Immobilienwelten - Urlaub in der eigenen Immobilie by Berlin Medien GmbH

Nr. 16, Ausgabe 22./23. April 2017

Berliner Zeitung | Berliner Kurier

Immobilienwelten Magazin für Immobilien, Wohnen, Bauen und Design

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FERIENIMMOBILIEN

Urlaub in der eigenen Immobilie 04

Auszeit daheim

Unser Buchtipp

Rechtsexperten

Eine Auszeit in den eigenen vier Wänden. Worauf Käufer bei der Finanzierung achten müssen.

„Berlin – Die Schönheit des Alltäglichen“ ist ein Stadtführer der etwas anderen Art.

Rechtsexperten antworten. Sie stehen unseren Lesern mit ihrem Know-how zur Seite.

KURZ & GUT Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Az.: 67 S 359/15 | Landgericht Berlin Bilder: PROJECT Immobilien Wohnen AG, Adlershof Projekt GmbH/D.Laubner

MIT BLICK IN DIE ZUKUNFT

Editorial Matthias Jessen Redakteur SICHER IST SICHER Die warme Jahreszeit ist da. In der vergangenen Woche haben wir zwar noch nicht soviel davon gemerkt, da hatten wir tatsächlich wieder Schneefall, aber die Meteorologen versprechen uns zumindest, dass es ab Anfang Mai endgültig Sonne satt in Berlin geben wird. Nun beginnt wieder die Zeit, in der viele Berliner ausschwärmen – nicht nur in die Straßencafès und Parks, sondern, vor allem an den Wochenenden, in die umliegenden Erholungsgebiete in Berlin und Brandenburg. Ein Wochenende auf Usedom lockt den einen, der andere fährt aufs Land in die Schorfheide oder ins wunderschöne Havelland. Es ist leider auch die Zeit, in der Einbrecher vermehrt ihr Unwesen treiben. Statistisch ist erwiesen, dass es in Deutschland alle zwei Minuten einen Einbruchversuch gibt. Wohlgemerkt: Einbruchversuch. Ebenso erwiesen ist nämlich, dass Einbrecher schnell aufgeben: Wenn sie es nicht schaffen, in wenigen Minuten Tür oder Fenster aufzubrechen, ziehen sie weiter.

Deutschlands modernstes Gründerund Technologiezentrum Adlershof punktet nicht nur mit zahlreichen Medien-, Wirtschafts- und High-TechUnternehmen auf engstem Raum, sondern auch mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung.

Der Rohbau des 7.800 Quadratmeter großen ersten Bauabschnitts in der Franz-Ehrlich-Straße 5 wird in Kürze fertiggestellt sein. Direkt gegenüber vom S-Bahnhof gelegen, sind die Büroräume im Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof voraussichtlich ab dem dritten Quartal 2017 bezugsfertig. Rund 3.359 Quadratmeter des ersten Bauabschnitts wird als neue Mieterin auf sechs Etagen die EUROVIA beziehen, die mit ihren bundesweit rund 3.200 Mitarbeitern eines der führenden Straßenbauunternehmen Deutschlands ist. Dieses ist wiederum ein Tochterunternehmen des französischen Konzerns VINCI, einem 190.000 Mitarbeiter zählenden Weltmarktführer im Bereich Bau und Konzession. „Mit der EUROVIA-Gruppe haben wir einen starken Partner als Mieter an unserer Seite“, freut sich Patrick Will, Vorstand Vermietung und Globalverkauf der PROJECT Immobilien Gewerbe AG. Die Bauarbeiten der drei Gewerbegebäude des „NUBIS“ mit fünf bis sechs Geschossen sind in vollem Gang. Das Bauvorhaben direkt am Eingang des Wissenschafts- und Technologieparks Adlershof umfasst eine Mietfläche von insgesamt ca. 17.400 Quadratmetern. Zusammenhängende Mietflächen werden aktuell bis 5.200 Quadratmeter angeboten. PROJECT Immobilien kommt dabei den Anforderungen verschiedener Branchen entgegen: Als Experte für Flächeneffizienz garantiert der erfolgreiche Projektentwickler, dass Mieter und Pächter jeweils individuell die optimale Lösung für ihr Bürokonzept erhalten und dadurch Kosten sparen. Interessenten haben darüber hinaus die Möglichkeit, Gebäude(-teile) exklusiv zu mieten oder zu kaufen.

Ein Grund, sich mal wirklich zu überlegen, wie man sein Haus oder seine Wohnung sichert. Es muss nicht gleich die Alarmanlage sein, ein einfacher mechanischer Einbruchschutz genügt auch. Selbst wenn Sie ein oder zwei Lampen in Ihrer Abwesenheit so programmieren, dass sie abends ein paar Stunden lang automatisch angehen, suggeriert das Gaunern, die Ihre Wohngegend ausspähen: Vorsicht, da könnte jemand zuhause sein. Eine weitere Möglichkeit wäre, die Wohnungstür, die ja bekanntlich besonders in Berliner Altbauten unglaublich leicht aufzubrechen ist, mit einer Stahlplatte zu sichern. Das ist allerdings ein Aufwand, der sich nur lohnt, wenn Ihnen das Haus oder die Wohnung gehört, oder Sie wissen: Hier bleibe ich noch lange. Ich wünsche Ihnen in jedem Fall eine schöne warme Jahreszeit. Bleiben Sie gesund... und sicher. Impressum Verantwortlich für den Inhalt: Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Jens Kauerauf

Anzeigen: BVZ BM Vermarktung GmbH (Berlin Medien), Andree Fritsche Postfach 02 12 84 | 10124 Berlin

Anzeigenannahme: (030) 23 27 - 50

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Druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, Am Wasserwerk 11, 10365 Berlin www.berliner-zeitungsdruck.de

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Klaus Bartels (verantwortlich), Nadine Kirsch, Matthias Jessen ) (030) 23 27 67 12 * immobilien@mdscreative.com

Nr. 16, Ausgabe 22./23. April 2017

VERBORGENE SCHÄTZE

BUCH-TIPP

„Berlin – Die Schönheit des Alltäglichen“ ist ein Stadtführer der etwas anderen Art, der Sehen und Wahrnehmen schärft.

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as macht eine Stadt aus, was verkörpert ihr Wesen? Berlin – die Schönheit des Alltäglichen ist ein Stadtführer der anderen Art: Er führt nicht zu den bekannten Sehenswürdigkeiten der Hauptstadt, sondern lenkt den Blick auf die Alltagsästhetik der Stadtlandschaft, auf die Details der von Zeit und Geschichte geprägten Bauten und Materialien – die Gestaltungsphasen der U-Bahn-Interieurs, die strenge Klarheit der Berliner Straßen und das Mietshaus als kleinste Einheit des Urbanen, dessen scheinbar uniformer Typus sich aus der Nähe als erstaunlich vielseitig erweist.

Die Beiträge des Buches widmen sich diesen Alltagsarchitekturen, die letztlich die Identität und das Gesicht der Stadt prägen und die es zu bewahren gilt. Zahlreiche Fotografien

entführen in die Bilderwelt Berlins und ermuntern dazu, das Phänomen des städtischen Raums und seiner Zeitschichten auf eigene Faust zu erkunden. Der Herausgeber Frank Peter Jäger lebt und arbeitet in Zürich und Berlin. Er hat bisher zahlreiche Bücher zum Thema Bauen im Bestand sowie zahlreiche Architekturkritiken und Fachartikel in Tageszeitungen und Fachmagazinen veröffentlicht. (gkl)

Frank Peter Jäger (Hg.): Berlin – Die Schönheit des Alltäglichen, 192 Seiten 28,00 Euro ISBN: 978-3-86859-380-8

living in

Der skandinavische Einﬂuss ist spürbar:

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schwedische Holzhäuser am Greifswalder Hafen.

ENDLICH URLAUB Eine Auszeit in den eigenen vier Wänden. Worauf Käufer bei der Finanzierung und der Wahl von Ort und Haustyp achten müssen.

n Deutschland Urlaub zu machen, war noch nie so beliebt wie heute: Zum siebten Mal in Folge haben die Übernachtungszahlen 2016 Spitzenwerte erreicht, fand der Deutsche Tourismus Verband heraus. Mit 447,3 Millionen Übernachtungen lagen sie drei Prozent über dem Vorjahreswert. Doch wo sollen all die Erholungswilligen bloß unterkommen? In Trend-Regionen scheint es, als könnten selbst massive Hotel-Neubauten der wachsenden Nachfrage nicht mehr gerecht werden. Ferienhaus als Kapitalanlage. Da liegt es nahe, selbst ein Domizil am Traum-Urlaubsziel zu kaufen und dieses zu vermieten, wenn man selbst gerade nicht urlaubt. Eine Idee, die noch attraktiver wird, wenn man mit dem Gedanken spielt, die Ferienbleibe im Alter dauerhaft selbst zu bewohnen. „Eine Ferienimmobilie ist eine arbeitsintensive Kapitalanlage“, sagt Stefanie Schreiber, Diplom-Kauffrau und seit 17 Jahren Ferienhaus-Vermieterin. „Je mehr Eigenleistung man einbringt, desto höher die Rendite.“ Aus Schreibers Feder stammt das Ratgeberbuch „Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen.“ Bei der jetzigen Niedrigzinslage, ergänzt sie, sei diese Anlageform ideal.

Gut durchrechnen. Vor der Entscheidung müsse aber immer ein guter Businessplan stehen. „Die wichtigsten Posten sind: Was muss ich für das Haus bezahlen, was sind meine laufenden Kosten und welche Einnahmen kann ich realistischerweise erwarten?“ Mit dieser Kalkulation geht man dann zu einer oder am besten mehreren Banken und lässt sich einen Finanzierungsplan erstellen. Viele Finanzhäuser haben online auch so genannte Kreditrechner, mit denen sich alles durchspielen lässt: Man gibt Faktoren ein wie Laufzeit, Zinsbindung, Zinssatz, Finanzierungssumme und Rate und probiert unterschiedliche Kombinationen. Das ermöglicht einen ersten Eindruck von der finanziellen Größenordnung des Vorhabens.

Besonders bei Ferienimmobilien ist die Lage entscheidend. Recherche ist Pﬂicht. Ebenfalls vor der Kaufentscheidung sei eine gründliche Recherche Pflicht, betont Schreiber. Beginnend bei rechtlichen Fragen. Darf die Wunschimmobilie

überhaupt tage- oder wochenweise vermietet werden? Dazu gibt das Bauamt der jeweiligen Kommune oder des Kreises Auskunft. Wenn nicht, muss eine Nutzungsänderung erwirkt werden – und das kann dauern. In Ballungsräumen wie Berlin oder Köln ist die Umwandlung von Wohnraum in Ferienimmobilien generell unerwünscht – Grund dafür ist die Wohnungsnot. Wer aber einfach ohne Erlaubnis an Touristen vermietet und dabei erwischt wird, müsse im schlimmsten Fall Strafe zahlen und riskiere ein Vermietungsverbot, warnt Schreiber. „Die Ämter kontrollieren das stärker als früher.“ Aber auch das gegenteilige Szenario gibt es in manchen touristischen Gegenden, weiß Schreiber. „Dort ist die Nutzung als dauerhafte Wohnung untersagt.“ Wer dann im Alter idyllisch wohnen will, erlebt eine böse Überraschung. Wo sollte das Haus liegen? Bei Immobilien zählt vor allem die Lage – ein alter Hut, aber er passt besonders für Ferienhäuser und -wohnungen. „Es kommt vor allem auf die Zielgruppe an“, sagt David Bosbach, stellvertretender Unternehmensleiter der Naturarena Bergisches Land. Nicht nur Touristen suchen kurzfristig Unterkunft, auch Messebesucher –

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Touristen wollen Attraktionen. Geht es um Touristen, dann ändern sich die Prioritäten: dann wird die Nähe zu Wanderwegen, zum Strand, zu Gaststätten und Sehenswürdigkeiten wichtig. „Aber auch Ferienwohnungen ohne 1A-Lage lassen sich gut vermieten“, sagt Bosbach, „wenn sie gut ausgestattet sind.“ Der Gast erwarte heutzutage gehobenes Niveau. „Ich erhalte viele Anfragen, ob Wohnungen eine besonders hochwertige Ausstattung haben, zum Beispiel einen Kamin oder ein Whirlpool und eine kleine Sauna im Bad“, berichtet der Tourismus-Fachmann. Und Sachbuch-Autorin Schreiber ergänzt: „Absolutes Muss sind heutzutage W-Lan, Geschirrspüler und ein großer Fernseher mit DVD oder auch BluRay.“ Wenn die Immobilie zudem als Alterswohnsitz dienen soll, sind Ärzte und ambulante Pflegedienste in der Nähe ein großer Vorteil. Die ideale Größe. Welche Arten von Wohnungen sich am besten vermieten lassen, hat Stefanie Schreiber durch Erfahrung herausgefunden. „Wenn die Wohnung nur ein Schlafzimmer hat, engt das die Zahl der möglichen Gäste sehr ein“, sagt sie. „Heutzutage sollten Ferienwohnungen mindestens zwei Schlafzimmer

Das ging ja schnell!

haben“. Denn oft komme es vor, dass einer der beiden Gäste schnarcht. Und auch wenn zwei Frauen zusammen verreisen, wünschen sie sich meist separate Schlafzimmer. Noch größer werde die Zahl potenzieller Gäste, wenn die Immobilie vier oder sechs Schlafplätze hat – dann können ganze Familien dort unterkommen. „Ab fünf Gästen braucht es eine zweite Toilette.“ Für die Zielgruppe Messebesucher hingegen sind Single-Wohnungen genau richtig. Gewerbe oder nicht? Wer noch nie vermietet hat, fragt sich wahrscheinlich, ob er automatisch zum Gewerbetreibenden wird. „Nicht, wenn Sie die Vermietung nur im kleinen Umfang betreiben“, sagt Stefanie Schreiber. Sicherheitshalber sollte man das örtliche Gewerbeamt über seine Vermietungsabsicht informieren, denn es gibt eine Anzeigepflicht, betont Juristin Luisa Pauge vom Deutschen Tourismusverband. „Das Gewerbeamt gibt diese Meldung weiter, zum Beispiel an das Finanzamt, das dann wiederum prüft, inwieweit der Vermieter steuerlich veranlagt wird oder nicht.“ Sieht das Amt die Voraussetzungen für ein Gewerbe als gegeben an, dann wird unter Umständen Gewerbesteuer fällig. „Mit einer finanzierten Immobilie ist es aber unwahrscheinlich, dass man Gewerbesteuer zahlen muss – das ist ja erst ab einem Gewinn von 24.500 Euro pro Jahr der Fall“, erklärt Stefanie Schreiber. „Um seine Ausgaben für eine Ferienwohnung steuerlich geltend zu machen, braucht es aber keine Gewerbeanmeldung. Das Finanzamt sehe diese Konstellation in den meisten Fällen als private Vermögensverwaltung an. „Sammeln Sie alle Kostenbelege, auch die kleinen“, empfiehlt Stefanie Schreiber. „Da kommt eine Menge zusammen.“ Wer mit der Vermietung mehr als 17.500 Euro einnimmt, unterliegt der Umsatzsteuerpflicht und

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und oft ziehen die eine kleine Wohnung dem Hotelzimmer vor. „Wenn Sie an Messebesucher vermieten wollen, sollte Ihre Immobilie in der Nähe von Ballungszentren stehen und einen guten Anschluss an Einkaufsmöglichkeiten, Autobahn und öffentliches Verkehrsnetz haben“, empfiehlt Bosbach. Die „Naturarena Bergisches Land“, eine GmbH des Rheinisch-Bergischen Kreises und des Oberbergischen Kreises, hilft bei der Einschätzung des Potenzials einer Immobilie. „Wir schauen uns das Objekt an und geben unser Plazet“, erklärt Bosbach, wie es läuft.

Nord- und Ostsee locken viele Besucher an. Wie wäre es beispielsweise mit einem Reetdachhaus auf Rügen?

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muss sieben Prozent Umsatzsteuer entrichten. Vorsicht bei Selbstständigen und Freiberuflern: Deren Einnahmen werden schon auf die Umsatzsteuerpflicht angerechnet und deshalb auf die Mieteinnahmen addiert.

aber die Zahlungsverpflichtungen laufen schon“, gibt Stefanie Schreiber zu bedenken. Wer sich also für ein Haus aus einer Zwangsversteigerung entscheide, sollte besser sichergehen, dass es nicht mehr bewohnt ist.

Liebhaberei rechnet sich nicht. Man sollte darauf bedacht sein, dass die Ausgaben für das Haus sich über mehrere Jahre hinweg bezahlt machen, warnen die Fachleute. Denn sonst sieht das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht und spricht von Liebhaberei. Damit entfallen steuerliche Vorteile. „Als Faustregel kann man sagen: Die Immobilie sollte an 160 bis 170 Tagen im Jahr vermietet sein“, ist Stefanie Schreibers Erfahrung. Ob das reicht, um eine schwarze Zahl unterm Strich zu haben, hängt aber neben dem Anschaffungspreis der Immobilie auch von der Miethöhe ab. Wie schätzt ein frischgebackener Vermieter überhaupt ab, wie viel Miete er für sein Haus oder seine Wohnung nehmen kann? Das geht heutzutage dank Internet recht einfach. „Erfassen Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie“, rät Stefanie Schreiber, „zum Beispiel Größe, Lage, Zahl der Schlafplätze, Ausstattung.“ Dann sucht man sich im Internet zehn Vergleichsobjekte mit ähnlichen Pluspunkten und schauen, welche Preise die Mitbewerber aufrufen. „So kommen Sie ganz einfach auf die passende Miete.“

Vermietungs-Agenturen. Wenn das Ferienhaus so weit weg ist, dass man sich um das tägliche Vermietungsgeschäft nicht selbst kümmern kann, bieten spezialisierte Agenturen ihre Dienste an. „Sie nehmen dafür üblicherweise zirka 18 Prozent des Mietpreises plus Mehrwertsteuer“, sagt Stefanie Schreiber. „Klingt nach viel Geld, lohnt sich aber, wenn der Service gut ist.“ Immerhin müssten diese Agenturen einiges leisten: Die Vermietung, die Abwicklung des Geschäfts, die Werbung, die Organisation der Reinigung und kleinerer Reparaturen sowie die Gästebetreuung. „Gerade in der Hochsaison ist das ein stressiges Geschäft.“

Vorsicht bei Zwangsversteigerungen. Weil Ferienimmobilien im Trend liegen, wird es immer schwieriger, noch gute Objekte zum günstigen Preis zu finden. Manche hoffen, durch eine Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen. Doch kauft man da nicht die Katze im Sack? „Prinzipiell ist es möglich, vor dem Versteigerungstermin die Immobilie zu besichtigen – auch mit einem Gutachter“, weiß Stefanie Schreiber. Von der Seite gibt es also keine Probleme. Schwierig werde es aber, wenn die Menschen, die das Haus in die Zwangsversteigerung geben mussten, noch in dem Haus wohnen. „Sie weigern sich oft auszuziehen und so lange sie noch dort wohnen, kann man nicht vermieten.“ Bis zu einem Jahr könne es sich hinziehen, dass die Vorbesitzer in eine neue Bleibe ziehen. „Und in dieser Zeit haben Sie keinerlei Einnahmen,

Was tun bei schwierigen Gästen? Nicht alle Gäste sind sauber, lieb und umgänglich. Wenn es Beschwerden gibt, sollten Gastgeber sich aber nicht nervös machen lassen, rät Sachbuchautorin Stefanie Schreiber. Es gelte, erst einmal gut zuzuhören und dann zwischen berechtigten und unberechtigten Reklamationen zu unterscheiden. „In der Hauptsaison kann es schon einmal vorkommen, dass im Eifer des Gefechts nicht hundertprozentig gereinigt wurde. In so einem Fall komme ich den Gästen entgegen, biete eine Entschädigung an. Zum Beispiel: Sie zahlen nur die Hälfte der Reinigungskosten.“ Wenn es zu unvorhergesehenen Problemen kommt – beispielsweise, weil urplötzlich vor dem Fenster der Ferienwohnung eine Baustelle entsteht –, dann hilft Verhandeln: „In den allermeisten Fällen kann man sich mit den Leuten einigen.“ Was schützt noch vor unliebsamen Beanstandungen? „Achten Sie darauf, dass Ihr Objekt in Ihrer Werbung wirklichkeitsgetreu dargestellt wird: viele Fotos, eine detaillierte Beschreibung. Wenn dann Gäste etwas beanstanden, können Sie sagen: Leute, ich habe doch alles genau beschrieben!“ Vor Gericht seien bei ihr in 17 Jahren nur zwei Auseinandersetzungen gelandet. Ingrid Bäumer

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RECHT

EXPERTEN ANTWORTEN §

In unserem Haus besitzt ein Ei-

heitsverhältnisse in der Eigentümer-

Abbrüche oder Dellen vorhanden. Müs-

gentümer vermietete Wohnun-

versammlung kein Beschluss über die

sen wir den Laminatboden bei unserem

gen. Sein Stimmrecht übersteigt

Erhebung einer solchen, sicherlich auch

Auszug herausreißen.

50 Prozent. Da unser Verwalter eine

der Höhe nach angemessenen Pauscha-

Kontrolle nicht ausübt und vielfach

le zu Stande kommt, kann innerhalb

Laminat stellt eine sogenannte Mie-

Privatpersonen Umzüge durchführen,

von einem Monat durch jeden anderen

tereinrichtung dar. Bei Beendigung des

wurde in der Eigentümerversamm-

Eigentümer Anfechtungsklage beim zu-

Mietverhältnisses kann der Vermieter die

lung die Erhebung einer Pauschale

ständigen Amtsgericht eingereicht wer-

Entfernung solcher Mietereinrichtungen

von 70 Euro pro Umzug vorgeschlagen,

den. Allerdings wird das Gericht nur zu

verlangen. Das gilt üblicherweise selbst

um etwaige Schäden am Gemein-

Ihren Gunsten entscheiden, wenn die

dann, wenn die Zustimmung des Vermie-

schaftseigentum beseitigen zu lassen.

Anzahl der Umzüge in einem bestimm-

ters eingeholt worden war. Es ist deshalb

Aus offensichtlichen Gründen wurde

ten Zeitraum sowie die dadurch entste-

zu empfehlen, dass Sie mit dem Vermieter

das

hende Abnutzung des Treppenhauses

darüber verhandeln, dass Sie den Lami-

dargelegt werden können.

natfußboden in der Wohnung hinterlas-

tümer

von

dem

besagten

abgelehnt.

Ablehnung

Muss

hingenommen

Eigendiese werden

oder besteht die Möglichkeit die Angelegenheit vor Gericht klären zu lassen.

sen dürfen. Wir wohnen seit 18 Jahren in einer Mietwohnung und haben bei unserem Einzug einen Laminat-

Die in Ihrer Eigentümerversammlung

boden von einer Fachﬁrma verlegen

vorgeschlagene Regelung ist wirtschaft-

lassen. Das Laminat ist in einem aus-

lich vernünftig. Wenn wegen der Mehr-

gezeichneten Zustand, es sind keinerlei

Dr. Peter Werchan ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht www.mietrecht-lichtenberg.de

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Nr. 16, Ausgabe 22./23. April 2017

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