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Tipps & Neues
Inhalt
Mit einer Bauvoranfrage auf der sicheren Seite
Bild: Thinkstock.de/George Mayer
Viele geschützte Gebäude können attraktiven Wohnraum bieten. Was bei der Planung beachtet werden muss, wie die Behörden in solchen Fällen vorgehen und welche Projekte in Berlin eine Umnutzung anstreben.
Bauherren in spe haben meist klare Vorstellungen von ihrem Eigenheim. Sie beauftragen einen Architekten, der ihre Ideen und Wünsche umsetzt. Was aber, wenn sich später herausstellt, dass sich das Projekt auf dem Grundstück gar nicht realisieren lässt? Den Architektenvertrag einzuhalten, wird dann unmöglich, gibt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) zu bedenken. Hat der Planer schon erste Entwürfe gemacht und Zeit investiert, wird er dies in Rechnung stellen wollen. Der Bauherr sieht das gewiss anders – Ärger ist programmiert. Damit es so weit nicht kommt, rät die ARGE Baurecht immer zu klären, ob das Projekt auf dem Grundstück
überhaupt genehmigungsfähig sein kann. Liegt für die Fläche kein gültiger Bebauungsplan vor, bietet sich die sogenannte Bauvoranfrage an. Der Bauherr kann sie selbst beim Bauamt stellen oder den Planer damit beauftragen. Er muss nicht einmal Eigentümer des Grundstücks sein. Erst wenn klar ist, was gebaut werden darf, sollte er den Architekten mit der detaillierten Baugenehmigungsplanung oder dem gesamten Bauvorhaben beauftragen. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und kann auf Antrag verlängert werden. Er ist verbindlich und kann die grobe Richtung für die Planungen vorgeben. In jedem Fall ist der Weg über die Bauvoranfrage verlässlicher als mündliche Verhandlungen mit den Behörden. (GKL)
Wenig Saugkraft
om84 Bild: Wikipedia.de/Dat
wLeben im Denkmal..........04 Titelthema
Saugroboter haben nicht die gleiche Saugkraft wie Bodengeräte. Für die tägliche Reinigung zwischendurch seien sie aber gut, urteilt die Stiftung Warentest, die sieben Geräte getestet hat. Zwei Ro-
w Baulärm dulden.............06
boter erhielten immerhin die Note „gut“.
Die Sanierung einzelner Wohnungen in einem Mehrparteienhaus kann zur Belastung für die Nachbarn werden. Was ist hier zumutbar? Der Experte klärt auf.
Drei schnitten „befriedigend“ ab. Der
Roboter, die die Hausarbeit übernehmen ‒
stärkste Roboter im Test holt nicht mal
für Berufstätige eine saubere Sache. Doch
halb so viel Staub aus dem Teppich wie ein großes Gerät, berichtet die Zeitschrift
selbst der stärkste Putzteufel zieht nur halb
„test“ (Ausgabe Februar 2015).
so gut wie herkömmliche Staubsauger.
(dpa)
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Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hat bei einem Besuch des Mietervereins in Hamburg das baldige Inkrafttreten der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips angekündigt. Das neue Gesetz zur Mietrechtsnovellierung solle noch vor dem Sommer gelten. Aktuell laufen die Beratungen im Rechtsausschuss,
in dem gegebenenfalls Änderungen am Gesetzentwurf beschlossen werden. Die Beschlussvorlage vom Rechtsausschuss mit dem geänderten – oder auch nicht geänderten – Gesetzestext geht anschließend zur zweiten und dritten Lesung in den Bundestag. (GKL)
de/Alexander ock. Be kst dr in
Mietpreisbremse kommt
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w Energie w
71. Jahrgang | Nr. 32 | 07./08. Februar 2015
Der Tarif-Dschungel von Energie aus Wind, Wasser, Sonne und Biomasse ist verwirrend. Eine Liste von Anbietern mit Gütesiegel schafft Orientierung.
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kostrom aus der Steckdose will jeder – nur zu viel kosten darf er nicht. Meist bleibt es bei einem Kompromis, denn einige Erzeuger bieten neben der grünen Energie auch weiterhin Strom aus Kraftwerken und Kohle an.
Grüner Strom
Laut Bundesnetzagentur haben sich 2012 rund 2,6 Millionen Deutsche einen neuen Lieferanten gesucht. Einer Studie des Vergleichsportals Verivox zufolge entschieden sich fast 60 Prozent der Wechsler für einen Tarif, dessen Strom sich aus Wind und Wasser, Photovoltaik oder Biomasse speist. Eine gesetzliche Definition von Ökostrom gibt es allerdings nicht. Heute werbe fast jedes Stadtwerk damit, heißt es in der Sonder-Ausgabe Energie
von „Öko-Test“. Das Magazin hegt den Verdacht, dass auch Atomunternehmen als Eigner dahinterstecken könnten. Sie würden durch den Ankauf von Ökostrom-Zertifikaten Verbraucher verunsichern, die lupenreine grüne Energie kaufen wollen, weil sie daneben weiter mit Kohle- oder Atomstrom handeln. Möglich macht dies das Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG): Erzeuger, die eine EEG-Umlage in festgelegter Höhe erhalten, müssen ihren Strom an der Börse verkaufen. Verbraucher können Ökostrom etwa am Siegel „Ok-Power“ vom Verein Energievision erkennen, der vom Öko-Institut und der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen getragen wird. Wie beim Gold-Siegel
des Vereins Grüner Strom Label verpflichten sich die Träger, einen Teil der Erlöse in den Ausbau erneuerbarer Energien zu stecken. Anbieter mit diesen Siegeln hat das Öko-Institut auf der Online-Plattform EcoTopTen zusammengetragen. Auf die Liste kamen solche, die rund ein Drittel des verkauften Ökostroms aus Erneuerbare-Energien-Anlagen beziehen, die nicht älter als sechs Jahre sind, aber auch solche, die in den Ausbau regenerativer Stromerzeugung investieren – also auch diejenigen, die Strom aus Braunkohle gewinnen. Gute Nachricht: Die Angebote durften maximal 20 Prozent teurer als der Durchschnittspreis für konventionellen Strom sein. (DPA) 8 www.ecotopten.de/strom/ oekostrom-tarife.de
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Erbe Berlins w Bauen w Das kulturelle w Wohnen w – etwa 7 500 Bau-, Boden- und Gartendenkmale
Zeitzeugen aus Stein Die Umnutzung vom denkmalgeschützten Gebäuden kann attraktiven Wohnraum schaffen. Mit den Mitteln des Programms sind von 1991 bis Ende 2014 in 16 Berliner Fördergebieten 664 Vorhaben mit insgesamt 398,1 Millionen Euro gefördert worden. Wohnraum schaffen. Ein vielseitiges Projekt ist wohl der Umbau des in Wilmersdorf gelegenen „Hohenzollern Campus“ mit eine Fläche von 35 Hektar zwischen Hohenzollerndamm und Cunostraße. Die beiden denkmalgeschützten Hauptgebäude wurden 1936/37 von Rudolf Klar als Kaserne und Sitz des Wehrkreiskommandos errichtet. Vielen Berlinern ist das Gelände als Hauptsitz des Elektrokonzerns AEG bekannt. Prächtige Entrees, historische Treppenhäuser und das Direktorenzimmer erinnern noch heute
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Schweres finanzielles Erbe in Zeiten leerer Kassen – das Kongresszentrum ICC Bild: Wikipedia.de/Avantique
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eben in einem Baudenkmal hat seine Rei- Charakteristika erhalten. Wirtschaftlich gesehen ze. Neben dem historischen Ambiente macht der Erhalt eines denkmalgeschützten Gesprechen auch Faktoren wie Stil und Ge- bäudes für Investoren jedoch oft keinen Sinn, mütlichkeit für diese Wohnform. Allerdings trifft abgesehen von der attraktiven Fassade. Daher das nicht nur auf die klassische Gründerzeitvilla wurden in der Vergangenheit oft die Gebäudemit Stuckdecken und Parkettböden zu. Zuneh- teile hinter den Fassaden abgerissen und durch mend entdecken Projektentwickler und Inves- komplette Neubauten ersetzt. In den Augen von toren auch Gebäude aus den Denkmalschützern sind durch 1950er bis 1970er Jahren sowie solche Maßnahmen Teile der ehemalige Verwaltungs- und Fabundesdeutschen Stadtbilder zu Investoren und brikgebäude als reizvolle Wohn„Potemkinschen Dörfern oder Behörden müssen variante. Oftmals handelt es sich Disney Kulissen“ verkommen. zusammenarbeiten dabei um Gebäude, die zuneh„Das ist das tägliche Geschäft, mend auch im Fokus des Denkmit dem wir zu kämpfen haben. malschutzes rücken. Experten Wir müssen den totalen Subsschätzen die moderne Architektur als wichtiges tanzverlust vermeiden und die Charakteristika Element heutiger Stadtbilder und der gesamten eines Gebäudes erhalten“, so Wolf. Dazu geStadtentwicklung. Doch nicht immer stimmen hört zum Beispiel die Stahlbetonskelettbauweidie Interessen von Investoren und Denkmal- se, die ein tragender Teil des Denkmals ist. Exschützern überein. perten bezeichnen dies als die „Lesbarkeit des Denkmals“. Daher empfehlen Denkmalexperten Denkmalrechtliche Voraussetzungen. Baumaßnah- eine frühzeitige Abstimmung. „Architekten und men in denkmalgeschützten Immobilien sind Investoren sind gut beraten, wenn sie sich so von Anfang an mit der zuständigen Denkmal- früh wie möglich an die Denkmalschutzbehörde schutzbehörde beziehungsweise dem Landes- wenden und ihre Planungen vorlegen“, so Wolf. denkmalamt abzustimmen. Die denkmalrechtliche Genehmigung wird zum Bestandteil der Historisch gewachsen. Berlin verfügt über vielfälBaugenehmigung. Materialverwendung, Far- tige Stadtstrukturen, Gebäude und Flächen, die ben, Grundrisse – alles unterliegt der Genehmi- die bauliche und historische Entwicklung der gung, mit dem Ziel, die historischen Gebäude Metropole vom Mittelalter bis heute anschauzu pflegen, zu schützen und für spätere Genera- lich dokumentieren. Dazu gehören historische tionen zu erhalten. Bei größeren Vorhaben kann Ortskerne, Stadterweiterungsgebiete des 17. das zu langwierigen Abstimmungsprozessen und 18. Jahrhunderts, gründerzeitliche Mietszwischen Projektentwicklern und Behörden füh- hausquartiere, Gartenstädte und herausragenren. „Wenn solche Baudenkmäler in Wohnraum de Siedlungsbereiche des 20. Jahrhunderts. Seit umfunktioniert werden sollen, ist jedes Projekt 1991 gehört das Bund-Länder-Programm Städals Einzelfall zu betrachten. Bei solchen Konver- tebaulicher Denkmalschutz zu den erfolgreichssionen sind in der Vergangenheit teilweise die ten Instrumenten der Städtebauförderung in denkmalrechtlichen Aspekte nicht oder zu wenig den neuen Bundesländern. Im Jahr 2009 hat der betrachtet worden“, erklärt Christine Wolf, Spre- Bund das Programm auf die alten Bundesländer cherin des Landesdenkmalamtes in Berlin. und damit auf den Westteil Berlins erweitert.
Für Gegner eine Bausünde der späten 1970er Jahre, für Befürworter ein Wahrzeichen des autarken Westberlins zu Zeiten der Mauer – das ICC. Asbestfunde und ausufernde Betriebskosten besiegelten sein Schicksal. Seit 2011 rottet der Komplex vor sich hin. Mehrere hundert Millionen Euro würde die Sanierung kosten. Wenn Städte solche Immobilien unter Denkmalschutz stellen und keine Investoren finden, sind sie selbst für den Erhalt zuständig.
(TU)
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Titelthema w Wohnen w Wohnen im Denkmalw
68. Jahrgang | Nr. 32 71. 01 | 07./08. 07./09. Februar August2013 2015
Wohneigentum auf der Insel Eiswerder
Bild: PvP
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Auf der 140 000 Quadratmeter großen Insel Eiswerder wird aktuell ein ehemaliges Industriegebäude des ausgehenden Die Abhörstation am Teufelsberg sollte Anfang der 2000er Jahre
In dem ehemaligen Reichsmilitärgericht am
zum Hotel umgebaut werden – der Investor ging jedoch insolvent
Lietzensee entstanden rund 100 Mietwohnungen
19. Jahrhunderts in Wohneigentum umgewandelt. Käufer können unter Erhalt der Gebäudesubstanz die Wohnungsgrundrisse weitgehend selbst
Bilder: Jungblut, Wikipedia.de/A.Savin, Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf
daran. Insgesamt umfasst der 24 500 Quadratmeter große Komplex drei mehrgeschossige Häuser. Diese haben im Mai 2013 Berliner Investoren übernommen und treiben die Weiterentwicklung des Gebietes voran. Derzeit werden 136 Eigentumswohnungen errichtet. Experten gehen bis 2030 von einem Zuwachs
konzipieren. Schon 1993 wurden in der denkmalgeschütz-
von über 254 000 Menschen in der Hauptstadt aus. In Zeiten knappen Wohnraums steht daher bei diversen Gebäuden wie die alte Abhörstation am Teufelsberg zur Diskussion, ob sie statt eines drohenden Abrisses unter Denkmalschutz gestellt und umgenutzt werden. Tanja von Unger
ten preußischen Pulverfabrik Büros errichtet, Inzwischen sind auch Kunst, Medien und Gastronomie vertreten.
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Ich lebe als Wohnungseigentümerin in einem Sechsparteienhaus. Im Mai wurde die Wohnung unter mir verkauft. Seitdem wird umgebaut, saniert und renoviert. Die Ruhezeiten werden eingehalten. Der Geräuschpegel ist dennoch belästigend. Zudem wurden die Heizungen entfernt. Mein Fußboden ist eiskalt. Wie lange muss ich die Arbeiten hinnehmen? Wie hoch muss die Raumtemperatur sein, um Schäden wie Schimmel abzuwenden?
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Sie werden die Arbeiten dulden müssen, bis diese abgeschlossen sind. Ebenso müssen Sie akzeptieren, dass Ihr Fußboden derzeit nicht durch die Wohnung unter Ihnen erwärmt wird. Schimmel kann entstehen, wenn Ihre Raumtemperatur dauerhaft unter 15 Grad Celsius liegt. Ein Abwehranspruch gegen den Miteigentümer steht Ihnen nach § 906 Abs. 2 BGB nicht zu, da die Sanierung und Modernisierung einer Eigentumswohnung durchaus ortsüblich ist. Wenn Sie über das zumutbare Maß hinaus in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden, kommt ein Ausgleichsanspruch in Betracht.
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§
Einige Wohnungseigentümer und Mieter eines mehrstöckigen Reihenhauses haben letztes Jahr das Grillen mit Holzkohle und Elektrogeräten auf ihren Balkon verlegt. Wie oft und wie lange dürfen die Grills angeworfen werden? Eindeutige gesetzliche Regelungen zum Grillen auf dem Balkon gibt es nicht und die Gerichte urteilen unterschiedlich: Nach einer Entscheidung des AG Bonn (1997) darf zwischen April und September einmal monatlich auf dem Balkon gegrillt werden, vorausgesetzt, die Nachbarn werden spätestens 48 Stunden vorher darüber unterrichtet. Das LG Stuttgart hat hingegen in einem Beschluss (1996) nur drei Grillabende pro Jahr gestattet. Letztlich wird es auf den Grad der Belästigung ankommen: Ein Elektrogrill ist deshalb vorzuziehen, wenn sich Nachbarn gestört fühlen.
§
Ich bin privater Vermieter einer Erdgeschosswohnung in einer WEG mit sechs Parteien. Der Mieter ist wegen Schimmelbefall in der Wohnung ausgezogen. Die WEG
hat Kenntnis davon. Haftet die Gemeinschaft auch für die Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter und für die Mietausfälle? Eine Haftung für die genannten Kosten trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft nur, wenn diese ihrer Schadensbeseitigungspflicht nicht nachgekommen ist und deshalb vom Gemeinschaftseigentum ein Schaden am Sondereigentum verursacht wurde. Ein Anspruch auf Kostenerstattung oder Ersatz des Mietausfallschadens kommt in Betracht, wenn die Eigentümer die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum verzögert haben, sei es durch einen fehlenden Beschluss oder durch die verzögerte Umsetzung eines Instandsetzungsbeschlusses. Eine verschuldensunabhängige Haftung der WEG gibt es nicht.
DER EXPERTE Andreas Schwartmann ist Rechtsanwalt mit eigener Kanzlei in Köln. Seine Schwerpunkte sind Mietrecht, Internet-, Familien- und Urheberrecht. www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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Im Badezimmer herrscht oft ein feuchtwarmes Raumklima. Das ergebe ein ideales Klima für viele Zimmerpflanzen, die aus den Tropen oder Subtropen stammen, erklärt der Zentralverband Gartenbau. Ideal für Bäder, die über weniger Tageslicht verfügen, seien unter anderem Farne wie der Geweihfarn und der Schwertfarn. Letzterer verträgt allerdings keine Staunässe. Bromelien wie Aechmea, Guzmania oder Tillandsia kommen mit durchschnittlichen bis guten Lichtverhältnissen im Badezimmer zurecht. Interessant wirke das Louisianamoos, das in seiner Heimat als Epiphyt auf Ästen anderer Pflanzen wächst. Ab und zu ein Wasserstrahl genüge der Pflanze. (dpa)
Stuck macht viel her – und wer keine Altbauwohnung mit originalen Verzierungen hat, kann sie auch nachträglich anbringen. Gips und Kunststoff machen es möglich.
Clever kaschieren. Eingebaute Lüftungsanlagen oder elektrische Leitungen werden heutzutage zum Beispiel mit Stuckteilen kaschiert. Aus Kostengründen wird er kaum noch per Hand gefertigt. Stattdessen kommen preiswerte vorgefertigte Stuckteile zum Einsatz, die sich einfach montieren lassen. Handwerkliches Geschick. Wer in seiner Wohnung eine Stuckdecke ausbessern oder sogar selbst Stuck herstellen möchte, muss handwerklich versiert sein: Für den Heimwerker sei Stuck eine Herausforderung, die er sich gut überlegen sollte, sagt Robert Raschke-Kremer, Trainer bei der
Heimwerkerschule DIY-Academy in Köln. Denn beim Stuck lasse sich vieles falsch machen.
Stuck aus Kunststoff ist optisch kaum vom Original zu unterscheiden Genau prüfen. Bevor der Heimwerker sich an den alten Stuck wagt, muss er die Frage des Denkmalschutzes klären: „Wenn es sich um eine wertvolle Bausubstanz handelt, müssen Profis ran“, betont Stephan Bacher vom Verband der Stuckateure für Ausbau und Fassade Baden-Württemberg. Laien schafften es kaum, den Stuck in der Farbe herzustellen, die dem Original entspricht. Spezielle Mischung. In jedem Fall sollte es ein spezieller Stuckgips aus dem Fachhandel sein. „Der ist besonders fein und hat andere Aushärtungszeiten als zum Beispiel Elektriker-Gips“, so HeimwerkerTrainer Raschke-Kremer. Gips muss üblicherweise schnell aushärten. Stuckgips nicht, weil er in Form gebracht oder nachbearbeitet wird. Fertige Elemente. Eine Lösung für
Heimwerker könnten vorgefertigte Dekore aus dem Fachhandel sein. Viele Stuckateurbetriebe stellen individuelle Stuckelemente her, die dann von den Heimwerkern angebracht werden können. „Stuck aus Gips ist ein Produkt, mit dem man bei der Weiterverarbeitung sorgfältig umgehen sollte, um die gewünschten Ergebnisse zu erzielen“, sagt Swen Auerswald. Das richtige Werkzeug sei zum Beispiel die Stuckateurkelle, sagt Robert Raschke-Kremer. Sie ist besonders schmal, eignet sich für komplizierte Stellen und filigrane Arbeiten. Imitate aus Kunststoff. Wer damit leben kann, dass sein Stuck aus Kunststoff ist, nimmt eine Imitation aus Polystyrolschaum. „Im Handel gibt es vorgefertigte Elemente, die an die Decke oder die Wand geklebt werden“, erklärt RaschkeKremer. „Sie lassen sich in jeder Farbe anstreichen, sind optisch kaum von echtem Stuck zu unterscheiden.“ Eine große Rosette um die Deckenlampe, eine Zierleiste, unter der die Elektrokabel verschwinden, sind damit kein Problem. Wichtig ist, Montagekleber für Polystyrolschaumplatten zu benutzen, sonst falle der „Stuck“ schnell ab. (dpa/tmn)
Bequemer lesen Bild: djd/oligo Lichttechnik
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osetten, Ornamente und Putten – die Blütezeit des Stucks war in der Renaissance, im Barock und Jugendstil. Heute steht er nicht nur für Nostalgie, ist nicht immer reine Dekoration. Verspielt oder gradlinig kann er für viele Zwecke der modernen Raumgestaltung genutzt werden. Dabei ist „Stuck eigentlich nichts anderes als die plastische Gestaltung von Gips zur Herstellung dreidimensionaler Formen“, erklärt Swen Auerswald, Referatsleiter Technik beim Bundesverband der Gipsindustrie.
Bequem aus dem Lesesessel direkt das Licht ein- und ausschalten oder die Intensität über die Dimmfunktion regulieren: Lichtschalter sind für die Bedienung moderner Leuchten nicht mehr nötig. Modelle wie das„Light Book“ von Oligo etwa verfügen stattdessen über eine Gestensteuerung. Praktisch ist auch die integrierte„Sleep-tight“-Funktion: Wird dieser Modus aktiviert, dimmt die Leuchte automatisch herunter und schaltet sich nach zwei Minuten vollständig aus. (djd)
Kennung von Atemmasken Wenn Heimwerker den Parkettboden abschleifen, sollten sie einen Atemschutz tragen. Allerdings gibt es keinen vollständigen Schutz, wie die Aktion Das Sichere Haus (DSH) erläutert. Den Grad der sogenannten Leckage zeigt die Buchstabenkombination FFP und die Zahl dahinter an. Stufe eins bedeutet, dass durchschnittlich maximal 22 Prozent der Partikel oder Aerosole hindurchgelangen dürfen. Bei Stufe zwei sind es im Mittelwert nicht mehr als acht Prozent, bei Stufe drei nicht mehr als zwei Prozent. (dpa)