ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA by C21Iberia

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÍNDICE Presentación ................................................................................................................. 03 Introducción ...................................................................................................................05 Economía .......................................................................................................................... 07 Contexto vivienda nacional ................................................................................... 11 ÁREA METROPOLITANA DE MADRID ........................................................ 16 Zoom Madrid .................................................................................................................. 21 Ciudad .............................................................................................................................................21 Área Metropolitana de Madrid ................................................................................. 22 ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA ............................................28 Zoom Barcelona .......................................................................................................... 33 Ciudad ........................................................................................................................................... 33 Área Metropolitana de Barcelona .......................................................................... 34 OTRAS CAPITALES .................................................................................................. 38 Zoom Valencia .............................................................................................................. 42 Ciudad ............................................................................................................................................42 Otros municipios de la Comunidad Valenciana ........................................ 43 Zoom Sevilla .................................................................................................................. 44 Ciudad ........................................................................................................................................... 44 Otros municipios de Andalucía ............................................................................... 45 Zoom Bilbao ................................................................................................................... 46 Ciudad ........................................................................................................................................... 46 Otros municipios del País Vasco .............................................................................47 Zoom A Coruña ........................................................................................................... 48 Zoom Oviedo ................................................................................................................. 49 Zoom Santander .........................................................................................................50 Zoom Pamplona ........................................................................................................... 51 Zoom Zaragoza ............................................................................................................ 52 Zoom Valladolid .......................................................................................................... 53 Zoom Mérida ................................................................................................................. 54 Zoom Toledo .................................................................................................................. 55 Zoom Murcia .................................................................................................................56 Zoom Palma de Mallorca .......................................................................................57 Conclusiones.................................................................................................................. 63 Compra.......................................................................................................................................... 63 Alquiler..........................................................................................................................................66 Compra frente alquiler..................................................................................................... 68 Notas metodológicas................................................................................................ 76

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PRESENTACIÓN Para CENTURY 21 España el mercado inmobiliario es mucho más que un mero negocio. Es un pilar fundamental para el desarrollo económico de nuestro país que afecta directamente al turismo, la industria, el comercio y, por encima de todo, a la calidad de vida de los españoles. En este sentido, nuestro principal esfuerzo se enfoca en las familias, en conocer a fondo sus demandas y expectativas, así como en sus condiciones financieras para poder acceder a la vivienda que anhelan en cada fase de su vida. CENTURY 21 España siempre ha asumido un sólido compromiso con la identificación de las principales tendencias del sector inmobiliario y es, en este contexto, donde se ha realizado el presente estudio ya que evalúa la capacidad financiera de acceso de las familias españolas a la vivienda, lo que servirá de base para realizar un análisis comparativo entre el alquiler y la compra de una vivienda. Con la elaboración de este informe hemos podido, por un lado, conocer el esfuerzo financiero exigido a las familias para acceder a ambas soluciones de vivienda en las actuales condiciones de mercado y, por otro, identificar qué tipo de vivienda es la más adecuada a su renta disponible y cuál sería la solución más favorable a sus necesidades. El acceso a la vivienda es un derecho constitucional y un desafío cada vez mayor frente a la evolución demográfica, social y económica que influye en la dinámica del desarrollo de la sociedad. Hoy en día, las principales ciudades de todo el mundo se enfrentan al reto de proporcionar soluciones de vivienda asequibles y adecuadas para sus habitantes. Especialmente en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde es visible un fuerte crecimiento de la población, las opciones de vivienda con precios asequibles son escasas. Esto supone que familias con rentas medias, a pesar de tener salarios estables, no puedan comprar o alquilar propiedades con una tasa de esfuerzo razonable. Pero en peores condiciones se encuentran todos a los que les gustaría vivir solos, ya que la tasa de esfuerzo les puede resultar inviable. Recordemos que este análisis se basa en el rendimiento total y por hogar, sumando ingresos laborales, de capital u otros, tal y como se declara en el IRPF anual.

Comprar o alquilar para vivir solo se ha convertido en misión imposible de acuerdo con la tasa de esfuerzo recomendada

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Este estudio recoge la relación entre la oferta de vivienda disponible y las necesidades y poder adquisitivo de los españoles, teniendo siempre en cuenta que la tasa de esfuerzo recomendada en el mismo está pensada para afrontarla en pareja, porque un hogar sí corresponde a una familia y, en general, a una declaración fiscal. Aun así, este estudio refleja una brecha existente entre la tasa de esfuerzo mensual destinada al alquiler frente a la de compra, ya que en todas las ciudades analizadas es posible adquirir una vivienda con dimensiones superiores a las que permite el alquiler con una mensualidad equivalente a un tercio de los ingresos disponibles. Este esfuerzo es superior en el alquiler de viviendas en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona debido al incremento de la presión turística y a una nueva demanda nacional e internacional.

A las familias españolas les es más rentable pagar una hipoteca que un alquiler

Los resultados de este estudio dejan patente la necesidad de gestionar y superar una serie de desafíos, comenzando por la obligación de llevar a cabo una reflexión global sobre una estrategia nacional para el sector inmobiliario. Esta debe involucrar de forma ineludible a cada uno de los interlocutores de la cadena de valor de la vivienda, desde la estabilidad regulatoria y legislativa hasta las soluciones de movilidad entre las diversas regiones; sin olvidar la construcción y rehabilitación de viviendas con tecnologías de construcción más eficientes y sostenibles que garanticen opciones adecuadas para las necesidades actuales de la población. En este sentido, consideramos imprescindible la participación de todas las partes interesadas para alinear estrategias (administraciones públicas, sector privado y sociedad civil) de modo que se estimule un desarrollo económico y social sostenido. No existen economías exitosas en las sociedades que fracasan; por ello, garantizar el acceso a soluciones de vivienda con precios asequibles es un paso fundamental para la sostenibilidad del país.

Esta realidad obliga a muchas familias y jóvenes a buscar alternativas de vivienda en la periferia del centro de las ciudades, en el extrarradio y en ciudades secundarias. Este aumento de demanda dinamiza el mercado en estas zonas incrementando tanto el número de transacciones como la subida de precios. Este cambio de paradigma nos obliga a resistir la tentación de reaccionar por impulso y a implementar medidas inmobiliarias a corto plazo para que logremos dar respuesta a situaciones de ajuste oportunas. Necesitamos una visión estratégica a largo plazo y una regulación para el crecimiento sostenible de la economía, del país y de las condiciones de vida de las familias. Lo fundamental es que las autoridades y los operadores privados tengan una visión integrada y estratégica a largo plazo con soluciones estructurales para la vivienda y que no cedan a la tentación de implementar medidas cortoplacistas y puntuales. El sector inmobiliario se ve afectado no sólo por las condiciones del mercado, sino también por factores sociales, políticos, medioambientales y por el contexto regulatorio de cada país y ciudad. Encontrar soluciones en cada localidad requiere una comprensión más amplia de lo que constituye la accesibilidad y los factores que la afectan.

RICARDO SOUSA | CEO CENTURY 21 ESPAÑA @c21ricardo @c21ricardo https://www.linkedin.com/in/ricardomsousa/

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INTRODUCCIÓN CENTURY 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, con la colaboración de urbanData Analytics, se han asociado para producir un estudio inédito sobre la capacidad de acceso de las familias españolas a la vivienda. Teniendo como telón de fondo un análisis comparativo entre el alquiler y la compra, este estudio intenta, por un lado, entender cuál es el esfuerzo financiero exigido a las familias para acceder a una vivienda de 90 m2, por cualquiera que sea la vía para conseguirlo, en las actuales condiciones de mercado y, por otro, saber qué tipo de vivienda (en términos de superficie) sería entonces la más adecuada teniendo en cuenta los ingresos disponibles, suponiendo una tasa de esfuerzo máxima de un 33% e indicando, además, cuál sería la vía de acceso más favorable para las familias. Este análisis compara la renta disponible neta total por hogar, según los datos publicados por el INE en el sistema estadístico “Indicadores Urbanos”, para municipios con más de 20 mil habitantes. El detalle es por municipio, lo que permite comparar la renta por municipio con los valores de transacción del mismo municipio, asegurando así la perfecta comparación dentro de cada territorio entre la renta del hogar y el coste de la vivienda. La información de precios de mercado inmobiliario tiene como fuente urbanData Analytics, empresa digital especializada en analítica de datos, dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario. Premiada a nivel internacional, uDA se ha establecido como referente en el sector del big data inmobiliario en España. Aconsejamos la consulta de la Nota Metodológica que hemos publicado al final del estudio, donde se puede encontrar en detalle la información sobre todas las fuentes de información, supuestos y cálculos realizados.

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ECONOMIA

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ECONOMIA En 2018, la economía española continuó su tendencia de crecimiento con un producto interior bruto que se expandía en un 2,6%, un valor confirmado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que coincide con las previsiones oficiales del gobierno español y supera en una décima las proyecciones avanzadas por el Banco de España y el Fondo Monetario Internacional. A pesar de ser positivo, este resultado supone el crecimiento más bajo de los últimos cuatro años, 0,4 puntos porcentuales (p. p.) por debajo del avance del 3% registrado en 2017. Según los datos publicados por el INE, el PIB a precios corrientes se situó en 1.208.248 millones de euros en 2018, un 3,6% más alto en comparación con 2017. Por su parte, el PIB per cápita alcanzó los 25.800 euros. La demanda nacional fue el principal impulsor del crecimiento de la economía española el año pasado. Su contribución supuso un 2,9%, una tendencia similar a la producida en 2017. En contrapartida, la demanda externa retrocedió tres décimas en comparación con el año anterior. Por un lado, el consumo de los hogares siguió creciendo por quinto año consecutivo, aumentando un 2,3% en 2018, una décima por debajo del dato registrado en 2017. Por otro, el gasto público avanzó un 2,1% en términos anuales, en aquel que fue el mayor crecimiento observado desde 2009. De la misma forma, la inversión siguió progresando, acelerando su crecimiento anual cuatro décimas, hasta un 5,3% en 2018. PRODUCTO INTERIOR BRUTO Volumen encadenado / Tasas de variación interanual (%)

Fuente: Instituto Nacional de Estadística

1,5

1,2 0,9

1,0 0,5

0,3

0,6

0,0 -0,5 -1,0

-1,0

-1,5 -2,0

-1,6 2009

2010

2011

2012

2013

2015

2016

2017

2018

PROYECCIONES 2019-2021 Según las más recientes proyecciones del Banco de España (BdE), todo indica que la economía española seguirá expandiéndose en el horizonte de 2019-2021, a pesar de que, a semejanza de la que será la tendencia global, lo hará a un ritmo cada vez más bajo. En línea con la evolución observada en 2018, estas expectativas se basan en la hipótesis de que los factores que han sustentado el crecimiento de la economía desde el inicio de la recuperación se mantendrán, en concreto las mejoras registradas en el ámbito de la competitividad, el fortalecimiento de la situación financiera de las empresas, hogares e instituciones financieras y la acomodación de la política monetaria. Además de estos factores, y con efecto a corto plazo, también se tuvieron en cuenta la influencia de las medidas fiscales expansionistas aprobadas a mediados de 2018. Dicho esto, y considerando que el dinamismo de la actividad económica tenderá a moderarse a lo largo de los próximos tres años, el BdE prevé unas tasas de crecimiento del PIB en torno al 2,2% para este año, del 1,9% para 2020 y del 1,7% en 2021. Con respecto a 2019, básicamente la desaceleración prevista es un reflejo del deterioro del escenario macroeconómico internacional, cuyo efecto negativo en las exportaciones es ya perceptible desde 2018 y se espera que contribuya a corto plazo, a través del impacto del clima de incertidumbre, a un debilitamiento del consumo privado (y, en particular, de la inversión empresarial). De cara a medio y largo plazo, son varios los factores que explican la previsión más moderada de la tasa de crecimiento de la economía. En primer lugar, pese a que la política monetaria sigue siendo expansionista, los efectos de las medidas introducidas en este área en los últimos años en el crecimiento del PIB irán disminuyendo gradualmente. Además, se espera también que la convergencia hacia una política monetaria más neutra se produzca de forma considerablemente más gradual de lo anticipado a finales del año pasado, como resultado de la revisión a la baja de la previsión para la evolución de los tipos de interés a corto plazo.

ECONOMIA

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CRECIMIENTO DEL PIB (%) Y CONTRIBUCIONES (pp) De acuerdo con los analistas del BdE, el paquete de medidas fiscales expansionista aprobado a mediados del año pasado deberá seguir sustentando el crecimiento económico a corto plazo dado que, ante la inexistencia de planes presupuestarios definidos, se adoptó una orientación fiscal más neutra para las proyecciones con un horizonte más amplio.

Proyecciones

4 2 0 -2

Resto de inversión privada

-4

Consumo e inversión públicos

-6

Consumo privado y vivienda

-8

Demanda exterior neta

-10

Produto interior bruto

08 08 10

Fuentes: Banco de España, Eurostat e INE

PROYECCIÓN DE LAS PRINCIPALES MACROMAGNITUDES DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA (a) Tasas de variación anual sobre volumen y % del PIB

Diferencia entre las previsiones actuales y las realizadas en diciembre de 2018

Proyecciones de marzo de 2019

2018

2019

2020

2021

2019

2020

2021

PIB

2.5

2.2

1.9

1.7

0.0

Consumo privado

2.4

2.0

1.7

1.4

0.1

0.2

0.1

Consumo público

2.3

1.8

1.3

1.2

0.2

0.1

0.0

Formación bruta de capital fijo

5.2

3.9

3.8

2.7

-0.8

0.3

-0.1

Inversión en equipo, intangibles y resto (b)

4.9

3.2

3.3

2.1

-1.8

-0.2

-0.6

Inversión en construcción

5.5

4.6

4.3

3.2

0.1

0.7

0.4

Exportación de bienes y servicios

2.2

3.3

4.0

3.8

-0.1

0.0

Importación de bienes y servicios

3.6

4.6

3.9

-0.4

0.5

0.2

Demanda nacional (contribución al crecimiento)

2.9

2.3

2.0

1.7

-0.1

0.1

-0.4

-0.1

0.0

0.1

-0.2

-0.1

PIB nominal

3.5

3.6

3.5

-0.3

-0.2

-0.1

Deflactor del PIB

0.9

1.4

1.6

1.8

-0.4

-0.1

Índice armonizado de precios de consumo (IAPC)

1.7

1.2

1.5

1.6

-0.4

-0.1

Índice armonizado de precios de consumo sin energía ni alimentos

1.0

1.1

1.5

1.7

-0.4

-0.2

-0.1

Empleo (puestos de trabajo equivalente)

2.5

1.6

0.1

0.0

Tasa de paro (porcentaje de la población activa). Datos de fin de período

14.4

14.0

12.8

12.1

-0.1

Tasa de paro (% de la población activa). Media anual

15.3

14.2

13.2

12.3

-0.1

Capacidad (+) / necesidad (–) de financiación de la nación (% del PIB)

1.2

1.1

0.8

0.7

0.3

0.1

Capacidad (+) / necesidad (–) de financiación de las AAPP (% del PIB)

-2.7

-2.5

-2.0

-1.8

-0.1

0.0

Demanda exterior neta (contribución al crecimiento)

FUENTES: Banco de España, INE // Último dato publicado de la CNTR: cuarto trimestre de 2018. a. Fecha de cierre de las predicciones: 13 de marzo de 2019. b. Incluye maquinaria, bienes de equipo, sistemas de armamento, recursos biológicos cultivados y productos de la propiedad intelectual.

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Demanda interna Teniendo en cuenta los elevados niveles de incertidumbre que marcan el escenario actual y considerando los niveles históricamente bajos de las tasas de ahorro, se espera que las familias españolas sean un poco más cautelosas en sus decisiones de compra y, en consecuencia, se cree que el dinamismo del consumo interno se moderará un poco en relación con la realidad del último par de años. Inflación Tras una subida del 1,7% en 2018, la tasa media de inflación debería mantenerse en el 1,2% en 2019 y subir nuevamente en 2020 y 2021, hasta el 1,5% y el 1,6%, respectivamente. De acuerdo con los analistas del Banco de España, esta tendencia ascendente de la inflación debería ir acompañada de una cierta estabilización de los precios de la energía, tras su descenso a comienzos de 2019. Esta corrección a la baja de las proyecciones relativas a la inflación en 2019, de -0,4% puntos porcentuales, refleja en primer lugar el hecho de que la reciente evolución de los precios haya sido menos expresiva de lo estimado a finales de 2018, lo que sugiere que el impacto de los aumentos salariales en los precios fue más contenido que en el pasado. Por consiguiente, las previsiones sobre la inflación a medio plazo también se revisaron a la baja y el Banco de España estima tan solo ligeros aumentos para los próximos dos años (de 0,1 p. p. tanto en 2020 como en 2021). Empleo Tras haber registrado un dinamismo notable a lo largo de los últimos años, el crecimiento del empleo debería ir desacelerándose durante el próximo trienio. Las proyecciones del BdE indican que la creación de puestos de trabajo contribuirá a reducir la tasa de paro al 12% a finales de 2021.

ECONOMIA

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CONTEXTO VIVIENDA NACIONAL

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CONTEXTO VIVIENDA NACIONAL En los últimos años, el mercado residencial español ha ido creciendo a buen ritmo y de forma sostenida pero, aun así, con niveles de actividad muy distantes de los picos registrados antes de la crisis. Como apuntan los datos del Banco de España, aunque la inversión empresarial ya haya superado los niveles anteriores a la crisis, no ocurre lo mismo en la inversión en vivienda que, a finales de 2018 todavía se situaba en mitad del dato registrado en el último pico de mercado. Tan solo hay que tener presente que la inversión en vivienda alcanzó niveles próximos al equivalente al 5,5% del PIB en 2018, es decir, menos de la mitad del 12% conseguido antes de la crisis.

VENTAS Las operaciones también reflejan la tendencia al alza y solo en 2018 tuvieron lugar más de 550.000 operaciones de compra y venta de vivienda en el país, un 10% más que en 2017. Se trata de una cifra considerable, pero pese a ello bastante alejada de los valores registrados en el anterior pico de mercado, entre 2004 y 2007, cuando se produjeron unas ventas medias anuales de más de 885.000 casas al año en el país. Así mismo, el ritmo de realización de obra nueva continua en niveles reducidos con respecto a su historial hasta el momento, al tiempo que siguen existiendo cerca de 500.000 espacios de residencia en stock sin vender. DEMANDA En todo caso, desde 2013 los niveles de la demanda han superado el ritmo de conclusión de las viviendas de obra nueva, provocando que el elevado stock de casas que no se vendieron durante la crisis haya comenzado a ser progresivamente absorbido. Aunque a un ritmo lento, esta corrección del stock podría estar generando un cierto desajuste entre las características de las casas demandadas y las de aquellas que están disponibles para la venta. PRECIOS Tras haber llegado a su mínimo a comienzos de 2014, desde entonces los precios de la vivienda siguen una tendencia ascendente en prácticamente todo el país, aunque a ritmos muy heterogéneos entre las diferentes comunidades autónomas. Desde el punto de vista de los valores

medios nacionales, los precios subieron un 27% en términos nominales (un 22% en términos reales), pese a que existen algunas regiones, con mercados menos dinámicos, donde esta recuperación acumulada asciende a tan solo el 8% (o menos). Son los casos de Navarra, Extremadura o Castilla-La Mancha. Una vez más, Madrid lidera esta recuperación con un crecimiento de los precios medios existentes en la Comunidad de Madrid que asciende a un 48% en términos acumulados y prácticamente duplica la media nacional. Sin embargo, y después de los crecimientos de dos dígitos registrados a lo largo de los últimos ejercicios, se espera que a partir de 2019 los precios en la capital sigan evolucionando positivamente y que el mercado entre en una fase de normalización de precios con valoraciones medias anuales inferiores al 5%. En Cataluña, la subida de precios acumulada es del 39%. No obstante, en términos generales, los precios de la vivienda a finales de 2018 seguían siendo inferiores a los niveles de 2007. A escala nacional, tal diferencia todavía es de cerca del -20%, alcanzando el -23% en Cataluña y el -12% en Madrid – esta última es una de las comunidades autónomas donde tal brecha se sitúa ahora en niveles más bajos. En 2018, la subida de precios de las casas en España fue del 6,6%, lo que implica una ligera deceleración frente al 7,2% de subida en el año anterior, pero en línea con el ciclo de revalorizaciones vivido desde 2014. Ahora bien, entre 2018 y 2013 los precios presentaron unas disminuciones que llegaron a ascender al -12,8% en 2012, acumulando unas pérdidas del -33% durante esos cinco años. A pesar de que la compra sigue siendo la vía preferida de los españoles a la hora de acceder a la vivienda – y también la mayoritaria –, en los últimos cinco años el mercado del alquiler ha visto crecer y conquistar un mayor espacio, sobre todo en las grandes ciudades y entre la población más joven. Como es de esperar, las rentas de alquileres han acompañado este interés creciente, con un aumento significativo de sus precios en estos últimos cinco años, a lo

CONTEXTO VIVIENDA NACIONAL

largo de los cuales se ha revalorizado en aproximadamente un 46% en términos acumulados. El ritmo de crecimiento anual de estas cifras también se ha ido acelerando de año en año, comenzando en un 5,5% en 2014 y llegando al 8,1% en 2018. CRÉDITO HIPOTECARIO La recuperación de la demanda inmobiliaria aliada a un sistema financiero más saludable y al aumento de la competencia entre entidades bancarias ha motivado que las nuevas operaciones de crédito concedido para la compra de vivienda estén subiendo de forma continuada. El número de hipotecas firmadas en España para la compra de vivienda volvió a crecer en 2018, año en el que las entidades financieras concedieron 345.186 préstamos hipotecarios, un 10,3% más que en 2017. Estos datos, facilitados por el INE, confirman que se trata de la mayor subida desde 2011, año en el que se firmaron 408.461 contratos de crédito. A pesar de ello, el crecimiento del número de hipotecas verificado en 2018 fue más moderado que el de los tres años anteriores: en 2015 subió un 20,8%, en 2016 avanzó un 14,6% y en 2017 aumentó un 10,7%. El principal motivo de esta ralentización fue el estancamiento motivado por el Tribunal Supremo de España al no esclarecer quién debería ser, en última instancia, la persona encargada el responsable de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en un conflicto que enfrentó los intereses de los bancos y de los clientes, y que se prolongó durante tres semanas, entre octubre y noviembre, paralizando la firma de nuevos contratos de crédito durante varios días.

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ello, la recuperación del poder adquisitivo de los españoles con respecto al mínimo de los últimos 8 años (período que abarca de 2009 a 2017), es ya del 2,9%. Ese dato mínimo se registró en 2013, cuando este indicador ya acumulaba una pérdida del 11%. Con todo, y a pesar de dicha tendencia positiva en el poder adquisitivo, este todavía se sitúa un 8,4% por debajo de los niveles observados en 2009. Por su parte, el gasto de consumo individual per cápita, que refleja mejor el bienestar de las familias, volvió a crecer en 2017 con respecto al año anterior (+0,6%), después de haber retrocedido ligeramente en 2016 (-0,4%). También en este caso se verifica una tendencia ascendente desde 2014, aunque con recuperaciones más significativas (en torno al 2,0%), pese a la regresión de 2016. Ello implica que, en 2017, el poder adquisitivo de los españoles medido por este indicador se había recuperado un 3,9% frente a su punto más bajo desde 2009 (que tuvo lugar en 2013), pero todavía continua siendo aproximadamente un 4,7% inferior a dicho año inicial. Entre 2009 y 2013, los españoles experimentaron una reducción acumulada del 8,2% en su poder adquisitivo medido por el gasto de consumo individual per cápita.

A pesar de esta desaceleración en el último mes del año, el mercado hipotecario español cerró al alza en 2018, con un volumen total concedido en créditos a la vivienda que llegó a los 42.709 millones de euros, un 16,5% más que en el año precedente. Y, como espejo del aumento de los precios de la vivienda, el valor medio de las hipotecas también subió un 5,6% en términos anuales, al ascender a 123.727 euros al final del año. PODER ADQUISITIVO También el poder adquisitivo de los españoles ofrece señales de recuperación desde 2014, con un PIB per cápita expresado en paridad del poder adquisitivo que presenta una tendencia de crecimiento desde entonces. En 2017, tal indicador se situó en 92 puntos, un 0,7% más que el año anterior, una magnitud semejante a la de los tres años precedentes, en los que el poder adquisitivo aumentó a un ritmo anual inferior al 1,0%. A pesar de

El poder adquisitivo de los españoles ofrece señales de recuperación desde 2014, con un PIB per cápita expresado en paridad del poder adquisitivo que presenta una tendencia de crecimiento desde entonces.

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CONTEXTO VIVIENDA NACIONAL

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ÁREA METROPOLITANA DE MADRID

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ÁREA METROPOLITANA DE MADRID Madrid es una de las pocas capitales autónomas donde adquirir una vivienda de 90 m2 supera los 300.000 euros (cerca de 307.400 euros), siendo superada exclusivamente por Barcelona (cerca de 347.000 euros). Sin embargo, en el contexto del Área Metropolitana de Madrid (AM Madrid) también Alcobendas se sitúa por encima de ese umbral y muy próxima de la capital (cerca de 305.000 euros). Destacan, además, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas y San Sebastián de los Reyes, con precios que oscilan entre los 200.000 euros y los 256.000 euros. En los demás municipios analizados en la AM Madrid, el abanico de precios para adquirir una vivienda varía entre los 140.500 euros de Fuenlabrada y los 171.200 euros de Alcorcón. En términos de alquileres, Madrid (15,8 euros/m2) también es superada por Barcelona (16,5 euros/m2) en el contexto de las capitales, mientras que respecto a otros municipios de la región metropolitana se distancia de forma más acentuada de lo que ocurre en los precios. Solamente Alcobendas, Las Rozas y Pozuelo de Alarcón presentan alquileres superiores a 10 euros/m² (máximo de 12,2 euros/m² en Alcobendas), con los demás municipios situándose en los umbrales de 8,0 euros/m² y 9,0 euros/m². En lo que concierne a la renta disponible, el liderazgo entre las capitales cabe destacar a Madrid (3.568 euros mensuales) existiendo cinco municipios de la región metropolitana en los que las familias disponen de una mayor renta que en la capital y, entre estos, tres sitúan este indicador por encima de los 4.500 euros: 4.890 euros en Alcobendas, 5.463 euros en Las Rozas y el máximo nacional de 7.118 euros en Pozuelo de Alarcón. Los otros dos de esta lista son Rivas-Vaciamadrid y San Sebastián de los Reyes, ambos por encima de los 3.600 euros. Fuenlabrada presenta la renta más baja de esta región, aún así por encima de los 2.600 euros mensuales por familia. Por ello, adquirir una vivienda de 90 m2 en Madrid supone una tasa de esfuerzo de un 27%, por debajo del 33% máximo recomendado, pero aún así bastante por encima de la realidad de los demás municipios analizados en la región, en los que este indicador se sitúa entre un 19% de Alcobendas y un 11% de Pozuelo de Alarcón. Sí hablamos en alquilar una vivienda de características similares esto exige

de las familias de Madrid una tasa de esfuerzo por encima de lo aconsejado (en 40%), algo que no se verifica en los restantes municipios de la región, donde alquilar una casa de 90 m2 exige tasas de esfuerzo entre un 29% de Getafe y un 13% de Pozuelo de Alarcón (la mayoría de los mercados sitúa este indicador por encima del 20%). Así, aunque alquilar 90 m2 tampoco agote el presupuesto de las familias (a excepción de Madrid), esta opción se muestra como algo que exige, en general, un mayor esfuerzo financiero. Cumpliendo una tasa de esfuerzo aconsejada de un 33% de la renta disponible de las familias, en Madrid sería posible adquirir 110 m2, es decir, optar por una casa de mayor dimensión, mientras que en el alquiler tal supuesto implicaría prescindir de superficie, pasando de 90 m2 a 75 m2. En tres de los municipios de AM Madrid (Rivas-Vaciamadrid, Las Rozas y Pozuelo de Alarcón), en la capacidad límite de las familias, se pueden incluso adquirir casas con más de 200 m², mientras que en los demás municipios tal superficie varía entre los 150 y los 170 m², es decir, no exigiendo sacrificar superficie. En el alquiler, mientras que la capital implica prescindir de superficie, en los restantes mercados limítrofes, alquilar teniendo en cuenta una renta adecuada permite expandir entre 10 m² (para 100 m²) en Leganés y Getafe y los 140 m² (para 230 m²), este último caso verificado en Pozuelo de Alarcón y el más elevado de toda la muestra.

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA METROPOLITANA DE MADRID

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ÁREA METROPOLITANA MADRID EN UN MINUTO Renta

Comprar con un presupuesto del 33% Más baja: Fuenlabrada (2.631 €)

Más elevada: Pozuelo de Alarcón (7.118 €)

Más: Pozuelo de Alarcón (260 m2)

Precio casas

Alquilar con un presupuesto del 33% Más bajo: Fuenlabrada (1.561 €/m2)

Más elevado: Madrid (3.416 €/m2)

Alquiler casas

Más: Pozuelo de Alarcón (230 m2)

Mayor: Madrid (27%)

Mensualidad de 90 m2

Alquiler de 90 m2 Más alto: Madrid (1.419 €)

Menor: Pozuelo de Alarcón (11%)

Tasa de endeudamiento para alquilar 90 m2 Más baja: Fuenlabrada (444 €)

Más alta: Madrid (960 €)

Menos: Madrid (75 m2)

Tasa de endeudamiento para comprar 90 m2 Más bajo: Fuenlabrada (7,9 €/m2)

Más elevado: Madrid (15,8 €/m2)

Menos: Madrid (110 m2)

Mayor: Madrid (40%)

Menor: Pozuelo de Alarcón (13%)

Diferencia entre superficie alquilada y superficie comprada ideal

Más bajo: Fuenlabrada (709 €)

Mayor: Fuenlabrada (62%)

Adquirir una vivienda de 90 m² en Madrid supone una tasa de esfuerzo de un 27%, por debajo del 33% máximo recomendado, pero aún así bastante por encima de la realidad de los demás municipios analizados en la región, en los que este indicador se sitúa entre un 19% de Alcobendas y un 11% de Pozuelo de Alarcón.

Menor: Pozuelo de Alarcón (13%)

ÁREA METROPOLITANA DE MADRID

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

MUNICIPIO

ALQUILER 90 M2

COMPRA (MENSUAL) 90 M2

INGRESO MENSUAL

RATIO M2 DEUDA ALQUILERES SOBRE IDEAL INGRESOS 33%

M2 COMPRAS IDEAL

TASA ENDEUDAMIENTO ALQUILER 90 M2

TASA ENDEUDAMIENTO COMPRA 90 M2

Alcobendas

1102 €

952 €

4890 €

1614 €

130

150

23%

19%

Alcorcón

808 €

541 €

2943 €

971 €

105

155

27%

18%

Coslada

790 €

523 €

3060 €

1010 €

110

170

26%

17%

Fuenlabrada

709 €

444 €

2631 €

868 €

105

170

27%

17%

Getafe

814 €

526 €

2840 €

937 €

100

155

29%

19%

Leganés

768 €

512 €

2724 €

899 €

100

150

28%

19%

Madrid

1419 €

960 €

3568 €

1177 €

110

40%

27%

Móstoles

732 €

475 €

2739 €

904 €

105

165

27%

17%

Pozuelo de Alarcón

913 €

800 €

7118 €

2349 €

230

260

13%

11%

RivasVaciamadrid

728 €

507 €

3678 €

1214 €

145

210

20%

14%

Las Rozas

925 €

677 €

5463 €

1803 €

175

235

17%

12%

San Sebastián de los Reyes

880 €

653 €

3580 €

1182 €

120

160

25%

18%

Torrejón de Ardoz

770 €

523 €

2814 €

928 €

105

155

27%

19%

Alquilar una vivienda de 90 m2 exige de las familias de Madrid una tasa de esfuerzo por encima de lo aconsejado (en 40%), algo que no se verifica en los restantes municipios de la región, donde alquilar tal casa exige tasas de esfuerzo entre el 29% de Getafe y el 13% de Pozuelo de Alarcón (la mayoría de los mercados sitúa este indicador por encima de un 20%).

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM MADRID

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM MADRID CIUDAD En la capital, la renta media mensual por unidad familiar es de 3.568 euros lo que, en condiciones ideales, permite disponer de 1.177 euros para vivienda, no muy lejos de los 1.114 euros que se poseen en Barcelona. No obstante, existen cinco municipios de Madrid donde este valor supera a la capital, con cifras mensuales destinadas a la vivienda que oscilan entre los 2.349 euros (Pozuelo de Alarcón) y los 1.182 euros (San Sebastián de los Reyes). Con un precio medio de 3.416 euros/m², adquirir una casa de 90 m² costará a cada hogar por mes 960 euros, lo que supone una tasa de endeudamiento del 27%. Ahora bien, sus ingresos les permiten aumentar la superficie adquirida para una casa de 110 m² y respetar a su vez una tasa de endeudamiento del 33% para vivienda. Ocupando el segundo valor más elevado a escala nacional, en Madrid alquilar cuesta, de media, 15,8 euros/m² al mes, es decir, la renta que se paga por una casa de 90 m² asciende a los 1.419 euros mensuales. Este valor representa una tasa de endeudamiento del 40%, lo que demuestra que estamos ante una opción que excede las posibilidades reales de los hogares de este lugar que, para estar dentro de su umbral ideal, deberían reducir las dimensiones de la casa, pudiendo alquilar tan solo 75 m². Es decir, teniendo en cuenta que disponen de 1.177 euros por mes para gastar en vivienda, comprar es la opción que está más al alcance de estas familias que, si se decantan por una casa de 90 m², tendrán todavía un margen del 18% con respecto a su umbral máximo ideal disponible. Por el contrario, en este escenario el alquiler es la opción que menos les beneficia, ya que la renta mensual que tendrían que pagar por la misma casa excede en un 21% el valor del que disponen a tal efecto, obligando a revisar a la baja la superficie contratada.

Con los ingresos actuales, las familias en Madrid tendrían acceso a una casa de 110 m² si optasen por la compra y de 75 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

3.568 €

Fuente: INE con proyección C21

1.177 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

1.419 € 40%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

75 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

960 € 27%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

110 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

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ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA METROPOLITANA DE MADRID

COSLADA

ALCOBENDAS

Aquí, el precio medio de venta de las casas es de 1.861 euros/m² y los ingresos medios por hogar ascienden a 3.060 euros mensuales. Hoy, la adquisición de una casa de 90 m² implicaría una tasa de endeudamiento del 17% de estas familias, lo que significa que gastarían 523 euros al mes, es decir, un 48% por debajo de los 1.010 euros definidos como mensualidad ideal límite (equivalente a una tasa de endeudamiento del 33%). En el caso del alquiler, ese diferencial frente al umbral máximo ideal disminuye al 22%, partiendo de que una casa de 90 m² supone una renta mensual de 790 euros, o sea, la tasa de endeudamiento representa el 26%, partiendo de que el alquiler media mensual cuesta 8,8 euros/m².

Es uno de los municipios madrileños con mayor poder adquisitivo, en el cual las familias cuentan con unos ingresos medios de 4.890 euros, en un momento en que el precio medio de venta de la vivienda ronda los 3.389 euros/m². La mensualidad pagada por la compra de una casa con 90 m² es de 952 euros, lo que equivale a una tasa de endeudamiento del 19,5% y se sitúa un 41% por debajo de la cuota máxima aconsejada de 1.614 euros/m² (equivalente a un 1/3 de los ingresos). Si optan por alquilar (renta de 12,2 euros/m²), el alquiler mensual sería de 1.102 euros por una casa de 90 m², lo que supone una tasa de endeudamiento del 23% y un coste que también supera la mensualidad ideal (-32%).

De esta forma, las familias en Alcobendas podrán revisar sus opciones al alza y, con sus ingresos, comprar una casa de 150 m² o alquilar una casa de hasta 130 m². ALCORCÓN En Alcorcón, los ingresos medios por hogar son de 2.943 euros, mientras que el precio medio de las casas es de 1.902 euros/m²; como consecuencia, la mensualidad que se paga por la compra de 90 m² ronda los 541 euros, o sea, aproximadamente un 44% por debajo de su umbral límite. Partiendo de una tasa de endeudamiento máxima del 33%, equivalente a 971 euros mensuales, estas familias tienen margen para aumentar la superficie adquirida a 155 m². Teniendo en cuenta que los ingresos medios son de 9,0 euros/m², alquilar una casa de 90 m² costará 808 euros al mes, es decir, un 17% por debajo de su umbral límite. Por consiguiente, las familias tienen margen para aumentar la superficie alquilada hasta los 105 m² y aun así respetar la tasa de endeudamiento ideal.

Por tanto, mientras que la mensualidad pagada para comprar una casa de 90 m² en Alcorcón supone un 18% de los ingresos familiares mensuales, si se decide alquilar, el peso del valor destinado a la vivienda subirá al 27%.

Si considerasen llegar al límite de su tasa de endeudamiento ideal, las familias en Coslada podrán aumentar la superficie de vivienda a 170 m² a través de la compra de un inmueble y a 110 m² a través del alquiler. FUENLABRADA Teniendo en cuenta que disponen de 2.631 euros mensuales y considerando los precios medios de venta de 1.561 euros/m², los hogares de Fuenlabrada pagarán 444 euros al mes por la compra de una casa de 90 m². Esta mensualidad corresponde a una tasa de endeudamiento del 17% y se sitúa un 49% por debajo de aquella que sería la cuota límite ideal, de 868 euros. Si se paga un alquiler de 7,9 euros/m², el valor mensual invertido en una vivienda de 90 m² ascenderá a 709 euros (un 18% menos que el máximo aconsejado). Ello implica una tasa de endeudamiento del 27%.

Teniendo como límite un umbral mensual de 868 euros, las familias en Fuenlabrada podrán comprar 170 m², mientras que en el alquiler no podrán superar los 105 m². GETAFE Considerando que la renta media es de 2.840 euros por hogar en este municipio y el precio medio de venta asciende a 1.848 euros, quienes quieran comprar una casa de 90 m² podrán partir de que pagarán una mensualidad de 526 euros que se traduce en una tasa de endeudamiento del 19%. Y, frente a una mensualidad máxima ideal de 937 eu-

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ros, que se corresponde con una tasa de endeudamiento del 33%, tienen margen para comprar 155 m². En Getafe los alquileres medios cuestan 9,0 euros/m², es decir, una casa de 90 m² supone 814 euros a final de mes, lo que equivale a una tasa de endeudamiento del 29%. También en este caso, sería posible alquilar una superficie mayor, en concreto, de 100 m².

Si se deciden por una casa de 90 m², las familias en Getafe pagarán un 44% menos del valor límite disponible para la vivienda en el caso de la compra y un 13% menos en el alquiler. LEGANÉS Al disponer de unos ingresos mensuales de 2.724 euros, idealmente, las familias podrán destinar hasta 899 euros a sus gastos en vivienda. En este municipio encontramos uno de los precios de venta de la vivienda más bajos de la región metropolitana de Madrid (1.799 euros/m²), por lo que, si las familias compran, pagarán 768 euros al mes por una casa de 90 m², lo que supone una tasa de endeudamiento del 19%. Al aplicarse un alquiler medio de 8,5 euros/mes, arrendar una casa de 90 m² costaría 768 euros, o sea, la tasa de endeudamiento (28%) es superior a la de compra, pero inferior a la tasa límite (33%). Esto quiere decir que, al cumplir una tasa de endeudamiento del 33%, las familias podrían comprar 150 m² o alquilar 100 m².

Si no se superan los 90 m² de casa, las familias en Leganés cuentan con una holgura del 43% frente a la mensualidad ideal en el caso de la compra y del 15% en el caso del alquiler.

es un 47% inferior al límite máximo ideal definido para la vivienda, mientras que en el caso del alquiler, esa brecha se reduce al 19 %. Si las familias desean agotar el umbral de 1/3 de sus ingresos, sería posible comprar 165 m² y alquilar 105 m² de vivienda.

El acceso a una casa de 90 m² en Móstoles refleja una tasa de endeudamiento del 17% en el caso de comprar y del 27% en el caso de alquilar. POZUELO DE ALARCÓN Es el municipio madrileño con los ingresos medios por hogar más elevados (7.118 euros) y, en consecuencia, también su umbral mensual límite para la vivienda es igualmente superior al de los restantes, de 2.349 euros. En contrapartida, el precio de la vivienda se sitúa por detrás de Alcobendas y Madrid, en 2.848 euros/m², mientras que los alquileres medios están fijados en 10,1 euros/m², el cuarto valor más caro de los municipios analizados en la región de Madrid. Para una casa de 90 m², al comprar las familias pagarán 800 euros mensuales, un importe que se incrementa a 913 euros en el caso del alquiler, lo que se traduce en tasas de endeudamiento del 11% y el 13%, respectivamente. Tanto en un caso como en otro, el poder adquisitivo de las familias les permitiría más que duplicar la superficie sin comprometer el valor límite ideal que deberían reservar para la vivienda. Si compran, podrían aumentar la superficie a 260 m², mientras que en el alquiler la capacidad de expansión llega hasta los 230 m².

Si mantienen los 90 m² en Pozuelo de Alarcón, sobra más de la mitad del umbral máximo del que disponen mensualmente para vivienda: un 66% en la compra y un 61% en el alquiler.

MÓSTOLES Con una renta media mensual de 2.739 euros, los hogares pueden disponer de un máximo de 904 euros para gastar en vivienda al mes, en condiciones ideales. Con unos precios de venta del orden de los 1667 euros/m², el segundo valor más bajo entre los municipios analizados en la región de Madrid, si adquiriesen una casa de 90 m², pagarían 475 euros mensuales. Al alquilar (y pagar 8,1 euros/m²), la renta mensual de una casa de 90 m² subiría a 732 euros. Es decir, si se compra una casa de 90 m², el gasto mensual

RIVAS-VACIAMADRID Al disponer de unos ingresos mensuales medios de 3.678 euros, idealmente, las familias podrán destinar hasta 1.214 euros a sus gastos en vivienda. Con un valor de venta de 1.805 euros/m², adquirir una casa de 90 m² representará una carga de 507 euros, equivalente al 14% de sus ingresos totales. Si alquilan esa misma casa, a un valor medio de 8,1 euros/m², tendrán que pagar 728 euros al

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mes, es decir, una tasa de endeudamiento del 20%. Si las familias optan por gastar todo el umbral disponible para aumentar la superficie de vivienda, podrían comprar para tener a su alcance una casa de hasta 210 m²; mientras que al alquilar podrían aspirar a una casa de 145 m².

A pesar de que este municipio posee la segunda renta de alquiler más baja de la región de Madrid, la mensualidad para una casa de 90 m² en Rivas-Vaciamadrid se posiciona un 58% por debajo de aquel que sería el límite máximo ideal y, en el alquiler, ese ahorro es del 40%.

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carga mensual de 880 euros, en cuyo caso la tasa de endeudamiento aumenta al 25%. Si se compra dicha casa, el valor que se paga pasa a estar un 45% por debajo del valor total del que una familia podría disponer para vivienda, mientras que al alquilar esa brecha se reduce al 26%.

Si una familia en San Sebastián de los Reyes opta por utilizar el presupuesto restante disponible para aumentar la superficie en la que reside, quien compre podría acceder a 160 m², mientras que en el alquiler solo tendrá margen para aumentar la superficie hasta los 120 m².

LAS ROZAS Es el segundo municipio con mayor poder adquisitivo de Madrid, con 5.463 euros mensuales por hogar, de los cuales 1.803 euros están disponibles, dentro del límite, para el gasto mensual que supone una vivienda. A un precio medio de venta de 2.413 euros/m², comprar una casa de 90 m² implica una mensualidad de 677 euros. Por su parte, el alquiler medio de 10,3 euros/m² eleva a 925 euros la mensualidad que se paga por un inmueble alquilado. Ante estas premisas, la brecha entre el valor real que abonan las familias y el valor máximo del que disponen a tal efecto es del 62% en la compra y del 49% en el alquiler. Si utilizasen los 1.803 euros disponibles en su totalidad, podrían más que duplicar la superficie comprada hasta un límite de 235 m², mientras que al alquilar podrían aumentar hasta los 175 m².

Comprar 90 m² en Las Rozas se traduce en una tasa de endeudamiento del 12%, mientras que al alquilar ese endeudamiento es del 17%, ambos entre los niveles más bajos de la región. SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES Es el quinto municipio madrileño con las casas más caras, tanto en la venta (2.325 euros/m²) como en el alquiler (9,8 euros/m²). Aquí, los hogares cuentan con unos ingresos netos mensuales de 3.580 euros, pudiendo reservar hasta 1.182 euros para la vivienda. Adquirir una casa de 90 m² implica una mensualidad de 653 euros y una tasa de endeudamiento del 18% y, por su parte, alquilar una vivienda semejante implicaría una

TORREJÓN DE ARDOZ Con unos ingresos medios netos de 2.814 euros, aquí las familias disponen de un máximo de 928 euros mensuales para la vivienda. Vendida a un precio medio de 1.837 euros/m², la compra de una casa con 90 m² implica una mensualidad de 523 euros, es decir, la tasa de endeudamiento se fija en un 17% y se sitúa un 44% por debajo del valor máximo con el que podrían contar a tal efecto. El alquiler, por 8,6 euros/m², incrementa la carga mensual a 770 euros y la tasa de endeudamiento al 27%, reduciendo al 7% el ahorro en relación con el umbral total disponible.

Si una familia en Torrejón de Ardoz gasta la totalidad de los 928 euros al mes, tendrá capacidad para comprar 155 m², mientras que al alquilar no podrá ir más allá de los 105 m².

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ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

¿CUANTOS M2 PUEDO TENER CON MI RENTA? Pozuelo de Alarcón

230

Rozas (Las)

235

175

Rivas-Vaciamadrid

210

145

Fuenlabrada

170

105

Coslada

170

110

Móstoles

165

105

San Sebastián de los Reyes

160

120

Torrejón de Ardoz

155

105

Getafe

155

100

Alcorcón

155

105

Leganés

150

100

Alcobendas

130

Madrid

75 0

50 Compra

260

150

110 100

150

200

250

300

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

Alquiler

¿QUÉ MENSUALIDAD VOY A ASUMIR PARA TENER UNA CASA DE 90 M2? Madrid Alcobendas Pozuelo de Alarcón Rozas (Las) San Sebastián de los Reyes Alcorcón Getafe Coslada Torrejón de Ardoz Leganés Rivas-Vaciamadrid Móstoles Fuenlabrada 0€

500 € Compra Alquiler Mensualidad limite

1 000€

1 500€

2 000€

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

2 500€

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ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

¿CUÁL ES MI TASA DE ESFUERZO PARA TENER UNA CASA 90 M2? 27%

Madrid 19%

Alcobendas

23%

19%

Leganés

28%

19%

Torrejón de Ardoz

27%

19%

Getafe

29%

18%

Alcorcón

27%

18%

San Sebastián de los Reyes

25%

17%

Móstoles

27%

17%

Coslada

26%

17%

Fuenlabrada 14%

Rivas-Vaciamadrid

11%

Pozuelo de Alarcón 0%

5% Compra Alquiler

10%

27% 20%

12%

Rozas (Las)

40%

17%

13% 15%

20%

25%

30%

35%

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

Cumpliendo una tasa de esfuerzo aconsejada de un 33% de la renta disponible de las familias, en Madrid sería posible adquirir 110 m2, es decir, optar por una casa de mayor dimensión, mientras que en el alquiler tal supuesto implicaría prescindir de superficie, pasando de 90 m2 a 75 m2.

40%

45%

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ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA Barcelona es la capital más cara entre las analizadas, exigiendo un total de 347.000 euros para adquirir una vivienda de 90 m2, siendo Madrid la ciudad que más se aproxima, situándose ligeramente por encima de los 300.000 euros (307.400 euros). La capital catalana no es, sin embargo, el mercado más caro entre los analizados. Este papel pertenece a San Sebastián, donde el precio para adquirir 90 m² supera los 380.000 euros. Teniendo en cuenta el Área Metropolitana de Barcelona (AM), todos los demás municipios tienen precios más bajos que la capital, oscilando entre los 154.632 euros de Santa Coloma Gramanet y los 287.241 euros de Sant Cugat del Vallès (a una distancia de casi 60.000 euros respecto a Barcelona). Barcelona también lidera en el alquiler (16,5 euros/m2), un valor al que solamente se aproxima Madrid (15,8 euros/m²). En el contexto de AM Barcelona, todos los municipios presentan rentas superiores a 10 euros/m², a excepción de Sant Boi de Llobregat, todavía muy cerca de este valor, en los 9,7 euros/ m². El máximo se observa en Hospitalet de Llobregat (12,5 euros/m²). En lo que concierne a la renta, Barcelona se sitúa en los 3.377 euros medios mensuales por familia, superados por Madrid (3.568 euros) y Pamplona (3.431 euros). En el contexto de la región metropolitana, Sant Cugat del Vallès (5.135 euros) supera la capital y es el único de la Gran Barcelona por encima de los 3.000 euros, situándose todos los demás municipios analizados entre los 2.418 euros de Santa Coloma de Gramanet y los 2.854 euros de Sant Boi de Llobregat. La adquisición de 90 m2 en Barcelona exige una tasa de esfuerzo de un 31%, por debajo de lo aconsejado (33%), pero es la que más se aproxima a ese límite entre las demás capitales analizadas. Sí hablamos del caso del alquiler, el acceso a 90 m2 agotaría este presupuesto y exigiría de las familias una tasa de esfuerzo de 44%, la más elevada del país y colocando Barcelona entre una de las tres únicas capitales donde tal acceso agota el plafond máximo recomendado (es el caso también en Madrid y Palma de Mallorca). Por lo general, alquilar una vivienda en la región

de Barcelona es una opción que no está al alcance de las familias, ya que solamente en un municipio (Sant Boi de Llobregat) la tasa de esfuerzo queda por debajo de lo recomendado (31%) y, aún así, muy próximo de ese limite. Se destaca además Hospitalet de Llobregat, donde la tasa de esfuerzo para alquilar 90 m2 iguala la de la capital, situado en el 44%. En la compra, la región metropolitana de Barcelona presenta tasas de esfuerzo más elevadas que en la región de Madrid, entre el 26% (Hospitalet de Llobregat) y el 17% (Sant Cugat del Vallès), no superando, no obstante, lo aconsejado. Cumpliendo el presupuesto de un 33%, Barcelona es la única capital donde tal supuesto implica adquirir menos de 100 m2, aunque por encima de los 90 m2 (95 m2). Del mismo modo, alquilar penaliza más en Barcelona, donde, en el limite de la capacidad de las familias es posible adquirir apenas 65 m2 (renunciando a 25 m2), una situación que solamente se constata también en Madrid y Palma de Mallorca. Además en el contexto de la región metropolitana, Barcelona presenta un escenario menos favorable que Madrid tanto en la compra como en el alquiler con una tasa de esfuerzo de un 33%. En la compra, en la capacidad limite de las familias es posible expandir la dimensión, pero la misma oscila entre la adquisición de 170 m2 en Sant Cugat del Vallés y los 110 m² permitidos en Hospitalet de Llobregat (en Madrid existen tres municipios por encima de los 200 m2). En el alquiler, es necesario hacer una revisión a la baja (entre los 5m² y los 25 m²) en todos los mercados, siendo la única excepción Saint Boi de Llobregat, donde tal adecuación permite expandir superficie, aunque en solamente 5 m² para 95 m² (en Madrid, apenas la capital exige una revisión de la superficie a la baja).

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA EN UN MINUTO Renta

Comprar con un presupuesto del 33% Más baja: S. Coloma Gramanet (2.418 €)

Más elevada: Sant Cugat del Vallès (5.135 €)

Más: Sant Cugat del Vallès (170 m2)

Precio casas

Alquilar con un presupuesto del 33% Más bajo: S. Coloma Gramanet (1.718 €/m2)

Más elevado: Barcelona (3.856 €/m2)

Alquiler casas

Mensualidad de 90 m2 Más baja: S. Coloma Gramanet (489 €)

Más alta: Barcelona (1059 €)

Alquiler de 90 m2 Más alto: Barcelona (1.488 €)

Más: Sant Cugat del Vallès (145 m2)

Menos: Barcelona (65 m2)

Tasa de endeudamiento para comprar 90 m2 Más bajo: Sant Boi de Llobregat (9,7 €/m2)

Más elevado: Barcelona (16,5 €/m2)

Menos: Barcelona (95 m2)

Mayor: Barcelona (31%)

Menor: Sant Cugat del Vallès (17%)

Tasa de endeudamiento para alquilar 90 m2 Mayor: Barcelona y Hospitalet de Llobregat (44%)

Menor: Sant Cugat del Vallès (20%)

Diferencia entre superficie alquilada y superficie comprada ideal

Más bajo: Sant Boi de Llobregat (874 €)

Mayor: S. Coloma Gramanet (87%)

La adquisición de 90 m2 en Barcelona exige una tasa de esfuerzo de un 31%, por debajo de lo aconsejado (33%), pero es la que más de aproxima a ese límite entre las demás capitales analizadas. En el caso del alquiler, el acceso a 90 m2 agotaría este presupuesto y exigiría de las familias una tasa de esfuerzo de 44%, la más elevada del país lo que coloca a Barcelona entre una de las tres únicas capitales donde tal acceso agota el plafond máximo recomendado (es el caso también en Madrid y Palma de Mallorca).

Menor: Sant Cugat del Vallès (17%)

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

MUNICIPIO

ALQUILER 90 M2

COMPRA (MENSUAL) 90 M2

INGRESO MENSUAL

RATIO M2 DEUDA ALQUILERES SOBRE IDEAL INGRESOS 33%

M2 COMPRAS IDEAL

TASA ENDEUDAMIENTO ALQUILER 90 M2

TASA ENDEUDAMIENTO COMPRA 90 M2

Badalona

934 €

615 €

2690 €

888 €

125

35%

23%

Barcelona

1488 €

1059 €

3377 €

1114 €

44%

31%

Cornellà de Llobregat

1013 €

630 €

2722 €

898 €

125

37%

23%

Hospitalet de Llobregat (L')

1122 €

672 €

2562 €

846 €

110

44%

26%

Sant Boi de Llobregat

874 €

558 €

2854 €

942 €

145

31%

20%

Sant Cugat del Vallès

1046 €

896 €

5135 €

1695 €

145

170

20%

17%

Santa Coloma Gramanet

935 €

489 €

2418 €

798 €

140

39%

20%

Por lo general, alquilar una vivienda en la región de Barcelona es una opción que no está al alcance de las familias, ya que solamente en un municipio (Sant Boi de Llobregat) la tasa de esfuerzo queda por debajo de lo recomendado (31%) y, aún así, muy próximo de ese límite. En la compra, la región metropolitana de Barcelona presenta tasas de esfuerzo más elevadas que en la región de Madrid, entre el 26% (Hospitalet de Llobregat) y el 17% (Sant Cugat del Vallès), no superando, no obstante, lo aconsejado.

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM BARCELONA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM BARCELONA CIUDAD Barcelona muestra una renta media mensual por hogar de 3.377 euros, por debajo de otras capitales de comunidades autónomas como Madrid y Pamplona (a pesar de que estas tienen también unas rentas disponibles por familia en el intervalo de 3.400 a 3.600 euros). La ciudad tampoco es el territorio con mayor poder adquisitivo de la respectiva región metropolitana, pues se sitúa por debajo de Sant Cugat del Vallès, donde tal valor alcanza los 5.135 euros. Por tanto, en Barcelona las familias poseen 1.114 euros para disponer de una vivienda. Con unos precios de venta de 3.856 euros (el segundo nivel más alto a escala nacional), para adquirir una casa de 90 m² estas familias tendrán que desembolsar 1.059 euros mensualmente, destinando el 31% del presupuesto total disponible y alcanzado prácticamente la tasa de endeudamiento máxima aconsejada, pero a pesar de ello, dejando un margen de cerca del 5% con respecto al presupuesto límite. Por otra parte, en los alquileres, Barcelona es el mercado más revalorizado del país, con un coste de 16,5 euros/m², ligeramente por encima de Madrid (15,8 euros/m²). Por tanto, alquilar una casa similar en la capital catalana estaría fuera del alcance de las familias, ya que cuesta 1.488 euros y supone el 44% de los ingresos mensuales. Es decir, el alquiler sería un 34% más caro que el valor máximo ideal que podrían pagar. Con su nivel de ingresos, tan solo conseguirían arrendar 65 m². Encabezando la lista de las viviendas más caras de España, Barcelona es uno de los municipios españoles en los que la brecha entre los importes reales que se pagan y el límite máximo disponible para la vivienda es menor. La compra es la opción más accesible, pero a pesar de ello los valores pagados por una casa de 90 m² se sitúan tan solo un 5% por debajo del importe máximo disponible, pues al aplicar este último tan solo conseguirían aumentar la superficie adquirida a 95 m².

Con los ingresos actuales, las familias en Barcelona tendrían acceso a una casa de 95 m² si optasen por la compra y de 65 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

3.377 €

Fuente: INE con proyección C21

1.114 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

1.488 € 44%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

65 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

1.059 € 31%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

95 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

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ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

L’HOSPITALET DE LLOBREGAT

BADALONA

Al contar con 2.562 euros al mes, aquí las familias tienen como límite disponible para la vivienda 862 euros mensuales. Con precios medios de venta de 2.360 euros/m², los terceros más altos de la región de Barcelona, aunque lejos de los más de 3.856 euros/m² de Barcelona, comprar una casa de 90 m² implica un gasto mensual de 672 euros. Por consiguiente, sobraría un 21% antes de alcanzar el valor límite disponible, es decir, existe margen para aumentar la superficie adquirida hasta los 110 m². El escenario es menos favorable si se opta por el alquiler. Con el cuarto nivel de ingresos más alto de España, 12,5 euros/m²/mes, el coste de una casa de 90 m² se dispara a 1.122 euros, superando en un 33% el valor máximo ideal. Para cumplir este último, la superficie alquilada tendría que reducirse a tan solo 65 m².

Al disponer de unos ingresos mensuales medios de 2.690 euros, las familias de Badalona podrán destinar hasta 888 euros al mes a la vivienda. A precios de venta de 2.161 euros/m², comprar una casa de 90 m² implica un coste mensual de 615 euros y una tasa de endeudamiento del 23%. Alquilar una casa semejante, con un precio de 10,4 euros/ m², sube el gasto a 934 euros mensuales y la tasa de endeudamiento al 35%. Mantener la tasa de endeudamiento en el 33% obligaría a alquilar una casa de menores dimensiones (85 m²), mientras que, a través de la compra, la familia estaría en condiciones de acceder a una casa con 125 m².

Por consiguiente, alquilar 90 m² es una opción que supera en un 5% la capacidad financiera familiar en Badalona, mientras que la compra genera una mensualidad un 31% por debajo del importe total disponible a tal efecto. CORNELLÀ DE LLOBREGAT Aquí, la renta media mensual disponible es de 2.722 euros, lo que significa que sobra un máximo de 898 euros para la vivienda. Vendida a 2.214 euros/m², una casa con 90 m² implica un coste mensual de 630 euros, por lo que supone un porcentaje del 23% de los ingresos mensuales, dejando libre casi un tercio del umbral límite disponible. Al alquilar, el coste mensual de la misma casa de 90 m² se dispara a 1.013 euros, un reflejo de que la renta media de alquiler es de 11,3 euros/m², la cuarta más elevada del área metropolitana de Barcelona y la novena nacional, y la tasa de endeudamiento asciende al 37%, superando aquel que es el límite recomendado. Por ello, arrendar 90 m² supera en un 13% el presupuesto disponible.

Para no superar el presupuesto aconsejado, las familias en Cornellà de Llobregat tendrían que arrendar una casa de 80 m², pero podrían adquirir una casa con 125 m².

La tasa de endeudamiento para arrendar 90 m² en L’Hospitalet de Llobregat es del 44%, en línea con Barcelona, y para comprar es de 26%, la más próxima a la capital catalana. SANT BOI DE LLOBREGAT En uno de los municipios con la vivienda menos revalorizada del Área Metropolitana de Barcelona (1.958 euros/ m²), las familias pueden destinar hasta 942 euros al mes a su residencia, en vista de sus ingresos medios netos de 2.854 euros. Por tanto, comprar una casa de 90 m² implica una mensualidad de 558 euros, que supone un porcentaje del 19,5% de los ingresos totales. Incluso con los ingresos más bajos de la región de Barcelona (9,7 euros/m²), alquilar sale más caro, pues consume el 31% del presupuesto familiar y sitúa este gasto mensual en 874 euros. De todas formas, tanto en un caso como en otro, los importes gastados mensualmente son inferiores a aquella que sería la mensualidad máxima deseable. Al comprar, la brecha es del 41% y en el alquiler el margen de crecimiento es menor, pero aun así positivo: el diferencial frente al valor máximo pasible de ser soportado es del 7%.

Tanto en la compra como en el alquiler, las familias en Sant Boi de Llobregat tendrían la posibilidad de aumentar la superficie de su casa (a 95m2 y 145m2, respectivamente) si quieren agotar el presupuesto límite.

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SANT CUGAT DEL VALLÈS

SANTA COLOMA GRAMANET

Tiene el precio de venta más elevado (3.192 euros) después de Barcelona (y, con respecto a los ingresos, es también uno de los mercados más revalorizados de la región metropolitana, con 11,6 euros/m²), pero es el municipio de esta región con mayores ingresos por hogar y el tercero a escala nacional. Dicha cantidad es de 5.135 euros mensuales, de los cuales 1.695 euros están disponibles para destinar a la vivienda. Comprar una casa de 90 m² se considera bastante accesible, pues supone una mensualidad de 896 euros y una tasa de endeudamiento del 17%; más que alquilarla, que costaría 1.046 euros, con una tasa de endeudamiento que sube al 20%. La brecha entre el valor pagado y el valor máximo disponible es del 47% en el caso de la compra. En el caso del alquiler ese diferencial es menor, del 38%, pero sigue resultando bastante significativo, aunque abre igualmente margen para aumentar la superficie alquilada.

Aquí es donde se aplican los precios medios más bajos del mercado del área metropolitana de Barcelona, tanto en la venta (1.718 euros/m²) como en el alquiler (9,7 euros/m²). Los ingresos medios por hogar suponen también el nivel más bajo de la región, a pesar de alcanzar los 2.418 euros, liberando mensualmente un máximo recomendado de 798 euros para pagar la casa. Si tomamos como ejemplo una casa de 90 m², al comprar, la mensualidad media será de 558 euros, lo que se traduce en una brecha del -39% frente a la mensualidad máxima ideal. Si alquilamos, la misma superficie pasará a costar casi el doble: 935 euros, lo que excede en un 17% el valor máximo recomendado. En el escenario descrito, y ante una misma hipótesis, una familia que compre tendrá capacidad para aumentar la superficie demandada y adquirir hasta 140 m². En sentido contrario, quien quiera alquilar tendrá que revisar sus opciones a la baja y reducir la superficie a un máximo de 75 m².

En el municipio con mayores ingresos de esta región metropolitana (Sant Cugat del Vallès), es posible comprar 170 m² o alquilar 145 m², partiendo de una tasa de endeudamiento límite del 33%.

Para comprar 90 m² en Santa Coloma Gramanet, la tasa de endeudamiento se situaría por debajo de lo recomendado (20% frente al 33%), pero alquilar ya excede el límite deseable 39%.

¿CUANTOS M2 PUEDO TENER CON MI RENTA? Sant Cugat del Vallès

145

Sant Boi de Llobregat

145

Santa Coloma Gramanet

140

Cornellà de Llobregat

125

Badalona

125

Hospitalet de Llobregat (L’)

110

Barcelona

65 0

20 Compra Alquiler

170

100

120

140

160

180

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

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¿QUÉ MENSUALIDAD VOY A ASUMIR PARA TENER UNA CASA DE 90 M2? Barcelona

Saint Cugat del Vallès

Hospitalet de Llobregat (L’)

Cornellà de Llobregat

Badalona

Sant Boi de Llobregat

Santa Coloma Gramanet 0€

200 €

400 €

600 €

Compra

800 €

1 000 €

1 200 €

1 400 €

1 600 €

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

Alquiler Mensualidad límite

¿CUÁL ES MI TASA DE ESFUERZO PARA TENER UNA CASA 90 M2? 31%

Barcelona

26%

Hospitalet de Llobregat (L’)

44%

23%

Cornellà de Llobregat

37%

23%

Badalona

35%

20%

Santa Coloma Gramanet

39%

20%

Sant Boi de Llobregat

17%

Saint Cugat del Vallès 0%

44%

5% Compra Alquiler

10%

15%

31%

20% 20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

1 800 €

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OTRAS CAPITALES

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OTRAS CAPITALES En siete de las 15 capitales analizadas*, adquirir una casa de 90 m² queda por debajo de los 150.000 euros, aunque en solamente dos de ellas dicho valor sea inferior a 100.000 euros (Mérida) poco más de 60.000 euros, y Murcia (alrededor de los 95.000 euros). En las capitales por encima de dicho umbral, solamente en Palma de Mallorca, Bilbao, Madrid y Barcelona, dicho valor supera los 200.000 euros y, sólo en las dos principales ciudades españolas, está por encima de los 300.000 euros (máximo de 347.000 euros en Barcelona). La capital catalana no es, sin embargo, el mercado más caro entre los analizados. Ese papel lo ostenta San Sebastián, donde el precio para adquirir 90 m² se aproxima de los 390.000 euros. Los alquileres en las capitales en análisis oscilan entre los 4,2euros/m² de Mérida y los 16,5 euros/m² de Barcelona, aunque la mayoría de los mercados (10 de las 15 capitales) sitúen los alquileres por debajo de los 10 euros/m². Madrid (15,8 euros/m²), Bilbao (11,7 euros/m²) y Palma de Mallorca (11,4 euros/m²) son el resto de capitales posicionadas por encima de ese valor. San Sebastián, también está por encima de los 10 euros/ m², siendo incluso el mercado más caro después de Barcelona y Madrid, con un alquiler de 13,7 euros/m². La renta media disponible varía entre los 3.568 euros mensuales de Madrid y los 2.359 euros de Mérida, con el gap entre las capitales de 1.209 euros y situándose la mayoría de las capitales entre 2.650 euros y 2.900 euros. En Barcelona la renta alcanza los 3.377 euros, aunque también Toledo, Bilbao y Pamplona (esta última por encima de Barcelona) presentan rentas familiares medias por encima de los 3.000 euros. En ninguna de las capitales, la tasa de esfuerzo para comprar 90 m² supera el 33% del límite aconsejado, pero Barcelona está bastante cerca (en el 31%). En el caso de Madrid, tal indicador se sitúa en un 27%, siendo Palma de Mallorca y Bilbao las otras dos únicas ciudades en que tal tasa está por encima del 20%. En las demás capitales, tal adquisición traduce esfuerzos que oscilan entre el 19% (Sevilla) y el 8% (Mérida) respecto a la renta disponible, con una dispersión bastante equilibrada en este intervalo de valores. En el escenario del alquiler de 90 m2, apenas Barcelona (44%), Madrid (40%) y Palma de Mallorca (34%) presentan tasas de

esfuerzo para alquilar por encima de lo deseable, aunque también Bilbao se sitúe precisamente en el limite (33%) y Sevilla inmediatamente por debajo (32%). En las demás capitales, la mayoría (8 de 10) presentan una tasa de esfuerzo para dicha operación en el umbral de un 20%, siendo el más elevado (26%) en Valencia y seguida por Santander (24%). Por debajo de dicho umbral están solamente Mérida (16%) y Toledo (18%). Excluyendo Barcelona, en el limite de la capacidad financiera de las familias es posible adquirir más de 100 m² en todas las capitales analizadas y en dos tercios de ellas esa superficie supera incluso los 160 m², llegando al máximo de 345 m² (Mérida). Hay que destacar también Valladolid, Oviedo, Murcia y Toledo, donde tal superficie se sitúa en el umbral de los 200 m². En Barcelona, cumplir esa tasa de esfuerzo resultaría una compra de 95 m², mientras que en Madrid sería de 110 m². Palma de Mallorca, Bilbao y Sevilla son las ciudades donde el esfuerzo del 33% implica quedar por debajo de los 160 m². En solamente tres capitales alquilar una casa adecuada, teniendo en cuenta la renta, implica tener que prescindir de superficie, en concreto Barcelona, donde la capacidad permite alquilar una vivienda de 65 m², es decir, se perderían 25 m²; en el caso de Madrid esa pérdida sería de 15 m² llegando a los 75 m², mientras que en Palma de Mallorca se reduciría la superficie en 5 m² optando a una superficie total de 85 m². No obstante, en Sevilla y Bilbao tampoco es posible aumentar la superficie, manteniéndose la casa en los 90 m². En las demás capitales, las familias pueden optar por alquilar más 20 m² (Valencia) hasta 85 m² (Mérida). En la mayoría de las ciudades en estudio, esa expansión oscila entre los 30 m² y los 50 m², es decir, para casas entre los 120 m² y los 135 m². Por encima de los 150 m2, sólo se encuentran Toledo (160 m²) y Mérida (175 m²). *Este análisis contempla los municipios que son capitales de las Comunidades Autónomas de mayor relevancia, pero en el caso del País Vasco y de Galicia, se toman como referencia no las capitales políticas, sino la ciudad de mayor importancia en el mercado inmobiliario (Bilbao y A Coruña, respectivamente). Algunas regiones tienen además un análisis más detallado respecto a otras ciudades (casos de Andalucía, Valencia y País Vasco).

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OTRAS CAPITALES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

OTRAS CAPITALES DE CC. AA. EN UN MINUTO (EXCLUIDAS BARCELONA Y MADRID) Renta

Comprar con un presupuesto del 33% Más baja: Mérida (2.359 €)

Más elevada: Pamplona (3.431 €)

Precio casas

Alquiler casas

Mensualidad de 90 m2

Alquiler de 90 m2 Más alto: Bilbao (1.050 €)

Menos: Palma de Mallorca (85 m2)

Mayor: Palma de Mallorca (25%)

Menor: Mérida (8%)

Tasa de endeudamiento para alquilar 90 m2 Más baja: Mérida (193 €)

Más alta: Bilbao (775 €)

Más: Mérida (175 m2)

Tasa de endeudamiento para comprar 90 m2 Más bajo: Mérida (4,2 €/m2)

Más elevado: Bilbao (11,7 €/m2)

Menos: Palma de Mallorca (115 m2)

Alquilar con un presupuesto del 33% Más bajo: Mérida (679 €/m2)

Más elevado: Bilbao (2.758 €/m2)

Más: Mérida (345 m2)

Mayor: Palma de Mallorca (34%)

Menor: Mérida (16%)

Diferencia entre superficie alquilada y superficie comprada ideal

Más bajo: Mérida (378 €)

Mayor: Mérida (97%)

Menor: Pamplona (23%)

OTRAS CAPITALES

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MUNICIPIO

ALQUILER 90 M2

COMPRA (MENSUAL) 90 M2

INGRESO MENSUAL

RATIO M2 DEUDA ALQUILERES SOBRE IDEAL INGRESOS 33%

M2 COMPRAS IDEAL

TASA ENDEUDAMIENTO ALQUILER 90 M2

TASA ENDEUDAMIENTO COMPRA 90 M2

Barcelona

1488 €

1059 €

3377 €

1114 €

44%

31%

Bilbao

1050 €

775 €

3168 €

1045 €

120

33%

24%

661 €

487 €

2859 €

943 €

125

165

23%

17%

Madrid

1419 €

960 €

3 568 €

1177 €

110

40%

27%

Mérida

378 €

193 €

2359 €

779 €

175

345

16%

Murcia

532 €

305 €

2683 €

885 €

145

250

20%

11%

Oviedo

618 €

373 €

2875 €

949 €

135

220

21%

13%

Palma de Mallorca

1023 €

739 €

2984 €

985 €

115

34%

25%

Pamplona

764 €

611 €

3431 €

1132 €

130

160

22%

18%

Santander

699 €

501 €

2864 €

945 €

120

165

24%

17%

Sevilla

857 €

516 €

2671 €

881 €

145

32%

19%

Toledo

574 €

336 €

3156 €

1041 €

160

270

18%

11%

Valencia

725 €

451 €

2776 €

916 €

110

175

26%

16%

Valladolid

599 €

386 €

2800 €

924 €

135

205

21%

14%

Zaragoza

668 €

425 €

2905 €

959 €

125

195

23%

15%

A Coruña

Excluyendo Barcelona, en el limite de la capacidad financiera de las familias es posible adquirir más de 100 m² en todas las capitales analizadas y en dos tercios de ellas esa superficie supera incluso los 160 m², llegando al máximo de 345 m² (Mérida).

ZOOM VALENCIA

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ZOOM VALENCIA CIUDAD En la capital de la Comunitat Valenciana, y de la provincia homónima, la renta media mensual por hogar es de 2.776 euros, una de las más bajas entre las capitales analizadas y que presenta una distancia de entre 600 y 800 euros con respecto a Barcelona y Madrid. Tales ingresos permiten a las familias de Valencia disponer de un presupuesto de 916 euros para acceder a una vivienda. Por su parte, los precios de la vivienda se sitúan en 1.584 euros/m², por encima de otras seis capitales, pero presentando, pese a ello, un diferencial significativo tanto con respecto a Madrid (la diferencia es de más de 1.800 euros/ m²) como en lo relativo a Barcelona (con una diferencia de más de 2.200 euros/m²). En consecuencia, adquirir una casa con 90 m² en este mercado implicará una carga mensual de 451 euros, lo que deja la tasa de endeudamiento en torno al 16% y hace que sobre casi el 51% del importe máximo disponible. Alquilar una casa de superficie semejante acarrearía un coste mensual de 725 euros, teniendo en cuenta los precios medios de alquiler de 8,1 euros/m² que se practican en la ciudad, una cantidad que se revela como una de las más elevadas en el ámbito de las capitales analizadas. En este caso, la tasa de endeudamiento, aunque se mantiene por bajo del 33% deseable, ascendería al 26%, con un margen frente al presupuesto ideal que se reduce al 21%. Si la opción pasa por aplicar todo el presupuesto disponible, las familias podrían optar por casas de mayores dimensiones, llegando hasta los 175 m² en la compra y los 110 m² en el alquiler.

Con los ingresos actuales, las familias en Valencia tendrían acceso a una casa de 175 m² si optasen por la compra y de 110 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

2.766 €

Fuente: INE con proyección C21

916 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

725 € 26%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

110 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

451 € 16%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

175 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM VALENCIA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

OTROS MUNICIPIOS DE LA COMUNIDAD DE VALENCIA ALICANTE

ELCHE

En la capital de la provincia homónima, un importante destino de segunda vivienda en España, los ingresos medios por hogar se sitúan en 2.434 euros, de los cuales un máximo de 803 euros es posible destinar a la vivienda. Ante un precio medio de venta de 1.315 euros/m², comprar una casa de 90 m² implicará una mensualidad de 374 euros, derivando en una tasa de endeudamiento de tan solo el 15%. Este indicador sube al 26% en la opción de alquiler, en cuyo caso la misma superficie cuesta 627 euros al mes, reflejo de unos ingresos medios de 7 euros/m². En el caso de la compra, tal encargo se sitúa un 53% por debajo del valor total disponible para acceso a la vivienda, y en el alquiler ese diferencial baja al 22%, aun así, resulta un dato positivo para el consumidor. Tanto en un caso como en el otro, sobra dinero para poder reconsiderar el alquiler o adquisición de una superficie mayor.

Es el segundo municipio español con el mercado de vivienda menos revalorizado, tanto en la venta como en el alquiler. El precio de la vivienda se sitúa en los 1.010 euros/m² y las rentas en los 5,1 euros/m², en ambos casos un poco por encima de Mérida, capital de Extremadura, que cuenta con valores de, respectivamente, 679 euros/m² y 4,2 euros/m². Curiosamente, en términos de nivel de ingresos disponible de las familias, es el municipio menos favorable (por detrás de Mérida), con un valor mensual de 2.062 euros, de los cuales 681 euros se destinan a acceder a la vivienda. Con estas premisas, comprar una casa de 90 m² representa un coste mensual de 286 euros, lo que lleva a una tasa de endeudamiento del 14%. El ahorro frente al umbral máximo disponible es del 54%, un margen que desciende al 32% en el caso del alquiler. Arrendar 90 m² en este mercado tendría un coste de 460 euros mensuales, con una tasa de endeudamiento del 22%. En ambos casos, es posible expandir la superficie sin pasar el presupuesto límite.

Con los ingresos actuales, las familias en Alicante tendrían acceso a una casa de 185 m² si optasen por la compra y de 125 m² en el caso del alquiler.

Con los ingresos actuales, las familias en Elche tendrían acceso a una casa de 200 m² si optasen por la compra y de 135 m² en el caso del alquiler.

ZOOM SEVILLA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM SEVILLA CIUDAD En la capital andaluza, los ingresos familiares medios rondan los 2.671 euros mensuales, solo por encima de los 2.359 euros de los que disponen las familias en la capital de Extremadura (Mérida). En la práctica, el porcentaje de un tercio de estos ingresos que se recomienda asignar al acceso a la vivienda corresponde a 881 euros mensuales. En el mercado residencial, Sevilla es una de las capitales analizadas más revalorizadas y, a pesar de situarse por debajo de los 2.000 euros/m² en los que figuran las cinco ciudades más caras, es la que se aproxima más a ese umbral, con un precio de venta de 1.815 euros/m². En los alquileres, la posición es semejante, siendo la quinta capital con los valores más altos, de 9,5 euros/m². Por tanto, comprar una casa de 90 m² representará una mensualidad de 516 euros y una tasa de endeudamiento del 19%. Por otro lado, alquilar tendrá un coste mensual de 857 euros, haciendo que la tasa de endeudamiento suba al 32% y aproximándose al límite ideal del 33% (equivalente a un tercio de los ingresos disponibles). Dicho esto, es en la compra en donde existe un mayor margen de ganancia, pues la brecha entre el valor real pagado y el valor máximo ideal se sitúa en el 41%, mientras que en el alquiler ronda el 3%. Esto quiere decir que, si se utilizan todos los ingresos disponibles, la superficie adquirida podría crecer en el caso de la compra, pero mantenerse en los 90 m² si la opción es el alquiler.

Con los ingresos actuales, las familias en Sevilla tendrían acceso a una casa de 145 m² si optasen por la compra y de 90 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

2.671 €

Fuente: INE con proyección C21

881 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

857 € 32%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

90 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

516 € 19%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

145 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM SEVILLA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

OTROS MUNICIPIOS ANDALUCÍA

CÓRDOBA Posee los precios de venta (1.266 euros/m²) y de alquiler (6,7 euros/m²) más bajos de los municipios andaluces analizados, pero en el indicador de la renta de las familias se sitúa por encima de Málaga (2.522 euros frente a 2.400 euros). En la práctica, el presupuesto de las familias para vivienda en Córdoba es de un máximo de 832 euros mensuales. Tomando como referencia una casa de 90 m², los costes mensuales inherentes a su compra serán de 361 euros, lo que equivale a un porcentaje de tan solo el 14% de los ingresos mensuales y supone usar menos de la mitad del importe total disponible para vivienda (un 57% por debajo de ese límite). Al alquilar, el valor que se paga sube al 601 euros, con un margen que se reduce al 18% con respecto al umbral máximo aconsejado. Es decir, alquilar ya representaría una tasa de endeudamiento superior a la de comprar, que asciende al 24%, pero todavía es inferior al 33% límite. Si tienen intención de consumir todo el presupuesto, las familias pueden aumentar la superficie en las dos opciones; de hecho, es el municipio andaluz en el que dicha expansión es más relevante.

Con los ingresos actuales, las familias en Córdoba tendrían acceso a una casa de 200 m² si optasen por la compra y de 120 m² en el caso del alquiler. GRANADA Con unos ingresos medios próximos a los de Sevilla (de 2.620 euros mensuales, alrededor de 50 euros menos que en la capital andaluza), las familias podrán contar con un techo máximo de 865 euros para pagar su vivienda todos los meses. Considerando un valor medio de venta de 1.555 euros/m², la carga mensual inherente a la compra de una casa de 90 m² sería de 443 euros, por lo que la tasa de endeudamiento alcanza el 17% y se sitúa cerca de la mitad por debajo del umbral límite (-49%). Con un alquiler medio de 7,7 euros/m², el valor mensual que se abonará por una casa de 90 m² es de 690 euros y con ello la tasa de endeudamiento supone el 26%. A pesar de ser inferior al de la compra, el saldo sigue siendo positivo y sobra un 20% con

respecto al importe máximo. Ambas se mantienen dentro del presupuesto límite disponible y en las dos opciones existe margen para aumentar la superficie demandada.

Con los ingresos actuales, las familias en Granada tendrían acceso a una casa de 170 m² si optasen por la compra y de 110 m² en el caso del alquiler. MÁLAGA Es, junto con Sevilla, la ciudad andaluza con los precios de vivienda más elevados (1.789 euros/m²) y en el caso del alquiler está nivelada con los mercados más caros a escala nacional (9,7 euros/m²). No obstante, Málaga es la ciudad andaluza con los ingresos medios más bajos por hogar (2.400 euros mensuales), con un umbral disponible para gastar al mes en vivienda de 792 euros. A pesar de este desajuste, la compra de una casa de 90 m² está al alcance de estas familias, que pagarían aproximadamente 509 euros al mes, es decir, un 36% por debajo del importe límite del que podrían disponer a tal efecto, lo que sitúa la tasa de endeudamiento en el 21%. En el caso del alquiler, la ecuación ya no es positiva, pues la renta de 90 m² sube hasta los 877 euros, superando el presupuesto en un 11% y posicionando la tasa de endeudamiento por encima del límite ideal (37%). Para acceder a la vivienda por esta vía y mantenerse dentro de los valores ideales, la solución pasaría por reducir la superficie de la casa alquilada. En la compra, podría aumentar.

Con los ingresos actuales, las familias en Málaga tendrían acceso a una casa de 135 m² si optasen por la compra y de 80 m² en el caso del alquiler.

ZOOM BILBAO

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM BILBAO CIUDAD Bilbao presenta unos ingresos medios por hogar familiar de 3.168 euros, no muy lejos de los que registran Barcelona (3.377 euros) y Madrid (3.568 euros) pero, a pesar de ello, inferiores a los de San Sebastián, otra de las ciudades de esta comunidad autónoma en análisis y que lidera la lista tanto en términos de capacidad financiera como en términos de precios de residencia. Así, las familias en Bilbao disponen de 1.045 euros mensuales para pagar una vivienda, un dato que, en contraposición con los valores que se practican en el mercado residencial, exige tasas de endeudamiento entre las más elevadas en el contexto de las capitales consideradas. Sin embargo, en el mercado de compra y venta de vivienda, esa tasa de endeudamiento sería del 24%, o sea, inferior a la considerada como límite (33%). El precio de las casas en Bilbao se sitúa en 2.758 euros/m², el séptimo más elevado de España e implicaría una carga mensual de 775 euros para la compra de una casa de 90 m², es decir, dejaría todavía una holgura del 26% con respecto al presupuesto límite. Por su parte, alquilar acarrearía una tasa de endeudamiento del 33% alcanzando, de esta forma, el umbral límite. Alquilando a valores medios de 11,7 euros/m², el esfuerzo financiero de la familia con una vivienda de 90 m² sería de 1.050 euros y agotaría el presupuesto, sin margen para demandar una casa de mayores dimensiones. Quien opte por comprar, tendrá mayor holgura financiera y capacidad para demandar una superficie superior.

Con los ingresos actuales, las familias en Bilbao tendrían acceso a una casa de 120 m² si optasen por la compra y de 90 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

3.168 €

Fuente: INE con proyección C21

1.045 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

1.488 € 33%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

90 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

775 € 24%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

120 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM BILBAO

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

OTROS MUNICIPIOS PAÍS VASCO

SAN SEBASTIÁN

VITORIA - GASTEIZ

Es líder de precios en el mercado residencial, con un valor de venta de 4.320 euros/m², por delante de Barcelona, Madrid y Bilbao, y el único municipio que se sitúa sobre el umbral de los 4.000 euros/m². En cuanto a los alquileres (13,7 euros/m²), se coloca por detrás de Barcelona (16,5 euros/m²) y Madrid (15,8 euros/m²), que lideran el mercado. En términos de ingresos, la capacidad financiera de las familias es de 3.614 euros mensuales (de los cuales 1.193 euros para vivienda) solo por debajo de algunos municipios de Madrid (5) y Barcelona (1), donde la referencia máxima es de más de 7.000 euros mensuales. Comprar una superficie de 90 m² representará un esfuerzo financiero del 34% y, como tal, una mensualidad de 1.214 euros; superando en un 2% la cantidad disponible para destinar a tal efecto. Los ingresos mensuales para pagar por la misma casa serán de 1.234 euros, superando el 3% del presupuesto disponible y traduciendo una tasa de endeudamiento también del 34%. Es decir, en ambos escenarios, sería recomendable reducir la superficie a fin de poder respetar el techo presupuestario.

La capital del País Vasco es, entre las ciudades analizadas en esta comunidad, la menos revalorizada en el mercado residencial. El precio de 2.011 euros/m² es, por ejemplo, menos de la mitad del existente en San Sebastián, otra ciudad de la comunidad que es además líder nacional en los precios de la vivienda (por encima de los 4.000 euros/m²). De media, los ingresos mensuales netos de las familias en Vitoria son de 3.041 euros, lo que les permite contar con hasta 1.003 euros para gastar en el acceso a la vivienda. Tomando como referencia de la demanda una casa de 90 m², al comprar, estas familias pagarían una mensualidad de 564 euros al mes y la tasa de endeudamiento rondaría el 19%. Si alquilan, el valor que deben pagar sube a 812 euros y la tasa de endeudamiento al 27%, sobrando todavía un 19% con respecto a su presupuesto máximo.

Con los ingresos actuales, las familias de San Sebastián tendrían acceso a una casa de 85 m² tanto si optan por comprar como por alquilar.

En el caso de la compra, la diferencia de la mensualidad frente al importe máximo que podrá utilizarse es de un -44%. En ambos casos, optar por utilizar todo el umbral disponible garantiza el acceso a una casa de mayores dimensiones

Con los ingresos actuales, las familias en Vitoria tendrían acceso a una casa de 155 m² si optasen por la compra y de 110 m² en el caso del alquiler.

ZOOM A CORUÑA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM A CORUÑA En A Coruña, la ciudad más destacada de Galicia desde el punto de vista inmobiliario, las familias disponen de 2.859 euros mensuales de ingresos, estando en condiciones de asumir, dentro del límite, la carga de una vivienda de 943 euros al mes, el equivalente a la tasa de endeudamiento máxima recomendada (33%). Tal nivel de vida está distante de los cerca de 3.400 a 3.600 euros mensuales que se observan en Barcelona y Madrid, pero a pesar de ello se sitúa por encima de otras seis capitales de las diferentes comunidades autónomas.

Renta media neta por hogar 2018 Fuente: INE con proyección C21

943 €

En el mercado residencial, la ciudad ocupa una posición idéntica (distante de Madrid y Barcelona, pero por encima de cinco/seis capitales españolas), con precios medios de venta del orden de 1.711 euros/m² y un alquiler de 7,3 euros/m². Ante este escenario, la compra de una casa de 90 m² representa una mensualidad de 487 euros y una tasa de endeudamiento del 17%, mientras que el alquiler de la misma vivienda incrementará los costes a 661 euros, lo que se refleja en un aumento de la tasa de endeudamiento al 23%; con todo, 10 puntos porcentuales por debajo del límite ideal. Hechas las cuentas, al comprar, las familias tendrían todavía la mitad del presupuesto máximo disponible para vivienda mientras que, si alquilan, se colocarían un 30% por debajo de ese límite. En la práctica, incluso si no exceden su capacidad financiera límite, los hogares podrán capitalizar estos márgenes para demandar una vivienda de mayores dimensiones, saliendo más beneficiados si se decantan por la compra.

Con los ingresos actuales, las familias de A Coruña tendrían acceso a una casa de 165 m² si optasen por la compra y de 125 m² en el caso del alquiler.

2.859 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

661 € 23%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

125 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

487 € 17%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

165 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM OVIEDO

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM OVIEDO La capital del Principado de Asturias presenta unos ingresos por familia de 2.875 euros mensuales, en línea con Santander, Valladolid y A Coruña, con una mensualidad de 949 euros para acceder a la vivienda. Mientras tanto, los precios de las casas están entre los más baratos de las capitales en análisis, con un valor medio de 1.312 euros, es decir, por debajo de las ciudades con unos ingresos similares por familia. En los alquileres, el valor es de 6,9 euros/m², también uno de los mercados menos revalorizados a escala nacional pero, en este caso, por encima de Valladolid. En este escenario, quien demanda una casa de 90 m² pagará una mensualidad de 373 euros si compra y una renta de 618 euros si alquila, lo que se traduce en unas tasas de endeudamiento del 13% y el 22%, respectivamente. Cabe tener presente que, en la primera opción, sobra un 61% del valor total disponible para la vivienda y que, en el caso del alquiler, ese margen desciende al 35%. En cualquiera de las opciones, la capacidad financiera límite permitiría aumentar la superficie demandada. Destaca además el hecho de que las tasas de endeudamiento asociadas al acceso a una vivienda de 90 m² están entre las más bajas en el contexto de las capitales de las CC. AA. en análisis.

Renta media neta por hogar 2018

2.875 €

Fuente: INE con proyección C21

949 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

618 € 21%

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

373 € 13%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

Con los ingresos actuales, las familias en Oviedo tendrían acceso a una casa de 220 m² si optasen por la compra y de 135 m² en el caso del alquiler. Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

135 m

220 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM SANTANDER

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM SANTANDER En la capital de Cantabria, las familias viven mensualmente con unos ingresos medios de 2.864 euros que las dotan de capacidad para destinar hasta 945 euros a la vivienda. Tales importes se aproximan a los registrados en ciudades como Oviedo, A Coruña y Valladolid, en comunidades autónomas cercanas geográficamente y todas con ingresos familiares en el umbral de los 2.800 euros. En el País Vasco, otra comunidad vecina, los ingresos por familia en la ciudad de Bilbao, están cerca de los 3.200 euros mensuales.

Renta media neta por hogar 2018 Fuente: INE con proyección C21

945 €

En el mercado residencial las casas cuestan, de media, 1.759 euros/m², por debajo de Bilbao, pero por encima de todas las ya referidas ciudades en las comunidades más cercanas, al igual que los alquileres, de 7,8 euros/m². Para una casa de 90 m², la mensualidad que se paga en caso de compra es de 501 euros, lo que implica una tasa de endeudamiento del 17%; mientras que los ingresos mensuales ascienden a 699 euros y la tasa de endeudamiento se sitúa en el 24%. Esto quiere decir que, al optar por comprar una casa, sobrará un 47% del valor total disponible por mes a tal efecto, y al alquilar, la diferencia disponible será de tan solo un 26%. Con el importe remanente, la demanda podrá reconfigurar sus requisitos de superficie y adquirir una casa más grande tanto en la vertiente de alquiler como en la de compra.

2.864 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

699 € 24%

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

501 € 17%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

Con los ingresos actuales, las familias en Santander tendrían acceso a una casa de 165 m² si optasen por la compra y de 120 m² en el caso del alquiler. Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

120 m

165 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM PAMPLONA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM PAMPLONA En Pamplona, la capital de Navarra, la renta media mensual de las familias asciende a 3.431 euros, superada tan solo, entre las capitales, por el poder adquisitivo de Madrid (3.568 euros). No obstante, esta cifra está por debajo de la que se registra en algunos municipios de las regiones metropolitanas de Madrid y Barcelona, así como de San Sebastián, en el vecino País Vasco. Partiendo de estos ingresos, las familias disponen de 1.132 euros mensuales para acceder a una vivienda. Aquí las casas cuestan, de media, 2.179 euros/m² para quien compra y 8,5 euros/m² para quien alquila. En términos de precio, dicho importe consta entre los más elevados de las capitales analizadas, es decir, entre las cinco primeras en las que las ventas medias se realizan por encima de los 2.000 euros/m². Dicho esto, quien demanda una casa de 90 m² pagará 611 euros mensualmente, lo que equivale a una tasa de endeudamiento del 18% con respecto a sus ingresos, mientras que en el caso del alquiler el valor que se pagará sube hasta los 764 euros, generando una tasa de endeudamiento del 22%. Comprar implica una carga inferior y deja disponible un porcentaje del 46% del umbral mensual que es viable destinar a la vivienda. En el caso del alquiler, la cifra remanente disponible es del 33%, un valor que permitiría alquilar una casa de mayores dimensiones. La misma lógica se aplica en el caso de la adquisición que, en un escenario de consumo del total de la mensualidad máxima aconsejada, permitirá acceder a una casa más grande.

Con los ingresos actuales, las familias en Pamplona tendrían acceso a una casa de 160 m² si optasen por la compra y de 130 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

3.431 €

Fuente: INE con proyección C21

1.132 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

764 € 22%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

130 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

611 € 18%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

160 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM ZARAGOZA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM ZARAGOZA En la ciudad aragonesa, los ingresos medios netos de las familias son de 2.905 euros, liberando todos los meses un importe máximo ideal de 959 euros para pagar la vivienda. Tal capacidad empata con el nivel de vida registrado en Oviedo (capital de Asturias), también en el norte, pero se sitúa por debajo de Pamplona y de Barcelona, en las comunidades vecinas de Navarra y Cataluña, donde los ingresos de las familias se sitúan sobre los 3.300 euros.

Renta media neta por hogar 2018 Fuente: INE con proyección C21

959 €

A precios de venta de 1.492 euros/m², comprar una casa de 90 m² implica una carga mensual de 425 euros y una tasa de endeudamiento del 15%, es decir, garantiza un margen del 56% con respecto al presupuesto límite disponible. El mercado residencial de esta ciudad es uno de los menos revalorizados en el norte, incluido en el segmento del alquiler, donde los valores practicados son de 7,4 euros/ m². En este caso, los ingresos para la misma casa de 90 m² pasan a los 668 euros mensuales, reflejo de una tasa de endeudamiento del 23%, y liberando «tan solo» un 30% del umbral disponible. Aunque en una proporción inferior al escenario de compra, el saldo sigue siendo favorable para el arrendatario, que podría utilizar tal margen para buscar una casa mayor. Lo mismo se aplica en el caso de la compra, aquí con una ganancia todavía mayor en términos de expansión de superficie.

Con los ingresos actuales, las familias en Zaragoza tendrían acceso a una casa de 195 m² si optasen por la compra y de 125 m² en el caso del alquiler.

2.905 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

668 € 23%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

125 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

425 € 15%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

195 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM VALLADOLID

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM VALLADOLID Contando con una renta media mensual neta de 2.800 euros, en un escenario ideal las familias en la capital de la comunidad autónoma de Castilla y León podrán gastar 924 euros en su vivienda. Esta capacidad financiera está en línea con otras capitales (o ciudades de referencia) del norte – como A Coruña, Santander u Oviedo, todas en el umbral de los 2.800 euros –, pero está a más de 750 euros por debajo del nivel de vida de las familias de Madrid.

Renta media neta por hogar 2018 Fuente: INE con proyección C21

924 €

Aquí, los precios medios de venta rondan los 1.357 euros/ m² y los alquileres los 6,7 euros/m², en ambos casos posicionando a Valladolid como uno de los mercados residenciales menos revalorizados en el contexto de las capitales en análisis. Tales valores son únicamente inferiores en Mérida, Murcia y Toledo. Tomando como referencia una casa de 90 m², quien compre tendrá que pagar 386 euros todos los meses, equivalente a una tasa de endeudamiento del 14%, lo que significa que aún quedan con un 58% de su umbral límite disponible. Si alquilan la misma casa de 90 m², el gasto mensual sube a 599 euros y la tasa de endeudamiento al 21%, provocando que se incremente tan solo un 35% del importe total disponible. Con la cantidad total disponible aplicada, podrán tener acceso a una casa más grande tanto a través del alquiler como de la compra y, en este último caso, tal expansión permite más que duplicar la superficie.

Con los ingresos actuales, las familias en Valladolid tendrían acceso a una casa de 205 m² si optasen por la compra y de 135 m² en el caso del alquiler.

2.800 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

599 € 21%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

135 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

386 € 14%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

205 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM MÉRIDA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM MÉRIDA Capital de Extremadura, es la ciudad con el mercado residencial menos revalorizado tanto para la compra como para el alquiler. El precio medio de venta en Mérida es de 679 euros/m² y es este el único mercado donde dicho valor está por debajo de los 1.000 euros/m² y presenta un diferencial abismal en relación con Madrid o Barcelona, donde el precio es aproximadamente 5,5 veces superior al de Mérida. En el alquiler ocurre lo mismo: la renta de 4,2 euros/m² se diferencia, a la baja, de los restantes mercados capitales, en los cuales el más próximo (en términos de valor) presenta un alquiler de 5,9 euros/m² (Murcia). El poder adquisitivo de las familias va en la misma línea, siendo Mérida la capital en análisis con los ingresos más bajos disponibles, de 2.359 euros, es decir, en este lugar solo se liberan 779 euros mensuales para acceder a la vivienda. No obstante, a pesar de que, en los precios de la vivienda, Mérida ocupa una posición más de 5 veces inferior a la de Madrid, en este indicador, esa brecha es ya bastante menor (1,5 veces, con respecto a los 3.568 euros de ingresos mensuales en la capital). No es difícil advertir que este es el mercado con menor tasa de endeudamiento para acceder a una vivienda de 90 m², pues alcanza tan solo el 8% cuando se opta por la compra y se duplica al 16% cuando la decisión es el alquiler. Así, comprar una casa de 90 m² implicaría una mensualidad de 193 euros, mientras que arrendar una casa semejante ya costaría prácticamente el doble, es decir, 378 euros mensuales. Comprando 90 m², se quedarán con 3/4 de su umbral límite disponible y si alquilan liberarán cerca de la mitad del presupuesto destinado a la vivienda. Con dichos márgenes, Mérida será la ciudad capital en la que destinar todo el presupuesto disponible (por tanto, el equivalente a 1/3 de los ingresos mensuales de la familia) permitirá tener una casa más grande tanto en la compra como en el alquiler.

Con los ingresos actuales, las familias en Mérida tendrían acceso a una casa de 345 m² si optasen por la compra y de 175 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

2.359 €

Fuente: INE con proyección C21

779 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

378 € 16%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

175 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

193 € 8%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

345 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM TOLEDO

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM TOLEDO Está entre las cinco capitales donde el poder adquisitivo de las familias supera los 3.000 euros mensuales: 3.156 euros, de los cuales 1.041 euros están disponibles para acceder a una vivienda. Dichos niveles se observan también (por orden decreciente) en Madrid (líder, con 3.568 euros), Pamplona, Barcelona y Bilbao. Por el contrario, en términos de precio medio de venta de las casas, la capital de Castilla-La Mancha se sitúa en la parte baja de la pirámide, con una cifra de 1.196 euros/m², tan solo superior a la de Murcia (1.071 euros/m²) y Mérida (679 euros/m²). Lo mismo sucede en el mercado del alquiler, donde el precio de 6,4 euros/m² es el tercero más bajo, después del mismo par de ciudades indicado previamente. Esto significa que una casa de 90 m² costaría mensualmente 336 euros y la tasa de endeudamiento sería del 11%, una de las más bajas de entre las capitales analizadas (tan solo es menor en Mérida, con un 8%). La cuota que se paga dejaría disponible el 68% del valor total que las familias tienen a su alcance para acceder a una vivienda. Optando por alquilar, el valor que se paga a final de mes por la misma casa es de 574 euros y la tasa de endeudamiento se incrementa un 18%, igualmente tan solo superada por Mérida (con un 16%). A pesar de ello, este alquiler deja un menor porcentaje del presupuesto disponible (45%), aunque sea un margen bastante cómodo. En ambos casos, la revisión de la superficie, al alza, podrá ser una opción, si la decisión es consumir el umbral aconsejado.

Con los ingresos actuales, las familias en Toledo tendrían acceso a una casa de 270 m² si optasen por la compra y de 175 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

3.156 €

Fuente: INE con proyección C21

1.041 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

574 € 18%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

160 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

336 € 11%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

270 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM MURCIA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM MURCIA Murcia, que dispone de una renta media de 2.683 euros por hogar, es una de las capitales con menor poder adquisitivo de entre las analizadas, pero se posiciona entre Sevilla y Valencia, con valores de, respectivamente, 2.671 euros y de 2.776 euros. Con este nivel de ingresos, las familias de Murcia podrán contar con un presupuesto límite de 885 euros mensuales para acceder a la vivienda. A su favor, la ciudad es la segunda capital con los precios de vivienda más bajos (1.071 euros/m²), aun así por encima de los 1.000 euros/m², bastante más que los cerca de 700 euros/m² registrados en Mérida, el mercado menos revalorizado. En los alquileres, la posición es semejante, con un precio de 5,9 euros/m², tan solo por encima de los 4,2 euros/m² de la mencionada capital de Extremadura. Proyectando la demanda de una casa con 90 m² bajo estas premisas, la mensualidad en caso de compra sería de 305 euros, con una tasa de endeudamiento del 11%. De este modo, sobra un 66% del importe máximo ideal que tienen a su alcance, otorgándoles una holgura para aumentar la superficie adquirida. Partiendo del mismo escenario, pero para un alquiler, el valor que se pagará a final de mes asciende a 532 euros y la tasa de endeudamiento al 20%. Aunque en menor proporción que en el caso de la compra, sigue sobrando dinero para aumentar la superficie demandada. En este caso, el margen con respecto al importe límite que es posible destinar a la vivienda es del 40%. Cabe así mismo destacar que, si la opción pasa por acceder a una casa de 90 m², la tasa de endeudamiento tanto en la compra como en el alquiler es de las más bajas entre las capitales analizadas. Por otro lado, si la opción pasa por agotar la tasa del 33%, la expansión de la superficie será de las más grandes en cualquiera de las vías.

Con los ingresos actuales, las familias en Murcia tendrían acceso a una casa de 250 m² si optasen por la compra y de 145 m² en el caso del alquiler.

Renta media neta por hogar 2018

2.683 €

Fuente: INE con proyección C21

885 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

532 € 20%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

145 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

305 € 11%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

250 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

ZOOM PALMA DE MALLORCA

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ZOOM PALMA DE MALLORCA

Renta media neta por hogar 2018

2.984 €

Fuente: INE con proyección C21

Es una de las capitales que más se aproxima a Madrid y Barcelona en términos de revalorización del mercado residencial, presentando un precio medio de venta de 2.596 euros/m² y una renta de alquiler de 11,4 euros/m². En las dos ciudades ya indicadas, tales valores oscilan entre los 3400 y los 3900 euros/m², y los alquileres rondan los 16 euros/m². Por encima de Palma de Mallorca, uno de los más populares destinos turísticos de España, está Bilbao, con un valor de venta del orden de los 2.800 euros/m² y un alquiler también en torno a los 11,5 euros/m². Por su parte, el poder adquisitivo de los hogares en Palma de Mallorca no acompaña este mercado al mismo ritmo, pues es superado por Toledo, Bilbao y Pamplona, además de Barcelona y Madrid; todo este grupo se sitúa por encima del umbral de los 3.000 euros. En Palma de Mallorca, las familias disponen de una renta mensual neta de 2.984 euros, de la cual pueden destinar hasta un máximo de 985 euros para costearse la vivienda. Tomando como punto de partida una casa con 90 m², en caso de compra la mensualidad que se pagará será de 739 euros, lo que se traduce en una tasa de endeudamiento del 25%, es decir, se mantiene dentro del presupuesto recomendado, del cual todavía se dispone de un 25%. En el alquiler, el escenario es bien diferente, ya que una casa de 90 m² implicaría pagar una mensualidad de 1.023 euros. Es decir, con una tasa de endeudamiento del 34% y superando en un 4% el presupuesto máximo recomendado. Por tanto, para cumplir los límites de su capacidad financiera, estas familias tendrían que revisar a la baja la superficie demandada en el alquiler, a pesar de que en el caso de la compra puedan utilizar el margen para buscar una casa de mayores dimensiones.

Con los ingresos actuales, las familias en Palma de Mallorca tendrían acceso a una casa de 115 m² si optasen por la compra y de 85 m² en el caso del alquiler.

985 €

Mensualidad para comprar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

1.023 € 34%

Metros cuadrados adquiridos en 2018 con tasa de endeudamiento ideal(33%)

85 m

Mensualidad ideal con tasa de endeudamiento del 33%

739 € 25%

Mensualidad para alquilar casa en 2018 Tasa de endeudamiento

115 m2

Metros cuadrados alquilados en 2018 con tasa de endeudamiento ideal (33%)

OTRAS CAPITALES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

¿CUANTOS M2 PUEDO TENER CON MI RENTA? Mérida

345

175

Toledo

270

160

Murcia

250

145

Oviedo

220

135

Valladolid

205

135

Zaragoza

195

125

Valencia

175

110

Santander

165

120

Coruña (A)

165

125

Pamplona / Iruña

160

130

Sevilla

145

Bilbao

Palma de Mallorca

115

Madrid

110

Barcelona

65 0

120

95 100

Compra

150

200

250

300

350

400

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

Alquiler

¿QUÉ MENSUALIDAD VOY A ASUMIR PARA TENER UNA CASA DE 90 M2? Barcelona Madrid Bilbao Palma de Mallorca Pamplona / Iruña Sevilla Santander Coruña (A) Valencia Zaragoza Valladolid Oviedo Toledo Murcia Mérida 0€

200 € Compra Alquiler Mensualidad limite

400 €

600 €

800 €

1 000 €

1 200 €

1 400 €

1 600 €

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

OTRAS CAPITALES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

¿CUÁL ES MI TASA DE ESFUERZO PARA TENER UNA CASA 90 M2? 31%

Barcelona

44%

27%

Madrid

40%

25%

Palma de Mallorca

34%

24%

Bilbao

33%

19%

Sevilla

32%

18%

Pamplona / Iruña

22%

17%

Santander

24%

17%

Coruña (A)

23%

16%

Valencia

26%

15%

Zaragoza

23%

14%

Valladolid

21%

13%

Oviedo

21%

11%

Murcia

20%

Toledo 8%

Mérida 0%

5% Compra Alquiler

18% 16%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

45%

50%

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

CONCLUSIONES

CONCLUSIONES Este estudio se basa en dos preguntas básicas: (1) ¿Cuánto cuesta el esfuerzo de una familia para acceder a una casa de 90 m2 en las condiciones actuales del mercado? (2) ¿A qué casa pueden acceder efectivamente las familias con sus ingresos actuales, cumpliendo una tasa de esfuerzo del 33%? Por lo tanto, las principales respuestas a estas dos preguntas se presentan en las conclusiones, en un análisis intermunicipal y comparativo entre las dos formas de acceso a la vivienda, a saber, la compra y el alquiler, detallados a lo largo del estudio.

COMPRA Valor | ¿Cuáles son los mercados más y menos revalorizados para adquirir 90 m²? En 7 de las 15 capitales analizadas, adquirir una casa de 90 m² se sitúa por debajo de los 150.000 euros, pese a que en tan solo dos de ellas tal valor es inferior a 100.000 euros (Mérida, poco más de 60.000 euros, y Murcia, en torno a los 95.000 euros). En las 8 por encima de este escalón, tan solo en Palma de Mallorca, Bilbao, Madrid y Barcelona tal valor excede los 200.000 euros y únicamente en las dos principales ciudades españolas es superior a los 300.000 euros (la cifra máxima la alcanza Barcelona, con 347.058 euros). No obstante, la capital catalana no es el mercado más caro de entre los analizados. Ese papel lo ostenta San Sebastián en la que el precio para adquirir una vivienda de 90 m² está en 388.815 euros. Teniendo en cuenta las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, existen varios municipios bastante más revalorizados que algunas capitales, con precios a partir de los 200.000 euros. En el contexto de estas dos comunidades, el máximo lo encontramos en Alcobendas (Madrid), uno de los únicos municipios que, al igual que Barcelona y Madrid, superan los 300.000 euros. En la región de Barcelona se observan precios entre los 154.632 euros de Santa Coloma Gramanet y los 287.241 euros de Sant Cugat del Vallès (a una distancia de casi 60.000 euros con respecto a Barcelona), mientras que en Madrid el abanico de precios está entre los 140.509 euros de Fuenlabrada y los 305.013 euros de Alcobendas (aquí, tan solo 2.400 euros menos que en la capital).

Mensualidad | ¿Cuál es la cuota mensual para comprar 90 m² y cuál es la diferencia con respecto al presupuesto límite? Barcelona (1.059 euros) lidera la lista, pero le sigue de cerca Madrid (960 euros). Las cifras de las restantes capitales oscilan entre los 775 euros de Bilbao y los 193 euros de Mérida. En la mayoría de las capitales (9) incluidas en este tramo, la mensualidad para adquirir 90 m² se sitúa entre los 300 euros y los 600 euros y, por encima de este nivel máximo, destacan Palma de Mallorca y Bilbao, ambas con cuotas mensuales en torno a los 750 euros. No obstante, en todas las capitales, sin excepción, tal valor está por debajo de la capacidad financiera máxima aconsejada, a pesar de que dicho diferencial sea, una vez más, bastante diferente en Barcelona. En esta ciudad, la mensualidad para adquirir 90 m² se sitúa tan solo un 5% por debajo del importe recomendado, mientras que en Madrid, ese umbral ya es del -18%. En las restantes capitales oscila entre el -25% (Palma de Mallorca) y el -75% (Mérida), pero en la mayoría (11) es superior al -40%. En el ámbito nacional, encontramos una excepción en la que la mensualidad exigida para comprar 90 m² supera, ligeramente (tan solo en un 2%), el umbral límite: San Sebastián, que lidera los precios. En el resto de los casos, incluso en el contexto de las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid, el umbral mínimo es del -20%. A pesar de ello, en Barcelona la amplitud de tal diferencial oscila entre el -21% (Hospitalet de Llobregat) y el -47% (Sant Cugat del Vallès) y, en Madrid, entre el -41% (Alcobendas) y el -66% (Pozuelo de Alarcón).

Tasa de endeudamiento | ¿Cuál es el porcentaje de ayuntamientos en los que la tasa de endeudamiento es superior a la deseada para comprar? En ninguna de las capitales la tasa de endeudamiento para comprar 90 m² supera el 33% límite aconsejado, pero Barcelona está bastante cerca (en el 31%). Por su parte, en Madrid, tal indicador se sitúa en un 27%, mientras que Palma de Mallorca y Bilbao son las otras dos únicas ciudades en donde dicha tasa está por encima del 20%. En las restantes capitales, la compra supone un endeudamiento de entre el 19% (Sevilla) y el 8% (Mérida) frente a los ingresos disponibles, con una dispersión bastante equilibrada en este

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

PRECIO COMPRA 90 M2

Mérida Elche Murcia

61.130 € 90.866 € 96.346 €

Toledo

107.653 €

Córdoba

113.927 €

Oviedo

118.058 €

Alicante

118.345 €

Valladolid

122.172 €

Zaragoza

134.321 €

Granada

139.935 €

Fuenlabrada

140.509 €

Valencia

142.573 €

Móstoles

150.058 €

A Coruña

154.030 €

Santa Coloma de Gramenet

154.632 €

Santander

158.331 €

Málaga

161.049 €

Leganés

161.925 €

Rivas-Vaciamadrid

162.471 €

Sevilla

163.370 €

Torrejón de Ardoz

165.367 €

Getafe

166.350 €

Coslada

167.512 €

Alcorcón

171.175 €

Sant Boi de Llobregat

176.257 €

Vitoria

180.987 €

Badalona

194.466 €

Pamplona

196.134 €

Cornellà de Llobregat

199.222 €

San Sebastián de los Reyes

209.206 €

Hospitalet de Llobregat, L’

212.369 €

Rozas, Las

217.161 €

Palma de Mallorca

233.668 €

Bilbao

248.668 €

Pozuelo de Alarcón

256.310 €

Saint Cugat del Vallés

287.241 € 305.013 €

Alcobendas Madrid

307.410 €

Barcelona

347.410 €

San Sebastián

388.815€

Fuente: Datos urbanData Analytics

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

RENTA ALQUILER 90 M2

Mérida Elche

378 € 460 € 532 €

Murcia Toledo

574 €

Valladolid

599 €

Córdoba

601 € 618 €

Oviedo Alicante

627 €

A Coruña

661 €

Zaragoza

668 €

Granada

690 €

Santander

699 € 709 €

Fuenlabrada Valencia

725 €

Rivas-Vaciamadrid

728 €

Móstoles

732 €

Pamplona

764 €

Leganés

768 €

Torrejón de Ardoz

770 € 790 €

Coslada Alcorcón

808 €

Vitoria

812 €

Getafe

814 €

Sevilla

857 €

Sant Boi de Llobregat

874 €

Málaga

877 €

San Sebastián de los Reyes

880 €

Pozuelo de Alarcón

913 €

Rozas, Las

925 €

Badalona

934 €

Santa Coloma de Gramenet

935 €

Cornellà de Llobregat

1.013 €

Palma de Mallorca

1.023 €

Saint Cugat del Vallés

1.046 €

Bilbao

1.050 €

Alcobendas

1.102 €

Hospitalet de Llobregat, L’

1.122 €

San Sebastián

1.234 € 1.419 €

Madrid

1.488 €

Barcelona

Fuente: Datos urbanData Analytics

CONCLUSIONES

intervalo de valores. Si observamos las principales comunidades y regiones metropolitanas, se puede ver que San Sebastián es nuevamente el único lugar que destaca en sentido contrario, revelándose el único mercado en el que la tasa de endeudamiento para dicha compra se sitúa por encima de lo recomendado (34%). Por lo demás, el intervalo más elevado de estas tasas lo encontramos en el área metropolitana de Barcelona, entre el 26% (Hospitalet de Llobregat) y el 17% (Sant Cugat del Vallès), mientras que en la región de Madrid, tal amplitud se sitúa entre el 19% (Alcobendas, Leganés, Torrejón de Ardoz y Getafe) y el 11% (Pozuelo de Alarcón).

Superficie | ¿Dónde puedo comprar más m² con un 33% de endeudamiento y en qué porcentaje de ayuntamientos ello me permite aumentar la superficie (y en cuáles la baja)? A excepción de Barcelona, en el límite de la capacidad financiera de las familias es posible adquirir más de 100 m² en todas las capitales analizadas y en dos tercios de ellas esa área supera incluso los 160 m², llegando al máximo de 345 m² (Mérida). Destacan además los casos de Valladolid, Oviedo, Murcia y Toledo, donde la superficie se sitúa en el tramo de los 200 m². En Barcelona, cumplir esa tasa de endeudamiento permitiría comprar 95 m², mientras que en Madrid se llegaría hasta los 110 m². Palma de Mallorca, Bilbao y Sevilla son las ciudades en las que el endeudamiento del 33% implica adquirir una superficie por debajo de los 160 m². De entre las áreas metropolitanas, Madrid presenta un escenario más favorable: en tres de sus municipios (Rivas-Vaciamadrid, Las Rozas de Madrid y Pozuelo de Alarcón) la capacidad límite de las familias permite acceder a casas de más de 200 m², mientras que en los restantes municipios esta superficie varía entre los 150 y los 170 m². En Barcelona, la compra más prominente tiene lugar en Sant Cugat del Vallès, pero se queda en los 170 m² y contrasta con el extremo «menor» de la lista, donde están los 110 m² permitidos en Hospitalet de Llobregat. San Sebastián, en el País Vasco, es el único mercado en el que cumplir dicha tasa de endeudamiento implica revisar la superficie a la baja, hasta 85 m². Por lo demás, destacan también Elche (Valencia) y Córdoba (Andalucía), con viviendas en torno a los 200 m².

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ALQUILER Valor | ¿Cuáles son los mercados con alquileres más altos y más bajos? Los alquileres en las capitales en análisis varían entre los 4,2 euros/m² de Mérida y los 16,5 euros/m² de Barcelona, pese a que la mayoría de los mercados (10 de las 15 capitales) las mensualidades se sitúen por debajo de los 10 euros/m². Madrid (15,8 euros/m²), Bilbao (11,7 euros/m²) y Palma de Mallorca (11,4/m²) son las otras capitales posicionadas por encima de esta cifra. En el contexto del área metropolitana de Barcelona, todos los municipios presentan alquileres superiores a los 10 euros/m², a excepción de Sant Boi de Llobregat, que a pesar de ello está muy cerca de esta cifra, en los 9,7 euros/m². El máximo lo encontramos en Hospitalet de Llobregat (12,5 euros/m²). En el área metropolitana de Madrid, tan solo Alcobendas, Las Rozas y Pozuelo de Alarcón presentan alquileres superiores a los 10 euros/m² (un máximo de 12,2 euros/m² en Alcobendas); los restantes municipios se sitúan en el rango de los 8,0 euros/m² y los 9,0 euros/m². San Sebastián, también está por encima de los 10 euros/m², siendo justamente el mercado más caro después de Barcelona y Madrid, con un alquiler de 13,7 euros/m².

Mensualidad | ¿Cuál es el alquiler mensual para disfrutar de 90 m² y cuál es la diferencia con respecto al presupuesto límite? Barcelona y Madrid sobresalen con respecto a las restantes capitales, con alquileres de 90 m² por encima de los 1.400 euros mensuales, ya que en la mitad de las ciudades capitales analizadas dicho importe es inferior a los 700 euros, llegando incluso a alcanzar los 378 euros en Mérida. En Valencia, Pamplona y Sevilla las rentas para alquilar 90 m² se sitúan entre los 725 euros y los 857 euros, mientras que en Palma de Mallorca y Bilbao están ligeramente por encima de los 1.000 euros. En algunos municipios de Barcelona (3) y de Madrid (1), los alquileres están también por encima de los 1.000 euros, como es además el caso en San Sebastián, aunque ninguno de ellos supera los 1.250 euros. Al contrario de lo que sucede en el mercado de la compra y venta, acceder a una casa de 90 m² por medio del alquiler supera la mensualidad aconsejada en Barcelona y Madrid, la cual supera, respectivamente, el 34% y el 21% del umbral máximo. Ello ocurre también en Palma de Mallorca, aunque

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

con un diferencial de tan solo el 4%, mientras que Bilbao agota tal presupuesto, pero sin superarlo (0%), y Sevilla, se sitúa tan solo un 3% por debajo. En las restantes capitales esa brecha es de entre un -21% y un -75%. Por su parte, en el área metropolitana de Barcelona, los alquileres de residencias de 90 m² son insuficientes para los ingresos de las familias en gran parte de los municipios, superando el presupuesto entre un 33% (Hospitalet de LLobregat) y un 5% (Badalona). La única excepción es Sant Boi de Llobregat, donde ese margen es del -7%. En el área metropolitana de Madrid, existe una holgura (con respecto al presupuesto límite) para alquilar en todos los municipios – excepto en la capital –, de entre el -13% y el -61%, este último valor en Pozuelo de Alarcón (el umbral más elevado de toda la muestra). Málaga y San Sebastián también superan el presupuesto recomendado con umbrales del 11% y el 3%, respectivamente.

Tasa de endeudamiento | ¿Cuál es el porcentaje de ayuntamientos en los que la tasa de endeudamiento es superior a la deseada para alquilar? Tan solo Barcelona (44%), Madrid (40%) y Palma de Mallorca (34%) presentan tasas de endeudamiento para arrendar por encima de lo deseable, a pesar de que también Bilbao se sitúe precisamente en el límite (33%) y Sevilla justo por debajo (32%). En las restantes capitales, la mayoría (8 de 10) presenta una tasa de endeudamiento para tal operación en el rango del 20%; el más elevado (26%) lo observamos en Valencia, seguida de Santander (24%). Por debajo de tal umbral tan solo están Mérida (16%) y Toledo (18%). En las áreas metropolitanas, Barcelona sitúa estas tasas entre el 44% (Hospitalet de Llobregat) y el 31% (Sant Boi de Llobregat), y este último es el único que está por debajo del límite aconsejado. En Madrid todos los mercados están por debajo del 30% (oscilan entre el 29% en Getafe y el 13% de Pozuelo de Alarcón, la tasa más baja de todo el país). Destaca así mismo Málaga, con una tasa de endeudamiento del 37% y San Sebastián, con un 34%.

Superficie | ¿Dónde puedo alquilar más m² con un 33% de endeudamiento y en qué porcentaje de ayuntamientos esto permite aumentar la superficie (y en cuáles la baja)? En tan solo 3 capitales alquilar una vivienda adecuada al nivel de ingresos implica tener que prescindir de metros

CONCLUSIONES

de superficie: en Barcelona, donde la capacidad permite alquilar 65 m², es decir, perder 25 m²; en Madrid, donde se pierden 15 m² y se llega a los 75 m², y en Palma de Mallorca con una pérdida de 5 m² (85 m²). No obstante, en Sevilla y Bilbao tampoco es posible aumentar la superficie y allí las casas se mantienen en los 90 m². En las restantes capitales, las familias pueden optar por alquilar desde 20 m² más (Valencia) hasta 85 m² (Mérida), y en la mayoría de las ciudades en cuestión, esa expansión está entre los 30 m² y los 50 m², es decir, con casas entre los 120 m² y los 135 m². Por encima de los 150 m², tan solo encontramos Toledo (160 m²) y Mérida (175 m²). En el área metropolitana de Barcelona, es necesario revisar la superficie a la baja (entre los 5 m² y los 25 m²) en todos los mercados, con la única excepción de Saint Boi de Llobregat, donde tal adecuación permite expandir la superficie, aunque tan solo en 5 m², hasta los 95 m². Las revisiones a la baja también son precisas en Málaga (de 10 m² a 80 m²) y San Sebastián (de 5 m² hasta los 85 m²). En el área metropolitana de Madrid, alquilar conforme al nivel de ingresos permite ampliar la superficie entre 10 m² (a 100 m²) en Leganés y Getafe, y 140 m² (hasta 230 m²) en Pozuelo de Alarcón, el caso más elevado de toda la muestra.

COMPRA FRENTE ALQUILER Ingresos | ¿Cuáles son los municipios con mayor y menor nivel de ingresos disponible? Los ingresos medios disponibles varían entre los 3.568 euros mensuales de Madrid y los 2.359 euros de Mérida, el umbral entre las capitales se sitúa en los 1.209 euros y la mayoría de las capitales presentan unos ingresos de entre 2.650 euros y 2.900 euros. En Barcelona tal cifra es de 3.377 euros, aunque también Toledo, Bilbao y Pamplona (esta última por encima de Barcelona) presentan ingresos familiares medios que superan los 3.000 euros. Sin embargo, existen varios municipios en Madrid que están por encima de este nivel, tres de los cuales obtienen ingresos que ascienden a más de 4.500 euros: 4.890 euros en Alcobendas, 5.463 euros en Las Rozas y el máximo nacional de 7.118 euros en Pozuelo de Alarcón. En estos niveles está también Sant Cugat del Vallès (5.135 euros), el único del área metropolitana de Barcelona por encima de los 3.000 euros. Es también el caso de Vitoria, en los 3.041 euros.

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

Tasa de esfuerzo | ¿Cuál es la amplitud de las tasas de endeudamiento en la compra y en el alquiler de 90 m²? Mientras que en la compra la tasa de endeudamiento en todas las capitales se sitúa por debajo del 33%, entre el 31% (Barcelona) y el 8% (Mérida), y la mayoría por debajo del 20%, (superan ese umbral tan solo Madrid, Palma de Mallorca y Bilbao, además de Barcelona), en el alquiler ese nivel es superado en tres ciudades: Barcelona (44%), Madrid (40%) y Palma de Mallorca (34%), con Bilbao que lo iguala (33%). En las restantes capitales, el endeudamiento para alquilar una casa de este tipo varía entre el 32% (Sevilla) y el 16% (Mérida), y se sitúa en la mayoría entre el 20% y el 25%. En las áreas metropolitanas, comprar siempre está por debajo del presupuesto recomendado, pero ese endeudamiento es mayor en Barcelona, donde la compra implica destinar entre un 26% y un 17% del presupuesto disponible, mientras que en Madrid tales indicadores se sitúan entre el 11% y el 19%. Destaca San Sebastián, el único mercado en el que comprar 90 m² está por encima de la tasa de endeudamiento deseada, aunque ligeramente (34%) y que exige una tasa igual si la opción es el alquiler. En el área metropolitana de Madrid, con la excepción de la capital, es posible arrendar 90 m² sin exceder el endeudamiento del 33%, es decir, que la tasa va del 29% al 13%; nuevamente el 13% supone la marca más baja de todo el país (en concreto, en Pozuelo de Alarcón, el municipio con mayores ingresos por familia). En Barcelona, tan solo en Sant Cugat del Vallès y Sant Boi de LLobregat (aunque este último está bastante cerca), es posible alquilar sin superar el endeudamiento aconsejado y la cifra máxima se observa en Hospitalet de Llobregat, en línea con el 44% de la capital.

Mensualidad | ¿Cuánto más/menos pago por comprar que por alquilar y dónde es mayor esa brecha? En la práctica, adquirir una casa de 90 m² implica una carga mensual de entre un 20% y un 49% por debajo de las cifras de alquileres que se aplican en ese mismo mercado, incluso en mercados muy revalorizados como Barcelona y Madrid, donde esa brecha se sitúa en, respectivamente, un -29% y un –32%. La brecha de menor tamaño se observa en Pamplona, pero también en Bilbao, A Coruña, Palma de Mallorca y Santander, las cuales presentan un diferencial más estrecho de la compra frente al alquiler que las dos principales ciudades del país (entre un -26 y un -28%). En la mayoría de las capitales, esa brecha es superior al

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

RENTA MENSUAL POR FAMILIA

Elche

2.062 €

Mérida

2.359 €

Málaga

2.400 €

Santa Coloma de Gramenet

2.418 € 2.434 €

Alicante

2.522 €

Córdoba Hospitalet de Llobregat, L’

2.562 €

Granada

2.620 €

Fuenlabrada

2.631 €

Sevilla

2.671 €

Murcia

2.683 €

Badalona

2.690 €

Cornellà de Llobregat

2.722 €

Leganés

2.724 €

Móstoles

2.739 €

Valencia

2.776 €

Valladolid

2.800 €

Torrejón de Ardoz

2.814 €

Getafe

2.840 €

Sant Boi de Llobregat

2.854 €

Coruña (A)

2.859 €

Santander

2.864 €

Oviedo

2.875 €

Zaragoza

2.905 €

Alcorcón

2.943 €

Palma de Mallorca

2.984 €

Vitoria

3.041 €

Coslada

3.060 €

Toledo

3.156 €

Bilbao

3.168 €

Barcelona

3.377 € 3.431 €

Pamplona / Iruña Madrid

3.568 €

San Sebastián de los Reyes

3.580 €

San Sebastián

3.614 €

Rivas-Vaciamadrid

3.678 € 4.890 €

Alcobendas

5.135 €

Saint Cugat del Vallés Rozas, Las

5.463 €

Pozuelo de Alarcón

7.118 €

0€

1.000 €

2.000 €

Fuente: Datos INE con proyección Century 21

3.000 €

4.000 €

5.000 €

6.000 €

7.000 €

8.000 €

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

RATIO DEUDA SOBRE INGRESOS (33%) – VALOR MENSUAL IDEAL

Elche

681 €

Mérida

779 €

Málaga

792 €

Santa Coloma de Gramenet

798 €

Alicante

803 € 832 €

Córdoba Hospitalet de Llobregat, L’

846 €

Granada

865 €

Fuenlabrada

868 €

Sevilla

881 €

Murcia

885 €

Badalona

888 €

Cornellà de Llobregat

898 €

Leganés

899 €

Móstoles

904 €

Valencia

916 €

Valladolid

924 €

Torrejón de Ardoz

928 €

Getafe

937 €

Sant Boi de Llobregat

942 €

Coruña (A)

943 €

Santander

945 €

Oviedo

949 €

Zaragoza

959 €

Alcorcón

971 €

Palma de Mallorca

985 €

Vitoria

1.003 €

Coslada

1.010 €

Toledo

1.041 €

Bilbao

1.045 €

Barcelona

1.114 € 1.132 €

Pamplona / Iruña Madrid

1.177 €

San Sebastián de los Reyes

1.182 €

San Sebastián

1.193 €

Rivas-Vaciamadrid

1.214 € 1.614 €

Alcobendas

1.695 €

Saint Cugat del Vallés Rozas, Las

1.803 €

Pozuelo de Alarcón

2.349 €

0€

500 €

Fuente: Cálculos Century 21 con datos INE

1.000 €

1.500 €

2.000 €

2.500 €

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

TASA DE ESFUERZO PARA 90 M2

Mérida

16%

11%

Toledo

18%

11% 13% 11%

Pozuelo de Alarcón Murcia

20%

12%

Rozas (Las)

17%

13%

Oviedo

21%

14%

Valladolid

21%

14%

Rivas-Vaciamadrid

20%

14%

Elche

22%

14%

Córdoba

24%

15%

Zaragoza

23%

15%

Alicante

26%

16%

Valencia

26%

17%

Fuenlabrada

27%

17%

Granada

26%

17%

Coruña (A)

23%

17%

Coslada

26%

17%

Móstoles

17%

Sant Cugat del Vallès

17%

Santander

27% 20% 24%

18%

Pamplona / Iruña

22%

18%

San Sebastián de los Reyes

25%

18%

Alcorcón

27%

19%

Getafe

29%

19%

Vitoria

27%

19%

Torrejón de Ardoz

27%

19%

Leganés

28%

19%

Sevilla

32%

19%

Alcobendas

20%

Sant Boi de Llobregat

23% 31%

20%

Santa Coloma Gramanet

39%

21%

Málaga

37%

23%

Badalona

35%

23%

Cornellà de Llobregat

37%

24%

Bilbao

25%

Palma de Mallorca

33% 34%

26%

Hospitalet de Llobregat

44%

27%

Madrid

44%

34% 34%

San Sebastián 0%

40%

31%

Barcelona

5% Compra Alquiler

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

CONCLUSIONES

-30%; en esta línea destacan Oviedo, Sevilla, Toledo, Murcia y Mérida, todas ellas por encima del -40%. En las áreas metropolitanas, comprar es más barato que alquilar: entre un 48% (Santa Coloma Gramenet, Barcelona) y un 12% (Pozuelo de Alarcón, Madrid), pero en Madrid ese margen es bastante más estrecho en la generalidad de los mercados, pues se sitúa casi siempre en el rango del 25% al 35%, mientras que en Barcelona la mayoría está entre el 35% y el 50%. Sin sorpresas, San Sebastián, es el único mercado en el que comprar cuesta prácticamente lo mismo que alquilar y este umbral entre las dos mensualidades para una casa de 90 m² es de un -2%, a favor de la compra.

Superficie | ¿Con unos ingresos del 33% consigo comprar o alquilar más? ¿Cuánto más y dónde existe una mayor brecha? En todas las capitales es posible comprar una casa de dimensiones superiores a las que permite el alquiler, con una mensualidad equivalente a un tercio de los ingresos disponibles. Esa diferencia oscila entre los 30 m² y los 170 m², pese a que en la gran mayoría de las capitales se sitúe por debajo de los 85 m². En Mérida es posible casi duplicar la superficie comprada con respecto a la alquilada, una vivienda de 175 m² de alquiler equivale a una de 345 m² de compra. En Barcelona y Madrid, tal diferencial se sitúa entre los 30 m² y los 35 m², pero en la práctica las casas alquiladas (de respectivamente 65 m² y 75 m²) probablemente estarían por debajo de las necesidades de la familia en términos de superficie, mientras que las casas compradas permitirán expandir la superficie (respectivamente 5 m², hasta 95 m² y 20 m², hasta 110 m²) con respecto a una casa de 90 m². En las dos regiones metropolitanas de Madrid y Barcelona, la realidad es similar, con una diferencia entre la superficie comprada y la superficie arrendada que favorece siempre a la primera opción y con una amplitud situada entre los 20 m² y los 65 m² en las dos regiones, pese a que la mayoría de los municipios de ambas ese umbral ronda los 40 m². Una vez más, entre las principales comunidades, San Sebastián es la única excepción de todo el mercado y allí los ingresos disponibles permiten comprar una casa por un precio semejante al del alquiler, aunque el acceso a tal opción implicaría una reducción de la superficie en las dos opciones, hasta los 85 m².

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

GAP ENTRE MENSUALIDAD COMPRA/ALQUILER MENSUAL PARA 90 M2 (EN %)

San Sebastián -12% Pozuelo de Alarcón -12% Alcobendas -14% Sant Cugat del Vallès -14% Pamplona -20% San Sebastián de los Reyes -26% Bilbao -26% Coruña (A) -26% Rozas (Las) -27% Palma de Mallorca -28% Santander -28% Barcelona -29% Rivas-Vaciamadrid -30% Vitoria -30% Torrejón de Ardoz -32% Madrid -32% Alcorcón -33% Leganés -33% Coslada -34% Badalona -34% Móstoles -35% Getafe -35% Valladolid -36% Granada -36% Sant Boi de Llobregat -36% Zaragoza -36% Fuenlabrada -37% Cornellà de Llobregat -38% Elche -38% Valencia -38% Oviedo -40% Sevilla -40% Córdoba -40% Hospitalet de Llobregat -40% Alicante -40% Toledo -41% Málaga -42% Murcia -43% Santa Coloma Gramanet -48% Mérida -49% -60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

GAP ENTRE COMPRA/ALQUILER C/ TASA ESFUERZO 33% (EN M2)

170

Mérida

110

Toledo

105

Murcia

Oviedo

Córdoba

Elche Alicante

Valladolid

70 70

Zaragoza Valencia

Rivas-Vaciamadrid

Fuenlabrada

65 65

Santa Coloma Gramanet Rozas (Las)

Coslada

Móstoles

60 60

Granada Getafe

Sevilla

55 55

Málaga Torrejón de Ardoz

Alcorcón

Leganés

50 50

Sant Boi de Llobregat Vitoria

Santander

Cornellà de Llobregat

45 45

Hospitalet de Llobregat San Sebastian de los Reyes

Coruña (A)

40 40

Badalona

Madrid Bilbao

Pozuelo de Alarcón

Pamplona / Iruña

Palma de Mallorca

30 30

Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Alcobendas

San Sebastián 0

100

120

140

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

160

180

CONCLUSIONES

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

ÁREA COMPRADA/ALQUILADA CON TASA DE ESFUERZO 33% (M2)

Mérida

345

175

Toledo

270

160

Pozuelo de Alarcón

230

Murcia

145

Rozas (Las)

235

175

Oviedo

220

135

Rivas-Vaciamadrid

210

145

Valladolid

205

135

Córdoba

200

120

Elche

200

125

Zaragoza

195

125

Alicante

185

115

Valencia

175

110

Fuenlabrada

170

105

Coslada

170

110

Granada

170

110

Sant Cugat del Vallès

170

145

Móstoles

165

105

Santander

165

120

Coruña (A)

165

125

San Sebastián de los Reyes

160

120

Pamplona / Iruña

160

130

Getafe

155

100

Torrejón de Ardoz

155

105

Alcorcón

155

105

Vitoria

155

110

Leganés

150

100

Alcobendas

150

130

Sevilla

145

Sant Boi de Llobregat

145

Santa Coloma Gramanet

140

Málaga

135

Cornellà de Llobregat

125

Badalona

125

Bilbao

Palma de Mallorca

110

Madrid

110

Barcelona

120 115

Hospitalet de Llobregat

260 250

65 85 85

San Sebastián 0

50 Compra Alquiler

100

150

200

250

300

350

400

Fuente: Century21 (cálculos utilizando datos de renta neta media de los hogares de INE y precios de compra/venta y de alquiler de vivienda de uDA).

NOTAS METODOLÓGICAS

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

NOTAS METODOLÓGICAS MUNICIPIOS • Análisis de los municipios que son capitales de las comunidades autónomas de mayor relieve. En el caso del País Vasco y Galicia, no se toman como referencia las capitales políticas, sino las ciudades de mayor relevancia en el mercado inmobiliario (Bilbao y A Coruña, respectivamente). • En las CC. AA, de Valencia, País Vasco y Andalucía se realizan análisis de más municipios, al igual que ocurre en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. • En el contexto de dichas áreas metropolitanas, así como en las CC. AA. ya mencionadas, se considerarán los municipios con más de 80.000 habitantes (datos del INE). • MUNICIPIOS: ÁREA METROPOLITANA DE MADRID (Alcobendas; Alcorcón; Coslada; Fuenlabrada; Getafe; Leganés; Madrid; Móstoles; Pozuelo de Alarcón; Rivas – Vaciamadrid; Las Rozas; San Sebastian de los Reyes; Torrejón de Ardoz); ÁREA METROPOLITANA BARCELONA (Badalona, Barcelona, Cornellà de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallés, Santa Coloma de Gramenet); Comunidad Valenciana (Alicante, Elche, Valencia); Pais Vasco (Bilbao, San Sebastián, Vitoria); Andalucia (Córdoba, Granada, Málaga, Sevilla); OTRAS CAPITALES: A Coruña (GAL), Mérida (EXT), Murcia (Mur), Oviedo (AST), Palma de Mallorca (Baleares), Pamplona (NAV), Santander (CANT), Toledo (CAST-M), Valladolid (CAST-L), Zaragoza (ARAG).

INGRESOS • A efectos de este análisis, se consideran las rentas medias netas anuales por hogar, segmentadas por municipios. Datos del INE (Urban Audit para municipios mayores de 20.000 habitantes).

https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=27149 • Definición de renta neta (disponible) del hogar (INE). Se calcula sumando los ingresos percibidos por todos los miembros del hogar, es decir, es la renta disponible del hogar (neta de impuestos y cotizaciones a la seguridad social que se hayan satisfecho). Incluye todos los rendimientos

del trabajo, rentas del capital y de la propiedad, transferencias entre hogares, todas las prestaciones sociales recibidas en efectivo (incluidas las pensiones de jubilación) y los ingresos procedentes de planes de pensiones privados.

https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaDatos. htm?oe=30256 https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaPrint.htm?oper=10 • Los datos más recientes hacen referencia a 2015. Se realizó una proyección de la renta hasta 2018, tomando como factor de actualización la evolución anual del consumo privado – gasto final de los hogares – otros bienes (componente del PIB a precios corrientes) – datos INE.

https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=28604 • La tasa de variación de este indicador se calculó internamente.

VALORES . PRECIOS Y ALQUILERES • Los precios y alquileres tomados como base para el análisis fueron facilitados por uDA – urbanData Analytics, y hacen referencia a valores finales de mercados relativos al año 2018 en los municipios en análisis. Los datos se indican en valor unitario de euros/m².

http://www.urbandataanalytics.com • uDA integra en su plataforma más de 40 fuentes de datos diversas para producir 190 indicadores propios y libres de sesgos; siendo la primera empresa española que compara y sintetiza en indicadores únicos la información heterogénea de las Bases de Datos Inmobiliarias (APIs), Registradores, Tasadores y Portales inmobiliarios.

TASA DE ENDEUDAMIENTO RECOMENDADA (DSTI . DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO) • Teniendo en cuenta que el Eurostat determina que, para un hogar, los costes de la vivienda estarán en sobrecarga cuando sean superiores al 40% de la renta disponible, se consideró como tasa de endeudamiento límite estándar

NOTAS METODOLÓGICAS

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

a efectos de este análisis el 33%. Por tanto, se considera como presupuesto límite para destinar al acceso a la vivienda un 1/3 de la renta disponible de los hogares en cada municipio.

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index. php?title=Glossary:Housing_cost_overburden_rate

VIVIENDA ESTÁNDAR • Se consideró como vivienda estándar, a efectos del análisis, un espacio con 90 m² por hogar.

MENSUALIDADES VIVIENDA • Para calcular la cuota de adquisición de una vivienda en cada municipio, se realizaron simulaciones online en Bankia, Santander y BBVA, a partir de las cuales se determinó una mensualidad media. Las simulaciones partieron de los siguientes supuestos: ›››››››››› Vivienda de 90 m² al precio de venta de 2018 ›››››››››› Ratio préstamo-valor del 80% ›››››››››› Vencimiento de 360 meses ›››››››››› Tipo de interés variable (Euribor - 12 meses) ›››››››››› TAE – de acuerdo con las condiciones comerciales en vigor en los días 20 y 21 abril, conforme a simulaciones realizadas. • El restante 20% del valor de la casa está sujeto a la concesión de crédito no considerado capital propio, distribuido, a través de un cálculo aritmético simplificado, para los mismos 360 meses de vencimiento subyacente al crédito. El valor mensual que deriva de aquí se añade a la cuota media determinada en el marco de las simulaciones bancarias, que permite llegar a la mensualidad final para la compra de una vivienda. • En el caso del alquiler, el cálculo de la mensualidad se obtiene multiplicando directamente el alquiler unitario de mercado para una superficie de 90 m².

PROYECCIONES • A efectos de proyecciones de la adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos límite disponibles, tanto en la opción de compra como en la de alquiler, la escala utilizada para realizar pruebas fue de 5 m².

LA MARCA CENTURY 21® Nacida en 1971 en Estados Unidos, la red CENTURY 21 es actualmente la mayor cadena de intermediación inmobiliaria del mundo consolidada como una marca orientada a la estrategia global. A día de hoy cuenta con 10.000 oficinas, más de 130.000 asesores inmobiliarios y presencia en un total de 88 países repartidos por todo el mundo. La marca opera en España desde el año 2010 y cuenta hoy en día con 85 oficinas y 1.500 asesores inmobiliarios en la península y las islas. Con el foco dirigido al asesor inmobiliario, CENTURY 21 España apuesta fuertemente por la formación de los profesionales con el objetivo de que su trabajo aporte valor, sea reconocido y conquiste la confianza del cliente ofreciéndole una garantía y una diferenciación en el mercado. Valores como la transparencia, profesionalidad, integridad y compromiso son los que hacen a CENTURY 21 España una marca de confianza para los españoles.

www.century21.es

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

LA MARCA CENTURY 21®

EN EL MUNDO

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LA MARCA CENTURY 21®

EN ESPAÑA

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FICHA TÉCNICA ESTUDIO PRODUCIDO POR CENTURY 21 ESPAÑA Y OBSERVATORIO INMOBILIARIO, CON LA COLABORACIÓN DE urbanData Analytics. Coordinación del proyecto Javier Martin López, Observatorio Inmobiliario Antonio Gil Machado, Iberinmo Ricardo Sousa, CENTURY 21 España & Portugal Texto Rita Ribeiro Proyecto gráfico Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal Fotografia Banco de Imágenes Edición: 1ª Edición, octubre 2019

Se prohíbe la reproducción. total o parcial de este estudio, por cualquier medio, sin el permiso previo de los autores.

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

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