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Bestlage nahe Inselspitze Stralau
BERLIN - BRANDENBURG
Das Magazin
f체r Woh
obilien nen und Imm
21 | 21./2 72. Jahrgang | Nr.
Mit RIVERSIDE entsteht auf der Halbinsel Stralau hochwertige Architektur in einzigartiger st채dtischer Parkund Wasserlage. Nur noch 6 Wohnungen stehen zum Verkauf. STRATEGIS AG, 030 - 44 353-116 und 0172 - 159 40 96
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KIEZSPAZ
2.05.2016
zeigt sich der s m m a D r e rg lumbe idyllisch Abseits des B orf gr체n und d rs e ll e -H n h Bezirk Marza
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um Leserfragen z Ihre aktuellen echt hneigentumsr Miet- und Wo
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Bilder: Thinkstock/Wavebreakmedia Ltd, Thinkstock/iStock/RomoloTavani
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w Kiezspaziergang w Ein Brand im Jahr 1945 vernichtete das Obergeschoss des Schloss Biesdorf.
Eigenheimsiedlung mit Schlosspark
NG A G R E I AZ chloss Biesdorf P S Z E I S K DER
Häuschen statt Platte, Grünfläche statt Betonwüste – das Gebiet um das Schloss Biesdorf zeigt sich beschaulich.
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er Ortsteil Biesdorf ist in vielen Aspekten das exakte Gegenstück zu den verbreiteten Vorurteilen, die zum Bezirk Marzahn-Hellersdorf existieren. Knapp 30 Minuten dauert die Anfahrt mit der U5 vom Alexanderplatz bis zum Elsterwerdaer Platz. Oberirdisch auf einem Damm platziert, offenbart der Bahnsteig einen weiten Blick über diesen Teil des Großbezirks im Berliner Südosten. Viel grüne Landschaft und weitläufig verteilte, neu gebaute Einfamilienhaus-Siedlungen sind von hier aus zu sehen. Allein in der unmittelbaren Nachbarschaft gibt es eine 140 Hektar große Fläche, die zu DDR-Zeiten der NVA gehörte und nach der Wende zunächst als Brache ungenutzt blieb.
1868 wurde das Schloss Biesdorf als Turmvilla auf dem Gelände eines Rittergutes
Der sonntägliche Antik- und Trödelmarkt im Biesdorf Center mit mehr als 500 Händlern ist stets gut besucht
In den letzten 15 Jahren entstanden im Ortsteil mehrere große Einfamilienhausgebiete: „Erntedank“, „Habichtshorst“, „Grüne Aue“ und „Gut Champignon“ wurden innerhalb dieser Zeit mit mehreren 100 Häusern bebaut. Zusammen mit den weiter östlichen liegenden Ortsteilen Kaulsdorf und Mahlsdorf ist ist so eines der größten zusammenhängenden Ein- und ZweifamilienhausGebiete in Deutschland entstanden. Richtung Norden führt die Köpenicker Straße zum historischen Ortskern, der durch die Bundesstraße B1/B5 geteilt wird und auf dessen nordöstlicher Seite das architektonische Kleinod des
Im Biesdorfer Siedlungsgebiet gibt es neben vielen Ein- und
Bilder: Stefan Bartylla, wikimedia/Lotse
Zweifamilienhäusern vereinzelt auch Villen und Landhäuser
Quadratmeterpreis
Verkehrsanbindung
Einkaufen
Ortes noch schlummert. 1868 wurde die heute als Schloss Biesdorf bekannte spätklassizistische Turmvilla auf dem Gelände eines ehemaligen Rittergutes erbaut. Werner von Siemens übernahm im Jahr 1887 das von den Architekten Martin Gropius, Heino Schmieden und später Theodor Astfalck gestaltete Haus. Der umliegende 14 Hektar große Park wurde Ende des 19. Jahrhunderts durch Albert Brodersen als Landschaftspark geplant. Seitdem Schloss und Gelände im Jahr 1927 in kommunalen Besitz übergingen, diente das Haus als Gemeindesaal, Kulturhaus, Wohngebäude, Bibliothek und Stadteilzentrum. Seit rund zwei Jahren wird die Villa nun aufwändig saniert und soll bis September 2016 als Bilderschloss sowie Kunst- und Kulturort für den Bezirk wieder geöffnet werden. Aber auch der umliegende Schlosspark, in dem alljährlich zum Maibeginn das Biesdorfer Blütenfest gefeiert wird, überrascht mit außergewöhnlichen Gestaltungen: englischer Pleasureground, klassische Sichtachsengestaltung und Geländemodellierung, ein Schlossteich mit Fontäne sowie eine eigene Freilichtbühne. In den Jahren 2010 und 2012 wurde der Schlosspark Biesdorf schließlich für seine vorbildlichen Pflegezustand mit dem in Deutschland sehr selten verliehenen britischen „Green Flag Award“ ausgezeichnet. Stefan Bartylla
Miete: 6,50–8,50 Euro Kauf: 1 500–3 000 Euro S-Bahnhof Biesdorf (S5 & S7), U-Bahnhof Elterwerdaer Platz (U5)
Biesdorf Center – 25 000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum
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Impressum Verantwortlich für den Inhalt: Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Jens Kauerauf
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72. Jahrgang | Nr. 119 | 21./22. Mai 2016
Kein Rundfunkbeitrag
Abflussverstopfung in Mietwohnung
Wann Besitzer einer Laube oder eines Gartenhäuschens einen Rundfunkbeitrag zahlen müssen, hängt davon ab, ob das Häuschen zum Wohnen und Schlafen geeignet ist. Kleingärtner dürfen laut Satzung ihre Laube meist nicht für Wohnzwecke nutzen. Somit müssen sie in der Regel auch keine 17,50 Euro monatlich zahlen. dpa H
bezahlen. Für Verstopfungen, die auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, ist der Vermieter zuständig. Sollte die Verstopfung also durch den normalen Haarverlust beim Duschen oder durch anders nicht zu beseitigende Essensreste beim Geschirrspülen entstehen, haftet der Mieter nicht. Das gilt auch, wenn die Verstopfung auf bauliche Mängel oder auf eine altersbedingte Verkalkung der Rohre zurückzuführen
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ist. Sollte aber zum Beispiel das opov
kleine Kind der Mieter Gegenstände oder zu viel Toilettenpapier in
k/AndreyP Bild: Thinkstock/iStoc
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Mieter müssen die Beseitigung von Abflussverstopfungen nicht automatisch selbst
die Toilette werfen und diese so verstopfen, muss der Mieter den Mangel beheben. Auch wenn der
Sperrfrist rückwirkend
Vermieter zuständig ist, ist der Mieter verpflichtet, ihm die Ver-
In Berlin gibt es seit Oktober 2013 eine zehnjährige Frist in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Eine Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung und Veräußerung einer Wohnung ist demnach für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen. Die Verordnung gilt auch für Eigentumswohnungen, die bereits vor ihrem Inkraftreten verkauft worden sind. Das entschied das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 17. März 2016. ivd
stopfung anzuzeigen. Unterlässt er dies und kommt es später wegen
Der Grund für die Verstopfung regelt die Verantwortlichkeit und damit auch die Kostenübernahme bei Reparaturen.
der Verstopfung zu einer Überschwemmung, kann der Mieter für die hieraus entstehenden Schäden ersatzpflichtig sein. (dpa)
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w Bauenw In der Architekturgeschichte bezieht sich der Begriff Fassade auf die Hauptansichtsseite eines Gebäudes.
Eine Frage der Fassade Die Hausfassade muss nicht nur hübsch aussehen, sondern das Haus auch ausreichend isolieren, um Umweltbelastung und Heizaufwand zu minimieren.
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in bewährter Standard bei der Hausverkleidung ist heute im mer noch die Putzfassade. Im Grun de handelt es sich beim Putz um eine Art „dicke Farbe“, die mit Sand, Marmorkies oder anderen Partikeln versetzt und danach in mehreren La gen auf die Hauswand aufgetragen wird. Putz ist in vielen verschiedenen Varianten auf dem Markt erhältlich, zum Beispiel als Kunstharzputz oder mineralischer Putz. Die energetischen Eigenschaften des Putzes hängen dabei vom ver wendeten Material und der Dicke des Auftrags ab. Die großen Vor teile beim Verputzen bestehen in der einfachen Handhabung, der großen Angebotsvielfalt sowie den moderaten Materialkosten. Wichti ge Bestandteile mineralischer Putze sind Baukalk oder Zement und Gips. Weitere Zusätze beeinflussen die Trocknungs oder Fließgeschwin digkeit sowie die Eigenschaft Luft poren zu bilden. Mineralische Putze haben den Vorteil, dass sie eine Schimmelbildung verringern kön nen. Kunstharzputze werden über organische Bindemittel zu einer ho mogenen Schicht, die jedoch nur für den Oberputz verwendet wird. So bald die Wassermoleküle nach dem Auftragen verdunstet sind, wird der Putz fest und stabil.
Fassaden aus Holz sind wärmedämmend,
Putzfassaden haben sich bewährt, da das Material einfach zu handhaben und günstig ist
Bilder: Thinkstock/iStock/TT, KatarzynaBialasiewicz
umweltverträglich und lassen sich gleich verarbeiten
Faserzement. Der moderne Baustoff besteht mit Zement, Kalksteinmehl und Wasser überwiegend aus um weltneutralen Stoffen, die mit spe ziellen Fasern versetzt zu einem bruchfesten, nichtbrennbaren Ma terial werden. Für die Fassadenge staltung wird Faserzement in knapp einen halben Zentimeter dicke Plat ten gegossen, die anschließend auf einer Holzunterkonstruktion befes tigt werden. Diese Montageform hat den Vorteil, dass die Hausfassade dadurch hinterlüftet wird. Witte
rungsschutz und Wärmedämmung werden damit in einem Schritt er füllt. Faserzementplatten können leicht verarbeitet werden und sind in vielen Formaten, Farben und Strukturen auf dem Markt erhältlich. Weitere Vorteile der Faserzement platten bestehen im Schutz der tra genden Bauteile vor starken Tem peraturschwankungen sowie einem wirksamen Feuchteschutz. Schiefer. Das Material ist stabil und zu 100 Prozent recycelbar und wird seit vielen Jahrhunder ten für die Fassadenverkleidung genutzt. Das Naturmaterial ist robust, langlebig und äußerst pfle geleicht. Nachteilig ist für manche Hausbesitzer der relativ hohe Preis und die beschränkte Farbauswahl. Allerdings bietet Schiefer sehr gute Verarbeitungsmöglichkeiten. So kön nen Fassaden damit hinterlüftet re alisiert oder mit Dämmmaterialien kombiniert werden. Auf diese Weise können Verbraucher einen hohen Feuchte und Wärmeschutz mit einer Schieferfassade erzielen. Alternativ lassen sich Schieferplatten auch di rekt auf Bauplatten nageln, ohne dass die Feuchtigkeitsabfuhr dadurch be einträchtigt wird. Durch unterschied liche Deckarten können zusätzliche optische Effekte erzielt werden.
Schieferplatten lassen sich auch direkt auf Bauplatten nageln Klinker und Ziegel. Wer die Bebauung in Deutschlands Norden vor Augen hat, dem wird auffallen, dass dort Klinker und Vormauerziegelfassa den sehr weit verbreitet sind. Dies ist auch nicht weiter verwunderlich, ist die Klinkerverkleidung doch be sonders wetterfest und robust. All gemein gilt, dass Klinkerfassaden
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72. Jahrgang | Nr. 119 | 21./22. Mai 2016
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Kurz & kompakt Fachmann hinzuziehen Im Zuge der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Häuser ausreichend isoliert sein. Die Wahl der entsprechenden Fassadenverkleidung wird deshalb auch stark von ökologischen und ökonomischen Aspekten bestimmt. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Architekt vom Bauherren-Schutzbund e. V. berufener unabhängiger Bauherrenberater aus Hürth, empfiehlt vor dem Renovieren oder dem Gestalten der Fassade eine ausführliche Planung. Er rät Verbrauchern dazu, hier einen unabhängigen Fachmann zu Rate zu ziehen. (pro)
Kosten kalkulieren
Gerade in Norddeutschland sind robuste und wetterfeste Klinker- und Vormauerfassaden sehr weit verbreitet
Bild: Thinkstock/iStock/majana
ein halbes Jahrhundert ohne Aus besserung oder Wartung durch halten, während eine gewöhnliche Putzfassade in der Regel alle zehn Jahre nachgestrichen werden muss. Einziger Wermutstropfen für Haus besitzer ist der deutlich höhere Anschaffungspreis, der sich jedoch über die Jahre amortisieren kann. Vormauerziegel sind neben Klin ker ebenfalls eine Möglichkeit, die Fassade „natürlich“ zu gestalten. Zugleich bieten die Ziegel eine ro buste Wärmedämmung. Natur für die Hauswand. Kalksandstein ist ein helles und massives Mate rial, das aus heimischen Vorkom men gewonnen wird. Der Baustoff bietet günstige Eigenschaften für die Fassadenverkleidung. So ist die Materialstruktur diffusionsoffen und sorgt für einen zuverlässigen Abtransport von Raumfeuchtigkeit. Zugleich bietet Kalksandstein ei nen guten Wetterschutz. Die Plat ten werden auf Vormauermörtel gesetzt, wodurch zusätzlicher Schutz vor eindringender Feuchtigkeit ga rantiert wird. Das unterschätzte Fas sadenmaterial Holz gehört zu den am meisten genutzten Baumateri alien. Bei der Fassadenverkleidung spielt es jedoch häufig eine unter geordnete Rolle. Dabei wird die se geringe Berücksichtigung dem Baustoff nicht gerecht. Holz ist zum einen ein sehr umweltfreundliches Material, da es sich um einen nach wachsenden Rohstoff handelt.
Zugleich bietet der Stoff hervor ragende Eigenschaften. Holz ist wärmedämmend und zugleich ein Hitzeschutz. Bewährte Hölzer wie Douglasien oder Zedern sind au ßerdem sehr langlebig.
Die Gestaltung der Fassade ist untrennbar von der Gebäudedämmung Dank der einfachen Verarbeitung gibt es Holzverkleidungen in vie len verschiedenen Ausführungen, Farben und Formaten. Dipl.Ing. Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB) empfiehlt Holzfaserdämmplatten als ökologische und ökonomisch sinn volle Alternative zum weit verbreite
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ten Polystyrol, mit dem heute Häu ser vielfach gedämmt werden. Im Gegensatz zum künstlichen Dämm stoff sind Holzfaserplatten nachhal tig und verfügen zugleich über sehr gute Dämmeigenschaften. Kunststofffassaden. Von Fassaden und Dämmmaterialien aus Kunst stoff rät Günter Jarras eher ab. Er empfiehlt Verbrauchern, auf Ma terialien zu verzichten, die aus Öl hergestellt werden oder deren Her stellung viel Energie benötigt, die wiederum aus fossilen Brennstoffen gewonnen wird. Er verweist dabei auf das Ziel der Energieeinsparver ordnung, welche das Einsparen von Energie zum Ziel hat. Die ideale Fassade besteht seiner Meinung nach aus nachwachsenden Rohstof fen, die perfekt recycelbar sind. In einem Interview zu ökologischen Dämmstoffen verweist Thomas Penningh, Präsident des VPB, auf den wichtigen psychologischen Faktor bei der Wahl der Baustof fe. Ebenso wie „Bauherren heute fair gehandelte Waren bevorzugen oder aufs Auto verzichten, so wer den sie sich auch mit energiespa renden, ressourcenschonenden und nachhaltigen Baustoffen im und am Haus wohler fühlen“. Die Frage nach der passenden Fassade wird für Hausbesitzer somit neben einer finanziellen und ökologischen letztlich zu einer Frage des Wohl fühlfaktors. PhiliPP Roos
Wie teuer die Fassade mit Dämmung wird, hängt laut Günter Jarrass von der erforderlichen Dämmstoffdicke und nötigen Anpassungen am Haus ab. Muss zum Beispiel ein größerer Dachstand berücksichtigt werden, können die Gesamtkosten schnell steigen. Auch das erforderliche Gerüst für sichere Fassadenarbeiten muss in die Kostenplanung einberechnet werden. Wird ein Wärmedämmverbundsystem umgesetzt, sollten Hausbesitzer laut Jarrass mit Kosten von 100 bis 160 Euro pro Quadratmeter Fassade rechnen. Handelt es sich um eine vorgehängte Fassade könnten auch mehr als 180 Euro pro Quadratmeter fällig werden. (pro)
Reparaturmörtel hilft Gebrauchsfertiger Reparaturmörtel aus dem Baumarkt eignet sich für das Schließen von kleinen Schäden an der Hausfassade und lässt sich später auch gut überstreichen. Die DIY-Academy in Köln empfiehlt, erst den Untergrund grob zu reinigen und lockere Teile zu entfernen. Dann die Masse mit der Kartusche einspritzen und mit einem Spachtel andrücken sowie glätten. Zu viel Material sollte man nicht direkt entfernen, sondern dem Mörtel erst noch etwa zehn Minuten Zeit geben, anzutrocknen. Regenfest und witterungsbeständig ist das aufgefüllte Material nach 24 Stunden. (dpa)
Bedenken bei Polystyrol Seit Jahren werden Wohnhäuser, speziell schlüsselfertige Objekte, mit Polystyrol gedämmt. Der Fassadenaufbau aus dünner Außenwand und gleichdicker Dämmschicht gilt im Schlüsselfertigbau fast als alternativlos. Die Baufirmen schätzen das Material, es ist leicht zu handhaben und kann auch mal im Regen liegen. Kritik am Material wurde vor einiger Zeit laut, weil Polystyrol schnell Feuer fängt. Inzwischen sind weitere Bedenken hinzugekommen, nämlich Biozide, die dem Material zugesetzt werden, um Algen- und Schimmelpilzbildung auf den gedämmten Hausfassaden zu verhindern. (vpb)
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Titel
Thema
Bauen im Kollektiv B
Immer mehr Menschen interessieren sich für das gemeinschaftliche Bauen. In Gruppen, so hoffen sie, lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden leichter erfüllen.
augruppen und Baugemein schaften spielen heute vor allem im innerstädtischen Bereich eine im mer größere Rolle. Dabei stellt das Modell der Baugruppe einen interes santen, jedoch nicht ganz einfachen und teilweise langwierigen Weg zur Bildung von Wohneigentum dar. Wer jedoch den erhöhten Abstim mungsbedarf und Zeitaufwand nicht scheut, kann hier erhebliche Kosten sparen und zugleich selbst Einfluss auf die Gestaltung des Hauses, des Wohnstandards, auf die Wahl der neuen Nachbarn sowie die Art des Zusammenlebens nehmen. Kosten sparen. Von den Kommunen werden Baugemeinschaften gerne gesehen und als moderne Stadtbe wohner regelrecht umworben. Vor allem ehemalige Gewerbeflächen
Die beste Wohnung? Meine eigene.
werden gezielt für Baugemeinschaf ten entwickelt und auf deren Be dürfnisse zugeschnitten. Doch was genau ist eine Baugruppe? Wie funk tioniert sie und welche Arten des ge meinschaftlichen Bauens gibt es?
Vor allem sprechen wirtschaftliche Gründe für den Zusammenschluss Unter einer Baugruppe beziehungs weise Baugemeinschaft verste hen Fachleute eine Gemeinschaft von Bauwilligen, die sich zusam menschließen, um gemeinsam ein Grundstück zu kaufen und darauf Doppel, Reihen oder Mehrfamili enhäuser zu bauen. Nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren
(VPB) und seiner Berater sprechen vor allem wirtschaftliche Gründe für den Zusammenschluss. Bauherren oder Baugemeinschaften bleiben in der Regel zehn bis 20 Prozent un ter den ortsüblichen Baukosten. Die gemeinsame Planung, Koordination und der Einkauf von Materialien und Leistungen dämpfen die Kosten. Wer außerdem auf den Bauträger verzich tet, spart dessen Gewinnmarge ein. Und: Wer baut, statt schlüsselfertig zu kaufen, der muss auch nur auf den Grundstückspreis Grunderwerbsteu er bezahlen und nicht aufs bezugsfer tige Objekt. Natürlich senkt das die Notargebühren, die sich nach dem beurkundeten Kaufpreis richten. Langwieriger Abstimmungsprozess. Wer alleine baut, kann sein Haus weit gehend individuell gestalten und
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1 Berliner Bank im DISQ-Test „Beratung bei Regionalbanken in Metropolen“ in 2015 wieder auf Platz eins in Berlin. Informationen unter www.berliner-bank.de
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72. Jahrgang | Nr. 119 | 21./22. Mai 2016
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In Friedrichshain, Heidenfeldstraße 6, hat der Bau eines
Die Baugemeinschaft „Spitta.Max“ sucht für die letzten freien Wohnungen im Kaskelkiez
Mehrfamilienhauses mit 24 Eigentumswohnungen begonnen
noch Mitglieder – die Quadratmeterpreise liegen zwischen 3 200 und 4 300 Euro
Bilder: Thinkstock/iStock/monkeybusinessimages, www.render-manufaktur.com, plan.tiger Projektentwickler
muss nur auf den geltenden Bebau ungsplan Rücksicht nehmen. In der Gemeinschaft zählen aber auch die Wünsche der anderen. Hier ist der
Architekt als Vermittler gefragt: Er bringt die verschiedenen Ideen von Beginn an unter einen Hut. Das kann mitunter ein langwieriger und an
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Holz bietet den Architekten und Bauherren viele Gestaltungsmöglichkeiten
Die grüne Musterhausstellung Unger-Park lädt am Wochenende zu den Bauherrentagen. Ob als Baum oder Bohle – Holz bin det langfristig klimaschädliches CO2 und lässt sich schnell verarbeiten. Deshalb werden immer mehr Ein und Mehrfamilienhäuser mithilfe die ses nachhaltigen Baustoffes errichtet. In der grünen Musterhausausstellung UngerPark, in den Havelauen Wer der, präsentieren nun sieben nam hafte Unternehmen eine breite Pa lette von moderner und vielfältiger Architektur. Dabei legen die Haus baufirmen Wert auf den bewussten Umgang mit energetischen Ressour cen. So ist die Ausstellung weder an das Fernwärme noch Gasnetz angeschlossen – die Musterhäuser
decken große Teile ihres Energiebe darfs selbst und produzieren teilwei se mehr als sie selbst verbrauchen. Am 21. und 22. Mai 2016 erwarten die Besucher der Bauherrentage in teressante Informationen zu Themen wie EnEV und KfWFörderung, Smart Home sowie Einbruchschutz und Si cherheit. Der Eintritt ist frei. Die Un gerPark Musterhausausstellung hat immer Mittwoch bis Sonntag von 11 bis 18 Uhr geöffnet und befindet sich in den Havelauen, UngerPark/Ecke Mielestraße, 14542 Werder (Havel), A10 Abfahrt Phöben. www.ungerpark.de
strengender Abstimmungsprozess sein. Andererseits sind Bauherrenge meinschaften bestens geeignet, um moderne Wohnwünsche umzuset
zen, etwa das barrierearme, umwelt freundliche Wohnen in der Stadt und das Miteinander mehrerer Generati onen in einem Komplex.
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Thema Zwei Grundtypen. Experten unterscheiden zwei Grundtypen von Baugemeinschaften: die freie private und die betreute private Baugemeinschaft. Bei der freien privaten Baugemeinschaft suchen und erwerben mehrere Privatpersonen gemeinsam ein Grundstück, um darauf ein Gebäude nach ihren Vorstellungen zu planen. Sie gründen eine Baugemeinschaft und beauftragen den Architekten ihrer Wahl. Alle Bauleistungen werden zunächst von der Baugemeinschaft ausgeschrieben und dann individuell abgerechnet. Die freie private Baugemeinschaft übernimmt alle organisatorischen Bauherrenaufgaben selbst. Eine betreute private Baugemeinschaft hingegen entsteht nicht aus einer Eigeninitiative, sondern wird von einem sogenannten Projektsteuerer, meist einem Architekten, initiiert, vorbereitet und auch betreut. Hierfür schließt er einen Vertrag mit den Mitgliedern der Bauherrengemeinschaft ab. Zu den Dienstleistungen des Projektsteuerers gehört unter anderem die finanzielle Koordination des Projekts. Häufig kümmert er sich auch um die Verträge, sofern er die nötige fachliche Qualifikation mitbringt.
Eine betreute private Baugemeinschaft entsteht nicht aus Eigeninitiative
Anders als beim Bau eines eigenen Hauses werden in einer
Barrierearm und umweltfreundlich: Um moderne Wohnwünsche umzusetzen, sind Baugemeinschaften bestens geeignet
Bilder: Thinkstock/iStock/gpointstudio, Thinkstock/iStock/ah_fotobox
Baugruppe alle Entscheidungen gemeinsam getroffen
Betreute Gruppen bevorzugt. Solche strikt organisierten Baugemeinschaften sind bei Kommunen beliebt, weil „alles in einer Hand liegt“ und die Projektsteuerer schon im Vorfeld klare Vorstellungen für die Entwicklung des in Frage kommenden Grundstücks haben. Die Kommunen suchen sich dann im
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Wettbewerb gezielt das für sie am besten geeignete Konzept aus. Damit, so die Erfahrung des VPB, stehen dann auch von vornherein wesentliche planerische und personelle Entscheidungen fest, die die Bauherren in der Regel auch nicht mehr beeinflussen können. So ist etwa die Vergabe des Grundstücks an die Baugemeinschaft oft an deren Initiator gekoppelt.
Oft ist die Vergabe des Grundstücks gekoppelt an den Initiator der Gruppe Problematisch kann es auch werden, wenn der Projektsteuerer gleichzeitig als planender Architekt fungiert – was oft der Fall ist. Normalerweise soll nämlich der Projektsteuerer den Architekten kontrollieren. Drei-Phasen-Entwicklung. Eine Baugemeinschaft entwickelt sich in drei Phasen: Zunächst ist sie Interessengemeinschaft, danach Planungsgemeinschaft und schließlich Baugemeinschaft im eigentlichen Sinne. In allen drei Phasen handelt es sich jeweils um eine eigene „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, eine sogenannte GbR. Ein Einstieg ist für Interessierte jederzeit möglich, solange im Objekt noch Wohnungen frei sind. Dabei gilt natürlich: Wer von Anfang an dabei ist, kann auch von Beginn an mit planen und Einfluss nehmen auf Gestaltung und Zuschnitt der Immobilie. Nach dem gemeinschaftlichen Kauf eines geeigneten Grundstücks, bei dem jedes Mitglied der Gruppe seine Wohnung sowie den entsprechenden Anteil am Grundstück erwirbt, wird eine Baugemeinschaft gegründet. In dem entsprechenden
Wissenswertes auf einen Blick •
Baugemeinschaften organisieren sich als GbR, Genossenschaft oder als Verein
•
Kommunen bevorzugen betreute private Baugruppen. Sie werden von einem
•
Der Projektsteuerer übernimmt sämtliche Arbeiten der Projektentwicklung,
Projektsteuerer initiiert und betreut. bis hin zum Abschluss von Verträgen. Achtung: Fehlt ihm dazu die fachliche Kompetenz, unbedingt einen Juristen einschalten. •
Baugemeinschaften entwickeln sich in drei Phasen: Interessen-, Planungs- und Baugemeinschaft. Während der Planungsphase kann jeder noch ein- oder aussteigen. Mit der Gründung der Baugemeinschaft verpflichten sich alle Mitglieder zur Realisierung des Projekts.
72. Jahrgang | Nr. 119 | 21./22. Mai 2016
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19 Wohnungen auf insgesamt 1 880 Quadratmetern Wohnfläche sowie großzügige Grünbereiche bietet das genaretionsübergreifendes Konzept „Curtius“ in der Villenkolonie Lichterfelde West
Kurz & kompakt Schlechtwetter im Vertrag Wer sichert den Rohbau und auf der Baustelle lagernde Bauteile gegen Eis, Schnee und Dauerregen? Bis zur Bauabnahme eines Hauses durch den Bauherrn muss die Baufirma das Gebäude sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen. Art und Umfang der erforderlichen Schutzmaßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall. Um sich vor unnötigen Streitigkeiten zu schützen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB), bei Bauarbeiten, die über den Winter laufen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen, wie und mit welchem Aufwand die Baustelle gesichert werden muss. Private Bauherren sollten sich dazu vom unabhängigen Bausachverständigen beraten lassen. (vpb)
Bild: www.plaanpool.de
Gesellschaftsvertrag festgeschriebene Regelungen werden hierfür um bauspezifische Regelungen ergänzt und von einem Notar beurkundet. Dieser Gesellschaftsvertrag der Baugemeinschaft ist für seine Unterzeichner bindend, jedoch können Härtefallregelungen integriert werden, falls sich bei einem der Unterzeichner beispielsweise die wirtschaftliche Situation oder Lebenssituation ändert. Die Gesellschaft kann nun für den weiteren Bauablauf Verträge mit verschiedenen Baudienstleistern abschließen. Bis
zum Abschluss und der vollständigen Abrechnung des Bauvorhabens besteht die Baugemeinschaft fort.
Bis zum Abschluss des Bauvorhabens besteht die Baugemeinschaft fort Danach wandelt sie sich schließlich in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) um. Deren Rechte, Pflichten und Besonderheiten sind rechtlich weitgehend geregelt.
Alternatives Modell. Eine weitere Möglichkeit des gemeinschaftlichen Bauens stellt das Genossenschaftsmodell dar. Anders als bei privaten Baugruppen verbleibt hier das Grundstück und das Wohneigentum im Besitz der Gemeinschaft. Die Mitglieder erwerben Genossenschaftsanteile und die Wohnungen werden ihnen gegen eine angemessene „Nutzungsgebühr“ zur lebenslangen Nutzung überlassen und können auch an nachfolgende Generationen verJosephine Bilk erbt werden.
Anspruch auf Sicherheiten Private Bauherren, die ein Wohnhaus bauen oder umbauen, haben gesetzlichen Anspruch auf Sicherheiten. Entsprechend Paragraf 632a Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können Bauherren, die Abschlagszahlungen leisten, fünf Prozent des Gesamtwerklohns als Sicherheit einbehalten. Dieses Geld können sie so lange von den ersten Abschlagszahlungen abziehen, bis die fünf Prozent des gesamten Werklohnes erreicht sind. Das geht allerdings nur, wenn Unternehmer von sich aus keine anderen Sicherheiten anbieten. Stellt ein Unternehmer selbst beispielsweise eine sogenannte Vertragserfüllungsbürgschaft, können Bauherren kein Geld einbehalten. (vpb)
Biesdorfer Stadtgärten Stadthäuser zum Wohlfühlen
Baustart im Juni
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§ Eigentumswohnungen mit 2 – 4 Zimmern § Ruhig und citynah § Großer Innenhof mit Grün- und Spielflächen § Sehr gute BVG-Anbindung, 800 m bis zur U-Bahn § Balkon oder Terrasse, Aufzug und Keller § Kaufpreis ab 147.900 Euro § Tiefgaragenstellplatz nach Verfügbarkeit Besuchen Sie uns im Infobüro an der Weißenhöher Straße/Minsker Straße in 12683 Berlin
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§
In unserer Wohnanlage mit insgesamt 33 Wohnungen gibt es fünf Eingänge mit je einem Treppenhaus. Zwei davon haben einen Fahrstuhl, wobei an diesen Fahrstühlen jeweils nur vier Wohnungen liegen. Die Wohngeldaufstellung der Verwaltung weist aber allen Wohnungen die anteiligen Kosten der Fahrstühle zu. Ist das korrekt? Die Wohnungen wurden nach einer Sanierung 2015 größtenteils neu bezogen – eine WEG-Versammlung hat noch nicht stattgefunden.
Nutzung des Aufzugs
Grundsätzlich werden die Aufzugskosten in einer WEG auch auf diejenigen Eigentümer umgelegt, die gar keinen Aufzug nutzen können. Allerdings ist durch einfachen Mehrheitsbeschluss auch eine abweichende Kostenverteilung möglich. Gibt es bislang dazu also keine Vereinbarung oder einen Beschluss, kann dies ein Tagungsordnungspunkt der nächsten Eigentümerversammlung sein.
§
Mein Vermieter hatte mir nach Weihnachten meine Nebenkostenabrechnung für 2014 geschickt. Unter der Abrechnung stand: „Gleich-
HABEN SIE FRAGEN ZUM MIETRECHT ?
zeitig erlaube ich mir, die Miete dem ortsüblichen Mietspiegel anzupassen und ab dem 01.01.2016 um 25 Euro zu erhöhen.“ Ist so eine Mieterhöhung gültig? Er hatte keinen Mietspiegel dazugelegt. Ein Mieterhöhungsbegehren muss ausreichend begründet werden. Verlangt der Vermieter Ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Wohnraummiete, muss er konkret darlegen, warum die von ihm geforderte neue Miete ortsüblich ist. Dazu kann er die Mietsache in den lokalen Mietspiegel einordnen, drei Vergleichswohnungen benennen oder sich auf ein Sachverständigengutachten beziehen. Der bloße Hinweis auf den Mietspiegel reicht für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen aber nicht aus, so dass dieses, sollte es lediglich den von Ihnen zitierten Satz enthalten, unwirksam sein wird.
§
Ich besitze eine Wohnung in einem Sechs-Parteien-Haus, wobei eine Wohnung vermietet ist. Während für die Heizkostenabrechnung der jeweilige Verbrauch genau gemessen wird, erfolgt die Wasserabrechnung auf Basis der Wohnungs-
größe. Warum kann nicht auch beim Wasser der tatsächliche Verbrauch Grundlage der Abrechnung sein? Sofern alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgerüstet sind, kann selbstverständlich eine Umlage nach dem jeweiligen Verbrauch erfolgen. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten existiert jedoch nicht, anders als bei den Heizkosten. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung beziehungsweise Verteilung der Frischwasserkosten kann nicht verlangt werden, wenn die technischen Voraussetzungen dafür nicht vorliegen. Die Nachrüstung mit Wasserzählern kann natürlich von der Eigentümergemeinschaft auf Antrag beschlossen werden. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht dafür ein Mehrheitsbeschluss, da der nachträgliche Einbau von Kaltwasserzählern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt (BGHUrteil vom 25.09.2003, Az.: V ZB 21/03).
DER EXPERTE Der Rechtsanwalt Andreas Schwartmann ist auf Mietrecht, Familien und Verkehrsrecht spezialisiert. www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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