Wirtschaft Berlin - Wohnungswirtschaft by Berlin Medien GmbH

Wirtschaft

SPEZIAL

WOHNUNGSWIRTSCHAFT

Die neue Energie Was die Anforderungen zum Heizen und Dämmen für Mieter und Vermieter bedeuten

Der Runde Tisch Mietpreise, Förderoptionen, Neubauprojekte – Experten der Wohnungswirtschaft diskutieren

Wohnen in der Zukunft Anzeigen-Sonderveröffentlichung Nr. 8 | 17. Dezember 2013

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 17. Dezember 2013

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Wirtschaft

AUS DEM INHALT

Die neue Energie

Ein Überblick über die verschärften Richtlinien und den Energieausweis.

Altbau versus Neubau

Worauf künftige Mieter bei der Auswahl der Wohnung achten sollten.

Wohnraum für Senioren

Die Zahl der über 65-Jährigen wächst – wie Unternehmen darauf reagieren.

Nachgefragt

Die Wünsche und Ideale für zukünftiges Wohnen junger Berliner.

Der „Runde Tisch“

Experten der Wohnungswirtschaft über Mieten, Bauen und Fördern.

Wohnen in der Zukunft

Baugesellschaften und der Senat haben sich ehrgeizige Ziele gesteckt.

Welcher Kiez passt?

Charlottenburg, Friedrichshain oder doch lieber Tempelhof? Ein Überblick.

Impressum Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Stefan Hilscher Anzeigenleiter: Mathias Forkel Projektverantwortung: David Reimann, Marcus Jürgens Verlag: Postadresse 10171 Berlin Anzeigen: Postfach 02 12 84, 10124 Berlin Druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, Am Wasserwerk 11, 10365 Berlin Redaktion und Konzeption: mdsCreative GmbH, Amsterdamer Str. 192, 50735 Köln Klaus Bartels (verantw.), Isabell Ehrlich Art Director: Nadine Döpper

Leben, wohnen, helfen So engagieren sich die Berliner Wohnungsbaugesellschaften für ihre Mieter und ihre Stadtteile – Treffpunkte, Feste und soziales Engagement stärken den Zusammenhalt.

enschen mit und ohne Behinderung, Menschen verschiedener Glaubensrichtungen, Hautfarbe und Kultur, Alte und Junge, Hartz-IV-Empfänger und Berufstätige ‒ bunt gemischt auf kleinem Raum. Was einerseits bunt und spannend ist, kann andererseits sozialer Brennstoff sein. Das wissen auch die großen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin und engagieren sich seit Jahren in vielen sozialen Bereichen. Sie stellen zu niedrigen Mieten Räumlichkeiten für Vereine und Initiativen, Nachbarschaftstreffs, Beratungen oder Hausaufgabenhilfen. Sie kümmern sich um Menschen, die in finanzieller Not sind, organisieren Feste, helfen Senioren und vieles mehr.

ANREGUNGEN AUFGEGRIFFEN. 1997 wurde zum Beispiel die Gesobau-Stiftung ins Leben gerufen. Ihr Ziel ist es, im Sinne der Mieter der Gesobau AG, die Alten- und Jugendarbeit in den Bezirken und Ortsteilen Buch, Pankow, Reinickendorf, Wedding, Wilmersdorf und Weißensee zu fördern. Unterstützt werden gemeinnützige Einrichtungen wie Seniorenwohnheime, Jugendfreizeitstätten, Sportvereine und Schulen. Auch in Not geratene Mieter können im Einzelfall mit Hilfe rechnen. „Unser Hilfsangebot teilt sich in vier Sparten: Bildung, Senioren, Integration und Quartiersprojekte“, erklärt Helene Böhm von der Gesobau. „Wir wollen erreichen, dass sich die Menschen mit ihren Nachbarn verbinden, aktiv werden und Vorurteile abbauen.“ Die Mitarbeiter werden oft von Initiativen oder Mietern angesprochen. „Solche Anregungen nehmen wir gern auf. Wir sind zur Stelle, wenn, wie im Märkischen Viertel, Roma-Mediatoren fehlen. Mit diesem Anliegen kamen Lehrer auf uns zu, und wir haben die Anschubﬁnanzierung übernommen. Zusammen mit unseren Kooperationspartnern können auch mehrsprachige Stadtteillotsen unterhalten werden, die als Ansprechpartner vor Ort fungieren“, so Böhm weiter. Und es werden Familienpässe verschenkt, die rund 300 Preisvorteile für kulturelle Veranstaltungen und Freizeiteinrichtungen bieten. Im Sommer ist zum Auftakt einer Reihe für Kinder das Taschenbuch „Oh, wie schön du wohnst“ erschienen. Konzept, Text und Illustrationen sind von Mitarbeitern der Gesobau. SPORT UND KULTUR VERBINDEN. Soziales Engagement hat auch bei der Gewobag Tradition. „Sich gegenseitig zu helfen, braucht oft einen Anstoß von außen, und es braucht Raum. Deshalb stellen wir mit den Kiezstuben einen Ort für Gespräche und Begegnungen zur Verfügung“, erläutert Gabriele Mittag von der Gewobag. „Innerhalb des Kiezes gelten die Mieterbeiräte als wichtiges stabilisierendes Element. Allein im vergangenen Jahr nahmen in drei Quartieren neue Beiräte ihre Arbeit auf. Sie werden von den Bewohnern gewählt und arbeiten ehrenamtlich. Mieterbeiräte bieten Beratung an und gehen auf die Bewohner zu, sie können die Hausordnung und auch die Zusammensetzung der Miete erklären“, sagt Mittag. Unterstützt werden auch hier Initiativen und Vereine, die sich für Kinder, Jugendliche und Erwachsene stark machen und die zur Gewaltprävention beitragen. Sportprojekte sind zudem geeignet, Kindern und Jugendlichen gesellschaftliche Werte zu vermitteln. Dabei geht es weniger um Spitzensport als vielmehr darum, zu lernen, die Freizeit sinnvoll zu gestalten. In Schöneberg zum Beispiel ist die Gewobag Kooperationspartner der Sporteinrichtung „Wir aktiv. Boxsport & mehr“. Dort trainieren Kinder, Jugendliche und Erwachsene jedes Alters und aus verschiedenen Ländern. Genauso wichtig ist die Kultur. Auch damit gelingt es, Menschen unterschiedlicher Herkunft und unterschiedlichen Alters

zusammenzubringen. Erfolgreich etabliert hat sich das Projekt „Abenteuer Oper!“. In Kooperation mit der Komischen Oper Berlin können Schüler hinter die Kulissen des Hauses schauen. Ein weiteres Beispiel ist der Kiez um den Mehringplatz: Von 5.500 Bewohnern beziehen 55 Prozent Hartz IV, von den unter 15-Jährigen sind es sogar 75 Prozent. 71 Prozent der Anwohner haben einen Migrationshintergrund. Seit Mai 2012 ist hier ein Gärtner im Einsatz. Die Gewobag, die AOK und der Bezirk teilen sich die Kosten. Seitdem ist es dort viel sauberer und schöner geworden, mehrere Bewohner packen jetzt mit an. „Das hat zu mehr Zusammenhalt geführt“, sagt Gabriele Mittag. ANPACKEN FÜR DIE „TAFEL“. Das Freiwilligenmanagement von Führungskräften und Mitarbeitern hat bei der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) einen hohen Stellenwert. „Es geht um qualitatives Wachstum, aber nicht zu Lasten sozial Schwächerer oder auf Kosten der

„Positive Erdung für das Wesentliche: Hilfsbereitschaft und Mensch bleiben“ nachkommenden Generationen. Die eigenen Mitarbeiter dafür zu gewinnen, ist der Kerngedanke des Freiwilligenmanagements der WBM,“ erklärt Sprecherin Steffi Pianka. Ein Beispiel: ehrenamtliches Engagement in der Nachbarschaft. „Das WBM-Management machte sein erstes Volontariat 2012 bei der Berliner Tafel e.V., und die Mitarbeiter packten auf der Fruit Logistica, die immer im Februar stattfindet, für die Berliner Tafel beherzt an“, so Pianka weiter. In diesem Jahr wurde mit der Suppenküche der St. Marien-Gemeinde, einem Kooperationspartner der Tafel, Kontakt aufgenommen. Sie befindet sich in direkter Nachbarschaft der WBM-Zentrale in der Dircksenstraße und wird schon seit Jahrzehnten von der langjährigen Mieterin Aune Renk betreut. In direkter Nachbarschaft befindet sich auch die Evangelische Grundschule Berlin-Mitte (ESBM). Die Schule organisiert

seit neun Jahren zur Weihnachtszeit eine „Sockenaktion für Obdachlose“. Die WBM hat sich dieses Jahr beteiligt und unter den Mitarbeitern einen Sammelaufruf gestartet. Die gefüllten Socken werden an Bedürftige verteilt. FERIEN MIT ZIRKUS-WORKSHOP. „Ehrenamtliches Engagement ist ein wichtiger humanitärer Beitrag und schafft eine positive Erdung für das Wesentliche: Hilfsbereitschaft und Mensch bleiben“, erläutert Geschäftsführer Lars Ernst sein Anliegen. Im Mittelpunkt einer neuen Initiative für den öffentlichen Dienst seitens des Regierenden Bürgermeisters Wowereit steht es, das Engagement von Mitarbeitern zu fördern. Nach dem Aufruf wurden die WBM-Mitarbeiter zu ihrem sozialen Engagement befragt. „Wir waren erstaunt, was unsere Kollegen ehrenamtlich alles tun. Auch unsere Auszubildenden sind sehr motiviert und wollen sich verstärkt um die Suppenküche kümmern. 2014 soll eine Kooperation stehen“, so Steffi Pianka. Die Wohnungsbaugesellschaft „Marzahner Tor“ engagiert sich vor allem für Kinder. Seit 2009 unterstützt das Unternehmen aktiv die Jugendarbeit am Standort. In diesem Sommer wurde zum Beispiel ein Zirkus-Ferienworkshop finanziert. Eine Fülle von Angeboten komplettiert das Engagement. Eine Auswahl: Quartierfeste, Förderung von Vereinen, Kindertagesstätten, Schulen und Wettbewerbe, technische Ausstattung der Begegnungsstätte mit HD-TV-Geräten, Unterstützung von Sport- und Jugendeinrichtungen (Grundschule PeterPan, Kampfsportschule Pal Chang, FC Nordost Berlin e.V., drei Kitas), Ausstellungen von Exponaten zur Förderung von Künstlern innerhalb der Mieterschaft und die Vermittlung von Ansprechpartnern für kostenlose Pflegeberatung. „Grundsätzlich verfolgen wir das Ziel, Berlins erste ,Wohnfühlgenossenschaftʻ zu werden. 2013 haben wir zum Beispiel eigeninitiativ den Umbau von Bestandswohnungen zu Kitazweigstellen auf eigene Kosten realisiert“, erklärt Robert Scholz vom „Marzahner Tor“. Darüber hinaus wird auf Mitbestimmung und Transparenz Wert gelegt. Jüngst stimmten die Mieter für Fahrradständer, die vor allen Eingängen der Gebäude zwischenzeitlich gebaut wurden. Das „Marzahner Tor“ unterstützt auch den vom Quartiermanagement initiierten Sportaktionstag. Und Mitglieder übernehmen Lesepatenschaften in Kitas, erklären Berufe oder organisieren Anke Walter historische Stadtführungen.

i CSR – UNTERNEHMERISCHE VERANTWORTUNG In den städtischen Unternehmen der Wohnungswirtschaft sind bereits im Gesellschaftervertrag die Grundlagen für das gelegt, was derzeit global unter dem Konzept „Corporate Social Responsibility“ (CSR) in vielen Branchen Einzug in die Leitlinien nachhaltiger Unternehmensführung hält. Dabei geht es um die Übernahme gesellschaftlicher, sozialer und ökologischer Verantwortung. Weit über das bereits übliche Sponsoring zum Beispiel im Breitensport hinaus engagieren sich viele Firmen: Sie geben zum Beispiel benachteiligten Jugendlichen eine Chance im eigenen Hause, gestalten ihren Einkauf konsequent nach sozialen und ökologischen Kriterien oder engagieren sich an

ihrem Standort für die Lebensqualität der Einwohner, etwa indem Kinder- oder Senioreneinrichtungen gefördert werden.

Koalitionsvertrag: Viele offene Fragen

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Wohnungswirtschaft

BBU: Wohnungsunternehmen sehen neue Hürden für ausreichende Neubau-Tätigkeit – Besonders Kleinvermieter werden durch neue bürokratische Regeln überfordert.

arkige Worte ﬁndet die Wohnungswirtschaft für die Pläne der Koalition für Wohnungsbau und Mietmarkt. Der dringend nötige Wohnungsneubau werde durch den Wegfall des ursprünglich angekündigten steuerlichen Abschreibungs-Anreizes, geringere Umlage von energetischen Modernisierungskosten auf die Miete und eine schärfere Begrenzung von Mietsteigerungen in Gebieten mit Wohnungsknappheit, zum Erliegen gebracht. Folge: weitere Verknappung und Verteuerung von Wohnraum. Maren Kern, Vorstand beim Verband BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) meint: „Die Kappungsgrenze ist ein erheblicher Eingriﬀ in das Eigentumsrecht. Als Instrument gegen Auswüchse am Mietwohnungsmarkt halten wir sie für völlig überzogen und ungeeignet.“ Die im Vertrag vorgesehene Kopplung an ein Maßnahmenpaket zur Entspannung der Wohnungsmärkte könnte die negativen Folgen allenfalls etwas abmildern.

ÜBERREGULIERUNG GERÜGT. David Eberhart vom BBU sagt jedoch auch: „Der Koalitionsvertrag ist erst einmal eine gute Grundlage, da er die Länderkompetenzen stärkt. Das ist gut, weil so gezielter agiert werden kann,

wie das Land Berlin es ja in der Vergangenheit schon getan hat.“ Dass die Kosten einer energetischen Sanierung nur noch zu zehn statt zu elf Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden dürfen, ﬁndet er nicht so dramatisch. Viel schlimmer sei, dass es dafür eine zeitliche Befristung gebe, nämlich bis die Kosten wieder hereinge-

Kosten energetischer Sanierung dürfen nur noch zeitlich befristet auf Miete umgelegt werden

holt worden seien. „Wie soll das praktisch gehen? Dann gibt es ja quasi zwei Mieten, eine feste und einen zeitlich begrenzten Zuschlag ‒ wie werden da Mietverträge gestaltet, wie die Mietspiegel berechnet?“ Eine solche Regulierung treﬀe besonders kleinere, private Vermieter, die nicht bereit und in der Lage seien, einen solchen Aufwand zu treiben. Ihnen gehört ein beachtlicher Anteil der Berliner Mietwohnungen.

Den Makler soll nach dem Willen der großen Koalition derjenige

bezahlen,

der ihn bestellt ‒ also eher der Vermieter

Eberhart: „Eine massive Hürde für die wünschenswerte energetische Sanierung.“ Aus Mietersicht seien diese Schritte ebenfalls bedenklich. Denn: Angesichts drohender Regulierungen würden Vermieter prophylaktisch Spielräume nutzen, um Rücklagen zu bilden. „Dazu gibt es in Berlin durchaus die Möglichkeit. Mit einer MietspiegelDurchschnittsmiete von 5,54 Euro je Quadratmeter liegen wir weit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Kaufkraft ist in Berlin schneller gewachsen als die Mieten, und viele Zuzügler sind ﬁnanzstark und an ein viel höheres Mietniveau gewöhnt.“ ENEV SOLL REICHEN. Der BBU sähe gern, dass den Worten der Koalitionäre nun Taten folgen: „Vor allem sollte die Förderung energetischer Maßnahmen und des demograﬁeorientierten Wohnungsbaus wieder kommen.“ Stichwort Energiesparen am Bau: „Das Thema sollte die Koalition jetzt ruhen lassen. Mit der neuen Energieeinsparverordnung kommen schon Verschärfungen auf Bau- und Sanierungswillige zu, das sollte erst einmal reichen. Denn die Neubaukosten steigen mit den Anforderungen, bereits heute liegt eine kostendeckende Miete bei 9,50 Euro pro Monat und Quadratmeter.“ Frauke Wolf

Die schwarz-rote Koalition hat sich auf Wohnungsbau-Maßnahmen geeinigt, die hinter den Erwartungen der Branche zurückbleiben

WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT LICHTENBERG eG

Wohnen ist Leben in Lichtenberg WOHNEN IST LEBEN

Wo Wohnungsmangel herrscht, soll die Miete bei Neuvermietungen nur noch

10 Prozent

über der Vergleichsmiete liegen

Montags-Kolumne von Hermine Kümmerlinde

statt bisher der Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden Die zweite Miete niedrig halten Die Betriebskosten sind längst zu einer „zweiten Miete“ geworden. Ändern können wir das nicht – aber gemeinsam dazu beitragen, diese Kosten zu minimieren. Durch unser erfolgreiches Be trieb s ko s tenmanag e ment liegen die warmen Betriebskosten unserer Wohnungen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt …

Die angekündigte Wiedereinführung der degressiven Abschreibung mit anfangs

4 Prozent

kommt nicht

Nachwuchs willkommen

Unter dem Titel „Soziale Sicherheit durch stabile Mieten“ setzt die WGLi für ihre rund 10.000 Wohnungen ein neues Mietenkonzept um. Bis 2018 wird es für rund 90 % der Haushalte keine Mieterhöhungen geben und somit eine stabile Miete zugesichert …

Miteinander gestalten

Bei der WGLi ist Nachwuchs willkommen: Neugeborene begrüßen wir mit einem Willkommensgeschenk, Eltern können sich in unserer offenen Eltern-Kind-Gruppe austauschen und auch auf sichere Spielplätze und Oasen zum Ausruhen wird viel Wert gelegt …

Frohe Weihnachten

Die Mitarbeit in einem unserer KiezForen ist eine von vielen Möglichkeiten, sich als Mitglied unserer Genossenschaft zu engagieren und an der gemeinsamen Gestaltung des Miteinanders in einer großen Gemeinschaft mitzuwirken …

Wir wünschen allen Leserinnen und Lesern eine frohe und besinnliche Weihnachtszeit im Kreis Ihrer Lieben und einen guten Rutsch in‘s neue Jahr! Ihre WGLi

Lesen Sie weiter auf unserer Homepage: www.wgli.de

WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG Landsberger Allee 180 B · 10369 Berlin · Telefon: 030 97000 · www.wgli.de · E-Mail: info@wgli.de

Fotos: Mietenmännchen©GiZGRAPHICS/ fotolia - Weihnachtsmann©jokatoons/fotolia

10 11 Prozent

Wird energetisch saniert, sollen

Es ist noch Suppe da Ich bin ja fast so etwas wie eine Sterneköchin. Jedenfalls wenn man meine Erfahrungen zusammenrechnet, die ich als Zuschauerin von Kochsendungen vor dem Fernseher verbracht habe …

Unsere Mieten machen Urlaub

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Wohnungswirtschaft

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IMMOBILIEN VON A BIS Z Abstandszahlung

Unter Abstandszahlungen sind solche Zahlungen zu verstehen, die neue Mieter für das Freimachen der angemieteten Wohnung durch den Vormieter entrichten. Eine solche Forderung ist jedoch unzulässig. Eine Vereinbarung hinsichtlich entstehender Umzugskosten hingegen ist nicht verboten.

Betriebskostenabrechnung

Hinsichtlich insichtlich der Betriebskostenabrechnung ist es ratsam, die mietvertraglichen Vereinbarungen zur Umlage der Betriebskosten zu prüfen ̶ es dürfen nämlich nur die hier festgehaltenen Posten auf den Mieter abgewälzt werden.

Energieausweis

Vor der Unterschrift des Mietvertrages hat der potenzielle Neumieter das Recht, den sogenannten Energieausweis der Wohnung einzusehen. Dieser gibt sowohl über den Energiebedarf als auch den -verbrauch Aufschluss. So können Rückschlüsse auf künftig entstehende Kosten gezogen werden.

Energiesparen

Energie zu sparen, ist manchmal ganz einfach. Es beginnt beim Betätigen des Lichtschalters, wenn man den Raum verlässt und umfasst weiter beliebte Geräteeinstellungen wie „Stand-by“ oder den „Ecomodus“. Hier gilt es, Apparate richtig auszuschalten. Aber auch die vollständige Befüllung der Spülmaschine oder das regelmäßige Entlüften der Heizung machen einen merklichen Unterschied.

Gentriﬁzierung

Oft gehört und doch nicht ganz klar ist dieser Begriﬀ für viele. Gemeint ist der Prozess der ökonomischen sowie sozialen Aufwertung eines Viertels ̶ etwa durch Investitionen oder die Weiterentwicklung eines Bevölkerungsteils (vom Studenten zum Akademiker). Dies hat den Zuzug von Besserverdienern sowie die Abwanderung von alteingesessenen (oftmals niedrigverdienenden) Bewohnern zur Folge.

Gesuche

Suchen Sie auf breiter Front. Fragen Sie Freunde, Bekannte und hängen Sie Zettel in bevorzugten Vierteln auf. Darüber hinaus sollten initiative Anfragen an Vermieter und Makler gerichtet werden. Nicht nur der Wohnraum nimmt zu, sondern auch die Frequenz von Wohnraumwechseln. Manchmal gilt es, zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein.

Kündigungsfrist

Die gesetzlich festgesetzten Kündigungsfristen sind sowohl für Mieter als auch Vermieter bindend. Mieter können sich hier grundsätzlich an der Drei-Monats-Regelung orientieren ̶ die Fristen für Vermieter unterliegen einer Staﬀelung nach Länge des Mietverhältnisses.

Mängelliste

Hat at der Mieter bei Wohnungsübergabe versäumt, auf ein vollständiges Protokoll zu bestehen, kann er nach Einzug eine sogenannte Mängelliste erstellen. Diese Mängel sind beim Vermieter anzumahnen. So wird zum einen Beseitigung betrieben, und zum anderen kann der Mieter im Nachhinein nicht für Mängel zur Verantwortung gezogen werden, die er nicht verschuldet hat.

Mieterprivatisierung

Wird für vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet, heißt es, wohlüberlegt zu handeln. Zwei Monate lang besteht für die derzeitigen Mieter dann ein Vorkaufsrecht. Jedoch geht man im Falle eines Vertragsabschlusses eine Vielzahl ﬁnanzieller Risiken ein und nicht immer ist der Erwerb vorteilhafter als die Miete.

Mietspiegel

Neben den individuellen Bedürfnissen, die eine Wohnung im besten Falle befriedigen soll, ist er natürlich das Interessanteste: der Mietpreis. Ist dieser gerechtfertigt angesichts der Lage oder ist die Wohnung vielleicht doch kein Schnäppchen? All diese Fragen beantwortet der Blick auf den Mietspiegel am besten.

Effizienzklassen wie im Kühlschrank Die Energieeinsparverordnung regelt Anforderungen an Dämmung und Heizung bei Neubau und Sanierung. Im Jahr 2014 gibt es eine neue Verschärfung – was sie für Mieter und Vermieter bedeutet.

nergiesparen ist eine gute Sache, vor allem beim Wohnen ‒ darin sind sich alle einig. Die einen haben den Umwelt- und Klimaschutz im Auge, die anderen die jährliche Heizkostenabrechnung. „Dass es die Energieeinsparverordnung (EnEv) gibt, ist gut, weil es damit eine Richtlinie für energieeffiziente Maßnahmen gibt. Es wird festgelegt, wo wir eigentlich hinwollen“, meint Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Positiv an der EnEV ist ihr Aufforderungscharakter: Tut was fürʻs Energiesparen“, sagt auch Dieter Blümmel, Sprecher des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzer (Haus & Grund Berlin) e.V. Ziel der Regierung ist es, dass der Gebäudebestand 2050 nahezu klimaneutral ist, also kaum noch klimaschädliches Kohlendioxid ausstößt. Ein Blick in die Statistik zeigt, dass Wohngebäude zu einem höheren Teil am CO2Ausstoß beteiligt sind als etwa der Verkehr. Und daran sind vor allem die älteren Bauten „schuld“. SCHRITTWEISE ZUR PERFEKTION. Die Energieeinsparverordnung verbindet die früheren Vorschriften über Wärmeschutz und Heizungsanlagen und trägt damit der Forderung von Fachleuten Rechnung, dass ein Gebäude als Ganzes zu sehen ist. Ob es energieeffizient ist, hängt sowohl von der Art der Heizung als auch von seiner Dämmung ‒ Dach, Fassade, Fenster, Geschossdecken ‒ ab. Seit ihrer Einführung im Jahr 2002 ist die EnEV mehrfach verschärft worden. Auch im kommenden Jahr werden die Anforderungen wieder höher gehängt: Wer neu baut oder eine grundlegende Sanierung durchführt, muss eine um 20 Prozent bessere Dämmung vorsehen als bisher, der Energieeffizienzstandard steigt um ein Fünftel. 2021 soll das „Niedrigstenergiegebäude“ bei Neubauten Standard werden, die EnEV 2014 ist ein weiterer Schritt in diese Richtung. Außerdem sieht sie den zwingenden Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizanlagen mit Konstanttemperaturkesseln vor. „Letzteres führt wirklich zu deutlichen Energieeinsparungen bei guter Amortisierungsrate“, meint Dieter Blümmel. Die Verbraucherzentrale Berlin rät Bau- und Sanierungswilligen, über die EnEV-Anforderungen hinauszugehen. Eine Vergrößerung der Dämmstärken zum Beispiel sei nur mit geringfügigen Mehrkosten verbunden, führe gleichzeitig aber zu weitaus höherer Einsparung.

KRITIK DER EIGENTÜMER. „Für alle, die neu gebaut haben, sind aufgrund der erhöhten Anforderungen durch die EnEV die Herstellungskosten deutlich gestiegen, allerdings sind im Gegenzug die laufenden Kosten etwa für Heizung und Warmwasser gefallen“, resümiert Blümmel. „Und: Neubauten mit EnEV-Standard werden gefördert; die Förderung im Bestand durch KfW-Mittel bei Einhalten der EnEV-Standards ist auch positiv zu bewerten.“ Durch die EnEV 2014 würden die Baukosten um weitere acht Prozent steigen. Allerdings ﬁndet Blümmel die Verordnungen viel zu kompliziert. „Ich empfehle den Versuch einer Lektüre einschließlich der Anlagen“, sagt er süﬃsant und nennt als Beispiel die verwirrenden und mit Ausnahmen durchsetzten Vorschriften zur GeschossdeckenDämmung. „Es fehlt ein klares Konzept.“

„Energetische Komplettsanierung lohnt sich finanziell nicht“

GERINGERE HEIZKOSTEN, HÖHERE MIETE. Lohnt sich energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unter dem Strich? Blümmel: „Es kommt darauf an. Austausch alter Heizungen lohnt sich, Dämmung der obersten Geschossdecke auch, besonders lohnend ‒ weil preiswert und hocheﬃzient ‒ ist ein hydraulischer Heizungsabgleich. Fensteraustausch lohnt sich derzeit nicht, Wärmedämmung nur, wenn die Fassade ohnehin instandgesetzt werden muss. Eine komplette energetische Sanierung lohnt sich nicht. Sie verursacht eine Modernisierungs-Mieterhöhung von 2,50 bis 3,00 Euro je Quadratmeter monatlich, spart aber nur 60 bis 70 Cent Heizkosten je Quadratmeter monatlich. Entsprechend verständlich ist, dass sich Mieter dagegen zur Wehr setzen.“ Ulrich Ropertz rät Mietern, bei solchen energetischen Sanierungen genau hinzuschauen: „Der Vermieter muss drei Monate

vorher mitteilen, was genau gemacht wird, welche Einsparungen zu erwarten sind und welche Mieterhöhungen kommen.“ Auf die Miete umgelegt werden dürfen jährlich elf Prozent der Sanierungskosten. Ropertz: „Aber nur die eigentlichen Modernisierungskosten, nicht der Instandhaltungsanteil. Wird etwa eine Fassade saniert, können die Kosten der Dämmung umgelegt werden, die für die neuen Klinker nicht.“ EFFIZIENZKLASSEN. Sehr unterschiedlich sehen Mieterbund und Hauseigentümer den Energieausweis: „Er verursacht erheblichen Verwaltungsaufwand und Kosten. Ihn nicht zugänglich zu machen, ist sogar eine Ordnungswidrigkeit, obwohl kaum, ein Mieter oder Kaufinteressent nachfragt, seine Aussagekraft begrenzt ist und viele Energieausweise schlicht falsch sind, weil die Aussteller nicht durchgängig über das nötige Fachwissen verfügen“, kritisiert Blümmel. Ulrich Ropertz pflichtet bei: „Die beiden unterschiedlichen Ausstellungsarten haben bisher nicht für Transparenz gesorgt.“ Deshalb begrüßt er, dass es künftig für die Gebäude Effizienzklassen wie beim Kühlschrank geben soll. Die müssen in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen angegeben werden. „Das schafft Transparenz, Interessenten sollten sich den Ausweis auf jeden Fall zeigen lassen“, sagt Ropertz. „Die Effizienzklassen lassen wegen der unterschiedlichen Energiekosten keine Rückschlüsse auf die warmen Betriebskosten zu, weil ein gasversorgtes Gebäude der Klasse D unter Umständen dieselben Betriebskosten produziert wie ein Gebäude mit Wärmepumpe der Klasse A“, gibt dagegen Blümmel zu bedenken. Energetisch sei der Berliner Wohnungsbestand insgesamt auf einem sehr guten Stand, „weil nach 1990 die Ostberliner Plattenbauten überwiegend durchmodernisiert sind, gleiches mit den Großwohnungsanlagen im Westteil passiert oder passiert ist und die klassischen Altbauten mit ihrem dicken Ziegelmauerwerk schon immer eine hohe Dämmleistung aufwiesen. Problematisch ist der Nachkriegsbestand vor allem der 1950er- und 1960er-Jahre.“ Ropertz sieht als Vorteil, dass die meisten Mietwohnungen in Berlin großen Gesellschaften gehören. „Hier wird eher modernisiert als im Vierfamilienhaus eines Privateigentümers. Daher ist Berlin da Frauke Wolf ganz gut aufgestellt.“

i DIE NEUE ENEV IN KÜRZE

DER HEUTIGE ENERGIEAUSWEIS

Die Bundesregierung hat die neue Version der Energieeinsparverordnung (EnEV) am 16. Oktober verabschiedet. Zuletzt war sie 2009 angepasst worden. Die energetischen Standards für Neubauten sollen demnach ab 2016 in einem Schritt um 25 Prozent steigen, der Energieverbrauch soll entsprechend sinken. Zudem soll der Endenergiebedarf von Gebäuden im „Energieausweis“ künftig nicht mehr nur über den bereits bekannten Bandtacho angezeigt, sondern zusätzlich in Form von Energieeffizienzklassen dargestellt werden. Außerdem müssen alte Heizkessel auf Basis flüssiger oder gasförmiger Brennstoffe künftig nach 30 Jahren Betriebszeit erneuert werden. Dies gilt jedoch nicht für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für Bestandsgebäude sind darüber hinaus keine wesentlichen Verschärfungen vorgesehen. Die neue EnEV tritt am 1. Mai 2014 in Kraft.

Der Energieausweis dokumentiert steckbriefartig den Energiestandard eines Gebäudes. Bisher kann dies für Bestandsgebäude auf zwei Arten erfolgen: auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs des Gebäudes („Bedarfsausweis“) oder auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs der Bewohner („Verbrauchsausweis“). Wird ein Haus oder eine Wohnung neu vermietet oder verkauft, muss dieser Ausweis vorgelegt werden. Damit sollen potenzielle Käufer oder Mieter über die zu erwartenden Energiekosten informiert werden. Bestandsmieter haben kein Recht, den Ausweis zu sehen. Da der Energieverbrauch vom individuellen Verhalten und der Witterung abhängig ist, halten Verbraucherschützer die Aussagekraft für begrenzt. Der Ausweis gilt zudem immer für das ganze Gebäude, der Energiebedarf einzelner Wohnungen kann stark variieren.

Bilder: degewo | Gasag

Doppelt CO2 sparen mit "Green-KWK" Energiesparen mit Eﬃzienztechnologie und erneuerbaren Energien: Dieses Konzept setzte die Gasag Contracting GmbH im Auftrag der degewo in Marienfelde um.

Die Mariengrün-Siedlung wird seit 2012 mit nachhaltiger Wärme versorgt.

m Berliner Stadtteil Marienfelde hat die Wohnungsbaugesellschaft degewo im letzten Jahr eines der größten Berliner Modernisierungsprojekte gestartet. Neben der umfassenden Sanierung von 2.410 Wohnungen hat das Quartier auch unter einem weiteren Gesichtspunkt Vorbildcharakter. Denn die MariengrünSiedlung wird durch zwei Gasag-Klimakraftwerke gleichzeitig mit Strom und Wärme versorgt. Eines der beiden Klimakraftwerke arbeitet dabei mit grüner Energie ‒ Bio-Erdgas. CO2-Ausstoß reduzieren mit KWK in Verbindung mit Bio-Erdgas Insgesamt rund 105 Millionen Euro investierte die Eigentümerin in die Runderneuerung der Wohnungen. Dafür erhalten die Mieter neue Küchen, Bäder, Grünanlagen und einen verbesserten Wärmeschutz. Ganz ohne eigene Investitionen wird die Siedlung zudem mit nachhaltig produzierter Wärme und hausgemachtem Strom versorgt. Die Gasag und Gasag Contracting GmbH installierte für die degewo zwei Klimakraftwerke mit 800 kW elektrischer Leistung, die nach dem Prinzip der Kraft-

Wärme-Kopplung (KWK) arbeiten. Das eine Klimakraftwerk wird mit Erdgas, das andere mit Bio-Erdgas befeuert. Beide Klimakraftwerke produzieren neben Wärme zugleich Strom, der den Mietern zu einem günstigen Preis angeboten wird. Gemeinsam senken degewo und Gasag Contracting GmbH den bei der Wärmeversorgung der Wohnanlage entstehenden CO2 -Ausstoß um 87 Prozent.

„

bieten für Wohnungsunternehmen Klimakraftwerke an. Mit der zusätzlichen Installation von KWK-Anlagen neben der Bestandskesselanlage bietet die Gasag Contracting GmbH die Möglichkeit, die Eﬃzienz in der Wärmeerzeugung der Immobilie nachhaltig zu steigern und durch CO2 -Einsparungen die Umwelt zu entlasten.

Wir bieten eine komplette Dienstleistung zum Vorteil für Eigentümer und Mieter

Betriebskosten werden gespart „Mit dem Gasag-Klimakraftwerk bieten wir eine komplette Dienstleistung zum Vorteil für Eigentümer und Mieter. Denn wir übernehmen Planung, Bau und vor allem auch Finanzierung sowie Betrieb der Anlagen“ erläutert Ulrich Paschke von der Gasag Contracting GmbH. Die Klimakraftwerke und die energetische Sanierung der Gebäudehüllen führen zu einer deutlichen Reduzierung des Energieverbrauchs. Dadurch spart der Mieter bei den warmen Betriebskosten je nach Wohnungsgröße und eigenem Verbrauchsverhalten zwischen 25 und 100 Euro im Monat. Gasag und Gasag Contracting GmbH

Hintergrund zu den KWK-Anlagen Bei der dezentralen Energieversorgung wird mit kompakten KWKAnlagen, die im Heizungskeller der Verbraucher stehen, Strom und Wärme gleichzeitig erzeugt. Das ist im Vergleich effizienter, als wenn ‒ wie üblich ‒, die Wärme vor Ort von einem Heizgerät und der Strom zentral von einem Kraftwerk produziert werden. In den KWKAnlagen können unterschiedliche Technologien verwendet werden: etwa Verbrennungs-Motoren, Stirling-Motoren oder Brennstoffzellen. Die Vorteile: Mit KWK wird der eingesetzte Brennstoff mit bis zu 90 Prozent optimal genutzt. Durch die Produktion

Die Wohnungen wurden runderneuert.

in Verbrauchernähe werden Verluste bei der Energiedurchleitung vermieden. Die Arbeitsweise einer Anlage wird exakt auf die Verbrauchssituation ausgerichtet, so dass mit dieser Technologie bis zu 40 Prozent der eingesetzten Energie gespart werden kann. Die Gasag engagiert sich bereits seit längerem aktiv in diesem innovativen Technologiefeld.

i GANZ AKTUELL: GASAG BIETET JETZT AUCH STROM AN Angeboten wird ausschließlich zertiﬁzierter Ökostrom zu einem (Arbeits-) Preis von 26,30 Cent pro Kilowattstunde und einem monatlichen Grundpreis von 5,80 Euro. Damit liegt das Angebot der Gasag deutlich unter dem örtlichen Grundversorgungspreis.

GASAG – Berliner Gaswerke Aktiengesellschaft Henriette-Herz-Platz 4 10178 Berlin ) (030) 7072 00 00-0 * service@gasag.de 8 www.gasag.de

Die Energiewende kann im eigenen Haus beginnen. Mit KWK-Anlagen, die Wärme und Strom gleichzeitig erzeugen. Bei der Kraft-Wärme-Kopplung wird der Brennstoff optimal genutzt und der Energieverlust beim Transport minimiert. So können Sie Energie einsparen und den CO2-Ausstoß senken. Die GASAG bietet für Sie die passende Lösung.

www.gasag.de/innovation

Wirtschaft

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Altbau versus Neubau Bei der Entscheidung, welche Wohnung die richtige ist, spielt die Bauweise des Hauses eine entscheidende Rolle – Komfort, Raumaufteilung und Nebenkosten sind nur einige Punkte, die berücktsichtigt werden sollten. Tobias Neuhaus

em Charme einer Altbauwohnung lässt sich nur schwer widerstehen. Räume und Fenster sind hoch und hell, die Dielen knarren vertraut, die Türen sind aus echtem Holz und die Briefschlitzblende aus Gusseisen. Gemütlicher gehtʻs nicht. Dennoch sollte sich vom schönen Schein nicht blenden lassen, wer plant, eine Wohnung in einem Bau der Gründerzeit oder des frühen 20. Jahrhunderts anzumieten. Wer bei der Wohnungsbesichtigung richtig hinschaut, spart sich eine Menge Ärger ‒ und ﬁndet sein Wohnglück am Ende vielleicht doch in einem perfekt geschnitten, modernen und nebenkostengünstigen Neubau.

sollten angehende Altbaumieter dagegen nach dem Zustand der Stromversorgung. Sind ausreichend Steckdosen vorhanden, und wie belastbar ist die Elektrik? Sollte eine Wohnung mit vielen Teppichen ausgelegt sein, sollten Besichtigende nicht davor scheuen, einen Blick unter die Läufer zu werfen, empﬁehlt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds.

BLICK AUF DEN GRUNDRISS. Vor einer Entscheidung sollten potenzielle Mieter auch klären: Kann ich die Wohnung im Alltag ideal nutzen? Vor allem für ältere Menschen, aber auch für Eltern mit kleinen Kindern ist die Frage nach einem Aufzug nicht unerheblich. Manche Altbauten verGERÄUSCHKULISSE ERKUNDEN. Anders als Altbauten haben neue fügen zwar darüber, aber das ist nicht die Regel. Häuser Gebäude häufiger dünne Zwischenwände ‒ und sind neueren Baujahres werden heute, auch im Hinblick auf damit anfälliger für Lärmbelästigung. Und wer sich in der die barrierearme Konzeption, sehr häufig mit Aufzügen Altbauwohnung über gemütlich geplant. Und auch Hochhäuser knarrende Holzbohlen freut, sollkönnen dadurch an Attraktivität te sich informieren, ob die dargewinnen, denn spätestens bei über gelegene Wohnung über sechs Etagen und mehr ist ein Nostalgischer Charme die gleiche Ausstattung verfügt. Fahrstuhl der Normalfall. Große Denn was in der eigenen WohFlügeltüren zwischen zwei Räuist oft mit praktischen nung romantisch erscheint, kann men, wie sie oft in Altbauten zu Nachteilen verknüpft von woanders kommend schnell finden sind, machen vor allem nerven. Um sich ein vollständioptisch Eindruck. Und wer eine ges Bild von der Geräuschkulisse offene Wohnsituation bevorin der potenziellen Traumwohzugt und die Türen gerne geöffnung zu machen, empfehlen Experten mindestens zwei net hält, freut sich über diese Option. Allerdings können Besichtigungstermine zu vereinbaren. „Einmal an einem große Türen, die als Trennwand zwischen zwei Zimmern normalen Werktag, wenn das Umfeld und die Umgebung genutzt werden müssen, selten die Geräusche aus dem gut zu erkennen sind“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Ver- Nachbarraum gut filtern. Der Einbau einer schallisolierenband privater Bauherren (PVB). „Dann zeigt sich, wie die den Wand, meist auf eigene Kosten, kann also nötig sein, Lichtverhältnisse im Haus sind, und ob der Blick vom Bal- um nachts und tagsüber seine Ruhe zu haben. Ebenfalls kon wirklich ins Grüne geht oder auf einen Hinterhof mit von dem eigenen Bedarf abhängig ist die Frage, ob die Gewerbe.“ Genauso wichtig sei eine Besichtigung nach teilweise sehr speziellen Grundrisse eines Altbaus gefallen. Feierabend oder am Sonntag. „Dann sind alle daheim und Nicht selten gibt es ein oder mehrere große Zimmer und es zeigt sich, wie hellhörig die Bausubstanz ist und wie laut ein ganz kleines, oft nicht größer als eine Abstellkammer. die Nachbarn. Waschmaschinen, Klaviere, Aufzug, fröhlich Auch schlauchförmige Bäder oder Ecken und Kanten im Grundriss sind hier relativ häufig. Für Mieter, die es inditrappelnde Kinder sind dann alle gut zu hören.“ viduell mögen, ist das durchaus charmant. NeubauwohSTROM UND WASSER. Vor allem Wohnungen, die in den obe- nungen bieten oft einen einheitlicheren Grundriss. ren Etagen von Altbauten liegen, haben gelegentlich Probleme mit dem Wasserdruck. Daher sollte der Wasserhahn ENERGIEAUSWEIS GIBT AUSKUNFT. Stetig steigende Stromeinmal testweise aufgedreht werden. Wem das bei einer und Heizkosten machen sich unangenehm in der NeBesichtigung unangenehm ist, der kann den Check auch benkostenabrechnung bemerkbar. Altbauwohnungen diskret auf dem stillen Örtchen erledigen. Offen fragen schneiden dabei wegen ihrer Größe und der häufig

Energiesparen als Mieter Wer sein Heizverhalten kritisch überdenkt und ein paar Grundregeln beachtet, kann seine Nebenkosten deutlich senken

n den vergangenen zehn Jahren haben sich die Energiekosten verdoppelt. Damit das vergleichsweise energieintensive Beheizen einer Altbauwohnung nicht zur Kostenfalle wird, können Mieter die „zweite Miete“ mit einfachen Regeln unter Kontrolle halten. Wertvolle Tipps hat die Verbraucherzentrale in ihrer Broschüre „Energiesparen als Mieter“ zusammengestellt.

Heute schon für morgen bauen. Durch energetische Modernisierungen und Engagement für sozial stabile Quartiere schafft die GESOBAU zukunftsfähigen Wohn- und Lebensraum. Zusätzlich zu diesen gewaltigen investiven Aufgaben gehen wir nun auch wieder das Thema Neubau an. Denn Berlin braucht mehr Wohnungen: Für Neuberliner, für viele Singles, für mehr Alte und für bunte Familien. Wir nehmen diese Herausforderung an und arbeiten bereits an verschiedenen Neubauprojekten.

www.gesobau.de

K ALT UND WARM TRENNEN. Jedes Grad Celsius weniger senkt den Energieverbrauch um rund sechs Prozent. Wird die Raumtemperatur beispielsweise von 24 ° C auf 20 ° C reduziert, sinken die Heizkosten um fast ein Viertel. Ein Thermometer hilft, Überheizung zu vermeiden. Nachts und bei Verlassen der Wohnung für längere Zeit sollten Mieter die Heizung deutlich drosseln. Weil kalte Luft weniger Feuchtigkeit bindet als warme, sollten kühle Räume niemals mit der Luft aus wärmeren Räu-

men geheizt werden. Denn so gelangt nicht nur Wärme, sondern auch Feuchte in den kühleren Raum und das Schimmelpilzrisiko steigt. Deshalb: Türen zu kühleren Räumen möglichst geschlossen halten. K LEINE INVESTITION. Auch kostengünstige Maßnahmen, die Mieter selbst vornehmen, können Energie und Geld sparen. In einem zentral beheizten Haus lassen sich die Heizzeiten mit programmierbaren Thermostaten individuell steuern. Diese lassen sich so einstellen, dass die Temperatur automatisch zu bestimmten Zeiten in einzelnen Räumen erhöht oder abgesenkt wird. Morgens beim Aufstehen ist es im Schlafzimmer schön warm, und abends beim Nachhausekommen die Küche bereits gemütlich. Die Thermostate kann der Mieter selbst montieren oder durch einen Fachmann anbringen lassen. Beim Umzug können sie in der neuen Wohnung weiter benutzt wer-

Wohnungswirtschaft

WISSENSWERTES

hochbetagten Substanz tendenziell schlechter ab als Wohnungen jüngeren Baujahrs. Generell gelte die Regel „Hohe Decken, hohe Kosten“, sagt Ropertz. Entscheidend sei jedoch der energetische Zustand einer Wohnung, und der lasse sich einfach im Energieausweis ablesen. Alternativ lässt sich anhand der Heizkostenabrechnung der vergangenen zwei Jahre ein Überblick verschaffen, was auf einen zukommt. FEUERZEUG-TRICK ALS FENSTER-CHECK. Bei Alt- wie bei Neubauten sind die Fenster ein wichtiger Faktor bei den Heizkosten. Sind sie alt und undicht, steigen die Nebenkosten. „Bei Altbauten lohnt es sich zu kontrollieren, ob Holzrahmen morsch sind“, sagt Ropertz. Schon mit der Hand lasse sich fühlen, an welchen Stellen es kalt zieht. Wie gut die Fenster einer Neubauwohnung die Wärme isolieren, lässt sich mit einem einfachen Trick ermitteln. Die Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) sagt, wie es geht: Sobald es draußen dunkel ist, wird ein brennendes Feuerzeug vor die Scheibe gehalten und die Reflektionen im Glas beobachtet. Sind zwei Doppel-Flammen, also insgesamt vier Spiegelungen zu sehen, deutet das auf eine Zweifachverglasung hin ‒ nach einem ehemaligen Marktführer auch „Thermopane“-Scheibe genannt. Heutzutage ist das der am häufigsten verbaute Fenstertyp in Deutschland. Er setzte sich in den 1950er-Jahren zunehmend durch und ersetzte weitestgehend das Verbundfenster mit zwei Flügeln. Mittlerweile weisen dreifach verglaste Fenster im Bereich Wärmedämmung deutlich bessere Werten auf, in Passivhäusern sind sie bereits erste Wahl. BELÜFTUNG. Zeigt sich beim Feuerzeug-Test, dass die Reflektion der Feuerzeugflamme nicht orange, sondern rot erscheint, verfügt die Scheibe über eine zusätzliche Isolierung. Der Raum zwischen den Scheiben ist dann kein Vakuum, sondern mit Edelgas wie beispielsweise etwa Argon gefüllt ‒ ein klares Dämm-Plus. Ansonsten sind auf der unteren Aluleiste vieler Fensterscheiben der Name des Herstellers und die letzten beiden Ziffern des Herstellungsjahrs eingestanzt. Je neuer die Modelle, desto besser erfahrungsgemäß die Isolierung. Zu wenig Belüftung führt dagegen zu Schimmelbefall. „Gefährdet sind vor allem die Ecken an Außenwänden und um Fenster herum“, sagt Ropertz. Bei der Besichtigung heißt es, vor allem in häufig benutzten Räumen wie dem Kinderzimmer und feuchten Bereichen wie dem Bad genauer hinzuschauen.

den. Die alten Thermostatköpfe unbedingt aufbewahren: Sie gehören dem Vermieter. WÄRMEBRÜCKE. Ein weiterer einfacher Trick zum Heizkostensparen ist die Isolierung des Heizkörpers. Weil die Außenwand in der Heizkörpernische dünner ist und vom Heizkörper stark erwärmt wird, geht an dieser Stelle viel Wärme verloren. Ist zwischen Heizkörper und Außenwand genügend

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Wohnfläche kann variieren

Altbauten sind manchmal Energiefresser, doch gut saniert und energetisch optimiert sind sie eine attraktive Wahl.

BILDER: THINKSTOCK.DE

Wichtiges Kriterium für Miete und Nebenkosten, aber auch für den Verkaufspreis zum Beispiel einer Eigentumswohnung ist die Wohnfläche in Quadratmetern. Dabei wird oft gemogelt. Käufer und Mieter sollten sich also nicht scheuen, zum Zollstock zu greifen. Da es mehrere Berechnungsarten gibt, kann das Ergebnis um viele Quadratmeter variieren. Die kundenfreundlichste Messmethode ist die Wohnflächenverordnung, die etwa im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt sowie immer dann, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Hier wird die Fläche unter Dachschrägen nur dann zum 100 Prozent der Wohnfläche zugerechnet, wenn sie mehr als zwei Meter Höhe hat. Unter einem Meter Höhe zählt sie gar nicht als Wohnfläche. Und ein Balkon zählt nur zu 25 Prozent. (fwo)

Untervermietung genehmigen

Neubauten sind normalerweise auf dem aktuellen energetischen Stand und kommen heutigen Anforderungen an den Komfort entgegen.

Manchmal kommt ein Mieter in die Situation, seine Wohnung teilweise oder ganz einem Dritten gegen Geld zur Verfügung zu stellen ‒ hier handelt es sich um eine Untervermietung. Der Vermieter muss zustimmen. Geht es nur um einen Teil der Wohnung, hat der Mieter darauf einen Rechtsanspruch. Der Vermieter kann nur dann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt. Ansonsten hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Der Untervermietung der ganzen Wohnung muss der Vermieter jedoch nicht zustimmen. Unerlaubte Untervermietung ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund. (fwo)

Platz vorhanden und dieser gut zugänglich, lassen sich hinter den Heizkörper Dämmstoffplatten aufkleben, die den Wärmeverlust reduzieren. Effektiv ist diese Maßnahme nur, wenn die Platten vollflächig und lückenlos verklebt werden. Weitere Tipps finden Mieter unter:  www.verbraucherzentraleenergieberatung.de

D IE H EIZKOSTENABRECHNUNG Die Heizkostenabrechnung setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: einmal der erfasste Verbrauch der einzelnen Wohnung, zum anderen eine Umlage, die nach Quadratmetern Wohnﬂäche berechnet wird. Laut Gesetz sind nur 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen – Details regelt der Mietvertrag. Wer Zweifel an der Richtigkeit seiner Abrechnung hat, kann Einsicht in Unterlagen verlangen und sich an den örtlichen Mieterbund wenden.

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WOHNRAUM FÜR BERLIN MIT WEITSICHT ENTWICKELN Auf dem Weg zu modernem Wohnraum für Berlin sind Erfahrung, Engagement und Know-how gefragt. Wir bringen diese Stärken mit. Denn seit über 20 Jahren sind wir als Bauunternehmen, Bauträger, Eigenkapitalpartner und Projektentwickler erfolgreich am Markt tätig. Jedes Projekt wird sorgfältig kalkuliert und mit höchstem Qualitätsanspruch realisiert. Schritt für Schritt führt das zum Erfolg, so z. B. bei unseren neuesten Berliner Wohnquartieren Komponistengärten in Weißensee, ELLA in Prenzlauer Berg, FLORA in Pankow, Seegalerie in Tegel und Carré Raimar in Charlottenburg. Erfahren Sie mehr: info@kondorwessels.com www.kondorwessels.com

Wirtschaft

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 17. Dezember 2013

Appartement oder Senioren-WG

Das Projekt Treskow-Höfe in Karlshorst der Howoge wird auch altersgerechte Wohnungen bieten. Kleines Bild oben: Blick in eine Seniorenwohnung der Gesobau am Senftenberger Ring. BILDER: LIGNE ARCHITEKTEN CN ARCHITEKTEN, GESOBAU,THINKSTOCK.DE

WISSENSWERTES Als Mieter umbauen

Wer in seiner Wohnung Umbauten vornehmen will, um sie behindertengerechter zu gestalten, kann dies auch als Mieter tun. Der Vermieter muss zwar zustimmen, darf eine entsprechende Maßnahme aber nur dann ablehnen, wenn andere Interessen verletzt werden, also beispielsweise Sicehrheitsbestimmungen nicht mehr einzuhalten sind. Als Umbau zählen bauliche Veränderungen, nicht das einfache Anbringen von Haltegriffen oder einem höheren Toilettensitz. Auch wenn der Mieter für Umbauten alleine zahlt, hat der Vermieter ein Mitspracherecht bezüglich Gestaltung oder Material. Wenn das Mietverhältnis endet, kann er den Rückbau der Maßnahme verlangen ‒ was angesichts der steigenden Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen eher nicht der Fall sein dürfte.  www.barriere-freies-wohnen.de

Zuschuss für Umbauten

Muss eine Wohnung umgestaltet werden, weil einer der Bewohner pflegebedürftig ist, zahlt die Pflegeversicherung einen Zuschuss zu bestimmten Maßnahmen, etwa zu einem Badumbau oder der Installation eines Treppenlifts. Unabhängig von konkreter Pflegebedürftigkeit gibt es Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für entsprechende Vorhaben aus dem Topf „Wohnraum modernisieren ‒ Altersgerecht umbauen“. Infos hat die Hausbank, die auch die Mittel beantragen muss. (fwo)

Bedarfsgerechter Wohnraum muss für jede Generation verfügbar sein – auch für Senioren. Dafür können im Neubau wie auch im Bestand entsprechende Voraussetzungen geschaffen werden.

m Alter möglichst selbstbestimmt leben, idealerweise in der eigenen Wohnung ‒ das wünschen sich fast alle Menschen, die auf das Rentenalter zusteuern. Doch selbst, wenn viele Senioren bis ins hohe Alter körperlich und geistig fit bleiben und nicht in ein klassisches Seniorenheim ziehen: Benötigt wird Wohnraum, der den gestiegenen Anforderungen von Menschen ab 65 plus gerecht wird. Barrierefreie, beziehungsweise barrierearme Wohnungen sind hier der erste Schritt. „Die Wohnungsbaugesellschaften arbeiten kräftig daran, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen, sowohl durch Sanierungen im Bestand, als auch durch Neubau“, sagt Petra Roland, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. DIE ZAHL DER SENIOREN WÄCHST. Warum das nötig ist, belegen die Zahlen: Laut Amt für Statistik leben in mehr als 21 Prozent der Wohnungen und Häuser in Berlin Menschen, die 65 Jahre und älter sind. Und die Zahl der Älteren wird weiter steigen: So prognostiziert die Senatsverwaltung, dass im Jahr 2030 rund 818.700 Berliner 65 Jahre und älter sein werden. Wer heute ein größeres Neubauprojekt plant, tut also gut daran, diese Generation im Blick zu haben. „Barrierearme Wohnungen sind heute bei fast allen Bauprojekten ein Thema. So wird etwa darauf geachtet, niedrigschwellige Bäder einzubauen oder Fahrstühle zu installieren, das ist mittlerweile praktisch Standard“, sagt David Eberhart, Pressesprecher des Verbandes BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Dabei, betont Eberhart, müsse aber zwischen behindertengerechtem und barrierearmem Wohnraum unterschieden werden: „Natürlich muss es auch behindertengerechte Optionen geben, für die eigene Bau- und Förderrichtlinien gelten. Allerdings ist es unsere Erfahrung, dass viele Senioren noch sehr fit sind und gar nicht in einer solchen Wohnung leben möchten.“ BEDARFSGERECHTEN UMBAU ERMÖGLICHEN. Dennoch müssen sich viele Menschen mit der Frage beschäftigen, ob sie weiterhin in der eigenen Wohnung leben können, wenn körperliche Beeinträchtigungen den Alltag erschweren ‒ Stichwort Sanierung: „Viele Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften bieten hier Unterstützung an. Auch finanziell, zum Beispiel durch eine Kostenbeteiligung oder eine Modernisierungsumlage“, sagt Eberhart. „Hierbei müssen die Mieten natürlich in einem erträglichen Rahmen bleiben. Insbesondere das Mietenbündnis des Senates und der städtischen Wohnungsbauunternehmen bietet verschiedene Härtefalloptionen, mit denen schon vielen Senioren dabei geholfen werden konnte, ihre Wohnung bedarfsgerecht umzugestalten.“ GEMEINSCHAFT UND SERVICE. Viele Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften in Berlin haben bereits spezielle Angebote für ältere Menschen in petto. Im Bestand der Gesobau sind aktuell insgesamt sechs Seniorenwohnhäuser. Zwei davon im Märkischen Viertel in Reinickendorf. Ein eigens entwickeltes TÜV-Zertifikat „Wohnkomfort 50 +“ diente als Richtlinie, als die Gebäude 2010 saniert wurden ‒ das Zertifikat sieht unter anderem bodengleiche Duschen, eine Badtürbreite von mindestens 78 Zentimetern vor. Außerdem wurde ein Nachbarschaftscafé als Treffpunkt etabliert. „Teil einer Gemeinschaft zu sein, ist vielen Senioren wichtig“, sagt Eberhart. „Dazu kommt der Gesundheitsaspekt, der zum Beispiel durch zusätzliche Dienstleistungen gewährleistet wird. Und wichtig ist nicht zuletzt der Sicherheitsaspekt, etwa durch Gegensprechanlagen und gut erreichbare Hauswarte.“

Auf Serviceleistungen und Gemeinschaft für ihre Mitglieder und Mieter setzt auch die WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG. „Es besteht eine große Nachfrage nach unseren Miniwohndienstleistern, die Gardinen aufhängen, ein Loch in die Wand bohren und vieles mehr“, sagt Thomas Kleindienst, Kaufmännischer Vorstand der WGLI. „Wir zeigen auch Möglichkeiten der Wohnhilfe, wenn es zum Beispiel um einen Duschhaltegriff geht, und schaffen barrierefreie Zugänge zu einigen Objekten. Auf Wunsch nehmen wir Duschumbauten vor, wobei die Kosten nur anteilig zu tragen sind.“ Im Bereich des Neubaus tut sich ebenfalls etwas. Die Howoge etwa möchte Wohnraum für alle Generationen schaffen. Die rund 400 Mietwohnungen, die an den Treskow-Höfen in Karlshorst entstehen, sind alle barrierefrei per Aufzug zu erreichen. Vorgesehen sind darüber hinaus zwei Senioren-WGs und barrierefreie Wohnungen.

Barrierearme Wohnungen sind bei fast allen Projekten ein Thema

ALTERNATIVE: EINE SENIOREN-WG. Wohngemeinschaften, kurz WGs ‒ das klingt für viele eher nach Studentenleben als nach Wohnen für Ältere. Doch auch diese Form der Gemeinschaft hat sich in Berlin zunehmend etabliert. Ein bereits seit mehreren Jahren erfolgreiches Projekt ist an das Seniorenhaus der Cheruskerstraße in Schöneberg. Dort vermietet der Verein „Stiftung Leben“ einzelne Wohnungen für mehrere Bewohner, allesamt barrierefrei und mit viel Platz für Gemeinschaftsräume. Auch der 64-jährige Lothar G. wohnt dort seit fast vier Jahren. Er hat bereits in jungen Jahren in Wohngemeinschaften gelebt und war nie allein. „Das sollte auch im Alter so bleiben.“ Den Alltag plant jeder selbst. Manchmal gibt es gemeinsame Unternehmungen, dann wird gekocht oder etwas gespielt. Aber verbiegen will sich hier niemand. „Wenn wir uns lieber zurückziehen wollen ist das kein Problem. Keiner wird gezwungen, Zeit mit den anderen Mitbewohnern zu verbringen. “

BERATUNG IN ANSPRUCH NEHMEN. Sich nicht mehr verbiegen müssen, das ist gerade für viele ältere Menschen entscheidend. Deswegen sind Senioren-WGs wie diese auch nicht für jeden geeignet, bestätigt Theo Killewald, Vorstand der Stiftung Leben in Berlin. „Wichtig ist, dass jeder mitentscheiden kann, ob man zusammenleben will oder nicht, deswegen wird oft mit einem Probewohnen getestet, ob die Chemie stimmt. Insgesamt merken wir aber, dass die meisten lieber in einer Hausgemeinschaft mit komplett eigener Wohnung leben möchten.“ Wer sich über die Möglichkeiten in verschiedenen Wohnformen informieren will, ist bei der Netzwerkagentur GenerationenWohnen an der richtigen Adresse. Sie wird von der Stattbau GmbH betrieben und wurde 2008 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beauftragt mit dem Ziel, gemeinschaftliche Wohnprojekte zu beraten. Geschäftsführer ist ebenfalls Theo Killewald. „Wir unterstützen auch Baugruppen oder Menschen, die in einem Mehrgenerationenhaus leben möchten. Dabei geht es nur selten auch um die Pflege älterer Menschen. Meistens steht die Gemeinschaft im Vordergrund, der Wunsch, wahrgenommen und gebraucht zu werden.“ Die Netzwerkagentur lädt Interessierte regelmäßig zu Treffen ein, bei denen sich Menschen auf der Suche nach solchen Wohnprojekten kennenlernen und austauschen können. Denn nicht jeder kennt bereits Leute, mit denen er gemeinsam in einem Haus, geschweige denn in einer Wohnung, leben will. ANPASSUNG AUF BEIDEN SEITEN. Die Netzwerkagentur kooperiert auch mit den Wohnungsbaugesellschaften und hilft dabei, passende Bewohner für neue Projekte zu finden und Gruppen zusammenzubringen. „Es ist in Berlin schwieriger geworden, auf Anhieb für jeden bezahlbaren und passenden Wohnraum zu finden. Deswegen finde ich es wichtig, dass nicht nur der Neubau, sondern auch die Erhaltung und Sanierung des Bestandes vorangetrieben wird“, betont Killewald. „Allerdings müssen sowohl die Älteren als auch die Jüngeren manchmal Einsicht zeigen, in Bezug auf die Wohnungsgröße und die Wohnlage sowie auf die Option, sich auf etwas Neues einzulassen.“ Dass das Thema Wohnen im Alter in der Hauptstadt an Bedeutung gewonnen hat, kann Killewald unterschreiben ‒ er hofft, dass der Zuwachs entsprechenden Wohnraums diesem Interesse nachkommt.

i BARRIEREFREI ODER BEHINDERTENGERECHT? Barrierefrei bedeutet, dass Hauseingänge, Zuwege zu Garage oder Mülltonne, Flure, Treppen und Aufzüge so angelegt und dimensioniert sind, dass auch Menschen im Rollstuhl oder mit Rollator sie problemlos nutzen können. Zudem müssen Behindertenparkplätze vorhanden sein. Rollstuhl- oder behindertengerecht bedeutet mehr: nämlich, dass eine Wohnung, vor allem in Bad, WC und Küche, den Bedürfnisse von behinderten Bewohnern gerecht wird. Etwa durch bodengleiche Duschen, unterfahrbare Waschbecken, ausreichend Bewegungsﬂächen, Stufen- und Schwellenfreiheit zwischen den Räumen, zu Balkon oder Terrasse sowie durch ausreichend breite Türen. (fwo)

Isabel Ehrlich

Wohnungswirtschaft

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Mieten in Berlin – Wünsche für die Zukunft Kulturelle Vielfalt in den Kiezen, energieefﬁziente Häuser und moderate Preise – dafür würden sich viele junge Berliner bei der Wohnungssuche auch außerhalb des Ringes umsehen. So ist zumindest das Stimmungsbild bei einer kleinen Straßenumfrage.

MAURICE HOUBOI 29 Jahre

JESSICA FESEHA 30 Jahre

FREDERIK GROSS, 31 Jahre

JOE HARTUNG 48 Jahre

Mit meiner aktuellen Mietwohnung in Tempelhof bin ich sehr zufrieden, weil das Preis-LeistungsVerhältnis stimmt. Ich denke schon, auch im Vergleich zu anderen Städten, dass in Berlin günstiges Wohnen künftig möglich ist – wenn man bereit ist, bei Preis und Lage ein paar Abstriche zu machen.

Wohnraum sollte innerhalb wie außerhalb des Ringes zu akzeptablen Mietpreisen angeboten werden können. Und dass die Sanierungsbemühungen weiter vorangetrieben werden, um Bestandshäuser energetisch sinnvoll nutzbar zu machen. Ich könnte mir auch vorstellen, weiter außerhalb zu wohnen.

Ich wünsche mir, dass man für bezahlbare Mieten eine schöne und funktionsfähige Wohnung bekommt. Leider haben gerade Altbauten oft Mängel und sind trotzdem relativ teuer. Die Idee, innerhalb des Ringes zu verdichten um neuen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ﬁnde ich richtig, sofern Platz dafür ist.

Wir beﬁnden uns gerade auf Wohnungssuche, was in zentraler Lage leider nicht ganz einfach ist. Ich wäre auch nicht abgeneigt, in einen Neubau zu ziehen, wenn es kein komplett gleichförmiger Plattenbau ist. Hauptsache, die Qualität stimmt. Dafür könnte ich mir auch vorstellen, etwas weniger zentral zu wohnen.

Ich bin für sozio-ökonomische Durchmischung in den Kiezen. Es gibt in Berlin im Innenstadtraum mehr Platz als in anderen Großstädten, daher bin ich durchaus dafür, hier neuen Wohnraum zu schaffen. Grundsätzlich begrüße ich es, wenn die Wohnungswirtschaft bei ihren Planungen sehr langfristig denkt.

BILD: THINKSTOCK.DE

NANNI RATHJE 27 Jahre

Die Preise steigen – die Kaufkraft auch Der Wohnmarktreport 2013 der GSW Immobilien AG liefert aktuelle Zahlen und Trends der Hauptstadt.

erlins Attraktivität ist ungebremst: Vor allem junge Menschen strömen in die Hautpstadt. Eine aktuelle Studie des „Youthfulcities Index 2014“ hat Berlin auf Platz zwei im Wettbewerb der weltweit attraktivsten Städte gewählt. Nur Toronto sehen die Analysten davor. Das kurbelt nicht nur den lokalen Tourismus ordentlich an, sondern hat natürlich Auswirkungen auf die Wohnungssituation. DIE NACHFRAGE STEIGT STETIG. Fakt ist: die Mieten steigen. Das belegt der Wohnmarktreport 2013, der von der GSW Immobilien AG, einem privaten Berliner Wohnimmobilienunternehmen, herausgegeben wurde. Demnach gibt es einen immer rascheren Anstieg der Preise: Im Jahr 2011 stiegen die Angebotsmieten um 7,8 Prozent, im Jahr 2012 sogar um 13,8 Prozent. Verschiedene Ursachen wurden ausgemacht: Einerseits ist die Wirtschaftskraft in Berlin gestiegen und damit die Nachfrage nach größeren und besser ausgestatteten Wohnungen, insbesondere im Innenstadtbereich. Zudem kann der aktuelle Neubau nicht Schritt halten mit der gestiegenen Nachfrage. Zwar wurde 2012 der Neubau von 3.519 Wohnungen genehmigt ‒ doch könnte damit nur ein Fünftel der Nachfrage durch Zuwanderung gedeckt werden. Und noch ein dritter Punkt wird in der Studie hervorgehoben: Die Menschen ziehen als Folge der knapper werdenden Wohnungen weniger um. Wohnungen, die noch einen älteren und daher meist günstigeren Mietvertrag haben, werden seltener frei, dadurch

Sicher wohnen und mehr … … ein Leben lang

steigt das Angebot höherpreisiger Wohnungen. MIETEN IM VERGLEICH GÜNSTIGER. Trotz dieser Zahlen hat sich ein Aspekt nicht verändert: Im Vergleich mit anderen Metropolen liegen Berlins Mieten unter dem Durchschnitt. In den vier nächstgrößten Städten in Deutschland, so zeigt es die GSW-Studie, liegen die Mieten deutlich höher. So zahlen Mieter in Köln im Schnitt neun Euro Kaltmiete, in Hamburg zehn Euro, in Frankfurt am Main 11,43 Euro und im teuren München sogar 12,88 Euro. In Berlin liegt die Kaltmiete durchschnittlich bei 7,50 Euro. Dazu muss allerdings angemerkt werden, dass in den genannten Städten bislang die Einkommen über denen von Berlin liegen. Doch hier legt die Hauptstadt ebenfalls nach, der Abstand wird kleiner. Aktuell werden in Berlin 27,4 Prozent der monatlichen Kaufkraft für die Warmmiete genutzt. Nur Köln liegt mit 24,7 Prozent darunter. DIE LAGE IST MITENTSCHEIDEND. Insgesamt, so die Prognose, werden sich viele Bewohner künftig entweder für mehr Fläche oder für die Lage entscheiden müssen. Denn außerhalb des Rings, etwa in Marzahn oder Lichtenberg, teilweise aber auch in Neukölln und zentrumsnäheren Gebieten, gibt es nämlich noch vergleichsweise günstigen Wohnraum. Der Mangel an zentrumsnahem Wohnraum ist demnach nicht nur ein Problem für einkommensschwache Mieter, sondern auch für Besserverdiener‒- denn das Angebot ist schlichtweg beIsabel Ehrlich grenzt.

Die FORTUNA Wohnungsunternehmen eG bietet hochwertig ausgestattete Wohnungen an, die durch moderne aber schlichte Akzente einen edlen, zugleich gemütlichen Charme versprühen. Hier möchte man einfach Einziehen und sich Wohlfühlen. Insbesondere für Senioren bieten wir mit unserem Seniorenclub ein „Rundum-Sorglos-Paket“ an. Benötigen Sie Hilfe beim Einkaufen, Begleitung bei Arztbesuchen oder Spaziergängen oder will einfach das Bild an der Wand nicht halten? Dann stehen Ihnen unsere kompetenten Mitarbeiter jederzeit gern mit Rat und Tat zur Seite. Gesellige Treffpunkte und vielseitige Kurse bieten unseren Senioren das Gefühl von Gemeinschaft und jede Menge Abwechslung und Spaß. Unsere gepflegten Wohnanlagen, insbesondere der KiezPARK laden zum Abspannen und Kraft tanken ein. Einkaufsmöglichkeiten, Bus / Bahn, Ärztehäuser und kulturelle Einrichtungen sind unweit unserer Wohnanlagen gelegen. Informationen finden Sie unter: www.fortuna-eg.de.

– Werden Sie Genossenschaftsmitglied! – Rhinstraße 42 · 12681 Berlin · Tel. 030 / 93 64 31 -60 / -80 · wohnen@fortuna-eg.de · www.fortuna-eg.de

Wirtschaft

Wohnungswirtschaft

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 17. Dezember 2013

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Bilder: Paulus Ponizak

In Berlin sind

Prozent der Wohnungen in städtischem Besitz

Neue Wohnungen braucht die Stadt Stadtentwicklungssenator Michael Müller, Vermieter, Unternehmer sowie die Chefs des Mietervereins und des Verbandes BBU diskutieren über den Immobilienmarkt in Berlin.

Im Jahr 2012 wurden

5 417

Wohnungen fertig gestellt

Von Ulrich Paul

Die Chefredakteurin der Berliner Zeitung, Brigitte Fehrle, begrüßt die Teilnehmer des Runden Tischs zur Diskussion über den Wohnungsmarkt.

Bis September 2013

n Berlin wird es immer schwieriger eine neue Wohnung zu ﬁnden. Die Einwohnerzahl steigt und der Bau neuer Wohnungen kommt nur langsam in Gang. Wie ernst ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt? Wie kann preiswerter Wohnraum für Haushalte mit geringen Einkommen geschaﬀen werden? Welche Wohnungen sind in Zukunft gefragt? Darüber diskutierten auf Einladung des Berliner Verlags Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD), Vertreter der Wohnungswirtschaft und der Chef des Berliner Mietervereins, Reiner Wild.

„Auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird es enger, ja“, sagt Stadtentwicklungssenator Michael Müller. „Das ist die Befürchtung der Menschen und auch an den Zahlen lässt sich das ablesen.“ Aber es komme trotzdem darauf an, wo man eine Wohnung suche. „Wenn ich in der Simon-Dach-Straße in Friedrichshain eine 90 Quadratmeter große Wohnung für 700 Euro suche, habe ich einen Mangel“, so Müller. „Wenn ich aber in Mariendorf so etwas suche, dann gibt es diesen Mangel nicht. Dann finde ich vielleicht nicht mehr in jeder gewünschten Straße etwas, aber ich habe ein Angebot.“ Der Stadtentwicklungssenator mahnt: „Wir diskutieren sehr viel über Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg, aber es gibt eben auch Reinickendorf, Spandau und Tempelhof.“ Allerdings dürften die Probleme nicht kleingeredet werden. „Für viele Menschen, die von Veränderungen betroffen sind und eine Wohnung aufgeben, für die ist das individuell schwer. Aber es gibt noch immer viele Teile der Stadt, wo Bürger sehr gut und preiswert wohnen können, wo man Wohnraum um die Ecke findet und wo es Verdrängungsprozesse so nicht gibt.“ Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins beurteilt die Situation kritischer: „Natürlich haben wir eine Veränderung, die sich auf die Innenstadtbezirke konzentriert“, sagt er. „Aber welche Prozesse folgen daraus für die Gesamtstadt? Wenn die Geringverdiener, die in Mitte, Prenzlauer Berg und FriedrichshainKreuzberg ihre bisherige Wohnung aufgeben müssen, in die Außenbezirke ziehen, verändern sie dort, wo

sie ankommen, die Zusammensetzung der Bewohnerder Regel durch den Zuzug neuer Bewohner aus anderen schaft“, so Wild. „In Spandau und Reinickendorf werden Vierteln.“ Dabei ergäben sich diese Wanderbewegungen die Veränderungen oft nicht als angenehm empfunden nicht immer aus Veränderungen der Mietpreise am jewerden, weil dadurch neue Probleme auftauchen.“ Er sei weiligen Standort. „Manchmal verändern sich schlicht vor ein paar Wochen in der Heerstraße auf einer Mieund ergreifend die Lebensumstände der Bewohner, soterversammlung gewesen. „Da berichteten Mieter und dass ein Bezirk dann beispielsweise zu lebhaft wird“, Sozialarbeiter von Schwierigkeiten, die sich daraus ergesagt Frensch. „Es gibt durchaus den einen oder anderen, ben, dass immer mehr Haushalte, die Arbeitslosengeld der nach Lichtenberg zieht, weil es dort ruhiger ist oder II beziehen, dort hinziehen“, sagt Wild. „Verdrängung ist weil er in Prenzlauer Berg keinen Parkplatz mehr findet. ein gesamtstädtisches Problem, Aber in der Tat ziehen Bewohauch wenn der Mangel an bener auch wegen der Mietpreiszahlbarem Wohnraum in erster entwicklung um.“ Linie in den innerstädtischen Preiswerte Wohnungen gibt es Quartieren wahrgenommen Jörg Franzen, Chef der landesvor allem in den wird. Für diese Probleme gibt es eigenen Gesobau, warnt vor von der Politik bislang keine ereiner Stigmatisierung der AuAußenbezirken, etwa in folgversprechenden Konzepte.“ ßenbezirke: „Ich finde die AusSpandau oder Reinickendorf sage immer etwas schwierig, Der Verband Berlin-Brandendass es dramatisch ist, an den burgischer WohnungsunterStadtrand zu ziehen“, sagt er. nehmen (BBU) hält die Lage für weniger dramatisch. „Ich kann nichts Schlechtes daran finden, ins Märkische BBU-Chefin Maren Kern sagt: „Wir haben eine AngeViertel zu ziehen. Wir haben eine gute Infrastruktur, botsverknappung, aber wir haben keinen Wohnraumsind schnell in der Stadt, sind 2015 komplett durchmomangel. Die Verdrängung, wie sie allgemein beklagt dernisiert.“ Er finde es schwierig, zu sagen, man wolle wird, findet in dem Maße nicht statt.“ Es werde zu wenig nur in Mitte und Prenzlauer Berg wohnen. „Ich kann erkannt, dass Berlin in seiner Gesamtheit lebenswert sei. nicht sehen, dass es ein solches Grundrecht gibt“, so „Wenn wir alle in der City und innerhalb des S-BahnFranzen. „Haben die Leute nicht ein Recht darauf, nicht rings leben wollten und könnten, wären die anderen rausziehen zu müssen?“, fragt Moderator Ralph Kotsch, Bezirke ja entleert.“ Und das sei nicht Sinn einer Stadtstellvertretender Chefredakteur der Berliner Zeitung. entwicklung. „Was wir im Moment erleben, ist eine ganz „Muss denn jeder, der preiswerten Wohnraum sucht, aus normale Entwicklung“, stellt die BBU-Chefin fest. der Innenstadt weg ziehen?“ Was gestern noch als Stadtrand galt, wird heute schon als zentrumsnah bewertet. Diese Erfahrung hat Stefanie Frensch, Geschäftsführerin der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Howoge, gemacht. „Unser Wohnungsbestand liegt hauptsächlich in Lichtenberg und Hohenschönhausen“, sagt sie. „Das hätte man vor fünf Jahren komplett als Stadtrand bezeichnet. Heute gilt Lichtenberg als Innenstadtstandort. Berlin steht für einen fortwährenden Wandel – es etablieren sich immer wieder neue Zentren“, sagt Frensch. „Diese entstehen in

Für Stadtentwicklungssenator Müller ist die Antwort klar: „Wir wollen eine sozial durchmischte Stadt“. Dafür setze er sich politisch ein. „Aber ist es aus meiner Sicht unredlich, allen alles zu versprechen. Das wird nicht möglich sein, in allen Lagen in Mitte eine 120 Quadratmeter große Wohnung für fünf Euro je Quadratmeter zu bekommen. Deshalb müssen wir kleinere Wohnungen anbieten“, so Müller. Obwohl viele Menschen wegen der niedrigeren Mieten in die Außenbezirke ziehen, entstehen dort nicht auto-

matisch neue Problemviertel. Das sagt Ingo Malter, Geschäftsführer der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land: „Wir haben als Stadt und Land 15 000 Wohnungen in Hellersdorf. Auch dort haben wir Durchmischung. Dort leben nicht etwa nur die Armen und Beladenen dieser Gesellschaft“, so Malter. „Wir müssen auch feststellen, dass die normale Veränderung in einer Stadt nicht immer gleich Verdrängung und Gentriﬁzierung ist“, so Malter. „Ich will das nicht kleinreden: es gibt natürlich auch die Fälle, wo jemand 40 Jahre in der Innenstadt gelebt hat und aufgrund seines Alterseinkommens eventuell in Not gerät bei Mietsteigerungen.“ Um diese Menschen müsse man sich kümmern. „Da ist es wichtig, dass öﬀentliche Wohnungswirtschaft, private Wohnungswirtschaft und natürlich die Politik aufpasst und eingreift.“

KEIN ANRECHT AUF INNENSTADTLAGE. Thomas Groth, Geschäftsführer der Groth-Gruppe, warnt vor einer Fehleinschätzung: „Dass bezahlbarer Wohnraum für mittlere Einkommensschichten nicht zur Verfügung steht, ist ja nicht wahr“, sagt er. „Wahr ist, dass in der Innenstadt bezahlbarer Wohnraum im Endeffekt vor allem für Transferleistungsempfänger nicht zur Verfügung steht.“ Aber ein Paar, wie beispielsweise ein Polizist mit einer Friseurin, finde immer eine Wohnung. Auch für eine Miete von zehn oder elf Euro je Quadratmeter. „Ein Arbeitslosengeld-Empfänger hat ein Problem. Aber wo ist das Recht des Arbeitslosengeld-Empfängers, in der Innenstadt wohnen zu wollen?“, fragt der Unternehmer. Dass in Berlin neue Wohnungen dringend benötigt werden, erfreut vor allem die Bauwirtschaft. „Vor fünf Jahren hat sich meine Bautätigkeit noch hauptsächlich auf Einkaufszentren und Industriehallen sowie Sanierungen beschränkt. Heute baue ich nur noch Wohnungen: Mietwohnungen, Eigentumswohnungen“, sagt Marcus Becker, Geschäftsführer der Firma Kondor Wessels und Präsident des Bauindustrieverbandes Berlin-Brandenburg. „Wir haben einen Riesen-Bedarf im Wohnungsneubau. Logischerweise hoffe ich, dass es noch eine Weile so bleibt.“

Stadtentwicklungssenator Müller will die Entwicklung kleiner sein, aber Ziel ist es doch, dass man für das auf dem Wohnungsmarkt beeinflussen. „Es ist Aufgabe Geld, was man hat, tatsächlich was Angemessenes finder Politik, regulierend einzugreifen. Das kann ich nicht det“, so der Senator. einfach privaten Wohnungsunternehmen überlassen“, sagt er. „Es ist unser Job, die Mieten zu dämpfen, die NEUBAUTEN MÜSSEN SICH RECHNEN. Gordon Gorski, NiederlasMietentwicklung möglicherweise zu verlangsamen oder sungsleiter der Hochtief Projektentwicklung, weist auf Spitzen in bestimmten Lagen raus zu nehmen.“ Im Früh- die teuren Folgen des hohen Wohnflächenverbrauchs jahr hat Müller damit auf breiter Ebene angefangen. Seit hin: „Wir haben in Berlin und Deutschland eine durchMitte Mai dieses Jahres gilt eine Verordnung, die ganz schnittliche Wohnfläche von gut 42 Quadratmeter pro Kopf, in London sind es um die Berlin als Gebiet bestimmt, 20“, sagt er. „Sollte die Diskusin dem die ausreichende Version über steigende Mietpreise sorgung der Bevölkerung mit deshalb nicht dahingehend erMietwohnungen zu angemesDie Stadt wächst. Bis weitert werden, dass wir auch senen Bedingungen besonders 2030 soll sich die Zahl der über die Entwicklung der Gegefährdet ist. Die Mieten in samtmiete diskutieren, die in bestehenden Mietverhältnissen Berliner um rund 250000 direktem Verhältnis zu den dürfen seitdem nur noch um Menschen erhöhen großen Wohnflächen steht?“, maximal 15 Prozent in drei Jahstellt er als Frage in den Raum. ren steigen statt um 20 Prozent, Bei der Neubauplanung spielt wie bisher. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen mit ihren 285 000 Woh- der Flächenverbrauch tatsächlich eine Rolle, sagt Hownungen gilt sogar noch eine schärfere Regel: Sie dürfen oge-Chefin Stefanie Frensch. „Wir haben den Auftrag erhalten Neubau zu schaffen, der auch für Personen die Mieten nur alle vier Jahre um 15 Prozent anheben. mit geringerem Einkommen bezahlbar sein muss“, so Mit einer neuen Förderung will der Senat preiswerten Frensch. „Natürlich ist das eine Herausforderung, denn Wohnraum schaffen. Der Stadtentwicklungssenator auch für ein landeseigenes Unternehmen wird Wohist aber offen für weitere Ansätze. „Vielleicht müssen nungsneubau erst wirtschaftlich, wenn die Mieten im wir auch anfangen, genau vom anderen Ende aus zu Schnitt bei neun Euro liegen.“ Hierfür Akzeptanz zu denken: Zurzeit bauen wir Wohnungen und sagen, erlangen sei am Anfang nicht einfach gewesen. „Vor diedie kosten zehn Euro pro Quadratmeter als reine Kos- sem Hintergrund arbeiten wir mit einer Mietspreizung tenmiete. Dann kommt die kostengünstige Vergabe und werden extrem effiziente, aber trotzdem attraktive landeseigener Grundstücke, dann kommt die Woh- Grundrisse anbieten“, so Frensch. „Wir entwickeln Einnungsbauförderung, dann die Mischkalkulation, eine bis Vierzimmerwohnungen. Unsere VierzimmerwohSubjektförderung. Damit landen wir dann irgendwo nungen sind rund 85 Quadratmeter groß und verfügen bei Mieten von sieben Euro oder 6,50 Euro pro Quad- trotzdem über einen Balkon sowie eine Gästetoilette. ratmeter. Darüber freuen wir uns natürlich. Man kann Diese effiziente Planung nutzt allen.“ das aber auch anders angehen und fragen, was kriege ich für 500 Euro? Es gibt Menschen in der Stadt, die Anders als die landeseigenen Wohnungsunternehmen haben 500 Euro für die Miete, nicht mehr. Und das haben die Genossenschaften keinen politischen Auftrag sind nicht wenige. Was können diese Menschen ei- zum Bau neuWer Wohnungen. Thomas Kleindienst, gentlich für Wohnraum erwarten und bekommen? An Vorstandsmitglied der Wohnungsgenossenschaft Lichneuem oder saniertem Wohnraum? Das kann dann tenberg, sagt: „Wenn wir uns als Genossenschaft mit

über 10 000 Wohnungen fragen, ob wir neu bauen, beeinﬂusst uns niemand von außen, da wir unseren über 10 000 Mitgliedern gehören. Diese Mitglieder sagen, wenn ihr Neubau macht, muss sich dieser von Anfang an rechnen.“ Da gebe es jedoch ein Problem. Und zwar den hohen Baupreis. „Wenn ich nach dem KFW-70-Standard baue, bin ich bei Kosten von rund 2 500 Euro pro Quadratmeter mit Tiefgarage“, rechnet Kleindienst vor. „Wenn ich gut bin, komme ich am Ende bei zehn bis 12 Euro Miete je Quadratmeter an.“ Das Schwierige daran: „Die Schönen und Reichen, die wohnen nach wie vor leider nicht bei uns“, sagt Kleindienst. „Schöne haben wir eine Menge, aber reich sind sie immer noch nicht.“ Das müssten sie für die bestehenden Wohnungen allerdings auch nicht sein. „Wir vermieten im Durchschnitt im Bestand für 5,30 Euro je Quadratmeter und haben in der Neuvermietung einen Durchschnitt von 6,50 Euro“, so Kleindienst. Nach Einschätzung von Stadtentwicklungssenator Müller trägt ebenfalls die öﬀentliche Diskussion

7117

wurden neue Wohnungen genehmigt

Die meisten Genehmigungen gab es 2013 bislang in Pankow mit

509

Wohnungen

i RUNDER TISCH WOHNUNGSWIRTSCHAFT Auf Initiative des Berliner Verlags trafen sich Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD), Vertreter der Wohnungswirtschaft und des Berliner Mietervereins, um über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt zu diskutieren. Ziel des Runden Tischs ist es, Ideen zu transportieren und Netzwerke entstehen zu lassen. Argumente und Standpunkte werden hier für die Leser der Berliner Zeitung dokumentiert.

Die Anteile der SingleHaushalte beträgt

54,3

Prozent

D IE T EILNEHMER DES RUNDEN

T ISCHES

Wir beobachten den Trend, dass das altersgerechte Wohnen immer wichtiger wird.

Wir wollen eine durchmischte Stadt. Dafür setze ich mich politisch ein. Dafür arbeiten wir.

Ich ﬁnde die Aussage immer etwas schwierig, dass es dramatisch ist, an den Stadtrand zu ziehen.

Wir können bestehende Wohnungen nur bedingt altengerecht umbauen, da dies sehr aufwändig und teuer ist.

Ein Teil der Mietsteigerung kann durch die Einsparungen beim Energieverbrauch wieder ausgeglichen werden.

Für besondere Härtefälle gibt es die Möglichkeit der individuellen Verhandlungen.

Wenn wir Berlin mit anderen Metropolen vergleichen, haben wir das Ziel einer belebten Innenstadt erreicht.

Die Verdrängung, wie sie allgemein beklagt wird, ﬁndet in dem Maße nicht statt.

Wegen der Engpässe auf dem Wohnungsmarkt steigen die Mieten deutlich an, da gibt es nichts schönzureden.

MATTHIAS VON BISMARCK-OSTEN, GENERALBEVOLLMÄCHTIGTER DER INVESTITIONSBANK BERLIN

MICHAEL MÜLLER (SPD), SENATOR FÜR STADTENTWICKLUNG UND UMWELT

JÖRG FRANZEN, VORSTANDSVORSITZENDER DER GESOBAU

MARKUS TERBOVEN, VORSTANDSMITGLIED DER GEWOBAG

GORDON GORSKI, BERLINER NIEDERLASSUNGSLEITER DER HOCHTIEF PROJEKTENTWICKLUNG GMBH

LARS ERNST, GESCHÄFTSFÜHRER DER WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT MITTE

INGO MALTER, GESCHÄFTSFÜHRER DER STADT UND LAND WOHNBAUTEN-GESELLSCHAFT

MAREN KERN, CHEFIN DES VERBANDES BERLIN-BRANDENBURGISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN

REINER WILD, GESCHÄFTSFÜHRER DES BERLINER MIETERVEREINS