Wirtschaft in Berlin - Immobilien: Projektentwicklung, Investoren by Berlin Medien GmbH

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Wirtschaft

SPEZIAL

IMMOBILIEN UND PROJEKTENTWICKLUNG

Der Runde Tisch Neubau, Bürgerbeteiligung, Preisentwicklung – Experten der Immobilienbranche diskutieren

Optik, Kosten, Efﬁzienz Welche Herausforderungen ein moderner Neubau für Architekten und Planer darstellt

Strategie statt Hokuspokus Anzeigen-Sonderveröffentlichung Nr. 11 | 08. Juli 2014

Wirtschaft

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 08. Juli 2014

AUS DEM INHALT

Eine Frage der Fläche

Neuer Wohnraum für Berlin BILD: THINKSTOCK.DE

Viel Handlungsbedarf, viele Ideen und Maßnahmen – aber welche sind sinnvoll, um den wachsenden Bedarf an Wohnungen in Berlin zu decken, welche werden bereits umgesetzt? Die Pläne von Senat und Unternehmen und aktuelle Bauprojekte.

Das Thema Wohnungsneubau wird derzeit kontrovers diskutiert – das zeigte sich auch beim Runden Tisch der Berliner Verlag GmbH: Vertreter aus Politik, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, darunter StadtentwicklungsSenator Michael Müller, diskutierten angeregt über politische Maßnahmen und das Potenzial für bedarfsgerechten Neubau. Das waren die Standpunkte.

Mehr Transparenz, mehr Chancen für die Wohnungsbaugesellschaften – wie die neue Liegenschaftspolitik des Senats den Umgang mit den landeseigenen Flächen reglementieren soll.

Stein auf Stein – mit Stil BILD: THINKSTOCK.DE

Energetisch effizient, modern, attraktiv: Wie sich Planer und Architekten der Herausforderung Neubau stellen.

Raus ins Grüne BILD: THINKSTOCK.DE

Wie Projektentwickler außerhalb des SBahnringes neuen Wohnraum schaffen.

Neuer Besitzer, neue Regeln BILD: THINKSTOCK.DE

Werden Miet- in Eigentumswohnngen umgewandelt, gibt es klare Vorgaben.

Zu neuem Leben erweckt BILD: THINKSTOCK.DE

Welche Möglichkeiten die Umnutzung von Brachen und Gebäuden bietet. Impressum Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Stefan Hilscher Anzeigen: BVZ Vermarktung GmbH (Berlin Medien) Jens Kauerauf Projektverantwortung: Renate Werk Verlag: Postadresse 10178 Berlin Anzeigen: Postfach 02 12 84, 10124 Berlin Druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, Am Wasserwerk 11, 10365 Berlin Redaktion und Konzeption: mdsCreative GmbH, Amsterdamer Str. 192, 50735 Köln Klaus Bartels (verantw.), Isabel Ehrlich Layout: Katrin Großmüller, Petra Staisch Titelbild: Thinkstock.com, Composing: Nadja Abdul Hussein/Olga Begandt

BILD: IMAGO/ LARS BERG

Experten diskutieren BILD: BENJAMIN PRITZKULEIT

er durch Berlin spaziert oder vom Fernsehturm auf die Stadt herabblickt, wird es bemerken: Im Gegensatz zu anderen Metropolen hat die deutsche Hauptstadt durchaus noch freie Flächen. Doch welches Baupotenzial bieten diese Grundstücke und Brachflächen ‒ insbesondere für die Schaffung des dringend benötigten bezahlbaren Wohnraums? Die neue Liegenschaftspolitik des Senats, die sich in den Maßnahmenkatalog rund um das Thema Neubau einreiht, soll den Umgang mit den landeseigenen Grundstücken stärker reglementieren. Die Auswirkungen sind bereits spürbar. „Es ist schwieriger geworden, vom Liegenschaftsamt an Grundstücke zu kommen“, berichtet Laurens Hegeman, Geschäftsführer der Kondor Wessels Holding GmbH. Genau das hat der Finanzsenat für private Investoren beabsichtigt. Das Konzept zur „transparenten Liegenschaftspolitik“ formuliert Ziele, die immer mehr zu konkretem Verwaltungshandeln werden sollen. Von einem „zielgerichteten und langfristig-strategischen Umgang mit landeseigenen Grundstücken“ ist da die Rede. Der Liegenschaftsfonds des Landes wurde im Jahr 2000 gegründet. Aktuell hält der Fond innerhalb Berlins circa 240 Grundstücke. Rund zwei Milliarden Euro hat das Land seitdem durch die Veräußerung landeseigener Immobilien eingenommen. Das Geld diente vor allem zur Sanierung der Finanzen. Doch nun sollen andere Aspekte stärker bei Verkäufen berücksichtigt werden. Vor allem der des bezahlbaren Wohnraums für große Bevölkerungsgruppen. Verteilung reglementieren. Zwar konnte das Berliner Abgeordnetenhaus über einen Steuerungsausschuss auch bisher Einfluss darauf ausüben, an wen verkauft und was dort gebaut wurde. „Bisher wird diese Gestaltungsmöglichkeit nur unzureichend wahrgenommen“, heißt es aus der Senatsverwaltung für Finanzen. Formlose Begründungen einzelner Ressorts reichten bisher, um Grundstücke ohne Bieterverfahren in Direktvergabe an Interessenten zu vergeben. Doch fehlte in solchen Fällen nicht nur die Abwägung mit den Interessen anderer Ressorts, sondern auch der Preiswettbewerb des freien Marktes. Andererseits wurden die Grundstücke sehr oft höchstbietend veräußert, so dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen nicht mithalten konnten. Das soll nun anders werden. Alle Senatsverwaltungen und die Bezirke sollen „eine Portfolioanalyse nach einer vorgegebenen Clusterung“ vornehmen. Konkret bedeutet das, langfristig zu planen: Wo können Wohnungen entstehen? Wo sind Kindertagesstätten oder Schulbauten nötig, welche Flächen eigenen sich für Gewerbe? Das so genannte Infrastrukturvermögen des Landes, also Straßen, Parks, Seen und ähnliche Flächen, müssen allerdings nicht bewertet werden. Es sei denn, ihr Verkauf kommt ernsthaft in Betracht. Seine Grundstücke unterteilt das Land drei Kategorien: Flächen, die das Land selber nutzt. Flächen, die das Land möglicherweise nutzen will, etwa um Altersheime oder Kindertagesstätten zu bauen. Und Grundstücke, die eine „Verkaufsperspektive“ bieten. Mindestens alle fünf Jahre sollen die Grundstücke im Eigentum des Landes einer Nutzungsprüfung unterzogen werden. Die Nutzungserfordernisse müssen nachgewiesen werden. Diese Aufgabe soll ein Portfolioausschuss wahrnehmen, der bald eingerichtet werden soll. Der Prozess der umfassenden Bewertung aller landeseigenen Grundstücke wird damit beginnen,

dass alle Bezirke und Senatsverwaltungen eine Liste mit den Flächen bekommen, die ihnen zugeordnet sind. Im Gegenzug müssen sie dann nachweisen, welche Grundstücke sie brauchen oder möglicherweise künftig noch brauchen werden. Wird dieser Nachweis nicht erbracht oder vom Portfolioausschuss nicht akzeptiert, wird das Grundstück dem Liegenschaftsfonds übertragen. Beim Verkauf soll das Bieterverfahren künftig der Normalfall sein, die Direktvergabe die Ausnahme. Für Letzteres gibt es eine ganze Reihe von Kriterien. Etwa die Schaffung neuer Arbeitsplätze in Branchen wie Kreativwirtschaft, Medizin- und Biotechnik, Forschung, Technologie und anderen Zukunftsbranchen. Und dann gibt es eine ganze Reihe von Nutzungen, die im weitesten Sinn das Gemeinwohl betreffen: Die Schaffung von Wohnraum für einkommensschwache Haushalte zählt dazu, ebenso wie der Bau von Pflegeeinrichtungen, Sportstätten und Jugendtreffs.

Die landeseigenen Grundstücke sollen verstärkt auf ihren Nutzen geprüft werden Vor knapp zwei Jahren hat der Senat ein Bündnis für soziale Wohnungspolitik beschlossen. Es sieht die Direktvergabe landeseigener Grundstücke zum Verkehrswert an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften vor, wenn diese Konzepte vorlegen, die den Senat überzeugen. Für diesen Zweck hat der Senat knapp 20 Grundstücke identiﬁziert, auf denen die Gesellschaften Neubauten errichten können. Preisanstiege vermeiden. Dass das Land bestimmte Grundstücke für günstigen Wohnraum vorhalten will, ﬁndet Laurens Hegeman von Kondor Wessels in Ordnung. „Aber es muss klare Regeln für ganz Berlin geben“, fordert er. Je nach Bezirk würden völlig unterschiedliche Anforderungen gestellt. Die Entscheidung des Landes, viele Grundstücke vom Markt zu nehmen, führe zu höheren Preisen für private Investoren, kritisiert der Geschäftsmann. Und das verteuere dann

wieder den Wohnraum auf dem freien Markt außerhalb der Angebote von Wohnungsbaugesellschaften. Grundstücke, für die bereits Baurecht besteht, seien mittlerweile sehr teuer. Kondor Wessels geht laut Hegeman daher „den langen Weg“, kauft also Grundstücke, für die das Genehmigungsverfahren noch durchlaufen werden muss. Dabei setzt Hegeman auf das Gespräch mit Bezirksvertretern. Es gebe immer noch Bezirke, in denen man als Investor mit oﬀenen Armen empfangen werde. „Je weiter man raus geht, desto einfacher wird es.“ Aber auch zum Beispiel in Friedrichshain hat das Unternehmen erfolgreich gebaut. Anfang des Jahres wurde auf einem ehemaligen Brauereigrundstück ein großes Projekt fertig: Mehr als 100 Eigentums- und 50 Mietwohnungen sind in einem siebengeschossigen Neubau entstanden. Auf dem rund 5500 Quadratmeter großen Grundstück hat Kondor Wessels etwa 35 Millionen Euro investiert. Seine Kompetenz als Projektentwickler und Bauherr würde Hegeman auch gerne für landeseigene Wohnungsunternehmen einsetzen. Dass diese selber bauen, kritisiert er. Das verteuere deren Projekte nur, da sie dafür eigene Abteilungen aufbauen müssten. „Das sind versteckte Kosten“, mahnt er. Beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hingegen begrüßt man die Absicht des Senats, die Wohnungsbaugesellschaften künftig per Direktvergabe stärker zu berücksichtigen. Die bisherige, eher preisorientierte Vergabepolitik sei für die Wohnungsbaugesellschaften ein Nachteil gewesen, bemerkt BBU-Sprecher Dr. David Eberhart. Letztlich habe diese Art der Vergabe auch zum Votum der Berliner gegen den Wohnungsbau auf dem Areal des früheren Flughafens in Tempelhof beigetragen. Die Leute hätten angenommen, dort entstünden Luxuswohnungen, glaubt Dr. Eberhart. Das Argument, dass nur die Ränder bebaut werden sollten, sei nicht stark genug gewesen. Das Umdenken in der Liegenschaftspolitik des Landes kommt für den BBU „sehr spät“. Und noch sei alles recht zäh. Auch er würde einheitliche Kriterien für Investoren begrüßen. „Je mehr Wünsche das Land in städtebauliche Verträge einbaut, desto komplizierter wird es“, sagt Dr. Eberhart. Inwieweit sich die neue Liegenschaftspolitik positiv auf den Wohnungsbau auswirkt, wird sich also noch zeigen. Johannes Schmitz

i BODENQUALTITÄT – AUF DEN UNTERGRUND KOMMT ES AN Vor rund 10.000 Jahren endete für Berlin die Eiszeit. Ihre Einflüsse auf die Beschaffenheit des Bodens und damit auch auf potenzielle Baugrundstücke beschreibt Baugutachter Achim Reiprich: „Entlang der Spree diente das Urstromtal als Abflussbahn der Gletscher.“ Weiter weg von der Spree finden sich dann die Flächen, auf die die Gletscher abschmolzen. „Zum Bauen ist beides okay“, sagt der DiplomGeograf. In Spandau treffe man schon mal auf Torfe, die schlechter zum Bebauen seien. Und für Projekte in Oranienburg bedürfe es beson-

derer Bodenproben, da dort besonders viele Bomben herunterkamen. Ebenfalls wichtig für Bauherren ist das Einkalkulieren der Grundwasserstände. Deren Ansteigen ist laut Reiprich darauf zurückzuführen, dass Berlin weniger Wasser verbraucht, als zu Zeiten der Industrialisierung. Die Förderung des Wassers lässt nach, der Grundwasserspiegel steige und nähere sich damit seinem natürlichen Stand an. Für Bauherren sieht Reiprich allerdings keine Gefahr. „Geplante Neubauten können entsprechend ausgelegt werden.“

Wohnungswirtschaft

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Eine Immobilie, viele Optionen Vom Großinvestor, der ganze Straßenzüge kauft und weitervermietet, bis zum privaten Käufer, der sich den Traum vom Eigenheim erfüllt – wie sich das Verhältnis von Kapitalanlegern und Selbstnutzern in Berlin entwickelt und wann Experten zum Erwerb raten.

ber 70 Millionen Pfund für ein Appartement in Kensington, eine Million Euro für ein Eigenheim im Speckgürtel der britischen Hauptstadt ‒ Meldungen über Londoner Immobilienpreise haben zuletzt für Aufsehen gesorgt. Auch Berlin macht Schlagzeilen mit enorm teuren Wohnungen. Der Ausverkauf von Immobilien an teils ausländische Großinvestoren scheint zu drohen. Aber ist das wirklich so? Oder wird in der Hauptstadt wieder vermehrt für den eigenen Bedarf gekauft? Seit der Finanzkrise hat das Wort „Immobilienblase“ eine ähnlich verschreckende Wirkung, wie die in Deutschland historisch angstbesetzte Inﬂation. Die Erfahrungen von Wohnungssuchenden sind in vielen deutschen Städten vergleichbar: Schöne, beliebte Viertel sind für kleine bis mittlere Einkommen nicht mehr bezahlbar, und auch die Preise an Stadträndern steigen. Berlin Mitte? Prenzlauer Berg? Kann man vergessen. Dass es hier zur klassischen „Immobilienblase“ kommen könnte, verneinen Experten allerdings. Keine Blase zu befürchten. Eine Immobilienblase werde in Berlin nicht drohen, meint zum Beispiel Dr. Jürgen Leibfried, Geschäftsführer der Bauwert Investment Group. Als einer der führenden Projektentwickler Deutschlands präsentiert das Unternehmen in Berlin Büro- und Einzelhandelsprojekte und hochwertige Wohnimmobilien im gehobenen Segment. „Es ist ja nach wie vor so, dass in Berlin mit vergleichsweise viel Eigenkapital gekauft wird“, sagt Leibfried. Die gefürchtete Spekulationsblase entstehe aber nur bei ausschließlich kreditﬁnanzierten Immobilien. Auch Mario Hilgenfeld, Bereichsleiter für Wohnungswirtschaft und -politik beim BBU, dem Verband der BerlinBrandenburgischen Wohnungswirtschaft, teilt diese Einschätzung. Zwar gebe es auch in Berlin typische Spekulationsobjekte ‒ die machten aber für den Berliner Wohnungsmarkt insgesamt nichts aus. Die Luxusimmobilie am Gendarmenmarkt, die eher Geldanlage,

aber nicht Wohnung ist, sondern die meiste Zeit leer steht, die gebe es in jeder internationalen Großstadt, weiß Hilgenfeld. „Das hängt mit der Attraktivität Berlins zusammen und das ist auch in Ordnung so.“ Seine Rechnung: In Berlin fehlen langfristig rund 100.000 neue Wohnungen ‒ dieses Problem lösen auch 5.000 leerstehende Highend-Immobilien nicht.

Hauptsache Eigenkapital. „Ich würde Interessenten zum Kaufen raten, wenn sie über ausreichend Eigenkapital verfügen“, empfiehlt Marcus Buder. Der Eigenkapitalanteil sollte bei wenigstens 20, besser 30 Prozent der Gesamtkosten liegen. Vor allen Dingen: Kunden sollten auch noch in der Lage sein, ihre Kredite zu bedienen, wenn die Zinsen irgendwann wieder bei sechs Prozent liegen. Ein bis zwei Prozent Tilgung müssen zuZielgruppe Selbstnutzer. Derzeit rechnen Immobidem zur Kalkulation gehören. BBU-Experte Hilgenfeld lienexperten damit, dass nach dem Hype um Luxugeht noch einen Schritt weiter: Eine Neubauwohnung simmobilien wieder vermehrt für 500.000 Euro könne nur kaufen, für den eigenen Bedarf gekauft wer 100.000 oder 200.000 Euro Eiwird. „Unsere Projekte werden genkapital mitbringt. „Wenn man zu mehr als 50 Prozent innerhalb aber eine Gebrauchtimmobilie bis „Spekulationsobjekte der Nachbarschaft des Stadtteils zu 200.000 Euro erwerben möchte, machen den Berliner verkauft“, erklärt beispielsweise dann kann man mit einem normaWohnungsmarkt Alexander Happ, Geschäftsfühlen Einkommen auch zu 100 Prorer der Buwog Meermann AG. zent finanzieren.“ Die wichtigste nicht aus“ Das Unternehmen zählt zu den Grundbedingung sei allerdings, führenden Komplettanbietern dass man auf lange Zeit mit einem von Wohnimmobilien. Auch Masicheren Job kalkulieren kann. Freirio Hilgenfeld bestätigt diesen Trend: Während früher berufler und Selbstständige können so sicher nicht Wohnungen eher ein Anlageprodukt gewesen seien, rechnen. Der Erwerb muss zur Lebenssituation passen. seien heute 60 bis 70 Prozent der Käufer Eigennutzer. Neue Kundenstruktur. Hilgenfeld erinnert an die „Das ist deutlich mehr als früher.“ 90er Jahre, in denen die Bundesbeamten nach Berlin zogen. Damals herrschte eine völlig andere KundenKaufen oder mieten? Bei dieser Frage entscheiden struktur als die, die heute den Markt prägt. „Damals sich die Fachleute wegen der niedrigen Zinsen überhaben sich ganz viele ein Häuschen zugelegt. Was einstimmend für den Immobilienerwerb. „Im Vergleich man in Bonn hatte, das wollte man natürlich auch in mit anderen Metropolen sind die Kaufpreise in Berlin Berlin haben“, erläutert er. Das Besondere: Die damazudem immer noch verhältnismäßig günstig“, ergänzt ligen Käufer ‒ Beamte allesamt ‒ konnten auf JahrMarcus Buder, Leiter des Bereichs Gewerbliche Immozehnte mit einem sicheren Einkommen rechnen. Und bilienfinanzierung der Berliner Sparkasse. Auch Jürgen entsprechend gelassen finanzieren. Heute kommt als Leibfried weiß, dass in Berlin für 3.500 oder 4.000 Euro unwägbarer Marktfaktor auch noch Berlins rasantes pro Quadratmeter sehr vernünftige Wohnungen zu Wachstum hinzu. Derzeit verzeichnet die Hauptstadt bekommen sind. „Das werden sie in Düsseldorf oder 45 bis 50.000 Neuzugänge pro Jahr ‒ erheblich mehr Hamburg nicht finden.“ Einig sind sich die Fachleute als vor Jahren angenommen. Eine der Planungen aus darüber, dass die Kaufentscheidung an bestimmte Vodem Jahr 2008 sah vor, dass im Jahr 2030 eine Einwohraussetzungen gebunden bleiben sollte.

nerzahl vorliegen würde, die de facto aber schon Ende 2012 erreicht war, so Leibfried. Und Alexander Happ meint: Die elementrare Grundlage für den Wohnungsmarkt Berlin ist der Zuzug.“ Kein Wunder also, dass auch die Nachfrage auf dem Mietmarkt gestiegen ist. Ansprüche sind gestiegen. Bei den etwa 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin sieht Leibfried aktuell das Problem, das viele davon den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Das liegt nicht zuletzt an der historischen Entwicklung Berlins. Während in andern Städten ausreichend Eigentumswohnungen errichtet worden sind, hat Berlin einen anderen Weg genommen: „Der Hauptanteil von Wohnungen, die gebaut wurden, war im Westen der soziale Wohnungsbau und im Osten der Plattenbau. Und beide sind nicht das, was Familien oder junge Leute mit gutem Gehalt heute nachfragen“, so Leibfried. Auch unter energiepolitischen Aspekten genügen allenfalls Wohnungen, die nach 1995 gebaut worden sind, noch heutigen Anforderungen. Besonderes Pﬂaster Berlin. Was Immobilien in Berlin nach wie vor so interessant macht, ist die Tatsache, dass die Preise sich hier im Gegensatz zu andern Städten relativ moderat entwickelt haben. Der Anstieg, meint Marcus Buder, sei allein im Bereich der Innenstadt etwas hitziger. Im Großen und Ganzen sei der Preisentwicklung doch „eher als Aufholung zu werten“. Völlig unabhängig von den aktuellen Preisen zählt nach Ansicht der Experten bei einer Kaufentscheidung die Bewertung der eigenen Lebensumstände. Für Berlin hat Mario Hilgenfeld ausgemacht: Die Stadt hat immer noch einen hohen Umsatz im Mietmarkt. „Aber wir sind halt der Kreativpool mit vielen Selbstständigen und Freiberuﬂern. Die kaufen nicht, die müssen gucken, wie das Geschäft läuft.“ Eigentumsquoten seien somit auch immer eine Frage der Sozialstruktur ‒ und nicht nur der Preise. Ute Riechert

60–70% ... der Käufer von Immobilien in Berlin sind heute Eigennutzer, schätzen Experten. Damit ist ein Anstieg der Selbstnutzer zu verzeichnen.

2.474 € ... soll eine Eigentumswohnung in Berlin im Schnitt pro Quadratmeter kosten. Das geht aus dem GSW Wohnungsmarktreport 2014 vor. Die Kaufpreise von 2012 zu 2013 sind laut dieser Erhebung um 9,6 Prozent gestiegen ‒ weniger als im Vorjahr.

€

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IMMOBILIEN VON A BIS Z

Gestiegene Nachfrage, gestiegene Anforderungen

Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung und gilt als eine Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Darin muss sowohl das Sondereigentum, als auch das Gemeinschaftseigentum klar ausgewiesen sein. Der Plan ist Bestandteil der Grundakte und gehört zur Teilungserklärung beziehungsweise zur Urkunde über Sondereigentum.

Der Bedarf an Wohnraum in Berlin wächst stetig, die Zahl der Lösungsansätze ebenfalls – wie sich Senat, Projektentwickler und Wohnungsunternehmen positionieren und wo aktuell gebaut wird.

Betriebskostenumlage

Der Einheitswert dient als Besteuerungsgrundlage. Auf Basis des Einheitswertes eines Grundstücks werden vom Finanzamt die Steuermessbeträge für die Grundsteuer, die Vermögenssteuer und die Erbschaftssteuer festgesetzt.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird vierteljährlich von der Gemeinde erhoben, zu der das Grundstück gehört. Maßgeblich für die Besteuerung sind der Einheitswert, der Hebesatz und die Steuermesszahl.

Hypothek

Wenn ein Grundstück durch eine Hypothek belastet wird, muss an den Gläubiger als Berechtigten der Hypothek eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück bezahlt werden. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Grundschuld besteht keine Forderung mehr, sobald das Darlehen zurück bezahlt wurde. Die Hypothek wandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld.

Instandhaltungsrücklage

Laut Wohnungseigentumsgesetz ist die Eigentümergemeinschaft verpﬂichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Diese dient als Vorsorge für notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft beschließt, wie hoch die Rücklage ausfällt. Sie wird dann durch den Verwalter im Rahmen des monatlichen Wohngelds erhoben. Die Kosten für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung müssen die jeweiligen Eigentümer selbst übernehmen.

Mieteigentumsanteile

Zu jeder Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, der entsprechend der Wohnungsgröße bemessen wird. Mit diesem Anteil ist er auch an den allgemeinen Kosten beteiligt, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Unabhängig von der Höhe des Miteigentumsanteils sind jedoch alle Wohnungseigentümer in der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gleichberechtigt.

Notargebühr

Notargebühren sind Kosten für die Leistungen des Notars. Sie sind in der Kostenordnung gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, der im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird. In der Regel betragen die Notargebühren 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Sondereigentum

Im Sondereigentum sind alle Räume der Wohnung inbegriﬀen. Dies schließt nichttragende Zwischenwände, Wand- und Bodenbeläge, Wohnungsinnentüren sowie alle eingebauten Anlagen und Einrichtungen wie Küchen- oder Badezimmereinrichtungen ein. Sondereigentum kann auch an Räumen gebildet werden, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, wie etwa Hobbyräume oder Tiefgaragenstellplätze. Daneben kann an einer Wohnung auch das Recht zur alleinigen Nutzung von Terrassen- oder Gartenﬂächen verbunden sein.

erlin wächst und wächst: Am Ende des dritten Quartals 2013 hatte Berlin einer Mitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zufolge eine Bevölkerungszahl von rund 3.408.000 Einwohnern. Gegenüber dem Jahresanfang stieg die Zahl der Bewohner damit um rund 32.400 Personen, beziehungsweise um ein Prozent. Dabei handelt es sich um rechnerisch fortgeschriebene Ergebnisse, die auf Grundlage des Zensus 2011 ermittelt worden sind. Demnach hält das seit langem zu beobachtende Bevölkerungswachstum in der Bundeshauptstadt an, wenn auch auf einem niedrigeren als dem bislang berechneten Niveau.

Historisch niedrige Leerstandsquote. Dem Zuzug von Menschen steht der drastische Wohnraummangel in der Hauptstadt entgegen. Der Leerstand von Wohnungen liegt bei einem historischen Tief. Auch die eher unpopulären Wohnbezirke wie MarzahnHellersdorf sind voll vermietet. Der Verband BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) meldete kürzlich, dass dort nur noch jede hundertste Wohnung leer steht. Bei seinen Mitgliedsunternehmen registriert der Verband nur noch einen Leerstand von zwei Prozent und damit den niedrigsten Stand seit 1995. Ein deutliches Zeichen dafür, dass Berlin neuen Wohnraum dringend braucht. Auch der Volksentscheid, auf dem Tempelhofer Flugfeld keine Wohnungen zu bauen, trägt kaum zur Entspannung der Wohnungslage in der Hauptstadt bei. Maßnahmen konsequent umsetzen. Politik und Verwaltung sind im Zugzwang und haben in den vergangenen Monaten mit verschiedenen Maßnahmen reagiert. „Neubauförderung, Stadtentwicklungsplan Wohnen, Personalaufstockung in den Bezirksämtern, Grundsätze für eine transparente Liegenschaftspolitik: Gerade in den letzten Monaten ist Berlins Wohnungspolitik gut in Bewegung gekommen“, so BBUVorstand Maren Kern. Nun gehe es um die konkrete Umsetzung der beschlossenen Maßnahmen ‒ und um klare Signale für ein gutes Neubauklima. „Es geht darum, wie Berlin sein Wachstum in Zukunft bewältigt.“ Die BBU-Mitgliedsunternehmen haben ihre Neubauinvestitionen 2013 im Vorjahresvergleich um 160 Prozent auf 123 Millionen Euro gesteigert und rund 1.300 neue Mietwohnungen auf den Weg gebracht. Für 2014 planen sie eine erneute Verdopplung der Neubauinvestitionen auf dann rund 280 Millionen

Euro und den Baubeginn von gut 1.500 Wohnungen. Bis 2020 wollen sie mindestens 18.000 neue Mietwohnungen bauen. „Bei guten Rahmenbedingungen können es aber sogar noch mehr sein“, so Kern. Kritisch betrachtet der BBU allerdings die zögerliche Vergabe landeseigener Bauﬂächen an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und an Genossenschaften. Nach wie vor stehe oftmals das Gewinnstreben vor der Frage nach dem sozialen Konzept. „Berlin braucht keine großen, teuren Wohnungen. Das passt nicht zum Bedarf von Mietern oder Käufern. Gebraucht werden kleine bis mittlere Wohnungen, um auch den Folgen des demographischen Wandels gerecht zu werden“, so BBU-Sprecher David Eberhart.

Der „Stadtentwicklungsplan Wohnen“ (Step Wohnen) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird in den kommenden zehn bis 15 Jahren die Entwicklung und Realisierung von Wohnraum maßgeblich bestimmen. Auf der durch die Senatsverwaltung entwickelten Grundlage, dass die Stadt bis 2030 einen Zuwachs von 254.000 Neuberlinern erwartet, haben die Bauverwaltung, die Bezirke sowie die Verbände der Wohnungswirtschaft und der Mieterverein seit zwei Jahren an der Aufstellung des neuen Stadtentwicklungsplans gearbeitet und diesen jetzt aktualisiert. Nicht weniger als 25 Neubaugebiete weist der Step Wohnen für „kurzund mittelfristige“ Neubauprojekte aus. Insbesondere die Bezirke Spandau, Mitte, Steglitz-Zehlendorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg und Pankow weisen geeignete Flächen auf.

„In den vergangenen Monaten ist der Handlungsdruck eindeutig gestiegen“

Großer Markt für Projektentwickler. Solche Aussichten locken Investoren, Wohnungsbaugesellschaften und Projektentwickler an. Laut einer aktuellen bulwiengesa-Studie sind die wichtigsten zehn Wohnprojektentwickler in Deutschland Mitglieder des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V., BFW. „Allein fünf dieser Projektentwickler sind im BFW Landesverband Berlin/ Brandenburg und auch hier aktiv am Markt beteiligt“, betont Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des BFW Berlin/Brandenburg. Laut dieser durch den BFW und bulwiengesa in Kooperation entwickelten Studie ist Berlin mit 6,8 Millionen Quadratmeter der mit Abstand größte Projektentwicklermarkt. „Allein 4,4 Millionen Quadratmeter Fläche schlagen dabei für Wohnflächen zu Buche. Immerhin sind damit 73 Prozent der aktuellen im Bau befindlichen Projekte Wohnungsbauvorhaben in Berlin“, so Sprungala. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Wohnfläche von 80 Quadratmeter entspricht das 55.000 Wohneinheiten für einen Sieben-Jahreszeitraum.

Dabei mangelt es in der Hauptstadt grundsätzlich nicht an vorhandenen Bauflächen, sondern an der konsequenten Umsetzung der bereits eingeleiteten neuen Liegenschaftspolitik. Rund 240 Grundstücke und Bauflächen innerhalb des Berliner Stadtgebietes hält alleine der landeseigene Liegenschaftsfonds. Das ist aber nicht alles. „Flächenreserven für bis zu 20.000 Wohnungen etwa auf umgewandelten Gewerbe-, Bahn- oder Kasernenflächen sind vorhanden“, wie Senatsbaudirektorin Regula Lüscher bereits vor dem Streit um die Teilbebauung des Tempelhofer Feld eingeräumt hat. Insbesondere durch die sogenannte „Nachverdichtung“ und das Schließen der zumeist noch kriegsbedingten Baulücken könnte massiv und schnell neuer Wohnraum geschaffen werden, denn für die meisten dieser Flächen gibt es bereits ein Baurecht. Hier besteht die Möglichkeit, relativ zügig entsprechende Baugenehmigungen zu erteilen. Um solche Verfahren zu beschleunigen, hatte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erst kürzlich den Bezirken zusätzliches Personal in Form von 17 neuen Mitarbeitern zugestanden. Zudem winkt jedem Bezirk eine Prämie von 500 Euro pro erteilter Baugenehmigung.

Der wirkliche Bedarf an Wohnraum, so die Expertin, sei für Projektentwickler allerdings schwer zu ermitteln. Sie orientieren sich vielmehr an der Nachfrage von Mietern und Käufern und an der demograﬁschen Entwicklung. Nach den Zahlen des Stadtentwicklungsplans Wohnen geht der BFW von einem Bedarf von 137.000 Wohnungen bis 2025 aus. „Leider tut der Senat aus unserer Sicht nicht genug um Investitionen in den Wohnungsbau anzureizen. Wir sehen eher Hindernisse wie die

i „WER BESTELLT, BEZAHLT“ – NEUER GESETZESENTWURF ZUR MAKLERPROVISION Bei der Wohnungssuche kann ein Makler helfen. Wäre da nicht die Maklerprovision, die viele Interessenten abschreckt. Eine gesetzliche Preisbremse soll Mieter nach Plänen der großen Koalition besser vor aufgezwungenen Maklerkosten schützen. Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete nach dem Gesetzentwurf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Schluss sein soll nach dem 40-seitigen Entwurf auch mit der Praxis, dass Neumieter quasi automatisch Maklerkosten tragen. Künftig soll gelten: „Wer bestellt, bezahlt.“ Vereinbarungen, mit denen Vermieter diese Kosten den Mietern auﬂaden, sind dann unzulässig. Ein Maklervertrag kommt erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich einen Auftrag erteilt hat und der Makler gezielt für ihn eine Bleibe ﬁndet. Verstoßen Mak-

ler gegen die schärferen Regeln, droht ein Bußgeld.Die Gesetzespläne, die nun mit den anderen Ministerien abgestimmt werden, sollen Belastungen für Mieter spürbar eindämmen. Vermietern dürften durch die Preisbremse dagegen schätzungsweise 283 Millionen Euro an Einnahmen entgehen. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Pläne, kritisierte aber, dass die Preisbremse nicht bundesweit gelten soll. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) beklagte, die Preisbremse verhindere den Neubau bezahlbarer Wohnungen. Auch der Eigentümerverband Haus & Grund warnte: „Im Ergebnis wird es für Mieter nicht leichter, angemessenen bezahlbaren Wohnraum zu ﬁnden.“ In Kraft treten sollen die Regelungen voraussichtlich 2015. (dpa)

BILDER: THINKSTOCK.DE

Einheitswert

BILD: IMAGO/ BERND FRIEDEL

Wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist, können die Kosten für Heizung, Warmwasserverbrauch und die meisten übrigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind alle wiederkehrenden öﬀentlichen Kosten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Allgemeinstrom, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Hausmeister, Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie alle sonstigen wiederkehrenden Kosten für Versicherung, Wartung und Pﬂege des Gemeinschaftseigentums.

Wohnungswirtschaft

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BILD: ZIEGERT – BANK-UND IMMOBILIENCONSULTING GMBH

Blick in den Garten: In Friedrichshain wurde für das Projekt „Axis“ mit 77 Wohnungen ein Altbau aufwendig saniert.

Kappungsgrenzenverordnung, Zweckenfremdungsverbote und die Ausweitung von Milieuschutzgebieten“, so Hiltrud Sprungala. Tropfen auf dem heißen Stein. Die erst kürzlich durch die Senatsverwaltung beschlossene Wohnungsbauförderung für 1.000 Wohnungen pro Jahr ist in den Augen vieler Projektentwickler ein Tropfen auf den heißen Stein und bewegt im großen Ganzen nicht allzu viel. Mit einem

Wohnungsbaufonds können, so der Senat, 1.000 neue Wohnungen pro Jahr gefördert werden, deren Mieten maximal 7,50 Euro pro Quadratmeter betragen sollen. Ein Drittel dieser Wohnungen sollen sogar nur bis 6,00 Euro pro Quadratmeter kosten. Allerdings werden die günstigen Mieten nur für maximal 30 Jahre garantiert. Finanziert wird das aus einem neuen Wohnungsbaufonds. Pro Jahr stehen 64 Millionen Euro für die Förderung zur Verfügung, insgesamt eine Summe von 320 Millionen Euro.

„Der Handlungsdruck ist in den vergangenen Monaten eindeutig gestiegen“, erklärt Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung in der Investitionsbank Berlin IBB, wo der Fonds aufgelegt wurde. Bis jetzt haben sich noch wenige Wohnungsbauunternehmen um die neue Förderung bemüht. „Wir werden uns engagieren, die soziale Wohnraumförderung im Markt zu platzieren und sie mittel- und langfristig weiter zu stärken. Jede Wohnung, die gebaut wird ‒ egal ob durch private

Investoren oder städtische Wohnungsbauunternehmen ‒ entlastet den Markt“, so Tied. Dass nicht nur der Bau von sozial verträglichen Mietwohnungen, sondern auch Eigentumswohnungen gefördert werden sollten, spielt bei Förderinstituten und Politik eine wachsende Rolle. „In der kommenden Zeit werden wir Gespräche mit dem Senat führen, um hierzu die bereits bestehenden Förderprodukte weiterzuentwickeln und noch attraktiver zu gestalten“, so der Experte. Die Initiativen zum sozialen Woh

Aktuelles Projekt Wilmersdorfer Straße Berlin-Charlottenburg

Bauen Gestalten

Werte schaffen

Aktuelles Projekt Kronprinzengärten Berlin-Mitte

Aktuelles Projekt Klostergärten Berlin-Mitte

Wir machen Bauwerke zu Bauwerten. Klare Visionen, Qualität und die Liebe zum Detail, das sind unsere Maxime seit nunmehr

30 Jahren

Neues Kranzler Eck, Kurfürstendamm 21, 10719 Berlin Tel.: 030-832 11 50 | info@bauwert.de | www.bauwert.de

Aktuelles Projekt Rosengärten Berlin-Wilmersdorf

Aktuelles Projekt Zillegärten Berlin-Charlottenburg

Wirtschaft

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BILD: KW DEVELOPMENT

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nungsbau sehen Projektentwickler eher kritisch. „Die Förderung wird vorzugsweise von kommunalen Wohnungsunternehmen in Anspruch genommen. Die 12.500 erteilten Baugenehmigungen sind keine Reaktion auf die politischen Rahmenbedingungen, sondern auf die Marktentwicklung, denn 90 Prozent der Investitionen kommen aus privater Hand ‒ also 60 Prozent private Unternehmen plus 30 Prozent private Bauherren“, stellt Sprungala fest.

Wohnraum in der Zukunft. Hochtief ist ebenfalls verstärkt in Berlin tätig ‒ auch im Bereich Wohnungsbau. Das Unternehmen setzt sich intensiv mit der Gestaltung von Wohnraum in der Zukunft auseinander. Zurzeit entsteht von HOCHTIEF Projektentwicklung am Barbarossaplatz eine Wohnanlage mit 86 vollständig verkauften Eigentumswohnungen. Gemeinsam mit Kondor Wessels entwickelt das Unternehmen zudem das neue Wohnquartier Cedelia in Steglitz-Zehlendorf mit zirka 280 Wohnungen, von denen jeweils rund die eine Hälfte als Miet- und die andere Hälfte als Eigentumswohnungen angeboten wird. „Wir brauchen eine nachhaltige Stadtentwicklung. Dabei müssen wir überlegen, welche Wünsche, Bedürfnisse und Anforderungen unsere Gesellschaft zukünftig an das Wohnen stellen wird und welche Angebote und Produkte perspektivisch dafür geschaﬀen werden müssen“, erklärt Gordon Gorski, Leiter der Niederlassung Berlin-Brandenburg.

Für das Stadthaus in der Thaerstraße ist eine Mischnutzung vorgesehen – oben Wohnen, unten die Räume der „Arche“.

Intelligente Konzepte entwickeln. Die demograﬁsche Entwicklung, eine steigende Zahl kleiner Haushalte und die Bevölkerungsbewegung aus eher ländlichen Gebieten in die Stadtzentren ‒ diese Aspekte werden zukünftig eine noch größere Rolle bei der Auswahl von Standorten für den Wohnungsbau spielen, so Gorski. Dies wird sich unter anderem in der Produktgestaltung von Projektentwicklern niederschlagen. Dazu gehören entsprechende Grundrisskonzepte, die altersgerechte Planung, die Gestaltung der Außen-

anlagen oder auch Servicedienstleistungen. „Eine zunächst familiengerechte Vier-ZimmerWohnung sollte so gestaltet sein, dass sie für spätere Lebensphasen in kleinere Wohnungen aufgeteilt werden kann. Mit intelligenten Grundrisskonzepten kann eine hohe Aufenthaltsqualität auch in kleineren Wohnungen für eine breite Bevölkerungsschicht erreicht werden“, erklärt Gorski. Solche Aspekte helfen den Entwicklern auch bei der Diskussion „weg vom Quadratmeterpreis hin zu einer Betrachtung der Gesamtmiete“.

„Die Ämter müssen gewillt sein, ihre Möglichkeiten beim Baurecht auszureizen“ Der Wohnungsbau der Zukunft beschäftigt die Projektentwickler auf verschiedenen Ebenen. Die KW Development ist eines der wenigen Berliner Unternehmen, das derzeit bereits Wohnungen für Wohnbaugesellschaften und Genossenschaften baut. „Keine Luxusobjekte im Zentrum, sondern erschwinglicher Wohnraum für alle: Das ist unser Motto“ erklärt Jan Kretzschmar, Geschäftsführer der KW-Development GmbH. Die Belebung von Quartieren setzt für Kretzschmar aber auch die Mitarbeit auf politischer Ebene voraus. „Die jeweiligen Ämter müssen gewillt sein, ihre Möglichkeiten bei Entscheidungen zum Baurecht auszureizen und die Vorgaben zugunsten des Bauprojektes auszulegen. Ein Vorgehen, dass im Bezirk Lichtenberg sehr gut umgesetzt wird, während beispielsweise Pankow sich hier noch schwer tut.“ Gemeinsam mit dem Mitinvestor AK-Projektmanagement Beteiligungs GmbH entwickelt

KWD in der Gartenstadt Karlshorst ein 12.000 Quadratmeter großes Areal. Geplant sind hier Hofhäuser, die städtische Architektur mit entspannt-grünem Leben verbinden. Das Unternehmen setzt bei seinen Projekten auf Gemeinschaft und mehr Miteinander: Das Stadthaus in der Thaerstraße 37 in Friedrichshain zum Beispiel wird einer gemischten Nutzung zugeführt. In seinen oberen Etagen befinden sich 23 moderne Eigentumswohnungen mit 59 bis 142 Quadratmetern Wohnfläche. Die unteren beiden Stockwerke hingegen werden Räumlichkeiten des Projekts „Die Arche“ beherbergen ‒ eine christliche Initiative, die sich aktiv für bedürftige Kinder einsetzt. Günstige Mietwohnungen schaffen. „Der Mangel an günstigen Mietwohnungen ist sicher eine der größten Herausforderungen in der Stadt, die die kommunalen Wohnungsunternehmen nicht allein lösen können. Inzwischen wird seitens der Politik über Kooperationen mit der privaten Wohnungswirtschaft und Quersubventionierungen von günstigem Mietwohnungsbau durch Eigentumswohnungen nachgedacht. Von der Konzeption solcher Projekte wird abhängen, ob sie von Kaufinteressenten und künftigen Mietern akzeptiert werden“, erklärt Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer der Ziegert ‒ Bank- und Immobilienconsulting GmbH. Aktuell vermarktet Ziegert zum Beispiel in der Pettenkofer Straße 73 Wohnungen. Die Preise liegen zwischen 2.550 und 3.530 Euro je Quadratmeter. Potenziale registrieren. Auch in Oberschöneweide registriert Ziegert eine steigende Nachfrage, wo 21 Neubauwohnungen in der Plönzeile 31 vermarktet werden. Die Preise liegen zwischen 2.450 und 3.150 Euro je Quadratmeter. „Oberschöneweide stand bislang nicht unbedingt im Fokus der Wohnungssuchenden. Die Verknappung des Angebots und die wachsende Nachfrage führen jedoch dazu, dass die Interessenten auch diesen Teil der Stadt entdecken.“ Der Unternehmer gibt

3 FRAGEN AN... Michael Müller (SPD), Senator für Stadtentwicklung und Umwelt

Berlin braucht neuen Wohnraum – für alle Bedürfnisse. Welchen Einﬂuss nimmt der Senat auf die Schaffung neuen Wohnraums?

Radicke 22 in Berlin-Adlershof | Unverbindliche Visualisierung Wir bringen Immobilien auf den richtigen Weg

WOHNRAUM FÜR BERLIN MIT WEITSICHT ENTWICKELN Auf dem Weg zu modernem Wohnraum für Berlin sind Erfahrung, Engagement und Know-how gefragt. Wir bringen diese Stärken mit. Denn seit über 20 Jahren sind wir als Bauunternehmen, Bauträger, Eigenkapitalpartner und Projektentwickler erfolgreich am Markt tätig. Jedes Projekt wird sorgfältig kalkuliert und mit höchstem Qualitätsanspruch realisiert. Schritt für Schritt führt das zum Erfolg, so z. B. bei unseren Berliner Wohnprojekten Komponistengärten in Weißensee, ELLA in Prenzlauer Berg, Radicke 22 in Adlershof, Am See in Pankow und Carré Raimar in Charlottenburg. Erfahren Sie mehr: info@kondorwessels.com www.kondorwessels.com

MÜLLER: Wir haben die Mieten- und Wohnungspolitik völlig neu ausgerichtet. Unser Ziel ist es, mit verschiedenen Maßnahmen negative Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt abzudämpfen. Dabei sind ein besserer Schutz für den Wohnungsbestand und der Neubau von Wohnungen die zwei zentralen Säulen. Im Bestand sollen durch positive Maßnahmen wie zum Beispiel das Zweckentfremdungsverbot, die Mietkappungsgrenzen oder den verlängerten Kündigungsschutz Mieten und Wohnraum geschützt werden. Die Erhöhung des Bestands an landeseigenen Wohnungen verbunden mit sozialen Mietregulierungen für diese Wohnungen geben dem Land darüber hinaus die Möglichkeit positiv Einﬂuss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen. Wir arbeiten intensiv an einer noch stärkeren sozialen Ausrichtung in der Mietenpolitik. Daneben ist die Förderung des Neubaus die zweite Säule der Wohnraumpolitik. Mit dem Wohnungsbaufonds wollen wir natürlich einen Anreiz für Investoren und vor allem Wohnungsbaugesellschaften bieten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein weiteres Ziel ist es, Grundstücke und aber auch ﬁnanzielle Mittel an die Wohnungsbaugesellschaften zu geben. Wir konzipieren eine neue Liegenschaftspolitik, arbeiten in Bündnissen auf mit den Bezirken an der Beschleunigung der Bauplanung sowie mit den Bauverbänden an mehr Neubau.

Stichwort Wohnungsbauförderung: Wird es neben dem Wohnungsbaufonds noch weitere Förderinstrumente geben? Wie wird der Fonds angenommen?

Wir freuen uns, dass wir den Fonds nun haben! Eine solche Maßnahme mit immerhin 64 Millionen Euro pro Jahr stand noch vor wenigen Jahren nicht einmal zur Debatte. Der Fonds richtet sich vor allem an die

Wohnungswirtschaft

06 / 07

Erstmals seit 1999 stieg die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin 2013 auf über 10.000 Wohnungen – insgesamt waren es 12.518. Davon werden 10.101 neu gebaut, teilte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mit. Spitzenreiter war Pankow.

BILD: HOCHTIEF PROJEKTENTWICKLUNG

REINICKENDORF

PANKOW

SPANDAU LICHTENBERG

MARZAHNHELLERSDORF

MITTE

CHARLOTTENBURGWILMERSDORF

FRIEDRICHSHAINKREUZBERG

TEMPELHOFSCHÖNEBERG

STEGLITZ -ZEHLENDORF Rund 9.750 Quadratmeter Wohnﬂäche – am Barbarossaplatz entsteht ein Neubau mit 86 Wohnungen

NEUKÖLLN TREPTOW-KÖPENICK

zu bedenken, dass Investoren und Projektentwickler sich mit immer höheren Forderungen bei der Entwicklung der städtischen Infrastruktur beziehungsweise mit dem Wunsch nach maximalen Zugeständnissen an bisherige Grundstücksnutzer konfrontiert sehen. „Die Kosten, die daraus erwachsenen, müssen von den Mietern und Wohnungskäufern bezahlt werden“. Die Fokussierung auf niedrige Mieten verstellt nach Ansicht von Investoren den Blick auf die gut funktionierenden Teilsegmente des Berliner Wohnungsmarktes. „Bei Eigentumswohnungen im Bereich von um die 3.000 Euro je Quadratmeter gibt es ein ausgewogenes

Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, so Ziegert. „Käufer profitieren von einer Stadtrendite, die sie selbst erwirtschaften. Berliner Mieter werden dagegen für die von ihnen produzierten positiven Trends durch höhere Mieten bestraft“, mahnt Ziegert. Spürbar für Unternehmer und Projektentwickler ist der Bedarf an günstigeren Wohnungen. „In jüngster Zeit verkaufen wir unsere Projekte immer häufiger von unten nach oben. Das heißt: Die günstigsten Wohnungen sind zuerst weg, während sich die Interessenten für die eigentlich heißbegehrten Penthäuser nur zögerlich einfinTanja von Unger den. Das war früher anders“.

Der Stadtentwicklungssenator über Wohnungsbauförderung und den Umgang mit Baugenehmigungen in Berlin.

Wohnungsbaugesellschaften, die jetzt im Rahmen ihrer Neubaupläne auf solche Fördermittel angewiesen sind, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Aber natürlich richtet sich dieses Angebot durchaus auch an privaten Investoren, die innerhalb ihrer Bauprojekte auch bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen. Verschiedene Anträge liegen bereits der Vergabestelle beim Senat für Stadtentwicklung vor. Als ein weiteres Fördermittel verfolgen wir in Zukunft die konzeptgebundene Liegenschaftspolitik – also die vergünstigte Vergabe von Grundstücken bei Vorlage von sozialen Wohnkonzepten mit Anteilen von bezahlbaren Wohnungen. Der höchste Kaufpreis kann und darf nicht mehr der ausschlaggebende Aspekt bei der Vergabe von Grundstücken sein.

Baugenehmigungen für Wohnungsneubauten 2013 nach Bezirk Pankow Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Treptow-Köpenick Lichtenberg Charlottenburg-Wilmersdorf

2 329 2 021 1 855 1 733 1 079 815

Marzahn-Hellersdorf Neukölln Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Reinickendorf

613 534 463 437 322 317

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

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Gibt es Pläne oder Strategien des Senats, wie man schneller Baurecht in den Bezirken schaffen und Baugenehmigungen erteilen kann?

MÜLLER: Senat und Bezirke haben sich auf ein „Bündnis zum Wohnungsneubau“ verständigt, das ja bereits am 26. Juni unterzeichnet wurde. Darin verpﬂichten sich die Bezirke, schnell und umfassend Baurecht zu schaffen. Für die zügigere Erarbeitung von Baugenehmigungen erhalten alle Bezirke mehr Personal und eine Prämie vom Land. Geeignete Bauﬂächen planerisch vorzubereiten, Baurecht zu schaffen und zudem soziale und technische Infrastrukturen für neue Wohnquartiere zu schaffen verlangen von Senat und Bezirken gleichermaßen Kraftanstrengungen. Wir haben das erkannt und stellen uns gemeinsam dieser Herausforderung. Ich freue mich, dass alle Bezirksämter den Wohnungsneubau in Berlin unterstützen. Wie gesagt: Wir haben seit 2011 der Mieten- und Wohnungspolitik eine ganz neue Richtung gegeben und das Bündnis ist ein zentraler Baustein. Senat und Bezirke tragen eine gemeinsame Verantwortung, für neu Zugezogene und bereits in Berlin lebende Menschen genügend und auch preiswerten Wohnraum zu schaffen.

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Wirtschaft

Wohnungswirtschaft

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 08. Juli 2014

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Bsi 2030 wird ein Zuwachs von

249.000

Neuberlinern erwartet

Wohnraum schaffen, Akzeptanz fördern Bis 2025 will Berlin bis zu

10.000

Der Senator, Investoren und Immobilienverbände diskutierten am Runden Tisch des Berliner Verlags über politische Maßnahmen, Bürgerbeteiligung und Strategien, um dem rasanten Wachstum Berlins gerecht zu werden.

Wohnungen jährlich bauen

Bilder: Benjamin Pritzkuleit

Von Uwe Aulich

Angeregte Gespräche und viele unterschiedliche Standpunkte: Die Expertenrunde mit Senator Michael Müller (fünfter von rechts).

Laut Amt für Statistik BerlinBrandenburg wurden im Jahr 2013

12.518

Wohnungen genehmigt

er Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin ist groß. Denn die Einwohnerzahl wächst stärker als bisher vorausberechnet. Bis zum Jahr 2030 werden mindestens 250.000 Menschen mehr in Berlin leben als derzeit. Und die brauchen Wohnungen. Etwa 137.000 Wohnungen müssen neu gebaut werden. Aber auf welchen Flächen? Welchen Standard sollen sie haben? Und wie hoch dürfen die Mieten sein? Darüber diskutierten auf Einladung des Berliner Verlags Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD), Vertreter der Immobilienwirtschaft und Projektentwickler.

Große Hoffnung hatte der Senat auf den Wohnungsbau auf dem Tempelhofer Feld gesetzt, die Planungen sind mit dem erfolgreichen Volksentscheid gegen jegliche Bebauung am Rand des einstigen Flughafengeländes aber hinfällig. Und das bereitet Stadtentwicklungssenator Michael Müller noch immer Sorgen. „Das Ergebnis war schon bitter. Ganz darüber hinweg bin ich noch nicht, weil wir sehr viel Kraft und Energie investiert haben.“ Ihm sei es wichtig gewesen, die 1.700 Wohnungen am Tempelhofer Damm zu errichten. Zu denken gibt ihm insbesondere, dass es dieses ablehnende Ergebnis in allen zwölf Bezirken gegeben hat. „Es sind bestimmt mehrere Dinge zusammengekommen ‒ zum Beispiel ein großes Misstrauen gegenüber Großprojekten. Wir haben vielleicht auch zwei, drei Fehler in unserem Masterplan gemacht. Und es gibt in der Stadt eine kritische Grundstimmung, dass man im Moment auf Veränderungen mit Sorge blickt.“ Gedanken macht sich der Senator vor allem wegen einer möglichen Signalwirkung. „Im Tagesrhythmus gibt es Entscheidungen der Bezirke, schon erteilte Baugenehmigungen oder Pläne zurückzuholen. Wenn die Verhinderung von 1.700 Wohnungen dazu führt, dass nun Tausende Wohnungen nicht gebaut werden, dann wird es tatsächlich dramatisch.“ Wie man mit dieser Stimmung umgeht und ein Neubauklima schafft, das sieht Müller nun als eine Aufgabe für die kommenden Jahre. „Dazu sind viele Gespräche und ein offener Dialog erforderlich.“ Und das gilt auch für Schulneubauten, für Krankenhauserweiterungen und für den Straßenbau.

Nur wie gelingt es, ein gutes Neubauklima zu schafartikulieren. Davon machen sie in den seltensten Fällen fen? Die Frage findet Maren Kern vom Vorstand des Gebrauch. Erst wenn die Bagger anrollen, dann zeigt BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunsich Widerstand, teilweise von Berufsprotestierern, die ternehmen schwierig. „Mich hat überrascht, dass die von den Vorhaben nicht einmal direkt betroffen sind.“ guten Argumente beim Entscheid zu Tempelhof nicht Daher hält sie wenig davon, die Bürgerbeteiligung durchgedrungen sind.“ Drei Wohnungsunternehmen weiter auszuweiten. „Das würde bedeuten, man leistet ‒ die Stadt und Land, die Degewo und die Baugenosfundamentalistischen Initiativen wie ‚Mediaspree versenschaft Ideal ‒ waren bereits in die Planungen einsenkenʻ Vorschub. Mit einer gemeinsamen Kampagne gestiegen, „sie stehen für bezahlbare Mieten“, so Kern. für Wohnungsneubau sollte man darstellen, dass neVon den Gegnern sei mit vielen ben der Schaffung von drinHalbwahrheiten wie der vollgend benötigtem Wohnraum ständigen Bebauung des Temweitere positive Nebenwirpelhofer Feldes argumentiert kungen verbunden sind. So „Viele Lösungen sind worden. „Der Volksentscheid ist fließen jährlich viele Hundert klein – erfolgreiche Politik ein Abstrafen gewesen von PlaMillionen Euro an verschiedenungsfehlern, von Politik, von nen Steuern und Abgaben aus erfordert individuelle Großprojekten.“ In dieser Reihe der Wohnungsbautätigkeit in Lösungen“ sieht sie auch den Bürgerentdie Landeskasse. Noch wichtischeid zur Kleingartenkolonie ger aber ist die Sicherung von Oeynhausen in Wilmersdorf, Tausenden Arbeitsplätzen in 85.000 Wahlberechtigte hatten sich für den Erhalt der der Bauwirtschaft.“ Dass der Volkswille auch auf privaten Kleingärten ausgesprochen. Dort sollen 700 WohnunFlächen eins zu eins gelten kann, bezweifelt Projektentgen errichtet werden. „Das Gegenhalten der Bürger hat wickler Thomas Groth, Geschäftsführer der Groth Devesich verstärkt“, sagt Maren Kern. Dennoch sollte es jetzt lopment GmbH. „Wenn Oeynhausen durchgeht, dann nicht vorschnelle Vorschläge zu einer künftigen Bürhaben wir da einen schwierigen Präzedenzfall, der auch gerbeteiligung geben. „Auch von der Einführung von die Planungssicherheit anderer Projekte gefährdet“, sagt Schweizer Verhältnissen rate ich dringend ab. Vielmehr er. Immer wieder kommt es jedoch bei Bauvorhaben zu bedarf es einer breit angelegten Kampagne, die fraktiKontroversen zwischen Bauherren und Bürgerinitiativen. onsübergreifend sein muss.“ Ansonsten sieht Kern die Viele Investoren fordern, der Senat müsse „auch einmal Gefahr, dass Investoren in andere Städte abwandern. Härte zeigen“. Das sieht Jürgen Leibfried, Geschäftsführender Gesellschafter der Bauwert Investment Group, Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des BFW Landesähnlich. Er hat die Erfahrung gemacht, dass die meisten verband Freier Immobilien- und WohnungsunternehBürger bei der Vorstellung von Bauvorhaben damit einmen Berlin/Brandenburg, wirbt dafür, die vorhandenen verstanden waren. „Sie sagen, wir brauchen WohnunInstrumente der Bürgerbeteiligung besser zu nutzen. Sie gen. Nur drei, vier, fünf Leute, die über rhetorische Fäglaubt, dass die derzeitigen Fehlentwicklungen einem higkeiten verfügen, machen meist Stimmung dagegen. kontraproduktiven Zeitgeist geschuldet sind. „Das liegt Sie schütten Sand ins Getriebe. Sie wollen grundsätzlich auch an der Politik. Wenn darüber nachgedacht wird, neue Wohnbauprojekte verhindern.“ Bürgerbeteiligung zu verstärken, muss man sich darauf besinnen, dass wir im Bau- und Planungsrecht bereits „Sind die Probleme einer wachsenden Stadt bei vielen wirkungsvolle Instrumente haben. Bei BebauungspläBerlinern noch nicht angekommen?“, fragt Moderator nen sind die Bürger ausdrücklich aufgefordert, sich zu Ulrich Paul von der Berliner Zeitung. „Berlin ist alles an-

dere als groß. Berlin ist in vielen Dingen auch klein“, sagt Alexander Happ, Geschäftsführer der Buwog-Meermann GmbH. „Viele Lösungen sind klein. Erfolgreiche Politik erfordert individuelle Lösungen ‒ Individualität. Das ist die Seele der Stadt. Die große Vision für Berlin haben wir noch nicht. Tempelhof war keine Vision, sondern eine städtebauliche Masterplanung. Das war zu intellektuell. Die Seele der Stadt ist anders. Unsere Mieter am Tempelhofer Damm hatten zum Beispiel bei einer Bebauung einfach Sorgen wegen steigender Mieten.“ Deshalb spricht Andreas Tied von der Investitionsbank Berlin (IBB) auch von einer „rein emotionalen Diskussion“. Von vielen Bürgern werden die Investoren als „die bösen Bauträger, die Kapitalisten, die Gewinnmaximierer gesehen. Wir können diesen Emotionen mit sachlichen und rationalen Argumenten gar nicht beikommen. Die Tatsache, dass wir deutlich mehr Wohnungen brauchen, die den Markt und damit auch die Mietdynamik entlasten, kommt bei den Menschen nicht so richtig an. Wir müssen den Menschen in der Stadt stärker verständlich machen, dass Wohnungsneubau etwas Positives ist.“ Tied meint, dass das nicht bei allen gelingen wird. „Wir brauchen Partizipation, wir brauchen aber auch eine klare Haltung zu den Rahmenvoraussetzungen.“ Immerhin sind in den letzten drei Jahren jeweils 40.000 Menschen nach Berlin gezogen, damit liege man jetzt schon am oberen Ende der Bevölkerungsprognosen. „Wir sagen jetzt, wir brauchen jedes Jahr 10.000 neue Wohnungen. Wenn man sich aber die Anzahl der neu entstandenen Haushalte von 2011 bis 2013 ansieht, bräuchten wir ‒ sofern der Trend anhält ‒ eigentlich Wohnungen für 22.000 neue Haushalte jährlich.“ Dass die TempelhofDebatte nicht leicht war, räumt Senator Müller ein. „Die Gegner der Bebauung sind mit einem wunderbaren Bild dieser Freiheit, dieser Oﬀenheit gekommen. Sie haben bei ihrer Kampagne tatsächlich ein emotionales Bild erzeugt. Und dann sind wir eher rational dahergekommen und haben davon gesprochen, dass wir mit städtischen Gesellschaften bauen und die Miete sechs Euro betragen wird.“ Beim Volksentscheid sei noch viel mehr sichtbar geworden. Denn unter den Unterstützern für den

Wohnungsbau waren auch Institutionen wie IHK, DGB und Landessportbund. „Es gibt in der Bevölkerung ein ganz grundlegendes Misstrauen großen Verbänden, Organisationen und Institutionen gegenüber.“ Nur „Dagegenhalten“ sei als genereller Weg zu einfach, so Müller. „Es ist ein langer, steiniger Weg, Vertrauen zu gewinnen. Das erreichen wir durch Verlässlichkeit. Dass wir wirklich das bauen, was wir ankündigen. Dass wir es in der Zeit bauen, die wir ankündigen. Die Mieten müssen dann tatsächlich sechs Euro betragen und nicht 10,50 Euro.“

Stimmung zu erzeugen, müsste Berlin mehr aus seinen Vorzügen machen. „Berlin hat wunderbare Grünflächen, die so groß sind wie die gesamte Stadtfläche von Paris. Wir haben tolle Wasserlagen, die kaum eine Metropole in der Welt zu bieten hat.“ Wenn diese besser entwickelt würden, wäre die Akzeptanz der Bürger, auch Freiflächen zu bebauen, garantiert höher. „In Berlin ist die Besitzstandswahrung stark ausgeprägt. Die Haltung Nein zu Großprojekten zu sagen und Ja zum Wohnungsbau, aber nicht vor meiner Haustür, ist weit verbreitet.“ Das Beispiel Gleisdreieck in Kreuzberg verDamit künftig Zehntausende mittelt nach Ansicht des Sena„Alle Leute mitzunehmen Neubauwohnungen entstetors einen anderen Eindruck. in einer Stadt von 3,5 hen, hat der Senat ein Bündnis Am Rand des Parks werden mit den Bezirken vereinbart. Hunderte Wohnungen errichMillionen Einwohnern ist Demnach sollen pro Jahr Bautet. „Das zeigt, was in der Stadt kaum möglich“ genehmigungen für 12.000 möglich ist.“ Man müsse die Wohnungen erteilt werden. Leute ernst nehmen. Zugleich Um die Projekte zu realisieren, könne aber nicht jedem alles müsse mit den Bürgern ein Dialog geführt werden, sagt genehmigt und passend gemacht werden. „Wir können Laurentius A. Hegeman, Geschäftsführer der Kondor den Bürgern aber sagen: Wir bauen hier am Ernst-ThälWessels Holding. „Wir müssen mit den Menschen reden mann-Park 280 Wohnungen, das ist das Ziel. Aber wir und sie davon überzeugen, dass der Neubau von vielen diskutieren mit euch ernsthaft, wie wir sie bauen. Das ist auch teuren Wohnungen dazu beiträgt, den Markt zu schon ein großer Unterschied. Neue Quartiere werden in entspannen, damit auch viele Menschen zu günstigen Tegel, in Adlershof, an der Heidestraße oder möglicherMieten in ihren alten Wohnungen bleiben können.“ Dass weise sogar für Olympia entstehen. Dafür müssen wir Diskussionen in kleinen Kreisen erfolgreich sind, diese unsere Beteiligungsformate anpassen.“ Erfahrung hat Jürgen Leibfried von der Bauwert gemacht. „In einem Mikrokreis mit den verschiedenen Inte- Bei der Bürgerbeteiligung „geht es darum, für ein realisressenvertretern kommt man mit Argumenten und Dis- tisches Meinungsbild auch den Bürgern Gehör zu verkussionen zu einem guten gemeinschaftlichen Ergebnis. schaffen, die für eine Entwicklung sind“, sagt Gordon In einem großen Kreis von mehreren hundert Personen Gorski, Niederlassungsleiter von Hochtief Projektentwird das schon schwieriger, denn da sind durch das Auf- wicklung in Berlin. Eine Stadt hat das Recht auf Veräntreten von interessengesteuerten Personen sachliche derung. Lange Zeit galt für Berlin der Slogan „Arm, aber Diskussionen mittlerweile kaum noch möglich.“ sexy“. „Für mich bedeutet das heute aber, dass wir in Berlin kein Geld haben, etwas zu verändern. Es bedeuDen Projektentwicklern ist sehr wohl bewusst, dass viele tet Stillstand. Berlin braucht eine neue Leitidee, die über Berliner ihren Bauvorhaben mit Skepsis begegnen. „Alle arm, aber sexy hinausgeht.“ Dazu gehört, die Stadt ökoLeute mitzunehmen in einer Stadt von 3,5 Millionen logisch und ökonomisch sinnvoll zu entwickeln. „BeiEinwohnern ist kaum möglich“, sagt Günter Minge, Vor- spielsweise leben wir derzeit durchschnittlich auf 42,5 stand der CD Deutsche Eigenheim AG. Um eine positive Quadratmeter pro Person. Das ist europaweit spitze. Mit

intelligenten Grundrisskonzepten können wir aber auch kleine Wohnungen mit hoher Aufenthaltsqualität für eine breite Bevölkerungsschicht schaﬀen.“ Wie man preiswerte Wohnungen bauen kann, dafür haben die Investoren noch kein Konzept. In Tempelhof sollten 50 Prozent der Wohnungen zu reduzierten Mieten zwischen 6 und 8 Euro je Quadratmeter angeboten werden. Andreas Tied von der IBB verweist darauf, dass es in der Stadt etwa 80 Prozent Ein- und Zwei-PersonenHaushalte gibt, aber nur 55 Prozent der Wohnungen über ein und zwei Zimmer verfügen. Er wirft die Frage auf, welchen Flächenbedarf man wem zubilligt, damit es sozial verträglich ist. „Wir werden mittelfristig weiter steigende Mieten haben. In Berlin müssen derzeit etwa 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufgebracht werden.“ In Hamburg oder München gebe es eine ähnliche Verteilung nur auf höherem Niveau, weil die Kaufkraft größer sei. „Wenn jemand ein begrenztes Einkommen hat und die Miete in einer neu errichteten Wohnung bezahlbar sein soll, muss 

Insgesamt werden davon

7.927

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstehen

i RUNDER TISCH IMMOBILIEN UND PROJEKTENTWICKLUNG Initiiert vom Berliner Verlag setzten sich Stadtentwicklungssenator Michael Müller, Vertreter von Immobilienunternehmen und Branchenverbänden an einen Tisch. Angeregt wurde über Planung, Realisierung und Finanzierung bedarfsgerechten Wohnraums diskutiert. Mit dem Runden Tisch wird der Austausch innerhalb der Branche gefördert – und die Standpunkte an dieser Stelle dokumentiert.

Fertiggestellt wurden im Jahr 2013

6.641

Wohnungen ‒ ein Fünftel mehr als im Vorjahr

D IE T EILNEHMER DES RUNDEN

T ISCHES

Wir können innovative Energielösungen einführen. Sie erfordern bei den Menschen Akzeptanz, und die erreicht man über den Preis.

Wir brauchen positiv besetzte Emotionen beim Wohnungsneubau. Und wir müssen Visionen entwickeln, wo wir in 15 oder 20 Jahren stehen wollen.

Die Gesellschaft muss dafür Sorge tragen, dass ein gewisser Teil der Bevölkerung mit Wohnungen versorgt wird zu Preisen, die der freie Markt nicht schaffen kann.

Wir müssen in der Stadt eine positive Stimmung für Neubauvorhaben erzeugen. Es ist ein langer steiniger Weg, Vertrauen dafür zu gewinnen.

Vielfalt, Kleinteiligkeit, Mischung, das ist die Seele der Stadt. Die Tempelhof-Debatte wurde zu intellektuell geführt.

Wir brauchen nachhaltigen Wohnungsbau, der den Mietern zum Beispiel auch durch Schwellenarmut ermöglicht, lange dort wohnen zu bleiben.

Ich denke unternehmerisch: Warum soll ich also ein erhöhtes Risiko eingehen, wenn der Markt für preiswertere Wohnungen schlechter ist?

Deutschland ist nicht überreguliert. In Berlin gibt es im Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten noch viele Wohnungen mit zu niedrigen Mieten.

Wir müssen beim Wohnen das verkrustete Denken über Bord werfen. Acht statt fünf Etagen in der Innenstadt, und schon gäbe es wesentlich mehr Wohnraum.

FRANK MATTAT, SPRECHER DER GASAGGESCHÄFTSFÜHRUNG

ANDREAS TIED, BEREICHSLEITER IMMOBILIEN- UND STADTENTWICKLUNG DER INVESTITIONSBANK BERLIN

CLAUS-DIETER SCHMIDT, GESCHÄFTSFÜHRER DER CDS BETEILIGUNGS GMBH

MICHAEL MÜLLER, SENATOR FÜR STADTENTWICKLUNG UND UMWELT

ALEXANDER HAPP, GESCHÄFTSFÜHRER DER BUWOGMEERMANN GMBH

MAREN KERN, VORSTAND DES BBU VERBAND BERLINBRANDENBURGISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN

JAN KRETZSCHMAR, GESCHÄFTSFÜHRER DER KW DEVELOPMENT GMBH

LAURENTIUS A. HEGEMAN, GESCHÄFTSFÜHRER DER KONDOR WESSELS HOLDING

GÜNTER MINGE, VORSTAND DER CD DEUTSCHE EIGENHEIM AG