7 minute read
2021: Walka o przetrwanie i zaskoczenie
WALKA O PRZETRWANIE I ZASKOCZENIE
2021 rok zdominowała epidemia COVID-19. Trwała w najlepsze, wywierając katastrofalny wpływ na światowy, a więc i polski rynek przemysłu czasu wolnego, w tym turystyczny. Jej skutki przekładały się wprost na bardzo trudną sytuację większości hoteli na rynku usług noclegowych w Polsce.
JERZY MIKLEWSKI, ZAŁOŻYCIEL I PREZES ZARZĄDU PROJEKT HOTEL PARTNER FORTECH CONSULTING
Hotele funkcjonowały z większymi lub mniejszymi ograniczeniami i przerwami od lockdownu do lockdownu. Wiele z nich w efekcie nie funkcjonowało (w tym także te zlokalizowane wzdłuż granicy Polski z Białorusią), tracąc już na zawsze to, co najważniejsze w hotelarstwie – pracowników – i w efekcie wypadając z rynku. Z punktu widzenia właścicieli hoteli i inwestorów najtrudniejszą jednak była niepewność przyszłości, która powodowała brak możliwości sensownego planowania, w tym rozwoju i inwestycji. Hotele w swojej znakomitej większości realizowały więc strategię przetrwania, a inwestorzy powstrzymywali się od podejmowania decyzji o realizacji kolejnych projektów. Kontynuowane były głównie te rozpoczęte wcześniej. Pozostałe w większości zostały zamrożone.
Rząd RP, próbując ratować sytuację w ramach kolejnych tarcz, starał się wspomagać polskie firmy, w tym także właścicieli hoteli i bezpośrednio samych Polaków (bon turystyczny). Działania te skutkowały nie tylko wzmożonym w stosunku do lat poprzednich zainteresowaniem polskich turystów korzystaniem z krajowej bazy hotelowej, ale pośrednio także na rynku inwestycyjnym, w tym sektorze inwestycji condo realizowanych w segmentach hoteli, aparthoteli i apartamentów inwestycyjnych. Odnotowano znaczący przyrost zainteresowania ze strony inwestorów (kupców apartamentów) tego rodzaju inwestycjami w tym okresie. Znalazło to swoje odbicie w globalnym zaangażowaniu finansowym inwestorów w rozwój hotelarstwa. Hotelarstwo powróciło tym samym, po tąpnięciu w 2020 roku, na ścieżkę wzrostu.
Co mówią liczby – hotele?
GUS podaje, że w 2021 roku, liczba hoteli w Polsce zwiększyła się do 2521 obiektów (co oznacza wzrost o 23 obiekty w stosunku do roku poprzedniego, z poziomu 2498 obiektów) – patrz wykres nr 1. I choć może to oznaczać odwrócenie trendu, to nadal jest to o 134 obiekty mniej niż w szczytowym 2019 roku. Zasoby powróciły tym samym do poziomu w 2015 roku! Spadki liczby hoteli wystąpiły na terenie województw: dolnośląskiego (dwa obiekty), kujawsko-pomorskiego (dwa), lubuskiego (pięć), opolskiego (trzy), podkarpackiego (dwa),
podlaskiego (jeden), świętokrzyskiego (dwa) i warmińsko-mazurskiego (dwa). Natomiast liczba hoteli zwiększyła się na terenie województw: lubelskiego (cztery obiekty), małopolskiego (13), mazowieckiego (sześć), pomorskiego (11), śląskiego (pięć) i wielkopolskiego (trzy). Na terenie województwa zachodniopomorskiego nie doszło do zmiany liczby hoteli. Z mapy Polski najwięcej zniknęło hoteli dwugwiazdkowych (22), a przybyło hoteli trzy- i czterogwiazdkowych (po 18). Liczba hoteli pięciogwiazdkowych wzrosła o dwa obiekty do 80.
Wiele z hoteli dwugwiazdkowych albo zostało całkowicie wyłączonych z eksploatacji albo czasowo zmieniło swoje przeznaczenie (przestało być hotelami) albo zmieniło (patrz: podwyższyło) standard, zasilając segmenty trzy- i czterogwiazdkowe (transfery pomiędzy segmentami). W tym ostatnim przypadku musiało się to wiązać z istotnymi inwestycjami.
O tym jak głębokie było tąpnięcie w 2020 roku niech świadczy to, że średnie tempo wzrostu liczby hoteli w Polsce w latach 2000-2019 wynosiło 83 obiekty, a w okresie 2000-2021 – 73 obiekty rocznie. Pod względem liczby hoteli zasoby polskiego hotelarstwa powróciły do lat 20162017 – patrz wykres nr 2.
Co mówią liczby – pokoje?
Tąpnięcie w 2020 roku nie odbiło się jednak wprost na ogólnej liczbie pokoi w tych hotelach. W 2021 roku w stosunku do 2020 ich liczba wzrosła o 8554 pokoi, do poziomu 144 549 (patrz wykresy nr 3 i 4) i był to drugi (!) najwyższy wzrost odnotowany w historii tych badań. Hotelarstwo w 2021 roku odrobiło więc straty poniesione w 2020 roku.
Wzrost ten wystąpił nierównomiernie na terytorium całego kraju. Największy odnotowano na terenie województwa mazowieckiego (wzrost o zaskakujące 3234 pokoje), następnie na terenie województwa małopolskiego (niemałe, gdy weźmie się pod uwagę sytuację na rynku hoteli w Krakowie – 1616 pokoi), a najmniej na terenie województwa świętokrzyskiego (25 pokoi) i województwa lubelskiego (187 pokoi). W kilku województwach wystąpił spadek liczby pokoi: w województwie podkarpackim o 136 pokoi, lubuskim o 91 pokoi, warmińsko-mazurskim o 78 pokoi, opolskim o 37 pokoi i podlaskim o 18 pokoi.
Wzrost liczby pokoi w hotelach rozłożył się sprawiedliwie na wszystkie ich segmenty. Liczba pokoi w hotelach jednogwiazdkowych wzrosła o 643, 399 jednostek w dwugwiazdkowych, 3314 w trzygwiazdkowych, 2814 w czterogwiazdkowych, 666 w hotelach pięciogwiazdkowych i 718 w hotelach w trakcie kategoryzacji.
Średnie tempo wzrostu liczby pokoi hotelowych w Polsce w latach 2000-2021 obniżyło się jednak do 4558 pokoi rocznie (z 4476 dla okresu 2000-2019 i 4287 dla okresu 2000-2020). Przyczyną tego stanu rzeczy był, jak się okazuje jednorazowy choć znaczny, spadek liczby pokoi hotelowych odnotowany w 2020 roku.
Wartość zaangażowania inwestorów
Ten wysoki wzrost liczby pokoi hotelowych spowodował, że 2021 rok jest dużym, pozytywnym zaskoczeniem pod względem zaangażowania inwestorów w rozwój hotelarstwa. Szacujemy, że w 2021 roku inwestorzy zaangażowali w tym sektorze 3,383 mld zł, tj. o 54 proc. więcej niż średnio w okresie lat 2000-2020 roku (2,185 mld zł średniorocznie) – patrz wykres nr 5. To jeden z najlepszych okresów w prezentowanych poniżej latach 2000-2021. Więcej zaangażowano jedynie w 2012 roku.
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2 465 2 540 2 592 2635 2 498 2 521
2 250 2 316
2 014 2 107
1 796 1 877
1 634
1 488
924 970 1 071 1 155 1 202 1 231 1 295 1 370
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Wysokość tego zaangażowania wynika nie tylko z opisanego wyżej wzrostu liczby pokoi hotelowych, ale także ze wzrostu w tym samym okresie kosztów budowy w stosunku do 2020 roku. Największe środki poświęcono na segmenty hoteli: czterogwiazdkowych (1,292 mld zł; 38 proc. zaangażowania) i trzygwiazdkowych (1,219 mld zł; 36 proc. zaangażowania) – patrz wykresy nr 6 i 7.
Oszacowaliśmy, że na przestrzeni lat 2000-2021, w rozwój hotelarstwa zainwestowano w sumie 45,881 mld zł. Struktura tego zaangażowania w poszczególne standardy hoteli została przedstawiona na wykresach nr 8 i 9.
W okresie lat 2000-2021, najwięcej środków zaangażowano w segmenty hoteli: czterogwiazdkowych (18,468 mld zł; 40 proc. zaangażowania) i trzygwiazdkowych (13,897 mld zł; 30 proc. zaangażowania). Poważne inwestowanie w hotele o standardzie pięciogwiazdkowym rozpoczęło się w ostatnich latach i osiągnęło poziom 8,557 mld zł (19 proc. zaangażowania).
Zaangażowanie inwestorów w inwestycje hotelowe w 2021 roku w poszczególnych województwach przedstawia wykres nr 10.
Szacujemy, że najwięcej zaangażowano na terenie województwa mazowieckiego (962 mln zł) i małopolskiego (557 mln zł), co jest pochodną liczby nowych pokoi w hotelach w 2021 roku na ich terenie. Na obszarze jeszcze trzech województw zaangażowanie przekroczyło 300 mln zł: pomorskiego (406 mln zł), wielkopolskiego (396 mln zł) i dolnośląskiego (345 mln zł).
Najniższe zaangażowanie odnotowano już tradycyjnie na terenie województw: lubuskiego, opolskiego, podkarpackiego, podlaskiego i świętokrzyskiego.
Pierwsza trójka
Mazowieckie – wykres nr 11 Patrząc na cały okres lat 20002021, zaangażowanie na poziomie 962 mln zł stanowi drugi po wyniku odnotowanym w 2008 roku wynik w tym okresie. Wyniknął z wprowadzenia na rynek obiektów, których realizacja została spowolniona w 2020 roku, w tym także inwestycji zrealizowanych w systemie condo.
Małopolskie i Pomorskie – wykresy nr 12 i 13
Podobnie jak w przypadku województwa mazowieckiego, tak także dla tych obu województw, 2021 rok, był jednym z tych, w których zaangażowano najwięcej pieniędzy w rozwój zasobów polskiego hotelarstwa. Był to jednak wynik zdyskontowania właśnie w tym roku odroczenia otwarć nowych hoteli wcześniej przewidzianych na 2020 rok.
Podsumowanie
Powyższa sytuacja zapewne w 2022 roku już się nie powtórzy i sektor nie będzie rozwijał się tak szybko. Tym bardziej, że na koniec 2021 roku epidemia COVID-19 nie została odwołana, sytuacja na granicy RP-Białoruś ciągle była niestabilna (stan zagrożenia), a informacje nadchodzące z pogranicza Rosji i Białorusi z Ukrainą nie napełniały optymizmem.
Wykres 2 Przyrosty liczby hoteli (rok do roku) + linia średniej
200
150
100
50
0
-50
-100
-150
16 46 101
84
47
29 64 75 118 146 162
81 137
93 143 149
66 75
52
2635
-136 23
-200
Wykres 13 Wartość inwestycji hotelowych w województwie pomorskim w latach 2000-2021 (mln zł)
600
500
400
455 462 2 635
406
344
300
200
100
0
229
208 229
55
73 84
11 73 65 63 167
32 46 90 150
124 166
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
O AUTORZE
Ceniony analityk biznesu hotelarskiego, niezależny ekspert, wykładowca, szkoleniowiec, inwestor, Funkcjonuje na rynku polskim od ponad 15 lat. Właściciel firmy doradczej PROJEKT HOTEL, której głównym celem jest rozwiązywanie wszelkich problemów inwestorów hotelarskich. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie definiowania i realizacji hotelarskich projektów inwestycyjnych poparte wieloma realizacjami hoteli niezależnych i hoteli operujących pod globalnymi markami hotelowymi. Pracował dla setek inwestorów, do dzisiaj współpracujących z firmami Hotelon, Projekt Hotel i Fortech Consulting. Działa na rynkach Polski, Ukrainy i Białorusi.
