Contexto vivienda nacional

En los últimos años, el mercado residencial español ha ido creciendo a buen ritmo y de forma sostenida pero, aun así, con niveles de actividad muy distantes de los picos registrados antes de la crisis. Como apuntan los datos del Banco de España, aunque la inversión empresarial ya haya superado los niveles anteriores a la crisis, no ocurre lo mismo en la inversión en vivienda que, a finales de 2018 todavía se situaba en mitad del dato registrado en el último pico de mercado. Tan solo hay que tener presente que la inversión en vivienda alcanzó niveles próximos al equivalente al 5,5% del PIB en 2018, es decir, menos de la mitad del 12% conseguido antes de la crisis.

VENTAS Las operaciones también reflejan la tendencia al alza y solo en 2018 tuvieron lugar más de 550.000 operaciones de compra y venta de vivienda en el país, un 10% más que en 2017. Se trata de una cifra considerable, pero pese a ello bastante alejada de los valores registrados en el anterior pico de mercado, entre 2004 y 2007, cuando se produjeron unas ventas medias anuales de más de 885.000 casas al año en el país. Así mismo, el ritmo de realización de obra nueva continua en niveles reducidos con respecto a su historial hasta el momento, al tiempo que siguen existiendo cerca de 500.000 espacios de residencia en stock sin vender.

DEMANDA En todo caso, desde 2013 los niveles de la demanda han superado el ritmo de conclusión de las viviendas de obra nueva, provocando que el elevado stock de casas que no se vendieron durante la crisis haya comenzado a ser progresivamente absorbido. Aunque a un ritmo lento, esta corrección del stock podría estar generando un cierto desajuste entre las características de las casas demandadas y las de aquellas que están disponibles para la venta. PRECIOS Tras haber llegado a su mínimo a comienzos de 2014, desde entonces los precios de la vivienda siguen una tendencia ascendente en prácticamente todo el país, aunque a ritmos muy heterogéneos entre las diferentes comunidades autónomas. Desde el punto de vista de los valores medios nacionales, los precios subieron un 27% en términos nominales (un 22% en términos reales), pese a que existen algunas regiones, con mercados menos dinámicos, donde esta recuperación acumulada asciende a tan solo el 8% (o menos). Son los casos de Navarra, Extremadura o Castilla-La Mancha.

Una vez más, Madrid lidera esta recuperación con un crecimiento de los precios medios existentes en la Comunidad de Madrid que asciende a un 48% en términos acumulados y prácticamente duplica la media nacional. Sin embargo, y después de los crecimientos de dos dígitos registrados a lo largo de los últimos ejercicios, se espera que a partir de 2019 los precios en la capital sigan evolucionando positivamente y que el mercado entre en una fase de normalización de precios con valoraciones medias anuales inferiores al 5%. En Cataluña, la subida de precios acumulada es del 39%. No obstante, en términos generales, los precios de la vivienda a finales de 2018 seguían siendo inferiores a los niveles de 2007. A escala nacional, tal diferencia todavía es de cerca del -20%, alcanzando el -23% en Cataluña y el -12% en Madrid – esta última es una de las comunidades autónomas donde tal brecha se sitúa ahora en niveles más bajos. En 2018, la subida de precios de las casas en España fue del 6,6%, lo que implica una ligera deceleración frente al 7,2% de subida en el año anterior, pero en línea con el ciclo de revalorizaciones vivido desde 2014. Ahora bien, entre 2018 y 2013 los precios presentaron unas disminuciones que llegaron a ascender al -12,8% en 2012, acumulando unas pérdidas del -33% durante esos cinco años. A pesar de que la compra sigue siendo la vía preferida de los españoles a la hora de acceder a la vivienda – y también la mayoritaria –, en los últimos cinco años el mercado del alquiler ha visto crecer y conquistar un mayor espacio, sobre todo en las grandes ciudades y entre la población más joven. Como es de esperar, las rentas de alquileres han acompañado este interés creciente, con un aumento significativo de sus precios en estos últimos cinco años, a lo

largo de los cuales se ha revalorizado en aproximadamente un 46% en términos acumulados. El ritmo de crecimiento anual de estas cifras también se ha ido acelerando de año en año, comenzando en un 5,5% en 2014 y llegando al 8,1% en 2018. CRÉDITO HIPOTECARIO La recuperación de la demanda inmobiliaria aliada a un sistema financiero más saludable y al aumento de la competencia entre entidades bancarias ha motivado que las nuevas operaciones de crédito concedido para la compra de vivienda estén subiendo de forma continuada. El número de hipotecas firmadas en España para la compra de vivienda volvió a crecer en 2018, año en el que las entidades financieras concedieron 345.186 préstamos hipotecarios, un 10,3% más que en 2017. Estos datos, facilitados por el INE, confirman que se trata de la mayor subida desde 2011, año en el que se firmaron 408.461 contratos de crédito.

A pesar de ello, el crecimiento del número de hipotecas verificado en 2018 fue más moderado que el de los tres años anteriores: en 2015 subió un 20,8%, en 2016 avanzó un 14,6% y en 2017 aumentó un 10,7%. El principal motivo de esta ralentización fue el estancamiento motivado por el Tribunal Supremo de España al no esclarecer quién debería ser, en última instancia, la persona encargada el responsable de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en un conflicto que enfrentó los intereses de los bancos y de los clientes, y que se prolongó durante tres semanas, entre octubre y noviembre, paralizando la firma de nuevos contratos de crédito durante varios días.

A pesar de esta desaceleración en el último mes del año, el mercado hipotecario español cerró al alza en 2018, con un volumen total concedido en créditos a la vivienda que llegó a los 42.709 millones de euros, un 16,5% más que en el año precedente. Y, como espejo del aumento de los precios de la vivienda, el valor medio de las hipotecas también subió un 5,6% en términos anuales, al ascender a 123.727 euros al final del año.

PODER ADQUISITIVO También el poder adquisitivo de los españoles ofrece señales de recuperación desde 2014, con un PIB per cápita expresado en paridad del poder adquisitivo que presenta una tendencia de crecimiento desde entonces. En 2017, tal indicador se situó en 92 puntos, un 0,7% más que el año anterior, una magnitud semejante a la de los tres años precedentes, en los que el poder adquisitivo aumentó a un ritmo anual inferior al 1,0%. A pesar de ello, la recuperación del poder adquisitivo de los españoles con respecto al mínimo de los últimos 8 años (período que abarca de 2009 a 2017), es ya del 2,9%. Ese dato mínimo se registró en 2013, cuando este indicador ya acumulaba una pérdida del 11%. Con todo, y a pesar de dicha tendencia positiva en el poder adquisitivo, este todavía se sitúa un 8,4% por debajo de los niveles observados en 2009. Por su parte, el gasto de consumo individual per cápita, que refleja mejor el bienestar de las familias, volvió a crecer en 2017 con respecto al año anterior (+0,6%), después de haber retrocedido ligeramente en 2016 (-0,4%). También en este caso se verifica una tendencia ascendente desde 2014, aunque con recuperaciones más significativas (en torno al 2,0%), pese a la regresión de 2016. Ello implica que, en 2017, el poder adquisitivo de los españoles medido por este indicador se había recuperado un 3,9% frente a su punto más bajo desde 2009 (que tuvo lugar en 2013), pero todavía continua siendo aproximadamente un 4,7% inferior a dicho año inicial. Entre 2009 y 2013, los españoles experimentaron una reducción acumulada del 8,2% en su poder adquisitivo medido por el gasto de consumo individual per cápita.

El poder adquisitivo de los españoles ofrece señales de recuperación desde 2014, con un PIB per cápita expresado en paridad del poder adquisitivo que presenta una tendencia de crecimiento desde entonces.