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43 71. Jahrgang | Nr.
| 24./25.10.2015
Bild: Highwaystarz-Photography/iStock/Thinkstock
Das Magazin
obilien nen und Imm
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Tipps & Neues
Inhalt
Zu spät gezahlte Miete: Abmahnung erlaubt
Titelthema
Zahlt ein Mieter seine Miete zu spät, kann der Vermieter ihn abmahnen, selbst wenn die verspätete Zahlung zuvor länger geduldet wurde. Nur weil die verspäteten Zahlungen hingenommen wurden, bedeutet das keine Änderung der Fälligkeitsvereinbarung. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter die Miete über längere Zeit stets zur Monatsmitte überwiesen. Vertraglich vereinbart war jedoch, dass die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen war. Während des Mietverhältnisses wechselte der Eigentümer. Der neue Vermieter wies auf die vertragliche Regelung hin und mahnte mehrmals pünktliche Zahlungen an. Dennoch gingen die Mieten in den Folgemonaten zur Monats-
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Effizient umhüllt............04
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Argumente für eine Dämmung des Eigenheims gibt es viele: geringere Heizkosten, Schallund Wärmeschutz sowie ein gutes Wohnklima – so finden sich die geeigneten Maßnahmen.
mitte ein. Er mahnte den Mieter ab. Als die Zahlungen trotzdem nicht zum Monatsanfang eingingen, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Die Kündigung sei wirksam, urteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 9 C 79/15). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei wegen der ständig verspäteten Zahlungen des Mieters und nach Abmahnung unzumutbar. Nur weil die verspäteten Zahlungen zuvor hingenommen wurden, könne dadurch keine Vertragsänderung angenommen werden: Schweigen sei in der Regel keine Willenserklärung, sondern das Gegenteil einer Erklärung. Der Schweigende bringe damit weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck. DPA
Experten antworten.....06 Die Wirksamkeit einer Teilungserklärung, die Anfechtung von Beschlussfassungen und eine verloren gegangene Betriebskostenabrechnung, – Ihre Leserfragen zu Miete und Wohneigentum.
So funktioniertʻs: Zunächst wird ein Metallgitter an der Decke montiert. Zum Beschweren kommen Steine an das untere Ende. Reagenzgläser werden mit rechteckigen Stücken aus Leinentuch und Sisalband fest umwickelt und dann damit das Gitter dekoriert.
Zur optischen Trennung von offenen
Das Blumenbüro rät, die kleinen Vasen
Wohnräumen eignet sich zum Beispiel eine
zweimal horizontal am Gitter festzubinden. Dann kommt Wasser hinein und je
luftige, hängende Blumendekoration aus
eine Schnittblume. (dpa)
einem Metallgitter, Steinen und Gläsern.
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Kein Lückenbüßer Im Herbst läuft der schmucke Bodendecker Cambridge-Storchschnabel (Geranium x Cantabrigiense) zur Hochform auf: Seine Blätter ändern noch einmal die Farbe. Leuchtend gelb strahlt er dann im Beet. Die Staude bildet schnell dichte Teppiche und macht sich gut als Lückenfüller – zum Beispiel im Steingarten, an Stu-
fen oder zwischen Gehölzen. Am besten gedeiht der Cambridge-Storchschnabel in der Sonne und im Halbschatten. Da er durchlässige Böden mag, rät der Bundesverband Deutscher Gartenfreunde (BDG), bei schwerem Boden etwas Sand unterzumischen. DPA
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Zuhause mit Stil
Lesen Sie nächste Woche in Ihrer Zeitung: Ein Leben im Luxus – was der Berliner Immobilienmarkt zu bieten hat Licht ins Dunkel bringen – die richtige Beleuchtung für den Herbst Rechtsexperten antworten – Ihre Leserfragen zu Miete und Eigentum Lesen Sie am 07.11.2015:
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Es gilt die Ergänzungspreisliste quartier und im Weiteren die aktuellen Preislisten (BerlinKompaktNr. 8, Berliner Zeitung Nr. 27 und Berliner Kurier Nr. 30)
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Layout, Redaktion und Produktion: mdsCreative Berlin GmbH Karl-Liebknecht-Straße 29, 10178 Berlin Klaus Bartels (verantwortlich), Nadine Kirsch, Josephine Bilk (030) 23 27 67 12 quartier@mdscreative.com
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Buchtipp
71. Jahrgang | Nr. 249 | 24./25. Oktober 2015
Das Buch „Repair Café“ bietet erste Hilfe bei kaputten Textilien, Holzgegenständen, Elektronik und mehr ‒ zum Selbermachen.
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in defekter Reißverschluss, ein wackeliger Stuhl oder die schwindende Akku-Leistung einer Elektro-Zahnbürste – wenn die Alltagsgegenstände nicht mehr so funktionieren wie sie es sollten, ist das oft ärgerlich. Doch nicht in jedem Fall müssen die zum Teil liebgewonnenen Gegenstände weggeworfen beziehungsweise ersetzt werden. Manchmal lassen sich die Dinge mit etwas Geschick schnell selbst reparieren.
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Kabel“ hält das Buch „Repair Café“ viele nützliche Ratschläge bereit und zeigt anhand von Anleitungen und Bildern, wie die Wiederherstellung gelingt. Allgemeine Tipps und Anekdoten aus dem Repair-Café-Alltag runden die Lektüre ab. Den Machern geht es vor allem darum, der um sich greifenden Wegwerf-Mentalität etwas entgegen zu setzen. Der Bastelspaß kommt dann von ganz allein. Ein Beispiel. Wenn der Reißverschluss nicht mehr richtig schließt und sich dadurch die beiden Zahnreihen wieder öffnen, liegt das meist daran, dass das Ende des Füßchen zu weit geöffnet ist, so dass die Metallenden nicht mehr eng genug aufeinander sitzen. Hier hilft eine schmale Kneifzange. J. BILK
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Titel
Thema
Effizient umhüllt Argumente für eine Dämmung des Eigenheims gibt es viele: geringere Heizkosten, Wärmeschutz sowie ein gutes Wohnklima – so finden sich die geeigneten Maßnahmen.
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ärmeschutz ist heute Pflicht – egal ob das Gebäude neu gebaut oder saniert wird. Für fast alle Gebäude, die klimatisiert oder geheizt werden, gilt daher die Energieeinsparverordnung (EnEV). Für den Eigentümer haben entsprechende Maßnahmen auch Vorteile: Durch eine Wärmedämmung werden Heizkosten gesenkt und der Wert der Immobilie erhöht, insbesondere bei Altbauten. Zudem können ungenutzte Bereiche wie etwa der Keller oder das Dachgeschoss als Wohnraum erschlossen werden. Eine Dämmung zwischen den Sparren ist wirtschaftlich
Bilder: denphumi/iStock/Thinkstock, Wavebreakmedia Ltd/Wavebreak Media/Thinkstock
und so unkompliziert, dass sie in Eigenregie realisierbar ist
Steigende Anforderungen. Etwa ein Drittel der CO2-Emissionen und rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland werden durch Gebäude verursacht. Jedes Jahr steigen deshalb auch die EnEV-Anforderungen an Neubauten – 2016 sogar um 25 Prozent. Auch der Dämmstandard wird entsprechend erhöht: etwa um 20 Prozent. Ziel dieser Steigerungen ist das sogenannte Niedrigstenergiegebäude, das ab 2021 flächendeckend europäischer Standard werden soll. Damit soll die verbrauchte Energie auf ein Minimum reduziert werden und nach Möglichkeit aus erneuerbaren Quellen stammen. Für Bauherren ist es daher sinnvoll, sich nicht nur an die neuen Regelungen zu halten, sondern diese im besten Fall sogar zu übertreffen. „Nehmen wir einmal die modernen Passivhäuser, die vielerorts gebaut werden. In diesen Gebäuden wird nur noch halb so viel Energie verbraucht, wie es die gesetzlichen Regelungen ab 2016 vorschreiben“, sagt Ulrich Krenn, Sprecher des bundesweit tätigen Vereins Qualitätsgedämmt, der sich materialneu-
tral und technologieoffen für die energetische Gebäudesanierung engagiert. Zudem kommen sowohl für Neubauten als auch für Sanierungen im Bestand Förderungen und zinsgünstige Kredite der KfWFörderbank infrage.
Neubauten und Sanierungen werden von der KfW gefördert Ein Beispiel. Dass sich eine Dämmung lohnen kann, beweist der Verein auf seiner Internetseite. Da ist zum Beispiel Familie Jakobus, deren Haus 1963 mit Zentralheizung, Ölbrenner und Koksverfeuerung gebaut wurde. Nachdem man bemerkte, dass die Heizkosten zu teuer wurden, entschloss sich die Familie 2006 zu einer Dämmung der Außenwände und des Daches. „Wir haben dann noch die folgenden zwei Winterperioden mit Heizöl geheizt und waren überrascht, dass wir pro Saison nur noch 1 500 beziehungsweise 1 600 Liter Heizöl verbraucht haben. Es war die richtige Entscheidung, das Haus zu dämmen“, sagt Ulrich Jakobus. Expertensuche. Bei solchen Baumaßnahmen ist die Beratung durch Experten unerlässlich. Um Hausbesitzern die Suche nach einem sachkundigen Energieberater in ihrer Region zu erleichtern, haben das Bundesministerium für Wirtschaft (BMWi), die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Kooperation mit der Deutschen EnergieAgentur (dena) eine Online-Datenbank aufgebaut. Die gelisteten Experten sind besonders für die
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71. Jahrgang | Nr. 249 | 24./25. Oktober 2015
Im Schnitt müssen Hausbesitzer für eine fachgerechte Fassadendämmung zwischen 80 Euro und 200 Euro pro Quadratmeter investieren
Bild: simazoran/iStock/Thinkstock
Förderprogramme „Vor-Ort-Beratung“ (BAFA), „Energetische Fachplanung und Baubegleitung von KfW-Effizienzhäusern (Neubau und Sanierung)“ sowie Einzelmaßnahmen und Baudenkmäler qualifiziert. Seit März 2015 gelten zudem neue Förderbedingungen. Geeignete Maßnahmen. Im Wesentlichen sind drei Maßnahmen sinnvoll: Die Isolierung der Hauswände mit einem Wärmedämm-Verbundsystem ist sehr effektiv, aber in je-
Die Dämmung des Kellers erhöht den Wohnkomfort im Erdgeschoss und verringert die Heizkosten. Beim Dach geht oft die meiste Energie verloren – hier ist eine gute Dämmung also besonders sinnvoll.
Kritiker bemängeln häufig, dass Dämmstoffe den regulären Umweltbelastungen nicht Stand halten. Dies wollen Hersteller entsprechend widerlegen.
Bei der Suche nach Experten hilft die Datendank der dena Hierzu wurden umfangreiche Testreihen in die Produktion eingebaut. Geprüft werden zum Beispiel die
Fassaden-Bepflanzung bietet Wärmeschutz Eine begrünte Fassade hilft nicht nur beim Energiesparen. Sie filtert auch Schadstoffe. Eine gute Zeit zum Anlegen einer Bepflanzung ist der Herbst oder das Frühjahr. Durch eine bepflanzte Hauswand spart man Energie. Denn die Pflanzen verstärken die Dämmung. Das bedeutet, dass sich im Winter die Wärme besser im Haus hält und im Sommer die Wohnräume vor Hitze abgeschirmt sind. Die Blätter fungieren auch als Staubfilter für Schadstoffe, und sie dämmen Schallwellen. Vor allem die Südund Westseite eines Hauses eignet sich dazu, denn hier bekommen die Pflanzen auch ausreichend Licht ab. Allerdings hat eine Bild: LeeYiuTung/iStock/Thinkstock
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dem Fall Sache des Fachmanns. Wenn ein Gebäude nicht von außen gedämmt werden soll, um die ursprüngliche Fassade zu erhalten, empfiehlt sich die Dämmung der Außenwände von innen.
nicht auf die Fassade abgestimmte Begrünung Folgen: Sie kann der Bausubstanz schaden. So können die Wurzeln etwa in Fugen und Risse im Putz hineinwachsen. Das kann bei sogenannten Selbstklimmern wie Efeu, Kletterhortensien und Wilder Wein passieren. Ihre Haftwurzeln verbinden sich so stark mit der Fassade, dass diese Schaden nehmen kann, will man die Pflanzen wieder entfernen. Alternativen sind Kletterpflanzen, die ein Gitter, Stäbe oder an der Wand vorgehängte Seile brauchen. Beispiele sind der Blauregen, Kletterrosen und Echter Wein. Einige Kletterpflanzen brauchen viel Pflege: Sie müssen regelmäßig gestutzt werden, um Fenster und Fensterläden, aber vor allem Dächer, Fallrohre, Blitzableiter, Markisen und Öffnungen für die Belüftungsanlagen des Hauses freizuhalten. (dpa)
Wasseraufnahme, das Verhalten bei unterschiedlichen Wetter- und Klimasituationen, die Stoßfestigkeit, die Wasserdampfdurchlässigkeit sowie eine mögliche Freisetzung von umweltkritischen Stoffen. Nützliche Prüfsiegel. Beim Kauf von Dämmstoffen den Überblick behalten – das ist bei der Fülle von mehr oder weniger ernstgemeinten Auszeichnungen und Gütesiegeln gar nicht so einfach. Folgende Labels sind jedoch an feste Prüfstandards geknüpft und bieten eine sichere Orientierung: Das in Deutschland seit 1978 bestehende Umweltzeichen „Der Blaue Engel“ wird von einer unabhängigen Jury für besonders umweltschonende Produkte und Dienstleistungen vergeben. Das internationale Gütesiegel „Indoor Air Comfort Gold“ für Dämmstoffe im Innenbereich von Eurofins zieht für die Vergabe den europaweit schärfsten Grenzwert aus gesetzlichen Regelungen und freiwilligen Gütezeichen heran. Das Institut Bauen und Umwelt e. V. (IBU) bestätigt durch unabhängige Dritte die Richtigkeit der Umweltproduktdeklarationen (EPD). Die Initiative von mehreren Bauprodukteherstellern setzt sich für mehr Nachhaltigkeit im Bauwesen ein. Tanja von Unger
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§
In unserer Teilungserklärung heißt es, dass Schäden an Außenwänden von beiden Parteien zu zahlen sind. Nun habe ich Feuchtigkeitsflächen an den Außenwänden eines Kellerraumes festgestellt. Gilt die Vereinbarung auch, wenn nur ich den Keller nutze?
Ihre Teilungserklärung regelt, dass bei Schäden an Außenwänden die Kosten für die Schadensbehebung hälftig zu tragen sind. Dies ist gängig und wäre auch hier verbindlich. Der Schaden wäre nur dann von Ihnen allein zu tragen, wenn der Miteigentümer nachweisen könnte, dass Sie den Feuchtigkeitsschaden schuldhaft verursacht haben. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Gegenstände von Ihnen erkennbar unsachgemäß gelagert wurden.
§ Schäden
beheben
Welches Procedere ist zu beachten, um einen Beschluss einer WEG anzufechten und mit welchen Kosten ist dabei zu rechnen?
Beschlüsse, die Eigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung fassen, können innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung
HABEN SIE FRAGEN ZUM MIETRECHT ?
gerichtlich angefochten werden (Paragraf 46 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk sich das Eigentum befindet. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines weiteren Monats schriftlich begründet werden. Nach der Gesetzesreform 2007 richtet sich das Verfahren weitgehend nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Die Kosten richten sich nach dem vom Gericht festgelegten Streitwert. Liegt dieser beispielsweise bei 5 000 Euro, fallen Gerichtskosten in Höhe von 436 Euro und Anwaltskosten in Höhe von rund 925 Euro an. Da die WEG-Verfahren sehr komplex sind, sollten Sie sich bei einer Klage besser anwaltlich vertreten lassen.
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Unser ehemaliger Vermieter behauptet, ein Freund von ihm habe die vollständige Betriebskostenabrechnung für 2013 in unseren Briefkasten eingeworfen. Wir haben sie jedoch nicht erhalten. Im Dezember 2014 hat er lediglich zwei Seiten per Einschreiben an uns versendet. Wir forderten, mehrfach die kompletten Unterlagen. Nun droht er uns mit einer Klage. Wer ist im Recht?
Wenn nach dem Mietvertrag über Betriebskosten abzurechnen ist, muss der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Abrechnung zuleiten (Paragraf 556 Absatz 3 BGB). Tut er dies nicht, sind Nachforderungen ausgeschlossen. Es sei denn, er hätte die Verzögerung nicht zu vertreten. Allerdings wird die Zuleitung durch einen Boten regelmäßig als Zugangsnachweis ausreichen, wenn der Bote im Rechtsstreit zur Überzeugung des Gerichts aussagt. Sie könnten sich nur damit verteidigen, dass der Brief aus dem Kasten entwendet wurde. Soweit ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass der Vermieter Ihnen nochmals eine Kurzabrechnung zugeleitet hat. Falls diese Aufstellung den Anforderungen der Rechtsprechung genügt, wäre der Zugang gegeben. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, Ihnen auch die Abrechnungsunterlagen zuzuleiten.
DER EXPERTE Norbert Schönleber ist Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie Vorstandsmitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. www.immobilien-erbrecht.de
Senden Sie uns eine E-Mail an: mietrecht@mdscreative.com
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71.Jahrgang | Nr.248 | 24./25. Oktober 2015
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