XIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN 2012.03.01.
紫金(白下)科技创业特别社区核心区建筑 设计 BAIXIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN
征集单位：南京白下高新技术产业园区管理委员会 建设单位：南京白下高新技术产业园区投资发展有限责任公司 设计单位：美国PSA建筑设计(中国) / 南京金宸建筑设计有限公司 2012.03.01
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紫金(白下)科技创业特别社区核心区建筑设计 BAIXIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN
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图纸目录 TABLE OF CONTENTS 一、效果展示 PERSPECTIVE IMAGES 西北向鸟瞰图 NORTHWEST BIRD’S-EYE-VIEW 东南向鸟瞰图 SOUTHEAST BIRD’S-EYE-VIEW 主入口鸟瞰图 MAIN ACCESS BIRD’S-EYE-VIEW 西南向滨河透视图 SOUTHWEST RIVERFRONT PERSPECTIVE 东南向街景透视图 SOUTHEAST STREETFRONT PERSPECTIVE 二、设计分析 DESIGN ANALYSIS 项目区位 PROJECT VICINITY 上级规划 GOVERNING MASTER PLAN 指导思想 PROGRAM GUIDELINES 现状条件 EXISTING CONDITIONS 基地分析 SITE ANALYSIS 规划策略 PLANNING STRATEGY 功能分区 ZONING ANALYSIS 分期建设 PHASING ANALYSIS 空间规划 SPACE PLANNING 流线分析 CIRCULATION ANALYSIS 景观分析 LANDSCAPE ANALYSIS 环保理念 SUSTAINABLE ANALYSIS 三、设计图纸 DESIGN DOCUMENTS 规划总平面图 GENERAL SITE PLAN 景观总平面图 LANDSCAPE SITE PLAN 三维建筑分析图3D BUILDING ANALYSIS 地下层平面图 UNDERGROUND FLOOR PLAN 首层平面图 FIRST FLOOR PLAN 二层平面图 SECOND FLOOR PLAN 三层平面图 THIRD FLOOR PLAN 四层平面图 FOURTH FLOOR PLAN 标准层平面图 TYPICAL FLOOR PLAN 沿街立面图 沿街 面图 STREET ELEVATIONS 群体剖面图 SITE SECTIONS 单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION 局部透视图 PARTIAL PERSPECTIVES 设计说明/指标/估算 NARRATIVE/DATA/COST ESTIMATE
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PERSPECTIVE IMAGES
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西北向鸟瞰图 NORTHWEST BIRD’S-EYE-VIEW
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东南向鸟瞰图 SOUTHEAST BIRD’S-EYE-VIEW
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主入口方向鸟瞰图 MAIN ACCESS BIRD’S-EYE-VIEW
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西南向滨河透视图 SOUTHWEST RIVERFRONT PERSPECTIVE
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东南向街景透视图 SOUTHEAST STREET PERSPECTIVE
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DESIGN BACKGROUND
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项目区位 PROJECT VICINITY
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上级规划 GOVERNING MASTER PLAN
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总体建设目标 贯彻科技、智慧、低碳的项目建设指导思想；打造国际一流的高层次人才创业创新 服务平台；形成集企业孵化、加速、研发、办公、中介、会务、洽谈、培训、休闲、 餐饮于一体的“五分钟”产业生态圈。
适宜性原则 科学分析园区需求特点和使用者的行为模式，将其各类需求物化为建筑和规划设计， 科学分析 区需求特点和使用者的行为模式 将其各类需求物化为建筑和规划设计 体现现代化和人性化的特点，充分考虑建筑主要空间的方正布局、灵活组织、景观 视野及良好的采光通风。
可实施性原则 该项目区域附近有空军机场尚待搬迁，目前空军限高为45米，因此在设计层面应充 该项目区域附近有空军机场尚待搬迁 目前空军限高为45米 因此在设计层面应充 分考虑项目建设工期的特殊性，在保证项目品质的情况下，通过合理功能分区、建 筑布局和其他有效措施对高度控制的变化有所体现。为配合快速设计、快速施工、 快速竣工的目标，建筑设计中应尽量采用标准化、模块化的思路，形成能够统一复 制的模块化单元。
生态设计原则 近年来国家大力提倡推进环境友好和资源节约型社会的建设，南京市已将节能和环 保作为建设国家创新型城市的重要方面。因此在本项目的建设上将绿色生态作为特 色和亮点，不但是顺应国家战略和城市战略的需要，同时可以降低建筑能耗，减少 运行成本，提高舒适度，为以后的运营和使用带来诸多益处。
适度超前原则 创新是高新技术产业发展的原动力，本项目鼓励在经济合理、功能适用的前提下在 理念、技术、建筑风格上进行创新，使之具有国际视野和前瞻性。
总体风格引导 建筑整体造型应体现简洁大气、庄重典雅的建筑风格，并通过简洁纯净的几何体块， 体现出现代及科技感。
指导思想 DESIGN GUIDELINES
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现状条件 SITE CONDITIONS
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基地分析 SITE ANALYSIS
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规划策略 PLANNING STRATEGY
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功能分区 ZONING ANALYSIS
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分期建设 PHASING ANALYSIS
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空间规划 SPACE PLANNING
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流线分析 CIRCULATION ANALYSIS
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景观分析 LANDSCAPE ANALYSIS
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绿色理念 SUSTAINABLE ANALYSIS
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计
DESIGN
图
纸
DOCUMENTS
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规划总平面图 GENERAL SITE PLAN
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景观总平面图 LANDSCAPE SITE PLAN
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综合办公/商务酒店建筑群 CENTRAL OFFICE/HOTEL COMPLEX
研发办公建筑群 RESEARCH & DEVELOPMENT COMPLEX
加速器办公建筑群 ACCELERATOR OFFICE COMPLEX
商业裙房/地下车库 RETAIL PODIUM/PARKING GARAGE
三维建筑分析图 3D BUILDING ANALYSIS
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分期建设示意图 PHASING DIAGRAM
交通核示意图 CIRCULATION CORE DIAGRAM
绿化面积示意图 LANDSCAPE DIAGRAM
绿色环保示意图 SUSTAINABLE APPLICATIONS
三维建筑分析图 3D BUILDING ANALYSIS
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首层建筑平面图 FIRST FLOOR PLAN
负一/负二层建筑平面图UNDERGROUND FLOOR PLAN
建筑平面图
BUILDING FLOOR PLANS
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三层建筑平面图 THIRD FLOOR PLAN
二层建筑平面图SECOND FLOOR PLAN
建筑平面图
BUILDING FLOOR PLANS
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标准层建筑平面图 TYPICAL FLOOR PLAN
四层建筑平面图FOURTH FLOOR PLAN
建筑平面图
BUILDING FLOOR PLANS
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永丰河沿街立面图 YONGFENG RIVER STREET ELEVATION
三号路沿街立面图 NO. 3 ROAD STREET ELEVATION
沿街立面图 STREETFRONT ELEVATIONS
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沿永丰河建筑群剖面图 RIVERFRONT SITE SECTION
沿3号路建筑群剖面图 STREETFRONT SITE SECTION
群体剖面图 SITE SECTIONS
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综合办公楼立面图/剖面图 CENTRAL OFFICE ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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综合办公楼立面图/剖面图 CENTRAL OFFICE ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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商务酒店楼立面图/剖面图 BUSINESS HOTEL ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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研发办公楼立面图/剖面图 R&D ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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研发办公楼立面图/剖面图 R&D ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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加速办公楼立面图/剖面图 ACCELERATOR ELEVATION/SECTION
单体建筑立面图/剖面图 BUILDING ELEVATION/SECTION
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永丰河景观透视图 NORTHWEST VIEW
中心区入口透视图 CENTRAL DISTRICT ENTRY VIEW
加速办公叠落露台透视图 ACCELERATOR TERRACE VIEW
研发办公架空庭院透视图 ELEVATED R&D COURTYARD VIEW
局部透视图 PARTIAL PERSPECTIVES
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计
DESIGN
说
明
NARRATIVE
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紫金(白下)科技创业特别社区核心区建筑设计 BAIXIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN 一、项目概述 2011年 为实施创新驱动战略 白下区提出“建设科技创新创业活跃 2011年，为实施创新驱动战略，白下区提出 建设科技创新创业活跃、古都历史文化彰显、 古都历史文化彰显 现代都市气息浓郁、国际化新形象初显，群众更具幸福感和归属感的创新型城区”的战略 目标, 并依托江苏省白下高新技术产业园区建设紫金（白下）科技创业特别社区，以智能交 通及云计算为重点产业领域，高标准规划建设接轨国际的孵化器、加速器、中试用房及相 关配套设施。本次设计包含创业园核心区两幅地块共计55516平方米，项目建成后将成为特 区内的标志性展示板块，成为支撑白下创新型城区，承载科技创业最为重要的载体。 本项目建设地点位于南京市白下区光华路街道白下高新技术产业园区中心位置，基地东至 规划三号路，南至规划十号路，西至规划二号路，北至规划八号路，中间有规划九号路东 西向穿越而过，其中北侧E地块面积29012平方米，南侧I地块26504平方米。地块毗邻绕城 公路，5分钟直达宁杭、宁沪高速，距离市中心、机场、港口、火车站20-30分钟的车程。 周边有规划中的地铁8号线、10号线和13号线，交通便利，联系通畅，左右理工大学、航空 航天大学、农业大学等数十家教学科研机构相连，人文和自然环境优越。 二、设计依据 1、南京市发展和改革委宁发改投资字〖2011〗873号、宁发改投资字〖2011〗877号文件； 2、南京市规划局建设项目宁规要点（2011）01755号、宁规要点（2011）01756号 ； 3、CAD地形图及建筑用地界桩坐标成果报告书； 4、《南京市城市规划条例实施细则》； 5、本设计方案竞赛任务书（含附件及补充文件）； 6、白下高新区创业特别社区控制性详细规划； 7、国家和地方现行的其他有关设计规范、标准和规定。 三、设计理念 作为白下高新技术产业园区内坐拥运粮河水系、永丰河水系和便捷交通条件的核心区域， 紫金创业特别社区具备了高科技园区和城市综合体双重的规划条件和建设优势，为了在此 核心板块凸现特别社区科技 智慧 低碳的项目定位 我们提出了沐浴阳光 享受绿色 核心板块凸现特别社区科技、智慧、低碳的项目定位，我们提出了沐浴阳光、享受绿色、 心智灵动为主题的“创业就在云霄/launch from the cloud”设计理念，以高层高密度、环保 性规划、精细化设计、智能化楼宇和人性化景观全力打造一个具有前瞻国际视野和浓郁创 业氛围的竖向核心区。 在总体布局上，我们首先将一期45米航空限高的小高层研发办公组团点缀在基地西侧沿永 丰河一线，通过调整永丰河滨水绿化带以及将研发建筑首层空间局部挑空的方法引入河道 景观 形成建筑组团与景观绿地的穿插交汇 在保证河道泄洪功能的前提下最大程度上利 景观，形成建筑组团与景观绿地的穿插交汇，在保证河道泄洪功能的前提下最大程度上利 用了可贵的河道资源，使核心区的建设在启动阶段即能够形成靓丽的风景。其次，我们在 两块用地的连接处规划了核心区的配套服务建筑群，包括综合办公大楼、商务酒店、国际 会议中心和企业服务中心，这四大功能块各居一角，相互依托，形成了核心区最为高效集 合的中心组团空间。最后，在地块的东侧我们将六栋形态相似的加速器塔楼呈大雁形错落 布局，在高密度的前提下有效保证了每栋建筑的景观视线、自然通风和日照条件，而加速 器塔楼之下，我们以行云流水的设计手法形成了自由形态的连续叠落裙房，为核心区创意 办公、社交集合以及商业服务提供了大量的轻松空间。
设计说明/指标/估算 NARRATIVE/DATA/COST ESTIMATE
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在建筑设计上，本案立足于生态科技和人性化空间的设计方向，不仅考虑了建筑朝向、组 团绿地 覆土绿坡等环保设计要素 还通过地下空间通风采光设计 屋顶花园景观绿化设 团绿地、覆土绿坡等环保设计要素，还通过地下空间通风采光设计、屋顶花园景观绿化设 计、高层建筑空中花园设计等空间设计手法结合被动式涡轮风电转换装置、太阳能光电装 置以及规范性的建筑节能系统，强调了绿色环保的规划设计理念，提高了楼宇的使用能效 和舒适性，为园区的使用者创造了一个自然宜人的办公环境，从而表达了一个示范社区所 应有的细致、多样、科技和人本的品质特征。 四、总平面规划 4.1、建筑布局 小高层研发楼采用L、Z、U等平面形态，呈咬合布置，东西向保持开敞，在尽量减少建筑 间距的同时形成半围合的内庭园空间，有利于自然通风和扩大视觉感。位于中心位置的综 合办公楼和商务酒店在九号路的两侧对应呈方正布局，稳重大气，代表了核心区的根基， 有利于形成园区主入口的“大门”形象。加速器塔楼则面向园区主入口呈两组雁形布局， 具有强列的动感和流动性，而其自由流畅的弧形裙房更与滨河景观绿坡形成呼应，在规整 的建筑空间布局中增添了视觉的变化和轻松的趣味 的建筑空间布局中增添了视觉的变化和轻松的趣味。 4.2、地下空间规划 本案实行整体地下空间大开挖，除了商务酒店之下设置后勤服务用房外均设置两层地下车 库，南、北地块各设置三个地下车库出入口，地下一层还设置了5个下沉式自然采光通风 井，提升了地下车库的品质，也可以减轻对机械通风和人工照明的依赖，增强了环保的概 念。地下负二层可考虑设置平战结合的人防空间。 4.3、交通组织 园区车行出入口分别在三号路、八号路和九号路上设置，七个出入口之间以通过式区内道 路相连，提高了车行的效率，满足了高层建筑消防环道的要求，研发楼组团为尽端式车道， 以保障其良好的私密性。九号路作为地块的主入口两侧设港湾式停车道，满足综合办公楼、 商务酒店、服务中心和国际会议中心人流集中的使用要求。区内车道设计宽度为6米，景 观式消防通道设计宽度为4米。 4.4、分期建设 为了在加速建设、边建边用的指导思想下有序完成整个项目的工程建设，我们考虑了依据 规划条件和技术要求的总体规划、分期建设策略，本项目在航空限高未解除的情况下可先 行开工建设西侧45米高度的研发建筑组团以及位于中心区域的企业服务中心、国际会议中 心、综合办公楼裙房、商务酒店裙房等，航空限高解除后再建设高层加速器办公塔楼及裙 房以及100米高的综合办公塔楼 商务酒店塔楼等 房以及100米高的综合办公塔楼、商务酒店塔楼等。 4.5、总平面消防设计 建筑间距：高层建筑之间间距均大于18米，高层建筑与多层建筑之间间距均大于13米，多 层建筑之间间距均大于12米，满足民用建筑规划设计要求。 消防车道：高层建筑至少一个长边设置等长的消防车道，宽度及转弯半径均满足规范要求。 消防登高面和登高场地：高层建筑临消防车道的一侧设置通长消防登高面以及消防登高场 消防登高面和登高场地：高层建筑临消防车道的 侧设置通长消防登高面以及消防登高场 地。
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紫金(白下)科技创业特别社区核心区建筑设计 BAIXIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN 五、单体建筑设计 5 1 高层综合办公楼设计 该建筑为整个项目的制高点和标志性建筑 平面呈双板式长方 5.1、高层综合办公楼设计：该建筑为整个项目的制高点和标志性建筑，平面呈双板式长方 形布局，楼高地上25层，地下2层，地上建筑高度不超过100米。裙房3层为办公大堂、后勤 出入口、商务接待等功能使用；塔楼4-25层为出租型灵活办公空间，设置竖向交通核心筒、 公用卫生间、空中花园（每隔三层）以及室内通风中庭；屋顶设置一个18米高的被动式涡 轮风电转换装置，南向墙面设置嵌入式太阳能集电板；地下2层为主要为设备用房以及地下 车库。 5.2、高层商务酒店楼设计：该建筑与综合办公楼共同构成园区主入口的对景，平面呈长方 形内廊式布局，楼高地上28层，地下2层，地上建筑高度不超过100米。裙房3层为酒店出入 口、酒店大堂、后勤出入口、商务会议、餐饮服务、健身会所等功能使用；塔楼4-28层为 客房层，设置竖向交通核心筒和服务间，客房可分为普通标间、商务大标间以及顶层行政 套房；地下2层为后勤服务、厨房间、设备用房等。
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能集电板、屋面雨水收集灌溉装置、透水景观铺面砖、地源热泵空调辅助系统、地源热泵 热水辅助系统以及在综合办公楼顶设置 个地标性的被动式涡轮风电转换装置 热水辅助系统以及在综合办公楼顶设置一个地标性的被动式涡轮风电转换装置。 5.9、建筑智能化设计：本项目的建筑智能化设计拟参考国际5A智能化标准，在办公智能化 （光纤通讯、模块网络、IPTV、VPN虚拟网等）、楼宇智能化（空调群控、新风调节、照 明时控、能耗计量、CO2检测等）、消防管理智能化（中央监控、自动报警、自动灭火、 二氧化碳感应、烟雾感应等）、安保监控智能化（一卡通门禁、视频安保、电子巡更、移 动感应等）、通讯智能化（综合布线、无盲区信号源、微波通道等）等方面进行多样化的 动感 等 通讯智能化 综合布线 盲区信号源 微波通道等 等方 进行多样化的 尝试。此外，研发楼的主要楼面还可以采用具有灵活空间优势的FNF系统，避免了工艺流 程改变时可能造成的“二次装修”问题，提供了“柔性空间”的可能。 六、技术经济指标
5 3 高层研发办公楼设计：研发楼为板式建筑 楼高地上11层 地下2层 地上建筑高度 5.3、高层研发办公楼设计：研发楼为板式建筑，楼高地上11层，地下2层，地上建筑高度 不超过45米。首层层高6米，设置门厅、办公大堂、接待、企业展示、咖啡吧等，局部挑空 以形成室外景观休息区，2-11层为开敞式企业办公用房；地下2层为设备用房及停车库。 5.4、高层加速办公楼设计：加速楼为点式建筑，楼高地上平均25层，地下2层，地上建筑 高度不超过100米。地上2层设置门厅、办公大堂、接待、企业展示、咖啡吧等，3-25层为 开敞式企业办公用房；地下2层为设备用房及停车库。 5.5、多层企业服务中心设计：该服务中心属公共服务类建筑，平面为弧线型不规则形状， 楼高地上4层，地下2层，地上建筑高度约为22米。首层设置门厅、共享中庭、园区展示、 联合办公大厅等， 2-3层为开放式企业展示、企业发布、活动中心等，其中2层设扩大中庭 及与国际会议中心和综合办公楼相联的空中通道，4层为行政办公用房；地下2层为设备用 房及停车库。 5.6、多层国际会议中心设计：该会议中心既可为商务酒店配套，同时又保持相对的独立性， 平面为弧线型不规则形状，楼高地上2层，地下2层，地上建筑高度约为19米。首层设置门 厅、共享中庭、会议室、活动室等，2层为多媒体报告厅、休息厅、舞台、后台等，其中休 息厅与企业服务中心和商务酒店以空中通道相联；地下2层为设备用房及停车库。 5.7、多层叠落创意裙房设计：该裙房位于加速办公塔楼的下部，平面为弧线形不规则形状， 楼高地上4层 地下2层 地上建筑高度约为19米 1 2层设置办公门厅 共享中庭 餐饮服 楼高地上4层，地下2层，地上建筑高度约为19米。1-2层设置办公门厅、共享中庭、餐饮服 务、商业用房等，3-4层与加速办公塔楼相连，共同形成大平层创意办公、企业展示、企业 发布、叠落式室外景观露台等；地下2层为设备用房及停车库。 5.8、建筑节能环保设计： 除了在规划设计中采用高层建筑错落布局、开敞式架空庭院、屋顶花园、室内通风中庭等 有利于改善自然采光通风的手段以及使用规范性节能建筑技术和材料外，本案还侧重考虑 了以下环保设计技术：可呼吸双层节能玻璃幕墙、可透光防辐射遮阳板、幕墙嵌入式太阳
设计说明/指标/估算 NARRATIVE/DATA/COST ESTIMATE
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紫金(白下)科技创业特别社区核心区建筑设计 BAIXIA HIGH-TECH PARK CORE DISTRICT DESIGN 七、建筑外饰材料表
设计说明/指标/估算 NARRATIVE/DATA/COST ESTIMATE
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八、工程造价估算表
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设计说明/指标/估算 NARRATIVE/DATA/COST ESTIMATE
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选择一个有思想 有经验 有能力 有信心的设计团队 选择一个有思想、有经验、有能力、有信心的设计团队
•
保障设计工作的连贯性、互动性、包容性和透明性
•
建立前期规划设计与后续技术设计之间的相互支持和相互监督机制
•
建立工程技术论证、造价控制、设备采购、施工管理的协调机制
•
加强信息梳理、政策指导与规划设计工作的互动和衔接
•
完善工作团队的决策程序和沟通渠道
后续设计工作要点 FOLLOW -UP DESIGN CRITERIA
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让我们共创白下特别社区的未来！ LET’S MAKE IT HAPPEN TOGETHER!
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