Geschäftsbericht Immofinanz

Gesch채ftsbericht 2009/10

Kennzahlen der IMMOFINANZ Group

Unternehmenskennzahlen 30. April 2010

Veränderung in %

30. April 2009

Umsatz in Mio. EUR

719,2

-2,32 %

736,2

Operatives Ergebnis (EBITDA) in Mio. EUR

394,9

27,19 %

310,5

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) in Mio. EUR

181,1

-

-2.071,3

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) in Mio. EUR

208,2

-

-3.403,4

Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR

387,5

299,47 %

97,0

4.872,9

6,74 %

4.565,3

40,7%

4,11 %

39,1%

11.963,6

2,53 %

11.668,7

Eigenkapital in Mio. EUR (einschließlich Fremdanteile) Bilanzielle Eigenkapitalquote in % Bilanzsumme in Mio. EUR Buchwert je Aktie in EUR

4,63

-2,62 %

4,75

Net Asset Value je Aktie in EUR

4,78

-9,05 %

5,25

30. April 2010

Veränderung in %

30. April 2009

Kennzahlen zum Immobilienvermögen Anzahl der Immobilien

1.845

-0,38 %

1.852

8.684,7

10,00 %

7.895,4

Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR

179,9

-68,59 %

572,7

Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR

252,3

6,70 %

236,5

Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR

Aktienkennzahlen 30. April 2010

Veränderung in %

30. April 2009

Ergebnis je Aktie in EUR

0,17

-

-4,29

Ultimokurs der Aktie in EUR

3,24

118,92 %

1,48

1.044.216.775

127,47 %

459.050.894

3.383,3

397,98 %

679,4

Anzahl der Aktien Ultimo Börsekapitalisierung in Mio. EUR

Inhaltsverzeichnis 1

Inhalt

2   4   8 10 20 23 24 28 38

39 43 56 70 75 77 79 84 86 90 91 91 92 93

94   96   97   98   99 100 102 108 108 112 128 136 146 174 174

200 215 216 218 218 220 222 234 234

247 254

Konzernüberblick Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Vorstände im Fokus Human Resources Nachhaltigkeit bei der IMMOFINANZ Group Investor Relations Corporate Governance Lagebericht   1. Unternehmensprofil   2. Marktumfeld   3. Segment- und Portfoliobericht   4. Ergebnis-, Bilanz- und Cashflowanalyse   5. Finanzielle und Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren   6. Rechtsstreitigkeiten   7. Angaben zum Kapital   8. Human Resources   9. Risikoberichterstattung 10. Internes Kontrollsystem 11. Forschung und Entwicklung 12. Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften 13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 14. Ausblick Konzernabschluss Konzern Gewinn- und Verlustrechnung Konzern Gesamtergebnisrechnung Konzernbilanz zum 30. April 2010 Konzern-Cashflow-Statement Konzern Eigenkapitalentwicklung Segmente Konzernanhang 1. Allgemeine Angaben 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 3. Konsolidierungs- und Unternehmenszusammenschlüsse 4. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 5. Erläuterungen zur Konzernbilanz 6. Erläuterungen zum Konzern-Cashflow-Statement 7. Sonstige Angaben zu Geschäftssegmenten Konzernunternehmen der IMMOFINANZ Group Erklärung des Vorstands Bestätigungsvermerk Jahresabschluss zum 30. April 2010 IMMOFINANZ AG Bilanz zum 30. April 2010 IMMOFINANZ AG WIEN Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009/10 Anhang zum Einzelabschluss Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 (1) UGB Lagebericht für das Geschäftsjahr 2009/10 Bestätigungsvermerk 3-Monats-Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

2

KOnzernÜberblick

Die neue Immofinanz Group Die Fusion: Bewährte Kräfte neu gebündelt Die Fusion von IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG zur IMMOFINANZ Group ermöglicht eine Durch die ­Verschmelzung von

neue strategische Ausrichtung mit dem Ziel, die ­IMMOFINANZ Group, das führende börsenotierte Immobilienunternehmen in Mittel-, Ost- und Südosteuropa werden zu lassen.

IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG ist ein

Der Hintergrund

neues, gestärktes Unter-

Seit ihrer Gründung im Jahr 1990 hat die damalige IMMOFINANZ ein hochwertiges Portfolio aus erst-

nehmen entstanden: Die

klassigen Immobilien aufgebaut und sich in der Spitzengruppe der europäischen Immobilienunterneh-

IMMOFINANZ Group.

men etabliert. Die letzten beiden Geschäftsjahre brachten für die gesamte Branche schwere Turbulen-

Für Anleger ergibt sich

zen. Für die IMMOFINANZ waren sie die schwierigsten in der Unternehmensgeschichte.

durch diese Fusion eine Reihe von Vorteilen.

Die IMMOFINANZ wurde in einem 18-monatigen Kraftakt neu strukturiert. Die Konsolidierung von Cashflow und Ertragsoptimierung ist gelungen. Als IMMOFINANZ Group gehört das Unternehmen wieder zum Spitzenfeld der führenden europäischen Immobilienunternehmen. Und richtet nach dem erfolgreichen Umbau seinen strategischen Fokus auf das zentrale Unternehmensziel: als eines der führenden börsenotierten Immobilienunternehmen in Mittel-, Ost- und Südosteuropa einen wachsenden und risikooptimierten Cashflow für seine Aktionäre zu erwirtschaften. Das Kerngeschäft Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group ist die Erwirtschaftung von Mieteinnahmen durch die aktive Verwaltung eines diversifizierten Immobilienportfolios, zusammen mit den Erlösen aus Entwicklungsprojekten und portfoliooptimierenden Verkäufen. Die IMMOFINANZ Group peilt eine 80:10:10-Strategie an: 80 % der Erträge werden aus der Vermietung von Immobilien stammen, ­jeweils 10 % sollten aus Entwicklungsprojekten und Immobilienverkäufen kommen. Vision & Mission Unternehmensziel der IMMOFINANZ Group ist die nachhaltige Generierung von Erträgen aus Topimmobilien in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group. Für die Aktionäre sollen aus Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinnen und Projektentwicklungserträgen risikooptimale Renditen erwirtschaftet werden.

Die neue Struktur

Residential

Commercial West

Commercial East BETEILIGUNGEN

BUWOG AT BUWOG DE Beteiligungen

IMMOAUSTRIA IMMOWEST

CEE SEE CIS

FONDS Minderheitsbeteiligung

KOnzernüberblick 3

Die Ziele der IMMOFINANZ Group für die nächsten Jahre Die IMMOFINANZ Group hat sich für das Geschäftsjahr 2010/11 und darüber hinaus folgende ­zentrale Ziele gesetzt: • Die weitere Verbesserung des Portfolios, die Erschließung zusätzlicher Ertragsmöglichkeiten und die Optimierung der internen Strukturen. • Die IMMOFINANZ Group wird sich intensiv als Projektentwickler engagieren. Anleger können dadurch von erfolgreichen Projekten profitieren. • Die Veräußerung von Vermögenswerten wird zur Stärkung der Liquidität beitragen. Ein Verkaufsprogramm von EUR 2,7 Mrd. wurde bereits gestartet. Beteiligungen und Immobilien, die weder zum Kerngeschäft noch zu den Kernmärkten bzw. Assetklassen passen, werden in den nächsten fünf Jahren verkauft. Acht Kernmärkte und vier Assetklassen Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die acht regionalen Kernmärkte Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland und auf die Segmente Einzelhandel, Logistik, Büro und Wohnen. Dabei sollte die Sektorverteilung inklusive der Entwicklungspipeline für den Wohnbereich bei 25 % liegen. Die restlichen 75 % des Kommerzbereichs werden in 45 % Büro, in 22,5 % Einzelhandel und in 7,5 % Logistik unterteilt sein.

Sektorale und regionale Ausrichtung Wohnen 25 %

Büro 45 %

Westeuropa, insbesondere der deutschWohnen

sprachige Raum, ist unser ­Heimatmarkt Logistics

und ein wichtiger Stabilitätsfaktor. Die Retail

Wachstumsregion

Logistik 7,5 %

Büro

Mittel-,

Ost-

und

­Südosteuropa ist unser ­Zukunftsmarkt. Einzelhandel 22,5 %

Bestandsimmobilien¹ der IMMOFINANZ Group in den acht Kernmärkten Russland

EUR

727,5 Mio.

Polen

EUR

643,0 Mio.

Deutschland

EUR

674,7 Mio.

Tschechien

EUR

634,8 Mio.

Österreich

EUR 3.747,5 Mio.

Slowakei

EUR

253,9 Mio.

Ungarn

EUR

511,3 Mio.

Rumänien

EUR

598,2 Mio.

Buchwert per 30.04.2010 Mehr zu ausgewählten Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group unter www.immofinanz.com.

1

Mag. Michael Wurzinger MRICS Mitglied des Vorstands Dr. Eduard Zehetner Vorstandsvorsitzender & CFO

Vorwort des Vorstandes 5

Mag. Daniel Riedl MRICS Mitglied des Vorstands

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS Mitglied des Vorstands

6

Vorwort des Vorstands

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Zurück in der

mit dem Geschäftsjahr 2009/10 ist der wohl schwierigste Abschnitt in der Unternehmensgeschich-

­Spitzengruppe der

te der ­IMMOFINANZ abgeschlossen worden. Hinter uns liegt eine rund 18 Monate lange Phase

­Immobilienunternehmen

der Restrukturierung. Aus ­IMMOFINANZ und ­­IMMOEAST, denen vielfach nur noch geringe Überlebenschancen gegeben wurden, ist ein geeintes, starkes und zukunftsorientiertes Unternehmen entstanden: die ­IMMOFINANZ Group. Damit haben wir die wirtschaftliche Krise bewältigt und uns wieder in der Spitzengruppe der führenden europäischen Immobilienunternehmen etabliert. Im Geschäftsjahr 2009/10 bzw. unmittelbar danach konnten alle ­wesentlichen Maßnahmen zur Neustrukturierung und Sanierung des Unternehmens abgeschlossen ­werden.

Fusion sorgt für

Am 29.04.2010 wurde die Fusion der ­IMMOFINANZ mit ihrer früheren Tochtergesellschaft

positive Reaktionen

­­­IMMOEAST zur ­IMMOFINANZ Group mit dem Eintrag ins Firmenbuch besiegelt. Die einhellig positiven Reaktionen von Analysten, Investoren und Wirtschaftsmedien und vor allem die überwältigende Zustimmung der Aktionäre beider Gesellschaften unterstreichen die Richtigkeit und die große Bedeutung dieses Zusammenschlusses.

Internalisierung

Unmittelbar nach dem Bilanzstichtag wurde die Vereinbarung mit der früheren Constantia Privat-

des ­Managements

bank und ihren ehemaligen Eigentümern (Constantia Packaging B.V. bzw. in Folge ein Konsortium

­erfolgreich

der österreichischen Großbanken) abgeschlossen. Dabei konnten die Interessen der ­­IMMOFINANZ

­abgeschlossen

und ihrer Aktionäre in hohem Maß gewahrt werden. Ein Großteil der Mittel, die der Gesellschaft in früheren Jahren entzogen wurden, ist als Barzahlung bzw. in Form verwertbaren Vermögens – überwiegend als eigene Aktien sowie besicherte Forderungen – zurückgeflossen. In den kommenden Jahren sind weitere Erlöse aus der uns zugefallenen Aviso Zeta Bank AG – der verbliebene Rest der früheren Constantia Privatbank – zu erwarten. Auch die Internalisierung des Managements wurde mit der Vereinbarung abgeschlossen.

Erfreuliche ­Entwicklung

Die radikale Kürzung des Umfangs der Entwicklungsprojekte, der erfolgreiche Verkauf einiger Be-

des operativen

standsobjekte, die Beendigung der Managementverträge und konsequente Kostensenkungsmaß-

­Ergebnisses

nahmen haben die Liquiditätssituation der ­IMMOFINANZ Group entscheidend verbessert. Nach den hohen Verlusten im Geschäftsjahr 2008/09 wurde 2009/10 auch die Trendwende bei den Erträgen geschafft. Das operative Ergebnis (EBITDA) stieg um ca. 27 % auf EUR 394,9 Mio., das Ergebnis vor Ertragssteuern erreichte nach einem Vorjahresverlust von EUR 3,4 Mrd. im Jahr 2009/10 wieder plus EUR 208,2 Mio.

Aktionäre ­profitieren

Diese positive Entwicklung hat sich für die Aktionäre, die der ­IMMOFINANZ bzw. der ­­IMMOEAST

von positiver­

auch in dieser schwierigen Phase die Treue gehalten haben, bezahlt gemacht. Der Wert der

­Entwicklung

­IMMOFINANZ-Aktie hat sich im Geschäftsjahr 2009/10 mehr als verdoppelt.

Vorwort des Vorstands 7

Nun ist der Abschluss der Restrukturierung für das Management zwar ein Grund zur Freude, aber

Offensive ­Strategie:

keineswegs Anlass für Zufriedenheit. Mit der Abarbeitung der Altlasten wurde eine solide Basis

­Verbesserung

geschaffen, sodass wir wieder verstärkt offensiv agieren und die Chancen des sich im Umbruch be-

des Portfolios,

findlichen Immobilienmarkts erfolgreich nutzen können. Im Geschäftsjahr 2010/11 und darüber hin-

­Erschließung ­neuer

aus wird unsere Strategie auf die weitere Verbesserung unseres Portfolios und auf die Erschließung

­Ertragsmöglichkeiten

zusätzlicher Ertragsmöglichkeiten ausgerichtet sein. Dazu gehören zum einen alle Maßnahmen der Vermögensverwaltung, mit denen wir die Mieterträge unseres Bestandsportfolios kontinuierlich verbessern werden. Ein weiterer wichtiger Teil unserer Strategie ist die Intensivierung des unter-

Als Entwickler

nehmerischen Engagements. Dadurch wird die ­IMMOFINANZ Group vom Finanzierungspartner

noch ­stärker von

zum eigentlichen Entwickler und kann noch stärker vom hohen Gewinnpotenzial erfolgreicher Pro-

­erfolgreichen ­

jekte profitieren. Die Verlängerung der Wertschöpfungskette, beispielsweise durch die Übernahme

Projekten profitieren

der Hausverwaltung für wesentliche Teile des Immobilienbestands, rundet unser Arbeitsprogramm zur Stärkung der Ertragskraft ab. Zusätzlich zu den Effekten der eigenen Maßnahmen sollte die ­IMMOFINANZ Group mittelfristig auch von der sich verbessernden Konjunktursituation und der daraus folgenden langsamen Erholung des Immobilienmarkts profitieren. Für die ­IMMOFINANZ Group wie für den Immobilienmarkt insgesamt gilt heute, dass die Krise überstanden ist, dass es aber noch viel Potenzial für weiteres Wachstum gibt. Die Chancen stehen gut, dass wir dieses Potenzial in den kommenden Jahren nutzen können.

Dr. Eduard Zehetner Vorstandsvorsitzender & CFO

Mag. Daniel Riedl MRICS

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS

Mag. Michael Wurzinger MRICS

Mitglied des Vorstands

Mitglied des Vorstands

Mitglied des Vorstands

8

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Bericht des Aufsichtsrats Gelungener Start

Der Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG blickt auf ein außergewöhnlich herausforderndes und ebenso

in eine neue Ära

erfolgreiches Geschäftsjahr 2009/10 zurück. In insgesamt neun Sitzungen wurde intensiv über die wirtschaftliche Situation des Unternehmens, die aktuellen Marktbedingungen und über den Fortschritt der höchst erfolgreichen Restrukturierung der ­IMMOFINANZ Group beraten. Mit der wirksam gewordenen Upstream-Verschmelzung mit der ­­IMMOEAST AG, die der vorletzte große Restrukturierungsschritt war, beginnt für die ­IMMOFINANZ Group eine neue Ära, in der unsere gemeinsame Vision, nämlich für ­unsere Aktionäre, Kunden und Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter das führende börsenotierte Immobilienunternehmen in Mittel-, Ost- und Südosteuropa zu sein, Schritt für Schritt zur Realität wird.

Zentrale Themen:

Der Aufsichtsrat tagte im Zeitraum von Juni bis August 2009 vier Mal. Mittelpunkt der Beratungen wäh-

­Investitionen,

rend dieser Sitzungen waren die Entwicklung der einzelnen Investitionen, die finanzielle Lage und na-

­Finanzlage und

türlich die einzelnen Restrukturierungsmaßnahmen. Ferner wurden in den Sitzungen auch Themen wie

­Restrukturierung

die Anfechtung des Dividendenbeschlusses 2007/08, der vom Handelsgericht Wien stattgegeben wurde, indem der genannte Beschluss für nichtig erklärt wurde, oder die Vorbereitungen für die 16. ordentliche Hauptversammlung behandelt. Im Anschluss an die 16. ordentliche Hauptversammlung der Aktionäre im Oktober 2009 fand eine konstituierende Aufsichtsratssitzung statt, in der die bereits bestehenden Strukturen, sowohl im Präsidium als auch in den Ausschüssen, bestätigt wurden. Etwa sechs Wochen nach der konstituierenden Sitzung kam der Aufsichtsrat im November 2009 erneut zusammen, um über das laufende Geschäftsjahr, die Änderung des Aktienänderungsgesetzes und die damit verbundenen Folgen und vor allem über die großen, zu diesem Zeitpunkt noch bevorstehenden Restrukturierungsschritte zu beraten.

Verschmelzung

Im Dezember 2009 wurde in einer gemeinsam mit dem Vorstand abgehaltenen Sitzung einstimmig der

­einstimmig beschlossen

Beschluss gefasst, die ­­IMMOEAST AG als übertragende Gesellschaft auf die ­IMMOFINANZ AG als übernehmende Gesellschaft rückwirkend auf den 30.04.2009 zu verschmelzen.

Zwei neue ­Mitglieder

Die Verschmelzung wurde von der außerordentlichen Hauptversammlung im Jänner 2010 genehmigt und

für den ­Aufsichtsrat

ist per 29.04.2010 wirksam geworden. Mit Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung im Jänner 2010 wurde der Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG um zwei weitere Mitglieder erweitert: Mag. Klaus Hübner und Mag. Christian Böhm wurden bis 30.04.2014 in den Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG gewählt. Somit besteht der Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG aus acht Mitgliedern. Im Februar 2010 fand eine weitere Aufsichtsratssitzung statt. In dieser Sitzung wurde Dr. Manfred ­Wiltschnigg mit Wirkung ab dem Tag der Eintragung der Verschmelzung der ­­IMMOEAST AG auf die ­IMMOFINANZ AG im Firmenbuch (per 29.04.2010) zum Mitglied des Vorstands der ­IMMOFINANZ AG bestellt. Die Bestellung erfolgte bis zum Ablauf des 31.03.2012. Weiters wurde DI Dr. Edgar Rosenmayr mit Wirkung desselben Tages zum Mitglied des Vorstands der ­IMMOFINANZ AG bestellt. Die Bestellung erfolgte bis zum Ablauf seines Vertrags am 30.04.2010. Darüber hinaus wurde in dieser Sitzung über die Unternehmensstrategie, Organisationsänderungen und den Status der Verhandlungen mit der Constantia Packaging B.V. beraten.

Budget für laufendes Geschäftsjahr 2010/11 verabschiedet

Ende April, d.h. zum Ende des Geschäftsjahres 2009/10, wurde das Budget für das laufende Geschäftsjahr 2010/11 vom Vorstand präsentiert und vom Aufsichtsrat verabschiedet.

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 9

Wie schon erwähnt hat der Aufsichtsrat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet: Prüfungsausschuss Der Prüfungsausschuss, der im Berichtsjahr zwei Mal tagte, ist für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und die Prüfung der Jahres- und Konzernabschlusserstellung zuständig. Des Weiteren beschäftigt er sich mit dem internen Kontrollsystem und der Funktion der Revision. Das Unternehmen hat im abgelaufenen Geschäftsjahr die interne Revision als eigene Stabsstelle des Gesamtvorstands eingerichtet. Die Interne Revision hat ihre Arbeit im Kalenderjahr 2009 aufgenommen und berichtet in Konformität mit dem Österreichischen Corporate Governance Kodex an den Prüfungsausschuss. Strategieausschuss Der Strategieausschuss befasst sich mit der strategischen Ausrichtung, Investitionen und Devestitio-

Umfassende ­

nen des Unternehmens. Die Agenden des Strategieausschusses wurden im abgelaufenen Geschäfts-

Zuständigkeiten

jahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen.

für drei Ausschüsse

Personal- und Nominierungsausschuss Der Personal- und Nominierungsausschuss berät über die Bestellung und Vergütung von Vorstandsmitgliedern und den Inhalt von Anstellungsverträgen. Der Personal- und Nominierungsausschuss hat im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Sitzung abgehalten, da alle relevanten Agenden vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen wurden. Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat ausführlich über die Geschäfts- und Finanzlage des Unternehmens und informierte ihn auch außerhalb der Sitzungen zeitnah und umfassend. Neben den oben genannten Themen wurde in den Sitzungen laufend über die Veränderungen in den Zielmärkten des Unternehmens und die Entwicklungen am Kapitalmarkt diskutiert und Fragen der Finanzierung und der Bewertung der Immobilien sowie die Möglichkeiten der Neuausrichtung und Optimierung des Portfolios angesichts der geänderten Rahmenbedingungen wurden erörtert. Über die Sitzungen hinaus wurden aktuelle Einzelthemen in Gesprächen zwischen dem Vorstand, dem Vorsitzenden und den Mitgliedern des Aufsichtsrats erörtert. Über besondere Vorgänge wurde zusätzlich informiert, zu einzelnen Tagesordnungspunkten wurden Experten für vertiefende Informationen eingeladen. Der Jahresabschluss 2009/10 samt Lagebericht und der nach International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Konzernabschluss 2009/10 samt Konzernlagebericht wurden von der KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Sämtliche Jahres- und Konzernabschlussunterlagen sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers wurden im Prüfungsausschuss im Beisein des Prüfers und des Vorstands eingehend erörtert und gemäß § 96 Aktiengesetz geprüft. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung wurde einstimmig beschlossen, dem Aufsichtsrat die uneingeschränkte Annahme zu empfehlen. Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss, der damit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festgestellt ist. Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der ­IMMOFINANZ Group für ihr außergewöhnliches Engagement und den Aktionärinnen und ­Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen.

Wien, im August 2010 Für den Aufsichtsrat

Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler

Vorsitzender

Vorst채nde im Fokus

BB Center, Prag (CZ) Bestehend aus 4 B체rogeb채uden

Die Mieter: Internationale Topkonzerne Liegt in einem modernen Prager Business District

Vorstände im Fokus 11

Dr. Eduard Zehetner Vorstandsvorsitzender & CFO Geboren am 09.08.1951 in St. Pölten Bestellt seit 21.11.2008 bis 21.11.2011 Dr. Eduard Zehetner:

Restrukturierung erfolgreich durchgeführt Dr. Eduard Zehetner ist Vorstandsvorsitzender und leitet als CFO die Bereiche Rechnungswesen, Controlling, Beteiligungsmanagement, Finanzen, Recht, Einkauf, Fonds sowie Investor Relations und Corporate Communications. Darüber hinaus zeichnet Dr. Zehetner auch für die Restrukturierung der ­IMMOFINANZ Group verantwortlich. Neue strategische Ausrichtung Im Laufe des vorangegangenen Geschäftsjahres wurde der Vorstand der damaligen ­IMMOFINANZ

Aus ­IMMOFINANZ AG

AG neu besetzt. Das neue Vorstandsteam hat in den vergangenen eineinhalb Jahren den Konzern

und IMMOEAST ­­ AG

strategisch neu ausgerichtet und einen weitreichenden Restrukturierungsprozess in Gang gesetzt.

wird die ­IMMOFINANZ

Das wichtigste Ergebnis dieses Restrukturierungsprozesses ist die Fusion der ­IMMOFINANZ AG

Group

mit ihrer Tochtergesellschaft ­­IMMOEAST AG am 29.04.2010 (rückwirkend zum 30.04.2009). Die aus der Fusion hervorgegangene Gesellschaft tritt unter der Marke ­IMMOFINANZ Group auf. Einstimmig beschlossen Die Vorstände und Aufsichtsräte der ­IMMOFINANZ AG und der ­­IMMOEAST AG haben am

Fusion: ­Aktionäre

17.12.2009 in einer gemeinsamen Sitzung den einstimmigen Beschluss zur Fusion gefasst. Die Ak-

­stimmen mit

tionäre beider Gesellschaften haben Ende Jänner 2010 in außerordentlichen Hauptversammlun-

­überwältigender

gen mit überwältigender Mehrheit (­IMMOFINANZ: 99,9 %, ­­IMMOEAST: 96,2 %) diesem Beschluss

­Mehrheit zu

zugestimmt. Am 15.04.2010 folgte die Genehmigung des polnischen Informationsmemorandums durch die polnische Finanzmarktaufsicht – damit waren alle Voraussetzungen für die Fusion der ­IMMOFINANZ AG mit der ­­IMMOEAST AG erfüllt. Am 29.04.2010 erfolgte schließlich die Eintragung in das Firmenbuch des Handelsgerichts Wien. Mit Wirkung vom 27.04.2010 – also vor der Fusion – sind per Abspaltung sämtliche operativen Aktivitäten der ­­IMMOEAST AG auf die IMBEA ­­IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG übergegangen. Diese Downstream-Abspaltung sichert die von der ­­IMMOEAST AG abgegebenen Garantieversprechen für die ­IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2009–2011. Die IMBEA ­­IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG wurde mit der Fusion eine 100 %-Tochter der ­IMMOFINANZ AG.

12

VORSTÄNDE IM FOkUS

Aktien für das Prime Market Segment Am 22.04.2010 wurden die ­­IMMOEAST-Aktien zum letzten Mal an der Warschauer Börse gehandelt. An der Wiener Börse wurde der Handel mit den IMMMOEAST-Aktien mit 28.04.2010 beendet. Die ­IMMOFINANZ-Aktien notieren nur an der Wiener Börse, im Segment Prime Market. Kapitalerhöhung um EUR 589 Mio. Aktionäre er-

Im Zuge der Fusion hat die ­IMMOFINANZ AG eine Kapitalerhöhung im Umfang von EUR 589 Mio.

halten für zwei

durchgeführt. Im Rahmen dieser Kapitalerhöhung wurden 567,4 Mio. ­IMMOFINANZ-Aktien

­­IMMOEAST-Aktien drei

an ­­IMMOEAST-Aktionäre ausgegeben. Die ­­IMMOEAST-Aktionäre haben für jeweils zwei

­IMMOFINANZ-Aktien

­­IMMOEAST-Aktien drei ­IMMOFINANZ-Aktien erhalten. Der Umtausch der ­­IMMOEAST-Aktien in ­IMMOFINANZ-Aktien erfolgte über das Clearing System der Oesterreichischen Kontrollbank Aktiengesellschaft direkt an die Depotbanken. Bei polnischen Depots erfolgte die Lieferung über das polnische National Depository for Securitities (NDS). Die Fusion bringt den Aktionären eine Reihe von Vorteilen:

Konsolidierte ­Aktionärsbasis und mehr Transparenz für eine der ­größten Immobilien­ gesellschaften Europas

• Das Beherrschungsverhältnis der ­­IMMOEAST durch die ­IMMOFINANZ fällt weg. • Eine konsolidierte Aktionärsbasis wurde geschaffen. • Die Bilanzstruktur wurde vereinfacht, konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten wurden ausgeglichen. • Neue Möglichkeiten, Kosten zu sparen und Synergien zu erzeugen, wurden geschaffen. • Vereinfachte Strukturen erhöhen die Transparenz und verbessern die Corporate Governance. • Gesteigerte Liquidität der ­IMMOFINANZ-Aktie. • Durch die Bereinigung der Finanzstruktur wurde der Zugang zum Kapitalmarkt verbessert. • Die ­IMMOFINANZ Group ist nun eine der größten Immobiliengesellschaften in Europa. Internalisierung erfolgreich abgeschlossen

Erfolgreiche Übernahme

Die seit Mitte 2008 geplante Internalisierung des Managements konnte wenige Tage nach dem

der Aviso Zeta Bank AG

Berichtszeitraum durch die Übernahme der Aviso Zeta Bank AG und ihrer Schwestergesellschaft, die Aviso Delta GmbH, abgeschlossen werden. Die ­IMMOFINANZ Group hat am 19.05.2010 über die IMBEA ­­IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG aufschiebend bedingt die Aviso Zeta Bank AG (ehemalige Constantia Privatbank AG) für EUR 1,00 von der Aviso Gamma GmbH übernommen. Im Rahmen dieser Übernahme wurde auch die Developmentsparte der Aviso Zeta Bank, die CREDO Immobilien Developmentgruppe, erworben.

Internalisierung

Die Aviso Delta GmbH wurde zum Preis des eingezahlten Stammkapitals von EUR 17.500,00 gekauft.

sorgt für mehr

Als Folge dieser Übernahme konnten die Managementverträge endgültig in die ­IMMOFINANZ

Wirtschaftlichkeit

Group internalisiert werden. Die seit Langem angestrebte Internalisierung ist somit abgeschlossen. Einigung mit Constantia Packaging B.V. Ebenfalls kurz nach dem Berichtszeitraum konnten die Verhandlungen mit der Constantia ­Packaging B.V. sowie Christine de Castelbajac und Prinz Michael von und zu Liechtenstein zu einem positiven Abschluss gebracht werden. Die Vereinbarung zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512 Mio.) wurde am 20.05. unterzeichnet.

Vorstände im Fokus 13

Die ­IMMOFINANZ Group erhält dadurch EUR 217 Mio. in bar und 55 Mio. Stück IMMOFINANZ-­

Aktien, Liegenschaften

Aktien sowie ca. 113 Gesellschaften aus dem Besitz der Constantia Packaging B.V. Diese

& Bargeld sind Bestand-

­Gesellschaften haben Verbindlichkeiten in Höhe von mehr als EUR 100 Mio. gegenüber der Aviso

teil der Vereinbarung

Zeta Bank. Ein Betrag von EUR 164 Mio. wurde bereits auf ein Konto der ­IMMOFINANZ Group überwiesen. Am 13.08.2010 hat die ­IMMOFINANZ Group bekannt gegeben, dass jene 55 Mio. Stück Aktien der ­IMMOFINANZ AG, die von Gesellschaften der Constantia Packaging B.V. gehalten werden und deren Veräußerungserlös gemäß den Vereinbarungen mit Constantia Packaging B.V. an ­IMMOFINANZ Group hätte fließen sollen, von der ­IMMOFINANZ Group als eigene Aktien übernommen werden. Dies wird einerseits zu einer Steigerung des NAV führen, als auch zukünftige Refinanzierungen erleichtern. Mit der Vereinbarung mit der ehemaligen Constantia Privatbank und der Constantia Packaging

Erfolgreiche

B.V. hat die ­IMMOFINANZ Group nun die umfassende Restrukturierung, die seit Spätherbst 2008

­Restrukturierung als

konsequent umgesetzt wurde, abgeschlossen. Somit kann sich die ­IMMOFINANZ Group im kom-

Basis für positive

menden Geschäftsjahr ganz auf die Optimierung des Portfolios und der internen Prozesse konzen-

­Entwicklung

trieren. Optimierung des Immobilienportfolios Im Geschäftsjahr 2009/10 hat sich die ­IMMOFINANZ Group auf die Restrukturierung und Opti-

Investitionsschwer-

mierung des Immobilienportfolios konzentriert. Ertrags- und Wertsteigerungen konnten vor allem

punkte: Vier zentrale

durch die Fertigstellung laufender Projektentwicklungen sowie durch aktives Vermögens- und

Segmente in acht regio-

Objektmanagement erreicht werden. Investitionsschwerpunkte sind die Kernmärkte Österreich,

nalen Märkten definiert

Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland. In diesen acht regionalen Kernmärkten konzentriert sich die ­IMMOFINANZ Group auf die Seg-

Optimierung und

mente Einzelhandel, Logistik, Büro und Wohnen. Die Strategie der Gruppe wird auch im kommen-

Weiterentwicklung des

den Geschäftsjahr auf die Optimierung und Weiterentwicklung des Immobilienportfolios ausge-

Immobilienportfolios für

richtet sein.

ertragreiche Zukunft

14

VORSTÄNDE IM FOkUS

Mag. Daniel Riedl MRICS Mitglied des Vorstands Geboren am 07.09.1969 in Wien Bestellt seit 01.07.2008 bis 01.07.2011 Mag. Daniel Riedl:

Erfolgreicher Einstieg ins Facility Management Mag. Daniel Riedl ist Mitglied des Vorstands und leitet als COO die bei den Unternehmen BUWOG und ESG konzentrierten Bereiche Residential West und Residential East. Darüber hinaus ist­ Mag. Riedl für die Support-Funktionen Human Resources, Marketing und IT im Konzern verantwortlich. Residential West – BUWOG/ESG: Bewegung im Bestand Mehrere strategische

Wohnungs- und Objektverkäufe haben im Geschäftsjahr 2009/10 für Dynamik im Bestandsbereich

Maßnahmen ­bringen

gesorgt. Die Bilanz: 283 verkaufte Mietwohnungen und vier verkaufte Objekte mit 147 Wohnein-

Dynamik in den

heiten. Auch die Wohnungsvermietungen (gesamt 2.069) brachten Bewegung in den Bestand. Als

­Bestandsbereich

ergänzende strategische Maßnahme wurden einzelne Lagen in Österreich aus dem Bestand ausgegliedert. Die dadurch gewonnenen Ressourcen wurden zu Beginn des Wirtschaftsjahres 2010/11 in 2.253 Wohnungen aus dem Wohnimmobilienportfolio der IMMOWEST in Berlin Tempelhof und Spandau investiert. Im Gegenzug wurden weniger attraktive und rentable Lagen in Vorarlberg veräußert.

Investitionen in Berlin

Die Gesamtnutzfläche der Berliner Wohnobjekte beträgt 145.919 m². Darüber hinaus gingen

schaffen attraktive

42 Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 4.547 m² in den Bestand der BUWOG über. Der

Wohnobjekte

Kaufpreis: rund EUR 110 Mio. bzw. EUR 727,00/m² Nutzfläche. In den kommenden Jahren werden einige Objekte mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen weiter aufgewertet. Hauptsächlich wird in Wohnungen im Umfeld des stillgelegten Flughafens Tempelhof investiert. Die Objekte im Bezirk Spandau sind bereits weitgehend saniert. Insgesamt ergibt sich per 30.04.2010 ein Wohnungsgesamtbestand von 31.768 Wohnungen mit einem Gesamtschätzwert einschließlich Development von rund EUR 2,3 Mrd. Einstieg ins Facility Management

Schon im ersten Jahr

Im Kompetenzzentrum Residential West wurde 2009/10 die BUWOG Facility Management GmbH

erfolgreich: Die neue

– kurz BUWOG FM – gegründet. Diese ist für den ­IMMOFINANZ-Verwaltungsbestand (850.000 m²)

BUWOG FM

zuständig. Darüber hinaus konnte die BUWOG FM bereits im ersten Jahr ihres Bestehens durch

Vorstände im FoKus 15

bedeutende Fremdakquisitionen ihre Marktposition stärken. Die Folge: Mit einer verwalteten Fläche von rund 3,6 Mio. m² hat sich die BUWOG FM schnell in der Spitzengruppe des österreichischen Verwaltungsmarkts etabliert. Aufwärtstrend bei Neubauten Das Ziel der Marktführerschaft im Großraum Wien wurde im vergangenen Geschäftsjahr durch

Strategisches Ziel:

eine rege Bautätigkeit konsequent weiter verfolgt. Per 30.04.2010 befanden sich insgesamt 678

Marktführerschaft im

Einheiten in der Bauphase. Im Laufe des Jahres 2010/11 wird der Spatenstich für fünf weitere Pro-

Großraum Wien

jekte mit insgesamt 534 Einheiten erfolgen. Damit wird eine Erweiterung des Projektportfolios auf vorübergehend mehr als 1.000 Wohneinheiten erreicht. Folgende Vorzeigeprojekte des Jahres 2009/10 sind aktuell in der Bauund Verwertungsphase: • 1100 Wien, Moselgasse 23–25: 103 geförderte Miet- und Eigentumswohnungen • 1100 Wien, Musterprojekt Heller Wohnpark: insgesamt 239 Wohneinheiten in Miete und Eigentum bzw. 217 Zimmer im Wohn- und Pflegehaus Innerfavoriten • 1140 Wien, Linzer Straße 112–116/Goldschlagstraße 201–203: 39 geförderte Mietwohnungen, 30 geförderte Eigentumswohnungen • Wohnpark 1230 Wien, Erlaaer Straße 118: 32 Reihenhauseinheiten im frei finanzierten Eigentum Fertiggestellt und bereits an die Bewohner übergeben wurden folgende BUWOG-Objekte: • 1030 Wien, Rennweg 54: 61 Vorsorgewohnungen im frei finanzierten Eigentum • 1030 Wien, Salesianergasse 1B: 8 Dachgeschoßwohnungen im Eigentum • 1090 Wien, Marktgasse 12: 15 geförderte & frei finanzierte Eigentumswohnungen • 1140 Wien, Waidhausenstraße 20: 18 frei finanzierte Eigentumswohnungen • 1220 Wien, Heustadelgasse: 36 geförderte Wohneinheiten Andere Bereiche Im Bereich Residential East wurden in diversen Beteiligungen Objekte verkauft, Strukturen optimiert sowie Projektentwicklungen vorbereitet. In den Bereichen Human Resources und Marketing standen im vergangenen Wirtschaftsjahr vor allem

IT: I­nfrastruktur

die Kommunikation der Strategie und umfassende Change-Management-Aktivitäten im Vordergrund.

­optimiert,

In der IT wurde die Infrastruktur weiter optimiert, das Datenmanagement wurde wesentlich verbessert.

­Arbeitsabläufe

Darüber hinaus wurden zahlreiche Arbeitsabläufe anhand von Prozessanalysen ­automatisiert.

­automatisiert

16

VORSTÄNDE IM FOKUS

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS Mitglied des Vorstands Geboren am 28.04.1962 in Bruck an der Mur/Steiermark Bestellt seit 29.04.2010 bis 31.03.2012, davor seit 16.02.2009 bei ­­IMMOEAST

Dr. Manfred Wiltschnigg:

Meilenstein in der Professionalisierung der Gruppe gesetzt Dr. Manfred Wiltschnigg ist Mitglied des Vorstands und verantwortet als COO die Ressorts Investment Management, Asset Management und Development Management im Bereich Commercial East. Neustrukturierung und Professionalisierung des Asset Managements Stärken und Schwächen

Zur Sicherstellung des professionellen Managements unserer Assets wurde im letzten Jahr ein

sämtlicher Objekte

klares Matrixkonzept nach Assetklassen und Ländern entwickelt. Sämtliche Objekte des Bereichs

analysiert

Commercial East wurden grundlegend überprüft: Stärken und Schwächen der Immobilien wurden kritisch analysiert. In Folge wurden für alle Objekte Bearbeitungspläne entwickelt und diese anschließend nach portfoliostrategischen Gesichtspunkten gruppiert. Ein umfassendes Reportingsystem wurde implementiert. Die Bereiche Portfoliostrategie und Transactions wurden als selbstständige Organisationseinheiten etabliert.

Wichtiger Erfolgsfaktor:

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine dezentrale Asset Managementstruktur geschaffen. Da-

Dezentrale Asset

mit konnte ein Meilenstein in der weiteren Professionalisierung der Gruppe gesetzt werden. In den

Managementstruktur

wichtigen Märkten Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien wurden in Partnerschaft

sorgt für gesteigerte

mit der EHL Asset Management GmbH jeweils schlagkräftige Teams an marktkundigen, erfahre-

Effizienz

nen Immobilienprofis aufgebaut, um noch besser auf die Bedürfnisse unserer Mieter eingehen zu ­können. Der Hintergrund: Lokales Know-how ist für die erfolgreiche Tätigkeit auf Immobilienmärkten Grundvoraussetzung. Deshalb ist diese Vor-Ort-Präsenz von entscheidender Bedeutung und stellt eine wesentliche Ergänzung zum starken Asset Managementteam in Wien dar.

Vorstände im FoKus 17

Ausbau des Stop.Shop.-Portfolios Für das seit Jahren erfolgreich operierende Fachmarktkonzept STOP.SHOP. konnten im Berichts-

Wachstumskurs:

zeitraum fünf neue Standorte vollständig in den Bestand übernommen werden. Zudem wurde am

Bereits 28

30.06.2010 ein weiterer STOP.SHOP. im tschechischen Zatec angekauft. Damit ist es gelungen, die

­osteuropäische

Anzahl der osteuropäischen Fachmarktzentren, die sich vollständig im Besitz der ­IMMOFINANZ

­Fachmarktzentren

Group befinden, auf 28 zu erhöhen. Gegenwärtig existieren Vereinbarungen mit Development-

im Besitz der

partnern, bis Ende 2011 zehn weitere Standorte zu eröffnen bzw. zu übernehmen. Diese Standorte

­­IMMOFINANZ Group

befinden sich in Tschechien, der Slowakei und in Ungarn. Fortlaufende Vermietungserfolge Vermietungsseitig war die ­IMMOFINANZ Group auch im abgelaufenen Geschäftsjahr äußerst er-

Große Einzelabschlüsse

folgreich. So konnten im Bereich Commercial East über 300.000 m² neu vermietet bzw. verlängert

stärken Vermietungs-

werden. Darunter befinden sich auch große Einzelabschlüsse wie z.B. die Vertragsverlängerung für

erfolge

die knapp 20.000 m² große Vodafone-Zentrale in Tschechien. Weiterführung der Developmentaktivitäten In den Kernmärkten Tschechien, Rumänien und Polen werden unter anderem die Vorbereitungs-

Vorbereitungsarbeiten

arbeiten für folgende Projekte aus der Developmentpipeline weitergeführt: In Prag entsteht bis

für Großprojekte laufen

2012 in der wichtigsten Einkaufsstraße Na Prikope ein gemischt genutztes Objekt mit ca. 17.000 m²

auf Hochtouren

Mietfläche. Als Mieter sind ein Department Store mit rund 8.000 m² sowie internationale Topmieter für die Class-A-Büroflächen vorgesehen. In Rumänien sind drei Einkaufszentrumsprojekte in Abhängigkeit vom Vermietungserfolg und einer absehbaren gesamtwirtschaftlichen Erholung in Bearbeitung. Für das Projekt „Gold Plaza“ in Baia Mare konnten hervorragende Ankermieter in allen Segmenten gewonnen werden. Die Eröffnung ist für den 21.10.2010 geplant. Bei den Shoppingcenter-Projekten in Galati und Craiova wird die Entwicklung erst nach Erreichen der notwendigen Vorvermietung aufgenommen. Im Juni 2010 übernahm die ­IMMOFINANZ Group sämtliche Anteile an einem Entwicklungsprojekt

Neue

in der rumänischen Schwarzmeermetropole Constanta. Bis zum dritten Quartal 2011 soll hier ein

Development­strategie:

hochmodernes Shoppingcenter mit ca. 50.000 m² vermietbarer Fläche entstehen. Wichtige inter-

­­IMMOFINANZ Group

nationale Marken haben bereits Vorverträge unterschrieben.

­übernimmt Konzept und Umsetzung

In Polen wurden die Vorarbeiten für das Bürohausprojekt „Nimbus“ in Warschau, einem Spiegelbild des erfolgreichen „Equator“, gestartet. Das „Silesia City Center“ in Kattowitz (derzeit 66.000 m² Mietfläche) wird um weitere 20.000 m² erweitert. Dieses 2005 eröffnete Center hat bis jetzt eine äußerst erfolgreiche Performance gezeigt. Der strategische Nutzen der Erweiterung: Einerseits kann die vorhandene Nachfrage von erstklassigen Mietern nach hochwertigen Retail-Flächen befriedigt werden, andererseits wird der bestens etablierte Standort langfristig abgesichert. Ebenfalls Teil des strategischen Konzepts: Das Projekt wird in Einklang mit der neuen Developmentstrategie erstmals vollständig von der ­IMMOFINANZ Group konzipiert und umgesetzt.

18

VORSTÄNDE IM FOKUS

Mag. Michael Wurzinger MRICS Mitglied des Vorstands Geboren am 09.04.1971 in Salzburg Bestellt seit 01.07.2008 bis 01.07.2011

Mag. Michael Wurzinger:

Portfolio konsequent nach der neuen Unternehmensstrategie ausgerichtet Mag. Michael Wurzinger ist Mitglied des Vorstands und leitet als COO die Bereiche Investment Management, Asset Management und Developments im Bereich Commercial West für die Länder Österreich, Deutschland, Schweiz, Niederlande, Frankreich und USA. Liquiditätssicherung, Verkäufe und neue Projekte Der Beginn des Berichtszeitraums stand ganz im Zeichen des aktiven Asset Managements und war stark geprägt von der Sicherung der Liquidität. Um das Portfolio nach den Kriterien der neuen Unternehmensstrategie auszurichten, wurden in Österreich und Deutschland mehrere Objekte aus dem Bestand verkauft. Darunter waren einige große Transaktionen. Während des Berichtszeitraums wurden Immobilien und Beteiligungen im Wert von über EUR 280 Mio. erfolgreich verkauft. Davon EUR 22 Mio. in der IMMOAUSTRIA und rund EUR 260 Mio. in der IMMOWEST. Der spektakulärste Verkauf: die Liegenschaft Lenbachgärten in München. Sie zählte mit einem Transaktionsvolumen von über EUR 220 Mio. europaweit zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2009. Des Weiteren wurde in Duisburg auch ein Bürogebäude mit etwa 16.000 m² Nutzfläche und 232 Tiefgaragenstellplätzen verkauft. In Österreich wurde unter anderem in 1030 Wien das Objekt ­Jaquingasse 16–18 als ­baugenehmigte Projektentwicklung verkauft. Aktive

Ebenfalls ein wichtiger Faktor der Unternehmensstrategie ist die aktive Betreuung des Portfolios.

­Portfoliobetreuung:

Dadurch konnten bei der IMMOAUSTRIA neue Vermietungen und Verlängerungen von Mietverträ-

­Spektakuläre ­Erfolge

gen im Ausmaß von etwa 62.500 m² und bei der IMMOWEST über 165.000 m² über das Gesamt-

trotz ­schwieriger ­Rahmenbedingungen

portfolio erzielt werden. Die Ausgangslage war aufgrund der angespannten Rahmenbedingungen nicht einfach. Umso höher sind die Erfolge einzustufen.

Vorstände im FoKus 19

Logistik: Erfolge trotz Wirtschaftskrise Im Segment Logistik konnte bei der Beteiligung an der Deutschen Lagerhaus GmbH der hohe Ver-

Niederlande:

mietungsgrad auch bei widrigen Marktverhältnissen stabil hoch gehalten werden. Trotz der Wirt-

­Beteiligung an City Box

schaftskrise gab es keine signifikanten Mietausfälle. In den Niederlanden wurde die Beteiligung an

auf 95 % aufgestockt

dem Self Storage Anbieter City Box um 5 % auf 95 % aufgestockt. Wachstumskurs in Deutschland und den USA Auch am deutschen Markt ist ein konsequenter Wachstumskurs Teil der Strategie. So wurde in Düsseldorf der Bauantrag für die Stadtteilentwicklung Andreasquartier eingereicht und damit die Basis für ein vielversprechendes innerstädtisches Wohn- und Bürodevelopment in der Größenordnung von EUR 260 Mio. geschaffen. In Wien wurde mit der Generalsanierung des 16.000 m² großen Büround Wohnkomplexes in der Prinz-Eugen-Str. 8–10 begonnen. Mit der Sanierung werden repräsentative Büroflächen in unmittelbarer City-Nähe geschaffen. In den USA hat sich die Erstvermietung der fertiggestellten Apartmentanlagen in Houston/Texas

Klug g ­ ewählter

aufgrund der angespannten Lage am amerikanischen Immobilienmarkt etwas verzögert. Der von

­Standort: Der

der ­IMMOFINANZ Group gewählte Standort bietet aber gute Voraussetzungen für eine positive

Großraum Houston

und dynamische Entwicklung: Die allgemeinen Wirtschaftsdaten des Großraums Houston sind sehr

überzeugt mit guten

gut. Gemessen am erzielten BIP rangiert das Gebiet unter den Top-15-Regionen der Welt. Der

Wirtschaftsdaten

Wirtschaftseinbruch ist zudem eindeutig gedämpfter als im USA-Durchschnitt verlaufen. Deutliche Indizien weisen auf eine Stabilisierung der Situation hin. Schon gegen Ende des vergangenen Geschäftsjahres hatten die Preise im Großraum Houston beinahe wieder jenes Niveau erreicht, das sie vor der Krise hatten. Der Trend zur Preisstabilisierung setzt sich auch aktuell weiter fort. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Großprojekt

Im Juli 2010 erfolgte in Köln der Baubeginn für ein eindrucksvolles Projekt der ­IMMOFINANZ

­Gerling-Quartier:

Group: Das Gerling-Quartier ist mit einer Gesamtfläche von über 90.000 m² und einem Investiti-

Ein Meilenstein in

onsvolumen von knapp EUR 330 Mio. ein Meilenstein in der innerstädtischen Quartiersentwicklung.

der innerstädtischen

Neben repräsentativen Büros wird es auch 139 Eigentumswohnungen im Premiumsegment geben.

­Quartiersentwicklung

Unser Team – gemeinsam stark

22

Human Resources

Human Resources Neue Aufgaben und ein neues Leitbild Das vergangene Geschäftsjahr war unternehmensintern stark von Restrukturierungs- und Professionalisierungsmaßnahmen geprägt. Organisatorische und gesellschaftsrechtliche Belange wurden verändert. Geschäftsprozesse wurden gemeinsam mit den Fachabteilungen analysiert, neu definiert und dokumentiert. Gleichzeitig erfolgte der Ausbau eines Internen Kontrollsystems (IKS). Dieses wird bereits im operativen Tagesgeschäft angewandt und dabei kontinuierlich angepasst und erweitert. Neue Aufgaben Internalisierung

Sämtliche Supportfunktionen, wie Human Resources, Marketing, IT und Office Management, die

­vollständig

früher im Rahmen des Managementvertrages von der Constantia Privatbank zur Verfügung gestellt

abgeschlossen

wurden, liegen jetzt im Verantwortungsbereich der ­IMMOFINANZ Group. Neue Strategie Das ganze Jahr über wurde an der Optimierung der Unternehmensstrategie gearbeitet. Die durch Portfolio- und Marktanalysen untermauerte Strategie wurde von den Vorständen mit allen Führungskräften diskutiert und verfeinert. In einer Großgruppenveranstaltung, an der erstmals auch alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Tochtergesellschaften in Osteuropa teilnahmen, wurde die Strategie vorgestellt. In Folge wurde in den jeweiligen Bereichen und Teams aktiv an der Umsetzung gearbeitet.

Wichtige Erfolgs-

Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter hatten und haben große Herausforderungen zu bewältigen.

faktoren: Teamgeist

Nicht nur die schwierigen Marktbedingungen, sondern auch einige interne Veränderungen haben

und konstruktive

Zeit und Kraft gekostet. Dabei hat es geholfen, auf bewährte Stärken zurückzugreifen: Teamgeist und

­Zusammenarbeit

konstruktive zielorientierte Zusammenarbeit. Innerhalb der ­IMMOFINANZ Group wurden daher wichtige Werte definiert, die vom Führungskräfteteam gefördert, an neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kommuniziert und von allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gelebt werden. Verantwortung Die IMMOFINANZ Group trägt Verantwortung für die Qualität ihrer Arbeit und den professionellen Umgang mit dem ihr anvertrauten Vermögen. Das Unternehmen zeigt und lebt Respekt durch Fairness und Verlässlichkeit gegenüber ihren Partnern. Die Loyalität der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gilt dem Unternehmen ­IMMOFINANZ Group und seinen Aktionären. Die Ziele sind gemeinsame Ziele, an denen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Elan und Engagement arbeiten. Profitabilität Das Unternehmen ist stolz auf seine flachen Strukturen und das neue, schlanke Management. Kostenbewusstsein und effizienter, verantwortungsvoller Ressourceneinsatz prägen das Denken, Planen und Handeln. Wissens- und Erfahrungsvorsprung sind wichtige Faktoren, um die Profitabilität nachhaltig zu stärken und das Unternehmen langfristig erfolgreich zu machen. Stabilität Die IMMOFINANZ Group gehört zu den größten börsenotierten Immobilienunternehmen Europas. Mehr als 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter betreuen derzeit ein Immobilienportfolio mit einem Buchwert von rund EUR 9,1 Mrd. Das Portfolio ist krisenresistent und fest in den regionalen

Human Resources 23

Märkten verwurzelt. Kunden sowie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter profitieren von der Stabilität und Sicherheit eines großen und traditionsreichen Immobilienhauses. Das Unternehmen geht gestärkt in die Zukunft. Vernetzung Die IMMOFINANZ Group lebt und denkt international. Das Selbstverständnis ist geprägt vom Glauben an Europa, an seine Wirtschaftskraft, seine Menschen, seine Ideen. Aufstrebende Regionen gekoppelt mit profunden Marktkenntnissen und einer breiten Branchenerfahrung ermöglichen erfolgreiche Immobilienprojekte. Die IMMOFINANZ Group lebt und wächst mit der Dynamik der Märkte. Chancen werden verantwortungsvoll genutzt. Erfahrung Die IMMOFINANZ Group blickt auf 20 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich zurück. Jung genug, um flexibel und innovativ auf die ständig wachsenden Herausforderungen zu reagieren. Alt genug, um den europäischen Markt mit all seinen Chancen und Risiken zu kennen. Ein erstklassiges internationales Portfolio, die optimierten internen Strukturen und das wieder gestiegene Vertrauen in die Zukunft sind eine gute Basis für zukünftige Erträge.

Nachhaltigkeit bei der ­IMMOFINANZ Group Das Unternehmen fühlt sich der Umwelt, der Gesellschaft und seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gegenüber verpflichtet. Das Selbstverständnis ist geprägt von der Überzeugung, dass nachhaltiges wirtschaftliches Wachstum dann am besten gelingt, wenn das Unternehmen Ressourcen schont, mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ebenso wie mit Aktionären und Partnern fair und vertrauensvoll umgeht und damit einen positiven Beitrag für die Gesellschaft leistet. Die IMMOFINANZ Group ist stolz darauf, als börsenotiertes Unternehmen Gründungsmitglied der ÖGNI (Österreichischen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) zu sein. Verantwortungsvolles Handeln bedeutet für die IMMOFINANZ Group nachhaltiges Handeln! Innerhalb der IMMOFINANZ Group wird versucht, dieses Credo sinnvoll umzusetzen. Beispiele dafür sind die Unternehmenskultur, die interne und externe Kommunikation, der Umgang mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, der Neubau und die Revitalisierung von Gebäuden sowie diverse Sponsorships im Bildungsbereich. So unterstützt die IMMOFINANZ Group die Wirtschaftsuniversität Wien in Form eines Sponsorings. Im Zuge der Errichtung des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft wird bestehendes Wissen gebündelt, um neue Impulse und Forschungskompetenzen im Bereich der Immobilienwirtschaft zu entwickeln. Insbesondere die BUWOG widmet sich mit ihren aktuellen und geplanten Wohnbauprojekten verstärkt den ständig wandelnden Gesellschafts- und Familienstrukturen, dem sozialen Wohnbau und dem immer aktueller werdenden Thema der ressourcenschonenden, energiesparenden Bauweise.

Investor Relations

Silesia City Center, Kattowitz (PL)

66.000 m 2 seit Jahren zu 100 % vermietet

Erweiterung um rund 20.000 m 2 Baubeginn August 2010

Investor Relations 25

Investor Relations Kapitalmarktumfeld Nach dem äußerst schwierigen Börsenjahr 2008 konnten die internationalen Kapitalmärkte auch in

2009: Schwerer Start,

den ersten Monaten des Jahres 2009 keine anhaltenden Aufwärtstrends verzeichnen. Im Gegenteil:

Trendwende in der

­Schwache Konjunkturdaten, hohe Arbeitslosenzahlen, Bankenpleiten und die zunehmende Verschul-

­zweiten Jahreshälfte

dung zahlreicher Staaten haben Investoren verunsichert. Neue Tiefststände an den Aktienmärkten waren die Folge. Erst in der zweiten Jahreshälfte setzte eine Trendwende ein, die Börsen konnten zum Teil hohe Zuwachsraten verzeichnen. Der Wiener Leitindex ATX stieg sogar um rund 43 % und schloss per Jahresultimo 2009 mit knapp 2.500 Punkten. Per Ende des Berichtszeitraums lag der ATX bei 2.650,32 ­Punkten. Im Vergleich zum Jahresultimo 2009 ergibt das ein Plus von über 6 %. Immobilienaktien Im Laufe des zweiten Halbjahres 2009 konnte auch der heimische Immobilienindex deutliche ­Zuwächse verzeichnen. Bis zum Jahresende stieg der IATX schließlich bis auf 137,54 Punkte. Das ergibt für 2009 insgesamt eine Performance von 217,25 %. Zu Beginn des Berichtszeitraums notierte der IATX bei 88,29 Punkten, am 31.07.2009 bei 90,82 Punkten, am 30.10.2009 bei 141,19 ­Punkten. Bis 30.04.2010 ist der IATX auf 160,43 Punkte gestiegen. ­IMMOFINANZ-Kursentwicklung Der Kurs der ­IMMOFINANZ-Aktie entwickelte sich im Berichtszeitraum ausgesprochen positiv. War der Kurs im ersten Quartal des Berichtszeitraums noch von einer Seitwärtsbewegung geprägt – am 04.05.2009 notierte er bei EUR 1,53 und am 31.07.2009 bei EUR 1,47, so stieg er im zweiten ­Quartal um über 59 % auf EUR 2,34 (30.10.2009). Am 29.01.2010 lag der Kurs schließlich bei EUR 2,39. ­Danach folgte ein weitgehend kontinuierlicher Aufwärtstrend. Mit EUR 3,24 lag der Schlusskurs der ­­IMMOFINANZ-Aktie am 30.04.2010 um 118,92 % höher als am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres (EUR 1,48). Kursentwicklung IMMOFINANZ-Aktie, NAV pro Aktie 5,6 5,4 5,2 3,2 3,0 2,8 2,6

IMMOFINANZ-Aktie

2,4

NAV/Aktie

2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2

Mai

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dez

Jän 10 Feb

Mär

Apr

Euro

­IMMOFINANZ-Aktie und Aktionärsstruktur 82,8 % der ­IMMOFINANZ-Aktien befanden sich im Geschäftsjahr 2009/10 bis zur Fusion der ­­IMMOFINANZ AG mit der ­IMMOEAST AG (29.04.2010) im Streubesitz. Die FRIES Familien-Privatstiftung und die Dr. Rudolf FRIES Familien-Privatstiftung hielten 11,4 % der ­IMMOFINANZ-Aktien; die ­WITIKO Invest GmbH hielt 5,8 %.

26 Investor Relations

Stammdaten ­IMMOFINANZ-Aktie Aktionärstelefon

+43 (0)5 7111

E-Mail

investor@immofinanz.com

Internet

www.immofinanz.com

Gründung

April 1990

Notierung

Wiener Börse

Segment

Prime Market

ISIN

AT0000809058

WP-Kürzel Wiener Börse

IIA

Reuters

IMFI VI

Bloomberg

IIA AV

In folgenden Indizes enthalten

WBI, ATX Prime, Immobilien-ATX, GPR 250

Datastream

O: IMMO 866289

Aktienanzahl

1.044.216.775

Inhaberaktien

1.044.216.769

Namensaktien

6

Geschäftsjahr

01.05.–30.04.

Erfolgreich

Im Zuge der Fusion hat die ­IMMOFINANZ AG eine Kapitalerhöhung in der Höhe von EUR 589 Mio.

­durchgeführt:

durchgeführt. Im Rahmen dieser Kapitalerhöhung wurden 567,4 Mio. neue ­IMMOFINANZ-Aktien

EUR 589 Mio.

an ­IMMOEAST-Aktionäre ausgegeben. Die Gesamtzahl der Aktien der ­IMMOFINANZ AG ­beträgt

Kapitalerhöhung

nach der Fusion und der Wandlung von Anleihen in Inhaberaktien der Gesellschaft insgesamt 1.044.216.775. Das Grundkapital beträgt per Ende April 2010 EUR 1.084.088.464,67 und ist in 1.044.216.775 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von rund EUR 1,04 je Aktie unterteilt. Die Stimmrechtsanteile der FRIES Familien-Privatstiftung und der Dr. Rudolf FRIES Familien-Privatstiftung sowie der WITIKO Invest GmbH fielen somit unter die 5 %-Meldeschwelle. Die ­IMMOFINANZ-Aktien sind somit seit der Fusion per 29.04.2010 zu 100 % in Streubesitz. Investor Relations Aktivitäten

Verstärkte

Im Geschäftsjahr 2008/09 haben Investor Relations Aktivitäten nur in eingeschränktem Ausmaß

­IR-Aktivitäten:

stattgefunden. Der neue Vorstandsvorsitzende und das IR-Team haben im Geschäftsjahr 2009/10

­Roadshows und

die Kommunikation mit Finanzanalysten sowie mit institutionellen und privaten Investoren wieder

­Einzelgespräche für mehr Transparenz

stark forciert. Die ­IMMOFINANZ Group präsentierte sich im Berichtszeitraum auf vielen internationalen Konferenzen und Roadshows. Kennzahlen zur ­IMMOFINANZ-Aktie Eigenkapital zum 30.04. in Mio. EUR Anzahl der Aktien

2009/10

2008/09

4.872,9

4.565,3

1.044.216.775

459.050.894

Höchstkurs GJ in EUR

3,30

7,60

Tiefstkurs GJ in EUR

1,30

0,28

Ultimokurs GJ in EUR

3,24

1,48

Börsenkapitalisierung per 30.04. in Mio. EUR

3.383,3

679,4

Buchwert je Aktie in EUR

4,63

4,75

Net Asset Value je Aktie in EUR

4,78

5,25

Ergebnis je Aktie in EUR

0,17

-4,29

Investor Relations 27

Daneben wurden auch zahlreiche Einzelgespräche geführt, um das Vertrauen der Kapitalmarktteilnehmer durch Transparenz und verbesserten Informationsfluss wieder herzustellen. Die ­IMMOFINANZ Group wird auch im Geschäftsjahr 2010/11 die bestehenden Kontakte zu ­Analysten und Investoren pflegen und weiter ausbauen. Analysten-Coverage Die ­IMMOFINANZ-Aktie wird vom 01.05.2009 bis dato von folgenden Investmentbanken bzw. Brokern analysiert: Erste Group, Bank of America Merrill Lynch, Société Générale, UniCredit, Chevreux, Credit Suisse, Kempen, Atlantik, Wood & Company, Aurel Leven und KBC. Dividende Das Handelsgericht Wien hat am 01.12.2009 den in der ordentlichen Hauptversammlung (23.09.2008) gefassten Gewinnverteilungsbeschluss für nichtig erklärt. Das Gericht ist dem Vorstand der ­IMMOFINANZ AG gefolgt: Da der berichtigte Jahresabschluss zum 30.04.2008 einen Bilanzverlust aufweist, besteht für das Geschäftsjahr 2007/08 kein ausschüttbares Ergebnis. Die Dividende in der Höhe von 40 Cent je Aktie wurde somit nicht ausgeschüttet. In dem für die ­IMMOFINANZ äußerst herausfordernden Geschäftsjahr 2009/10 konnten alle we-

Erfolgreich

sentlichen Maßnahmen zur Neustrukturierung und Sanierung des Unternehmens erfolgreich ab-

­abgeschlossene

geschlossen werden. Somit kann sich die ­IMMOFINANZ Group im Geschäftsjahr 2010/11 und

­Restrukturierung als

darüber hinaus ganz auf die Optimierung des Portfolios und die Erschließung zusätzlicher Ertrags-

­Basis für künftige

möglichkeiten konzentrieren, damit bei Entspannung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Dividenden­

künftig wieder eine Dividende ausgeschüttet werden kann. Die Höhe der Dividende wird sich an

ausschüttung

der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der ­IMMOFINANZ Group orientieren. Finanzkalender 2010/11 27. September 2010

Bericht zum 1. Quartal

28. September 2010

Hauptversammlung

20. Dezember 2010

Halbjahresbericht

30. März 2011

Bericht zum 3. Quartal

Neuer Online-Auftritt Die Website der ­IMMOFINANZ Group wurde einem umfassenden Relaunch unterzogen. Die Um-

Moderne

setzung erfolgte unter besonderer Berücksichtigung der für Suchmaschinen und Barrierefreiheit

­Kommunikation:

relevanten Kriterien. Um allen Usern auch mobil die wichtigsten Informationen möglichst schnell

Neue Website und

zur Verfügung stellen zu können, werden alle mobilrelevanten Inhalte für Blackberry-, iPhone- und

mobile Services für

Android-Anwender optimiert. Ein neuer Unternehmensblog ermöglicht den interaktiven Austausch

Blackberry & Co

zwischen Unternehmensvertretern und Anlegern. Auch dieses Tool kann mobil genutzt werden. RSS Feed Eine weitere Neuerung, mit der die ­IMMOFINANZ Group für mehr Transparenz und schnelleren

Immer up to date: RSS

Informationsfluss sorgt, ist das kostenlose Service RSS Feed. Der User kann den Feed abonnieren

Feed bringt alle News

und erhält in Folge automatisch alle relevanten News und Informationen wie etwa Pressemeldun-

automatisch auf die

gen, Quartalszahlen oder Portfolioentwicklungen auf den Rechner.

Rechner der Anleger

Corporate Governance

STOP.SHOP. Konzept in Osteuropa

Kundenmagnet in dicht besiedelten Einzugsgebieten

„Neighbourhood Shoppingcenter“: Bereits 28 bestehende Fachmarktzentren

CORPORATE Governance 29

Corporate Governance Bericht Bekenntnis zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex Vorstand und Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG bekennen sich zu den Regeln des Österreichi-

Freiwillige

schen Corporate Governance Kodex und damit zur Transparenz und zu einer stets guten Unter-

­Selbstkontrolle

nehmensführung. Der Österreichische Corporate Governance Kodex, der erstmals im Jahr 2002

für ­Transparenz

vom Österreichischen Arbeitskreis für Corporate Governance ausgearbeitet wurde, ist ein vitaler

und ­langfristige

Bestandteil des österreichischen Kapitalmarktsystems und damit ein wesentliches Instrument, um

­Wertschaffung

das Vertrauen der Anleger in die Leitung und Überwachung von Unternehmen zu stärken. Er ist eine freiwillige Selbstverpflichtung, die über die gesetzlichen Anforderungen an eine Aktiengesellschaft hinausgeht und vor dem Hintergrund nationaler und internationaler Entwicklungen alljährlich überprüft und angepasst wird. Die letzten Änderungen erfolgten im Jänner 2010 und sind auf Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2009 beginnen, anwendbar. Der Kodex ist auf der Homepage der ­IMMOFINANZ AG sowie auf der Website des Österreichischen Arbeitskreis für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at öffentlich zugänglich. Der Corporate Governance Kodex enthält außer wichtigen gesetzlichen Vorgaben (L-Regeln, „Le-

Gesetzliche ­Vorschriften

gal Requirement“) international übliche Vorschriften, deren Nichteinhaltung erklärt und begründet

und Regeln mit

werden muss (C-Regeln, „Comply or Explain“). Darüber hinaus enthält er Regeln, die einen Emp-

­Empfehlungscharakter

fehlungscharakter haben (R-Regeln, „Recommendation“). Die ­IMMOFINANZ AG hat den Österreichischen Corporate Governance Kodex im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009/10 eingehalten. Zu folgenden Comply-or-Explain-Regeln lagen Abweichungen vor: Regel 2: Es bestehen sechs Namensaktien, die von der Aviso Zeta Bank AG gehalten werden. Mit jeder dieser Aktien ist das Recht verbunden, ein Aufsichtsratmitglied zu entsenden, wovon bislang noch nie Gebrauch gemacht wurde. Im Vertrag zum Erwerb der Aviso Zeta Bank AG wurde vereinbart, dass nach Closing diese Aktien eingezogen werden und entsprechende Satzungsänderungen erfolgen können.

30 CORPORATE Governance

Regel 16: Im abgelaufenen Geschäftsjahr gab es keinen Vorstandsvorsitzenden, aber Dr. Eduard Zehetner nahm als Sprecher des Vorstands ähnliche Aufgaben wahr. Mit Aufsichtsratsbeschluss vom 24.06.2010 wurde Dr. Eduard Zehetner zum Vorstandsvorsitzenden der ­IMMOFINANZ Group gewählt. Regel 30 und 31: Die Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder enthält nach Ansicht des Vorstands keine zusätzliche Information für den Investor und wird daher nicht gesondert vorgelegt. Die Darstellung des Gesamtbetrags der Vergütung des Vorstands erfolgt im Anhang zum Konzernabschluss.

Aktionäre und Hauptversammlung Grundkapital in 1,044 Mrd. Stückaktien

Das Grundkapital der ­IMMOFINANZ AG ist infolge der Wandlungen im Geschäftsjahr 2009/10 und der Verschmelzung mit der ­IMMOEAST AG in rund 1,044 Mrd. Stückaktien unterteilt.

­unterteilt Die Aktien der ­IMMOFINANZ AG befinden sich im Streubesitz. Kein Aktionär besitzt über 5 % der Aktien. Alle Aufsichtsratmitglieder wurden von der Hauptversammlung gewählt. Die ­IMMOFINANZ AG ist stets bestrebt, ihre Aktionäre bei der Teilnahme an der Hauptversammlung sowie an der Ausübung ihrer Rechte zu unterstützen. Gemäß dem AktRÄG 2009 und dem Österreichischen Corporate Governance Kodex erfolgt die Einberufung spätestens vier Wochen vor der ordentlichen Hauptversammlung und spätestens drei Wochen vor der außerordentlichen Hauptversammlung. Ebenso sind alle Unterlagen, soweit möglich, drei Wochen vor der Hauptversammlung auf der Website der Gesellschaft zu veröffentlichen und bleiben bis zum Ablauf eines Monats nach der Hauptversammlung auf der Website zugänglich. Abstimmungsergebnisse sowie die allfällig geänderte Satzung werden umgehend auf der Website zur Verfügung gestellt. Vorstand Verantwortungsbereich

Der Vorstand der ­IMMOFINANZ AG besteht aus vier Vorstandsmitgliedern, deren Zusammenar-

des Gesamtvorstands:

beit und Aufgabenverteilung in der Geschäftsordnung des Vorstands geregelt ist. Dr. Eduard Ze-

Strategie und Unter-

hetner ist Vorstandsvorsitzender und leitet als CFO die Bereiche Rechnungswesen, Controlling,

nehmensentwicklung,

Beteiligungsmanagement, Finanzen, Recht, Einkauf, Restructuring, Fonds, Investor Relations und

Interne Revision und

Corporate Communications. Mag. Daniel Riedl ist verantwortlich für Human Resources, Marketing,

Risikomanagement

IT und den Unternehmensbereich Wohnen (Residential) in Österreich (BUWOG/ESG), Deutschland und Osteuropa. Mag. Michael Wurzinger verantwortet die Bereiche Investment Management, Asset Management und strategische Beteiligungen Commercial in Österreich und Westeuropa. Unter der Leitung von Dr. Manfred Wiltschnigg, der am 29.04.2010 in den Vorstand der ­IMMOFINANZ berufen wurde, stehen die Bereiche Investment Management, Asset Management und Developments Commercial in Osteuropa und Russland. Dr. Wiltschnigg war vor der Berufung in den Vorstand der ­IMMOFINANZ Vorstandsmitglied der ­IMMOEAST AG, einer Tochtergesellschaft der ­IMMOFINANZ, die am 29.04.2010 im Wege eines Upstream Mergers mit der ­IMMOFINANZ verschmolzen wurde. Neben Dr. Wiltschnigg wurde auch Dr. Edgar Rosenmayr in den Vorstand der ­IMMOFINANZ berufen. Da jedoch am Ende des Wirtschaftsjahres 2009/10 sein Vorstandsmandat auslief und er kein neuerliches Mandat anstrebte, schied er mit 30.04.2010 aus dem Unternehmen aus. Für Strategie und Unternehmensentwicklung, Interne Revision und Risikomanagement ist der Gesamtvorstand verantwortlich.

CORPORATE Governance 31

Vorstand der I­MMOFINANZ AG Persönliche Angaben

Funktions­ periode

Verantwortungsbereich

Weitere Aufsichtsratmandate oder ­vergleichbare Funktionen in anderen in- und ausländischen Gesellschaften, nicht in den Konzernabschluss bezogenen Gesellschaften

Dr. Eduard Zehetner geb. 09.08.1951

Bestellt seit 21.11.2008 bis 21.11.2011

Vorsitzender, Rechnungswesen, ­Controlling, Beteiligungsmanagement, Finanzen, Recht, Einkauf, Investor Relations und Corporate Communications

• A.M.I Agency for Medical Innovation GmbH – Aufsichtsrat; • „HSF“ Vermögensverwaltung GmbH – ­Geschäftsführer • GriffnerHaus AG – AR Stv. Vorsitzender • Privatstiftung Sparkasse Niederösterreich – Aufsichtsrat • Sparkasse Niederösterreich Mitte West ­Aktiengesellschaft – Aufsichtsrat • Treibacher Industrie AG – Aufsichtsrat

Mag. Daniel Riedl MRICS geb. 07.09.1969

Bestellt seit 01.07.2008 bis 01.07.2011

Human Resources, Marketing, IT, Wohnen (Residential) in Österreich (BUWOG, ESG), Deutschland und Osteuropa

-

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS geb. 28.04.1962

Bestellt seit 29.04.2010 bis 31.04.2012

Investment Management, Asset Management und ­Developments im Bereich Commercial East

-

Mag. Michael Wurzinger MRICS geb. 09.04.1971

Bestellt seit 01.07.2008 bis 01.07.2011

Investment Management, Asset ­Management und strategische Beteiligungen im Bereich Commercial West

-

Ausgeschieden Persönliche Angaben

Funktions­periode

DI Dr. Edgar Rosenmayr geb. 14.11.1956

Bestellt seit 29.04.2010 bis 30.04.2010

Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat Die Zusammenarbeit zwischen den beiden Organen basiert auf einer offenen und konstruktiven

Zusammenarbeit basiert

Diskussion. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die

auf offener Diskussion

Geschäftsentwicklung und alle damit verbundenen Themen. Bei wichtigem Anlass, insbesondere bei Umständen, die für die Rentabilität und Liquidität von großer Bedeutung sind, informiert der Vorstand auch außerhalb der Sitzungen das Präsidium des Aufsichtsrats. Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats Die Vergütung der Vorstandsmitglieder enthält einen fixen sowie einen erfolgsabhängigen und

Long Term ­Incentive

damit variablen Bestandteil, der derzeit bis zu 175 % der Fixbezüge ausmacht. Kriterium für die Er-

Program an

folgsbeteiligung ist die Erreichung qualitativer und quantitativer Ziele. Um die Vorstände zu moti-

­Kursentwicklung

vieren, während der Restrukturierung und darüber hinaus im Unternehmen zu bleiben, wurde 2009

­gekoppelt

ein Long Term Incentive Program in Form einer Kreditgewährung zum Kauf von Wandelanleihen ins Leben gerufen. Dieses Programm wird im Anhang zum Jahresabschluss detailliert dargestellt. Die Mitglieder des Vorstands erhalten darüber hinaus eine beitragsorientierte Betriebspensionsregelung in der Höhe von 10 % p.a. der Fixbezüge. Die Offenlegung des Gesamtbetrags der Vergütung erfolgt im Anhang zum Konzernabschluss.

32 CORPORATE Governance

Für die Organe der ­IMMOFINANZ AG wurde eine Manager-Vermögensschadenshaftpflichtversicherung (D&O Versicherung) mit einem Deckungsumfang von EUR 20 Mio. abgeschlossen. Diese Versicherung sieht für versicherte Personen keinen Selbstbehalt vor. Dem Aufsichtsrat wurde im Geschäftsjahr 2009/10 für die Tätigkeit im Geschäftsjahr 2008/09 eine Vergütung von insgesamt EUR 350.769,00 zugesagt. Die Vergütung des Aufsichtsrats wird alljährlich von der Hauptversammlung beschlossen. Aufsichtsratvergütung

Die Aufsichtsratvergütung für das Geschäftsjahr 2008/09 wurde mit einem Schema einer fixen Ver-

nach klarem Schema

gütung als Basis, welche EUR 20.000,00 plus EUR 5.000,00 für die Tätigkeit in einem Ausschuss bzw. EUR 10.000,00 beträgt, für bereits ausgeschiedene Aufsichtsratmitglieder berechnet. Die Vergütung für den Vorsitzenden des Aufsichtsrats beträgt das Zweifache und für den stellvertretenden Vorsitzenden das Eineinhalbfache eines einfachen Aufsichtsratmitglieds. Ebenso berücksichtigt wurde die Teilnahme an den Sitzungen im relevanten Geschäftsjahr.

­IMMOFINANZ Fixum AR¹)

AusFaktor schuss²) (Vorsitz/ Stv.)²)

Summe

Aliquotierung³)

10.000,00

1

10.000,00

15,38%

1.538,00

Dkfm. Kaufmann 10.000,00 Michael

1

10.000,00

15,38%

1.538,00

Mag. Hübner Klaus

10.000,00

1

10.000,00

15,38%

1.538,00

21.154,00

Dr. Reithofer Wolfgang

10.000,00

1

10.000,00

30,77%

3.077,00

4.615,00

Mitte Sept.–Ende Okt. 08 (4 von 13 ­Sitzungen)

Dr. Süßenbacher 10.000,00 Reinhold

1

10.000,00

30,77%

3.077,00

3.077,00

Mitte Sept.–Ende Okt. 08 (4 von 13 Sitzungen)

Dr. Schwager Helmut

Endbetrag Endbetrag IMMO- IMMOEAST4) FINANZ

Sonstiges5)

1.538,00

Mai–Mitte Sept. 08 (2 von 13 Sitzungen) Mai–Mitte Sept. 08 (2 von 13 Sitzungen) 5.000,00

Mai–Mitte Sept. 08 (2 von 13 Sitzungen)

Dr. Knap ­Michael 20.000,00

5.000,00

1,5

37.500,00

84,62%

31.731,00

42.308,00 15.000,00

Mitte Sept. 08– April 09 (11 von 13 ­Sitzungen)

Univ.-Prof. Mag. Dr. Kofler Herbert

20.000,00

5.000,00

2

50.000,00

84,62%

42.308,00

37.500,00

Mitte Sept. 08– ­April 09 (11 von 13 ­Sitzungen)

Mag. Eckert Vitus

20.000,00

5.000,00

1

25.000,00

84,62%

21.154,00

21.154,00

Mitte Sept. 08–­April 09 (11 von 13 ­Sitzungen)

Dr. Fries Rudolf

20.000,00

5.000,00

1

25.000,00

84,62%

21.154,00

5.000,00 Mitte Sept. 08–April 09 (11 von 13­Sitzungen)

Dr. SchmidtChiari Guido

20.000,00

5.000,00

1

25.000,00

100,00%

25.000,00

(13 von 13 ­­Sitzungen)

MBA van Ommen Nick

20.000,00

5.000,00

1

25.000,00

84,62%

21.154,00

21.154,00

-

25.000,00

Mag. Böhm Christian Gesamt 1) Fixum für ehemalige Mitglieder EUR 10.000,00; für Mitglieder per 30.04.2009 EUR 20.000,00. 2) Präsidium/Ausschussmitglieder per 30.04.2009. 3) nach Anzahl der (formellen) Sitzungen im Zeitraum der Mitgliedschaft im Aufsichtsrat.

173.269,00

Mitte Sept. 08–April 09 (11 von 13 Sitzungen) 5.000,00

177.500,00 30.000,00

4) Die Vergütung bei der ­IMMOEAST erfolgte nach dem gleichen Schema wie bei der ­IMMOFINANZ. 5) Sonstige betrifft Einnahmen aus der Aufsichtsrattätigkeit in Konzerngesellschaften, die nicht im Detail angeführt sind.

CORPORATE Governance 33

Aufsichtsrat und Ausschüsse

Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler geb. 14.05.1949 Vorsitzender des Aufsichtsrats Jahr der Erstbestellung: 2008 Ende der Funktionsperiode: 2012 Universitätsprofessor, Vorstand des Instituts für Finanzmanagement, Alpen Adria Universität Klagenfurt

Dr. Michael Knap geb. 18.05.1944 Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats Jahr der Erstbestellung: 2008 Ende der Funktionsperiode: 2011 Vizepräsident IVA Interessenverband für Anleger, Wien

Mag. Christian Böhm geb. 20.09.1958 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 2010 Ende der Funktionsperiode: 2014 Vorstandsvorsitzender der APK – Pensionskasse AG, APK-Versicherung und APK ­Vorsorgekasse AG

Mag. Vitus Eckert geb.14.07.1969 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 2008 Ende der Funktionsperiode: 2011 Rechtsanwalt, Partner der Eckert & Fries Rechtsanwälte Gesellschaft m.b.H., Baden bei Wien

Mag. Klaus Hübner Dr. Rudolf Fries geb. 09.05.1958 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 2008 Ende der Funktionsperiode: 2011 Rechtsanwalt, Partner der Eckert & Fries Rechtsanwälte Gesellschaft m.b.H., Baden bei Wien

geb. 09.11.1952 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 2010 Ende der Funktionsperiode: 2014 Geschäftsführender Gesellschafter der Hübner & Hübner Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH & Co KG, Präsident der Kammer der Wirtschaftstreuhänder

Nick J.M. van Ommen MBA Dr. Guido Schmidt-Chiari geb. 13.09.1932 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 1998 Ende der Funktionsperiode: 2012 Ehemaliger Vorstandsvorsitzender der Creditanstalt-Bankverein

geb. 17.08.1946 Mitglied Jahr der Erstbestellung: 2008 Ende der Funktionsperiode: 2011 Ehemaliger Vorstandsvorsitzender der European Public Real Estate Association (EPRA)

34 CORPORATE Governance

Der Aufsichtsrat überwacht den Vorstand und unterstützt ihn bei der Leitung des Unternehmens, insbesondere bei Entscheidungen von grundlegender Bedeutung. Neben seiner primären Aufgabe als Überwachungs- und Unterstützungsorgan ist der Aufsichtsrat stets bemüht, im Sinne der Selbstevaluierung, die Effizienz seiner Arbeit noch mehr zu steigern. Er besteht derzeit aus acht Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt wurden. Bis Jänner 2010 bestand der Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG aus sechs Mitgliedern. Mit Beschluss der anlässlich der Verschmelzung mit der ­IMMOEAST AG am 20.01.2010 abgehaltenen außerordentlichen Hauptversammlung wurden Mag. Klaus Hübner und Mag. Christian Böhm in den Aufsichtsrat der ­IMMOFINANZ AG gewählt. Im Berichtsjahr fanden eine konstituierende Sitzung und acht ordentliche Sitzungen des Aufsichtsrats statt. Die durchschnittliche Präsenz der Aufsichtsräte lag bei über 90 %. Der Aufsichtsrat hat drei Ausschüsse eingerichtet: Prüfungsausschuss Herbert Kofler – Vorsitzender Michael Knap – Stellvertreter Vitus Eckert Rudolf Fries ­Prüfungsausschuss

Der Prüfungsausschuss befasst sich mit Fragen der Rechnungslegung und Prüfung der Gesellschaft

überwacht

und des Konzerns. Er ist für die Prüfung und Vorbereitung der Feststellung des Jahresabschlusses

­Rechnungslegung und

und Lageberichts, die Prüfung des Konzernabschlusses und Konzernlageberichts, des Vorschlags

­Gewinnverteilung

für die Gewinnverteilung und des Corporate-Governance-Berichts zuständig. Weitere Aufgaben sind die Überwachung der Rechnungslegung, der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, der Abschlussprüfung sowie die Prüfung und Überwachung der Unabhängigkeit des Abschlussprüfers. Im Geschäftsjahr 2009/10 tagte der Prüfungsausschuss in zwei Sitzungen. Den Vorgaben des Kodex entsprechend gehört dem Prüfungsausschuss ein Finanzexperte an. Strategieausschuss Herbert Kofler – Vorsitzender Michael Knap – Stellvertreter Vitus Eckert Rudolf Fries Nick van Ommen

Strategieausschuss für

Die Zuständigkeit des Strategieausschusses liegt in der kontinuierlichen Prüfung der Konzernstra-

nachhaltig gesteigerte

tegie und Beratung des Vorstands bei deren Festlegung. Er berücksichtigt die strategischen Ent-

Wertschöpfung

wicklungsmöglichkeiten mit dem Ziel der Verbesserung der Wettbewerbsposition und der nachhaltigen Wertschöpfung für die Aktionäre. Der Strategieausschuss ist auch zur Entscheidung in dringenden Fällen befugt, wenn die Entscheidung des Aufsichtsratsplenums nicht zeitgerecht eingeholt werden kann. In der nächstfolgenden Aufsichtsratssitzung ist über derartige Genehmigungen zu berichten. Die Agenden des Strategieausschusses wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen, dem es jeweils unbenommen bleibt, wichtige Angelegenheiten der Ausschüsse im gesamten Aufsichtsrat zu behandeln.

CORPORATE Governance 35

Personal- und Nominierungsausschuss Michael Knap – Vorsitzender Herbert Kofler – Stellvertreter Guido Schmidt-Chiari Der Personal- und Nominierungsausschuss beschäftigt sich mit den Angelegenheiten der Vergütung der Vorstandsmitglieder und dem Inhalt ihrer Anstellungsverträge und unterbreitet dem Aufsichtsrat Vorschläge zur Besetzung frei werdender Mandate in Vorstand und Aufsichtsrat. Der Personal- und Strategieausschuss hat im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Sitzung abgehalten, da alle relevanten Agenden vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen wurden. Unabhängigkeit und Vermeidung von Interessenkonflikten Die Vorstandsmitglieder haben ihre Beschlüsse frei von Eigeninteressen und Interessen bestimmender Aktionäre, sachkundig und unter Beachtung aller relevanten Rechtsvorschriften zu fassen. Sie müssen persönliche Interessen an Transaktionen der Gesellschaft sowie sonstige Interessenskonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenlegen und die anderen Vorstandsmitglieder informieren. Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften dürfen von Vorstandsmitgliedern nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats angenommen werden. Das gesetzlich geltende Wettbewerbsverbot wurde nicht aufgehoben. Es gibt keine Verträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats und der ­IMMOFINANZ Group oder Tochterunternehmen im Sinne der Regel L-48. Auch die Aufsichtsratsmitglieder sind dem Unternehmensinteresse verpflichtet und haben allfällige Interessenkonflikte unverzüglich offenzulegen. Sie nehmen keine Organfunktionen in anderen Gesellschaften wahr, die zur ­IMMOFINANZ AG im Wettbewerb stehen. Die Aufsichtsratsmitglieder der ­IMMOFINANZ AG haben Regel C-53 und die im Anhang 1 des Österreichischen Corporate Governance Kodex angeführten Leitlinien als Kriterien für ihre Unabhängigkeit definiert. Alle Mitglieder haben sich nach diesen Kriterien als unabhängig erklärt. Von Beteiligungsgesellschaften im Einflussbereich des Aufsichtsratsmitglieds Dr. Rudolf Fries werden rund 4,99 % der Stimmrechte an der ­IMMOFINANZ AG gehalten. Es gibt keine Kreuzverflechtungen und es bestehen keine Verträge zwischen ­IMMOFINANZ und Mitgliedern des Aufsichtsrats oder Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Im Aufsichtsrat sind weder ehemalige Vorstandsmitglieder noch leitende Angestellte der Gesellschaft vertreten. Die vom Aufsichtsrat außerhalb der ­IMMOFINANZ Group gehaltenen Mandate sind auf der ­Website der Gesellschaft veröffentlicht. Leitlinien für die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats Ein Aufsichtsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder per-

Strenge Kriterien regeln

sönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interes-

die Unabhängigkeit der

senkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen.

Aufsichtsratsmitglieder

Der Aufsichtsrat soll sich bei der Festlegung der Kriterien für die Beurteilung der Unabhängigkeit eines Aufsichtsratsmitglieds an folgenden, in Anhang 1 zum ÖCGK enthaltenen Leitlinien orientieren:

36 CORPORATE Governance

• Das Aufsichtsratsmitglied soll in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der Gesellschaft oder eines Tochterunternehmens der Gesellschaft gewesen sein. • Das Aufsichtsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesellschaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, jedoch nicht für die Wahrnehmung von Organfunktionen im Konzern. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig. • Das Aufsichtsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesellschaft oder Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein. • Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Vorstandsmitglied der Gesellschaft Aufsichtsrat ist. • Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht länger als 15 Jahre dem Aufsichtsrat angehören. Dies gilt nicht für Aufsichtsratmitglieder, die Anteilseigner mit einer unternehmerischen Beteiligung sind oder die Interessen eines solchen Anteileigners vertreten. • Das Aufsichtsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkte Nachkommen, Ehegatten, Lebensgefährten, Eltern, Onkeln, Tanten, Geschwister, Nichten, Neffen) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden. Compliance Umfassende ­interne

Der Vorstand hat nach den Vorgaben der Emittenten-Compliance-Verordnung zur Vermeidung von

Richtlinien zur

Insiderverstößen interne Richtlinien für die Informationsweitergabe im Unternehmen erlassen. Den

­Vermeidung von

Vorschriften dieser Compliance-Richtlinie sind alle für die ­IMMOFINANZ AG tätigen Mitarbeiterin-

­Insiderverstößen

nen und Mitarbeiter und Organe unterworfen. Dies entspricht dem Bestreben des Vorstands, die Gleichbehandlung aller Aktionäre, eine Vermeidung von Interessenkollisionen und die Wahrung der Interessen aller Anspruchsgruppen sicherzustellen. Die Einhaltung der Compliance-Richtlinie wird kontinuierlich überwacht. Directors’ Dealings Gemäß § 48d Abs. 4 Börsegesetz haben Mitglieder des Managements und Personen, die in enger Beziehung zu einer Führungskraft stehen, die von ihnen getätigten An- oder Verkäufe von ­IMMOFINANZ-Aktien der Finanzmarktaufsicht zu melden. Die Transaktionsmeldungen werden auf der Website der ­IMMOFINANZ AG mittels Link auf die entsprechende Seite der Finanzmarktaufsicht veröffentlicht. Hier eine Übersicht über den direkten und indirekten Aktienbesitz der Organe.

CORPORATE Governance 37

Vorstand per 30. April 2010: Name

­IMMOFINANZ-Aktien

Dr. Eduard Zehetner

295.000

Mag. Daniel Riedl MRICS

188.445

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS

0

Mag. Michael Wurzinger MRICS

226.675

Aufsichtsrat per 30. April 2010 Name

Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler Dr. Michael Knap Mag. Christian Böhm Mag. Vitus Eckert Dr. Rudolf Fries über die Fries Kapitalinvest Beteiligungs GmbH und die Dr. Rudolf Fries FamilienPrivatstiftung Mag. Klaus Hübner Dr. Guido Schmidt-Chiari Nick J.M. van Ommen, MBA

­IMMOFINANZ-Aktien

33.673 1.250 0 20.000 52.134.820

7.500 0 11.200

Interne Revision und Risikomanagement In Konformität mit Regel C-18 des Österreichischen Corporate Governance Kodex wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr die Interne Revision als eigene Stabsstelle des Vorstands eingerichtet. Über Revisionsplan und den damit verbundenen Ergebnissen wird mindestens einmal jährlich dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet. Angesicht der Restrukturierung im letzten Geschäftsjahr wird das Risikomanagement vom gesamten Vorstand wahrgenommen. Im Zuge des bereits begonnenen Ausbaus interner Strukturen wird auch ein Risikomanagementsystem implementiert werden. Externe Evaluierung Die Einhaltung der Bestimmungen des Österreichischen Corporate Governance Kodex durch die ­IMMOFINANZ Group wurde von KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und ­Steuerberatungsgesellschaft evaluiert und bestätigt. Das Ergebnis dieser Evaluierung steht auf ­www.­immofinanz.com zum Download bereit.

Lagebericht

Na Prikope, Prag (CZ)

Rund 17.000 m² Büround Einzelhandelsflächen im Zentrum Prags

Fertigstellung: 2012

LAGEBERICHT 39

1. Unternehmensprofil Die ­IMMOFINANZ AG ist eine im Prime Market der Wiener Börse notierte, international täti-

Sämtliche Aktien im

ge Immobilieninvestment- und Entwicklungsgesellschaft und fungiert als Dachgesellschaft der

Streubesitz von privaten

­IMMOFINANZ Group. Der Firmensitz ist Wien. Sämtliche der 1.044.216.775 stimmberechtigten,

und institutionellen

nennbetragslosen Stückaktien der ­IMMOFINANZ AG (ISIN: AT0000809058) befinden sich im Streu-

Anlegern

besitz von privaten und institutionellen Anlegern. Die Marktkapitalisierung der ­IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 bei einem Schlusskurs von EUR 3,24 rund EUR 3,4 Mrd. Das Kerngeschäft der ­IMMOFINANZ Group ist die Erwirtschaftung von Mieteinnahmen durch die

Bestandsimmobilien

Verwaltung eines diversifizierten Immobilienportfolios in Zentral- und Osteuropa. Zum 30.04.2010

und Entwicklungs­

verfügt die ­IMMOFINANZ Group über 1.681 Bestandsimmobilien in 19 Ländern, der korrespon-

aktivitäten ­ermöglichen

dierende Buchwert beträgt MEUR 8.301,2. Durch die Kombination von Investitionen in Bestands-

optimale Balance

immobilien und die Realisierung von Entwicklungsprojekten optimiert die ­IMMOFINANZ Group

­zwischen Chancen

das Verhältnis zwischen Chancen und Risiken. Während die Bestandsimmobilien kontinuierliche

und Risiken

Einnahmen generieren, ermöglichen die Entwicklungsaktivitäten künftige Potenziale. Für eine optimale Risikostreuung investiert die ­IMMOFINANZ Group in Objekte an verschiede-

Diversifikation

nen Standorten, mit unterschiedlichen Nutzungsarten sowie in verschiedenen Investitionsgrößen

­sichert Stabilität bei

und achtet auf gemischte Mieterstrukturen. Durch diese Diversifikation können Marktzyklen und

­Marktschwankungen

-schwankungen sehr gut ausgeglichen werden. Weiters hält und verwaltet die Gesellschaft Beteiligungen an international tätigen Immobilienentwicklern sowie diverse Fondsbeteiligungen. Teil der Strategie ist es, die Kontrolle über diese Beteiligungen zu erlangen – bzw. durch Veräußerungen das Engagement in passiven Investments sukzessive zu reduzieren. Die ­IMMOFINANZ Group konzentriert sich regional auf die acht Kernmärkte Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien, Slowakei, Rumänien und Russland. Der sektorale Fokus liegt auf den Immobilientypen Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik.

40

LAGEBERICHT

Buchwerte der Bestandsimmobilien nach Nutzungsart

Österreich (3.747,5) Deutschland (674,7) Tschechien (634,8) Übrige

Ungarn (511,3)

Logistik

Polen (643,0)

Wohnen

Rumänien (598,2)

Einzelhandel Büro

Russland (727,5) Slowakei (253,9) Übrige (510,5)

0

500

in MEUR

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

Die Entflechtung der Beziehungen mit „Constantia“ Geschäftsjahr 2007/08 Zum 30.04.2008 bestand die ­IMMOFINANZ Group aus der börsenotierten ­IMMOFINANZ AG (IFAG, siehe (1) in den folgenden Grafiken) sowie der ebenfalls börsenotierten ­IMMOEAST AG (IEAG, siehe (2) in den folgenden Grafiken), welche wiederum von der ­IMMOFINANZ AG zu 54,64 % gehalten wurde. Beide Gesellschaften wurden zu diesem Zeitpunkt von der CONSTANTIA PRIVATBANK AKTIENGESELLSCHAFT (CPAG, siehe (5) in den folgenden Grafiken) gemanagt, welche sich im Mehrheitseigentum von Constantia Packaging B.V. (CP B.V., siehe (4) in den folgenden Grafiken) befand.

30.04.2008

Streubesitz 91,44 %

Streubesitz 45,36 %

IFAG¹

Fries³)

CP B.V.4)

8,56 % CPAG5)

)

54,64 % IEAG²)

113 Gesellschaften6)

IMMOFINANZ AG IMMOEAST AG (die auf den 30.04.2009 rückwirkende Verschmelzung mit IMMOFINANZ AG wurde am 29.04.2010 ins Firmenbuch eingetragen) 3) Fries Holding GmbH und Fries-Kapitalinvest Beteiligungs GmbH 4) Constantia Packaging B.V., Mehrheitseigentümerin (95 %) der CPAG 5) CONSTANTIA PRIVATBANK AKTIENGESELLSCHAFT; am 17.12.2009 umfirmiert in Aviso Zeta Bank AG 6) 113 Gesellschaften der CPB Enterprise-Gruppe 1) 2)

November 2008: Fünf österreichische Banken übernehmen CPAG

Geschäftsjahr 2008/09 Im November 2008 wurde die CPAG wegen eines „drohenden Liquiditätsengpasses“ durch ein Konsortium von fünf österreichischen Banken (UniCredit Bank Austria AG, Raiffeisen Zentralbank AG, Erste Bank AG, BAWAG PSK und Österreichische Volksbanken AG) über deren gemeinsame Beteiligungsgesellschaft Aviso Gamma GmbH übernommen. Bereits im Juni 2008 wurden 113 Gesellschaften der CPB Enterprise Gruppe („Leintuch“-Gesellschaften, siehe (6) in den folgenden Grafiken) – also jene Beteiligungen der CPAG, welche weder dem Bankgeschäft noch dem ­Managementvertrag mit der ­IMMOFINANZ Group zuzuordnen waren – an die Constantia Packaging B.V. übertragen.

LAGEBERICHT 41

Im gleichen Geschäftsjahr erfolgte rückwirkend zum 30.06.2008 die Abspaltung des Teilbetriebs „Immobilien“ von der CPAG in die Aviso Delta GmbH (siehe (9) in den folgenden Grafiken), eine Tochtergesellschaft der Aviso Gamma GmbH (siehe (8) in den folgenden Grafiken). Die Managementverträge zwischen der CPAG und Gesellschaften der ­IMMOFINANZ Group verblieben bei der CPAG. Um der Aviso Delta GmbH nach Übernahme des Teilbetriebs „Immobilien“ die Erbringung der Sach- und Dienstleistungen unter den Managementverträgen an Gesellschaften der ­IMMOFINANZ Group zu ermöglichen, wurde eine Vereinbarung zur Nutzung des Kundenstocks der CPAG durch die Aviso Delta GmbH abgeschlossen. Seit der Abspaltung erbringt die Aviso Delta GmbH für die Verwaltung der ­IMMOFINANZ Group diverse Managementdienstleistungen, insbesondere im Bereich Personalbereitstellung. Die vereinfachte gesellschaftsrechtliche Struktur stellte sich zum 30.04.2009 wie folgt dar:

Streubesitz

30.04.2009

82,78 % Streubesitz

Fries & Witiko7) 17,22 %

IFAG ¹

113 Gesellschaften6)

)

54,64 %

45,36 %

CP B.V.4)

CPAG5)

Aviso Gamma8)

IEAG²

)

Aviso Delta9) Fries Holding GmbH, Fries-Kapitalinvest Beteiligungs GmbH und Witiko Invest GmbH 8) Aviso Gamma GmbH 9) Aviso Delta GmbH 7)

Geschäftsjahr 2009/10 Im

Geschäftsjahr

2009/10

erfolgte

die

Verschmelzung

der

­IMMOEAST

AG

mit

der

­IMMOFINANZ AG. Aufgrund der mit der Verschmelzung verbundenen Erhöhung der Anzahl der ­IMMOFINANZ-Aktien verringerten sich die relativen Anteile der bisherigen Hauptaktionäre (FriesGruppe sowie Witiko Invest GmbH) der ­IMMOFINANZ AG, sodass sich zum 30.04.2010 sämtliche Aktien im Streubesitz von privaten und institutionellen Anlegern befinden. Im Geschäftsjahr 2009/10 wurde die CPAG in Aviso Zeta Bank AG umfirmiert (siehe (4) in den folgenden Grafiken). Das operative Bankgeschäft der CPAG wurde an die SEMPER CONSTANTIA PRIVATBANK AKTIENGESELLSCHAFT (Semper, siehe (10) in den folgenden Grafiken) verkauft und übertragen und der Erwerb der Semper CONSTANTIA Privatbank Aktiengesellschaft durch Copernicus I und Copernicus II GmbH vereinbart.

30.04.2010

Streubesitz

CP B.V.4)

100 % IFAG¹

113 Gesellschaften6) )

Aviso Zeta5) Semper10) 10)

Aviso Gamma8) Aviso Delta9)

Semper Constantia Privatbank Aktiengesellschaft

Geschäftsjahr 2010/11 Nach dem Bilanzstichtag wurde per Aktienkaufvertrag vom 19.05.2010 der Erwerb der Aviso Zeta Bank AG, (siehe (5) in der Grafik oben) um EUR 1,00 durch die IMBEA ­IMMOEAST

42

LAGEBERICHT

IMMOFINANZ

Beteiligungsverwaltung AG, eine 100-%-Tochtergesellschaft der ­IMMOFINANZ AG vereinbart.

Group übernimmt

­Mit der Aviso Zeta Bank AG übernimmt die ­IMMOFINANZ Group auch die CREDO Immobili-

CREDO ­Immobilien

en Developmentgruppe, die Developmentsparte der ehemaligen CONSTANTIA PRIVATBANK

­Development

­AKTIENGESELLSCHAFT. Gleichzeitig wurde die Übernahme der Aviso Delta GmbH (siehe (9) in der Grafik oben) vereinbart. Damit war die formale Internalisierung des Immobilienmanagements der ­IMMOFINANZ Group abgeschlossen. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe des eingezahlten Stammkapitals der Aviso Delta GmbH beträgt EUR 17.500,00. Am 20.05.2010 haben Vertreter der ­IMMOFINANZ Group und Vertreter der Constantia Packaging B.V. sowie Christine de Castelbajac und Prinz Michael von und zu Liechtenstein in Berlin Vereinbarungen zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512 Mio.) getroffen. Auf dieser Grundlage hat die ­IMMOFINANZ Group bereits im Juni 2010 EUR 164 Mio. in bar erhalten. Weiterer Bestandteil der Vereinbarungen ist die Übertragung von 113 Gesellschaften der CPB Enterprise Gruppe („Leintuch“-Gesellschaften siehe (6) in der Grafik unten) aus dem Eigentum der Constantia ­Packaging B.V., deren Vermögen im Wesentlichen aus ca. 55 Mio. Stück ­IMMOFINANZ-AG-Aktien und Liegenschaften besteht. Die (vereinfachte) gesellschaftsrechtliche Struktur nach dem – hinsichtlich der Aviso Delta GmbH und Aviso Zeta Bank AG noch ausstehenden – Closing der beschriebenen Vereinbarungen stellt sich wie folgt dar: Streubesitz nach dem 30.04.2010

CP B.V.4)

100 % IFAG¹) 113 Gesellschaften6)

Aviso Delta

9)

Aviso Zeta CPAG

Aviso Gamma8)

5)

Semper10)

Copernicus11)

Copernicus I GmbH hält 99,99 %; Copernicus II GmbH hält eine Aktie. um eine möglichst weitgehende Bedienung dieser Finanzierungsforderungen zu ermöglichen

11) *)

Erwerb der Aviso Zeta

Die strategischen und wirtschaftlichen Hintergründe für den Erwerb der Aviso Zeta Bank AG: Ei-

Bank AG als Basis für

nerseits wurden damit die Voraussetzungen für die Vereinbarung der ­IMMOFINANZ Group mit

die Vereinbarung über

der Constantia Packaging B.V. über den „IBAG Bond“ geschaffen. Darüber hinaus wurde durch

den „IBAG Bond“

den Erwerb der Aviso Zeta Bank AG – gemeinsam mit dem Erwerb der Aviso Delta GmbH – nach der faktischen Internalisierung der Managementverträge und des Immobilienmanagements auch die formelle vollzogen. Zudem besteht künftig die Möglichkeit, Forderungen der IMMOFINANZ Group aus der Schlechterfüllung der Managementverträge in Höhe von mehreren hundert Millionen Euro teilweise durch Liquidationserlöse aus der Aviso Zeta zu kompensieren. Die Geschäftstätigkeit der 113 Gesellschaften der CPB Enterprise-Gruppe („Leintuch“-Gesellschaften) befindet sich seit Anfang 2009 großteils in Abwicklung, der bedeutendste Vermögenswert dieser Gesellschaften sind die 55 Mio. IMMOFINANZ AG Aktien. Die CPB Enterprise-Gruppe besteht aus Immobilienhandelsgesellschaften, Holding- und Beteiligungsgesellschaften. Die operativen Gesellschaften sind vor allem im Bereich der Vermietung eigener Immobilien in Wien tätig. Sowohl die Aviso Zeta Bank AG als auch die ­IMMOFINANZ Group haben Finanzierungsforderungen gegenüber diesen Gesellschaften. Für die Verwertung des Immobilienvermögens dieser Gesellschaften soll das Immobilienverwertungs-Know-how der ­IMMOFINANZ Group optimal genutzt werden, um eine möglichst weitgehende Bedienung dieser Finanzierungsforderungen zu ermöglichen.

LAGEBERICHT 43

2. Marktumfeld Auf den folgenden Seiten werden die Finanz- und Immobilienmärkte der Kernländer, in denen die IMMOFINANZ Group tätig ist, beschrieben. Die Gliederung der Immobilienmärkte orientiert sich an der Unterteilung Commercial East, Commercial West und Residential. Während Commercial East die Kernmärkte Polen, Slowakei, Rumänien, Russland, Tschechien und Ungarn abdeckt, beziehen sich Commercial West und Residential auf die Kernmärkte Österreich und Deutschland.

A. Commercial East 1. Marktumfeld Commercial East Von den Auswirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise wurden auch sämtliche Staaten

Aufwärtstrend in

Mittel-, Ost- und Südosteuropas schwer getroffen. In einigen Staaten wie etwa Tschechien, Slowa-

Polen, Entspannung in

kei oder Russland hat sich der Abwärtstrend bereits verlangsamt. In Polen, das als einziges Land

­Tschechien, Russland

Europas im Jahr 2009 ein positives Wirtschaftswachstum aufweisen konnte, ist sogar ein leichter

und der Slowakei

Aufwärtstrend erkennbar. Ungarn und Rumänien dagegen haben auch weiterhin mit den negativen Folgen der krisenhaften gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu kämpfen. Aufschwung & Stabilisierung: Polen, Tschechien, Russland und Slowakei Nach fast zwei Jahren der Stagnation, die geprägt waren von Projekteinstellungen, extrem rückläu-

Positive Entwicklung für

figen Immobilientransaktionen und dem Abzug internationalen Kapitals, kehrt nun die Hoffnung

die unterschiedlichen

auf eine positive Entwicklung der Immobilienwirtschaft in den CEE-Raum zurück. Die Wirtschafts-

Immobiliensegmente

krise hat sich unterschiedlich auf die Immobilienmärkte in der Region ausgewirkt. Der Aufwärtstrend erfolgt ebenfalls zeitversetzt und in unterschiedlicher Intensität. In Polen ist der Transaktionsmarkt bereits wieder angesprungen, zahlreiche Developments werden zügig vorangetrieben. Auch bei den Marktteilnehmern in Tschechien und der Slowakei dominiert vorsichtiger Optimismus. Es wird allgemein erwartet, dass sich die Marktlage in den unterschiedlichen Immobiliensegmenten in diesen Ländern im laufenden Jahr deutlich verbessert. Ungarn verzeichnet weiterhin hohe Leerstände Die ungarische Volkswirtschaft und damit auch der ungarische Immobilienmarkt haben die Wirt-

Ungarn: Umsätze im

schaftskrise und deren Konsequenzen bislang noch nicht überwunden. Besonders im Büromarkt,

Retail-Segment weiter

aber auch im Segment Logistik, weist Budapest signifikant hohe Leerstände und anhaltend nied-

rückläufig

rige Mieten auf. Vor allem in den wirtschaftlich schwächeren Regionen Ost- und Südostungarns sind die Umsätze im Segment Einzelhandel seit Beginn der Krise rückläufig. Investoren agieren entsprechend zurückhaltend, wobei auf eine leichte Verbesserung am Investmentmarkt bis zum Jahresende gehofft werden darf. Verbesserte Marktlage für den Einzelhandel in Russland Eine Sonderstellung nimmt Russland ein. Während der Büromarkt in Moskau in den letzten beiden Jahren beinahe zum Stillstand kam, entwickelte sich der Einzelhandelsmarkt durchwegs erfreulich.

Russland: Gestiegenes

Dieser Trend setzt sich auch 2010 fort. Trotz der Wirtschaftskrise stieg das Realeinkommen in Russ-

Realeinkommen, erfreu-

land weiter leicht an, wodurch das Konsumverhalten auf einem konstanten Niveau gehalten wer-

liche Entwicklung am

den konnte. Die Situation auf dem Logistikmarkt ist stabil, Marktmieten und Renditen haben sich

Einzelhandelsmarkt

kaum verändert.

44

LAGEBERICHT

Schwierige Situation in Rumänien Rumänien: Steuer­

Aufgrund der anhaltend schlechten Wirtschaftslage und den damit verbundenen umfangreichen

erhöhungen und

Budgeteinsparungen wurde in Rumänien per 01.07.2010 die Umsatzsteuer von 19 auf 24 % an-

­Gehaltseinbußen

gehoben. Eine weitere Anhebung auf 25 % steht zur Diskussion. Die Gehälter der öffentlich Be-

­bremsen den Markt

diensteten wurden um 25 %, die Pensionen um 15 % gekürzt. Die Arbeitslosigkeit steigt weiter, die Insolvenzzahlen erreichen Rekordhöhen. Diese Entwicklungen schränken die Kaufkraft der Konsumenten spürbar ein und erzeugen auch mittelfristig ein schwieriges Marktumfeld, vor allem im Segment Einzelhandel.

2. Büromärkte Commercial East Die Büromärkte sämtlicher CEE-Länder mussten starke negative Auswirkungen durch die Finanzkrise verzeichnen. Obwohl sich die Lage seit Anfang 2010 in einigen Märkten stabilisierte, können vorerst nur Warschau, Prag und Moskau eine erste positive Entwicklung verzeichnen. Positive Entwicklung in Warschau Warschau: Investitions-

Als die Finanzkrise 2008 den Büromarkt in Warschau erreichte, wies dieser folgende Merkmale

volumen 2010 deutlich

auf: eine Leerstandsquote nahe 0 %, stark ansteigende Mieten und eine Flächennachfrage, die

höher als prognostiziert

das Angebot deutlich überstieg. Dank dieser starken Ausgangsposition sind die zentralen Wettbewerbsfaktoren selbst in den stärksten Krisenzeiten stabil geblieben. Anfang 2010 konnte bereits wieder ein steigendes Interesse von internationalen Investoren verzeichnet werden; mehrere deutsche offene Immobilienfonds tätigten großvolumige Ankäufe. Das Investitionsvolumen 2010 wird voraussichtlich deutlich höher ausfallen, als noch im Vorjahr erwartet. Vermietungsseitig konnten – trotz Fertigstellung einiger attraktiver Büroobjekte – durch eine ebenfalls leicht zunehmende Flächennachfrage die Mietpreise stabil gehalten werden. Die Leerstandsraten bewegen sich im internationalen Vergleich noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Langsamer Aufwärtstrend in Prag

Prag: Starke Diskrepanz

Die Marktsituation in Prag zeigt ebenfalls Anzeichen der Erholung und ist von einer langsamen,

zwischen Primär- und

aber stetigen Verbesserung geprägt. Das Mietniveau stabilisierte sich durch die stark rückläufige

Sekundärlagen

Zahl an Fertigstellungen neuer Projekte, auch die Leerstandsraten sind in Folge nicht weiter angestiegen. Das erwartete Volumen an Projektfertigstellungen für das Jahr 2011 liegt zwar leicht über dem Niveau des laufenden Jahres, ist jedoch mit rund 70.000 m² in absoluten Zahlen noch immer relativ niedrig. Die Leerstandsraten sollten daher mittelfristig stabil bleiben, allerdings zeichnet sich eine starke Diskrepanz hinsichtlich Mietniveau und Höhe der Nachfrage zwischen Primär- und Sekundärlagen ab. Es wird erwartet, dass sowohl die Spitzenmieten als auch die Spitzenrenditen ihr aktuelles Niveau halten. Steigendes Angebot, stagnierende Nachfrage in Bukarest

Bukarest: Ungleichge-

In Bukarest bleibt die Situation sehr angespannt. Ungebrochen hohe Bautätigkeit – vor allem we-

wicht zwischen Angebot

gen der Fertigstellung von mehrjährigen Entwicklungsprojekten – sorgt für ein steigendes Ange-

und Nachfrage prägt

bot an Büroflächen. Die Folge: Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wirkt sich

den Markt

negativ auf die Leerstandsraten aus. In der zweiten Jahreshälfte wird dies voraussichtlich zu einem weiteren Anstieg an Freiflächen, verbunden mit Mietreduktionen und umfangreichen Mietanreizen

LAGEBERICHT 45

bei Neuvermietungen, führen. Ein positiver Trend ist bei der Entwicklung der Spitzenmieten zu erkennen. Diese sollten sowohl 2010 als auch im kommenden Jahr weitgehend stabil bleiben. Kaum neue Developments in Budapest Seit dem Beginn der Wirtschaftskrise wurden nahezu keine neuen Developments in Budapest ge-

Budapest:

startet. Trotzdem überstieg im ersten Halbjahr 2010 das Angebot an neu fertiggestellten Büroflä-

­Spitzenmieten und

chen merklich die Nachfrage. Diese Marktsituation bietet Mietern eine gute Basis, um Mietreduk-

­Spitzenrenditen

tionen bzw. Mietfreistellungen, gekoppelt an Vertragsverlängerungen, zu verhandeln. Da für viele

weiter stabil

Mieter derzeit vor allem die Höhe der Miete und vertragliche Flexibilität im Vordergrund stehen, handelt es sich bei fast der Hälfte aller Abschlüsse um Vertragsverlängerungen. Aufgrund der Tatsache, dass sich die Wirtschaft nur langsam erholt und die Rezession in Ungarn noch keineswegs überwunden ist, wird es noch dauern, bis sich die Situation auf dem Büromarkt merklich verbessert. Positiv kann vermerkt werden, dass sich sowohl Spitzenmieten als auch Spitzenrenditen während des letzten Jahres als relativ robust erwiesen haben. Prognosen zufolge soll die ungarische Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte einen moderaten Aufschwung verzeichnen. Aufgeschobene Projekte in Bratislava Der Büromarkt in Bratislava hat weiterhin mit den Konsequenzen der Wirtschaftskrise zu kämp-

Bratislava: Trotz

fen – es gibt aber erste Anzeichen auf eine mögliche positive Entwicklung des Markts. Trotz einer

geringer ­Nachfrage

anhaltend geringen Nachfrage nach Büroflächen werden die Leerstandsraten wohl auf dem aktuel-

­konstante

len Niveau bleiben, da zahlreiche Projektentwicklungen abgebrochen und Fertigstellungen aufge-

­Leerstandsraten

schoben wurden. Das Mietniveau im Jahr 2010 wird, gestützt von frühzeitigen Vertragsverlängerungen, voraussichtlich konstant bleiben. Das fehlende Angebot an qualitativ hochwertigen Objekten schadet allerdings dem Standort Bratislava. Dieser Schwachpunkt war auch mitverantwortlich, dass der Investmentmarkt in der Hauptstadt der Slowakei nahezu völlig zum Erliegen kam.

3. Einzelhandel Commercial East Schwache Währungen und steigende Arbeitslosigkeit in der gesamten CEE-Region führten zu einem – teilweise starken – Abfall der Kaufkraft, was wiederum die Situation des Einzelhandels verschärfte. Dennoch gibt es, nach einer zweijährigen Abwärtsentwicklung, schwache Anzeichen auf eine positive Entwicklung der Einzelhandelsmärkte. Rückläufiger Konsum dämpft Marktentwicklung in Warschau Die wirtschaftliche Situation in Warschau ist vergleichsweise stabil, die Arbeitslosenrate stieg

Warschau: Sinken-

deutlich weniger als in anderen CEE-Ländern. Dennoch löst die anhaltend rückläufige Konsum-

de Mieten in Malls,

nachfrage steigende Besorgnis über die künftige Marktentwicklung aus. Aufgrund der derzeitigen

stabile Mieten in

Situation werden Projekte angehalten und Fertigstellungen aufgeschoben. Mietniveaus der Shop-

­Einkaufsstraßen

pingcenter sinken marginal, während jene der Einkaufsstraßen im Stadtzentrum stabil bleiben. Im Jahr 2010 wird die Nachfrage weitgehend konstant bleiben, wobei der Fokus eindeutig auf innerstädtischen Standorten bzw. etablierten Shoppingcentern liegt. Nach einem eher moderaten Rückgang der Renditen im letzten Quartal 2009 kam es zu einem zusätzlichen Abfall der Renditen im ersten Quartal 2010.

46

LAGEBERICHT

Steigende Nachfrage in Prag Prag: Positive Entwick-

Der Einzelhandelsmarkt in Prag weist Anzeichen einer leicht positiven Entwicklung auf. Dank zahl-

lung, aber marginaler

reicher Markteintritte neuer Einzelhändler und Expansionen steigt die Nachfrage merklich. Dies

Rückgang bei Mieten

betrifft sowohl inner- wie außerstädtische Shoppingcenter. Die Mietniveaus sind während der ersten Jahreshälfte 2010 konstant geblieben, wobei für das zweite Halbjahr ein marginaler Abfall erwartet wird. Aufgrund einer zunehmenden Nachfrage nach hochwertigen Shoppingcenter-Flächen und einem Rückgang der Projektfertigstellungen wird kein merklicher Anstieg der Leerstandsraten erwartet. Geringe Nachfrage in Bukarest

Bukarest: Vermieter

Bukarest hat weiterhin mit den Konsequenzen der Wirtschafts- und Immobilienkrise zu kämpfen.

müssen sehr gute

Aufgrund der deutlich geschwächten Kaufkraft der Bevölkerung sind sowohl Umsätze als auch Er-

­Konditionen anbieten

träge der Retailer spürbar gesunken. Vermieter müssen sehr gute Konditionen anbieten, um das Interesse der noch verbliebenen möglichen Mieter zu wecken und die Leerstandsraten gering zu halten. Diese schwierige Situation betrifft primär Vermieter von unvorteilhaften, außerstädtischen Standorten. Ein Einbremsen des Abwärtstrends und die nachfolgende Stabilisierung der Spitzenmieten wird frühestens Ende 2010 erwartet. Investmentaktivitäten bleiben aufgrund des risikoaversen Verhaltens der Investoren weiter gering. Positiv kann vermerkt werden, dass internationale Einzelhändler wieder selektive Expansionsbemühungen aufgenommen haben. Spitzenmieten unter Druck in Budapest

Budapest: Vor allem

2010 bleibt die Marktsituation in Budapest weiterhin schwierig. Die Folge: Viele Einzelhändler

Objekte in dezentralen

überdenken ihre Expansionspläne und Strategien kritisch. Der schwache Forint und die hohe Ar-

Lagen verlieren an Wert

beitslosigkeit lassen die Kaufkraft der Konsumenten auch im Jahr 2010 nicht merklich steigen. Die Nachfrage bleibt schwach, die Leerstandsraten werden im aktuellen Jahr in keinem Bereich zurückgehen. Spitzenmieten geraten zunehmend unter Druck. Vor allem Objekte in dezentralen und außerstädtischen Lagen müssen mit starken Einbußen rechnen. Es wird erwartet, dass die derzeitige Marktsituation unverändert bleibt und die Verkaufszahlen stagnieren. Erwartet wird, dass die ungarische Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte einen moderaten Aufschwung erleben soll. Konstante Renditen in Bratislava

Bratislava: Stabile

Bratislava weist eine Stabilisierung des Einzelhandelsmarkts auf niedrigem Niveau auf. Die Spitzenmie-

­Fachmarktzentren,

ten bleiben stabil, wobei die Mieten der Fachmarktzentren merklich robuster erscheinen als jene der

zu wenig hochwertige

Shoppingcenter. Die Renditen halten sich gegenwärtig auf einem konstanten Niveau, wobei ein margi-

Objekte

naler Abfall noch möglich ist. Investoren sind überwiegend an hochwertigen Objekten in ausgezeichneten Lagen interessiert. Da diese derzeit nicht angeboten werden, bleiben die Investitionstätigkeiten weiterhin gering. Generell wird jedoch für das Jahr 2010 ein moderater Anstieg der Wirtschaftsleistung erwartet. Starker Konsum, schwache Flächennachfrage in Moskau Als Folge des konstanten Konsumverhaltens konnten die Einzelhändler in Moskau in den ersten Monaten 2010 leichte Umsatzzuwächse verzeichnen. Das Interesse nach Mietflächen von hoher Qualität blieb jedoch unverändert mäßig. Nur wenige neue Marktteilnehmer nutzten die Gunst der Stunde für den Markteintritt. Der Hintergrund: Schwache Flächennachfrage und anhaltende Finan-

LAGEBERICHT 47

zierungsschwierigkeiten bremsen das Engagement der Projektentwickler. Die Marktmieten blieben dennoch stabil. Die hohe Aktivität lokaler russischer Investoren auf dem Investmentmarkt ließ die Rendite zuletzt geringfügig fallen.

4. Logistik Commercial East Der Logistikmarkt ist ebenfalls stark betroffen von der Wirtschaftskrise. 2010 ging die Flächennachfrage in der gesamten CEE-Region merklich zurück. Die Spitzenmieten blieben meist relativ stabil. Starke Rückgänge wie etwa in Budapest sind die Ausnahme. Harte Vertragsverhandlungen in Polen Aufgrund des Aufschwungs der polnischen Wirtschaft ist die Prognose für das Jahr 2010 in

Warschau: ­

­Warschau relativ positiv. Spitzenmieten und Renditen waren im ersten Halbjahr weitgehend stabil

Solide B ­ esserung

und sollten dies Prognosen zufolge auch bis Jahresende bleiben. Unternehmen suchen zuneh-

des L ­ ogistikmarkts

mend nach neuen oder zusätzlichen Flächen, weshalb der Vermietungsgrad marginal ansteigen

wird erwartet

wird. Die Flächenverfügbarkeit ist nach wie vor relativ hoch, wobei die Projektentwickler bereits mit Built-to-suit-Projekten und Vorvermietungen reagiert haben. Eine Wiederaufnahme der Investmenttätigkeit wird mit der kontinuierlichen Rückkehr ausländischer Investoren erwartet. Stabilisierte Mieten und Renditen in Tschechien Der tschechische Logistikmarkt war während der ersten Jahreshälfte aufgrund der mageren Auf-

Prag: Mittelfristig

tragslage rückläufig. Der Markt erholt sich zunehmend, wodurch sich Mieten und Renditen stabi-

steigt das Interesse

lisieren sollten. Die Investitionstätigkeit ist auch in Prag relativ gering, obwohl Interesse an hoch-

­ausländischer ­Investoren

wertigen Objekten an guten Standorten besteht. Das Finden von Kaufinteressenten wird vor allem in Sekundärmärkten eine Herausforderung bleiben. Grundsätzlich ist aber von einem mittelfristig wieder ansteigenden Interesse ausländischer Investoren auszugehen. Einige Transaktionen als Indiz für Trendumkehr in Rumänien Rumänien befindet sich in einer Rezessionsphase – und das belastet den Logistikmarkt. Allerdings

Bukarest: Spitzenmieten

wird für den Logistikmarkt in Bukarest bereits 2010 ein geringer Aufschwung erwartet. Das Interes-

bringen stabile Renditen

se der Mieter konzentriert sich auf die Hauptstadt, was die Stabilisierung des Mietniveaus merklich unterstützt. Günstigere Mieten und Vertragskonditionen sind weiterhin ein wichtiger Faktor. Die Folge: ein Abwärtstrend bei Effektivmieten. Spitzenmieten blieben bis zum Jahresende weitgehend stabil. Der Investmentmarkt leidet nach wie vor unter den Folgen der Wirtschaftskrise. Dennoch kamen einige Transaktionen zustande – ein Indiz dafür, dass die Erwartungen von Käufern und Verkäufern wieder zunehmend Gemeinsamkeiten aufweisen. Günstige Mietoptionen sind in Ungarn Trumpf Der Logistikmarkt in Budapest ist am schwersten von den Konsequenzen der Wirtschaftskrise betrof-

Budapest: Logistikmarkt

fen. Die Leerstandsraten bleiben hoch, bis Ende 2010 wird keine Veränderung der aktuellen Lage er-

leidet immer noch unter

wartet. Vermieter müssen deshalb verstärkt mit flexiblen und günstigen Mietoptionen arbeiten. Der

den Folgen der Krise

gesamtungarische Logistikmarkt zeigt moderate Anzeichen der Stabilisierung. Wesentliche Veränderungen sind aber nicht vor 2011 zu erwarten. Das Interesse der Investoren beschränkt sich weitgehend auf Budapest. Die Diskrepanzen zwischen der Hauptstadt und regionalen Märkten werden dadurch intensiviert.

48

LAGEBERICHT

Moderate und stabile Mieten in der Slowakei Bratislava:

In Bratislava zeigt der Logistikmarkt als erstes Segment einen Aufwärtstrend. Die Exportleistung

­Aufwärtstrend am

der Slowakei hat sich weitgehend stabilisiert. Die verbesserte Stimmung am Logistikmarkt hatte

Logistikmarkt dank

einen positiven Einfluss auf die Spitzenmieten. Am Investmentmarkt werden mittelfristig keine Än-

­stabiler ­Exportleistung

derungen erwartet, da die Investoren den Markt anhaltend skeptisch betrachten. Dennoch ist der durch moderate, stabile Mieten und Leerstände charakterisierte slowakische Logistikmarkt nach wie vor attraktiv. Mietflächen in Russland verstärkt gefragt

Moskau: ­Stabiler

Die Situation des Logistikmarkts in Moskau ist einigermaßen beständig: Nach den Rückgängen im

Logistikmarkt

vergangenen Jahr blieben Marktmieten und Renditen 2010 auf einem nahezu unveränderten Niveau.

­ermöglicht konstante

Die Haltung der Projektentwickler ist derzeit noch abwartend. Neue Projekte werden vorerst nicht

­Mietpreise

realisiert, allerdings ist in den vergangenen Monaten die Nachfrage nach Mietflächen gestiegen.

B. Commercial West 1. Marktumfeld Commercial West Österreich Spitzenrenditen im gewerblichen Bereich

Der Aufwärtstrend der Realwirtschaft ist bereits in der österreichischen Immobilienwirtschaft angekommen. Das zeigt auch die durchwegs positive Stimmung bei den Marktteilnehmern.

liegen derzeit bei ca. 5,5 %

Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat in Österreich in den Jahren 2008 und 2009 zu einer Abnahme des Transaktionsvolumens geführt. Seither zeichnet sich ein positiver Trend ab. So ist im ersten Halbjahr 2010 eine deutliche Erholung im gewerblichen Bereich festzustellen. Vor allem das Kaufinteresse von Privatstiftungen war für die positive Marktentwicklung verantwortlich, wobei sich die Nachfrage auf langfristig vermietete Objekte in Toplagen konzentrierte. Für Objekte in schwächeren Lagen und für ältere Objekte mit geringerer Qualität bestand und besteht geringes Interesse. Die Spitzenrenditen im gewerblichen Bereich liegen aktuell bei etwa 5,5 %, Tendenz leicht fallend.

Krisenresistent: Der

Im Gegensatz zum gewerblichen Bereich hat der Wiener Zinshausmarkt die Krise vergleichsweise

Wiener Zinshausmarkt

gut überstanden. Die Preise für Zinshäuser konnten trotz Wirtschaftsabschwung zulegen, insbesondere in den Innenstadtlagen. Auslöser für diesen Trend war vor allem die Nachfrage von privaten Investoren und Stiftungen, welche stabile Mieterträge als Schutz vor einer drohenden Inflation sehen. Deutschland

Investmentmarkt

Dank der Konjunkturerholung hat sich die Wirtschaftslage in Deutschland weitgehend stabilisiert.

Deutschland: Seit dem

Die Arbeitsmarktaussichten sind positiv. Der Export profitiert von der gestiegenen Auslandsnach-

zweiten Halbjahr 2009

frage, insbesondere aus China und Indien. Die Talsohle der Wirtschaftskrise wurde in Deutschland

geht es aufwärts

Experten zufolge Ende 2008 durchschritten. Der seit Anfang 2009 kontinuierlich ansteigende IfoIndex bestätigt diese Einschätzung.

LAGEBERICHT 49

Gefragt sind vor allem Büroimmobilien in guten Lagen, die über langfristige Mietverträge mit Mietern

Büroimmobilien:

hoher Bonität und eine zeitgemäße Objektausstattung verfügen. Für derartige Objekte ist die Kauf-

Die Kaufpreiskorrektur

preiskorrektur nach den Boomjahren abgeschlossen. Aktuell liegen die Spitzenrenditen wieder bei 5 %.

ist abgeschlossen

Im Segment der Geschäftshäuser in 1-a-Lagen der Fußgängerzonen gaben die Renditen ebenfalls nach. Im Bereich der Logistikimmobilien blieben sie 2009 stabil und sind 2010 leicht rückläufig. Köln Im ersten Halbjahr 2010 verzeichnete der Kölner Markt ein Investmentvolumen von ca. EUR 550 Mio. Dieser Wert liegt im Bereich der Boomjahre 2006/07. Einzeltransaktionen sind dominierend, ­zudem ist ein Anstieg großvolumiger Deals zu verzeichnen. Düsseldorf Düsseldorf hat ein gutes erstes Halbjahr 2010 erlebt. Das Transaktionsvolumen von rund EUR 485 Mio. ist eines der besten Ergebnisse der letzten zehn Jahre. Insgesamt wurden allein im zweiten Quartal 2010 fünf Abschlüsse oberhalb von EUR 50 Mio. gezählt. Ausländische Investoren treten wieder vermehrt auf.

2. Büromärkte Commercial West Österreich Der Wiener Büromarkt konnte auch in Zeiten der Wirtschafts- und Finanzkrise mit seiner bekannten

Wiener Büromarkt

Stabilität punkten und hat sich damit positiv von den übrigen europäischen Märkten unterschieden.

­punktet mit Stabilität

Angebot und Nachfrage waren 2009 parallel rückläufig. Die Neuflächenproduktion betrug 2009 190.000 m². 2010 wird die Neuflächenproduktion auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren sinken. Es werden in etwa 185.000 m² fertiggestellt. Die Tendenz ist weiter fallend. 2009 betrug die Vermietungsleistung 250.000 m². Für 2010 wird eine Vermietungsleistung von 220.000 m² prognostiziert. Die Leerstandsrate liegt bei 6 % – im europäischen Vergleich ein absoluter Spitzenwert. Die Durchschnittsmieten in guten Lagen für Neubauten sind trotz der Krise stabil geblieben und werden das aktuelle Niveau von EUR 13,00 bis EUR 15,00 halten. Lediglich die Spitzenmieten werden voraussichtlich auf EUR 20,00 sinken. Die Nachfrage konzentriert sich derzeit vor allem auf das mittlere und preisgünstige untere Segment. Im Jahr 2009 wurden mit dem Anstieg der Durchschnittsrenditen von 6,5 % auf 7 % und dem Anstieg der Spitzenrenditen von 5,4 % auf 5,75 % die Höchststände erreicht. Für 2010 wird ein leichter Rückgang der Renditen erwartet. Insgesamt zeichnet sich folgender Trend ab: Aufgrund der geringen Neuflächenproduktion und

Geringe Bautätigkeit

dem gleichzeitig anhaltenden Trend zum Umzug von veralteten Objekten in effiziente Neubauten

sorgt für steigende

wird es zu einer Verknappung bei modernen Büroflächen kommen. Die Mieten werden sich dem-

Mieten und Rendite

entsprechend leicht nach oben entwickeln.

50

LAGEBERICHT

Deutschland In den Büromärkten der sechs zentralen deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) konnte im 1. Halbjahr 2010 ein signifikanter Anstieg an Neuvermietungen verzeichnet werden. Die Spitzenmieten sind in den sechs deutschen Topimmobilienmetropolen weitgehend stabil geblieben. Die Gesamtvermietungsleistung wird 2010 geringfügig über das Niveau von 2009 steigen. IMMOFINANZ Group

Für die IMMOFINANZ Group sind derzeit die Büromärkte Düsseldorf und Köln besonders relevant.

profitiert von starkem

Hier werden die Projekte Andreasquartier (Düsseldorf) und Gerling-Quartier (Köln) entwickelt. Die

Markt in Düsseldorf

Spitzenmieten sind in Köln stabil geblieben und in Düsseldorf gestiegen.

und Köln

3. Einzelhandel Commercial West Österreich Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat dem Einzelhandel in Österreich bis dato nur geringfügig geschadet. Die Leerstände sind kaum gestiegen. Angebot und Nachfrage halten sich weitgehend die Waage. Da sich die Arbeitslosenrate besser als erwartet entwickelt hat, kann davon ausgegangen werden, dass die Marktsituation stabil bleibt. Moderne Objekte in Ballungsräumen ­dominieren den Markt

Bei der Neuerrichtung und der Ausbautätigkeit von Einkaufs- und Fachmarktzentren gibt es derzeit keine nennenswerten Aktivitäten. Daher ist in diesem Segment auch in Zukunft mit stabilen Vermietungsgraden zu rechnen. Vor allem moderne Objekte in Ballungsräumen sind am Markt begehrt.

4. Logistikmarkt Commercial West Deutschland Deutscher

Die Neuvermietungen des 1. Quartals 2010 liegen in den fünf großen Ballungsräumen (Berlin,

­Logistikmarkt:

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) ca. 50 % über dem Vorjahresquartal und ca. 20 %

­Steigerung

über dem 5-Jahres-Schnitt. Die Spitzenmieten sind stabil geblieben. Die Regionen Frankfurt und

um fast 50 %

München haben mit Mieten zwischen EUR 5,80/m² und EUR 6,30/m² die Höchstmieten erzielt. Wesentliche Faktoren für das sehr gute Vermietungsergebnis sind die anziehende Konjunktur und die Exportstärke.

LAGEBERICHT 51

C. Residential 1. Österreich Große Nachfrage, begehrtes Angebot Die demografischen Entwicklungen der letzten Jahre haben die mittelfristigen Prognosen bestätigt: Es gibt wieder Bevölkerungszuwachs und einen Anstieg der Haushalte in Österreich. Die Statistik Austria prognostiziert eine Zunahme der Haushalte von 3,62 Mio. (2010) auf 3,87 Mio. (2020). Besonders ausgeprägt ist diese Zunahme im Ballungsraum Wien. Die Fertigstellungen und Baubewilligungen blieben in den letzten Jahren allerdings weit hinter den Bedarfsprognosen zurück. Insgesamt wurden um rund 3.000 bis 4.000 Einheiten zu wenig gebaut, um den durch die Bevölkerungsprognosen ermittelten Bedarf zu decken. Die Folge: Vor allem in den Ballungsräumen besteht deutlicher Nachfrageüberhang. Diese Entwicklung wird sich wegen der aktuell weiter sinkenden Baubewilligungszahlen und Förde-

Die Schere zwischen

rungszusicherungen fortsetzen. Während im geförderten Sektor aufgrund der gesetzlichen Entgeltregu-

Angebot und Nachfrage

lierungen nur in sehr eingeschränktem Ausmaß mit Miet- oder Preiserhöhungen zu rechnen ist, werden

geht am Wohnungs-

für den frei finanzierten Bereich spürbare Miet- und Kaufpreissteigerungen prognostiziert.

sektor immer weiter auseinander

Charakteristika des Wiener Wohnungsmarkts Der Wiener Wohnungsmarkt besteht aus rund 950.000 Wohneinheiten und zeichnet sich durch große Stabilität aus. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde Wien rund 220.000 Einheiten im Eigentum hält. Weitere rund 210.000 Wohneinheiten werden von der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bewirtschaftet. Wohnbedürfnisse Der Trend zu Einpersonenhaushalten nimmt speziell in Ballungsräumen weiter stark zu. Aber auch

Boom: Eigentums-

die Zahl von Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaften steigt stark an. Zusätzlich ist im städtischen

wohnungen als

Bereich ein erhöhter Bedarf für spezielle Wohnformen für die Generation 60+ festzustellen. Dazu

­Vorsorgeform

kommt eine boomhafte Nachfrage nach Eigentumswohnungen, wobei diese teilweise auch zu Ver-

verstärkt gefragt

anlagungszwecken erworben werden. Bevorzugte Lagen Tendenziell zeichnet sich eine Bedeutungssteigerung der Mikrolage gegenüber der Makrolage ab.

Entscheidungs­faktoren:

Außerdem stehen erstmals neben dem Preis nicht mehr nur die Ausstattung der Immobilie son-

Energie- und

dern vermehrt die Energie- und Betriebskosten im Mittelpunkt der Entscheidungsfindung.

Betriebskosten

Grundstücksmarkt Derzeit gibt es vor allem in Wien und den Ballungsräumen keinen „echten Grundstücksmarkt“ (Verkäufermarkt), da die Vorstellungen von Angebot und Nachfrage bei den Verkaufs- und Einkaufspreisen weit auseinander liegen. Insgesamt ist das Angebot an Grundstücken – sowohl für den frei finanzierten als auch für den geförderten Wohnbau – bei Weitem nicht ausreichend, um die Nachfrage zu decken. Für den geförderten Wohnbau sind praktisch keine gewidmeten Grundstücke auf dem Markt. Die BUWOG reagiert auf diese Tendenzen, indem sie ihre großvolumige Bautätigkeit im geförderten und güns-

52

LAGEBERICHT

tigeren frei finanzierten Eigentumsbereich durch ausgewählte Nischenprodukte wie zum Beispiel Vorsorgewohnungen im Raum Wien ergänzt. Generelle und objektabhängige Preisgestaltung Die allgemeine Mietrechtssituation in Österreich wirkt im Verbund mit Faktoren wie der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft oder dem bundesländerweit unterschiedlichen Wohnbauförderungssystem tendenziell dämpfend auf die Marktentwicklungen. Allein im Bereich der frei finanzierten Neubauwohnungen, deren Mietzinsbindung nicht dem Mietrecht unterliegt, zeigen die Mieten in Wien deutlich steigende Tendenz. In den Landeshauptstädten entwickeln sich diese sehr unterschiedlich von leicht steigend (Salzburg und Innsbruck), über stagnierend (Linz oder Graz) bis leicht fallend (St. Pölten, Klagenfurt). Die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich regional unterschiedlich – in Wien (vor allem in den Spitzenlagen) steigen diese zum Teil merklich. In den Landeshauptstädten ist die Preisentwicklung regional und lageabhängig sehr differenziert, überwiegend aber auch steigend. • Geförderte Mietwohnungen können aufgrund der Landesdarlehen und den damit verbundenen ­Mietobergrenzen gut am Markt platziert werden. Trotzdem ist es bei einer m²-Miete von EUR 7,00 und Grund- und Baukostenbeiträgen von ca. EUR 500,00/m² nicht immer einfach, langfristige Mieter zu ­finden. • Für geförderte Eigentumswohnungen müssen Interessenten einen Betrag um die EUR 2.000,00/ m² finanzieren. Auch hier ist das Wohnungsangebot aufgrund eines zinsbegünstigten Darlehens seitens des Landes sehr attraktiv. • Ergänzend zur erhöhten Nachfrage nach frei finanziertem Eigentum ist festzustellen, dass die Kaufentscheidungsfindung vor allem im hochpreisigen Segment ab EUR 3.000,00/m² durch Musterwohnungsbesichtigungen wesentlich beschleunigt wird. Ein neuer Weg wird bei günstigem Eigentum zu Preisen von gefördertem Eigentum eingeschlagen (unter EUR 2.400,00/m²). • Reihenhäuser in urbanen Lagen mit öffentlicher Verkehrsanbindung sind aufgrund der Wohngröße von 100 m² aufwärts entsprechend teuer und oft erst nach Baufertigstellung vermarktbar. Der Reihenhausmarkt im Ballungsbereich Wien hat sich nach einer Flaute im Jahr 2009 aber durchwegs erholt. Leerstand und Miettendenzen Wohnungsleerstand

Im Bereich der Wiedervermietung zeigen verschiedene Statistiken, dass die Mieten in Ballungsräu-

in Wien gleich null

men zum Teil deutlich steigen, während sie in Bezirksstädten stagnieren und in peripheren Lagen sinken. In Wien und den Landeshauptstädten ist der Wohnungsleerstand trotz der vergleichsweise höheren Mieten praktisch null. Im Gegensatz dazu sind in der Peripherie, vor allem aber in ländlichen Abwanderungsgebieten, bei deutlich niedrigeren Mieten regional sehr unterschiedliche Leerstände zu verzeichnen. Investmenttendenzen

Die Nachfrage nach

Aufgrund der rechtlichen Situation gibt es im österreichischen Wohnsektor kaum ausländische Inves-

Wohnimmobilien ist

toren. Allein in Wien lässt sich das Interesse einer sehr heterogenen Investorengruppe beobachten.

aufgrund der volatilen

Dazu gehören institutionelle Investoren wie Immo-AGs, Fonds, Versicherungen, aber auch Stiftungen,

Kapitalmärkte sehr stark

Family Offices und private Investoren. In den Landeshauptstädten reduziert sich die Zahl meist auf wenige überregionale Player und regional aktive Investoren. Aktuell liegen die Renditen für Wohnimmobilien in Wien zwischen 4,5 % und 6 % – je nach Lage, Zustand, Alter, Förderung etc. Eine Ausnahme bildet hier das Segment der klassischen Wiener Zinshäuser, für die von Investorenseite deutlich niedrigere Renditen akzeptiert werden. Für Topobjekte in 1010 Wien mit interessanter Mieterstruktur werden von Stiftungen und privaten Investoren Renditen um die 2 % in Kauf genommen.

LAGEBERICHT 53

Generell ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien zu Veranlagungszwecken aufgrund der volatilen Kapitalmärkte nach wie vor sehr groß.

2. Deutschland Großes Entwicklungspotenzial Deutschland ist die bevölkerungsreichste und wirtschaftlich stärkste Volkswirtschaft in Mitteleuropa bzw. in der EU. Das Bruttosozialprodukt soll nach einem Rückgang um 3,6 % im Jahre 2009 in den Jahren 2010 und 2011 wieder um jeweils 2,7 % wachsen. Die Arbeitslosenrate ist in Berlin mit 14,5 % (2010) zwar höher als in Gesamtdeutschland (Jänner 2010: 8,6 %), doch ist in Berlin die sinkende Tendenz deutlicher und nachhaltiger. Charakteristika des Berliner Wohnungsmarkts Der Berliner Mietwohnmarkt umfasst rund 1,9 Mio. Wohneinheiten. Die Eigentumsquote ist im

Die Zahl der Haushalte

deutschen Bundesländer- oder Städtevergleich mit rund 14 % sehr niedrig. In Berlin ist die Bevöl-

steigt bis 2025 um

kerung in den vergangenen fünf Jahren geringfügig, aber kontinuierlich gewachsen. Durch die Mi-

3,7 %

gration und die Zunahme von Einpersonenhaushalten wird die Zahl der Haushalte zwischen 2009 und 2025 um 3,7 % ansteigen. Sinkenden Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau stehen wachsende Haushaltszahlen gegenüber. Dem entsprechend sank die Leerstandsrate in den Jahren 2007 bis 2009 von rund 4,6 % auf 3,5 %. Conclusio für Investoren Vor diesem demografischen und sozioökonomischen Hintergrund ist das Entwicklungspotenzial

Gute

des Immobilienmarkts in Berlin als sehr vielversprechend einzuschätzen. Die Mietrenditen sind at-

­Rahmenbedingungen

traktiv. Aufgrund der Rechts- und Wirtschaftslage ist mit Steigerungen zu rechnen.

in Berlin

D. Entwicklung der Finanzmärkte Zinsentwicklung & Refinanzierung in den Kernmärkten Das abgelaufene Geschäftsjahr war von einem historisch niedrigen Zinsniveau geprägt. Nach

3-Monats-EURIBOR:

­einem seit Ende 2005 laufenden Zinserhöhungszyklus hatte der Europäische Zentralbank (EZB)

Ende März mit 0,63 %

Leitzins im Juli 2008 mit 4,25 % seinen Höchststand erreicht. Als Reaktion auf die nach der Leh-

auf ­historischem

man-Insolvenz im Herbst 2008 folgende Wirtschafts- und Finanzkrise senkte die EZB den Leitzins

Tiefststand

ab Oktober 2008 in ­mehreren Schritten auf 1,00 %, wo er seit April 2009 unverändert steht. Der 3-Monats-EURIBOR, der für die meisten variablen Finanzierungen relevante Referenzsatz, zeigte eine ähnliche ­Entwicklung und fiel vom Höchststand im Oktober 2008 von 5,39 % im Laufe des Juli 2009 ­erstmals unter 1,00 % und damit auch unter den EZB Leitzins. Im weiteren Verlauf stabilisierte er sich auf niedrigem Niveau, wobei er Ende März 2010 mit 0,63 % einen historischen Tiefststand erreichte.

54

LAGEBERICHT

5

Leitzins 3M Euribor

4

Quelle: Thomson Reuters

3 2 1 0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2007

2008

2009

Während zu Beginn des Jahres 2009 Finanzierungen aufgrund der angespannten Liquiditätssituation der Banken nur sehr schwer und unter unattraktiven Bedingungen zu erhalten waren, entspannten sich die Kreditmärkte im Laufe des Jahres merklich. Die Liquiditätskosten der Institute gingen stetig zurück, und dieser Vorteil wurde auch vermehrt an die Kreditnehmer weitergegeben. Dennoch erfolgte die Kreditvergabe weiterhin restriktiv. Bei Bestandsfinanzierungen wird vermehrt auf eine mögliche Indeckungnahme für Pfandbriefemissionen geachtet, was einerseits zu etwas günstigeren Refinanzierungskosten führt, andererseits in niedrigeren Loan-to-value-Ratios resultiert. IMMOFINANZ Group:

Die IMMOFINANZ Group konnte sämtliche im Geschäftsjahr 2009/10 erforderlichen Refinanzie-

Bestandsobjekte

rungen bzw. Prolongationen plangemäß umsetzen. Darüber hinaus gelang es, zahlreiche bislang

mit Fremdkapital

unbelastete Bestandsobjekte mit langfristigem Fremdkapital zu refinanzieren.

­refinanziert In Hinblick auf Verfügbarkeit und Konditionierung sind weiterhin starke Unterschiede – abhängig von Land und Immobilientyp – festzustellen. In etablierten Märkten wie Österreich, Deutschland, Schweiz, Frankreich oder Niederlande kann mit Margen in einer Bandbreite von 100–200 Basispunkten auf EURIBOR kalkuliert werden. Auch ein stabiler Markt wie Polen liegt um die 200 Basispunkte. Das deutlich verschlechterte Länderrating manifestiert sich beispielsweise in Ungarn und Rumänien in einer sehr eingeschränkten Verfügbarkeit von Refinanzierungen und Margen in einer Bandbreite von 200 bis zu 350 Basispunkten. Auch Staaten wie Slowenien, Tschechien oder die Slowakei, die vergleichsweise bessere Wirtschaftsdaten aufweisen, bewegen sich in dieser Bandbreite. In Russland wiederum, wo lange Zeit zweistellige Margen marktüblich waren, liegen diese mittlerweile im – wenn auch oberen – einstelligen Bereich. Da sich westliche Banken weitgehend zurückgezogen haben, werden gegenwärtig Finanzierungen großteils über lokale Banken abgewickelt. Auch für Projektentwicklungen ist – eingeschränkt – wieder Fremdkapital verfügbar, wobei die ­Margen während der Bauphase naturgemäß jene der Bestandsfinanzierungen übersteigen.

LAGEBERICHT 55

Ausblick Die Leitzinsen werden den meisten Prognosen zufolge auf absehbare Zeit unverändert tief bleiben.

EURIBOR: Annäherung

Auch Äußerungen der EZB weisen in diese Richtung. Die Geldversorgung der Geschäftsbanken

an den Leitzins

mit Notenbankliquidität ist zumindest bis Jahresende 2010 gesichert. Die EURIBOR-Sätze bewe-

als Indiz für Normal­i-

gen sich leicht nach oben, eine Annäherung an den Leitzins deutet auf erste Normalisierungsten-

sierungstendenzen

denzen am Zinsmarkt. Der Zugang zu günstigem Kapital wird weiter schwierig bleiben, die Liquiditätskosten der Banken zei-

IMMOFINANZ Group:

gen Mitte 2010 sogar wieder leicht nach oben. Die IMMOFINANZ Group geht dennoch von einer wei-

Finanzierung für

teren Normalisierung und Verbesserung ihrer Refinanzierungssituation aus. Bereits zu Beginn des neu-

großvolumige Projekte

en Geschäftsjahres konnten weitere Finanzierungszusagen, auch für großvolumige Projekte, verhandelt

bereits gesichert

werden. Zudem werden nicht genutzte Kreditlinien verstärkt zur Liquiditätssicherung eingesetzt. Die IMMOFINANZ Group profitiert von langjährigen Geschäftsbeziehungen zu über 60 Banken im In- und Ausland und sichert durch eine breite Streuung der Finanzierungen ihre Unabhängigkeit von einzelnen Instituten bei gleichzeitig möglichst breitem Zugang zu verschiedensten Finanzierungsquellen.

56

LAGEBERICHT

3. Segment- und Portfoliobericht Die Kernaktivitäten der ­IMMOFINANZ Group umfassen die Vermietung von Bestandsimmobilien sowie die Entwicklung von Immobilien in den Ländern Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines homogenen, nachhaltigen, nach vier Nutzungsarten und acht Kernmärkten diversifizierten Bestandsimmobilienportfolios. Die ­IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland sowie auf die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik. Aufgrund der umfangreichen Akquisitionen in den Boomjahren 2007/08 ist das aktuelle Portfolio auf 19 Länder und diverse Nutzungsarten verteilt. Die ­IMMOFINANZ Group wird deshalb in den nächsten Jahren eine umfassende Portfoliooptimierung durchführen. ­Portfoliooptimierung:

Im Zuge dieser Portfoliooptimierung hat die ­IMMOFINANZ Group bereits ein umfangreiches

­Verkaufserlöse

Verkaufsprogramm gestartet: In den nächsten fünf Jahren sollen Immobilien mit einem Volu-

­ermöglichen

men von EUR 2,2 Mrd. verkauft werden. Daneben strebt die ­IMMOFINANZ Group den Verkauf

­Reaktivierung von

von Vermögenswerten an, die nicht zum Kerngeschäft der ­IMMOFINANZ Group zählen. Dies

­Entwicklungsprojekten

sind Minderheitsbeteiligungen, Anteile an assoziierten Unternehmen, sowie Fondsbeteiligungen. Die durch diese Verkäufe erzielten Erlöse werden in die Reaktivierung temporär eingestellter Immobilienentwicklungsprojekte und in den Erwerb von Bestandsimmobilien investiert. Eine weitere Änderung im Sinne der neuen Portfoliostrategie: Während in der Vergangenheit Immobilienentwicklungen ausschließlich von Partnern der ­IMMOFINANZ Group durchgeführt und angekauft wurden, wickelt die ­IMMOFINANZ Group nunmehr auch selbst Entwicklungsprojekte ab. Immobilienportfolio Das Immobilienportfolio der ­IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter folgenden Posten ausgewiesen: „Immobilienvermögen“, „In Bau befindliches Immobilienvermögen“, „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“, „Immobilienvorräte“. Die Posten „Immobilienvermögen“ und „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ stellen in der Bilanz langfristiges Vermögen dar. „Immobilienvorräte“ und „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ gehören zum kurzfristigen Vermögen. Der Posten „Immobilienvermögen“ umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke. Unter „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind ausschließlich aktiv verfolgte Entwicklungsprojekte erfasst, welche nach Fertigstellung in das Immobilienvermögen der ­IMMOFINANZ Group umgegliedert werden. „Immobilienvorräte“ sind Immobilien, die entwickelt werden, um sie nach Fertigstellung zu verkaufen. Das klassische Beispiel dafür sind Eigentumswohnungen. Die unter „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifizierten Immobilien sind Objekte, für die zum 30.04.2010 konkrete Verkaufspläne existierten und die nach dem Bilanzstichtag veräußert wurden. In den folgenden Kapiteln sind diese Objekte mit MEUR 44,8 in den Bestands­immobilien enthalten.

LAGEBERICHT 57

Die Buchwerte des Immobilienportfolios der ­IMMOFINANZ Group setzen sich zum Stichtag 30.04.2010 wie folgt zusammen: Immobilien Portfolio

Österreich

Bestandsimmoblien in MEUR

Eingestellte Entwicklungsprojekte in MEUR

3.747,5

9,7

In Bau befindliches Immobilienvermögen in MEUR

Immobilienvorräte in MEUR

Immoblien Portfolio in MEUR

Immoblien Portfolio in %

68,1

69,3

3.894,6

42,7 %

Deutschland

674,7

28,6

1,2

48,7

753,1

8,3 %

Tschechien

634,8

15,5

27,1

0,0

677,4

7,4 %

Ungarn

511,3

37,5

0,0

0,0

548,8

6,0 %

Polen

643,0

4,5

3,9

21,8

673,2

7,4 %

Rumänien

598,2

223,1

18,6

76,2

916,2

10,0 %

Russland

727,5

0,0

60,7

0,0

788,1

8,6 %

Slowakei

253,9

9,6

0,3

13,4

277,1

3,0 %

NichtKernländer

510,5

55,1

0,0

22,9

588,5

6,5 %

8.301,2

383,5

179,9

252,3

9.116,9

100,0 %

Gesamt

Der Buchwert des Gesamtportfolios der ­IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 MEUR 9.116,9.

Das Gesamtportfolio

Davon entfällt der weitaus größte Teil mit MEUR 8.301,2 (91,1 %) auf Bestandsimmobilien. Ein

besteht großteils aus

Buchwert in Höhe von MEUR 383,5 (4,2 %) entfällt auf eingestellte Entwicklungsprojekte und auf

Bestandsimmobilien

unbebaute Grundstücke. Diese werden in der Bilanz gemeinsam mit den Bestandsimmobilien im Posten „Immobilienvermögen“ ausgewiesen. MEUR 179,9 (2,0 %) bzw. MEUR 252,3 (2,8 %) des Buchwertes des Immobilienportfolios stammen von aktiven Entwicklungsprojekten bzw. von Immobilienvorräten. Der regionale Schwerpunkt des Portfolios der ­IMMOFINANZ Group liegt vor allem in Österreich (42,7 %), gefolgt von Rumänien (10,0 %) und Russland (8,6 %).

1. Bestandsimmobilien Bestandsimmobilien sind jene Immobilien, welche per 30.04.2010 von der ­IMMOFINANZ Group

MEUR 541,7 durch

zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden. Bestandsimmobilien sind neben

die Vermietung von

den eingestellten Entwicklungsprojekten im Bilanzposten „Immobilienvermögen“ und im Bilanz-

Bestandsimmobilien

posten „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ enthalten. Im Geschäftsjahr 2009/10

erwirtschaftet

wurden durch die Vermietung von Bestandsimmobilien Mieterlöse in Höhe von MEUR 541,7­ ­erwirtschaftet. Im Folgenden werden die Anzahl der Immobilien, der Buchwert, die vermietbare Fläche sowie die Auslastung zum 30.04.2010 angeführt. Die angegebenen Nettomieteinnahmen reflektieren die Annahmen der externen Gutachter in den Immobilienbewertungen für das Geschäftsjahr 2010/11 und entsprechen den Mieterlösen abzüglich der nicht-umlagefähigen Aufwendungen. Die angeführten Renditen ergeben sich aus Division der erwarteten Nettomieteinnahmen des Geschäftsjahres 2010/11 durch den Verkehrswert der Immobilien per 30.04.2010.

58

LAGEBERICHT

30. April 2010

Österreich

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Nettomieteinnahmen des GJ 2010/11 in MEUR

Rendite in %

1.449

3.747,5

45,1 %

3.441.999,3

3.227.042,5

93,8 %

206,9

5,5 %

Deutschland

84

674,7

8,1 %

1.223.901,5

1.102.831,0

90,1 %

51,7

7,7 %

Tschechien

29

634,8

7,6 %

380.279,2

309.749,7

81,5 %

45,6

7,2 %

Ungarn

27

511,3

6,2 %

391.440,1

292.354,5

74,7 %

37,8

7,4 %

Polen

23

643,0

7,7 %

289.274,7

275.956,5

95,4 %

46,1

7,2 %

Rumänien

15

598,2

7,2 %

380.971,1

336.888,5

88,4 %

50,9

8,5 %

Russland

5

727,5

8,8 %

183.104,8

164.815,6

90,0 %

70,6

9,7 %

Slowakei

11

253,9

3,1 %

116.808,9

107.650,4

92,2 %

19,8

7,8 %

NichtKernländer

38

510,5

6,1 %

435.572,6

340.093,0

78,1 %

41,7

8,2 %

1.681

8.301,2

100,0 %

6.843.352,1

6.157.381,6

90,0 %

571,2

6,9 %

Gesamt

IMMOFINANZ Group

Die ­IMMOFINANZ Group hält per Stichtag 30.04.2010 1.681 Bestandsimmobilien mit einem Buchwert

erwirtschaftet

von MEUR 8.301,2 und einer Rendite von 6,9 %. Der Auslastungsgrad im Bestandsimmobilienportfolio

Toprenditen in

der ­IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 90,0 %. Regional gesehen liegt der Schwerpunkt der

Russland

Bestandsimmobilien in Österreich (MEUR 3.747,5) gefolgt von Russland (MEUR 727,5) und Deutschland (MEUR 674,7). Die im Ländervergleich höchsten Renditen wurden mit 9,7 % in Russland erwirtschaftet. Die Bestandsimmobilien der Nicht-Kernländer umfassen MEUR 212,6 in der Schweiz, MEUR 115,8 in den Niederlanden und MEUR 91,4 in den USA. Daneben verfügt die ­IMMOFINANZ Group über Bestandsimmobilien in Kroatien, Slowenien, Frankreich, Bulgarien und Italien. Die Konzernanschaffungskosten, die Buchwerte sowie die kumulierte Neubewertung der Bestandsimmobilien stellen sich zum 30.04.2010 wie folgt dar: 30. April 2010

Österreich

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Anschaffungskosten in MEUR

Kumulierte ­Bewertung in MEUR

1.449

3.747,5

3.099,7

647,8

Deutschland

84

674,7

748,1

-73,5

Tschechien

29

634,8

839,8

-205,0

Ungarn

27

511,3

626,2

-114,9

Polen

23

643,0

644,8

-1,7

Rumänien

15

598,2

670,9

-72,7

Russland

5

727,5

569,7

157,7

Slowakei

11

253,9

374,6

-120,8

NichtKernländer

38

510,5

522,9

-12,4

1.681

8.301,2

8.096,6

204,6

Gesamt

Nach den hohen Abwertungen im Wirtschaftsjahr 2008/09 haben sich die internationalen Finanzund Immobilienmärkte im laufenden Geschäftsjahr langsam erholt. Das hat zu einer moderaten Aufwertung des Bestandsimmobilienportfolios geführt: Der Buchwert der Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group liegt in Summe um 2,5 % über den Konzernanschaffungskosten dieser Immobilien. Während in Österreich und Russland der Buchwert über den Konzernanschaffungskosten

LAGEBERICHT 59

liegt, musste in den übrigen Kernmärkten unter die Konzernanschaffungskosten abgewertet werden. Die deutlich positive Neubewertung in Österreich ist überwiegend auf das BUWOG-Portfolio zurückzuführen. Die sektorale Verteilung der Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group stellt sich zum 30.04.2010 wie folgt dar: 30. April 2010

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Nettomieteinnahmen des GJ 2010/11 in MEUR

Rendite in %

Büro

113

2.686,4

32,4 %

1.436.439,3

1.212.325,0

84,4 %

193,0

7,2 %

Einzelhandel

186

2.075,4

25,0 %

955.866,7

886.232,3

92,7 %

171,2

8,2 %

1.274

2.504,5

30,2 %

2.764.842,0

2.622.633,4

94,9 %

120,2

4,8 %

101

840,2

10,1 %

1.614.257,6

1.377.605,5

85,3 %

71,5

8,5 %

Wohnen Logistik Sonstige Gesamt

7

194,8

2,3 %

71.946,5

58.585,4

81,4 %

15,3

7,8 %

1.681

8.301,2

100,0 %

6.843.352,1

6.157.381,6

90,0 %

571,2

6,9 %

Der Buchwert der Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group beträgt insgesamt MEUR

8,5 %: Logistikimmo-

8.301,2. Davon entfallen 32,4 % auf Büro-, 25,0 % auf Einzelhandels-, 30,2 % auf Wohn- und

bilien bringen derzeit

10,1 % auf Logistikimmobilien. Der Auslastungsgrad des Bestandsimmobilienportfolios beträgt

die höchste Rendite

90,0 %. Die für das Wirtschaftsjahr 2010/11 erwarteten Nettomieteinnahmen werden voraussichtlich MEUR 571,2 betragen, was einer Rendite von 6,9 % entspricht. Die höchsten Renditen werden im Bereich Logistik (8,5 %) erzielt, die niedrigsten im Segment Wohnen (4,8 %). Der Auslastungsgrad ist im Segment Wohnen mit 94,9 % am höchsten und im Segment Logistik mit 85,3 % am niedrigsten.

a. Büro 30. April 2010

Österreich Deutschland

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

49

1.057,0

39,3 %

577.379,4

478.125,0

82,8 %

Nettomietein- Rendite nahmen des in % GJ 2010/11 in MEUR

67,5

6,4 %

5

76,3

2,8 %

44.668,5

31.801,0

71,2 %

5,7

7,5 %

17

474,5

17,7 %

217.689,2

192.658,4

88,5 %

33,5

7,1 %

Ungarn

11

288,9

10,8 %

165.660,4

117.465,9

70,9 %

18,7

6,5 %

Polen

17

324,7

12,1 %

154.714,4

141.396,2

91,4 %

24,3

7,5 %

Tschechien

Rumänien

9

335,6

12,5 %

204.367,0

190.508,9

93,2 %

33,0

9,8 %

Slowakei

2

81,6

3,0 %

42.682,6

42.192,6

98,9 %

6,7

8,2 %

NichtKernländer

3

47,8

1,8 %

29.277,9

18.177,0

62,1 %

3,7

7,7 %

113

2.686,4

100,0 %

1.436.439,3

1.212.325,0

84,4 %

193,0

7,2 %

Gesamt

Der Buchwert der 113 Bürobestandsimmobilien beträgt MEUR 2.686,4, das sind 32,4 % des Bestand-

Büroimmobilien

simmobilienportfolios. Die ­IMMOFINANZ Group ist in allen Kernmärkten außer Russland mit Bürobe-

­erwirtschaften

standsimmobilien vertreten. Die vermietbare Fläche des Büroportfolios beträgt 1,436.439,3 m² und ist

193,0 MEUR

zum 30.04.2010 zu 84,4 % ausgelastet. Die erwarteten Nettomieterträge für das Geschäftsjahr 2010/11

­Nettomieteinnahmen

betragen MEUR 193,0, was einer Rendite von 7,2 % entspricht. ­Regional ist die ­IMMOFINANZ Group

60

LAGEBERICHT

mit ihrem Bürobestandsimmobilienportfolio schwerpunktmäßig in den Kernmärkten Österreich, Tschechien und Rumänien vertreten. Zu den bedeutendsten Immobilien dieses Portfolios gehören der Business Park Vienna in Wien sowie der IRIDE Business Park in Bukarest.

b. Einzelhandel 30. April 2010

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Nettomiet­ein­ nahmen des GJ 2010/11 in MEUR

Rendite in %

141

321,8

12,0 %

299.744,2

279.830,1

93,4 %

29,0

9,0 %

Österreich

3

63,3

2,4 %

22.476,3

20.463,3

91,0 %

3,8

6,1 %

Tschechien

Deutschland

11

131,2

4,9 %

98.839,6

91.539,9

92,6 %

10,6

8,1 %

Ungarn

11

156,4

5,8 %

106.073,8

94.753,6

89,3 %

13,2

8,4 %

Polen

3

280,3

10,4 %

86.452,7

86.452,7

100,0 %

18,4

6,6 %

Rumänien

3

233,6

8,7 %

121.644,2

113.001,0

92,9 %

15,3

6,6 %

Russland

4

698,0

26,0 %

141.800,0

123.510,8

87,1 %

66,7

9,6 %

Slowakei

8

165,0

6,1 %

61.416,2

59.688,0

97,2 %

12,7

7,7 %

NichtKernländer

2

25,8

1,0 %

17.419,8

16.992,9

97,5 %

1,5

6,0 %

186

2.075,4

100,0 %

955.866,7

886.232,3

92,7 %

171,2

8,2 %

Gesamt

Einzelhandels­bestands­

Der Buchwert der insgesamt 186 Einzelhandelsbestandsimmobilien beträgt MEUR 2.075,4. Die

immobilien zu

Auslastung liegt per 30.04.2010 bei 92,7 %. Auf Basis der für das Geschäftsjahr 2010/11 geplanten Nettomieteinnahmen in der Höhe von MEUR 171,2 ergibt sich eine Rendite von 8,2 %.

92,7 % vermietet

Gemessen am Buchwert stellen die Kernmärkte Russland, Österreich und Polen die bedeutendsten Märkte im Segment Einzelhandel dar. Die höchste Rendite wird mit 9,6 % in Russland verzeichnet. Die mit 6,1 % niedrigste Rendite wird in Deutschland erwirtschaftet. Gemessen am Buchwert sind das Shoppingcenter Golden Babylon Rostokino in Moskau und das Silesia City Center in Kattowitz im Portfolio der ­IMMOFINANZ Group die bedeutendsten Immobilien im Bereich Einzelhandel.

c. Wohnen 30. April 2010

Österreich Deutschland NichtKernländer Gesamt

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Nettomietein- Rendite nahmen des in % GJ 2010/11 in MEUR

1.246

2.302,6

91,9 %

2.515.945,2

2.428.055,4

96,5 %

105,3

4,6 %

25

110,5

4,4 %

151.326,0

141.775,0

93,7 %

8,2

7,5 %

3

91,4

3,6 %

97.570,8

52.803,0

54,1 %

6,7

7,3 %

1.274

2.504,5

100,0 %

2.764.842,0

2.622.633,4

94,9 %

120,2

4,8 %

Der Buchwert der 1.274 Wohnbestandsimmobilien beträgt MEUR 2.504,5 und somit 30,2 % des Bestandsimmobilienportfolios. Die erwarteten Nettomieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2010/11 betragen MEUR 120,2, was einer Rendite von 4,8 % entspricht. Dies stellt im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten die niedrigste Rendite dar. Der Auslastungsgrad hingegen ist mit 94,9 % konstant hoch.

LAGEBERICHT 61

Regional gesehen liegt der Schwerpunkt der Wohnimmobilien in Österreich, gefolgt von Deutsch-

Wohnimmobilien zu

land. In Deutschland wird eine signifikant höhere Rendite als in Österreich erwirtschaftet. Dies ist

94,9 % ausgelastet

auf die wegen der Beschränkungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes niedrig rentierenden BUWOG-Objekte zurückzuführen. Die Wohnimmobilien in den Nicht-Kernländern umfassen ausschließlich Immobilien in Houston, USA.

d. Logistik 30. April 2010

Österreich Deutschland

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m² zum 30.4.2010

Vermietete Fläche in m² zum 30.4.2010

Auslastungsgrad in %

Nettomieteinnahmen des GJ 2010/11 in MEUR

Rendite in %

9

12,6

1,5 %

13.555,5

13.555,5

100,0 %

1,0

7,9 %

51

424,6

50,5 %

1.005.430,7

908.791,7

90,4 %

33,9

8,0 %

Tschechien

1

29,1

3,5 %

63.750,5

25.551,4

40,1 %

1,6

5,5 %

Ungarn

5

66,0

7,9 %

119.706,0

80.135,0

66,9 %

5,8

8,9 %

Polen

3

38,0

4,5 %

48.107,6

48.107,6

100,0 %

3,5

9,2 %

Rumänien

3

29,0

3,5 %

54.959,9

33.378,6

60,7 %

2,6

9,1 %

Russland

1

29,5

3,5 %

41.304,8

41.304,8

100,0 %

3,9

13,1 %

Slowakei

1

7,3

0,9 %

12.710,0

5.769,8

45,4 %

0,5

6,4 %

27

204,2

24,3 %

254.732,7

221.011,1

86,8 %

18,7

9,2 %

101

840,2

100,0 %

1.614.257,6

1.377.605,5

85,3 %

71,5

8,5 %

NichtKernländer Gesamt

Der Buchwert der 101 Logistikbestandsimmobilien beträgt MEUR 840,2 und somit 10,1 % des Bestandsimmobilienportfolios. Innerhalb des Logistikportfolios liegt der Schwerpunkt auf Deutschland, wo sich – gemessen am Buchwert – 50,5 % des Logistikbestandsportfolios befinden. Die übrigen Märkte der IMMOFINANZ Group repräsentieren 24,3 % der Logistikimmobilien. Diese Immobilien befinden sich in den Niederlanden (MEUR 111,8) sowie in der Schweiz (MEUR 76,3) und Frankreich (MEUR 16,0). Im Vergleich mit den Bestandsimmobilien der übrigen Nutzungsarten werden im Segment Logistik die höchsten Renditen (8,5 %) erwirtschaftet, wobei die höchste Rendite innerhalb der Kernmärkte in Russland (13,1 %) erzielt wird. Die Auslastung des Logistikportfolios beträgt 85,3 %. Die – gemessen am Buchwert – bedeutendste Logistikimmobilie ist das Logistikzentrum Egerkingen im Kanton Solothurn in der Schweiz, welche zu 100 % an den Schweizer Handelskonzern Valora vermietet ist.

e. Sonstige Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Buchwert in %

Vermietbare Fläche in m²

Vermietete Fläche in m²

Auslastungsgrad in %

Nettomiet­ ein­nahmen des GJ 2010/11 in MEUR

Rendite in %

Österreich

4

53,5

27,5 %

35.375,0

27.476,4

77,7 %

4,2

7,8 %

NichtKernländer

3

141,4

72,5 %

36.571,5

31.109,0

85,1 %

11,1

7,8 %

Gesamt

7

194,8

100,0 %

71.946,5

58.585,4

81,4 %

15,3

7,8 %

30. April 2010

62

LAGEBERICHT

Bestandsimmobilien

Der Buchwert jener sieben Bestandsimmobilien, welche nicht den Nutzungsarten Büro, Einzelhan-

stehen kurz-

del, Wohnen bzw. Logistik zuzurechnen sind, beträgt MEUR 194,8 bzw. 2,3 % des Bestandsimmobi-

bis ­mittelfristig

lienportfolios. Diese sieben Immobilien repräsentieren einen Buchwert von MEUR 194,8 und eine

zum Verkauf

vermietbare Fläche von insgesamt 71.946,5 m². Die Auslastung ist mit 81,4 % vergleichsweise niedrig. Die geplanten Nettomieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2010/11 betragen MEUR 15,3, was einer Rendite von 7,8 % entspricht. Bei den in dieser Kategorie enthaltenen Immobilien handelt es sich überwiegend um Hotels. Das – gemessen am Buchwert – bedeutendste Objekt dieser Kategorie ist das Hotel Kempinski in St. Moritz, Schweiz. Da diese Bestandsimmobilien aufgrund ihrer Nutzungsart außerhalb des strategischen Fokus der ­IMMOFINANZ Group liegen, ist kurz- bis mittelfristig ihr Verkauf geplant.

f. Die bedeutendsten Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group Top-10-Bestands­

Im Folgenden werden jene Objekte beschrieben, welche zum 30.04.2010 die höchsten ­Buchwerte

immobilien:

im Bestandsimmobilienportfolio der ­IMMOFINANZ Group aufweisen. In Summe haben die-

­Verkehrswert

se Top-10-Bestandsimmobilien einen Buchwert in Höhe von MEUR 1.894,8 und repräsentieren

von MEUR 1.894,8

22,8 % der Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group. Zum Stichtag 30.04.2010 beträgt die vermietbare Fläche rund 640.328,2 m², der Vermietungsgrad beträgt 91,9 %. Nummer 1: Business Park Vienna in Wien, Österreich

Topmoderne

Der Business Park Vienna liegt im Süden der Stadt am Wienerberg und zählt zu den größten

Premiumimmobilie zu

Büro- und Geschäftsstandorten Wiens. Das Herzstück des Business Park Vienna ist der vom ita-

89 % ausgelastet

lienischen Architekten Massimiliano Fuksas entworfene Vienna Twin Tower. Die Konstruktion der 138 bzw. 126 m hohen, voll verglasten Türme überzeugt mit funktionaler Ästhetik. Die Büroflächen erfüllen alle Ansprüche einer topmodernen Premiumimmobilie – und bieten zudem einen grandiosen Ausblick über die Stadt Wien auf das im Süden gelegene Wiener Becken. Die vermietbare Fläche des gesamten Business Parks beträgt rund 202.000 m². Zum Stichtag 30.04.2010 beträgt die Auslastung rund 89 %. Die ­IMMOFINANZ Group plant, ihre Konzernzentrale in den Vienna Twin Tower zu übersiedeln, sobald ausreichend Büroflächen zur Verfügung stehen. Das wird voraussichtlich Anfang 2011 der Fall sein. Nummer 2: Golden Babylon Rostokino in Moskau, Russland

Vermietungsgrad auf

Das Shoppingcenter Golden Babylon Rostokino liegt in Sviblovo, dem Bezirk mit der höchsten Be-

84 % gesteigert

völkerungsdichte Moskaus. Mit einer vermietbaren Fläche von rund 170.000 m² gehört es zu den größten Shoppingcentern Europas. Die ­IMMOFINANZ Group hat am 18.11.2009 das Einkaufszentrum, welches in Partnerschaft mit dem erfahrenen Projektentwickler Patero entwickelt wurde, eröffnet. Golden Babylon Rostokino ist, gemessen an der gesamten vermietbaren Fläche, das größte Objekt des Portfolios der ­IMMOFINANZ Group. Der Vermietungsgrad beträgt zum Stichtag 30.04.2010 80 % und konnte im Juli auf 84 % gesteigert werden. Die ­IMMOFINANZ Group hält an der Projektgesellschaft einen Anteil von 50 % mit einer Option auf den Erwerb der restlichen 50 %. Nummer 3: Silesia City Center in Kattowitz, Polen

Erweiterung

Das mehrfach prämierte Silesia City Center wurde im Jahr 2005 durch die ­IMMOFINANZ Group

beschlossen: 20.000 m2

erworben. Es ist das größte und modernste Shoppingcenter im Ballungsraum Kattowitz, der

werden zugebaut

LAGEBERICHT 63

mit über drei Millionen Einwohnern zu den wichtigsten Wirtschaftsstandorten Polens zählt. Das Silesia City Center hat eine vermietbare Fläche von rund 66.000 m² und ist seit Langem zu 100 % vermietet. Aufgrund unvermindert hoher Nachfrage nach Flächen in diesem Center wurde Anfang 2010 beschlossen, das Shoppingcenter zu erweitern. 20.000 m² zusätzliche Mietfläche sollen geschaffen werden. Mit der Eröffnung ist im vierten Quartal 2011 zu rechnen. Nummer 4: Golden Babylon I in Moskau, Russland Das Golden Babylon I ist ein weiteres Moskauer Shoppingcenter im Bestandsportfolio der

100 % Auslastung

­IMMOFINANZ Group. Es wurde im Jahr 2006 erworben. Die vermietbare Fläche beträgt rund

und Toprendite:

25.800 m². Der Vermietungsgrad liegt zum Stichtag 30.04.2010 bei nahezu 100 %. Das Shop-

Das Golden Babylon I

pingcenter Golden Babylon I ist eines der Objekte mit der höchsten Rendite im gesamten ­­IMMOFINANZ Group Portfolio – ein weiteres Kapitel in der Erfolgsgeschichte von ­IMMOFINANZ Group Investments in der russischen Hauptstadt. Nummer 5: Polus Center Cluj in Cluj, Rumänien Gemessen am Verkehrswert ist das Polus Center Cluj die bedeutendste Bestandsimmobilie der

60.300 m2 zu

­IMMOFINANZ Group in Rumänien. Das Shoppingcenter gehört zu 100 % der ­IMMOFINANZ

95 % vermietet

Group. Es wurde gemeinsam mit dem Immobilienentwickler Trigranit, an welchem die ­IMMOFINANZ Group eine Beteiligung in Höhe von 25 % hält, entwickelt und im Oktober 2007 feierlich eröffnet. Die vermietbare Fläche beträgt rund 60.300 m², die zum Stichtag 30.04.2010 mit 95 % Vermietungsgrad ausgelastet ist. Nummer 6: Hotel Kempinski in St. Moritz, Schweiz Das Hotel Kempinski in St. Moritz war eine der ersten Investitionen der ­IMMOFINANZ Group au-

Verkauf im Sinne

ßerhalb Österreichs. Erwerb und Renovierung des Grand Hotel des Bains Kempinski erfolgten be-

der Portfolio-

reits im Jahr 2001. Das Fünf-Sterne-Hotel, das über einen ausgedehnten Wellness- und Spa-Bereich

optimierung geplant

verfügt, zählt zu den Tophotels in St. Moritz. Da dieses Objekt nicht Bestandteil der strategischen Kernmärkte der ­IMMOFINANZ Group ist, wird es kurz- bis mittelfristig veräußert werden. Nummer 7: IRIDE Business Park in Bukarest, Rumänien Der IRIDE Business Park in Bukarest wurde durch die ­IMMOFINANZ Group im Jahr 2004 erworben

Verträge mit

und repräsentiert damit die erste in Rumänien getätigte Investition. In den Folgejahren konnte in

Großmietern verlängert

Rumänien mit zahlreichen Akquisitionen ein umfangreiches Immobilienportfolio aufgebaut werden. Die Gesamtnutzfläche beträgt rund 91.600 m², der Vermietungsgrad liegt zum 30.04.2010 bei rund 95 %. Ein weiterer Indikator für die Attraktivität dieses Business Parks: Wichtige Großmieter haben im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre Mietverträge verlängert. Nummer 8: Polus City Center in Bratislava, Slowakei Das Polus City Center ist eines der größten Shoppingcenter in Bratislava. Unter anderem beher-

Attraktiver Mix sichert

bergt es ein Casino und ein Multiplexkino. Dieser attraktive Mix aus Shoppingmöglichkeiten und

hohe Besucherfrequenz

Entertainment sichert eine nachhaltig hohe Besucherfrequenz und einen hohen Vermietungsgrad. Zum Stichtag lag dieser bei rund 97 %. Über 40.000 m² vermietbare Fläche steht zur Verfügung. Das Polus City Center wurde im Jahr 2000 als eines der ersten modernen Shoppingcenter in der Slowakei eröffnet und konnte seitdem mehrere Auszeichnungen gewinnen. Nummer 9: Fifth Avenue in Moskau, Russland Bei der Immobilie Fifth Avenue handelt es sich um ein weiteres Shoppingcenter der ­IMMOFINANZ

64

LAGEBERICHT

97 % Auslastung für dritte Moskauer Top-10-Bestands-

Group in Moskau. Damit befinden sich drei der wertvollsten zehn Bestandsimmobilien der ­IMMOFINANZ Group in der russischen Hauptstadt. Das Shoppingcenter hat eine vermietbare Fläche von rund 21.900 m² und ist zum Stichtag 30.04.2010 zu rund 97 % ausgelastet.

immobilie Nummer 10: City Tower Vienna in Wien, Österreich 28.900 m zu 100 %

Beim City Tower Vienna handelt es sich um eines der modernsten Bürozentren Wiens, welches

ausgelastet

im dritten Wiener Gemeindebezirk in unmittelbarer Nähe zur Inneren Stadt liegt. Der 89 Meter

2

hohe Büroturm ist langfristig an die Republik Österreich vermietet und wird derzeit vom österreichischen Justizministerium genutzt. Die vermietbare Fläche beträgt rund 28.900 m², wobei die Auslastung zum Stichtag 30.04.2010 bei 100 % liegt.

2. Temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke Temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke sind neben den Bestandsimmobilien im Bilanzposten „Immobilienvermögen“ enthalten. 30. April 2010

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Anschaffungskosten in MEUR

Kumulierte Bewertung in MEUR

2

9,7

11,2

-1,5

Deutschland

2

28,6

35,8

-7,2

Tschechien

5

15,5

13,8

1,7

Ungarn

4

37,5

25,0

12,4

Polen

4

4,5

7,4

-2,8

Rumänien

24

223,1

390,7

-167,6

Slowakei

3

9,6

24,4

-14,9

NichtKernländer

10

55,1

67,0

-11,9

Gesamt

54

383,5

575,2

-191,7

Österreich

Die 54 eingestellten Entwicklungsprojekte und unbebauten Grundstücke der ­IMMOFINANZ Group repräsentieren zusammen einen Buchwert von MEUR 383,5. Der überwiegende Teil dieser Objekte befindet sich in Rumänien, wo auch die höchsten kumulierten Abwertungen in diesem Subportfolio zu verzeichnen sind. Sobald geeignete wirtschaftliche Rahmenbedingungen gegeben sind, sollen diese Projekte reaktiviert bzw. verkauft werden. Die ­IMMOFINANZ Group ist bei diesen Projekten zu keinerlei weiteren Zahlungen verpflichtet. Komplexe Analysen

Bei temporär eingestellten Projekten werden laufend Projektstatus, Finanzierungssituation, Wirt-

sichern optimale Reakti-

schaftlichkeit und Marktsituation evaluiert. Diese Maßnahmen stellen sicher, dass der jeweils ide-

vierungen & Verkäufe

ale Zeitpunkt für die Reaktivierung bzw. den Verkauf der temporär eingestellten Projekte erkannt wird. Im Zuge dieser komplexen Evaluierungen werden zahlreiche Faktoren geprüft, die bei der Entscheidung zu reaktivieren bzw. zu verkaufen berücksichtigt werden. Neben der Höhe des von der ­IMMOFINANZ Group bereits investierten Eigenkapitals sind das unter anderem: Verfügbarkeit von Baugenehmigungen, Baufortschritt, rechtliche Situation, Verfügbarkeit von Bankfinanzierungen, Vorvermietung, erwartete Rendite, Erwartungen hinsichtlich der Wiederveräußerbarkeit sowie die durch Alternativprojekte erzielbaren Renditen.

LAGEBERICHT 65

3. In Bau befindliches Immobilienvermögen 30. April 2010

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Anschaffungskosten in MEUR

Kumulierte Bewertung in MEUR

Offene Baukosten in MEUR

Gesamtkosten in MEUR

Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in MEUR

Geplante vermietbare Fläche in m²

51

68,1

75,4

-7,3

64,1

139,5

129,3

47.703,4

Österreich Deutschland

3

1,2

2,0

-0,7

2,9

4,8

4,5

4.488,0

Tschechien

6

27,1

33,5

-6,5

47,4

80,9

92,0

36.286,9

Polen

1

3,9

0,2

3,7

52,5

52,7

65,5

18.984,0

Rumänien

1

18,6

33,6

-15,0

22,0

55,6

45,8

25.856,5

Russland

1

60,7

161,2

-100,6

48,6

209,8

138,7

50.561,2

Slowakei Gesamt

1

0,3

0,5

-0,2

1,4

1,9

2,0

1.731,8

64

179,9

306,5

-126,6

238,7

545,2

477,7

185.611,8

Im Bilanzposten „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind ausschließlich jene Immobilienentwicklungen enthalten, die aktiv von der ­IMMOFINANZ Group vorangetrieben werden. Wie obiger Tabelle zu entnehmen ist, liegt der Fokus der Immobilienentwicklungen derzeit auf den Kernmärkten Österreich, Russland und Tschechien. Gemessen am voraussichtlichen Verkehrswert nach Fertigstellung ist Russland vor Österreich und Tschechien der wichtigste Kernmarkt im Projektentwicklungsbereich. Die bedeutendsten in Bau befindlichen Immobilien der I­MMOFINANZ Group Im Folgenden werden jene in Bau befindlichen Immobilien vorgestellt, welche nach Fertigstellung voraussichtlich einen Verkehrswert von über MEUR 5,0 aufweisen werden. Die Reihung ergibt sich aus dem prognostizierten Verkehrswert der Projekte nach Fertigstellung. Die in der Projektbeschreibung enthaltenen Werte beziehen sich – unabhängig vom Anteil der Immofinanz Group an der jeweiligen Projektgesellschaft – auf das Gesamtprojekt. Nummer 1: Goodzone in Moskau, Russland

Shopping- und

Das Moskauer Shopping- und Entertainment-Center Goodzone ist das größte aktiv verfolg-

­Entertainment-Center

te Immobilienentwicklungsprojekt der ­IMMOFINANZ Group. Das Center wird nach Fertigstel-

mit über 67.000 m2

lung eine vermietbare Fläche von rund 67.400 m² aufweisen. Die offenen Baukosten liegen bei

Mietfläche

rund MEUR 64,8. Der erwartete Verkehrswert bei Fertigstellung wird rund MEUR 185 betragen. Die erwarteten Nettomieterlöse werden rund MEUR 22,2 betragen. Die ­IMMOFINANZ Group hält an diesem Projekt einen Anteil von 75 %. Die Fertigstellung wird für das Jahr 2012 erwartet. Nummer 2: Na Prikope in Prag, Tschechien Das Entwicklungsprojekt Na Prikope liegt im Zentrum von Prag. Die ­IMMOFINANZ Group ist zu

17.000 m2 im

50 % an diesem Projekt beteiligt. Nach Fertigstellung bietet das Objekt 17.000 m² vermietbare

Zentrum Prags

Fläche. Diese verteilt sich zu ca. 60 % auf Büro- und zu 40 % auf Einzelhandelsflächen. Die Fertigstellung ist für das zweite Halbjahr 2012 geplant. Der Verkehrswert der Immobilie wird voraussichtlich rund MEUR 81,0 betragen.

66

LAGEBERICHT

Nummer 3: Erweiterung des Silesia City Centers in Kattowitz, Polen 20.000 m2 neu für

Das Silesia City Centers in Kattowitz gehört zu den bedeutendsten Bestandsimmobilien der

­Topbestandsimmobilie

­IMMOFINANZ Group. Die Erweiterung dieses Centers ist eines der wichtigsten Entwicklungsprojekte der ­IMMOFINANZ Group. Beschlossen wurde die Erweiterung wegen der konstant hohen Auslastung und der hohen Nachfrage von potenziellen Mietern. Auf zwei Verkaufsebenen werden zusätzlich rund 18.500 m² vermietbare Fläche geschaffen. Nach Fertigstellung der Erweiterung bietet das Shoppingcenter eine vermietbare Fläche von ca. 86.000 m². Der Verkehrswert der Erweiterung dieses Centers wird voraussichtlich rund MEUR 65,5 betragen. Die Fertigstellung der Erweiterung des Silesia City Centers ist für das Jahresende 2011 geplant. Die ­IMMOFINANZ Group hält 100 % an dieser Immobilie. Nummer 4: Hellerpark in Wien, Österreich

­Entwicklungsprojekt

Bei diesem Projekt handelt es sich um ein Entwicklungsprojekt der BUWOG mit einer Gesamt-

mit 41.000 m²­

nutzfläche von rund 41.000 m². Nach Abzug der für den Verkauf vorgesehenen 147 Wohnein-

Gesamtnutzfläche

heiten mit rund 13.700 m² verbleibt eine vermietbare Fläche mit Wohnungen, Geschäftslokalen sowie Büros und einem Geriatriezentrum mit insgesamt rund 27.200 m². Den größten Teil macht dabei das Geriatriezentrum mit rund 16.000 m² aus, das bereits langfristig an den Krankenanstaltenverbund (KAV) vermietet ist. Der prognostizierte Verkehrswert nach Fertigstellung wird inklusive der für den Verkauf vorgesehenen Wohnungen voraussichtlich rund MEUR 114,7 betragen. Der Anteil der IMMOFINANZ Group an diesem Projekt beträgt 100 %. Nummer 5: Gold Plaza in Baia Mare, Rumänien

Fertigstellung für Ende

In Rumänien betreibt die ­IMMOFINANZ Group derzeit im Segment Einzelhandel zwei aktive Entwick-

2010 geplant

lungsprojekte. Das Gold Plaza Baia Mare ist eines davon. Das Projekt wird in Kooperation mit einem ungarischen Partner entwickelt. Der Verkehrswert nach Fertigstellung wird auf rund MEUR 57,2 geschätzt. Geplant ist eine Gesamtfläche von rund 32.300 m². Unter anderem werden ein ­Hypermarket sowie ein Entertainment-Bereich zu den Mietern zählen. Die voraussichtliche Fertigstellung des Gebäudes, an dem die ­IMMOFINANZ Group 80 % hält, ist für das Jahresende 2010 geplant. Nummer 6: Breitenfurter Straße in Wien, Österreich Ein weiteres wichtiges Grundstück der IMMOFINANZ Group ist die Breitenfurterstraße 231. Die Fläche beträgt ca. 5,4 ha. Geplant sind unter anderem ein Lebensmittelmarkt (ca. 3.500 m² Verkaufsfläche), ein Baumarkt (ca. 11.000 m² Verkaufsfläche), ein Parkdeck mit über 400 Stellplätzen sowie ein Wohnprojekt mit rund 550 geförderten Wohnungen, die größtenteils über einen Bauträgerwettbewerb mit dem Wohnfond Wien realisiert werden. Aufgrund der derzeit laufenden Bewilligungsverfahren ist jedoch frühestens 2012 mit einem Baustart zu rechnen. Der Buchwert nach Fertigstellung wird auf rund MEUR 50,0 (ohne Wohnbau) geschätzt. Der Anteil der IMMOFINANZ Group an diesem Projekt beträgt 100 %. Nummer 7: Jungmannova in Prag, Tschechien

Gebäuderevitalisierung

Wie auch das Entwicklungsprojekt Na Prikope liegt auch das Projekt Jungmannova im Zentrum

im Herzen Prags

Prags. Bei diesem Projekt handelt es sich um die Revitalisierung eines innerstädtischen Gebäudes, in dem 7.970 m² vermietbare Fläche geschaffen werden sollen. Der Wert nach Abschluss der

LAGEBERICHT 67

Entwicklungsaktivitäten wird auf rund MEUR 26,9 geschätzt. Die ­IMMOFINANZ Group ist an diesem Projekt zu 100 % beteiligt, die Fertigstellung soll im zweiten Halbjahr 2012 erfolgen. Nummer 8: Erweiterung des Stop.Shop. in Trebic, Tschechien Der bestehende STOP.SHOP. in Trebic soll um rund 12.700 m² vermietbare Fläche erweitert wer-

Erweiterung um

den. Der STOP.SHOP. liegt am Rand der Bezirksstadt Trebic, ca. 60 km westlich von Brünn. Derzeit

12.700 m2 auf über

umfasst der STOP.SHOP. eine vermietbare Fläche von rund 15.000 m². Die Erweiterung soll Ende

27.000 m2

2011 abgeschlossen sein. Die ­IMMOFINANZ Group hält an diesem Projekt 100 %. Nummer 9: STOP.SHOP. in Louny, Tschechien Am Entwicklungsprojekt Stop.Shop. Louny hält die ­IMMOFINANZ Group 50 %. Der voraussichtli-

Zukauf und Fertig-

che Verkehrswert dieser Immobilie nach Fertigstellung liegt bei rund MEUR 7,2. Die voraussicht-

stellung für 2011

liche Fertigstellung des Projekts und der Erwerb der restlichen 50 % der Projektgesellschaft sind

geplant

für die zweite Jahreshälfte 2011 geplant. Nummer 10: STOP.SHOP. in Znaim, Tschechien Die ­IMMOFINANZ Group hält am Projekt Stop.Shop. in Znaim 50 %. Nach der für Ende 2010 erwar-

Erhöhung des Verkehrs-

teten Fertigstellung wird die ­IMMOFINANZ Group die restlichen 50 % erwerben. Das Objekt wird

werts auf MEUR 6,6

dann mit einer Fläche von 5.000 m² einen voraussichtlichen Verkehrswert von ca. MEUR 6,7 aufweisen.

4. Immobilienvorräte Die Immobilienvorräte der ­IMMOFINANZ Group stellen sich per 30.04.2010 wie folgt dar: 30. April 2010

Österreich

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Anschaffungs­ kosten in MEUR

Kumulierte Bewertung in MEUR

20

69,3

85,8

-16,5

Deutschland

1

48,7

82,4

-33,7

Polen

9

21,8

31,6

-9,8

Rumänien

9

76,2

159,7

-83,5

Slowakei

2

13,4

34,0

-20,6

Nicht-Kernländer Gesamt

5

22,9

23,7

-0,8

46

252,3

417,2

-164,9

Der Buchwert der 46 Immobilienvorräte beträgt zum 30.04.2010 MEUR 252,3 und repräsentiert somit 2,8 % des Immobilienportfolios der ­IMMOFINANZ Group. Da aufgrund der vorherrschenden Marktsituation bei zahlreichen Immobilienvorratsprojekten von der weiteren Entwicklung temporär Abstand genommen wurde, waren hier zum Teil signifikante Abschreibungen erforderlich. Einem Buchwert von MEUR 252,3 stehen Anschaffungskosten von MEUR 417,2 gegenüber. Das entspricht einer kumulierten Abschreibung von MEUR -164,9 bzw. 39,5 %. Insbesondere in Rumänien wurde die Entwicklung von Immobilienvorräten vorübergehend eingestellt, was sich in deutlichen Abschreibungen widerspiegelt. Wie die folgende Tabelle zeigt, befindet sich der am Buchwert gemessen überwiegende Teil der aktiv verfolgten Immobilienvorratsentwicklungsprojekte in Österreich und in Deutschland:

68

LAGEBERICHT

30. April 2010

Anzahl der Immobilien

Buchwert in MEUR

Anschaffungskosten in MEUR

Kumulierte ­Bewertung in MEUR

Österreich

6

46,4

55,8

-9,4

Deutschland

1

48,7

82,4

-33,7

Polen

2

1,5

5,4

-3,8

Rumänien

1

1,3

3,1

-1,8

Nicht-Kernländer

3

17,0

17,0

-0,0

13

114,9

163,7

-48,8

Gesamt

Aktiv verfolgte Immobilienvorratsprojekte Gerling-Quartier Köln Gerling-Quartier Köln:

Die ­IMMOFINANZ AG erwarb Ende 2006 in einem 50:50 Joint Venture mit dem renommierten

Das bedeutendste aktiv

deutschen Projektentwickler Frankonia Eurobau AG den Gesamtkomplex der Gerling-Hauptver-

verfolgte Immobili-

waltung in Köln. Die in der folgenden Projektbeschreibung enthaltenen Beträge beziehen sich je-

envorratsprojekt der

weils auf 100 % des Projekts. Die Eckdaten zu dem Großprojekt: Grundstücksgröße: ca. 47.000 m²,

IMMOFINANZ Group

Bausubstanz: ca. 130.000 m² Bruttogeschoßfläche. Das architektonisch einmalige Ensemble aus 18 zum Teil denkmalgeschützten Gebäuden in prominenter Innenstadtlage ist prädestiniert für die Umwandlung und Entwicklung zu einem hochwertigen Stadtquartier. Geplant sind rund 140 Wohneinheiten. Neben Neubauwohnungen im Premiumsegment werden hochwertig sanierte Altbauwohnungen mit Servicekonzepten angeboten. Die Büroflächen werden aufwendig erneuert und können den unterschiedlichsten Anforderungen zukünftiger Nutzer entsprechend fertiggestellt werden. Darüber hinaus werden großzügige Gastronomie-, Handelsund Freizeitflächen mit einem gemeinschaftlichen Quartiers- und Servicekonzept und mit hohen Sicherheitsstandards geschaffen. Mit Fertigstellung Mitte 2012 wird das Projektvolumen der neuen „Stadt in der Stadt“ insgesamt MEUR 330 betragen. Anfang 2010 hat die Stadt Köln das zur Realisierung notwendige Baurecht rechtskräftig bestätigt und die Baugenehmigungen erteilt.

LAGEBERICHT 69

5. Forward Purchases Die ­IMMOFINANZ Group hat in der Vergangenheit Entwicklungsprojekte unter anderem über Forward-Purchase-Verträge realisiert. Diese Verträge werden mit Immobilienentwicklern abgeschlossen und beinhalten Vereinbarungen, Immobilien bei Fertigstellung zu vorab definierten Konditionen zu erwerben, sofern gewisse Bedingungen erfüllt werden. Die ­IMMOFINANZ Group ist per 30.04.2010 an jenen Projektgesellschaften, welche die unten angeführten Immobilien halten, mit bis zu 15 % beteiligt. Da es sich dabei weder um voll- noch um quotenkonsolidierte Gesellschaften handelt, sind diese Immobilien nicht im oben beschriebenen Immobilienportfolio der ­IMMOFINANZ Group enthalten. In folgenden Ländern ist zu erwarten, dass die den Forward-Purchase-Verträgen zugrunde liegenden Bedingungen erfüllt werden und dass die Ankaufsverpflichtungen der ­IMMOFINANZ Group ausgelöst werden: 30. April 2010

Anzahl Immobilien

zukünftige Ankaufspreise der Immobilien in MEUR

Slowakei

3

32,9

Ungarn

3

44,4

IMMOFINANZ Group

6

77,2

Bei den bestehenden Forward-Purchase-Verpflichtungen handelt es sich ausschließlich um STOP. SHOP.-Fachmarktzentren, welche im Rahmen von Share Deals erworben werden. Die Immobilien in Ungarn betreffen die Standorte Gyöngyös, Oroshaza und Salgotarjan und werden voraussichtlich bis September 2011 von der ­IMMOFINANZ Group erworben. Die Immobilien in der Slowakei befinden sich in Dolny Kubin, Liptovsky Mikulas und Puchov. Der Erwerb dieser Immobilien wird bis April 2011 erwartet.

70

LAGEBERICHT

4. Ergebnis-, Bilanz- und Cashflowanalyse Gewinn- und Verlustrechnung Die Kurzfassung der Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group stellt sich für die Geschäftsjahre 2009/10 und 2008/09 wie folgt dar:

Werte in TEUR

Erträge aus Asset Management Erträge aus Immobilienverkäufen Erträge aus der Immobilienentwicklung

01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

absolute Veränderung

Veränderung in %

438.192,6

456.552,4

-18.359,8

-4,0 %

34.888,5

40.559,8

-5.671,3

-14,0 %

6.515,0

3.265,3

3.249,7

99,5 %

Operatives Ergebnis (EBITDA)

394.877,5

310.471,1

84.406,4

27,2 %

Bewertungsergebnis

-213.735,1

-2.381.736,4

2.168.001,3

-91,0 %

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

181.142,4

-2.071.265,3

2.252.407,7

n.a.

27.078,9

-1.332.165,3

1.359.244,2

n.a.

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

208.221,3

-3.403.430,7

3.611.652,0

n.a.

Konzernergebnis

195.568,4

-3.051.110,6

3.246.679,0

n.a.

Finanzergebnis

Die Erträge aus Asset Management reduzierten sich von TEUR 456.552,4 im Geschäftsjahr 2008/09 auf TEUR 438.192,6 im Geschäftsjahr 2009/10. Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus niedrigeren Mieterlösen, welche im Geschäftsjahr 2009/10 mit TEUR 541.710,7 um TEUR 5.019,7 unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2008/09 liegen. Zurückzuführen ist dies vor allem auf den Verkauf von Bestandsimmobilien. Auch die Betriebskosten haben zu dieser Entwicklung beigetragen: Während der Saldo aus weiterverrechneten Betriebskosten und Betriebskostenaufwendungen im Geschäftsjahr 2008/09 mit TEUR 6.998,1 positiv war, liegt er im Geschäftsjahr 2009/10 mit TEUR -2.386,3 im negativen Bereich. Die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien entwickelten sich von TEUR 40.559,8 im Geschäftsjahr 2008/09 auf TEUR 34.888,5 im abgelaufenen Geschäftsjahr. Das entspricht einem Rückgang von 14,0 %. Gesteigert: Erträge bei

Die Erträge aus der Immobilienentwicklung haben sich von TEUR 3.265,3 im Geschäftsjahr 2008/09

Immobilienentwicklung

auf TEUR 6.515,0 im Geschäftsjahr 2009/10 nahezu verdoppelt. Bei den verkauften Immobilien han-

& operativem Ergebnis

delt es sich zum überwiegenden Teil um Wohnungen in Österreich und Polen. Das operative Ergebnis (EBITDA) stieg im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 310.471,1) im Geschäftsjahr 2009/10 um TEUR 84.406,4 auf TEUR 394.877,5. Dieser 27,2%-Anstieg ist insbesondere auf Kosteneinsparungen bei den Gemeinkosten zurückzuführen, welche von TEUR -235.542,5 auf TEUR -112.715,7 sanken.

LAGEBERICHT 71

Nach Kernmärkten stellt sich das EBITDA wie folgt dar: Werte in TEUR

Österreich

01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

Absolute Veränderung

Veränderung in %

142.415,1

173.688,7

-31.273,6

-18,0 %

Deutschland

50.709,3

20.808,2

29.901,0

143,7 %

Polen

42.998,9

45.367,2

-2.368,3

-5,2 %

Tschechien

24.142,8

38.624,8

-14.482,0

-37,5 %

Slowakei

16.408,6

17.322,6

-914,0

-5,3 %

Ungarn

28.377,1

23.925,8

4.451,3

18,6 %

Rumänien

30.772,9

32.725,6

-1.952,7

-6,0 %

Russland

35.855,9

25.313,7

10.542,2

41,6 %

Nicht-Kernländer

33.050,3

12.921,5

20.128,8

155,8 %

Überleitung auf den Konzernabschluss

-9.853,3

-80.227,0

70.373,6

-87,7 %

394.877,5

310.471,1

84.406,4

27,2 %

­IMMOFINANZ Group

Die bedeutendsten absoluten Veränderungen des EBITDAs innerhalb der Kernmärkte der ­IMMOFINANZ Group verzeichneten Österreich (TEUR -31.273,6), Deutschland (TEUR 29.901,0) und Tschechien (TEUR -14.482,0). Der Ergebnisrückgang in Österreich ist im Wesentlichen auf den Verkauf von Immobilien zurückzuführen, der zu einem Rückgang der Mieterlöse um 9,2 % führte. Der Anstieg des EBITDAs in Deutschland resultiert überwiegend aus den Erträgen aus Immobilienverkäufen, welche von TEUR 32,3 auf TEUR 13.831,6 gesteigert werden konnten. Gleichzeitig sind in Deutschland die Gemeinkosten um TEUR 24.662,9 gesunken. Die Gründe für das reduzierte EBITDA in Tschechien sind vor allem: gesunkene Mieterlöse (TEUR -4.221,1), niedrigere Erträge aus Immobilienverkäufen (-TEUR 5.858,6) sowie die um TEUR 4.940,6 gestiegenen Gemeinkosten. Das Bewertungsergebnis ist nach TEUR -2.381.736,4 im Vorjahr auch im Geschäftsjahr 2009/10 mit TEUR -213.735,1 negativ. Insbesondere die negativen Währungseffekte in Höhe von TEUR -254.358,0 sowie Abschreibungen und Firmenwertabschreibungen in Höhe von TEUR -286.144,6 haben dazu beigetragen, dass das positive währungsbereinigte Neubewertungsergebnis von Liegenschaften zu einem negativen Bewertungsergebnis wurde. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) des Vorjahres war geprägt vom negativen Bewer-

Aufwärtstrend: Positives

tungsergebnis und betrug TEUR -2.071.265,3. Im Geschäftsjahr 2009/10 kann die ­IMMOFINANZ

EBIT im GJ 2009/10

Group hingegen wieder ein positives EBIT in Höhe von TEUR 181.142,4 ausweisen. Das Finanzergebnis, welches im Geschäftsjahr 2008/09 mit TEUR -1.332.165,3 negativ war, beträgt­ im abgelaufenen Geschäftsjahr TEUR 27.078,9. Das entspricht einem Anstieg von TEUR 1.359.244,2. Das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group für das Geschäftsjahr 2008/09 war von ei-

Finanz- und Bewer-

nem negativen Bewertungsergebnis und einem negativen Finanzergebnis geprägt und lag bei

tungsergebnis signifi-

TEUR -3.051.110,6. Da sich sowohl Bewertungsergebnis als auch das Finanzergebnis im Geschäfts-

kant verbessert

72

LAGEBERICHT

jahr 2009/10 signifikant verbesserten, konnte das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group auf TEUR 195.568,4 gesteigert werden. Bilanz Die Bilanzsumme der IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 TEUR 11.963.582,6, was einem Anstieg von 2,5 % gegenüber dem Vorjahr (TEUR 11.668.730,4) entspricht. Die Aktiva gliedern sich in langfristiges Vermögen (TEUR 10.528.604,5) und in kurzfristiges Vermögen (TEUR 1.434.978,1). Die Kurzfassung der Bilanz der IMMOFINANZ Group zum 30.04.2010 und 30.04.2009 stellt sich wie folgt dar: 30. April 2010 in TEUR

Immobilienvermögen In Bau befindliches Immobilienvermögen Sonstige Sachanlagen

30. April 2009

Veränderung

in %

in TEUR

in %

in %

72,2 %

7.890.236,0

67,6 %

9,5 %

179.864,6

1,5 %

572.674,5

4,9 %

-68,6 %

21.947,2

0,2 %

22.382,9

0,2 %

-1,9 %

8.639.980,3

Immaterielle Vermögenswerte

211.819,3

1,8 %

185.018,3

1,6 %

14,5 %

Anteile an assoziierten Unternehmen

115.722,2

1,0 %

144.818,3

1,2 %

-20,1 %

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

709.994,7

5,9 %

629.106,3

5,4 %

12,9 %

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

383.339,6

3,2 %

402.605,1

3,5 %

-4,8 %

Latente Steueransprüche

265.936,6

2,2 %

184.869,2

1,6 %

43,9 %

Langfristiges Vermögen

10.528.604,5

88,0 %

10.031.710,5

86,0 %

5,0 %

601.257,1

5,0 %

680.616,6

5,8 %

-11,7 %

31.250,3

0,3 %

1.775,8

0,0 %

1659,8 %

44.759,5

0,4 %

5.173,5

0,0 %

765,2 %

252.308,5

2,1 %

236.466,8

2,0 %

6,7 %

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen Sonstige finanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Immobilienvorräte Liquide Mittel

505.402,7

4,2 %

712.987,1

6,1 %

-29,1 %

1.434.978,1

12,0 %

1.637.019,9

14,0 %

-12,3 %

11.963.582,6

100,0 %

11.668.730,4

100,0 %

2,5 %

4.872.872,7

40,7 %

4.565.267,5

39,1 %

6,7 %

985.174,4

8,2 %

1.030.299,0

8,8 %

-4,4 %

Langfristige Finanzverbindlichkeiten

3.511.791,6

29,4 %

3.548.816,3

30,4 %

-1,0 %

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

894.636,8

7,5 %

977.586,6

8,4 %

-8,5 %

Kurzfristiges Vermögen AKTIVA Eigenkapital Lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen

Lang- und kurzfristige übrige Verbindlichkeiten

804.023,4

6,7 %

752.563,9

6,4 %

6,8 %

Steuerabgrenzungen

895.083,7

7,5 %

794.197,0

6,8 %

12,7 %

11.963.582,6

100,0 %

11.668.730,4

100,0 %

2,5 %

PASSIVA

LAGEBERICHT 73

Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group setzt sich aus Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen, Immobilienvorräten und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen zusammen und repräsentiert 76,2 % bzw. TEUR 9.116.912,9 der Aktiva (30.04.2009: 74,6 % bzw. TEUR 8.704.550,8). Die Reduktion des Bereichs in Bau befindliches Immobilienvermögen resultiert insbesondere aus der Fertigstellung von Entwicklungsprojekten, die nach ihrer Fertigstellung zum Immobilienvermögen umgegliedert wurden. Die Anteile an assoziierten Unternehmen reduzierten sich um 20,1 % von TEUR 144.818,3 auf TEUR 115.722,2. Dies ist im Wesentlichen auf den Anteil an TriGranit Holding Plc. zurückzuführen, welcher von TEUR 88.413,5 (30.04.2009) auf TEUR 61.816,2 (30.04.2010) gesunken ist. Die lang- und kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erhöhten sich im Jahresvergleich um 0,1 % von TEUR 1.309.722,9 auf TEUR 1.311.251,8, während die sonstigen finanziellen Vermögenswerte um 2,5 % bzw. TEUR 10.209,0 auf TEUR 414.589,9 stiegen. Das Eigenkapital der IMMOFINANZ Group erhöhte sich von TEUR 4.565.267,5 um 6,7 % auf TEUR 4.872.872,7. Dadurch erhöhte sich die Eigenkapitalquote von 39,1 % auf 40,7 %. Die

Verbindlichkeiten

aus

Wandelanleihen

reduzierten

sich

im

Jahresvergleich

von

TEUR 1.030.299,0 auf TEUR 985.174,4. Dieser Rückgang resultiert aus dem Rückkauf von Wandelanleihen durch die IMMOFINANZ AG sowie aus der Wandlung von Wandelanleihen im Geschäftsjahr 2009/10. Sowohl die lang- wie auch die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich im Vergleich zum 30.04.2009: Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich um 1,0 % auf ­TEUR 3.511.791,6, die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten um 8,5 % auf TEUR 894.636,8. Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten inklusive der Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen lag zum Ende des Geschäftsjahrs 2009/10 bei 2,66 %. Unter Berücksichtigung der Kosten der derivativen Finanzinstrumente betragen die Kapitalkosten 3,13 %. Die übrigen Verbindlichkeiten erhöhten sich gegenüber dem 30.04.2009 um TEUR 51.459,5 auf TEUR 804.023,4. Das entspricht einem Anstieg von 6,8 %. Die Steuerabgrenzungen stiegen im Vergleich zum 30.04.2009 um 12,7 % von TEUR 794.197,0 auf TEUR 895.083,7.

74

LAGEBERICHT

Chasflow Die Kurzfassung der Kapitalflussrechnung der IMMOFINANZ Group stellt sich für die Geschäftsjahre 2009/10 und 2008/09 wie folgt dar: Werte in TEUR

01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

Veränderung in %

Konzernergebnis vor Steuern

208.221,2

-3.403.430,7

n.a.

Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte

316.809,9

2.204.209,7

-85,6 %

19.345,9

367.459,7

-94,7 %

5.725,3

90.092,6

-93,6 %

-191.298,8

555.522,9

n.a.

-5.163,1

-16.466,2

-68,6 %

124.777,8

185.786,4

-32,8 %

-7.748,8

-27.092,4

-71,4 %

-83.216,4

140.910,6

n.a.

Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten Gezahlte Ertragsteuern Zinsensaldo Gewinne aus der Anteilsveränderung Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen Cashflow aus dem Ergebnis

387.453,0

96.992,6

299,5 %

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

401.730,0

107.736,3

272,9 %

Cashflow aus Investitionstätigkeit

-242.447,1

-247.507,0

-2,0 %

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

-305.504,6

-474.181,5

-35,6 %

-31.888,2

144.383,3

n.a.

-178.109,9

-469.568,8

-62,1 %

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

714.762,9

1.184.331,7

-39,6 %

Finanzmittelbestand am Ende der Periode

536.653,0

714.762,9

-24,9 %

Differenzen aus der Währungsumrechnung Veränderung des Finanzmittelbestandes

Der Cashflow aus dem Ergebnis gibt Auskunft über die operative Stärke eines Unternehmens. Verglichen mit dem Vorjahr erhöhte sich der Cashflow aus dem Ergebnis um 299,5 % von TEUR 96.992,6 auf TEUR 387.453,0. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erhöhte sich von TEUR 107.736,3 im Vorjahr auf TEUR 401.730,0, was einem Anstieg von 272,9 % entspricht. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit sank im Geschäftsjahr 2009/2010 von TEUR -247.507,0 auf TEUR -242.447,1. Dies ist insbesondere auf den Rückgang bei den Investitionen in Immobilienvermögen und In Bau befindliches Immobilienvermögen sowie in Finanzanlagen zurückzuführen. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Aufnahme und Bedienung von Finanzverbindlichkeiten und beträgt für das Geschäftsjahr 2009/2010 TEUR -305.504,6 (Vorjahr: TEUR -474.181,5). Der Finanzmittelbestand reduzierte sich im Vergleich zum 30.04.2009 um 24,9 % auf TEUR 536.653,0.

LAGEBERICHT 75

5. Finanzielle und Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren Die Umsatzerlöse der IMMOFINANZ Group sanken von MEUR 736,2 im Geschäftsjahr 2008/09 um 2,3 % auf MEUR 719,2 im Geschäftsjahr 2009/10. Dieser Rückgang ist einerseits auf höhere Immobilienaufwendungen und andererseits auf niedrigere Mieterlöse zurückzuführen. Die folgende Tabelle umfasst die Umsatzerlöse des GJ 2009/10, die Anzahl der ­Bestandsimmobilien, sowie die Auslastung der Bestandsimmobilien per 30.04.2010: Umsatzerlöse in MEUR

Anzahl ­Bestandsimmobilien

275,5 68,9

Tschechien

56,5

Ungarn

48,9

Polen Rumänien Russland

53,3

Slowakei

31,3

Österreich Deutschland

Übrige Gesamt

Vermietbare Fläche in m²

Auslastung in %

1.449

3.227.042,5

93,8 %

84

1.102.831,0

90,1 %

29

309.749,7

81,5 %

27

292.354,5

74,7 %

67,5

23

275.956,5

95,4 %

70,9

15

336.888,5

88,4 %

5

164.815,6

90,0 %

11

107.650,4

92,2 %

46,5

38

340.093,0

78,1 %

719,2

1.681

6.157.381,6

90,0 %

Die Anzahl der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 1.681, was einen Rückgang von 28 gegenüber den 30.04.2009 darstellt. Zum 30.04.2010 beträgt die vermietbare Fläche der Bestandsimmobilien 6.157.381,6 m². Das EBITDA hingegen stieg von MEUR 310,5 um 27,2 % auf MEUR 394,9, was insbesondere aus den gegenüber dem Vergleichszeitraum um MEUR 122,8 niedrigeren Gemeinkosten resultiert. Das EBIT des Geschäftsjahres 2009/10 beträgt MEUR 181,1, während es im Geschäftsjahr 2008/09 mit MEUR -2.071,3 stark negativ war. Dies ist insbesondere auf die enormen Bewertungsverluste im Vorjahr zurückzuführen, welche im Geschäftsjahr 2009/10 auf MEUR -213,7 gesunken sind. Der Cashflow aus dem Ergebnis stieg von MEUR 97,0 im Vorjahr auf MEUR 387,4 im Geschäftsjahr 2009/10. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit des Geschäftsjahres 2009/10 beträgt MEUR 401,7, was ein Plus von 272,9 % gegenüber dem Vorjahr darstellt. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit reduzierte sich um 2,0 %, was im Wesentlichen auf niedrigere Investitionen in Immobilienvermögen zurückzuführen ist, welche aus der temporären Einstellung von Entwicklungsprojekten resultieren. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit veränderte sich von MEUR -474,2 auf MEUR -305,5. Dieser Rückgang ist maßgeblich auf die geringere Zahlung von Zinsen zurückzuführen. Die Zinszahlungen reduzierten sich aufgrund des geringen Zinsniveaus im Geschäftsjahr 2009/10 von MEUR 214,3 auf MEUR 136,9. Weitere wesentliche Kennzahlen, welche die Bilanz-, Finanz- und Ertragsituation der ­IMMOFINANZ Group widerspiegeln, sind in der folgenden Tabelle dargestellt:

76

LAGEBERICHT

30. April 2010

30. April 2009

25,2 %

-281,3 %

1,7 %

-90,2 %

1,5 %

-17,8 %

4.886,2

4.843,7

Umsatzrentabilität1) Eigenkapitalrentabilität (ROE)

2)

Gesamtkapitalrentabilität (ROI)

3)

Nettoverschuldung (Net Debt)4) in MEUR Nettoumlaufvermögen (Working Capital) in MEUR 5)

Eigenkapitalquote (Equity Ratio)6) Nettoverschuldungsgrad (Gearing)7) Net Asset Value je Aktie8) in EUR 1) EBIT/Umsatzerlöse 2) Konzernergebnis nach Minderheiten/Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile) 3) EBIT/Gesamtkapital 4) Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen zuzüglich lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten – liquide Mittel

-12,4

292,4

40,7 %

39,1 %

100,3 %

106,1 %

4,78

5,25

5) Kurzfristiges Vermögen – kurzfristiges Fremdkapital 6) Eigenkapital/Gesamtkapital 7) Nettoverschuldung/Eigenkapital 8) Berechnung siehe Kapitel 4.10 des Konzernanhangs

Erläuterung der Kennzahlen Die in der obigen Tabelle enthaltenen Kennzahlen haben sich im Geschäftsjahr 2009/10 durchwegs positiv entwickelt. Das zeigt auch der Vergleich mit dem Geschäftsjahr 2008/09: Während im Vorjahr die Umsatz-, Eigenkapital- sowie die Gesamtkapitalrentabilität aufgrund des negativen EBITs bzw. des negativen Konzernergebnisses negativ waren, betragen diese für das Geschäftsjahr 2009/10 25,2 %, 1,7 % bzw. 1,5 %. Die Nettoverschuldung per 30.04.2010 ist von MEUR 4.843,7 geringfügig auf MEUR 4.886,2 gestiegen. Das Nettoumlaufvermögen ist von MEUR 292,4 auf MEUR -12,4 gesunken. Sowohl die Eigenkapitalquote als auch der Nettoverschuldungsgrad haben sich positiv entwickelt: Während die Eigenkapitalquote nach 39,1 % im Vorjahr bis zum 30.04.2010 auf 40,7 % stieg, reduzierte sich der Nettoverschuldungsgrad von 106,1 % auf 100,3 %. Der Net Asset Value je Aktie sank gegenüber dem Vorjahr von EUR 5,25 auf EUR 4,78, was einem Rückgang von 9,0 % entspricht.

LAGEBERICHT 77

6. Rechtsstreitigkeiten ­­­IMMOFINANZ AG und IMBEA ­IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG (kurz: IMBEA), auf die rückwirkend auf den 30. April 2009 sämtliche Aktivitäten der IMMOEAST AG im Wege der Abspaltung zur Aufnahme übergegangen sind, sind per Ende Juli 2010 in folgende wesentliche Rechtsstreitigkeiten involviert. Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen ­­­IMMOFINANZ AG und IMBEA I­MMOEAST Beteiligungsverwaltung AG Beginnend mit November 2008 brachten einige Aktionäre Klagen gegen ­­­IMMOFINANZ AG und

Sammelklagen:

­IMMOEAST AG ein. Teilweise handelt es sich bei den Klägern um Aktionäre der ­­­IMMOFINANZ AG,

­Verfahren noch im

teilweise um Aktionäre der ehemaligen ­IMMOEAST AG, die Ansprüche gegen ­IMMOEAST AG gel-

­Anfangsstadium

tend machten oder gegen ­­­IMMOFINANZ AG als Rechtsnachfolgerin der ­IMMOEAST AG. In sämtlichen Verfahren machen die Kläger Schadenersatzansprüche aufgrund Prospekthaftung geltend. Besonders hervorzuheben sind zwei „Sammelklagen“ österreichischer Prägung, in denen 69 bzw. 242 Kläger Ansprüche in der Höhe von insgesamt EUR 3.386.502,58 gegen ­­­IMMOFINANZ AG geltend machen. Diese Verfahren befinden sich noch im Anfangsstadium. Die Kosten seitens der Kläger trägt der Prozessfinanzierer AdvoFin. Bis Ende Juli 2010 wurden 55 Klagen gegen die ­­­IMMOFINANZ AG und zehn Klagen gegen die ­IMMOEAST AG/IMBEA eingebracht. Der Gesamtstreitwert der Klagen gegen die ­­­IMMOFINANZ AG beträgt mit Ende Juli 2010 EUR 8.335.741,98. Der Gesamtstreitwert der Klagen gegen die ­IMMOEAST AG/IMBEA beträgt mit Ende Juli 2010 EUR 7.562.024,44. Auch wenn keine weiteren wesentlichen Prospekthaftungsklagen eingebracht wurden, hat (zumindest) ein Kläger Deckung von einer Rechtsschutzversicherung, und es wird erwartet, dass einige weitere Klagen, von Rechtsschutzversicherungen koordiniert, eingebracht werden. Das Verfahren mit dem höchsten Einzelstreitwert (EUR 4.000.095,60) wurde gegen ­IMMOEAST AG/IMBEA eingebracht und vom Gericht erster Instanz wegen Unbestimmtheit und anderer formeller Gründe zurückgewiesen. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung auf, wies die Frage zur neuerlichen Entscheidung an die erste Instanz zurück und ließ ausdrücklich die Revision an den OGH zu. ­IMMOEAST AG/IMBEA brachte einen Revisionsrekurs ein. Die Entscheidung des OGH ist ausständig. Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen Anlageberater und die Aviso Zeta Bank AG und Streitverkündigungen gegen ­­­IMMOFINANZ AG/IMBEA Beginnend mit August 2008 brachten Aktionäre der ­­­IMMOFINANZ AG und ­IMMOEAST AG gegen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr: Aviso Zeta Bank AG) und die AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH, über die sie ­­­IMMOFINANZ- und ­IMMOEAST-Aktien erwarben, Klagen ein. Die Kläger behaupten falsche Anlageberatung, irreführende Werbung und Darstellung der ­­­IMMOFINANZ AG und der ­IMMOEAST AG in der Öffentlichkeit durch Verschweigen des Naheverhältnisses zwischen der Aviso Zeta Bank AG und der ­­­IMMOFINANZ AG/­IMMOEAST AG, durch Verschweigen substanzieller Transaktionen der Aviso Zeta Bank AG mit Aktien der ­­­IMMOFINANZ AG und der ­IMMOEAST AG sowie durch zweck- und prospektwidrige Verwendung von Anlegergeldern. Die Kläger begehren den Ersatz bzw. die Feststellung entstandener Vermögensschäden. Die Kläger brachten in diesen Fällen keine direkten Klagen gegen ­­­IMMOFINANZ AG/­IMMOEAST AG ein. ­­­IMMOFINANZ AG und IMBEA sind an einigen dieser Verfahren gegen Aviso Zeta Bank AG oder

78

LAGEBERICHT

AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH als Nebenintervenienten beteiligt. Bis Ende Juli 2010 verkündete die Aviso Zeta Bank AG ­­­IMMOFINANZ AG und/oder IMBEA in 261 Verfahren mit einem Gesamtstreitwert von EUR 17.321.582,25 den Streit. Weiters verkündete AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH ­­­IMMOFINANZ AG und/oder IMBEA in 66 Verfahren mit einem Gesamtstreitwert von EUR 6.449.383,23 den Streit. ­­­IMMOFINANZ AG und IMBEA traten den meisten dieser Verfahren bei. VKI vertritt Aktionäre

Nach dem derzeitigen Wissensstand der ­­­IMMOFINANZ AG brachte der Verein für Konsumenten-

gegen AWD

information (VKI) fünf „Sammelklagen“ österreichischer Prägung, in denen er rund 2.500 Aktionäre vertritt, gegen AWD Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH auf Zahlung mehrerer Millionen Euro ein. Das Handelsgericht Wien erachtete zwei dieser „Sammelklagen“ des Vereins für Konsumenteninformation gegen AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH als zulässig. In einem Fall wies das Oberlandesgericht Wien den Rekurs des AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH gegen die Entscheidung des Handelsgerichts Wien zurück. In zwei Verfahren gegen die Aviso Zeta Bank AG liegt bereits ein (noch nicht rechtskräftiges) Urteil vor. In einem dieser Verfahren wies das Gericht die Klage gegen die Aviso Zeta Bank AG insbesondere mit den Argumenten ab, dass Irrtumsansprüche verjährt sind und jene Umstände, die die klagende Partei als Grundlage ihres Anspruches behauptete, nach dem Kaufauftrag lagen und damit nicht kausal sein konnten. Die klagende Partei erhob gegen dieses Urteil Berufung. Das OLG Wien bestätigte die Entscheidung des Erstgerichts. Dagegen erhob die klagende Partei Revision an den OGH. Dieser bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Im zweiten entschiedenen Verfahren gab das Gericht dem Feststellungsbegehren der klagenden Partei gegen die Aviso Zeta Bank AG statt, wies aber das Hauptbegehren ab. Das Gericht begründete das Urteil im Wesentlichen damit, dass einem damaligen Vorstandsmitglied der Aviso Zeta Bank AG Umstände bekannt gewesen wären, die größere negative Kursveränderungen der ­­­IMMOFINANZ- und ­IMMOEAST-Aktien in absehbarer Zeit ernstlich erwarten ließen und er deshalb verpflichtet gewesen wäre, diese Information im Kundeninteresse weiterzuleiten und einen umgehenden Verkauf der Aktien zu empfehlen. Die Aviso Zeta Bank AG erhob Berufung gegen diese Entscheidung. Das OLG Wien gab der Berufung der Aviso Zeta Bank AG nicht Folge. Eine Revision an den OGH ist noch möglich. Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen die Aviso Zeta Bank AG Derzeit sind insgesamt 1.576 Verfahren mit einem Streitwert von EUR 81.104.301,66 gegen die Aviso Zeta Bank AG anhängig. In sechs Verfahren mit einem Streitwert von EUR 9.450.698,11 ist die Aviso Zeta Bank AG Klägerin. Diese Verfahren betreffen Klagen über offene Kreditforderungen. Mit Ende Juli 2010 ist die Aviso Zeta Bank AG in 1.493 Verfahren mit einem Streitwert von insgesamt EUR 63.086.644,01 beklagte Partei. Von diesen 1.493 Verfahren entfallen auf Ansprüche von Klägern aus dem Erwerb von ­­­IMMOFINANZ- und/oder ­IMMOEAST-Aktien EUR 37.581.726,43 (siehe hierzu die Ausführungen oben), auf Ansprüche aus dem Erwerb von Dragon-FX-Garant-Produkten EUR 17.481.071,38, auf Ansprüche aus dem Erwerb von Real-Estate-Revival-Garant-Produkten EUR 633.686,81 und EUR 7.390.159,39 auf sonstige Verfahren. In weiteren 83 Verfahren mit einem Streitwert von insgesamt EUR 8.566.959,54 trat die Aviso Zeta Bank AG aufseiten der beklagten Partei als Nebenintervenientin bei.

LAGEBERICHT 79

7. Angaben zum Kapital Das Grundkapital der ­IMMOFINANZ Group beträgt zum 30.04.2010 EUR 1.084.088.464,68 (2008/09: EUR 476.578.992,79). Dieses Grundkapital ist in 1.044.216.775 (2008/09: 459.050.894) stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je (gerundet) EUR 1,04 unterteilt. Die Verteilung der Aktien hat sich folgendermaßen entwickelt: 30.April 2010

30. April 2009

Stück

Grundkapital in EUR

Stück

Grundkapital in EUR

Namensaktien

6

6,23

6

6,23

Inhaberaktien

1.044.216.769

1.084.088.458,45

459.050.888

476.578.986,56

Summe

1.044.216.775

1.084.088.464,68

459.050.894

476.578.992,79

Die Aktien mit den Nummern 1 bis 6 lauten auf Namen und werden von der Aviso Zeta Bank AG,

Übertragung von

1010 Wien, Bankgasse 2, gehalten. Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der

­Namensaktien nur

­IMMOFINANZ AG gebunden. Die Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den

mit Zustimmung

Aufsichtsrat zu ernennen.

der IMMOFINANZ AG

Die übrigen Aktien lauten auf Inhaber, berechtigen wie die Namensaktien zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts. Dabei gewährt jede Aktie eine Stimme. Dem Vorstand sind keine Vereinbarungen zwischen den Aktionären bekannt, die eine Beschränkung der Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen. Es gibt keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten im Sinne von § 243a (1) Z4 UGB. Es gibt keine Kapitalbeteiligung der Arbeitnehmer. Daher entfällt die Angabe der Stimmrechtskontrolle gemäß § 243a (1) Z5 UGB. Die Entwicklung der Aktienanzahl sowie des Grundkapitals hat sich im Geschäftsjahr 2009/10 wie folgt dargestellt: Stück Aktien

Grundkapital EUR

30. April 2009

459.050.894

476.578.992,79

Dezember 2009

470.800.894

488.777.647,10

Sachverhalt

Wandlung der WA 2011

Jänner 2010

476.750.894

494.954.838,00

Wandlung der WA 2011

April 2010

476.853.073

495.060.918,54

Wandlung der WA 2014

April 2010

1.044.216.775

1.084.088.464,68

Verschmelzung

30. April  2010

1.044.216.775

1.084.088.464,68

Die in obiger Tabelle beschriebenen Sachverhalte, welche zu der Erhöhung der Aktienanzahl führten, werden im Folgenden detailliert beschrieben. Fusion: Die Aufnahme der IMMOEAST AG Am 17.12.2009 haben in einer gemeinsamen Vorstands- und Aufsichtsratssitzung die jeweiligen Vorstände und Aufsichtsräte einstimmig die Beschlüsse gefasst, die IMMOEAST AG als übertragende Gesellschaft auf die ­IMMOFINANZ AG als übernehmende Gesellschaft rückwirkend auf den 30.04.2009 („Verschmelzungsstichtag“) zu verschmelzen.

80

LAGEBERICHT

Die Verschmelzung wurde in den beiden Hauptversammlungen am 20.01.2010 (­IMMOFINANZ AG) bzw. am 21.01.2010 (IMMOEAST AG) genehmigt und mit Eintragung in das Firmenbuch am 29.04.2010 wirksam. Auf Grundlage des Beschlusses der außerordentlichen Hauptversammlung der ­IMMOFINANZ AG vom 20.01.2010 wurde das Grundkapital gemäß § 223 AktG um 567.363.702 auf den Inhaber lautende Stückaktien erhöht. Die Aktien wurden im Zuge der Fusion von IMMOEAST AG und ­IMMOFINANZ AG, die per 29.04.2010 wirksam wurde, an die Aktionäre ausgegeben und sind seit 01.05.2009 gewinnberechtigt. Die Fusion im IFRS-Konzernabschluss Die ­IMMOFINANZ AG hat bereits vor der Fusion über die Anteilsmehrheit an der IMMOEAST AG verfügt. Die Fusion führte somit zu keinem Wechsel der Beherrschung und ist deshalb nicht als Unternehmenszusammenschluss iSd IFRS 3, sondern als Transaktion mit den Minderheiten zu qualifizieren. Effekte aus dieser Transaktion stellen somit rein konzerninterne Vorgänge dar und sind im Zuge der Konsolidierung zu eliminieren. Die bisherigen Aktionäre der IMMOEAST AG werden somit aus ­IMMOFINANZ-Group-Sicht von Minderheitsgesellschaftern zu Aktionären der ­IMMOFINANZ AG. Daraus ergibt sich im Konzerneigenkapital eine Umgliederung von Minderheitenanteilen in die Kapitalrücklagen. Im Zuge der Verschmelzung und der damit einhergehenden Kapitalerhöhung haben sich die relativen Anteile der Fries-Gruppe und von Witiko Invest GmbH auf jeweils unter 5 % reduziert. Aktienanzahl

% am Grundkapital vor der Verschmelzung ¹)

% am Grundkapital nach der Verschmelzung²)

Fries-Gruppe

52.134.820

10,9

4,99

Witiko Invest GmbH

26.707.465

5,60

2,56

1) basierend auf einer Aktienanzahl der ­IMMOFINANZ AG von 476.853.073 2) basierend auf einer Aktienanzahl der ­IMMOFINANZ AG von 1.044.216.775

Nach Information der Gesellschaft gibt es zum 30.04.2010 keine Aktionäre, die direkt oder indirekt eine Beteiligung am Kapital von zumindest 5 % halten.

Wandelanleihen Wandelanleihe 2014 In der Hauptversammlung vom 28.09.2006 wurde der Vorstand ermächtigt, Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. zu emittieren. Gleichzeitig wurde eine bedingte Kapitalerhöhung gemäß § 159 AktG um EUR 58.076.106,11 zur Bedienung von Umtausch- oder Bezugsrechten dieser Wandelschuldverschreibungen beschlossen, die auf Grundlage dieses Hauptversammlungsbeschlusses ausgegeben wurden. Am 19.01.2007 wurden von der ­IMMOFINANZ AG Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 20.01.2014 emittiert. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 02.10.2009 wurde der Zweck der per 28.09.2006 beschlossenen Kapitalerhöhung auf die Bedienung von Umtausch- und/oder Bezugsrechten von

LAGEBERICHT 81

Wandelschuldverschreibungen erweitert, die aufgrund des Hauptversammlungsbeschlusses vom 27.09.2007 ausgegeben wurden. Wandelanleihe 2017 In der Hauptversammlung vom 27.09.2007 wurde der Vorstand ermächtigt, Wandelschuldverschrei-

Bedingte

bungen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. zu emittieren. Darüber hinaus wurde eine beding-

­Kapitalerhöhung

te Kapitalerhöhung gemäß § 159 AktG um EUR 156.828.594,90 zur Bedienung von Umtausch- oder

­beschlossen

Bezugsrechten dieser Wandelschuldverschreibungen beschlossen. In Folge wurden von der ­IMMOFINANZ AG am 19.11.2007 Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 19.11.2017 emittiert. Die Hauptversammlung der ­IMMOFINANZ AG vom 02.10.2009 hat Folgendes beschlossen: Die in der Hauptversammlung vom 27.09.2007 beschlossene bedingte Kapitalerhöhung wird auch insoweit durchgeführt, als Umtausch- und/oder Bezugsrechte aus Wandelschuldverschreibungen bedient werden, die auf Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 28.09.2006 ausgegeben wurden. Umtauschangebot und Wandelanleihe 2011 Im Zuge eines Umtauschangebots an die Inhaber der Wandelschuldverschreibungen WA 2014 und

Umtauschangebot für

der Wandelschuldverschreibungen WA 2017 wurden am 28.04.2009 Wandelschuldverschreibungen

WA 2014 und WA 2017

im Gesamtnominale von EUR 229,6 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 22.12.2011 emittiert. Grundla-

beschlossen

ge dafür sind die Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlungen der ­IMMOFINANZ AG vom 28.09.2006 sowie vom 27.09.2007. Die Nominalverbindlichkeit der WA 2014 und WA 2017 haben sich in Summe um insgesamt EUR 574,0 Mio. reduziert. Details zum Umtauschangebot im Überblick: ISIN

WA 2014

Nominale per 30.04.2008

Nominale der umgetauschten Anleihen

Nominale per 30.04.2009

XS0283649977

750.000.000,00

75.500.000,00

674.500.000,00

WA 2017

XS0332046043

750.000.000,00

498.500.000,00

251.500.000,00

WA 2011

XS0416178530

0,00

0,00

229.600.000,00

1.500.000.000,00

574.000.000,00

1.155.600.000,00

Gesamt

Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen und Ausübung von Wandlungsrechten im G ­ eschäftsjahr 2009/10 Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2009/10 wurden von der ­IMMOFINANZ AG Wandelschuld-

Zurückgekauft:

verschreibungen mit einem Nominale von EUR 74,9 Mio. zurückgekauft. Im Rahmen des Rückkaufs

Wandelschuld­

wurden Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von EUR 17 Mio. im Zuge des Long-

verschreibungen mit

Term-Incentive-Programmes an die Mitglieder des Vorstands weiterverkauft. Die übrigen von der

Nominale MEUR 74,9

­IMMOFINANZ AG zurückgekauften Wandelanleihen wurden am 29.04.2010 eingezogen. Dabei handelte es sich um 187 Stück der WA 2014 und 392 Stück der WA 2017. Im Dezember 2009 und im Jänner 2010 wurden Umtauschrechte für 354 Stück Wandelschuldverschreibungen WA 2011 im Gesamtnominale von EUR 35,4 Mio. ausgeübt.

82

LAGEBERICHT

Im April 2010 wurden Umtauschrechte für 15 Stück Wandelschuldverschreibungen WA 2014 im ­Gesamtnominale von EUR 1,5 Mio. ausgeübt. Nominale per 30. April 2009

Nominale zurückgekaufter Wandelanleihen

Nominale der an den Vorstand verkauften Wandelanleihen

Wandlungen im GJ 2009/10

Nominale per 30.04.2010

WA 2014

674.500.000,00

26.900.000,00

8.200.000,00

1.500.000,00

654.300.000,00

WA 2017

251.500.000,00

48.000.000,00

8.800.000,00

0,00

212.300.000,00

WA 2011

229.600.000,00

0,00

0,00

35.400.000,00

194.200.000,00

Gesamt

1.155.600.000,00

74.900.000,00

17.000.000,00

36.900.000,00

1.060.800.000,00

Kontrollwechselbestimmungen („Change of Control“) Die Emissionsbedingungen der WA 2011, WA 2014 sowie der WA 2017 berechtigen jeden Inhaber dieser Schuldverschreibungen im Fall eines Kontrollwechsels alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt wurden, zu kündigen. In diesem Fall hat die ­IMMOFINANZ AG die betreffenden Schuldverschreibungen zum Nennbetrag zuzüglich bis zu diesem Stichtag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Details zu diesen Bestimmungen finden Sie in den Emissionsbedingungen der WA 2011, WA 2014 und WA 2017. Ein Syndikat österreichischer und internationaler Banken hat 2006 der ­IMMOFINANZ Finance B.V. die Revolving Credit Facility („Syndicated Loan“) gewährt. Die Kreditgeber sind im Fall eines Kontrollwechsels berechtigt, die aushaftenden Beträge fällig zu stellen. Die ­IMMOFINANZ AG hat für die Verbindlichkeiten aus dieser Fazilität eine Garantie gegenüber den Kreditgebern übernommen. Die aushaftende Nominale beträgt per 30.04.2010 TEUR 315.000,00. Ausgabe von Bezugsaktien Mehrere ­Maßnahmen

Bei der Hauptversammlung der ­IMMOFINANZ AG vom 27.09.2007 wurde eine bedingte Kapital-

zur Erhöhung des

erhöhung beschlossen. Basierend auf diesem Beschluss wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr

Grundkapitals

gegen Wandlung von 354 Stück Wandelschuldverschreibungen WA 2011 insgesamt 17.700.000 auf

­umgesetzt

Inhaber lautende Stückaktien der ­IMMOFINANZ AG (Bezugsaktien) ausgegeben. Dadurch wurde das Grundkapital der ­IMMOFINANZ AG um EUR 18.375.845,21 erhöht. Aufgrund der Wandlung von 15 Stück Wandelschuldverschreibungen WA 2014 wurden insgesamt 102.179 auf Inhaber lautende Stückaktien der ­IMMOFINANZ AG (Bezugsaktien) ausgegeben. Durch die Ausgabe von 102.179 Stück Bezugsaktien wurde das Grundkapital der ­IMMOFINANZ AG um EUR 106.080,54 erhöht. Insgesamt erfolgte durch die Ausgabe von 17.802.179 Bezugsaktien eine Erhöhung des Grundkapitals der ­IMMOFINANZ AG gemäß § 167 AktG um EUR 18.481.925,75. Erwerb und Veräußerung eigener Aktien Am 02.10.2009 wurde in der 16. ordentlichen Hauptversammlung Folgendes beschlossen: Die in der 15. ordentlichen Hauptversammlung (23.09.2008) für die Dauer von 30 Monaten erteilte Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien – unter gleichzeitiger Ermächtigung des Vorstands, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten eigene Aktien bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben – wurde widerrufen.

LAGEBERICHT 83

Der Vorstand wurde zudem für fünf Jahre ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung eigener Aktien Alternativen zur Veräußerung via Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu beschließen. Dies gilt auch unter Ausschluss der allgemeinen Kaufmöglichkeit – vorausgesetzt, die Ausgabe der eigenen Aktien ist eine Gegenleistung für an die Gesellschaft oder Tochtergesellschaften übertragene Immobilien oder Immobilienbeteiligungen. Ebenfalls beschlossen werden kann die Ausgabe an Inhaber von Wandelschuldverschreibungen. Weiters wurde der Vorstand ermächtigt, ohne weitere Befassung der Hauptversammlung mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien einzuziehen. Vorstand und Aufsichtsrat Wie bereits erwähnt sind die Inhaber der Namensaktien berechtigt, je ein Mitglied des Aufsichtsrats zu ernennen. Darüber hinaus gibt es – sofern sie sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergeben – keine weiteren Bestimmungen zur Ernennung und Abberufung der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder oder zur Änderung der Satzung der Gesellschaft. In allen Vorstandsverträgen sind „Change of Control“-Klauseln enthalten. Diese können zu einer

Vorstandsverträge

Vertragsbeendigung führen. Darüber hinaus gibt es keine bedeutenden Vereinbarungen, die im

enthalten „Change of

Falle eines Kontrollwechsels in der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebots wirksam wer-

Control“-Klauseln

den, sich ändern oder enden. Für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots bestehen zwischen der Gesellschaft und ihrem Vorstand Entschädigungsvereinbarungen. Je nach Restlaufzeit des Vorstandsmandats bleiben die Ansprüche der Vorstandsmitglieder aus den jeweiligen Dienstverträgen maximal ein bzw. zwei Jahre aufrecht. Für die Mitglieder des Aufsichtsrats oder Arbeitnehmer gibt es keine entsprechende Vereinbarung. Mit Beschluss vom 24.06.2010 wurde Dr. Eduard Zehetner zum Vorstandsvorsitzenden der ­IMMOFINANZ Group bestellt. Folglich gibt seine Stimme bei Stimmgleichheit den Ausschlag.

84

LAGEBERICHT

8. Human Resources IMMOFINANZ Group: Facts and Figures Per 30.04.2010 waren 658 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den voll- und quotenkonsolidierten Gesellschaften der IMMOFINANZ Group tätig. Da zahlreiche Konzernfunktionen von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der ehemaligen Constantia Privatbank AG (nunmehr: Aviso Zeta Bank AG) und deren Tochtergesellschaften im Rahmen einer Managementvereinbarung erbracht wurden und der Erwerb dieser Gesellschaften durch IMMOFINANZ Group kurz nach dem Bilanzstichtag vereinbart wurde, wurden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dieser Gesellschaften ebenfalls bei den folgenden Angaben einbezogen. Grundlage der folgenden Charts bilden somit die Daten von 1.017 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern: Wo sind die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group tätig? Die IMMOFINANZ Group beschäftigt in insgesamt zehn Ländern Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Hier arbeiten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der IMMOFINANZ Sonstige 7 Bosnien und Herzegowina: 5 Ukraine: 1 Zypern: 1

Österreich 678

Slowakei 7 Schweiz 10 Deutschland 72

Tschechien 17 Ungarn 20 Polen 31 Russland 42

Niederlande 71 Rumänien 62

Tätigkeitsbereiche bei der IMMOFINANZ Group Da die aktive Bewirtschaftung von Immobilien im zentralen Fokus der IMMOFINANZ Group steht, ist ein wesentlicher Anteil der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in diesem Bereich (Asset- & Facility Management) beschäftigt. Ein zweites operatives Standbein bilden die noch im Aufbau befindlichen Bereiche Development und Transactions. Ergänzend finden sich der Finanzbereich, die konzernweit tätige Rechtsabteilung sowie die für das reibungslose Funktionieren und die kontinuierliche Weiterentwicklung zuständigen Bereiche wie Human Resources, IT, Marketing und Office Management.

LAGEBERICHT 85

Wer arbeitet was bei der IMMOFINANZ Legal 4 % Asset Managment & Facility 46 % Development & Transactions 8 %

Finance 27 % HR, Marketing, IT, Back Office & Service 15 %

Fortbildung und Chancengleichheit Gut ausgebildete und motivierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind für die IMMOFINANZ Group essenziell: IMMOFINANZ Group investiert permanent in die Aus- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wie auch in Teambuilding-Maßnahmen. Die IMMOFINANZ Group weist auf Ebene der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einen Frauenanteil von 54 % auf, auf Managementebene sind 24 % Frauen. Um diesen Anteil stetig zu erhöhen, sind der IMMOFINANZ Group qualifizierte weibliche Führungskräfte stets willkommen. Der Akademikeranteil liegt bei 28 %. IMMOFINANZ multikulturell (Nationalitäten) Insgesamt 19 Nationen sind unter dem Dach der IMMOFINANZ Group vereint. Der gegenseitige Austausch und Informationsfluss wird nicht nur durch ein Intranet gesichert, sondern auch durch regelmäßige Come-together-Veranstaltungen, die für konzernweite Personalentwicklungsmaßnahmen genutzt werden.

IMMOFINANZ Group – gelebte Nationalitätenvielfalt Österreich 598 Rumänien 74

Sonstige 37 Ukraine: 8 Schweiz: 8 Kroatien: 7 Bosnien & Herzegowina: 7 Kongo: 2 Italien: 1 Mazedonien: 1 Philippinen: 1 Zypern: 1 USA: 1

Niederlande 71 Deutschland 60

Slowakei 24 Tschechien 27 Ungarn 30

Polen 57 Russland 39

Compensation Leistung und Produktivität der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden von der IMMOFINANZ Group honoriert: Bei der IMMOFINANZ Group bestehen durchschnittlich 15 % des Jahresgehalts aus einem variablen Bonus, dessen Höhe von der Erreichung definierter und überprüfbarer qualitativer und quantitativer Ziele jedes Einzelnen abhängig ist.

86

LAGEBERICHT

9. Risikoberichterstattung Gezieltes Risikomanage-

Die IMMOFINANZ Group ist als international tätiger Immobilienbestandshalter und Projektentwickler un-

ment für sichere Erträge

terschiedlichen Risiken ausgesetzt. Diese könnten ohne entsprechendes Management das Geschäftsergebnis negativ beeinflussen und verhindern, dass wichtige Unternehmensziele erreicht werden. Um Risiken frühzeitig aktiv gegensteuern zu können, wurde in die operativen Abläufe und Berichtswege ein aktives Risikomanagementsystem integriert, welches strategische Entscheidungen und operative Prozesse unmittelbar beeinflusst: So wurden interne Richtlinien, Reportingsysteme und Kontrollmechanismen in der gesamten IMMOFINANZ Group etabliert, welche die Überwachung, Bewertung und Steuerung der Risiken des operativen Geschäfts ermöglichen. Das Risikomanagement wird in der IMMOFINANZ Group auf allen Ebenen operativ wahrgenommen und ultimativ vom Vorstand verantwortet, der in sämtlichen risikorelevanten Entscheidungen eingebunden ist. Daneben wurde das Interne Kontrollsystem (IKS) zur Früherkennung und Überwachung von Risiken weiter ausgebaut. Die bedeutendsten Risikofaktoren lassen sich in finanzielle Risikofaktoren einerseits und markt- sowie immobilienspezifische Risiken andererseits untergliedern. Die wesentlichen finanziellen Risikofaktoren ergeben sich aus Änderungen von Fremdwährungskursen und Zinssätzen sowie aus der Verschlechterung der Bonität und der Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern. Ziel des Unternehmens ist es, diese Risiken durch ein umfassendes Risikomanagement aktiv zu steuern.

A. Finanzielle Risikofaktoren Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten ­unterschieden. Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapiere und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie zur Absicherung von Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungen eingesetzt. i. Ausfalls-/Kreditrisiko Kreditrisiko: Definition

Unter Kreditrisiko (Ausfallrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines Finanzinstrumen-

und Angaben

tes der anderen Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie einer finanziellen Verpflichtung nicht nachkommt. Nach IFRS 7.36 müssen für jede Klasse von Finanzinstrumenten Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und risikomindernder Vereinbarungen, sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert

LAGEBERICHT 87

gewesen wären, gemacht werden. Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 32.42 ff. saldierten Beträge sowie die nach IAS 39 gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und sonstige risikomindernde Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36(b)). Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflich-

Risikoüberwachung

tungen nicht nachkommt und in Folge ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Das maxima-

und eine bonitätsorien-

le Kreditrisiko entspricht den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Ausfallrisiken bei finanziellen

tierte Anlagestrategie

Vermögenswerten werden durch Wertberichtigungen erfasst.

sorgen für ein geringes ­Ausfallsrisiko

Das Ausfallrisiko bei Finanzforderungen wird durch einen entsprechenden Risikozuschlag im Finanzierungszinssatz berücksichtigt bzw. ebenfalls durch Einzelwertberichtigungen erfasst. Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallrisiko an. Das Ausfallrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden. Das Hauptsteuerungsinstrument gegen das Ausfallsrisiko ist die Heterogenität des Immobilienportfo-

Kontinuierlich

lios und die Zusammensetzung der Mieter je Objekt. Das Ausfallsrisiko bei Forderungen gegenüber

­kontrolliert:

Mietern ist gering, da einerseits in der Regel von Mietern eine liquiditätsnahe Sicherheit (bei Wohn-

Die Bonität der Mieter

immobilien: Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien: Bankgarantien oder Barkautionen) verlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter laufend überprüft wird. ii. Fremdwährungsrisiko Die IMMOFINANZ Group ist dem Währungsrisiko in zweierlei Formen ausgesetzt: Zum einen können Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen. Zum anderen können diese die Vermögenslage der Gesellschaft beeinträchtigen. Die Umrechnung von voll- oder quotenkonsolidierten Konzerngesellschaften außerhalb der Eurozone erfolgt entsprechend der funktionalen Währung der Gesellschaft nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobiliengutachten werden auf Basis von Eurowerten erstellt. Veränderungen der Wechselkurse beeinflussen das Ergebnis der Neubewertung der Immobilien. Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeit-

Die Auswirkungen von

werte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten, als im Vorjahresgutachten reflektiert. Steht

Fremdwährungsschwan-

diesen höheren Werten nunmehr der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich

kungen im Überblick

durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gestiegenen Kurs, ein niedrigerer Wert und mithin eine Abwertung. Bei gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten erhöht dieser Effekt die Abwertung. Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu niedrigeren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung

88

LAGEBERICHT

dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gesunkenen Kurs, ein höherer Wert. Bei gestiegenen Gutachtenswerten erhöht dieser Wechselkurseffekt das Aufwertungspotenzial der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten verringert dieser Effekt die Abwertung. Risiko­minimierung: ­Rest-

IAS 21 erfordert die erfolgswirksame Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbind-

riktive Aufnahme von

lichkeiten mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Somit können sich Wechselkurs-

­Fremdwährungskrediten

schwankungen unmittelbar auf die Vermögenslage auswirken.

Rasche Konvertierung

Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird durch rasche Konvertie-

gegen Wertminderung

rung von Barbeständen in Euro begegnet. Zusätzlich werden aus den im geringen Umfang vorliegenden USD-Beständen Investitionen, die in USD zu tätigen sind und zu denen sich das Unternehmen verpflichtet hat, vorgenommen. Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die restriktive Aufnahme von Fremdwährungskrediten innerhalb Europas, da das Risiko unerwünschter Wechselkurseffekte den Vorteil aus einer niedrigen Verzinsung überwiegt.

Wechselkurseffekte

Um das Währungsrisiko in Bezug auf Mieteinnahmen zu beschränken, wird in jenen Ländern, in de-

beeinflussen

nen die funktionale Währung nicht dem Euro entspricht, die Zahlung der Mieten überwiegend in

Aufwertungspotenzial

Euro (in Russland USD) vereinbart, bzw. die Mietzahlungen an die Euro-Umrechnungskurse zu bestimmten Zeitpunkten gekoppelt.

Derivative

Zur Steuerung des Fremdwährungsrisikos werden derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die

­Finanzinstrumente:

derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ Group zur Absicherung des Fremdwäh-

Als s­ elbstständige

rungsrisikos verwendet werden, werden als selbstständige Geschäfte und nicht als Sicherungsge-

­Geschäfte bilanziert

schäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85–IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen. Die Bilanzierung von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt zum aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Markwert sind in der Bilanzposition sonstige finanzielle Vermögenswerte enthalten. Derivate, die einen negativen Marktwert ausweisen, sind in der Bilanz in den „Sonstigen ­Verbindlichkeiten“ enthalten. Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt.

Fremdwährungsrisiko: Die Absicherung im Überblick

Eine Auflistung der Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente ist im Konzernanhang unter 7.3.4.1 ersichtlich. iii. Zinsänderungsrisiko Die IMMOFINANZ Group ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Zinserhöhungen können in Form höherer Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen das Ergebnis des Konzerns beeinflussen. Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf das Finanzergebnis des Unternehmens. Die IMMOFINANZ Group steuert das

LAGEBERICHT 89

Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch den Einsatz von fix verzinsten Finanzierungsverträgen sowie durch derivative Finanzinstrumente. Diese derivativen Finanzinstrumente werden als selbstständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85–IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen. Die Bilanzierung von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt zum aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Marktwert sind in der Bilanzposition „Andere Finanzinstrumente“ enthalten. Derivate, die einen negativen Marktwert ausweisen, sind in der Bilanz in den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ enthalten. Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt. Eine Auflistung der Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungs-

Zinsänderungsrisiko:

risikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente ist im Kon-

Die Absicherung im

zernanhang unter 7.3.4.2 ersichtlich.

Überblick

iv. Liquiditätsrisiko Liquiditätsrisiken werden durch einen Mittelfristplan über fünf Jahre, ein im Monatsraster geplan-

Regelmäßige Analysen

tes Jahresbudget, monatliche revolvierende Liquiditätsplanungen mit Abweichungsanalysen und

sichern die Liquidität

Sensibilitätsanalysen minimiert. Ein täglich betriebenes Liquiditätsmanagement stellt sicher, dass sowohl die operativ eingegangenen Verpflichtungen erfüllt werden können, Mittel möglichst optimal veranlagt werden und dass auch die Flexibilität gewahrt bleibt, kurzfristige Akquisitionschancen wahrzunehmen. Daneben setzt die IMMOFINANZ Group auf langfristige Finanzierungen, bei denen sowohl auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilien (Interest Coverage Ratio bzw. Debt Service Coverage Ratios) als auch deren Marktwerte (Loan-to-value-Ratio) Bedacht genommen wird.

B. Marktrisiko Als international tätiger Immobilieninvestor und Projektentwickler ist IMMOFINANZ Group externen, marktspezifischen Risiken ausgesetzt. Diese Risiken beziehen sich einerseits auf die mikround makroökonomische Entwicklung der Länder, in denen die IMMOFINANZ Group tätig ist, als auch auf die Entwicklung des Finanz- und Investmentmarkts sowie auf die daraus resultierenden Auswirkungen auf Marktmieten und Renditen. Die IMMOFINANZ Group kann durch die regionale als auch sektorale Diversifikation des Immobilienportfolios Marktzyklen und -schwankungen vergleichsweise sehr gut ausgleichen. Da die IMMOFINANZ Group im Allgemeinen qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen besitzt, besteht besonderer Schutz gegenüber oben genannten Risiken. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten beleuchtet. Sämtliche Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen maßgeblich Investitions-, Verkaufs- und Projektplanungen und somit mittelfristig die Unternehmensplanung.

90

LAGEBERICHT

C. Immobilienspezifische Risiken Immobilienspezifische Risiken beziehen sich einerseits auf den Standort der Immobilien und andererseits auf dessen Umfeld und hängen mit der Architektur, dem Zustand und der Vermietungssituation zusammen. Um vor dem Kauf derartige Risiken zu erkennen, ist eine umfassende DueDiligence-Prüfung unter Einbindung unabhängiger Experten unabdingbar, um sämtliche Risiken in Zusammenhang mit rechtlichen, steuerlichen, wirtschaftlichen, technischen und sozialen Fragen bewerten zu können. Immobilien, die den hohen Qualitätsanforderungen der IMMOFINANZ Group nicht entsprechen, werden nicht angekauft. Nach Ankauf von Immobilien werden regelmäßig kaufmännische und technische Berichte verfasst und von der Stabsstelle Risikomanagement geprüft, welche die Ergebnisse der Prüfung dem Gesamtvorstand zur Kenntnis bringt. Bei Immobilienprojekten bestehen darüber hinaus erhöhte Risiken, welche sich einerseits in Termin- und Baukostenüberschreitungen und andererseits in Auslastungsschwierigkeiten widerspiegeln können. IMMOFINANZ Group steuert diese Risiken dadurch, dass Projekte erst ab einer bestimmten Vorvermietungsquote gestartet werden und diese von regelmäßigen Kosten- und Terminkontrollen sowie darauf aufbauenden Abweichungsanalysen begleitet werden.

10. Internes Kontrollsystem Neue Abteilung stärkt IKS

Im laufenden Geschäftsjahr hat die IMMOFINANZ Group mit der Einführung und dem Aufbau einer neuen Abteilung „Internal Audit & Control“ neben der Umsetzung der Grundsätze des Corporate Governance Kodex im Besonderen auch der Stärkung des internen Kontrollsystems (IKS) Rechnung getragen.

IKS Benchmarks

Im IKS sind sämtliche aufeinander abgestimmte Methoden und Maßnahmen zusammengefasst, wel-

­unterstützen Evaluie-

che der Vermögenssicherung sowie der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit von Ab-

rung und Gestaltung

rechnungsdaten bei Rechnungslegung und Finanzberichterstattung dienen. Zudem soll das IKS die

von Kontrollen

Einhaltung der vom Vorstand vorgeschriebenen Geschäftspolitik unterstützen. Im Rahmen eines im Geschäftsjahr 2009/10 gestarteten Projekts zur Stärkung des IKS wird das interne Kontrollsystem für die Finanzberichterstattung und den Rechnungslegungsprozess in den signifikanten Unternehmensteilen definiert, implementiert, getestet und in Betrieb genommen. Die Umsetzung des Projekts wird von einem externen Beratungsunternehmen begleitet, was der IMMOFINANZ Group ermöglicht, IKS Benchmarks für Evaluierung und Gestaltung der Kontrollen anzuwenden. Dabei werden interne sowie externe regulatorische Anforderungen erfüllt und gleichzeitig die Unternehmensprozesse und Kontrollen effizient gehalten.

Fünf zentrale

Als international tätiges Unternehmen bezieht sich die IMMOFINANZ Group bei der Ausgestaltung

Komponenten

des IKS auf das Rahmenwerk des Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO), welches aus den fünf Komponenten – Kontrollumfeld, Risikobeurteilung, Kontrollmaßnahmen, Information und Kommunikation, Überwachung – besteht.

Neue Kompetenz­

Das Kontrollumfeld auf Unternehmensebene umfasst die Rahmenbedingungen, unter denen die in-

ordnung steigert

ternen Kontrollmaßnahmen ausgestaltet und umgesetzt werden. Wesentliche Bestandteile sind ge-

die IKS-Effizienz

setzliche Bestimmungen sowie unternehmensindividuelle Vorgaben und Richtlinien der IMMOFINANZ Group – wie z.B. die Anwendung des Vier-Augen-Prinzips, der Compliance-Richtlinie, Investitionsrichtlinie, IT General Controls – sowie die klare Führungs- und Unternehmensstruktur und die Kommunikation der Grundwerte durch das Management. Im laufenden Geschäftsjahr wurde die Kompetenzordnung,

LAGEBERICHT 91

welche die konzernweit anzuwendenden Freigabegrenzen regelt, neu verfasst. Diese Rahmenbedingungen fördern die Effizienz des internen Kontrollsystems der IMMOFINANZ Group. Die bestehende Prozesslandschaft stellt die Ausgangsbasis für die Evaluierung des IKS auf Prozessebe-

Risiko-Kontroll-Matrix

ne dar. Die Kontrollaktivitäten der IMMOFINANZ Group werden mit einer speziellen Prozessmanage-

integriert Kontrollaktivi-

ment- & IKS-Software im Rahmen einer Risiko-Kontroll-Matrix in die Prozessabläufe integriert. Dazu

täten in Prozessabläufe

ergänzend wurden eine Analyse und ein Vergleich der IT-relevanten Kontrollen mit CobiT (Control Objectives for Information and related Technology), dem Rahmenwerk für IT Governance, durchgeführt. Um die Umsetzung der Implementierung von neuen Richtlinien und Kontrollmaßnahmen zu unterstüt-

Interne Revision

zen, werden Informationsveranstaltungen für alle betroffenen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen durch-

ortet Verbesserungs­

geführt. Zusätzlich wird in regelmäßig stattfindenden Managementgremien über Fortschritte und Ver-

potenziale

besserungspotenziale berichtet. Die mit Ende des Kalenderjahres 2009 eingeführte interne Revision überwacht und testet die Einhaltung der Kontrollmaßnahmen im Rahmen des Revisionsauftrags und stellt Verbesserungspotenziale fest. Die interne Revision, als Stabsstelle dem Gesamtvorstand der IMMOFINANZ Group und disziplinarisch dem Finanzvorstand unterstellt, ist konzernweit für die Erbringung der Revisionstätigkeit zuständig. Für sämtliche Revisionsaktivitäten gilt die entsprechende konzernweit gültige Organisationsrichtlinie. Auf Grundlage eines von Vorstand und Aufsichtsrat genehmigten jährlichen Revisionsplanes überprüft

Sonderprüfungen als

die interne Revision unabhängig und regelmäßig operative Prozesse und Geschäftsabwicklungen.

Schutz gegen aktuelle

Überprüft werden dabei vor allem Ordnungsmäßigkeit, interne Kontrollsysteme und Möglichkeiten, die

und künftige Risiken

Effizienz zu verbessern. Weitere Aufgaben sind die Überwachung der Einhaltung von gesetzlichen Bestimmungen, von internen Richtlinien und Prozessen sowie die Sicherung der Vermögenswerte. Zusätzlich werden durch die interne Revision anlassbezogene Sonderprüfungen durchgeführt, die auf Order des Vorstands erfolgen und auf aktuelle und zukünftige Risiken abzielen. Die Prioritäten für den Revisionsplan werden nach Risikokriterien sowie entsprechend den Organisati-

Revisionsplan:

onszielen festgelegt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der IMMOFI-

­Strategische ­Ziele

NANZ Group berichtet. Im Rahmen eines Jahresberichtes legt die Revision Rechenschaft über die Leis-

& ­Risikokriterien

tungen im Revisionsjahr ab und präsentiert zusammenfassend alle wesentlichen Revisionsgebiete und

­definieren Prioritäten

-ergebnisse. Die Revisionsplanung für das neue Geschäftsjahr sowie der Revisionsjahresbericht werden am Ende eines Geschäftsjahres dem Aufsichtsrat vorgelegt.

11. Forschung und Entwicklung Die IMMOFINANZ Group tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung.

12. Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften Neue Rechnungslegungsstandards und Wechsel in der Ausübung von Methodenwahlrechten können die Ergebnisse der IMMOFINANZ Group in beträchtlichem Ausmaß beeinflussen bzw. die Vergleichbarkeit mit früheren Abschlüssen einschränken. Detaillierte Informationen über angewendete Bilanzierungsund Bewertungsmethoden finden sich im Konzernanhang.

92

LAGEBERICHT

13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Erwerb der Aviso Zeta Bank AG und der Aviso Delta GmbH Die IMMOFINANZ Group hat am 19.05.2010 den Erwerb der Aviso Zeta Bank AG, vormals Constantia Privatbank AG, sowie der CREDO Immobilien Development-Gruppe (Developmentsparte der ehemaligen Constantia Privatbank AG), vereinbart. Immobilien­management:

Gleichzeitig hat die IMMOFINANZ Group die Aviso Delta GmbH gekauft. In der Aviso Delta und

Inter­nalisierung abge-

ihren Tochtergesellschaften sind die im Rahmen der Managementverträge tätigen Mitarbeiterin-

schlossen

nen und Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group beschäftigt. Damit wurde nach der bereits seit Ende 2008 bestehenden faktischen auch die formale Internalisierung des Immobilienmanagements der IMMOFINANZ Group abgeschlossen. „Berliner Vereinbarung“ Am 20.05.2010 haben Vertreter der IMMOFINANZ Group Vereinbarungen zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512 Mio.) unterschrieben. Auf dieser Grundlage hat die IMMOFINANZ Group nach dem 30.04.2010 EUR 164 Mio. in bar erhalten. Weiterer Bestandteil der Vereinbarungen ist die Übertragung von mehr als 100 Gesellschaften aus dem Besitz der Constantia Packaging B.V., deren Vermögen im Wesentlichen aus 55 Mio. Stück IMMOFINANZ AG-Aktien und Liegenschaften besteht. Am 13.08.2010 hat die IMMOFINANZ Group ad hoc mitgeteilt, diese 55 Mio. Stück Aktien als eigene Aktien zu übernehmen. Überprüfung des Umtauschverhältnisses Das Aktiengesetz räumt den ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG sowie den Aktionären der IMMOFINANZ AG unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen das Recht ein, einen Antrag auf gerichtliche Überprüfung der Angemessenheit des im Verschmelzungsvertrag vereinbarten Umtauschverhältnisses zu stellen. Sowohl vonseiten ehemaliger Aktionäre der IMMOEAST AG sowie vonseiten der Aktionäre der IMMOFINANZ AG wurden Anträge auf Überprüfung des Umtauschverhältnisses eingebracht. Die IMMOFINANZ Group geht davon aus, dass im Zuge der gerichtlichen Überprüfung das Umtauschverhältnis von drei IMMOFINANZ-Aktien für zwei IMMOEAST-Aktien bestätigt wird. Erwerb von Immobilienvermögen Anfang Mai 2010 erhöhte die IMMOFINANZ Group ihren Anteil an der Center Invest Gödöll Kft. auf 100 % und hat somit das bereits fertiggestellte STOP.SHOP. in Gödöllö vollständig übernommen. Mit Stichtag 26.05.2010 hat die IMMOFINANZ Group die restlichen 85 % der Anteile an Tripont Invest S.R.L. erworben, welche ein Shoppingcenter in Constanta errichtet. Verkauf von Immobilienvermögen Die IMMOFINANZ Group hat sich mit einem deutlichen Gewinn aus dem Logistikobjekt „Tomilino“ zurückgezogen. Dieses wurde um USD 39 Mio. an die größte russische Bank, die SBERBANK, verkauft. Tomilino liegt im Südosten von Moskau in nächster Nähe zu einer der wichtigsten Hauptverkehrsadern, der Ringautobahn MKAD.

LAGEBERICHT 93

14. Ausblick Da die Restrukturierung der IMMOFINANZ Group weitgehend abgeschlossen ist, haben wir uns für das Geschäftsjahr 2010/11 die folgenden zentralen Ziele gesetzt: • Optimierung des Immobilienportfolios, • Fertigstellung und selektive Reaktivierung von Entwicklungsprojekten, • Verkauf von nicht zum Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group gehörenden Vermögenswerten. Daneben werden wir im Geschäftsjahr 2010/11 an der weiteren Optimierung der Kapitalstruktur sowie der Liquiditätssituation der IMMOFINANZ Group arbeiten. Die IMMOFINANZ Group evaluiert zurzeit Refinanzierungsmöglichkeiten der Wandelanleihen 2014 und 2017, da erwartet wird, dass die Inhaber dieser Wandelanleihen ihre Option auf Fälligstellung im Jahr 2012 ausüben werden. Bei diesen Wandelanleihen handelt es sich um Nominalverbindlichkeiten in Höhe von MEUR 866,6. Wir sind zuversichtlich, dass wir den Unternehmenswert der IMMOFINANZ Group im Geschäftsjahr 2010/11 weiterhin steigern können und einen wachsenden risikooptimierten Cashflow für unsere Aktionärinnen und Aktionäre erwirtschaften werden. Wien, am 27. August 2010 Der Vorstand

Dr. Eduard Zehetner Vorstandsvorsitzender & CFO

Mag. Daniel Riedl MRICS

Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS

Mag. Michael Wurzinger MRICS

Mitglied des Vorstands

Mitglied des Vorstands

Mitglied des Vorstands

94

VORSTÄNDE IM FOkUS

Konzernabschluss

Polus City Center, Bratislava (SK)

Eröffnet im Jahr 2000, seither mehrfach ausgezeichnet

Über 40.000 m 2 vermietbare Fläche zu 97 % ausgelastet

Konzernabschluss 95

96   97   98   99 100 102 108 108 112 128 136 146 174 174

200 215 216 218 218 220 222 234 234

247 254

Konzern Gewinn- und Verlustrechnung Konzern Gesamtergebnisrechnung Konzernbilanz zum 30. April 2010 Konzern-Cashflow-Statement Konzern Eigenkapitalentwicklung Segmente Konzernanhang 1. Allgemeine Angaben 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 3. Konsolidierungs- und Unternehmenszusammenschlüsse 4. Erläuterungen zur Konzern- Gewinn und Verlustrechnung 5. Erläuterungen zur KonzernBilanz 6. Erläuterungen zum Konzern-Cashflow-Statement 7. Sonstige Angaben zu Geschäftssegmenten Konzernunternehmen der IMMOFINANZ Group Erklärung des Vorstands Bestätigungsvermerk Jahresabschluss zum 30. April 2010 IMMOFINANZ AG Bilanz zum 30. April 2010 IMMOFINANZ AG WIEN Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009/10 Anhang zum Einzelabschluss Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 (1) UGB Lagebericht für das Geschäftsjahr 2009/10 Bestätigungsvermerk 3-Monats Konzern Gewinn- und Verlustrechnung

96

Konzernabschluss

Konzern Gewinn- und Verlustrechung Werte in TEUR

Anhang

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30.April 2009

169.663,3

179.566,8

99.610,6

99.233,4

Einzelhandel

123.572,9

114.682,4

Wohnen

123.445,7

114.396,4

Büro Logistik/Gewerbe

Sonstige Mieterträge Mieterlöse

4.1.1

Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse

25.418,2

38.851,4

541.710,7

546.730,4

157.851,4

169.113,6

19.611,0

20.386,0

Umsatzerlöse

4.1.2

719.173,1

736.230,1

Immobilienaufwendungen

4.1.3

-120.742,8

-117.562,2

Betriebskostenaufwendungen

4.1.4

-160.237,7

-162.115,5

4.1

438.192,6

456.552,4

Erträge aus Asset Management Verkauf von Immobilien

86.120,0

385.306,9

-88.393,1

-384.409,2

Ergebnis aus der Endkonsolidierung

10.975,1

27.092,4

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

26.186,5

12.569,7

34.888,5

40.559,8

28.104,4

26.759,1

Buchwertabgang

Erträge aus Immobilienverkäufen

4.2

Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte

-21.589,4

-23.493,8

Erträge aus der Immobilienentwicklung

4.3

6.515,0

3.265,3

Sonstige betriebliche Erträge

4.4

52.701,6

70.506,3

532.297,7

570.883,8

-112.715,7

-235.542,5

Operative Erträge Gemeinkosten

4.5.1

Personalaufwendungen

4.5.2

-24.704,5

-24.870,3

4.5

394.877,5

310.471,1

Operatives Ergebnis (EBITDA) Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften

4.6.1

234.171,2

-1.810.438,8

Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften

4.6.1

-254.358,0

463.087,4

Abschreibungen/Firmenwertabschreibung

4.6.2

-286.144,6

-871.361,9

Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

4.6.3

92.596,3

-163.023,1

-213.735,1

-2.381.736,4

181.142,4

-2.071.265,3

Bewertungsergebnis Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

4.6

Finanzierungsaufwand

-237.787,5

-310.232,5

Finanzierungsertrag

114.882,1

128.202,5

Wechselkursveränderungen

161.995,7

-325.978,2

7.334,5

-456.697,4

Sonstiges Finanzergebnis Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

5.5

-19.345,9

-367.459,7

Finanzergebnis

4.7

27.078,9

-1.332.165,3

208.221,3

-3.403.430,7

-10.898,1

-6.205,5

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Ertragsteueraufwendungen

4.8

Steuerabgrenzungen

4.8

Konzernergebnis Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft Anteil der Minderheiten

-1.754,8

358.525,6

195.568,4

-3.051.110,6

80.793,7

-1.967.585,9

114.774,7

-1.083.524,7

Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR

4.9

0,17

-4,29

Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR

4.9

0,17

-4,29

Konzernabschluss 97

Konzern Gesamtergebnisrechnung Werte in TEUR

1. Mai 2009– 30. April 2010

1. Mai 2008– 30. April 2009

195.568,4

-3.051.110,6

Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen

11.729,7

-48.650,2

Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen

-3.504,7

12.518,2

Realisierung unrealisierter Verluste

680,0

367,5

Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen

677,2

-91,9

78.225,4

-196.013,2

-36,0

-195,1

Summe erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

87.771,6

-232.064,8

Gesamtkonzernergebnis

283.340,0

-3.283.175,4

68.419,2

-2.092.722,2

214.920,8

-1.190.453,2

Konzernergebnis

Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

Währungsänderungen Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigenkapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen

Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft Anteil der Minderheiten

98

Konzernabschluss

Konzernbilanz zum 30. April 2010 Werte in TEUR

Anhang

30. April 2010

30. April 2009

01. Mai 2008

Immobilienvermögen

5.1

8.639.980,3

7.890.236,0

9.636.190,4

In Bau befindliches Immobilienvermögen

5.2

179.864,6

572.674,5

849.490,9

Sonstige Sachanlagen

5.3

21.947,2

22.382,9

23.182,0

Immaterielle Vermögenswerte

5.4

211.819,3

185.018,3

330.796,4

Anteile an assoziierten Unternehmen

5.5

115.722,2

144.818,3

531.498,9

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

5.6

709.994,7

629.106,3

639.021,4

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

5.7

383.339,6

402.605,1

1.169.418,4

Latente Steueransprüche

5.8

Langfristiges Vermögen

265.936,6

184.869,2

59.740,7

10.528.604,5

10.031.710,5

13.239.339,1

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

5.6

601.257,1

680.616,6

806.682,4

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

5.7

31.250,3

1.775,8

502.675,2

Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen

5.9

44.759,5

5.173,5

0,0

Immobilienvorräte

5.10

252.308,5

236.466,8

338.046,5

Liquide Mittel

5.11

505.402,7

712.987,1

681.656,5

1.434.978,1

1.637.019,9

2.329.060,7

11.963.582,6

11.668.730,4

15.568.399,8

Grundkapital

1.084.088,5

476.579,0

476.527,7

Kapitalrücklagen

4.416.756,7

2.432.007,1

2.415.451,5

-8.624,9

11.054,7

136.072,8

Kurzfristiges Vermögen

AKTIVA

Kumuliertes übriges Eigenkapital Erwirtschaftete Ergebnisse Minderheitenanteile Eigenkapital

5.12

Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen

5.13

Finanzverbindlichkeiten

5.14

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

5.15 5.16/5.17

Rückstellungen Latente Steuerschulden

5.8

Langfristige Verbindlichkeiten

-660.266,5

-738.284,5

1.320.177,7

4.831.953,8

2.181.356,3

4.348.229,6

40.918,9

2.383.911,2

3.528.981,4

4.872.872,7

4.565.267,5

7.877.211,0

974.370,7

999.395,0

1.282.528,4

3.511.791,6

3.548.816,3

4.160.653,3

251.660,1

245.418,3

263.677,8

10.386,5

171.026,8

2.709,3

895.083,7

794.197,0

1.135.913,2

5.643.292,6

5.758.853,4

6.845.482,0

Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen

5.13

10.803,7

30.904,0

17.415,6

Finanzverbindlichkeiten

5.14

894.636,8

977.586,6

419.188,8

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

5.15

402.150,6

243.548,5

340.741,8

Rückstellungen Kurzfristige Verbindlichkeiten PASSIVA

5.16/5.17

139.826,2

92.570,3

68.360,5

1.447.417,3

1.344.609,4

845.706,8

11.963.582,6

11.668.730,4

15.568.399,8

Konzernabschluss 99

Konzern-Cashflow-Statement Werte in TEUR

Anhang

Konzernergebnis vor Steuern Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

5.5

Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten Gezahlte Ertragsteuern Zinsensaldo Gewinne aus der Anteilsveränderung Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen

1. Mai 2009– 30. April 2010

1. Mai 2008– 30. April 2009

208.221,2

-3.403.430,7

316.809,9

2.204.209,7

19.345,9

367.459,7

5.725,3

90.092,6

-191.298,8

555.522,9

-5.163,1

-16.466,2

124.777,8

185.786,4

-7.748,8

-27.092,4

-83.216,4

140.910,6

387.453,0

96.992,6

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

-76.325,9

-360.779,2

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

-14.295,6

-3.320,8

Cashflow aus dem Ergebnis

Rückstellungen (ohne Steuer- und Drohverlustrückstellung)

-13.911,3

40.019,2

Sonstige Verbindlichkeiten

118.809,8

334.824,4

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

401.730,0

107.736,3

Erwerb von Immobilienvermögen und in Bau befindlichen Immobilienvermögen

-364.377,3

-649.647,0

-40.188,5

-74.372,5

-3.802,7

-4.180,5

Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel (TEUR 1.477,1; 2008/09: TEUR 23.685,1)

3.5/3.6

Erwerb von sonstigen Sachanlagen Erwerb von immateriellen Vermögensgegenständen Erwerb von Finanzanlagen Erlöse aus Veräußerung von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel

3.7

-3.804,3

0,0

-44.388,4

-237.698,8

83.830,9

103.550,4

Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen

91.811,0

398.575,7

Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen

19.545,9

177.670,9

Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen

18.926,3

38.594,9

-242.447,1

-247.507,0

362.667,9

513.538,2

Cashflow aus Investitionstätigkeit Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen

0,0

531,3

Geldabfluss aus Anteilsveränderungen

0,0

-33.275,9

Geldabfluss aus kurzfristigen Finanzierungen

-167.513,8

-224.855,4

Tilgung langfristiger Finanzierungen

-363.735,4

-515.843,1

Gezahlte Zinsen Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Differenzen aus der Währungsumrechnung

-136.923,3

-214.276,5

-305.504,6

-474.181,5

-31.888,2

144.383,3

Veränderung des Finanzmittelbestandes

6.

-178.109,9

-469.568,8

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

6.

714.762,9

1.184.331,7

Finanzmittelbestand am Ende der Periode

6.

536.653,0

714.762,9

Veränderung des Finanzmittelbestandes

6.

-178.109,9

-469.568,8

100

Konzernabschluss

Konzern Eigenkapitalentwicklung Den Eigentümern des Mutterkonzerns zuzurechnen 2009/10 Werte in TEUR

Stand zum 30. April 2009

Kumuliertes übriges Eigenkapital Grundkapital

Kapitalrücklagen

Neubewertungsrücklage

AfS-Rücklage

476.579,0

2.432.007,2

113.619,7

1.853,0

Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen

11.729,7

Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen

-3.504,7

Realisierung unrealisierter Verluste

680,0

Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen

677,2

Währungsänderungen Verschmelzung IMMOEAST Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigenkapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

9.582,2

Konzernergebnis zum 30. April 2010 Gesamtergebnis Eigenkapital aus der Wandlung von Wandelanleihen Verschmelzung IMMOEAST

9.582,2 18.481,9

18.418,1

589.027,5

1.966.331,3

Strukturveränderungen Änderung der Einbezugsmethode/ Zugang Konsolidierungskreis

-6.530,0

Abgang Konsolidierungskreis Stand zum 30. April 2010

1.084.088,5

4.416.756,7

107.089,7

11.435,2

Grundkapital

Kapitalrücklagen

Neubewertungsrücklage

AfS-Rücklage

476.527,7

2.415.451,5

109.364,0

26.228,2

2008/09 Werte in TEUR

Stand zum 30. April 2008 Erfolgsneutral bewertete Beteiligungen

-33.386,4

Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen

8.735,6

Realisierung unrealisierter Verluste

367,5

Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen

-91,9

Währungsänderungen Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigenkapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile

-24.375,2

Konzernergebnis zum 30. April 2009 Gesamtergebnis Eigenkapital aus der Wandlung von Wandelanleihen

-24.375,2 51,3

267,6

Kapitalerhöhung Strukturveränderungen Änderung der Einbezugsmethode/ Zugang Konsolidierungskreis

4.255,7

Abgang Konsolidierungskreis Common Control Transactions Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe Stand zum 30. April 2009

16.288,0 476.579,0

2.432.007,2

113.619,7

1.853,0

Konzernabschluss 101

Währungs­­ umrechungsrücklage

Erwirtschaftete Ergebnisse

Summe

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

-104.418,0

-738.284,5

2.181.356,4

2.383.911,2

4.565.267,6

11.729,7

11.729,7

-3.504,7

-3.504,7

680,0

680,0

677,2

677,2

44.436,0

44.436,0

33.789,4

78.225,4

-66.356,7

-66.356,7

66.356,7

0,0

-36,0

-36,0

-21.956,7

-12.374,5

-21.956,7

-36,0 100.146,1

87.771,6

80.793,7

80.793,7

114.774,7

195.568,4

80.793,7

68.419,2

214.920,8

283.340,0

36.900,0

36.900,0

2.555.358,8

-2.555.358,8

0,0

-2.594,4

-2.594,4

-2.554,1

-5.148,5

-179,6

-6.709,6

-6.709,6

-775,0

-1,7

-776,7

-127.149,8

-660.266,5

4.831.953,8

40.918,9

4.872.872,7

-776,7

Währungs­ umrechungsrücklage

Erwirtschaftete Ergebnisse

Summe

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

480,6

1.320.177,7

4.348.229,7

3.528.981,4

7.877.211,1

-33.386,4

-15.263,8

-48.650,2

8.735,6

3.782,6

12.518,2

367,5

367,5

-91,9

-91,9

-100.654,6

-100.654,6

-95.358,7

-196.013,2

-106,6

-106,6

-88,5

-195,1

-100.761,1 -100.761,1

-125.136,3

-106.928,5

-232.064,8

-1.967.585,9

-1.967.585,9

-1.083.524,7

-3.051.110,6

-1.967.585,9

-2.092.722,2

-1.190.453,2

-3.283.175,4

319,0 -1.002,6

-18.966,2

-1.669,6 -1.465,3

319,0 974,8

974,8

-19.968,9

-9.129,9

-29.098,7

2.586,1

3.104,1

5.690,2

-12.428,0

-13.893,3

-9.048,2

-22.941,5

-59.482,1

-59.482,1

59.482,1

0,0

-738.284,5

2.181.356,4

2.383.911,2

4.565.267,6

16.288,0 -104.418,0

16.288,0

102

Konzernabschluss

Segmente Werte in TEUR

Österreich 2009/10

2008/09

Büro

44.588,8

49.169,6

Logistik/Gewerbe

30.374,1

35.744,0

8.571,8

7.941,6

106.259,7

103.845,6

11.074,0

24.619,3

200.868,4

221.320,2

66.223,4

72.354,2

Einzelhandel Wohnen Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse

8.395,9

10.245,8

275.487,7

303.920,2

Immobilienaufwendungen

-64.301,4

-71.087,7

Betriebskostenaufwendungen

-65.421,0

-69.374,7

145.765,3

163.457,8

51.090,5

384.336,8

-53.054,3

-381.136,9

591,3

15.024,7

Umsatzerlöse

Erträge aus Asset Management Verkauf von Immobilien Buchwertabgang Ergebnis aus der Endkonsolidierung Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ Erträge aus Immobilienverkäufen Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte

23.684,4

12.569,7

22.311,9

30.794,3

16.397,1

6.530,2

-12.793,5

-6.511,8

Erträge aus der Immobilienentwicklung

3.603,6

18,4

Sonstige betriebliche Erträge

16.875,9

55.211,6

188.556,7

249.482,1

-33.223,4

-60.647,3

Operative Erträge Gemeinkosten Personalaufwendungen Operatives Ergebnis (EBITDA) Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften Abschreibungen/Firmenwertabschreibung Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung Bewertungsergebnis Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Finanzierungsaufwand Finanzierungsertrag Wechselkursveränderungen Sonstiges Finanzergebnis Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

-12.918,2

-15.146,1

142.415,1

173.688,7

92.421,6

-254.336,1

0,0

0,0

-19.716,6

-25.404,7

0,0

-2.665,0

72.705,0

-282.405,8

215.120,1

-108.717,1

-74.922,4

-167.611,3

29.022,1

97.674,8

-14,1

-4.165,8

-501,7

-7.523,9

0,0

-744,8

Finanzergebnis

-46.416,1

-82.371,0

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

168.704,0

-191.088,0

Ertragsteueraufwendungen

-8.531,8

2.969,9

-55.077,9

63.534,6

105.094,3

-124.583,5

Segmentvermögen

5.102.144,5

5.205.619,7

Segmentverbindlichkeiten

2.525.199,3

2.768.009,2

98.936,3

120.217,0

Steuerabgrenzungen Konzernergebnis

Segmentinvestitionen

Konzernabschluss 103

Deutschland

Polen

Tschechien

Slowakei

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

9.043,3

11.586,9

25.002,3

26.231,6

29.009,6

32.436,7

6.745,0

6.673,4

33.039,5

30.494,0

2.638,6

1.519,9

1.585,3

3.577,7

72,4

16,9

2.489,4

1.230,4

18.866,6

17.406,8

8.961,2

7.305,4

11.450,8

11.097,1

9.004,2

9.770,1

0,0

0,0

45,4

46,7

0,0

0,0

3.419,0

6.424,6

1.877,3

1.812,2

2.902,1

3.358,2

512,0

517,8

56.995,4

59.505,9

48.384,8

46.970,5

42.503,6

46.724,7

18.780,2

18.305,2

11.515,3

13.483,3

17.128,9

18.444,9

12.953,6

14.264,1

9.353,8

11.461,6

355,3

3.567,6

1.967,7

900,1

998,8

816,3

3.171,7

937,2

68.866,0

76.556,9

67.481,4

66.315,5

56.456,0

61.805,1

31.305,7

30.704,0

-11.160,7

-7.960,3

-2.818,9

-2.138,6

-6.441,1

-6.716,1

-1.987,7

-515,3

-11.609,1

-13.585,7

-16.213,1

-17.357,5

-12.953,5

-14.539,8

-9.353,8

-9.834,5

46.096,2

55.010,8

48.449,4

46.819,4

37.061,4

40.549,2

19.964,2

20.354,3

34.137,6

0,0

799,0

0,0

0,0

909,5

0,0

0,0

-35.072,4

0,0

-173,5

0,0

0,0

-1.557,4

0,0

0,0

12.264,3

32,3

-5,6

-301,7

-1.878,8

4.627,8

0,0

263,5

2.502,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,0

0,0

0,0

13.831,6

32,3

619,9

-301,7

-1.878,7

3.979,9

0,0

263,5

0,0

522,8

6.109,3

18.687,1

0,0

10,9

0,0

0,0

0,0

-327,3

-4.658,9

-15.777,6

0,0

-0,9

0,0

0,0

0,0

195,5

1.450,4

2.909,5

0,0

10,1

0,0

0,0

2.203,2

1.167,0

940,6

6.778,1

1.814,5

1.999,5

391,7

1.687,8

62.131,0

56.405,6

51.460,3

56.205,3

36.997,2

46.538,7

20.355,9

22.305,5

-10.547,3

-35.210,2

-7.836,7

-10.694,0

-12.854,4

-7.913,8

-3.947,3

-4.959,3

-874,4

-387,2

-624,7

-144,1

0,0

0,0

0,0

-23,6

50.709,3

20.808,2

42.998,9

45.367,2

24.142,8

38.624,8

16.408,6

17.322,6

14.188,5

-103.684,7

28.569,8

-189.726,6

-58.926,5

-280.864,4

1.338,5

-116.063,1

0,0

0,0

-75.564,9

175.486,7

-31.750,6

48.771,3

0,0

-21.078,2

-7.733,5

-30.320,2

-4.107,8

-9.991,3

-13.881,5

-15.463,0

3.301,1

-43.394,4

2.024,0

-19.614,0

-490,2

-950,0

0,0

0,0

8.161,6

-10.370,9

8.479,0

-153.618,9

-51.593,1

-25.181,2

-104.558,6

-247.556,1

12.801,2

-190.906,5

59.188,3

-132.810,7

-8.594,2

20.186,0

-80.415,8

-208.931,3

29.209,8

-173.583,9

-31.760,8

-49.138,5

-33.117,6

-31.781,4

-28.241,5

-24.958,3

-14.396,7

-13.368,6

1.226,0

6.109,1

4.905,1

3.977,0

2.841,5

1.919,2

687,5

376,6

-1.937,9

8.139,4

59.268,9

-119.466,9

16.383,9

-27.033,8

-4,3

16.583,8

2.179,3

0,0

3.347,9

-19.478,8

-100,5

-273,4

348,0

-8.255,0

0,0

0,0

-0,1

0,0

-0,1

0,0

-10,5

-85,8

-30.293,4

-34.890,0

34.404,2

-166.750,1

-9.116,7

-50.346,3

-13.376,0

-4.749,0

28.894,9

-167.700,6

25.810,0

-146.564,1

-89.532,5

-259.277,6

15.833,8

-178.332,9

-1.533,0

-2.184,8

-1.578,8

-1.223,6

-1.634,5

635,1

-599,9

-1.028,0

-4.122,5

34.014,1

-2.530,1

18.232,8

11.562,9

45.311,6

-1.700,6

27.224,0

23.239,4

-135.871,3

21.701,1

-129.555,0

-79.604,1

-213.330,9

13.533,3

-152.136,8

724.396,6

1.301.863,5

655.976,8

775.631,2

654.099,4

866.497,8

224.981,2

291.575,4

848.227,5

1.147.728,8

737.201,5

686.816,6

822.481,6

559.449,1

327.764,6

310.888,1

76.682,9

243.770,5

2.724,0

31.639,7

30.208,6

24.675,7

4.047,9

20.938,0

104

Konzernabschluss

Segmente Werte in TEUR

Büro Logistik/Gewerbe Einzelhandel Wohnen Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse Umsatzerlöse Immobilienaufwendungen

Ungarn 2009/10

2008/09

17.211,7

15.985,5

5.211,7

5.321,5

11.681,4

12.383,5

0,0

0,0

1.226,1

1.222,7

35.330,9

34.913,2

13.267,3

14.125,6

349,1

352,5

48.947,3

49.391,3

-5.110,2

-2.682,5

Betriebskostenaufwendungen

-13.272,6

-13.992,4

Erträge aus Asset Management

30.564,5

32.716,5

Verkauf von Immobilien Buchwertabgang Ergebnis aus der Endkonsolidierung

92,9

1,2

-92,9

-1,2

0,0

0,0

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

0,0

0,0

Erträge aus Immobilienverkäufen

0,0

0,0

482,2

172,0

-441,8

-8,0

Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte Erträge aus der Immobilienentwicklung Sonstige betriebliche Erträge Operative Erträge Gemeinkosten Personalaufwendungen

40,4

164,0

4.140,3

1.336,4

34.745,2

34.216,8

-6.270,8

-10.200,0

-97,3

-91,1

28.377,1

23.925,8

Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften

-9.523,5

-233.714,5

Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften

-43.922,3

83.920,4

Abschreibungen/Firmenwertabschreibung

-9.766,7

-8.662,3

Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

-2.588,4

-2.579,4

Bewertungsergebnis

-65.800,9

-161.035,9

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

-37.423,8

-137.110,1

-22.326,0

-19.378,1

3.187,5

2.203,6

27.871,4

-51.724,3

-17,0

-187,8

Operatives Ergebnis (EBITDA)

Finanzierungsaufwand Finanzierungsertrag Wechselkursveränderungen Sonstiges Finanzergebnis Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

-0,1

-345.326,9

8.715,8

-414.413,5

-28.708,0

-551.523,5

-334,6

-36,7

4.288,9

27.458,7

Konzernergebnis

-24.753,7

-524.101,5

Segmentvermögen

517.330,5

647.059,7

Segmentverbindlichkeiten

608.717,0

459.861,3

14.474,6

104.271,0

Finanzergebnis Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Ertragsteueraufwendungen Steuerabgrenzungen

Segmentinvestitionen

Konzernabschluss 105

Rum채nien

Russland

Summe berichtspflichtige Gesch채ftssegmente

sonstige nicht Kernl채nder

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

34.398,8

32.560,9

0,0

0,0

2.227,3

683,4

0,0

3.870,5

3.663,8

4.922,1

169.663,3

179.566,8

24.461,7

18.005,5

99.610,6

99.233,4

16.515,9

22.366,1

43.352,8

33.281,6

1.683,0

1.669,9

123.572,9

114.682,4

0,0

0,0

0,0

0,0

8.136,4

734,1

123.445,7

114.396,4

0,0

0,0

58,0

180,4

4.349,7

716,2

25.418,2

38.851,4

53.142,0

55.610,4

43.410,8

37.332,5

42.294,6

26.047,8

541.710,7

546.730,4

16.033,6

19.044,7

7.925,7

5.398,0

3.449,8

537,3

157.851,4

169.113,6

1.686,9

2.822,1

1.936,6

446,8

749,0

297,6

19.611,0

20.386,0

70.862,5

77.477,2

53.273,1

43.177,3

46.493,4

26.882,7

719.173,1

736.230,1

-15.661,4

-20.940,3

-8.012,4

-1.685,7

-5.249,0

-3.835,8

-120.742,8

-117.562,2

-16.038,1

-17.381,6

-7.925,7

-5.481,8

-7.450,8

-567,5

-160.237,7

-162.115,5

39.163,0

39.155,2

37.335,0

36.009,8

33.793,6

22.479,4

438.192,6

456.552,4

0,0

59,3

0,0

0,0

0,0

0,0

86.120,0

385.306,9

0,0

-168,3

0,0

0,0

0,0

-1.545,4

-88.393,1

-384.409,2

1,0

6.362,4

0,0

0,0

3,0

2.430,4

10.975,1

28.439,4

0,1

0,0

0,0

0,0

-0,2

0,0

26.186,5

12.569,7

1,1

6.253,4

0,0

0,0

2,8

885,1

34.888,6

41.906,8

96,7

835,4

0,0

0,0

5.019,1

0,6

28.104,4

26.759,1

-13,7

-859,9

0,0

0,0

-3.681,5

-8,3

-21.589,4

-23.493,8

83,0

-24,5

0,0

0,0

1.337,6

-7,6

6.515,0

3.265,3

4.452,9

4.707,0

6.260,8

1.542,6

5.295,2

198,5

42.375,1

74.628,4

43.700,0

50.091,2

43.595,8

37.552,4

40.429,2

23.555,3

521.971,3

576.352,9

-12.716,5

-17.068,5

-7.438,6

-11.973,8

-3.998,3

-8.233,2

-98.833,3

-166.900,1

-210,6

-297,1

-301,3

-264,9

-3.380,6

-2.400,6

-18.407,1

-18.754,8

30.772,9

32.725,6

35.855,9

25.313,7

33.050,3

12.921,5

404.730,9

390.698,0

-71.447,5

-384.937,9

214.859,2

-78.624,1

22.691,1

-168.487,4

234.171,2

-1.810.438,8

-12.204,2

122.022,4

-75.987,7

54.394,1

-14.928,3

-429,3

-254.358,0

463.087,4

-37.136,0

-224.532,0

-189.224,4

-84.506,7

3.091,0

-9.949,7

-275.174,4

-452.224,3

-5.765,1

-31.414,4

90.186,5

-90.186,5

3.774,2

-5.242,8

95.302,6

-163.023,1

-126.552,8

-518.861,9

39.833,6

-198.923,3

14.628,0

-184.109,2

-200.058,6

-1.962.598,8

-95.779,9

-486.136,3

75.689,5

-173.609,6

47.678,3

-171.187,7

204.672,2

-1.571.900,8

-88.958,7

-57.044,6

-69.031,4

-35.378,4

-39.735,4

93.179,9

-402.490,5

-305.479,2

5.862,7

4.257,0

2.291,3

1.301,6

12.728,5

-108.602,7

62.752,2

9.216,1

12.499,4

-103.526,1

43.040,9

-49.531,6

159,1

-3.883,8

157.267,3

-334.609,1

-26.710,5

-5.475,6

-540,8

0,0

-6.166,7

52.027,7

-28.162,0

10.833,1

0,0

-114,8

0,0

0,0

2.973,8

-13.580,6

2.963,0

-359.852,8

-97.307,1

-161.904,2

-24.240,0

-83.608,4

-30.040,7

19.140,5

-207.670,0

-979.892,0

-193.087,0

-648.040,5

51.449,5

-257.218,1

17.637,6

-152.047,3

-2.997,8

-2.551.792,7

-2.799,9

-1.298,3

-5.862,6

7.198,2

-3.599,7

2.309,2

-26.474,8

7.341,0

9.057,0

56.956,1

-29.177,0

5.441,3

-5.158,3

-11.861,7

-72.857,6

266.311,6

-186.829,9

-592.382,7

16.409,9

-244.578,6

8.879,6

-161.599,8

-102.330,2

-2.278.140,1

1.118.596,0

1.160.295,7

865.137,3

647.455,6

990.592,2

484.353,7

10.853.254,5

11.380.352,3

1.893.237,5

1.013.705,1

1.257.112,4

483.604,9

1.203.363,8

372.119,8

10.223.305,2

7.802.183,0

55.454,8

127.308,2

68.117,3

115.574,3

47.889,6

129.861,8

398.536,0

918.256,3

106

Konzernabschluss

Segmente Werte in TEUR

Büro Logistik/Gewerbe

Summe berichtspflichtige Geschäftssegmente 2009/10

2008/09

169.663,3

179.566,8

99.610,6

99.233,4

Einzelhandel

123.572,9

114.682,4

Wohnen

123.445,7

114.396,4

25.418,2

38.851,4

541.710,7

546.730,4

157.851,4

169.113,6

Sonstige Mieterträge Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Sonstige Umsatzerlöse

19.611,0

20.386,0

Umsatzerlöse

719.173,1

736.230,1

Immobilienaufwendungen

-120.742,8

-117.562,2

Betriebskostenaufwendungen

-160.237,7

-162.115,5

Erträge aus Asset Management

438.192,6

456.552,4

86.120,0

385.306,9

-88.393,1

-384.409,2

10.975,1

28.439,4

Verkauf von Immobilien Buchwertabgang Ergebnis aus der Endkonsolidierung Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ Erträge aus Immobilienverkäufen Verkauf von Immobilienvorräten Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte

26.186,5

12.569,7

34.888,6

41.906,8

28.104,4

26.759,1

-21.589,4

-23.493,8

Erträge aus der Immobilienentwicklung

6.515,0

3.265,3

Sonstige betriebliche Erträge

42.375,1

74.628,4

521.971,3

576.352,9

Gemeinkosten

-98.833,3

-166.900,1

Personalaufwendungen

-18.407,1

-18.754,8

Operative Erträge

Operatives Ergebnis (EBITDA) Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften

404.730,9

390.698,0

234.171,2

-1.810.438,8

Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften

-254.358,0

463.087,4

Abschreibungen/Firmenwertabschreibung

-275.174,4

-452.224,3

Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung

95.302,6

-163.023,1

Bewertungsergebnis

-200.058,6

-1.962.598,8

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

204.672,2

-1.571.900,8

Finanzierungsaufwand

-402.490,5

-305.479,2

Finanzierungsertrag

62.752,2

9.216,1

Wechselkursveränderungen

157.267,3

-334.609,1

Sonstiges Finanzergebnis

-28.162,0

10.833,1

2.963,0

-359.852,8

Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen Finanzergebnis

-207.670,0

-979.892,0

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

-2.997,8

-2.551.792,7

Ertragsteueraufwendungen

-26.474,8

7.341,0

Steuerabgrenzungen

-72.857,6

266.311,6

-102.330,2

-2.278.140,1

Segmentvermögen

10.853.254,5

11.380.352,3

Segmentverbindlichkeiten

10.223.305,2

7.802.183,0

398.536,0

918.256,3

Konzernergebnis

Segmentinvestitionen

Konzernabschluss 107

Ăœberleitung auf Konzernabschluss

IMMOFINANZ Group

2009/10

2008/09

2009/10

2008/09

0,0

0,0

169.663,3

179.566,8

0,0

0,0

99.610,6

99.233,4

0,0

0,0

123.572,9

114.682,4

0,0

0,0

123.445,7

114.396,4

0,0

0,0

25.418,2

38.851,4

0,0

0,0

541.710,7

546.730,4

0,0

0,0

157.851,4

169.113,6

0,0

0,0

19.611,0

20.386,0

0,0

0,0

719.173,1

736.230,1

0,0

0,0

-120.742,8

-117.562,2

0,0

0,0

-160.237,7

-162.115,5

0,0

0,0

438.192,6

456.552,4

0,0

0,0

86.120,0

385.306,9

0,0

0,0

-88.393,1

-384.409,2

0,0

-1.347,1

10.975,1

27.092,4

0,0

0,0

26.186,5

12.569,7

0,0

-1.347,1

34.888,5

40.559,8

0,0

0,0

28.104,4

26.759,1

0,0

0,0

-21.589,4

-23.493,8

0,0

0,0

6.515,0

3.265,3

10.326,5

-4.122,0

52.701,6

70.506,3

10.326,5

-5.469,1

532.297,7

570.883,8

-13.882,4

-68.642,4

-112.715,7

-235.542,5

-6.297,4

-6.115,5

-24.704,5

-24.870,3

-9.853,3

-80.227,0

394.877,5

310.471,1

0,0

0,0

234.171,2

-1.810.438,8

0,0

0,0

-254.358,0

463.087,4

-10.970,2

-419.137,6

-286.144,6

-871.361,9

-2.706,3

0,0

92.596,3

-163.023,1

-13.676,5

-419.137,6

-213.735,1

-2.381.736,4

-23.529,8

-499.364,6

181.142,4

-2.071.265,3

164.703,0

-4.753,3

-237.787,5

-310.232,5

52.129,9

118.986,4

114.882,1

128.202,5

4.728,4

8.630,9

161.995,7

-325.978,2

35.496,5

-467.530,5

7.334,5

-456.697,4

-22.308,9

-7.606,9

-19.345,9

-367.459,7

234.748,9

-352.273,4

27.078,9

-1.332.165,3

211.219,1

-851.638,0

208.221,3

-3.403.430,7

15.576,7

-13.546,5

-10.898,1

-6.205,5

71.102,8

92.214,0

-1.754,8

358.525,6

297.898,6

-772.970,5

195.568,4

-3.051.110,6

1.110.328,1

288.378,1

11.963.582,6

11.668.730,4

-3.132.595,4

-698.720,1

7.090.709,8

7.103.462,8

0,1

0,0

398.536,1

918.256,3

108

Konzernabschluss

Konzernanhang 1. Allgemeine Angaben 1.1 Generelles Die IMMOFINANZ AG ist Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft mit Sitz in A-1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 67. Die ­IMMOFINANZ AG (in der Folge ­IMMOFINANZ) ist das oberste Mutterunternehmen des ­IMMOFINANZ-Konzerns, auch IMMOFINANZ Group genannt. Die Geschäftsaktivitäten des ­IMMOFINANZ-Konzerns umfassen die Entwicklung, den Ankauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung. Die Aktie notiert im „Prime Market“ der Wiener Börse. Die Zahl der Aktionäre liegt bei ca. 100.000. Der vorliegende Konzernabschluss basiert auf der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und der Europäischen Union zur Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards, welche kapitalmarktorientierte Unternehmen innerhalb der Europäischen Union zur Erstellung und Veröffentlichung ihrer Konzernabschlüsse nach den International Financial Reporting Standards verpflichtet. Anzuwenden sind jene Standards, welche im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden. In IFRS existiert keine Definition des EBIT, des EBT und des EBITDA. Dies hat zur Folge, dass das von anderen Unternehmen veröffentlichte EBIT, EBT und EBITDA nicht mit dem von IMMOFINANZ vergleichbar sein müssen. IMMOFINANZ verwendet für die Berechnung des EBIT, des EBT und des EBITDA die EPRA Best Practice Policy Empfehlungen. Der Konzernabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“, gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. Der Konzernabschluss ist mit Ausnahme der folgenden Positionen auf Basis von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erstellt: • Fertiggestelltes und in Bau befindliches Immobilienvermögen wird zum beizulegenden Zeitwert bewertet. • Derivative finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten („zu Handelszwecken gehalten“) werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. • Beim erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestufte finanzielle Vermögenswerte (Fair Value Option) werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. • Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden zum beizulegenden Zeitwert ­bewertet.

1.2 Übereinstimmung mit IFRS 1.2.1 Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS Der von der IMMOFINANZ aufgestellte Konzernabschluss entspricht vollumfänglich den International Financial Reporting Standards in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie von der Europäischen Union gemäß Art. 6 Abs. 2 IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards Board (IASB) erlassenen International Financial Reporting Standards (IFRS) und die International Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) und des Standing Interpretations Committee (SIC).

Konzernabschluss 109

1.2.2 Erstmalig angewandte Standards und Interpretationen Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen wurden im Geschäftsjahr 2009/10 erstmals angewandt: Standard

Inhalt

Inkrafttreten1

Neue Standards und Interpretationen IFRIC 12

Service-Konzessionsverträge

30. März 2009

IFRIC 13

Kundenbindungsprogramme

01. Jänner 2009

Überarbeitete Standards IAS 1 (2007)

Darstellung von Abschlüssen

01. Jänner 2009

IAS 23 (2007)

Fremdkapitalkosten

01. Jänner 2009

Änderungen zu Standards und Interpretationen IAS 1, IAS 32

Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpflichtungen

01. Jänner 2009

IAS 39, IFRS 7

Umgliederung finanzieller Vermögenswerte

01. Juli 2008

IAS 39, IFRIC 9

Neubeurteilung eingebetteter Derivate

01. Jänner 2009

IFRS 2

Ausübungsbedingungen und Annullierungen

01. Jänner 2009

IFRS 7

Verbesserte Angaben zu Finanzinstrumenten

01. Jänner 2009

diverse Standards

Improvements 2008

01. Jänner 2009

1) Die Regelungen sind jeweils für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens entsprechend der jeweiligen EU-Verordnung beginnen.

Improvements 2008 Für den Konzernabschluss der IMMOFINANZ hat insbesondere die folgende Änderung Auswirkungen auf den Konzernabschluss: Immobilien, die entwickelt werden, um als Finanzinvestitionen gehalten zu werden, werden nach der Änderung auch während der Entwicklung nach IAS 40 bilanziert. Geleaste als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden nun ebenfalls nach IAS 40 bilanziert. Durch die Änderung dieser Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ergeben sich folgende Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der IMMOFINANZ: Zum Bilanzstichtag 30.04.2009 waren in den Entwicklungsprojekten stille Reserven in Höhe von TEUR 33.317,3 vorhanden, die im Geschäftsjahr 2009/10 erfolgswirksam aufgewertet wurden. Die Bewertungsveränderung dieser Immobilien wird ab 01.05.2009 im Bewertungsergebnis dargestellt. IAS 1 Darstellung des Abschlusses Die wichtigste durch IAS 1 eingeführte Änderung betrifft die Darstellung der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen („other comprehensive income“, OCI). Zusätzlich zur Gewinn- und Verlustrechnung wird eine zweite Erfolgsrechnung (statement of other comprehensive income) zur Darstellung dieser Erträge und Aufwendungen aufgestellt. Der überarbeitete Standard schreibt die Erstellung einer zweiten Vorjahresvergleichsperiode in der Bilanz vor, wenn die Rechnungslegungsänderungen rückwirkend angewendet oder Umgliederungen vorgenommen werden und dies Auswirkungen auf die Eröffnungsbilanz hat. Darüber hinaus sieht IAS 1 vor, dass sämtliche Änderungen des Eigenkapitals, die auf Transaktionen mit Anteilseignern beruhen, gesondert von solchen Änderungen des Eigenkapitals, die nicht auf Transaktionen mit Anteilseignern beruhen, darzustellen sind. Da die Änderung zu IAS 1 ausschließlich den Ausweis betrifft, ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ.

110

Konzernabschluss

IAS 23 Fremdkapitalkosten Die wesentliche Änderung des Standards betrifft die Streichung des Wahlrechts, Fremdkapitalkosten, die dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, direkt als Aufwand zu erfassen. Unternehmen müssen demnach zukünftig solche Fremdkapitalkosten als Teil der Anschaffungskosten der qualifizierten Vermögenswerte aktivieren. Aus der Anwendung der Änderung des IAS 23 ergeben sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanzund Ertragslage bzw. der Cashflows der IMMOFINANZ, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die bisher bereits gewählte Bilanzierungsmethode der IMMOFINANZ darstellt. Weitere Erstanwendungen Die Erstanwendung der weiteren geänderten oder neu gefassten Standards und Interpretationen hatte keine Auswirkung auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ. 1.2.3 Bereits von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits von der EU übernommen, aber für das Geschäftsjahr noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden auch nicht vorzeitig angewandt:

Standard

Inhalt

Inkrafttreten1

Neue Interpretationen IFRIC 15

Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien

01. Jänner 2010

IFRIC 16

Sicherungen von Nettoinvestitionen in ausländischen Tochtergesellschaften

01. Juli 2009

IFRIC 17

Sachdividenden an Eigentümer

01. November 2009

IFRIC 18

Übertragung von Vermögenswerten von Kunden

01. November 2009

Überarbeitete Standards IAS 27 (2008)

Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS

01. Juli 2009

IFRS 3 (2008)

Unternehmenszusammenschlüsse

01. Juli 2009

Änderungen zu Standards und Interpretationen IAS 32

Einstufung von Bezugsrechten

01. Februar 2010

IAS 39

Geeignete Grundgeschäfte

01. Juli 2009

IFRS 2

Bilanzierung anteilsbasierter Vergütungen im Konzern, die in bar erfüllt werden

01. Jänner 2010

diverse Standards

Verbesserungen zu den IFRS 2009

01. Jänner 2010

1) Die Regelungen sind jeweils für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens entsprechend der jeweiligen EU-Verordnung beginnen.

IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse und IAS 27 Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS Die wesentlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Fassung des IFRS 3 lassen sich wie folgt zusammenfassen: Für die bilanzielle Behandlung von Minderheitenanteilen sieht die neue Fassung des IFRS 3 ein Wahlrecht zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert oder dem anteiligen identifizierbaren Nettovermögen vor. Für sukzessive Unternehmenserwerbe erfolgt im Zeitpunkt der Erlangung der Beherrschung eine erfolgswirksame Neubewertung bereits bestehender Anteile an dem erworbenen Unternehmen. Der Geschäfts- oder Firmenwert ermittelt sich im Anschluss als Differenz zwischen dem neubewerteten Beteiligungsbuchwert zuzüglich Kaufpreiszahlungen für den Erwerb der neuen Anteile zuzüglich Minderheitsanteile abzüglich des erworbenen Nettovermögens. Darüber hinaus sind Anschaffungsnebenkosten aufwandswirksam zu erfassen. Für mögliche Anpassungen der Anschaffungskosten in Abhängigkeit von künftigen Ereignissen, die im Erwerbszeitpunkt als Verbindlichkeiten zu erfassen sind, ist in der Folgebewertung keine Anpassung des Firmenwerts mehr möglich. Effekte aus der Abwicklung von Geschäftsbeziehungen, die bereits vor dem Unternehmenszusammenschluss bestanden, sind nach der neuen Fassung des IFRS 3 nicht

Konzernabschluss 111

in die Ermittlung der Gegenleistung für den Zusammenschluss einzubeziehen. Anders als die bisherige Fassung regelt IFRS 3 nun den Ansatz und die Bewertung von Rechten, die vor dem Unternehmenszusammenschluss einem anderen Unternehmen gewährt wurden und nun im Rahmen des Zusammenschlusses wirtschaftlich zurückerlangt werden. Die wesentlichen Änderungen des IAS 27 gegenüber der bisherigen Fassung lassen sich wie folgt zusammenfassen: Änderungen in der Beteiligungsquote ohne Erlangung/Aufgabe der Beherrschung sind ausschließlich als Eigenkapitaltransaktionen zu erfassen (vgl. Abschnitt 2.1.7). Bei Verlust der Beherrschung eines Tochterunternehmens sind die konsolidierten Vermögenswerte und Schulden auszubuchen. Neu geregelt ist, dass ein verbleibendes Investment an dem vormaligen Tochterunternehmen beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten ist und dass die sich hierbei ergebenden Differenzen ergebniswirksam zu erfassen sind. Die neue Fassung des IFRS 3 ist auf Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden, deren Erwerbszeitpunkt in Berichtsperioden fällt, die am oder nach dem 01.07.2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Die neue Fassung des IAS 27 ist auf jährliche Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 01.07.2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist erlaubt. Eine frühere Anwendung eines der beiden geänderten Standards setzt jedoch die gleichzeitige frühere Anwendung des jeweiligen anderen Standards voraus. Die geänderten IFRS 3 und IAS 27 wurden am 12.06.2009 in europäisches Recht mit der Verordnung 494/2009 und 495/2009 in europäisches Recht übernommen. Die IMMOFINANZ wird die überarbeiteten Standards erstmals in der Berichtsperiode 2010/11 anwenden und prüft derzeit die hieraus resultierenden Effekte auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. der Cashflows. Weitere Änderungen oder Neufassungen Es wird erwartet, dass sich aus den weiteren Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ ergeben werden. Eine freiwillige vorzeitige Anwendung ist nicht geplant. 1.2.4 Bereits veröffentlichte, aber noch nicht von der EU übernommene Standards und Interpretationen Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits veröffentlicht, aber noch nicht von der EU übernommen und daher nicht anwendbar: Standard

Inhalt

Inkrafttreten1

Neue Standards und Interpretationen IFRS 9

Finanzinstrumente

01. Jänner 2013

IFRIC 19

Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente

01. Juli 2009

Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

01. Jänner 2011

Überarbeitete Standards IAS 24 (2009)

Änderungen zu Standards und Interpretationen IFRIC 14

Vorauszahlungen im Rahmen von Mindestfinanzierungsvorschriften

01. Jänner 2011

1) Die Regelungen sind jeweils für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. Es wird das Inkrafttreten laut Standard bzw. Interpretation angeführt, jenes laut EU-Verordnung kann abweichen.

112

Konzernabschluss

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 2.1 Konsolidierungsmethoden 2.1.1 Konsolidierungsgrundsätze Die Abschlüsse aller wesentlichen voll- und quotenkonsolidierten in- und ausländischen in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (siehe Kapitel 2.1.2 und Kapitel 2.1.3) wurden auf IFRS übergeleitet, im Falle von Unternehmenserwerben neubewertet (siehe Kapitel 2.1.5), und von unabhängigen Wirtschaftsprüfern einer Prüfung bzw. einer prüferischen Durchsicht im Einklang mit den International Standards on Auditing (ISA) bzw. International Standards on Review Engagements (ISRE) unterzogen. Sämtliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden vereinheitlicht und an die von der IMMOFINANZ ausgeübten Wahlrechte angepasst. Abschlussstichtag des Konzernabschlusses ist der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens. Die Abschlüsse der im Rahmen der Voll- und Quotenkonsolidierung einbezogenen Unternehmen wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt. Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert. Sämtliche Zwischenergebnisse, welche vornehmlich aus der konzerninternen Übertragung von Anteilen und Liegenschaften herrühren, werden eliminiert. 2.1.2 Vollkonsolidierte Unternehmen Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem anderen Unternehmen (Mutterunternehmen) beherrscht wird. Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einzubeziehen. Die Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dem Control-Konzept. Unter Beherrschung (control) versteht man die Möglichkeit, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu bestimmen, um aus diesen Tätigkeiten Nutzen zu ziehen. Es genügt die Möglichkeit der Beherrschung, auf deren unmittelbare Ausübung kommt es nicht an. Als widerlegbare Vermutung für das Vorliegen einer Beherrschung gilt das direkte oder indirekte Verfügen über mehr als 50 % der Stimmrechte eines Unternehmens. IAS 27.13 gibt eine Reihe von Kriterien an, deren Erfüllung zum Vorliegen einer Beherrschung führen kann, wenn das Mutterunternehmen über keine Anteilsmehrheit verfügt. 2.1.3 Quotenkonsolidierte Unternehmen Ein Joint Venture stellt eine vertragliche Vereinbarung dar, in der zwei oder mehr Parteien eine wirtschaftliche Tätigkeit durchführen, die einer vertraglich vereinbarten gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Partnerunternehmen sind Gesellschafter eines Joint Ventures und nehmen an der gemeinschaftlichen Führung des Joint Ventures teil. Die Form der vertraglichen Vereinbarung richtet sich nach den jeweiligen Rechtsvorschriften. IAS 31 bietet ein Wahlrecht zwischen der Equity-Methode und der Quotenkonsolidierung im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses. Dieses ist konzerneinheitlich auszuüben. Die IMMOFINANZ hält die Abbildung von Gemeinschaftsunternehmen in Form der Quotenkonsolidierung für die geeignete Darstellungsform, da hierdurch der Anteil der Gruppe an der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gemeinschaftsunternehmen für den Bilanzleser leichter verständlich wird. 2.1.4 Assoziierte Unternehmen Anteile an assoziierten Unternehmen sind nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Bei der Equity-Methode werden die anteiligen Eigenkapitalveränderungen sowie das anteilige Ergebnis des assoziierten Unternehmens in den Konzernabschluss übernommen und erhöhen bzw. verringern so den Buchwert der Beteiligung. Die Beteiligung am assoziierten Unternehmen wird im Erwerbszeitpunkt zunächst mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Die EquityMethode ist eine Methode für die Folgebewertung der Beteiligung. Sie basiert auf denselben Grundsätzen wie die Vollkonsolidierung, die Vermögenswerte und Schulden des assoziierten Unternehmens werden jedoch nicht in den Abschluss übernommen, sondern dienen nur der Ermittlung des Firmenwertes. Die Differenz zwischen dem neubewerteten Vermögen des assoziierten Unternehmens

Konzernabschluss 113

und den Anschaffungskosten der Beteiligung stellt den Firmenwert dar. Der Firmenwert wird in der Bilanz als Teil des Beteiligungsbuchwerts der assoziierten Unternehmen ausgewiesen. Die Wertansätze der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen werden gemäß IAS 28.26 einheitlich nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der IMMOFINANZ Group bestimmt. Im Falle von abweichenden Stichtagen von assoziierten Unternehmen wird ein Zwischenabschluss im Sinne des IAS 28.25, dessen Stichtag innerhalb von drei Monaten um den Stichtag der IMMOFINANZ liegt, erstellt. Die Untersuchung der Werthaltigkeit der Anteile der IMMOFINANZ Group an assoziierten Unternehmen richtet sich nach den Regelungen des IAS 39 hinsichtlich der Indikatoren für eine Wertminderung und den Regelungen des IAS 36 hinsichtlich der durchzuführenden Werthaltigkeitsprüfung. Der im Beteiligungsbuchwert enthaltene Firmenwert wird entsprechend IAS 28.33 nicht gesondert auf seine Werthaltigkeit hin untersucht. 2.1.5 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen) Von der IMMOFINANZ erworbene Objektgesellschaften weisen in ihrer Bilanz in erster Linie Immobilienvermögen – einzelne Liegenschaften oder ein Liegenschaftsportfolio – und die dazugehörige Finanzierung aus. Der Kaufpreis der Gesellschaften entspricht daher im Wesentlichen dem beizulegenden Zeitwert des gehaltenen Immobilienvermögens abzüglich der in den Gesellschaften vorhandenen Schulden im Erwerbszeitpunkt. Sie erzielen ihren Unternehmenserfolg typischerweise durch Generierung von Mieteinnahmen bzw. Wertveränderungen des Immobilienvermögens. Die Organisationsstruktur, die vor der Transaktion für das Management der Immobilien erforderlich war, wird in der Regel anlässlich des Erwerbs der Gesellschaft durch die IMMOFINANZ Group nicht miterworben. Die erworbenen Immobilien erfordern aber auch nach ihrem Erwerb intensives aktives Management, um optimale Mieterlöse zu generieren. Die für die Erzielung von Mieterlösen erforderlichen Managementaktivitäten werden üblicherweise ab dem Erwerb von Angehörigen des Managements der IMMOFINANZ Group ausgeübt, da im Konzern diesbezügliche Ressourcen bestehen und es aus IMMOFINANZ-Sicht effizienter ist, die erforderlichen Prozesse zur Bewirtschaftung der erworbenen Immobilien in die eigene Organisation zu integrieren. Vor dem Hintergrund der für die Erzielung der Mieterlöse notwendigen Managementaktivitäten betrachtet die IMMOFINANZ die Erwerbstransaktionen als Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne von IFRS 3. Unter einem Unternehmenszusammenschluss versteht IFRS 3 die Erlangung der Beherrschung (vgl. dazu Abschnitt 2.1.2) über das erworbene Unternehmen durch den Erwerber. Alle Unternehmenszusammenschlüsse im Anwendungsbereich von IFRS 3 sind nach der Erwerbsmethode zu bilanzieren. Die Anwendung der Erwerbsmethode erfordert folgende Schritte: • die Identifizierung eines Erwerbers und des Erwerbszeitpunktes, • die Ermittlung der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses und • die Verteilung der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses auf die erworbenen Vermögenswerte sowie die übernommenen Schulden und Eventualschulden zum Erwerbszeitpunkt. Die Erstkonsolidierung erfolgt im Erwerbszeitpunkt durch Aufrechnung des Kaufpreises mit dem neubewerteten anteiligen Nettovermögen des erworbenen Unternehmens. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei mit ihren vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Wesentliche Ausnahme vom Grundsatz des verpflichtenden Ansatzes des beizulegenden Zeitwerts für Vermögenswerte und Schulden sind aktive und passive Steuerabgrenzungen, die nicht mit ihrem beizulegenden Zeitwert, sondern mit ihrem Nominalwert (d.h. ohne Berücksichtigung einer Abzinsung) bewertet werden müssen. Ergibt sich aus der Aufrechnung ein Aktivsaldo, so ist dieser als Geschäfts- oder Firmenwert zu aktivieren, ergibt sich ein Passivsaldo (negativer Unterschiedsbetrag), so ist dieser grundsätzlich im Erwerbszeitpunkt ertragswirksam zu erfassen.

114

Konzernabschluss

Der Geschäfts- oder Firmenwert repräsentiert jenen Betrag, den der Erwerber im Hinblick auf einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen, der keinem einzelnen Vermögenswert zugeordnet werden kann, geleistet hat. Er erzeugt keine von anderen Vermögenswerten oder Vermögenswertgruppen unabhängige Cashflows. Daher muss ein Geschäfts- oder Firmenwert anlässlich der Durchführung der Werthaltigkeitstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet werden. Hinsichtlich der Bewertung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wird auf Kapitel 2.4 und 2.3.16 verwiesen. Negative Unterschiedsbeträge entstehen, wenn der Kaufpreis für die Anteile einer Gesellschaft deren anteiliges neubewertetes Nettovermögen unterschreitet. In einem solchen Fall erfordert IFRS 3.56 (a), dass der Erwerber eine Neueinschätzung (Reassessment) des Ansatzes und der Bewertung der bei dem erworbenen Unternehmen identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden sowie der Kosten des Unternehmenserwerbes vornimmt. Ein nach Durchführung des Reassessments verbleibender negativer Unterschiedsbetrag ist nach IFRS 3.56 (b) unmittelbar als Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen. Als Ursachen für den als Ertrag vereinnahmten negativen Unterschiedsbetrag sieht das IASB drei mögliche Gründe vor: • Fehler im Zusammenhang mit dem Ansatz und der Bewertung, • standardkonformer Ansatz von Vermögenswerten und Schulden zu Werten, die nicht diesen beizulegenden Zeitwerten entsprechen und • günstiger Erwerb (Bargain Purchase). Ansatz- und Bewertungsfehler werden bereits im Zuge des Reassessments eliminiert, und der standardkonforme Ansatz von Vermögenswerten und Schulden mit vom beizulegenden Wert abweichenden Werten führt zu Effekten, die dem Entstehen eines negativen Unterschiedsbetrages entgegenwirken bzw. diesen allenfalls reduzieren, da unter die hierunter zu subsumierende Kategorie jedenfalls passive Steuerabgrenzungen fallen, für die das Abzinsungsverbot des IFRS 3.57b i.V.m IFRS 3.B16 (i) und IAS 12.53 gilt. Daher handelt es bei den im Abschluss erfassten negativen Unterschiedsbeträgen ausschließlich um solche nach IFRS 3.57 (c) – Bargain Purchases. Bei Unternehmenszusammenschlüssen, die in einer Anteilsquote unter 100 % resultieren, wird in der Eigenkapitalüberleitung der Anstieg des Fremdanteils als „Zugang Konsolidierungskreis“ ausgewiesen. Minderheitenanteile werden entsprechend dem in IAS 27.4 und IAS 1.68 (o) verankerten Einheitsgrundsatz innerhalb des Eigenkapitals getrennt vom Eigenkapital des Mutterunternehmens ausgewiesen. Minderheitenanteile am Konzernergebnis werden gleichfalls gesondert angegeben. Bei neu erworbenen Objektgesellschaften entsteht anlässlich der Erstkonsolidierung ein Geschäfts- oder Firmenwert in der Regel durch den verpflichtenden Ansatz passiver Steuerabgrenzungen auf das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Liegenschaftsvermögen. Anders als das sonstige erworbene Vermögen und die sonstigen erworbenen Schulden sind passive Steuerabgrenzungen mit ihrem Nominalwert anzusetzen. Bedingt durch diese Bewertungsasymmetrie ergibt sich im Regelfall ein Geschäfts- oder Firmenwert als technische Rechengröße. Die erstmalige Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilsmäßig nach den gleichen Grundsätzen. 2.1.6 Übergangskonsolidierungen Bei einem stufenweisen Erwerb (Übergangskonsolidierung) werden in verschiedenen Transaktionen Anteile am Tochterunternehmen erworben, bis letztendlich die Kontrolle über das Unternehmen erlangt wird. Gemäß IFRS 3.58 ist dabei der Firmenwert für jede Transaktion gesondert auf Basis der Anschaffungskosten und des neubewerteten Reinvermögens zum Transaktionszeitpunkt zu ermitteln. Der Anteil der stillen Reserven, der auf die Altanteile entfällt, wird in der Neubewertungsrücklage ausgewiesen, die wie eine Neubewertungsrücklage nach IAS 16 zu behandeln ist, unabhängig davon, ob der Konzern sonst die Neubewertungsmethode nach IAS 16 anwendet oder nicht. Im Falle des Übergangs von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung erfolgt bis zur Erlangung der Kontrolle über das Nettovermögen der Gesellschaft der Einbezug der Gewinn- und Verlustrechnung quotal und danach in voller Höhe. Der bis dahin auf den

Konzernabschluss 115

Joint-Venture-Partner entfallende Ergebnisanteil wird als erworbenes Kapital im Zuge der Kapitalaufrechnung eliminiert. 2.1.7 Strukturveränderungen Strukturveränderungen sind Auswirkungen von Anteilsverschiebungen zwischen den Anteilseignern der Muttergesellschaft ­(IMMOFINANZ) und den Minderheitsgesellschaftern der jeweiligen konsolidierten Tochtergesellschaften bzw. allfälliger quotenkonsolidierter Gesellschaften, die ihrerseits wiederum über konsolidierte Gesellschaften verfügen, an denen Minderheitsgesellschafter beteiligt sind, ohne Änderung der Konsolidierungsart (d.h. ohne Erlangung/Aufgabe der Beherrschung). Die Abbildung solcher Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Änderung der Konsolidierungsart ist in IAS 27 nicht geregelt. Mangels entsprechender IFRS-Leitlinien können daraus entstehende Firmenwerte unterschiedlich erfasst werden. ­IMMOFINANZ bilanziert eine Änderung des Anteils ohne beherrschenden Einfluss als Eigenkapitaltransaktion zwischen Anteilseignern. Differenzen zwischen dem Buchwert des betreffenden Anteils ohne beherrschenden Einfluss und der zahlbaren Gegenleistung werden als Erhöhung oder Minderung des Eigenkapitals behandelt. Diese Bilanzierungsmethode steht im Einklang mit dem geänderten IAS 27 (2008) (vgl. Abschnitt 1.2.3). Kommt es daher nach Erlangung der Beherrschung zu einem zusätzlichen Erwerb oder werden Anteile übertragen, ohne dass die Beherrschung aufgegeben wird, so wird die Verschiebung zwischen dem bisherigen Minderheitenanteil und der durch die Transaktion erfolgten Kapitalaufrechnung in der Eigenkapitalüberleitung als Strukturveränderung dargestellt. 2.1.8 Endkonsolidierungen Wird ein Tochterunternehmen veräußert, werden die Vermögenswerte und Schulden dieses Tochterunternehmens nicht mehr in den Konzernabschluss übernommen. Die Erträge und Aufwendungen des endkonsolidierten Unternehmens werden bis zum Verlust der Beherrschung über dieses in den Konzernabschluss einbezogen, der veräußerte Ergebnisanteil schmälert den Endkonsolidierungserfolg, um eine Doppelerfassung von Ergebnissen zu verhindern. Der seit Konzernzugehörigkeit erwirtschaftete Ergebnisvortrag des endkonsolidierten Tochterunternehmens beeinflusst den Endkonsolidierungserfolg, da diese Ergebnisbeiträge bereits in Vorperioden im Konzernabschluss erfasst wurden. Bei Endkonsolidierung ausländischer Tochterunternehmen erhöht bzw. verringert sich der Endkonsolidierungserfolg um die nun erfolgswirksam zu erfassenden Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung, die während der Konzernzugehörigkeit im Eigenkapital erfasst wurden. 2.1.9 Änderungen des Ausweises Im Berichtsjahr 2009/10 wurden Änderungen des Ausweises in der Gewinn- und Verlustrechnung, der Bilanz sowie der Segmentberichterstattung vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde geändert, um ein besseres und schnelleres Verständnis der unterschiedlichen Beiträge zum Ergebnis zu ermöglichen. Der Bilanzausweis wurde an die Anforderungen des IAS 1 angepasst. Im Rahmen des Restrukturierungsprozesses der gesamten Gruppe wurden vom ­IMMOFINANZ Group Management die Segmente neu definiert. Auch die Vergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. Im folgenden Kapitel werden die wesentlichen Ausweisänderungen gemäß IAS 1.38 ff und IAS 8.29 ff verbal erläutert. 2.1.9.1 Umgliederungen in der Gewinn- und Verlustrechnung Mieterlöse Wie auch schon in den Vorjahren in der Segmentberichterstattung, werden die Mieterlöse in diesem Berichtsjahr als separate Zeile innerhalb der Umsatzerlöse dargestellt. Zu einer wertmäßigen Veränderung ist es durch das Splitting der Positionen nicht gekommen (siehe Kapitel 4.1.1).

116

Konzernabschluss

Erträge aus Immobilienverkäufen Die unter Erträge aus Immobilienverkäufen gezeigten Vorjahresvergleichszahlen wurden aus den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgegliedert. Bei Immobilienverkäufen wurde bisher im Regelfall der Buchwert zum vorangegangenen Geschäftsjahr als Wareneinsatz bzw. Buchwertabgang herangezogen. Da sich Verkaufsprozesse über einen längeren Zeitraum erstrecken, wird nunmehr der Buchwert des vorangegangenen Quartals, der üblicherweise nahezu dem Verkaufspreis entsprechen wird, als Buchwertabgang gezeigt. Weiters wird unter den Erträgen aus Immobilienverkäufen nunmehr auch das unterjährige Neubewertungsergebnis der verkauften Immobilie ausgewiesen. Das positive Ergebnis aus der Endkonsolidierung wird ebenfalls ab dem Berichtsjahr unter den Erträgen aus Immobilenverkäufen ausgewiesen. Die Vorjahresvergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. Erträge aus der Immobilienentwicklung Die Position Verkauf von Immobilienvorräten wurde aus den Umsatzerlösen herausgelöst und wird nun gemeinsam mit den Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Erträgen aus der Immobilienentwicklung gezeigt. Sonstige betriebliche Erträge Wie bereits in den vorhergehenden Punkten beschrieben, wurden aus den sonstigen betrieblichen Erträgen Positionen herausgelöst, die nun separat dargestellt werden. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden im Geschäftsjahr 2009/10 in Gemeinkosten umbenannt (siehe Kapitel 4.5.1). Zusätzlich wird das Ergebnis aus Endkonsolidierungen separat in der Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt, sollte es zu einem negativen Ergebnis kommen. Neubewertung von Liegenschaften Die Position Neubewertung der verkauften Immobilien im laufenden Geschäftsjahr wird im aktuellen Berichtsjahr getrennt von der Neubewertung von Liegenschaften gezeigt. Die Neubewertung wird separat in den Positionen Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften und Währungsbereinigte Neubewertung von Liegenschaften dargestellt. Die Vorjahresvergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. Finanzergebnis Gemäß IAS 1 wird die Position Finanzierungsaufwand und -ertrag im laufenden Berichtsjahr separat dargestellt. Weiters wurden die Wechselkursveränderungen ebenfalls als eigene Position in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen und sind nicht mehr im sonstigen Finanzergebnis enthalten. Die Vorjahresvergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. EBITDA, EBIT, EBT Aufgrund der Umgliederungen ist es zu keinen wertmäßigen Auswirkung auf das operative Ergebnis, das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit sowie das Ergebnis vor Ertragsteuern gekommen. 2.1.9.2 Umgliederungen in der Bilanz Immobilienvermögen Im Zuge der erstmaligen Anwendung von IAS 40 neu wurde die Klassifizierung des Immobilienvermögens an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst. Bestandsimmobilien, welche einer Revitalisierung unterzogen werden, wurden in das in Bau befindliche Immobilienvermögen umgegliedert. Gleichzeitig wurden jene Entwicklungsobjekte welche eingestellt sind, sowie unbebaute Grundstücke zu den Bestandsimmobilien umgegliedert.

Konzernabschluss 117

Sonstige finanzielle Vermögenswerte Die Position andere Finanzinstrumente wurde im Geschäftsjahr 2009/10 in sonstige finanzielle Vermögenswerte umbenannt. Eine Umgliederung der in der Position enthaltenen Konten hat nicht stattgefunden. Für Details zu den sonstigen finanziellen Vermögenswerten wird auf das Kapitel 5.7 verwiesen. Latente Steueransprüche Die Position Steuerabgrenzungen wurde im Berichtsjahr in latente Steueransprüche umbenannt. Umgliederungen in diesem Bereich haben nicht stattgefunden. Eigenkapital Die Positionen Neubewertungsrücklage, Rücklage für Marktbewertung von AFS-(available for sale)-Wertpapieren und Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung werden in der Bilanz als kumuliertes übriges Eigenkapital ausgewiesen. Die Positionen Gewinnrücklagen und Konzernergebnis wurden zusammengefasst und als erwirtschaftetes Ergebnis bezeichnet. Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Die Wandelanleihe wurde aus Gründen der klareren Darstellung getrennt von den Finanzverbindlichkeiten abgebildet. Der getrennte Ausweis wurde auch für die Vergleichszahlen (30.04.2009: lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen TEUR 1.030.299,0; 01.05.2008: lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen TEUR 1.299.944,0) vorgenommen. Für Details zu den Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen wird auf das Kapitel 5.13 verwiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen/sonstige Verbindlichkeiten In der aktuellen Berichtsperiode wurden die Positionen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen mit den sonstigen Verbindlichkeiten zusammengefasst. Die Vorjahresvergleichszahlen (30.04.2009: lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR 76.810,7 und sonstige lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten TEUR 412.156,1; 01.05.2008: langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR 85.488,4 und sonstige lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten TEUR 518.931,2) wurden entsprechend angepasst. Es wurde jedoch wie schon im Vorjahr zwischen lang- und kurzfristigen Verbindlichkeiten getrennt. Details siehe Kapitel 5.15. 2.1.9.3 Änderungen in der Segmentberichterstattung Die bisherigen Segmente IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST wurden nach dem Restrukturierungsprozess aufgelöst und neu strukturiert. Im Konzern werden nun die Länder bzw. Kernmärkte als Segmente dargestellt. Diese Änderung wurde für alle im Anhang gezeigten Tabellen übernommen. Auch die Vergleichszahlen aus dem Vorjahr wurden an die neuen Segmente angepasst.

2.2 Währungsumrechnung 2.2.1 Funktionale Währung Die Konzernberichtswährung ist der EURO. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochtergesellschaften bzw. bei quotenkonsolidierten Gesellschaften wird die funktionale Währung anhand des primären (volks-)wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem die jeweilige Gesellschaft operiert, bestimmt. Grundlegende Determinante hierfür ist jene Währung, in der der überwiegende Teil der Wirtschafts-, Waren-, und Dienstleistungsströme in dem jeweiligen Land abgewickelt wird. Bei den IMMOFINANZ-Gesellschaften entspricht die Landeswährung jeweils der funktionalen Währung.

118

Konzernabschluss

2.2.2 Fremdwährungstransaktionen Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in einer von ihrer funktionalen Währung abweichenden Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. 2.2.3 Umrechnung der Abschlüsse von ausländischen Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Joint Ventures Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung ausländischer Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierter Unternehmen (im Folgenden gemeinsam als ausländische Geschäftsbetriebe bezeichnet) nach dem Konzept der funktionalen Währung in der Ausprägung der modifizierten Stichtagskursmethode. Dabei werden in den zu konsolidierenden Abschlüssen enthaltene Vermögenswerte und Schulden mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres umgerechnet. Der einem ausländischen Geschäftsbetrieb zugeordnete Geschäfts- oder Firmenwert wird mit dem Stichtagskurs umgerechnet. Das Eigenkapital des ausländischen Geschäftsbetriebes sowie allfällige Beteiligungsbuchwerte ausländischer Geschäftsbetriebe in Fremdwährung werden mit dem historischen Kurs im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung umgerechnet. Ausschüttungen in Fremdwährung werden anlässlich ihrer Eliminierung im Rahmen der Konsolidierung mit dem Devisenmittelkurs umgerechnet. Erwirtschaftete (historische) Konzerneigenkapitalbestandteile ausländischer Geschäftsbetriebe werden mit dem Stichtagskurs umgerechnet. Differenzen, die sich aus der beschriebenen Verwendung unterschiedlicher Umrechnungskurse für die einzelnen Abschlussbestandteile bzw. von Periode zu Periode ergeben, werden als Veränderung des Ausgleichspostens aus der Währungsumrechnung in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Der Währungsumrechnung wurden als Stichtagskurse zum 30.04.2010 folgende von der Semper Constantia Privatbank Aktiengesellschaft veröffentlichte Kurse zugrunde gelegt:

Währung

HUF

Stichtagskurs 30. April 2010

Stichtagskurs 30. April 2009

Durchschnittskurs 2009/10

Durchschnittskurs 2008/09

266,82000

289,20000

278,01000

271,26000

PLN

3,92000

4,41400

4,16700

3,93275

CZK

25,53000

26,69000

26,11000

25,94750

RON

4,13000

4,18830

4,15915

3,93365

BGN

1,95580

1,95580

1,95580

1,95580

RSD

99,17000

95,00000

97,08500

87,91000

HRK

7,25000

7,42250

7,33625

7,34530

BAM

1,95580

1,95580

1,95580

1,95625

EEK

15,64660

15,64660

15,64660

15,64660

LVL

0,71000

0,70920

0,70960

0,70375

RUB

38,84000

43,93000

41,38500

40,38100

UAH

10,53000

10,70500

10,61750

9,13455

USD

1,33000

1,32660

1,32830

1,44030

CHF

1,43000

1,50640

1,46820

1,56055

SEK

9,62000

10,75970

10,18985

10,05860

TRY

1,98000

2,11820

2,04910

2,06060

GBP

0,87000

0,89875

0,88438

0,84445

Konzernabschluss 119

2.3 Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 2.3.1 Erlösrealisierung Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrags. Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden als Erträge aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums wird anhand des Übergangs der Chancen und Risiken und der Verfügungsmacht definiert. Weiters müssen sowohl die Erlöse als auch die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallen, verlässlich bestimmt werden. Sind diese Kriterien erfüllt, kommt es zur Realisierung der Erträge in der betreffenden Periode. Andernfalls darf kein Ertrag realisiert werden, allfällig erhaltene Zahlungen werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen. 2.3.2 Wertminderungen Gemäß IAS 36 werden Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten einer Wertminderung einem Wertminderungstest (Impairment Test) unterzogen. Unabhängig davon, ob solche Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen, werden immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer sowie Geschäfts- und Firmenwerte jährlich einem Wertminderungstest unterzogen. Dieser Test ist grundsätzlich für jeden Vermögenswert einzeln durchzuführen. Nur wenn einem Vermögenswert keine Zahlungsströme direkt zuordenbar sind und somit eine Einzelbewertung nicht möglich ist, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene sogenannter zahlungsmittelgenerierenden Einheiten. Dabei handelt es sich um die kleinste Einheiten oder Gruppen von Einheiten, denen selbstständig erwirtschaftete Zahlungsströme zugeordnet werden können. Eine zahlungsmittelgenerierende Einheit darf nicht größer sein als ein nach IFRS 8 bestimmtes Geschäftssegment. Der relevante Wertmaßstab für den Wertminderungstest nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Beim beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten handelt es sich um jenen Betrag, der durch Verkauf des Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte. Die Veräußerungskosten sind die zusätzlichen Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit direkt zugeordnet werden können, mit Ausnahme der Finanzierungskosten. Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Planungen der Cashflows müssen auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen (auf aktuellen Finanzplänen) beruhen. Die Ermittlung des Nutzungswerts entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren. Auch in diesem Bereich sind Schätzungen vorzunehmen (siehe Kapitel 2.4). Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz erfolgswirksam eine Abwertung (sogenannte Wertminderung) erfasst. Ein entsprechend den oben stehenden Grundsätzen ermittelter Wertminderungsbetrag ist wie folgt auf die in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit erfassten Vermögenswerte zu verteilen: Zunächst ist der Buchwert von in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit enthaltenen Firmenwerte abzuwerten. Ein darüber hinausgehender Abwertungsbedarf ist auf die verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis ihrer Buchwerte zu verteilen. Bei der Zuordnung des Wertminderungsaufwands auf die einzelnen Vermögenswerte darf der Buchwert eines Vermögenswerts nicht unter den höchsten der folgenden Werte abgewertet werden: • den beizulegenden Zeitwert abzüglich der Veräußerungskosten • den Nutzungswert • Null

120

Konzernabschluss

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Zuschreibung der betroffenen Vermögenswerte bis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine Zuschreibung von abgewerteten Geschäfts- oder Firmenwerten ist unzulässig. Das Management der IMMOFINANZ Group betrachtet den Erwerb von Objektgesellschaften als Unternehmenszusammenschluss (siehe Erläuterungen dazu in Kapitel 2.1.5). Alle aus solche Unternehmenszusammenschlüssen resultierenden Geschäftsoder Firmenwerte werden jährlich einem Impairment Test unterzogen. Als zahlungsmittelgenerierende Einheit wird hierbei im Regelfall eine einzelne Immobilie oder ein Immobilienportfolio betrachtet. Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit setzt sich aus dem beizulegenden Zeitwert der in ihr enthaltenen Immobilie(n) laut Gutachten und dem beizulegenden Zeitwert der erfassten passiven Steuerabgrenzungen zusammen. Die passive Steuerabgrenzung findet sich im erzielbaren Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Regelfall mit einem Wert von Null wieder. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Immobilientransaktionen üblicherweise durch Share Deals abgewickelt werden und in den Immobilienmärkten, in welchen das Unternehmen tätig ist, im Falle von An- und Verkäufen von Objektgesellschaften der Abzug der passiven Steuerabgrenzung typischerweise nicht durchsetzbar ist. Der erzielbare Betrag wird im Rahmen des Wertminderungstests mit den Buchwerten der enthaltenen Immobilie(n) und passiven Steuerabgrenzungen verglichen. 2.3.3 Immobilienvermögen Immobilienvermögen (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) stellt Vermögen dar, das zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder von Wertsteigerungen gehalten wird und nicht für die Produktion oder sonstige Leistungserstellung oder zur Veräußerung im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können aus Grundstücken und/ oder Gebäuden oder Teilen davon bestehen. Immobilien, die in der Produktion von Waren oder Erbringung von Dienstleistungen, wie auch für Verwaltungszwecke verwendet werden, sind keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden, hierauf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden im Zugangszeitpunkt als unter IAS 40 fallende Immobilien klassifiziert und in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Gemäß IAS 40 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Diese Kosten dürfen keine Gründungs- und/oder Anlaufkosten oder anfängliche Betriebsverluste, die anfallen, bevor die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die geplante Belegungsquote erreichen, enthalten. Das Management der IMMOFINANZ hat entschieden, der Best Practices Policy Recommendation 2.2 der European Public Real Estate Association (im Folgenden: EPRA), zu folgen, die EPRA-Mitgliedern empfiehlt, für die Folgebewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die Verkehrswertmethode des IAS 40 anzuwenden. Nach der Verkehrswertmethode werden die Immobilien zum Bilanzstichtag mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Der beizulegende Wert ist der Betrag, zu dem eine Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte. Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Den bestmöglichen substanziellen Hinweis für den beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und anderer mit den Immobilien zusammenhängender Verträge sind. Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Für das Segment Österreich fungiert ein Sachverständigenausschuss der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht. Abweichende Sachverständige gibt es im österreichischen Segment für die BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH, Wien und ESG Wohnungsgesellschaft mbH, Villach. Hier wurde als Sach-

Konzernabschluss 121

verständiger die CB Richard Ellis GmbH beauftragt. Die Erstellung der Gutachten in Deutschland, Holland, Schweiz, Italien, Frankreich und den USA wurde bei BNP Paribas Real Estate Consult GmbH in Auftrag gegeben. Die Verkehrswertermittlung der ehemaligen IMMOEAST Objekte (Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Russland, Slowakei, Bulgarien, Serbien, Kroatien, Slowenien, Ukraine) wurde von der Jones Lang LaSalle GmbH durchgeführt. (siehe hierzu auch Kapitel 2.4). Als Bewertungsverfahren wurde bei Bestandsobjekten das Discounted Cashflow Verfahren in der Ausprägung des Term-and-Reversion Modells sowie die Hardcore-and-Top-Slice-Methode angewendet. Beim Term-and-Reversion-Modell werden die aktuellen Reinerträge bis zum Ende der Vertragslaufzeit auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert (Term). Für den Zeitraum danach (also bei Anschlussoder Neuvermietung) wird eine marktkonforme Miete für die Bestimmung der ewigen Rente (Reversion), die mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert und ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert wird, angesetzt. Zur Diskontierung wird der gleiche Zinssatz, der zur Kapitalisierung als ewige Rente herangezogen wird, angewandt. Je nach Risikoeinschätzung, die sich sowohl nach dem Immobilientypus, der Lage, der Region und dem aktuellen Marktniveau orientiert, werden für die Abzinsung der aktuellen Miete und der Kapitalisierung der ewigen Rente unterschiedliche Zinssätze angesetzt (der anzuwendende Zinssatz des Terms liegt in der Regel knapp unterhalb jenes Zinssatzes, der zur Berechnung der Reversion verwendet wird). Ein allfälliger Leerstand wird ebenso wie die ewige Rente unter Berücksichtigung eines entsprechenden Ausmietungshorizonts und unter Ansatz einer marktkonformen Miete sowie unter Berücksichtigung einer angenommenen maximalen Auslastung, die sich an den oben beschriebenen Kriterien orientiert, kapitalisiert. Die Berechnungsmethodik der Hardcore-and-Top-Slice-Methode ist der Logik des Term-and-Reversion-Modells ähnlich. Dabei wird der Reinertragsanteil bis zur Höhe der Marktmiete (Hardcore-Anteil) über die gesamte Laufzeit (Mietvertragslaufzeit und Zeitraum der Anschlussvermietung) als ewige Rente mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. Der Top-Slice-Anteil (Reinertragsanteil des Terms, der über der Marktmiete liegt) wird mit dem um einen Risikozuschlag erhöhten marktüblichen Zinssatz abgezinst. Die Höhe des Risikozuschlages hängt von der Ausfallswahrscheinlichkeit des Bestandsverhältnisses ab. Im Bau befindliches Immobilienvermögen, Immobilienentwicklungsobjekte und Bestandsimmobilien, die im Hinblick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung (Redevelopment) erworben wurden, werden nach der Verkehrswertmethode unter Anwendung des Residualwertverfahrens bewertet. Objekte, bei denen die Immobilienentwicklung eingestellt wurde, werden nach dem Vergleichswertverfahren (sales comparison approach) bewertet. Hinsichtlich der Erläuterung der Änderung der Bilanzierungsmethode siehe Kapitel 1.2.2. Der Ausweis als Immobilie, die als Finanzinvestition gehalten wird, ändert sich durch die Neugestaltung und Überarbeitung nicht. Wertänderungen der Verkehrswerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Posten Währungsbereinigte Neubewertung und Währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften erfasst. 2.3.4 Leasingverhältnisse Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstandes zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zuordenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind. Im Rahmen des Finanzierungsleasings gemietete Sachanlagen werden aus der Sicht des Leasingnehmers in Höhe des beizulegenden Zeitwerts bzw. des niedrigeren Barwerts der Mindestleasingzahlung aktiviert und linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. gegebenenfalls über die kürzere Vertragslaufzeit abgeschrieben. Die für Operating Leasing zu leistenden Zahlungen werden dem Konzernergebnis in gleichmäßigen Raten über die Leasingdauer verteilt als Aufwand zugeführt. Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer sind die Leasingzahlungen erfolgswirksam anzusetzen, wobei der Aufwand grundsätzlich linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt wird. Vertragskosten und ähnliche Kosten werden analog den Leasingverträgen über die Laufzeit als Aufwand angesetzt.

122

Konzernabschluss

IAS 40.6 eröffnet die Möglichkeit, Immobilienvermögen, welches auf Basis eines Operating-Leasing-Vertrages genutzt wird, als Investment Property zu klassifizieren, wenn die Verkehrswertmethode angewendet wird und die Immobilie ansonsten die Kriterien für Investment Property erfüllt. Von dieser Methode kann im Einzelfall Gebrauch gemacht werden. Im Immobilienvermögen sind Finanzierungsleasing- sowie auch Operating-Leasingobjekte enthalten. Gemäß IAS 40.6 werden diese als Investment Property klassifiziert und mit dem Verkehrswert zum Bilanzstichtag angesetzt. 2.3.5 Zuwendungen der öffentlichen Hand Zuwendungen der öffentlichen Hand sind Subventionen, die an ein Unternehmen durch Übertragung von Mitteln gewährt werden und die zum Ausgleich für die vergangene oder künftige Erfüllung bestimmter Bedingungen im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit eines Unternehmens dienen. Zuwendungen der öffentlichen Hand für Vermögenswerte, einschließlich nicht monetärer Zuwendungen zum beizulegenden Zeitwert, kürzen die Anschaffungskosten des subventionierten Vermögenswertes. Die IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr keine aufwandsbezogenen Zuwendungen der öffentlichen Hand erhalten. 2.3.6 Fremdkapitalkosten Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert, wenn sie im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung und der Produktion von qualifizierten Vermögenswerten entstehen. Fremdkapitalkosten sind Zinsen und weitere im Zusammenhang mit der Aufnahme von Fremdkapital angefallene Kosten eines Unternehmens. Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten wird mit Fertigstellung des Vermögenswerts beendet. 2.3.7 Sonstige Sachanlagen Sachanlagen außerhalb von IAS 40 werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibung und etwaiger außerplanmäßiger Wertminderungen aufgrund von Werthaltigkeitsprüfungen ausgewiesen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtigten betriebsbereiten Zustand zu bringen. Wenn die Bezahlung der Sachanlage die üblichen Zahlungsfristen überschreitet, sind Marktzinsen zu erfassen oder einzurechnen. Hierzu wird auf das Kapitel 2.3.6 verwiesen. Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis. Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde: Nutzungsdauer in Jahren

Selbstgenutzte Verwaltungsgebäude

25–50

Sonstige Sachanlagen

4–10

Die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode werden periodisch in Übereinstimmung mit IAS 16 geprüft, um sicherzustellen, dass diese dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzenverlauf des Sachanlagegegenstands entsprechen. 2.3.8 Sonstige immaterielle Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte stellen identifizierbare, nicht monetäre Gegenstände ohne physische Substanz dar, von denen ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss erwartet wird. Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.

Konzernabschluss 123

Nachträgliche Ausgaben für einen immateriellen Vermögenswert nach dessen Erwerb oder Fertigstellung sind in der Periode als Aufwand zu erfassen, in der sie anfallen, es sei denn, dass es wahrscheinlich ist, dass der Vermögenswert mithilfe dieser Ausgaben einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen erzeugen wird, der über seine ursprünglich geschätzte Ertragskraft hinausgeht, diese Ausgaben zuverlässig bemessen und genau diesem Vermögenswert zugeordnet werden können. Mit Ausnahme von Geschäfts- oder Firmenwerten weisen sämtliche immaterielle Vermögenswerte der IMMOFINANZ Group eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und werden planmäßig abgeschrieben (pro rata temporis). Den linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde: Nutzungsdauer in Jahren

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

3–50

Der Vermögenswert wird darüber hinaus auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 überprüft. Das Unternehmen hat keine selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte. 2.3.9 Anteile an assoziierten Unternehmen Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der assoziierten Unternehmen wird auf Kapitel 2.1.4 verwiesen. 2.3.10 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen („loans and receivables“, L&R) klassifiziert und mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen. Nicht-finanzielle Forderungen werden ebenso grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich entsprechender Wertberichtigungen bewertet. Hinsichtlich der Abgrenzung von finanziellen und nicht-finanziellen Vermögenswerte siehe die Finanzinstrumentedefinition in Kapitel 7.2. 2.3.11 Sonstige finanzielle Vermögenswerte Die langfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen Wertpapiere und Wertrechte, stille und sonstige Beteiligungen, Ausleihungen, sowie derivative Finanzinstrumente. Die Ausleihungen betreffen im Wesentlichen Kaufpreisstundungen aus der BUWOG/ESG. Wertpapiere und Wertrechte sowie vor dem 01.05.2004 erworbene und erfolgsneutral bewertete Beteiligungen werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte („available for sale“, AFS) klassifiziert und mit ihrem beizulegenden Zeitwert, d.h. mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Stehen solche nicht zur Verfügung und kann auch nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der Zeitwert mittels allgemein anerkannter Bewertungsverfahren oder im Falle von Immobiliengesellschaften mittels Net Asset Value ermittelt. Die Erstbewertung erfolgt zum Erfüllungstag. Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapiers oder bei dauernder Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung eines Vermögenswerts vor, wird dieser abgeschrieben. Ab dem 01.05.2004 erworbene Beteiligungen werden im Regelfall im Erwerbszeitpunkt gemäß IAS 39 als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende Finanzinstrumente designiert (Fair Value Option), da sie Teil eines Portfolios sind, dessen Er-

124

Konzernabschluss

gebnis auf Fair Value Basis gemessen wird, und über das auch auf Fair Value Basis periodisch an das Management berichtet wird. Die Bewertung am Bilanzstichtag erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Änderungen der Zeitwerte werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ausleihungen werden gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen („loans and receivables“, L&R) klassifiziert und sind grundsätzlich mit den Anschaffungskosten bzw. mit den niedrigeren Barwerten am Bilanzstichtag bewertet. Derivate werden als selbstständige Geschäfte bilanziert und werden verwendet, um bestehende Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen. Derivate mit positivem Zeitwert sind der Kategorie zu Handelszwecken gehalten („held for trading“, HFT) zugeordnet und werden erfolgswirksam mit dem aktuellen Marktwert am Bilanzstichtag bewertet. Der Marktwert wird von dem jeweiligen Kreditinstitut ermittelt und uns zur Verfügung gestellt. Hedge Accounting wird nicht angewendet. Hinsichtlich der Konditionen und Marktwerte der Derivate wird auf Punkt 7.3.4.1 verwiesen. Kurzfristig gehaltene sonstige finanzielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 39 als Finanzinstrumente des Handelsbestands („held for trading“, HFT) klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Alle Käufe und Verkäufe werden am Erfüllungstag gebucht. Als Erfüllungstag gilt der Tag der Übergabe des Vermögenswertes. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. 2.3.12 Latente Steueransprüche und -schulden Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS 12 verankerten Balance-Sheet-Liability-Methode für alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. Temporäre Differenzen können entweder: • zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird; oder • abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird. Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen, es sei denn, die Differenz erwächst aus dem erstmaligen Ansatz des Geschäfts- oder Firmenwerts oder aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher • kein Unternehmenszusammenschluss ist, und • zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalles weder das handelsrechtliche Periodenergebnis (vor Ertragsteuern) noch das zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst. Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen Vorschriften berücksichtigt. Aktive Steuerabgrenzungen aus abzugsfähigen temporären Differenzen und Verlustvorträgen werden in dem Ausmaß erfasst, in dem eine künftige Verwertbarkeit aufgrund von positiven steuerlichen Ergebnissen erwartet wird. Die diesbezügliche Einschätzung des Managements wird zu jedem Bilanzstichtag auf Basis der aktuellen Steuerplanung aktualisiert.

Konzernabschluss 125

2.3.13 Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Immobilienvermögen Als zur Veräußerung gehalten gelten nach IFRS 5 Vermögenswerte, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Dabei handelt es sich um einzelne langfristige Vermögenswerte. Diese Vermögenswerte werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert zum Zeitpunkt der Klassifizierung und dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet. Voraussetzung für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten sind a) das Vorliegen einer konkreten Veräußerungsabsicht, b) die unmittelbare Verfügbarkeit des Vermögenswerts und c) mit bestimmten Ausnahmen die Veräußerung innerhalb von zwölf Monaten. Sind die Bedingungen für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten nicht mehr erfüllt, wird der Vermögenswert in die jeweilige Bilanzposition umgegliedert und mit dem niedrigeren Wert aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und erzielbarem Betrag bewertet. Die Wertanpassung wird erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ausgenommen von den Bewertungsvorschriften des IFRS 5 sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden. Es gelten jedoch die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5. 2.3.14 Immobilienvorräte Vorräte sind Vermögenswerte, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden, die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe dazu bestimmt sind, bei der Herstellung oder der Erbringung von Dienstleistungen verbraucht zu werden. Die Geschäftstätigkeit von IMMOFINANZ als Immobilienunternehmen schließt den Kauf, die Vermietung und die bestmögliche wirtschaftliche Nutzung von Vermögenswerten ein, um die Vermögensverwaltung zu optimieren. Die von IMMOFINANZ-Tochtergesellschaften zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehaltenen Immobilien fallen nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) und sind daher als Vorrat gemäß IAS 2 zu behandeln. Immobilienvorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und zum Stichtag mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung. In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten sind alle Kosten des Erwerbs und der Be- und Verarbeitung sowie sonstige Kosten einzubeziehen, die angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Erträgen aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen. Die Herstellungskosten werden im Falle eines Verkaufs unter den Materialaufwendungen als Abgang erfasst. Die Herstellkosten aller Immobilienvorräte werden den mittels Gutachten ermittelten Verkehrswerten (Nettoveräußerungswert) gegenübergestellt. Insoweit der Nettoveräußerungswert unter den Herstellungskosten liegt, werden Abwertungen vorgenommen. Hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte und der damit verbundenen Unsicherheiten siehe Kapitel 2.4 und 2.3.3. 2.3.15 Liquide Mittel Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Diese werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt. Diese Änderung wurde auch für die Vorjahreszahlen vorgenommen.

126

Konzernabschluss

2.3.16 Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten („financial liabilities measured at amortised cost“, FLAC) klassifiziert und zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet. Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten werden ebenso zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Hinsichtlich der Abgrenzung von finanziellen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten siehe die Finanzinstrumentedefinition in Kapitel 7.2. Finanzverbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten erfasst. Ein Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaffungskosten) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzergebnis erfasst. Bei Unwesentlichkeit wird anstelle der Effektivzinsmethode die lineare Verteilung über die Laufzeit der Verbindlichkeit angewendet. Zusammengesetzte Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalelemente enthalten, sind in ihre Bestandteile zu trennen. Finanzinstrumente können aus einem nicht-derivativen Basisvertrag und einem derivativen Finanzinstrument zusammengesetzt sein. Ein eingebettetes Derivat (embedded derivative) ist getrennt vom Basisvertrag zu bilanzieren. Derivate mit negativem Zeitwert sind wie jene mit positivem Zeitwert (siehe Kapitel 2.3.11) der Kategorie zu Handelszwecken gehalten („held for trading“, HFT) zugeordnet und werden erfolgswirksam mit dem aktuellen Marktwert am Bilanzstichtag bewertet. 2.3.17 Rückstellungen Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es aufgrund der Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt und wenn die Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste. Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Die erwarteten Zahlungsströme werden auf ihren Barwert abgezinst, wenn die Auswirkungen des Zinseffekts wesentlich sind. Wenn erwartet wird, dass die zur Erfüllung einer zurückgestellten Verpflichtung erforderlichen Ausgaben ganz oder teilweise von einer anderen Partei erstattet werden, ist die Erstattung nur zu erfassen, wenn es so gut wie sicher ist, dass das Unternehmen die Erstattung bei Erfüllung der Verpflichtung erhält. Die Erstattung ist als separater Vermögenswert zu behandeln. Der für die Erstattung angesetzte Betrag darf die Höhe der Rückstellung nicht übersteigen. Rückstellungen sind zu jedem Bilanzstichtag zu prüfen und anzupassen. Wenn ein Abfluss nicht mehr wahrscheinlich ist, ist die Rückstellung erfolgswirksam aufzulösen. Führt die Immobilienmarktentwicklung einer Region zu steigenden Renditen und wurden Immobilienerwerbe zu fixen Renditen vereinbart, die unter diesen Renditen liegen, besteht für IMMOFINANZ ein Preisrisiko. Bei Erwerb von Immobilien im Rahmen

Konzernabschluss 127

sogenannter Forward Purchases wird der zukünftige Erwerbspreis für eine Immobilie im Regelfall auf Basis der Erwartungen der Vertragspartner im Transaktionszeitpunkt über die Marktentwicklung in Zukunft fixiert. Sollte der beizulegende Zeitwert der Immobilie zum Ankaufszeitpunkt niedriger sein als der vereinbarte Kaufpreis, so entsteht für die IMMOFINANZ durch diese vertragliche Vereinbarung ein Nachteil. Für diesen Nachteil wird eine zu jedem Bilanzstichtag auf Basis jeweils aktueller Marktdaten und Entwicklungen zu bewertende Drohverlustrückstellung angesetzt. 2.3.18 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected-UnitCredit-Methode“) errechnet. Diese Methode errechnet den jeweiligen Barwert der bis zum Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, wobei angenommene durchschnittliche Bezugssteigerungen von rund 2 % berücksichtigt wurden. Der Berechnung liegt das frühestmögliche Pensionsalter gemäß den aktuellen gesetzlichen Regelungen, u.a. abhängig von Geschlecht und Geburtsdatum, zugrunde. Bei den Pensions-, Abfertigungs- und Jubiläumsgeldrückstellungen wurde ein Zinssatz von 4,7 % zugrunde gelegt. Angemessene Fluktuationsabschläge werden – gestaffelt nach Dienstjahren – bei der Berechnung berücksichtigt. Der versicherungsmathematischen Berechnung wurden in Österreich die Sterbetafeln Pagler & Pagler AVÖ 2008-P zugrunde gelegt. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden sofort zur Gänze in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

2.4 Ermessensentscheidungen und Schätzunsicherheiten Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch die Unternehmensleitung, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können. Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können: • Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens , des In Bau befindlichen Immobilienvermögens und des zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögens der IMMOFINANZ (Buchwert 30.04.2010: TEUR 8.864.604,4) sowie der Nettoveräußerungswert der Immobilienvorräte erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. In diesen Gutachten werden Annahmen getroffen, wie z.B. der angewandte Diskontierungszinssatz oder die maximale Auslastung. Gleiches gilt auch für die Berechnung des Net Asset Values sowie des Triple Net Asset Values (siehe Kapitel 4.10 und 4.11). • Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten, Geschäfts- oder Firmenwerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Diskontierungszinssatz zugrunde gelegt. Die Mittelüberschüsse entsprechen den Werten des zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung aktuellsten Unternehmensplans (siehe Kapitel 5.4). • Zur Beurteilung der Werthaltigkeit von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsmethoden herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zugrunde gelegten Parameter beruhen teilweise auf zukunftsbezogenen Annahmen. Die betroffenen Buchwerte sind in Kapitel 7.2.4 ersichtlich. • Für die Bewertung der bestehenden Pensions- und Abfertigungsverpflichtungen (Buchwert 30.04.2010: TEUR 3.835,2) werden Annahmen für Zinssatz, Pensionsantrittsalter, Lebenserwartung, Fluktuation und künftige Bezugserhöhungen verwendet (siehe Kapitel 2.3.18). • Dem Ansatz der aktiven latenten Steuern (Buchwert 30.04.2010: TEUR 265.936,6) liegt die Annahme zu Grunde, dass in Zukunft ausreichende steuerliche Einkünfte zur Verwertung erwirtschaftet werden. (siehe Kapitel 5.8). • Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt aufgrund von geschätzten Beträgen. Die Schätzungen wurden teilweise durch

128

Konzernabschluss

Sachverständige durchgeführt. Erfahrungswerte aus der Vergangenheit wurden bestmöglich berücksichtigt. Insbesondere ist die Rückstellung für drohende Verluste mit einem Buchwert zum 30.04.2010 in Höhe von TEUR 54.258,0 von Unsicherheiten hinsichtlich der Höhe des angesetzten Betrages betroffen (Kapitel 4.6.3). • Zu den in der Bilanz nicht erfassten Verpflichtungen und Wertminderungen aufgrund von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig Einschätzungen vorgenommen, ob eine bilanzielle Erfassung im Abschluss zu erfolgen hat (Kapitel 7.3.2). Die Schätzungen und die zugrunde liegenden Annahmen werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen zum Bilanzstichtag entwickeln. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt und die Prämissendarstellung entsprechend angepasst.

3. Konsolidierungskreis und Unternehmenszusammenschlüsse 3.1 Entwicklung des Konsolidierungskreises Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt. Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ ist am Ende des Konzernanhangs beigefügt. Konsolidierungskreis

Vollkonsolidierung

Quotenkonsolidierung

Equity-Bewertung

Gesamt

454

112

23

589

Stand zum 30. April 2009

22

0

0

22

-15

-11

-4

-30

6

-6

0

0

Stand zum 30. April 2010

467

95

19

581

Davon ausländische Unternehmen

291

88

18

397

Im Berichtsjahr erstmals einbezogen Abgang bzw. Verschmelzung Änderung der Konsolidierungsmethode

3.2 Vollkonsolidierte Unternehmen Neben der IMMOFINANZ gehören 176 inländische und 291 ausländische Tochterunternehmen zum Vollkonsolidierungskreis, bei denen die IMMOFINANZ unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherrschung vorliegt.

3.3 Quotenkonsolidierte Unternehmen Entsprechend IAS 31 werden sieben inländische und 88 ausländische Gesellschaften im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Durch die mit anderen Gesellschaftern abgeschlossenen Syndikatsverträge über die gemeinschaftliche Führung der Geschäfte gemäß IAS 31.3 i.V.m. IAS 31.9 übt die IMMOFINANZ bei folgenden Unternehmen auch bei vorliegender Stimmrechtsmehrheit keine Beherrschung aus bzw. führt trotz Stimmrechtsminderheit mit anderen Partnern gemeinschaftlich die Geschäfte:

Konzernabschluss 129

Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote

Österreich

AT

Langenzersdorf

SelfStorage – DeinLager LagervermietungsgesmbH

30,00%

Österreich

AT

Wien

SelfStorage – Liegenschaftsverwaltung Wattgasse GmbH

30,00%

Deutschland

DE

München

SelfStorage – Dein Lagerraum GmbH

30,00%

Polen

CY

Nicosia

Silesia Residential Holding Limited

70,00%

Polen

PL

Katowice

Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k.

70,00%

Polen

PL

Katowice

Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k.

70,00%

Polen

PL

Katowice

Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k.

70,00%

Polen

PL

Katowice

Silesia Residential Project Sp. z o.o.

70,00%

Polen

PL

Warschau

Cirrus Real Sp. z o.o.

51,00%

Polen

PL

Warschau

Debowe Tarasy Sp. z o.o.

70,00%

Polen

PL

Warschau

Equator Real Sp. z o.o.

51,00%

Polen

PL

Warschau

Metropol NH Sp. z o.o.

25,00%

Polen

PL

Warschau

Nimbus Real Sp. z o.o.

51,00%

Tschechien

CZ

Prag

Diamant Real spol. s.r.o.

51,00%

Tschechien

CZ

Prag

STOP.SHOP. Krnov s.r.o.

50,50%

Tschechien

CZ

Prag

STOP.SHOP. Zatec s.r.o.

50,50%

Tschechien

CZ

Prag

Veronia Shelf s.r.o.

51,00%

Ungarn

HU

Budapest

STOP.SHOP. Gyöngy Kft.

51,00%

Ungarn

HU

Budapest

STOP.SHOP. TB Kft.

51,00%

Rumänien

RO

Bukarest

Confidential Business SRL

25,00%

Rumänien

RO

Bukarest

Polivalenta Building SRL

25,00%

Rumänien

RO

Bukarest

S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l.

80,00%

Russland

CY

Limassol

Berga Investment Limited

75,00%

Russland

CY

Limassol

MONESA LIMITED

75,00%

Russland

RU

Moskau

OOO Berga Development

75,00%

Russland

RU

Moskau

OOO Fenix Development

75,00%

Sonstige

CH

Zug

SelfStorage – Dein Lagerraum (Schweiz) AG

30,00%

Sonstige

UA

Kiew

TOV Arsenal City

49,99%

Sonstige

UA

Kiew

TOV Vastator Ukraine

49,99%

Sonstige

USA

Houston

IMF Investments 105 LP

90,00%

Sonstige

USA

Houston

IMF Investments 106 LP

90,00%

Sonstige

USA

Houston

IMF Investments 107 LP

90,00%

Sonstige

USA

Houston

IMF Investments 205 LP

90,00%

Sonstige

USA

Houston

IMF Investments 307 LP

90,00%

Holding

DE

München

Multi-ImmoEast Asset Management GmbH

45,00%

Die oben angeführte Tabelle enthält nur Gemeinschaftsunternehmen, die zum Stichtag dem Konsolidierungskreis angehörten.

130

Konzernabschluss

Werte in TEUR

30. April 2010

30. April 2009

Langfristiges Immobilienvermögen

961.237,2

733.980,3

Kurzfristiges Immobilienvermögen

81.533,3

85.121,5

Sonstiges langfristiges Vermögen

152.818,1

90.418,9

Sonstiges kurzfristiges Vermögen

48.000,1

63.464,3

-913.864,3

-938.795,1

Langfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten

-220.196,6

-204.197,9

Anteiliges Nettovermögen

109.527,6

-170.008,0

Werte in TEUR

2009/10

2008/09

Umsatzerlöse

49.899,3

53.677,5

Neubewertung von Liegenschaften

101.388,9

-93.470,8

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

-41.295,6

-219.656,4

-2.422,3

-176.166,3

Finanzergebnis Steuern vom Einkommen Konzernergebnis

-31.085,2

41.955,4

-74.803,2

-353.867,3

3.4 Assoziierte Unternehmen Im laufenden Geschäftsjahr wurden im Rahmen der Equity-Bewertung 18 ausländische und ein inländisches Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Voraussetzung für die Equity-Bewertung ist das Vorliegen eines maßgeblichen Einflusses. Dieser kann in der Regel durch das Vorliegen einer oder mehrerer Indikatoren festgestellt werden, die in IAS 28.7 definiert sind. Potenzielle Stimmrechte sind bei der Bestimmung, ob maßgeblicher Einfluss vorliegt, zu berücksichtigen. Die tatsächliche Ausübung des maßgeblichen Einflusses ist hingegen nicht erforderlich. Bei Vorliegen eines 20 % oder mehr erreichenden Stimmengewichts an einem Unternehmen wird maßgeblicher Einfluss nach IAS 28.6 vermutet. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. An folgenden Unternehmen, die mangels maßgeblichen Einflusses nicht als assoziierte Unternehmen klassifiziert werden, liegt eine vermögensmäßige Anteilsquote von 20 % oder mehr vor: • FF&P Russia Real Estate Limited (37,11 %) • Global Emerging Property Fund L.P. (25 %) • FF&P Development Fund (32,12 %) • Adama Holding Public Ltd. (30,78 %) • M.O.F. Immobilien AG (20 %) • M.O.F. Beta Immobilien AG (20 %) • Dikare Holding Ltd. (22 %) • Russia Development Fund L.P. (50,66 %) • Polonia Property Fund II, L.P. (25 %) • IMMOFINANZ Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. (66,53 %) • CPB Beta Anlagen Leasing GmbH (57,85 %) Die Assoziierungsvermutung wird bei den oben angeführten Gesellschaften durch die fehlende organschaftliche Vertretung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern oder Organen der IMMOFINANZ sowie die für allfällige Beschlussfassungen erforderlichen Gesellschafterquoten widerlegt. Daher werden diese Beteiligungen als IAS-39-Beteiligungen bilanziert.

Konzernabschluss 131

3.5 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen) Folgende Anteilserwerbe und Neugründungen wurden im Bereich der IMMOFINANZ im laufenden Geschäftsjahr getätigt bzw. durchgeführt: Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote

Konsolidierungsart

Stichtag Erstkonsolidierung

Österreich

AT

Wien

BUWOG – Facility Management GmbH

100,00%

V

24. August 2009

Österreich

AT

Wien

Octo Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich Österreich

AT

Wien

Quarta Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

AT

Wien

Quinta Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich

AT

Wien

Rennweg 54 OG

100,00%

V

05. Mai 2009

Österreich

AT

Wien

Secunda Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich

AT

Wien

Septima Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich

AT

Wien

Sexta Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich

AT

Wien

Tertia Immobilienanlagen GmbH

100,00%

V

10. November 2009

Österreich

AT

Wien

Zieglergasse 69 Immobilienprojekt Gmbh

100,00%

V

24. März 2010

Deutschland

AT

Wien

BUWOG – Berlin GmbH

100,00%

V

24. März 2010

Deutschland

AT

Wien

BUWOG – Deutschland GmbH

100,00%

V

22. Februar 2010

Gründungen

Deutschland

AT

Wien

CHB Immobilienholding GmbH

100,00%

V

01. Mai 2009

Holding

AT

Wien

IMMOEAST Immobilien GmbH

100,00%

V

07. Oktober 2009

Holding

AT

Wien

IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG

100,00%

V

02. Dezember 2009

Sonstige

USA

Delaware

IMF Solo Investments LLC

100,00%

V

29. April 2010

Ungarn

HU

Budapest Center Invest Bcsaba Kft.

100.00%

V

14. Juli 2009

Ungarn

HU

Budapest Center Invest Keszt Kft.

100,00%

V

24. Februar 2010

Ungarn

HU

Budapest STOP.SHOP. Kisvárda Kft.

100,00%

V

14. Juli 2009

Sonstige

FR

Paris

EURL DU LOGISTIQUES NICE

100,00%

V

16. September 2009

Zukäufe

Holding

CY

Nicosia

Flureca Trading ltd

100,00%

V

26. März 2010

Holding

CY

Nicosia

Lonaretia Consultants ltd

100,00%

V

26. März 2010

V = Vollkonsolidierung

Die Neugründungen fallen nicht unter den Anwendungsbereich des IFRS 3 Gesamtauswirkung Im Zuge der Erstkonsolidierung von Objektgesellschaften wurden folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, übernommen:

132

Konzernabschluss

Werte in TEUR

2009/10

2008/09

Liquide Mittel

1.032,3

21.182,3

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

901,3

17.929,2

Aktive Steuerabgrenzungen

380,5

1.010,3

28.963,2

105.892,7

Immobilienvermögen Sachanlagevermögen Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)

2,5

193,9

153,9

3.314,0

Immobilienvorräte Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Rückstellungen Passive Steuerabgrenzungen

1,0

0,0

-22.531,2

-38.677,1

-222,8

-776,1

-1.053,8

-56.227,5

-280,8

-290,0

-2.453,4

-6.044,1

Währungsumrechnung

0,0

2.826,5

Minderheitenanteile

0,0

-2.212,7

4.892,7

48.121,6

223.938,2

12.292,4

übernommenes Nettovermögen (Negative) Firmenwerte Offener Kaufpreis Kaufpreis bar entrichtet Abzüglich übernommene liquide Mittel Nettokaufpreis für Objektgesellschaften

-192.751,0

-4.897,9

36.079,9

55.516,1

-1.032,3

-21.182,3

35.047,6

34.333,8

Die Kaufpreise für Objektgesellschaften in Höhe von TEUR 36.079,9 (2008/09: TEUR 55.516,1) wurden bar entrichtet. In der Position Firmenwerte ist auch die Erhöhung des Firmenwerts, die sich aufgrund einer Änderung des ursprünglichen Kaufvertrags für das Projekt Golden Babylon Rostokino ergeben hat, enthalten. Diese Veränderung stellt eine nachträgliche Kaufpreisanpassung dar und ist keine Erstkonsolidierung (siehe Kapitel 5.4.1). Die nachfolgende Aufstellung zeigt für die erstmalig einbezogenen Gesellschaften (Zukäufe) das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinnund Verlustrechnung der Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag: Werte in TEUR

Langfristiges Immobilienvermögen Sonstiges langfristiges Vermögen Sonstiges kurzfristiges Vermögen Langfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Anteiliges Nettovermögen

30. April 2010

30. April 2009

28.300,0

267.710,5

1.997,4

172.859,5

1.992,6

390.659,3

-16.155,2

-47.409,1

-1.557,4

-40.950,1

14.577,5

742.870,1

Werte in TEUR

2009/10

2008/09

Umsatzerlöse

1.447,9

12.330,7

Neubewertung von Liegenschaften

1.414,5

-26.986,7

9.141,2

-25.377,5

Finanzergebnis

-329,7

-23.152,0

Steuern vom Einkommen

-521,4

5.044,4

8.290,1

-43.485,2

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

Konzernergebnis

Konzernabschluss 133

Die Angabe der Buchwerte der einzelnen Vermögenswerte und Schulden nach IFRS 3.67 (f), sowie der Umsatzerlöse und des ­Gewinnes bzw. Verlustes der erworbenen Unternehmen nach IFRS 3.70 unter der Annahme, dass der Erwerb zu Beginn der Periode stattgefunden hat, wird unterlassen, da dies nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand möglich wäre.

3.6 Übergangskonsolidierung Bei folgenden Gesellschaften wurde im Geschäftsjahr 2009/10 eine Übergangskonsolidierung vorgenommen: vorher Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Tschechien

CZ

Prag

Tschechien

CZ

Prag

nachher

Quote

Konsolidierungsart

Quote

Konsolidierungsart

Stichtag

J.H. Prague a.s.

50,00%

Q

100,00%

V

09. Februar 2010

JUNGMANNOVA ESTATES a.s.

50,00%

Q

100,00%

V

09. Februar 2010

Tschechien

CZ

Prag

STOP.SHOP.Rakovnik s.r.o.

50,00%

Q

100,00%

V

18. Juni 2009

Tschechien

CZ

Znaim

Nakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.

50,50%

Q

100,00%

V

30. September 2009

Tschechien

CZ

Znaim

Nakupni Centrum Trebic s.r.o.

50,50%

Q

100,00%

V

30. September 2009

Rumänien

RO

Bukarest

S.C. Union Investitii S.r.l.

25,00%

Q

100,00%

V

14. April 2010

V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung

Gesamtauswirkung Im Zuge der Übergangskonsolidierung von Objektgesellschaften wurden folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, übernommen: Werte in TEUR

Liquide Mittel Forderungen und sonstige Vermögenswerte Aktive Steuerabgrenzungen Immobilienvermögen Sachanlagevermögen

2009/10

2008/09

444,8

2.502,8

1.701,2

7.043,5

193,8

2.458,3

35.697,4

38.503,8

185,9

0,0

-28.493,1

-7.273,5

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

-3.607,1

-2.373,0

Rückstellungen

-1.027,7

-216,4

-26.211,4

-29.974,4

-835,1

-3.285,7

0,0

-8.075,1

-2.454,0

43,6

Finanzverbindlichkeiten

sonstige Verbindlichkeiten passive Steuerabgrenzungen Neubewertungsrücklage Währungsumrechnung übernommenes Nettovermögen (negative) Firmenwerte Kaufpreis bar entrichtet abzüglich übernommene liquide Mittel Nettokaufpreis für Objektgesellschaften

-24.405,3

-646,2

29.991,0

40.974,9

5.585,7

40.328,7

-444,8

-2.502,8

5.140,9

37.825,9

134

Konzernabschluss

3.7 Endkonsolidierung Folgende Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2009/10 verkauft oder liquidiert und somit endkonsolidiert aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden. Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Wien Tertia Immobilienanlagen GmbH

Quote

Konsoli- Stichtag dierungsart

Österreich

AT

100,00%

V 26. Jänner 2010

Deutschland

DE

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 1 GmbH & Co. KG

100,00%

V

Deutschland

DE

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 2 GmbH & Co. KG

100,00%

V 10. September 2009

Deutschland

DE

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 3 GmbH & Co. KG

100,00%

V

09. September 2009 09. September 2009

09. September 2009

Deutschland

DE

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 4 GmbH & Co. KG

100,00%

V

Deutschland

DE

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 5 GmbH & Co. KG

100,00%

V 10. September 2009

Deutschland

DE

Deutschland

LU

Frankfurt IMMOWEST Lenbachgärten 6 GmbH & Co. KG Luxemburg

IMF Luxemburg I S.à.r.l.

100,00%

V 10. September 2009

100,00%

V 11. September 2009

Deutschland

LU

Luxemburg

IMF Luxemburg II S.à.r.l.

100,00%

V 11. September 2009

Deutschland

LU

Luxemburg

IMF Luxemburg III S.à.r.l.

100,00%

V 11. September 2009

Polen

PL

Warschau

ImmoPoland Residential I Sp. Z o.o. w likwidacji

47,50%

Q

Polen

PL

Warschau

Residea Tau Sp. z o.o.

50,00%

Q 25. November 2009

Tschechien

CZ

Prag

E.N.G. Property a.s.

50,00%

Q

09. Februar 2010

Tschechien

CZ

Prag

PAN Development a.s.

50,00%

Q

09. Februar 2010

Tschechien

CZ

Prag

PERL INVEST a.s.

50,00%

Q

09. Februar 2010

Tschechien

CZ

Prag

Stetkova Property Invest a.s.

50,00%

Q

09. Februar 2010

Rumänien

RO

Bukarest IMMOEAST Project Riverside Tower S.R.L.

Rumänien

RO

Bukarest NH Entity Corporation SRL

50,00%

Q

01. August 2009

Rumänien

RO

Bukarest NH Global Time SRL

50,00%

Q

01. August 2009

Rumänien

RO

Bukarest NH Pacific Corporation SRL

50,00%

Q

01. August 2009

Sonstige

KY George Town

100,00%

Perlagonia Cayman

100,00% 100,00%

09. Oktober 09

V 30. März 2010

V 31. Jänner 2010

Sonstige

LU

Luxemburg

IMMOEAST Luxembourg 2 SARL

Sonstige

LU

Luxemburg

Multi-ImmoEast Central European Property Fund C.V.

45,00%

Q 31. Juli 2009

Sonstige

SRB

Belgrad

Bewo International d.o.o. Beograd

50,00%

Q 26. April 2010

Sonstige

TR

Istanbul

Boronkay Gayrimenkul Yatirim A.S.

33,33%

E 31. Jänner 2010

Sonstige

TR

Istanbul

Gebze Gayrimenkul Yatirim A.S.

33,33%

E 31. Jänner 2010

Sonstige

TR

Istanbul

Sisli Gayrimenkul Yatirim A.S.

33,33%

E 30. April 2010

V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Konsolidierung

V

05. August 2009

Konzernabschluss 135

Die Gesamtauswirkung der Endkonsolidierungen werden in folgender Tabelle dargestellt: Werte in TEUR

Liquide Mittel Anteile an assoziierten Unternehmen Andere Finanzinstrumente

2009/10

2008/09

500,6

15.206,4

0,0

23.684,6

0,0

6.235,5

415,9

30.158,4

0,0

5.082,6

Immobilienvermögen

143.646,2

295.036,6

Sonstige Sachanlagen

0,0

1,8

Forderungen und sonstige Vermögenswerte Aktive Steuerabgrenzungen

Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)

0,0

4.240,5

Firmenwerte

0,0

28.944,0

-66.279,7

-194.556,0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Finanzverbindlichkeiten

-164,3

-3.403,6

Sonstige Verbindlichkeiten

-428,6

-77.072,7

Rückstellungen

-136,7

-2.948,1

Passive Steuerabgrenzungen

-1.926,1

-37.379,9

Währungsänderungen

-2.270,9

-3.372,6

Minderheitenanteile Abgegebenes Nettovermögen Ergebnis aus der Endkonsolidierung Verkaufspreis Abzüglich liquide Mittel Nettoverkaufspreis

0,0

1.807,1

73.356,4

91.664,3

10.975,1

27.092,4

84.331,5

118.756,7

-500,6

-15.206,4

83.830,9

103.550,3

3.8 Strukturveränderungen In der Tabelle werden neben Gesellschaften, bei denen es es im Geschäftsjahr 2009/10 zu Anteilsveränderungen ohne Verlust der Kontrolle kam, auch jene Gesellschaften abgebildet, die im Berichtsjahr verschmolzen wurden. Sie weisen in der Spalte „Quote nachher“ 0,00% Quote aus. Segment

Land

Sitz

Gesellschaft

Quote vorher

Quote nachher

Österreich

AT

Wien

Business Park Vienna Holding AG

100,00%

0,00%

Österreich

AT

Wien

REVIVA Am Spitz Liegenschafts GmbH

86,80%

99,99%

Rumänien

RO

Bukarest

Klyos Media s.r.l.

90,00%

100,00%

V 29. Jänner 2010 V 25. Februar 2010

Rumänien

RO

Bukarest

Ventilatorul Real Estate SA

93,67%

94,99%

Sonstige

TR

Istanbul

Vendo Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S.

33,33%

0,00%

Sonstige

NL

Amsterdam

IMMOWEST Storage Holding B.V.

90,01%

95,01%

Holding

AT

Wien

IMMOEAST AG

54,63%

0,00%

V = Vollkonsolidierung, E = Equity-Konsolidierung

Konsolidie- Stichtag rungsart

V 19. Jänner 2010 V

01. Mai 2009

E 23. November 2009 V 29. Jänner 2010 V 29. April 2010

136

Konzernabschluss

Am 29.04.2010 erfolgte die Eintragung der Verschmelzung von IMMOFINANZ AG mit IMMOEAST AG im Firmenbuch. Die rechtliche Übertragung des Vermögens der IMMOEAST AG auf IMMOFINANZ AG im Zuge der Verschmelzung führt aus Sicht des IFRS-Konzernabschlusses zu keinem Wechsel der Beherrschung, da IMMOFINANZ AG bereits vor der Transaktion über eine Anteilsmehrheit in Höhe von 54,6 % verfügte. Als Transaktion mit den Minderheiten entfällt ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit der Verschmelzung (die Eintragung im Firmenbuch, 29.04.2010 ) der Ausweis von Minderheitenanteilen für die bisher nicht von der IMMOFINANZ AG gehaltenen Anteile an der IMMOEAST AG. Die bisherigen Minderheitsgesellschafter werden durch Ausgabe von IMMOFINANZ-Aktien zu Aktionären der IMMOFINANZ AG. Als Gegenwert für die Ausgabe von IMMOFINANZ-Aktien (Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR 589.027,5) gaben die bisherigen Minderheitsaktionäre ihren Anteil an der IMMOEAST hin. Der sich hieraus ergebende Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 1.966.331,3 wird in den Kapitalrücklagen gezeigt.

4. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 4.1 Erträge aus Asset Management 4.1.1 Mieterlöse Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Büro Logistik/Gewerbe

1. Mai 2009–30. April 2010

%

1. Mai 2008–30. April 2009

%

169.663,3

31,32%

179.566,8

32,84%

99.610,6

18,39%

99.233,4

18,15%

Einzelhandel

123.572,9

22,81%

114.682,4

20,98%

Wohnung

123.445,7

22,79%

114.396,4

20,92%

25.418,2

4,69%

38.851,4

7,11%

541.710,7

100,00%

546.730,4

100,00%

Sonstige Mieterträge Mieterlöse

Die im Vorjahr noch getrennt dargestellten Positionen Freizeit/Hotel und Garage wurden im Geschäftsjahr 2009/10 in der Position sonstige Mieterträge zusammengefasst. 4.1.2 Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse sind nach Regionen und nach Nutzungsarten der Immobilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt. Die Umsatzerlöse umfassen sowohl Mieterlöse, weiterverrechnete ­Betriebskosten sowie sonstige Umsatzerlöse. 4.1.3 Immobilienaufwendungen Werte in TEUR

Leerstehungen Provisionsaufwendungen Instandhaltungsaufwendungen Investitionen in Entwicklungsprojekte Sonstiger Aufwand Summe

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

10.616,3

8.868,3

3.082,4

9.068,0

57.841,2

51.064,1

1.856,3

327,8

47.346,6

48.234,0

120.742,8

117.562,2

Bei den sonstigen direkt zurechenbaren Aufwendungen handelt es sich vor allem um Hauseigentümeraufwendungen.

Konzernabschluss 137

4.1.4 Betriebskostenaufwendungen Die im Posten Betriebskostenaufwendungen TEUR 160.237,7 (2008/09: TEUR 162.115,5) erfassten direkten betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen jenem Immobilienvermögen zurechenbar, mit dem während des Geschäftsjahres Mieteinnahmen erzielt wurden.

4.2 Erträge aus Immobilienverkäufen Werte in TEUR

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

Verkauf von Immobilien

86.120,0

385.306,9

Buchwertabgang

-88.393,1

-384.409,2

Ertrag aus Endkonsolidierung

10.975,1

27.092,4

Neubewertung der verkauften Immobilien im lfd. GJ

26.186,5

12.569,7

34.888,5

40.559,8

Summe

Die Darstellung der in der Tabelle gelisteten Positionen wird im aktuellen Berichtsjahr erstmals vorgenommen. Im Vorjahr wurden diese Positionen unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen (siehe Kapitel 2.1.9.1).

4.3 Erträge aus der Immobilienentwicklung Den Erlösen aus verkauften Immobilienvorräten TEUR 28.104,4 (2008/09: TEUR 26.759,1) stehen Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte von TEUR 21.589,4 (2008/09: TEUR 23.493,8) gegenüber. Die Erlöse aus verkauften Immobilienvorräten wurden im Vorjahr unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Um die Zahlen vergleichbar zu machen, wurde die Vorjahresvergleichszahl entsprechend umgegliedert.

4.4 Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen: Werte in TEUR

Auflösung negativer Firmenwerte Weiterverrechnung Auflösung von Rückstellungen Versicherungsvergütung

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

5.177,4

4.945,0

2.427,0

4.024,6

15.845,3

10.362,8

3.470,6

1.075,0

Übrige

25.781,3

50.099,0

Summe

52.701,6

70.506,3

In den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen sind rund TEUR 1.407,3 (2008/09: TEUR 6.127,1) an Kaufpreisrückerstattungen enthalten. Darüber wurde im Berichtsjahr die zum 30.04.2008 gebildete Verbindlichkeit aus Verwaltungsgebühren gegenüber der Aviso Zeta Bank AG (damals Constantia Privatbank AG) in Höhe von TEUR 3.309,3 ausgebucht. Für die Vorjahreszahlen wurde eine Umgliederung zwischen den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen und den Erträgen aus Immobilienverkäufen vorgenommen, um die Zahlen vergleichbar zu machen. Die Umgliederung betrifft das Ergebnis aus der Endkonsolidierung (2008/09: TEUR 27.092,4) und Erträge aus dem Abgang von verkauften Immobilien (2008/09: TEUR 13.467,4).

138

Konzernabschluss

4.5 Operatives Ergebnis (EBITDA) 4.5.1 Gemeinkosten Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: 1. Mai 2009– 30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

Verwaltungsaufwendungen

Werte in TEUR

-38.681,2

-85.676,8

Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen

-29.087,0

-48.817,1

Provisionen

-2.091,8

-14.670,8

Pönalen

-4.109,4

-6.449,1

Steuern und Gebühren

-3.702,0

-15.609,3

Werbung

-7.790,3

-10.105,0

Weiterverrechnungen

-1.226,6

-954,7

Miet- und Leasingaufwendungen

-1.065,1

-1.027,7

EDV und Kommunikationsaufwand

-2.185,2

0,0

Gutachten

-2.686,3

-10.456,5

Aufsichtsratvergütungen Übrige Summe

-404,1

-542,4

-19.686,7

-41.233,1

-112.715,7

-235.542,5

Hinsichtlich der Verwaltungsaufwendungen wird auf Kapitel 7.6.2.1 verwiesen, bezüglich Aufsichtsratvergütungen auf Kapitel 7.6.12. 4.5.2 Personalaufwendungen Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Werte in TEUR

Löhne Gehälter

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

1.777,1

1.087,4

18.002,8

18.652,6

Aufwendungen für beitragsorientierte Pläne

396,6

294,8

Aufwendungen für leistungsorientierte Pläne

196,4

598,0

4.281,0

4.206,6

50,6

30,8

24.704,5

24.870,2

Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen Sonstige Personalaufwendungen Summe

Zum Stichtag stellt sich der Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen (voll- und quotenkonsolidiert) wie folgt dar:

Arbeiter

30. April 2010

30. April 2009

296

285

Angestellte

362

354

Summe

658

639

Konzernabschluss 139

4.6 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 4.6.1 Währungsbereinigte und währungsbedingte Neubewertung von Liegenschaften Im Bewertungsergebnis sind sämtliche Auf- und Abwertungen von im Posten Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen und im zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögen ausgewiesen. Die Neubewertungsgewinne/verluste sind nach Ländern detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt. Die Neubewertungsgewinne/verluste gliedern sich wie folgt: Werte in TEUR

Immobilienvermögen 01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

In Bau befindliches ­Immobilienvermögen 01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

Aufwertung

447.811,6

145.717,4

9.443,0

0,0

Abwertung

-442.118,4

-1.493.068,9

-35.323,0

0,0

5.693,2

-1.347.351,5

-25.880,0

0,0

Summe

Nach den hohen Abwertungen im Wirtschaftsjahr 2008/09 haben sich die internationalen Finanz- und Immobilienmärkte langsam erholt. Das hat zu einer moderaten Aufwertung der Bestandimmobilien geführt. Die deutlich positive Neubewertung in Österreich ist überwiegend auf das BUWOG-Portfolio zurückzuführen. Im Geschäftsjahr 2009/10 ergaben sich folgende Aufwertungen: Werte in TEUR

Immobilienvermögen

In Bau befindliches ­Immobilienvermögen

119.130,7

4.400,0

30.231,7

0,0

Polen

21.028,3

3.440,9

Tschechien

31.624,8

1.552,5

Slowakei

8.245,3

49,6

Ungarn

12.976,0

0,0

33.542,7

0,0

153.443,3

0,0

Österreich Deutschland

Rumänien Russland Sonstige Summe

37.588,8

0,0

447.811,6

9.443,0

140

Konzernabschluss

Die Abwertungen des Geschäftsjahres 2009/10 stellen sich getrennt nach Ländern wie folgt dar: Werte in TEUR

Immobilienvermögen

In Bau befindliches ­Immobilienvermögen

Österreich

25.273,0

5.836,1

Deutschland

15.690,8

352,3

Polen

71.464,3

0,0

114.511,5

9.342,9

6.956,4

0,0

Tschechien Slowakei Ungarn

66.421,9

0,0

109.767,4

7.427,0

Russland

2.207,1

12.364,7

Sonstige

29.826,0

0,0

442.118,4

35.323,0

01. Mai 2009– 30. April 2010

01. Mai 2008– 30. April 2009

0,0

245.182,9

Rumänien

Summe

4.6.2 Abschreibungen/Firmenwertabschreibung Werte in TEUR

Abschreibung In Bau befindliches Immobilienvermögen Auf- und Abwertung von Immobilienvorräten

31.558,1

136.286,6

240.716,3

130.652,0

Wertberichtigung und Aufwendungen aus ausgebuchten Forderungen

6.143,7

339.036,0

Sonstige Abschreibungen

7.726,5

20.204,4

286.144,6

871.361,9

Werminderung von Firmenwerten

Summe

In den sonstigen Abschreibungen sind im Wesentlichen planmäßige Abschreibungen von immateriellen Vermögenswerten ­sowie von Sachanlagen enthalten. Hinsichtlich der Wertminderung von Firmenwerten wird auf Kapitel 5.4.1 verwiesen. Hinsichtlich der Forderungsabschreibung wird auf Kapitel 5.6 verwiesen. Hinsichtlich der Auf- und Abwertung von Immobilienvorräten wird auf Kapitel 5.10 verwiesen. 4.6.3 Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung Die IMMOFINANZ Group ist in der Vergangenheit Ankaufsverpflichtungen zu fixierten Renditen eingegangen. Im Geschäftsjahr 2009/10 hat sich die Tendenz steigender Renditen fortgesetzt. Der Konzern musste daher Drohverlustrückstellungen, die aus dem oben beschriebenen Sachverhalt resultierten, in Höhe von TEUR 54.258,0 (2008/09: TEUR 163,0) bilanzieren (siehe Kapitel 7.4.3).

Konzernabschluss 141

Untenstehend ist die erfolgswirksame Veränderung der Drohverlustrückstellung dargestellt: Werte in TEUR

Österreich Deutschland Polen Tschechien

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2009–30. April 2010

0,0

-2.665,0

2.023,9

-18.794,0

-490,1

-950,0

0,0

0,0

Slowakei

8.161,6

-10.370,9

Ungarn

-2.588,4

-2.579,4

Rumänien

-5.765,1

-31.414,4

Russland

90.186,5

-90.186,5

Sonstige

3.774,0

-6.062,8

Holding

-2.706,1

0,0

Summe

92.596,3

-163.023,1

Die Auflösung der Drohverlustrückstellung für Russland betrifft zum größten Teil das Projekt Golden Babylon Rostokino siehe Kapitel 5.4.1.

4.7 Finanzergebnis Werte in TEUR

Finanzierungsaufwand

1. Mai 2009–30. April 2010

1. Mai 2008–30. April 2009

-237.787,5

-310.232,5

Finanzierungsertrag

114.882,1

128.202,5

Wechselkursveränderungen

161.995,7

-325.978,2

20.737,6

94.251,0

-23.969,3

-565.291,4

10.566,2

14.343,0

Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten Erfolgswirksame Bewertung von Finanzinstrumenten at fair value through profit or loss (Fair Value Option) Erträge aus Ausschüttungen Sonstiges Finanzergebnis

7.334,5

-456.697,4

Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen

-19.345,9

-367.459,7

Finanzergebnis

27.078,9

-1.332.165,3

Der Finanzierungsaufwand sowie der Finanzierungsertrag resultiert aus Finanzinstrumenten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Zinsen, die Derivaten zuzuordnen sind, sind im Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Im Zinsergebnis sind keine Zinserträge gem. IAS 39 AG 93 enthalten, da die Zinskomponente bei der Erfassung eines Wertminderungsaufwands für einen finanziellen Vermögenswert aus Wesentlichkeitsgründen unterlassen wurde. Die Position Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten beinhaltet auch Erträge aus dem Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen in Höhe von TEUR 34.921,9. Der Betrag ergibt sich aus dem Gesamtergebnis aus der Einziehung in Höhe von TEUR 37.418,9 und einem Gesamtaufwand aus der Wandlung in Höhe von TEUR -2.496,8. Es wurden insgesamt Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von TEUR 57.900,0 eingezogen. Im Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten sind TEUR -9.091,9 (2008/09: TEUR -49.816,2) aus der Bewertung von Derivaten enthalten.

142

Konzernabschluss

Die erfolgswirksame Bewertung der Finanzinstrumente at Fair Value through Profit and Loss setzt sich aus Aufwertungen in Höhe von TEUR 36.145,0 (2008/09: TEUR 1.351,1) und Abwertungen in Höhe von TEUR -60.114,3 (2008/09: TEUR 566.642,6) zusammen. Die Aufbzw. Abwertung je Beteiligung ist aus der Entwicklung der erfolgswirksam bewerteten IAS 39-Beteiligungen in Kapitel 5.7 ersichtlich. Wesentliche in der Berichtsperiode vereinnahmte Ausschüttungen betreffen Carlyle Europe Real Estate Partners in Höhe von TEUR 2.096,0 und Carlyle Asia Real Estate Parters in Höhe von TEUR 4.596,0. Bezüglich der Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen siehe Kapitel 5.5. Gemäß IAS 1 wird die Position Finanzierungsaufwand und -ertrag im laufenden Berichtsjahr separat dargestellt (siehe Kapitel 2.1.9.1).

4.8 Steuern vom Einkommen Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern vom Einkommen sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen. Werte in TEUR

1. Mai 2009–30. April 2009

Ertragsteueraufwendungen Steuerabgrenzungen Summe

1. Mai 2008–30. April 2009

-10.898,1

-6.205,5

-1.754,8

358.525,6

-12.652,9

352.320,1

Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung gemäß Gewinnund Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:

2009/10

2008/09

Ergebnis vor Ertragsteuern

208.221,3

Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 25%

-52.055,3

25,0%

-3.403.430,7 850.857,7

25,0%

Auswirkung abweichender Steuersätze

-33.696,5

16,2%

-132.535,9

-3,9%

Auswirkung von Steuersatzänderungen

1.391,5

-0,7%

-5.361,5

-0,2%

Firmenwertabschreibung/Auflösung negativer Firmenwerte

-27.259,5

13,1%

-31.067,8

-0,9%

Nicht aktivierte Verlustvorträge und Nichtansatz von Steuerabgrenzungen

42.847,8

-20,6%

-66.195,3

-1,9%

Steuerlich nicht wirksame Aufwendungen und Erträge

-27.198,4

13,1%

-161.773,9

-4,8%

Wertberichtigung von Steuerabgrenzungen

-6.852,3

3,3%

-97.490,5

-2,9%

Aperiodische Effekte

81.324,7

-39,1%

3.899,7

0,1%

8.845,0

-4,2%

-8.012,4

-0,2%

-12.653,1

6,1%

352.320,1

10,4%

Sonstige nicht temporäre Differenzen Effektivsteuerbelastung

Im Überleitungsposten „Nicht aktivierte Verlustvortärge und Nichtansatz von Steuerabgrenzungen“ sind nicht angesetzte Steueransprüche von TEUR 21.465,3 und nicht angesetzte Steuerschulden auf Beteiligungen (outside basis differences) von TEUR 64.313,2 enthalten. In den aperiodischen Effekten ist im Wesentlichen eine Nachaktivierung von aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge enthalten. Im Wirtschaftsjahr 2004/05 haben sich die wesentlichen österreichischen Gesellschaften zu zwei Unternehmensgruppen iSd § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zusammengeschlossen. Als Gruppenträgerinnen fungierten einerseits die IMMOFINANZ AG und andererseits die IMMOEAST AG. Die Unternehmensgruppe der IMMOEAST AG wurde im Wirtschaftsjahr 2007/08 aufgelöst.

Konzernabschluss 143

Mit Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung vom 29.04.2008 bzw. den am selben Tag gestellten Gruppenanträgen wurden die vormaligen Gruppenmitglieder der IMMOEAST-Gruppe sowie die IMMOEAST AG selbst als Gruppenmitglieder in die Unternehmensgruppe der IMMOFINANZ AG eingegliedert. Aufgrund der am 29.04.2008 abgeschlossenen Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung werden die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder nach der Verrechnung mit eigenen Vorgruppenverlusten der IMMOFINANZ AG als Gruppenträgerin zugerechnet. Zum Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart. Die Steuerumlage beträgt grundsätzlich 12,5 % (2008/09: 12,5 %) des zugerechneten steuerlichen Ergebnisses. Mit Spaltungs- und Übernahmevertrag vom 21.01.2010 hat die IMMOEAST AG ihren Betrieb unter Inanspruchnahme des Umgründungssteuergesetzes auf die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung AG rückwirkend zum 30.04.2009

übertra-

gen. Weiters wurde die IMMOEAST AG auf die IMMOFINANZ AG gemäß Verschmelzungsvertrag vom 21.01.2010 rückwirkend zum 30.04.2009 verschmolzen. Da die Vermögensübertragungen innerhalb der bestehenden Unternehmensgruppe der ­IMMOFINANZ erfolgten und die finanzielle Verbindung gemäß § 9 KStG erhalten blieb, ergeben sich keine Änderungen hinsichtlich des Bestandes der Unternehmensgruppe.

4.9 Ergebnis je Aktie Das Ergebnis je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der in Umlauf gewesenen Aktien dividiert wird.

2009/10

2008/09

467.338.520

459.050.894

108.075.753

0

Gewichtete Anzahl der Aktien (verwässert)

575.414.273

459.050.894

Konzernergebnis excl. Minderheiten in EUR

80.793.679,64

-1.967.585.863,17

Gewichtete Anzahl der Aktien (unverwässert) Verwässerungseffekt IMMOFINANZ Wandelanleihe 2009–2011

Verwässerungseffekt IMMOFINANZ Wandelanleihe 2009–2011

17.719.594,47

0,00

98.513.274,10

-1.967.585.863,17

Unverwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR

0,17

-4,29

Verwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR

0,17

-4,29

Konzernergebnis exkl. Minderheiten in EUR (verwässert)

Verwässerungseffekte können sich durch potenzielle Stammaktien aus der Begebung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007–2014, der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007–2017 und der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2009–2011 ergeben. Gemäß IAS 33.41 ff sind derartige Verwässerungseffekte nur dann zu berücksichtigen, wenn diese zu einem geringeren Gewinn je Aktie oder einen höheren Verlust je Aktie führen. Im Geschäftsjahr 2008/09 ergaben sich aus den Wandelanleihen keine Verwässerungseffekte, wodurch das verwässerte Ergebnis je Aktie dem unverwässerten Ergebnis je Aktie entsprach.

4.10 Net Asset Value (NAV) Der Net Asset Value wird entsprechend den Best Practices Recommendations (Kapitel 6.3) der European Public Real Estate Association (EPRA) nach folgenden Prämissen ermittelt:

144

Konzernabschluss

Das Eigenkapital vor Minderheitsanteile wird um die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Zeitwert des Immobilienvermögens angepasst, welches im Jahresabschluss nach IFRS nicht zum Zeitwert bewertet werden darf (Immobilienvorräte, bis zum 30.04.2009 auch in Bau befindliches Immobilienvermögen). Sollten andere langfristige Beteiligungen im Jahresabschluss nach IFRS nicht zum Zeitwert angesetzt worden sein (Anteile an assoziierten Unternehmen), erfolgt diesbezüglich ebenfalls eine Anpassung des Eigenkapitals. Im letzten Schritt werden die Steuerabgrenzungen sowie die aus passiven Steuerabgrenzungen resultierenden Firmenwerte gegen das Eigenkapital verrechnet. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Eigenkapital vor Minderheitenanteilen

30. April 2010

30. April 2009

4.831.953,8

2.181.356,4

Firmenwerte

-206.042,3

-180.876,9

Aktive Steuerabgrenzungen

-265.936,6

-184.869,2

Passive Steuerabgrenzungen

895.083,7

In Bau befindliches Immobilienvermögen (Buchwert)

179.864,6

In Bau befindliches Immobilienvermögen (Zeitwert)

179.864,6

Immobilienvorräte (Buchwert)

252.308,5

Immobilienvorräte (Zeitwert)

263.349,0

Buchwert der Wandelanleihe 2011 Minderheitenanteile Net Asset Value Anzahl der Aktien (in 1.000 Stück) Potenzielle junge Aktien (in 1.000 Stück) Net Asset Value je Aktie (in EUR)

5.255.058,6

794.197,0

2.609.807,3

572.674,5 0,0

605.991,9

33.317,3

236.466,8 11.040,5

246.386,4

9.919,5

187.778,5

n.a

0,0

-241.214,7

5.453.877,6

2.411.829,4

1.044.216,8

459.050,9

97.100,0

n.a

4,78

5,25

In Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte wurden entsprechend den unter Kapitel 2.3.3 erläuterten ­Prämissen bewertet. Bei den Immobilienvorräten ergibt sich die NAV-Wirkung als Differenzbetrag zwischen Buchwert und dem gutachterlich ermittelten Zeitwert. Bei der Berechnung des NAV sowie des NNNAV wurden zum 30. April 2010 Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ Wandelanleihe 2009–2011 resultieren könnten. Diese Effekte wurden erstmalig angesetzt, da der Aktienkurs der IMMOFINANZ-Aktie zum 30.04.2010 (EUR 3,24) deutlich über dem Wandlungspreis dieser Wandelanleihe (EUR 2,00) lag und somit von rational agierenden Investoren eine Wandlung erwartet werden kann. Die Minderheitenanteile nehmen aufgrund der Verschmelzung der IMMOEAST mit der IMMOFINANZ in der Berechnung des NAV kein wesentliches Ausmaß mehr ein und werden daher in der Berechnung nicht mehr berücksichtigt. Der Buchwert je Aktie ermittelt sich aus dem Eigenkapital vor Minderheitsanteilen dividiert durch die Anzahl der Aktien.

30. April 2010

30. April 2009

Eigenkapital vor Minderheitenanteilen in TEUR

4.831.953,8

2.181.356,4

Anzahl der Aktien (in 1.000 Stück)

1.044.216,8

459.050,9

4,63

4,75

Buchwert je Aktie in EUR

Konzernabschluss 145

4.11 Triple Net Asset Value (NNNAV) Der Triple Net Asset Value wird entsprechend den Best Practices Recommedations (Kapitel 6.4) der European Public Real Estate Association (EPRA) nach folgenden Prämissen ermittelt: Der Triple Net Asset Value wird vom Net Asset Value abgeleitet und um den Zeitwert der Steuerabgrenzungen sowie um die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Zeitwert der finanziellen Verbindlichkeiten bereinigt. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

30. April 2010

30. April 2009

5.453.877,6

2.411.829,4

-11.605,2

-17.919,4

Finanzverbindlichkeiten (Buchwert)

-5.391.602,8

-5.556.701,9

Finanzverbindlichkeiten (Zeitwert)

5.368.576,0

5.556.701,9

Triple Net Asset Value (NNNAV)

5.419.245,6

2.393.910,0

Anzahl der Aktien (in 1.000 Stück)

Net Asset Value (NAV) Steuerabgrenzungen (Zeitwert)

1.044.216,8

459.050,9

Potenzielle Stammaktien (in 1.000 Stück)

97.100,0

n.a

Triple Net Asset Value je Aktie (in EUR)

4,75

5,21

Die Berechnung des EPRA NNNAV erfolgt unter der Prämisse, dass im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilien anfallende Steuern den NAV entsprechend schmälern. Die Strategie des Unternehmens fließt bei der Berechnung des Barwerts einer allfälligen Steuerlast mit ein. Bei obiger Berechnung bedeutet dies, dass durch Steuergestaltungsmöglichkeiten bei einem Immobilienverkauf keine Steuerbelastung entstehen wird, sodass der Barwert der Steuerabgrenzungen gleich null ist. Lediglich bei Immobilienprojekten, bei denen ein steuerbelastender Verkauf beabsichtigt ist (z.B. im Segment Wohnungen), wird die derzeit bilanzierte latente Steuer auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.

4.12 Offene Baukosten Nachfolgende Aufstellung listet die offenen Baukosten gegliedert nach Segmenten als auch Immobilienkategorie auf. Sofern Immobiliengutachten unter Anwendung der Residualwertmethode erstellt wurden, wurden die offenen Baukosten dem Gutachten entnommen und reflektieren somit die Schätzung der Gutachter, welche Kosten bis zur Fertigstellung des jeweiligen Projekts anfallen werden. Bei den offenen Baukosten der Immobilienvorräte handelt es sich um Projekte in unterschiedlichen Stadien der Fertigstellung. Einige der Objekte sind bereits in Bau, andere wurden temporär eingestellt. Das Anfallen bzw. Nicht-Anfallen dieser Kosten bei temporär eingestellten Projekten, sowie die Höhe der offenen Baukosten ist von der weiteren Marktentwicklung abhängig. Bei jenen Immobilienvorratsprojekten, bei denen nur das Grundstück bewertet wurde, wurden keine offenen Baukosten angesetzt, da zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Veräußerung des Projekts wahrscheinlicher als eine Fertigstellung ist.

146

Konzernabschluss

2009/10 Werte in TEUR

2008/09

Immobilienvorräte

In Bau befindliches Immobilien­vermögen

Immobilien­ vermögen

Immobilienvorräte

In Bau ­befindliches Immobilien­vermögen

Immobilien­ vermögen

35.453,1

64.061,1

0,0

162.456,7

156.048,2

0,0

Österreich Deutschland

85.210,4

2.868,9

0,0

105.062,8

39.499,8

98.760,5

Polen

59.021,3

52.453,7

0,0

69.775,2

15.095,3

33.234,9

Tschechien

0,0

47.367,0

0,0

0,0

23.436,2

11.538,0

Slowakei

0,0

1.370,5

0,0

79.740,3

41.516,7

0,0

Ungarn

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

2.663,9

22.008,8

0,0

29.068,2

194.661,1

128.578,4

Russland

0,0

48.612,0

0,0

0,0

158.862,6

0,0

Sonstige

5.715,5

0,0

0,0

8.984,5

0,0

0,0

188.064,2

238.742,0

0,0

455.087,7

629.119,9

272.111,8

Rumänien

Gesamt

5. Erläuterungen zur Konzernbilanz 5.1 Immobilienvermögen 5.1.1 Verkehrswerte Die detaillierte Entwicklung der Verkehrswerte wird im Folgenden dargestellt. Der Einfluss aus der Veränderung des Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die Währungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen. Die Entwicklung der Verkehrswerte des Immobileinvermögens stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Stand 01. Mai 2008 Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen

Immobilienvermögen

9.636.190,4 -113.732,9 16.511,3 -433.852,0

Zugänge

300.385,8

Abgänge

-378.208,4

Neubewertung

-1.347.351,5

Umbuchungen

215.466,5

Umgliederung IFRS 5

-5.173,5

Stand 30. April 2009

7.890.236,0

Stand 01. Mai 2009

7.890.236,0

Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode

-83.794,7 8.901,2

Währungsänderungen

232.978,6

Zugänge

166.586,6

Abgänge

-82.599,0

Neubewertung

5.693,2

Umbuchungen

546.737,9

Umgliederung IFRS 5

-44.759,5

Stand 30. April 2010

8.639.980,3

Konzernabschluss 147

Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt TEUR 7.065.093,4 (2008/09: TEUR 6.607.206,4). Die korrespondierenden besicherten Verbindlichkeiten betragen TEUR 2.853.334,8 (2008/09: TEUR 2.759.186,9). 5.1.2 Leasing Die IMMOFINANZ als Leasingnehmer Im Immobilienvermögen sind Immobilien aus Finanzierungsleasingverhältnissen in Höhe von TEUR 132.544,0 (2008/09: TEUR 154.676,2) sowie aus Operating-Leasingverhältnissen in Höhe von TEUR 4.474,0 (2008/09: TEUR 5.414,1) angesetzt. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen der Finanzierungsleasingobjekte zum 30.04.2010

beläuft sich auf

TEUR 92.495,7 (2008/09: TEUR 120.722,2). Der korrespondierende Barwert beträgt TEUR 66.040,3 (2008/09: TEUR 80.230,9). Werte in TEUR

30. April 2010

Fällig bis 1 Jahr

Fällig in 1 bis 5 Jahren

Barwert

66.040,3

10.453,7

22.476,8

33.109,8

Zinsanteile

26.455,4

2.562,0

6.787,6

17.105,8

92.495,7

13.015,8

29.264,4

50.215,5

30. April 2009

Fällig bis 1 Jahr

Fällig in 1 bis 5 Jahren

Fällig nach über 5 Jahren

Barwert

80.230,9

11.163,2

35.577,4

33.490,3

Zinsanteile

40.491,4

4.049,5

8.888,4

27.553,4

120.722,2

15.212,6

44.465,9

61.043,7

Gesamtsumme Werte in TEUR

Gesamtsumme

Fällig nach über 5 Jahren

Im Rahmen von Operating Leasingverträgen wurden für das Geschäftsjahr Aufwendungen in Höhe von TEUR 512,7 (2008/09: TEUR 527,8) getätigt. Die Mindestleasingzahlungen für die Operating Leasingverträge stellen sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Mindesleasingzahlungen Summe

Werte in TEUR

Mindesleasingzahlungen Summe

30. April 2010

Fällig bis 1 Jahr

Fällig in 1 bis 5 Jahren

Fällig nach über 5 Jahren

4.282,3

1.076,2

3.206,1

0,0

4.282,3

1.076,2

3.206,1

0,0

30. April 2009

Fällig bis 1 Jahr

Fällig in 1 bis 5 Jahren

Fällig nach über 5 Jahren

5.280,5

1.057,2

2.673,3

1.550,0

5.280,5

1.057,2

2.673,3

1.550,0

Die IMMOFINANZ als Leasinggeber Das Immobilienvermögen der Immofinanz umfasst Liegenschaften aus den Bereichen Büro, Logistik/Gewerbe, Einzelhandel, Freizeit/Hotel, Wohnungen und Garagen, die an Dritte vermietet werden. Die aus Leasingverhältnissen erzielten Erlöse sind unter Kapitel 4.1.1 dargestellt. Aufgrund des vielfältigen Immobilienbestands und der starken geographischen Streuung sind die Leasingvereinbarungen sehr unterschiedlich. Zu Beginn der Leasingverhältnisse besteht im Wesentlichen eine Kündigungsverzichtsperiode von 3 Monaten bis 10 Jahren, Kaufoptionen bestehen nicht. Verlängerungs- und Preisanpassungsklauseln werden mit jedem Leasingnehmer separat ausgehandelt. Es wurden keine Eventualmietzahlungen erfasst. Sämtliche Leasingverhältnisse als Leasinggeber sind als Operating-Leasingverhältnisse zu qualifizieren, weshalb das gesamte vermietete Immobilienvermögen in der Bilanz der Immofinanz angesetzt ist (siehe Kapitel 7.4.4).

148

Konzernabschluss

Sämtliche Leasingverhältnisse als Leasinggeber sind als Operating-Leasingverhältnisse zu qualifizieren, weshalb das gesamte vermietete Immobilienvermögen in der Bilanz der IMMOFINANZ angesetzt ist (siehe Kapitel 7.4.4).

5.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen Die Entwicklung der Verkehrswerte der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

In Bau befindliches Immobilienvermögen

Stand 01. Mai 2008 Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode

849.490,9 -76.576,5 21.992,5

Währungsänderungen

-74.188,4

Zugänge

349.580,2

Abgänge

-8.874,1

Zuschreibung

3.461,3

Abwertungen

-248.644,2

Umbuchungen

-243.567,1

Stand 30. April 2009

572.674,5

Stand 01. Mai 2009

572.674,5

Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen Zugänge Abgänge Neubewertung

-24.910,6 20.818,4 21.379,4 156.076,2 -2.223,3 -25.880,0

Umbuchungen

-538.070,0

Stand 30. April 2010

179.864,6

Der Verkehrswert der in Bau befindlichen Anlagen beträgt TEUR 179.864,6 (2008/09: TEUR 572.674,5). Als Besicherungen dienen in Bau befindliche Immobilien und Immobilienvorräte mit einem Gesamtbuchwert von TEUR 217.374,8 (2008/09: TEUR 234.758,0). Die korrespondierenden besicherten Verbindlichkeiten betragen TEUR 113.390,8 (2008/09: TEUR 119.369,4). Im Geschäftsjahr 2009/10 wurden keine Zuwendungen der öffentlichen Hand für Vermögenswerte, einschließlich nicht monetärer Zuwendungen zum beizulegenden Zeitwert abgesetzt.

Konzernabschluss 149

5.3 Sonstige Sachanlagen Die Entwicklung der Sachanlagen stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

sonstige Sachanlagen

Anschaffungskosten 01. Mai 2008

47.298,4

Veränderung Konsolidierungskreis

-3.746,4

Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen

0,2 -643,0

Zugänge

3.753,6

Abgänge

-3.265,5

Umbuchungen

-42,9

Anschaffungskosten 30. April 2009

43.354,3

Kumulierte Abschreibung 01. Mai 2008

-24.116,3

Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen

3.938,6 -0,1 287,2

Zugänge

0,0

Abgänge

2.307,6

Umbuchungen Laufende Abschreibung

425,1 -3.813,5

Kumulierte Abschreibung 30. April 2009

-20.971,3

Buchwerte 30. April 2009

22.383,0

Anschaffungskosten 01. Mai 2009

43.354,3

Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen

3,5 10,1 477,0

Zugänge

4.890,2

Abgänge

-1.180,9

Umbuchungen Anschaffungskosten 30. April 2010 Kumulierte Abschreibung 01. Mai 2009 Veränderung Konsolidierungskreis Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen

-1.821,6 45.732,6 -20.971,3 -1,0 -4,2 -247,0

Abgänge

367,6

Umbuchungen

917,7

Laufende Abschreibung

-3.847,2

Kumulierte Abschreibung 30. April 2010

-23.785,4

Buchwerte 30. April 2010

21.947,2

In diesem Geschäftsjahr wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen vorgenommen.

150

Konzernabschluss

5.4 Immaterielle Vermögenswerte Die Entwicklung der Firmenwerte (siehe Kapitel 5.4.1) und sonstigen immateriellen Vermögenswerte (siehe Kapitel 5.4.2) stellte sich wie folgt dar: Werte in TEUR

30. April 2010

30. April 2009

Firmenwerte

206.042,3

181.079,9

sonstige immaterielle Vermögenswerte Summe

5.777,0

3.938,3

211.819,3

185.018,3

5.4.1 Firmenwerte Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden von Firmenwerten wird auf die Kapitel 2.1.5 und 2.3.2 verwiesen. Die Entwicklung der Firmenwerte stellte sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Stand 1. Mai 2008

Firmenwerte

326.335,4

Zugang Erstkonsolidierung

15.336,4

Zugang Übergangskonsolidierung

46.843,8

Abgang Endkonsolidierungen Währungsänderungen Impairment Erfolgsneutrale Verrechnung

-28.944,0 -17.506,8 -130.652,0 -30.332,8

Stand 30. April 2009

181.079,9

Stand 1. Mai 2009

181.079,9

Zugang Erstkonsolidierung Zugang Übergangskonsolidierung Zugänge Währungsänderungen

6.689,3 29.991,0 222.426,3 6.572,1

Impairment

-240.716,3

Stand 30. April 2010

206.042,3

Im laufenden Geschäftsjahr wurden TEUR 240.716,3 (2008/09: TEUR 130.652,0) an Firmenwerten erfolgswirksam entsprechend IFRS 3.54 abgeschrieben, wovon die Wesentlichen im folgenden Kapitel erläutert werden. Im Geschäftsjahr wurden aus Strukturveränderungen entstandene Firmenwerte in Höhe von TEUR 2.200,2 erfolgsneutral im ­Eigenkapital erfasst.

Konzernabschluss 151

Jeder Firmenwert wurde einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Im Folgenden werden die für die wesentlichsten Firmenwertabschreibungen durchgeführten Werthaltigkeitstests erläutert: Gesellschaft

Gangaw Investments Limited

S.C. Union Investitii S.r.l.

CY

RO

Firmenwert

231.254,0

Buchwert ZMGE Passive Steuerabgrenzung

Land

Others

Summe

20.922,1

194.582,6

446.758,6

393.450,0

18.200,0

3.582.430,7

3.994.080,7

-42.440,6

-115,9

-163.485,9

-206.042,4

582.263,4

39.006,2

3.613.527,4

4.234.796,9

393.450,0

18.200,0

3.582.430,7

3.994.080,7

Werte in TEUR

Verkehrswert ZMGE Verkehrswert passive Steuerabgrenzung Wertminderung Impairment Gesamt

0,0

0,0

0,0

0,0

393.450,0

18.200,0

3.582.430,7

3.994.080,7

188.813,4

20.806,2

31.096,7

240.716,3

188.813,4

20.806,2

31.096,7

240.716,3

Der Firmenwert für den 50%igen Anteil an der Gangaw Investment Ltd erhöhte sich im Geschäftsjahr 2009/10 aufgrund einer nachträglichen Änderung des Kaufvertrages für das Projekt Golden Babylon Rostokino um TEUR 222.426,3 auf TEUR 231.254,0. Im Gegenzug ist die bisherige Ankaufsverpflichtung über die weiteren 50 % weggefallen. Der überwiegende Teil des Firmenwertes musste im Geschäftsjahr 2009/10 abgeschrieben werden, weil der Kaufpreis zu einer von der Marktrendite abweichenden Rendite berechnet wird. Neben dem Firmenwertimpairment kam es auch zu einer Auflösung der im Vorjahr aufgrund der Ankaufsverpflichtung gebildeten Drohverlustrückstellung (TEUR 90.186,5) und zu einem positiven Neubewertungsergebnis aus der Immobilienbewertung von TEUR 122.273,0 (siehe Kapitel 4.6.3 sowie Kapitel 4.6.1). Bei S.C. Union Investitii mit einem Firmenwert in Höhe von TEUR 20.922,1 kam es ebenfalls zu einer Wertminderung. Grund dafür war der verpflichtende Ankauf der restlichen 75 % mit der gleichzeitigen Einstellung des Projekts. Zusätzlich zu Gangaw Investments Ltd. und S.C. Union Investitii wurden TEUR 31.096,7 an Firmenwertabschreibungen durchgeführt. Unter den Objekten befanden sich unter anderem Center Invest Bcsaba Kft. mit einem Impairment in Höhe von TEUR 2.212,5 und J.H. Prague a.s. in Höhe von TEUR 2.216,9. Die Entwicklung der negativen Firmenwerte lässt sich wie folgt darstellen: Werte in TEUR

Stand 01. Mai 2008 Zugänge

negative Unterschiedsbeträge

0,0 -16.882,4

Erfolgsneutrale Auflösung

11.937,4

Erfolgswirksame Auflösung

4.945,0

Stand 30. April 2009

0,0

Stand 01. Mai 2009

0,0

Zugänge Erfolgswirksame Auflösung Stand 30. April 2010

Die negativen Firmenwerte ergaben sich aufgrund günstiger Erwerbe (Bargain Purchases).

-5.177,4 5.177,4 0,0

152

Konzernabschluss

5.4.2 Sonstige immaterielle Vermögenswerte Die Entwicklung der sonstigen immateriellen Vermögenswerte (ohne Firmenwerte) stellt sich wie folgt dar: Werte in TEUR

Sonstige Immaterielle Vermögenswerte

Anschaffungskosten 01. Mai 2008

8.664,0

Veränderung Konsolidierungskreis

-2.315,8

Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen Zugänge Abgänge

0,1 -309,6 2.282,2 -39,9

Anschaffungskosten 30. April 2009

8.281,0

Kumulierte Abschreibung 01. Mai 2008

-4.203,0

Änderung Einbezugsmethode Währungsänderungen Abgänge Außerplanmäßige Abschreibung Laufende Abschreibung

1.389,2 164,3 18,3 -1.195,4 -516,2

Kumulierte Abschreibung 30. April 2009

-4.342,7

Buchwerte 30. April 2009

3.938,3

Anschaffungskosten 01. Mai 2009

8.281,0

Währungsänderungen

80,9

Zugänge

3.805,1

Abgänge

-1.771,3

Umbuchungen Anschaffungskosten 30. April 2010 Kumulierte Abschreibung 01. Mai 2009 Währungsänderungen

-111,7 10.284,0 -4.342,7 -44,4

Abgänge

659,7

Umbuchungen

110,8

Laufende Abschreibung

-890,4

Kumulierte Abschreibung 30. April 2010

-4.507,0

Buchwerte 30. April 2010

5.777,0

Sämtliche immateriellen Vermögenswerte sind schuldrechtlich unbelastet. Die Firmenwerte werden unter Kapitel 3.2 dargestellt.

Konzernabschluss 153

5.5 Anteile an assoziierten Unternehmen Grundsätzlich sind die Abschlüsse von nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen auf den Stichtag des Mutterunternehmens aufzustellen. Eine Aufstellung auf einen abweichenden Stichtag und die Berücksichtigung allfälliger Anpassungen für wesentliche Geschäftsvorfälle ist zulässig, wenn der Stichtag des assoziierten Unternehmens um bis zu drei Monate abweicht. Der konsolidierte Abschluss der TriGránit Holding Ltd. weist den Bilanzstichtag 31.12.2009 auf. In diesem Fall wurde die oben genannte 3-Monats-Regel nicht eingehalten. Aus der Nichteinhaltung der 3-Monats-Regel ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss. Die Anschaffungskosten und Buchwerte der Anteile an assoziierten Unternehmen setzen sich zum 30.04.2010 und zum 30.04.2009 wie folgt zusammen: 30. April 2010 Werte in TEUR

Anschaffungskosten 01. Mai 2009 Zugänge Abgänge

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.

4.140,7

404.906,3

0,0

0,0

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal Cernica SIA Unico NOA D EAD Residential Invest Park SRL SRL

11.679,4 48.290,4

0,0

0,0

0,0

Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

Summe

6,2

3.138,5

1,5

0,0

472.162,9

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Anschaffungskosten 30. April 2010

4.140,7

404.906,3

11.679,4 48.290,4

6,2

3.138,5

1,5

0,0

472.162,9

Buchwert 01. Mai 2009

1.071,3

88.413,5

16.832,5 36.706,2

0,0

1.794,8

0,0

0,0

144.818,4

Veränderung Konsolidierungskreis

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Abgänge

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Erfolgsneutrale Übernahme von Eigenkapitalbestandteilen

0,0

-1.858,3

1.821,9

0,0

0,0

0,4

0,0

0,0

-36,0

Ausschüttung

0,0

-4.225,0

0,0

-5.489,3

0,0

0,0

0,0

0,0

-9.714,3

Beteiligungsergebnis

-10,5

17.715,5

7.469,5

-4.495,8

0,0

-515,1

0,0

0,0

20.163,7

0,0

0,0

0,0

-1.280,1

0,0

0,0

-39.509,6

26.123,9 26.721,2

0,0

0,0

0,0

0,0

115.722,2

Impairment Buchwert 30. April 2010

0,0

-38.229,5

1.060,9

61.816,2

154

Konzernabschluss

30. April 2009 Werte in TEUR

Anschaffungskosten 1. Mai 2008

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.

4.140,7

404.906,3

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal Cernica SIA Unico NOA D Immofinanz Wixano EAD Residential Invest Gamma Liegen- Investments Park SRL SRL schafts- und Limited Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.

11.679,4 48.290,4

6,2

3.138,5

1,5

328,2

19.550,0

Summe

492.041,2

Zugänge

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Abgänge

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-328,2

-19.550,0

-19.878,2

Anschaffungskosten 30. April 2009

4.140,7

404.906,3

11.679,4 48.290,4

6,2

3.138,5

1,5

0,0

0,0

472.163,0

Buchwert 01. Mai 2008

4.831,4

433.135,9

17.829,8 52.774,6

14,6

3.139,9

2,2

744,8

19.025,7

531.498,9

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Veränderung Konsolidierungskreis Abgänge Erfolgsneutrale Übernahme von Eigenkapitalbestandteilen

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-19.025,7

-19.025,7

56,1

604,5

-954,5

0,0

94,8

0,7

3,2

0,0

0,0

-195,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-42,9 -13.580,6

-109,4

-25,3

-5,4

0,0

0,0

-57.562,9

-2.487,8

0,0

-1.320,5

0,0

-744,8

0,0

-309.896,9

16.832,4 36.706,2

0,0

1.794,8

0,0

0,0

0,0

144.818,3

Ausschüttung

0,0

0,0

Beteiligungsergebnis

-85,8

-43.713,5

Impairment

-3.730,4

-301.613,4

Buchwert 30. April 2009

1.071,3

88.413,5

0,0

Zum Stichtag 30.04.2010 umfassen die Anteile an assoziierten Unternehmen den 25-%-Anteil an der TriGránit Holding Ltd. und TriGránit Centrum a.s, den 33,3-%-Anteil an der GAIA Real Estate Holding S.A. (Teilkonzern, bestehend aus elf Gesellschaften), den 49-%-Anteil an Bulreal EAD (Teilkonzern, bestehend aus zwei Gesellschaften), den 15-%-Anteil an Cernica Residential Park s.r.l., den 20-%-Anteil an SIA Unico, den 20-%-Anteil an NOA D Invest s.r.l. und den 99,16-%-Anteil an IMMOFINANZ Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. Die Impairments sind auf die Einstellung der Developments zurückzuführen. Die in den Konzernabschluss nach IAS 28.11 erfolgsneutral übernommenen anteiligen Eigenkapitalveränderungen der assoziierten Unternehmen beinhalten Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR -36,0 (2008/09: TEUR ‑195,1).

Konzernabschluss 155

Das aggregierte Nettovermögen der assoziierten Unternehmen stellt sich wie folgt dar: 30. April 2010 Werte in TEUR

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.1)

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal EAD

Cernica Residential Park SRL

SIA Unico

NOA D Invest SRL

Summe

Immobilien­ vermögen

48.600,0

567.489,0

33.989,9

76.000,0

0,0

0,0

0,0

726.078,9

Sonstiges langfristiges Vermögen

3.053,1

298.817,0

6.137,7

2.403,4

7.988,7

486,8

1,8

318.888,5

Kurzfristiges Vermögen

855,9

392.261,0

36.544,3

2.160,1

212,4

1.432,6

543,5

1.044.967,4

52.509,0

1.258.567,0

76.671,9

80.563,4

8.201,1

1.919,4

545,4

1.478.977,2

Summe Aktiva Eigenkapital

3.227,8

221.731,0

66.916,0

49.192,6

-10.825,9

-2.860,4

-260,0

327.121,1

Langfristige Verbindlichkeiten

48.188,8

662.423,0

9.101,3

19.424,7

15.625,8

0,0

1,8

754.765,4

Kurzfristige Verbindlichkeiten

1.092,4

374.413,0

654,6

11.946,1

3.401,2

4.779,8

803,6

1.081.886,5

Summe Verbindlichkeiten

49.281,1

1.036.836,0

9.755,9

31.370,8

19.027,0

4.779,8

805,4

1.151.856,1

Summe Passiva

52.509,0

1.258.567,0

76.671,9

80.563,4

8.201,1

1.919,4

545,4 1.478.977,2

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.2)

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal EAD

Cernica Residential Park SRL

SIA Unico

NOA D Invest SRL

Summe

Immobilien­ vermögen

44.748,7

551.725,0

105.717,6

90.090,1

0,0

0,0

0,0

792.281,3

Sonstiges langfristiges Vermögen

139,1

307.592,0

12.794,1

1.102,6

1.180,4

33,2

6,8

322.848,2

Kurzfristiges Vermögen

758,8

94.804,0

49.457,0

4.367,9

8.143,5

4.216,2

555,3

162.302,6

45.646,5

954.121,0

167.968,7

95.560,5

9.324,0

4.249,4

562,2

1.277.432,2

30. April 2009 Werte in TEUR

Summe Aktiva

3.269,7

159.555,0

50.491,8

67.089,7

-8.639,8

-286,6

-182,3

271.297,5

Langfristige Verbindlichkeiten

Eigenkapital

41.476,8

658.574,0

78.901,3

23.334,6

17.960,9

2.656,2

740,2

823.644,1

Kurzfristige Verbindlichkeiten

900,1

135.992,0

38.575,6

5.136,1

2,8

1.879,8

4,3

182.490,7

Summe Verbindlichkeiten

42.376,9

794.566,0

117.476,9

28.470,8

17.963,8

4.536,0

744,5

1.006.134,8

45.646,6

954.121,0

167.968,7

95.560,5

9.324,0

4.249,4

562,2

1.277.432,3

Summe Passiva 1) 31. Dezember 2009

2) 31. Dezember 2008

156

Konzernabschluss

Anteile an assoziierten Unternehmen – Gewinn- und Verlustrechnung Bulreal EAD

Cernica Residential Park SRL

TriGránit Centrum a.s.

Umsatzerlöse

1.963,0

21.639,0

97.510,1

9.927,2

0,0

0,0

0,0

131.039,2

Ergebnis aus der Geschäfts­ tätigkeit

1.639,6

125.203,0

25.333,6

-9.085,0

-1.451,0

-2.879,8

-10,4

138.749,9

Finanzergebnis

TriGránit Holding Ltd.1)

GAIA Real Estate Investments S.A.

2009/10 Werte in TEUR

SIA Unico

NOA D Invest SRL

Summe

-1.053,0

-13.978,0

-4.647,3

-1.009,0

-633,3

-149,9

-60,2

-21.530,7

586,6

111.225,0

20.686,3

-10.094,0

-2.084,3

-3.029,7

-70,6

117.219,2

2008/09 Werte in TEUR

TriGránit Centrum a.s.

TriGránit Holding Ltd.2)

GAIA Real Estate Investments S.A.

Bulreal EAD

Cernica Residential Park SRL

SIA Unico

NOA D Invest SRL

Summe

Umsatzerlöse

474,4

21.265,0

31.983,7

8.437,9

0,0

0,0

0,0

62.161,0

Ergebnis aus der Geschäfts­ tätigkeit

-67,6

-58.460,0

7.339,3

-29.230,0

-6.788,8

-24,3

-19,2

-87.250,5

Finanzergebnis

389,9

-107.135,0

-6.716,0

-1.164,2

-2.617,1

-86,4

-103,3

-117.432,2

Ergebnis vor Ertragsteuern

322,2

-165.595,0

623,3

-30.394,1

-9.405,9

-110,7

-122,5

-204.682,7

Ergebnis vor Ertragsteuern

1) 31. Dezember 2009

2) 31.Dezember 2008

Die Angaben der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. werden aus Wesentlichkeitsgründen unterlassen.

Konzernabschluss 157

5.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung und die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte: Werte in TEUR

30. April 2010