Ă…rsrapport
2017
Innhold
Årsrapport Oslo Areal / 17
Innhold Et dynamisk eiendomsselskap s. 6 Selskap i vekst s. 10
4
Året 2017 s. 12 Transaksjoner som støtter strategien s. 14 Helsfyr – knutepunkt med kvaliteter s. 16
Innhold
Merkevarebyggeren s. 20
Attraktive Fredrikstad s. 26 Oslo Areal tar samfunnsansvar s. 30 På lag med digitaliseringen? s. 32 Styrets årsberetning s. 39 Årsregnskap 2017 s. 44
Årsrapport Oslo Areal / 17
Frisk bris i Stavanger s. 24
5
Oslo Areal
Årsrapport Oslo Areal / 17
Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med fokus på nærings eiendommer nær kollektivknutepunkter i Oslo-området. Selskapet eier, utvikler og forvalter en portefølje på ca. 240 000 m2 i en av Europas hurtigst voksende hovedsteder.
6
Et dynamisk eiendoms- selskap Oslo Areal er godt rustet for fremtiden, og møter befolknings veksten ved å satse på miljøbygg med effektive energiløsninger ved sentrale kollektivknute punkter. En solid kompetanse innen alle deler av verdi kjeden for kontor- og næringseiendom gjør Oslo Areal til en god aktør i byens videre utvikling. Oslo Areal har kontor på Skøyen i Oslo.
Selskapet eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. AMF – Sveriges ledende pensjonsselskap – forvalter ca. 563 milliarder SEK. Gjensidige er notert på Oslo Børs, og forvaltnings kapitalen er ca. 136 milliarder NOK.
Oslo Areal
Nøkkeltall for selskapet (31.12.17)
Eiendomsporteføljen består av
19 eiendommer
240 000 m2 Leieinntekter
390 millioner
Årsrapport Oslo Areal / 17
Totalt
7
Eiendomsverdi
7,5 milliarder Utleiegrad
94,5 %
Leder
Årsrapport Oslo Areal / 17
2017 var et positivt år for Oslo Areal. Året var preget av stor aktivitet, lønnsom vekst og en solid finansiell plattform. Selskapet vokser som planlagt, og vi har fått flere store, solide leietakere i porteføljen vår. Vekststrategien med hensyn til miljøvennlige eiendommer i kommunikasjonsknutepunkt som Helsfyr, Lysaker og Sandvika, er ytterligere forsterket i 2017.
10
Selskap i vekst Mona Ingebrigtsen, administrerende direktør.
AV: MONA INGEBRIGTSEN // ADMINISTRERENDE D IREKTØR
Leder
Høy generell aktivitet
En fortsatt lav rente og mye kapital som skal investeres førte til høyt trykk i transaksjonsmarkedet, også i 2017. Markedet er preget av et generelt etterspørsels overskudd, som presser prisene på gode eiendommer opp, ikke minst i randsonene. Leiemarkedet har hatt en tiltakende vekst i volum og pris hele året, mens til gangen på nye arealer har vært på et lavt nivå. Dette har bidratt til at ledighetsnivået i Oslo-området har sunket i 2017. I Stavanger tok aktivitetsnivået seg opp mot slutten av året. Positivt på utleiesiden
Vår aktivitet på utleiesiden har vært stor, både når det gjelder reforhandlinger og nyutleie. Vi er svært fornøyd med leieavtalene vi har inngått med B ouvet og Olavstoppen på Hinna Park i Stavanger, og flere store kontrakter i oljebransjen vil forhåpentligvis medføre økt bemanning, og dermed påvirke Lysaker- markedet positivt. Vi tror tendensen til økte leiepriser vil fortsette neste år, spesielt i Oslo sentrum. Vi opp rettholder fortsatt en diversifisert miks med hensyn til enkeltleietakere og bransjer, med vekt på offentlige leietakere. Tilpasser oss fremtiden
Å tilpasse seg fremtiden er alfa og omega. Nye trender og kundebehov er en del av hverdagen, og kundene forventer en økende grad av servicekonsepter og fleksibilitet i sine leieforhold. Oslo Areal er tett på
denne ballen. Vi har opprettholdt kundetilfredsheten i 2017, og tar fremtidens kundebehov på alvor, blant annet ved å utlyse en ny stilling som Eiendoms- og Hospitalitydirektør i 2018. Et miljøbevisst selskap
Oslo Areal fortsetter å være en miljøbevisst eien domsaktør, som bidrar til gunstige energi- og miljø løsninger. Selskapet har tidligere tilsluttet seg De 10 strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050, er sertifisert for Miljøfyrtårn, og medlem av NGBC og Grønn Byggallianse. Vår miljøstrategi handler om et samfunnsansvar som bidrar til et bærekraftig samfunn. Digitalt innovasjonshus
Det digitale skiftet skyter fart, og vil ikke minst prege fremtidens kontorløsninger. Oslo Areal har besluttet å rehabilitere Pilestredet 33 innvendig for å skape et nytt digitalt innovasjonshus. Vi har stor tro på dette konseptet, og ser frem til å tilrettelegge Pilestredet 33 for virksomheter som er interessert i å være en del av et dynamisk, fremtidsrettet kontormiljø. Nye spennende muligheter
Oslo Areal er styrket i troen på at lønnsomhet lar seg kombinere med bærekraftig virksomhet. Vi er opptatt av å se fremover, men vet samtidig hvor viktig det er å koble det nye spennende med det beste av det gamle. 2017 var et år med godt driv for Oslo Areal, og 2018 byr på nye, spennende muligheter.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Vi er opptatt av å se fremover, men vet samtidig hvor viktig det er å koble det nye spennende med det beste av det gamle.
11
Året 2017
Q1
Grønt Løft Oslo Areal tilsluttet seg de 10 strakstiltakene til Grønn Byggallianse og Nors Eiendom i «Eiendomsektorens veikart mot 2050».
EIENDOMSSEK TOR ENS VEIK ART MOT 2 0 50
12
Q2
Styrker temaet med Kristoffer Kristoffer Bille Selmer blir en del av Oslo Areal sitt team. Med Kristoffer om bord styrker Oslo Areal sin s atsning på utvikling av kontorporteføljen i Oslo området samtidig som vårt sterke kunde fokus kan opprettholdes.
Q1
Salg av Vollsveien 2 på Lysaker Q1
Kjøper stort på Lysaker Oslo Areal kjøper Strandveien 4, 8 og 10 på Lysaker. Kjøpet bekrefter Oslo Areal sin satsning på kontoreiendommer nært kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området.
Som et ledd i en aktiv portefølje strategi selger Oslo Areal Vollsveien 2 A og B til Aberdeen Eiendoms fond Norge AS.
Q3
Fullt utleid på Skøyen Skøyen befester sin posisjon som attraktivt kontorområde. Oslo Areal har nylig inngått flere leiekontrakter og har fullt belegg i sine eien dommer på Skøyen.
Året 2017
Q4
Q4
Sykehuspartner leier i Fredrikstad
TED Scandinavia til Galleri Oslo
Sykehuspartner leier for leie av lokaler i Stortorvet 1-3. Sykehus partner og Oslo Areal har et godt samarbeid fra tidligere eiendom. Oslo Areal er godt fornøyd med igjen å få Sykehuspartner som leietaker og ser frem til godt samarbeid igjen.
Q4
Kjøper Helsfyr Puls
Oslo Areal inngår leieavtale med TV produksjonsselskapet. Lokalene ligger mot Anett Thommesen plass, der de vil innrede to studioer for produksjon av TV-sendinger.
Oslo Areal øker sin eiendoms portefølje i et av Oslos største og viktigste kommunikasjonsknute punkt.
13
Q4
Q4
Ved Akerselva Fra bakgate til aktivt byrom Oslo Areal er i full sving med å b idra i et nytt og pulserende byområde, der folk vil være. Nå forbereder selskapet forslag til detaljregulering av Christian Krohgs gate 2.
Gigantprosjekt på Helsfyr Veidekke Eiendom og Oslo Areal går sammen om å regulere tre nabo eiendommer på Helsfyr. Totalt vil de bygge ca. 45.000 kvadratmeter bolig og næring. Oslo Areal vil stå for cirka 15% av den totale utbyggingen som inngår i reguleringsforslaget, som nå utarbeides i samarbeid med Veidekke Eiendom.
Q4
Bouvet leier med Oslo Areal Konsulentselskapet Bouvet inngår en langsiktig leiekontrakt med Oslo Areal på Hinna Park i Stavanger. «Vi setter stor pris på at Bouvet valgte oss. Vi tror kontrakten med Bouvet befester vår posisjon som attraktiv utleier, og ikke minst Hinna Park som et meget attraktivt område» sier visadministrerende direktør Kjetil H. Krutnes i Oslo Areal.
Transaksjon
Årsrapport Oslo Areal / 17
Strategien er å satse på eiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Transaksjonene på Helsfyr, Lysaker og Sandvika viser at Oslo Areal holder stø kurs.
14
Transaksjoner som støtter strategien
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Transaksjon
Strandveien 4-8 og 10, Lysaker.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Per Espen Ramnefjell, økonomidirektør.
15
Når Oslo Areal kjøper og selger sine eiendommer, er transaksjonene planlagt i forhold til selskapets satsing på miljøvennlige kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Med sin portefølje på 240 000 m2 er Oslo Areal et av de større eiendomsselskapene i Norge.
sentralt plassert på Helsfyr. Selger er Helsfyr Holding AS, der blant annet Bunde Eiendom er eier. Langsiktig leieavtale er inngått med Omsorgsbygg KF. Det vil også bli lagt til rette for utadrettet virksomhet i 300 m2 på gateplan. Helsfyr PULS vil bli et miljøbygg som tilfredsstiller BREEAM-NOR Excellent.
Økt satsing på Lysaker
Kjøper også i Sandvika
Oslo Areal starter 2017 med å kjøpe Strandveien 4-8 og 10 av Ferd Eiendom AS. Disse eiendommene er til sammen 23 500 m2 og ligger på Lysaker, et av Norges mest sentrale kommunikasjonsknutepunkt. Strandveien 4-8 ble nettopp rehabilitert for Lundin Norway AS, med langsiktig leieavtale. Eksponeringen er eksepsjonelt god, bygget ligger langs E 18, og rett ved Lysaker tog- og busstasjon. Oslo Areal har fortsatt stor tro på Lysaker, selv om selskapet i 2017 solgte Volls veien 2 A og B, en 11 000 m2 stor eiendom til Aberdeen Eiendomsfond Norge.
Helt på tampen av 2017 inngår Oslo Areal avtale om kjøp av Norconsults hovedkontor, Vestfjordgaten 4 i Sandvika. Eiendommen, på cirka 24 000 m2, ble over tatt første kvartal 2018. Selger er Norconsult, som også har tegnet langsiktig leieavtale i eiendommen. Bygget er fra 1993, og skal moderniseres og delvis rehabiliteres.
Øker pulsen på Helsfyr
I november kjøper Oslo Areal Helsfyr PULS, et nybygg som skal stå ferdig i desember 2018. Eiendommen, Grenseveien 78 med et areal på cirka 10 000 m2, er
Plattform for fremtiden
Transaksjonene i 2017 ble gjennomført i attraktive nærings- og boligområder, som vil være sentrale frem over når det gjelder kommunikasjon. Områder der sel skapet bygger en plattform for fremtiden. I tillegg til å satse på rett sted, er Oslo Areal en miljøbevisst eien domsaktør når eiendommer bytter hender. Dessuten er selskapet meget godt fornøyd med å få tre attraktive leietakere i sin portefølje.
Helsfyr
Årsrapport Oslo Areal / 17
Helsfyr skyter fart. En ny, stor transformasjon er på gang i det sentrumsnære området. Oslo Areal er selvsagt med på festen.
16
Helsfyr – knutepunkt med kvaliteter
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Ã…rsrapport Oslo Areal / 17
Helsfyr
17
Helsfyr
Venstre: Jorunn Grøntveit, prosjekt- og utviklingsdirektør.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Høyre: Tormod Syvertsen, eiendomssjef.
18
En gang for lenge siden het det Hellsvær. Nærhet til sentrum og Norges første jernbane trakk industri, arbeids plasser og folk hit allerede i 1850-årene. Fyrstikkfabrikken var en av de store virksomhetene i byen. For femti år siden ble motorvei og T-bane stasjon åpnet, og gradvis har Helsfyr utviklet seg til å bli et knutepunkt med kvaliteter, som for eksempel et suverent tilbud innen grønn transport. Neste kapittel er nå i ferd med å bli en realitet. Området transformeres, blir en levende del av byen. Helsfyr blir et attraktivt og bærekraftig nærings- og boligområde. Hektisk aktivitet
Eiendomsaktørene i området bygger og planlegger nå en rekke topp moderne eiendommer på Helsfyr. Bare i 2017 ble det inngått store leieavtaler og igangsatt bygging av flere prosjekter. Fellesnevneren er grønne bygg som bidrar til et mer levende, publikumsvennlig område med flere servicetilbud, grønne fellesområder og mer liv på gateplan. Intility Arena, områdets nye kultur- og idrettspark og Vålerengas nye fotballstadion for 17 000 tilskuere, sto ferdig i 2017, og bidrar også sterkt til at Helsfyr ikke dør når arbeidsdagen er over. Perfekt område
For Oslo Areal er Helsfyr et perfekt område. Knute punktets kvaliteter gjør at det passer som hånd i hanske
med selskapets strategi. Selskapets eiendom, Helsfyr PULS i Grenseveien 78, skal bli et miljøbygg som vil til fredsstille BREEAM-NOR Excellent. Omsorgsbygg KF leier mesteparten av lokalene med en leieavtale på ti år. Et ytterligere løft
Ved Grensesvingen 7 planlegges 9 000 m2 næring og 36 000 m2 bolig. Oslo Areal vil stå for cirka 15% av den totale utbyggingen som inngår i reguleringsforslaget, som nå utarbeides i samarbeid med Veidekke Eiendom. Det etableres en strøksgate mellom Grensesvingen 7 og Fyrstikktorget. For å få til dette vil trekantbygget mellom Grensesvingen 7 og Fyrstikktorget rives, og erstattes med et nytt næringsbygg med tilpasset ut forming. Dette vil bidra til å løfte området ytterligere, blant annet gjennom økt aktivitet på gateplan inn mot gamle, ærverdige Fyrstikktorget. Urbant og positivt
Helsfyr tar bokstavelig talt fyr, og Oslo Areal rasjonaliserer sin satsing på dette området ved å investere mer. Ensjøbyen, Brynseng og Hovin fortettes i likhet med Helsfyr, og flere skoler er under bygging i området. Fyrstikktorget er igjen i ferd med å bli den pulserende møteplassen det var en gang i tiden. Helsfyr blir urbant, i positiv forstand. Akkurat slik knutepunkter med kvaliteter må være for å møte morgendagens behov.
For femti år siden ble motorvei og T-banestasjon åpnet, og gradvis har Helsfyr utviklet seg til å bli et knutepunkt med kvaliteter, som for eksempel et suverent tilbud innen grønn transport. Neste kapittel er nå i ferd med å bli en realitet. Området transformeres, blir en levende del av byen. Helsfyr blir et attraktivt og bærekraftig nærings- og boligområde.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Helsfyr
19
Merkevarebyggeren
Årsrapport Oslo Areal / 17
–Kunsten er å se sammenhengen. Å koble det gamle med det nye. Det som nå skjer på Helsfyr og Skøyen, er gode eksempler på hvordan man tar vare på områdets særpreg.
20
Merkevarebyggeren
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Merkevarebyggeren
Å ta vare på Helsfyrs´ historie vil bidra til merverdi i områdeutviklingen.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Kari Engh Johansen, merkevarebygger og daglig leder i KOM INN.
Et bygg er ikke bare en øy i bydelen. Det bærer på en sammenheng mellom det som var og det som skal bli, og må knyttes til en helhet. Å ta vare på historien i gamle industriområder som Helsfyr og Skøyen vil bidra til merverdi og større bevissthet for både eier, leietaker og besøkende, ifølge merkevarebygger og daglig leder i KOM INN, Kari Engh Johansen. Urbaniseringens kunst
–Sentrale områder i Oslo trekkes stadig lengre ut. Da blir det viktig å ta vare på historien og særpreget til de områdene som urbaniseres. Helsfyr er noe mer enn bare en åskam over Oslo, området har en spennende industrihistorie, og det er lett å trekke linjer til utviklingen i andre storbyer, for eksempel London. I trendy Shoreditch lå en gang en fyrstikkfabrikk. På Helsfyr stod fyrstikkpikene bak Norges første streik på stedets fyrstikkfabrikk i 1889. Må utnytte særpreget
–Det er viktig å ta vare på og utnytte det særpreget og de mulighetene gamle industriområder kan by på. Det kan for eksempel være en vakker utsmykning i et trappeløp, en nedslitt fasade som igjen får lov til å skinne, historiske sitater som preger veggene i et bygg, eller en helt ny kafé
som tar opp i seg historiens spor. Brick Lane på Helsfyr er et bra eksempel på hva slike steder også trenger når en storstilt transformasjon er i gang. Fremhever Oslo Areal
Kari Engh Johansen trekker frem Oslo Areal som en eiendoms utvikler med god evne til å se de lange kulturelle og historiske linjene. Hun har samarbeidet med selskapet om utviklingen av bygg på blant annet Helsfyr, Skøyen og Galleri Oslo, og fremhever selskapets forståelse for sammenhenger når bygg utvikles. Virke midlene varierer, og kunst, håndverk, arkitektur og design er eksempler på innhold i slike prosesser. Fotoprosjekt med elever
–Basert på lang erfaring i markedet har vi utviklet en metode som får frem byggenes særpreg. Vi graver frem historiske fun facts, for eksempel fyrstikkpikene på Helsfyr. Deretter setter vi det inn i nye sammenhenger ved hjelp av tegnere, fotografer, grafikere og form givere. Vi har også sendt elever på Fyrstikkalleen skole ut med kamera i nærområdet, og senere vist bildene deres sammen med bilder fra fortidens Helsfyr. Da snakker vi merkevarebygging i praksis, smiler Kari Engh Johansen.
21
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17 22
Pilestredet 33, Oslo Sentrum - Oppført 1964, rehabilitert 1990 og senere moderniseringer.
Stavanger
Årsrapport Oslo Areal / 17
Stavanger har vind i seilene. Etter flere år med utfordringer på grunn av oljeprisfallet, etablerer nå nye selskaper seg igjen. Hinna Park tilbyr selskapene det de vil ha.
24
Frisk bris i Stavanger
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Stavanger
Venstre: Kanalpiren, Hinna park.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Over: Morten Lid, eiendomssjef.
25
Det blåser en ny vind i Stavanger. En frisk og fin bris. Nedtur er snudd til opptur. Aktiviteten i byens kontor lokaler tar seg opp. Lokalene er ikke lenger halvtomme. Hinna Park er et godt eksempel på hva selskaper vil ha. Det siste året fikk over 25 000 m2 ledige kontorlokaler ny aktivitet i Hinna Park, og området vinner stadig nye leietakere på grunn av sine kvaliteter.
hele 400 ansatte fra Forus til Hinna Park. Mange av de ansatte sykler til og fra jobb, og Hinna Park er tilrettelagt for nettopp dette. Bouvet designer, ut vikler og gir råd om d igital kommunikasjon, ansatte 92 nye medarbeidere i fjor, og datterselskapet Olavs toppen inngikk også leieavtale med Oslo Areal i Hinna Park i 2017.
Urbane kvaliteter
Fortsatt muligheter
Markedet etterspør 10-minutters byen. Moderne kontorlokaler der du har kort vei til alt. Tiden blir stadig mer verdifull, den er allerede en av våre viktigste ressurser. Å kunne gå eller sykle til og fra bolig, møter, kafeer, rekreasjon og butikker er gull verdt. Kort vei til byens sentrum er en urban kvalitet som får stadig mer oppmerksomhet. Hinna Park har alle disse kvalitetene.
Bouvet traff planken da de inngikk leieavtalen i 2017, for mye tyder på at den friske brisen i området vil tilta de neste årene. Hovedtyngden av leie takere i Hinna Park er selskaper innen olje- og gass, IT, kommunikasjon, jus og finans. Hele 6000 personer jobber i Hinna Park, og Oslo Areal eier 16 000 m2 i dette området.
Bouvet flytter inn
Mye er utleid, men det er fortsatt plass ledig. Det gjelder å gripe muligheten før frisk bris blir til stiv kuling.
Oslo Areal inngikk en stor leieavtale med Bouvet høsten 2017. Det børsnoterte selskapet tar med seg
Fredrikstad
Årsrapport Oslo Areal / 17
En by som tar i bruk ny kunnskap, nye metoder og nytt verktøy for å fremme byens egen utvikling. Her, midt i hjertet av Fredrikstad ligger vår eiendom, Stortorvet 1-3.
26
Attraktive Fredrikstad
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Fredrikstad
Stortorvet 1-3, Fredrikstad. Under: Benedicte Bærås, Eiendomssjef.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Kristoffer Bille Selmer, prosjektleder.
27
Staten har kåret Fredrikstad til Norges mest attraktive by. Byen har løsninger andre byer kan la seg inspirere av. Prisens mål er å belønne byer med bærekraftig utvikling. Målet er hånd i hanske med Oslo Areals miljøstrategi. – Stortorvet 1-3 i Fredrikstad sentrum har veldig bra beliggenhet, i enden av gågaten. Det er et flott bygg, og det er nesten fullt. Vi eier kun dette bygget i Fredrikstad, men beliggenheten er til g jengjeld en real indrefilet, sier prosjektleder Kristoffer Bille Selmer. Fronter Fredrikstad
Kristoffer representerer Oslo Areals satsing på yngre, topp kvalifiserte medarbeidere. Han er prosjektleder i Utviklingsavdelingen og var prosjektleder i Forsvars
bygg i tre år før han kom til Oslo Areal høsten 2017. Han har hatt flere ulike roller i entreprenørbransjen, og styrker selskapets satsing på videre utvikling av kontorporteføljen. En positiv miljøprofil
–Fredrikstad kommunes miljøprofil øker bruk og oppslutning om byen, og gjør selvfølgelig eiendommer i sentrum enda mer brukervennlige. Sykehuspartner, som flyttet inn rett før jul, leide tidligere av Oslo Areal i Drammen, og vi ser frem til å fortsette samarbeidet. Når også Fredrikstad Blad hadde behov for mindre areal enn før, fant vi en løsning som passet dem, i tillegg til at Gjensidige Forsikring åpner kundekontor på gateplan, sier Kristoffer.
Årsrapport Oslo Areal / 17 28
Strandveien 4-8, Lysaker - Oppført 1992. Strandveien 10, Lysaker - Oppført 1947.
På lag med digitaliseringen?
Årsrapport Oslo Areal / 17
Vi er i digitaliseringens tidsalder. Innovasjonsbølgen velter innover oss. Er vi klare for omstillingens brutale tid?
30
På lag med digitalise ringen?
Kjetil H. Krutnes, viseadm. direktør.
Thanh Lam Vuong, Business Controller.
AV: BERNT ROLAND NILSEN
I Oslo Areal stiller vi oss følgende spørsmål: Står vi foran enda raskere skift som krever enda mer? Så langt har omstillingsevnen vår gitt små forbedringer. Det store spørsmålet er: Når er tiden moden for de skiftene som vil gi virkelig lønnsomme forbedringer? Toget på perrongen
Teknologibølgen har allerede endret flere bransjer. Hastighet, kostnad og tilgjengelighet til ny teknologi endrer seg raskt. Hvordan eiendomsbransjen skal e ndre seg, vet vi ikke. Heller ikke hvor vi skal og hvordan vi skal navigere. Men én ting vet vi: Toget står på perrongen. Smarte eiendommer
Fremtiden vil forvente tilgjengelige data, raskere respons tid, større påvirkningsmuligheter og kortere bindingstid. Dette vil kreve forvaltnings systemer i sanntid og effektive systemer for kundedialog. Eiendommene blir smartere når sensorteknologien blir lettere å nyttiggjøre seg.
Testing og samarbeid er nødvendig
Organisasjoner som ikke er villig til å teste ut ny teknologi vil tape når nye 10-gangere skal refordele lønnsomhet. BIM og VR-teknologi og ulike kontor støttesystemer som vi har investert i har ikke skapt revolusjoner, men også her har vi store forventninger. En viktig suksessfaktor for innovativ virksomhet er å samarbeide og teste ut ny teknologi, her må vi tørre å teste ut nye løsninger og samarbeide med aktører som ikke har vokst seg ferdig. Epicenter i Stockholm
Newsec Basale er en viktig leverandør for Oslo Areals konkurransekraft, vi har derfor vært sammen på Epicenter i Stockholm, kanskje Nordens sterkeste innovasjonsmiljø for digital teknologi. Her er leietakere og brukere som representerer spennende digitale virksomheter i Norden, og vi fikk verdifulle innblikk i løsninger som vil bli viktige for vår bransje. Et godt eksempel er kontraktsadministrasjon. Vi tror at frem tiden vil være kjemisk fri for manuelle flaskehalser.
10-ganger’n i en ny tid
Eiendomsbransjen må jakte på de store skiftene, de som gir oss 10-ganger’n. Mange hentet raskt ut store gevinster for flere tiår siden via 10-ganger’n. Morgen dagens vinnere er de som klarer å utnytte digitaliseringens fortrinn.
Mer attraktiv bransje
Lykkes eiendomsbransjen i å spille på lag med digitalise ringen, blir vi også en mer attraktiv bransje som enklere kan vinne kampen om unge talenter. Det vil også øke sannsynlig heten for at flere eiendomsselskaper klarer 10-ganger’n!
årsrapport oslo areal / 18
På lag med digitaliseringen?
31
Oslo Areal tar samfunnsansvar
Årsrapport Oslo Areal / 17
Å ta samfunnsansvar handler om bærekraft. Om å forstå at bedriften ikke bare har en finansiell, men også en sosial og miljømessig bunnlinje.
32
Oslo Areal tar samfunns ansvar En virksomhet lever ikke bare i sin egen verden. Den er også en del av et samfunn, derfor bør den opptre samfunnsansvarlig. Ikke fordi virksomheten skal tjene på det, men fordi det er det riktige å gjøre. I bunn og grunn handler det om bærekraft. Det kan for e ksempel dreie seg om miljøprofil, åpenhet, gaver til sosiale formål og samarbeid med ideelle organisasjoner. Et miljøfyrtårn
Oslo Areal tar miljøansvar. Selskapet har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgen dagens leietakere. Som et ledd i at vi har tilsluttet oss Eiendomssektorens veikart mot 2050 og de 10 straks
tiltakene, ble Oslo Areal formelt sertifisert for Miljø fyrtårn i 2017. Oslo Areal er også medlem av Norwegian Green Council (NGBC) og Grønn Byggallianse. Selskapets langsiktige strategi er å utvikle bærekraftige bygg med bærekraftig beliggenhet. Sosiale formål
Oslo Areal støttet virksomheten til Stiftelsen P etter Uteligger høsten 2017, blant annet ved å kjøpe og distribuere et visst antall av boken hans til våre sam arbeidspartnere. Stiftelsen driver omsorg gjennom sosiale og kulturelle tiltak for vanskeligstilte personer som på grunn av rus eller andre forhold har problemer
Oslo Areal tar samfunnsansvar
Petter Nyquist, Petter uteligger. Under fra venstre:
Årsrapport Oslo Areal / 17
Line Graff-Sponheim, Administrasjons koordinator. Gunnar Moen, Teknisk direktør. Christian Gamborg, Teknisk sjef.
33
med å mestre dagligliv og arbeidsliv. Vårt samarbeid med Fretex om Vårgiv 2017 var også et tiltak som støtter sosiale formål. Leietakerne i Karenslyst Allé 8A og B fylte en hel container med brukte klær og sko. Skiglede for flere
Årets julegave fra Oslo Areal gikk til Barnas Skifond, som gir flere barn og unge mulighet til å oppleve ski glede, uavhengig av økonomi. Midlene benyttes til fri plasser på Barnas skiskole og innkjøp av skiutstyr. Oslo Areals videre støtte til Skiforeningen omfatter også prosjektet Friluftsglede, som gir vanskeligstilte barn muligheten til å oppleve friluftsliv, sommer som vinter.
Gløder for fremtiden
Oslo Areal er også opptatt av å bidra til fornyelse og nyskaping i eiendomsbransjen, og støtter City konferansen og Ung i Næringseiendom med billetter til konferansen, der prisen Cityglød blir delt ut. Prisen går til en person som representerer fremtiden i eiendoms bransjen, og Oslo Areals støtte er ment som et positivt bidrag til at de flinkeste søker seg til eiendomsbransjen.
AV: BERNT ROLAND NILSEN
Tilknytninger
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Oslo Areal er medlem av:
34
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Tilknytninger
35
Årsrapport Oslo Areal / 17 36
Sørkedalsveien 6, Majorstuen - Oppført 2001.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Styrets årsberetning 2017
38
Styret i Oslo Areal AS Fra venstre: Espen A. Pay, styremedlem | Reidar Stockfleth, styremedlem | Susanne Munch Thore, styreleder | Mats Efraimsson, styremedlem | Anders Kilanger, styremedlem.
Styrets årsberetning 2017
Styrets årsberetning 2017
Årsrapport Oslo Areal / 17
OSLO AREAL AS
39
Styrets årsberetning 2017
Oslo Areal AS
Om Oslo Areal
Oslo Areal AS er et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på cirka 243 000 m2. Sel skapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Oslo Areal AS har sitt forretningskontor i Oslo, og er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF). Selskapets virk somhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidige og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Virksomheten i 2017
40
Eiendomsporteføljens verdi har økt fra MNOK 6 488,7 i slutten av 2016 til MNOK 7 445,5 i slutten av 2017. Ø kningen skyldes både investeringer i nye og eksisterende eiendommer og verdiøkning. Eiendommene Strandveien 4-8 og 10 ble kjøpt og Vollsveien 2 A og B ble solgt i første kvartal. For øvrig har investeringer i 2017 vært oppgraderinger og leietaker tilpasninger i eksisterende eiendommer, samt kjøp av ytterligere to seksjoner i Schweigaardsgate 6-14. I tillegg er det i løpet av 2017 inngått avtaler om kjøp av eiendommene Grenseveien 78 på Helsfyr og Vestfjord gaten 4 i Sandvika. Førstnevnte er en eiendom under oppføring, og planlegges overtatt i desember 2018. Vestfjordgaten 4 ble overtatt i første kvartal 2018. Gjennom 2017 har Oslo Areal hatt løpende fokus på eiendomsdrift og kundetilfredshet/fornøyde leie takere, noe som blir bekreftet i den årlige målingen av kundetilfredshet som Oslo Areal gjennomfører. Samlet er det gjennom 2017 reforhandlet og inngått nye leieavtaler på en rekke av selskapets eiendommer. Det er besluttet å rehabilitere Pilestredet 33. Eiendomsmarkedet
Omsetningsvolumet og aktiviteten i transaksjons markedet var høyt også i 2017, markedet er fortsatt preget av et generelt etterspørselsoverskudd som presser priser på gode eiendommer opp. Prime yield for kontoreiendom i Oslo var tilnærmet uendret gjen nom 2017 på 3,75 %, mens yield på kontoreiendommer i randsoner falt gjennom 2017. Leiemarkedet har gjen nom 2017 hatt en stadig tiltakende vekst i volum og pris, og tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå,
noe som gjør at ledighetsnivået har sunket gjennom året i Oslo-området. I Stavanger preges markedet fort satt av stor ledighet og lav etterspørsel etter kontor lokaler, men aktivitetsnivået har tatt seg opp mot slutten av 2017. Organisasjon
Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2017 tolv fast ansatte, åtte menn og fire kvinner. I løpet av året er staben styrket med en prosjektleder. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til likestilling, men det legges vekt på mangfold i organisasjonen. Det har vært én langtidssykemelding gjennom 2017, øvrig sykefravær er fortsatt lavt, og var også i 2017 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2017. Selskapet har ingen aktivitet klassifisert som forskning og utvikling. Samfunnsansvar og bærekraft
Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, det vil si nære kommunikasjonsknutepunkter med gode, trygge by rom rundt eiendommene. Selskapet benytter miljø klassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. Selskapet benytter seg også av miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Alle eiendommer er energimerket. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energikilder, og selskapet har ikke eiendommer med fossil opp varming. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2017 vært rapportert om miljøutslipp. Oslo Areal skal ikke tilby produkter eller tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av menneske- og arbeid stakerrettigheter, korrupsjon og miljø ødeleggelser. Dette gjelder også for selskapets konsulenter/
Styrets årsberetning 2017
I første kvartal 2017 tilsluttet Oslo Areal seg eiendoms sektorens veikart mot 2050 og de 10 anbefalte straks tiltakene. Selskapet er sertifisert som Miljøfyrtårn. Redegjørelse for konsernregnskapet
Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med for skrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne for utsetningen er til stede. Samlede driftsinntekter ble MNOK 416,5 mot MNOK 423,0 i 2016, mens kostnadene ble MNOK 84,8 mot MNOK 81,3 i 2016. Porteføljens markedsverdi er pr 31. desember 2017 vurdert til MNOK 7 445,5. Verdiendring på eiendommene ble i 2017 MNOK 249,3 mot MNOK 111,9 i 2016. I tillegg ble det i 2017 en salgsgevinst på MNOK 61,8. I 2017 var det også en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i markedet, først og fremst på grunn av et synkende avkastningskrav. Årsresultatet ble MNOK 491,1 mot 347,2 i 2016. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 243,1 mot MNOK 259,2 2016. Netto kontantstrøm fra investerings aktiviteter ble MNOK -636,1 mot MNOK 223,4 i 2016, endringen som følge av netto investering i eiendommer i 2017. Kontantbeholdning ved årets slutt var MNOK 53,1. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne. Konsernets egenkapitalandel er 46,7 % pr 31. desember 2017 mot 46,5 % pr 31. desember 2016. Redegjørelse for selskapsregnskapet (Oslo Areal AS)
Driftsinntekter ble i 2017 på MNOK 33,2. Finansinntektene ble MNOK 281,1 en reduksjon fra 2016, i hovedsak som følge av lavere gevinst ved salg av datterselskap og lavere utbytte og konsernbidrag fra datterselskap. Årsresultatet ble i 2017 MNOK 177,5 mot MNOK 262,2 i 2016. Netto kontantstrøm for 2017 ble MNOK -155,9, hvorav driften gav et positivt bidrag på MNOK 196,2, mens
investeringsaktivitetene ble MNOK -752,2 som følge av netto investering i eiendommer i 2017. Egenkapitalen var ved årsskiftet MNOK 2 168,9 mot MNOK 1 992,5 i 2016. Morselskapets bokførte egen kapitalandel er 39,5 % pr 31. desember 2017 mot 40,9 % pr 31. desember 2016. Årsresultatet for 2017 ble på MNOK 177,5, og styret foreslår at hele årsresultatet overføres til annen egen kapital. Hendelser etter balansedagen
I første kvartal ble eiendommen Vestfjordgaten 4 i Sandvika overtatt. Eiendommen er hovedkontoret til Norconsult, som har tegnet en lang leiekontrakt i eien dommen fra samme tidspunkt. Risikoforhold
Selskapet vurderer risiko fortløpende og ut arbeider risikoanalyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risiko kategoriseres inn i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko. Markedsrisiko
Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms markedet generelt og markedet for kontor eiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. D isse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden er knyttet til byggekostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer, for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn. Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold. Operasjonell risiko
Selskapets viktigste operasjonelle risiko er knyttet til eiendomsdrift, utleie av eiendom, prosjektgjennom føring og SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift og lover og regler, med tilhørende etter
Årsrapport Oslo Areal / 17
leverandører. I prosjekter krever Oslo Areal blant annet at entreprenører/hovedleverandører selskapet inngår kontrakt med, maksimalt har to underentreprenørledd.
41
Styrets årsberetning 2017
levelse av disse. Digitalisering overvåkes for å kartlegge hvordan den påvirker selskapets konkurransefortrinn og skaper nye former for risiko og muligheter. Finansiell risiko
Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditets behov.
sette i 2018. Samtidig er det fortsatt lav tilførsel av nye kontorarealer, slik at kontorledigheten forventes å synke svakt i 2018. Leieprisene forventes også å stige for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente en flat utvikling i leieprisene. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom forventes fortsatt å forbli sterkt på grunn av betydelig investor interesse og lavt rentenivå.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Framtidsutsikter
Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammen heng med den generelle økonomiske utviklingen. Etter at konjunkturnedgangen etter oljeprisfallet har snudd, har etterspørselen etter kontorlokaler tiltatt gjennom 2017, og denne trenden forventes å fort
Selskapets portefølje av sentrale kontoreiendommer hovedsakelig i Oslo-området med gode leietakere, i tillegg til en solid organisasjon og en sterk finansiell plattform, medfører at selskapet er godt rustet til å møte muligheter i tiden fremover.
Oslo, 16. februar 2018
42
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Reidar E. Stockfleth l Styremedlem
Anders Kilanger l Styremedlem
Espen A. Pay l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Styrets ĂĽrsberetning 2017
43
Årsregnskap 2017
Konsolidert Resultatregnskap 01.01-31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
411 778
418 441
4 735
4 552
416 514
422 993
20 063
12 687
13 816
15 303
50 918
53 314
Sum driftskostnader
84 797
81 304
Driftsresultat før verdiendringer
331 717
341 689
249 334
111 873
61 754
27 032
642 805
480 594
DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader eiendom Vedlikeholdskostnader Forvaltningskostnader
Verdiendring investeringseiendommer
11, 13, 14
3
Gevinst ved salg av eiendom
Årsrapport Oslo Areal / 17
Driftsresultat
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter
15
1 931
2 262
Finanskostnader
15
63 699
65 520
Netto finansposter
-61 768
-63 258
Ordinært resultat før skattekostnad
581 037
417 337
89 892
70 143
Årsresultat
491 145
347 194
Årsresultat tilordnes aksjonærene i morselskapet
491 145
347 194
2017
2016
491 145
347 194
-1 504
196
361
-49
-1 143
147
490 002
347 341
44
Skattekostnad på ordinært resultat
12
Konsolidert Oppstilling over utvidet resultat 01.01 - 31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE Årsresultat Aktuarielle gevinster/ (tap) på ytelsesplaner Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet Post som ikke skal reklassifiseres over resultatet Totalresultat
11
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Eiendeler pr. 31.12.
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
1
251 688
202 938
251 688
202 938
2, 3
7 445 500
6 488 700
4
3 125
2 292
7 448 625
6 490 992
16 045
6 482
16 045
6 482
7 716 358
6 700 412
Kundefordringer
4 914
6 001
Andre fordringer
11 005
11 028
Sum fordringer
15 918
17 030
53 126
46 152
69 044
63 182
7 785 402
6 763 594
ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler
Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler
Andre langsiktige fordringer
6
Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler
OMLØPSMIDLER Fordringer
Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum Eiendeler
7
Årsrapport Oslo Areal / 17
Finansielle anleggsmidler
45
Årsregnskap 2017
Konsolidert Egenkapital og gjeld pr. 01.01-31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
9, 10
575 000
575 000
10
1 154 622
1 154 622
1 729 623
1 729 623
1 904 414
1 414 696
Sum opptjent egenkapital
1 904 414
1 414 696
Sum egenkapital
3 634 035
3 144 318
EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
10
GJELD
Årsrapport Oslo Areal / 17
Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser
11
3 909
1 700
Utsatt skatt
12
800 249
675 761
804 158
677 460
3 230 000
2 830 000
3 230 000
2 830 000
Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer
8
Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld
46
Betalbar skatt
12
29 151
33 654
Kortsiktig gjeld til aksjonær
8
10 263
10 402
Annen kortsiktig gjeld
8
71 635
60 319
Leverandørgjeld
8
6 160
7 440
117 209
111 815
4 151 366
3 619 275
7 785 402
6 763 594
Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld
Oslo, 16. februar 2018
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Reidar E. Stockfleth l Styremedlem
Anders Kilanger l Styremedlem
Espen A. Pay l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
Årsregnskap 2017
Konsolidert Kontantstrømsoppstilling 01.01.-31.12
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
581 037
417 337
-249 334
-111 873
Periodens betalte skatt
-33 787
-31 634
Ordinære avskrivninger
719
4 192
-61 754
-27 032
6 224
8 184
243 106
259 174
-901 754
-80 886
Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer
-65 728
-137 848
Innbetaling ved salg av eiendommer
331 350
442 130
-636 133
223 397
400 000
-246 090
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skatt Verdiendring investeringseiendommer
Gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundef., lev.gjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av ny gjeld (kortsiktig og langsiktig) Ubetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-220 000 400 000
Årsrapport Oslo Areal / 17
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
-466 090 47
Netto endring i likvider i året
6 973
16 481
Kontanter og bankinnskudd per 01.01
46 152
29 671
Kontanter og bankinnskudd per 31.12
53 126
46 152
Årsregnskap 2017
Regnskapsprinsipper Generell informasjon
Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendoms selskapene i Norge med en portefølje på ca. 243.000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Regnskapsprinsipper
Nedenfor beskrives de viktigste r egnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen.
identifiserbare eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på net to eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som mer verdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe summen) og nominell verdi på utsatt skatt.
Basisprinsipper
Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysnings krav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investeringseiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 2. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift.
48
Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Konserninterne transaksjoner og mellomværende m ellom konsernselskaper elimineres. K onsernet har ingen ikke- kontrollerende eierinteresser (minoritets interesser). Der som det er nødvendig, justeres datter selskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskapsprinsipper. Driftsinntekter
Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntekts føres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert.
Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på konsernets regnskap.
Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanseført sammen med a-konto innbetalinger fra leie taker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjons påslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt.
Konsolideringsprinsipper
Investeringseiendom
Datterselskaper
Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/ eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjons utgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som «verdiendring investerings eiendommer» i den perioden det oppstår.
Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger
Konsernregnskapet omfatter regnskapet til morselskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datterselskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkast ning fra sitt engasjement i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen g jennom sin makt over foretaket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte hen førbare til oppkjøpet. Vederlaget er målt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes
Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi b asert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdi vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendoms transaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en
Årsregnskap 2017
kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. Verd settelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer. Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investeringseiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående bygge kostnader, hensyntatt gjenværende risiko.
kapitalen. P eriodens n etto pensjonskostnad klassi fiseres som lønn og personalkostnader. Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps messige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatte økende og skatte reduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. O ppføring av utsatt skatte fordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av drifts midler kostnadsføres løpende under drifts kostnader, mens påkostninger eller forbedringer til legges drifts midlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Utlån og fordringer
Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle for pliktelser som måtte oppstå under konsern kontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsernkontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto presenteres som bankinnskudd.
Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kate gorien inngår gjeld til aksjonær og annen kortsiktig gjeld. Pensjoner
Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat regnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps messig anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjons forpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opp tjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egen
Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto.
Segmentrapportering
Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og l ønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. Aksjekapital og overkurs
Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort siktige, likvide plasseringer.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Finansielle eiendeler med kontantstrømmer som er faste eller lar seg fastsette og som ikke er notert i et aktivt marked er klassifisert som utlån og fordringer, og som regnskapsføres til amortisert kost, redusert med eventuelle tap ved verdifall. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. I kategorien utlån og fordringer er andre langsiktige fordringer, kunde fordringer og andre fordringer inkludert.
Bankinnskudd
49
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsregnskap 2017
50
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Konsern Noter Note 1 Goodwill Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Anskaffelseskost 01.01.
212 123
231 049
Tilgang
67 245
4 837
Avgang
18 494
23 764
260 874
212 123
-9 185
-9 185
251 689
202 938
0
-4 287
Anskaffelseskost 31.12. Akkumulerte nedskrivninger 31.12. Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger
Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.
Investeringseiendom
Konsernregnskapet er utarbeidet basert på «historisk- kost» prinsippet med unntak av investeringseiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. Esti mater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Investeringseiendommene er lokalisert i Oslo og Bærum, samt Fredrikstad og Stavanger. Gjennom snittlig leieperiode per 31. desember 2017 er 5,0 år og eiendomsporteføljen omfatter i hovedsak kontoreiendom. Oslo Areal anvender virkelig verdi for sine investerings eiendommer. Investeringseiendommer består av nærings eiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet uavhengige verdi vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrøms modell. De viktigste parametere i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leieinntekter (kontraktsleie og markeds leie), eierkostnader, leietakertilpasninger og prosjektinvesteringer. Metoden kartlegger alle inntekter og utgifter i en gitt investeringshorisont slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen pr år. Der
etter beregnes nåverdien av denne kontantstrømmen basert på et real avkastningskrav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontantstrømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrømsverdien av eiendommen, og dette a nses å være e iendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markedsaktører under de gjeldende markeds forhold som eksisterer på balansedagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eiendom mens beliggenhet, type, kontrakt og standard. Normal avkastningskravet fastsettes ut fra det avkastnings kravet som kan avledes gjennom transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risikopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på e iendommen og sammenlignbare eien dommer, observasjoner fra kontraktsforhandlinger, til budsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med nivået på leietakertilpasninger som det er behov for i eiendommen. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2017 er presentert i tabell under. Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markedsleien påvirker verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2017 Avkastningskrav og markedsleie er de to parametrene som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Hvis avkastningskravet øker med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eiendomsverdi med 374,9 millioner kroner. Hvis markedsleien øker med 10 prosent, øker eiendomsverdi med 668,9 millioner kroner.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Note 2 Fastsettelse av virkelig verdi
51
Årsregnskap 2017
Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr. 31.12
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Avkastningskrav (%)
5,1 %
5,5 %
Gjennomsnittlig markedsleie
1 842
1 851
Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie
1 803
1 612
38 638
34 829
Gjennomsnittlig verdi per kvm.
Endring i % Veridendring i MNOK ENDRINGSVARIABEL Markedsleie
+10 %
668,9
+0,25 %
-374,9
2017
2016
6 488 700
6 595 300
931 838
80 677
65 728
136 515
-290 100
-435 665
249 334
111 873
7 445 500
6 488 700
Akkumulert urealisert verdiendring 01.01
828 536
778 252
Verdiendring inneværende år
249 334
111 873
Avgang verdiendring ved salg av eiendom
9 331
-61 589
Akkumulert urealisert verdiendring 31.12
1 087 201
828 536
Årsrapport Oslo Areal / 17
Avkastningskrav
Note 3 Investeringseiendom Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor:
Beløp i NOK 1.000
52
Balanseført verdi 01.01 Investering i nye eiendommer Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer Resultatført verdiendring Balanseført verdi 31.12
Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra investeringseiendommer.
Det er ingen lån med sikkerhet i investerings eiendommer i 2016 eller 2017. I 2017 er eiendommene Vollsveien 2 A og B solgt.
Årsregnskap 2017
Note 4 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1.000 Inventar og kontormaskiner Anskaffelseskost 01.01.
4 327
Tilgang
1 576
Anskaffelseskost 31.12.
5 903
Akkumulerte avskrivninger 31.12.
2 778
Balanseført verdi 31.12.
3 125
Årets avskrivninger
719
Forventet økonomisk levetid
0-10 år
Avskrivningsplan
Lineær
Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.
Note 5 Finansiell risikostyring
Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer. Konsernet har ingen finansielle derivater. Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko. De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 5.1 Markedsrisiko Prisrisiko
Oslo Areal er eksponert for risiko knyttet til eiendoms markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. D isse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.
Renterisiko
Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytte avtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen. 5.2 Kredittrisiko
Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine for pliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. 5.3 Likviditetsrisiko
Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Låntaker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov, og lånet forfaller 31. desember 2022.
53
Årsregnskap 2017
Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve:
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
53 126
46 152
975
913
52 150
45 239
Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter
4 770 000
5 170 000
Likviditetsreserve
4 822 150
5 215 239
2017
2016
Fordringer med forfall senere enn ett år
16 045
6 482
Sum
16 045
6 482
2017
2016
975
913
49 663
41 408
Øvrige bankinnskudd
2 487
3 831
Sum bankinnskudd
53 126
46 152
Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler
Note 6 Fordringer Langsiktige fordringer
Årsrapport Oslo Areal / 17
Beløp i NOK 1.000
54
Note 7 Bankinnskudd Bankinnskudd
Beløp i NOK 1.000
Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto
Note 8 Gjeld Lån og sikkerhetsstillelse til ledende personer, aksjeeiere mv.
Beløp i NOK 1.000 Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
2017
2016
2017
2016
Bundne skattetrekksmidler
1 615 000
1 415 000
5 087
5 201
Bankinnskudd på konsernkonto
1 615 000
1 415 000
5 176
5 201
3 230 000
2 830 000
10 263
10 402
Sum bankinnskudd
Årsregnskap 2017
Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og forfaller til betaling 31. desember 2022.
Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.
Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor:
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Skyldig mva/ - til gode mva
-1 890
-1 487
Forskudd fra kunder
18 275
9 053
36 864
37 531
Diverse kortsiktig gjeld
12 715
9 720
Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader
5 670
5 502
71 635
60 319
Påløpte kostnader
Årsrapport Oslo Areal / 17
Sum annen kortsiktig gjeld
Note 9 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Oversikt over aksjonærene 31.12.
Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.
55
Antall
Eierandel
Gjensidige Forskring ASA
11 500 000
50,0 %
AMF Pensionsförsäkring AB
11 500 000
50,0 %
23 000 000
100,0 %
Totalt antall aksjer
Note 10 Egenkapital Årets endring i egenkapital
Beløp i NOK 1.000
Egenkapital 01.01.
Aksjekapital
Overkurs
575 000
1 154 622
Årets resultat Andre egenkapitaltransaksjoner Egenkapital 31.12.
575 000
1 154 622
Annen egenkapital
Sum
1 414 696
3 144 318
491 145
491 145
-1 427
-1 427
1 904 414
3 634 035
Årsregnskap 2017
Note 11 Pensjoner
Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2007 og har nå to medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Det ble i 2016
gjennomført en planendring i ytelsesordningen ved at KPI-regulering av pensjoner er avviklet. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
6 019
6 673
Årets pensjonsopptjening
313
463
Arbeidsgiveravgift av årets opptjening
44
65
Rentekostnad
167
187
Aktuarielle gevinster og tap
1 506
-150
Pensjonsutbetalinger
-228
YTELSESORDNING
Årsrapport Oslo Areal / 17
Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar
56
Planendring
570
-1 154
Aga av innbetalte pensjonsmidler
-33
-64
8 358
6 019
2017
2016
4 316
1 946
Nåverdi av fondsbasert ordning
4 043
4 074
Nåverdi av pensjonsforpliktelsen
8 358
6 019
Virkelig verdi av pensjonsmidlene
-4 449
-4 319
3 909
1 700
2017
2016
4 319
3 715
120
104
2
46
Innbetalinger
206
517
Pensjonsutbetalinger
-165
Per 31. desember
BELØP INNREGNET I BALANSEN Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning
Netto pensjonsforpliktelse
VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster og tap
Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember
-33
-64
4 449
4 319
Årsregnskap 2017
2017
2016
Årets pensjonsopptjening
313
463
Rentekostnad
167
187
-120
-104
44
65
Resultatført planendring
570
-1 154
Pensjonskostnad
975
-543
2017
2016
975
-543
Akkumulert beløp per 1. januar
6 384
6 581
Innregnet i perioden
1 504
-196
Akkumulerte beløp per 31. desember
7 888
6 384
PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET
Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift
Forvaltningskostnader
AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL
Årsrapport Oslo Areal / 17
KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET
57
2017
2016
Diskonteringsrente
2,30 %
2,77 %
Forventet lønnsregulering
2,50 %
3,10 %
Forventet pensjonsregulering
0,40 %
0,00 %
Forventet G-regulering
2,25 %
3,10 %
Forventet avkastning på pensjonsmidler
2,30 %
2,77 %
Ikke relevant
Ikke relevant
K2013
K2013
KU
KU
Avtagende
Avtagende
14,10 %
14,10 %
AKTUARIELLE FORUTSETNINGER
Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift
De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.
2017
2016
3,70 %
1,40 %
94,10 %
95,30 %
2,20 %
3,30 %
100,00 %
100,00 %
2017
2016
3 473 041
2 805 692
Årsrapport Oslo Areal / 17
Årsregnskap 2017
Pensjoner
1 704
3 740
Gevinst- og tapskonto
4 914
6 142
-315
95
Netto midlertidige forskjeller
3 479 343
2 815 670
58
Grunnlag for utsatt skatt
3 479 343
2 815 670
Utsatt skatt
800 249
675 761
Utsatt skatt i balansen
800 249
675 761
2017
2016
581 038
417 337
Permanente forskjeller
-61 722
-22 241
Grunnlag for årets skattekostnad
519 315
395 095
Endring i midlertidige resultatforskjeller
-663 674
-98 294
Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap
265 820
-162 916
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet
121 462
133 885
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)
121 462
133 885
PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler
Note 12 Skatt Beløp i NOK 1.000
BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Varige driftsmidler
Fordringer
GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT Resultat før skattekostnad
Årsregnskap 2017
2017
2016
29 151
33 471
FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN Betalbar skatt på årets resultat For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt
183 29 151
33 654
Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats
159 332
24 573
Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang
-63 797
40 729
Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats
-34 793
-28 157
Korrigering skatt tidligere år
-657
Skattekostnad
89 892
70 143
Effektiv skattesats
15,47 %
16,81 %
2017
2016
Regnskapsmessig resultat før skattekostnad
581 038
417 337
Beregnet skatt 24 % / 25%
139 449
104 334
89 892
70 143
-49 557
-34 191
-15 431
-5 560
-
183
-34 793
-28 157
667
-657
-49 557
-34 191
2017
2016
Betalbar skatt i skattekostnaden
29 151
33 654
Betalbar skatt i balansen
29 151
33 654
Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 24% / 25% av permanente forskjeller Korrigering skatt tidligere år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse
BETALBAR SKATT I BALANSEN
Årsrapport Oslo Areal / 17
AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD
59
Årsregnskap 2017
Note 13 Andre driftskostnader Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Personalkostnad
21 718
21 254
Honorar utleiemegler
2 923
1 742
Markedsføring
2 915
2 469
20 169
19 284
2 475
4 373
719
4 192
50 918
53 314
FORVALTNINGSKOSTNADER
Andre honorar/ annen forvaltning Andre driftskostnader Avskrivninger inkl. nedskrivning goodwill Sum
Årsrapport Oslo Areal / 17
Note 14 Personalkostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm.
60
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
15 803
16 633
Arbeidsgiveravgift
2 571
2 769
Pensjonskostnader
2 243
741
1 102
1 112
21 718
21 254
Daglig leder
Styret
2 148
533
Bonus
422
0
Arbeidsgiveravgift
410
75
Pensjonsutgifter
175
0
PERSONALKOSTNADER Lønn
Andre ytelser Sum
Selskapet har sysselsatt 11 årsverk i regnskapsåret.
YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar
Årsregnskap 2017
Styrehonorar for 2017
Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2017 motatt kr 254 688 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson har mottatt kr 41 739 i styrehonorar for perioden 1. januar til 20. april 2017 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2017 mottatt kr 139 619 i styrehonorar. Espen Pay kom inn som nytt styremedlem fra 21. april 2017 og har i perioden 21. april til 31. desember 2017 mottatt kr 97 431 for sitt verv. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godt gjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som
ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA). Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB).
Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.
2017
2016
Lovpålagt revisjon
516
546
Andre attestasjonstjenester
116
358
Bistand skatt
74
390
705
1 294
KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR
Årsrapport Oslo Areal / 17
Sum godtjørelse til revisor
Note 15 Transaksjoner med nærstående parter
61
Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 14, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. 2017
2016
- Gjensidige Forskring ASA - utleie av kontorlokaler
23 887
22 926
Sum
23 887
22 926
0
55
- Gjensidige Forskring ASA
295
305
Sum kjøp av tjenester
295
360
SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER: a) Salg av tjenester
b) Kjøp av tjenester - Advokatfirmaet Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner
Årsregnskap 2017
Note 16 Spesifikasjon av finansinntekter og finanskostnader
2017
2016
1 632
1 783
0
45
Andre finansinntekter
299
434
Sum finansinntekter
1 931
2 263
2017
2016
Renter på lån fra eiere
63 616
65 407
Annen finanskostnad
82
112
Sum finanskostnader
63 698
65 520
FINANSINNTEKTER Renteinntekter bank Valuta gevinst
Årsrapport Oslo Areal / 17
FINANSKOSTNADER
62
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsregnskap 2017
63
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Resultatregnskap 01.01–31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
9, 11
33 193
29 366
33 193
29 366
10
21 718
21 254
2
506
205
10
12 714
12 245
34 938
33 705
-1 745
-4 339
DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter
DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad Avskrivning på driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat
Årsrapport Oslo Areal / 17
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter
12
281 058
363 911
Finanskostnader
12
74 749
71 188
Netto finansposter
206 309
292 722
Ordinært resultat før skattekostnad
204 564
288 383
27 052
26 211
177 512
262 173
177 512
262 173
-177 512
-262 173
Skattekostnad på ordinært resultat
8
Årsresultat 64
OVERFØRINGER Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer
5
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Eiendeler pr. 31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
2
1 545
1 681
1 545
1 681
ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m
1
2 428 831
2 127 544
Lån til foretak i samme konsern
3
2 959 500
2 442 572
Sum finansielle anleggsmidler
5 388 332
4 570 116
Sum anleggsmidler
5 389 877
4 571 797
143 804
187 144
356
747
144 161
187 891
-44 289
111 660
99 872
299 552
5 489 749
4 871 348
OMLØPSMIDLER
Fordringer på selskap i samme konsern
3
Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler Sum eiendeler
4
Årsrapport Oslo Areal / 17
Fordringer
65
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Egenkapital og gjeld pr. 31.12
Beløp i NOK 1.000 NOTE
2017
2016
5, 6
575 000
575 000
5
1 154 622
1 154 622
1 729 622
1 729 622
439 277
262 907
439 277
262 907
2 168 899
1 992 529
EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
5
Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital
GJELD
Årsrapport Oslo Areal / 17
Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser
7
3 909
1 700
Utsatt skatt
8
477
1 042
4 386
2 742
3 230 000
2 830 000
3 230 000
2 830 000
1 078
1 254
18 516
25 867
2 007
1 998
Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær
3
Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld
66
Leverandørgjeld Betalbar skatt
8
Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern
3
36 416
1 309
Kortsiktig gjeld til aksjonær
3
10 340
10 402
18 108
5 248
86 464
46 077
Sum gjeld
3 320 850
2 878 819
Sum egenkapital og gjeld
5 489 749
4 871 348
Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
Oslo, 16. februar 2018 I styret for Oslo Areal AS
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Anders Kilanger l Styremedlem
Reidar E. Stockfleth l Styremedlem
Espen A. Pay l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
Årsregnskap 2017
Oslo Areal AS Kontantstrømoppstilling 01.01-31.12
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
204 564
288 383
Periodens betalte skatt
-25 867
-27 957
Ordinære avskrivninger
506
205
-83 703
-126 991
Nedskrivning av anleggsmidler
8 929
3 533
Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster
91 785
2 217
196 214
139 391
-371
-1 415
331 349
427 098
Investering i nye datterselskaper
-901 754
-24 613
Investering i eksisterende datterselskaper
-181 388
12 000
-752 163
413 069
Økning i langsiktig gjeld
400 000
-246 091
Utbetalinger av utbytte
-
-220 000
400 000
-466 091
-155 949
86 369
Kontanter og bankinnskudd per 01.01
111 660
25 291
Kontanter og bankinnskudd per 31.12
-44 289
111 660
KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Ordinært resultat før skatt
Gevinst ved salg av anleggsmidler
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året
Årsrapport Oslo Areal / 17
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
67
Årsregnskap 2017
Regnskapsprinsipper Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige f oretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps loven og god regnskapsskikk.
i områdene hvor selskapet har virksomhet. K onsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon.
Inntekter
Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert. Datterselskap
Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2007.
Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital.
Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat regnskapet når de påløper.
Datterselskapene vurderes etter kostmetoden.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datterselskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leieinntekter.
68
Pensjoner
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestids punktet, samt poster som knytter seg til varekrets løpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.
Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps messig anses opptjent på balansedagen. Pensjons midler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. Utenlandsk valuta
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 23 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regn skapsmessige og skattemessige verdier, samt skatte messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skatte reduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskost nader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med drifts midlet.
Aksjekapital
Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling
Segmentrapportering
Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort siktige, likvide plasseringer.
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsregnskap 2017
69
Årsregnskap 2017
Note 1 Datterselskaper Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden Beløp i NOK 1.000
Årsrapport Oslo Areal / 17
Datterselskap
70
Forretnings- kontor
Anskaffelses Eier-/ stemme tidspunkt andel
Egenkapital Resulat site år siste år (100 %) (100 %)
Balanseført verdi
Nedre Vollgate 11 AS
Oslo
23.12.2004
100 %
122 845
4 456
170 046
Christian Kroghs Gate 2 AS
Oslo
23.12.2004
100 %
25 469
-1 210
32 858
Schweigaards gate 6 - 14 AS
Oslo
30.12.2004
100 %
77 799
9 422
40 921
Strømsveien 195-197 AS
Oslo
02.02.2005
100 %
25 905
3 877
20 451
Grensesvingen 7 I AS
Oslo
02.02.2005
100 %
276 519
18 758
277 199
Sørkedalsveien 6 AS
Oslo
02.02.2005
100 %
102 744
23 381
174 474
Karenslyst Alle 7 AS
Oslo
02.02.2005
100 %
16 816
7 360
120 689
Vollsveien 2 A og B AS (solgt 31.03.2017)**
Oslo
02.02.2005
100 %
-
-
-
Grensesvingen 7 ANS
Oslo
02.02.2005
100 %
-11
-6
-
Strømsveien 195/197 ANS
Oslo
02.02.2005
100 %
-15
-11
-
Philip Pedersensvei 20 AS*
Oslo
15.03.2005
100 %
30 621
-6 745
28 977
Karenslyst Allè 8A og B AS
Oslo
15.03.2005
100 %
38 595
6 338
40 498
Oslo Areal Deltaker AS
Oslo
01.01.2006
100 %
866
-28
982
Kanalpiren AS
Oslo
10.02.2010
100 %
45 270
-8 620
57 638
Løkketangen 2 - 14 B AS
Oslo
30.04.2012
100 %
121 666
6 117
117 428
Tordenskioldsgate 6 AS
Oslo
30.06.2012
100 %
46 064
8 365
215 265
AS Storgaten 51
Oslo
15.01.2014
100 %
13 552
11 889
188 898
Tullinsgate 2 Eiendom AS*
Oslo
30.09.2014
100 %
155 660
4 337
216 176
Tullinsgate 2 Eiendom ANS
Oslo
30.09.2014
100 %
-
-
-
Pilestredet 33 AS
Oslo
01.12.2014
100 %
250 664
7 856
249 516
Stortorvet 1-3 AS*
Oslo
23.10.2015
100 %
36 754
454
37 824
CK2 Nye Seksjoner AS*
Oslo
01.07.2016
100 %
1 953
-343
25 327
Strandveien 4-8 AS**
Oslo
01.03.2017
100 %
40 377
9 986
385 497
Strandveien 10 AS**
Oslo
01.03.2017
100 %
13 279
-508
28 168
Balanseført verdi 31.12.
2 428 831
*Aksjer i Philip Pedersens vei 20 AS er i 2017 n edskrevet med MNOK 20,3. Tidligere års nedskrivninger på aksjer i Tullinsgate 2 Eiendom AS, Stortorvet 1-3 AS og CK2 Nye Seksjoner AS er reversert med MNOK 11,4. **Kjøp og salg I mars 2017 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Strandveien 4-8 AS og Strandveien 10 AS. Samme måned ble s elskapet Vollsveien 2 A og B AS solgt og dette salget ga Oslo Areal AS en netto gevinst etter transaksjonskostnader på MNOK 83,7.
Årsregnskap 2017
Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler
Inventar, kontormaskiner og anlegg under utførelse
Anskaffelseskost 01.01.
3 040
Tilgang
371
Avgang
0
Anskaffelseskost 31.12.
3 411
Akkumulerte avskrivninger 31.12.
1 867
Balanseført verdi 31.12.
1 545
506
Forventet økonomisk levetid
3-10 år
Avskrivningsplan
Lineær
Note 3 Fordringer og gjeld, mellomværende med aksjonær og nærstående parter Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 31.12.2022. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.
AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til 31.12.2022. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.
Årsrapport Oslo Areal / 17
Årets avskrivninger
71
Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Lån til foretak i samme konsern
2 959 500
2 442 572
Sum
2 959 500
2 442 572
2017
2016
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern
7 026
8 734
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte)
18 577
64 266
118 201
114 144
143 804
187 144
FORDRINGER MED FORFALL SENERE ENN ETT ÅR
KORTSIKTIGE FORDRINGER
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag) Sum kortsiktige fordringer
Årsregnskap 2017
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Gjeld til AMF Pensionsförsäkring AB
1 615 000
1 415 000
Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)
1 615 000
1 415 000
3 230 000
2 830 000
2017
2016
Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB
5 087
5 201
Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA
5 176
5 201
10 340
10 402
36 416
1 309
Annen kortsiktig gjeld til døtre
77
-
Sum kortsiktig gjeld til døtre
36 493
1 309
2017
2016
975
913
-47 751
106 917
2 487
3 831
-44 289
111 660
LANGSIKTIG GJELD
Sum gjeld til aksjonær
KORTSIKTIG GJELD
Sum kortsiktig gjeld til aksjonær
Årsrapport Oslo Areal / 17
Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)
72
Note 4 Bankinnskudd Beløp i NOK 1.000
BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto* Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd
*Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontant beholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.
Årsregnskap 2017
Note 5 Egenkapital Beløp i NOK 1.000 Aksjekapital
Overkurs
Annen innskutt egenkapital
Annen egenkapital
Sum
575 000
1 154 622
109
262 798
1 992 529
-1 143
-1 143
177 512
177 512
439 168
2 168 899
ÅRETS ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital 01.01. Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital Årets resultat Egenkapital 31.12.
575 000
1 154 622
109
Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Beløp i NOK 1.000 Antall
Eierandel
Gjensidige Forskring ASA
11 500 000
50,0 %
AMF Pensionsförsäkring AB
11 500 000
50,0 %
23 000 000
100,0 %
Totalt antall aksjer
Note 7 Pensjoner
Årsrapport Oslo Areal / 17
AKSJONÆRER PER 31.12.
73
Selskapet har pensjonsordning etter lov om obliga torisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2006 og har nå 2 medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en planendring i ytelsesordningen ved at KPI-regulering av pensjoner er avviklet.
Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Årsregnskap 2017
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
YTELSESORDNING Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar
6 019
6 673
Årets pensjonsopptjening
313
463
Arbeidsgiveravgift av årets opptjening
44
65
Rentekostnad
167
187
Aktuarielle gevinster og tap
1 506
-150
Pensjonsutbetalinger
-228
Planendring
570
-1 154
Aga av innbetalte pensjonsmidler
-33
-64
8 358
6 019
2017
2016
4 316
1 946
Nåverdi av fondsbasert ordning
4 043
4 074
Nåverdi av pensjonsforpliktelsen
8 358
6 019
Virkelig verdi av pensjonsmidlene
-4 449
-4 319
Netto pensjonsforpliktelse
3 909
1 700
Netto pensjonsforpliktelse i balansen
3 909
1 700
2017
2016
4 319
3 715
120
104
2
46
Innbetalinger
206
517
Pensjonsutbetalinger
-165
Per 31. desember
BELØP INNREGNET I BALANSEN
Årsrapport Oslo Areal / 17
Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning
74
VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster og tap
Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler
-33
-64
4 449
4 319
2017
2016
Årets pensjonsopptjening
313
463
Rentekostnad
167
187
-120
-104
44
65
Resultatført planendring
570
-1 154
Pensjonskostnad
975
-543
Per 31. desember
PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET
Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift
Årsregnskap 2017
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
975
-543
Akkumulert beløp per 1. januar
6 384
6 581
Innregnet i perioden
1 504
-196
Akkumulerte beløp per 31. desember
7 888
6 384
2017
2016
Diskonteringsrente
2,30 %
2,77 %
Forventet lønnsregulering
2,50 %
3,10 %
Forventet pensjonsregulering
0,40 %
0,00 %
Forventet G-regulering
2,25 %
3,10 %
Forventet avkastning på pensjonsmidler
2,30 %
2,77 %
Ikke relevant
Ikke relevant
K2013
K2013
KU
KU
Avtagende
Avtagende
14,10 %
14,10 %
KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m
AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL
Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift
Årsrapport Oslo Areal / 17
AKTUARIELLE FORUTSETNINGER
75
De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.
2017
2016
3,70 %
1,40 %
94,10 %
95,30 %
2,20 %
3,30 %
100,00 %
100,00 %
PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler
Årsregnskap 2017
Note 8 Skatt Beløp i NOK 1.000 2017
2016
-123
-12
1 704
3 740
492
614
Netto midlertidige forskjeller
2 072
4 343
Grunnlag for utsatt skatt
2 072
4 343
BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto
Utsatt skatt
477
1 042
Utsatt skatt i balansen
477
1 042
2017
2016
204 564
288 383
Permanente forskjeller
-93 267
-183 159
Grunnlag for årets skattekostnad
111 297
105 224
2 271
-1 119
113 568
104 105
0
671
-36 416
-1 309
77 152
103 467
2017
2016
Betalbar skatt på årets resultat
27 256
26 194
Betalbar skatt
27 256
26 194
-545
-373
GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT
Årsrapport Oslo Areal / 17
Resultat før skattekostnad
Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)
76
FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN
Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital Endring skattekostnad foregående år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Skattekostnad Effektiv skattesats
361
-49
0
482
-21
-43
27 051
26 211
13,22 %
9,09 %
Årsregnskap 2017
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
204 564
288 383
49 095
72 096
27 051
26 211
-22 044
-45 885
-22 384
-45 790
AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 24% / 25% Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 24 % / 25 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats
-21
-43
Andre forskjeller
361
-535
0
482
-22 044
-45 885
2017
2016
Betalbar skatt i skattekostnaden
27 256
26 026
Skattevirkning av konsernbidrag
-8 740
-159
Betalbar skatt i balansen
18 516
25 867
Endring skattekostnad foregående år Sum forklart differanse
Årsrapport Oslo Areal / 17
BETALBAR SKATT I BALANSEN
77
Årsregnskap 2017
Note 9 Driftsinntektert I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester og prosjektledelse til datterselskap. Beløp i NOK 1.000 2017
2016
Annen driftsinntekt
33 193
29 366
Sum
33 193
29 366
2017
2016
33 032
29 106
162
260
33 193
29 366
2017
2016
Norge
33 193
29 366
Sum
33 193
29 366
FORDELING PÅ VIRKSOMHETSOMRÅDER Forvaltningstjenester Annet Sum
Årsrapport Oslo Areal / 17
GEOGRAFISK FORDELING
Note 10 Personalkostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm.
78
2017
2016
15 269
16 404
533
229
Arbeidsgiveravgift
2 571
2 769
Pensjonskostnader
2 243
741
1 102
1 112
21 718
21 255
Daglig leder
Styret
2 148
533
Bonus
422
0
Arbeidsgiveravgift
410
75
Pensjonsutgifter
175
0
Annen godtgjørelse
164
0
Beløp i NOK 1.000
PERSONALKOSTNADER Lønn Styrehonorar
Andre ytelser Sum personalkostnader
Selskapet har sysselsatt 11 årsverk i regnskapsåret.
YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar
Årsregnskap 2017
Styrehonorar for 2017
Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2017 m otatt kr 254 688 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson har mottatt kr 41 739 i styrehonorar for perioden 1. januar til 20. april 2017 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2017 mottatt kr 139 619 i styrehonorar. Espen Pay kom inn som nytt styremedlem fra 21. april 2017 og har i perioden 21. april til 31. desember 2017 mottatt kr 97 431 for sitt verv.
Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godt gjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.
Beløp i NOK 1.000 2017
2016
233
220
-
213
56
202
-
188
289
823
Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Annen bistand Sum godtjørelse til revisor
Årsrapport Oslo Areal / 17
KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR*
79
*Inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.
Årsregnskap 2017
Note 11 Transaksjoner med nærstående parter Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 10, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Beløp i NOK 1.000 2017
2016
- Datterselskaper
33 032
29 106
Sum salg av tjenester
33 032
29 106
–
55
- Gjensidige Forskring ASA
295
305
Sum kjøp av tjenester
295
360
2017
2016
Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap
136 778
177 739
Gevinst ved salg av datterselskap
83 703
126 991
Renteinntekt fra døtre
59 084
57 457
Andre finansinntekter
1 493
1 724
Sum finansinntekter
281 058
363 911
8 929
3 533
2 191
2 160
63 616
65 407
Andre finanskostnader
13
88
Sum finanskostnader
74 749
71 188
SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER a) Salg av tjenester
b) Kjøp av tjenester - Advokatfirmaet Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner
Note 12 Spesifikasjon av finansinntekter og finanskostnader
Årsrapport Oslo Areal / 17
Beløp i NOK 1.000
80
FINANSINNTEKTER
FINANSKOSTNADER Nedskrivning finansielle eiendeler Rentekostnad til døtre Rentekostnad til aksjonærer
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsregnskap 2017
81
85
Ã…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsrapport Oslo Areal / 17
Ă…rsregnskap 2017
86
Oslo Areal AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no
osloareal.no