Presentatie Plannen Lely Industries
Maassluis, 1 juli 2010
Agenda 1 Programma van Eisen 2 Inpassing Lely Industries 3 Uitwerkingen 4 Conclusie
37
1 Programma van Eisen Profiel Lely Industries Toonaangevend bedrijf op gebied van agrotechniek 55 landen – 1.200 medewerkers Innovatief
Positieve groeiverwachtingen Werkgelegenheid naar 700 arbeidsplaatsen
38
Huidige situatie
2 l a H 1 l a H 3 l a H
39
Ontwikkelingsprogramma Lely Industries Dijkpolder/Weverskade 60 A Huidige omvang gebied ten behoeve van Lely Industries Omvang: circa 10,9 ha
B Gewenst huisvestingsprogramma Lely Industries 20.000 m2 bvo nieuwbouw productieruimte voor Dairy Productieruimte voor Forage, inclusief poederbaan, wordt gehuisvest in de bestaande hal 2, met een omvang 18.500 m2 bvo 10.000 m2 bvo nieuwbouw opslagruimte voor Spare Parts 10.000 m2 bvo nieuwbouw kantoorruimte waarvan een deel direct gekoppeld is aan de productieruimte. Overige kantorenprogramma heeft betrekking op één of meerdere kantoorgebouwen 5.000 m2 buitenopslag 5.000 m2 R&D buitenveld (overdekt) 700 parkeerplaatsen; 1,75 ha Bestaande hallen 1 en 3 worden op termijn gesloopt 40
C Huidige indicatie bouwhoogte gebouwen Lely Industries
Kantoor Sparen Parts Productiehal Dairy Gebouwen t.b.v. buitenopslag en R&D buitenveld Productiehal Forage - Hal 2
: maximaal 25 meter : maximaal 15 meter : maximaal 12 meter : maximaal 12 meter : 7 meter (huidige situatie) / 20 meter (maximale variant bij herontwikkeling–zie D)
D Optie tot herontwikkeling van Hal 2 Na renovatie van Hal 2 zal de ruimte dienst doen als productielocatie voor Forage, inclusief de Poederbaan. Lely Industries wil de optie open houden Hal 2 op termijn te herontwikkelen
41
Integrale aanpak Dijkpolder door Lely Vastgoed en Lely Industries gezamenlijk Expliciete vraag/eis gemeentebestuur Totaalopgave richtinggevend bij ontwerpen woonwijk en LI-locatie Gezamenlijke ontsluiting met oog op woonwijk Gezamenlijke belangen LV en LI
42
2 Inpassing Lely Industries
Soeters Van Eldonk architecten 43
Projectbesluit Projectbesluit is vastomlijnde ruimtelijke ontwikkeling Projectbesluit alleen voor eerste fase uitbreiding LI
Daarnaast ontwikkeling Masterplan/Bestemmingsplan hele Dijkpolder (incl. 2e fase Lely Industries) Voordeel: tijdwinst
44
Huidige situatie
45
Fase 1 – Cluster Dairy projectbesluit
46
47
Fase 2 – Lely Industries Planning 2015
48
UITGANGSPUNTEN 49
50
51
52
53
54
4 Uitwerkingen A B C D E
Milieucategorie Geluidswering Water Verkeer & infrastructuur Bestemmingsplankosten gemeente
55
A Milieucategorie Verzoek LI om activiteiten te beschouwen als 3.2 Redenen − Afstand tot woonbebouwing − Nauwelijks overlast
Standpunt gemeente/DCMR Activiteit is en blijft 4.1 Via maatwerkvoorschriften kan verzoek activiteiten als 3.2 te beschouwen worden ingewilligd
Conclusie: geen obstakels
56
B Geluidswering B1 Nieuwe woonwijk-A20: geluidswal voorzien B2 Bedrijf-A20: zichtbaarheid+gebouw filtert geluid naar nieuwe woningen B3 Bestaande woonwijk-A20: bereidheid tot afstemming, verantwoordelijkheid ligt bij gemeente Conclusie: geen obstakels
57
C Water In plannen wordt Dijkpolder als één watersysteem gezien; LI + LV voorzien in norm (325 m3 water-berging per ha) Afstemming met Hoogheemraadschap Conclusie: geen obstakels
58
D Verkeer & infrastructuur Huidige ontsluiting LI voldoet niet op lange termijn Voorstel voor gezamenlijke ontsluiting woonwijk + LI LV en LI zijn bereid de kosten voor de gezamenlijke ontsluiting te betalen mits aanvaard-bare planning van projectbesluit en bestemmingsplan Ruimtereservering mogelijke 3e afslag is in plan opgenomen Conclusie: geen obstakels
59
E Bestemmingsplankosten gemeente De door de gemeente te maken ambtelijke kosten worden – op basis van begroting en conform nWRO – betaald door LV/LI Conclusie: geen obstakels
60
Samengevat
Milieucategorie Geluidswering Water Verkeer & infrastructuur Bestemmingsplankosten
61
4 Conclusie Brief College 7 december 2009 Ja, mits
Integrale afstemming met LV Verkeerskundig, milieutechnisch en infrastructureel adequaat
Conclusie: mitsen zijn adequaat beantwoord Dus: ja “Uitgaande van het standpunt „ja, mits‟ zal het college zich inspannen opdat de gemeenteraad, na afronding van de onder a) en b) genoemde onderzoeken, binnen 4-6 weken definitief beslist of hij aan de beoogde in de tijd gescheiden (her-)ontwikkeling van de bedrijfslocatie wil meewerken door een nieuw bestemmingsplan daarvoor vast te stellen” Bron: brief gemeente 7 december 2009 62
B07-100i
VOORZIENINGENNIVEAU Hoog niveau voorzieningen, o.a.: Theaters Bibliotheek OV (2 NS stations) Snelweg Mooie binnenstad Diverse winkelcentra Landelijk achterland Echter: • Krimp inwonersaantal • Teruglopende inkomsten • Weinig mogelijkheden doorstroming
Extra koopkracht in Maassluis •
Dijkpolder, toekomstige bewoners met een relatief hoge koopkracht
•
Inkomen huishoudens Maassluis stijgt met +/- 70 mln. euro
•
Vergroting verzorgingsgebied Koningshoek, Steendijkpolder en stadscentrum.
•
Extra OZB inkomsten: 500.000 – 750.000 euro per jaar
•
Extra inkomsten Gemeentefonds: ca. € 1 mln per jaar
•
Werkgelegenheid (netto): 350 fte
•
Toegevoegde waarde (netto) : 25 mln euro
Buck Consultants International
64
Waarom nu?
Buck Consultants International
65
Regionale ontwikkeling Woonvisie plaatje
Woonmilieus in de regio
Buck Consultants International
67
Woonmilieus Maassluis
Buck Consultants International
68
Organische ontwikkeling • Markt gewijzigd van aanbod naar vragersmarkt • Inspelen op economische/maatschappelijke ontwikkelingen – thuiswerken, – kleinere gezinnen, – levensloopgeschiktheid • Geen dichtgetimmerd plan, wijzigingen mogelijk • Onderscheidend woonmilieu • Gefaseerde uitvoering, aanpassing in tijd en programma eenvoudig mogelijk
Duurzaamheid Aansluiting bij / Analoog aan Rotterdam Climate Initiative • 50% minder CO2 in 2025 t.o.v. 1990 • voorbereiding op klimaatverandering • versterken economie Stedenbouwkundig niveau • Integrale ontwikkeling met functiemenging Woningniveau • Maatwerk en levensloopbestendig Systeemniveau (niet collectief) • Minimaal wet en regelgeving • snelle ontwikkeling systemen, nu geen keuze • in tijd en ruimte inpasbaar maken
Duurzaamheid Helofytenfilters?
? Zonnecollectoren?
Minikrachtcentrale?
Warmtepomp?
FASERING • Voorinvesteren in groen, water en beplanting •Voorinvesteren in aanleg geluidswal
Resultaat: • separaat te ontwikkelen “kamers” als ontwikkelingseenheden • eenvoudig te vertragen en te versnellen • kwaliteit geborgd: landschappelijke dragers zijn gerealiseerd.
RISICO‟S Marktpartijen: • zijn bereid te investeren in neergaande markt • beoogde kwaliteit vraagt extra investeringen aan voorkant • zijn risicodragend voor woningbouwontwikkeling • dragen kosten gebiedsontsluiting op Westlandseweg en Maasdijk in de Dijkpolder horen bij exploitatie ontwikkeling • bovenwijkse kosten naar PPT (proportionaliteit, profijtelijkheid en toewijsbaarheid)
Gemeente: • Mogelijk bij wensen voor maatschappelijk vastgoed
HOE NU VERDER • projectbesluit 1e deel fabriek LI (risico!) • komende 2 jaar bestemmingsplan fabriek en woningbouw via – Nota van uitgangspunten – Masterplan – bestemmingsplan
Waarom nu geen bestemmingsplan voor hele fabriekslocatie? – Gezamenlijk financiering (10 mln!) ontsluitingsweg en brug – Geen zekerheid over bestemmingsplan woningbouw – Geen bereidheid (optie) gemeente om hierin risico te nemen