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20./21.08.2016
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quartier BERLIN - BRANDENBURG
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Vom Brenner zum Alex in 15 Minuten
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Das Tiroler Viertel liegt ideal am Schnittpunkt von städtischem Leben und erholsamem Grün
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er den Brenner erklimmen will, muss dafür nicht extra in die Alpen reisen. Mitten in Pankow, nur ein paar Gehminuten vom S- und U-Bahnhof Pankow oder vom U-Bahnhof Vinetastraße entfernt liegt das sogenannte Tiroler Viertel. Das Quartier wird gekrönt vom Andreas-Hofer-Platz, einem schönen Park auf einem Hügel aus Trümmerschutt, den Anwohnern fast liebevoll Brenner oder Brennerberg nennen. Flachlandtiroler, wie die Berliner nun mal sind, nutzen die Anhöhe im Winter regelmäßig als Rodelberg. In kalten wie in warmen Monaten ist der Brenner grüne Oase und Ruhepol im großstädtischen Gewimmel – genau wie das gesamte Viertel.
Gründerzeit-Häuser an der Ecke Toblacher / Tiroler Straße
Idealer Ausgangspunkt. Die Bezeichnung leitet sich von den Straßen und Plätzen ab, die bei der Erschließung am Anfang des 20. Jahrhunderts Namen mit Bezug zur österreichischen Provinz Tirol erhielten. Das knapp 37 Hektar große, dreieckig angelegte Wohnquartier wird im Nordwesten von den Gleisanlagen der Stettiner Bahn, im Nordosten von der B96a entlang der Mühlenstraße und im Süden durch die Straße Esplanade begrenzt. Unschlagbarer Vorzug des Quartiers: Über die U-Bahn ist die Innenstadt zügig erreichbar. So wohnt es sich zentral, dennoch ruhig, zwischen ausladenden Grünflächen gelegen.
Renovierte Nachkriegsbauten mit Grün drumherum
Die Klecks-Ganztagsschule an der Ecke Zillertal-/ Brixener Straße. Aus dem einst hässlichen Plattenbau wurde ein modernes Schulgebäude.
Bilder: mdsCreative
Quadratmeterpreis
Verkehrsanbindung
Freizeit & Kultur
Lücken schließen. Nach 1990 wurden einige hochwertige Neubauten in Baulücken eingefügt. Insgesamt stellt sich das Viertel heute als eine solide Mischung aus alt und neu mit relativ geringer Mieterfluktuation dar. Ein jahrzehntelang vernachlässigter „Schandfleck“, die in Plattenbauweise errichtete Klecks-Grundschule an der Brixener Straße wurde 2005 grundrenoviert und ist heute eine gefragte Ganztagsschule. Der seit dem Jahr 2011 allgemein zu verzeichnende Bauboom im Ortsteil Pankow ist auch im Tiroler Viertel spürbar. Jede verfügbare Lücke wird genutzt, um der wachsenden Nachfrage zu entsprechen. Viele Wohnhäuser wurden jüngst nach einem hohen energetischen Standard modernisiert. Solarkollektoren auf den Süddächern sowie eine effiziente Heizungstechnik sorgen für niedrige Heizkosten. Moderne Bäder, großzügige Balkone und die gute Ausstattung machen dieses Wohngebiet sehr beliebt. Einige Wohnungen im Erdgeschoss sind ohne Schwellen erreichbar. Eine gute Infrastruktur, etwa eine Kita und Grundschule, runden das Bild ab. Umgeben von Kleingartenanlagen, den zahlreichen Pankower Parks und Sportstätten, aber auch dem nur eine U-Bahn-Station entfernten quirligen Leben in Prenzlauer Berg mit Gastronomie, Kinos und Theatern machen das Tiroler Viertel zu einer der attraktivsten Wohnadressen im Bezirk. Michael hielscher
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Tipp der Redaktion Wer sich für die deutsche Geschichte und den Fall der Berliner Mauer interessiert, der kann die Bösebrücke in der nahen Bornholmer Straße besuchen. Dort öffnete sich 1989 der erste Schlagbaum.
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Layout, Redaktion und Produktion: mdsCreative Berlin GmbH Karl-Liebknecht-Straße 29, 10178 Berlin
Klaus Bartels (verantwortlich), Nadine Kirsch, Josephine Bilk (030) 23 27 67 12 quartier@mdscreative.com
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Moos entfernen
Keller: Mitnutzung oder Vermietung? Steht im Mietvertrag lediglich, dass ein Mieter den Keller „mitnutzen“ darf, hat er keinen rechtlichen Anspruch darauf. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts BerlinSpandau (Az.: 12 C 149/15). Nur wenn ein Kellerraum ausdrücklich „mitvermietet“ wurde, steht dem Mieter auch ein entsprechender Raum zu. In dem verhandelten Fall waren einem Mieter Kellerräume arbury
überlassen worden. Im Mietver-
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trag wurde dem Mieter allerdings nur ein Recht zur Mitbenutzung
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Moos auf Gartenwegen kann ganz leicht mit einem kräftigen Wasserstrahl entfernt werden. Steinplatten werden am besten mit einem Druck von 120 bar aus mindestens 20 Zentimetern Abstand bespritzt, bei Holzbelägen empfiehlt sich ein niederer Druck und größerer Abstand. (dpa)
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einen rechtlichen Anspruch auf die Räume. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht.
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Oft gehört zu einer Mietwohnung auch ein Keller. Doch nicht immer haben Mieter
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72. Jahrgang | Nr. 34 | 20./21. August 2016
eingeräumt. Der Vermieter ließ im Keller Bauarbeiten durchführen, der Mieter musste den Keller daher räumen. Nach dem Ende der Bauarbeiten konnten die Räume nicht mehr wie vorher genutzt werden.
Mit einer Wohnung wird nicht automatisch der Keller mietvermietet. Zu beachten ist die Wortwahl im Mietvertrag
Dagegen klagte der Mieter, doch weil lediglich ein Recht zur Mitbenutzung eingeräumt wurde, blieb die Klage erfolglos. (dpa)
Vor Saison prüfen Eine Prüfung der Heizanlagen durch einen Sanitärfachmann empfiehlt sich bereits im Spätsommer. Die Hessische Energiespar-Aktion, ein Projekt des Hessischen Wirtschaftsministeriums, empfiehlt vor allem die regelmäßige Reinigung des Heizölkessels. Er verschmutzt mit der Zeit – und schon eine ein Millimeter starke Rußschicht erhöhe den Ölverbrauch um bis zu fünf Prozent.
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Rasen ohne Hexenringe
Der Rasen im Garten ist zwar widerstandfähig, kann jedoch auch von schädlichen Pilzen befallen werden. Dann können sogenannte „Hexenringe“ auftauchen. Gewusst wie, lassen sich diese schnell bekämpfen. Hexenringe zeigen sich auf dem Rasen durch auffällige Pilzformationen. Zwar ist der Befall im Boden, allerdings bilden die Pilze manchmal Hüte ringförmig an der Oberfläche. Auch ohne sichtbare Pilzkörper lassen sich Hinweise finden. Eine Kreisformation abgestorbenen Grases deuten auf Pilze hin. Bei kleinen Ringen lässt sich der Boden an den befallenen Stellen noch austauschen – möglichst bis
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zu einer Tiefe von 30 Zentimetern, rät das Landwirtschaftliche Technologiezentrum Augustenberg (LTZ) in Karlsruhe. Ist der Bodenaustausch nicht mehr gut machbar, rät es sich die Erde mit einer Grabegabel zu lockern und anschließend kräftig gießen. Dem Wasser kann etwas Blattdünger oder 0,5 Milliliter Spülmittel auf einen Liter Wasser zugefügt werden. Die LTZ-Experten empfehlen auch, die Hüte vor dem Mähen zu entfernen. Diese werden sonst geschreddert und die Sporen verbreitet – der Pilz breitet sich so aus. Auf größeren Grundstücken sollte man diese Stellen zuletzt mähen und das Gerät danach gut reinigen. (gkl)
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BERLIN - BRANDENBURG
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Titel
Thema
Ein Keller sorgt für mehr Nutzfläche im Haus
Der Untergrund sollte vor dem Bau unbedingt überprüft werden
Wird die Haustechnik ins Untergeschoss verlagert, ist im Rest des Hauses mehr Platz
Ja zum Untergeschoss Experten raten vor allem in hochpreisigen Wohngebieten dazu, Neubauten einen Keller zu gönnen.
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ast jeder Bauherr steht vor der Frage: Will ich mein Haus mit Keller oder ohne? Die Kellerbau-Kosten bewegen sich im fünfstelligen Bereich. Das Ausheben der Grube, das Ziehen der Kellerwände und -decken, der Schutz gegen Feuchtigkeit und Grundwasser: All das kostet. Da liegt es nahe, das Untergeschoss in Frage zu stellen. Christoph Windscheif von der Gütegemeinschaft Fertigkeller in Bad Honnef hält dagegen: „Vor allem bei einem kleinen Grundstück in bevorzugter Wohnlage oder in einer Wohnregion mit besonders hohen Grundstückspreisen kann es sinnvoll sein, in die Tiefe anstatt ebenerdig in die Breite zu bauen.“ Denn der Keller vergrößert die nutzbare Fläche eines Hauses. Ganz klare Berechnung dahinter: Ein Kellergeschoss zu bauen ist billiger, als die Quadratmeter in den reinen Wohngeschossen zu ergänzen. Und da im Keller oft die „weniger schicken“ Räume untergebracht sind – zum Beispiel Haustechnik und Wirtschaftsraum –, wäre es schade, wenn dieser Platz in den Wohngeschossen wegfällt. Ist Barrierefreiheit das oberste Gebot, kann ein Keller problematisch sein. „Gegebenenfalls ist ein Aufzug die passende Lösung für ältere Bauherren oder für Menschen mit körperlichen Einschränkungen“, regt Christoph Windscheif an. Wer viel Grundstücksfläche zur Verfügung hat, kann statt einem Kellergeschoss auch ein Gartenhäuschen und ein Carport bauen, um ebenerdig Raum zu schaffen. Kosten checken. Doch was kostet eigentlich ein Keller? Die Initiative pro Keller aus Ostfildern bei Stuttgart hat das vor vier Jahren bereits vom Institut für Bauforschung in Hannover errechnen lassen. Dabei setzten die Forscher für die Baupreise gängige Mittelwerte in Deutschland an.
Ergebnis: Für ein Einfamilienhaus kostet ein Hochkeller etwa 180 Euro pro Quadratmeter mehr, ein voll im Erdreich sowie im Grundwasser liegender Keller mit wasserdichten Fenstern kostet circa 400 Euro pro Quadratmeter mehr. „Einem finanziellen Mehraufwand von rund 20 Prozent steht ein Raumgewinn von 40 Prozent gegenüber“, sagt Christoph Windscheif. „Damit ist ein Keller das günstigste Stockwerk des Hauses.“ Die tatsächlichen Preise hängen stark von der Bodenbeschaffenheit ab, denn steinige Erde auszuheben ist zeitraubend und damit teuer. Welche Kosten auf den Bauherrn durch Aushub zukommen, klärt ein Bodengutachten. Dieses sollte man auf jeden Fall vor dem Grundstückskauf in Auftrag geben – nicht nur wegen des Aushubs, sondern auch, um die Grundwasser-Situation zu klären.
Ein Keller ist das günstigste Stockwerk des Hauses Vorsicht Grundwasser. Häufig liegen Baugrundstücke in Gebieten mit hohem Grundwasserspiegel. In Berlin und Umgebung gibt es einige davon. Betroffen sind vor allem Bereiche im Norden der Stadt und entlang der Spree. Der Grundwasserpegel ist in den letzten drei Jahren nicht weiter gestiegen, sagt Pressesprecherin Petra Rohland von der Senatsverwaltung. „Die Tendenz ist zurzeit eher sinkend, da die letzten Jahre besonders niederschlagsarm waren.“ Doch das ist natürlich keine Garantie für die Zukunft. Weil die Grundwasser- und Baugrundsituation im Berliner Stadtgebiet fast überall unterschiedlich ist, empfiehlt Rohland, unbedingt die fachgerechte Untersuchung vor Ort. Petra Rohland: „Wir empfehlen, zu klären: Wie hoch kann das Grundwasser maxi-
Wenn Grund- und Schichtenwasser ein Problem sind, raten Experten zu so genannten schwarzen oder weißen Wannen. Das sind wasserdichte Kellerwände. Bei einer „Schwarzen Wanne“ bekommen die Kellermauern außen eine Bitumen- oder Kunststoffabdichtung. Für besonders hohen Wasserdruck eignet sich die „Weiße Wanne“: eine wasserundurchlässige Konstruktion aus Stahlbeton. „Bei stark schwankenden Grundwasserspiegeln und Hochwassergefahr ist die wasserundurchlässige Ausführung des Kellers zu empfehlen“, sagt Dipl.-Ing. Thomas Loders, Initiative pro Keller in Ostfildern bei Stuttgart, „wobei dabei auch Fenster, Lichtschächte und Rohrdurchführungen zu berücksichtigen sind.“ Solche Abdichtungsmaßnahmen treiben zwar den Kellerpreis noch einmal kräftig hoch. Nachträgliche Abdichtung der Kellerwände ist bei steigendem Grundwasserspiegel möglich. „Aber sie ist sehr aufwändig“, warnt Loders. „Eine
weiße Wanne ist aus meiner Sicht die bessere Wahl, da sie in der Bauausführung und Dauerhaftigkeit Vorteile bietet.“ Häuslebauer überlegen wegen der Kosten auch, nicht die ganze Hausfläche zu unterkellern, sondern nur die Hälfte oder zwei Drittel der Quadratmeterzahl. Denkbar ist das beispielsweise beim Bau eines Bungalows, der ohnehin eingeschossig ist und deshalb eine große Grundfläche hat. Dennoch hält Thomas Loders wenig davon: „Eine Teilunterkellerung ist eigentlich nie empfehlenswert“, sagt der Ingenieur. „Die relativen Kosten bezogen auf die Nutzfläche sind höher als bei einer Vollunterkellerung. Gerade in Ballungsräumen mit hohen Grundstückspreisen ist das nicht sehr wirtschaftlich.“ Der Grund dafür: „Eine Teilunterkellerung stellt oft komplexe Anforderungen an die Statik“, so Christoph Windscheif von der Gütegemeinschaft Fertigkeller. Zwei mögliche Alternativen sind die Fertigkeller „Technikbox“ von der Firma Knecht und „Effektivkeller“ von Glatthaar.
Keller sind mehr und mehr vollwertige Wohnräume Sie werden nur in einer einzigen verfügbaren Größe geliefert – das senkt die Produktionskosten. Und beide sind vor allem für die Unterbringung der Haustechnik gedacht. Ein Effektivkeller mit den Rohbaumaßen 5,70 mal 5,70 Meter kostet rund 18.000 Euro.
Die „Technikbox“ kann man wahlweise unterhalb des Hauses oder versetzt zur Hausfläche anlegen. Für sie ist kein eigenes Fundament nötig. Ort des Rückzugs. Doch ein Keller ist heutzutage nicht mehr nur zum Waschen oder Lagern da: Zunehmend avanciert das früher so ungeliebte Untergeschoss zum vollwertigen Wohnraum – als Büro oder als Rückzugsort für Sport, Wellness und Hobbys. Auch eine Einliegerwohnung lässt sich im Untergeschoss einrichten, beispielsweise mit einem ebenerdigen Eingang bei einem Haus in Hanglage oder mit einem unterirdischen Eingang, der über eine Treppe mit Lichthof erreicht werden kann. Experten empfehlen, sich schon beim Bau Gedanken darüber zu machen, im welchen Bereich des Kellers gewohnt werden soll. Man teilt dann die Fläche dann in „kalte“ und „warme“ Räume ein, die nebeneinander liegen sollten. „Auf einen reinen Nutzkeller hat entstehende Feuchte, zum Beispiel durch Schwitzwasser oder Baugrundfeuchte, keinen schädigenden Einfluss“, erklärt Thomas Loders. „Doch auch hier sollte ein Mindestmaß an Wärmedämmung geplant werden.“ Der Wohnkeller hingegen muss hell und warm genug sein, die Raumdecken sollten nicht zu tief sein, um eine wohnliche Atmosphäre verbreiten. Weil der Wohnkeller Heizung und Wärmedämmung braucht, wird er natürlich teurer – bringt auf der anderen Seite aber auch mehr Nutzen. IngrId Bäumer
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Ein Keller muss nicht immer unansehnlich sein – er kann auch als Rückzugsort konzipiert werden
mal ansteigen?“ Dieser höchste zu erwartende Grundwasserstand sei für Bauvorhaben von größter Bedeutung. Er kann bei der Landesgeologie bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz erfragt werden. Auch die Baugrundsituation vor Ort ist ein kritischer Punkt, ergänzt Rohland: „Wie ist der Untergrund beschaffen? Handelt es sich um einen gut durchlässigen oder um einen schlecht wasserdurchlässigen Boden, in dem sogenanntes Schichtenwasser vorkommen kann?“
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Kurz & kompakt Kein Befall durch Nagetiere Ratten sollten dringend von Gebäuden ferngehalten werden, weil sie dort Schäden anrichten und Krankheiten übertragen können. Wichtig ist es, dem Einzug der Tiere in erster Linie vorzubeugen. Dazu gehört, alle Stellen durch die Hausmäuse und Ratten ins Gebäude gelangen können, abzudichten. Gerümpel, Abfall oder Brennholz sind beliebte Unterschlupfmöglichkeiten für die Nager – Ordnung halten zahlt sich hier aus. Offene Nahrungsquellen locken die Tiere an, weshalb Lebensund Futtermittel gut verpackt lagern sollten und Abfall in dicht verschlossene Tonnen gehört. Wurde in einem Haus ein Ratten- oder Mäusebefall festgestellt, ist sofortiges Handeln angesagt, da sich die Nager schnell und massenhaft vermehren. Damit sich durch eine missglückte Bekämpfung mit Chemie keine Resistenzen entwickeln, sollte die Bekämpfung durch einen Fachmann durchgeführt werden. (gkl)
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Recht
Wenn Radiohören zur Belästigung wird
§
Unsere Hausverwaltung legt alle Nebenkosten, die nicht direkt zuzuordnen sind, nach den jeweiligen Wohnungsgrößen um. So auch die Kosten für den großen Garten, den jeder nutzen kann. Gibt es Kosten, die nach der Anzahl der Personen in einer Wohnungen umgelegt werden können? Die Umlage von Betriebskosten richtet sich bei Mietern an erster Stelle nach den Regelungen des Mietvertrages. Ist dort ein bestimmter Umlageschlüssel nicht vereinbart, sind die Betriebskosten gem. § 556 a, Abs. 1, Satz 1, BGB, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Demnach werden dann auch Gartenkosten nach Wohnfläche umgelegt.
§
Wir haben innerhalb einer Wochenendhaussiedlung ein eigenes Haus, das wir im Sommer oft nutzen. Zunehmend kommt es zu Stö-
rungen durch die Nachbarn. Sie feiern öfter mit mehreren Personen auf der in unmittelbarer Nähe zu unserem Haus gelegenen Terrasse mit lauten Gesprächen, lautem Lachen und Gejohle. Außerdem betreiben sie ein Radio- und Fernsehgerät auf der Terrasse, so dass wir zwangsläufig mithören müssen. Wir haben die Nachbarn angesprochen, sind aber nicht auf Verständnis gestoßen. Was müssen wir hinnehmen? Was können wir zur Unterlassung unternehmen? Das LG Frankfurt am Main urteilte, dass „Gartenfeste im üblichen Umfang als Ausdruck von üblicher Geselligkeit hingenommen werden“ müssen, wobei ab 22 Uhr die Nachtruhe zu beachten ist. Dabei liege es in der Natur eines solchen Festes, dass gelacht und auch lauter geredet werde. Den dauerhaften Betrieb eines Radios auf einer Terrasse hatte dem gegenüber das OLG München untersagt. Eine durch
§
HABEN SIE FRAGEN ZUM MIETRECHT ?
Radiogeräusche hervorgerufene Lärmemission wirke sich bereits dann als belästigend aus, wenn der Nachbar zum Mithören gezwungen ist. Ich habe Anfang der 90er Jahre in Pritzwalk/Brandenburg eine Praxiseinheit und eine Wohnung erworben, die ich jetzt verkaufen möchte. Im Rahmen der Kaufverhandlungen musste ich feststellen, dass ich in all den Jahren übersehen habe, dass zu diesen beiden Einheiten noch ein weiterer Kellerraum gehört. Meine Anfrage bei der zuständigen Hausverwaltung, wem die Kellerräume zuzuordnen sind, wurde mit der Zusendung eines Raumplans abgetan. Gehört es nicht zu den Aufgaben einer ordentlichen Verwaltung, die Eigentümer bei der korrekten Zuweisung von Kellerräumen zu unterstützen und dafür zu sorgen, dass diese durch die Teilungserklärung vorgegebene
Ordnung auch eingehalten wird? Zu einer vollständigen Teilungserklärung gehört ein Aufteilungsplan, aus dem die Kellerzuordnung entnommen wird. Allerdings steht in der Teilungserklärung nicht, wer aktueller Eigentümer oder aktueller Mieter einer betreffenden Eigentumswohnung ist. Hier kann ein gut gepflegter Raumverteilungsplan des Verwalters hilfreich sein. Jeder Eigentümer kann von einem Fremdnutzer die Räumung seines Kellers verlangen, muss aber auch dafür sorgen, dass er seinem Mieter die richtigen Keller zuweist. Dies gehört nicht zu den Aufgaben eines Verwalters.
§
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