Din Bolig - Dit Valg (bog) by Boligkontoret Danmark

Din bolig â&#x20AC;&#x201C; dit valg

â&#x20AC;&#x201C; da lejerne blev herre i eget hus

â&#x20AC;&#x201C; da lejerne fik magt over deres bolig

Din bolig â&#x20AC;&#x201C; dit valg

Din bolig â&#x20AC;&#x201C; dit valg â&#x20AC;&#x201C; da lejerne blev herre i eget hus

Vores venner sagde, at det kunne man da ikke, nĂĽr man boede til leje. Sussie Petersen

Din bolig – dit valg – da lejerne blev herre i eget hus 2007 Helene Hjort Knudsen Mette Kramshøj Flinker Anders Juel Hansen Redaktion Michael Demsitz Grafisk tilrettelæggelse Nina Grut MDD Fotos Mikal Schlosser Ole Friis Marianne Svolgaard Mogens Anthonsen Tryk Saloprint a/s Udgivet af Boligkontoret Danmark Lundsgade 9 2100 København Ø www.boligkontoret.dk Udgivet med økonomisk støtte fra Realdania © Boligkontoret Danmark Gengivelse i uddrag tilladt med angivelse af kilde ISBN 978-87-986960-2-5

Indhold 7 8 12 14 16

Forord Hjem kære hjem Giv lejerne magt over deres bolig Derfor Din bolig – dit valg Samme råderum som ejere

20 24 26 30

Historien En kamp om boliger Din bolig – dit valg Enkel model – kringlet vej En ny lovgivning bliver til

36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70

Sådan har de gjort Bestyrelsen gik foran Boligforening banede vejen Nu sover vi godt om natten Eget arbejde fra a til z Ejerskab gennem forandring Idéer til fornyelse får frit løb Detaljerne giver den personlige stil Det tager tid at bestemme sig Nye låger – helt nyt udtryk Bolig fra 1949 blev som ny Italiensk elegance Plads til at flytte sammen Mit hjem er min base Til glæde de næste 25 år Gjorde det selv – og vandt Seniorbolig med vinterstue Vi er altid i havestuen Supplement til fjernvarmen

Liselottes gode råd Liselotte Risells gode råd til indretning

82 84 86 88

Vejledninger til Din bolig – dit valg Beboervejledning Fri råderet – oplæg til afdelingsmøde Fastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringer Vejledende levetider – låne- og afskrivningsperioder

Lovgivningen

Forord Hjemmet er rammen om livet. Og boligen er en del af vores identitet. I en tid, hvor de personlige valg har overhalet de ensartede standardløsninger, skal vi alle have mulighed for at sætte netop det fingeraftryk på vores bolig, der gør den til vores eget, særlige sted. En mulighed, der også skal gælde beboere i almene boliger. Mange steder lever den gamle myte om de almene boligers grå og triste ensartethed i bedste velgående. Men virkeligheden er ved at blive en anden. Vi har mange beboere, der gerne vil selv, hvis de kan få lov. Mange, der tager de almene boligers råderet til sig og former nye hjem ud fra egne behov og ønsker. Med Din bolig – dit valg bliver ensartetheden afløst af individuelle løsninger – og idéerne blomstrer, når den enkelte får frihed til at indrette sig. Derfor er vi glade for, at vi, med støtte fra Realdania til denne bog, har fået mulighed for at vise frem af de mange eksempler på moderniseringer hos beboere, der har ladet friheden og kreativiteten råde. Det er en gave, at vi har beboere, der vil være med til at løfte standarden, så det sker i takt med behovet hos hver enkelt. Når vi gennem fællesskabet får økonomiske muligheder for at styrke de almene boligområder indefra, kan vi blive ved med at tiltrække en bred gruppe af beboere. Din bolig – dit valg har været med til at gøre en forskel for beboere i almene boliger – ikke bare hjemme hos den enkelte, men for vores sektor som helhed. Med denne bog fortæller vi historien om, hvordan Din bolig – dit valg blev til. I tekst og billeder viser vi nogle af de mange moderniseringer, der indtil videre har været resultatet af lejernes nyvundne frihed og giver nogle gode råd til alle, der skulle føle sig inspireret til selv at gå i gang.

Lisbet Riis Formand

Michael Demsitz, adm. direktør og Lisbet Riis, formand, Boligkontoret Danmark.

Michael Demsitz Adm. direktør

Hjem kære hjem Af Mark Vacher, antropolog og forsker på projektet Bolig i tid og rum ved Center for Bolig og Velfærd, under Realdania og Københavns Universitet.

hjem

Hvad er et hjem, og hvad vil det sige at have hjemme? Skulle man svare kort og præcist, ville de fleste sandsynligvis svare: mit hus eller min lejlighed, der hvor jeg bor. Tilsyneladende er et hjem altså bygget i mursten eller beton, men som jeg vil forsøge at vise, er dette svar ikke helt fyldestgørende. Forestil dig den første nat i din nye lejlighed. Klokken er to, du vågner og skal på toilettet. Du leder efter kontakten til lyset i soveværelset, som du tænder, hvorefter du gør det samme i gangen og på toilettet. Der er fremmede lyde, og måske støder foden mod dørtrinnet. På vej tilbage slukker du lyset og når med ryggen til mørket ind i soveværelset og endelig ned under dynen, hvor du ligger og lytter til lydene i natten. To måneder senere skal du igen på toilettet om natten. Kontakter er ikke noget du leder efter, måske tænder du slet ikke lyset, og uden helt at vågne er du snart tilbage og sover i din seng. Pointen er, at et hjem ikke er en ting, man erhverver sig gennem et skøde eller en lejekontrakt. Det kræver tid og tilvænning, inden huse og lejligheder bliver til hjem. Hjem kan ikke købes for penge Hvis et hjem ikke er en ting, hvad er det så? Svaret er, at det er en forbindelse mellem en ting og et menneske. Oftest er tingen en bygning, men selv en papkasse kan være hjem for et menneske. At hjemmet er en forbindelse betyder, at det aldrig kan forstås uden både ting og menneske. Man kan sagtens tale om huse og lejligheder uden at tale om dem, der bor i dem, men taler man om et hjem, er det altid nogens. På den måde, er hjemmet både personligt og intimt, hvilket bl.a. viser sig ved, at det er bygninger og ikke hjem, der kan købes for penge. Jeg kan nok sælge mit hjem, men for købere kan det kun være en bygning, og før det bliver hjem for de nye ejere, må der som tidligere nævnt gå et stykke tid. Hvordan et hjem opstår Hjem er altså en forbindelse, der skal etableres, men hvordan foregår denne etablering i praksis? Kort sagt handler det om, at mennesket og den fysiske bolig skal smelte sammen. Det sker dels ved, at mennesket tilpasser sig sine nye omgivelser. Man lærer f.eks. at dukke hovedet, hvor der hænger lamper, løfte fødderne, hvor dørtrinnene er høje, åbne køleskabsdøren med passende styrke, skelne vigtige lyde fra almindelig knirken osv. Imidlertid er det ikke kun mennesket, der tilpasser sin krop og sine sanser til en ny bolig. Også tingen, altså boligen selv, formes efter menneskene. Ofte males der i forbindelse med flytninger, rummenes funktioner kan ændres f.eks. fra arbejdsværelse til børne- eller soveværelse, eller vægge kan rives ned eller bygges op, så hele rumfordelingen ændres. Etableringen af et nyt hjem indledes således næsten altid med en periode af usikkerhed, flytterod, mangelfuld belysning og justering af termostater (at lære nye radiatorer at kende kan tage det meste af den første vinter). Men efterhånden får man sat sit præg på huset, indrettet det med sine

ting og samtidig vænnet sin krop til de nye fysiske omgivelser i en sådan grad, at man til sidst færdes hjemmevant og ikke længere opfatter boligen som en udfordring (der skal males osv.). Og så, endelig, er den blevet til et hjem. Herfra min verden går At boligen ikke længere er en udfordring, betyder også, at den træder i baggrunden. Hjemmet bliver en følelse, noget trygt, noget ubesværet. Et sted man kan lade facaderne falde og slappe af. Hjemmet får status som et særligt sted, næsten uden for tid og rum. Således er det bemærkelsesværdigt, at hjemmet i modsætning til andre steder ikke knytter forholdsord til sig. F.eks. tager man på arbejde, i skole, ned og handler, men hjem tager

Et hjem er mere end bare en bolig. Et hjem kan være en papkasse – eller man kan føle sig hjemme i yndlingsstolen, hvor der er rart og kendt og trygt.

man bare. Hjemmet er hævet over alle andre forhold. Ikke alene er det herfra en ny dag begynder, og dér dagen ender, men det er også rammen om selve livet, lige fra man træder ind i verden gennem barndomshjemmet, til man uigenkaldeligt går hjem til Gud. Det mest skræmmende At komme hjem er en særlig handling. Det er som afslutningen på en historie. Først hjemme er vi sikre på, at dagen ender godt, og først da kan vi gøre status. Derfor er hjemmet ukrænkeligt. Bliver vort hjem taget fra os, mister vi også noget af os selv. Har fremmede været i vores hjem, mens vi var ude, kan det føles, som om selve hjemmet bliver fremmed for os. Således er fremmedgørelse en almindelig reaktion på indbrud, og mange ofre oplever, at deres hjem ikke længere er det samme. Det samme kan være tilfældet med ildebrande. Et hus, der engang har været ild i, bliver kun vanskeligt til et hjem igen. Fremmedgjorte hjem kan være noget af det mest skræmmende. Således er hjem, der krænkes, invaderes eller ligefrem hjemsøges, en klassisk opskrift på gyserfilm. Det uhyggelige er imidlertid hverken smadrede ruder, tabet af smykker eller ild, der brænder. Det, der skræmmer, er, at selve forbindelsen mellem menneske og hus eller lejlighed trues eller sættes på spil. Hvis mit hjem er truet, er det også mig, der er truet. Ikke bare som en tilfældig person på gaden, men som den jeg er i mine egne omgivelser, med mine egne værdier, mine kære og min egen identitet. Hjemmet er altså en forbindelse. Et møde mellem den fysiske bolig og et menneske. Ser man sig om i verdens slumkvarterer, opdager man, hvorledes hjem kan opstå under meget ringe kår. Det vidner om menneskets utrolige evne til at skabe sammenhæng, hjemlighed og ståsted. Det at skabe sig et hjem er et alment menneskeligt træk, noget vi slet ikke kan lade være med, om det så er i en papkasse eller i en strandvejsvilla.

hjem 11

Giv lejerne magt over deres bolig Boligen er en del af identiteten, så boligsektoren gør ret i at give lejerne stor frihed i deres bolig, mener Johan Peter Paludan, direktør for Institut for Fremtidsforskning.

– Hvorfor bo i en lejlighed, man ikke kan betale, når man kan bo i et hus, man aldrig behøver afdrage på, siger Johan Peter Paludan provokerende, og peger på, at mange boligejere med afdragsfrie lån i princippet bor til leje hos kreditforeningen. Alligevel foretrækker mange den usikre økonomi som ejere frem for den sikre som lejere. – Boligen har en signalværdi, der fortæller de andre om, hvem man gerne vil være. Med boliger og beklædning sender man signaler om ”det gode liv”. Og derfor er det in at være ejer – det viser, at man kan bestemme over sig selv og sin bolig. – Hvis den almene sektor skal være attraktiv, er det vigtigt, at man gør, hvad man kan for at give ”empowerment” til lejerne, så de ikke føler, at de bare skal følge ordrer. Man skal altså give folk følelsen af, at de har styr over tingene og selvstændig indflydelse, siger Johan Peter Paludan. Boligen er trods alt det sted, man bruger størstedelen af sit liv. Boligen er en del af identiteten. Velstanden gør forbruget luftigt Johan Peter Paludan mener, at tidens boligdrømme tegner et billede af et samfund, hvor rigdommen er umådelig stor. Hvor fællesskabet er gået fløjten. – Jo rigere vi bliver, jo mindre behov har vi for at dække os ind under fællesskabet og solidariteten, siger han. I dag er vi ikke bange for fremtiden, så vi vælger individualiteten – vi vil ikke længere acceptere fællesskabets snærende rammer. – Gennem de sidste 160 år har der været en stigning i forbruget på 1,6% hvert år. Og fordi vi er blevet så rige, er der sket en ”luftiggørelse” af velstanden. Det materielle er dækket for de flestes vedkommende. I stedet omsætter vi vores rigdom i drømme og bruger penge på oplevelser, underholdning og sport. Også når vi bruger penge på boligen, er det på boligen som oplevelse. Vi udvider vores boliger og indretter specialrum til sport, hjemmebiograf osv.

Boligen er trods alt det sted, man bruger størstedelen af sit liv. Boligen er en del af identiteten 12

Boligerne gøres tidssvarende – Det kan godt være, der er nogen, der vil udstyre deres boliger med spabade og samtalekøkken, det må folk selv om. Der bliver flere lejligheder som de, der er hårdt pressede, ikke har råd til, og man vil også se, at nogen får boligsikring til boligforbruget. Men der vil også ske en tidssvarendegørelse – beboere betaler noget af det, og resten af samfundet betaler noget af det, siger Johan Peter Paludan og henviser til Din bolig – dit valg. – Man kan se, at bunden – det der er uacceptabelt – også hæves, når vi bliver rigere. I gamle dage måtte fogeden f.eks. tage alt undtagen seng, stol og bord – i dag må han ikke tage farvefjernsynet, forklarer Johan Peter Paludan. – Og det er jo udmærket at boligstandarden også hæves for de fattigste, mener han.

Vores boliger er som udgangspunkt utidssvarende. De er bygget til fortidens familier, siger Johan Peter Paludan. Med Din bolig – Dit valg gøres boligerne tidssvarende.

Behov for fleksible boliger Et andet forhold, der har relevans i forbindelse med modellen Din bolig – dit valg er, at vores boliger som udgangspunkt altid er utidssvarende, mener Johan Peter Paludan. Han udtrykker paradokset: at man bygger til fortidens familier, med nutidens økonomi, men til fremtidens behov. – I dag bygger vi stadig boliger til 50’ernes familietype med to forældre og to børn. Men i realiteten er der mange andre typer boformer, singler, enlige forældre med børn, sammenbragte familier mv. En boligtype, der i dag er underrepræsenteret, er boligen til seniorerne, som bor i alt for store ejerboliger på 160-270 m2. De vil gerne bo til leje, og de vil gerne have omkring 100 m2. – Jo mere fleksibelt vi bygger, jo større mulighed er der, for at boligerne kan leve op til fremtidens krav. Der er behov for multifunktionelle boliger, mener Johan Peter Paludan. Det ideelle vil være, at vores boliger bliver modulære, så man kan lægge til og trække fra. Så boligen kan tilpasses over et livsforløb.

Derfor Din bolig – dit valg Vi vil gerne holde på middelklassen og løfte boligstandarden for de fattigste, siger Boligkontoret Danmarks direktør, Michael Demsitz.

– Hvis vi skal kunne holde på middelklassen i de almene boligområder – skolelæreren, sygeplejersken og politibetjenten – skal der være et større råderum. Det er den ene af de to væsentlige grunde til, at vi har skabt Din bolig – dit valg. Boligkontoret Danmarks direktør, Michael Demsitz, mener, at beboerne i almene boliger skal have samme muligheder som i ejerboligen for at skabe sig et liv og udtrykke identitet i deres boliger. – Vi vil gerne kunne holde på de beboere, der tilfører vores boligområder overskud og ressourcer. Det skal ses som et led i en ghettoforebyggelse, at vores boligområder fortsat kan have en blandet beboersammensætning. Din bolig – dit valg giver plads til at udleve boligdrømmene hos den brede midtergruppe – som på grund af husprisernes himmelflugt vælger en almen bolig. Modellen betyder også, at boligerne kan tilpasses boligbehovene hos en bredere del af befolkningen. Muligheden for at udvide boligen med en udestue gør, at seniorer, der flytter fra det store hus med have, finder sig

til rette i en mindre almen bolig. Og storfamilierne har mulighed for at indrette ekstra børneværelser. Bundlinien løftes – Den anden væsentlige grund til at gennemføre modellen er, at vi derved er med til at løfte bundlinien for boligstandarden i samfundet. Din bolig – dit valg giver også de mindre velstillede beboere nogle muligheder, siger Michael Demsitz. – Mange af dem, der bor hos os, er de mennesker, der ikke har de samme muligheder for at slå sig løs som f.eks. boligejere. De er ikke kommet ”med på vognen” og må i dag tage til takke med en bolig fra 40’erne eller 50’erne med et udtjent køkken og bad. En bolig, som nok er blevet vedligeholdt i det ydre, men indvendigt er helt utidssvarende i forhold til nutidig boligstandard. Mindre velstillede beboere vil kunne få boligydelse til renoveringen af det udslidte badeværelse. Det viser et par af eksemplerne i denne bog. – Men vores vurdering er, at ordningen for alle de 500.000 almene boliger maksimalt vil koste omkring 30-50 mio. kr. for samfundet i ekstra boligydelse, forklarer Michael Demsitz. Det skal sammenlignes med, at den samlede boligydelse i 2007 var på 8,3 milliarder kr. – Så vi er godt tilfredse med at løfte boligstandarden for de dårligst stillede i samfundet. Hvis ikke vi gjorde det, hvem skulle så gøre det?

Med Din bolig – dit valg er vi med til at løfte bundlinien for boligstandarden i samfundet

Samme råderum som ejere Lysten til at bygge om og til har altid levet. De, der fik chancen, greb den – Lene og H.-C. Andersen fik løst deres pladsmangel i 1972.

Stuen på 50m2 blev bygget til huset i Herfølge i 1972 og har i mere end 30 år været ramme om et tæt familieliv og alle slags aktiviteter, fra vild leg til stille avislæsning. Lene og HansChristian Andersen betragter huset som deres eget.

I 1965 flyttede det unge lærerpar Hans-Christian og Lene Andersen ind i lærerboligen på Åhmansvej i Herfølge. Kommunen havde i 50’erne opført fem store fritliggende huse på 113 m2 i to plan og med have – for at trække lærere til byens nye, moderne centralskole. Da der var lærermangel, fik lærerne et særligt huslejetilskud de første år. Det var dog faldet bort, da Hans-Christian og Lene flyttede ind. Parret betalte 290 kr. i månedlig husleje ud af en lærerløn på 1.710 kr. Hus med vokseværk – Pludselig havde vi tre børn og masser af legekammerater løbende rundt, fortæller Hans-Christian. Pladsen blev trang, men det var der heldigvis råd for. Loftsrummet over bryggerset blev inddraget og indrettet til soveværelse på omkring 12 m2. Idéen om at lave en større tilbygning ud i haven lå lige for. Det unge lærerpar var ikke bange for selv at svinge værktøjet. – I 1972 spurgte vi forretningsføreren og formanden om lov, og der var ingen problemer med at få godkendelsen til at bygge selv. Vi bad om at få

et stykke papir på, at vi ikke ville blive sagt op, med mindre vi misligeholdt vores bolig. Det fik vi, og der blev også indhentet de nødvendige godkendelser hos kommunen, fortæller Hans-Christian. Først nej til lån Parret gik i banken for at låne de 20.000 kr., de mente tilbygningen ville koste. – Først sagde banken ”NEJ”, fortæller Hans-Christian. Vi havde ikke nogen garanti, og det betød ikke noget, at vores gode og sikre lærerløn var gået ind på kontoen siden 1965. På samme tid kunne vores kollegaer, som boede i eget hus, låne 30.000 kr. til en ny bil. Det endte dog med, at parret fik lov at låne 15.000 kr. over tre år. Med genbrug af trægavle fra et andet hus, og med eget arbejde, fik Hans-Christian og Lene opført en stue på 50 m2 med udgang fra den eksisterende stue. Stuen blev et stort og fleksibelt multirum, der rummer alle slags aktiviteter. Familiens børn og legekammeraterne fik plads at boltre sig på. I dag er stuen rammen om Hans-Christians jazzkoncerter på klaveret, om venners besøg og om parrets mere rolige sysler; her læses bøger og dagens aviser; her drøftes politik og samfundsforhold. Tilbygningen har nu over 30 år på bagen. Der er skiftet tagpap på taget, og sat nye vinduer i gavlpartierne, og ellers er de selvbyggede 50 m2 lige så holdbare som resten af huset. Bedre muligheder for nutidens familier – Havde vi investeret i et hus den gang, ville vi have haft en kæmpe friværdi i dag. Men vi går ind for spekulationsfri boliger. Råderetten har betydet en frihed, der gør, at vi altid har betragtet huset som vores eget. Vi har tænkt i den herlighedsværdi, det giver at bygge om og til. Og har gerne betalt for det. Hans-Christian Andersen har som næstformand i Boligkontoret Danmark været med til at bane vejen for Din bolig – dit valg. Muligheden for at få lån af afdelingen og betale afdragene over huslejen er et tilbud, som det unge lærerpar kunne have brugt tilbage i 60’erne, hvor de havde vanskeligt ved at låne pengene i banken. I dag skaber modellen bedre muligheder for nutidens familier.

Ingen forskel på eje eller leje Boligselskabet: ”Den selvejende Byggevirksomhed for Herfølge” havde som formål at opføre boliger for børnerige familier. Boliger på omkring 60-70 m2, som skulle imødekomme behovet for billige boliger til lærerne ved kommunens nye skole. Når et hus stod færdigt, kunne lejeren købe det i perioden, indtil prioriteringen var færdiggjort. I tiden fra 1950 til 1957 byggede boligselskabet omkring 60 huse, hvoraf de fleste blev lejeboliger. For de boligsøgende i Herfølge kunne det være drøjt nok at skaffe de 1.300 kr. til indskuddet. Huslejen lå på mellem 130 kr. og 140 kr. om måneden. De nye beboere fik mulighed for, med egen arbejdskraft eller egne midler, at forbedre husenes indretning i forbindelse med opførelsen. En tidlig ordning omkring medbyg og råderet. Ved opførelser havde de færreste midlerne. Men ret hurtigt begyndte beboerne i de 50 lejeboliger at bygge udestuer, indrette loftsrum og bygge knaster og karnapper. Beboerne betragter boligerne som deres egne – og kan indrette dem, som de ønsker.

Vi har tænkt i den herlighedsværdi, det giver at bygge om og til

Historien At flytte grænser kræver opgør med vanetænkning. Et opgør, der ikke sker fra den ene dag til den næste. Meningerne om råderetten var delte – men da gode eksempler og glade beboere meldte sig, blev fordelene ved større frihed indlysende. Loven blev ændret og i dag blomstrer mangfoldigheden i mange almene boliger, mens restriktioner og ensartede løsninger bliver smidt i papirkurven.

En kamp om boliger Ved at gå til lovens grænse udfordrede boligselskaberne lovgiverne og folk i egne rækker til at give beboerne større frihed.

Et kompromisforslag om øget råderet blev vedtaget på BL’s kongres i 1990. Forslaget betød en overgrænse for godtgørelse på 35.000 kr. Det var en forringelse for de boligselskaber, der hidtil havde benyttet muligheden for at indgå aftaler med beboerne om højere godtgørelse.

Historien om råderetten er også historien om, hvordan arbejdet for at følge med tiden og udviklingen blev til en politisk kamp på værdier. Fra fødslen var den almene boligform blevet bygget op efter kollektive principper med vægt på ensartethed og lighed. Beboerne besluttede moderniseringer i fællesskab, og alle fik samme nye køkken, til samme pris og på samme tid. Nu var det blevet tid til at øge den individuelle frihed. Boligselskabernes opgave var derfor at lade kollektivet – i form af beboerdemokratiet – overlade flere rettigheder og flere afgørelser til den enkelte beboer. Det vil sige flytte grænsen mellem kollektivet og individet. Det gik ikke stille af. I slutningen af 1980’erne og starten af 1990’erne satte boligselskaberne fokus på beboernes muligheder for at bestemme over deres almene bolig. Flere boligselskaber eksperimenterede med at udvide beboernes ret til at ændre og forbedre i boligen, og da Boligselskabernes Landsforening (BL) i 1989 igangsatte en debat om bo-vilkår i alment byggeri, indgik beboernes råderet over boligen som første punkt i oplægget BO GODT. Baggrunden for debatten var først og fremmest et ønske om at lade den almene boligform følge udviklingen i samfundet. Øget velfærd og individualisering førte på boligområdet til stadig større behov for individuel tilpasning. Noget man ikke havde svært ved at efterleve i ejerboligen eller andelsboligen – boligformer, der af flere årsager tiltrak den ressourcestærke del af befolkningen. Ved at give de almene beboere større frihed, øgede boligselskaberne muligheden for at matche de andre boligformer og dermed stille de alme-

Blev til en politisk

kamp på værdier

ne boliger bedre i konkurrencen på boligmarkedet. Selskaberne ønskede at slippe af med det indgroede image af ensartede boligblokke med restriktioner og regler for snart sagt alt. BL’s kongres i 1990 førte til en intens debat om de almene lejeres råderet. Blandt andet var muligheden for godtgørelse, når beboeren selv bekostede moderniseringer, til diskussion. Før kongressen var de nye idéer grundigt blevet debatteret på lokale møder, men alligevel var forsamlingen delt i to. Nogle frygtede, at beboerne ville få frit løb til at investere i guldvandhaner og luksuriøse indretninger, som efterlod bebyggelsen med meget høje huslejer. Andre mente at bekymringen var overdrevet, og at forslaget netop styrkede den almene boligsektor. Efter to dages ophedet debat godkendte kongressen med 814 stemmer for og 742 stemmer imod et kompromisforslag med nye rettigheder til den enkelte beboer, som BL skulle arbejde på at få gjort til lovgivning. Med dette forslag var kimen lagt til den første lovgivning om råderet, der blev indført i 1993. Lovgivning og råderetskataloger Den nye råderetslov gav almene lejere mulighed for at forbedre f.eks. køkken og bad samt mulighed for at få godtgjort forbedringerne. Der blev dog vedtaget et loft for godtgørelsen på 35.000 kr. (40.000 kr. minus bundfradrag på 5.000 kr.); beløbet var indekseret og steg med prisudviklingen. Investeringen skulle afskrives over 10 år, så en beboer med et 10 år gam-

Det er svært at tage højde for beboernes fantasi. Boligkontoret Danmarks standard for råderetskatalog indeholdt mere end 350 afkrydsningsmuligheder.

I stedet for ”lejere” begyndte boligselskaberne at tale om ”beboerne i centrum”. Siden er fokus rykket til den enkelte beboer, der nu har en individuel (kunde)relation til boligselskabet. Et holdningsskifte, der har medvirket til at opgive idéen om ens standard i alle boligafdelingernes boliger og banet vejen for at give den enkelte beboer større frihed.

Jeg er sikker på, at de muligheder giver en helt anden og socialt afbalanceret frihed – fordi folk, der ikke selv kan lægge ud eller er kreditværdige hos banker og kreditforeninger, kan låne til forbedringerne mod en huslejeforhøjelse. Det er bedre end det kun er beboere, der har råd til at købe deres bolig, der kan få den større frihed. For mens vi arbejder med vores frihed til alle beboere, arbejder regeringen fortsat med sin frihed – men kun til udvalgte beboere, der køber deres bolig. Leder i Boligkontoret Danmarks nyhedsbrev BoDanmarknyt nr. 63, september 2003.

melt køkken ville få 0 kr. i godtgørelse ved flytning. Den lille investeringsramme og korte afskrivningsperiode opfordrede ikke ligefrem til investeringer i større målestok, og ordningen syntes da heller ikke at øge antallet af individuelle moderniseringer. For mange beboere var store investeringer slet ikke inden for rækkevidde, når der ikke var mulighed for at låne pengene gennem boligafdelingen. I stedet lancerede flere boligselskaber derfor en ordning, hvor afdelingen kunne optage et samlet lån til projekter med individuelle forbedringer. Beboerne betalte omkostninger og afdrag tilbage gennem en forhøjelse af huslejen, og det var kun de beboere, der ønskede forbedringen, der deltog i projektet. Moderniseringen blev altså stadig besluttet i fællesskab (kollektiv råderet) – men som noget nyt, i denne form for etapevis modernisering, var tilmeldingen individuel. Sammen med muligheden for at få tilskud fra boligafdelingen til dækning af udgifterne på f.eks. sanitet og hårde hvidevarer blev det på den måde mere attraktivt for den enkelte beboer at overveje en investering. Andre boligselskaber og afdelinger forsøgte sig samtidig med at udvide lovgivningens positivliste over de ændringer, der var tilladt, f.eks. køkkenog badeværelsemoderniseringer. De første råderetskataloger med lange lister og vejledninger blev møjsommeligt stykket sammen og vedtaget på beboermøder og bestyrelsesmøder. Men det var svært at tage højde for alle beboernes forskellige ideer til indretning, og trods de bedste intentioner endte det med et vildnis af lister og regler, der næppe opfordrede til at gå i gang med at ændre og forbedre. I nogle almene bebyggelser havde beboerne heldigvis altid betragtet

boligen som deres egen, regler eller ej, men i de fleste bebyggelser fandtes ganske restriktive regler for, hvilke ændringer beboerne måtte foretage. Og endnu flere steder var det en indgroet forestilling hos beboerne, at de end ikke måtte male døre eller skabe. Frygten for store regninger ved flytning levede stadig, og ville man have nyt køkken eller badeværelse var udgangspunktet stadig at finansiere det hele selv. Boligselskaber og BL pressede på for at få lempet lovgivningen, men økonomi- og erhvervsministerminister, Bendt Bendtsen, udskød sagen. I regeringsgrundlaget fra november 2001 bebudede VK-regeringen salg af almene boliger, og finansminister Thor Pedersen skærpede tonen, da han 1. januar 2002 udtalte, at alle almene boliger skulle kunne sælges. Ønsket om at liberalisere reglerne for beboernes råderet blev samtidig afvist, og i lyset af regeringens forslag om salg af almene boliger kunne denne afvisning kun opfattes som en del af den politiske kamp om almene boligers fremtid. Større frihed for beboere i almene boliger torpederede det billede, man gerne ville male, af den grå, ensartede almene boligsektor, hvor beboerne intet må. Boligselskaberne begyndte hver for sig på modtræk. Boligkontoret Danmark igangsatte et projektarbejde med at undersøge lovgivningens grænser, mens det københavnske boligselskab KAB ansøgte om en forsøgstilladelse med større råderet og højere loft for godtgørelse til beboere, der flytter. Med råderetskataloger og individuelle løsninger havde mange selskaber forsigtigt tillempet reglerne på forskellige punkter, men endnu manglede en systematisk model, der gav beboerne frihed i deres egen bolig.

Boligkontoret Danmarks model Din bolig – dit valg kom til at stå som et alternativ til at sælge almene boliger for at få større råderet; et af regeringens argumenter for salg af almene boliger. Her fra debat på åbent hus arrangement i Nørre Aaby på Fyn, hvor lokale politikere debatterede salg af almene boliger.

Frihed til at ændre Kun byggeloven sætter grænser, når du indretter din bolig. Lån til forbedringer Lån til dine forbedringer af boligafdelingen og betal lånet tilbage over huslejen. Godtgørelse efter vurdering Få godtgørelse for dine investeringer, når du flytter. Vi får vurderet dine forbedringer, og afdelingen køber dem af dig.

Boligkontoret Danmark har fat i den lange ende. For sagen er jo, at det, som mange lejere har allermest imod ved at bo til leje, er, at alt skal være så ens, så ens. Citat fra Politikens leder ”Boligfrihed – godt udspil fra boligforening” den 11. marts 2003.

Hvordan skaber vi optimale rammer for beboernes råderet i boligen? I efteråret 2002 satte Boligkontoret Danmark sig for at finde svar på spørgsmålet. På trods af lovgivning, individuelle hensyn og råderetskataloger havde kun få beboere taget de eksisterende muligheder til sig. Så frie rammer som muligt, og nem adgang til at låne eller få godtgørelse, var derfor målet. Andelsboligforeningernes håndbog blev studeret, lovens råderetsmuligheder gransket, og de bedste eksempler blev hevet frem. Hvordan kan vi gøre det enkelt for den beboer, der gerne vil i gang med at udskifte sit køkken eller bygge en udestue? Resultatet blev Din bolig – dit valg – en helt individuel ordning, hvor man kunne gå i gang, når man ville og låne af afdelingen til individuelle projekter. Eller selv betale og få godtgørelse, når man flyttede. Modellen baserede sig på gældende lovgivning, men nyt var det at systematisere godkendelserne ved at lade boligselskab, afdelingsmøde og kommune forhåndsgodkende principperne. Systematisering af godkendelserne var en lang, besværlig og omstændelig procedure, men resultatet blev godt: Brugen af råderetten blev afbureaukratiseret, så beboeren nemt og hurtigt kunne gå i gang med den ønskede modernisering. Med Din bolig – dit valg blev rammerne lagt og banen gjort klar. Nu skulle man ikke længere indordne sig under fælles projekter. Derimod kunne man låne til egne forbedringer mod en huslejeforhøjelse. Og i stedet for at man skulle studere lange lister med påbud, blev alle ændringer tilladt, så længe de overholdt almindelig byggelovgivning. En ny frihed til at indrette sig kom således på plads, da Boligkontoret Danmark, ligesom andelsboligforeningerne, kunne give beboerne ret til at ændre i deres lejligheder med mulighed for godtgørelse. Kombineret med bedre muligheder for at låne af boligafdelingen, uden at hæfte personligt, kom de almene beboere et skridt foran.

Din bolig – dit valg indeholder det bedste fra reglerne i andelsboligforeninger og udvider det med de gode lånemuligheder, som en boligafdeling kan beslutte at tilbyde sine beboere. En helt ny frihed til at bygge om, låne eller investere i sin almene bolig står i dag som resultatet. Væk er fornemmelsen af, at bo på lånt tid på udlejers betingelser. Nu kan du bare gå i gang med dine ændringer, du får investeringen med dig når du flytter. Og du kan låne af afdelingen og betale af over huslejen uden at være bundet af lånet – det følger boligen og ikke dig personligt.

Foldere og bannere med klare budskaber blev brugt på Boligkontoret Danmarks afdelingskontorer i forbindelse med kampagnen Din bolig – dit valg.

Enkel model – kringlet vej Kampagne, opfindsomhed og et grundigt udformet materiale gav stor gennemslagskraft.

At gøre det nemt at udføre individuelle forbedringer krævede en kringlet vej gennem en lovgivning, som var udformet til kollektive moderniseringer – besluttet i fællesskab på beboermøder. Omhyggelige forberedelser med fokus på detaljerne var nødvendige for at gøre Din bolig – dit valg til en enkel model, der samtidig var økonomisk forsvarlig for boligafdelingen og organisationsbestyrelsen, der havde det endelige ansvar for boligselskabets boliger. Først skulle modellen gøres kendt gennem en større kampagne, og herefter fulgte arbejdet med møder og godkendelser. Hver organisationsbestyrelse fik forelagt et beslutningsoplæg med baggrundsmateriale og uddybning af modellen. Siden var det beboernes tur til at tilslutte sig modellen på et beboermøde og give sig selv og naboen nye muligheder. For hvert af de tre elementer i Din bolig – dit valg åbnede sig nye og hidtil uudnyttede muligheder for beboerne: 1. Fri ret til at ændre Riv væggen ned til værelset og få en stor stue, byg skabe, læg nyt gulv eller skift dørene ud. Boligafdelingen accepterer dine ændringer, når du flytter. Fraflytter skal ikke betale for at få ført lejligheden tilbage, som den var ved indflytning. Boligafdelingen og selskabet accepterer, at boligerne med tiden bliver forskellige. Beboeren skal selvfølgelig overholde byggeloven og orientere Boligkontoret Danmark, der indhenter kommunal godkendelse, når det er nødvendigt, som f.eks. ved nedtagning af bærende vægge og ændringer af facaden. Arbejdet skal være udført rigtigt, og autoriserede håndværkere skal udføre vvs- og elinstallationer, når det er nødvendigt. Boligens sikkerhed og værdi må nemlig ikke forringes. Ved nedrivning af vægge er det vigtigt at anmelde arbejdet – Boligkontoret Danmark skal bruge antallet af rum til den fremtidige udlejning, og nogle kommuner kræver at følge med i og godkende, når antallet af rum ændres. Boligafdelingens lovbefalede vedligeholdelsesreglement skal tilpasses de nye og frie rammer. 2. Lån til forbedringer Lån til nyt køkken eller badeværelse. Aftal med boligselskabet og Boligkontoret Danmark, hvor meget lånet og dermed huslejestigningen skal være på, og hvordan projektet skal gennemføres. Find selv et køkken og få et tilbud; der er 30% rabat på køb af køkkener og badeværelseudstyr igennem firmaer, Boligkontoret har rabataftale med. Når projektet er færdigt optager boligafdelingen et lån, som beboeren betaler tilbage over huslejen inden for 10, 20 eller 30 år. Afskrivningsperioden varierer efter hvilke typer af moderniseringer, der er tale om, og efter forbedringernes forventede levetid. Nye beboere overtager forpligtelserne til at betale huslejeforhøjelsen, indtil lånet er betalt. Boligselskabet og afdelingsmødet fastsætter et generelt maksimum for

En smidig sagsbehandling uden bureaukrati for

huslejen og lånets størrelse, og hvilke typer forbedringer det er muligt at låne til. Med afbetaling på lånet må den samlede husleje ikke udgøre mere end 125% af den gennemsnitlige m2 leje i bebyggelsen. Eller udgøre mere end 125% af den gennemsnitlige husleje for tilsvarende boliger i området. Reglen skal sikre, at boligen kan udlejes igen, så en ny beboer kan flytte ind og overtage betalingen til forbedringen. Da et enstemmigt beboermøde i Skovkanten den 26. august 2003 besluttede sig for at indføre Din bolig – dit valg betød det, at beboere i 90 m2 lejligheder i bebyggelsen fra den ene dag til den anden fik mulighed for at låne 137.000 kr. til nyt køkken eller bad. Skovkanten ligger i Kokkedal i Nordsjælland og hører til de mere attraktive områder, hvor der er plads til huslejestigninger i forhold til områdets gennemsnit for tilsvarende lejeboliger. Kommunen skal godkende låneramme og huslejeloft, inden ordningen træder i kraft. Kommunen skal altid godkende huslejeforhøjelser på 1% eller derover. Ved at få en generel godkendelse for ordningen sikres en smidig sagsbehandling uden bureaukrati for den enkelte beboer.

På de velbesøgte åbent hus-arrangementer blev regeringens planer om salg af almene boliger debatteret. Beboernes frihed til at indrette sig frit i deres lejebolig blev reelt et argument i mod regeringens forslag, der ofte blev fulgt af argumentet. ”Når du ejer din bolig, kan du gøre, som du vil”.

3. Godtgørelse efter vurdering Gå blot i gang med at investere i boligen. Ved flytning vurderer vi forbedringerne, og boligafdelingen køber dem. I lighed med andelsboligforeninger nedskrives forbedringens værdi over tid, og vurderingen bliver foretaget efter det regelsæt, som andelsforeninger bruger. Der gives også godtgørelse for forbedringer, hvor eget arbejde indgår. Beregningerne sker efter retningslinierne i Andelsboligforeningernes håndbog. Udvidelse af boligarealet eller f.eks. opsætning af altan betragtes som en varig forbedring af den brugsmæssige værdi, og værdien nedskrives derfor ikke. Beboeren skal i god tid inden fraflytning anmelde forbedringen og opgøre investeringerne til brug for vurderingen. Den nye og højere husleje skal oplyses, når boligen tilbydes til opskrevne på ventelisten. Derfor skal forbedringens værdi være kendt, når boligen bliver opsagt og skal sendes ud i tilbud. Regler for afskrivningsperioder, maksimum for godtgørelse og hvilke typer, der kan godkendes, er de samme som ved lån til forbedringer. Ordningen med godtgørelse skal ligeledes være godkendt af boligselskabet og afdelingsmødet, og kommunen skal give en generel godkendelse.

den enkelte beboer

Tegnekonkurrence på åbent hus-arrangementerne fangede børnenes ideer om indretningen af deres hjem. Vinder af konkurrencen blev Mette Albrechtsen fra boligafdelingen Byengen-Nordengen i Kokkedal.

Kampagne fik beboerne med For at trænge igennem med Din bolig – dit valg valgte Boligkontoret Danmark at gennemføre en kampagne, der inddrog beboerne selv som de vigtigste til at formidle mulighederne. Der blev udgivet en kampagneavis og udskrevet en konkurrence om de flotteste forbedringer hos beboerne og inviteret til åbent hus-arrangementer, hvor mange mødte op. Borgmestre og lokale politikere var indbudt til at debattere regeringens planer om salg af almene boliger, og Din bolig – dit valg kom til at stå som et alternativ til at sælge almene boliger for at få større råderet. Kampagnen fik rigtig gennemslagskraft, da TV2 Lorry bragte et indslag

Oktober 2002 Boligkontoret Danmark udvikler Din bolig – dit valg.

December 2002 Konkurrence om beboernes bedste forbedring udskrives i beboeravisen BoDanmark.

Februar 2003 Folder i nyhedsbrevet BoDanmark Nyt. Temaavis om Din bolig – dit valg; vindere af konkurrencen offentliggøres i BoDanmark.

Vindere rundt i landet fik overrakt vinderpræmierne på åbent hus-arrangementerne. Boligkontoret Danmarks formand, Lisbet Riis, overrakte 1. præmien til Gitte Korsgaard og Ole Andreasen fra Brønshøj.

med vinderen af konkurrencen og Politiken skrev om modellen. Efter præsentationen skulle Din bolig – dit valg tilpasses hver bebyggelse i samarbejde med Boligkontorets mere end 60 medlemmer. Herefter kunne modellen besluttes i bestyrelser og hos beboerne. De mange beboermøder gav de bedste muligheder for at udbrede modellen til beboerne. Der var udarbejdet en grundig skriftlig vejledning til beboerne, med svar på alle spørgsmål omkring anvendelse af modellen. Vejledningen blev omdelt til alle beboere forud for det besluttende afdelingsmøde. Den meget omstændelige vej igennem beslutningsprocessen blev et stort plus, beboerne fik lokalt præsenteret Din bolig – dit valg og deres nye muligheder.

Din bolig – dit valg har været omtalt jævnligt i beboeravisen BoDanmark.

Marts 2003 Åbent hus-arrangementer på lørdage fra 1. marts til 30. marts på 11 lokale kontorer.

August 2003 Organisationsbestyrelserne hos de første medlemmer behandler Din bolig – dit valg. Beboerne i Skovkanten, afdeling 12 i Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebo, vedtager som første afdeling Din bolig – dit valg på beboermødet den 26. august.

December 2003 Hørsholm godkender som første kommune Din bolig – dit valg.

En ny lovgivning bliver til Fra 2005 har en lovændring gjort det nemmere at låne og få godtgørelse, når man moderniserer sin bolig.

Eva Kjer Hansen blev udnævnt til socialminister og minister for ligestilling 2. august 2004. Som minister for det almene boligområde fremsatte hun loven om udvidet råderet, der trådte i kraft 1. juli 2005.

I takt med at boligselskaber og beboere besluttede sig for Din bolig – dit valg, fik kommunerne til opgave at godkende modellen. Den var ny for kommunerne og medførte nogen usikkerhed i starten, og ministeriet fik da også flere henvendelser om modellen. Gentofte Kommune henvendte sig eksempelvis telefonisk til Erhvervsog Boligstyrelsen, inden kommunen den 27. maj 2004 meddelte, at den godkendte modellen. Der var en del variation i kommunernes behandling af Din bolig – dit valg. Den decentrale danske tradition med kommunalt selvstyre har store styrker – og også sine svagheder. Med en svært tilgængelig og omfangsrig lovgivning på det almene boligområde kom den kommunale tilsynsordning på prøve. For at være på sikker grund havde Boligkontoret Danmark i december 2002 indhentet et notat om råderet og godtgørelser fra advokatfirmet Meyer Petersen og Lars Wolthers. Boligkontoret Danmark investerede siden en del arbejde i udredning af modellens lovhjemmel over for de

kommunale forvaltninger. Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebo ansøgte således både Hørsholm og Karlebo kommuner om godkendelse af Din bolig – dit valg. Hørsholm Kommune godkendte ansøgningen uden bemærkninger. Artiklen ”Lejerne på Ellevej får nu ny råderet” omtaler kommunens holdning: ”Hørsholm Kommunes administration finder, at der er tale om et godt initiativ, som forøger lejernes råderet”. (Frederiksborg Amts Avis 13. december 2003.) Byrådet i Hørsholm kommune godkendte som det første Din bolig – dit valg på sit møde den 15. december 2003. Karlebo Kommune foretog en del undersøgelser og forespurgte rådgivere, inden den i april 2004 kunne godkende modellen. Efter at de første godkendelser var kommet i hus, lettede det sagsgangen hos de efterfølgende kommuner. De kommunale godkendelser var sidste led i processen, men inden havde lanceringen af Din bolig – dit valg påkaldt sig myndighedernes opmærksomhed.

Kampagneavis skød i februar 2003 Din bolig – dit valg i gang med invitation til åbent hus-arrangementer.

Boligkontoret Danmark har sendt særnummeret BoDanmark nr. 40, februar 2003 til Socialministeriet. I særnummeret omtales boligorganisationens kampagne Din bolig – dit valg På midtersiderne omtales således en godtgørelsesmodel for individuelle forbedringer i lejemålene. Socialministeriet skal i den anledning bede om en redegørelse for modellen, herunder oplysninger om i hvilket omfang modellen afviger fra reglerne om råderet for almene boliger såvel efter den almene lejelov som efter almenboligloven. Socialministeriet, Departementet, Vedrørende kampagnen Din bolig – dit valg, 10. marts 2003.

Nye tider – ny lov om råderet Den positive omtale, som Din bolig – dit valg fik i både i tv, radio og dagspresse straks fra starten i marts 2003, blev registreret i Socialministeriet og Københavns Kommune, der omgående henvendte sig for en forklaring. Det gav anledning til en præcisering af modellens lovgrundlag over for kommunen og Socialministeriet, der så med skepsis på modellen, men dog stiltiende godkendte Din bolig – dit valg. Ingen lovgiver havde forestillet sig, at boligselskabet og beboerne på et beboermøde kunne beslutte at lade individuelle forbedringer indgå i den almindelige modernisering af deres bebyggelse, for derefter at lade boligafdelingen vurdere forbedringer og købe dem af fraflyttere. Da Din bolig – dit valg blev kendt i offentligheden som en ny frihed for beboerne, var det ikke lige til at rulle modellen tilbage – det er ingen vindersag at afskaffe personlige frihedsgrader. I løbet af 2004 blev modellen godkendt af en række kommuner i hele landet. På opfordring fra Boligselskabernes Landsforening fremsatte regeringen i 2004 lovforslag om at udvide og forenkle reglerne om råderet. Loven trådte i kraft 1. juli 2005 og gav beboerne fri ret til at ændre i deres boliger og mulighed for at låne til forbedringer, forudsat at det var blevet besluttet på et beboermøde. Grænsen for godtgørelse blev sat op fra ca. 45.000 kr. til 100.000 kr. For beboere hos Boligkontoret Danmarks medlemmer ligger lovgivningen fra 2005 tæt op ad Din bolig – dit valg og betyder kun et par mindre ændringer, samt en enkelt større ændring, som vedrører godtgørelsen. Den frie ret til at ændre i boligen er uændret, men ved moderniseringer kan der ikke optages lån til hårde hvidevarer, som i Din bolig – dit valg. I stedet kan beboermødet dog beslutte at yde tilskud til udskiftning af hårde hvidevarer ved køkkenmoderniseringer. Låneperioden er ligeledes begrænset til maksimalt 20 år. Godtgørelse er blevet en individuel rettighed, uden at det skal besluttes på et beboermøde, og alle forbedringer i boligen kan give godtgørelse – en klar forenkling og forbedring. Til gengæld er der et loft på 100.000 kr. for

Med henvisning til BDK’s udtalelser til Københavns Radio den 10. ds. samt til artikel i Politiken under ovennævnte titel samme dag tillader Tilsynet sig at anmode om et eksemplar af det af BDK udarbejdede forslag til nye regler. Tilsynet modtager samtidig gerne BDK’s forslag til, hvilke bestemmelser, der efter BDK’s opfattelse skal ændres i konsekvens af BDK’s forslag, og hvorledes BDK har tænkt sig at formulere de ønskede ændringsbestemmelser i almenbolig- og almenlejeloven. Københavns Kommune, Bygge- og teknikforvaltningen, vedrørende (artiklen) Lejere kan eje bid af boligen, 12. marts 2003.

godtgørelsen, og i modsætning til Din bolig – dit valg, er det ikke muligt at få godtgørelse for eget arbejde og for indkøbte hårde hvidevarer. Endelig skal projektet godkendes, inden det sættes i gang. Loven afskaffer således den enkle model, som også bruges i andelsboligforeninger. Her prissætter man forbedringen ved fraflytning, og der er mulighed for godtgørelse for eget arbejde. Samlet set er lovgivningen en markant udvidelse af beboernes frihed, med klare og enkle regler. Kun omkring beboernes godtgørelse videreføres en bureaukratisk ordning. Den manglende mulighed for at få godtgjort eget arbejde repræsenterer i dag en uforståelig forskelsbehandling i forhold til andelsboliger. Begrænsningen til 20-årige lån gør det desuden vanskeligere at udvide almene boliger, der typisk er for små til at matche dagens krav. Varige forbedringer som f.eks. tilbygninger bør kunne finansieres med 30-årige eller længere lån, så huslejestigningen formindskes. Lovgivningen rummer således stadig mulighed for forbedringer, men beboerne i almene boliger er i almindelighed stillet langt bedre end før – og bedre end lejere i privat udlejningsbyggeri, der ikke er omfattet af lovgivningen.

Positiv omtale i dagspressen og tv gjorde Din bolig – dit valg kendt hos beboere og lovgivere.

Sådan har de gjort Nye badeværelser, udestuer og indragelse af loftsrum. Marmor, granit og italiensk design. Idéerne er mange og begrænsningerne få, når den nye frihed i lejeboligen bliver brugt. Vi har været på besøg hos beboere, der viser frem og fortæller. Læs om hvilke tanker og overvejelser, de gjorde sig, i en række eksempler, vi har samlet til inspiration.

Prøvekøkkener, udvidelse plantegninger

Bestyrelsen gik foran Hos Susanne Nørregaard kunne Skovengens beboere se et prøvekøkken.

Susanne Nørregaards køkken er i åben forbindelse med stuen. Boligafdelingen giver et fast tilskud til bordplader, køleskab, komfur og emhætte på 16.000 kr. Når det er trukket fra, har køkkenet kostet Susanne 94.000 kr.

Afdelingsbestyrelsen i Skovengen var blandt de første til at indføre Din bolig – dit valg. I slutningen af 2003 indrettede Cecilie Nørregaard et prøvekøkken, som beboerne kunne komme og se. I 2005 indrettede Cecilies mor, Susanne Nørregaard, også et prøvekøkken. – Det er vigtigt, at alle kan få en idé om, hvad det betyder, når væggen til stuen fjernes, og du i stedet får et nyt, åbent køkken, fortæller Susanne Nørregaard. – Og så har folk spurgt, hvad det kostede, og hvad det giver i huslejestigning. Når du kan komme rundt og se, hvordan andre har indrettet sig, og hvad de har fået for pengene, er det med til at inspirere andre og sætte gang i, at folk indretter sig, som de vil. – Jeg havde frit valg med hensyn til køkkener og håndværkere og kunne også vælge at lave noget af arbejdet selv. Vi lagde selv et nyt klinkegulv med varme og valgte et Vordingborg-køkken. En sælger kom og målte køkkenet op, og sammen fandt vi ud af, hvordan vores nye køkken skulle se ud. Vi satte selv køkkenet op.

af rækkehuset og på Internettet

F A K T A Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebo, afdeling 7 Skovengen, Kokkedal.

Aktiv kampagne Skovengen har brugt deres hjemmeside aktivt til at reklamere for Din bolig – dit valg. Der er lagt tegninger på hjemmesiden, der viser en række forskellige muligheder for indretning af køkkener. Og der er en fotoserie fra køkkenrenoveringen hos afdelingens formand, Susanne Nørregaard. Siden er der også lavet to prøvebadeværelser. Det er meningen, at alle beboere vil blive tilbudt et projekt omkring renovering af badeværelset. Der er søgt om støtte til projektet hos Landsbyggefonden. Men der vil også her, helt i tråd med afdelingens generelle holdning til beboernes frie valg, blive lagt vægt på individuelle valgmuligheder. Seneste skud på stammen blandt individuelle muligheder i Skovengen er, at det nu er muligt at få udvidet stuen med ca. 9,3 m2, hvis man har behov for mere plads. En runde med tilmelding i foråret 2007 har resulteret i, at 23 lejemål kan se frem til at få udvidet rækkehuset til i alt 99,2 m2. Den forventede huslejestigning er på ca. 600 kr. om måneden. Stigningen er permanent, da det er en varig forbedring.

Boligtype: Rækkehus på 89 m2 fra 1974 i to etager med lille have. Husleje: 5.344 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Susanne Nørregaard og Niels Chr. Hansen.

Forbedringer Køkken År Samlede udgifter Tilskud fra afd. Beboernes andel Finansiering

2005 110.000 kr. 16.000kr. 94.000 kr. 20-årigt lån fra afdeling Huslejestigning 685 kr. i 20 år

Leverandør: Vordingborg Køkkener, rabat via Boligkontoret Danmarks indkøbsforening. Eget arbejde: Lægning af gulv, opsætning af fliser og køkken. Byggeperiode: 3 måneder.

Boligforening banede vejen Altaner er blandt de forbedringer, beboerne kan vælge i to af boligforeningens afdelinger i Hørsholm.

I afdeling 1 og 6 i Hørsholm har beboerne mulighed for at låne af afdelingen til en altan, og betale beløbet af over huslejen. Altanen er 4 x 1,5 meter og koster 677 eller 729 kr. i merhusleje om måneden. Projektet er godkendt af kommunen. 86 beboere har fået eller får altaner.

Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebos afdelinger var blandt de første der vedtog Din bolig – dit valg. Afdeling 12, Skovkanten i Kokkedal, gik i front, og boligforeningen opfordrede hurtigt alle afdelinger til at følge trop og vedtage modellen. I afdeling 7, Skovengen, giver afdelingen tilskud til hårde hvidevarer. Afdelingen har gjort en stor indsats for at informere beboerne om mulighederne i ordningen både med åbent hus arrangementer og med fotodokumentation på hjemmesiden www.Skovengen.dk. I afdeling 9-10, Byengen-Nordengen, udskiftes køkkener i forbindelse med nyindflytninger. De nye beboere får tilbud om et standardkøkken, eller de kan låne til et køkken efter eget ønske. I afdelingerne 1 og 6 i Hørsholm har beboerne mulighed for at vælge at få en stor altan. 86 beboere har valgt at gøre brug af muligheden.

F A K T A Opsætning af altan på 6m2 Andelsboligforeningen Hørsholm Karlebo, afdeling 1 og 6, Hørsholm. Boligtype: Etageboliger på 53-75 m2 fra 1944 og 1953. Husleje: 2.600-3.600 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Pris for altan: 100.000 kr. Huslejestigning: 677 kr. eller 729 kr. om måneden med 20-årigt lån og støtte fra selskabets dispositionsfond. Finansiering: 20-årigt lån fra boligafdelingen. Tilskud fra foreningens dispositionsfond på i alt 500.000 kr. til alle altaner.

Nu sover vi godt om natten Trafikstøj er en stor plage for beboerne i Andelsboligforeningen Samvirkes etageboliger i Bolbro. En inddækning af altanen løser problemet og giver tilmed et dejligt, ekstra opholdsrum.

Øverst oppe i Bolbro i Odense ligger nogle vindomsuste blokke ud til den stærkt trafikerede Middelfartvej. Andelsboligforeningen Samvirkes blokke har dejligt store altaner, men de er ikke rare at opholde sig på. Bilerne suser forbi, og vinden piber om ørerne. – Man kunne ikke tale sammen for larmen, fortæller ægteparret Margit og Knud Nelleman, der som de første i bebyggelsen har fået inddækket altanen. Nu har de skiftet de billige plastikstole på altanen ud med fire gode kurvestole. Der er tændte fyrfadslys og græstæppe på gulvet med en havenisse til at understrege kolonihavetemaet; altanen oser af hygge.

Inddækning af altanen fjernede problemer med støj og gjorde det attraktivt at opholde sig på altanen, der er blevet fri for snavs, kulde og træk.

F A K T A Andelsboligforeningen Samvirke, afdeling 7, Bolbro, Odense.

Slut med støj og møg Inde i stuen kan man slet ikke høre bilerne på Middelfartvej. Inddækningen lukker meget effektivt af for støjen. – Naboerne skal opleve det, før de tror det, siger Margit. På grund af larmen er der ingen, der bruger altanen til andet end opbevaring. Nogle har problemer med at sove om natten på grund af trafikstøjen. Margit er også glad for, at hun nu slipper for hele tiden at fjerne bilos, der klæbede til vindueskarmen og møblerne på altanen. Og parret nyder, at der er varmt inden døre og lunt på altanen. Nu kan de 16 ekstra m2 bruges til noget. Når solen står på, er der en behagelig temperatur på altanen selv i november måned. – Jeg sidder derude hver morgen med kaffen og avisen, fortæller Knud. Projektets prøveklud – Vi vidste ikke, hvad vi sagde ja til, men det kunne kun blive bedre. Margit og Knud har været prøveklud for altanløsningen. Nu har 50% af beboerne i blokken sagt ja til at få den samme løsning. Og så bliver det samlede projekt billigere. – De fleste har svært ved at forestille sig, hvordan det bliver. Men når de oplever det – både hvor pænt det ser ud, og hvor meget komfort det giver – så kan det ikke gå hurtigt nok, fortæller Knud. Heldigvis tager selve monteringen kun to dage. Så de 14 naboer kan snart få en inddækning magen til.

Boligtype: Etagebolig 80,5 m2 + 16 m2 altan, fra 1976. Husleje: 4.245 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Margit og Knud Nelleman.

Forbedringer Inddækning af altan År 2006 Samlede udgifter 71.990 kr. Tilskud fra afdeling 8.500 kr. Beboernes andel 63.490 kr. Finansiering 20-årigt lån fra afdeling Huslejestigning 485 kr. i 20 år Inddækning Leverandør: Meier Profil & Glas. Elementer, glas og aluminium. Projektstyring: Boligkontoret Danmark. Byggeperiode: 2 dage.

Altaninddækningen har taget støjen fra den trafikerede Middelfartvej. Før kunne man knap tale sammen derude. Knud tilbringer hver morgen på altanen med kaffe og avis. Når alle ruder skubbes til side, bliver altanen helt åben. Ruderne kan drejes, så de kan vaskes på begge sider. Opsætningen tog kun to dage.

Eget arbejde fra a-z Med hjælp fra familen har Dorte og Poul Bjerg renoveret deres hus og have fra a-z for en materialepris på 30.000 kr.

Væggen er revet ned, og den gamle mørke stue og køkkenet er blevet til et dejlig stort sammenhængende alrum, med lys fra tre sider og med dør ud til terrassen i haven. Ved siden af brændeovnen er blændet en dør, så der er skabt en rolig opholdsafdeling uden gennemgang. Der ligger mange timers arbejde i etableringen af den store terrasse, der er hævet op i niveau med huset. Kælderen er indrettet med værelse og vaskerummet er indrettet med praktisk opbevaring.

De lavede alt arbejdet selv og renoverede hele huset for 48.600 kr. + køkkenlån. Inspekør Lars Larsens vurdering er, at arbejderne ville koste 245.000 kr. inkl. moms.

Da Dorte og Poul Bjerg i 1999 flyttede ind i huset på Istedvej i Silkeborg, blev køkkenet udskiftet; sådan var ordningen i boligafdelingen. De kunne selv vælge elementer og indretning og fik en merhusleje på 467 kr. over 10 år. Siden har parret løbende forbedret hus og have. Hvis huset, der er fra 1957, stod til salg i dag, ville det være betydeligt mere værd, i forhold til den stand, Dorte og Poul overtog det i: haven var et vildnis, og huset stærkt nedslidt.

F A K T A Midtjysk Boligselskab, afdeling 15, Istedvej, Silkeborg.

– Vi har glæden af at bruge det. De investeringer og forbedringer, vi laver, har jo en begrænset levetid. Terrassen er måske umoderne om 5 år. Køkkenet er 7 år gammelt – og vi slider på det. Hvis det var vores eget hus, skulle vi sætte nyt køkken ind om få år for at holde værdien, mener Poul Bjerg. Poul er radiomekaniker, og Dorte arbejder som pædagog. De er begge i starten af 40’erne. Et moderne alrum Den helt store forbedring i huset er sket ved at rive en bærende væg ned mellem køkken og stue. I stedet er der sat en bjælke op, der understøtter den bærende konstruktion. Samtidig har Dorte og Poul sat en dør i facaden ud mod haven, så der er skabt forbindelse ud til den store terrasse, som de også har lagt mange timer i. Endelig har de muret et dørhul til fra stuen ud til gangen, så opholdsafdelingen er roligt afskærmet fra gennemgående trafik. Alt i alt har de fået et topmoderne og meget attraktivt køkken-alrum, som er blevet hele husets hjerterum. – Nu synes jeg, det er meget sjovere at have gæster, siger Dorte. Der er god plads omkring det store langbord – og god kontakt med dem, der arbejder i køkkenet. Langbordet og rumdeleren mellem køkken og stue har Poul selv lavet med hjælp fra broderen, der er tømrer.

Boligtype: Fritliggende hus på 94 m2 med 660 m2 have fra 1957. Husleje: 3.539 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Dorte og Poul Bjerg.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning

1999 42.133 kr. 10-årigt lån fra afdelingen 468 kr. i 10 år

Flytning af radiatorer År 1999 Udgift 7.000 kr. Finansiering Egen Terrasse og have År Udgift Finansiering

2000 8.000 kr. Egen

Vaskerum i kælder År 2003 Udgift 2.000 kr. Finansiering Egen Klinker på gulv i kælder År 2004 Udgift 1.600 kr. Finansiering Egen Nedrivning af bærende væg År 2005 Udgift 20.000 kr. Finansiering Egen Afhøvling af gulve År 2005 Udgift 4.500 kr. Finansiering Egen Opmuring af hul i væg År 2005 Udgift 2.500 kr. Finansiering Egen Terrassedør ud til haven År 2006 Udgift 3.000 kr. Finansiering Egen Køkken 1999 Leverandør: Invita Køkkener. Kirsebærtræ.

Ejerskab gennem forandring For 556 kr. mere om måneden har Lotte og Henning forvandlet en standardlejlighed til et topmoderne hjem med et meget personligt udtryk.

Fra udslidt standard etagebolig – til topmoderne og meget personlig lejlighed med nyt køkken og bad.

Ved at åbne op ud til fordelingsgangen er spisepladsen blevet et centralt rum, der samler hele lejligheden. I åben forbindelse med køkkenet og med adgang til soveværelse, bad og stue. Lotte og Henning fik et tilbud på 23.000 kr. fra mureren med hvide fliser i badeværelset. Men de ville gerne have et mere personligt udtryk, der passede til farverne i resten af huset; så prisen steg til 33.000 kr. for murerarbejdet.

– I øjeblikket er det jo håndværkernes marked, så vi valgte at bruge de håndværkere, boligafdelingen bruger. Vi regnede med, at de havde større interesse i at overholde aftalerne. Og det kom til at holde stik, fortæller Henning Knudsen. Han er uddannet teknisk assistent og valgte selv at stå for koordineringen med håndværkerne. Det var en sej proces, for der dukkede nogle uforudsete ting op undervejs. F.eks. var der hul i væggen bag elementerne, og der manglede gulv under begge højskabe. – Sæt nogle penge af til uforudsete udgifter, er Hennings råd til andre, der kaster sig ud i større ombygninger. Lejligheden har fået personlighed – Vi har fået ejerskab til lejligheden ved at gøre noget ved den. Nu er det vores personlige stil, der råder, siger Lotte og Henning, der har flere planer om forbedringer. Skabsvæggen i entreen skal have nye moderne skydelåger, og der skal et stort spejl op, så gangen synes større. Den personlige stil præger hele lejligheden i valget af farver, gardiner og andre detaljer. Parret havde dog ikke kastet sig ud i den store ombygning, hvis de ikke havde haft muligheden for at få et lån og betale over huslejen. Blive eller flytte – leje eller eje – Der er mange af vores naboer, der står i et vadested – skal de blive boende og ofre penge på lejligheden, eller skal de flytte til noget mere moderne – måske eget hus? Det var også den overvejelse vi stod i. Men vi er rigtigt glade for vores lejlighed nu. Vi kan jo ikke finde noget tilsvarende i det her område, vi har råd til at købe. Så skulle vi have købt for nogle år siden. Men vi har begge været gennem en skilsmisse og har fundet sammen for få år siden; så for os var den bedste løsning at prøve forholdet af først, fortæller Lotte. I stedet for at købe hus har parret købt et sommerhus, og de regner med at blive boende i lejligheden i Espergærde. Lotte og Henning fik et tilbud på fra mureren 23.000 kr. med hvide fliser i badeværelset. Men de ville gerne have et mere personligt udtryk, der passede til farverne i resten af huset; så prisen steg til 33.000 kr. for murerarbejdet.

F A K T A Boligselskabet Teglværksgården, afdeling 81, Hovparken, Espergærde. Boligtype: Etagebyggeri i tre etager, fireværelses bolig fra 1966 på 89 m2. Husleje: 4.095 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Lotte Kisby og Henning Knudsen og børnene Michael og Mikkel – 16 og 17 år.

Forbedringer Køkken inkl. hvidevarer År 2006 Udgift 56.000 kr. Bad År Udgift

2006 36.000 kr.

El-arbejde År Udgift

2006 16.000 kr.

VVS År Udgift

2006 8.000 kr.

Vaskesøjle År Udgift

2006 9.000 kr.

Køkken, bad og vaskesøjle 125.000 kr., lån fra afdelingen udgør 81.000 kr. med omkostninger. Finansiering

20-årigt lån fra afdelingen Huslejestigning 556 kr. i 20 år Leverandør: KVIK køkkener. Styring: Egen styring af håndværkere. Byggeperiode: 3 uger.

Nyt IKEA-køkken og er Nyt baderum

Idéer til fornyelse får frit løb Helle og Jan Møller er impulsive, og der er ikke langt fra ord til handling, når de får en idé til fornyelse i boligen.

Helle og Jan Møller var nogle af de første, der brugte råderetten, da Boligselskabet Samvirke vedtog, at beboerne kunne låne til forbedringer. De lånte til et nyt køkken for ni år siden. For kun 30.000 kr. fik de et meget praktisk køkken fra IKEA med mange praktiske detaljer. Køkkenet lever stadig op til moderne standard, og næste år er lånet betalt ud, så merhuslejen på 379 kr. om måneden falder bort. Helle og Jan har allerede planer med pengene. De vil gerne lave en dør fra gangen ud til bryggerset, så de slipper for at skulle udenfor, hvor indgangen er i dag. Bad for 138.000 kr. Det seneste projekt er badeværelset, der blev tip top moderniseret i 2004. – Der var altid hundekoldt, fortæller Helle. Om vinteren måtte vi hælde varmt vand i karret og lade det stå lidt og dampe af, før vi kunne holde ud at være i rummet. Da boligforeningen i 2004 indlagde fjernvarme, og der alligevel skulle nye radiatorer op i hele huset, slog Helle og Jan til. Nu skulle badeværelset moderniseres.

Jan Møller er opvokset i huset i Bolbro, som familien flyttede ind i fra byggeriets start. For Jans mor, Birthe Pedersen, et moderne, men lille køkken tilbage i 1963. – Vi sad ved køkkenbordet og spiste. Min lillebror sad ved udtrækspladen til kødhakkeren. Min mor og jeg sad ved en udtræksplade ved vasken, og min far sad ved bordenden, fortæller Jan Møller. Jan og Helle lagde et kammer sammen med det gamle køkken, så det blev dobbelt så stort. For kun 30.000 kr. fik de et moderne køkken med mange praktiske detaljer, f.eks. et udtræksskab, hvor det er nemt at komme til gryn og mel. Køkkengulvet er af linoleum. Bruserummet blev dimensioneret, så der blev plads til en håndklædevarmer; den mindste der kunne fås.

til 30.000 kr. i 1997 holder nutidens standard betalt ud om et år. fra 2004 koster 900 kr. om måneden, men huslejen er stadig under 5.000 kr.

I dag er der brusekabine og gulvvarme, og det er en helt anderledes oplevelse at gå i bad. – Da vi fik lavet bad, var boligforeningen lidt mere dus med tanken om råderet. ”Få nu lavet noget optimalt”, sagde boligforeningens formand, Ebbe Rasmussen. Moderne standard til rimelig leje For ti år siden byttede Jan og Helle bolig med Jans far. De boede på det tidspunkt i en lejlighed, mens faren stadig boede i huset i Bolbro, hvor Jan er vokset op. Huset var blevet for stort for ham, hvorimod Helle og Jan savnede mere plads. – Med vores situation har vi ikke råd til at købe et hus. Og vi ville heller ikke have kunnet få et lån som det, vi har fået gennem boligforeningen til badeværelset, fortæller parret. Og huslejen er stadig rimelig, selv om husets standard er blevet bragt up to date. – Vi syntes, vi har vundet i lotteriet, siger Helle og Jan Møller.

F A K T A Andelsboligforeningen Samvirke, afdeling 5, Bolbro, Odense. Boligtype: fritliggende hus fra 1961 på 90 m2 med have. Husleje: 2.792 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Helle og Jan Møller.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning Badeværelse År Udgift Finansiering Huslejestigning

1997 30.000 kr. 10-årigt lån fra afdeling 379 kr. i 10 år

2004 138.000 kr. 20-årigt lån fra afdeling 970 kr. i 20 år

Køkken Leverandør: IKEA Eget arbejde: Nedrivning af væg og køkken, tapetsering, ca. 1 måned. Opsætning: 14 dage. Projektstyring: Egen. Bad Leverandører: Dansani elementer, fliser fra Rønn Andersen. Udførelse: Bolbro VVS. Byggeperiode: 6 uger. Projektstyring: Boligkontoret Danmark/Bolbro VVS. Boligselskabets ordning 10 år gammel ordning med individuelle lån til forbedringer (før Din bolig – Dit valg blev taget i brug).

1 Detaljerne giver den personlige stil Erik og Bettina ønskede at få et moderne køkken uden stålkanter og andre detaljer, der bryder de rene linier.

Erik og Bettina har valgt at rykke kogeøen over på den korte væg, så komfur og vask ikke er lige oven i hinanden. Og så har de købt et stort komfur med fem kogeplader. På væggene er der opsat fliser, og her har Erik Wendel et godt råd til andre, der sætter fliser op på en væg, hvor der tidligere har været glasvæv. – Husk at bede håndværkerne om at pudse væggen op først – ellers får I en væg, hvor fliserne hopper og danser på fladen, anbefaler Erik Wendel. Dyrere end man regner med – Vi regnede med, at vi kunne lave køkken for 75.000 kr., men alene bordpladen koster 25.000 kr. og elarbejdet 20.000 kr., fortæller Erik Wendel. Man kan hurtigt blive fanget ovre i køkkenfirmaet, når de viser frem af alle

Erik og Bettina har valgt et Vordingborgkøkken i massiv ask, som er holdt i rene linier uden for mange detaljer. Kogepladen er nedsænket i bordet og rykket hen på den korte side af køkkenet, så der er mere plads ved vasken.

I Borupgård 1 og 2 er der i 2006 givet lån til 100 køkkenprojekter. Her er den første af tre løsninger på indretning af køkken i samme type bolig... de frække detaljer – med hjørneskabe, hvor elementerne skubber sig ud og sokkelskuffer osv. Så løber det op. – Jeg ville have afsætningspladen ved vasken, og min kone ville have det smarte hjørneskab. Vi er også meget glade for gulvet, der er lagt ovenpå det gamle parketgulv. Det giver et ekstra isolerende lag. Vi synes, det er varmere at gå på. Erik synes, at rækkehuset i Snekkersten er en perfekt familiebolig med en fin beliggenhed tæt på vandet og naturen. – Tilsvarende huse i området koster jo 19.000 kr. i husleje. Men vi har ikke lyst og råd til at sidde så hårdt i det. Med de frihedsgrader, vi har, er det helt fantastisk at bo her. Og muligheden for at låne er vores sikkerhed for, at vi ikke kommer i klemme.

F A K T A Boligselskabet Teglværksgården, afdeling Borupgård 1, Snekkersten, Helsingør. Boligtype: 127 m2 rækkehus fra 1973, to etager med have. Husleje: 7.700 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Erik og Bettina Wendel, og børnene Michelle 16, Christian 13.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning

2006 129.000 kr. 20-årigt lån fra afdelingen 854 kr. i 20 år

Gulve År Udgift Finansiering

2006 ca. 15.000 kr. egen

Badeværelse År Udgift Finansiering

2006 17.000 kr. egen

Køkken + gulve Leverandør: Vordingborg Køkken med rabat via Boligkontoret Danmarks indkøbsforening. Køkkenelementer i ask + gulv i ask med skibsfuge. Eget arbejde: Nej. Projektstyring: Vordingborg Køkkener. Byggeperiode: 1 måned.

Det tager tid at bestemme sig Ove og Lisbeth BrandstrupAndersen brugte to år på at bestemme sig for at få et nyt køkken. Køkkenfirmaet brugte halvanden uge – så kunne det tages i brug.

Familien Brandstrup var først hos HTH og Vordingborg køkkener, men ønskede et køkken i en lidt mere gammeldags og varm stil. Derfor faldt valget på et AUBO køkken. De mange skuffer er mere praktiske end de gamle dybe skabe. Mikroovnen er placeret i en god arbejdshøjde og ovnen er skjult, når skabslågen trækkes ned. Fliserne er i italiensk travertinmarmor og de højt siddende glasskabe giver rum omkring køkkenets vigtigste arbejdsplads, vasken.

– Min mand rev det gamle køkken ned på en weekend. Køkkenelementerne blev leveret onsdag, og torsdag morgen kom tømreren. Det gik let og smertefrit, siger Lisbeth Brandstrup, der har fået lige det køkken, hun drømte om. Men det tog et par år at tage beslutningen. En 100% forbedring Ove og Lisbeth har tilbragt otte år i deres rækkehus i Snekkersten. Allerede ved indflytningen tog de råderetten i brug, malede huset, renoverede trappen og moderniserede det gamle køkken med en cremehvid maling, porcelænsgreb på lågerne, nye fliser og en god ny bordplade. For to år siden hørte de om Din bolig – dit valg og muligheden for at låne til forbedringer i køkken og bad. – Jeg var meget glad for mit gamle køkken; det var rigtigt pænt og hyggeligt, men det nye er 100% bedre. Det er meget mere praktisk, siger Lisbeth. Der er ikke sparet på noget, og det nye køkken er indrettet, så det er nemt at komme til alting.

F A K T A ... her er den anden løsning Boligselskabet Teglværksgården, afdeling Borupgård 1, Snekkersten, Helsingør.

Den gamle stil er bevaret i elementerne og indretningen, der leder tankerne hen på et toscansk landkøkken. Fra opsparingen på vedligeholdelseskontoen på 16.000 kr. er brugt ca. 12.000 kr. til slibning af gulvet i køkkenet, køkkenfliser og maling af hele huset. Det får vi ingen andre steder – 9.300 kr. om måneden for 130 m2 med have i Snekkersten; her er frit, ikke langt til vandet og de grønne områder – det får man ingen andre steder. Vi har aldrig overvejet at købe en bolig, siger Lisbeth Brandstrup. Vi har det alt for godt her. – Jeg kan godt lide, når tingene fungerer, at der ikke er en hane, der drypper. Det gider jeg ikke! Vi har altid betragtet boligen som vores egen; har aldrig tænkt over, om der var noget vi ikke måtte, når vi bare gjorde det bedre end det, der var. Og vi bliver da boende. Det er derfor, vi har fået lavet køkkenet.

Boligtype: 127 m2 rækkehus fra 1973, to etager med have. Husleje: 7.700 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Lisbeth og Ove Brandstrup-Andersen.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning

2006 117.000 kr. 20-årigt lån fra afdeling 790 kr. i 20 år

Hårde hvidevarer År Udgift Tilskud fra afdeling Finansiering, egen Tilvalg i bad År Udgift Finansiering Huslejestigning

2006 14.000 kr. 10.000 kr. 4.000 kr.

2006 6.000 kr. 20-årigt lån fra afdeling 50 kr. i 20 år

Køkken Leverandør: AUBO Køkkener. Elementer af massiv ask + særlige løsninger. En del elektrikerarbejde; opsætning af stikkontakter. Eget arbejde: Nedrivning + opsætning af fliser, ca. 40 timer. Byggeperiode: 1½ uge. Projektstyring: AUBO Køkkener koordinerede med elektriker.

Nye låger – helt nyt udtryk Lisbeth Andersen har beholdt de fleste af de gamle skabe og nøjedes med at skifte lågerne og bordpladen i køkkenet.

Med ny bordplade, nye låger og nedsænket vask blev det gamle køkken så godt som nyt – til under det halve af prisen for et nyt køkken. Lisbeth har også skiftet enkelte skabe ud med skuffeelementer.

– Jeg har været træt af det køkken, lige siden jeg flyttede ind for 14 år siden, siger Lisbeth Andersen, der er lykkelig for, at hun besluttede sig for at gøre noget ved det, skønt hun ikke er helt sikker på, om hun bliver boende. Det vil være for dyrt at sidde med fire værelser, når sønnen flytter. – Der er ikke så meget at betænke sig på, er Lisbeths råd til andre beboere. Det er billigt og helt smertefrit. Og resultatet er bare godt. Lisbeth havde læst om Din bolig – dit valg på Boligkontoret Danmarks

F A K T A ... og her er den tredie løsning hjemmeside, og da hun fik en brochure fra et køkkenfirma sammen med Borupgård 2's beboerblad, ringede hun til firmaet. – Jeg har tidligere tænkt, at det var for dyrt med et nyt køkken, når man bor til leje. Men muligheden for at gøre det over råderetten er smart. Så er det ikke så stor en udskrivning. Og du hænger ikke på lånet, når du flytter. Hvis jeg ikke havde kunnet låne pengene, ville jeg ikke have gjort det, siger Lisbeth Andersen.

Boligselskabet Teglværksgården, afdeling Borupgård 2, Snekkersten, Helsingør. Boligtype: 127m2 rækkehus fra 1976, to etager med have. Husleje: 7.700 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboer: Lisbeth Andersen

Forbedringer Nye køkkenlåger År 2006 Udgift 43.000 kr. Finansiering 20-årigt lån fra afdeling Huslejestigning 297 kr. i 20 år Køkkenlåger Leverandør: Frøsø Køkkenfornyelse. Nye låger, enkelte nye elementer og ny bordplade i lamineret kirsebærtræ, nedfældet vask. Eget arbejde: Nej. Projektstyring: Frøsø. Køkkenfornyelse. Byggeperiode: 1 dag.

Bolig fra 1949 blev som ny Lejligheden med køkken og bad fra 40'erne var et håndværkertilbud. Efter ombygning er det blevet en drømmelejlighed.

– Vi har sparet 5.000 kr. i husleje om måneden ved at flytte til en lejebolig, fortæller Lizzie Kruse. Derfor er investeringerne på 70.000 kr. til forbedringer i lejligheden allerede tjent hjem efter det første år. – Da jeg så lejligheden, sagde jeg: ”Her kan jeg ikke bo”, husker Lizzie. Men Jørn kunne se mulighederne. Med lidt ombygning og lidt håndværkerhjælp kunne der komme en rigtig god bolig ud af det. Og det fik han ret i. – Viceværten sagde, at vi måtte gøre, hvad vi ville ved lejligheden, bare vi ikke rev bærende vægge ned, og så længe vi satte håndværkere til at lave vvs- og el-arbejdet. Huslejen er 5.000 kr. lavere For 8 år siden, hvor parret boede i hus, lod Lizzie sig skrive op hos Hejrevangens Boligselskab. – Jeg vidste, at der godt kunne gå 10 år, før vi fik en bolig, siger Lizzie,

Jørn og Lizzie rev væggen ned mellem køkken og stue, så de har fået en åben forbindelse. Køkkenet er fra KVIK, som var meget fleksible, når Jørn og Lizzie ændrede i projektet undervejs. I gangen blev væggen til køkkenet flyttet 65 cm, så der blev plads til et stort garderobeskab. I badet er det gamle terrazzogulv blevet malet, håndvasken er flyttet og radiatoren erstattet af en håndklædevarmer. Jørn er havnefoged på Sletten Havn.

Sagde ja til boligen, fordi de kunne indrette Renoveringen på 70.000 kr. kunne tjenes

F A K T A Hejrevangens Boligselskab, afdeling 4, Humlebæk. Boligtype: Etageejendom i 3 etager, bolig fra 1949 på 83 m2.

men jeg tænkte, at det jo var meget sandsynligt, at der ville komme en dag, hvor vi ikke længere orkede at holde hus og have. Den dag kom for tre år siden, hvor vedligeholdelsen voksede parret over hovedet. – Taget skulle skiftes, haven var stor, træværk skulle males – i det hele taget meget at holde. Så da nye private lejeboliger, ”Louiseparken”, blev opført, slog Jørn og Lizzie til. Men Lizzie beholdt sin opskrivning hos Hejrevangens Boligselskab – for huslejen i Louiseparken var 9.000 kr. om måneden. I Boligselskabet Hejrevangens bebyggelse over for stationen i Humlebæk er huslejen kun 4.022 inkl. vand og varme. Så der var råd til forbedringer. 3 måneder brugte Jørn og Lizzie på at indrette nyt køkken i åben forbindelse med et tilstødende værelse og på moderniseringer i gangen og badeværelset.

Husleje: 3.136 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Jørn og Lizzie Kruse.

Forbedringer Køkken, entré, bad År 2004 Udgift 70.000 kr. Finansiering Egen Køkken Leverandør: KVIK køkkener. Projektstyring: Egen. Eget arbejde: Nedrivning. Byggeperiode: 3 måneder.

sig som de ville. hjem på et år pga. lavere husleje.

Italiensk elegance Ulla og Flemming Olesen har omhyggeligt udvalgt hvert eneste element i deres badeværelse, der udstråler en rendyrket italiensk elegance.

– Det betyder noget for os, at vi selv har sat præg på vores badeværelse. Der er ingen der har et magen til. Ulla og Flemming Olesens badeværelse er blevet til gennem en proces, hvor hvert eneste element er blevet omhyggeligt udvalgt. Lige fra den italienske vask til brusevæggen af glas, der også er italiensk, til fliserne på væggene og klinkerne på gulvet. – Det har været en hurdle at finde ud af indretningen, men nu har man glæde af det hver dag, siger Flemming Olesen. – Badeværelset er blevet pænt og funktionelt og lyst og lækkert; vi er rigtig glade for det. Det er blevet et meget mere personligt rum for os. Næste projekt på vej Det gamle baderum havde siddebadekar og var meget upraktisk. Ved at slå garderoben i mellemgangen sammen med det oprindelige baderum, har Ulla og Flemming fået et større og mere anvendeligt rum med 3 ekstra m2. Rørene blev lagt ned i gulvet, og en måler blev flyttet ud i gangen. – Vi ved, at vi vil blive boende, så vi vil gerne investere. Sådan er der også flere af vores naboer, der tænker. Vi kender et andet par, der har lavet både bad og køkken. Og vi regner selv med at gå i gang med køkkenet om et års tid, siger Flemming Olesen.

Vasken og glasbordpladen er italiensk design. Der er lagt mange timer i at finde en smuk designløsning til badeværelset hos Ulla og Flemming. Glaspladen ved brusenichen er italiensk design.

Vi udtrykker os gennem valgene i vores bolig.

F A K T A Villabyernes Boligselskab, Afdeling 1, Gentofte. Boligtype: Etagebolig på 89 m2 fra 1956. Husleje: 3.365 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Ulla og Flemming Olesen.

Forbedringer Bad År Udgift Finansiering

2002 135.000 kr. 15-årigt lån fra afdelingen Huslejestigning 1.283 kr. i 15 år Ingeniør: Ehrenreich Ingeniørfirma. Leverandør: Johannes Fogh: Italiensk vask, bordplade mv. Byggeperiode: 3 måneder.

Vores venner sagde, at det

Plads til at flytte sammen TV2-programmet ”Helt Solgt” inspirerede Sussie Petersen til at udnytte førstesalen og få 57 m2 ekstra for kun 420.000 kr.

Sussie Petersen har gemt de fem fotos, hun printede ud fra TV2s hjemmeside, efter et afsnit af ”Helt Solgt”. Indretningsarkitekt Liselotte Risell viste, hvordan man kan udnytte pladsen på et lille loftsrum. Sussies hus i Helsingør var på 100m2; og lige småt nok til familien på fire. – Det er et utrolig dejligt kvarter med natur og sø tæt på, siger Sussie, der snart flytter sammen med sin kæreste og hans søn, så familien udvides til fem. Derfor var det helt nødvendigt med de to ekstra børneværelser på loftet. Billige kvadratmeter Sussie Petersen overvejede at bygge ud i haven, men fandt ud af, at det var bedre at udnytte loftsrummet. Med en byggesum på under 8.000 kr. pr. m2, har det givet nogle meget billige kvadratmeter. Sussie Petersen læste om mulighederne i Boligkontoret Danmarks beboerblad. Da sagen var så omfattende, tog det lidt tid inden boligselskabet godkendte ombygningen. Men da man havde sikret sig, at trappen er forberedt for trappelift, så også handicappede kan få glæde af 1. salen, var

Isabella og Nicholas har fået hver sit værelse på 1. sal. Her kan Isabella lukke døren, når veninderne er på besøg, og Nicholas har fået plads til et trommesæt. Sussie Petersen har indrettet 1. salen, så reposen ovenfor trappen også kan bruges til ophold. Her har børnene fået egen tv-stue. Trappen op til første sal afløste en trappestige – den er bred nok til en trappelift, så boligen stadigvæk kan bruges af handicappede. DVB Helsingør har en målsætning om, at boligerne skal være egnede for handicappede.

kunne man da ikke, når man boede til leje

F A K T A DVB Helsingør, afdeling 20, Helsingør. Boligtype: Fritliggende hus fra 1958 på 101 m2 med have.

godkendelsen i hus. Det tog også lidt tid hos kommunen, så Sussies råd til andre beboere er: – Få alle godkendelser i hus, inden I begynder at bygge. Ellers har hun ingen betænkninger. – Bare gå i gang. Det er rimeligt enkelt, det vi har fået gjort, og byggesagen kørte som smurt. Håndværkerne var søde og rare. Familier kræver plads – Med alle de sammenbragte store familier, vi har i dag, kan de almene boliger godt blive for små. Og det kan godt betale sig at investere, når huslejen er så billig. Vi ville jo ikke have råd til at købe et tilsvarende hus, siger Sussie, der er 36 og arbejder som pædagogmedhjælper. – Vores venner sagde, at det kunne man da ikke, når man boede til leje. Men jeg havde jo læst om råderetten, og hvis man spørger, får man jo et svar. Sussie Petersens ihærdighed kan nu komme andre beboere til gode. Boligselskabet og kommunen skal ikke betænke sig længe næste gang.

Husleje: 3.951 kr. ekskl. varme, og moderniseringer. 6.826 kr. med 1. sal. Beboere: Sussie Petersen og Kim Hageberg, Nicholas, Isabella og Theis.

Forbedringer Udnyttet 1. sal År Udgift Finansiering Huslejestigning

2006 428.400 kr. 30-årigt lån fra afdeling 2.875 kr. permanent

Udnyttet 1. sal + 57 m2 Entreprenør: Peter Miehs Byg: Koordinerede med elektriker, maler mv. Projektstyring: Boligkontoret Danmarks byggeafdeling har været forretningsfører på byggesagen. Byggeperiode: 3½ måned. Godkendelse: Kommunen godkendte udnyttelse af 1.salen som et særskilt projekt.

Mit hjem er min base Flemming Petersens helbred forhindrer ham i at bevæge sig meget rundt. For ham er hjemmet en vigtig base – som bare skal være i orden.

Udestuen har lagt en tredjedel til husets areal og er et meget lyst rum; en stor kvalitet for Flemming, der tilbringer meget tid hjemme. Udestuen er uopvarmet, men det store glasareal gør, at sæsonen forlænges med et par måneder i hver ende. Døren og vinduet på tværs kan åbnes, så der kan komme luft ind om sommeren.

Flemming Petersen skal tage hensyn til et svagt hjerte. Derfor var det en lise at kunne flytte fra en lejlighed på 2. etage til et rækkehus med have i samme boligforening. – Jeg kan ikke bevæge mig så meget omkring længere, så mit hjem er meget vigtigt for mig, siger Flemming. At få bygget en udestue var derfor noget af det første, parret tænkte på, da de overtog huset på kun 67 m2. Udestuen udvider det lille hus med 22m2, og den lille og lidt mørke stue har nu udgang til et dejligt lunt uderum med god plads, lys og luft.

F A K T A Fik plads til hjemmeliv og besøg af børn og børnebørn, da huset på 67 m2 blev udvidet med en udestue på 22 m2.

– Vi har også fået bedre plads til at have vores børn og børnebørn på besøg. Hver onsdag holder vi familiedag, og vi er 14, hvis alle dukker op, fortæller Flemming. Han er meget tilfreds med at bo til leje. – Det betyder meget, at jeg kan gøre, hvad jeg vil. Så længe jeg betaler huslejen, er det mit hus. Jeg skal ikke være bekymret for en dag at skulle gå fra hus og hjem. Husets hjerterum Bebyggelsen er 20 år gammel, og køkkenet var slidt ned, da parret overtog rækkehuset. Men lån fra afdelingen gjorde det muligt at få et nyt og mere praktisk køkken. Og med boligstøtte er huslejen stadig til at betale. – Vores nye køkken har sat sit præg på hele huset. Vi er så glade for det, siger Flemming. Gulvet, der ligner et skibsdæk med brede gummifuger, giver køkkenet varme. Og de mange små detaljer, kobberting og skabet med lys, er med til at understrege hyggen omkring spisepladsen. – Og så er det bare praktisk, især når man er på vej ind i den tredje alder, at der er mange skuffer, og at alting er nemt at holde og gøre rent. Køkkenet er ikke stort, men det er så godt indrettet, at der er plads til det hele.

Arbejdernes Andelsboligforening i Ringe, afdeling 12, Vesterparken, Ringe. Boligtype: Rækkehus fra 1985 på 67 m2 med have. Husleje: 3.470 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Anni og Flemming Petersen.

Forbedringer Køkken År Udgift, i alt Finansiering Huslejestigning

2006 147.200 kr. 20-årigt lån fra afdeling 920 kr. i 20 år

Badeværelse År Udgift Finansiering Udestue År Udgift Finansiering

2006 5.000 kr. Egen

2004 100.000 kr. Egen

Udestue 2004: 22 m2 Udgifter: 100.000 kr. heraf 34.000 kr. til elementer. Leverandør: Prodex elementer, træelementer med termoruder. Projektstyring: Entreprenøren stod for byggeriet. Eget arbejde: Nej. Byggeperiode: 14 dage.

I det praktisk indrettede køkken er der lagt nyt gulv i stil med et skibsdæk, der har brede gummifuger mellem plankerne.

Køkken 2006 Udgifter: 147.000 kr., heraf 125.900 kr. til entreprenøren. Leverandør: HTH køkken, LH Gulve Odense. Eget arbejde: loft i køkken, ca. 1 dag. Projektstyring: HTH Køkken. Byggeperiode: 10 dage.

Hvis I investerer i tide, kan I glæde jer over

Til glæde de næste 25 år En overdækket terrasse med læ i gavlen betyder, at der er flere dage, hvor morgenkaffen kan nydes udenfor.

– Vi regner med, at det holder en 20-25 år, og så har det kun kostet os 1.000 kr. om året, siger Kaj og Tove Andersen, der har overdækket deres terrasse. De er først i 60’erne og regner ikke med at flytte mere. – Vi er jo pensionister, og vi nyder meget, at vi kan sætte os ud på terrassen og drikke vores morgenkaffe, siger Tove Andersen. Der er sol på terrassen fra tidlig morgen til tidlig aften. Der skal en byggetilladelse til – Vi ringede ned til Skanderborg kommune og spurgte, om vi måtte overdække terrassen, der er på 9 m2. Det fik vi lov til over telefonen, og så gik vi bare i gang. Da Kaj og Tove var færdige, orienterede de kommunen igen. Men så blev de spurgt, om de havde en byggetilladelse. Når man bor i rækkehus på en såkaldt storparcel, skal kommunen altid først godkende tegningerne

forbedringerne i rigtig mange år.

F A K T A Midtjysk Boligselskab, afdeling 75 i Højvangen, Skanderborg.

med en skriftlig byggetilladelse. Det gælder også alle andre tilbygninger og udestuer, nye vinduer mv. I første omgang havde kommunens sagsbehandler regnet med, at Kaj og Tove boede i eget hus. Sagsbehandleren på kommunen tog det imidlertid med humor, og Kaj og Tove regner med at få godkendt de indsendte tegninger. Overdækningen er pænt passet ind i forhold til materialer, farver og byggestil. Men nu ligger der nogle standarder omkring udførelse og materialer, hvis andre ønsker at gøre det samme. Der er også blevet orienteret om det på et beboermøde. Huslejen sætter loft over investeringerne – Vi havde måske mere seriøst overvejet at lave en egentlig udestue, hvis vi havde kunnet få et lån via boligafdelingen og betale det af over huslejen. Men den mulighed er ikke vedtaget for bebyggelsen. Boligerne er fra 2003, og huslejen er i forvejen høj for området.

Terasseoverdækningen er lavet i det samme træværk, som beklæder de øvrige gavle og udhuse i bebyggelsen. Tove og Kaj Andersen ønskede ikke at lukke terrassen helt. Der skal være luft om sommeren, og der er derfor ikke sat glas i siderne.

Boligtype: Rækkehus fra 2003 i et plan på 83 m2. Husleje: 5.050 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Tove og Kaj Andersen.

Forbedringer Overdækket terrasse År 2006 Udgift 25.000 kr. Finansiering Egen Overdækket terrasse Udgifter til materialer: 25.000 kr. Materialer: træ og glas/termoplast som tagmateriale. Eget arbejde: Har selv opført overdækket terasse. Byggeperiode: 6 uger.

Gjorde det selv – og vandt I 2003 vandt Gitte Korsgaard og Ole Andreasen Boligkontoret Danmarks konkurrence, der indledte Din bolig – Dit valgkampagnen.

Lidt ad gangen – det er Gitte og Oles motto. Og på den måde fik de både istandsat entréen, etableret vaskerum i kælderen, renoveret køkken og bygget udestue. Boligkontoret Danmarks bestyrelse besluttede i februar 2003, at de var klare vindere af konkurrencen om den bedste boligforbedring. Og på den måde blev de rollemodeller for andre beboere i Din bolig – Dit valg kampagnen. – Det er rart, at vi stort set kan gennemføre alle de idéer, vi får. Jeg kan da godt forstå, at der er brug for lidt kommunikation med Boligselskabet, men vi synes, det har fungeret fint, siger Ole Andreasen om det råderum, familien har haft til at gennemføre de ændringer, de ønskede. – Jeg ringede til ejendomsmesteren, da vi ville rive en væg ned, og det fik vi grønt lys til med det samme. Med havestuen var der lidt mere papirarbejde. Et ”håndværkertilbud” Da Gitte og Ole i juli 2000 overtog huset i Brønshøj på 85 m2, trængte det til en kærlig hånd. Boligselskabet havde malet vægge og lofter, men huset havde det oprindelige køkken fra 1952, kælderen var slemt medtaget af en brand, og haven var et vildnis af buske. Først tog det 14 dage at rydde op i haven og køre 12 trailere med have-

Familien Andreasen og Korsgaard samlet i havestuen i 2003. Gitte og Ole har selv bygget deres havestue af træ. Den er bygget ud af hovedet uden tegninger, men med gode venners hjælp.

F A K T A Gitte Korsgaard og Ole Andreasen vandt konkurrencen om beboernes bedste forbedring i 2003. ”Lidt ad gangen” er deres motto for forbedringerne i huset, der var gør-det-selv og blev vurderet til 90.000 kr.

DVB København, afdeling 3 i Brønshøj, København. Boligtype: Fritliggende hus fra 1952 på 95 m2 med have.

affald på affaldspladsen. Samtidig gik Gitte og Ole i gang med at fjerne plader på kældervæggene, så væggene kunne få luft og tørre. En ordentlig omgang rengøring måtte også til, inden det egentlige projekt kunne gennemføres – et bryggers med vaskemaskine og tørretumbler. I februar 2001 blev næste projekt sat i værk: Entréen blev slået sammen med vindfanget, så der i dag er en stor og brugbar entré. Samtidig satte Gitte og Ole nye døre i hele rummet, lagde klinker på betongulvet og forsænkede loftet. Selvgjort er velgjort I april 2002 gik Gitte og Ole i gang med projekt havestue. Den er bygget ud af hovedet uden tegninger, men med gode venners hjælp. Rummet er uopvarmet, men isoleret i gulv og endevæg. – Vi har tænkt os at blive boende, så vi betragter huset som vores eget og vil gerne ofre det, der skal til, for at det bliver godt, sagde parret i 2003. Det gælder stadig i oktober 2006. – Når man ikke tænker på at flytte, er det ligegyldigt med godtgørelsen. Nu har vi et nyt projekt omkring indkørslen og en carport på bedding. Det bliver det næste, vi går i gang med.

Husleje: 6.354 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Gitte Korsgaard, Ole Andreasen, 2 børn.

Forbedringer Finansiering: Egen Byggeperiode: Eget arbejde i flere tempi over tre år. Vurderingen af forbedringerne er foretaget af byggeafdelingen i Boligkontoret Danmark. Vurdering 2003 Køkken Entré Udestue Kælder Døre EL-arbejde

10.000 5.000 50.000 5.000 10.000 10.000

kr. kr. kr. kr. kr. kr.

Indretter deres egen seniorbolig

Seniorbolig med vinterstue

Kate og Boye Olsen indrettede rækkehuset til en seniorbolig efter deres hoved. Med god plads i stuen, nyt køkken, stort badeværelse og en dejlig vinterstue på 18 m2.

Kate og Boye Olsen havde boet 15 år i lejligheden på 1. sal i NABs afdeling Nørrevænget 2. Datteren var flyttet hjemmefra, alderen nærmede sig de 50, og de begyndte at se sig om efter en seniorbolig. – Vi havde talt om rækkehusene her i Nørrevænget 1, men vi syntes, badeværelserne var alt for små. Det var sådan noget med at stå med det ene ben i håndvasken og det andet i toilettet, når man skulle tage brusebad, fortæller Boye Olsen. Men så en dag var de på besøg hos venner i bebyggelsen, og her fik Boye en idé. – Jeg så spisekammeret og tænkte: ”Hold da op, hvis spisekammeret

Taget på udestuen skulle have en hældning, så sne og vand kan løbe af, og samtidig skulle det tilpasses rækkehusets tag. Som led i kommunens godkendelse af projektet var der nabohøring, fordi der blev bygget til skel. Boye havde sikret sig, at naboen var med på idéen.

Vinterstuen er isoleret i både gulv, facader og tag. Solen står på fra kl. 11.30 til solnedgang, så der er god gratisvarme, der også kommer resten af huset til gode.

med inspiration fra naboen.

F A K T A Nakskov Almennyttige Boligselskab, afdeling 4, Nørrevænget 1, Nakskov

bliver lagt til badeværelset, så bliver det alletiders bad”, fortæller Boye. Og straks lod parret sig skrive op til et rækkehus i afdelingen. Hele huset fik en tur Efter fem år på ventelisten, fik Boye og Kate tilbudt et rækkehus. De gik med det samme i gang med at få indrettet det store badeværelse, de havde planlagt. Da døren ud til det tidligere spisekammer blev blændet, blev køkkenet lavet om til et u-køkken, og der blev bedre plads til køkkenelementerne. Boligafdelingen stod for køkkenrenoveringen, men Boye og Kate bestemte indretningen. Parret rev også en væg ned mellem to stuer, så der nu er en åben forbindelse mellem køkken og stue. – Hvis vi ikke havde kunnet ændre badeværelset, ville vi have fundet noget andet, siger Boye. Nu har vi fået en rigtig god seniorbolig, der passer til vores behov. Boye er som rejsemontør væk i 14 dage ad gangen, så det passer fint, at der ikke er meget at holde. En varm vinterstue 140.000 kr. og en hel del arbejde lagde Boye og Kate i at realisere en drøm af en vinterstue. – Vi undersøgte først, hvad vi kunne få som selvbyggere. Men det kostede omkring 120.000 kr. for at få materialerne læsset af ved indgangen, og så kan man ellers selv gå i gang. Parret valgte at købe en udestue hos SLC Byg i Nakskov. De lavede selv forberedelserne med udgravninger og fundament, og så satte håndværkerne vinterstuen op på 2 uger. Vinterstuen er isoleret i både vægge og tag. Tagkonstruktionen er en særlig lavenergikonstruktion med en kobbermembran, der øger isoleringsevnen, så U-værdien – dvs. den varmemængde, der strømmer gennem en konstruktion – er bedre end på termoruder. – Her er for varmt om sommeren, men efterår og forår er der en dejlig temperatur, fortæller Boye. Vi målte 30 grader herude den 2. november 2006, og når vi åbner døren ind til stuen, slukker termostaterne for radiatorerne. Boye og Kate har ikke overvejet mulighederne for godtgørelse via Din bolig – dit valg, som afdelingen har vedtaget. – Det har ikke været med i vores planer, for vi har tænkt os at blive boende til vi skal bæres ud, siger Boye.

Boligtype: Rækkehus på 85 m2 fra 1964, med have. Husleje: 3.843 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Kate og Boye Olsen.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning

2003 40.000 kr. 10-årigt lån fra afdeling 333 kr. i 10 år

Badeværelse År Udgift Finansiering Udestue År Udgift Finansiering

2003 40.000 kr. Egen

2006 160.000 kr. Egen

Udestue Udgifter: 160.000 til håndværkere og materialer, sparede ca. 20.000 ved eget arbejde. Materialer: Isolerede træfacader m. termoruder + tag med bedre isoleringsevne end termoruder. Proces: Hentede selv tilbud hjem, SLC Byg og Service stod for opførelsen. Eget arbejde: Nedrivning og udgravning, støbning af beton samt delvist medbyg. Byggeperiode: 3 uger. Godkendelse: 2½ måned til kommunal godkendelse.

Vi er altid i havestuen Den 14 m2 store havestue, Ib og Gitte Mogensen i 2004 byggede til deres rækkehus, er nu det mest brugte rum i huset.

Den lyse udestue, der er isoleret og opvarmet, er blevet det rum, hvor Gitte og Ib Mogensen opholder sig mest; her har fladskærmen fået sin faste plads. Udestuen af træ er tilpasset husets øvrige brune træværk.

Et lille rækkehus på 85 m2 fik nyt liv med en lys havestue på 14 m2, som nu er det mest brugte rum i huset. 68

– Efter vi har fået havestuen, bruger vi slet ikke stuen mere – vi ser ikke en gang fjernsyn derinde, vores opholdsrum er herude, siger Gitte Mogensen. Der er et utroligt smukt lys i havestuen, der har fået et tag af glas – med en svag ensidig taghældning mod husets øvrige tag, så vandet løber af. Den vestvendte havestue har åben forbindelse ind til køkkenet og udgang til en solrig terrasse. Begyndte at spare op På et beboermøde talte vi om, at det skulle være muligt at lave forbedringer med et lån fra afdelingen. Det satte ideerne i gang, og vi begyndte at lægge penge til side, fortæller Ib Mogensen. Parret brugte hele foråret 2004 på byggeriet af udestuen, og der var et livligt rend af naboer, der fulgte med i, hvordan det gik. Siden er en anden

F A K T A Nakskov Almennyttige Boligselskab, afdeling Nørrevænget 1, Nakskov.

nabo blevet inspireret til at få bygget en udestue – dog med hjælp fra et byggefirma (se foregående side). Ib Mogensen vurderer, at han og Gitte har brugt fire fulde uger på arbejdet. Ib er varmemester i bebyggelsen, og Gitte er social- og sundhedsassistent.

Boligtype: Rækkehus på 85 m2 fra 1964 med have. Husleje: 3.843 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboere: Ib og Gitte Mogensen.

Godtgørelse Lån fra afdelingen omfatter normalt ikke udestuer. I stedet kan beboerne få godtgørelse ved fraflytning med en afskrivning over 20 år. En isoleret udestue er et ekstra rum i huset og må betragtes som en varig forbedring og en forøgelse af husets samlede areal. Hvis Gitte og Ib flytter fra huset, kan de få godtgjort op til 100.000 kr. efter de nye regler. Lånet, som optages for at kunne udbetale godtgørelsen, lægges på huslejen for den beboer, der overtager boligen.

Forbedringer Køkken År Udgift Finansiering Huslejestigning Badeværelse År Udgift Finansiering

2002 40.000 kr. 10-årigt lån fra afdeling 340 kr. i 10 år

2003 28.000 kr. Egen

Nedrivning af væg i stuen År 1998 Udgift 4.000 kr. Finansiering Egen Udestue År Udgift Finansiering

2004 48.000 Egen

Udestue Udgifter: 48.000 kr. – vurderet til 90.000 kr. Materialevalg: Træ, glas – isoleret konstruktion med varme i gulvet. Projektstyring: Egen styring. Eget arbejde: Har selv bygget udestuen med hjælp fra håndværkere til grave- og støbearbejdet. Byggeperiode: 4 uger over flere måneder.

Supplement til fjernvarmen Poul Nielsen fik brændeovn for at spare på varmen, men kort tid efter blev der lagt fjernvarme ind.

For to år siden fik Poul Nielsen installeret en brændeovn. Poul er 81 og bor alene i huset, som han har gjort en del ved. Det var først og fremmest for at spare på varmen, at brændeovnen kom op. I 2005 blev der imidlertid indlagt fjernvarme i huset. – Nu bruger jeg den i foråret og efteråret, hvor jeg slukker for varmen. Ovnen er heldigvis også pæn at se på, og så er den hyggelig. Det var ikke noget problem at få godkendelse til at sætte brændeovnen op. Skorstensfejeren etablerede skorstenen, der bare er et isoleret jernrør, som er ført op gennem taget.

F A K T A

Brændeovnen er hyggelig, men den betyder ikke meget for varmeregningen

Sakskøbing Boligselskab, afdeling 1, Sakskøbing. Boligtype: Rækkehus på 79 m2 fra 1963. Husleje: 3.500 kr. ekskl. varme og moderniseringer. Beboer: Poul Nielsen.

Forbedringer Brændeovn År Udgift Finansiering

2004 16.000 kr. Egen

Liselottes gode råd Mere lys, færre ting og rene linjer. Hvordan skaber man det hjem, man drømmer om? Liselotte Risell har stor erfaring med at hjælpe folk, der skal indrette deres hus eller ændre i lejligheden. For store beløb eller små penge – det gælder om at bryde med de gamle, indgroede vaner og se de nye, uprøvede muligheder, når man går i gang med at indrette sig.

gode råd

Liselotte Risell’s

gode råd til indretning Liselotte Risell videregiver sine bedste råd om indretning. Liselotte Risell er uddannet som industriel designer fra Danmarks Designskole i 1996. Hun rådgiver om indretning, design og scenografi for både private og firmaer. Liselotte Risell er kendt fra TV programmerne ”Roomservice” og ”Helt Solgt”.

GODE RÅD Start på en frisk Når et rum skal indrettes på ny, er det en god idé at tage alt ud af rummet, så der er helt tomt for både møbler og billeder. Det giver lejlighed til at sortere og rydde op, og for hvert møbel og hver ting nøje vurdere: Skal det her med ind i rummet igen? Vi kan godt være kørt fast i konservative måder at indrette på. Her kan det være en hjælp at starte helt forfra. Både så man bliver klar over, hvad man holder af, og hvad man egentlig ikke behøver at se på mere. Det er ofte sådan, at de elektriske installationer er bestemmende for indretningen. Derfor er det godt at overveje, om de er rigtigt placeret. Måske skal antennestikket flyttes, så fjernsynet kan stå et andet sted i stuen? Ofte er det fjernsynet, der binder sofagruppen. Og måske skal der trækkes ledninger eller etableres ekstra lampestik, så lamperne kan hænge nye steder. Tænk også over dine nips, råder Liselotte Risell. Meget nips er impulskøb – og det er ikke sikkert, at det holder til en mere grundig overvejelse.

Se på grundplanen Liselotte Risell rykker ofte rundt på børneværelse og forældresoveværelse. Så børnene får det store værelse at boltre sig på, mens forældrene, der ofte kun bruger rummet til at sove i, kan klare sig med mindre plads. Hvis spisestuen ligger i nærheden af køkkenet, og der er mulighed for at lægge rummene sammen – kan det give et stort og meget mere anvendeligt køkken-alrum.Der kan også være andre rum, der kan slås sammen, alt efter familiestørrelse og behov. Er række- eller parcelhuset for lille, kan tagetagen måske inddrages til boligareal.

Gør boligen lysere Det er vigtigt, at man ikke lukker lyset ude. At gardinerne ikke er for store og tunge og tager for meget af dagslyset. Liselotte Risell bruger ofte rullegardiner, som ikke fylder meget i vinduesnichen, når de ikke er i brug. I det hele taget bør der ikke være alt for meget nips og store grønne planter i vinduesnichen,

der tager lyset. Hvor der er mulighed for det, kan man tilføre rummene lys ved at etablere et indendørsvindue, enten mellem to rum, så lyset fra sydsiden trækkes længere ind i husets mørke del, eller over døren ind til et rum. En glasdør til entreen eller de klassiske franske døre er også med til at åbne op mellem rummene og give lys. Og endelig kan man også etablere et ekstra vindue ud til det fri. Eller, hvis der er mulighed for at etablere en glasdør ud til en terrasse, kan man skabe en forbindelse mellem inde- og uderum. Er det muligt at få gennemlyste rum – dvs. rum med lys fra flere sider – er det helt optimalt og giver en fin rumoplevelse. God belysning i rummene er et must. Det skal være lamper og spots af god kvalitet med pærer, der ikke blænder, og som giver et hyggeligt lys. Brug penge på gode spots, anbefaler Liselotte Risell.

Tænk enkelt og gør det enkelt Hellere få, men gode, ting er Liselotte Risells råd til indretningen. Få ryddet ud i de overflødige ting. Når tingene skal ind i rummet igen, kan man overveje: Skal det stå som før, eller kan vi flytte rundt på tingene og få en bedre indretning? Har vi brug for alle de reoler? Skal der stadig stå en lænestol i det hjørne? Der er ofte mange forskellige træsorter i spil i

Alle fotos er valgt fra bogens eksempler til at illustrere Liselotte Risells gode råd.

et rum. Gulvet er af træ, og der er måske et bord af mørkt træ og reoler af lyst træ. Et godt råd fra Liselotte Risell er at overveje træsorterne og skære ned, så der også er enkelhed her.

udnytte pladsen med indbyggede skabe og hylder, der udnytter hele rumhøjden, så man f.eks. undgår de støvede flader oven på overskabene i køkkenet.

En neutral og lys baggrund Liselotte Risell starter som regel med at male rummet hvidt. Det er en lys og dejlig neutral baggrund, der er et godt udgangspunkt for at tilføre farve. Ud fra vurderingen: Her mangler der noget. Det er lettere at tilføre rummet farve end at trække noget fra. Man kan tilføre farve ved at male et farvet felt – eller bruge tapet eller de nye baner med mønstre, der er lige til at klistre op. Man kan også bruge tekstiler – og sætte stof på rammer som billeder. Har man forelsket sig i en farve, er det en god idé at købe en farveprøve og male den op – gerne på flere forskellige vægge i stuen. Farven forandrer sig efter lyset, og det farvespil, der er i rummet, den males i. Farven kan se vidt forskellig ud på de forskellige vægflader i rummet.

Entréen Entréen er tit et lille rum, hvor der ikke er så meget at gøre godt med. God belysning betyder meget her. F.eks. med flere spots, der sætter lys på væggene i stedet for en enkelt lampe i loftet. Et stort gulvspejl kan være med til at give mere rumfornemmelse – ligesom en rude over døren kan være med til at give mere lys til rummet. En god ide er skoskabe og hylder, så man kan få tingene på plads og af vejen. Og en sjov detalje kan være at lave en opslagstavle med tavlelak til alle noterne.

Få mere plads – byg tingene til stedet At bygge møbler og opbevaringsreoler, så de er fremstillet og skræddersyet til boligen, er et indretningstip, Liselotte Risell er stor tilhænger af. Det kan være skabe, der udnytter et rum under de skrå vægge på første sal. Eller reoler til en niche i gangen. Gerne med opbevaringskasser af kraftigt karton efter mål. De kan bestilles på en æskefabrik. Det kan også være reolen, der er lavet efter mål til stuen, eller sengen der bygges, så den passer til soveværelset. Naturligvis med skuffer under til opbevaring. Opbevaringsmøblerne er gode at have. Og de kan tit passes ind i boligen, hvis man selv bygger dem til de mål, der er i rummene – eller i hjørner af boligen, der ellers er vanskelige at udnytte. En bænk i køkkenet udnytter f.eks. hjørnet bedre og kan også bruges til opbevaring. Liselotte Risell sammenligner det med et skib, hvor alt passer til skibets form. Et andet tip er at hænge møblerne op, så gulvet bliver frit. Det giver mere luft, og man kan hænge hylder helt op under loftet til bøger. Eller

GODE RÅD

Badet Liselotte Risell anbefaler at holde sig til enkle linier og lyse farver i baderummet. Vælg klassisk og enkelt, råder hun. Fliser og klinker skal holde i mange år – så vælger man pangfarver eller mønstrede fliser, er det værd at overveje, om man tror, farverne og mønstrene også holder om 10 år. Det kan være flot med nogle kontraster, f.eks. sorte klinker i gulvet. Sæt i stedet farver på med tilbehøret, f.eks. badeforhæng og håndklæder. Det kan give enkelhed at vælge en eller to farver til håndklæder og måtter mv. Et stort spejl i stedet for et lille kan give meget til rummet. Igen anbefaler Liselotte at anvende spots i belysningen – et godt lys med flere lyskilder i rummet betyder meget for badeværelset. Det er også vigtigt, at det er et hyggeligt lys. Badeværelser er dyre rum at forbedre, men man kan komme langt med få midler. En genopfriskning giver meget til et gammelt badeværelse – bare ved at rense det igennem og fjerne kalken med nogle gode rengøringsmidler, mener Liselotte Risell. Og skifter man håndvasken, spejlet og armaturerne er badeværelset så godt som nyt. Også gamle terrazzogulve kan komme til at se nye ud efter en slibning. Liselotte Risell vil også gerne slå et slag for det gammeldags badekar. Det er supergodt, hvis der er børn i familien.

Køkkenet Når man skal renovere sit køkken, er det en god idé at rydde alt ud af skabe og skuffer og på borde. Så rummet er rent og frit – og man kan overveje, hvilke ændringer der er brug for. Køkkenet er et vigtigt rum i boligen. Et køkken-alrum giver mulighed for, at flere kan arbejde eller opholde sig i køkkenet, mens der laves mad. Overvej at lægge et rum til køkkenet, så I får et køkken-alrum. Med nye låger og ny bordplade og vask med nye armaturer kan køkkenet blive så godt som nyt. Nogle gode råd til indretning af køkkenet: • Udnyt hjørnerne med svingmodul eller udtræksskab • Brug skuffer, så det er nemmere at overskue indholdet. • Sæt ovnen op i højden. Det er praktisk for ryggen. • Placér en stenplade til afsætning af varme ting ved siden af komfuret. • Sørg for at have en sammenhængende bordplade mellem vask og komfur. • Sørg for at få mange stikkontakter til de mange elektriske apparater • Lav måske en vaskeø. Man bruger vasken mere end komfuret. Og sørg for god udsigt og overblik fra arbejdspladsen ved vasken. • I smalle køkkener kan bruges smalle elementer med skuffer på 30 cm i dybden.

Haven ind i stuen Ligger huset i niveau med haven, og er der mulighed for det, er det et scoop at have en direkte udgang til en terrasse. En havedør i glas er måske den investering, der tilfører din bolig størst brugsværdi: Direkte adgang til haven og lys ind i stuen eller køkkenet. Det kan fungere fint at bygge et dæk, man går lige ud på, så det fornemmes som en blød overgang mellem ude og inde. På den anden side kan man hente haven ind i stuen ved at have et træ i en potte – f.eks. et oliventræ.

Besøg af indretningsarkitekten Priserne hos indretningsarkitekter varierer. Et besøg af Liselotte Risell kan gøres for 3.000 kr. for tre timers rådgivning, hvor rådene primært gives på stedet. Her kan man få en all round gennemgang af huset og råd om særlige problemer og måske et par skitser. Skal der tegnes egentlige forslag, er timeprisen typisk omkring 1.000 kr., og der kommer nemt omkring 3.000 kr. oveni. Alle priser er inklusiv moms.

GODE RÅD

Gode råd fra beboer til beboer • Badeværelser er komplicerede rum, hvor der er mange håndværkere i gang. Vælg en rådgiver eller totalentreprenør med erfaring i at styre den slags sager. • Læg et rum sammen med det eksisterende baderum, og få et mere praktisk badeværelse. • En sanitetsgrossist kan sammen med dig lave tegninger af en løsning til dit badeværelse. Det koster 500-800 kr. og er ikke betinget af køb af sanitet. • Bestil håndværkerne i god tid – og på et nyt køkken er der ofte 6-8 ugers leveringstid.

Vejledninger Til inspiration og brug for andre har vi på www.boligkontoret.dk samlet eksempler på information til beboerne og oplæg til beslutningsprocessen. Materialet kan bruges som skabeloner og hentes elektronisk, så det kan bearbejdes til brug i boligorganisationer og boligafdelinger. På de næste sider følger eksempler på: Beboervejledning Fri råderet – oplæg til afdelingsmøde Fastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringer Vejledende levetider – låne- og afskrivningsperioder

Læs mere på www.boligkontoret.dk

Skabelon til beboervejledning i boligafdelinger, der har indført fri råderet

Beboervejledning Din afdeling har vedtaget fri råderet. Det giver dig nogle gode muligheder for at sætte et personligt præg på din bolig. Her er nogle forklaringer, du har brug for, før du går i gang. Din bolig – dit valg giver dig flere muligheder • Du kan frit ændre i din bolig, f.eks. flytte vægge og blænde døre. • Du kan låne af afdelingen til forbedringer – se nedenfor, hvilke arbejder du kan låne til. • Du kan få godtgjort dine egne investeringer, når du flytter – se nedenfor, hvilke arbejder du kan få godtgjort. Hvornår skal jeg ansøge eller anmelde? • Hvis du er i tvivl, skal du spørge os. • Når der skal søges byggetilladelse (til byggetekniske ændringer), f.eks. nedtagning af bærende vægge etc., skal du ansøge, før du går i gang. • Når du vil låne penge til forbedringer, skal du ansøge, før du går i gang. • Når du vil have godtgørelse ved fraflytning for forbedringer, du finansierer af egne midler, skal du ansøge, før du går i gang. • Nedtagning af ikke-bærende vægge skal du altid anmelde, så vi ved, hvor mange rum der er i boligen. Hvordan gør jeg? • Henvend dig til vores administration. • Ved lån til forbedringer skal du lave en lille beskrivelse og eventuelt et prisoverslag over projektet. Vores inspektør hjælper dig med at beskrive omfang, tidsplan, huslejekonsekvens og at indgå aftaler. Inspektøren laver en aftale med dig, som du skal underskrive. Lån til forbedringer kan ikke omfatte hårde hvidevarer.

• Ved godtgørelse for egne forbedringer ved fraflytning kan der maksimalt godtgøres arbejde for 104.142 kr. (beløbet reguleres årligt) og afskrivningsperioden er ved lov fastsat til maximalt 20 år. Godtgørelse kræver, at der er tale om forbedringer, og den omfatter ikke værdi af eget arbejde eller hårde hvidevarer (kun regninger fra momsregistrerede firmaer). Hvad er fri råderet, og hvad kan jeg bruge den til? • Du kan frit lave alle typer af ændringer og forbedringer i din bolig, bare du overholder byggeloven og afdelingens vedligeholdelsesreglement. Kommunens lokalplan kan også have særlige bestemmelser ved udendørs ændringer. • Du kan låne penge til at foretage følgende forbedringer: Køkken 20 års lån Badeværelse 20 års lån Indbyggede skabe 20 års lån Brændeovn 15 års lån Nye Gulve 20 års lån Udhuse 20 års lån Gasfyr 20 års lån Varme i gulv i badeværelse 15 års lån Carporte 20 års lån Udestue 20 års lån Du kan låne op til et samlet beløb på 130.000 kr. til din bolig. Du skal betale en forhøjet husleje for forbedringen – din inspektør beregner beløbet for dig. Lånelisten og maksimalbeløbet er besluttet på et afdelingsmøde i boligafdelingen. • Du kan eksempelvis få godtgjort følgende egne forbedringer i din bolig ved fraflytning: Køkken, badeværelse, indbyggede skabe, brændeovn, nye gulve, varme i gulv i badeværelse, udestue, udhuse og carport. Du kan gennemføre alle former for forbedringer indvendigt i boligen, hvis du selv betaler for forbedringen. Forbedringerne skal være aftalt med os, inden du går i gang, hvis du skal have godtgørelse ved fraflytning. Du kan ikke få godtgørelse for forandringer som f.eks. fjernelse af skillevægge etc., med mindre arbejdet indgår i f.eks. modernisering af et køkken. Du kan få godtgjort forbedringer til en samlet udgift på maksimalt 104.142 kr. (beløbet reguleres årligt).

Skabelon til skriftlig information i boligafdelinger, der skal indføre fri råderet

Afdeling 1, Sommersko

Fri råderet – oplæg til afdelingsmødet den 21. juli 2007 Lån til forbedringer, tilladelse til alle former for ændringer og op til 104.142 kr. i godtgørelse for forbedringer ved fraflytning. Lovgivningen åbner døren til gode muligheder, hvis vi, som beboere, på et afdelingsmøde lægger rammerne for lån og godtgørelse. F.eks. hvilke forbedringer man kan låne til, og hvor meget man maksimalt kan låne. Det skal vi beslutte på afdelingsmødet. Afdelingsfinansierede individuelle forbedringer Afdelingsbestyrelsen foreslår, at alle beboere individuelt har ret til at låne til forbedringer, der tilbagebetales med en huslejeforhøjelse, der modsvarer finansieringen af forbedringen. Sammen med vores administration og organisationsbestyrelse har vi udarbejdet et forslag med et maksimalt lånebeløb og en liste over, hvilke forbedringer der kan finansieres via en huslejeforhøjelse. Det giver mulighed for, at afdelingen finansierer følgende forbedringer og moderniseringer:

Forbedring

Låneperiode med lejestigning

Køkken Badeværelse Indbyggede skabe Brændeovn Nye gulve Udhuse Varme i gulv – badeværelse Carporte Inddækning altaner Udestue Tilbygninger Udnyttelse af loftsareal

20 år 20 år 20 år 15 år 20 år 20 år 15 år 20 år Varig huslejestigning Varig huslejestigning Varig huslejestigning Varig huslejestigning

Afdelingsbestyrelsen foreslår, at vi sætter et maksimum på 130.000 kr., som er det højeste beløb, man som beboer kan få finansieret via en hus-

lejeforhøjelse. Afhængig af renteniveauet og med låneomkostninger svarer beløbet til en huslejestigning på ca. 1.100 kr. om måneden. Beløbene er beregnet ud fra en bolig på 90 m2. Er boligen større, vil beløbet være højere og tilsvarende mindre ved en mindre bolig. Der kan lånes til flere forbedringer, så længe huslejeforhøjelsen holder sig inden for det maksimum, der er fastsat for den pågældende bolig. Individuel råderet og godtgørelse ved fraflytning Ifølge lovgivningen har beboerne ret til selv at gennemføre alle former for forbedringer indvendigt i deres bolig, hvis de selv betaler for forbedringen. Ved fraflytning er der mulighed for at opnå en godtgørelse på op til 104.142 kr., men det er en forudsætning, at der søges skriftligt i hvert enkelt tilfælde, inden arbejdet udføres. Afdelingsbestyrelsen/organisationsbestyrelsen foreslår, at man ved fraflytning også kan opnå godtgørelse for forbedringer uden for boligen i følgende tilfælde:

Forbedring

Afskrivning

Nyt indgangsparti Udhuse Carporte Inddækning altaner Udestue Tilbygninger Udnyttelse af loftsareal

20 20 20 20 20 20 20

år år år år år år år

Godkendelse af organisationsbestyrelsen og kommunen Organisationsbestyrelsen skal godkende både, hvilke forbedringer der kan finansieres af afdelingen og positivlisten for arbejder uden for boligen, hvor beboerne selv betaler for forbedringen. Endelig skal kommunalbestyrelsen godkende huslejestigningen, når afdelingen finansierer forbedringen.

Med venlig hilsen Afdelingsbestyrelsen

Skabelon for oplæg til organisationsbestyrelser, der skal fastlægge maksimumbeløb for lån til forbedringer

Oplæg til organisationsbestyrelsens møde den 21. juli 2007 Fastsættelse af maksimumbeløb for lån til forbedringer For hver boligafdeling bør der fastsættes et maksimum for størrelsen af det lån, beboerne kan få til individuel forbedring i deres bolig. Formålet med maksimumbeløbet er at sikre, at den forbedrede bolig kan udlejes også i fremtiden. Huslejeniveauet må derfor ikke overstige markedslejen for det pågældende område sat i forhold til afdelingens alder og stand. Generelt gælder, at huslejen ikke må overstige, hvad kommunen ville kunne godkende som leje for nybyggeri. Ved fastsættelsen af beløbet tages der udgangspunkt i afdelingens gennemsnitlige m2-leje. Efter beboerne har fået en huslejestigning på grund af forbedringer, bør m2-lejen ikke stige med mere end: • 25% af afdelingens gennemsnitlige m2-leje eller • 25% af gennemsnittet for lignende boliger i området (især i de tilfælde, hvor afdelingen har en m2-leje, der ligger under gennemsnittet for lignende boliger). Gennemsnittet for lignende boliger opgøres ud fra Boligkontorets årsstatistik opdelt geografisk (landsdele) og efter alder (10 års intervaller). (Statistikken kan findes på www.boligkontoret.dk. Landsbyggefondens database indeholder tilsvarende oplysninger om huslejeniveauer i hovedstadsregionen og det øvrige land. www.lbf.dk) Med udgangspunkt i denne generelle maksimumhusleje foretager administrationen en konkret vurdering af afdelingen, inden det maksimale huslejeniveau fastlægges. Der kan således forekomme attraktive afdelinger, der kan stige mere end bestemt af de gennemsnitlige beregninger. Ligesom afdelinger med udlejningsproblemer måske kun kan bære mindre lejestigninger end ved de anvendte beregninger. I vurderingen indgår derfor et samlet billede af afdelingen, herunder vedligeholdelsestilstand, kommende større vedligeholdelsesopgaver (f.eks. udskiftning af tag), udlejningssituation, etc. Vurderingen udtrykkes også i Boligkontorets rating af afdelingen, der bedømmes på en skala fra A til E (Rating af boligafdelinger er udviklet af Boligkontoret Danmark og er beskrevet på www.boligkontoret.dk).

Det fastsatte maksimum for huslejeniveauet efter en moderniseringsforhøjelse skal godkendes af organisationsbestyrelsen og efterfølgende af afdelingsmødet. Der sker en årlig regulering af det fastsatte maksimum i forhold til prisudviklingen. Den maksimale m2-leje omregnes til et maksimumbeløb, der beregnes ud fra en gennemsnitlig afskrivningsperiode (20 år) og det aktuelle renteniveau (diskonto + 2%). Eksempel: Boligforeningens afdeling 1, Sommersko Boligafdelingen Sommersko, opført 1. januar 1974. Husleje pr. m2 pr. 31. december 2005: 706 kr. a. Maksimal stigning på 25% af 706 kr. pr. m2: 177 kr. b. Maksimal stigning på 25% af gennemsnittet for tilsvarende boligers leje pr. m2 (635 kr.): 159 kr. Huslejestatistik for tilsvarende boliger – 10 års intervaller Afdelinger opført

Gennemsnitlig husleje i kroner pr. m2 i hovedstadsområdet 2005 (BDK årsstatistik)

1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000

575 567 551 635 788 892 1.076

– – – – – – –

1949 1959 1969 1979 1989 1999 2009

Med beregning a, der giver den højest mulige stigning, kan huslejen stige med 177 kr. pr. m2 til 883 kr. pr. m2. For en lejlighed på 90 m2 svarer det til en maksimal huslejekonsekvens på årligt 15.930 kr. eller 1.328 kr. pr. måned. I afdelingen er en større moderniseringssag på vej, der indtil videre er foreslået delvist finansieret med en huslejestigning på 22 kr. pr. m2 – svarende til ca. 165 kr. pr. måned for lejligheden på 90 m2. Boligafdelingen er velvedligeholdt og administrationen indstiller en maksimal huslejestigning ved individuelle forbedringer på 177 kr./m2 fratrukket 22 kr./m2 svarende til 155 kr. pr. m2. Det svarer til en maksimal huslejekonsekvens på årligt 13.950 kr. eller ca. 1.163 kr. pr. måned for en lejlighed på 90 m2. En huslejestigning på 1.163 kr. om måneden kan finansiere forbedringer på omkring 140.000 kr. afhængig af renteniveauet.

Vejledende levetider – låne og afskrivningsperioder

Bygningsdele

Forventede levetider

Max afskrivningsperiode

Energi- og ressourcebesparende arbejder Montering af forsatsvinduer Vandbesparende blandingsbatterier Vandbesparende toilet

>20 år <10 år <10 år

20 år 10 år 10 år

Tekniske installationer Stik- og elkontakter i hele boligen Ventilationsanlæg

>20 år >20 år

20 år 20 år

Køkken Skabe og inventar Køkkenbordplader

>20 år >20 år

20 år 20 år

Bad Udskiftning/etablering af fliser Vandafvisende vægbeklædning Udskiftning af håndvask Udskiftning af bruser Udskiftning af afløb Udskiftning/etablering af badekar

>20 >20 >10 <10 >20 >20

år år år år år år

20 20 10 10 20 20

år år år år år år

Øvrige rum Udskiftning af radiatorer Etablering af vinduesplader Etablering af loftbeklædning, brædder/gips Udskiftning af gulvbelægning Etablering af brændeovn Udskiftning/etablering af garderobeskabe Udnyttelse af repos til nyt rum

>20 >20 >20 >20 >20 >20 >20

år år år år år år år

20 20 20 20 20 20 20

år år år år år år år

Uden for boligen Altanaflukninger Altanafskærmning Terrasseoverdækning (pergola) Fliser i haven Etablering af markise Etablering af udestue Etablering af drivhus Etablering af hegn om egen have Etablering af carport i tilknytning til boligen Etablering af cykelskur i tilknytning til boligen Tilbygning på eksisterende bolig Indretning af 1. sal til bolig Etablering af altan

>20 <20 >20 >20 <10 >20 <10 >10 >20 >20 >50 >50 >50

år år år år år år år år år år år år år

20 20 20 20 10 20 10 10 20 20 20 20 20

år år år år år år år år år år år år år

BemĂŚrkninger

Forbedring

ja ja ja

Eventuelt varig forbedring

ja ja

Ved udskiftning alene af kĂ¸kkenbordsplade

ja ja

UdfĂ¸res i forbindelse med renovering af toilet. Ellers afdelingen Ved etablering i forbindelse med renovering af bad

ja ja ja ja ja ja

Eventuelt en varig forbedring Eventuelt forbedring Varig forbedring hvis ovn er DS godkendt Eventuelt forbedring

Varig forbedring

Varig forbedring Varig forbedring Varig forbedring

ja ja ja/nej ja ja ja ja

ja nej ja ja ja ja ja nej ja ja ja ja ja

Lovgivningen Reglerne om beboernes råderet i boligen findes tre forskellige steder i lovgivningen.

Lov om almene boliger m.v. I § 37 b findes reglerne for lån til forbedringer. Lov om leje af almene boliger. I kapitel 8 findes reglerne om ændringer og godtgørelse for forbedringer. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. I kapitel 18 er reglerne om ændringer og godtgørelse for forbedringer nærmere beskrevet.

Boligselskabernes Landsforening har udgivet pjecen ”Råderetten – og andre muligheder for forbedringer i boligen”, der kan læses på www.bl.dk.

Designerbadeværelser med italienske fliser. Store køkken-alrum med splinternyt inventar. Jo, det er faktisk almene boliger, der er tale om. Denne bog viser nemlig, hvordan det også kan være at bo alment. Viser at, det er noget andet og – meget mere – end det billede, man oftest ser i medierne. I efteråret 2002 satte Boligkontoret Danmark sig for at finde et svar på spørgsmålet: Hvordan skaber vi optimale rammer for beboernes råderet i boligen? Resultatet blev den nye råderetsmodel Din bolig – dit valg, som gav beboerne frihed til at ændre i deres bolig, mulighed for at låne pengene af boligafdelingen og ret til at få godtgjort investeringerne ved flytning. Modellen blev en succes og er siden blevet brugt flittigt af lejere i hele Danmark. En lang række af dem viser nu rundt i deres bolig og fortæller om de tanker og erfaringer, de gjorde sig, da de med Din bolig – dit valg gav deres hjem et nyt udseende og et personligt præg. Bogen er tænkt som inspiration og vejledning til alle beboere og beboerdemokrater, der vil gøre drømmen om en modernisering af deres bolig til virkelighed – og Liselotte Risell giver sit besyv med i form af gode råd til, hvordan man skaber lys, rum og balance, når man indretter sit hjem.

Boligkontoret Danmark udlejer og administrerer 21.000 boliger for boligselskaber og boligforeninger i Danmark.