Resultaatgericht Samenwerken (RGS) bij renoveren en onderhouden.
TNO Buildings ing. Dick Keus Senior Business Consultant
1
Programma 1. Ontwikkelingen in de vastgoedsector 2. Duurzame ontwikkeling 3. ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden 4. Ketensamenwerking en consortiumvorming 5. Ervaringen
2
Ontwikkelingen in de vastgoedsector 1998: Bouwvisie 2015 (ARTB): Vermindering energieverbruik Gebruik duurzame energiebronnen Verhogen kwaliteit en zekerstellen van kwaliteit Levensduur Verbeteren van arbeidsomstandigheden Sneller bouwen Verschuiving naar industrieel bouwen Scheidbaar & vervangbaar bouwen Comfortverbetering woningen / gebouwen
3
Ontwikkelingen in de vastgoedsector 2005: Regieraad Bouw Verhoudingen normaliseren Veranderingen op gang brengen in contractvorming Vizier gericht op eindgebruiker en levensduurkosten Duurzaam bouwen Kwaliteit / prijs verhouding Transparantie Innovatie en procesveranderingen Cultuuromslag en vertrouwen herstellen
4
Ontwikkelingen in de vastgoedsector 2010: Vernieuwing Bouw Vernieuwend leiderschap Lef en ambitie Duidelijke visie en organisatieontwikkeling Ketensamenwerking EfficiĂŤnter (lean) bouwen, minder faalkosten Transparantie en vertrouwen (100%) Kwaliteit en duurzaam Levensduur denken Denken vanuit de gebruiker Ontwerpvisie, levenscycli, inpassing in ruimtelijke omgeving Duurzame energie en materialen
5
Wat is Duurzame Ontwikkeling? Duurzame ontwikkeling is in 1987 door de commissie Brundtland gedefinieerd als: De ontwikkeling waarbij de huidige generatie in haar noden voorziet, zonder de mogelijkheden daartoe voor de volgende generatie te beperken.
6
Duurzame Ontwikkeling Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere omgang met de aarde (Planet), maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen (People), en kan ook gewoon een materiĂŤle winst opleveren (Profit).
7
Duurzame Ontwikkeling Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere omgang met de aarde (Planet), maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen (People), en kan ook gewoon een materiĂŤle winst opleveren (Profit).
Planet
People
Profit
8
Duurzame Ontwikkeling Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere omgang met de aarde (Planet), maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen (People), en kan ook gewoon een materiĂŤle winst opleveren (Profit).
Planet
People
Profit
9
Nederland in top 10 “natuur verslindende” landen Hectares per persoon 1 1
Qatar
2
Kuweit
3
VEA
4
Denemarken
5
VS
6
België
7
Australië
8
Canada
9
Nederland
10
Ierland
145
Eritrea
146
Haiti
147
Afganistan
148
Timor
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Als alle bewoners op aarde evenveel zouden gebruiken als Nederlanders dan zijn er 3,5 aardbollen nodig! De aarde is geschikt voor 1,8 hectare per persoon Living Planet Report van WNF
10
Binnenmilieu in scholen Slechte ventilatie: Planet +
80% scholen bedompt (CO2–concentraties tot 3× gezondheidskundige grenswaarde) 50% scholen is in zomer te warm in de winter tocht
People Verminderde leerprestaties: + Profit
rekentaken cijfer:
6,2 i.p.v. 8,0
taaltaken cijfer:
7,5 i.p.v. 8,0
11
Faalkosten in de Bouw (% van de omzet)
Planet
Discipline
2001
2005
2008
Architecten
8,8 %
9,0 %
11,2 %
Aannemers
6,2 %
5,4 %
8,5 %
Installateurs
7,7 %
9,4 %
11,7 %
Afbouwers
8,5 %
12,9 %
11,3 %
Gemiddeld
7,8 %
9,2 %
10,7 %
+ People + Profit
Bron: USP Marketing Consultancy
12
Productiviteit in de Bouw
Planet + People + Profit
Land
Productiviteit (â‚Ź/uur)
Verenigde Staten
18
Frankrijk
18
Finland
17
Duitsland
17
Denemarken
16
Nederland
15
Verenigd Koninkrijk
15
Zweden
13
MinEZ (2007) Versnellen Arbeidsproductiviteit in NL
13
Traditioneel Vastgoedonderhoud Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid
Opdrachtgever
Initiatief
Globale beoordeling
Opstellen bestek
Aanbesteding
Beoordeling resultaat
Nazorg
Contract fase
Inspanningsovereenkomst
Opdrachtnemers
Project resultaat
Inspectie
Calculatie
Oplevering en acceptatie
Uitvoering
Nazorg
14
Inspanningsgericht (traditioneel)
Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Risico
15
16
ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden is: Het geheel van technische, organisatorische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten om vastgoed functioneel, esthetisch, en technisch op het overeengekomen niveau op te leveren en op peil te houden gedurende de exploitatieperiode passend binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever en de randvoorwaarden van de samenleving tegen de laagste kosten (TCO)
17
ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden is: Het geheel van technische, organisatorische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten om vastgoed functioneel, esthetisch, en technisch op het overeengekomen niveau op te leveren en op peil te houden gedurende de exploitatieperiode passend binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever en de randvoorwaarden van de samenleving tegen de laagste kosten (TCO)
Planet
People
Profit
18
Resultaten voor de verschillende partijen Planet
+
People
+
Profit
Overheid: 20% CO2 reductie in 2020 energiezuinig of energieleverend goed voor het milieu (cradle to cradle) niet schadelijk voor mens en dier veiligheid en leefbaarheid (prachtwijken) Bewoners / gebruikers: woon, werk- of leercomfort, diverse functies goede gezonde luchtkwaliteit aangename temperatuur en relatieve vochtigheid geen tocht bedieningsgemak veiligheid uitstraling lage woonlasten en lage energiekosten Opdrachtgever: voldoen aan overheidsbeleid tevredenheid bewoners / gebruikers rendement op ge誰nvesteerd vermogen geen leegstand lage onderhoudskosten Opdrachtnemer: continu誰teit rendement innovatie
19
Resultaatgericht Vastgoedonderhoud Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid
Opdrachtgever
Initiatief
Definitie
Globale beoordeling
Keuze scenario
Beoordeling resultaat
Contract fase
Pre-contractuele fase
Overeenkomst
Opdrachtnemer (samen met leveranciers)
Project resultaat
Inspectie
Nazorg
Onderhouds Uitvoering scenario
Oplevering en acceptatie
Nazorg
20
Resultaatgericht renoveren en onderhouden Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid Opdrachtgever Initiatief
Definitie
Globale Beoordeling beoordeling ontwerp
Contract fase voor ontwerp
Keuze scenario
Beoordeling resultaat
Contract fase Contract fase
Project resultaat
Inspectie
Ontwerp
Beoordeling Nazorg resultaat
Onderhouds Renoveren scenario’s
Contractfase
Onderhouden
Consortium Samenwerkingsovereenkomst voor ontwerpen, renoveren, onderhouden en nazorg
Nazorg
21
Resultaatgericht renoveren en onderhouden Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid Opdrachtgever Initiatief
Definitie
Globale Beoordeling beoordeling ontwerp
Contract fase voor ontwerp
Rol TNO
Keuze scenario
Beoordeling resultaat
Contract fase Contract fase
Project resultaat
Inspectie
Ontwerp
Beoordeling Nazorg resultaat
Onderhouds Renoveren scenario’s
Contractfase
Onderhouden
Consortium Samenwerkingsovereenkomst voor ontwerpen, renoveren, onderhouden en nazorg
Nazorg
22
Resultaatverplicht? maar een inspanningsgerichte bedrijfsvoering?
Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Risico
23
Resultaatverplicht? Werk resultaatgericht in het hele bedrijf / keten!
Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Risico
24
Activiteiten voor bedrijven bij: Procesfasen
Traditioneel
Bouwteam
RgRe en RgVo
Initiatieffase Planontwikkeling / definitie Ontwerp Opdrachtverstrekking Projectuitvoering Oplevering Beheerfase / exploitatie
25
Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden
Focusgebied voor optimalisatie
Onbewuste invloed van beslissingen
Totale levenscycluskosten
Oplevering
Bewuste invloed van beslissingen
26
Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden
Invloed op onderhoudskosten
Totale levenscycluskosten
Oplevering
Bewuste invloed van beslissingen
27
Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden
28
Prestatie
Resultaatgerichte concept
minimaal gewenst kwaliteitsniveau huidige kwaliteitsniveau Tijd
29
Resultaatgerichte concept
Prestatie
Maximaal haalbare kwaliteitsniveau
minimaal gewenst kwaliteitsniveau huidige kwaliteitsniveau Tijd
Basis onderhoud
30
Resultaatgerichte concept
Prestatie
Maximaal haalbare kwaliteitsniveau
minimaal gewenst kwaliteitsniveau huidige kwaliteitsniveau Tijd
Basis onderhoud
Vervolgonderhoud
31
Resultaatgerichte concept periodieke prestatiemetingen en degradatieverloop
Prestatie
Maximaal haalbare kwaliteitsniveau
minimaal gewenst kwaliteitsniveau
Resultaatovereenkomst
huidige kwaliteitsniveau Samenwerkingsovereenkomst
Tijd Basis onderhoud
Vervolgonderhoud
Vervolgonderhoud
Activiteitenplan a
Activiteitenplan b
Activiteitenplan c
32
Periodieke prestatiemeting Inzicht in:
Maximale prestatie
Prestatieverloop Afwijkingen / symptomen
Prestatie
Geleverde prestatie
Minimale prestatie
Invloedsfactoren
Tijd
Oplossingen
= Meetpunt
33
Verbetermogelijkheden voor renovatie en onderhoud
bestaand nieuw
Bouwproduct
Bouwproces bestaand
nieuw
beter ontwerp
procesontwikkeling
Ontwikkelaar, Architect
Bouwbedrijven
productontwikkeling
gecombineerde producten proces ontwikkeling
Toeleverende industrie
Grensoverschrijdende samenwerking
34
Resultaten door ketengericht samenwerken
Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Leveranciers
Grondstoffen industrie
35
Resultaten door ketengericht samenwerken
Verwachtingen, wensen en eisen Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Leveranciers
Grondstoffen industrie
36
Resultaten door ketengericht samenwerken
Verwachtingen, wensen en eisen Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Leveranciers
Productkwaliteit
Grondstoffen industrie
37
Resultaten door ketengericht samenwerken
Verwachtingen, wensen en eisen Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Leveranciers
Productkwaliteit
Geldstroom
Grondstoffen industrie
38
Resultaten door ketengericht samenwerken RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING Verwachtingen, wensen en eisen Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Leveranciers
Grondstoffen industrie
Productkwaliteit
Geldstroom
ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.
39
Resultaten door ketengericht samenwerken RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING Verwachtingen, wensen en eisen Bewoners
Opdrachtgever
Bouw- en onderhoudspartijen
Keten
Leveranciers
Grondstoffen industrie
Productkwaliteit
Geldstroom
ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.
40
Resultaten door ketengericht samenwerken Adviseur Inst. RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING
Verwachtingen, wensen en eisen Adviseur Con
Opdrachtgever
Onderhoudsbedrijven
Architect
Leveranciers
Productkwaliteit
CONSORTIUM
Bouwbedrijf Installatiebedrijf
Geldstroom
Productkwaliteit
Verwachtingen, wensen en eisen
Bewoners
Adviseur Bf.
Grondstoffen industrie
Onderhoudsbedrijf Gesp. verwerkers
ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC. Design Build Maintenance
41
Resultaten door ketengericht samenwerken Adviseur Inst. RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING
Opdrachtgever
Consortium
Verwachtingen, wensen en eisen Adviseur Con
Onderhoudsbedrijven
Architect
Leveranciers
Productkwaliteit
CONSORTIUM
Bouwbedrijf Installatiebedrijf
Geldstroom
Productkwaliteit
Verwachtingen, wensen en eisen
Bewoners
Adviseur Bf.
Grondstoffen industrie
Onderhoudsbedrijf Gesp. verwerkers
ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC. Design Build Maintenance
42
Resultaten door ketengericht samenwerken Adviseur Inst. RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING
Opdrachtgever
Consortium
Verwachtingen, wensen en eisen Adviseur Con
Keten
Onderhoudsbedrijven
Architect
Leveranciers
Productkwaliteit
CONSORTIUM
Bouwbedrijf Installatiebedrijf
Geldstroom
Productkwaliteit
Verwachtingen, wensen en eisen
Bewoners
Adviseur Bf.
Grondstoffen industrie
Onderhoudsbedrijf Gesp. verwerkers
ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC. Design Build Maintenance
43
Definitie Ketensamenwerking: “Management activiteiten die zijn gericht op de coördinatie van verschillende eenheden in de keten (supply chain) met als doel om de gehele keten te optimaliseren als ware het één eenheid, in plaats van elke eenheid afzonderlijk te Optimaliseren.” Minimaal vier “niveaus”: 1. Eenheden zijn: Zelfstandige Organisaties, geheel is een Keten of Consortium 2. Eenheden zijn: Business Units, geheel is een Organisatie 3. Eenheden zijn: Afdelingen, geheel is een Business Unit 4. Eenheden zijn: Personen, geheel is een Afdeling / Team
Voordelen van RGS voor de opdrachtgever Ontzorgen Kostenverlaging (indirecte kosten) Kostenbeheersing en risicobeperking Budgetzekerheid Kwaliteitsborging Rendementsverbetering Continu誰teit 44
Voordelen van RGS voor de opdrachtnemer Verbetering van het imago Continu誰teit Rendementsverbetering Impuls voor innovatief denken
45
Gemiddelde totale projectgebonden kosten, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
46
20%
Aanneemsom
40%
60%
80%
100%
Indirecte kosten opdrachtgever
120%
Verdeling indirecte kosten opdrachtgever, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
47
20%
InitiĂŤle fase
40%
60%
80%
Vervolgfasen
100%
120%
Gemiddelde indirecte kosten opdrachtgever, initiĂŤle fase en vervolgfasen, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
48
20%
Specificeren
40%
Selecteren
60%
Contracteren
80%
Uitvoeren
100%
Nazorg
120%
Verdeling gemiddelde directe- en indirecte kosten, alle projecten opdrachtnemer
Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0
49
200.000
Directe kosten
400.000
600.000
800.000
Indirecte kosten
1000.000 1.200.000
Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, initiĂŤle fase en vervolgfasen, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
50
20%
Specificeren
40%
Selecteren
60%
Contracteren
80%
Uitvoeren
100%
Nazorg
120%
Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, initiĂŤle fase, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
51
20%
Specificeren
40%
Selecteren
60%
Contracteren
80%
Uitvoeren
100%
Nazorg
120%
Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, vervolgfasen, alle projecten Resultaatgericht onderhoud
Traditioneel onderhoud
0%
52
20%
Specificeren
40%
Selecteren
60%
Contracteren
80%
Uitvoeren
100%
Nazorg
120%
53
Dank voor uw aandacht en heel veel succes
Ing. Dick Keus
dick.keus@tno.nl
088-866 3241