Resultaten Woonprofiel SmartAgent Company.

Woonprofiel VIP-gebied Erasmus MC-Hoboken Hoofdrapport december 2008 dS+V

1

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding Analyse markt en identiteit Positionering Erasmus MC - Hoboken Doelgroepen voor het wonen Tot slot

2

1. Inleiding

3

Inleiding Deze rapportage bevat een woonprofiel voor het gebied Erasmus MC – Hoboken.

Dit woonprofiel bevat een visie op de identiteit van het gebied en geeft aan welke consumentengroepen met welke concepten deze identiteit (mede) vormgeven.

In de rapportage wordt eerst ingegaan op de conclusies die zijn getrokken ten aanzien van de identiteit van (delen van) het VIP-gebied en de daarbij passende doelgroep(en).

Vervolgens wordt er ingegaan op de kansrijke doelgroepen voor het gebied. De wensen, behoeften en verwachtingen van deze groepen zijn in kaart gebracht door middel van een kwantitatief en vooral een kwalitatief onderzoek. De resultaten hiervan worden afgesloten met conclusies die de belangrijkste wensen, behoeften en verwachtingen samenvatten.

Tot slot doen wij enkele aanbevelingen voor het VIP-gebied.

4

VIP-gebied Erasmus MC - Hoboken

5

VIP-gebied Erasmus MC - Hoboken

6

Bestaande en potentiĂŤle woonlocaties in het gebied Zuidelijk deel Middelland/ Oude Westen

Coolhaven

Nieuwe Werk Parkhavenstrook 7

Drie onderzoeken als basis –

–

–

Desk-research: • Grote Woontest Rotterdam 2004/2008 • Care-beleving onder Rotterdamse bevolking uit 2007 Kwantitatief onderzoek onder medewerkers van het Erasmus MC • Via intranet, email medewerkers; in totaal zijn 14.000 medewerkers benaderd, hiervan hebben 2.048 gereageerd (respons 14,8%) • Vragen over: • Medewerkers (functie, bereikbaarheid, werkzaamheid, sociodemo, BSR) • Gebied Erasmus MC (aantrekkelijkheid, imago, voorzieningen, inrichting openbare ruimte) • Woonvoorkeuren (woonmilieus, woonsferen, interesse-vragen Kwalitatief onderzoek: • Via de Grote Woontest en het onderzoek in het Erasmus MC 32 respondenten geselecteerd (8 respondenten per groep) • Vragen over: • Huidige en ideale woonomgeving/woning, • Gebied Erasmus MC (aantrekkelijkheid, imago) 8 • Voorwaarden waaronder men er wil wonen (voorzieningen, sfeer, fysieke randvoorwaarden)

Belevingswerelden –

In de rapportage wordt veel gebruik gemaakt van de belevingswerelden van The SmartAgent Company. Deze belevingswerelden worden opgebouwd vanuit een sociologische en psychologische dimensie en worden aangeduid met de kleuren rood, geel, groen en blauw. De betekenis hiervan wordt aangegeven in de volgende figuur.

9

2. Analyse markt en identiteit

10

Locatie –

Het VIP-gebied grenst aan stadsdelen met een overwegend grootstedelijke of levendig stedelijke uitstraling

hoogwaardig rustig stedelijk

grootstedelijk

levendig stedelijk

11 Woonmilieus, zoals beoordeeld door bewoners

Belevingswereld –

De dominante belevingswereld is rood

Dominante belevingswerelden

12

Ontwikkeling –

Positieve ontwikkelingen in de omgeving

Buurtontwikkeling beoordeeld door de bewoners (groen=positief, rood=negatief)

13

Voorzieningen –

–

Het VIP-gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van enkele topinstellingen (Erasmus MC, HRO, Boijmans van Beuningen, NAi, Kunsthal) en groene buitenruimte (Het Park, het Museumpark).

De aanwezigheid van de culturele instellingen en grootstedelijke activiteiten maakt de sfeer in de buurt dynamisch. Dit past goed bij de rode belevingswereld. In het gebied is er een concentratie van topinstituten. Dit brengt status en aanzien met zich mee, dat past bij de blauwe belevingswereld

14

Woonmilieu –

In Rotterdam is er sprake van een aanzienlijk tekort aan rustig stedelijk wonen, een beperkt tekort aan grootstedelijk wonen en een overschot aan levendig stedelijk wonen

30% Huidig 25%

Gewenst (gecorrigeerd) Verschil

20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Grootstedelijk

Bij winkels

Levendig stedelijk

Rustig stedelijk

Woonwijk met app en egw

Woonwijk met vooral egw

Hoogwaardig

Bron: De Grote Woontest 2008

Landelijk

15

De Erasmus MC medewerker –

–

Van de werknemers van Erasmus MC is 28% geïnteresseerd in het wonen in de omgeving van het Erasmus MC. Voor meer dan 50% is deze groep rood.

Werknemers van het Erasmus MC met interesse om in de omgeving te wonen wensen vooral rustig stedelijk en grootstedelijk wonen

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Erasmus MC

Geinteresseerden voor wonen in omgeving EMC

De medewerkers van het Erasmus MC die in het gebied willen wonen (antwoord ‘ja’), hebben over het algemeen een modaal inkomen 16

Randvoorwaarden –

Door de geïnteresseerde Erasmus MC – medewerkers worden de volgende randvoorwaarden genoemd om te wonen op deze locatie:

– – – – – –

schoon, heel en veilig, betaalbaarheid, een groene, ruime en rustige woonomgeving, voorzieningen in relatie tot kindvriendelijkheid, een goede bereikbaarheid, parkeergelegenheid

Bron: De Grote Woontest 2008

17

Herkomst ge誰nteresseerden De ge誰nteresseerden voor het wonen bij het Erasmus MC (groen=ja, geel=misschien) komen tot ver buiten de buurt en stad.

Bron: Onderzoek Erasmus MC medewerkers

18

Zorgbeleving Erasmus MC – Hoboken met z’n internationale hoogwaardige medische expertise en grootstedelijke ligging is vooral aantrekkelijk voor huishoudens uit de blauwe en rode belevingswereld. Deze vormen met elkaar ongeveer 30% van de regionale populatie 55+-ers.

– – – – –

Onafhankelijk zorgbelevingsgroepen Zelfstandig Extravert Vitaliteit (Groot)stedelijk Voorzieningen rood Zorg: convenient/ dichtbij

– – – – – –

Controle Informatie Beste van het beste Nieuwste technologie Zelf regie voeren Services

Harmonie

geel

geel blauw

blauw

lime

Groepsgeoriënteerd

Ego georiënteerd

–

groen aqua

Controle

Introvert

Bescherming

Bron: Care beleving 2007

19

3. Positionering Erasmus MC Hoboken

20

Positionering Erasmus MC-Hoboken –

Vanuit de analyse van markt en identiteit kunnen de volgende conclusies worden getrokken voor de positionering van de locatie:

– – – – – – –

Locatie: grootstedelijk/ rustig stedelijk Belevingswereld: rood, potentie voor blauw Voorzieningenstructuur: rood en blauw Woonmilieu: rustig stedelijk, beperkt grootstedelijk Medewerkers Erasmus MC: rustig stedelijk, beperkt grootstedelijk Randvoorwaarden medewerkers: groen, ruim, rustig Zorgbeleving: primair rood en blauw

21

Positionering Erasmus MC-Hoboken –

Positionering van het VIP-gebied is ‘breed’: rood en blauw, waarbij de verschillende delen van de locatie hun specifieke positionering hebben extravert

Harmonie

Lloyd pier Middelland Spangen Stadsdriehoek Cool Nieuwe Westen Oude Westen

groep

ego

Vitaliteit Vrijheid

Nieuwe Werk Kop van Zuid

Controle Manifestatie

Inschatting SAC op basis van belevingswerelden in deze wijken Zekerheid introvert

Bescherming

22

Identiteit Parkhavenstrook Vitaliteit Vrijheid

extravert

geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken

ego

status aanzien macht

Controle Manifestatie

ontplooien vernieuwing groeien

enthousiast sportief creatief

uitdaging ambitie risico

eigenzinnig expressief sterkkarakter erkenning prestige controle

Harmonie

vriendschap gezelligheid ontmoeting

ongebonden vrij onafhankelijk

avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie

plezier genieten verwennen

onopvallend buitenstaander teruggetrokken

introvert

harmonie gelijkheid evenwichtigheid erbij horen sociaal contact verbondenheid

netheid fatsoen normen

betrokken hulpvaardig solidariteit

warmte intimiteit liefde & geluk

privacy rust ontspanning

zekerheid geborgenheid veiligheid

groep

volgzaam respect hebben verdraagzaam

23 Zekerheid Bescherming

Identiteit Zuidelijk deel Middelland/ Oude Westen Vitaliteit Vrijheid

extravert

geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken

ego

status aanzien macht

Controle Manifestatie

ontplooien enthousiast vernieuwing sportief groeien creatief

uitdaging ambitie risico

eigenzinnig expressief sterk karakter erkenning prestige controle

Harmonie

ongebonden vrij onafhankelijk

avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie

onopvallend buitenstaander teruggetrokken

introvert

plezier genieten verwennen

harmonie gelijkheid evenwichtigheid

vriendschap gezelligheid ontmoeting

erbij horen sociaal contact verbondenheid

netheid fatsoen normen

betrokken hulpvaardig solidariteit

warmte intimiteit liefde & geluk

privacy rust ontspanning

zekerheid geborgenheid veiligheid

groep

volgzaam respect hebben verdraagzaam

24 Zekerheid Bescherming

Identiteit en communities –

–

Binnen het belevingsonderzoek van The SmartAgent Company zijn op basis van uitgebreid representatief onderzoek 8 verschillende communities of samenlevingsvormen onderscheiden. Iedere community heeft zijn eigen sfeer, toonzetting en stijl.

Op basis van het voorgaande wordt geconstateerd dat verschillende communities aansluiten bij dit gebied. diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur

de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid

Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats

Dorps vereniging brink, kerktoren privacy

ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle

ons soort mensen

Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen

homogeniteit

25

Communities Wonen: concepten the Scene vriendengroep uitgaanscultuur

de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid

Samen leven bakker, markt multi culti

Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle

26

Communities Wonen: concepten • Ontmoeten, pleinen, mens centraal • Rustige woonomgeving, beperkte variatie • Kosten wonen gemiddeld • Ruime bandbreedte • Dynamische omgeving met veel uitgaan • Uitzondering en verrassing zijn regel • Carpe Diem • Kosten wonen ruime bandbreedte

ons soort mensen • Omgeving rust, controle, kwaliteit, status • Geen verrassingen, gelijk gestemden • Kwaliteits uitgaan; op nivo • Hoge woon uitgaven • Kleine bandbreedte

27

Positionering Erasmus MC-Hoboken – – –

Vanuit de verschillende invalshoeken wordt het VIP-gebied Erasmus MC – Hoboken bestempeld als rood-blauw.

Het zuidelijk gedeelte zal op basis hiervan een blauwe signatuur krijgen, het noordelijk gedeelte een meer rode signatuur.

Het nastreven van deze identiteiten brengt verschillende samenlevingspatronen met zich mee, waarbij het zuidelijk gedeelte meer gericht zal zijn op rust, controle, kwaliteit en status en het noordelijk gedeelte op dynamiek, verrassing en ontmoeting.

28

4. Doelgroepen voor het wonen

29

Verdieping: kwalitatief onderzoek –

Ten behoeve van de verdere uitwerking van de identiteiten van het VIP-gebied Erasmus MC-Hoboken is er een kwalitatieve studie verricht onder de volgende twee populaties.

Vitaliteit Vrijheid geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken

ego

status aanzien macht

Controle Manifestatie

ontplooien vernieuwing groeien

enthousiast sportief creatief

uitdaging ambitie risico

eigenzinnig expressief sterk karakter erkenning prestige controle

Harmonie

extravert

vriendschap gezelligheid ontmoeting

ongebonden vrij onafhankelijk

avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie

plezier genieten verwennen

onopvallend buitenstaander teruggetrokken

introvert

harmonie gelijkheid evenwichtigheid erbij horen sociaal contact verbondenheid

netheid fatsoen normen

betrokken hulpvaardig solidariteit

warmte intimiteit liefde & geluk

privacy rust ontspanning

zekerheid geborgenheid veiligheid

groep

volgzaam respect hebben verdraagzaam

Zekerheid Bescherming

30

Verdieping: kwalitatief onderzoek – –

–

Op basis van het kwantitatieve onderzoek kan de doelgroep voor het VIP-gebied gepositioneerd worden aan de linkerkant van het BSR model Om in het VIP-gebied een wijk te creëren met een sterke identiteit is het belangrijk dat de invulling van de locatie en het product aansluit op deze doelgroepen.

In de volgende twee hoofdstukken zal deze invulling worden uitgewerkt.

Consument

Identiteit Locatie

Product 31

4.1 De rode doelgroep

32

De consument (1) –

Consumenten die tot de rode wereld horen beschrijven zichzelf als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. De ‘rode consument’ is een consument met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vindt.

• Eigenzinnig • Intelligent • Zelfbewust • Uitdaging • Vrijheid • Genieten van het leven

33

De consument (2) –

Uit de Grote Woontest 2008 komt naar voren dat mensen met een rode leefstijl, die graag rustig stedelijk willen wonen: • • • • • •

–

vaak een eenpersoonshuishouden (54%) of tweepersoonshuishouden (28%) vormen; relatief jong zijn (jonger dan 34 jaar); voor het merendeel werkzaam zijn in loondienst, maar voor een relatief hoog percentage ten opzichte van de andere groepen zelfstandig (13%); hoog zijn opgeleid; een netto maandinkomen hebben tussen de 1.300 en 1.900 euro per maand; vaak geen auto of één auto in hun bezit hebben.

De respondenten wonen over het algemeen prettig in hun huidige woning. Men woont relatief vaak op een boven- of benedenwoning of in een appartement.

Opvallend is dat de rode doelgroep weinig contact heeft met zijn buren. Men groet wel en soms een kort praatje, maar men hecht er weinig waarde aan.

‘ Ik weet wie mijn buren zijn, ik weet hoe ze eruit zien, ik groet ze ook wel, maar verder heb ik er niet zoveel mee’. *Bron: De Grote Woontest 2008, The SmartAgent Company.

34

Ideale woning/ woonomgeving –

Door de respondenten zijn de volgende beelden meegebracht als voorbeelden van hun ideale woonomgeving en woning. Uit de beelden spreekt diversiteit, veelkleurigheid en dynamiek.

35

Voorzieningen

Voorzieningen, die volgens deze doelgroep zeker niet mogen ontbreken bij het wonen in het VIP-gebied, zijn:

- uitgaan (café’s en restaurants) - onderwijs (basisschool) - ontmoetingsplekken (pleinen) - winkels (je moet je basisboodschappen op de fiets kunnen doen) - cultuur (muziekschool) - parkeergarage (geen auto’s langs de kant van de weg) 36 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company

Woonsfeer

37

Gemengd wonen diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur

de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid

Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats

Dorps vereniging brink, kerktoren privacy

ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle

ons soort mensen

Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen

homogeniteit

38

Gemengd wonen Hier wonen allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking, alle leeftijden, beroepen en nationaliteiten en dat maakt het levendig. Men leeft daardoor echter ook een beetje langs elkaar heen: men kent elkaar nauwelijks, hooguit van gezicht, omdat men elkaar wel eens op straat ziet lopen of bij de bakker. Men is er dus vrij anoniem en men kan de eigen gang gaan.

Deze samenlevingsvorm sluit goed aan bij de wens van de rode doelgroep en bij het gebied Middelland/ Oude westen.

–

morfologische kenmerken: • positie: (vlakbij) het centrum van de stad • woning: grote diversiteit • beeld: compact, kleine zijstraatjes, hoge dichtheid, stenig • dynamiek: veel mensen op straat, leven in de brouwerij, drukte • vervoer: 'fietsen' • omgeving: diverse winkeltjes, horeca 39

Gemengd wonen –

sociale kenmerken: • groep: ander soort mens naast multi culti (middenstand) • identiteit: culturele elite / tegenstelling van dorpelingen • waarden: vrijheid • relatie: geen sociale controle / vrijblijvendheid • omgang: beperkte contacten / 'herkenning' • afbakening: je wilt 'horen' dat je niet alleen in de straat woont • betrokkenheid: functionele betrokkenheid (pakje aannemen)

–

houding t.o.v. de buurt: • geen / niet 'rustig, veilig, netjes' / geen orde & netheid • weinig verantwoordelijkheid • ambigue behoefte aan greep op sociale / fysieke woonomgeving • weinig / geen gemeenschappelijke belangen

40

Architectuur De rode doelgroep vindt deze foto vooral aansprekend door de bomen, het water en de oude huizen.

Deze foto spreekt de doelgroep aan vanwege de oude panden met moderne gebouwen op de achtergrond. ‘Een gezellige plek’ om te lopen.*

Het gaat bij deze doelgroep sterk om zaken als autenticiteit en identiteit.

Vinexbouw heeft voor deze groep geen eigen uitstraling, geen eigen identiteit.

41 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company

Type woning Appartement/studio

Grondgebonden

Beneden- of bovenwoning

Portiek/gallerij

Anders

0

5

10

15

20

25

30

35

%

Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Rood, rustig stedelijk wonen

42

Voorkeur prijsklasse 450.000 tot 600.000 Euro

350.000 tot 450.000 Euro

245.000 tot 350.000 Euro

200.000 tot 245.000 Euro

168.000 tot 200.000 Euro

110.000 tot 168.000 Euro

Minder dan 110.000 Euro

0

5

10

15

20

25

30

Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Rood, rustig stedelijk wonen

43

Voorwaarden om in het VIP-gebied te gaan wonen –

Uit de consumentenpanels met de rode doelgroep zijn de volgende voorwaarden naar voren gekomen;

–

De drukke verbindingswegen moeten worden aangepast. Deze kunnen bijvoorbeeld onder de grond worden aangelegd.

Maak het gebied gezellig. Dit kan gedaan worden door meer groen in de wijk aan te leggen. Ook kleine kruidenierswinkeltjes geven sfeer aan de buurt, zoals ook te zien is in de wijk Lombok in Utrecht.

De Rochussenstraat moet herontwikkeld worden. Het is er onveilig en de jaren ’80 bouw geven weinig sfeer aan de wijk Er zullen betere voorzieningen moeten komen voor voetgangers en fietsers in het gebied.

–

– –

44

Conclusie – – –

–

–

Deze doelgroep woont het liefst ‘samen’ met allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking. Alle leeftijden, beroepen en nationaliteiten.

Levendigheid hoort bij deze groep en komt men graag tegen in de woonomgeving De rode doelgroep is relatief jong (<34 jaar), woont alleen of samen in een appartement of boven- of benedenwoning en heeft de voorkeur om in zo’n zelfde type woning te blijven wonen.

De rode doelgroep heeft geen uitgesproken mening over een type woning.

Zowel grondgebonden woningen,appartementen en boven- en benedenwoningen doen het goed bij de doelgroep. Het meerendeel van de doelgroep wil voor zijn woning niet meer dan € 245.000,- betalen. Ongeveer 20 procent is bereid tussen de € 245.000,- en € 350.000,- voor zijn woning te betalen.

Uit de consumentenpanels is naar voren gekomen dat deze doelgroep het gebied vooral waardeert vooral vanwege zijn diversiteit en dynamiek. Men woont graag in zo’n omgeving. De omgeving moet het vooral gezellig zijn.

Terrasjes en restaurantjes waar je lekker kan eten en borrelen. Er moet een plein zijn waar van alles georganiseerd kan worden.

45

4.2 De blauwe doelgroep

46

De consument (1) –

In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is over het algemeen zeer ambitieus en ziet een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven.

• Carrièregericht • Materialistisch • Exclusiviteit • Status • Gericht op controle / directief

47

De consument (2) –

Uit de Grote Woontest 2008 komt naar voren dat mensen met een blauwe leefstijl, die graag rustig stedelijk willen wonen: • • • • •

vaak samenwonen (27%) of een gezin vormen (38%); het 3-persoonshuishouden is oververtegenwoordigd in deze groep (17%); iets ouder zijn dan de rode doelgroep (gemiddeld 42 jaar); voor het merendeel werkzaam zijn in loondienst (66%), een relatief hoog percentage ten opzichte van de andere groepen is zelfstandige (12%); hoog zijn opgeleid en een netto maandinkomen hebben van meer dan € 3.100 per maand; men verwacht dat dit maandinkomen in de komende jaren gaat toenemen; één of meerdere auto’s in hun bezit hebben.

–

De respondenten uit de consumentenpanels wonen over het algemeen prettig in hun huidige woning. De meeste respondenten wonen in een eengezinswoning.

Uit de consumentenpanels kwam naar voren dat de mensen in de blauwe doelgroep veel contact hebben met de buren. Men is lid van het buurtcomité en er worden buurtfeesten georganiseerd. Wel is men vooral gericht op de eigen groep, in hun eigen straat met dezelfde type mensen. De buren komen echter bij niemand op visite.

–

‘Ik ken ook alle mensen in de straat, met sommigen heb je goed contact, met 48 anderen minder.’

Ideale woning/ woonomgeving â&#x20AC;&#x201C;

Door de respondenten zijn de volgende beelden meegebracht als voorbeelden van hun ideale woonomgeving en woning. Uit de beelden spreekt controle, moderne architectuur, hoogwaardigheid en gelijkgezinden.

49

Voorzieningen

Voorzieningen die zeker niet mogen ontbreken volgens de consumenten zijn: - winkels (supermarkt) - (keuze in) sportfaciliteiten - alle voorzieningen die je nodig hebt voor je dagelijks leven.

- openbaar vervoer (liefst een treinverbinding) - inpandige parkeergarage - uitgaansvoorzieningen (restaurant) 50 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company

Woonsfeer Groen in de grote stad

‘Een eigen plek’

De consumenten uit de blauwe belevingswereld zien hun ideale woonsfeer als ‘de beste plek van de stad’; De omgeving moet de stedelijkheid van de stad uitstralen. Groen en statige, gebouwen wisselen elkaar af.

‘Je eigen community’; Rust en privacy in de directe omgeving is belangrijk.

Contact met gelijkgestemde buren is leuk, het geeft een saamhorigheidsgevoel*.

51 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company

PrivĂŠ-wijk diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur

de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid

Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats

Dorps vereniging brink, kerktoren privacy

ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle

ons soort mensen

Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen

homogeniteit

52

Privé-wijk Hier wonen huishoudens die je 'ons soort mensen' zou kunnen noemen: mensen uit dezelfde sociaal-economische klasse als waar je zelf ook toe behoort. Vaak is er sprake van gemeenschappelijke belangen, zoals bijvoorbeeld het beheer van een parkeergarage of een binnentuin of zaken als veiligheid in de buurt, etc. Dit wordt geregeld via een vereniging van eigenaren. Verder gaat iedereen z'n eigen gang Deze samenlevingsvorm sluit goed aan bij de identiteit van het zuidelijk deel van het VIP gebied, i.c. de Parkhavenstrook.

–

morfologische kenmerken: • positie: wijk aan ‘de overkant’, met brede lanen • woning: hoogwaardig, uitstraling, verzorgd • beeld: ruim van opzet, goed onderhouden openbaar groen • dynamiek: laag (rust, maar wel stedelijk) • vervoer: goede ontsluiting (verkeersluw) • omgeving: stedelijke voorzieningen

53

Privé-wijk –

sociale kenmerken: • groep: homogeen / impliciet gelijkgestemd = ons soort mensen • identiteit: rustig, netjes, veilig (kinderen onzichtbaar / niks te beleven) • waarden: privacy, controle, alles geregeld • relatie: geen sociale controle, eigen gang gaan / ongeschreven wetten • omgang: beperkte (geritualiseerde) sociale contacten (buiten groeten) • afbakening: je weet ongeveer wie er in de straat woont • betrokkenheid:verplichtende vrijblijvendheid, volledige vrijheid, tolerant

–

houding t.o.v. de buurt: • alles onder controle / 'rustig, veilig, netjes' / onderdeel van ontwerp • alles is al geregeld, verder: eigen verantwoordelijkheid • eventueel zelf actie ondernemen bij overlast • eigen gang gaan • gerealiseerde controle over sociale / fysieke woonomgeving • eventueel gezamenlijke inkoop van gemaksdiensten / onderhoud

54

Architectuur

Deze doelgroep heeft een voorkeur voor nieuwbouw. Nieuwbouw is schoon, heel, veilig en biedt alle comfort van deze tijd.

Belangrijk is dat zowel in het huis als om het huis ruimte is, dat geeft een gevoel van vrijheid. Een buitenruimte wordt door deze groep heel belangrijk gevonden Bestaande bouw en nieuwbouw kan volgens deze groep goed samengaan.

Wel moet het in harmonie met elkaar zijn. Geen grote tegenstellingen, het moet juist in elkaar overvloeien.

55 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company

Voorkeur type woning Grondgebonden

Appartement/studio

Beneden- of bovenwoning

Anders

Portiek/gallerij

0

10

20

30

40

50

Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Blauw , rustig stedelijk wonen

60

% 56

Voorkeur prijsklasse Meer dan 600.000 Euro

450.000 tot 600.000 Euro

350.000 tot 450.000 Euro

245.000 tot 350.000 Euro

200.000 tot 245.000 Euro

168.000 tot 200.000 Euro

110.000 tot 168.000 Euro

Minder dan 110.000 Euro

0

5

10

15

20

25

Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Blauw , rustig stedelijk wonen

30

57

Voorwaarden om in het VIP-gebied te gaan wonen –

Uit de consumentenpanels met de blauwe doelgroep zijn de volgende voorwaarden naar voren gekomen om te wonen in het VIP-gebied:

– – –

Voldoende parkeergelegenheid, zodat er bij de woning geparkeerd kan worden.

Voldoende sportaccomodaties.

Er zullen meer winkels in het VIP-gebied moeten komen, zodat alle dagelijkse benodigheden bij de hand zijn. Een grote supermarkt kan al voldoende zijn.

Ruimte rondom de woningen. Men vindt het belangrijk dat de woningen niet te dicht op elkaar worden gebouwd. Men moet een gevoel van vrijheid en privacy ervaren.

Het is gebied is op dit moment veel te druk. Er is veel verkeer en veel bebouwing. Hoe drukker de omgeving, hoe “viezer” de stad. Het gebied zal ruimtelijker en verkeersluwer moeten worden om aantrekkelijk te zijn als woonlocatie in het algemeen. Hierdoor zal ook het lawaai in het VIP-gebied verminderen.

Bouw van appartementen aan het water. Wonen aan het water geeft een gevoel van vrijheid en privacy. Ondanks het feit dat men het liefst in een grondgebonden woning woont, roept de Montevideotoren veel warme gevoelens bij de respondenten op. Veel respondenten in de groep zien zo’n woning als 58 ideaal, zeker als ze geen kinderen hebben (of deze het huis uit zijn).

–

–

–

Conclusie –

–

– –

De blauwe doelgroep is gesteld op rust en privacy. Bij deze groep gaat dan ook een sterke voorkeur uit naar de community privéwijk. Hier wonen huishoudens die je ‘ons soort mensen’ zou kunnen noemen: mensen uit dezelfde sociaal – economische klasse als waar men zelf ook toe behoort.

De doelgroep is gemiddeld 42 jaar, woont samen en/of heeft een gezin. De doelgroep woont in een eengezinswoning aan de rand van de stad of in een van de randgemeenten.

De doelgroep heeft een uitgesproken voorkeur voor grondgebonden woningen tussen de € 245.000,- en € 350.000,-.

Uit de consumentenpanels is naar voren gekomen dat men het VIP-gebied waardeert door de aanwezigheid van het water, het park en de nabijheid van het centrum. De woonsfeer waar men in wil wonen is luxe, rust, privacy, maar wel de dynamiek van de stad op de hoek van de straat (eigenlijk een rustig stedelijk woonmilieu). Alle voorzieningen die je nodig hebt om je dagelijkse leven een beetje op orde te houden, moeten aanwezig zijn in de buurt. Dit zijn bijvoorbeeld een supermarkt, een stomerij en veel sportvoorzieningen. De woningen moeten luxe en statigheid uitstralen, waarbij de voorkeur uitgaat naar grondgebonden woningen en/of appartementen. Er kan gedacht worden aan zowel de statige huizen in het Scheepvaartkwartier maar vooral aan nieuwbouw met alle 59 moderne snufjes van deze tijd.

5. Tot slot

60

Erasmus MC - Hoboken Aanbevelingen worden gedaan op de volgende aspecten: 1.

2.

3.

4.

Soul (waarden) Trust (vertrouwen) Quality (kwaliteit) Theatre (communicatie)

Branding, Roland van Kralingen

61

1. Soul â&#x20AC;&#x201C;

Het gebied Erasmus MC â&#x20AC;&#x201C; Hoboken leent zich voor een goede introductie van de blauwe belevingswereld vanuit het zuiden (Scheepvaartkwartier, Maas, Park,Lloyd). De aan de noordzijde kansrijke rode belevingswereld sluit aan op de oude wijken en biedt voor deze wijken een verdere impuls voor gentrification.

De westzijde kan de verbinding vormen naar het dynamische (broedplaats)milieu van het Coolhaveneiland.

impuls oude wijken

rood verbinden

uitstraling

ons soort mensen

blauw verbinden

62

2. Trust –

Er is een aanzienlijke markt aanwezig voor de realisatie van een primair rustig stedelijk woongebied. Zowel vanuit de werknemers van Erasmus MC als vanuit de regionale populatie. De locatie voldoet tevens aan belangrijke randvoorwaarden hiervoor. Maar aan sommige zaken dient zeer veel aandacht te worden besteed: • • •

–

Oplossen van grote infrastructurele knelpunten Schoon, heel en veilig Betaalbaarheid van de woningen

Vertrouwen speelt bij de opbouw van een merk een essentiële rol, zeker wanneer de realisatietermijn lang is. De belofte start bij de identiteit. De blauwe waarden eigenzinnig, status, rationaliteit enerzijds en de rode waarden ontplooiing, uitdaging en vriendschap anderzijds moeten herkenbaar zijn in het eindproduct. Dat betekent onder meer: • • • • • •

Bijzondere architectuur Landschap in het ontwerp Exclusiviteit Menselijke maat Cultuur Stedelijke voorzieningen

63

3. Quality â&#x20AC;&#x201C;

Van de vier aspecten is het aspect kwaliteit tegelijk de meest en de minst belangrijke. De kwaliteit is een conditio sine qua non. Die moet zijn gegarandeerd (lanschappelijke inrichting, culturele verbinding, stedelijke uitgaansvoorzieningen, stedelijke grondgebonden woningen en hoogwaardige appartementen). De kwaliteit kan niet ter discussie staan.

â&#x20AC;&#x201C;

Om dit te garanderen moet in onze optiek de planontwikkeling telkens bij de doelgroep worden neergelegd, zodat er geen verwijdering ontstaat tussen plan en markt. Ook de selectie van stedenbouwers, landschapsarchitecten en architecten dient met betrokkenheid van de doelgroep plaats te vinden.

64

4. Theatre â&#x20AC;&#x201C;

Rotterdam heeft zich lange tijd als dynamische havenstad geprofileerd. Uit een uitgevoerde merkanalyse binnen het onderzoek De Grote Woontest blijkt dat het imago als havenstad sterk is en positief. Tegelijkertijd is het beeld van Rotterdam als woonstad uitermate zwak. Juist deze locatie, die aansluit op krachten die met name ook interessant zijn voor de blauwe belevingswereld, biedt kansen om de toenemende kwaliteit van Rotterdam als woonstad uit te venten. De blauwe belevingswereld gaat voor kwaliteit. Wanneer deze groep zich hier vestigt, ontstaat hier een nieuw krachtpunt voor ontwikkelingen in het centrumgebied van Rotterdam.

65