met maximaal één jaar.
PvaOdijkwest_dec08_DEFINITIEF.doc / 16-12-2008