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Tipps & Neues
Inhalt
Kosten für kaputte Fenster ‒ es gibt Ausnahmen
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wTitelthema Grund und Boden.........04
stimmen. Bleibt das Fenster ohne solche Regelungen aber Gemeinschaftseigentum, muss noch eine andere Frage geklärt werden: Wie ist es kaputt gegangen? Liegt nämlich ein Verschulden des Eigentümers vor, kann die Gemeinschaft die Kosten für die Reparatur zurückfordern. Der Außenanstrich des Fensters ist wiederum Sache der Gemeinschaft – beeinflusst er doch das äußere Erscheinungsbild. Der Innenanstrich aber ist Sache des jeweiligen Eigentümers. Eine Grauzone wird betreten, wenn die Isolierung außen neu gemacht werden muss und dies eine Innenisolierung notwendig macht: In einem solchen Fall übernimmt wahrscheinlich auch die Gemeinschaft die Kosten, schätzt Happ. (DPA)
Individueller Look
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Bevor mit dem Bau eines Hauses begonnen werden kann, muss ein geeignetes Grundstück gefunden werden – diese Tipps und Ratschläge gibt der Experte suchenden Kaufinteressenten.
Geht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Fenster kaputt, stellt sich die Frage: Muss dafür die Gemeinschaft aufkommen oder der einzelne Eigentümer? Grundsätzlich gehören die Fenster zum Gemeinschaftseigentum, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. „Das Bauteil Fenster ist Gemeinschaftseigentum.“ Ist es kaputt, kommt normalerweise die Gemeinschaft dafür auf. Es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung wurde geregelt, dass die Fenster den jeweiligen Wohnungseigentümern zugewiesen werden. Auch mit einer späteren Vereinbarung können die Eigentümer die grundsätzliche Regelung zu den Fenstern ändern – dafür müssen aber alle aktuellen Eigentümer zu-
w Leicht statt klobig.........06
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Berlin im Mittelfeld
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In keiner deutschen Stadt sind im vergangenen Jahr so viele Wohnungen gebaut worden wie in Berlin. Gemessen an der Einwohnerzahl belegt die Hauptstadt mit 8 744 neuen Wohnungen aber nur einen mittleren Rang, wie eine Umfrage der Deutschen Presse-Agentur ergab. In der baufreudigsten Stadt München
wurden 4,69 Wohnungen pro 1 000 Einwohner fertig, in Berlin waren es nur 2,45 Wohnungen. Damit liegt die Hauptstadt unter den 13 deutschen Städten mit mehr als einer halben Million Einwohnern zusammen mit Dresden auf dem siebten Platz. DPA
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w Immobilien w
71. Jahrgang | Nr. 189 | 15./16. August 2015
Mit „Die besten Einfamilienhäuser bis 150 m2“ präsentiert Autor Wolfgang Bachmann überraschende und ausgefallene Beispiele kreativer Architekten.
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ur 43 Quadratmeter? Auf zwei Ebenen? Das kann ich ja kaum glauben“, wird der eine oder andere Leser denken, wenn er den Hausentwurf des Architektenduos Schuberth und Schuberth sieht. Vielleicht ist es manchmal tatsächlich die Freude am Überraschungseffekt, der Architekten antreibt. Und die Lust an ungezügelter Kreativität – diesen Eindruck vermittelt zumindest das neue Werk von Autor Wolfgang Bachmann: „Die besten Einfamilienhäuser bis 150 m2“.
Moderne Baukunst Bilder: Callwey Verlag, Christoph Panzer (Wien)
Bachmann, selbst Architekt, hat mittlerweile eine ganze Reihe ähnlicher Bücher veröffentlicht. Und schafft es immer wieder, sich die Sahnestücke in ganz Europa, vorwiegend, in Deutschland, Österreich und
der Schweiz, aufzutun. Und seine Bücher zu einer interessanten und teilweise inspirierenden Lektüre zu machen – selbst als Nicht-Architekt. Besagter 43-Quadratmeter-Hauskubus steht in Wien und fällt sticht nicht nur wegen seiner minimalen Größe, sondern auch
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Wolfgang Bachmann: Die besten Einfamilienhäuser bis 150 m2, Callwey Verlag, 176 Seiten, 59,95 Euro, ISBN: 978-3-7667-2136-5
wegen seiner durch Verkohlung schwarze Holzfassade ins Auge. Die Bilder aus dem Innenraum bekräftigen nur die Überraschung: Sind das wirklich nur 43 Quadratmeter? Wichtig zu wissen: Das Haus wurde auf dem Gelände eines Kleingartenvereins errichtet. Fast schon pompös wirkt dagegen das Steinhaus der Architekten Poensgen und Denzer in Leberkusen mit ganzen 147 Quadratmetern. Mit die offenen Grundrisse lassen es noch größer wirken. Wie in all seinen Büchern erklärt Bachmann mit viel Hingabe, aber dennoch kompakt die Besonderheiten der Häuser, präsentiert die Eckdaten samt Preis und lässt gleichzeitig Bilder sprechen. (ISI)
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Wohnen zum Beispiel die Art und Weise der Bebauung von parzellierten Grundstücken w Bauen w Ein Bebauungsplanwregelt w
Vor dem Kaufentscheid sollten besondere Bedingungen der Umgebung in Erfahrung gebracht werden
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Fläche gesucht Vor dem Hauskauf steht die Suche nach einem geeigneten Grundstück – das rät der Experte.
n erster Stelle bei der Suche nach dem Traumgrundstück steht eine ganz einfache Regel: Übersicht verschaffen. „Ratsam ist hierbei natürlich erst einmal, die geeignete Gegend zu identifizieren. Also, will ich in der Stadt wohnen oder eher in einer ländlichen Gegend? Solche Entscheidungen haben ja auch einen finanziellen Hintergrund, denn manche Gegenden sind günstiger als die sogenannten innerstädtischen Filetlagen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident vom Immobilienverband Deutschland (IVD).
schwer geltend gemacht werden“, sagt Schick. Er rät hierfür einen Experten zu konsultieren. Entsprechende Fachleute vermitteln zum Beispiel der IVD, der Bauherren Schutzbund oder der Verband Privater Bauherren.
Grund und Boden prüfen. Wenn die Kaufverhandlungen beginnen, ist Korrektheit eine geldwerte Tugend: Es ist daher sinnvoll die durch den Verkäufer angegebene Grundstücksgröße zu überprüfen – immerhin kostet jeder Quadratmeter Land Geld. Experten raten auch, die Bodenbeschaffenheit durch Proben zu Wichtige Standortfaktoren. Wenn diese Entscheidung ge- kontrollieren, denn unter einigen Grundstücken schlumtroffen wurde, können die Detailfragen zur Umgebung mern umweltschädliche Altlasten. „Manche Grundabgeklärt werden. Dabei helfen stücke sind schlicht und ergreifend „Checklisten“, die grundlegende nicht bebaubar, weil der Boden Interessenten sollten nicht belastbar ist. Das muss immer Bedürfnisse abklären. Zum Beispiel: den lokalen Bebauungsplan im Vorfeld abgeklärt werden“, so Gibt es in der Umgebung EinkaufsSchick. Das jeweilige Altlastenregismöglichkeiten, Schulen und Ärzte? genau im Vorfeld prüfen Welche öffentlichen Verkehrsmitter und das Baulastenverzeichnis in tel sind vorhanden oder zumindest in Planung? Gibt der betreffenden Gemeinde gibt – so vorhanden – weies Lärm- oder Geruchsemissionen in der Umgebung? tere Auskünfte über die Bodenbeschaffenheit. „Ein ganz wichtiger Punkt ist die Überprüfung des lokalen Bebauungsplans. Manchmal ist die schöne Wie- Umgang mit Mängeln. Fehler an einem gekauften Grundse neben dem Grundstück schon als neues Einkaufs- stück können für Käufer durchaus ernstzunehmende zentrum verplant. Diese Pläne sind in den jeweiligen Folgen haben. Zumeist steht in den Kaufverträgen ein Bauämtern zu bekommen“, so der Experte. Immerhin vorformulierter Gewährleistungsausschluss: „gekauft, können größere Bauvorhaben in der Umgebung den wie besichtigt“ oder „die Gewährleistung für Mängel Grundstückswert maßgeblich beeinflussen. ist ausgeschlossen“. Trotzdem sind Käufer im Fall von Defekten nicht vollkommen schutzlos. „Relevant ist Vor dem Kauf. Ist ein Grundstück erst einmal gefunden, immer die Frage, ob Mängel arglistig verschwiegen wird es konkret. „Den Verkäufer selbst oder den durch wurden und deshalb ein Gewährleistungsausschluss den Verkäufer beauftragten Makler zu kontaktieren unwirksam ist. Wobei arglistiges Verschweigen auch steht zuerst an. Dabei ist es ratsam, auf einen zeitnahen schon vorliegen kann, wenn bekannte Probleme dem Besichtigungstermin zu drängen, denn man kann nie Käufer nicht mitgeteilt wurden“, erklärt der IVD-Exwissen wie begehrt Grundstücke sind. Manchmal gibt perte. Ein Ausschluss der Gewährleistung ist ebenfalls es schon eine ganze Menge Interessenten“, so Schick. unwirksam, wenn vorher eine sogenannte BeschaffenEs ist es ratsam, die Begehung unter der Woche vorzu- heitsgarantie übernommen wurde. Ob dies der Fall ist, nehmen, um einen realistischen Eindruck von den Um- hängt vom jeweiligen Einzelfall und der vertraglichen gebungsbedingungen wie zum Beispiel Verkehrslärm Formulierung ab. „Käufer haben das Recht, den Verzu bekommen. Wer zufälligerweise Anwohner trifft, käufer zur Beseitigung der Mängel aufzufordern. Diese kann diese direkt auf lokale Gegebenheiten anspre- kann auf der sogenannten Kulanzbasis erfolgen“, sagt chen. Haben sich Interessenten für ein Grundstück Jürgen Michael Schick. entschieden, geht das Thema Kauf in die heiße Phase. „Jetzt ist es ratsam, das Grundstück auf Herz und Nie- Rechtskräftig kaufen. Sind alle Fragen geklärt, steht der ren zu prüfen. Zuerst steht die Frage nach der Bebau- Notartermin an, um den Grundstückswechsel zu bebarkeit im Raum. Denn ist ein Kaufvertrag erst einmal urkunden. Ebenso wie beim Erwerb einer Eigentumsgeschlossen, können Mängel oder Fehler später nur wohnung können Grundstücke nur über einen Notar
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71. | 15./16.August2013 August 2015 68. Jahrgang | Nr. 189 01 | 07./09.
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Baulasten hinterfragen Bei wirklich ernsthaften Streitfragen sollte natürlich ein Rechtsanwalt konsultiert werden, denn jeder Vertrag und jedes Grundstück hat seine Eigenheiten. Besondere Vorsicht gilt bei der Frage der sogenannten Baulasten. Das sind Unterlassungs- oder Duldungspflichten, welche auch eine öffentlich-rechtliche Wir-
Beim Notartermin wird der
kung haben. Beispielsweise kann
Grundstückswechsel beurkundet
eine Baulast vereinbart werden, die besagt, dass Grenzbereiche
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den Eigentümer wechseln. Optimal ist es, wenn rund zwei Wochen vor dem Notartermin die Vertragsentwürfe beiden Parteien vorliegen und durch einen Anwalt geprüft werden. So können beide Seiten ihre Änderungswünsche formulieren und verhandeln. Anschließend kann der Vertrag unterschrieben und notariell beglaubigt werden. „Erst wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wur-
de und die in Berlin geltende Grunderwerbssteuer von 6,5 Prozent an das zuständige Finanzamt abgeführt wurde, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch“, erläutert Schick. Es erfolgt schließlich eine Überprüfung der Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes durch den Notar – dann ist der Grundstückskauf wirksam abTanja von Unger geschlossen.
überbaut werden dürfen oder in einem bestimmten Bereich nicht gebaut werden darf. Bei Grundstückskäufen muss diese Frage immer sehr genau geprüft werden. Insbesondere wenn eine konkrete Umgestaltung geplant ist, können Baulasten so manchen Plan zerstören. (TU)
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Stralau: Insel mit Cityanschluss „Am Fischzug“ bietet entspanntes Wohnen zwischen Tradition und Zukunft. Hätte sich Sydney 1993 nicht bei der Bewerbung um die Olympischen Spiele gegen Berlin durchgesetzt, stünde jetzt vielleicht in Stralau das ehemalige Olympische Dorf. Stattdessen plante und baute eine eigens gegründete städtische Entwicklungsgesellschaft eine Vielzahl von Neubauten auf der ehemaligen Industriebrache zwischen Rummelsburger Bucht und Spree. Heute wohnen fast 4 500 Menschen auf dem Areal und die letzten Grundstücke sind längst vergeben. „Stralau ist ein Glücksfall für viele Wohnungssuchende“, sagt Nikolaus Ziegert. „Mitten in Berlin gibt es einen grünen Stadtteil, der fast vollständig von Wasser umgeben ist und in dem
Wohnungen für tausende Berliner errichtet werden können.“ Aber angesichts der attraktiven Lage sei es kaum vorstellbar, dass von dort jemand freiwillig wieder weg ziehen möchte. Das Angebotsfenster werde sich dort vermutlich rasch wieder schließen. Mit „Am Fischzug“ bietet Ziegert Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment. 3 000 und 4 500 Euro je Quadratmeter sind nicht zu teuer, wenn man bedenkt, dass Stralau zweifellos zu den besten Wohnlagen der Hauptstadt gehört. Das von dem Berliner Architekten Eike Becker verantwortete Projekt ist so konzipiert, dass der lichte, freundliche Charakter der wasserreichen Umgebung auch das Wohn-
Spielgeräte in Flaschenform sollen an die ehemals auf Stralau ansässigen Glasbläsereien erinnern
gefühl prägt. Große bodentiefe Fenster lassen viel Sonne in die Wohnungen und erfüllen die 2,90 Meter hohen Räume mit Tageslicht. Von den zwei Meter tiefen Balkonen genießt man den Ausblick auf den 3 000 Quadratmeter
großen Gemeinschaftsgarten, der vom renommierten Landschaftsarchitektenbüro kieferCS gestaltet wurde. Von der industriellen Vergangenheit ist heute nur noch wenig zu spüren. Dafür liegt eine der schönsten Joggingstrecken
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S Moderne Schrankbetten punkten mit schlankem Design und zahlreichen Einsatzmöglichkeiten.
ie kommen aus der Decke gefahren und verwandeln sich im Nu in eine Couchlandschaft. Oder sie wechseln auf Knopfdruck ihre Funktion vom Arbeitsplatz zum Doppelbett. Wand- und Schrankbetten sind wahre Raumsparwunder. Ihre Blütezeit hatten sie schon in den 1970er Jahren. Damals kamen sie klobig und wenig praktisch daher. Anders ist das Image heute – in edler, individueller Optik und mit cleverer Technik. Echter Mehrwert. „Schrankbetten sollten schnell aufgebaut werden können, und die Mechanik muss so stabil sein, dass einem täglichen Gebrauch nichts im Wege steht“, sagt Stephan Albinus vom Online-Shop „Wohnstation“. Ein Beispiel ist das Schrankbett „Atoll“ von Clei: Eingeklappt ein beque-
mes, modernes Sofa wird es im Handumdrehen zum Doppelbett. Im Regalboden befindet sich ein Griff. Durch leichten Zug schwingt das Bett samt Regal hinunter.
Leichte Handhabung, frische Farben – Klobigkeit ist passé Dieses bleibt dabei waagerecht, sodass es weder vor dem Ausnoch vor dem Einklappen abgeräumt werden muss. Ein weiterer Hingucker ist das Modell „Lollisoft“. Als Etagenbett eignet es sich für Kinder- sowie Gästezimmer. Eingeklappt bietet die Hochglanzfront in knalligen Farben, von Apfelgrün bis Sonnengelb, eine moderne und frische Optik. Der
Hersteller Nehl bietet gleich ganze Möbelserien mit integriertem Klappbett an. Die Serie „Armadi“ etwa bietet eine Schrank-Wohnwand-Kombination aus Echtholz, das in verschiedenen Höhen und Materialien erhältlich ist. Innovatives Wohnen. In Fachkreisen wird die Idee, knappen Wohnraum stilvoll, intelligent und alltagstauglich zu nutzen, als „Sit&Sleep“ bezeichnet. Der Sit&Sleep-Kunde ist zum Beispiel der Selbstständige, der Wohnen und Schlafen mit dem Homeoffice kombiniert. Es sind aber auch die jungen Eltern, die beim ersten Nachwuchs vom Schlafins Wohnzimmer ziehen, um so zusätzlichen Raum zu schaffen. Das trifft den Nerv vieler Großstädter. Sara KlinKe
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„Nuovoliolà“ ist Sofa, Bücherregal und Bett in einem – es ist in verschiedenen Oberflächen und Farben erhältlich
Der Federholzleistenrahmen vom Schrankbett „Armadi“ ist im Härtegrad verstellbar, die Füße lassen sich automatisch aus- und einklappen
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71. Jahrgang | Nr. 01 189| 07./09. | 15./16.August2013 August 2015 68.
Einmal umsortieren Diese neue Verteilung von Lebensmitteln gilt bei modernen Kßhlschränken.
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ei modernen KĂźhlschränken wird die Luft Ăźber einen Ventilator gleichmäĂ&#x;ig im Innenraum verteilt, so dass jede Ecke gleich kalt ist und die gleiche Luftfeuchtigkeit hat. Man spricht von dynamischer KĂźhlung. Hier kann eigentlich jedes Lebensmittel an jedem Fleck im KĂźhlschrank gut lagern – ohne Platznot. Daneben gibt es Spezialfächer, zum Beispiel die Null-Grad-Zonen. Wird in dieser Zone die Luftfeuchtigkeit Ăźber einen Regler bei 50 Prozent gehalten, lagern Fleisch, Milch oder Joghurt ideal, erklärt die Initiative Hausgeräte+ in Berlin.
Fßr kälteunempfindliches Gemßse, Obst und Kräuter wird hingegen in einem Fach 90 Prozent Luftfeuchtigkeit eingestellt. Das verzÜgert das Austrocknen oder Welken. In diesen Null-GradFächern sollen sich den Angaben zufolge die Lebensmittel bis zu dreimal länger als im herkÜmmlichen Kßhlschrank halten.
KĂźhlgeräte mit Fächern fĂźr minus zwei bis plus sechs Grad eignen sich fĂźr frischen Fisch und MeeresfrĂźchte. Sie bleiben bei minus zwei Grad bis zu vier Tage lang so gut erhalten wie auf Eis. Plus sechs Grad und eine Luftfeuchtigkeit von 90 Prozent werden fĂźr empfindliche SĂźdfrĂźchte empfohlen. HerkĂśmmliche KĂźhlschränke arbeiten hingegen mit der sogenannten statischen KĂźhlung. Kalte Luft sinkt ab, warme steigt auf – im unteren Teil des Gerätes ist es also kälter als oben. Daraus ergibt sich, dass im obersten Fach sowie auch in den TĂźrfächern Marmelade, geĂśffnete Salatdressings und SoĂ&#x;en, Butter, Backwaren und Getränke gut lagern. In die Mitte kommen Käse, Quark, Sahne und Joghurt sowie Eier und frische Milch. Die Glasplatte unten ist der ideale Lagerort fĂźr Fleisch, Wurst und Fisch. Da das Glas die Box darunter etwas vor der Kälte abschirmt, kommen hier GemĂźse, (dpa) Obst und Kräuter hinein.
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§
Unser Nachbar hat vor 15 Jahren seine Hecke in Absprache mit uns sehr dicht an den Zaun gepflanzt. Da unsere Gärten klein sind und die Häuser eng stehen, haben wir bisher die unerlaubte Höhe geduldet, um selber den Sichtschutz zu nutzen. Doch nun ist sie drei Meter hoch und wir möchten den Nachbarn bitten, seine Hecke auf die erlaubte Höhe zu stutzen. Haben wir dabei das Recht auf unserer Seite?
Hecken
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Nach Paragraf 28 NachbG Berlin haben Hecken mit über zwei Metern Höhe einen Grenzabstand von einem Meter einzuhalten. Ein Beseitigungsanspruch bei geringerem Grenzabstand ist nach fünf Jahren ausgeschlossen. Ein Anspruch auf Kürzung auf ein Maß von zwei Metern verjährt nach Paragraf 195 BGB nach drei Jahren. Sie können also höchstens den Rückschnitt von Überwuchs über die Grundstücksgrenze verlangen, wenn Sie dem Nachbarn zuvor erfolglos eine Beseitigungsfrist gesetzt haben (Paragraf 910 BGB). Aber Vorsicht: Ist die Hecke so nah an die Grenze gepflanzt worden, dass einzelne Stämme die Grundstücksgrenze
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bereits überschreiten, so ist sie zu einer gemeinsamen Grenzeinrichtung geworden. Es kommt nicht darauf an, ob dieser Zustand auch bei Anpflanzung der Hecke schon bestand (BGH, Urteil vom 15.10.1999 - V ZR 77/99).
§
Ich bin seit 1949 Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft (WBG). Meine Eltern waren hier Mitglied. Nach ihrem Tod traten meine Frau und ich in das Mietverhältnis ein (1971) ohne Mitglied zu werden. Der alte Vertrag läuft weiter. 2015 fordert die WBG unseren Auszug, da wir nicht Mitglied sind. Ist das rechtens? Sie sind nach dem Tod Ihrer Eltern als Mieter nach Paragraf 563 II BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Für diesen Fall (Eintritt nach Tod) kann der Vermieter nur innerhalb eines Monats kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Ansonsten gibt es kein besonderes Kündigungsrecht der Wohnungsbaugenossenschaft gegenüber seinen Mietern. Allgemeine Kündigungsgründe sind nur erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und
nicht angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks (Paragraf 573 BGB). Die Nichtmitgliedschaft ist kein Kündigungsgrund.
§
Stimmt es, dass eine neue Heizung anteilig bei der Steuererklärung geltend gemacht werden kann? Gilt es für private Eigentümer als Sonderausgabe, mit einer Absetzung für Abnutzung (AfA) von einem Prozent über zehn Jahre?
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gelten die gleichen Abschreibungsgrundsätze wie bei Gebäuden. Die AfA wird dann für den nach der Jahresabrechnung umgelegten Kostenanteil errechnet. Sanierungsund Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind in einem Jahr absetzbar.
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