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Tipps & Neues
Inhalt
Zum Herbstanfang die Heizung fit machen
Titelthema
Bild: Studio Grand Ouest/iStock/Thinkstock
Der Immobilienkredit....04
Wer sich nur dann um seine Heizung kümmert, wenn sie mal streikt, zahlt häufig einen zu hohen Preis für warme Räume. Denn selbst eine Anlage, die scheinbar gut funktioniert, verbraucht oft unnötig viel Energie. Das gilt vor allem, wenn sie 15 Jahre oder älter ist. Welches Sparpotenzial in der eigenen Heizung steckt, kann der Fachhandwerker bei einem Heizungs-Check ermitteln. „Die Überprüfung einer Anlage dauert nur gut eine Stunde“, erklärt Michael Herma vom Spitzenverband der Gebäudetechnik VdZ. „Gleich im Anschluss erhalten Hausbesitzer Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen an die Hand.“ Oft lohnt sich zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungspumpe, die ihre Leistung dem ak-
Lilien pflanzen
kstock Bild: Elen11/iStock/Thin
Die Laufzeit des Darlehens, versteckte Nebenkosten beim Effektivzins und hohe Vorfälligkeitsentschädigungen – was Interessenten zur Finanzierung von Eigentum aktuell wissen sollten sowie ein Buchtipp zum Thema.
tuellen Bedarf anpasst und so bis zu 90 Prozent weniger Strom verbraucht. Ein Pumpentausch kostet im Einfamilienhaus circa 350 Euro, spart aber jährlich etwa 140 Euro ein. In vielen Gebäuden werden die Heizkörper in Räumen, die nahe am Heizkessel liegen, mit zu viel erwärmtem Heizwasser versorgt. In weiter entfernten Räumen kommt dagegen zu wenig Wärme an. Damit dort trotzdem die Wunschtemperatur erreicht wird, wird unnötig viel Energie gebraucht. Der Fachhandwerker kann dieses Problem mit einem hydraulischen Abgleich beheben: Er stellt die Ventile so ein, dass die Heizkörper genau die richtige Menge an Heizwasser erhalten. Das spart Energie und steigert den Wohnkomfort. VDZ
Experten antworten.......08 Eine verbaute Balkonaussicht auf Sondereigentum und die Kosten für eine fehlerhafte Beauftragung des Verwalters – Ihre Leserfragen zu Miete und Wohneigentum.
Die Lilienblüte ist gern in der Sonne, der Wurzelbereich bevorzugt dagegen schattige Kühle. Der BDG empfiehlt daher eine Kombination mit Bodendeckern wie Storchschnabel, Purpurglöckchen oder Elfenblumen. Für die Zwiebeln wird ein etwa 25 Zentimeter tiefes Loch ausgegraben und
Der Bundesverband Deutscher Gartenfreunde
zur Hälfte mit einem Gemisch aus der Erde,
(BDG) rät, Lilien im November zu pflanzen ‒
Sand und Kompost aufgefüllt. Dann erst fol-
im kommenden Jahr zwischen Ende Mai und September zeigen sich dann ihre Blüten.
gen die Zwiebeln mit 25 bis 30 Zentimetern Abstand zueinander. (dpa)
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Zuhause relaxen
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Grenzen der Hausordnung
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gazin für Wohne
n und Immobilie
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Die Hausordnung legt Regeln für das Zusammenleben im Haus fest, an die sich alle Bewohner halten müssen. Wichtig ist nur, dass die Vereinbarungen allen Mietern bekannt gemacht werden, indem sie beispielsweise im Hausflur aushängen. Auch Verbote können Teil der Hausordnung sein. Zusätzliche Pflichten wie eine Rei-
nigung des Treppenhauses müssen jedoch auch Bestandteil des Mietvertrages sein. Unzulässig sind Bestimmungen, die dem Mieter verbieten, einen Kinderwagen oder Rollstuhl im Hausflur an geeigneter Stelle abzustellen, wenn eine zumutbare Alternative fehlt. DPA
Lesen Sie nächste Woche in Ihrer Zeitung: Mobilität bewahren – ein Überblick zu Treppenliften und Alternativen „Das 1x1 des Hausbaus“ – der Praxisratgeber im Buch-Tipp Rechtsexperten antworten – Ihre Leserfragen zu Miete und Eigentum Lesen Sie am 05.12.2015:
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Wohnen
71. Jahrgang | Nr. 273 | 21./22. November 2015
MaĂ&#x;arbeit fĂźr die Nacht Bild: Ergosleep/akz-o
nur dann Sinn, wenn die kĂśrperlichen Voraussetzungen beider Schläfer ähnlich sind. Andernfalls empďŹ ehlt sich ein zweiteiliges Modell.
Welches Bettsystem zu wem passt, hängt von vielen Faktoren ab.
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udecken, Kissen, Matratzen oder Lattenroste werden häuďŹ g im Vorbeigehen und ohne wirkliche Fachberatung mitgenommen oder im Internet bestellt. Zwar kĂśnnen vor allem jĂźngere Menschen mit einem preisgĂźnstigen Spontankauf eine Zeit lang zurechtkommen, nicht selten aber rächt sich die fehlende Sorgfalt langfristig. RĂźckenschmerzen im Alter sind oftmals die Folge einer falschen, schlechten oder zu lange benutzten Matratze in jungen Jahren. Niemand
sollte also seine Bettausstattung ohne eine individuelle Beratung mit ausgiebigem Probeliegen kaufen. Denn nur so ist gewährleistet, dass Matratze und Lattenrost den jeweiligen BedĂźrfnissen entsprechen. Welches Bettsystem passt, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab: KĂśrpergewicht, GrĂśĂ&#x;e, Schlafgewohnheiten, Feuchtigkeitsabgabe, RĂźckenprobleme des Schläfers und vieles mehr. Schlafexperten raten Paaren daher davon ab, ein Doppelbett mit nur einer Matratze und einem Lattenrost zu bestĂźcken. Das macht
Die Wahl der geeigneten Matratze inklusive passender Unterfederung ist echte MaĂ&#x;arbeit. SchlieĂ&#x;lich soll das Bett acht bis zehn Jahre lang fĂźr erholsamen Schlaf sorgen. Ein bis zwei Stunden Beratungszeit sind gut angelegte Zeit. Dabei geht es in vielen Geschäften tatsächlich zu wie beim MaĂ&#x;schneider, der Kunde wird nämlich vor der Beratung ausgiebig vermessen. MaĂ&#x;arbeit gibt es aber nicht nur bei Bettsystemen. Auch bei Zudecken werden mittlerweile regelrechte Bedarfsanalysen angestellt. SchlieĂ&#x;lich sind auch hier die BedĂźrfnisse zum Teil hĂśchst unterschiedlich und verändern sich im Laufe der Zeit zum Teil erheblich. Wichtige Faktoren sind zum Beispiel das Wärme- und KuschelbedĂźrfnis sowie Bewegungsdrang, elektromagnetische EmpďŹ ndlichkeit und die Transpiration. Gute Bettenfachgeschäfte fĂźhren deshalb eine spezielle Wärmebedarfsanalyse bei ihren Kunden durch, um die individuell richtige Decke auszuwählen. Als Nonplusultra kann die Zudecke noch individuell gefĂźllt werden. Dabei sucht man sich aus verschiedenen Qualitäten die am besten geeignete Federn- oder Daunensorte aus und lässt sie dann vom Bettenhändler in einen ebenfalls eigens ausgewählten Bezug fĂźllen. Mehr Individualität geht nicht. AKZ-O
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ausgefĂźhrter Wandputz vermittelt Loftdesign. Ăœberhaupt ist die Villa mit fast 300 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche inklusive Keller ein Sinnbild fĂźr GroĂ&#x;zĂźgigkeit. Die Fenster im Erdgeschoss sind bodentief, eine moderne Lofttreppe fĂźhrt auf die offene Galerie. Sämtliche Wohnräume im Obergeschoss geben den Blick frei in den Garten. Vorausschauend geplant, ist der spätere Einbau eines Lifts bereits gestalterisch und räumlich kalkuliert. Die ArbeitshĂśhen in der KĂźche betragen 90 Zentimeter – bequem und funktional zugleich. Ausgestattet mit weiträumiger Terrasse, Loggia auf jeder Etage, Weinlager sowie Wellnessoase mit Sauna im Kellergeschoss lässt diese Villa zweifellos die Herzen von Liebhabern des Bauhausstils hĂśher schlagen. Neu PlĂśtzin/Senator-Haacke-StraĂ&#x;e 1
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Solide finanziert Die Laufzeit des Darlehens, versteckte Nebenkosten beim Effektivzins und hohe Vorfälligkeitsentschädigungen – was Interessenten eines Immobilienkredits aktuell wissen sollten.
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er dieser Tage eine Immobilie finanziert, zahlt für sein Darlehen so wenig wie seit Jahren nicht. Dennoch sind Bauherren und Käufer gut beraten, wenn sie Immobilienfinanzierungen genau miteinander vergleichen. Denn die Unterschiede zwischen den Anbietern sind immens. Die Finanz- und Schuldenkrise in Europa scheint vorerst ausgestanden, die Inflation sinkt und die EZB belässt die Leitzinsen auf RekordTiefstständen, damit die Konjunktur in Europa in Schwung kommt. Das sind ideale Zeiten für die Baufinanzierung. „Für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen Bauherren und Wohnungskäufer derzeit rund 1,5 Prozent Zinsen im Jahr – nicht einmal ein Drittel so viel wie noch vor sieben Jahren“, erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Das Institut hat erhebliche Sparpotenziale identifiziert. Ein Beispiel: Bei einem 200 000-Euro Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung sparen Kreditnehmer schon mit einem Zinsvorteil von einem halben Prozentpunkt rund 19 000 Euro Zinsen.
Kosten für Bonitätsprüfungen dürfen den Kunden nach Ansicht
Bei gleicher Zinsbindung ist in der Regel der Kredit mit dem niedrigsten Effektivzins am günstigsten
Bild: shironosov/iStock/Thinkstock, denphumi/iStock/Thinkstock
des Bundesgerichtshofs nicht berechnet werden
Langzeit-Darlehen. Finanzierungsexperten raten zumeist zu langen Zinsbindungen über 15 oder sogar 20 Jahre. Bei dem derzeitigen Zinstief ist es günstig, Baukredite für so lange Zeit abzusichern. Das gilt umso mehr, als dass der Kreditnehmer trotz der langen Sollzinsbindungen seine Baufinanzierung bereits nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist vollständig oder zumindest teilweise kündigen kann. So schreibt es der Gesetzgeber vor. Die Frist berechnet sich vom Tag der Vollauszahlung des Darlehens an. Weiterer Vorteil dieser LangzeitDarlehen: Die Kündigung muss nicht einmal punktgenau nach zehn Jahren erfolgen, sondern ist auch später noch jederzeit möglich.
Effektiver Jahreszins. Oft liegen die Zinssätze der Banken für vergleichbare Immobiliendarlehen sogar mehr als einen Prozentpunkt auseinander. „Grundsätzlich gilt: Der effektive Jahreszins, auch Effektivzins genannt, ist der Maßstab“, so Sahr. Er enthalte nicht nur die Zinsen, die der Kunde an die Bank zahlen muss, sondern zum Beispiel auch Vermittlungsprovisionen sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Bei gleicher Zinsbindung ist daher der Kredit mit dem niedrigsten Effektivzins am günstigsten. Doch Vorsicht: Mitunter geben Banken und Bausparkassen irreführende Effektivzinsen an. „Einige Nebenkosten, etwa Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren, Teilauszahlungszuschläge oder Kosten für ein Wertgutachten müssen Banken nicht in den gesetzlichen Effektivzins einrechnen.“
Im Effektivzins sind einige Nebenkosten nicht eingerechnet Flexible Rückzahlung. Für Bauherren und Wohnungskäufer ist es ratsam, sich im Kreditvertrag die Möglichkeit zu einer flexiblen Rückzahlung zu sichern. Dafür gibt es genügend Angebote. Das Recht auf jährliche Sondertilgungen zwischen fünf und zehn Prozent der Kreditsumme steht bei vielen Banken schon im StandardKreditvertrag. Viele bieten auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz und damit die Rate nachträglich zu ändern. Das schafft Spielraum, um die monatliche Belastung an veränderte Einkommensverhältnisse anzupassen. Solche flexiblen Darlehen sind in der Regel nicht einmal teurer als Darlehen mit einer starren Tilgung. Hohe Sonderzahlungen. Zwar werden Immobilienkredite immer beliebter, doch eine genaue Prüfung aller ver-
traglichen Gegebenheiten bleibt existenziell. Wer vorzeitig aus einem Vertrag aussteigen will, muss unter Umständen kräftig draufzahlen. Kreditinstitute dürfen in solchen Fällen eine Sonderzahlung fordern, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe wird nach Ansicht von Experten nur unzulänglich reguliert. Eine Auswertung der Verbraucherzentralen und des Bundesverbands (vzbv) zeigt: Vorfälligkeitsentschädigungen waren noch nie so hoch und oft wird zu viel kassiert. Anlässlich der bevorstehenden Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten fordern Verbraucherschützer daher grundlegende Korrekturen. Im Frühjahr 2016 sollen hierzu die Neuregelungen in Kraft treten. Reformbedarf besteht aus Sicht des vzbv insbesondere bei der Vorfäl-
Kreditnehmer sollen in Zukunft neue Verträge mit falscher Belehrung nur noch innerhalb eines Jahres widerrufen können
Bild: Ridofranz/iStock/Thinkstock
ligkeitsentschädigung, der Kostentransparenz bei komplexen Finanzierungskombinationen sowie den soegannten Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung. „Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht“, sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin
EXKLUSIVVERTRIEB ZIEGERT Bank- und Immobilienconsulting GmbH Schlüterstraße 54, 10629 Berlin
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71. Jahrgang | Nr. 273 | 21./22. November 2015
Finanzen beim vzbv. Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen sei für viele Verbraucher existenzbedrohend, insbesondere wenn die Immobilie verkauft und Schulden vorzeitig zurückgezahlt werden. Die Schadensersatzforderungen bei vorzeitig beendeten Kreditverträgen schießen dann in die Höhe.
Fehlende Gesetze. Doch Schuld sind nicht allein die niedrigen Zinsen: Auch mangels klarer gesetzlicher Vorgaben werden Verbraucher von Kreditinstituten vielfach zusätzlich abkassiert. Die Verbraucherzentralen und der vzbv haben hierzu knapp 3 000 Fälle aus den Jahren 2009 bis 2013 untersucht, bei denen Verbraucher vorzeitig Immobilienkredite von insgesamt über 330 Millionen Euro zurückgezahlt haben und dafür rund 30 Millionen Euro an Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen mussten. Angesichts dieser Tatsachen gilt auch beim Immobilienerwerb der Grundsatz „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“. Neben einer genauen finanziellen Kalkulation ist die Prüfung aller juristischen Grundlagen und Verträge dringend notwendig. Tanja von Unger
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Kurz & kompakt Widerrufsbelehrungen I Aktuell schwelt eine Debatte über das Widerrufsrecht von Immobilienkrediten. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach Formulierungen in Widerrufsbelehrungen der Banken für unwirksam erklärt.„Neun von zehn Immobilienkreditverträgen enthalten Widerrufsbelehrungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht standhalten“, meldet zum Beispiel die Verbraucherzentrale Hamburg. Viele Kunden könnten somit ihren Immobilienkredit zurückgeben, auch wenn dieser schon seit Jahren läuft. (TvU)
Individuelle Konditionen Bild: LDProd/iStock/Thinkstock
Bei der Suche nach dem richtigen Darlehen kommt es aufʻs Gesamtpaket an. Widerrufsbelehrungen II Im kommenden Jahr soll ein Gesetz in Kraft treten, wonach Kreditnehmer neue Verträge mit falscher Belehrung nur noch innerhalb eines Jahres widerrufen können. Für Verträge die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen wurden, soll das Widerrufsrecht sogar schon nach dem 21. Juni 2015 entfallen. „Wir raten daher Kreditnehmern, jetzt schon aktiv zu werden und ihre vertraglichen Grundlagen zu prüfen. Ein Immobilienkredit ist widerrufbar, wenn er nach dem 1. November 2002 aufgenommen wurde und keine oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung aufweist“, erklärt Sahr. (TvU)
Zusätzlich versichern Die Hausfinanzierung steht und fällt mit dem monatlichen Einkommen. Stirbt etwa der Hauptverdiener, ist die Familie mit den Verpflichtungen meist schnell überfordert. „Eine Risikolebensversicherung garantiert im Todesfall die Finanzierung der Immobilie“, betont Versicherungsexperte und Wirtschaftsjournalist Detlef Pohl. Gegen Arbeitslosigkeit sei dagegen eine private Versicherung kaum möglich – allenfalls, um die Kreditraten für eine gewisse Zeit aufzufangen. „Auch gegen eine Trennung vom Partner ist kein Schutz möglich, da ist eine Einkommensminderung dann leider unvermeidlich“, so Pohl. Eine Risikolebensversicherung ist im Übrigen nicht nur für den Hauptverdiener empfehlenswert, sondern auch für den Partner. Denn wenn etwa die Mutter stirbt, die sich hauptsächlich um die Kinder gekümmert hat, muss der Vater vermutlich beruflich kürzer treten. (djd)
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or der Unterschrift unter den Kreditvertrag sollten künftige Immobilienbesitzer über Zins und Tilgung hinaus prüfen, was ihnen wichtig ist. Manchmal gibt es Bedingungen, die ein Plus an Flexibilität und Sicherheit bringen. Einige Optionen variieren mit der Lebenslage angehender Eigentümer. Mit Weitsicht kann ein fast maßgeschneidertes Darlehen zustande kommen. Belastungsgrenze erkennen. Für Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf beginnt die Suche mit der Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen. Das Ziel: Die Belastungsgrenze erkennen, um daraus die „Wohlfühlbelastung“ abzuleiten. Die sollte bei maximal 45 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens liegen. „Zins, Tilgung plus ein Puffer von zwei Euro pro Quadratmeter und Monat für Gebühren, Versicherungen, Steuern“, erläutert Hentschel. Mehr Eigenkapital verbessert die Verhandlungsposition in den Bankgesprächen. Erstens tritt der Kunde selbstbewusster auf, zweitens darf er „mit mehr Entgegenkommen rechnen, weil das Risiko für die Bank geringer wird“, sagt Hentschel. So steigen die Chancen, erfolgreich um das ein oder andere Zehntelprozent weniger oder um flexiblere Modalitäten zu feilschen. Der Beruf ist ein weiteres Pfund, mit dem Bauherrn wuchern dürfen. Beschäftigte des öffentlichen Dienstes können ihr gesichertes Einkommen als Argument nutzen. „Ein Beamter
kommt wegen des geringeren Risikos durchaus besser weg als ein Selbstständiger“, erläutert Verbraucherschützer Hentschel die Denkweise der Banken. Der Vertrauensvorschuss kann sich in geringeren Zinsen niederschlagen.
Maximal 45 Prozent des monatlichen NettoEinkommens einplanen Als Ausgangslage für die Kreditgespräche gilt: „Möglichst viel vom Vermittler fordern“, rät Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt/Main. Beispiel Sondertilgung: Kostet sie nichts, kommt sie in den Vertrag. Meistens gehören fünf Prozent Sondertilgung heute zum kostenlosen Standard. Eine gebührenpflichtige Erhöhung auf beispielsweise zehn Prozent kann derjenige in Betracht ziehen, der die Summe regelmäßig aufbringen kann. Flexibilität wahren. Paare mit Kinderwunsch und Familien achten in ihrem Darlehen auf Flexibilitätsbausteine, die sich veränderten Lebenssituationen anpassen. Dazu gehört die Option, Zins- und Tilgungsrate dem Einkommen anzugleichen. Das verschafft Luft, sobald sich Nachwuchs ankündigt, in der Elternzeit weniger Geld da ist oder ein Verdiener arbeitslos wird. „Wenn es mir besser geht, fahre ich die Tilgung rauf, geht es schlechter, fahre ich sie runter“, beschreibt Herbst. Kinderlose
Gutverdiener sollten sich den Weg offenhalten, so viel Geld wie möglich in die Tilgung zu stecken. Das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung schätzt Herbst hingegen derzeit gering ein, weil den Banken in Zukunft kein Schaden entstehen dürfte – vorausgesetzt die Zinsen steigen. Bei enger Finanzierung bietet eine langfristige Zinsbindung mehr Planungssicherheit. Deshalb sollten aktuell günstige Konditionen möglichst lange festgeschrieben werden. Zusatzkosten beachten. Manche Banken bieten zusätzlich zum Immobilienkredit den Abschluss eines Bausparvertrags an. An dem Punkt rät Herbst zur Vorsicht. Sein Tipp: Erst nach der Vermittlungsprovision für den Bankmitarbeiter fragen und dann den Spieß umdrehen: „Wo gibt es Verbilligung für mich?“. Entweder kommt die Bank ihrem potenziellen Kunden bei den Hypothekenkonditionen entgegen oder er erkundigt sich woanders nach womöglich günstigeren Bedingungen. Bei Entgelten ist eine genaue Prüfung angebracht. Beispielsweise dürfen Kosten für Bonitätsprüfungen den Kunden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht berechnet werden. Auch Gebühren für die Wertermittlung der Immobilien dürfen die Banken nach Angaben der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen ihren Kreditkunden nicht auf die Rechnung setzen (OLG Düsseldorf, Az.: I U 17/09). MONIKA HILLEMACHER, DPA
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Finanzen
Kredite verstehen leicht gemacht Ob als Eigenheim, Altersvorsorge oder zusätzlicher Wohlstand ‒ „Das 1x1 der Immobilien-Investition“ im Buchtipp.
Durch seinen einfachen, aber dennoch fundierten Schreibstil versucht Peter, dem Leser die Unsicherheit zu nehmen. „Jeder kann
lernen, klug in Immobilien zu investieren. Dabei sind die Überlegungen und Abläufe immer dieselben, egal, ob es um den Kauf einer einzelnen Wohnung oder eines ganzen Wohnblocks geht.“
und versucht mit alteingesessenen Denkweisen aufzuräumen. Darüber hinaus wird dem Leser erklärt, wie er selbstständig den Wert einer Immobilie richtig einschätzen kann und daraus zum richtigen Zeitpunkt wirtschaftliche Vorteile schlägt.
Jeder kann lernen, klug in Immobilien zu investieren
Doch auch die Stolpersteine und Risiken werden nicht vernachlässigt und samt Hilfestellungen aufgeführt. So rät Peters dazu, prestigelastige und trendige Lagen ebenso zu meiden wie reine Vernunftentscheidungen. Denn der Erwerb eines Eigenheims ist ein emotionaler Vorgang. Ein abschließendes Glossar erklärt noch einmal übersichtlich Begriffe wie Rendite, Lagekategorien sowie wichtige Kennzahlen und Berechnungen. MATTHIAS JESSEN
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eutschland ist traditionell eine Mieternation. Eine wesentliche Ursache dafür ist das historische Rentenversprechen der deutschen Politik.“ Michael A. Peter will mit seinem Buch „Das Einmaleins der Immobilieninvestition“ zum Umdenken anregen. Auf knapp 350 Seiten nimmt der studierte Architekt und Immobilienökonom den Leser an die Hand und erklärt, was jeder Interessierte über die Investition in Immobilien wissen sollte. Und warum sie lukrativer als die Rente oder andere Anlagemöglichkeiten ist.
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Recht Bild: WagnerDaniel/oStock/Thinkstock
§
In unserem Sechs-ParteienHaus sind die beiden Erdgeschoss-Wohnungen vermietet. An die Terrassen schließen sich je 100 Quadratmeter Grundstück mit Rollrasen an, welcher zur Sondernutzungsfläche der jeweiligen Parterrewohnung gehört. Die eine Mieterfamilie hat nun zusätzlich zu einem Plastikspielhaus und Holzschaukelgestell noch ein Trampolin aufgestellt. Dieses versperrt meiner Wohnung im ersten Stock die Aussicht vom Balkon. Ist das Aufstellen eines drei Meter hohen Trampolins eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG?
Unverbaute Aussicht
Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts gibt dem Berechtigten nicht das Recht bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorzunehmen. Die Frage, ob ein Trampolin eine bauliche Veränderung im Sinne von Paragraf 22 WEG darstellt, kann nur im jeweiligen Einzelfall beantwortet werden. Relevant ist dazu auch die Frage, mit welchen Rechten das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Ein kleines Trampolin wurde von einem
HABEN SIE FRAGEN ZUM MIETRECHT ?
Oberlandesgericht in der Vergangenheit einmal als zulässiger Gebrauch eines Sondernutzungsrechts und nicht als bauliche Veränderung angesehen. Der Übergang ist aber fließend.
§
Unsere Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Hausverwaltung gebeten, die monatliche Reinigung der Restmülltonne zu beauftragen. Irrtümlicherweise wurde zusätzlich die Wertstofftonne gereinigt und der Gemeinschaft in Rechnung gestellt. Müssen wir wirklich für diesen Fehler bezahlen? Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch den Verwalter wirksam hinsichtlich der Beauftragung vertreten. Die WEG muss diese Rechnung zunächst zahlen. Denkbar ist jedoch ein Schadenersatzanspruch gegen den WEG-Verwalter wegen dieser fehlerhaften Beauftragung. Dieser müsste die Kosten dann aus eigener Tasche zahlen. Hier kommt es auf die Regelungen im Verwaltervertrag an und auf die Frage, ob in Kenntnis der Situation dem Verwalter Entlastung erteilt wurde.
§
Meine Tochter hat 2014 keine Nebenkostenabrechnung für 2013 von ihrem Vermieter bekommen. Bei einer Nachzahlung hätte er also Pech gehabt. Was ist aber, wenn sie eine Rückzahlung bekommen hätte?
Jeder Mieter hat bei mietvertraglich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlung einen Anspruch auf Erhalt einer Betriebskostenabrechnung. Unterlässt dies der Vermieter, kann dieser Anspruch eingeklagt werden. Es besteht auch ein Zurückbehaltungsrecht nach Paragraf 273 BGB an den weiteren Betriebskostenvorauszahlungen bis zur Abrechnung (maximal für ein Jahr, BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05). Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt auch die Geltendmachung der Vorauszahlungen in Betracht (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – Aktenzeichen VIII ZR 57/04).
DER EXPERTE Erik Reinke ist auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert. www.rechtsanwalt.immobilien
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