Woonprofiel VIP-gebied Erasmus MC-Hoboken Hoofdrapport december 2008 dS+V
1
Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5.
Inleiding Analyse markt en identiteit Positionering Erasmus MC - Hoboken Doelgroepen voor het wonen Tot slot
2
1. Inleiding
3
Inleiding Deze rapportage bevat een woonprofiel voor het gebied Erasmus MC – Hoboken. Dit woonprofiel bevat een visie op de identiteit van het gebied en geeft aan welke consumentengroepen met welke concepten deze identiteit (mede) vormgeven. In de rapportage wordt eerst ingegaan op de conclusies die zijn getrokken ten aanzien van de identiteit van (delen van) het VIP-gebied en de daarbij passende doelgroep(en). Vervolgens wordt er ingegaan op de kansrijke doelgroepen voor het gebied. De wensen, behoeften en verwachtingen van deze groepen zijn in kaart gebracht door middel van een kwantitatief en vooral een kwalitatief onderzoek. De resultaten hiervan worden afgesloten met conclusies die de belangrijkste wensen, behoeften en verwachtingen samenvatten. Tot slot doen wij enkele aanbevelingen voor het VIP-gebied.
4
VIP-gebied Erasmus MC - Hoboken
5
VIP-gebied Erasmus MC - Hoboken
6
Bestaande en potentiĂŤle woonlocaties in het gebied Zuidelijk deel Middelland/ Oude Westen
Coolhaven
Nieuwe Werk Parkhavenstrook 7
Drie onderzoeken als basis –
–
–
Desk-research: • Grote Woontest Rotterdam 2004/2008 • Care-beleving onder Rotterdamse bevolking uit 2007 Kwantitatief onderzoek onder medewerkers van het Erasmus MC • Via intranet, email medewerkers; in totaal zijn 14.000 medewerkers benaderd, hiervan hebben 2.048 gereageerd (respons 14,8%) • Vragen over: • Medewerkers (functie, bereikbaarheid, werkzaamheid, sociodemo, BSR) • Gebied Erasmus MC (aantrekkelijkheid, imago, voorzieningen, inrichting openbare ruimte) • Woonvoorkeuren (woonmilieus, woonsferen, interesse-vragen Kwalitatief onderzoek: • Via de Grote Woontest en het onderzoek in het Erasmus MC 32 respondenten geselecteerd (8 respondenten per groep) • Vragen over: • Huidige en ideale woonomgeving/woning, • Gebied Erasmus MC (aantrekkelijkheid, imago) 8 • Voorwaarden waaronder men er wil wonen (voorzieningen, sfeer, fysieke randvoorwaarden)
Belevingswerelden –
In de rapportage wordt veel gebruik gemaakt van de belevingswerelden van The SmartAgent Company. Deze belevingswerelden worden opgebouwd vanuit een sociologische en psychologische dimensie en worden aangeduid met de kleuren rood, geel, groen en blauw. De betekenis hiervan wordt aangegeven in de volgende figuur.
9
2. Analyse markt en identiteit
10
Locatie –
Het VIP-gebied grenst aan stadsdelen met een overwegend grootstedelijke of levendig stedelijke uitstraling
hoogwaardig rustig stedelijk
grootstedelijk
levendig stedelijk
11 Woonmilieus, zoals beoordeeld door bewoners
Belevingswereld –
De dominante belevingswereld is rood
Dominante belevingswerelden
12
Ontwikkeling –
Positieve ontwikkelingen in de omgeving
Buurtontwikkeling beoordeeld door de bewoners (groen=positief, rood=negatief)
13
Voorzieningen –
–
Het VIP-gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van enkele topinstellingen (Erasmus MC, HRO, Boijmans van Beuningen, NAi, Kunsthal) en groene buitenruimte (Het Park, het Museumpark). De aanwezigheid van de culturele instellingen en grootstedelijke activiteiten maakt de sfeer in de buurt dynamisch. Dit past goed bij de rode belevingswereld. In het gebied is er een concentratie van topinstituten. Dit brengt status en aanzien met zich mee, dat past bij de blauwe belevingswereld
14
Woonmilieu –
In Rotterdam is er sprake van een aanzienlijk tekort aan rustig stedelijk wonen, een beperkt tekort aan grootstedelijk wonen en een overschot aan levendig stedelijk wonen
30% Huidig 25%
Gewenst (gecorrigeerd) Verschil
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Grootstedelijk
Bij winkels
Levendig stedelijk
Rustig stedelijk
Woonwijk met app en egw
Woonwijk met vooral egw
Hoogwaardig
Bron: De Grote Woontest 2008
Landelijk
15
De Erasmus MC medewerker –
–
Van de werknemers van Erasmus MC is 28% geïnteresseerd in het wonen in de omgeving van het Erasmus MC. Voor meer dan 50% is deze groep rood. Werknemers van het Erasmus MC met interesse om in de omgeving te wonen wensen vooral rustig stedelijk en grootstedelijk wonen
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Erasmus MC
Geinteresseerden voor wonen in omgeving EMC
De medewerkers van het Erasmus MC die in het gebied willen wonen (antwoord ‘ja’), hebben over het algemeen een modaal inkomen 16
Randvoorwaarden –
Door de geïnteresseerde Erasmus MC – medewerkers worden de volgende randvoorwaarden genoemd om te wonen op deze locatie:
– – – – – –
schoon, heel en veilig, betaalbaarheid, een groene, ruime en rustige woonomgeving, voorzieningen in relatie tot kindvriendelijkheid, een goede bereikbaarheid, parkeergelegenheid
Bron: De Grote Woontest 2008
17
Herkomst ge誰nteresseerden De ge誰nteresseerden voor het wonen bij het Erasmus MC (groen=ja, geel=misschien) komen tot ver buiten de buurt en stad.
Bron: Onderzoek Erasmus MC medewerkers
18
Zorgbeleving Erasmus MC – Hoboken met z’n internationale hoogwaardige medische expertise en grootstedelijke ligging is vooral aantrekkelijk voor huishoudens uit de blauwe en rode belevingswereld. Deze vormen met elkaar ongeveer 30% van de regionale populatie 55+-ers.
– – – – –
Onafhankelijk zorgbelevingsgroepen Zelfstandig Extravert Vitaliteit (Groot)stedelijk Voorzieningen rood Zorg: convenient/ dichtbij
– – – – – –
Controle Informatie Beste van het beste Nieuwste technologie Zelf regie voeren Services
Harmonie
geel
geel blauw
blauw
lime
Groepsgeoriënteerd
Ego georiënteerd
–
groen aqua
Controle
Introvert
Bescherming
Bron: Care beleving 2007
19
3. Positionering Erasmus MC Hoboken
20
Positionering Erasmus MC-Hoboken –
Vanuit de analyse van markt en identiteit kunnen de volgende conclusies worden getrokken voor de positionering van de locatie:
– – – – – – –
Locatie: grootstedelijk/ rustig stedelijk Belevingswereld: rood, potentie voor blauw Voorzieningenstructuur: rood en blauw Woonmilieu: rustig stedelijk, beperkt grootstedelijk Medewerkers Erasmus MC: rustig stedelijk, beperkt grootstedelijk Randvoorwaarden medewerkers: groen, ruim, rustig Zorgbeleving: primair rood en blauw
21
Positionering Erasmus MC-Hoboken –
Positionering van het VIP-gebied is ‘breed’: rood en blauw, waarbij de verschillende delen van de locatie hun specifieke positionering hebben extravert
Harmonie
Lloyd pier Middelland Spangen Stadsdriehoek Cool Nieuwe Westen Oude Westen
groep
ego
Vitaliteit Vrijheid
Nieuwe Werk Kop van Zuid
Controle Manifestatie
Inschatting SAC op basis van belevingswerelden in deze wijken Zekerheid introvert
Bescherming
22
Identiteit Parkhavenstrook Vitaliteit Vrijheid
extravert
geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken
ego
status aanzien macht
Controle Manifestatie
ontplooien vernieuwing groeien
enthousiast sportief creatief
uitdaging ambitie risico
eigenzinnig expressief sterkkarakter erkenning prestige controle
Harmonie
vriendschap gezelligheid ontmoeting
ongebonden vrij onafhankelijk
avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie
plezier genieten verwennen
onopvallend buitenstaander teruggetrokken
introvert
harmonie gelijkheid evenwichtigheid erbij horen sociaal contact verbondenheid
netheid fatsoen normen
betrokken hulpvaardig solidariteit
warmte intimiteit liefde & geluk
privacy rust ontspanning
zekerheid geborgenheid veiligheid
groep
volgzaam respect hebben verdraagzaam
23 Zekerheid Bescherming
Identiteit Zuidelijk deel Middelland/ Oude Westen Vitaliteit Vrijheid
extravert
geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken
ego
status aanzien macht
Controle Manifestatie
ontplooien enthousiast vernieuwing sportief groeien creatief
uitdaging ambitie risico
eigenzinnig expressief sterk karakter erkenning prestige controle
Harmonie
ongebonden vrij onafhankelijk
avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie
onopvallend buitenstaander teruggetrokken
introvert
plezier genieten verwennen
harmonie gelijkheid evenwichtigheid
vriendschap gezelligheid ontmoeting
erbij horen sociaal contact verbondenheid
netheid fatsoen normen
betrokken hulpvaardig solidariteit
warmte intimiteit liefde & geluk
privacy rust ontspanning
zekerheid geborgenheid veiligheid
groep
volgzaam respect hebben verdraagzaam
24 Zekerheid Bescherming
Identiteit en communities –
–
Binnen het belevingsonderzoek van The SmartAgent Company zijn op basis van uitgebreid representatief onderzoek 8 verschillende communities of samenlevingsvormen onderscheiden. Iedere community heeft zijn eigen sfeer, toonzetting en stijl. Op basis van het voorgaande wordt geconstateerd dat verschillende communities aansluiten bij dit gebied. diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur
de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid
Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats
Dorps vereniging brink, kerktoren privacy
ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle
ons soort mensen
Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen
homogeniteit
25
Communities Wonen: concepten the Scene vriendengroep uitgaanscultuur
de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid
Samen leven bakker, markt multi culti
Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle
26
Communities Wonen: concepten • Ontmoeten, pleinen, mens centraal • Rustige woonomgeving, beperkte variatie • Kosten wonen gemiddeld • Ruime bandbreedte • Dynamische omgeving met veel uitgaan • Uitzondering en verrassing zijn regel • Carpe Diem • Kosten wonen ruime bandbreedte
ons soort mensen • Omgeving rust, controle, kwaliteit, status • Geen verrassingen, gelijk gestemden • Kwaliteits uitgaan; op nivo • Hoge woon uitgaven • Kleine bandbreedte
27
Positionering Erasmus MC-Hoboken – – –
Vanuit de verschillende invalshoeken wordt het VIP-gebied Erasmus MC – Hoboken bestempeld als rood-blauw. Het zuidelijk gedeelte zal op basis hiervan een blauwe signatuur krijgen, het noordelijk gedeelte een meer rode signatuur. Het nastreven van deze identiteiten brengt verschillende samenlevingspatronen met zich mee, waarbij het zuidelijk gedeelte meer gericht zal zijn op rust, controle, kwaliteit en status en het noordelijk gedeelte op dynamiek, verrassing en ontmoeting.
28
4. Doelgroepen voor het wonen
29
Verdieping: kwalitatief onderzoek –
Ten behoeve van de verdere uitwerking van de identiteiten van het VIP-gebied Erasmus MC-Hoboken is er een kwalitatieve studie verricht onder de volgende twee populaties.
Vitaliteit Vrijheid geloven in jezelf zelfverzekerd passie presteren succes uitblinken
ego
status aanzien macht
Controle Manifestatie
ontplooien vernieuwing groeien
enthousiast sportief creatief
uitdaging ambitie risico
eigenzinnig expressief sterk karakter erkenning prestige controle
Harmonie
extravert
vriendschap gezelligheid ontmoeting
ongebonden vrij onafhankelijk
avontuurlijk heldendom rebels rationaliteit efficiĂŤntie perfectie
plezier genieten verwennen
onopvallend buitenstaander teruggetrokken
introvert
harmonie gelijkheid evenwichtigheid erbij horen sociaal contact verbondenheid
netheid fatsoen normen
betrokken hulpvaardig solidariteit
warmte intimiteit liefde & geluk
privacy rust ontspanning
zekerheid geborgenheid veiligheid
groep
volgzaam respect hebben verdraagzaam
Zekerheid Bescherming
30
Verdieping: kwalitatief onderzoek – –
–
Op basis van het kwantitatieve onderzoek kan de doelgroep voor het VIP-gebied gepositioneerd worden aan de linkerkant van het BSR model Om in het VIP-gebied een wijk te creëren met een sterke identiteit is het belangrijk dat de invulling van de locatie en het product aansluit op deze doelgroepen. In de volgende twee hoofdstukken zal deze invulling worden uitgewerkt.
Consument
Identiteit Locatie
Product 31
4.1 De rode doelgroep
32
De consument (1) –
Consumenten die tot de rode wereld horen beschrijven zichzelf als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. De ‘rode consument’ is een consument met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vindt.
• Eigenzinnig • Intelligent • Zelfbewust • Uitdaging • Vrijheid • Genieten van het leven
33
De consument (2) –
Uit de Grote Woontest 2008 komt naar voren dat mensen met een rode leefstijl, die graag rustig stedelijk willen wonen: • • • • • •
–
vaak een eenpersoonshuishouden (54%) of tweepersoonshuishouden (28%) vormen; relatief jong zijn (jonger dan 34 jaar); voor het merendeel werkzaam zijn in loondienst, maar voor een relatief hoog percentage ten opzichte van de andere groepen zelfstandig (13%); hoog zijn opgeleid; een netto maandinkomen hebben tussen de 1.300 en 1.900 euro per maand; vaak geen auto of één auto in hun bezit hebben.
De respondenten wonen over het algemeen prettig in hun huidige woning. Men woont relatief vaak op een boven- of benedenwoning of in een appartement. Opvallend is dat de rode doelgroep weinig contact heeft met zijn buren. Men groet wel en soms een kort praatje, maar men hecht er weinig waarde aan.
‘ Ik weet wie mijn buren zijn, ik weet hoe ze eruit zien, ik groet ze ook wel, maar verder heb ik er niet zoveel mee’. *Bron: De Grote Woontest 2008, The SmartAgent Company.
34
Ideale woning/ woonomgeving –
Door de respondenten zijn de volgende beelden meegebracht als voorbeelden van hun ideale woonomgeving en woning. Uit de beelden spreekt diversiteit, veelkleurigheid en dynamiek.
35
Voorzieningen
Voorzieningen, die volgens deze doelgroep zeker niet mogen ontbreken bij het wonen in het VIP-gebied, zijn:
- uitgaan (café’s en restaurants) - onderwijs (basisschool) - ontmoetingsplekken (pleinen) - winkels (je moet je basisboodschappen op de fiets kunnen doen) - cultuur (muziekschool) - parkeergarage (geen auto’s langs de kant van de weg) 36 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company
Woonsfeer
37
Gemengd wonen diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur
de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid
Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats
Dorps vereniging brink, kerktoren privacy
ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle
ons soort mensen
Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen
homogeniteit
38
Gemengd wonen Hier wonen allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking, alle leeftijden, beroepen en nationaliteiten en dat maakt het levendig. Men leeft daardoor echter ook een beetje langs elkaar heen: men kent elkaar nauwelijks, hooguit van gezicht, omdat men elkaar wel eens op straat ziet lopen of bij de bakker. Men is er dus vrij anoniem en men kan de eigen gang gaan. Deze samenlevingsvorm sluit goed aan bij de wens van de rode doelgroep en bij het gebied Middelland/ Oude westen. –
morfologische kenmerken: • positie: (vlakbij) het centrum van de stad • woning: grote diversiteit • beeld: compact, kleine zijstraatjes, hoge dichtheid, stenig • dynamiek: veel mensen op straat, leven in de brouwerij, drukte • vervoer: 'fietsen' • omgeving: diverse winkeltjes, horeca 39
Gemengd wonen –
sociale kenmerken: • groep: ander soort mens naast multi culti (middenstand) • identiteit: culturele elite / tegenstelling van dorpelingen • waarden: vrijheid • relatie: geen sociale controle / vrijblijvendheid • omgang: beperkte contacten / 'herkenning' • afbakening: je wilt 'horen' dat je niet alleen in de straat woont • betrokkenheid: functionele betrokkenheid (pakje aannemen)
–
houding t.o.v. de buurt: • geen / niet 'rustig, veilig, netjes' / geen orde & netheid • weinig verantwoordelijkheid • ambigue behoefte aan greep op sociale / fysieke woonomgeving • weinig / geen gemeenschappelijke belangen
40
Architectuur De rode doelgroep vindt deze foto vooral aansprekend door de bomen, het water en de oude huizen.
Deze foto spreekt de doelgroep aan vanwege de oude panden met moderne gebouwen op de achtergrond. ‘Een gezellige plek’ om te lopen.*
Het gaat bij deze doelgroep sterk om zaken als autenticiteit en identiteit. Vinexbouw heeft voor deze groep geen eigen uitstraling, geen eigen identiteit.
41 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company
Type woning Appartement/studio
Grondgebonden
Beneden- of bovenwoning
Portiek/gallerij
Anders
0
5
10
15
20
25
30
35
%
Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Rood, rustig stedelijk wonen
42
Voorkeur prijsklasse 450.000 tot 600.000 Euro
350.000 tot 450.000 Euro
245.000 tot 350.000 Euro
200.000 tot 245.000 Euro
168.000 tot 200.000 Euro
110.000 tot 168.000 Euro
Minder dan 110.000 Euro
0
5
10
15
20
25
30
Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Rood, rustig stedelijk wonen
43
Voorwaarden om in het VIP-gebied te gaan wonen –
Uit de consumentenpanels met de rode doelgroep zijn de volgende voorwaarden naar voren gekomen;
–
De drukke verbindingswegen moeten worden aangepast. Deze kunnen bijvoorbeeld onder de grond worden aangelegd. Maak het gebied gezellig. Dit kan gedaan worden door meer groen in de wijk aan te leggen. Ook kleine kruidenierswinkeltjes geven sfeer aan de buurt, zoals ook te zien is in de wijk Lombok in Utrecht. De Rochussenstraat moet herontwikkeld worden. Het is er onveilig en de jaren ’80 bouw geven weinig sfeer aan de wijk Er zullen betere voorzieningen moeten komen voor voetgangers en fietsers in het gebied.
–
– –
44
Conclusie – – –
–
–
Deze doelgroep woont het liefst ‘samen’ met allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking. Alle leeftijden, beroepen en nationaliteiten. Levendigheid hoort bij deze groep en komt men graag tegen in de woonomgeving De rode doelgroep is relatief jong (<34 jaar), woont alleen of samen in een appartement of boven- of benedenwoning en heeft de voorkeur om in zo’n zelfde type woning te blijven wonen. De rode doelgroep heeft geen uitgesproken mening over een type woning. Zowel grondgebonden woningen,appartementen en boven- en benedenwoningen doen het goed bij de doelgroep. Het meerendeel van de doelgroep wil voor zijn woning niet meer dan € 245.000,- betalen. Ongeveer 20 procent is bereid tussen de € 245.000,- en € 350.000,- voor zijn woning te betalen. Uit de consumentenpanels is naar voren gekomen dat deze doelgroep het gebied vooral waardeert vooral vanwege zijn diversiteit en dynamiek. Men woont graag in zo’n omgeving. De omgeving moet het vooral gezellig zijn. Terrasjes en restaurantjes waar je lekker kan eten en borrelen. Er moet een plein zijn waar van alles georganiseerd kan worden. 45
4.2 De blauwe doelgroep
46
De consument (1) –
In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is over het algemeen zeer ambitieus en ziet een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven.
• Carrièregericht • Materialistisch • Exclusiviteit • Status • Gericht op controle / directief
47
De consument (2) –
Uit de Grote Woontest 2008 komt naar voren dat mensen met een blauwe leefstijl, die graag rustig stedelijk willen wonen: • • • • •
vaak samenwonen (27%) of een gezin vormen (38%); het 3-persoonshuishouden is oververtegenwoordigd in deze groep (17%); iets ouder zijn dan de rode doelgroep (gemiddeld 42 jaar); voor het merendeel werkzaam zijn in loondienst (66%), een relatief hoog percentage ten opzichte van de andere groepen is zelfstandige (12%); hoog zijn opgeleid en een netto maandinkomen hebben van meer dan € 3.100 per maand; men verwacht dat dit maandinkomen in de komende jaren gaat toenemen; één of meerdere auto’s in hun bezit hebben.
–
De respondenten uit de consumentenpanels wonen over het algemeen prettig in hun huidige woning. De meeste respondenten wonen in een eengezinswoning. Uit de consumentenpanels kwam naar voren dat de mensen in de blauwe doelgroep veel contact hebben met de buren. Men is lid van het buurtcomité en er worden buurtfeesten georganiseerd. Wel is men vooral gericht op de eigen groep, in hun eigen straat met dezelfde type mensen. De buren komen echter bij niemand op visite.
–
‘Ik ken ook alle mensen in de straat, met sommigen heb je goed contact, met 48 anderen minder.’
Ideale woning/ woonomgeving â&#x20AC;&#x201C;
Door de respondenten zijn de volgende beelden meegebracht als voorbeelden van hun ideale woonomgeving en woning. Uit de beelden spreekt controle, moderne architectuur, hoogwaardigheid en gelijkgezinden.
49
Voorzieningen
Voorzieningen die zeker niet mogen ontbreken volgens de consumenten zijn: - winkels (supermarkt) - (keuze in) sportfaciliteiten - alle voorzieningen die je nodig hebt voor je dagelijks leven. - openbaar vervoer (liefst een treinverbinding) - inpandige parkeergarage - uitgaansvoorzieningen (restaurant) 50 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company
Woonsfeer Groen in de grote stad
‘Een eigen plek’
De consumenten uit de blauwe belevingswereld zien hun ideale woonsfeer als ‘de beste plek van de stad’; De omgeving moet de stedelijkheid van de stad uitstralen. Groen en statige, gebouwen wisselen elkaar af. ‘Je eigen community’; Rust en privacy in de directe omgeving is belangrijk. Contact met gelijkgestemde buren is leuk, het geeft een saamhorigheidsgevoel*. 51 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company
PrivĂŠ-wijk diversiteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur
de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid
Gemengd wonen bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats
Dorps vereniging brink, kerktoren privacy
ik ben anders Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de PrivĂŠ wijk fysiek onderscheiden alles onder controle
ons soort mensen
Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen
homogeniteit
52
Privé-wijk Hier wonen huishoudens die je 'ons soort mensen' zou kunnen noemen: mensen uit dezelfde sociaal-economische klasse als waar je zelf ook toe behoort. Vaak is er sprake van gemeenschappelijke belangen, zoals bijvoorbeeld het beheer van een parkeergarage of een binnentuin of zaken als veiligheid in de buurt, etc. Dit wordt geregeld via een vereniging van eigenaren. Verder gaat iedereen z'n eigen gang Deze samenlevingsvorm sluit goed aan bij de identiteit van het zuidelijk deel van het VIP gebied, i.c. de Parkhavenstrook. –
morfologische kenmerken: • positie: wijk aan ‘de overkant’, met brede lanen • woning: hoogwaardig, uitstraling, verzorgd • beeld: ruim van opzet, goed onderhouden openbaar groen • dynamiek: laag (rust, maar wel stedelijk) • vervoer: goede ontsluiting (verkeersluw) • omgeving: stedelijke voorzieningen
53
Privé-wijk –
sociale kenmerken: • groep: homogeen / impliciet gelijkgestemd = ons soort mensen • identiteit: rustig, netjes, veilig (kinderen onzichtbaar / niks te beleven) • waarden: privacy, controle, alles geregeld • relatie: geen sociale controle, eigen gang gaan / ongeschreven wetten • omgang: beperkte (geritualiseerde) sociale contacten (buiten groeten) • afbakening: je weet ongeveer wie er in de straat woont • betrokkenheid:verplichtende vrijblijvendheid, volledige vrijheid, tolerant
–
houding t.o.v. de buurt: • alles onder controle / 'rustig, veilig, netjes' / onderdeel van ontwerp • alles is al geregeld, verder: eigen verantwoordelijkheid • eventueel zelf actie ondernemen bij overlast • eigen gang gaan • gerealiseerde controle over sociale / fysieke woonomgeving • eventueel gezamenlijke inkoop van gemaksdiensten / onderhoud
54
Architectuur
Deze doelgroep heeft een voorkeur voor nieuwbouw. Nieuwbouw is schoon, heel, veilig en biedt alle comfort van deze tijd. Belangrijk is dat zowel in het huis als om het huis ruimte is, dat geeft een gevoel van vrijheid. Een buitenruimte wordt door deze groep heel belangrijk gevonden Bestaande bouw en nieuwbouw kan volgens deze groep goed samengaan. Wel moet het in harmonie met elkaar zijn. Geen grote tegenstellingen, het moet juist in elkaar overvloeien.
55 Bron: consumentenpanels 10&11 september 2008, The SmartAgent Company
Voorkeur type woning Grondgebonden
Appartement/studio
Beneden- of bovenwoning
Anders
Portiek/gallerij
0
10
20
30
40
50
Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Blauw , rustig stedelijk wonen
60
% 56
Voorkeur prijsklasse Meer dan 600.000 Euro
450.000 tot 600.000 Euro
350.000 tot 450.000 Euro
245.000 tot 350.000 Euro
200.000 tot 245.000 Euro
168.000 tot 200.000 Euro
110.000 tot 168.000 Euro
Minder dan 110.000 Euro
0
5
10
15
20
25
Bron; DGWT 2008 Doelgroep; Blauw , rustig stedelijk wonen
30
57
Voorwaarden om in het VIP-gebied te gaan wonen –
Uit de consumentenpanels met de blauwe doelgroep zijn de volgende voorwaarden naar voren gekomen om te wonen in het VIP-gebied:
– – –
Voldoende parkeergelegenheid, zodat er bij de woning geparkeerd kan worden. Voldoende sportaccomodaties. Er zullen meer winkels in het VIP-gebied moeten komen, zodat alle dagelijkse benodigheden bij de hand zijn. Een grote supermarkt kan al voldoende zijn. Ruimte rondom de woningen. Men vindt het belangrijk dat de woningen niet te dicht op elkaar worden gebouwd. Men moet een gevoel van vrijheid en privacy ervaren. Het is gebied is op dit moment veel te druk. Er is veel verkeer en veel bebouwing. Hoe drukker de omgeving, hoe “viezer” de stad. Het gebied zal ruimtelijker en verkeersluwer moeten worden om aantrekkelijk te zijn als woonlocatie in het algemeen. Hierdoor zal ook het lawaai in het VIP-gebied verminderen. Bouw van appartementen aan het water. Wonen aan het water geeft een gevoel van vrijheid en privacy. Ondanks het feit dat men het liefst in een grondgebonden woning woont, roept de Montevideotoren veel warme gevoelens bij de respondenten op. Veel respondenten in de groep zien zo’n woning als 58 ideaal, zeker als ze geen kinderen hebben (of deze het huis uit zijn).
–
–
–
Conclusie –
–
– –
De blauwe doelgroep is gesteld op rust en privacy. Bij deze groep gaat dan ook een sterke voorkeur uit naar de community privéwijk. Hier wonen huishoudens die je ‘ons soort mensen’ zou kunnen noemen: mensen uit dezelfde sociaal – economische klasse als waar men zelf ook toe behoort. De doelgroep is gemiddeld 42 jaar, woont samen en/of heeft een gezin. De doelgroep woont in een eengezinswoning aan de rand van de stad of in een van de randgemeenten. De doelgroep heeft een uitgesproken voorkeur voor grondgebonden woningen tussen de € 245.000,- en € 350.000,-. Uit de consumentenpanels is naar voren gekomen dat men het VIP-gebied waardeert door de aanwezigheid van het water, het park en de nabijheid van het centrum. De woonsfeer waar men in wil wonen is luxe, rust, privacy, maar wel de dynamiek van de stad op de hoek van de straat (eigenlijk een rustig stedelijk woonmilieu). Alle voorzieningen die je nodig hebt om je dagelijkse leven een beetje op orde te houden, moeten aanwezig zijn in de buurt. Dit zijn bijvoorbeeld een supermarkt, een stomerij en veel sportvoorzieningen. De woningen moeten luxe en statigheid uitstralen, waarbij de voorkeur uitgaat naar grondgebonden woningen en/of appartementen. Er kan gedacht worden aan zowel de statige huizen in het Scheepvaartkwartier maar vooral aan nieuwbouw met alle 59 moderne snufjes van deze tijd.
5. Tot slot
60
Erasmus MC - Hoboken Aanbevelingen worden gedaan op de volgende aspecten: 1. 2. 3. 4.
Soul (waarden) Trust (vertrouwen) Quality (kwaliteit) Theatre (communicatie)
Branding, Roland van Kralingen
61
1. Soul â&#x20AC;&#x201C;
Het gebied Erasmus MC â&#x20AC;&#x201C; Hoboken leent zich voor een goede introductie van de blauwe belevingswereld vanuit het zuiden (Scheepvaartkwartier, Maas, Park,Lloyd). De aan de noordzijde kansrijke rode belevingswereld sluit aan op de oude wijken en biedt voor deze wijken een verdere impuls voor gentrification. De westzijde kan de verbinding vormen naar het dynamische (broedplaats)milieu van het Coolhaveneiland.
impuls oude wijken
rood verbinden
uitstraling
ons soort mensen
blauw verbinden
62
2. Trust –
Er is een aanzienlijke markt aanwezig voor de realisatie van een primair rustig stedelijk woongebied. Zowel vanuit de werknemers van Erasmus MC als vanuit de regionale populatie. De locatie voldoet tevens aan belangrijke randvoorwaarden hiervoor. Maar aan sommige zaken dient zeer veel aandacht te worden besteed: • • •
–
Oplossen van grote infrastructurele knelpunten Schoon, heel en veilig Betaalbaarheid van de woningen
Vertrouwen speelt bij de opbouw van een merk een essentiële rol, zeker wanneer de realisatietermijn lang is. De belofte start bij de identiteit. De blauwe waarden eigenzinnig, status, rationaliteit enerzijds en de rode waarden ontplooiing, uitdaging en vriendschap anderzijds moeten herkenbaar zijn in het eindproduct. Dat betekent onder meer: • • • • • •
Bijzondere architectuur Landschap in het ontwerp Exclusiviteit Menselijke maat Cultuur Stedelijke voorzieningen
63
3. Quality â&#x20AC;&#x201C;
Van de vier aspecten is het aspect kwaliteit tegelijk de meest en de minst belangrijke. De kwaliteit is een conditio sine qua non. Die moet zijn gegarandeerd (lanschappelijke inrichting, culturele verbinding, stedelijke uitgaansvoorzieningen, stedelijke grondgebonden woningen en hoogwaardige appartementen). De kwaliteit kan niet ter discussie staan.
â&#x20AC;&#x201C;
Om dit te garanderen moet in onze optiek de planontwikkeling telkens bij de doelgroep worden neergelegd, zodat er geen verwijdering ontstaat tussen plan en markt. Ook de selectie van stedenbouwers, landschapsarchitecten en architecten dient met betrokkenheid van de doelgroep plaats te vinden.
64
4. Theatre â&#x20AC;&#x201C;
Rotterdam heeft zich lange tijd als dynamische havenstad geprofileerd. Uit een uitgevoerde merkanalyse binnen het onderzoek De Grote Woontest blijkt dat het imago als havenstad sterk is en positief. Tegelijkertijd is het beeld van Rotterdam als woonstad uitermate zwak. Juist deze locatie, die aansluit op krachten die met name ook interessant zijn voor de blauwe belevingswereld, biedt kansen om de toenemende kwaliteit van Rotterdam als woonstad uit te venten. De blauwe belevingswereld gaat voor kwaliteit. Wanneer deze groep zich hier vestigt, ontstaat hier een nieuw krachtpunt voor ontwikkelingen in het centrumgebied van Rotterdam.
65