CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP: CHUNG CƯ CAO TẦNG PHỨC HỢP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.HỒ CHÍ MINH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

CHUNG CƯ CAO TẦNG PHỨC HỢP THỦ THIÊM

GVHD: THẦY PHAN HỮU TOÀN SVTH: CAO MINH NGỌC QUYÊN MSSV: 15510201140

TP.HỒ CHÍ MINH 2019

MỤC LỤC A. PHẦN MỞ ĐẦU: 1.Lý do chọn đề tài:...............................................................................................1 2.Mục tiêu nghiên cứu:..........................................................................................2 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:.....................................................................2 4.Phương pháp nghiên cứu:...................................................................................3 5.Nội dung định hướng nghiên cứu:......................................................................3 6.Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài:........................................................4 PHẦN NỘI DUNG: Chương 1. Tổng quan về chung cư cao tầng phức hợp: 1.1. Những hiểu biết về chung cư cao tầng phức hợp: 1.1.1.Định nghĩa, đặc điểm loại hình chung cư:............................................6 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm chung cư phức hợp:...........................................8 1.1.3. Lược khảo các thời kỳ hình thành và phát triển loại hình chung cư cao tầng phức hợp.................................................................................................9 1.1.4. Phân loại loại hình chung cư phức hợp...............................................13 1.2. Ưu - nhược điểm loại hình chung cư phức hợp........................................14 1.3. Các vấn đề thường gặp ở thể loại chung cư phức hợp:...........................14 1.4. Các xu hướng phát triển chung cư phức hợp phổ biến hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới.

1.4.1. Xu hướng chung.................................................................................15 1.4.2. Xu hướng phát triển chung cư hiện nay tại Việt Nam........................16 1.4.3. Xu hướng thiết kế SOHO...................................................................17 1.4.4. Xu hướng thiết kế “kiến trúc xanh”................................................... 17 1.4.5. Xu hướng cách mạng 4.0................................................................... 18 1.4.6. Xu hướng chuyển đổi công năng công trình cao tầng .......................19 1.5. Đánh giá chung ...........................................................................................20 Chương 2. Cơ sở khoa học của chung cư cao tầng phức hợp: 2.1. Cơ sở tính toán quy mô: 2.1.1. Khảo sát về đối tượng sử dụng chung cư cao tầng phức hợp.............20 2.1.2. Cơ sở tính toán....................................................................................21 2.2. Đặc điểm quy hoạch: 2.2.1. Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng khu vực.......................................22 2.2.2. Đặc điểm khu vực Thủ Thiêm............................................................23 2.2.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm:..........................25 2.2.4. Trình tự thiết kế nhà cao tầng.............................................................28 2.3. Phân khu công năng:

2.3.1. Tổng quan về phân khu chức năng:....................................................29 2.3.2. Không gian công cộng ( không gian chức năng phức hợp)................31 2.3.3. Không gian ở ( không gian căn hộ).....................................................32 2.3.4. Không gian kỹ thuật:...........................................................................34 Chương 3. Kiến trúc chung cư cao tầng phức hợp: 3.1. Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng và mặt bằng tầng điển hình trong chung cư cao tầng phức hợp: 3.1.1. Giải pháp bố cục tổng thể - cảnh quan:.............................................36 3.1.2. Các loại hình mặt bằng tầng điển hình 3.1.2.1. Dạng hành lang:.....................................................................37 3.1.2.2. Dạng đơn nguyên độc lập:.....................................................39 3.1.2.3. Dạng đơn nguyên kết hợp hành lang.....................................40 3.1.2.4. Dạng dải................................................................................41 3.1.2.5. Dạng ghép đơn nguyên.........................................................41 3.2. Đặc điểm, chi tiết các không gian chức năng cơ bản của chung cư phức hợp: 3.2.1. Thiết kế căn hộ: 3.2.1.1. Cơ cấu căn hộ.........................................................................42 3.2.1.2. Các loại hình căn hộ đặc biệt trong chung cư phức hợp........43 3.2.2. Thiết kế không gian thương mại - dịch vụ .......................................47 3.2.3. Thiết kế không gian tiện ích công cộng .........................................55 3.3. Đặc điểm hệ thống kỹ thuật 3.3.1. Giải pháp kết cấu - vật liệu xây dựng ............................................59 3.3.2. Hình thức kiến trúc, thẩm mỹ 3.3.2.1. Hệ thống vỏ bao che................................................................64 3.3.2.2. Hình thức kiến trúc khối đế ( podium)....................................65 3.3.2.3. Hình thức kiến trúc khối tháp ( tower)...................................65 3.3.2.4. Một số xu hướng thiết kế hình thức mặt đứng chung cư phức hợp hiện nay ở Việt Nam và các nước có khí hậu tương đồng với Việt Nam................67 3.4. Một số công trình chung cư phức hợp tiêu biểu hiện nay: 3.4.1. Marina City.....................................................................................68 3.4.2. Kampung Admiralty.......................................................................70 3.4.3. Marina One....................................................................................75 3.5. Nghiên cứu chuyên sâu: Thiết kế không gian mở trong chung cư cao tầng phức hợp:........................................................................................................77 3.5..1. Năm hình thức không gian tương tác và mối quan hệ giữa các loại hình tổ chức không gian của chung cư cao tầng phức hợp 3.5.2. Những bài học kinh nghiệm trên thế giới 3.5.3. Liên hệ và áp dụng vào Việt Nam PHẦN KẾT LUẬN:.......................................................................................86 NGUỒN VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................88

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

1

1. Lý do chọn đề tài: Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu trong cuộc sống của con người, là nơi sinh hoạt, làm việc và tái tạo sức lao động, thể hiện chất lượng cuộc sống và văn hóa truyền thống của mỗi gia đình. Có thể xem nhà ở là một trong những tiêu chí đánh giá sự phát triển văn hóa, xã hội và kinh tế trong một đất nước hay một khu vực, thể hiện trình độ tổ chức, quản lý của quốc gia hay khu vực đó. Loại hình nhà ở chung cư du nhập vào Việt Nam từ những thập niên 60-70 với mục đích ban đầu là các khu tập thể cho cán bộ viên chức sử dụng cư trú là chính. Dần về sau chung cư phát triển ngày càng đa dạng về cả hình thức lẫn không gian bên trong đáp ứng nhu cầu ở cho người dân đô thị. Qua từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu ăn ở và sinh hoạt thiết yếu của người dân dần được tốt hơn, không gian ở hoàn thiện thể hiện mức sống ngày càng cao của người dân đô thị. Nhu cầu của con người về nhà ở không chỉ dừng lại ở cư trú mà còn nâng cao hơn về một không gian giải trí, thư giãn đa chức năng.

Hiện nay, không riêng gì kiến trúc, cuộc sống đa năng, biến đổi linh hoạt đang là xu hướng của con người. Điện thoại bây giờ không còn dùng để gọi mà nó còn là tập hợp những chức năng giải trí khác nhau. Xã hội phát triển, nhu cầu con người càng tăng, mọi thứ cần phải biến đổi để trở nên toàn diện là điều tất yếu của cuộc sống hiện đại này. Nhà ở chung cư giờ đây không còn chức năng đơn thuần là ở mà còn phải mang nhiều chức năng khác như kinh tế ( chung cư thương mại), làm việc ( chung cư văn phòng), khách sạn ( chung cư nghỉ dưỡng). Ứng dụng và phát triển loại hình phức hợp chung cư đa chức năng có thể thay đổi không gian linh hoạt phù hợp với điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội của đất nước.

Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa hiện đại hóa, từ văn minh nông nghiệp chuyển sang văn minh công nghiệp. Quá trình này cùng với việc bùng nổ dân số đã tạo ra hàng loạt chung cư cao tầng. Trong lần điều chỉnh quy hoạch thành phố tới năm 2025, mô hình nhà chung cư sẽ là chủ đạo để thành phố có đủ chỗ ở cho trên 10 triệu dân. Giữa bối cảnh thị trường chung cư bùng nổ, với tốc độ đô thị hóa và quy triển như một thành phố thu nhỏ, hay là những tòa nhà hỗn độn, nhập nhằng chức

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

2

năng sử dụng?

Khu vực Thủ Thiêm vốn là một phân khu bán đảo thuộc ngoại thành thành phố, đã có những dự án quy hoạch nâng tầm khu vực như Trung tâm hội nghị triển lãm, Nhà hát giao hưởng, Nhà thi đấu đa năng, Bảo tàng, đặc biệt là dự án tháp quan sát phức hợp Empire City với quy mô 86 tầng sẽ là tòa tháp cao nhất Việt Nam. Với những dự án này, khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng và TP Hồ Chí Minh nói chung sẽ là điểm đến thu hút một lượng du khách trong và ngoài nước tham quan du lịch. Như vậy, một chung cư cao tầng phức hợp không chỉ giải quyết bài toán dân số mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - dịch vụ cho khu vực đô thị mới.

2. Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài này nhắm đến đồng thời các mục tiêu: - Nghiên cứu về các cơ sở khoa học, đặc điểm, chi tiết các không gian chức năng cùng các vấn đề về vị trí, địa điểm, quy hoạch, điều kiện tự nhiên và kinh tế khu vực ảnh hưởng đến kiến trúc chung cư phức hợp.

- Xem xét các xu hướng biến đổi cấu trúc không gian chung cư và điều kiện khu vực tác động đến nhằm lựa chọn và áp dụng loại hình chung cư phức hợp phù hợp với hiện trạng thành phố Hồ Chí Minh.

- Đề xuất, đưa ra mô hình hợp lý về dây chuyền sử dụng, vừa đem lại không gian sống cao cấp vừa đem lại lợi ích kinh tế.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: ● Các vấn đề về điều kiện tự nhiên - xã hội - văn hóa khu vực ảnh hưởng đến thiết kế chung cư phức hợp. ● Các xu hướng biến đổi cấu trúc không gian trong tổ hợp nhà ở chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh. ● Mô hình những chung cư phức hợp trong và ngoài nước hiện nay.

- Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu hướng đến chung cư phức hợp ở khu vực khu

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3

đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng và khu vực kinh tế trọng điểm TP Hồ Chí Minh nói chung.

4. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập tư liệu, hệ thống hóa tư liệu và xử lý thông tin: được dùng tìm kiếm dữ liệu thông tin, bản vẽ của các chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, những quy chuẩn, tiêu chuẩn, nguyên lý thiết kế chung cư phức hợp để xử lý, phân loại và hệ thống một cách khoa học theo trình tự thời gian - loại hình kiến trúc.

- Phương pháp phân tích tổng hợp: nhằm phân tích các nội dung tìm hiểu về các chung cư trên địa bàn và sau đó tổng hợp các nội dung trên một cách cụ thể để đưa ra cái nhìn chung nhất về chung cư phức hợp.

- Phương pháp thực địa, khảo sát điền dã: được sử dụng để tìm hiểu thực tế, thu thập các dữ liệu, hình ảnh hiện trạng của các chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là quận 2, một cách xác thực nhất.

- Phương pháp so sánh, đối chiếu.

- Phương pháp biểu đồ hóa.

5. Nội dung định hướng nghiên cứu: - Tìm tư liệu tổng quát về chung cư cao tầng và các hình thức chung cư phức hợp hiện nay.

- Nghiên cứu các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội tác động trực tiếp, gián tiếp đến công trình. Đồng thời nghiên cứu những xu hướng hiện có ảnh hưởng đến việc thiết kế chung cư cao tầng phức hợp.

- Khảo sát các công trình chung cư phức hợp sẵn có trong và ngoài nước.

- Tập hợp tư liệu và phân tích gắn với mục tiêu đã chọn: các cơ sở nguyên lý lý luận, thực tiễn và các thiết kế cho mô hình chung cư phức hợp.

- Đạt được mục tiêu đưa ra của đề tài nghiên cứu chung cư cao tầng phức hợp tại thành phố Hồ Chí Minh.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

4

6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài: - Luận văn “ Một số nguyên tắc và giải pháp tổ chức không gian chung cư cao tầng trong các khu chung cư mới tại quận 2 TPHCM” ( Trần Quốc Bảo) khái quát tổng quan về không gian khối đế - không gian công cộng khối đế, các giải pháp thiết kế khối đế và nghiên cứu khảo sát khối đế các chung cư cao tầng ở quận 2 cũng như các bài học kinh nghiệm từ các nước phát triển khác có điều kiện tương đồng với Việt Nam. Từ đó tác giả nghiên cứu xây dựng nên các nguyên tắc và đề xuất giải pháp tổ chức không gian chung cư cao tầng trong các khu chung cư mới tại quận 2.

- Nghiên cứu “ Sự biến đổi không gian kiến trúc trong chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” ( Nguyễn Thị Thái Huyên ) bàn về sự biến đổi không gian kiến trúc trong chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh kể từ khi chung cư mới xuất hiện cho đến nay. Nghiên cứu được thực hiện dựa trên việc khảo sát thực tế kiến trúc của hơn 250 chung cư được xây dựng ở những giai đoạn khác nhau tại thành phố Hồ Chí Minh.

Dựa trên hệ thống các cơ sở khoa học, những đặc điểm và sự biến đổi không gian kiến trúc bên trong căn hộ, hình thức mặt đứng, vị trí không gian thương mại dịch vụ và chỗ đậu xe trong chung cư đã được phân tích và tổng hợp. Đặc biệt yếu tố dân gian trong chung cư cũng được nghiên cứu cụ thể trong bố cục không gian chức năng và các giải pháp thích ứng với điều kiện khí hậu.

- Luận văn : “Xu hướng biến đổi cấu trúc không gian trong tổ hợp nhà ở chung cư cao tầng tại TPHCM” ( Nguyễn Nguyên Toàn) tìm hiểu về sự biến đổi không gian kiến trúc chung cư và những xu hướng biến đổi đó trong tổ hợp nhà ở chung cư cao tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu này chỉ ra phức hợp là một xu hướng biến đổi tất yếu và độ thích dụng của xu hướng này trong thiết kế không gian tổ hợp chung cư. Ngoài ra tác giả cung cấp quá trình hình thành và phát triển của xu hướng phức hợp cũng như tổng hợp những thành tố ảnh hưởng từ điều kiện xung quanh đến hình thái biến đổi này. Từ đó xây dựng nên những biểu hiện hình thái và những nguyên tắc biến đổi phức hợp trên nhiều phương diện thiết kế.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

5

- Luận văn “ Phát triển không gian tiện ích công cộng trong nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” ( Hoàng Thái Tuấn, 2013) đưa ra các cơ sở lý thuyết và lịch sử hình thành, phát triển của không gian tiện ích trong nhà ở chung cư. Dựa vào kinh nghiệm của việc quản lý không gian tiện ích của thời kỳ hậu công nghiệp cùng với cơ sở về lối sống đô thị hiện đại để giải quyết các yếu tố ảnh hưởng đến không gian tiện ích trong nhà ở chung cư hiện nay. Trên nền tảng đó đưa ra những nguyên tắc và dự báo khuynh hướng phát triển không gian tiện ích trong nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.

Như vậy, các luận văn, nghiên cứu trên đã đề cập những vấn đề về tiện ích cộng đồng, về giá trị kinh tế sử dụng, về cách chúng ta tạo ra một chung cư hỗn hợp và vấn đề bản địa trong thời buổi toàn cầu hóa hiện nay. Đấy là những vấn đề cấp thiết, mang tính thời sự của quá trình xây dựng và phát triển nhà ở chung cư tại Việt Nam hiện nay. Các công trình nghiên cứu trên đóng vai trò tham khảo để phân tích những đặc điểm cũng như xu hướng thiết kế nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cư nhằm tạo tiền đề cơ sở để giải thích và nghiên cứu về tổ hợp chung cư phức hợp đa chức năng tại Việt Nam nói chung, tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

6

B. PHẦN NỘI DUNG: Chương 1. Tổng quan về chung cư cao tầng phức hợp: 1.1. Những hiểu biết về chung cư cao tầng phức hợp: 1.1.1. Định nghĩa loại hình chung cư cao tầng: Định nghĩa loại hình chung cư: - So với nhiều loại hình công trình để ở khác trong xã hội, chung cư là loại hình nhà ở xuất hiện khá muộn so với xã hội con người. Nó có mặt để giải quyết vấn đề chỗ ở khi phát sinh vấn đề dân cư tập trung quá đông tại một vùng địa lí. Phát minh ra lối ở này thuộc về người La Mã cổ đại vào những năm 455 trước công nguyên.

Trong thời điểm đó, chung cư được phân ra theo đối tượng sử dụng: Domus ( giới quý tộc, thượng lưu) và Insula ( người nghèo). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400m2. Tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7 tầng.

Hình ảnh dựng lại của một Insula ( Nguồn: Pinterest)

Mô hình mặt cắt phối cảnh một Domus ( Nguồn: http://rivasdocente.blogspot.com)

Theo Encyclopedia Britanica 2006: Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (viết tắt là “condo”) là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” ( condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Trên phương diện kỹ thuật, từ “condominium” dùng để chỉ dự án chung cư ( project), còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ.

Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.

7

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Tại Singapore, chung cư được phân thành 2 dạng ( Theo Singapore standard classification of type of dwelling 1/2012): + Dạng Flat: dự án nhà ở không sở hữu + Dạng Condominium: chung cư dạng đất. Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục condominium yêu cầu quy mô diện tích đích ở và có lối vào riêng tách từ diện đất lớn, có chức năng dịch vụ công cộng tích chung của khu nhà chung cư.

Hình. HDB Flat ở Singapore ( Nguồn: https://www.businessinsider.sg)

thuộc sở hữu chung.

Hình. The Cosmopolitan Condominium, Singapore (Nguồn: sgcosmopolitan. com)

Định nghĩa chung cư tại Việt Nam:“ Chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. ” ( Theo Luật nhà ở 2014).

Khái niệm chung cư cao tầng: Là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng ( lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo nên một cộng đồng dân cư. Đặc điểm loại hình chung cư

8

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm chung cư phức hợp: Khu phức hợp được bắt nguồn từ cụm từ Complex trong tiếng Anh, có nghĩa là liên hợp và phức hệ. Liên hợp là quan hệ thống nhất hữu cơ giữa những khâu, những bộ phận vốn tương đối độc lập nhưng được liên kết lại với nhau. Phức hệ là hệ thống phức tạp, gồm nhiều hệ thống nhỏ ( theo từ điển tiếng Việt). Vậy khu phức hợp là một hệ thống những khu chức năng gồm nhiều khu chức năng nhỏ khác nhau và độc lập với nhau nhưng được tập hợp liên kết lại trong cùng hệ thống, tức bao gồm các công trình khác nhau như chung cư, biệt thự, nhà liền kề, trung tâm thương mại, y tế và cả giáo dục nhằm phục vụ nhu cầu sống, sinh hoạt ngay trong nội khu dành cho cư dân.

Hình. Khu phức hợp Vincom Bình Dương, tỉnh Bình Dương (Nguồn:kientrucviet.vn)

Chung cư phức hợp là sự kết hợp giữa khu căn hộ, chỗ đậu xe, trung tâm mua sắm chất lượng cao, hội nghị, văn phòng, khách sạn, bán lẻ và trung tâm giải trí được xây dựng tại cùng một địa điểm nhằm mang lại một sự trải nghiệm đẳng cấp mới cho người dân.

Hình. Tòa nhà chung cư phức hợp Chongqing Xinhua ( Nguồn: inhabitat.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

9

Đặc điểm chung cư phức hợp

Vai trò, chức năng của chung cư phức hợp

1.1.3. Lược khảo các thời kỳ hình thành và phát triển loại hình chung cư cao tầng phức hợp: Công trình phức hợp không phải là một hình thức mới mẻ mà đã được hình thành từ thời cổ đại. Như một xu thế phát triển tất yếu loại hình này theo thời gian đã trở lại theo thời gian và phát triển mạnh mẽ thành chung cư cao tầng phức hợp hiện nay.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

10

Các giai đoạn phát triển trên thế giới: Hình thái đa năng đã bắt đầu xuất hiện vào thời kỳ La Mã cổ đại dưới hình thức các công trình công cộng vừa để vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi thư giãn và vừa để ở dưới đế chế của họ. Và vào thời trung cổ, người ta thường sản xuất, buôn bán và sinh sống trong cùng một tòa nhà.

Mãi đến khi cuộc cách mạng công nghiệp nổ ra, chức năng công nghiệp sản xuất và thương mại được tách ra khỏi nhà ở. Những tiến bộ trong công nghệ cơ khí và ngành nông nghiệp đã đưa vào sản xuất những quy trình rất độc hại và không sạch sẽ, đặc biệt là sự xuất hiện trường hợp bệnh dịch hạch gây nên “cái chết đen” trong lịch sử châu Âu, khối lượng thực phẩm lớn hơn cần được lưu trữ để nuôi sống dân số đô thị ngày càng tăng. Tự động hóa công nghiệp quy mô lớn cũng đòi hỏi không gian rộng rãi và chuyên biệt để chứa các hệ thống sản xuất, máy móc lớn, ồn ào. Để giải quyết những vấn đề này, bắt đầu phân vùng chức năng sử dụng, bằng cách định vị các chức năng khác nhau trong các tòa nhà riêng biệt hoặc các vùng riêng biệt.

Từ những năm 1910 đến suốt những năm 1950 việc phát triển những công trình phức hợp nói chung và nhà ở phức hợp nói riêng rất hiếm thấy. Năm 1920, “Chủ nghĩa công năng” xuất hiện và đề ra giải pháp “ đơn tính, đơn năng trên các cấp độ không gian” với dự án “tiểu khu ở - đơn vị ở cấp quy hoạch” của kiến trúc sư Le Corbusier. Với quan điểm “ nhà là cái máy để ở”, Le Corbusier đưa ra thiết kế với nhà trên cột, tầng trệt bỏ trống làm lối đi, để xe ( sau này có kết hợp thương mại ở tầng trệt) và vườn trên mái bằng để vui chơi giải trí. Đến năm 1960-1970, trong thời kỳ hậu công nghiệp, khi mà công nghệ máy tính xuất hiện, con người trở nên đa tính, cùng với sự nhập nhằng trong kiến trúc, kiến trúc nhà ở lại biến đổi với khái niệm “tổ hợp nhà ở đa năng” ra đời như một công cụ hồi sinh thành phố với sự xuất hiện của tháp đôi Marina City ở thành phố Chicago, Mỹ. Khái niệm tổ hợp nhà ở này đã khẳng định xu thế tất yếu của các đô thị lớn là phát triển nhà ở theo chiều cao, liên kết các công trình dịch vụ lại cùng nhau, tiết kiệm không gian chức năng.

Từ năm 1980, công nghệ, khoa học kỹ thuật phát triển, đặc biệt là việc phổ cập internet toàn cầu, cũng là lúc các doanh nghiệp có thể hoạt động ở quy mô nhỏ hơn, có cơ hội làm việc tại nhà, thì bắt đầu xuất hiện các dạng “nhà ở kiểu tổ hợp đa năng”.

Từ 1980 đến nay, bằng công nghệ kỹ thuật, kiến trúc chung cư phức hợp ngày càng linh hoạt, hệ thống quản lý nâng cao giúp con người tích hợp được nhiều hơn các công năng khác vào chung cư. Vấn đề về môi trường, không gian cộng đồng và không gian sinh hoạt mở được chú trọng nhiều hơn dẫn đến nhiều thiết kế chung cư cao tầng phức hợp đến từ tương lai thân thiện với môi trường. Hiện nay, hình thức thiết kế và tổ hợp chung cư phức hợp vẫn đang được hoàn thiện và đổi mới từng ngày.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

11

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

12

Các giai đoạn phát triển chung cư cao tầng phức hợp ở TP Hồ Chí Minh:

Cư xá Thanh Đa ( 1970) được áp dụng theo mô hình “ đơn vị ở láng giềng” của Tây Âu. Khu quy hoạch có dịch vụ công cộng tương đối hoàn chỉnh đáp ứng nhà ở cho 4074 hộ gia đình với 4 trường học, 1 khu chợ và các công trình dịch vụ khác như bưu điện, bệnh xá, nhà hộ sinh và một sân vận động.

Tổ hợp cư xá này dù hỗn hợp đa chức năng, nhưng những đơn nguyên thấp tầng nối tiếp đều là nhà ở đơn thuần với hạt nhân là trường học, công viên, công trình thương mại ở rìa, bán kính Hình. Cư xá Thanh Đa ( Nguồn: vnexpress.com) đi bộ 500m.

13

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hình. Chung cư Nguyễn Thiện Thuật ( Nguồn: kienviet.net)

Hình. Chung cư Thuận Kiều Plaza những năm 2000 ( Nguồn: http://cscec-sea.com)

Người dân sống ở tầng trệt mở Khu vực kinh doanh, dịch vụ được bố trí tại các dịch vụ ăn uống và buôn bán tầng khối đế công trình, chỗ gửi xe ngay tầng nhỏ lẻ phía trước căn hộ, có thể trệt hoặc hầm, bán hầm. Thương mại dịch vụ mở rộng bằng cách lấn vỉa hè. được chia lô và quản lý từ các nhà đầu tư.

1.1.4. Phân loại loại hình chung cư phức hợp:

Dạng tấm

Dạng tháp

Dạng tổ hợp

Hình. Sky Terrace, Singapore Hình. Saladaeng One, Thái Hình. Arte S, Malaysia (Nguồn: tapchikientruc.com) Lan ( Nguồn: archdaily.com) (Nguồn: archdaily.com)

Thu gọn khi khối vươn cao theo một hay nhiều hướng với khả năng tạo sân trời và các không gian công cộng phía dưới.

Các khối chữ nhật mỏng được kéo dài với những biến thể của nó, trực giao hay gãy khúc.

Khối nhà có mặt bằng gọn vuông, tròn, đa giác chạc cây, chữ thập,... vươn theo chiều cao.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

1.2. Ưu - nhược điểm loại hình chung cư phức hợp:

1.3. Các vấn đề thường gặp của thể loại chung cư phức hợp tại Việt Nam:

14

15

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Tính “ nhập nhằng” trong chung cư phức hợp: - Từ diện tích chung – riêng đến phí dịch vụ: hiện nay trên thị trường đang tồn tại hai cách tính: có dự án tính riêng phần phí dịch vụ của khối chung cư và khối phức hợp, sử dụn riêng cho mỗi bên, và có những dự án gộp hai khoản phí này để sử dụng chung cho tòa nhà. Điều này gây nên tranh chấp căng thẳng liên quan đến lợi ích sát sườn của người dân.

- “ Nhập nhằng” về pháp lý: chung cư cao tầng phức hợp vì tổ hợp rất nhiều chức năng khác nhau, nên việc xin giấy phép xây dựng khá khó khăn. Đặc biệt với những chức năng “lai” càng nhập nhằng về pháp lý hơn nữa. Điển hình như căn hộ Officetel đang phủ kín các dự án trung tâm thành phố nhưng trong các văn bản pháp luật trước đây và Luật Nhà ở 2014 ( hiện hành) hoàn toàn chưa để cập cũng như chưa đưa ra quy định nào về dạng căn hộ vừa ở vừa làm nơi kinh doanh như thế này. Vấn đề thứ nhất trong quá trình xây dựng, nên xây theo quy chuẩn gì, căn hộ hay văn phòng, thứ hai là quá trình mua bán giao dịch, phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay cấm lưu trú. Ví dụ trên về Officetel cho thấy sự nhập nhằng về pháp lý của những loại hình đa chức năng này.

1.4. Các xu hướng phát triển chung cư phức hợp phổ biến hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới: 1.4.1. Xu hướng chung: TÁC GIẢ QUAN ĐIỂM KIẾN TRÚC QUAN ĐIỂM VITRUVIUS Bố cục - Sắp xếp - Hài hòa ( 80-75 TCN ( Taxis-Diathexis-Occonomia) - 15 TCN)

ĐẶC ĐIỂM Quan niệm đầu tiên về kiến trúc, có ảnh hưởng to lớn đến nhân loại sau này.

ALBERTI Tiện nghi- Ổn định- Thích thú - Không gian không chỉ mang ý ( 1404-1472) (Commoditas-Firmitas-Voluptas) nghĩa trang trí mà phát huy tối đa công năng của nó.

- Kiến trúc không chỉ đơn thuần là phương tiện để xây dựng mà nó còn là nghệ thuật kiến tạo và truyền tải thông điệp.

LOUIS Hình thức luôn theo công năng Công năng là quy luật của cuộc SULLIVAN ( Form ever follows function) sống. Trong kiến trúc cũng vậy.

(1856-1969) GROPIUS (1883-1969)

Thích dụng + Bền vững = Đẹp

- Không gian luôn đặt tính công năng lên hàng đầu thông qua ngôn ngữ hình học, hình khối đơn giản không trang trí.

- Cái đẹp cần phải luôn song hành cùng công năng.

16

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

LUIGI Công năng-Kết cấu-Hình thức NERVI ( Function-Structure-Form) (1891-1979)

Không gian mang vẻ đẹp tinh tế, giàu sức biểu cảm của bê tông cốt thép và kết cấu sáng tạo.

KENZO Công năng-Kết cấu-Biểu tượng Hướng đến các hình khối làm rung TANGE ( Function-Structure-Symbol) động trái tim, chúng dường như (1913-2005) hiện ra từ quá khứ được ghi nhớ nhạt nhòa xa xưa nào đó và đến nay vẫn thật sự hấp dẫn.

OLE Hình thức theo trí tưởng tượng SCHREER- ( Form follows fiction) EN (1971-nay)

Tưởng tượng, dự đoán về câu chuyện của người sử dụng để phục vụ trong quá trình thiết kế. Tiếp cận các thiết kế hướng đến hoạt động của con người.

CANTER Hoạt động-Thực thể-Ý niệm Kiến trúc là sự cộng sinh của ba (1913-2005) ( Activities -Physical Properties yếu tố: xã hội ( hoạt động) - vật lý - Thoughts) ( thực thể)-tinh thần ( ý niệm).

Bảng. Quan điểm phát triển kiến trúc Tổng hợp các quan điểm của tác giả trên, chúng ta có thể xem xu hướng phát triển cấu trúc chung cư cao tầng phức hợp là sự cộng hưởng của ba yếu tố “ Công năng biến đổi – Kết cấu, bền vững – Hài hòa, đa dạng”.

Sơ đồ xu hướng phát triển của chung cư cao tầng phức hợp

1.4.2. Xu hướng phát triển chung cư hiện nay tại Việt Nam: Bản chất của chung cư cao tầng phức hợp ở Việt Nam là chung cư cao tầng kết hợp với một hỗn hợp các công năng khác nên xu hướng phát triển của loại hình này cơ bản dựa trên những xu hướng phát triển của chung cư cao tầng hiện nay.

Sơ đồ xu hướng phát triển chung cư cao tầng ( Nguồn: TS KTS Ngô Lê Minh)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

17

1.4.3. Xu hướng thiết kế SOHO ( Small Office Home Office ) Xu hướng SOHO ( Small Office Home Office hay Single Office Home Office) xuất phát từ Nhật Bản. Xu hướng SOHO nhằm mục đích tiết kiệm thời gian đi lại giữa chỗ làm việc và nơi ở. Nhà ở và văn phòng kết hợp thành một khu, người làm việc chỉ đi bộ đến công sở, không phải sử dụng phương tiện cơ giới.

Sơ đồ đặc điểm xu hướng SOHO 1.4.4. Xu hướng thiết kế “kiến trúc xanh”: Kiến trúc xanh là một trong số 5 lĩnh vực nghiên cứu cơ bản của Kiến trúc sinh khí hậu ( Bioclimatic Architecture). Trong thời điểm mật độ dân cư ngày càng đông, diện tích cây xanh bị thu hẹp, vấn đề ô nhiễm không khí ở các thành phố lớn đang vượt ngưỡng, chỉ số đánh giá nồng độ bụi , mù khô ở mức có hại cho sức khỏe người dân, nhu cầu của con người lại càng hướng tới một nơi “an cư lạc nghiệp” hài hòa với thiên nhiên. Xu hướng kiến trúc sinh khí hậu chắc chắn sẽ nở rộ trong thời gian tới. Theo “Tiêu chí Kiến trúc xanh Việt Nam” mà Hội kiến trúc sư Việt Nam công bố vào tháng 4/2011 thì có 5 tiêu chí, trong đó 2 tiêu chí về kiến trúc và 3 tiêu chí về công trình xanh như sơ đồ dưới đây:

18

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Sơ đồ. Tiêu chí đánh giá kiến trúc xanh ở Việt Nam 1.4.5. Xu hướng cách mạng 4.0: Như một tất yếu,cách mạng công nghiệp 4.0 được thúc đẩy bởi sản xuất thông minh,trí tuệ nhân tạo và IoT kéo theo đó là những tác động lớn đến kiến trúc, đặc biệt là kiến trúc chung cư cao tầng phức hợp.

Sơ đồ các xu hướng ảnh hưởng đến kiến trúc

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

19

1.4.6. Xu hướng chuyển đổi công năng - cải tạo chung cư cũ: Sau một thời gian dài sử dụng, các khu chung cư đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Có thể thấy những khu chung cư cũ ở các nước khác nhau trên thế giới đều có chung vấn đề: cơ cấu nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích chật hẹp, hình thức thiết kế đơn điệu, buồn tẻ, kết cấu không đảm bảo, rập khuôn, môi trường ở xuống cấp, hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu. Xuất phát từ các biểu hiện nói trên, các nước đều đã có những nghiên cứu thử nghiệm, cải tạo các khu ở này nhằm đáp ứng những biến đổi về kiến trúc, quy hoạch, môi trường. Nhìn chung, trên thế giới có 2 xu hướng cải tạo các chung cư cũ đó là: Phá bỏ, xây mới: thường được áp dụng Phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị: là trong những năm 1970. Xu hướng này xu hướng cải tạo thận trọng và mang cải tạo triệt để, mang tính kinh tế cao, tuy tính nhân văn, tuy nhiên chi phí cao và nhiên các khu chung cư mới thay thế vẫn thời gian thực hiện kéo dài.

Ngoài ra, ở các nước phát triển, tiêu không giải quyết được những vấn đề cũ. biểu như Mỹ, cũng đang có loạt xu hướng cải tạo những công trình cao tầng chức năng khác thành chung cư phức hợp, ví dụ như cải tạo từ bãi đậu xe cao tầng. Trước tình hình xe hơi đang dần nhường chỗ cho người đi bộ, xe đạp và các phương tiện xanh khác, cải tạo các bãi đỗ xe cao tầng sẽ thổi Hình. Mô hình bãi đậu xe kết hợp trung tâm một làn gió mới vào đô thị. thương mại của LMN ( Nguồn: archdaily) Trong một vài năm gần đây, các kiến trúc sư quốc tế đã nhiệt tình theo đuổi ý tưởng này. Công ty kiến trúc LMN (Mỹ) đang trong quá trình cải tạo một bãi đậu xe bỏ hoang ở Seattle thành tòa nhà cao tầng. Cùng với các tầng hiện có, những tầng được xây thêm sẽ chia ra làm một khu chung cư, một khu cho thuê văn phòng, một khách sạn, và hàng loạt các cửa hàng bán lẻ. Dự tính của LMN, công trình nãy sẽ có tuổi thọ từ 50 đến 100 năm.

1.5. Đánh giá chung: .Loại hình công trình cao tầng phức hợp nói chung và chung cư cao tầng phức hợp nói riêng không phải là một loại hình công trình mới nổi ngày nay, mà đã có bối cảnh phát triển từ rất lâu đời. Cũng như thời trang hay nghệ thuật, kiến trúc cũng có xu hướng thịnh hành và sự trở lại của một trào lưu nào đó phù hợp với hoàn cảnh thời thế, mà cụ thể ở đây đề cập đến kiểu phức hợp đa nhiệm, đa chức năng. Dựa trên nền tảng lịch sử vững chắc và tiến trình phát triển của thời đại, chung cư cao tầng phức hợp là một tất yếu hiển nhiên đầy tiềm năng và phù hợp phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh. Phân khúc đánh vào người thu nhập trung bình – cao và hoạt động kinh tế dịch vụ ngày càng được các nhà đầu tư quan tâm.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

20

Là một loại hình đa chức năng nhưng căn bản vẫn là chức năng ở ( chung cư), chung cư cao tầng phức hợp có đầy đủ những ưu điểm và đặc trưng cần có của một chung cư, đồng thời bổ sung những ưu điểm cũng như khắc phục nhiều nhược điểm dựa trên sự hỗ trợ của các chức năng phức hợp. Dù vẫn còn tồn tại những vấn đề, những thách thức trong quá trình thiết kế và vận hành ( có thể tiếp tục hoàn thiện và khắc phục trong tương lai), nhưng chung cư phức hợp đã chứng tỏ vị trí quan trọng, tính thực tiễn, khả dụng cung cấp chất lượng đời sống dân cư nâng cao hơn, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội cũng như góp phần bảo vệ môi trường, bảo vệ không gian sống cho khu vực.

Chịu ảnh hưởng to lớn từ những quan điểm thiết kế kiến trúc cũng như xu hướng thiết kế chung cư hiện nay, trong thời đại kinh tế hội nhập hiện đại ngày nay, chung cư phức hợp có xu hướng phát triển chất lượng hơn, thông minh hơn, hiện đại hơn, từ đó các yếu tố sinh thái bền vững tiếp tục trở thành mục tiêu hướng tới góp phần vào xu hướng chung của toàn đô thị phát triển bền vững.

Chương 2. Cơ sở khoa học của chung cư cao tầng phức hợp.

2.1. Cơ sở tính toán quy mô: 2.1.1. Khảo sát về đối tượng sử dụng chung cư cao tầng phức hợp: Đối tượng sử dụng cung cấp những yêu cầu và đặc điểm không gian để người thiết kế lựa chọn những hình thức không gian chức năng phù hợp để phức hợp vào chung cư cao tầng tạo thành chung cư cao tầng phức hợp.

Hình 2.1.1.1. Biểu đồ diện tích nhà chung cư sẽ mua và yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư ( Nguồn: Vinaresearch, 2013) Đối tượng Thói quen Không gian cần Không gian tiện ích Người lớn tuổi Người trung niên Thanh niên Trẻ em

điều độ, trò chuyện, giữ gìn sức khỏe khá điều độ, làm việc, thư giãn ít điều độ, giao lưu, vận động, học tập linh động

yên tĩnh, trong lành linh động năng động, hiện đại đông đúc, an toàn

công viên, CLB cao tuổi, sinh hoạt giao tiếp tư vấn, dịch vụ, thương mại, thể dục, spa CLB, giải trí, thư viện, rạp chiếu phim khu vui chơi

21

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

2.1.2. Cơ sở tính toán: Xác định quy mô dựa trên phân vùng quy hoạch của địa phương kết hợp với các quy chuẩn xây dựng để xác định chiều cao, mật độ, khoảng lùi, số dân, diện tích.

Tính toán bãi đậu xe: ( Căn cứ theo văn bản số 1245/BXD-KHCN năm 2013) - Nhà ở thương mại: 100m² sàn nhà sử dụng căn hộ/ bố trí 20-25m² diện tích chỗ đậu xe trong nhà. Tính toán chỗ đậu xe đủ 100% số căn hộ - Tính toán thêm diện tích bãi xe + hầm cho hoạt động phức hợp:Theo QCXDVN 01:2008 100m² sàn thương mại dịch vụ/ 1 chỗ đậu xe ô tô Diện tích

50-70% đậu xe trong nhà 30-50% đậu xe ngoài trời Mỗi căn hộ: 2 xe máy -1 xe đạp Loại nhà

0,9m²/xe đạp 2,5m²/xe máy 25m²/ô tô Nhu cầu tối thiểu về chỗ đỗ ô tô

Khách sạn từ 3 sao trở lên

4 phòng/ 1 chỗ

Văn phòng cao cấp, trụ sở cơ quan đối ngoại 100m2 sàn sử dụng / chỗ Siêu thị, cửa hàng lớn, trung tâm hội nghị, triển lãm, trưng bày

100m2 sàn sử dụng / chỗ

Chung cư cao cấp

1 căn hộ/ 1,5 chỗ

Bảng. Số chỗ đậu xe ô tô con tối thiếu ( Nguồn: QCXDVN 01:2008, QCVN 04:1-2015/BXD, các tiêu chuẩn thiết kế khách sạn, trụ sở,...)

Loại công trình

Cấp quản lý

Trường mẫu giáo

Đơn vị ở

Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu chỗ/1000 người

50

Chỉ số sử dụng đất đai tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu m²/chỗ

15

22

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Trạm y tế

Đơn vị ở

trạm/1000 người

1

m²/trạm

500

Phòng khám đa khoa

Đô thị

Công trình/ Đô thị

1

m²/phòng

3000

Nhà hộ sinh

Đô thị

giường/ 1000 người

0.5

m²/giường

30

Đơn vị ở

m²/người ha/ công trình

0.5 0.3

Đô thị

ha/ công trình

0.5

Sân luyện tập Thư viện

Bảng. Chỉ tiêu quy mô công trình dịch vụ đô thị trong khu ở ( Nguồn: Bài giảng Nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

2.2. Đặc điểm quy hoạch: 2.2.1. Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng, đặc điểm giao thông trong khu vực:

Vị trí khu đất và đặc điểm giao thông trong khu vực đặc biệt ảnh hưởng đến quy mô công trình, các loại hình chức năng phức hợp công trình và giá cả căn hộ - Khu đất nằm ở các khu đô thị mới hoặc nằm ở các trục đường chính, nơi được đầu tư quy hoạch cơ sở hạ tầng và kinh tế khu vực phát triển => do các tiện ích không gian khá đầy đủ trong khu vực nên có thể lược bớt vài không gian phức hợp không cần thiết để tiết kiệm chi phí đầu tư và giữ lại những chức năng phức hợp thiết yếu; hoặc vẫn có những chức năng giống hệ thống đô thị nhưng quy mô nhỏ hơn để đáp ứng tức thời.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

23

- Khu đất có cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô thị nhanh => phù hợp phát triển các chức năng văn phòng start-up, chức năng thiên về loại hình nghỉ dưỡng, hỗ trợ nhu cầu tăng cường phục hồi sức khỏe, hưởng thụ tiện nghi tinh thần.

- Vị trí ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc đa dạng nhu cầu => phù hợp phức hợp những hình thức giải trí năng động, phát triển kinh doanh, ngoài ra có thể có hệ thống kiot linh động trong việc chuyển hóa các loại hình tiện ích, phục vụ cho cả cư dân tòa nhà và mở rộng phục vụ bán kính lân cận.

- Vị trí ở xa trung tâm đô thị hoặc nằm ở các đường lộ nhỏ hơn, ít tiệm cận với các trục đường lớn, giao thông xuyên suốt thì sự phát triển kinh tế có phần ít hơn => đầu tư nhiều loại tiện ích hỗn hợp đầy đủ ngay tại khu ở, tạo nên một đô thị thu nhỏ 2.2.2. Khu đất Thủ Thiêm: Ý nghĩa chung của khu đô thị mới Thủ Thiêm: - Thu hút dân số nội thành dãn ra, làm giảm sức ép tăng dân số.

- Bổ sung thêm một số chức năng của trung tâm TPHCM nhằm làm giảm nhu cầu đầu tư xây dựng cao tầng đông đặc của trung tâm hiện tại, để giữ gìn khu đô thị lịch sử và là khu trung tâm hành chính ngoại giao của thành phố có ý nghĩa quốc gia.

- Đáp ứng yêu cầu xây dựng đô thị hiện đại của thế kỷ 21, xứng đáng với tên gọi nổi tiếng Hòn Ngọc Viễn Đông.

- Mở cửa ngõ mới vào thành phố từ phía Đông Bắc, là hướng phát triển chính của thành phố, nối liền với vùng tăng trưởng phía Nam: Sài Gòn - Biên Hòa - Vũng Tàu - Sông Bé.

- Mang tính phù hợp với chủ trương của Nhà nước là xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực xây dựng tập trung và không xâm phạm đất trồng lúa nước.

Hình. Quy hoạch Thủ Thiêm ( Nguồn: tài liệu quy hoạch sasaki)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

24

Hiện trạng: Hiện trạng sử dụng đất đai:đất chuyên dùng thổ cư chiếm 20%, một phần đất nông nghiệp và đất hoang hóa kênh rạch chiếm 58%.

Hiện trạng công trình kiến trúc: công trình dân dụng gồm nhà ở và dịch vụ vừa có loại thấp tầng vừa có chung cư cao tầng, trong đó có một số công trình công cộng trường học và trụ sở UBND. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: Giao thông: khu vực 3 phía đều giáp sông Sài Gòn, việc đi lại chủ yếu qua cầu Thủ Thiêm và cầu Sài Gòn, hầm Thủ Thiêm và mới đây có tuyến xe buýt đường sông.

Cấp thoát nước: cấp nước từ 3 hướng chính, thoát nước mưa chưa xử lý tốt.

Cấp điện: tương đối tốt

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu - Tiêu chuẩn sử dụng đất chung 32m2/ người - Mật độ dân số chung 312,5 người/ha - Mật độ dân số riêng 400-600 người/ha - Mật độ xây dựng 40-50% - Hệ số sử dụng đất 2-12 - Tầng cao bình quân 5-18 tầng - Tầng cao cao nhất 70-100 tầng - Tiêu chuẩn diện tích đất cho mỗi hộ 10500 m2/hộ - Tiêu chuẩn diện tích đất trường học 10 m2/chỗ - Tiêu chuẩn diện tích đất bãi đỗ xe 25 m2/ chỗ - Cao độ đắp đất nền không bị ngập ở mức triều cao nhất P = 0,1% - H = +1,60 - Cấp điện 800W/người/ ngày đêm - Cấp nước 250 lít/ người/ ngày đêm

25

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

2.2.3. Các chỉ tiêu về kiến trúc, quy hoạch cần quan tâm: Đối với khu đô thị mới: ( hình ) Đối với khu đô thị cũ: tính theo 70% chỉ tiêu trên. Đối với dãy nhà bao gồm phần đế và phần tháp thì quy định khoảng cách được áp dụng riêng với đế và tháp. (*) L không được nhỏ hơn 7m Hình. Khoảng cách giữa hai khối nhà ở cao tầng ( Nguồn: trích QCXDVN 01:2008)

- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và đảm bảo khoảng cách tối thiểu của các dãy nhà theo quy định.

- Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp đường lớn nhất được hiểu là cạnh dài.

Hình. Khoảng cách giữa hai tòa nhà trong trường hợp có khối đế và tháp ( Nguồn: QCXDVN 01:2008)

Khoảng lùi Khoảng lùi của công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới. Khoảng lùi tối thiểu của công trình được xác định theo bảng dưới đây ≤16

19

22

25

≥28

< 19

0

0

3

4

6

19 ÷ <22

0

0

0

3

6

22 ÷ <25

0

0

0

0

6

≥25

0

0

0

0

6

Chiều cao xây dựng công trình (m) Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)

Bảng. Khoảng lùi tối thiểu của công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng (Nguồn: QCXDVN 01:2008)

26

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

* Đối với công trình hỗn hợp chức năng xây dựng: - Đối với công trình hỗn hợp chức năng xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3000m² cần được quy định tại đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiêu giữa các dãy nhà ( xem hình khoảng lùi ), về mật độ xây dựng đất ( xem mục dưới).

- Đối với công trình hỗn hợp chức năng xây dựng trên lô đất có diện tích <3000m², sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định tại bảng quy định khoảng lùi, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ( xem hình khoảng lùi)

Hình. Quy định khoảng lùi góc tới 60º ( Nguồn: QCVN 01:2008)

Đối với công trình có phần đế và phần thân thì quy định khoảng lùi tối thiểu phần đế là 6m, phần thân theo góc tới hạn 60º ( tính từ tia 60º từ ranh chỉ giới xây dựng đến đỉnh của công trình).

Hệ số sử dụng đất ( K)

Liên quan đến khả năng khai thác chiều cao của khu đất xây dựng công trình. Khái niệm: là tỷ số tổng diện tích sàn xây dựng của công trình kiến trúc trên diện tích đất. Trong đó, trong khu đô thị mới, K theo tiêu chuẩn ≤5 Hình. Sơ đồ diện tích các bộ phận tính trong hệ số sử dụng đất K ( Nguồn: Bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

27

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Mật độ xây dựng: mật độ khối đế, mật độ khối tháp Mật độ xây dựng thuần ( netto) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình khác xây dựng trên tổng diện tích lô đất ( không bao gồm diện tích chiếm đất của tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, bể cảnh) ( trích QCXDVN 01:2008) MẬT ĐỘ XÂY DỰNG = Trong đó diện tích công trình được tính theo hình chiếu mặt bằng mái của công trình

* Trong trường hợp có tầng hầm:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

MĐXD tối đa (%) theo diện tích khu đất ≤ 3000 m² 10.000 m²

18.000 m² ≥ 35.000 m²

≤ 16

75

65

63

60

19

75

60

58

55

22

75

57

55

52

25

75

53

51

48

28

75

50

48

45

31

75

48

46

43

34

75

46

44

41

37

75

44

42

39

40

75

43

41

38

43

75

42

40

37

46

75

41

39

36

>46

75

40

38

35

Bảng. Mật độ xây dựng công trình chung cư và chiều cao công trình ( Nguồn: QCXDVN 01:2008)

28

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

MĐXD tối đa (%) theo diện tích khu đất ≤ 3000 m² 10.000 m²

≤ 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 >46

80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80

18.000 m² ≥ 35.000 m²

70 65 62 58 55 53 51 49 48 47 46 45

68 63 60 56 53 51 49 47 46 45 44 43

65 60 57 53 50 48 46 44 43 42 41 40

Bảng. Mật độ xây dựng và chiều cao cho nhóm nhà dịch vụ đô thị ( Nguồn: QCXDVN 01:2008)

Hệ số cây xanh Tỉ lệ đất cây xanh tối thiểu trong đơn vị ở là 20% diện tích khu đất xây dựng công trình và đảm bảo 5-7m²/người.

Tiêu chuẩn chức năng sân thể dục thể thao tối thiểu là 0,5m²/người và 0,3ha/công trình.

2.2.4. Trình tự thiết kế nhà cao tầng:

Trong lô đất xây dựng Tỉ lệ đất tối thiểu công trình trồng cây xanh (%) Nhóm nhà chung cư

20

Nhóm nhà công cộng

30

29

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

2.3. Phân khu công năng: 2.3.1. Tổng quan về phân khu công năng: Nguyên lý tổ chức hệ thống công năng trong nhà ở chung cư phức hợp: - Nguyên tắc cộng hưởng: nếu trong khu vực lân cận đã có hệ thống công năng tiện ích đầy đủ, có thể kết hợp với hạ tầng ở đây, lược bỏ bớt một vài chức năng để tiết kiệm chi phí đầu tư hoặc vẫn bố trí đầy đủ chức năng giống hệ thống đô thị, nhưng với quy mô nhỏ hơn đủ để phục vụ đáp ứng các nhu cầu của cư dân. Dựa trên sự liên kết giữa các không gian phức hợp, hỗ trợ lẫn nhau tạo thành một hệ thống đầy đủ và hoàn thiện.

- Nguyên tắc chuyên biệt công năng: các chức năng được phân khu phải rõ ràng, không nhập nhằng hay lẫn lộn về dây chuyền nhằm đảm bảo an ninh và vận hành.

Ngoài ra, nguyên tắc này còn hình thành dạng nhà ở chung cư phức hợp đẩy mạnh chuyên môn hóa về một loại hình không gian dịch vụ tiện ích công cộng nhất định.

Phát triển mạnh về một, hay một số ít các tiện ích, có thể thuộc nhóm tiện ích kinh tế thương mại, dịch vụ hay nhóm văn hóa tinh thần.

- Nguyên tắc điều hòa hệ thống: Những không gian phức hợp này được phân bố theo các nhóm tiện ích và được trải đều trên các tầng của công trình. Nguyên tắc phân khu này phát triển theo hai hướng: Một, điều hòa theo chiều đứng công trình trong một đơn nguyên chung cư ( Bảng ). Hai, điều hòa theo chiều ngang, trong nhiều đơn nguyên chung cư. Trong nhiều cụm đơn nguyên, sẽ có các phân khu dành cho các đối tượng thuộc nhóm kinh tế khác nhau nhưng không quá khác biệt. Vì thế các block này có thể đảm nhận một số chức năng phức hợp nhất định ứng với nhu cầu từng đối tượng cụ thể. Tuy nhiên các nhóm đối tượng khác nhau vẫn được thừa hưởng những chức năng tiện ích khác nhau trong toàn hệ thống.

Tầng

Hình thức công năng Thương mại - dịch vụ

Hầm - 1 - 2

3-4 4-5

Văn hóa tinh thần, thể chất

Siêu thị, cafe, retail bán lẻ, nhà Nhà trẻ, thể dục thể thao, khu vui hàng, ngân hàng, giặt ủi, bưu chơi, ,sinh hoạt tôn giáo điện, triển lãm Văn phòng, phòng khám, rạp Câu lạc bộ, sinh hoạt cộng đồng, chiếu phim, nhà sách, hội nghị spa gia đình, gym, thư viện Hồ bơi, cafe, bar,..

5 trở lên

Căn hộ dịch vụ, căn hộ đơn thuần, khách sạn

Penthouse

Căn hộ tích hợp tiện ích, biệt thực trên không

Bảng phân tích nguyên tắc điều hòa hệ thống trong một đơn nguyên chung cư ( Nguồn: Hoàng Thái Tuấn, 2013)

30

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Phân chia bộ phận chức năng trong chung cư cao tầng phức hợp Có thể phân chia các bộ phận chức năng trong chung cư phức hợp ra các nhóm như sau: - Không gian dịch vụ công cộng.

- Không gian ở ( không gian căn hộ) - Không gian kỹ thuật phụ trợ.

- Không gian giao thông

Sơ đồ phân chia bộ phận chức năng trong chung cư phức hợp

Lưu tuyến chức năng trên mặt bằng

Hình. Sơ đồ lưu tuyến ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

31

2.3.2. Không gian công cộng ( Không gian chức năng phức hợp)

Sơ đồ phân chia nhóm chức năng các không gian phức hợp

Dựa theo các nguyên tắc tổ chức hệ thống công năng nêu trên phần 2.3.1, tùy vào ý đồ thiết kế và vị trí hiện trạng mà không gian phức hợp có thể được tổ hợp theo chiều ngang, phân block, hoặc tổ hợp theo chiều đứng, hoặc tổ hợp hỗn hợp hai loại hình trên để đem lại hiệu quả kinh tế sử dụng cao nhất cho người sử dụng. Khi tổ chức thiết kế không gian dịch vụ công cộng cần đảm bảo nguyên tắc thiết kế nhóm công trình công cộng.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

32

Hình. Tiêu chuẩn các không gian công cộng ( Nguồn: Sơ đồ bố trí khu dịch vụ công TCVN 323:2004) cộng trong chung cư phức hợp

2.3.3. Không gian ở ( Không gian căn hộ) Là không gian quan trọng nhất trong chung cư, gồm các căn hộ gia đình riêng biệt được tổ hợp lại với nhau. Các căn hộ cần đảm bảo tính độc lập và mối quan hệ bên trong, nhưng đồng thời đảm bảo các mối quan hệ bên ngoài cộng đồng. Đảm bảo sự riêng tư của các căn hộ, nhà nọ không làm phiền nhà kia, các khu sảnh, giao thông công cộng, lối vào các căn hộ cũng không làm phiền đến sự yên tĩnh, riêng tư của các căn hộ. Cơ cấu căn hộ ở được hình thành để giải quyết diện tích ở, mật độ nhân khẩu, thiết lập các khu cầu tiện Hình. Tiêu chuẩn diện tích sử dụng một số bộ phận nghi tối thiểu và giải quyết các cơ bản trong căn hộ ( Nguồn; TCVN 323:2004 và TT 14:2008 BXD) vấn đề kỹ thuật có liên quan.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

33

Bảng, Cơ cấu diện tích căn hộ ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

- Phòng bếp, phòng vệ sinh có thể được thiết kế thấp hơn nhưng không được nhỏ hơn 2,4m. Chiều cao thông thủy các phòng ở không được nhỏ hơn 3m và không được lớn hơn 2,6m.

- Chiếu sáng tự nhiên: căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên, căn hộ từ 2 phòng ngủ trở lên chỉ cho phép tối đa 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Phòng bếp phải được cấp khí tươi và có hệ thống thông gió thải khí ra ngoài.

- Cửa sổ các phòng từ tầng 9 trở lên chỉ được làm cửa lật hoặc cửa trượt. Rào hoặc lan can chống rơi ngã tại các cửa sổ đối với phòng từ tầng 9 trở lên phải không thấp hơn 1,4m, đối với phòng dưới tầng 9 phải không thấp hơn 1,1m. Đối với căn hộ không có logia, cần bố trí tối thiểu một cửa sổ có kích thước lỗ mở thông thủy không nhỏ hơn 600x600mm phục vụ cứu hộ cứu nạn.

- Các căn hộ đạt mức độ tiện nghi trung bình, khá, cao phụ thuộc điều kiện sau: + Vật liệu và chất lượng hoàn thiện nội thất căn hộ + Trang thiết bị bếp và vệ sinh + Tiêu chuẩn diện tích ở ( quy mô và cơ cấu phòng ở) + Tầm nhìn cảnh quan cảu các phòng ở trong căn hộ.

34

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

2.3.4. Không gian kỹ thuật:

Sơ đồ hệ thống kỹ thuật trong chung cư cao tầng phức hợp ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

Hình. Sơ đồ bố trí hệ thống kỹ thuật ( Nguồn: bài giảng Nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

Trần kỹ thuật: chức năng chính là thu gom đường ống kỹ thuật về lõi ( giấu các ống kỹ thuật không gây mất thẩm mỹ). Chiều cao trần kỹ thuật thông thường từ 0,8m đến 2,2m. Ngoài ra các hệ thống kỹ thuật khác thuộc về Gain kỹ thuật và phòng kỹ thuật tầng cũng như phụ trợ kỹ thuật được đề cập đến ở mục Phụ lục.

Tầng kỹ thuật: Tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà và thu gom đường ống kỹ thuật. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng bán hầm, tầng áp mái hoặc tầng thuộc phần giữa của ngôi nhà chung cư.

- Bố trí tầng kỹ thuật theo yêu cầu của giải pháp thiết bị kỹ thuật được lựa chọn, vì vậy có thể có 1,2 hay 3 tầng kỹ thuật, hoặc không cần tầng kỹ thuật.

- Chiều cao tầng kỹ thuật phụ thuộc vào kích thước thiết bị kỹ thuật được bố trí và kích thước thao tác của nhân viên kỹ thuật ( thông thường từ 2,2 – 2,5m)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

35

Hình. Sơ đồ tổng hợp hệ thống kỹ thuật nhà cao tầng ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

Ngoài ra còn có thể ứng dụng tầng kỹ thuật: - Bố trí sân vườn phía trên các tầng kỹ thuật.

- Tận dụng tầng kỹ thuật để chống thấm, trồng cây, hồ nước.

Hình. Tiêu chuẩn không gian kỹ thuật và phụ trợ kỹ thuật ( Nguồn : TCVN 323:2004)

36

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Chương 3. Kiến trúc chung cư cao tầng phức hợp 3.1. Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng và mặt bằng tầng điển hình trong chung cư cao tầng phức hợp: 3.1.1. Giải pháp bố cục tổng thể - cảnh quan: Như ở phần 1.1.4 đã đề cập, bố cục tổng thể công năng phức hợp của loại hình này có thể chia làm các loại sau: theo chiều dọc, theo chiều ngang và hỗn hợp. Dựa theo quy mô khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanh mà có giải pháp thích hợp cho thiết kế.

Tổ hợp hỗn hợp Tổ hợp theo chiều ngang Tổ hợp theo chiều dọc Hình. Các giải pháp tổ hợp chung cư cao tầng phức hợp ( Nguồn: Wikipedia)

Ngoài ra còn một số giải pháp bố cục tổng thể hình học

Hình. Mặt bằng tổng thể chung cư The Panorama ( Nguồn: batdongsan.com)

Hình. HongKong Kowlloon Walled City Cửu Long Thành ( Nguồn: arch2o.com)

Bố cục theo hình dáng khu đất và cảnh quan hiện tại xung quanh

Bố cục dạng chữ U và biến thể

Nhằm mục đích khai thác thương mại dịch vụ ở mặt tiền, giữ lại bờ sông, bờ hồ, tạo được khoảng sân rộng ở giữa.

Trường hợp khu đất có cảnh quan tự nhiên đẹp, cần giữ lại như bờ sông, bờ hồ cũng áp dụng dạng bố cục này.

Tạo được một khoảng sân rộng phía trước công trình và tầm nhìn tốt. Tuy nhiên vẫn có những khối gặp hướng bất lợi.

37

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hình. Mặt bằng tổng thể chung cư Belleza ( Hình. Mặt bằng tổng thể chung cư Nguồn: batdongsan.com) Charmington Iris ( Nguồn: charmington.vn)

Bố cục dạng đối xứng

Bố cục dạng chữ L

Tạo nên khoảng sân nội bộ ở giữa hai Có một khoảng sân rộng phía trước công phần đối xứng, thông gió tốt nhưng hai trình và tầm nhìn, thông thoáng tốt. Cũng mặt đối diện nhau hạn chế tầm nhìn. như bố cục chữ U, một số căn hộ sẽ gặp hướng bất lợi.

3.1.2. Các loại hình mặt bằng tầng điển hình: 3.1.2.1. Dạng hành lang: Là chung cư dùng chung hành lang và cầu thang, hàng lang có thể nằm 1 bên hoặc nằm giữa 2 căn hộ, chiều rộng hành lang từ 1,6m – 2m. Khoảng cách xa nhất từ căn hộ đến thang bộ không được quá 25m.

Dạng hành lang giữa

Hình. Sơ đồ chung cư dạng hành lang giữa ( Nguồn: bài giảng Nguyên lý thiết kế nhà ở, thầy Lê Hồng Quang)

38

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Dạng hành lang bên Phổ biến ở những chung cư cũ, hành lang thường nằm ở hướng bất lợi tuy nhiên số căn hộ tổ chức được ở loại hình này tương đối thấp hơn so với dạng Hình. Mặt bằng chung cư Booyoung Vina ( Nguồn: tashành lang giữa. comydinh.info) Ưu điểm: dễ dàng tổ chức thông thoáng, chiếu sáng cho các căn hộ có diện tích nhỏ, phù hợp cho dạng nhà ở xã hội và thu nhập thấp.

Nhược điểm: hạn chế về mặt riêng tư của các căn hộ, ảnh hưởng tiếng ồn từ hành lang, diện tích giao thông nhiều, không kinh tế.

Bố cục trên tổng mặt bằng

Bố cục chủ yếu là xếp song song đối diện nhau và các biến thể của nó như xoay lệch khối, so le,... với một vài chung cư giai đoạn 2005 còn có biến thể dùng hành lang nối hai khối

Hình. Chung cư Dolphin Plaza ( Nguồn: dolphinplaza.org)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

39

3.1.2.2. Dạng đơn nguyên độc lập ( combined apartment building) Các căn hộ đơn lẻ tập trung quanh một nút giao thông đứng gồm có thang bộ và thang máy, mỗi đơn nguyên có thể có nhiều loại căn hộ khác nhau. Từ những năm 1990, chung cư dạng đơn nguyên dần thay thế cho các dạng khác và trở thành dạng chung cư được xây dựng nhiều nhất.

40

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Giải pháp bố trí đơn nguyên độc lập trên tổng mặt bằng Bố trí song song, theo trục

Bố trí so le

Bố trí tự do

Hình. Chung cư Green Star ( Nguồn:chungcugreenstar.info) Hình. Vinhomes Ba Son ( Hình.Gateway Vũng Tàu ( Phù hợp cho những khu đất Nguồn: vinhomes-bason.vn) Nguồn: thanhyenreal.com)

hẹp và dài về một phía.

Cách bố trí này thường hạn chế tầm nhìn cảnh quan và thông thoáng chiếu sáng cho một phần chung cư.

Khá phổ biến do có hiệu quả về tầm nhìn cảnh quan.

Diện tích tiếp xúc của các mặt chung cư ít

Hiệu quả về tầm nhìn cảnh quan nhưng đòi hỏi diện tích đất lớn.

Diện tích tiếp xúc các mặt của chung cư ít.

3.1.2.3. Dạng đơn nguyên kết hợp hành lang Là một dạng phát triển của chung cư kiểu đơn nguyên, là sự kết hợp giữa nhà tháp và nhà tấm, có thêm nhiều ưu điểm để bù đắp khuyết điểm của hai dạng trên.

Các đơn nguyên được ghép với nhau tại một hoặc hai cạnh để tạo nên một tổ hợp.

Có các cách ghép đơn nguyên ( ghép 2,3 đến 5 đơn nguyên) theo chiều ngang, chiều dọc hoặc ghép tự do. Khi ghép thì mỗi đơn nguyên thành phần có thể chia làm 3 dạng: đơn nguyên đầu hồi, đơn nguyên giữa và đơn nguyên góc.

( Nguồn: bài giảng Nguyên lý thiết kế nhà ở, thầy Lê Hồng Quang)

Ưu điểm: - Tiết kiệm được số lượng thang máy, thang thoát hiểm trong một đơn nguyên tại nút giao thông.

- Giải quyết thông thoáng, chiếu sáng tốt.

- Số lượng căn hộ tăng lên so với số lượng căn hộ của hai đơn nguyên ghép lại (yếu tố kinh tế tăng).

Nhược điểm: - Số căn hộ tăng dẫn tới yếu tố an ninh, yên tĩnh, khép kín không tốt.

- Hệ kết cấu chịu lực phức tạp.

- Vấn đề PCCC dễ dẫn đến cháy lan, khó định hướng thoát hiểm tối ưu.

41

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.1.2.4. Dạng dải: Liên kết thành một dãy liên tục, đảm bảo thông thoáng, chiếu sáng tốt, mật độ xây dựng thấp.

Tuy nhiên sẽ có một phần công trình sẽ chịu tác động trực tiếp của hướng nắng, hướng gió bất lợi.

Hình. Yassen Holiday Complex ( Nguồn: http:// michaelpropertiesbg.com)

Hình. Chung cư River City ( Nguồn: angialand.com)

3.1.2.5. Dạng ghép đơn nguyên: Dạng giật cấp

Ghép ngang

Ghép dọc

Ghép tự do

Có lợi về thông thoáng và khai thác tầm nhìn hiệu quả.

Thích hợp với khu đất có cạnh xéo hoặc có ý đồ tạo mảng xanh

ít được sử dụng vì diện tích tiếp xúc 2 đơn nguyên nhiều dẫn tới tính thông thoáng giữa các căn hộ thấp

Diện tích tiếp xúc 2 đơn nguyên ít Tính thông thoáng các căn hộ cao Bố cục mặt bằng gọn gàng tiết kiệm quỹ đất

Mặt bằng tổng thể sinh động, thông thoáng tốt.

Khai thác tối đa tầm nhìn.

Thích hợp cho khu đất có hình dạng đặc biệt.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

42

Bảng so sánh ưu - nhược điểm của các dạng mặt bằng chung cư ( Nguồn: KTS Ngô Lê Minh)

3.2. Đặc điểm, chi tiết không gian chức năng cơ bản của chung cư phức hợp: 3.2.1. Thiết kế căn hộ: 3.2.1.1. Cơ cấu căn hộ: Tỷ lệ % các loại quy mô căn hộ khác nhau là cơ sở quan trọng để tổ hợp mặt bằng kiến trúc chung cư.

43

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Loại

A

Số phòng ngủ 1

Diện Số tích người (m2) 40 - 65 1 - 2

Tỉ lệ bố trí (%) 10 -20

B

2

70 - 90 3 - 4

50 - 60

C

≥3

95-120 5 - 6

10 - 30

>120

5 - 10

Penthouse

Hình. Cơ cấu căn hộ ( Nguồn: bài giảng Bảng. Cơ cấu căn hộ chung cư ( Nguồn: bài Nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng) giảng Nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

3.2.1.2. Các loại hình căn hộ đặc biệt trong chung cư phức hợp Căn hộ Officetel Là loại hình căn hộ kết hợp với văn phòng làm việc và ở tại chỗ, quy mô thường là 25 m² - 60m². Mô hình này lần đầu xuất hiện ở Seoul vào 1985 nhưng chỉ mới xuất hiện ở Việt Nam vài năm gần đây. Đặc điểm: - Có cơ cấu như văn phòng thu nhỏ ( có tiếp tân và bảng tên công ty ngay mặt tiền) - Có cơ cấu như căn hộ ( có phòng ngủ, bếp, ăn, vệ sinh riêng và chung,…)

- Diện tích nhỏ, kết hợp nhiều không gian ở thành không gian văn phòng.

- Chỉ phù hợp người độc thân hoặc gia đình ít người, công ty nhỏ, start-up.

- Hồ sơ pháp lý sở hữu 50 Hình. Căn hộ Officetel chung cư Sky Center ( Nguồn: sky- năm sau đó tiếp tục gia hạn. center.com.vn)

44

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Sơ đồ sử dụng không gian linh hoạt của Officetel

Các giải pháp thiết kế căn hộ Officetel:

Hình. Căn hộ Officetel chung cư Sky Center ( Nguồn: skycenter.com.vn)

Hình. Căn hộ Officetel chung cư Charmington La Point ( Nguồn: charmington.org)

Giải pháp đưa phòng ngủ ra ngoài hiên Ưu điểm: phòng ngủ được thông thoáng tự nhiên, văn phòng sử dụng wc thuận tiện,..

Nhược điểm: phòng ngủ xa wc, văn phòng phải chiếu sáng nhân tạo.

Giải pháp đưa phòng khách ( văn phòng) ra ngoài hiên Ưu điểm: tiết kiệm chiếu sáng văn phòng Nhược điểm: văn phòng sử dụng wc không thuận tiện, phải đi qua giường ngủ chủ nhà.

Giải pháp căn hộ có gác lửng Ưu điểm điểm: cả phòng ngủ và văn phòng đều được chiếu sáng tự nhiên Nhược điểm: chiếm nhiều chiều cao, phòng ngủ sử dụng wc không thuận tiện

Hình. Căn hộ Officetel chung cư La Astoria ( Nguồn: nhadat.cafeland.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

45

Các phương án bố trí căn hộ Officetel trong chung cư cao tầng phức hợp Do đặc điểm vừa dùng để ở vừa dùng để làm việc, Officetel có cơ cấu như văn phòng thu nhỏ có bảng hiệu ở mặt tiền căn hộ, có tiếp tân, tiếp khách và làm việc không gian mở,...Đối tượng sử dụng không chỉ là cư dân mà còn cả nhân viên làm việc và khách hàng đến công ty, vì vậy cần tách biệt cơ cấu Officetel và căn hộ ở đơn thuần, không bố trí cả Officetel lẫn căn hộ ở trong cùng một tầng. Officetel vẫn dùng chung nút giao thông của căn hộ. Có ba hình thức bố trí Officetel như sơ đồ bên.

Căn hộ Duplex - Mỗi căn hộ có 2 hoặc 1,5 tầng ( có diện tích thông tầng), có cầu thang bộ riêng, có lối vào căn hộ ở tầng thấp.

- Căn hộ dành cho người có thu nhập cao và thường yêu cầu không gian lớn.

- Tương tự, người ta đưa ra định nghĩa về căn hộ triplex ( 3 tầng riêng biệt trong 1 căn hộ) và quad lex ( 4 tầng)

Hình. Mặt cắt căn hộ tràn tầng khu nhà tập thể “Cite Radieuse” của Le Corbusier ( Nguồn: ashui.com)

Hình. Mặt bằng căn hộ duplex chung cư La Hình. Mặt bằng tầng duplex chung cư La Cosmo ( Nguồn: lacosmo.org) Cosmo ( Nguồn: lacosmo.org)

46

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Căn hộ shophouse

Tầng lầu/lửng shophouse

Tầng trệt shophouse

Hình. Mặt bằng shophouse chung cư Palm City ( Nguồn: sunnyland.vn)

- Là loại căn hộ ở kết hợp với kinh doanh, quy mô 1,2 hoặc 1.5 tầng, có cầu thang riêng biệt.

- Thường được bố trí ở tầng trệt, tiếp giáp với mặt phố của khu đất, tiếp cận trực tiếp từ mặt tiền chung cư, không liên hệ với nút giao thông đứng tòa nhà.

- Tầng trệt kinh doanh, tầng lầu để ở.

Căn hộ Penthouse

Sơ đồ phân tầng trên mặt cắt

Sơ đồ dây chuyền công năng

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

47

- Là căn hộ cao cấp nhất được xây trên những tầng cao nhất của chung cư cao tầng cao cấp, có 1-2 tầng dành cho người thu nhập cao - Có hướng nhìn trên cao ra cảnh quan, không gian đẹp, có nhiều tiện nghi cao cấp như hồ bơi, bar, sauna, jacuzzi, phòng chiếu phim,…

- Căn hộ có diện tích >120m², cơ cấu phòng ốc đa dạng, diện tích lớn kết hợp với sân vườn cây xanh ngoài trời.

- Có sảnh và chỗ đậu xe riêng biệt ở tầng hầm được bảo vệ.

Hình. Mặt bằng penthouse một tầng chung cư City Garden ( Nguồn: phoxinhland.vn)

Hình. Mặt bằng penthouse hai tầng chung cư City Garden ( Nguồn: phoxinhland.vn)

3.2.2. Thiết kế không gian thương mại, dịch vụ: Không gian siêu thị - Siêu thị là loại hình cửa hàng hiện đại, kinh doanh tổng hợp hoặc chuyên doanh, cơ cấu chủng loại hàng hóa phong phú, đa dạng, bảo đảm chất lượng, phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hàng hóa của khách hàng.

Là cửa hàng tự phục vụ bày bán nhiều mặt hàng như thực phẩm, đồ uống, dụng cụ gia đình và các vật dụng cần thiết khác.

- Siêu thị có diện tích từ 400m² đến 2500m² chủ yếu bán hàng thực phẩm. Thường nằm ở tầng hầm 1 hoặc ở tầng trệt.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

48

Hình. Siêu thị ở Athen ( Nguồn: archdaily.com)

Cửa hàng bán lẻ ( Retail): Shop là nơi bày bán sản phẩm và trực tiếp giao dịch với khách hàng, là loại hình kinh doanh có quy mô và diện tích nhỏ. Retail trong chung cư phức hợp rất đa dạng mặt hàng như: quần áo, giày dép, túi xách, mỹ phẩm, trang sức, đồ gia dụng, vật phẩm trưng bày, nguyên- vật liệu,… Để đáp ứng nhu cầu thị trường, số lượng hoạt động của shop trong trung tâm thương mại chiếm phần lớn hoạt động ở đây.

Hình. Khu retail trong trung tâm thương mại Estella Place ( Nguồn:estellaplace.com.vn)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

49

Không gian dịch vụ ăn uống FMB: Thường được phân bố đa dạng ở tất cả các tầng trong trung tâm thương mại tùy thuộc vào loại hình dịch vụ ăn uống. Quán café và Fast food thường nằm ở tầng trệt và gần lối giao thông vì thuận tiện cho khách tiếp cận vừa có được view nhìn. Những loại hình còn lại sẽ được bố trí tập trung ở tầng chung, chia theo khu vực.

Cửa hàng fastfood

Sơ đồ dây chuyền sử dụng trong cửa hàng fastfood

Các thương hiệu fastfood phổ biến ở Việt Nam ( Nguồn: vi.wikipedia.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

50

Khu Foodcourt Foodcourt không phải là một nhãn hiệu quán ăn, mà đơn giản là một khu tập hợp nhiều gian hàng bán đồ ăn chế biến sẵn, mỗi gian hàng lại có những món ăn khác nhau.

Foodcourt trong trung tâm thương mại nằm trong một tầng tập trung nhiều loại hình nhà hàng khác, yêu cầu cấu tạo bếp phức tạp, hệ thống kỹ thuật để thoát khói,...

Nhà hàng Foodcourt có thể bố trí khu ăn ở giữa, hoặc bố trí khu bán ở giữa và khu bàn ăn xung quanh. Lưu ý quầy bán bố trí tập trung, khách hàng đến quầy mua thức ăn và thanh toán tại quầy.

Trong Vincom Landmark 81, khu foodcourt có diện tích 500m2 được bố trí ở tầng hầm Hình. Vị trí bố trí khu foodcourt trong vincom landmark 81 ( Nguồn: chantrinh.vn) B1, đối diện siêu thị Vinmart Nhà hàng Buffet Buffet xuất phát từ tiếng Pháp có nghĩa là tự chọn, nên buffet là loại hình ăn uống tự chọn hay còn gọi là tiệc đứng. Đây là hình thức ăn theo suất, thực khách sẽ trả chi phí cho gói dịch vụ theo đầu người, chứ không dựa vào giá của từng món ăn.

Vị trí trong trung tâm thương mại: nằm trong cùng một tầng tập trung nhiều loại hình nhà hàng khác, yêu cầu cấu tạo bếp phức tạp, hệ thống kỹ thuật thoát khói,...

51

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Sơ đồ bố trí nhà hàng Buffet

Hình. Vị trí bố trí nhà hàng Buffet trong trung tâm thương mại Estella Place ( Nguồn: estellaplace.com.vn)

Nhà hàng kiểu Alacarte Kiểu nhà hàng có thực đơn dành cho bữa ăn gọi là món lẻ, đây là loại phòng ăn thường được sử dụng trong khách sạn nghỉ dưỡng. Mặt bằng nhà hàng Alacarte tách biệt hai khu bếp và khu ăn độc lập nhau, có người phục vụ bưng đồ ăn đến tận bàn ăn.

Vị trí trong trung tâm thương mại: nằm trong một tầng tập trung nhiều loại hình nhà hàng khác, yêu cầu cấu tạo bếp phức tạp, hệ thống kỹ thuật để thoát khói.

Hình. Nhà hàng Alacarte ở Đà Nẵng ( Nguồn: alacartedanangbeach.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

52

Nhà hàng băng chuyền ( Conveyors): Thường được sử dụng trong các khách sạn hội nghị, khách sạn trong thành phố, hạn chế sử dụng trong khách sạn nghỉ dưỡng.

Vị trí trong trung tâm thương mại: nằm trong cùng một tầng tập trung nhiều loại hình nhà hàng khác, yêu cầu cấu tạo bếp phức tạp, hệ thống kỹ thuật để thoát khói.

Sơ đồ dây chuyền sử dụng nhà hàng băng chuyền

Hình. Vị trí nhà hàng băng chuyền trong Vạn Hạnh mall ( Nguồn: vanhanhmall.com)

Hình. Mặt bằng nhà hàng băng chuyền sushi ( Nguồn: archdaily.com)

Hình. Nhà hàng băng chuyền Zen Sushi ( nguồn: archdaily.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

53

Nhà hàng có bếp trình diễn Nhà hàng có đầu bếp trình diễn kỹ thuật nấu bếp trực tiếp trước mặt thực khách và sau đó đem đồ ăn ra ngay. Được xuất hiện ở các nhà hàng phong cách Nhật Bản, Trung Quốc, nhà hàng phong cách Âu.

Vị trí trong trung tâm thương mại: nằm trong một tầng tập trung nhiều loại hình nhà hàng khác, yêu cầu cấu tạo bếp phức tạp, hệ thống kỹ thuật để thoát khói,...

Sơ đồ dây chuyền sử dụng nhà hàng có Hình. Nhà hàng bếp trình diễn Kissho ( Nguồn: baomoi.com) bếp trình diễn

Không gian nhà sách: - Nằm trong trung tâm thương mại, hoặc đế thương mại, bộ phận thương mại của chung cư phức hợp. Thường nằm chung các khu vực cửa hàng vật dụng, văn phòng phẩm, cửa hàng quần áo,…không ở chung với cụm nhà hàng, khu vui chơi giải trí vì nhà sách cần không gian yên tĩnh, ít tiếng ồn.

- Thường tập trung một khu vực nhà sách lớn kết hợp với bán văn phòng phẩm hoặc loại hình café sách.

Hình. Vị trí nhà sách và cafe sách trong Vạn Hạnh Mall (Nguồn: vanhanhmall.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

54

Không gian Bowling: Bowling ( còn gọi là bóng gỗ) là một trò chơi mà mỗi người chơi ném một quả bóng nặng cho chạy trên một đường băng dài, phẳng để làm đổ những con ki gỗ ở cuối đường làm sao chỉ ném ít lần nhất mà đổ được nhiều ki gỗ nhất.

Khu Bowling thường nằm ở vị trí trên cùng của khối đế công trình thương mại dịch vụ vì có diện tích khá lớn, không gian sử dụng cần được giải phóng lưới cột, đặc biệt ở khu chơi.

Vì không gian bowling khá lớn về diện tích nên trên mặt bằng thường được bố trí ở mép của công trình, sau các khu shop, các dịch vụ thương mại khác.

Hình. Vị trí khu Bowling trong trung tâm Vạn Hạnh mall ( Nguồn: vanhanhmall.com)

Hình. Mặt bằng khu bowling ( Nguồn: Modern Floorplans: An Average Modern Bowling Alley)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Không gian Cinema – Rạp chiếu phim Cụm Cinema có diện tích lớn, thường bố trí ở các góc của công trình.

Nằm ở vị trí các tầng trên của khối thương mại dịch vụ, nhằm phục vụ cho khách chung cư và khách đến trung tâm thương mại dịch vụ. Do đặc điểm của không gian khán phòng lớn trong rạp chiếu phim nên hầu hết các trường hợp, cinema được bố trí ở tầng trên cùng của khối thương mại dịch vụ.

Cụm Cinema có giờ hoạt động khá trễ so với các hoạt động thương mại dịch vụ khác, thường kết thúc vào lúc 2h sáng.

3.2.3. Thiết kế không gian tiện ích công cộng: Không gian nhà trẻ - trường mầm non:

Hình. Vị trí nhà trẻ trong chung cư Richmond ( Nguồn: richmondcity.khl.vn)

55

56

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Chủ yếu phục vụ cho dân cư trong chung cư và người dân xung quanh.

- Có thể bố trí ở tầng trệt tiếp giáp với sân vườn chung trong tổng thể khu đất, có lối vào riêng nếu ở tầng trệt để có thể vừa phục vụ cho người trong chung cư vừa phục vụ cho người dân xung quanh, hoặc bố trí ở tầng sân thượng khối đế kết hợp sân vườn sân thượng phục vụ riêng biệt cho chung cư.

Không gian phòng sinh hoạt cộng đồng trong chung cư Phòng sinh hoạt cộng đồng là không gian giao tiếp, hội họp,có không gian lớn, đa năng, đủ lớn để tổ chức sinh hoạt cộng đồng trong chung cư, thể dục trong nhà, hội họp,…

- Có tiêu chuẩn diện tích ≥60m² hoặc tính toán theo công thức số căn hộ * 0,8 m²/chỗ - Thường được bố trí ở tầng trệt trong khu sảnh chung cư hoặc nằm Hình. Vị trí phòng sinh hoạt chung trong chung trên tầng sân thượng của khối đế cư Richmond ( Nguồn: richmondcity.khl.vn) kết hợp với cảnh quan cây xanh.

Phòng tập Gym – Fitness – Yoga - Spa - Sauna Trong chung cư cao tầng phức hợp, các dịch vụ gym - fitness - yoga - spa - sauna massage nói chung phục vụ cho cư dân là chủ yếu. Các phòng tập này thường nằm gần nhau tạo thành một chuỗi, và nằm gần hồ bơi. Chuỗi này được bố trí sao cho thuận tiện cho cư dân tiếp cận từ mọi block .

Sơ đồ dây chuyền phòng tập gym

Hình. Mặt bằng một phòng tập gym điển hình (Nguồn: cuonggym.com)

57

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Sơ đồ dây chuyền phòng tập yoga

Spa ra đời trong thế kỷ 19 đầu thế kỷ 20 có nghĩa là một khu nghỉ dưỡng tập trung quanh suối khoáng - dùng nước để chữa trị bệnh, giúp tinh thần sảng khoái.

Sauna có nghĩa là tắm hơi trong phòng tắm. Phòng tắm sauna là phòng tắm hơi hay phòng xông hơi khô, là một không gian được thiết kế riêng như một căn phòng khép kín, cách nhiệt tốt.

Hình. Mặt bằng bố trí phòng yoga ( Nguồn: qat.vn)

Hình. Mặt bằng phòng sauna đá muối ( Nguồn: qat.vn) Phòng sauna

Phòng spa liệu pháp Hình. Khu spa Naman Đà Nẵng ( Nguồn: kienviet. net)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

58

Hình. Vị trí của chuỗi Gym - Yoga - Spa - Sauna trên mặt bằng chung cư The Ascent Thảo Điền ( Nguồn: theascent.com)

Không gian ngân hàng Ngân hàng trong chung cư phức hợp thường là Chi nhánh ngân hàng hoặc Phòng giao dịch nhỏ chứ không phải là trụ sở.

- Vị trí thường đặt ở tầng trệt và có lối giao thông riêng để tiếp cận. Kho bạc có thể được đặt riêng và bảo mật dưới tầng hầm, có thang máy riêng chuyển lên, hoặc kho bạc cũng có thể nằm trên tầng trệt, lối nhập hàng riêng.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.3. Đặc điểm kỹ thuật đặc thù: 3.3.1. Giải pháp kết cấu – vật liệu xây dựng: Các đặc điểm ảnh hưởng đến việc thiết kế hệ thống kết cấu chung cư cao tầng: - Hệ lưới cột - Diện tích các căn hộ, số lượng căn hộ - Hệ kết cấu bao che - Chiều cao của mỗi tầng - Đối tượng ở của chung cư

hình. Lựa chọn hệ kết cấu ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

Bảng. Kết cấu thép ( Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

59

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

60

Bảng. Kết cấu bê tông cốt thép ( Nguồn: bài giảng Nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng)

KẾT CẤU LIÊN HỢP: bao gồm Thép – bê tông cốt thép ( nhà siêu cao tầng) và hệ kết kết cấu hộp – khung.

Bảng so sánh ưu / nhược điểm của các loại hệ thống kết cấu

HỆ VÁCH CỨNG

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

HỆ LÕI CỨNG:

61

62

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

HỆ HỖN HỢP:

Nguồn: bài giảng nhà cao tầng, thầy Văn Tấn Hoàng

Vật liệu nhà cao tầng: Vật liệu tham gia chính vào quá trình chịu lực

Hình. Bê tông cường Hình. Bê tông siêu nhẹ Hình. Bê tông cốt độ cao UHPC ( Nguồn: ( Nguồn:xuongmay- sợi ( Nguồn:vathtt p://www.sikavi et- tronbetong.com) lieuxaydung.org.vn) nam.com.vn)

Thép góc

Các loại thép hình khác

Hình. Bê tông tự đầm ( Nguồn:xuongmaytronbetong.com)

Thép tấm

Hình. Các loại thép ( Nguồn: https://shundengsdt.com)

Vật liệu sử dụng cho việc bao che và ngăn các phòng công năng

Hình. Tấm EVG ( Nguồn: archipage.vn)

Hình. Gạch không nung ( Hình. Kính bao che Nguồn: gachkhongnung.info) (Nguồn: nhomkinhviet.vn)

63

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.3.2. Hình thức kiến trúc, thẩm mỹ: Các giải pháp tổ hợp hình khối Ngoài phương pháp tổ hợp các tháp trên cùng khối đế thường thấy nhất, còn có những giải pháp tổ hợp hình khối chung cư phức hợp sau: Các khối giao chồng lên nhau - Thường gặp ở các chung cư sinh thái, giúp thông thoáng chiếu sáng tự nhiên cho căn hộ.

- Tạo các không gian sinh động, lạ mắt - Khó khăn trong thiết kế kết cấu.

- Thường là các module ghép lên nhau Hình. The Interlace ( Nguồn: kienviet.net)

Khối tháp giật cấp - Phần mái giật vào thường tận dụng làm mảng xanh.

- Tận dụng tốt view nhìn, thông thoáng, chiếu sáng, thường hay gặp ở các condotel.

- Loại này thường mặt bằng lớn và chạy dài, dạng hành lang.

- Hình khối sinh động hơn Hình. Sky Habitat, Singapore ( Nguồn: archdaily. com)

Khối tháp có cầu nối liên kết với nhau và khối đế chung các tháp

Hình. The Pinnacle Singapore ( Nguồn: sg.toluna.com)

Khối link giúp liên kết các khối tháp lại với nhau mục đích thoát hiểm và chắc chắn hơn về kết cấu.

- Phải tính toán kết cấu cho khối kết nối và có hình thức kết cấu chịu lực cho khối kết nối ( sàn chuyển, kết cấu treo,…)

- Làm phong phú hình khối hơn

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

64

3.3.2.1. Hệ thống vỏ bao che: Từ khi kết cấu khung bê tông cốt thép ra đời, công nghệ thi công nhà cao tầng không còn bị hạn chế nữa. Tường ngoài không còn chức năng chịu lực mà chủ yếu chỉ có chức năng bao che nên được sử dụng linh hoạt hơn.

Với sự phát triển của bê tông cốt thép, kính và hợp kim, kết cấu bao che của chung cư trở nên rất sinh động và đa dạng, giá thành xây dựng lại rẻ hơn.

- Lớp vỏ bọc công trình cần phải góp phần vào việc giảm tiêu thụ năng lượng - Giảm nắng chiếu trực tiếp và bức xạ - Giảm thiểu sự xâm nhập và sự ngưng tụ của nước - Tương hợp với thiết bị lau chùi cửa sổ tự động - Điều tiết chuyển vị của công trình.

- Giảm thiểu tải trọng lên khung kết cấu.

- Giảm tối đa nhu cầu bảo dưỡng

Luồng khí tươi đi vào và luồng khí bẩn thoát ra qua các khe trên hệ vỏ hai lớp (Nguồn: www. architectus.com.au)

Hình. Sơ đồ nguyên lý hoạt Hệ vỏ hai lớp của tháp động của vỏ bao hai lớp với Agbar ( Nguồn: e-arthông gió và chiếu sáng tự chitect.co.uk) nhiên có kiểm soát (Nguồn: www. fmarchitecture.com.au)

Hình. Mặt đứng thông minh khu học xá Kolding (Đan Mạch) (Nguồn: www.henninglarsen.com)

Hình. Vỏ bao che double skin The Met Thái Lan ( Nguồn: inhabitat.com)

65

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.3.2.2. Hình thức kiến trúc podium ( đế): Với siêu thị mini, trung tâm thương mại, nhà sách, shop thời trang, mặt đứng nên mở cửa sổ có cân nhắc vì những không gian này cần hướng khách hàng đến nội thất bên trong, đồng thời mặt ngoài khai thác quảng cáo hoặc thiết kế bắt mắt để thu hút.

Các tầng đế của chung cư tùy vào chức năng: nhà hàng, bar, café, quán ăn thì cần trổ nhiều cửa để khai thác tầm nhìn.

Với khối đế lựa chọn hình thức shophouse, có thể lui vào đồng bộ nhằm tạo nên một hàng lang mua sắm như phố đi bộ, hàng lang này có vai trò như không gian đệm thu hút hoạt động mua sắm.

Hình. Tổ hợp nhà cao tầng Phú Mỹ ( Nguồn: batdongsan.com)

Hình. Time City Hà Nội ( Nguồn:bancanhohanoi.net)

Phía trên khối podium thường tổ chức cảnh quan, hồ bơi, mặt nước, cây xanh, các không gian cộng đồng vừa tăng tính thẩm mỹ vừa mang lại hiệu quả kiến trúc bền vững thân thiện với môi trường, có thể sử dụng ánh sáng nhân tạo để làm nổi bật.

Thiết kế khối podium phải lưu ý thiết kế đồng bộ, hài hòa với thiết kế hình Hình. Khối podium chung cư Dolphin Plaza ( thức khối tháp phía trên, tạo cảm giác Nguồn: kienviet.net) chắc chắn, vững chãi và phong phú.

3.3.2.3. Hình thức kiến trúc tower ( tháp) Phân vị theo cơ cấu căn hộ trên mặt đứng tòa tháp: Bằng những thủ pháp kiến trúc, mặt đứng của tòa nhà cần thể hiện sự hài hòa với môi trường xung quanh, hình khối kiến trúc hoàn thiện, tỷ lệ và màu sắc hợp lý: - Thông qua những tuyến phân chia theo chiều ngang.

- Thông qua nhịp điệu thay đổi trên hệ thống cửa sổ.

- Thông qua ban công mở và logia.

- Thông qua thủ pháp thay đổi độ lớn của những ban công liền nhau

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

66

Dùng các ô tổ hợp thành mặt đứng

Xử lý linh hoạt bancon-logia trên mặt đứng - Dùng mảng màu và sự sắp xếp ngẫu nhiên của bancon tạo sự đa dạng - Dùng màu trắng tinh khiết của bê tông và sự sắp xếp dài ngắn qua lại tạo điểm nhấn cho mặt đứng.

- Các bancon đủ màu sắc hay vạt góc xéo xếp chồng tạo sự linh động Tổ hợp mặt đứng nhờ sảnh chờ cầu thang và những không gian công cộng Hình. Chung cư The Ascent ( Nguồn: theascent.com)

Xử lý màu sắc mặt đứng tòa tháp: - Dùng các mảng màu trên các bancon - Thay đổi màu sắc trên các mảng lam tường mặt đứng chung cư - Thay đổi màu sắc trên các mảng kính Hình. Chung cư Palm Garden ( Nguồn: palmcity.vn)

Xử lý vật liệu mặt đứng tòa tháp - Dùng vật liệu gạch + các mảng trắng của bê tông để tạo sự đa dạng - Dùng kính và vật liệu mới Aluminium composite panel - Sự chuyển đổi theo tỷ lệ của các vật liệu quen thuộc: tường trắng, granite nâu, kính tạo nên sự đa dạng cho mặt đứng.

Hình. Chung cư Centana Thủ Thiêm ( Nguồn: batdongsan.com)

67

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Xử lý ô cửa, cửa đi, cửa sổ trên mặt đứng: - Các mảng kính bố trí xa gần khác nhau tạo sự linh động cho mặt đứng.

- Các cửa sổ với kích thước khác nhau - Sử dụng nhiều màu sắc ( mosaic) hay các mảng kính sắp xếp ngẫu nhiên.

- Cửa sổ sử dụng với nhiều hình học khác nhau.

Hình. Chung cư Loff Garden, Turkey ( Nguồn: worldarchitecture.org)

Sử dụng hoa gió, lam che nắng

Hình. House in Taipei ( Nguồn: archdaily.com)

Trồng cây xanh trên mặt đứng tòa nhà

Hình. Chung cư Bosco Verticale, Milan ( Nguồn: ashui.com)

3.3.2.4. Một số xu hướng thiết kế hình thức mặt đứng chung cư phức hợp hiện nay ở Việt Nam và các nước có khí hậu tương đồng với Việt Nam: Phong cách mặt đứng hiện đại: - Đường nét đơn giản, mặt đứng biểu hiện công năng.

- Đây là phong cách được ưa chuộng và sử dụng phổ biến ở Việt Nam vì dễ thi công, tạo hình tương đối tự do, kỹ thuật và vốn đầu tư Hình. Chung cư Puteri Har- cũng không yêu cầu bor Tower ( Nguồn: https:// quá cao như xu hướng Hình. City Garden ( Nguồn: vi- humphreys.com) mặt đứng sinh thái. et-house.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

68

Phong cách mặt đứng phô diễn kết cấu Là phong cách đưa hình thức kết cấu ra ngoài như hình thức trang trí hay điêu khắc để làm điểm nhấn kiến trúc.

- Sử dụng kết cấu thép là chủ yếu.

- Mang tính biểu tượng.

- Kinh phí xây dựng cao, thi công phức tạp do đó không phổ biến ở Việt Nam. Hình. Chung cư Neo Bankside ( Nguồn: https://www.jra.co.uk)

Phong cách mặt đứng sinh thái Đang là xu hướng mới nổi trong thế kỷ XX với phong cách sống thoải mái, gần gũi với thiên nhiên và sử dụng năng lượng hiệu quả.

- Sử dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng bền vững, không gây ô nhiễm môi trường - Mang cảnh quan cây xanh mặt nước vào công trình.

- Sử dụng những biện pháp kiến trúc cho mặt đứng vừa để trang trí vừa hạn chế bức xạ mặt trời.

- Phong cách này vẫn còn bị tranh cãi vì thật sự tiết kiệm năng lượng hay gây hao phí năng lượng.

Kinh phí xây dựng cao, thi công phức tạp tuy nhiên vẫn rất có sức hút trên thị trường và phát triển nhanh.

Hình. La Tour des Cedres ( Nguồn: pinterest.com)

3.4. Một số công trình chung cư phức hợp tiêu biểu hiện nay: 3.4.1. Marina City ( Chicago, 1964): Tòa tháp đôi với hình dạng “ lõi ngô” – một sản vật nổi tiếng của Chicago – hình dạng đặc biệt của Marina City vẫn hiện diện mạnh mẽ giữa kiến trúc hiện đại ở Chicago. Kiến trúc sư Bertrand Goldberg tin rằng mọi người muốn sống ở trung tâm thành phố Chicago. Cách tiếp cận của ông đối với Marina City là thiết kế “ thành phố trong một thành phố”, có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu và hoạt động của con người trong bán kính ngắn.

Hình. Tháp lõi ngô Marina City ( Nguồn: archdaily.com)

69

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hình. Mặt bằng trệt của tòa tháp ( Nguồn: archdaily.com)

Nó là một phức hợp sống động của căn hộ, các cơ sở vui chơi giải trí, văn phòng, nhà hàng, ngân hàng, nhà hát và 19 tầng của không gian đậu xe. Marina City là sản phẩm đầu tiên thuộc loại hình chung cư phức hợp. Trên khu đất rộng ba mẫu Anh tương đương 12140.58m2, hai tòa tháp dân cư hình trụ được xây dựng đưa cuộc sống đô thị lên một tầm cao mới. Vào thời điểm công trình được hoàn thành, nó là một kho báu được tạo nên bởi một nhà hát, phòng tập thể dục, hồ bơi, sân trượt băng, sân bowling, cửa hàng, nhà hàng và bến du thuyền riêng cho cư dân. Mỗi tòa tháp kết hợp một nhà để xe xoắn ốc trên mười chín tầng đầu tiên.

Hình. Mặt bằng tầng điển hình ( Nguồn: archdaily.com)

70

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hình. Mặt bằng căn hộ một phòng ngủ ( Nguồn: archdaily.com)

Hình. Mặt bằng căn hộ hai phòng ngủ ( Nguồn: archdaily.com)

Tầng 20 của mỗi tòa tháp đóng vai trò là kho lưu trữ và dịch vụ giặt ủi cho cư dân. 40 tầng còn lại của mỗi tòa nhà cung cấp khoảng 450 đơn vị, tổng cộng 900 đơn vị ở được phân loại theo căn hộ studio, căn hộ một phòng ngủ và căn hộ hai phòng ngủ. Do hình dáng bắp ngô đặc biệt của công trình mà mỗi tầng sẽ chứa một loại đơn vị nhà ở khác nhau để không có hai tầng tương tự được lặp lại chồng lên nhau, tạo nên những không gian ban công thú vị.

Hình. Mặt bằng căn hộ ba phòng ngủ ( Nguồn: archdaily.com)

3.4.2. Kampung Admiralty ( Singapore, 2017): Kampung Admiralty là công trình tổ hợp nhiều chức năng công cộng dưới một mái xanh đầu tiên ở Singapore. Khu phức hợp tập trung giúp tối đa hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và đáp ứng nhu cầu của người dân Singapore ở mọi lứa tuổi. Công trình nằm trên khu đất xây dựng rộng 0,9ha với chiều cao tối đa 45m, mang hình ảnh như “ một chiếc bánh sandwich nhiều lớp” với chức năng thương mại, ở, trung tâm chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ cộng đồng khác, xen kẽ là các hành lang xanh và các khoảng thông tầng. Một “ ngôi làng thẳng đứng” được hình thành với một quảng trường trung tâm ở tầng dưới, trung tâm y tế ở tầng dưới và công viên cộng đồng với các căn hộ dành cho người cao tuổi ở tầng trên.

71

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Quảng trường trung tâm là một không gian công cộng đúng nghĩa khi được thiết kế như một phòng sinh hoạt cộng đồng với những khoảng không gian mở dành cho người đi bộ. Trong không gian này, người dân có thể tham gia vào cá sự kiện, lễ hội, mua sắm, ăn uống được tổ chức tại tầng 2.

Quảng trường được bao che bởi các khối nhà phía trên, giúp đảm bảo được vi khí hậu và cho phép các hoạt động tổ chức mà không chịu ảnh hưởng từ thời tiết.

Hình. Mặt bằng trệt ( Nguồn: archdaily.com)

Hình. Quảng trường trung tâm ( Nguồn: archdaily.com)

Việc bố trí Trung tâm y tế trong tòa nhà giúp cho người dân không cần phải đến bệnh viện để khám bệnh. Để tăng cường việc chăm sóc sức khỏe cho người bệnh, không gian tư vấn và ngồi chờ của trung tâvm y tế được thiết kế thông gió chiếu sáng tự nhiên hoàn toàn. Việt kết nối với không gian của quảng trường trung tâm phía dưới và công viên trung tâm phía trên giúp người cao tuổi cảm thấy được kết nối với thiên nhiên và xã hội.

72

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hình. Trung tâm y tế kết nối với quảng trường phía dưới và công viên phía trên ( Nguồn: inhabitat.com)

Hình. Trung tâm y tế ( Nguồn: inhabitat.com)

Công viên trung tâm là một ngôi làng trên cao quy mô lớn, tạo không gian cho người dân có thể đến tập thể dục, trò chuyện hoặc chăm sóc trang trại cộng đồng. Các không gian như Trung tâm chăm sóc trẻ em và Trung tâm chăm sóc người cao tuổi được bố trí cạnh nhau tạo nên sự gần gũi giữa các thế hệ. Có khoảng 104 căn hộ được chia thành 2 khối nhà 11 tầng dành cho người độc thân hoặc người cao tuổi.

Những chiếc ghế “ bầu bạn” được bố trí khéo léo để khuyến khích người cao tuổi ra ngoài tương tác với hàng xóm láng giềng Hình. Mặt bằng tầng cảnh quan công viên trung tâm ( Nguồn: archdaily.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

73

Hình. Mặt bằng tầng điển hình ( Nguồn: Hình. Công viên trung tâm ( Nguồn: dezeen.com) archdaily.com)

Hình. Bố trí trung tâm chăm sóc trẻ em và Trung tâm người cao tuổi cạnh nhau tạo nên sự gần gũi giữa các thế hệ ( Nguồn: landerzine.com) Hình. Những chiếc ghế bầu bạn trong công viên ( Nguồn: landerzine.com)

Kampung Admiralty đã đạt giải Hạng mục công trình của năm 20018 trong Liên hoan kiến trúc thế giới WAF. “ Các giám khảo đã đánh giá cao dự án vì đây là công trình cung cấp các tiện ích công cộng như trung tâm chăm sóc sức khỏe, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ và những lợi ích cộng đồng khác. Tổ hợp công trình đã đưa vào sử dụng một diện tích lớn cây xanh ( nhiều hơn 100% diện tích xây dựng) trong không gian tạo nên một hệ sinh thái đa dạng. Từ giải pháp thiết kế thông minh bằng việc đưa các chức năng thành các khối nhà cao riêng biệt giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối giao thông đến thông gió tự nhiên cho công trình. Đây là một hình mẫu cho những thành phố và quốc gia khác trên thế giới học tập”. ( Theo Paul Finch, giám đốc của Liên hoan kiến trúc thế giới).

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

74

Hình. Mặt cắt phối cảnh phân khu công năng ( Nguồn: landerzine.com)

Hình. Ngoài ra đây còn là một tòa nhà xanh thiết kế bền vững ( Nguồn: landerzine.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

75

3.4.3.. Marina One Singapore ( Singapore, 2017): Marina One là đóng góp sáng tạo về giải pháp kiến trúc cho các thành phố lớn, đặc biệt là ở vùng nhiệt đới đặc biệt là trong bối cảnh đang phải đối mặt với gia tăng dân số và những thách thức to lớn từ biến đổi khí hậu. Theo kiến trúc sư thiết kế Ingenhoven, Marina One là mô hình không gian sống và làm việc quốc tế, hiện đại.

(Nguồn: kienviet.net)

Khu phức hợp bao gồm bốn tòa nhà phục vụ cho văn phòng, nhà ở và cửa hàng bán lẻ. Hai tòa tháp văn phòng có diện tích sàn sử dụng là 175.000m2, hai tháp căn hộ cung cấp 1042 căn hộ và penthouse cho khoảng 3000 cư dân Nhà hàng, quán cà phê, khu vực bán lẻ, câu lạc bộ thể dục, hồ bơi, siêu thị, khu ẩm thực và các khu vực tổ chức sự kiện trên các bậc thang mở khác nhau không chỉ cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho cư dân, nhân viên văn phòng và khách viếng thăm mà còn tạo ra một môi trường tương tác xã hội.

Hình. Mặt bằng tổng thể Marina One ( nguồn: marinaonesingapore.net)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

76

Hình. Mặt bằng tầng điển hình ( Nguồn: archdaily.com) Hình. Trái tim xanh ( Nguồn: archdaily.com)

Không gian chung là “trái tim xanh” – một không gian công cộng mở rộng qua nhiều tầng, một ốc đảo xanh ba chiều phản ánh sự đa dạng của hệ thực vật nhiệt đới. “ Trái tim xanh” như một thung lũng xanh, nơi tụ sinh của hơn 350 loại cây và thực vật khác nhau.

Hình. Mặt cắt công trình ( Nguồn: archdaily.com)

Hình. Podium công trình ( Nguồn: archdaily.com)

77

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.5. Nghiên cứu chuyên sâu: Thiết kế không gian mở trong chung cư cao tầng phức hợp: 3.5.1. Khái niệm không gian mở: Khái niệm không gian mở trong kiến trúc:là khoảng trống không sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình bất động sản, liền kề với không gian ở trong khu ở với nhiều cấp độ khác nhau trong khu ở, nó kết hợp với một hệ thống đường nội bộ có thiết kế hợp lý tạo ra được một khu vực có tính công cộng ở mọi cấp độ đô thị, từ cấp vùng cho đến cấp khu. ( Theo Wikipedia) Không gian mở: bao gồm không gian chức năng sân chơi ( sân thể thao và sân chơi đa năng), không gian chức năng công viên cây xanh – vườn dạo, không gian trống ( quảng trường), không gian chức năng công cộng ngoài trời ( chòi nghỉ, khu BBQ ngoài trời) và không gian chức năng giao thông tĩnh – động.

Không gian mở có chức năng chính là tạo cảnh quan cho công trình và cải thiện môi trường sinh thái. Trong không gian mở, bắt buộc phải có không gian cây xanh, vì đây chính là “ bộ máy tự nhiên” để cải thiện vi khí hậu, lọc bụi, chắn gió, ngăn tiếng ồn như các vành đai xanh, hành lang xanh,cây xanh cách ly tốt nhất cho các khu nhà ở

Sơ đồ minh họa khái niệm không gian mở trong chung cư cao tầng

78

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

3.5.2. Năm yếu tố không gian tương tác và mối quan hệ giữa các loại hình tổ chức không gian của chung cư cao tầng phức hợp:

Quan hệ giữa không gian khối đế và không gian mở: - Dựa trên các nguyên lý thiết kế kiến trúc, có nhiều cách binh các dạng tổ hợp hình khối khối đế để tạo ra các hình dáng không gian đóng mở linh hoạt khác nhau.

- Xét về tổ hợp không gian chức năng, tổ chức không gian khối đế khác nhau buộc các không gian chức năng của không gian mở cũng khác nhau tương ứng, để phù hợp. Cụ thể hơn, nếu loại hình khối đế tổ chức làm bãi đậu xe thì lúc này chức năng của không gian mở phải thiên về yếu tố động, như tổ chức các sân chơi, sân thể dục thể thao,... và tách biệt với khu vườn dạo và khu nghỉ tĩnh.

Sơ đồ năm không gian tương tác

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

79

Quan hệ giữa không gian mở và không gian đô thị: - Không gian mở nối kết với không gian đô thị sẽ hình thành các tuyến hàng lang xanh nối kết các khu chung cư cao tầng với nhau.

- Khi kết hợp với hình khối kiến trúc của chung cư cao tầng, không gian mở sẽ giúp cho công trình trở thành một điểm nhấn trong không gian đô thị.

Quan hệ giữa không gian khối tháp và không gian mở - Dân cư sống trong các căn hộ là những người trực tiếp hưởng thụ những giá trị mà không gian mở mang lại.

- Cách thức tổ chức không gian mở sẽ định hình bản sắc cộng đồng dân cư qua hình thức tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng, các không gian giao tiếp, không gian sân chơi - vườn dạo,...

Mối quan hệ giữa không gian mở và đô thị. Nếu ngăn cách bằng tường rào kín cổng cao tường, vô tình sẽ giết chết mối liên hệ giữa không gian đường phố và bản sắc khu chung cư, ngược lại nếu tổ chức một không gian mở hoàn toàn thì sẽ thu hút người dân khi tiếp cận công trình hơ nhưng đòi hỏi phải quản lý chặt chẽ hơn để tách bạch phần không gian công cộng và phần không gian riêng tư của cư dân.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

80

3.5.3.Những bài học kinh nghiệm trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam: Vào những năm 1950, người ta bắt đầu quan tâm hơn đến việc tổ chức các không gian mở và không gian khối đế cho những khu nhà ở cao tầng. Đơn cử một khu chung cư điển hình trong giai đoạn này là Pruit Igoe.

Mô tả dự án chung cư Pruit Igoe: Đây là dự án khu nhà ở cao tầng được xây dựng hoàn tất năm 1956, được tiến hành do áp lực về nhà ở sau chiến tranh thế giới thứ II. Dự án bao gồm 33 tòa nhà cao 11 tầng, sau khi hoàn thành sẽ có 2870 căn hộ. Đây là một dự án nhà ở lớn của kiến trúc sư Minoru Yamasaki thiết kế theo quan điểm của kiến trúc sư Le Corbusier. Các khối nhà cao tầng được để trống các hàng lang nối kết với các sảnh thang máy và một vài tầng được để trống. Theo nhà thiết kế, đó là các không gian dành cho các sinh hoạt cộng đồng và không gian giao tiếp. Tuy nhiên, chính vì những ý tưởng này mà dự án Pruit Igoe phá sản hoàn toàn sau vài năm hoạt động. Những không gian ở không người quản lý, với sự thiếu ý thức bảo vệ của công, các không gian chung trở thành lãnh địa tự do cho tội phạm hoạt động từ đó kéo theo sự xuống cấp của tòa nhà. Các căn hộ dần bị bỏ trống, ngay cả những người nghèo cũng không muốn ở Pruit Igoe.

Cho đến năm 1972, sau nhiều nỗ lực sửa chữa và tiêu tốn hơn năm triệu đô la để xử lý những vấn đề xây dựng và tổ chức lại môi trường ở Pruit Igoe, cơ quan quản lý đành chấp nhận thất bại và phải giật sập ba khối nhà. Một năm sau đó phần còn lại của dự án cũng bị phá hủy nốt.

Nguyên nhân thất bại của dự án Pruit Igoe: Một số người cho rằng dự án cao tầng khổng lồ như vậy thất bại bởi vì các cơ quan quản lý đã vội vã chấp nhận thuyết quan điểm đô thị hiện đại của Le Corbusier mà không để ý đến thành phần dân cư, ý thức xã hội, trình độ văn hóa và quan điểm sống của các tầng lớp người sẽ đến cư ngụ.

Dự án Pruit Igoe với quy mô rất lớn, sau khi hoàn tất sẽ có 2870 căn hộ trong 33 tòa nhà cao 11 tầng, trong đó bao gồm một khu vực với quy mô và chất lượng cao cho người da trắng và một khu vực riêng cho người da màu có thu nhập trung bình. Và Pruit Igoe thất bại vì lý do này: không một người da trắng nào muốn đến ở và thế là cả khu vực Pruit Igoe chỉ còn dành cho người da đen nghèo khó. Cho dù đã nỗ lực rất nhiều nhưng Pruit Igoe đi ngược lại mục tiêu ban đầu và kéo theo sự suy tàn khu ở.

Bài học rút ra từ Pruit Igoe - Lý thuyết về nhà cao tầng, dù tuyệt vời như Le Corbusier cũng cần được cân nhắc trong bối cảnh kinh tế, xã hội và trình độ của người dân địa phương.

- Mọi dự án nhà ở đều phải thực hiện trên cơ sở những nhu cầu thực tế, phù hợp với những ước muốn của những người sinh sống, không phải áp đặt từ ý muốn của nhà đầu tư.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

81

Hình. Mô hình chung cư Pruit Igoe ( Nguồn: www.palm-landscape.com)

Ngoài ra một số khu ở với không gian mở có những đặc thù sắc thái riêng cần tham khảo kinh nghiệm như: - Hà Lan có các không gian mở không lớn nhưng nhờ việc khéo léo thiết kế nên các không gian cây xanh, đường dạo tạo được sự ấm cúng và mang sắc thái riêng.

- Khu nhà ở Wasserstadt tại Berlin: tổ chức các không gian cảnh quan bằng cách khai thác triệt để điều kiện tự nhiên ven hồ và cũng là nơi tổ chức các không gian công cộng.

- Singapore nghiên cứu quy hoạch lại các chung cư bằng cách tạo ra các nhà tháp có những không gian mở với nhiều chức năng và những mảng xanh thân thiện với môi trường tự nhiên, là điểm nhấn mạnh của khu nhà. Việc nghiên cứu này rất thích hợp với đời sống đô thị hiện đại. Giữa không gian các nhà ở là vườn cây xanh nhiều tầng, sân chơi cho thiếu nhi, ghế nghỉ cho khách bộ hành và giao tiếp của cư dân khu ở. Mỗi khu nhà đều có bãi đỗ xe, tầng một của ngôi nhà thường là không gian trống, trong đó chỉ bố trí thang máy, giữa các cầu thang là những khoảng đất trống bằng cỏ xanh được chăm sóc bảo dưỡng cẩn thận.

Một ví dụ điển hình cho mô hình phát triển chung cư của Singapore đang thực hiện rất tốt là tổ hợp nhà ở Pungol Waterway Terraces

Hình. Punggol Waterway Terraces ( Nguồn: archdaily.com)

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

82

Liên hệ vào khu vực Thành phố Hồ Chí Minh: Tại TPHCM hiện nay, công tác quản lý quy hoạch cũng như chất lượng của các khu chung cư mới được thả nổi theo tiêu chí lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư. Chỉ cần có một khu đất nhỏ khoảng 1000m2 trở lên là chủ đầu tư có thể xây dựng một khu chung cư cao tầng với mật độ xây dựng và số tầng cao theo cơ chế “ xin-cho”. Do đó các không gian mở cũng như hạng mục phục vụ dân sinh của chung cư hoàn toàn phụ thuộc vào “ cái tâm” và sự tính toán thiệt hơn của chủ đầu tư.

Tầm quan trọng của không gian mở đang dần trở nên “khát” hơn bao giờ hết. Từ những bài học kinh nghiệm các nước nêu trên, TPHCM nên có bước chuyển mình xác định rõ ràng và tập trung phát triển những không gian mở, theo những giải pháp đề xuất dưới đây.

3.5.4. Các giải pháp tổ chức không gian mở của chung cư cao tầng phức hợp Mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở cho quận 2 đã xác định mô hình nhà ở cao tầng là một xu hướng tất yếu để giải quyết nhu cầu ở của người dân. Với sự tập trung đông người trong dạng nhà ở này, việc tạo ra những không gian đa năng phức hợp, thích hợp với nhiều loại hình có thể kích thích sự phát triển cũng như tạo ra bản sắc riêng của một khu dân cư. Xuất phát từ chức năng ở và đảm bảo cung ứng các dịch vụ tại chỗ, chung cư phải đảm đương nhiều chức năng hơn, đồng nghĩa các chức năng phức hợp này chủ yếu tập trung vào khối đế. Như vậy chúng ta phải giải quyết mối quan hệ đa chiều, đa chức năng của tổ hợp chung cư phức hợp.

83

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Giải pháp

Nội dung / Phương thức

Đường đi dạo

- Mỗi nhóm văn hóa cần một khu vực trung tâm cho các hoạt động cộng đồng, nơi mà bạn có thể đến gặp gỡ mọi người.

- Khuyến khích hình thành dần dần thói quen đi dạo của cộng đồng.

- Liên kết những nút hoạt động chính.

- Đặt những điểm thu hút chính ở hai điểm đầu và cuối để thúc đẩy sự vận động.

Cụm nhà công cộng

- Cung cấp một cụm nhà với không gian công cộng thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình - Sắp xếp các cụm nhà này để cư dân đi bộ xuyên qua chúng mà không cảm thấy xâm phạm.

Phần không gian yên tĩnh phía sau

Dân cư có thể được bảo vệ khỏi ô nhiễm tiếng ồn nhờ những bức tường và tòa nhà.

- Thiết kế một con đường dọc theo phần sau yên tĩnh này, con đường này không phải là một lối đi tắt phục vụ giao thông tắc nghẽn.

- Kết nối đường dẫn này với các lối đi khác để tạo thành một dải những con hẻm yên tĩnh.

- Cung cấp không gian mở xanh - Tạo dựng không gian công cộng xanh trong vòng vài phút đi bộ.

- Tạo nên mảng xanh ít nhất 150 feet

Sơ đồ

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Hồ bơi và suối - Nước đóng vai trò cơ bản trong tâm nhân tạo lý con người - Cư dân cần liên tục tiếp cận với nước.

- Tạo những đường đi bộ dọc theo hồ bơi / suối và cầu đi bộ băng qua chúng.

- Thu nước mưa và cho nó chảy dọc theo đường dành cho người đi bộ Sân chơi

- Dựng lên một nơi để giải trí cho trẻ em ở mỗi khu vực - Cung cấp những chất liệu như lưới, thùng gỗ, hàng rào, cây xanh, dây thừng, những vật dụng đơn giản và nền cỏ để tái tạo lại trải nghiệm của một nơi vui chơi cho trẻ.

Nhóm gia đình

- Tạo ra những mô hình, tạo cơ hội cho những nhóm từ 8-12 người quay quần và có những hoạt gia đình - Cung cấp một không gian riêng tư cho các hội nhóm và gia đình - Là một nơi dành cho những hoạt động chung như: làm vườn, trông nom trẻ - Là một nơi để mọi người có thể đến và ngồi lại với nhau - Café đường phố cung cấp sự sắp đặt độc đáo.

- Thiết kế mặt trước của quán café sao cho một bộ phận bàn ghế kéo dài từ trong quán ra đường - Cổng vào bãi đậu xe cũng như cổng vào chính của tòa nhà: cần được nhìn thấy rõ ràng.

- Cách ly giao thông của xe và người đi bộ

84

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

Khoanh vùng giao thông

- Nhiều công trình phức hợp gặp vấn đề về việc việc định hướng trong không gian, dẫn đến việc người ta cảm nhận một sự áp lực về mặt tâm lý - Việc xác định một mạng lưới không gian trong một căn hộ phức hợp là hoàn toàn khả thi - Mỗi không gian có cho mình một không gian tuần hoàn chính, có thể tiếp cận trực tiếp từ lối vào của không gian đó - Lối vào của bất kì không gian nào đề mở trực tiếp đến một vòng tuần hoàn của một không gian lớn hơn.

Tạo sự sống - Không gian bên ngoài những toà động không gian nhà sẽ không được sử dụng thường ngoài trời xuyên

Phân cấp không gian mở

- Tạo một không gian nhỏ hơn để nhìn vào và đóng vai trò như một nền tảng thiên nhiên cho nó

Không gian sân trong

- Làm phần sân vườn đều có thể được nhìn thấy từ một không gian mở lớn hơn Trồng cây dựa trên đặc tính tự nhiên của chúng để tạo nên những hàng rào, hành lang, ô vuông và một cây chính lớn hướng về giữa không gian mở

trung tâm

85

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

86

C. PHẦN KẾT LUẬN: Chung cư cao tầng phức hợp là một thể loại công trình không mới mà đã xuất hiện từ thời kỳ xa xưa. Cũng như thời trang, nó có xu hướng “mốt” và “đề mốt” trở lại khi vào đúng hoàn cảnh thích hợp. Với bề dày phát triển từ thời La Mã cổ đại, và được nhiều kiến trúc sư trên thế giới đề xuất, sáng tạo ra các nguyên tắc, chung cư cao tầng phức hợp có đầy đủ tiền đề để phát triển vững mạnh và khẳng định vị trí của mình trong tương lai. Dưới sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật, đặc biệt là kinh tế xã hội dẫn đến quá tải dân số, đặc biệt trong điều kiện đất chật người đông và môi trường ô nhiễm, con người cần một môi trường sống chất lượng hơn, tiết kiệm hơn, thuận lợi hơn, thời kì của chung cư cao tầng nói chung và chung cư cao tầng phức hợp nói riêng đã trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết sau đợt khủng hoảng về chung cư năm 2006. Đa phần ở Thành phố Hồ Chí Minh, khái niệm chung cư cao tầng phức hợp còn mới, còn “trong dự án”, nhưng tương lai hứa hẹn một sự bùng nổ của loại hình này. Với những ưu điểm to lớn trong việc tạo nên môi trường sống, cũng như bảo vệ môi trường, chắc chắn chung cư cao tầng phức hợp sẽ đầy tiềm năng phủ sóng rộng trong thời gian tới.

Là một chung cư cao tầng cộng thêm tính chất phức hợp, bản chất chung cư cao tầng phức hợp vẫn là một chung cư, nên nó vẫn có đầy đủ những đặc điểm, tính chất của chung cư, vẫn áp dụng những quy định, quy chuẩn cho chung cư. Những vấn đề phát sinh trong loại hình này như đã đề cập ở trên, vẫn có những hướng khắc phục và cải thiện dần theo thời gian. Thực trạng tại Việt Nam hiện nay đã xuất hiện rất nhiều loại hình phức hợp, như khu đô thị phức hợp, chung cư phức hợp, cao ốc phức hợp,...nhưng đa phần trong quản lí sử dụng đều bị vấn đề “nhập nhằng”, nhất là về công năng, diện tích sử dụng chung riêng và phí quản lí luôn là nỗi nhức nhối của rất nhiều cư dân hiện nay. Thậm chí có nhiều dự án quảng bá là phức hợp, phức hợp cao cấp, trải nghiệm thượng lưu,...vẫn còn rất nhiều sạn, các hình thức phức hợp chỉ mang tính “treo đầu dê bán thịt chó”, không có đầy đủ công năng chức năng như trong quảng bá. Những hạt sạn này vô hình chung đã làm mất lòng tin của người dân vào chung cư phức hợp, làm họ tẩy chay chung cư phức hợp, có nhiều dự án phải “đắp chiếu” cả một thời gian dài vẫn chưa thấy khởi công do không có người đầu tư giao dịch mua bán. Do đó, cần phải khắc phục trước những vấn đề trong quản lí, xây dựng và quảng bá, mới có thể phát triển một mô hình chung cư phức hợp lành mạnh, tiến bộ và hiện đại.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

87

Kiến nghị Xu hướng cách mạng 4.0 đang dần dần làm chủ và thâm nhập vào đời sống người dân Việt Nam, nó giúp con người quản lý và làm chủ cuộc sống nhanh chóng, không mất nhiều thời gian như trước đây. Không chỉ ứng dụng vào giải trí, công việc, hãy ứng dụng sức mạnh của công nghệ thông minh này vào quản lý nhà ở chung cư, đặc biệt là các thiết bị nội thất thông minh, ngăn chia không gian linh hoạt, mở rộng không gian linh động tùy theo ý muốn chủ nhân, hoặc quản lý từ xa để tiết kiệm thời gian công sức và tạo cảm giác an toàn cho cư dân nhiều hơn. Tuy nhiên, dựa trên những tính năng hiện đại của thời kì công nghệ số này, có nhiều việc sẽ được giản lược bớt. Ví dụ như, khi mua sắm online đang là xu hướng của giới trẻ ngày nay, cửa hàng kinh doanh online tăng lên, những cửa hàng bán lẻ retail có nên giảm diện tích , giảm số lượng cơ cấu, thương mại giảm bớt nhường chỗ cho những hoạt động phúc lợi hay giải trí, tiện ích công cộng của chung cư phức hợp? Có lẽ, đến một thời gian phát triển nào đó của công nghệ số, Internet phủ sóng, dưới đế thương mại của chung cư chỉ còn lại những cửa hàng tiện ích 24h?

Phát triển phức hợp đa chức năng khẳng định đang là xu hướng mà con người hướng đến . Có thể thấy số lượng chung cư mở bán ngày nay rất hiếm những căn chung cư đơn thuần để ở, mà hầu như đều có kết hợp thương mại dịch vụ ở những tầng đế là một minh chứng cụ thể. Càng phức hợp nhiều hình thức chức năng khác nhau, càng tiện ích cho người dân và càng cao cấp. Nhưng dưới sức ép ngàn cân đè nặng một miếng đất, quá nhiều chức năng có ép cho cư dân không thể thở nổi, khi đi đâu cũng nhìn thấy những người khách vãng lai? Họ có an tâm không khi cho con cái mình chạy nhảy giữa những người xa lạ xô bồ? Phức hợp là tốt, nhưng phải biết chọn lọc những gì nên liên hợp, những gì không, nhà đầu tư đừng vì lợi ích kinh tế mà bỏ quên những quyền lợi người dân phải được hưởng.

Một giải pháp kinh nghiệm đến từ các nước phát triển đi trước trên thế giới: hãy tập trung chú ý và thiết kế tốt không gian mở. Không gian mở là lá phổi xanh, là “ trái tim xanh” không những cứu cánh cho những không gian nhà ống ngột ngạt, mà còn lấy lại mảng xanh góp phần vào liên kết mảng xanh đô thị, góp phần bảo vệ môi trường. Không gian mở liên hệ chặt chẽ và tác động qua lại cùng rất nhiều yếu tố khác, đó sẽ là giải pháp gắn kết mọi người và gắn kết những không gian phức hợp rời rạc giữa đô thị, đưa loại hình chung cư phức hợp tiến đến xu hướng đương đại của kiến trúc thế giới: kiến trúc bền vững - kiến trúc sinh thái.

CHUYÊN ĐỀ | CHUNG CƯ PHỨC HỢP

88

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luận văn “ Một số nguyên tắc và giải pháp tổ chức không gian chung cư cao tầng trong các khu chung cư mới tại quận 2 TPHCM” ( Trần Quốc Bảo).

2. Bài báo nghiên cứu “ Sự biến đổi không gian kiến trúc trong chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” ( Nguyễn Thị Thái Huyên) 3. Luận văn “ Xu hướng biến đổi cấu trúc không gian trong tổ hợp nhà ở chung cư cao tầng tại TPHCM” ( Nguyễn Nguyên Toàn) 4. Luận văn “ Phát triển không gian tiện ích công cộng trong nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” ( Hoàng Thái Tuấn) 5. Bài giảng Nhà cao tầng ( thầy Văn Tấn Hoàng) 6. Bài giảng Nguyên lý thiết kế nhà ở ( thầy Lê Hồng Quang - cô Lê Thị Xuân Trang).

7. Tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 8. Luật Nhà ở 2014 9. QCVN 05:2008 10. Tài liệu “REVITALIZATION OF OPEN SPACE OF HIGH RISE APARTMENT COMPLEX” ( Suh Bae Won) 11. Tài liệu chuyên đề các năm trước